CAPITULO I GENERALIDADES, CONCEPTOS

Y DEFINICIONES

1.1 TITULO
Este cuerpo de normas será conocido y citado como “Código de Ordenamiento Urbano del Partido de
Villa Gesell” y será denominado en adelante el “Código”.
1.2. AMBITOS
1.2.1. AMBITO TEMATICO
Las disposiciones de este Código alcanzan y rigen en todos aquellos asuntos relacionados directa o
indirectamente con el uso del suelo, de edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y ensanche de
vías públicas, la subdivisión y englobamientos de parcelas, los volúmenes edificables y todos aquellos
aspectos que tengan relación con el desarrollo y ordenamiento urbanístico dentro del Partido.
Lo precedente debe considerarse como enunciativo y no debe interpretarse como limitación a la
aplicación del Código en cualquier otro supuesto previsto en el mismo.
1.2.2. AMBITO JURIDICO Y TERRITORIAL
Las disposiciones de este Código se extienden a las personas de derecho público y a sus bienes,
localizadas dentro de la jurisdicción territorial del Partido de Villa Gesell, cualquiera fuere su afectación.
1.2.3. AMBITO TEMPORAL
Los expedientes que se encuentren en trámite a la fecha de entrada en vigencia del Código, conforme a lo
establecido en el artículo anterior, se considerarán y resolverán conforme a la normativa vigente a la fecha
de su ingreso, cuando cuenten con documentación completa. La oficina técnica de la secretaría de
Planeamiento, Obras y Servicios Públicos evaluará cada caso a los fines de verificar si la documentación
está en condiciones de ser aprobada. Podrán solicitar correcciones o agregar algún elemento
complementario faltante y de no cumplir con los requisitos establecidos, rechazará el proyecto, el que
deberá gestionarse encuadrado en las normas del presente Código. Las obras iniciadas antes de entrar en
vigencia el presente Codigo se regirán de acuerdo a lo estipulado en el punto 2.2. del Capitulo I.
Los Expedientes nuevos que se tramiten cuando se encuentre en vigencia el Código, deberán presentar la
documentación requerida para el caso, en un formato informático digitalizado ( en diskette 3½, zip, CD,
etc.), y en film Poliéster o tela vegetal una vez que el expediente esté en condiciones de ser aprobado por
la autoridad de aplicación.
1.3. AUTORIDAD DE APLICACION
1.3.1. COMPETENCIA
El Departamento Ejecutivo de la Municipalidad de Villa Gesell, será la Autoridad de Aplicación del
presente Código, a través de la secretaría de Planeamiento Obras y Servicios Públicos.
1.3.2. FACULTADES Y DEBERES
Serán Facultades y Deberes de la Autoridad de Aplicación:
a) Evaluar con periodicidad anual los resultados de la aplicación de sus Normas y proponer
cada dos años como mínimo las reformulaciones que resulten convenientes al presente Código.
b) Intervenir en la gestión de emprendimientos originados en el sector público o privado que,
por su índole o magnitud, involucren transformaciones significativas en la ocupación y
funcionamiento del territorio municipal, con el objetivo de compatibilizar dichos emprendimientos
con los criterios urbanísticos establecidos por el presente Código.
c) Analizar y dictaminar sobre el encuadre de las propuestas que se presenten con relación a
los objetivos y normativas de éste Código.
d) Coordinar la gestión de acciones y obras que concurran a cumplimentar las previsiones de
este Código.

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1.4. PUBLICACION DEL CODIGO
La publicación del presente Código será realizada por el Departamento Ejecutivo Municipal. En las
sucesivas ediciones no podrá alterarse la continuidad del articulado.
Toda modificación a determinados artículos debe redactarse íntegramente, reemplazando al artículo
modificado o sustituido. Es obligación del Departamento Ejecutivo publicar en forma inmediata a su
aprobación por Decreto del Ejecutivo Provincial, las hojas correspondientes a las modificaciones que se
realicen al presente Código.
1.5. CONCEPTOS Y DEFINICIONES
Las palabras y expresiones del presente Código tienen los siguientes significados:
1.5.1 RELATIVOS A LOS ESPACIOS
Area: Espacio territorial conformado por una o más zonas, que pueden tener como destino global:
Urbana: espacios destinados a asentamientos humanos intensivos y actividades urbanas compatibles.
Complementaria: espacios circundantes al área urbana y relacionados funcionalmente con la misma.
Esta área constituye la reserva para futuro desarrollo.
Zona: Extensión territorial a la cual este Código asigna normas urbanísticas específicas y homogéneas
en toda su extensión.

1.5.2. RELATIVOS A LOS TIPOS DE ZONAS

ZONA RESIDENCIAL: La destinada a la localización de viviendas como uso predominante o exclusivo,

con el fin de garantizar y preservar las buenas condiciones de habitabilidad.
ZONA COMERCIAL: La destinada a la localización de comercio minorista básico (abastecimiento diario
e imprescindible) como uso predominante (según planilla de uso), y en algunos casos con el uso
complementario de comercio minorista (de frecuencia periódica y ocasional; incluye locales con
permanencia de público), administración, servicios y viviendas.
Comercio con equipamiento turístico: aquellos que se refieren a actividades o servicios que prestan
atención a las necesidades relacionadas con la atención primaria del turista, ejemplo: restaurante,
confiterías, alojamiento, playa.
Las dimensiones mínimas de los locales para todo tipo de uso comercial o de servicio será: Ancho
mínimo: 4,5 mts (libre entre ejes divisorios) o 4,2 m libre entre paredes divisoria de locales, Superficie
mínima: 40m2. Las paredes divisorias entre locales no podrán ser inferiores a 0.15 mts. de espesor.
ZONA INDUSTRIAL : La destinada a la localización de actividades tendientes a la conservación,
reparación o transformación en su forma, esencias, calidad o cantidad de una materia prima o material
para la obtención de un producto final, mediante la utilización de los métodos industriales.
ZONA DE ESPACIO VERDE PUBLICO: Corresponde a áreas destinadas a espacios verdes y
parquizados de uso público: plaza, plazoleta, parque. El espacio parquizado y/o deportivo de los clubes
se considera semi-público o privado. El espacio parquizado de ramblas y boulevares corresponde a
espacios varios.
ZONA DE ESPARCIMIENTO: Corresponde a áreas destinadas a recreación y esparcimiento y/o
deportivo en espacio semi-público, público o privado.
RESERVA MUNICIPAL: Area determinada por terrenos de propiedad Municipal. Estos terrenos se
dedicarán a la instalación de todos aquellos equipamientos complementarios a su función, que el
Municipio considere necesarios y convenientes al interés general y la gestión pública.
RESERVA URBANA: Superficie que mantiene el uso, división parcelario y ocupación actual a la espera
de demandas futuras de desarrollo del territorio.
RESERVA DUNICOLA: Reserva ecologica del partido de Villa Gesell. No puede modificar su estado
natural.
1.5.3 RELATIVOS AL USO DEL SUELO

