DIRECCIÓN METROPOLITANA DE ORENAMIENTO TERRITORIAL

INFORME TÉCNICO IT-SHOT-DMOT-2025-0076

Fecha informe: 07 de mayo de 2025
Tema: Usos de suelo del predio Nro. 5553874
Solicitante: Jaime Fabián Ludeña Valdez
Oficio: GADDMQ-SHOT-2025-2039-E
Fecha oficio: 22 de abril de 2025
Equipo técnico: Ing. Alejandra Castro Celi, Arq. Claudia Páez

SOLICITUD

Mediante oficio S/N ingresado con el documento Nro. GADDMQ-SHOT-2025-2039-E de 22 de

abril de 2025, el señor Jaime Fabián Ludeña Valdez en referencia al predio Nro. 5553874, solicita
lo siguiente:

“(…) realizar un estudio técnico de suelo que permita la revisión del actual Coeficiente de
Ocupación del Suelo (COS) asignado a mi propiedad”.

OBJETIVOS DEL INFORME

Informar el antecedente de norma de aprovechamiento urbanístico, así como el uso de suelo y

edificabilidad vigente del predio Nro. 5553874, en función de las consideraciones técnicas y
legales.

MARCO JURÍDICO

Constitución de la República del Ecuador

El artículo 226 de la Constitución de la República del Ecuador determina que: “Las instituciones
del Estado, sus organismos, dependencias, las servidoras o servidores públicos y las personas que
actúen en virtud de una potestad estatal ejercerán solamente las competencias y facultades que
les sean atribuidas en la Constitución y la ley. Tendrán el deber de coordinar acciones para el
cumplimiento de sus fines y hacer efectivo el goce y ejercicio de los derechos reconocidos en la
Constitución”.

La estructura orgánica del Estado establece las competencias de planificación y del manejo del
territorio. En este sentido, la Constitución determina en los numerales 1, 2, 7 y 8 del artículo
264, la competencia exclusiva que poseen los Gobiernos Autónomos Descentralizados en
relación al territorio y su planificación, disposiciones que se encuentran igualmente establecidas
en el artículo 55 del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial, Autonomía y
Descentralización. Por otro lado, el artículo 84 del mismo cuerpo normativo señala las funciones
de los GAD, entre las que se encuentran: la regulación del suelo, la planificación territorial,
prevención de contaminación ambiental, la prestación de servicios que satisfagan necesidades
colectivas, entre otras.

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En función de dichas competencias, se han establecido diversos instrumentos de planificación
en torno al suelo, tales como el Plan Metropolitano de Ordenamiento Territorial (PMDOT) y el
Plan de Uso y Gestión del Suelo (PUGS), que se encuentran desarrollados en el marco de la Ley
Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo (LOOTUGS).

Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo (LOOTUGS)

El numeral 3 del Artículo 11 relacionado a los componentes para la planificación del

ordenamiento territorial entre otros, señala: “Los Gobiernos Autónomos Descentralizados
municipales y metropolitanos, de acuerdo con lo determinado en esta Ley, clasificarán todo el
suelo cantonal o distrital, en urbano y rural y definirán el uso y la gestión del suelo. Además,
identificarán los riesgos naturales y antrópicos de ámbito cantonal o distrital, fomentarán la
calidad ambiental, la seguridad, la cohesión social y la accesibilidad del medio urbano y rural, y
establecerán las debidas garantías para la movilidad y el acceso a los servicios básicos y a los
espacios públicos de toda la población”.

El artículo 30 sobre la vigencia del plan de uso y gestión de suelo, determina: “El plan de uso y
gestión de suelo estará vigente durante un período de doce años, y podrá actualizarse al principio
de cada período de gestión.

En todo caso y cualquiera que haya sido su causa, la actualización del plan de uso y gestión de
suelo debe preservar su completa coherencia con el plan de desarrollo y ordenamiento territorial
vigente en ese nivel de gobierno, de manera articulada con el Plan Nacional de Desarrollo
vigente”.

El artículo 39 referente al carácter no indemnizable, menciona que: “El ordenamiento y el

planeamiento urbanístico no confiere derechos de indemnización, sin prejuicio de los establecido
en la Constitución y la ley. El establecimiento de regulaciones que especifiquen los usos, la
ocupación y la edificabilidad previstas en las herramientas de planeamiento y gestión del suelo
no confieren derechos adquiridos a los particulares. La mera expectativa no constituye derecho”.

