[30/5] Dichos Reales de Gtía. Prenda y anticresis, concepto, caracteres.

Hipoteca, concepto, caracteres. Juicio Hipotecario.

Las características de los derechos reales de garantía, que incluyen la hipoteca, la anticresis y la
prenda. Estos derechos cumplen una función de garantía que se materializa con las facultades de
persecución y preferencia, posibilitando la percepción del crédito que aseguran. Por su carácter accesorio,
carecen de vida autónoma en relación con la obligación principal garantizada.
Convencionalidad: Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato,
celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo. Esto implica un acuerdo de
voluntades.
La forma requerida cuando se trata de inmuebles es la escritura pública. Los legitimados para
constituirlos varían según el derecho real: en la hipoteca, son los titulares de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie; en la anticresis, los titulares de dominio,
condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo; en la prenda, los titulares de dominio o
condominio (requiriendo el consentimiento de todos).
Las partes pueden incluir cláusulas en el acto constitutivo que limiten las facultades del constituyente,
como prohibir el alquiler o la enajenación del bien hipotecado. También es común la obligación de contratar
un seguro con la misma compañía que otorga el crédito.

Accesoriedad:Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran. Esto significa
que dependen de la existencia de una obligación principal. Son accesorios a un crédito en función de
garantía la hipoteca, la anticresis y la prenda. Rige el principio de que "lo accesorio sigue la suerte de
lo principal". Por lo tanto, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en
los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia,
no afecta la existencia del crédito. Existen excepciones a la regla general de que la extinción del crédito
principal extingue la garantía:
-​ La extinción de la obligación por novación, es decir, la sustitución de una obligación por otra.
-​ El pago realizado por un tercero que se subroga en los derechos del acreedor principal.

Especialidad: El requisito de especialidad se exige tanto en cuanto al objeto como en cuanto al crédito.
En cuanto al objeto: Las cosas y derechos que constituyen el objeto del derecho real de garantía deben
ser actuales y estar individualizados adecuadamente en el contrato constitutivo, de manera precisa,
para posibilitar su identificación y registración.
Para la hipoteca, el inmueble debe estar determinado por su ubicación, medidas, superficie, colindancias,
datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualización.
Para la anticresis, recae sobre cosas registrables individualizadas.
Para la prenda del Código Civil, recae sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
Se pueden garantizar cualquier crédito, de dar, hacer o no hacer.
En cuanto al crédito: El crédito garantizado debe individualizarse adecuadamente, indicando los
sujetos, el objeto y su causa. El monto de la garantía debe estimarse en dinero. Este monto puede no
coincidir con el monto del capital del crédito. Si la garantía es por un monto menor al crédito, por el
excedente el acreedor será quirografario. Para créditos indeterminados, la especialidad se cumple si el
instrumento contiene la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto y del plazo a que se
sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. Un ejemplo de garantía para créditos indeterminados
es la hipoteca abierta. Esta asegura una masa de créditos indeterminados en su causa fuente a favor de
un acreedor determinado, por un monto máximo de dinero y durante un plazo cierto de tiempo que no
puede exceder de diez años. Permite disponer nuevamente del capital ya amortizado o del capital no
dispuesto para cubrir necesidades futuras como comprar un garaje o reformar la vivienda, todo con el
mismo crédito hipotecario.
La Ley 27.271 sustituyó el artículo 2189 (especialidad en cuanto al crédito) y el artículo 2210 (duración de
la inscripción de la hipoteca, extendiéndola a treinta y cinco (35) años).
A pesar de la exigencia de especialidad, la constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de
las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de
las enunciaciones del acto constitutivo.