USO DEL SUELO: Función atribuida a las parcelas de cada zona con relación a la actividad prevista
para radicar en ella sus construcciones o instalaciones.

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USO PERMITIDO: El que puede implantarse en una zona según las prescripciones del presente Código
y que se encuentra expresamente indicado como tal en el Cuadro de Usos, el que marca la característica
de la zona.
USO PROMOVIDO: El que coincide con las demandas de desarrollo de una zona y puede ser
preferenciado en las decisiones del sector público.
USO PROHIBIDO: Es una actividad que se considera inaceptable para una zona y que no debe
localizarse en ella bajo ningún concepto.
USO NO CONFORME: uso no permitido en una zona pero que constituye un hecho preexistente a la
vigencia de este Código. Según los casos, se adoptarán medidas para neutralizar sus efectos negativos y
acondicionar su funcionamiento, y si fuese necesario, la secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios
Públicos, establecerá la caducidad de la habilitación mediante resolución fundada por decreto del
Ejecutivo que fije el plazo para su erradicación. Su existencia no posibilita la habilitación de otros cuyo
Uso sea igual o similar al existente. Se tomarán y arbitrarán medidas para que en pasos sucesivos se logre
su traslado a zona admitida.
USO CONDICIONADO: es un Uso NO CONFORME cuya subsistencia puede admitirse, determinando
pautas y criterios con respecto al control de sus efectos negativos.
USO NO CONSIGNADO: es aquel que no estando explícitamente consignado en el cuadro general de
usos como uso permitido, puede ser asimilado a un uso admitido para el mismo, por analogía. La
designación de uso consignado será establecido por Decreto Municipal con carácter de generalidad.
USO NO PREVISTO: es aquel que no habiendo sido previsto en el cuadro general de usos, no es
tampoco asimilable a usos permitidos o prohibidos. Su localización requerirá un estudio particularizado
con informe del Departamento Ejecutivo Municipal (DEM) y aprobado por el Honorable Concejo
Deliberante; y en los casos que corresponda, la sanción de una ordenanza que posibilite su inclusión como
uso permitido.
1.5.4. OCUPACION DEL SUELO
Proceso por el cual se localizan actividades de acuerdo con el marco normativo establecido por el
presente Código en el ejercicio de los usos permitidos, que garantiza el eficiente y armónico desarrollo
de los mismos y la preservación de la calidad del medio ambiente, y se regula mediante indicadores
urbanísticos..
2.1 INDICADORES URBANISTICOS: Conjunto de normas sobre altura, retiros de la edificación, factores
de ocupación del suelo, densidad poblacional, parcelamiento y demás regulaciones que determinan el
volumen edificable sobre una parcela y su ubicación en la misma.
2.1.1 F.O.S. - FACTOR DE OCUPACION DEL SUELO: Coeficiente que multiplicado por la superficie de
la parcela, establece la superficie máxima de la misma que puede ser ocupada. A los efectos de su
cómputo se sumarán las proyecciones de superficies cubiertas y semicubiertas al 100% del edificio sobre
el terreno.
No serán computables las superficies semicubiertas, en valores menores a 0,80m de ancho medidos
horizontalmente.
2.1.2. F.O.T. - FACTOR DE OCUPACION TOTAL: Coeficiente que multiplicado por la superficie de la
parcela establece la superficie máxima a construir.
A los efectos de su cómputo se sumarán las superficies cubiertas (al 100%) y semicubiertas (al 50%) en
cada planta, incluyendo espesores de tabiques y muros interiores o exteriores, ubicados por encima de la
cota (0) promedio de calle hasta un máximo de un metro cincuenta centímetros (+1,50m).
No será considerados como superficie cubierta, para su cómputo en el F.O.T., la correspondiente a los
cuartos de máquinas, tanques depósitos y lavaderos en las azoteas, planta libre, subsuelo y semisubsuelo
que se encuentre ubicado por debajo de la cota +1,50m del nivel (0) de calle y que constituyen locales no
habitables de servicios (depósitos, garages, etc.); asimismo las dependencias con esos usos o similares o
locales de servicios no habitables (parrilla, etc.) ubicadas sobre azotea que posean cubierta inclinada con
pendientes mínima (20) y conformando un coronamiento armónico con el edificio. Los balcones abiertos
en dos o tres lados menores a 1,00m no serán computables para el cálculo del F.O.T.