Código Orgánico de Ordenamiento Territorial (COOTAD)

El artículo 84 de funciones del gobierno del distrito autónomo metropolitano establece las
siguientes funciones: “(…) c) Establecer el régimen de uso del suelo y urbanístico para lo cual
determinará las condiciones de urbanización, parcelación, lotización, división o cualquier otra
forma de fraccionamiento de conformidad con la planificación metropolitana, asegurando
porcentajes para zonas verdes y áreas comunales; (…) e) Elaborar y ejecutar el plan
metropolitano de desarrollo, de ordenamiento territorial y las políticas públicas en el ámbito de
sus competencias y en su circunscripción territorial, de manera coordinada con la planificación
nacional, regional, provincial y parroquial, y realizar en forma permanente, el seguimiento y
rendición de cuentas sobre el cumplimiento de las metas establecidas (…)”.

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Código Municipal para el Distrito Metropolitano de Quito, Ordenanza Metropolitana Nro. 095-
2025

El artículo 2258 respecto al ordenamiento territorial y planificación urbanística, señala: “La

planificación urbanística del Distrito Metropolitano de Quito será aprobada por el Concejo
Metropolitano y se desarrollará a través de los instrumentos de planificación y gestión
especificados en el ordenamiento jurídico nacional y metropolitano, a cargo de los órganos
responsables de la planificación, del territorio, hábitat y vivienda, y los demás órganos y
empresas conforme las atribuciones contenidas en el presente instrumento y a la
correspondiente estructura orgánica funcional del Municipio del Distrito Metropolitano de
Quito” (El énfasis me pertenece).

El artículo 2261 sobre el Plan de Uso y Gestión del Suelo (PUGS), manifiesta: “El Plan de Uso y
Gestión del Suelo es el componente del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial que tiene por objeto establecer el planeamiento territorial y urbanístico del suelo
urbano y rural, para la asignación de norma urbanística a través de la definición de la
clasificación y subclasificación del suelo, el aprovechamiento urbanístico, instrumentos de
planeamiento, instrumentos de gestión de suelo y financiamiento del desarrollo urbano, y la
identificación de instrumentos complementarios de planificación” (El énfasis me pertenece).

El artículo 2264 establece sobre la vigencia y revisión del plan de uso y gestión del suelo,
determina: “El Plan de Uso y Gestión del Suelo estará vigente durante un período de doce años,
y podrá actualizarse únicamente durante el primer año de gestión de las autoridades del
Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, sin que se modifique el componente
estructurante.

La actualización del Plan de Uso y Gestión del Suelo que se realiza al inicio de cada periodo
administrativo podrá incorporar actualizaciones de zonas declaradas como áreas protegidas por
el nivel nacional o local, de vías expresas aprobadas por el Concejo Metropolitano, de
equipamientos de escala metropolitana, nuevas zonas de amenazas y riesgos identificadas,
dentro de los mapas del componente estructurante, sin que la actualización signifique una
modificación de la clasificación y subclasificación del suelo.” (El énfasis me pertenece).

El artículo 2333 de tratamientos urbanísticos para suelo rural, indica que se aplicarán los
siguientes tratamientos para la clasificación de suelo referida: “Conservación: Se aplica en suelo
rural que posea valor histórico, cultural, paisajístico, ambiental o agrícola, con el fin de orientar
acciones que permitan la conservación y valoración de sus características, de conformidad con
la legislación ambiental o patrimonial, según corresponda”.

El artículo 2357 de Uso Protección Ecológica lo define como el “uso asignado a las áreas urbanas
o rurales destinadas a la conservación del patrimonio natural. Permite las actividades de gestión
ambiental y ecológica con el objetivo principal de proteger, conservar y restaurar el patrimonio
natural, los ecosistemas, y la biodiversidad contenida en ellos.

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En el uso de protección ecológica se aplicarán las siguientes consideraciones:

1. Se permitirá de forma restringida la residencia y producción agrícola acorde con el cuadro de

compatibilidades.

2. En quebradas, zonas de protección de cuerpos de agua, zonas de alta protección biofísica, y

zonas de alto valor ecosistémico asignadas como Protección de Quebrada (PQ), no se asignará
ocupación o edificabilidad alguna, por lo tanto no se permitirá la edificación.

