UNIDAD 5

EL INMUEBLE Y EL IMPUESTO

SOBRE EL VALOR AÑADIDO.

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1. INTRODUCCIÓN.
2. EL HECHO IMPONIBLE.
3. LAS EXENCIONES.
4. EL DEVENGO DEL IMPUESTO.
5. LUGAR DE REALIZACIÓN DEL HECHO IMPONIBLE.
6. EL SUJETO PASIVO.
7. REPERCUSIÓN DEL IMPUESTO.
 Nota:
El presente texto es un material didáctico, que contiene opiniones del autor, no
se aceptarán responsabilidades por las posibles pérdidas ocasionadas a quienes
actúen o dejen de actuar como consecuencia de alguna información contenida en
esta publicación.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2
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 F. I Unidad 5

1. INTRODUCCIÓN. ........................................................................................................................... 1-1

2. EL HECHO IMPONIBLE. .............................................................................................................. 2-1

2.1 LAS ENTREGAS DE BIENES. ........................................................................................................... 2-1
2.1.1 Las ejecuciones de obra....................................................................................................... 2-2
2.1.2 Las aportaciones no dinerarias. .......................................................................................... 2-4
2.1.3 Las adjudicaciones no dinerarias. ....................................................................................... 2-6
2.1.4 Las expropiaciones forzosas. ............................................................................................... 2-7
2.1.5 Los contratos de arrendamiento venta. ................................................................................ 2-8

2.2 LAS PRESTACIONES DE SERVICIOS. ............................................................................................. 2-11

2.3 OPERACIONES NO SUJETAS. ........................................................................................................ 2-13

2.3.1 Operaciones no sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y sujetas al Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales. ........................................................................................................... 2-13
[Link] Excepciones. ......................................................................................................................................... 2-14
2.3.2 Operaciones no sujetas en relación con las entregas de bienes. ......................................... 2-17
[Link] Subrogación de los adquirentes en los supuestos de transmisión elementos patrimoniales de la
empresa que constituyen una unidad autónoma..................................................................................................... 2-18
[Link] Excepciones a la regla de no sujeción de la transmisión de ramas autónomas de la actividad
ejercida. ............................................................................................................................................................... 2-19

3. LAS EXENCIONES. ........................................................................................................................ 3-1

3.1 LAS EXENCIONES EN LAS ENTREGAS DE BIENES Y EN LAS PRESTACIONES DE SERVICIOS. ................ 3-3
3.1.1 Concepto de primera entrega de edificación. ....................................................................... 3-8
3.1.2 Concepto de rehabilitación. ................................................................................................. 3-9
[Link] Concepto de reconstrucción. .................................................................................................................. 3-9
[Link].1 Concepto de obras análogas a las de rehabilitación. ...................................................................... 3-10
[Link].2 Concepto de obras conexas a las de rehabilitación. ....................................................................... 3-10
[Link] Coste que deben tener las obras para ser consideradas rehabilitación. ............................................... 3-11

3.2 POSIBILIDAD DE RENUNCIAR A LAS EXENCIONES RELACIONADAS CON LOS INMUEBLES. ............... 3-12

4. EL DEVENGO DEL IMPUESTO. .................................................................................................. 4-1

4.1 EL DEVENGO DEL IMPUESTO EN LAS ENTREGAS DE BIENES. ........................................................... 4-1
4.1.1 Reglas especiales del devengo en las entregas de bienes...................................................... 4-3
[Link] Entregas de bienes con reserva de dominio o condición suspensiva y el arrendamiento venta........... 4-3
[Link] El devengo en las ejecuciones de obra. .................................................................................................. 4-4

4.2 EL DEVENGO EN LAS PRESTACIONES DE SERVICIOS. ...................................................................... 4-5

4.2.1 Reglas especiales del devengo en las prestaciones de servicios. .......................................... 4-5
[Link] El devengo en las ejecuciones de obra (prestación de servicios). ......................................................... 4-5

4.3 EL DEVENGO EN OTROS SUPUESTOS. ............................................................................................. 4-6

4.3.1 El devengo en ejecuciones de obra cuyas destinatarias sean las Administraciones Públicas
. ........................................................................................................................................... 4-6
4.3.2 El devengo en las operaciones de tracto sucesivo. ............................................................... 4-7
4.3.3 Cobros anticipados.............................................................................................................. 4-8
4.3.4 El devengo en las operaciones de Leasing. .......................................................................... 4-9

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 1
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 F. I. Unidad 5

5. LUGAR DE REALIZACIÓN DEL HECHO IMPONIBLE. .......................................................... 5-1

5.1 LUGAR DE REALIZACIÓN DE LAS ENTREGAS DE BIENES. ................................................................ 5-1
5.1.1 Reglas especiales en relación con el lugar de realización del hecho imponible. ................... 5-2
[Link] Lugar de realización de la entrega de bienes inmuebles situados en el territorio de aplicación
español. ................................................................................................................................................................. 5-2

