ENFITEUSIS –
SUPERFICIE Y
DERECHOS REALES
DE GARANTÍA
Iura in re aliena
Derecho real, enajenable y transmisible a los herederos que
atribuye un poder prácticamente análogo al de propiedad,
pero sobre una cosa ajena, mediante el pago de un canon
por años (vectigal).
Adquiere el carácter de derecho real, y no simplemente
creditual, cuando el pretor otorga al concesionario una
ENFITEUSIS: actio in rem análoga a la rei vindicatio.
hacer Origen: La administración imperial concedía a particulares,
en arriendo de larga duración, grandes extensiones de
plantaciones
terreno incultas.
ENFITEUSIS
Contratos agrarios sobre el saltus.
Generalizados en época de
Constantino.
Ius emphyteuticum, se constituye
sobre los fundi patrimoniales. El ius
perpetuum se establece sobre los
fundi rei privatae (patrimonio del
fisco)
Se unen en el siglo V y se habla solo
de ius emphyteuticum o
emphyteusis: cualquier clase de
terreno público o privado.
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NATURALEZA DE LA
ENFITEUSIS
¿Quién asume el riesgo de pérdida de la cosa
por fuerza mayor o caso fortuito? Periculum.
Si se asume que la concesión es una venta, el
riesgo corre a cargo del concesionario
Si se considera que es un arriendo el riesgo
pesa sobre el concedente.
ZENON: Es un contrato sui generis. Salvo
pacto en contrario. La destrucción total del
fundo la asume el dueño. La afectación
parcial le corresponde al enfiteuta, quien no
se libera del pago del canon.
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DERECHOS Y DEBERES
DE ENFITEUTA
El enfiteuta tiene derecho al pleno goce del
fundo. Son suyos los frutos y demás
rendimientos de la cosa.
Puede mejorar la finca, adquirir o constituir
servidumbre, hipotecar el derecho,
enajenarlo por acto inter vivos o transmitirlo
mortis causa.
Son deberes: pagar el canon; no deteriorar el
fundo; soportar las cargas o tributos sobre el
mismo; notificar al propietario cuando va a
enajenar su derecho, para que ejerza el
derecho de preferencia (ius praelationis).
Si no ejerce el ius praelationis, propietario
recibe el 2 por 100 del valor que el nuevo
enfiteuta pague y si la transferencia fue
gratuita, paga un impuesto (laudemium)
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SUPERFICIE
Derecho real, enajenable y
transmisible a los herederos que
otorga al titular, superficiario, el
goce a perpetuidad o por largo
tiempo del edificio construido en
suelo ajeno, mediante el pago de
un canon anual, llamado pensio o
solarium.
Adquiere autonomía, cuando la
práctica de los magistrados de
hacer concesiones a los banqueros
– argentarii- para construir en el
foro despachos –tabernae- se
extiende a los privados.
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SUPERFICIE
Se constituye usualmente por
contrato de arrendamiento, en
donde el dueño del suelo permite la
edificación y el constructor
adquiere el derecho a su goce.
El derecho así establecido puede
ser susceptible de prenda y gravado
o beneficiado con servidumbres.
Superficiario: Actio conducti e
interdictum de superficiebus (época
clásica), luego actio in rem (época
posclásica)
Derechos reales de garantía
Fiducia cum creditore contracta
Pignus
Hypotheca
FIDUCIA CUM
CREDITORE
CONTRACTA
A través de mancipatio o in iure
cessio, el deudor enajena una cosa al
acreedor y con fines de garantía. A la
transmisión se une un convenio de
fidelidad que obliga a la restitución de
la cosa una vez satisfecha la deuda –
pactum fiduciae-.
Posesión suele quedar en cabeza del
deudor con el riesgo de la usureceptio
ex fiducia: solución dejarla al deudor
en arrendamiento o de precario.
FIDUCIA CUM CREDITORE CONTRACTA
El acreedor puede enajenar
Si luego de pagada la deuda la cosa sin autorización del
Suele pactarse la lex
el acreedor no devuelve la deudor, pero se expone a la
commisoria o pacto de
cosa, el deudor puede actio fiduciaria que solo le
comiso.
ejercer la actio fiduciaria. obliga al pago de una
indemnización.
La actio fiduciaria no
Es una figura que ofrece
prospera si hubo pactum de
condiciones muy favorables
vendendo, si bien el deudor
al acreedor, no así para el
tiene derecho al
deudor.
superfluum.
