Drén francés: errores comunes y correcto funcionamiento
30 noviembre, 2022
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Los drenes franceses son sistemas de drenajes que se conforman realizando una
excavación, utilizando materiales filtrantes como los geotextiles, grava o arena, y una
tubería para evacuar el agua sobrante. Se utilizan para el manejo de aguas
superficiales, o debajo tierra cuando se busca proteger los cimientos de edificaciones,
y son también alternativas a las alcantarillas en carreteras.
A la hora de construir estos drenes se debe de evitar los siguientes errores más
comunes.
1. No utilizar los agregados apropiados para para filtrar. Se debe utilizar la piedra
correcta para obtener la permeabilidad y drenaje adecuado. Utilizar piedras de canto
redondo permite un buen flujo de agua a través del agregado y no se obstruya el dren.
Usar el tipo equivocado de piedra o arena puede dificultar un drenaje eficiente,
saturando innecesariamente el sistema y taqueándolo.
2. Olvidar forrar el agregado con geotextil. El geotextil actúa como separador de
materiales y previene que la suciedad se mezcle con la roca para drenar, conduciendo
a una correcta fluidez de la corriente de agua. Un fallo en esto provocará que se
reduzca su capacidad y una obstrucción a largo plazo.
3. No utilizar el geotextil apropiado. Existen varios tipos de geotextiles, en donde
sobresalen los tejidos y los no tejidos. Para el drenaje de agua el geotextil no tejido es
el más apropiado puesto que permite pasar el agua pero no la suciedad. Los
geotextiles que ofrecemos en Promallas, son de alta calidad, ofreciendo una larga
durabilidad sin inconvenientes y previniendo cualquier daño al drenaje.
4. Otro error común es no tener una pendiente positiva. Si no hay pendiente, el agua
requerirá más energía para moverse y no drenará adecuadamente. Si hay huecos en la
pendiente, se harán acumulaciones innecesarias de agua, atrayendo raíces por la
humedad y bloqueando el flujo y la efectividad. Así mismo, el crecimiento de raíces,
dañará la estructura y atraerá insectos que contribuirán con el tiempo a que se dañe el
material. Si hay una pendiente negativa, será imposible que el agua fluya y el drenaje
funcione, devolviendo todo el sobrante a los cimientos de la estructura que es
justamente lo que se quiere evitar.
5. Olvidar colocar la tubería perforada para drenaje. El tubo de drenaje se coloca en el
dren francés para incrementar la capacidad del dren para manejar altos caudales de
agua. Para esta función existe tubería perforada que permite que el agua que llegue al
dren sea canalizada por la tubería. El tener una tubería perforada rodeada de
agregados da la capacidad de mover el agua lejos de las estructuras y prevenir
estancamientos.
En Promallas, siempre utilizamos los materiales apropiados y tomamos las
consideraciones necesarias para construir los drenes franceses. Contamos con los
geotextiles no tejidos, siempre colocamos la tubería perforada, y escogemos los
agregados adecuados para el buen funcionamiento de la obra. Utilizamos el drenaje
francés en nuestros proyectos para asegurar la estabilidad, durabilidad y correcto
funcionamiento las estructuras construidas. Esto prolonga la vida útil de la
construcción, resiste daños durante su instalación, se adapta a irregularidades y al ser
fabricados bajo un proceso controlado, se pueden controlar las variables principales del
producto.
Además del geotextil no tejido y la tubería perforada , ofrecemos dentro de las
soluciones, el Geodren que es un geocompuesto para drenaje con un núcleo formado
por una geored de polietileno de alta densidad (PEAD) y adherida a dos geotextiles no
tejidos. Así mismo, tenemos los Geotextiles no tejidos livianos, que son mantas de fibra
de polipropileno punzonada para uso en obras civiles donde se necesite una alta
capacidad drenante.