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 PLANTA LIBRE: Defínese como tal a la totalidad de la superficie del edificio ubicada en cualquier nivel,
con dos (2) lados abiertos como mínimos y que no constituya ningún tipo de local habitable.
SEMI-SOTANO O SEMI-SUBSUELO: Se considera como tal cuando se encuentre ubicado por debajo
de la cota +1,50m del nivel  0,00 de calle.
ENTREPISO: Espacio destinado a albergar actividades complementarias al uso dominante y cuya
superficie no supere el 50% del local. La altura máxima del local con entrepiso en P.B. será de 5,20m a
los efectos de su cómputo, su superficie será considerada semicubierta para superficies inferiores a 50 m2,
superado éste límite se computará al 100%.
2.1.3 DENSIDAD POBLACIONAL :
DENSIDAD POBLACIONAL NETA: Es la relación entre la población de una zona o área y la
superficie de su espacio edificable, es decir, libre de los espacios circulatorios y verdes públicos.
DENSIDAD POBLACIONAL POTENCIAL: es la densidad poblacional neta máxima calculada para un
área, cuando se completen los servicios de agua corriente, cloacas, electrificación, desagües pluviales y
tratamiento de calles.
DENSIDAD POBLACIONAL ACTUAL: es la densidad de aplicación de acuerdo con los servicios que
cuenta la parcela. Cualquiera sea la densidad potencial asignada a una zona, en sus parcelas se permitirá
construir con la densidad actual que le corresponde a cada una de ellas en función de los servicios con que
cuentan. Según art. 37 Decreto Ley 8912 y su reglamentación por Decreto 1549, en áreas que carezcan de
agua corriente y cloacas, la densidad neta máxima admisible será de 80 hab/ha.
Para las zonas residenciales extraurbanas que carezcan de ambos servicios la densidad neta será de 60
hab/ha.
Para aquellas áreas que cuenten con agua corriente o cloacas, la densidad neta máxima será de 150
hab/ha.
En todos los casos se permitirá la construcción de una vivienda unifamiliar por parcela con el número de
dormitorios que corresponda a las necesidades del núcleo familiar primario del titular.
Ejemplo de cálculo: Densidad permitida: 200 hab/ha = 0,02 hab/m2
Sup. del lote: 800m2
La cantidad máxima de personas en el lote será de:
D= ( sup. lote x Densidad permitida) = 800 x 200 = 16 personas
10.000 10.000

CANTIDAD MAXIMA DE PERSONAS POR CADA EDIFICIO:

a) VIVIENDAS:

 1 ambiente ..................................................................................... 2 habitantes

 2 ambientes...................................................................................... 2 habitantes
 3 ambientes...................................................................................... 4 habitantes
 Dormitorio....................................................................................... 2 habitantes
 Ambiente de uso complementario(juego, escritorio, planchado, etc.) 2 habitantes
 No se computan por ambientes, cocinas, baños, pasillos, garages sin baños y/o cocinas, galerías abiertas,
lavaderos sin baño, cocheras. El living-comedor junto o separado se computa como ambiente (excepto la unidad
de vivienda monoambiente).
 Los entrepisos de más de 2m de altura media se computan ambientes.

b) HOTELES O APART HOTEL

Se considera 2 habitantes por habitación. (ver Cap. 1, punto 2.1.9)

c) LOCAL DE COMERCIO Y OFICINA:

Cada 50m2 de local. ............................................................................ 1 habitante.
No se computan lugares de depósito.
A partir de 51 m2, 1 habitante cada 50 m2.

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d) CAMPAMENTOS DE TURISMO:
a) por lote de 30m2................................... 2 personas.
b) por lote de 50m2................................... 4 personas.

2.1.4. CUADRO DEMOSTRATIVO - INDICADORES URBANISTICO:

Ejemplo: Lote ubicado en RM1/G, con una superficie de 1.000m 2 y que obtiene el máximo de premios
(70%.)

A B
zona índices superficie superficie sup. permitida superficie
RM2/G lote permitida  premios proyectada
F.O.S. 0,4 1.000 400 No corresponde  columna A
F.O.T 0,6 1.000 600 1.020 columna B
DENS 200 1.000 20/hab. 34/hab.  columna B

2.1.5. RETIROS:
1) Debe entenderse que los retiros normados serán considerados como mínimos.
La secretaria de Planeamiento podrá observar los retiros que sean excesivos y que no se
corresponde con el ejido de la zona.
2) Cuando no se exigen retiros laterales, los locales ventilarán a frente y/o contrafrente, con
tratamientos en los muros divisorios de predio. Cuando se utilicen retiros voluntarios para ventilar locales,
estos retiros deben cumplir con dimensiones establecidas por cada tipo de local.
3) Los retiros deberán ser tratados, forestados y parquizados.
4) Los Pozos Blancos deberán estar ubicados en los sectores libres de terreno absorbente generado
por los retiros y a más de 1,50 m de las L.D.P. (Ver punto 5).

2.1.6 ALTURA MAXIMA:

1) La altura máxima será la resultante de la cantidad de metros o el ángulo permitidos en cada una de
las zonas.
La misma se tomará desde el nivel  0,00 promedio del terreno de las cotas indicadas en el plano de
relevamiento planialtimetrico entre la LM y el EDP del fondo. Pueden salirse de la altura máxima los
tanques de agua, servicios complementarios (parrilla, etc.), sala de ascensores, lavaderos, tendederos,
ventilaciones cuyas vistas deben cubrirse con un coronamiento con cubierta inclinada (con pendientes
mínimas de 10º a 20º) ubicada sobre azotea.
La altura máxima del local en planta baja será de 5,20m.
2) Según la zona (RMH/G) se podrá construir dentro del espacio determinado por la ecuación h=Rf
x1,75 ( h: altura, Rf: retiro de frente), tomado desde la Línea Municipal, desde el nivel  0,00 de calle, con
un retiro mínimo de 6m y la ecuación h= Rc x 2 ( h: altura, Rc: retiro de contrafrente), tomado desde el
E.D.P. del contrafrente, con un retiro mínimo de 3m.

2.1.7. TIPOLOGIA EDILICIA: Definición espacial y volumétrica que caracteriza esquemas reconocibles de la relación del
edificio y su entorno.

Vivienda Aislada. (VA) de baja altura

Edificio de Altura Baja. (EAB), hasta 7 m de altura.
Edificio de Altura Media (EAM) (con o sin basamento), hasta 12 m de altura.
Edificio de Altura Alta (EAA) (con o sin basamento), hasta 18 m de altura.