5.2 LUGAR DE REALIZACIÓN DE LAS PRESTACIONES DE SERVICIOS. REGLA GENERAL. ......................... 5-3
5.2.1 Reglas especiales en relación con el lugar de realización de las prestaciones de servicios. . 5-4
[Link] Servicios relacionados con inmuebles. .................................................................................................. 5-4

6. EL SUJETO PASIVO. ...................................................................................................................... 6-1

6.1 CONCEPTO DE EMPRESARIO O PROFESIONAL. ................................................................................ 6-3

7. REPERCUSIÓN DEL IMPUESTO. ................................................................................................ 7-1

7.1 RECTIFICACIÓN DE LAS CUOTAS REPERCUTIDAS. .......................................................................... 7-4
7.1.1 Plazo para rectificar las cuotas repercutidas. ...................................................................... 7-4
7.1.2 Requisitos formales de la rectificación de las cuotas repercutidas. ...................................... 7-6
7.1.3 Actuaciones a realizar por el sujeto pasivo que rectifica las cuotas repercutidas. ................ 7-7

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2
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 F. I Unidad 5

1. INTRODUCCIÓN.

El I.V.A. es un tributo indirecto que recae sobre el consumo y que grava una

manifestación indirecta de la capacidad contributiva como es el gasto.

Se caracteriza este impuesto por gravar el incremento de valor (valor añadido)

que se produce en cada una de las fases del proceso de fabricación y

comercialización. Esta característica, juntamente con la trascendencia que

tiene el cumplimiento de los requisitos formales, da lugar a una cierta

complejidad en la gestión del impuesto.

 La normativa es muy exigente en cuanto a los requisitos de las facturas y de los libros de
registro a llevar.

El I.V.A. es un impuesto que grava las siguientes operaciones:

 Las entregas de bienes y prestaciones de servicios, efectuadas por

empresarios y profesionales dentro del territorio de aplicación, estas

operaciones también se conocen como “operaciones interiores”.

 Ver en el apartado 6.1. de esta Unidad el concepto de empresario.

 Las adquisiciones intracomunitarias de bienes.

 Compras realizadas por empresarios o profesionales en otros países de la

Comunidad.

 - Las importaciones.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 1-1
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 F. I. Unidad 5

Como se ha señalado el I.V.A. grava el valor añadido producido en cada una

de las fases del proceso de producción y comercialización.

Para calcular el valor añadido se utiliza el sistema de “deducción de cuotas”.

 El sujeto pasivo repercutirá el I.V.A. sobre su precio de venta, del importe repercutido
podrá deducirse las cuotas de I.V.A. soportadas en la adquisición de los bienes y servicios
que ha utilizado para obtener los ingresos.

En relación con los inmuebles, éstos son contemplados por el Impuesto sobre

el Valor Añadido tanto en las transmisiones de inmuebles (compra venta),

como en el supuesto de realizar prestaciones de servicios por medio de los

inmuebles (arrendamientos).

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 1-2
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 F. I Unidad 5

2. EL HECHO IMPONIBLE.

2.1 Las entregas de bienes.

Están sujetas al impuesto las entregas de bienes realizadas, en el ámbito

espacial del impuesto, por empresarios o profesionales en el desarrollo

de su actividad empresarial o profesional.

 Para que estén sujetas al I.V.A. las entregas deben realizarse por empresarios o
profesionales.

Se considera entrega de bienes la transmisión del poder de disposición

sobre bienes corporales, incluso si la transmisión se efectúa mediante la cesión

de títulos representativos de la propiedad.

Se produce la transmisión del poder de disposición cuando se transmite en

condiciones tales, que el adquirente puede disponer del bien transmitido como

si fuera su propietario, pudiendo darse el caso de operaciones que a los efectos

del Impuesto sobre el Valor Añadido se consideren entrega de bienes pese a no

haberse producido la transmisión jurídica de la propiedad.

Junto al concepto más común de entrega de bienes, las ventas, existen otras

operaciones que se asimilan a entrega de bienes y que en la normativa se

precisa que “también” son entrega de bienes y que por lo tanto se regulan

por la misma normativa establecida para las entregas de bienes.

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 F. I. Unidad 5

Estas operaciones son:

 Determinadas ejecuciones de obra.

 Las aportaciones no dinerarias a sociedades o entidades.

 Las adjudicaciones no dinerarias.

 Las transmisiones producidas en las expropiaciones.

 Las cesiones de bienes con reserva de dominio o condición

suspensiva.

 Las entregas de bienes por medio de contratos de “arrendamiento

venta”.

 Las operaciones realizadas entre comitentes y comisionistas.

 El suministro de productos informáticos normalizados.

2.1.1 Las ejecuciones de obra.

Se considera ejecución de obra el fabricar, realizar o construir determinado

bien siguiendo las instrucciones y directrices del destinatario. Para su

ejecución se puede utilizar materiales aportados por el destinatario o

materiales aportados por el ejecutor de la obra.

 Será ejecución de obra cuando se facture por la obra realizada (el resultado obtenido).
 Son ejemplos de ejecución de obra el trabajo que realiza un constructor por encargo de
una inmobiliaria, el trabajo que realiza una costurera por encargo de un taller de
confección...