Estamos preparados para asistirle en lo que necesite con nuestro conocimiento técnico
y de diseño, suministrando materiales y productos de excelente calidad, y dando un
servicio de instalación con personal altamente calificado.
COMO CALCULAR EL AREA DE UNA PROPIEDAD EN M2.
Algo que parece tan simple para algunos, resulta ser un error para la mayoría, cómo
calcular el área de nuestra propiedad.
La fórmula básica para calcular el área de una propiedad es:
Area (m²) = Lado (m) x Lado (m)
Es sabido que una propiedad, tiene diferentes distribuciones y, por lo tanto, es
necesario hacer una lectura lógica de los "bloques" o formas geométricas que
"ensamblan" el inmueble en cuestión para saber cuántos metros cuadrados tiene.
Calcular el metro cuadrado de un terreno
Supongamos que su terreno tiene 12 metros de frente y 20 metros de profundidad y
pensando que el terreno tiene forma regular (En la mayoría de los casos, los terrenos
tienen medidas irregulares).
Metro cuadrado (m²) = lado x lado
Metro cuadrado (m²) = 12 metros x 20 metros
Metro cuadrado (m²) = 240 metros cuadrados o 240 m²
Por lo tanto, llegamos a la conclusión de que este terreno, tiene 240 m².
Pero, ¿y si esta terreno tuviera una construcción? ¿Cómo lo calculamos?
Calcular el metro cuadrado de la construcció[Link] ejemplo anterior sacamos que el
terreno tiene 12 metros de frente y 20 metros de fondo, ósea 240m2. Pero tiene de
construido 8m2 de frente y 12 m2 de fondo, entonces por formula anterior.
Area de construcción:
Metro cuadrado (m²) = lado x lado
Metro cuadrado (m²) = 8 m x 12 m
Metro cuadrado (m²) = 96 m²
Entonces:
Área del terreno: 240 m²
Área de construcción: 96 m²
Ahora:
Supongamos su propiedad tiene 8 metros de frente y 12 metros de profundidad.
Sin embargo, hay 2 pisos. Planta Baja y Planta Alta con las mismas medidas.
Formula:
Metro cuadrado (m²) = lado x lado
Metro cuadrado (m²) = 8 m x 12 m
Metro cuadrado (m²) = 96m2
96 m² por piso, El inmueble tiene 2 pisos:
96 m² x 2 pisos = 192 m² (Area total de construcción)
Área del terreno: 240 m²
AREAS:
- Area Total (AT): Es el área total del terreno en metros cuadrados.
- Area Construida (AC): Es la superficie del terreno en donde se ha construido la
vivienda, no incluye jardines. El área construida puede ser mayor que el área del
terreno, si la construcción es de varios pisos, esto se observa en casas o en
departamentos Duplex.
- Area Ocupada (AO): Es la suma de las superficies de la propiedad que incluyen áreas
techadas, jardines y patio. (áreas techadas + áreaocupada de azotea + área libre)
- Area Libre (AL): Es la diferencia entre el área del terreno y el área techada para el
primer piso. A partir del segundo piso, es la diferencia entre el área ocupada y el área
techada del piso correspondiente.
- Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos
con cualquier tipo de cobertura sobre el plano del piso, incluyendo los muros.
- Area Libre: En el primer piso, es la resultante entre la diferencia entre el ´parea del
terreno y el área techada de ese piso. En los pisos superiores es la resultante de la
diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente.
- Area Ocupada: Es el área total del piso correspondiente que incluye áreas techadas y
libres
Qué es el metro cuadrado de construcción y lo que incluye
Previo a entrar en materia es importante entender que un metro cuadrado de
construcción es la unidad de medida que se emplea para calcular la superficie de
un bien inmueble, puede ser de una casa o un departamento.
A esta medición también se le conoce como superficie de construcción y
comprende todo lo que está dentro de su perímetro y que tenga losa. Esto último se
refiere a que no es lo mismo una casa que tiene solo una planta a una casa con tres
plantas.