Indivisibilidad: Los derechos reales de garantía son indivisibles. Esta es una característica natural, no
esencial, lo que significa que puede ser dejada de lado por las partes o por el juez. La indivisibilidad
implica que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al
pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. Se manifiesta en dos aspectos:
-​ Activa: En caso de pluralidad de acreedores, el acreedor que ha sido desinteresado por una parte
de la deuda no pierde su derecho a ejecutar la totalidad del bien grabado.
-​ Pasiva: En caso de pluralidad de deudores, si uno de ellos paga su porción de la deuda, el objeto
grabado o los objetos grabados continúan afectados en su totalidad hasta el cumplimiento íntegro de la
obligación principal.
Se puede convenir la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. Por
ejemplo, si un inmueble hipotecado es muy grande, las partes pueden acordar que se divida en lotes y la
ejecución sea progresiva sobre cada lote hasta cubrir la deuda.
El juez también puede disponer la divisibilidad fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no
se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés. Recientemente, se
han regulado las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios que contemplan la posterior división
y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones, permitiendo
que la hipoteca afecte individual e independientemente a cada unidad o lote por el saldo que le
corresponda.
Además de estas características, es importante mencionar las facultades del constituyente
(propietario). El constituyente conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede
realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la
privación del plazo de la obligación (exigir el pago total de la deuda como si el plazo hubiera vencido) o
estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente. También es
nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien
gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley.
Finalmente, en relación con el propietario no deudor, que es quien adquiere el bien grabado sin obligarse
expresamente al pago del crédito, o el tercero que constituye la garantía sobre un bien de su propiedad
para asegurar la deuda de otro, su responsabilidad se limita únicamente al bien objeto del gravamen y
hasta el monto máximo del gravamen, sin responder con el resto de su patrimonio. En caso de
ejecución, primero se debe intimar al deudor principal y solo después al propietario no deudor, quien puede
oponer defensas o pagar la deuda para evitar la ejecución sobre su bien.

Convencionalidad: Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato. Esto
requiere un acuerdo de voluntades entre las partes legitimadas y con las formas que la ley indica para cada
tipo. En el caso de la hipoteca, la constitución sobre inmuebles requiere escritura pública. La aceptación
del acreedor puede ser posterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la
registración. La falta de escritura pública no genera nulidad, sino la obligación de elevar el acto a esa
forma. Los legitimados para constituir hipoteca son los titulares de dominio, condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie. Las partes pueden incluir cláusulas que limiten las
facultades del constituyente, como prohibir el alquiler o la enajenación del bien hipotecado, o requerir
seguros.

Accesoriedad: Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran. Son
accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda. Son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el
principal. Rige el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Sin embargo, hay
excepciones a la extinción de la garantía por extinción del crédito principal, como la novación de la
obligación o el pago realizado por un tercero que se subroga en los derechos del acreedor. La extinción
de la garantía, por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito. No se pueden
adquirir por prescripción adquisitiva, ya que no son derechos reales principales.

Especialidad: Este requisito se exige tanto en cuanto al objeto como en cuanto al crédito.
En cuanto al objeto: Las cosas y derechos objeto de la garantía deben ser actuales y estar
individualizados adecuadamente en el contrato constitutivo de manera precisa. Para la hipoteca, el
inmueble debe determinarse por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de
registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualización. Puede recaer sobre uno o más inmuebles, sobre una parte indivisa de un inmueble (un
condómino puede hipotecar su parte), sobre unidades funcionales en propiedad horizontal o conjuntos
inmobiliarios, y sobre el derecho real de superficie (sea sobre el derecho a construir/plantar o sobre la
propiedad superficiaria). Recientemente, se han regulado las hipotecas divisibles para proyectos
inmobiliarios (propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, subdivisiones), que afectan individual e
independientemente cada unidad o lote por el saldo correspondiente.
En cuanto al crédito: El crédito garantizado debe individualizarse adecuadamente indicando los sujetos,
el objeto y la causa. El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el
monto del capital del crédito. Si el monto de la garantía es menor al crédito, por el excedente el acreedor
será quirografario. Se puede garantizar cualquier crédito, de dar, hacer o no hacer. Para créditos
indeterminados (como en la hipoteca abierta), la especialidad se cumple si el instrumento contiene la
indicación del monto máximo garantizado en todo concepto y del plazo, el que no puede exceder de diez
(10) años. La hipoteca abierta permite asegurar una masa de créditos indeterminados y reutilizar capital
amortizado o no dispuesto para necesidades futuras.
La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna especificación del objeto o crédito, siempre que
sea integrable de acuerdo al conjunto del acto constitutivo. La Ley 27.271 modificó el art. 2189 sobre
especialidad en cuanto al crédito y extendió la duración de la inscripción hipotecaria a 35 años (Art. 2210).

