Mg. Abog.
Percy Reynaldo Erazo Hidalgo
Derechos reales principales:
La Copropiedad
INICIO SESIÓN 1
Hola, ¿Cómo estàn mis estimados
estudiantes?
Datos/Observaciones
¿Tienes alguna duda sobre
nuestra clase anterior?
Repasemos
rápidamente
Logro de aprendizaje de la unidad:
Al término de la unidad, el estudiante distingue el concepto y la naturaleza
jurídica de la Propiedad, así como sus especiales características como objeto
de regulación por el Derecho..
Logro de aprendizaje de la sesión:
Al finalizar la sesión el estudiante diferencia el Pacto de indivisión
y la Medianería.
Según la enciclopedia jurídica el
pacto de indivisión es el acuerdo
alcanzado
entre los condueños y por el cual
establecen que la cosa común se
conserve indivisa.
Este pacto puede haber sido
impuesto por el testador o donante
de la cosa común.
Administración de los bienes comunes
Como se ha visto anteriormente, los copropietarios tienen el derecho a usar y percibir
frutos del bien común. Puede ocurrir que el uso y disfrute no sea posible, ya sea
porque la naturaleza del bien no lo permite o porque simplemente no hay acuerdo
entre los copropietarios. En tales casos, ¿cómo se administra el bien?
Hay tres clases o tipos de administración: la convencional, la judicial y la de facto. La
administración convencional supone un acuerdo entre los copropietarios sobre la
administración del bien. Los copropietarios se ponen de acuerdo acerca de la
persona que se encargará de la administración y sobre sus facultades.
La administración judicial se rige por los artículos 769° y
siguientes del Código Procesal Civil. Cualquier copropietario
puede solicitar la administración judicial del bien. El juez
convoca a una audiencia. Si concurren quienes representan
más de la mitad de las cuotas en el valor de los bienes y
existe acuerdo unánime de la persona que debe
administrarlos, el nombramiento se sujeta a lo acordado. Si
no hay acuerdo, el juez nombra al administrador en la forma
establecida en el artículo 772° del Código Procesal Civil. El
administrador tiene las facultades que acuerden los
interesados con capacidad de ejercicio y que el juez
apruebe. A falta de acuerdo, tiene las atribuciones que
señale el juez
La administración de facto, por último, está prevista en el artículo
973° del Código Civil. Si no está establecida la administración
convencional o judicial, cualquiera de los copropietarios puede
asumir la administración y emprender los trabajos para la
explotación normal del bien. El derecho de administración de facto
corresponde a todos los copropietarios. Las facultades del
administrador son las del administrador judicial. Sus servicios son
retribuidos con una parte de la utilidad.
Partición
Como se ha señalado, la comunidad romana o por cuotas la
copropiedad es transitoria y por eso siempre se le puede poner
fin mediante la partición. La partición es una obligación para
todos los copropietarios. Consiste en convertir la cuota ideal en
una parte localizada del bien.
Jurídicamente, la partición es una permuta por la que cada
copropietario cede el derecho que tiene sobre los bienes que
no se le adjudican, a cambio del derecho que le ceden los
demás copropietarios en los bienes que se le
adjudican (artículo 983° del Código Civil)
La enajenación del bien a un tercero y la distribución del producto de la
venta entre los copropietarios no es partición. Tampoco es partición si un
copropietario adquiere todas las cuotas de sus copropietarios. En ambos
casos se habrá extinguido la copropiedad, pero no a través de la
partición.
La partición es un acto traslativo. Hay un intercambio (transferencia)
efectivo de bienes (las cuotas) entre los copropietarios. La copropiedad
es una situación efectiva en la que cada copropietario tiene un derecho
sobre el bien, que luego permuta con sus copropietarios. Una
consecuencia de este efecto traslativo es que las cuotas se transfieren en
el estado en que se encuentran. Si estaban gravadas, se transfieren con
su gravamen.
Dice el artículo 985° del Código Civil que la acción de
partición es imprescriptible y que ninguno de los
copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por
prescripción los bienes comunes. La acción de partición es
imprescriptible no hay plazo para pedirla porque lo que se
quiere es que la copropiedad sobre los bienes termine.
Recuérdese que la copropiedad es transitoria. Está destinada
a terminar porque es fuente de dificultades para el uso y
explotación de los bienes. La copropiedad además dificulta la
circulación de los bienes, ya que para la enajenación se
requiere el consentimiento de todos los copropietarios.
Conviene entonces que termine y para ello la acción para
darle fin, la partición, debe poder ejercitarse siempre.
Medianería
Hemos venido refiriéndonos a la copropiedad normal u ordinaria,
que es aquella a la que se le puede poner fin en cualquier momento
mediante la partición. El Código Civil contempla también la
copropiedad con indivisión forzosa a través de la denomina
medianería.
Las paredes, cercos o zanjas que separan dos predios pueden
pertenecer a cada uno de los dueños de los predios colindantes o a
los dos dueños de los predios colindantes. Serán propias si están
construidas en el terreno de cada colindante; serán comunes si están
construidas en terreno de los dos colindantes. En este último caso
estamos en presencia de la medianería. La medianería es un caso de
copropiedad con indivisión forzosa.
Sin embargo, hay diferencias entre la medianería y la copropiedad
normal. La medianería la impone la ley y es una situación forzosa y
permanente, salvo que se renuncie a ella. Como consecuencia de esto
último, en la medianería no hay partición. La copropiedad normal, en
cambio, nace por voluntad de las partes, salvo el caso de herencia, y es
una situación temporal, por lo que concluye por voluntad de cualquiera de
los copropietarios, mediante la partición.
El artículo 994° del Código Civil señala que las paredes, cercos o zanjas
situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo
contrario. La prueba en contra consiste en acreditar que la pared, cerco o
zanja está ubicada en el predio de uno de los colindantes.
PRACTICA
CIERRE
•¿Qué hemos aprendido el día de hoy?
Resumen - Preguntas