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2.1.8. RELATIVO A LAS PARCELAS Y MANZANAS:

PARCELAMIENTO: Los lotes que surjan de nuevas subdivisiones y/o englobamiento parcelario, deberán
tener las medidas mínimas o superiores a las indicadas para cada una de las distintas zonas.
ENGLOBAMIENTO o UNIFICACION :
a)No se admiten englobamientos o unificaciones parcelarias de lotes de diferentes zonificaciones.
b)Se exigira obligatoriamente englobamiento o unificación de parcelas en aquellos casos que el proyecto
integral se desarrolle en parcelas independientes preexistentes.
MANZANA: Fracción de terreno rodeado de vía pública en todo su perímetro , con una superficie total
aproximada de 1ha.
LOTE, PREDIO, PARCELA: Superficie indivisa de terreno integrante de una manzana o macizo
rodeado de calle, a los efectos de ésta reglamentación se consideran sinónimos.
Parcela de esquina: La que tiene por lo menos dos lados contiguos adyacentes a las vías públicas.
Línea Municipal (frente): Línea que deslinda la propiedad privada de la vía pública actual o la línea
señalada por la Municipalidad para las futuras vías públicas.(abreviado L.M)
Línea Municipal de Esquina u Ochava (frente): L.M. cuyo trazado es una línea perpendicular a la
bisectriz del ángulo formado por las L.M. concurrentes a la esquina de una manzana.
Ancho de parcela: Dimensión medida sobre la L. M. En parcela de esquina se considera ancho al lado
menor.
Línea Divisoria lateral de la parcela (lateral) : La que concurre a la L.M. y a la LDF(abreviado E.D.P.L)
Línea Divisorio de Fondo (Contrafrente): La opuesta o las opuestas y más distantes a la L.M.(abreviado
E.D.P.F.)
Profundidad de la Parcela : Dimensión medida en sentido perpendicular a la L.M.
Lado Mínimo: Menor extensión lineal que puede tener cada parcela para conformar su dimensión
mínima.
Superficie mínima: Menor extensión que puede tener cada parcela en superficie.
2.1.9 DISPOSICIONES ESPECIALES PARA HOTELERIA: Las presentes disposiciones serán de aplicación exclusiva
a los establecimientos Hoteleros en todas sus categorías.
El indicador urbanístico DENSIDAD establecido en las diferentes zonas, se duplicará siempre y cuando
cuente con los servicios de agua y cloacas o sistemas alternativos individuales que aseguren la calidad de
los servicios esenciales, y la densidad resultante no supere el límite máximo establecido por el Decreto
Ley 8912/77. A tal efecto se utilizarán los indicadores restantes de cada zona (F.O.S. , F.O.T.,
retiros,etc.) para la conformación del volumen edificatorio, debiendo respetar las disposiciones que la
materia regula sobre las medidas mínimas establecidas por la Secretaría de Turismo de la Provincia de
Buenos Aires. La densidad se calculara a razón de dos personas por dormitorio. Como complemento al
uso hotelero podrá existir en no más de 20% de la superficie máxima de F.O.T., locales comerciales,
afines al uso de carácter periódico, prohibiendo todos aquellos de abastecimiento diario.

2.2. CERTIFICADO URBANISTICO: Los profesionales de la construcción y los propietarios de parcelas

deben solicitar un “Certificado Urbanístico”, donde figurarán los indicadores urbanísticos y el uso
permitido de acuerdo a las reglamentaciones vigentes a la fecha de otorgamiento del certificado.
La validez del certificado urbanístico es de un año, durante los cuales el propietario o el profesional
adquieren el derecho a proyectar obras y a presentar planos de acuerdo a lo fijado en el certificado.
Vencida la validez, se pierden los derechos adquiridos por el certificado y los proyectos de obras tendrán
que cumplir con las normas vigentes al momento de presentación, no existiendo prórroga de los
certificados emitidos.
En los tramites con plano aprobado se deberá solicitar en todos los casos un certificado de inicio de obra
previo al comienzo de los mismos. En los casos de no contar con los planos aprobados o haber ingresado

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la carpeta de obra en la Municipalidad se deberá solicitar por escrito el certificado de autorización previa
de inicio de obra expedido por la autoridad municipal competente.
Será obligatorio para todo trámite municipal obtener el certificado urbanístico (proyecto de subdivisión,
obra, locación y/o habilitación de actividades).
2.3. FORESTACION Y PARQUIZACION: Se entiende por forestación, la existente o en su defecto la a
realizar que debe estar implantada con vida en el momento del Plano Conforme a Obra.
Será obligatorio la preservación de la forestación existente, cuando por razones justificadas debe alterarse
la misma, quedará al criterio de la Dirección de Planeamiento, la tala, poda o reforestación de las
especies.
Los árboles que por motivo de una construcción se hayan extraído, deberán ser repuestos de acuerdo a las
normas de preservación forestal. (Ver Capítulo I, punto 5)
En todo proyecto de obra nueva deberá preverse la plantación de arbolado cada 5.00 metros sobre el
espacio público de vereda. Cuando la zona cuente con exigencia de acera embaldosada completa, se
construirá un cantero de 1.00 metro por 1 metro. La Municipalidad definirá la especie a plantar por zona.
Deberá preservarse la topografía del terreno natural y adecuarse a las condicionantes de los predios
linderos. No se admiten jardineros en la vía publica.
2.4. ALTIMETRIA: Se permitirá alteraciones de la topografía en  1,20m del nivel promedio del terreno de
las cotas indicadas en el plano de relevamiento planialtimétrico, en la zona donde se implante la
construcción. Por pedido del interesado, se realizará la inspección Municipal en los casos que existan
cuencas cerradas, quedando a cargo de la dirección de Planeamiento la autorización de la alteración de la
topografía proyectada, siempre que no produzca inconvenientes para la morfología de la zona y de los
predios linderos.
Se admitirán rellenos operativos para la construcción de subsuelo debiendo retrotraerse a su estado
natural, una vez concluida la ejecución.
2.5. SERVICIOS ESENCIALES: Se entiende por tales, a la provisión de aquellos servicios que resuelvan
las necesidades de las zonas y áreas que hace mención el art. 62 de la Ley 8.912.
AREA URBANA:
a) Sub-área Urbanizada. El o los sectores del área urbana, continuos o discontinuos, donde existan
servicios públicos y equipamiento comunitario como para garantizar su modo de vida pleno. El o los
perímetros de esta subárea comprenderán todos los sectores servidos como mínimo con energía eléctrica,
pavimento, agua corriente y cloacas.
b) Sub-área semi-urbanizada: EL o los sectores intermedios o periféricos del área urbana, que
constituyen de hecho una parte del centro de población por su utilización como tal, con parte de la
infraestructura de servicios y del equipamiento necesario, pero que una vez completados pasarán a
constituirse en subáreas urbanizadas. A este efecto deberá lograrse como prioridad el completamiento de
la infraestructura de servicios y el equipamiento comunitario y la edificación de parcelas.