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-2
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 F. I Unidad 5

Excepcionalmente se considera entrega de bienes cuando la ejecución de obra

tenga por objeto la construcción o rehabilitación de una edificación y el

empresario (ejecutor de la obra) aporte una parte de los materiales

siempre que el coste de los mismos exceda del 40% de la base

imponible.

 Es decir, del importe que va a facturar el constructor.

 EJEMPLO.

A un constructor se le encarga la construcción de un edificio siguiendo los planos

y características facilitadas por el promotor de la edificación, el constructor se

hará cargo también de la adquisición de los materiales.

Estamos ante una ejecución de obra que se considera entrega de bienes.

 EJEMPLO.

A un constructor se le encarga la construcción de un edificio siguiendo los planos

y características facilitadas por el promotor de la edificación, el constructor se

limitará a realizar el encargo y los materiales utilizados son facilitados en su

totalidad por el promotor de la obra.

Estamos ante una ejecución de obra que se considera prestación de servicios.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-3
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 F. I. Unidad 5

 EJEMPLO.

A una costurera se le entregan piezas sueltas para la confección de una prenda

siguiendo las instrucciones del destinatario. La costurera deberá de coserlas y

cobrará una cantidad por cada prenda.

Estamos ante una ejecución de obra que se considera prestación de servicios.

2.1.2 Las aportaciones no dinerarias.

Cuando se adquieren acciones o participaciones de una sociedad o entidad se

pueden pagar en efectivo o por medio de la entrega de bienes. Esta entrega

de bienes se conoce con el nombre de “aportación no dineraria”.

 EJEMPLO.

Dos empresarios constituyen una sociedad cuyo capital es de 1.000.000 de €.

La suscripción de las acciones se realiza al 50%.

Una de las personas aporta 500.000 € y la otra aporta maquinaria valorada en

500.000 € procedente de la actividad empresarial que venía realizando.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-4
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 F. I Unidad 5

La aportación de la maquinaria constituye una aportación no dineraria que

se considera entrega de bienes y que por lo tanto tributará por el Impuesto

sobre el Valor Añadido.

Las aportaciones a sociedades, comunidades o a cualquier tipo de entidades

efectuadas por parte de sujetos pasivos del Impuesto sobre el Valor Añadido

de elementos del patrimonio empresarial o profesional, se considerarán a los

efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido como entregas de bienes.

 La aportación deberá realizarse por empresarios o profesionales. Los empresarios o

profesionales son los sujetos pasivos del I.V.A, y los bienes aportados tienen que estar
afectos al patrimonio empresarial o profesional de la actividad ejercida por el
empresario o profesional.

 Normalmente estas operaciones también están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones

Patrimoniales en la modalidad de operaciones societarias

 EJEMPLO.

Un empresario, titular de un negocio de reparación de vehículos, constituye una

sociedad limitada que ejercerá la misma actividad.

El empresario aporta a la sociedad la maquinaria con la que ejercía la actividad.

Esta aportación realizada por el socio empresario se considera una entrega de

bienes sujeta al I.V.A

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-5
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 F. I. Unidad 5

 EJEMPLO.

El Sr. M.T.C. y la Sra. P.L.G., abogados constituyen una sociedad para ejercer la

abogacía.

El Sr. M.T.C. aporta su vivienda habitual.

La Sra. P.L.G. realiza una aportación monetaria.

La aportación no dineraria realizada por el Sr. M.T.C. no se considera entrega

de bienes (a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido) pues el bien

aportado no está afecto al ejercicio de actividades empresariales o

profesionales.

2.1.3 Las adjudicaciones no dinerarias.

Las adjudicaciones no dinerarias procedentes de sociedades, comunidades o

cualquier clase de entidades producidas como consecuencia de liquidación,

disolución total o parcial o en el supuesto de devolución de aportaciones, se

considerarán a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, como entregas

de bienes.

 De esta forma cuando una sociedad se disuelve y adjudica los bienes a los socios o
comuneros, debe repercutir el I.V.A. sobre los mismos.

También se considera entrega de bienes la adjudicación de terrenos o

edificaciones promovidos por una comunidad de bienes en favor de los

comuneros.

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 F. I Unidad 5

2.1.4 Las expropiaciones forzosas.

Se considera que ha existido una entrega de bienes y por lo tanto se produce

la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisión de bienes en virtud de

una norma o de una resolución administrativa o jurisdiccional, incluida la

expropiación forzosa.

 Para que estas “entregas” estén sujetas tienen que ser transmisiones o cesiones de
bienes afectos a actividades empresariales o profesionales y el expropiado debe ser un
empresario o profesional.

 EJEMPLO.

Como consecuencia del trazado de una autovía a un empresario que ejercia la

actividad de venta de combustible se le expropia parte del terreno donde

ejerce su actividad.

Por esta expropiación el empresario recibe 100.000 €.

Se produce una operación sujeta al I.V.A. debiendo repercutir el impuesto a la

entidad que realiza la expropiación.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-7
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 F. I. Unidad 5

 EJEMPLO.

Como consecuencia de un impago de una deuda un empresario sufre un embargo

judicial del inmueble donde ejerce la actividad.