Un m2 de construcción incluye elementos que conforman la base de la construcción
como la cimentación, columnas, castillos, paredes y losas. Así como instalaciones
hidrosanitarias, eléctricas, gas, comunicaciones, entre otras.
En una casa algunos elementos arquitectónicos que también se toman en cuenta son
fachadas, terrazas, balcones y escaleras. Mientras que en un departamento se suman
a este valor los pasillos, vestíbulos y galerías.
Para ambos tipos de vivienda los m2 de construcción también abarcan acabados, si
tiene cocina y muebles sanitarios, cancelería y vidrios, trabajo de carpintería.
Y, por supuesto, variables como la ubicación que influye dentro del costo paramétrico
para determinar el m2 de construcción.
Si te preguntas por qué hay ciudades donde el precio del m2 es demasiado elevado
esto tiene que ver con la alta demanda por su ubicación. Sin embargo, los espacios
cada vez son más pequeños en urbes cotizadas.
México tiene ciudades en las que el metro cuadrado está por debajo de los
$100 con ubicaciones privilegiadas como Mérida, la cual es una de las principales
ciudades para vivir, invertir, realizar negocios por la calidad de vida que ofrece a sus
habitantes, seguridad y plusvalía.
¿Cómo se calcula el metro cuadrado de construcción?
En este punto es importante hacer la distinción con los metros cuadrados de
terreno pues no es lo mismo la superficie de construcción que el área del terreno
donde está construida la vivienda.
Si una casa tiene más de una planta se debe realizar el cálculo del área por cada
planta para tener el total de metros cuadrados de construcción. De tal manera, que el
precio de un metro cuadrado de construcción es más caro que un metro cuadrado de
terreno.
Ahora bien, cuando se tiene interés por una vivienda nueva conocer el m2 cuadrado
de construcción se obtiene fácilmente con la ayuda de un asesor inmobiliario.
Inclusive también puedes encontrarlo en algunos folletos o publicidad en línea.
Si te interesa una casa o un departamento antiguo puede ser un poco más
complicado obtener esta información. Una forma sencilla y detallada de tener este
dato es con un avalúo, este es una estimación precisa del valor comercial o utilidad
de las características físicas del inmueble, las modificaciones que se le han realizado,
condiciones urbanas, entre otras características que se analizan.
Pero si lo que quieres saber es cómo obtener el costo por construir una vivienda a tu
gusto y tus requerimientos solo tienes que multiplicar el costo del metro cuadrado de
construcción por el número de metros cuadrados que necesites construir.
Precio del m2 de construcción en México
Como mencionamos en líneas arriba, la ubicación es un factor determinante en
el mercado inmobiliario para determinar el precio del metro cuadrado. Su valor
promedio en ciudades como Nueva York o Londres se encuentra por arriba de
500,000 pesos mexicanos.
En el proceso de compra-venta de una vivienda conocer los metros cuadrados de
construcción ofrecen claridad y transparencia para el interesado en adquirir una
propiedad como para el vendedor.
En la Ciudad de México, una de las principales opciones de inversión inmobiliaria en
el país, el valor del m2 para los terrenos al poniente de la capital es de 18,407.43
pesos.
A nivel nacional, el precio promedio del m2 para construir una vivienda de interés
residencial es a partir de los $22,000.
Para cerciorarse de tener el valor correcto en metros cuadrados de construcción hay
que medir el largo y ancho de cada habitación, multiplicar ambas dimensiones y
sumar los resultados de las habitaciones. Así obtendrás la superficie construida de
una vivienda.
Una de las grandes ventajas de adquirir un terreno sin construcción es que se trata
del escenario ideal en el que puedes construir la vivienda de tus sueños. Con una
construcción finalizada la versatilidad de personalizar una casa o un departamento
siempre será limitada pues no está hecho a tu gusto ni a tus necesidades.