Indivisibilidad: Los derechos reales de garantía son indivisibles. Esta característica es natural, no
esencial. Implica que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados
al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor puede perseguir todos los bienes o solo
algunos. Se puede convenir la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no ocasione
perjuicio al acreedor.

Extensión de la garantía: La garantía cubre el capital adeudado, los intereses posteriores a su

constitución, así como también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los
intereses, daños y costas anteriores se comprenden solo si se prevé expresamente. En la garantía quedan
comprendidos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas, con algunas
excepciones (ej. bienes con prenda anterior). Opera la subrogación real, trasladándose la garantía sobre
los bienes que sustituyen a los gravados.
Otras características importantes mencionadas en las fuentes incluyen:
Inscripción Registral: La hipoteca recae sobre cosas registrables y requiere inscripción en el registro
respectivo para su oponibilidad a terceros. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por 35
años.
Facultades del Constituyente: El constituyente conserva todas las facultades inherentes a su derecho,
pero no puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía. El acreedor tiene recursos ante la
disminución de valor, como requerir la privación del plazo de la obligación.
Propietario No Deudor: Es el tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado sin
obligarse expresamente al pago del crédito. Responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta
el monto máximo de éste. La ejecución contra el propietario no deudor solo procede después de reclamar
al deudor principal. El propietario no deudor que paga la deuda garantizada se subroga en los derechos del
acreedor.
Cláusulas Nulas: Es nula toda cláusula que permita al titular de la garantía adquirir o disponer del bien
gravado fuera de las modalidades de ejecución legalmente previstas.
No se ejerce por la posesión: A diferencia de la mayoría de los derechos reales, la hipoteca no se ejerce
por la posesión. El inmueble continúa en poder del constituyente.
Rango: Es posible que un inmueble esté gravado con más de una hipoteca. El rango de cada una
determina su preferencia en el cobro en caso de ejecución.

La hipoteca es un derecho real de garantía, accesorio a un crédito, que se constituye por contrato formal
sobre inmuebles individualizados (o el derecho real de superficie), requiere estimar el monto de la garantía
en dinero, es indivisible por naturaleza (aunque divisible por pacto o decisión judicial), y otorga al acreedor
facultades de persecución y preferencia sobre el bien gravado en caso de incumplimiento.

Figuras especiales y sujetos intervinientes

Constituyente: El constituyente es el titular del derecho real que grava para garantizar un crédito ajeno o
propio . Los titulares de derechos reales aptos para constituir hipoteca son los de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie . En el caso de la anticresis, también pueden ser
constituyentes los titulares de usufructo.
El constituyente conserva todas las facultades inherentes a su derecho. Sin embargo, no puede realizar
ningún acto que disminuya el valor de la garantía.
Las partes pueden incluir limitaciones a estas facultades en el acto constitutivo. Por ejemplo, se puede
pactar una cláusula que prohíba alquilar el inmueble hipotecado si está vacío, o que establezca el
vencimiento anticipado de la obligación principal si el inmueble hipotecado es vendido. Según el Art. 2195,
si el constituyente realiza actos que disminuyen el valor del bien gravado, el acreedor tiene dos opciones:
1.​ Puede requerir la privación del plazo de la obligación, lo que significa que puede exigir el pago
inmediato de la deuda como si fuera de plazo vencido.
2.​ Puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía
suficiente que cubra esa merma.
Además, en caso de ejecución, los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía son inoponibles al
acreedor.