Este inmueble es adjudicado mediante subasta a otro empresario.

El empresario expropiado deberá emitir una factura al adquirente del inmueble

repercutiendo el I.V.A. y realizar la correspondiente liquidación del Impuesto.

2.1.5 Los contratos de arrendamiento venta.

Las cesiones de bienes en virtud de contratos de arrendamientos-venta y

asimilados se considerarán, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido,

como una entrega de bienes.

 Se asimilarán a los contratos de arrendamiento-venta los contratos

de arrendamiento con opción de compra desde el momento en

que el arrendatario se comprometa a ejecutar dicha opción.

 Se asimilarán a los contratos de arrendamiento-venta los contratos

de arrendamiento de bienes con cláusula de transferencia de

la propiedad vinculante para ambas partes.

 El Leasing, se considera prestación de servicios hasta el momento del ejercicio

de la opción de compra o hasta el momento en que se compromete a ejercer la
opción de compra, a partir de ese momento se produce una entrega de bienes.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-8
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 F. I Unidad 5

 EJEMPLO.

La sociedad M.T.C. S.A. “adquiere” una maquinaria mediante un contrato de

leasing comprometiéndose a pagar 1.500 euros mensuales durante 36 meses.

Se establece una cláusula de opción de compra por 2.000 €, coincidente con su

valor residual.

Los pagos mensuales, a los efectos de este ejemplo, uniformes a lo largo de todo

el contrato se desglosan:

Recuperación del coste ............................................................................1.380

Carga financiera ............................................................................................. 120

Total ................................................................................................................1.500

Transcurridos 12 meses de la celebración del contrato, M.T.C. S.A. se

compromete formalmente a ejercitar la opción de compra.

Calcular la forma y el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido a repercutir.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-9
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 F. I. Unidad 5

 SOLUCIÓN

1. - Durante los 12 primeros meses se considera que se ha producido una

prestación de servicios (arrendamiento).

La sociedad de leasing le girará mensualmente el canon arrendaticio y su

correspondiente cuota de I.V.A.

Importe del contrato ...............................................................................................................1.500

I.V.A al 21% ......................................................................................................................................315

Total ................................................................................................................................................ 1.815

Hasta este momento la operación se considera prestación de servicios y la base

imponible estará compuesta por el importe total de la contraprestación.

2. - En el momento de formalizar el compromiso de ejercitar la opción de compra

se considera entrega de bienes.

La sociedad de leasing, le repercutirá el I.V.A. por el valor del bien pendiente de

recuperar, (no incluyendo la carga financiera), más el valor residual.

El compromiso de ejecutar la opción de compra convierte la operación en una

entrega de bienes. Los intereses no forman parte de la base imponible.

Parte las cuotas pendientes imputables a la recuperación del coste.

1.380 X 24 (36-12) ................................................................................................................. 33.120

Valor residual .............................................................................................................................. 2.000

Base imponible sobre la que tributar en el momento del compromiso ............... 35.120

I.V.A. al 21% (35.120X 21%) ................................................................................................ 7.375,20

Los posteriores recibos se harán sin repercutir el I.V.A. (1.500 euros).

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 F. I Unidad 5

2.2 Las prestaciones de servicios.

Se considera prestación de servicios toda operación sujeta al impuesto que no

sea entrega de bienes, adquisición intracomunitaria o importación de

bienes.

En particular se considerara prestación de servicios:

 Sólo se enumeran las prestaciones de servicios relacionadas con los

inmuebles.

 El arrendamiento de bienes, industria o negocio.

 El arrendamiento de inmuebles se considera una prestación de servicios que

siempre está sujeta al I.V.A. sin perjuicio de los arrendamientos de vivienda
que están exentos.

 La cesión de uso o disfrute de bienes.

 Las ejecuciones de obra cuando no sean entrega de bienes.

 Será entrega de bienes cuando la obra ejecutada sea una edificación y el

ejecutor aporte una parte de los materiales utilizados siempre que el coste de
los materiales aportados exceda del 40% de la base imponible.
 Ver el concepto de ejecución de obra en el apartado 2.1.1. de esta Unidad.

 Los traspasos de locales de negocio.

 Cuando existe un traspaso de negocio, el propietario del local tiene derecho

a una participación en el importe del traspaso (25%).
A los efectos del I.V.A. se producen las siguientes operaciones:
1. - El propietario presta un servicio al arrendatario (le permite la subrogación).
2. - El arrendatario presta un servicio al tercero al concederle el traspaso.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-11
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 F. I. Unidad 5

En consecuencia, el propietario facturará al arrendatario, y el arrendatario

facturará al tercero.

 EJEMPLO.

Por el derecho de traspaso de un local de negocio se pagan 12.000 euros.

El arrendatario factura al tercero (adquirente del traspaso):

12.000 X 21% = 2.520; Total 14.520 euros.

El propietario del local factura al arrendatario.

25% de 12.000 = 3.000

3.000 X 21% = 630; Total 3.630.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-12
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 F. I Unidad 5

2.3 Operaciones no sujetas.

El considerar una operación como no sujeta supone que la referida operación

es ignorada totalmente por el impuesto, no existe para el impuesto.