2.6. INSTALACIONES COMPLEMETARIAS:

MEDIOS DE SALIDA: En los edificios en altura es obligación que las escaleras de medios de salida del
edificio den al exterior con aventamiento movible, y prevenciones contra incendios según “Código de la
Ciudad de Buenos Aires”. Los distintos usos tendrán medios de salida diferenciados de acuerdo al
Código de la ciudad de Buenos Aires.
INSTALACIONES: Las instalaciones contra incendio - electricidad - instalaciones sanitarias -
calefacción, refrigeración y ascensores, son obligatorias y se regirán por el Código de la Ciudad de
Buenos Aires, hasta tanto no se reglamente en éste Municipio.
2.7. DESAGUES CLOACALES: En la zona que cuente con servicio de red cloacal y previo a la
certificación del final de obra, se deberá presentar el recibo que constate haber abonado la conexión. En
zonas carentes de servicios de red, se deberá realizar plantas de tratamiento individual, la que será
incorporada en la documentación de obra con las especificaciones necesarias y de acuerdo a las que
constan en servicios esenciales de cada una de las zonas. Toda obra de residencia multifamiliar o que
implique intensidad de uso nocturno o diurno deberá garantizar la provisión de agua potable y sistema de
eliminación de desagüe cloacal acorde con la carga poblacional a alcanzar.

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2.8. VIVIENDA COLECTIVA O MULTIFAMILIAR: Se considera a las edificaciones de dos o más
unidades habitacionales, cuyo acceso y circulación interna de distribución a cada vivienda es común a
todos o varias de ellas; también son comunes los servicios de infraestructura (electricidad, agua corriente,
desagüe cloacales y pluviales).
2.9. RESIDUOS: El volumen de los residuos domiciliarios y comerciales deberán prever la ubicación dentro
del espacio público de vereda de un contenedor con un volumen equivalente a las siguientes referencias:
a) Residencial Multifamiliar y Hotelero: 0,025m 3 por cada unidad
funcional.
b) Comercial: 0,025m3 cada 50m2 de construcción.

2.10. ESTACIONAMIENTO: Se entiende como tal toda área destinada a espacio para estacionamiento de
vehículos; por cochera : cuando el área en cuestión es cubierta; y garage: cuando se encuentra encerrada
entre paramentos exteriores.
a) Deberá preverse en cada parcela espacio para estacionamiento automotor y para carga y descarga
en caso de corresponder.
b) En los planos presentados a aprobación para el otorgamiento de permisos de construcción o para
habilitación comercial o industrial, se señalaran los módulos correspondientes y las áreas destinadas a
circulación y maniobras.
c) El módulo que define el área de estacionamiento tendrá como medida mínima 2,50 m. x 5,00 m. y
una superficie mínima de 12.5m2 y como módulo de carga y descarga una superficie mínima de 25m 2. Dichas
superficies no incluyen espacios para circulación y maniobra de vehículos.
d) El garage o cochera ubicado en subsuelo o semisubsuelo, no se computará dentro del F.O.T.;
siempre que no supere la cota +1,50m de calle. Se admite como solución para uso residencial multifamiliar y
hotelero.
e) El estacionamiento descubierto en uso hotelero o multifamiliar no podrá impermeabilizar el terreno.
f) No se permitirá el uso del retiro obligatorio de frente para satisfacer los módulos de
estacionamiento o de carga y descarga, excepto para un vehículo en vivienda unifamiliar. Se admitirá para
ascenso y descenso de pasajeros en hotelería y residencias multifamiliares.
g) En parcelas en las cuales no sea posible cumplir con el estacionamiento que exija éste Código de
acuerdo al uso que se trate, se admitirá la previsión y construcción de estacionamiento en parcelas ubicadas
en un radio de doscientos metros (200m), contados desde el acceso del respectivo edificio dominante. Sobre
dicha parcela se establecerá servidumbre real, inscripta con todos los recaudos legales del caso, antes del
otorgamiento del permiso de construcción de obra en el predio dominante. La habilitación y final de obra
quedarán condicionada a la que previamente se otorgue a los espacios para estacionamiento.

Casos de excepción de espacios para estacionamiento y carga y descarga

Podrán exceptuarse de la obligación a que hace referencia el punto anterior los siguientes casos:
Vivienda multifamiliar ubicadas en parcela con ancho de frente inferior a los 12m y en zonas con
densidad neta inferior a 110 hab/ha.
Hoteles, hospedajes y pensiones ubicados en parcelas con ancho de frente inferior a los 12m o con
capacidad inferior a 24 plazas.

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PLANILLA PARA ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS EN EL PREDIO:

Administración La Dirección de Planeamiento

Pública, Servicios establecerá normas especiales en función de
Públicos y un proyecto particularizado de la zona.
Transportes
Comercio Sup. total m2 =cant. módulos
Minorista: 12.5m2
Supermercado
Cultura, Bibliotecas Un módulo cada 50m2 de la sup. destinada a
Esparcimiento y uso público.
Culto:
Gimnasio Un módulo cada 150m2 de la sup. construída.
Campo deportivo, Municipal, Se solicitarán normas especiales para cada
Templos , etc. caso.
Educación Institutos Técnicos , Escuelas,etc.. Un módulo por aula o gabinete.
Industrias Industrias de toda clase. Cumple con retiros al frente.
Residenciales Asilos 20% de la sup. construída.
Casa de Pensión. Un módulo cada 15 camas.
Vivienda Multifamiliar Un módulo por unidad habitacional; con uno
o dos accesos como máximo en común a la
parcela con ancho máximo de 5m
Vivienda Unifamiliar Un módulo de 12,5 m2.
Sanidad Dispensarios Cuatro módulos
Primeros auxilios Dos módulos
Sanatorio Privado Un módulo cada ocho camas.
Hospitales. Se solicitarán normas especiales para cada
caso.
Servicios Alimentación en gral. 40% de la sup. construída.
Estudio para profesionales o Un módulo cada 70m2 de superficie
Consultorios. construída.
Alojamiento turístico hotelero. Un módulo cada dos habitaciones.
Oficinas comerciales. Un módulo cada 60m2.