Propietario no deudor: Esta figura se presenta en dos supuestos, según el Art. 2199:
1.​ Un tercero que constituye una garantía sobre un bien de su propiedad para asegurar una
deuda ajena. Por ejemplo, si alguien hipoteca su casa para garantizar un crédito que tomó otra persona.
2.​ Quien adquiere un bien ya gravado (como un inmueble hipotecado) sin obligarse en forma
expresa al pago del crédito asegurado. Esta persona compra el bien pero no asume la deuda que lo
grava.
La característica fundamental del propietario no deudor es que responde únicamente con el bien objeto
del gravamen. Su responsabilidad está limitada al monto máximo del gravamen y no responde por la
totalidad del crédito si este excede dicho monto, ni con el resto de su patrimonio.
En caso de ejecución de la garantía, el acreedor debe primero reclamar el pago al deudor principal antes
de intimar al propietario no deudor. El propietario no deudor puede oponer excepciones o pagar la deuda
para evitar la ejecución. Si paga la deuda garantizada, se subroga en los derechos del acreedor hasta
donde corresponda. Una vez realizado el bien, tiene derecho al remanente que exceda el monto del
gravamen.

Tercer adquirente: Este es quien compra un inmueble que ya está hipotecado y, a diferencia del
propietario no deudor, asume la deuda principal.
Para que la asunción de la deuda sea válida y libere al deudor original (si así se pacta), requiere la
aceptación expresa del acreedor. El acreedor no está obligado a aceptar un nuevo deudor si no
consiente en ello.
Si el acreedor acepta al tercer adquirente como deudor, esta persona responde con todo su patrimonio y
por el total de la deuda, no solo con el bien gravado o hasta el monto máximo del gravamen, como sí
ocurre con el propietario no deudor.

En adición a la hipoteca, existen otros derechos reales de garantía que, al igual que aquella, son
accesorios de un crédito y sirven para asegurar su cumplimiento. Estos derechos atribuyen a su titular
las facultades de persecución y preferencia para cobrar el crédito garantizado. Deben ser constituidos
únicamente por contrato.
La anticresis y la prenda:

Anticresis
Concepto y Objeto: La anticresis es un derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas. Originalmente, podía recaer sobre inmuebles, y según las fuentes actuales, recae sobre
cosas registrables, pudiendo ser inmuebles o muebles registrables. El objeto debe ser actual y estar
individualizado adecuadamente en el contrato.
Posesión: Una característica distintiva de la anticresis es que la posesión del bien gravado se entrega
al acreedor o a un tercero designado por las partes. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada
en anticresis y percibir sus frutos.
Frutos: Los frutos percibidos por el acreedor se imputan primero a los gastos e intereses y luego al capital
de la deuda, debiendo rendir cuentas al deudor. El acreedor puede explotar el bien él mismo, arrendarlo,
habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble, imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.
Legitimación: Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, superficie y usufructo.
Plazo Máximo: El plazo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmuebles y de
cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente tiene un derecho de menor duración, la
anticresis se acaba con su titularidad.
Deberes del Acreedor: El acreedor anticresista debe conservar la cosa, administrarla conforme a las
reglas del mandato, y no puede modificar el destino ni realizar cambios que perjudiquen la futura
explotación del deudor, excepto pacto en contrario. Debe pagar las contribuciones y cargas del inmueble.
Gastos: Los gastos necesarios para la conservación del objeto gravado están a cargo del deudor.
Registro: La inscripción de la anticresis en los registros conserva sus efectos por veinte años para
inmuebles y diez años para muebles registrables, si no se renueva antes.