Generalmente se utilizan las operaciones no sujetas para ayudar a concretar

de una forma más precisa el hecho imponible.

 Es la delimitación negativa del hecho imponible, lo que no es hecho imponible.

Las operaciones no sujetas quedan fuera del ámbito de influencia del

impuesto y la realización de las citadas operaciones no genera obligaciones

para el sujeto pasivo (transmitente o prestador del servicio) en relación con el

impuesto.

2.3.1 Operaciones no sujetas al Impuesto sobre el Valor

Añadido y sujetas al Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales.

Tanto el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídico

Documentados, como el Impuesto sobre el Valor Añadido configuran su hecho

imponible como la transmisión de bienes y derechos.

Se hace necesario, por lo tanto, la coordinación entre ambos.

En la legislación de cada impuesto se establecen las reglas de coordinación al

objeto de evitar duplicidades impositivas.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-13
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 F. I. Unidad 5

Se establece que las operaciones sujetas al I.V.A. no estarán sujetas al

concepto "transmisiones patrimoniales onerosas" del Impuesto sobre

Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados.

 En el Impuesto sobre el Valor Añadido, el criterio delimitador se

fundamenta en el carácter de empresario o profesional del

transmisor. Están sujetas al I.V.A. las transmisiones realizadas

por los empresarios o profesionales.

 Están sujetas al I.T.P las transmisiones realizadas por los

particulares.

[Link] Excepciones.

La regla anterior indicaba que cuando una operación estuviera sujeta al

Impuesto sobre el Valor Añadido, estaría no sujeta al Impuesto sobre

Transmisiones Patrimoniales.

 Existen unas operaciones sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y a la vez exentas
con lo que, al estar sujetas al I.V.A., no caen dentro del ámbito del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales. De no existir esta regla particular no tributarían ni en el
Impuesto sobre el Valor Añadido (exento) ni por el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales (no sujeto).

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-14
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 F. I Unidad 5

Esta regla especial establece que quedarán sujetas al Impuesto sobre

Transmisiones Patrimoniales las entregas y arrendamientos de bienes

inmuebles cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor

Añadido, salvo en los casos que el sujeto pasivo renuncie a la exención.

 Se trata de determinadas entregas de terrenos, las segundas y ulteriores entregas de

edificaciones que en determinadas circunstancias pueden estar exentas en el I.V.A.
 Ver el apartado 3 de esta Unidad.

Estas exenciones, aplicables a determinadas entregas de terrenos y segundas

entregas de edificaciones, a su vez, pueden ser objeto de renuncia por el

sujeto pasivo, con lo que al renunciar a la exención estarán sujetas al I.V.A. y,

en consecuencia, resultarán no sujetas al Impuesto sobre Transmisiones

Patrimoniales.

 Ver el apartado 3.2. de esta Unidad.

La renuncia a la exención tiene como efecto que la operación quede sujeta al

Impuesto sobre el Valor Añadido y por lo tanto no tributará por el Impuesto

sobre Transmisiones Patrimoniales.

 La diferencia de aplicar el I.V.A. o aplicar el Impuesto sobre Transmisiones

Patrimoniales tiene mucha trascendencia para los empresarios ya que las cuotas de
I.V.A. soportadas son deducibles y la cuota del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales no es deducible.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-15
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 F. I. Unidad 5

 EJEMPLO.

La empresa M.T.C. S.A. adquiere a P.L.G. S.A. una edificación que había comprado

años antes por 600.000 euros.

La venta de P.L.G. S.A. a M.T.C. S.A. es una transmisión realizada entre

empresarios, en el ejercicio de una actividad empresarial, luego estará sujeta a

I.V.A.

Pero esta transmisión es una transmisión exenta del impuesto (segunda

transmisión).

De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre el I.V.A., las entregas de inmuebles

sujetas al I.V.A. pero exentas, están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones y

Actos Jurídicos Documentados.

La liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, produce el

efecto de incrementar el coste.

600.000 X 6 % = 36.000

(Nota: Se aplica el tipo del 6%, no obstante la mayoría de las Comunidades Autónomas han

establecido un tipo impositivo propio.)

Coste del inmueble 636.000 euros (coste mas impuestos).

Existe la posibilidad que P.L.G. S.A. renuncie a la exención en el I.V.A., en ese

supuesto la venta estaría sometida al I.V.A.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-16
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 F. I Unidad 5

La liquidación en este último supuesto producirá el siguiente efecto:

600.000 X 21% = 126.000

Total a pagar 726.000

El I.V.A. soportado es deducible para el comprador, que sea empresario.

Resultando, en este caso, un coste de adquisición para M.T.C. S.A. de 600.000

euros, frente a los 636.000 euros que resultaría de estar sometida al

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

2.3.2 Operaciones no sujetas en relación con las entregas de

bienes.

No estará sujeta la transmisión de un conjunto de elementos (corporales e

incorporales) que formando parte de un patrimonio empresarial del sujeto

pasivo constituyan una unidad autónoma capaz de desarrollar una actividad

empresarial nueva.