3. Se permitirá el desarrollo de proyectos turísticos, recreativos y de alojamiento, siempre y

cuando cumplan con las condiciones de implantación y habilitación de suelo previstas en el Plan
de Uso y Gestión del Suelo, y sean concordantes con los objetivos de conservación y uso
sustentable del patrimonio natural”.

Acuerdo Ministerial Nro. 162, 09 de junio de 1983 (Declaratoria de Bosque y Vegetación

Protectora)

Mediante Acuerdo Ministerial No. 162 publicado en Registro Oficial No. 514 de 15 de junio de
1983, el Ministerio de Agricultura, declaró al volcán Ilaló como el Bosque y Vegetación Protector
denominado "Flanco Oriental Pichincha y Cinturón Verde de Quito". Es pertinente señalar que
los bosques y vegetación protectora son parte del Patrimonio Forestal Nacional acorde a lo
determinado en el Código Orgánico Ambiental.

Antecedentes y análisis del contexto histórico de aprovechamiento urbanístico

A continuación, se realiza un recuento de los instrumentos de planificación de los últimos años

que detallan la clasificación del suelo, uso de suelo, zonificación (edificabilidad), así como
también un análisis de la evolución de la ocupación del suelo y las particularidades registradas
para el predio Nro. 5553874:

Ordenanza PUOS Nro. 192-2017, 19 de diciembre de 2017 (Instrumento derogado)

El Concejo Metropolitano de Quito, sancionó la Ordenanza Metropolitana No. 192 con fecha 19
de diciembre de 2017 la “Ordenanza Metropolitana modificatoria de la ordenanza
metropolitana No. 127, de 25 de julio de 2016, que contiene el Plan de Uso y Ocupación de Suelo
(PUOS)”, en el anexo de la ordenanza y en sus coberturas geográficas se establecen la siguiente
determinación normativa:

Cuadro 1. Asignación normativa PUOS Nro. 192-2017

Lote mínimo
Clasificación de suelo Uso de suelo Edificabilidad
(m2)
Rural P. Ecol/Conser. Patri. N A5001-2.5 5000
Observaciones:
El predio es parte del Patrimonio Forestal Nacional – Bosque y Vegetación Protectora.

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 Figura 1. Asignación normativa PUOS del año 2017 predio Nro. 5553874
Fuente: Ordenanza Metropolitana Nro. 192 – 2017. Elaborado: SHOT– DMOT

Ordenanza PMDOT-PUGS No. 001-2021, 13 de septiembre de 2021 (Instrumento derogado)

Ordenanza que aprueba la actualización del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento

Territorial y la aprobación del Plan de Uso y Gestión de Suelo del Distrito Metropolitano de
Quito.

El artículo 2 sobre la vigencia establece “El Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento

Territorial y el Plan de Uso y Gestión del Suelo del Distrito Metropolitano de Quito tendrán una
vigencia de 12 años a partir de la aprobación de la presente ordenanza.”

Ordenanza Metropolitana Nro. 044-2022

La Ordenanza Metropolitana Nro. 044-2022 de 11 de noviembre de 2022, aprobó el Régimen

Administrativo del Suelo para el Distrito Metropolitano de Quito.

La disposición final única prescribe “La presente ordenanza entrará en vigencia desde la fecha
de su publicación en el Registro Oficial, Gaceta Municipal y dominio web del Municipio del
Distrito Metropolitano de Quito.”

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La Ordenanza Metropolitana Nro. PMDOT-PUGS 001-2021, sancionada el 13 de septiembre de
2021 entró en vigencia conjuntamente con la Ordenanza aprobada y sancionada que sustituyó
al Régimen Administrativo de Suelo con fecha 11 de noviembre de 2022 conforme la publicación
en el Registro Oficial.

Cuadro 2. Asignación normativa PMDOT-PUGS No. 001-2021

Clasificación Subclasificación Uso de suelo Lote

Tratamiento Edificabilidad
de suelo de suelo principal Mínimo
Protección
Rural Protección Conservación A25001-1(VU) 25000
ecológica
Observaciones:
(VU) Vivienda Unifamiliar que permite una (1) vivienda por lote mínimo
El predio es parte del Patrimonio Forestal Nacional – Bosque y Vegetación Protectora.