Prenda
Concepto General: La prenda es un derecho real de garantía sobre cosas muebles o créditos
instrumentados. Es constituida por el dueño o la totalidad de los copropietarios mediante contrato
formalizado y, en el caso de la prenda del Código Civil, tradición.
Clases de Prenda: Las fuentes distinguen dos tipos principales:
-​ Prenda con Desplazamiento (o tradicional): Es la regulada directamente en el Capítulo 4,
Sección 1 del Código Civil y Comercial. Recae sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Su constitución requiere la tradición de la cosa al acreedor prendario o a un tercero
designado por las partes. El derecho subsiste mientras el bien afectado se encuentra en poder del
acreedor o del tercero. No es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha
cierta, con mención detallada del crédito y los objetos empeñados.
-​ Prenda con Registro (o sin desplazamiento): Esta se constituye sobre bienes registrables. A
diferencia de la prenda con desplazamiento, los bienes deben quedar en poder del deudor o del tercero
que los prendó en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por legislación especial, no por el
capítulo del Código Civil y Comercial. Un ejemplo típico de prenda con registro es la que recae sobre
automotores.
Legitimación: Puede ser constituida por el dueño o la totalidad de los copropietarios.
Tradición: Es un requisito para la constitución de la prenda del Código Civil (sobre muebles no registrables
o créditos instrumentados), a diferencia de la hipoteca o la prenda con registro.
Prendas Sucesivas: Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado a favor de otro
acreedor bajo ciertas condiciones (consentimiento del primer acreedor o entrega a un tercero). La prioridad
entre acreedores prendarios se establece por la fecha de constitución, salvo pacto en contrario.
Frutos y Uso: Si el bien prendado genera frutos, el acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago. En
principio, el acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos que sea
necesario para su conservación.
Ejecución: Si el deudor no paga, el acreedor prendario puede vender la cosa prendada, generalmente en
subasta pública, aunque las partes pueden convenir otros procedimientos de venta o incluso la
adjudicación del bien al acreedor bajo ciertas condiciones. La prenda de créditos también implica que el
acreedor prendario puede conservar y cobrar el crédito prendado.
Ambos derechos, anticresis y prenda, comparten características con la hipoteca en ser derechos reales de
garantía, accesorios a un crédito, constituidos por contrato, y sujetos al principio de especialidad en cuanto
al objeto y al crédito. Sin embargo, difieren en el tipo de bienes sobre los que recaen y en la posesión del
bien gravado (en la hipoteca el bien queda en poder del constituyente, mientras que en la anticresis y la
prenda con desplazamiento la posesión se entrega al acreedor o tercero).
Basándonos en la información proporcionada en las fuentes y en nuestra conversación, podemos detallar
los otros puntos clave que mencionaste:

Otros puntos clave

Rango de la garantía:
El rango determina el orden de preferencia en el cobro del crédito garantizado.
Se determina por el tiempo de su constitución. En nuestro sistema, rige el principio "Primero en el
tiempo, mejor en el derecho".
El rango de la garantía puede ser reservado mediante convenio entre las partes.
El rango es progresivo y de avance. Esto significa que si una garantía de primer rango (por ejemplo, una
hipoteca) es extinguida, la garantía que se encontraba en segundo rango asciende automáticamente a la
primera posición, y así sucesivamente. La posición que ocupa el derecho real de garantía tiene una gran
importancia económica.
Este principio aplica a la hipoteca y, en lo pertinente, a las prendas sucesivas, donde la prioridad entre
acreedores prendarios se establece por la fecha de constitución, salvo pacto en contrario.

Art. 2190: flexibilidad en la especialidad:

Este artículo aborda los posibles defectos en el requisito de especialidad, tanto en cuanto al objeto como
en cuanto al crédito.
Establece que la constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del
objeto o del crédito.
La condición para que sea válida a pesar de la falta de especificaciones es que la especificación faltante
pueda integrarse de acuerdo al conjunto de las demás enunciaciones del acto constitutivo.
Este artículo brinda cierta flexibilidad al requisito de especialidad, permitiendo suplir ciertas omisiones. La
falta de este requisito podría llevar a la nulidad de la garantía, pero el artículo 2190 permite que sea válida
si la integración es posible.