 Se trata de uno de los supuestos de eficacia y técnica impositiva, ya que el transmisor

debería repercutir y realizar determinadas operaciones de regularización, y a
continuación el adquirente se deduciría las cuotas soportadas.

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 F. I. Unidad 5

 EJEMPLO.

Una sociedad editorial, para el ejercicio de su actividad tiene los siguientes

departamentos:

Análisis y calificación de las obras a editar.

Impresión de las obras (impresión, encuadernación, almacenamiento).

Ventas y distribución.

Transmite a otra entidad todo el departamento de impresión.

La transmisión, en conjunto, de todos los elementos del departamento que

permiten el ejercicio de una actividad empresarial está no sujeta.

[Link] Subrogación de los adquirentes en los supuestos de transmisión

elementos patrimoniales de la empresa que constituyen una unidad
autónoma.

Los adquirentes de bienes en las operaciones que se han calificado como

operaciones no sujetas (por tratarse de transmisión de una unidad autónoma

de la empresa) se subrogan en la posición del transmitente a los efectos

de:

 La exención de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.

 La materia referente a las exenciones se expone en el apartado 3.1. de esta

Unidad.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-18
-1-
 F. I Unidad 5

 A los efectos del I.V.A. se considera que no ha existido transmisión y la

transmisión que realice el nuevo propietario tendrá la misma calificación
(segunda transmisión) que si la hubiera realizado el anterior.

 La regularización de los bienes de inversión.

 La materia referente a la regularización de los bienes de inversión se expone

en el capítulo 5 de la Unidad 6.
 El nuevo propietario continuará practicando las regularizaciones en las
mismas condiciones que el anterior propietario como si no se hubiera
producido una transmisión.

[Link] Excepciones a la regla de no sujeción de la transmisión de ramas

autónomas de la actividad ejercida.

1.- Están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido la transmisión de

unidades autónomas de la empresa (conjunto de elementos corporales e

incorporales susceptibles de desarrollar una actividad empresarial) cuando la

transmisión se realiza por quienes tengan la condición de empresarios

exclusivamente por ser arrendadores y la transmisión tiene por objeto la mera

cesión de bienes.

 Se considera que existe una mera cesión de bienes cuando la transmisión se realiza sin
disponer de una estructura organizativa de factores de producción materiales y
humanos para realizar operaciones de compraventa.
 Ver concepto de sujeto pasivo en el apartado 6.1. de esta Unidad.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-19
-1-
 F. I. Unidad 5

2.- Están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido la transmisión de

unidades autónomas de la empresa (conjunto de elementos corporales e

incorporales susceptibles de desarrollar una actividad empresarial) cuando la

transmisión se realice por quienes tienen la consideración de empresarios por:

 Efectuar la urbanización de terrenos.

 La promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones

destinadas a su venta.

 Ver el apartado 6.1. de esta Unidad.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 2-20
-1-
 F. I Unidad 5

3. LAS EXENCIONES.

La exención es un mecanismo utilizado por la técnica impositiva para no

someter a tributación operaciones que, de acuerdo con la definición del hecho

imponible, entran dentro del ámbito de influencia del Impuesto.

La exención da lugar a que no tributen operaciones que "a priori" estarían

sometidas al impuesto.

Desde el punto de vista del efecto que producen las exenciones en el sujeto

pasivo, podemos hablar de dos clases de exenciones del Impuesto sobre el

Valor añadido:

 Exención limitada.

El sujeto pasivo no repercute el impuesto, pero no puede deducir

el impuesto soportado.

Este tipo de exenciones son las que se aplican en las operaciones

interiores (entrega de bienes y prestación de servicios).

 EJEMPLO.

Los servicios prestados por un arrendador de viviendas están exentos.

El arrendador facturará sin I.V.A. a sus clientes, pero él no podrá deducirse

las cuotas del I.V.A. que haya soportado como consecuencia de las compras y

servicios recibidos.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-1
-1-
 F. I. Unidad 5

 Exención plena.

No se repercute el impuesto y se permite al sujeto pasivo

deducirse el impuesto soportado.

 EJEMPLO.

En las exportaciones.

Las ventas se realizan sin repercutir el I.V.A., pero el exportador tiene

derecho a deducirse el impuesto soportado por los bienes objeto de

exportación.

De esta forma no tiene necesidad de incorporar al coste de los bienes

exportados las cuotas del impuesto soportado, pudiendo ofrecer precios

más competitivos.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-2
-1-
 F. I Unidad 5

3.1 Las exenciones en las entregas de bienes y en las

prestaciones de servicios.

 Se enumeran las exenciones que pueden estar relacionadas con los bienes inmuebles.
 Estas exenciones son de las calificadas como exenciones limitadas.

1.- Están exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido:

 Las entregas de terrenos rústicos, incluyendo las construcciones

de cualquier naturaleza en ellas enclavadas.

 Los demás terrenos que no tengan la consideración de

edificables.

 Los solares se consideran terreno edificables.

 Para tener la condición de edificable debe estar incluido en un plan de
urbanización.