EL RETIRO Y SU ACCESO: Se deberá contar con la adecuada provisión de espacios de guarda y

estacionamiento de vehículos de quienes habitan o trabajan en el lugar. Cada vehículo deberá tener asegurado
el libre ingreso de la parcela con marcha adelante, sin que ello implique la movilización de ningún otro
rodado.

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2.11. PREMIOS:

Por sobre los valores de F.O.T. y DENSIDAD fijados en las zonas que cuenten con servicios de agua
corriente y desagües cloacales y los máximos que el Municipio estableció, se establecerán
incrementos o premios que en conjunto no podrán superar el 70% de los valores máximos:
a) Por ancho de parcela:

A partir de 18 metros, incremento de 5% cada 5 metros , hasta un máximo del 15%.

 Para la localidad de Mar Azul, se obtendrá premio por ancho de parcela de igual forma,
solo a partir de 18 metros de ancho.
Formula :
(ancho lote - 18m ) x 5% ancho lote - 18m
=
5
Entre Medianeras En Esquina
a
Para lotes en esquina y/o
 salida a dos calles, se
considerará el lado de
menor ancho (tomando el
b vértice de las esquinas) en
lo referido al premio por
a ancho de parcela.

Ejemplo: a = 30m : 30m - 18m = 12%

b) Por edificación separada voluntariamente de los retiros laterales obligatorios:

Con un mínimo de 4 mts, se obtiene premio.

A partir de lo indicado se obtendrán un 5% por cada metro de retiro.
Se tomarán en cuenta las fracciones menores de 1m en forma proporcional.
se deberá mantener la obtención de un máximo del 15% por cada eje divisorio lateral.

Formula: (Retiro proyectado - Retiro obligatorio) x 5%

Ejemplo: Separación de eje 6m ( 6m - 4m ) x 5% = 10%

c) Por edificación voluntariamente retirada de Línea de construcción establecida:

A razón de 3% por cada metro de retiro con un máximo de 15%.
Formula :
(Retiro Proyectado - Retiro Obligatorio ) x 3%

Ejemplo : Retiro obligatorio 6m ; con línea de construcción a 10m de la Línea Municipal se obtiene:
( 10m - 6m ) x 3% = 12%

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d) Por menor superficie de suelo proyectada que el permitido:

A menor superficie de suelo ocupado que la resultante del F.O.S. máximo establecido, se otorga el
2% de incremento en F.O.T. y DENSIDAD, por cada 5% de disminución del F.O.S. hasta un
máximo del 10%.

Formula :
[( F.O.S. Perm. - F.O.S. Proy.) x 2 ] x 100
F.O.S. Perm. 5

Ejemplo :
Total de F.O.S permitido: 220 m2 [( 220 - 176) x 2 ] x 100 = 8%
Total de F.O.S proyectado: 176 m2. 220 5

e) Por espacio público libre existente al frente:

Espacio público: se entiende como espacio público a los efectos de la aplicación de premios solamente
lo referido a calles y plazas, no afectando para la obtención de premios las zonas de reserva y la
playa.
Medido desde la Línea Municipal hasta el eje de dicho espacio 0,5% por cada metro a partir de los
15m y con un máximo de 5%.

Formula :
[(Profundidad total Espacio Público) - 15m ] x 0,5 %
2

Ejemplo: Frentistas de Av. Boulevard.

[(50m ) - 15m ] x 0,5% = 5%
2
Premio sobre 25m

L
25m LM

50m Av. Boulevard

Eje

LM

15
2.12 NORMAS DE TRANSICION ENTRE DISTINTAS ZONIFICACIONES URBANAS

Toda parcela lindante a una o más zonificaciones, cuyos ejes divisorios laterales (no se consideran los
ejes divisorios de fondos) sean límite de zonificaciones distintas podrán hacer uso de la presente
disposición:

1. Podrán promediar sus indicadores urbanísticos de F.O.S, F.O.T., DENSIDAD y ALTURA.

2. Deberán mantener el Uso correspondiente a su zona.
3. Podrán promediar los Retiros Laterales y de Frente de la siguiente forma:
a) Sobre el eje divisorio de predio lateral donde pasa el límite de la zonificación, podrá optar por
cualquiera de los retiros mínimos exigidos por cada zona, y sobre el eje divisorio de predios lateral
restante deberá mantener el correspondiente a su zona.
b) El retiro de frente mínimo exigido corresponde al de la zonificación lindante hasta el 50% del ancho
del lote, el 50% restante deberá mantener el mínimo permitido en su zona.
c) el retiro de fondo no es promediable.

Ejemplo:
LIMITE DE
ZONIFICACIÓN

RU1/G C1/G

L.M.

½ ½

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3. RELATIVOS A LA TOPOGRAFIA Y TRAMA CIRCULATORIA

3.1 MEDANOS COSTEROS: NO se permitirá bajo ningún concepto alterar la topografía, altimetría natural
del cordón dunícola frente al litoral marítimo, para la construcción de calles o avenidas o boulevard
marítimo en las localidades de Mar de las Pampas, Las Gaviotas y Mar Azul, y de Villa Gesell entre la
Calle 303 y el límite norte de la Circ. VI, Sección a, que puedan alterar el ecosistema en búsqueda de
soluciones en el crecimiento y desarrollo de la ciudad.
Los proyectos de obras que insuman la ocupación de más de 3 ha., deberán presentar un anteproyecto
previo encuadrado en las normas del presente Código, que deberá ser evaluado previamente por el
Departamento Ejecutivo Municipal. No se autorizarán proyectos que demanden el uso de grandes
superficies de terreno (más de 3 ha) que impidan la conformación de tramas circulatorias secundarias
sin una correcta vinculación con la trama circulatoria principal. No obstante el departamento Ejecutivo
evaluará las propuestas que colaboren con un desarrollo urbano armónico y equilibrado.
Para las localidades de Mar de las Pampas, Las Gaviotas y Mar Azul en proyectos que se ubiquen en
parcelas iguales o mayores a 1.00 ha. Se exigirá la presentación de un estudio de impacto ambiental y
urbanístico.