Figura 2. Asignación normativa PUGS del año 2021 del predio Nro. 5553874
Fuente: Ordenanza Metropolitana PMDOT-PUGS 001-2021. Elaborado: SHOT– DMOT

Ordenanza PMDOT-PUGS Nro. 003-2024, sancionada el 12 de mayo de 2024 (instrumento

vigente)

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Ordenanza que aprueba la actualización del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial y la aprobación del Plan de Uso y Gestión de Suelo del Distrito Metropolitano de
Quito.

La Secretaría de Hábitat y Ordenamiento Territorial informa el aprovechamiento urbanístico

para el predio Nro. 5553874 en el siguiente cuadro:

Cuadro 3. Asignación normativa PUGS vigente

Clasificación Subclasificación Uso de suelo

Tratamiento Edificabilidad Lote mínimo
de suelo de suelo principal
Protección
Rural Protección Conservación A25001-1(VU) 25000
ecológica
Observaciones:
(VU) Vivienda Unifamiliar que permite una (1) vivienda por lote mínimo
El predio es parte del Patrimonio Forestal Nacional – Bosque y Vegetación Protectora.

Figura 3. Asignación normativa PUGS del año 2024 del predio Nro. 5553874
Fuente: Ordenanza Metropolitana PMDOT-PUGS 003-2024. Elaborado: SHOT– DMOT

Para más información y detalle remítase al documento técnico del Plan de Uso y Gestión del
Suelo del Distrito Metropolitano de Quito.

Link de acceso visor Geográfico:

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[Link]
4929f6ebb99d514

Criterio Técnico

El predio Nro. 5553874 es parte del Bosque y Vegetación Protectora que conforma el Patrimonio
Forestal Nacional mediante el Acuerdo Ministerial Nro. 162 del ente nacional en materia de
ambiente. Dicha connotación y su uso histórico de protección ecológica ha motivado a que la
edificabilidad establecida sea concordante con los objetivos de conservación y sostenibilidad
establecidos en el Modelo Territorial Deseado – MTD, del Plan Metropolitano de Desarrollo y
Ordenamiento Territorial – PMDOT.

En la misma línea la asignación de aprovechamiento urbanístico establecida para el lote Nro.

5553874 y su entorno tiene el fin de orientar acciones que permitan la conservación de las
características del entorno natural, y la protección de los servicios ecosistémicos propios del
sector. Esta definición guarda concordancia con las vinculaciones del componente estructurante
y componente urbanístico, sus tratamientos urbanísticos, usos generales, usos específicos de
suelo y edificabilidad; y cuenta con el fundamento técnico de análisis territorial desarrollado en
el Modelo Territorial Deseado (MDT) del Plan Metropolitana de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial, por lo cual la asignación normativa corresponde en su integralidad al modelo de
ciudad del Distrito Metropolitano de Quito.

En comparación al Plan de Uso y Ocupación de Suelo (PUOS), el Plan de Uso y Gestión del Suelo
(PUGS) vigente ha establecido normas de aprovechamiento urbanístico restrictivas con la
finalidad de limitar el crecimiento de la mancha urbana en esta zona de importancia ecológica,
dando cumplimiento a las normas nacionales sobre ordenamiento territorial.

Finalmente, con todo lo detallado anteriormente y amparado en el artículo 226 de la

Constitución de la República del Ecuador y en las facultades de la Secretaría de Hábitat y
Ordenamiento Territorial contenidas en la Resolución ADMQ 007 - 2024 que establece el
Estatuto Orgánico del DMQ, las actuaciones de esta dependencia se han enmarcado dentro del
régimen constitucional y legal vigente observando y dando prioridad a los principios
constitucionales como el Derecho a la Ciudad y los Derechos de la Naturaleza.

ACCIÓN RESPONSABLE UNIDAD FECHA FIRMA

Ing. Alejandra Castro
Elaboración SHOT-DMOT 2025-05-15
Celi
Firmado digitalmente por
Ing. Geog. Daniel DANIEL SEBASTIAN DANIEL SEBASTIAN
CASTANEDA FRAGA
Revisión SHOT-DMOT 2025-05-15 CASTANEDA FRAGA Fecha: 2025.05.30 [Link]
Castañeda -05'00'

Firmado electrónicamente por:

Aprobación Arq. Mauricio Marín SHOT-DMOT 2025-05-15 MAURICIO ERNESTO

MARIN ECHEVERRIA
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