 Los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a

superficies viales de uso público.

 No obstante, los terrenos dedicados a parques y jardines, pese a estar incluidos

en planes de urbanización “gozan de exención" (generalmente estos terrenos
son adquiridos por los Ayuntamientos que no pueden deducirse el Impuesto
soportado).

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-3
-1-
 F. I. Unidad 5

La exención no alcanza a:

 Las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización

realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados

exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de

uso público.

 Las entregas de terrenos en las que se encuentren edificaciones en

curso de construcción o terminados, cuando se transmitan

conjuntamente con las mismas (edificaciones) y las entregas de

dichas edificaciones estén sujetas y no exentas del impuesto.

2.- Están exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido las entregas de

terrenos a las Juntas de Compensación realizadas por los propietarios de

los terrenos para realizar su reparcelación, y las adjudicaciones de

terrenos que se efectúen a los propietarios citados por las propias

Juntas en proporción a sus aportaciones.

 Se entregan los terrenos a las Juntas de Compensación para facilitar la parcelación y

las Juntas entregan terrenos ya parcelados a los que realizaron la aportación.
 A las Juntas de Compensación se les considera empresarios, ya que urbanizan, y si no
existiera la exención se trataría de operaciones sujetas.

3.- Están exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido las segundas y

ulteriores entregas de edificaciones incluyendo los terrenos en los que

se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su

construcción o rehabilitación.

 Se pretende gravar las construcciones una sola vez a lo largo del tiempo.
 Ver el apartado 3.1.1. de esta Unidad.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-4
-1-
 F. I Unidad 5

La exención de los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones

comprenderá también los terrenos en los que se haya realizado las obras de

urbanización accesorias a las mismas.

Tratándose de viviendas unifamiliares los terrenos urbanizados de carácter

accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

 No sólo está exento la superficie del terreno ocupada por la edificación, si no que
también está exenta la parcela de la finca que se transmite, siempre que no supere los
5.000 metros cuadrados.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-5
-1-
 F. I. Unidad 5

No se aplica la exención a:

 Las entregas de edificaciones en curso de construcción.

 Las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción

de compra en un contrato de leasing.

 La sociedad de leasing adquiere la edificación que posteriormente entrega en

el contrato de leasing, luego esta operación es una segunda o posterior entrega
que de no existir esta excepción a la exención estaría exenta.
 De esta forma la empresa de Leasing, puede deducirse todo el impuesto
soportado, evitando que tenga que incrementar el precio por efecto del I.V.A.

 Las entregas de edificaciones para su inmediata rehabilitación por el

adquirente.

 Las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con

carácter previo a una nueva promoción urbanística.

4.- Están exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido los arrendamientos

que se consideren servicios, la constitución y transmisión de derechos

reales sobre los siguientes bienes:

 Terrenos de carácter agrario incluidas las edificaciones de carácter

agrícola utilizados para la explotación de la finca.

 Edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a

viviendas, incluidos los garajes arrendados conjuntamente con la

vivienda.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-6
-1-
 F. I Unidad 5

No se aplica la exención a:

 Los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehículos.

 Los arrendamientos de terrenos para depósito, almacenaje o para

instalar en ellos elementos de una actividad empresarial.

 Los arrendamientos de terrenos para exposiciones o publicidad.

 Los arrendamientos, con opción de compra, de terrenos o viviendas

cuya entrega estuviese sujeta y no exenta.

 Los arrendamientos con opción de compra se consideran entrega de bienes.

 Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando

el arrendador preste algún servicio complementario (restaurante,

limpieza, lavado de ropa...)

 Los arrendamientos de edificios para ser subarrendados.

 Los arrendamientos de edificios destinados a viviendas o parte de los

mismos asimilados a viviendas de acuerdo con la normativa de la Ley

de Arrendamientos Urbanos.

 Local de negocio con vivienda (lofts).

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-7
-1-
 F. I. Unidad 5

3.1.1 Concepto de primera entrega de edificación.

Las entregas de edificaciones exentas son las que se puedan calificar como de

segunda transmisión. En la normativa, a los efectos de clarificar el concepto,

se define qué es primera entrega.

Se considera primera entrega, la entrega realizada por el promotor una vez

acabada la construcción o rehabilitación.

No se considera primera entrega:

 La entrega realizada por el promotor después de la utilización

ininterrumpida de la edificación por un plazo igual o superior a dos

años por su propietario.

 La entrega realizada por el promotor después de la utilización

ininterrumpida por un plazo igual o superior a dos años por titulares

de derechos reales de goce.

 La entrega realizada por el promotor después de la utilización

ininterrumpida por un plazo igual o superior a dos años en virtud de

contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el

adquirente sea la misma persona que utilizó la edificación durante el

referido plazo.

 Cuando no se considere primera entrega, será segunda o ulterior entrega y la

operación estará exenta, salvo que el vendedor (sujeto pasivo) pueda renunciar
a la exención.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-8
-1-
 F. I Unidad 5

3.1.2 Concepto de rehabilitación.

El concepto de rehabilitación a que hace referencia la normativa se utiliza para

calificar la entrega de edificaciones como primara entrega.