4...........RELATIVOS A LA IMPERMEABILIZACIÓN DEL SUELO

4.1 POZOS BLANCOS:
a) Obligatoriamente, toda nueva construcción deberá realizar un pozo absorbente de dos metros
cúbicos (2 m3.) por cada cien metros cuadrados (100 m2.) de terreno impermeabilizado, tomando la
superficie del FOS proyectado.
Se establece un mínimo de 30% de la parcela libre de impermeabilización, por la ejecución de solados,
caminos y patios.
b) La ubicación de los Pozos Blancos será preferentemente hacia el frente del lote y a una distancia
mayor de 1,50m de las L:D:P.
c) En los casos necesarios podrá compensarse la capacidad con canales de drenaje, a razón de 0.50
m3 de canal por cada 1.00 m3 de “pozo blanco”.
d) Prohíbese en las nuevas construcciones, el libre escurrimiento de desagües pluviales en la vía
pública, autorizándose únicamente el desborde natural que surja de los pozos absorbentes, pluviales
colmados por grandes precipitaciones y durante la caída de las mismas
e) Antes de proceder al tapado deberá solicitarse su inspección en la Dirección de Obras Particulares.
5...........RELATIVOS AL MOVIMIENTO DE SUELO Y A LA FORESTACION
5.1 MOVIMIENTO DE SUELO:
a) Prohíbese en todo el territorio del Partido de Villa Gesell realizar cavas y/o movimientos de suelo,
en predios de propiedad privada, sin la autorización previa de la autoridad municipal de aplicación.-
b) Solo se permitirá el relleno de una parcela en la ocupación del suelo donde se construya el inmueble,
siempre que no se produzcan inconvenientes con la morfología de la zona, ni inundaciones de predios
linderos y/o via pública.
c) Podrán ser observados los planos y/o proyectos de obra presentados para su aprobación, por alterar
innecesaria o irracionalmente la topografía o la forestación de la parcela, manzana o zona en la que haya
de realizarse la obra, a juicio de la autoridad de aplicación.
d) El propietario o poseedor a título de dueño, el profesional director de la obra, u otros
responsables de los predios en que se realizaran cavas o movimientos de suelo sin autorización municipal
serán sancionados solidariamente, sin perjuicio de la obligación de restituir el inmueble a su estado
altimétrico anterior.-
5.2 FORESTACION:
a) Prohíbese en todo el territorio del Partido de Villa Gesell, talar, abatir, derribar, o eliminar por
cualesquiera procedimientos, eucaliptos, pinos y coníferas en general, acacias en todas sus especies,
álamos, sauces, u otros árboles en el frente ó interior de predios sin la autorización previa de la
autoridad municipal de aplicación.-
Para la ubicación de cualquier construcción dentro de un predio deberá tenerse primordialmente en
cuenta la ubicación de la forestación existente y la topografía de la parcela. Un plano de obra podrá ser
rechazado para su aprobación si modificara indiscriminadamente dichos parámetros. Asimismo, podrá
gestionarse situaciones de excepción en las normas de retiro cuando su objetivo sea el respeto a la forestación
existente en gran parte.

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 b) El Departamento Ejecutivo no autorizará la eliminación de árbol alguno, cualquiera sea su especie,
familia, género o clase a que pertenezca y el lugar público y/o privado del Partido en que esté plantado
o fijado, sin informe previo, en cada caso, de la Secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios
Públicos.
c) En todos los casos de extirpación de árboles no autorizados expresamente según las condiciones
establecidas en el presente Código, o de daños causados a los mismos, ya sea por corte de ramas,
raíces, poda o por deterioro o destrucción de aparatos protectores, etc. ó cuanto se atente contra la vida
de las plantas por medio de inyecciones, descortezamiento, perforaciones ó sumiéndoles ó
arrojándoles aguas servidas, jabonadas, kerosene o cualquier otra sustancia nociva o perjudicial, el
Departamento Ejecutivo dispondrá la inmediata iniciación de las acciones legales contra el autor o los
autores del hecho para que se haga efectiva la aplicación de las sanciones contenidas en los artículos
183 y 184 del Código Penal.
d) En los casos que el retiro de árboles sea indispensable para la ejecución de los trabajos de
construcción propiamente dichos, el mismo será autorizado por la Secretaría de Planeamiento, Obras y
Servicios Públicos de la Municipalidad, así como la respectiva reposición; formulándose al propietario
el cargo correspondiente.
e) Establécese que las solicitudes de extracción de árboles fundadas en que éstos dificultan el desarrollo
del plano de construcción de una obra ó las entradas de los vehículos ó afectan los accesos a locales
de comercio, industrias y depósitos a construir en reparaciones; sólo podrán ser presentadas ante las
autoridades municipales, luego de cumplir con las exigencias de reposición manifestadas en el
presente Código.
f) -El Departamento Ejecutivo recepcionará los pedidos de cortes de ramas secas, raíces, la reparación de
solados afectados por el crecimiento de distintos vegetales, la extracción de árboles enfermos, lo que
previa inspección autorizará la liquidación de los mismos.
g) El Departamento Ejecutivo procederá a difundir por medio de una cartilla guía, la identificación de las
variedades más conocidas utilizadas en la forestación del Partido de Villa Gesell y procederá a su
difusión por los medios de comunicación que estime conveniente.
h) En cumplimiento a lo dispuesto en el punto e), al obtenerse el permiso correspondiente al
abatimiento de árboles dentro del predio y/o sobre el sector de acera frentista y/o por falta total o
parcial de forestación de acuerdo a los mínimos que se determinan en el presente, el propietario o
poseedor a título de dueño, previo a la obtención de la aprobación del plano conforme a obra y/o
certificado final de obra deberá reponer las especies arbóreas que determine la Municipalidad según
los siguientes parámetros:
h1). El propietario o poseedor a titulo de dueño podrá solicitar la excepción a las reglas de
retiro y/o superficies de medianeras de la zonificación donde se proyecta ejecutar la obra, toda vez
que se fundamente en evitar el abatimiento de una o más especies arbóreas. La Municipalidad,
luego de estudiar la solicitud, aceptará o rechazará la misma basada en una disposición
debidamente fundada.-
h2) La Municipalidad podrá rechazar todo plano de obra nueva ó ampliación,
cuando a juicio de la autoridad de aplicación del presente Código, el diseño conlleve al
abatimiento injustificado de especies arbóreas de valor individual y/o grupal.-
h3) En los casos de especies arbóreas muertas, truncadas, semidesarrolladas, y/o que se
hallen en situación de comprometer la seguridad de bienes y/o personas, los propietarios o poseedores a
título de dueño y/o la Municipalidad de oficio, podrá requerir el abatimiento de ésta/s, con la sola
exigencia de efectuar la reposición en el lugar que ésta establezca.-
h4) Para la reposición se establecen los siguientes parámetros:
h 4.1) Reposición dentro de la parcela y/o destinadas al Vivero Municipal para su posterior
disposición en la ciudad..
h 4.2) Por abatimiento: La reposición de ó los árboles a abatir se hará teniendo en cuenta la
antigüedad de la/s especie/s según su/s diámetro y un coeficiente de corrección basado en la densidad
forestal de la parcela según tabla I