Origen: Datio pignoris, entrega de una cosa
mueble para asegurar el cumplimiento de
una obligación. Situación de hecho
desprovista de acción judicial.
PIGNUS: El pretor protege al acreedor reconociéndolo
institución como poseedor interdictal y le otorga una
acción al deudor para pedir la restitución
cuando paga la deuda.
pretoria
El acreedor solo retiene la cosa mientras no
sea saldada la deuda.
PIGNUS: Pactos especiales
Lex commisoria: convenio que otorga al acreedor la facultad de cobrarse con
la cosa pignorada en el caso de no ser pagada la deuda. Fue declarado nulo
por Constantino.
Pactum de distrahendo pignore: Autoriza al acreedor para vender la cosa y
pagarse con el precio, cuando la deuda no es satisfecha. Con el tiempo se
configura en un derecho inherente a la prenda: ius distrahendi, que exige
al acreedor invitar por 3 veces al deudor a pagar, antes de realizar la
venta.
Pignus gordianum: Reconoce al acreedor la facultad de retener la cosa –ius
retentionis- hasta tanto fuese satisfecho por otros créditos no garantizados
con prenda.
HYPOTHECA O PIGNUS CONVENTUM:
ORIGEN
Invecta et illata: convención entre el arrendador y el arrendatario de una finca rústica a fin de
que el ganado, los esclavos, los aperos de labranza, etc. que el arrendatario introdujera en el
predio para atender el cultivo respondiesen al pago de la deuda.
Interdictum salvianum: Facultaba al arrendador para retener la posesión de los invecta et illata.
Actio serviana: Le permite al arrendador ocupar estos bienes del arrendatario.
Actio hypothecaria o quasi Serviana: Extiende la actio serviana a favor de todos los acreedores
que hubiesen hecho con sus deudores un convenio analago a los invecta et illata.
Prenda e hipoteca se diferencian orden a la posesión.
Por convención del propietario,
del propietario bonitario, del
enfiteuta o del superficiario.
CONSTITUCIÓN
Por legado o fideicomiso: solo
la hypotheca.
DEL PIGNUS Por disposición del pretor:
missio in possessionem, pignus
praetorium.
Por disposición de la ley.
Pignus legales
Época clásica Época posclásica
Los Invecta et illata de una casa Del legatario o fideicomisario por las
urbana cosas singulares gravadas de la herencia
Los frutos de una finca rústica Del Fisco por impuestos
Del mutuante sobre el edificio para La de mujer sobre la dote, los bienes
cuya reconstrucción entregó dinero parafernales y la donatio propter nuptias.
Del pupilo sobre la cosa comprada La de los hijos sobre los bienes del padre
con su dinero por el tutor por lo adquirido como bona materna
La de los hijos sobre el patrimonio de los
padres cuando cualquiera de ellos contrae
matrimonio
La del marido sobre el patrimonio del que
ha prometido una dote
La de las iglesias sobre el patrimonio del
enfiteuta por el deterioro del fundo.
Objeto y contenido del pignus
Cualquier cosa enajenable, corporal (por ejemplo: universalidad de
cosas, una cosa presente o futura, los frutos) o incorporal ([Link] in
agro vectigal, usufructo, servidumbres rústicas, la superficie, un crédito,
una cuota, el mismo derecho de prenda).
Ius possidendi: varia según se trate de prenda o hipoteca. El acreedor
pignoraticio no puede usar la cosa, so pena de cometer furtum.
Anticresis: Cuando el acreedor se paga la deuda percibiendo los frutos de
la cosa dada en prenda.
Ius distrahendi: Derecho a vender la cosa y pagarse con el precio. No se
aplica el pactum de non distrahendo pignore.
Pluralidad de derechos de hypotheca
Varía según se encuentren situación de paridad o disparidad:
Paridad: satisfacción por cuotas.
Disparidad: Primacía de rango
Privilegio
Prioridad
documental
Prior in tempore
potior iure
Extinción y acciones del derecho del
pignus
•Destrucción de la cosa
•Renuncia
Extinción •Confusión
•Pago de la deuda
•Por la venta que hace el acreedor pignoraticio
•Por prescripción adquisitiva
•Acreedor pignoraticio: actio pigneraticia in rem o
actio hypothecaria
Acciones •Deudor: excepciones del contrato de mutuo.