Fórmula de aplicación: X= ΣΦ x coef. A

2
X= cantidad de años a reponer
ΣΦ = sumatoria de diámetros de árboles a abatir (en cm.)
Tabla I

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DENSIDAD “N” (m2/ árboles) Coef. A

1 árbol e/400m2 ó más 8

1 árbol e/300m2 y 399m2 6
1 árbol e/200m2 y 299m2 4
1 árbol e/100m2 y 199m2 2
1 árbol e/75m2 y 99m2 1
1 árbol e/50m2 y 74m2 0.8
1 árbol e/25m2 y 49m2 0.5
1 árbol e/10m2 y 24m2 0.4
1 árbol e/9m2 y menos 0.2

NOTA: En base a la Tabla I se podrá interpolar

Fórmula cálculo densidad N de la tabla

Densidad N = Superficie de la parcela = (m2/ árbol)

Cant. existente de árboles

Falta total o parcial de forestación en la parcela

Toda parcela deberá disponer de una forestación mínima en sus espacios libres de edificación a razón
de un (1) árbol de hojas perennes cada 100 m2 de superficie del lote ó de un árbol de hojas caducas cada 75 m2.
de superficie del lote.
De existir árboles, que por sus características y superficies del terreno no cubran los mínimos, se deberán
completar con otras plantas hasta cubrir ó superar los niveles mínimos aquí establecidos.
En los casos de nuevas forestaciones se usarán ambos géneros de plantas (perennes y caducas) compensándose
matemáticamente las superficies de parcelas a cubrir.
Para todos los casos y según las posibilidades de la parcela y del proyecto se proveerá la plantación de árboles de
hojas perennes en las orientaciones solares SE-SO y las plantaciones de árboles de hojas caducas en las
orientaciones solares NE-NO.-

h4.3) Forestación y/o Reposición sobre la acera frentista a la parcela:

La Municipalidad establecerá el tipo y cantidad de árboles a plantar en acera frentista a la parcela, las cuales
automáticamente pasarán al patrimonio y dominio municipal por su ubicación en un espacio público.
Longitudinalmente se ubicará un (1) árbol en correspondencia con la proyección de los ejes divisorios laterales
entre lotes y las plantas intermedias, no deberán estar a menos de 5.00 mts. de distancia unas de otras.
La distancia entre la línea de árboles y la Línea Municipal, se regirán por la ordenanza de cercos y veredas que
se encuentra vigente al momento de su plantación.
Bajo ninguna circunstancia se podrá abatir o tronchar un árbol implantado en la vía pública, sin la debida
intervención y autorización previa de la Municipalidad.
h4.4) Generalidades de la Reposición:

Una vez determinada la necesidad de reposición en forma cualitativa y cuantitativa, el propietario o

poseedor a título de dueño, procederá a la forestación de su parcela y/o de su acera frentista en un todo
de acuerdo a lo fijado por la Municipalidad para su caso.

De existir diferencia entre la cantidad de árboles fijados para la reposición por abatimiento y las
efectivamente plantadas en la parcela y/o acera frentista, dicha diferencia será entregado en el lugar,
días y hora que la Municipalidad fije para tal fin.
En ningún caso, los árboles a plantar y/o a entregar a la Municipalidad serán menores de tres años.
La Municipalidad podrá aceptar los ejemplares en forma física y en condiciones botánicas óptimas y/o
nota de crédito emitidas por locales a nombre de la Municipalidad de Villa Gesell por la cantidad y
especies determinadas, libres de todo costo y/o cargo.-

6 ABREVIATURAS

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Las abreviaturas utilizadas en el presente Código, tienen los siguientes significados:
DEM.: Departamento Ejecutivo Municipal
L.M.: Línea Municipal
L.D.P: Línea divisoria de predio
L.D.L.: Línea divisoria lateral
L.D.F.: Línea divisoria de fondo
F.O.S. : Factor de ocupación del suelo
F.O.T. : Factor de ocupación total
H. : Altura
Rf. : Retiro de frente
Rl. : Retiro lateral
Rc. : Retiro de contrafrente
m.: Metro lineal
M 2: Metro cuadrado
M 3: Metro Cúbico
Ha: Hectárea
Prof.: Profundidad
hab.: Habitante

La letra que continua a la zona, separada por una barra, indica el área a la que pertenece :

/G : Área urbana de la localidad de Villa Gesell

/P : Área urbana de la localidad de Mar de Las Pampas
/A : Área urbana de la localidad de Mar Azul y Las Gaviotas
/Cc : Área complementaria centro
/Cn : Área complementaria norte
/Se : Área complementaria sudeste
/So : Área complementaria sudoeste

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