 Este concepto de rehabilitación también está definido en la normativa y deberá ser

entendido en los términos de la definición.

Se considera rehabilitación de edificios, las obras que tienen por objeto

principal:

 La reconstrucción de las mismas.

 La ejecución de obras cuyo coste alcance determinados

porcentajes en relación con el coste de adquisición.

[Link] Concepto de reconstrucción.

 A los efectos de determinar si existe rehabilitación.

Se considera que existe reconstrucción de edificaciones cuando más del 50%

del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponde con:

 Obras de consolidación o tratamiento de elementos

estructurales, fachadas o cubiertas.

 Obras análogas o conexas con la rehabilitación.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-9
-1-
 F. I. Unidad 5

[Link].1 Concepto de obras análogas a las de rehabilitación.

Se consideran obras análogas a las de rehabilitación:

 Las de adecuación estructural que proporcionen a la

edificación condiciones de seguridad constructiva.

 Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, pilares o

forjados.

 Las de ampliación de la superficie construida.

 Las de reconstrucción de fachadas y patios anteriores.

 Las de instalación de elementos elevadores.

 Se incluyen los elementos destinados a salvar barreras arquitectónicas

para uso por discapacitados.

[Link].2 Concepto de obras conexas a las de rehabilitación.

Se consideran obras conexas a la rehabilitación:

 Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

 Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos,

instalaciones eléctricas, climatización y protección contra

incendios.

 Las obras de rehabilitación energética.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-10
-1-
 F. I Unidad 5

Para que estas obras se consideren conexas se puedan considerar

rehabilitación se requiere:

 Que su coste debe ser inferior al derivado de las obras de

consolidación o tratamiento de elementos estructurales,

fachadas o cubiertas (recapitalización) y, en su caso al coste

de las obras análogas a la rehabilitación (obras análogas a la

rehabilitación).

 Que estén vinculadas a la rehabilitación de forma indisociable.

 Que no consistan en el mero acabado u ornato de la

edificación.

 Que no consistan en el simple mantenimiento o pintura de la

fachada.

[Link] Coste que deben tener las obras para ser consideradas
rehabilitación.

Se considera rehabilitación la ejecución de obras cuyo coste total:

 Exceda del 25% del precio de adquisición si las obras se

inician antes del transcurso de dos años desde la adquisición.

 Si las obras se realizan una vez transcurridos dos años desde

la adquisición el coste de las obras debe exceder del 25% del

valor de mercado de la edificación.

 En ambos supuestos, del precio de adquisición o del valor de mercado

se descontará el valor del suelo.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-11
-1-
 F. I. Unidad 5

3.2 Posibilidad de renunciar a las exenciones relacionadas

con los inmuebles.

El derecho a la exención por:

 La entrega de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición

de edificables.

 La entrega de terrenos a las Juntas de Compensación.

 Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.

Puede ser objeto de renuncia cuando el adquirente sea un sujeto pasivo del

Impuesto sobre el Valor Añadido y tenga derecho a la deducción total del

impuesto soportado.

 La renuncia a la exención produce el efecto de considerar la operación como sujeta al

impuesto, debiendo repercutirse el impuesto por parte del vendedor y teniendo el
comprador la posibilidad de deducirse el impuesto soportado.

Se entenderá que el adquirente tiene derecho a la deducción total cuando el

porcentaje de deducción provisionalmente aplicable en el año en que se haya

de soportar el impuesto permita su deducción íntegra.

 La renuncia a la exención deberá realizarse operación por operación.

 El vendedor, renunciante deberá de comunicar al adquirente el hecho que renuncia a la
exención.
 El Adquirente deberá comunicar al transmisor (renunciante) que reúne los requisitos
exigidos para poder renunciar.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-12
-1-
 F. I Unidad 5

 Esta comunicación consistirá en una declaración firmada por el comprador en la que se

haga constar su condición de sujeto pasivo y con derecho a la deducción total de las
cuotas de I.V.A. soportadas.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 3-13
-1-
 F. I Unidad 5

4. EL DEVENGO DEL IMPUESTO.

Se entiende por devengo de un impuesto el momento en que se realiza el

hecho imponible y a partir del cual nace, para el sujeto pasivo, la

obligación tributaria principal.

 Ver el concepto de devengo en el apartado 6.1. de la Unidad 1.

En el Impuesto sobre el Valor Añadido el devengo da lugar a la obligación de

tener que repercutir la cuota con independencia del momento de cobro del

importe de la operación.

El devengo también determina el momento en el cual nace el derecho a

deducir las cuotas soportadas.

 Solo pueden deducirse las cuotas soportadas devengadas.

4.1 El devengo del impuesto en las entregas de bienes.

En las entregas de bienes se produce el devengo cuando tenga lugar la

puesta a disposición del adquirente de los bienes objeto de la operación.

Puesta a disposición.
 La entrega material del bien o realizar los actos necesarios para su pacifica
posesión, que supone la transmisión de la propiedad.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 4-1
-1-
 F. I. Unidad 5

También se produce el devengo cuando, conforme a la legislación que resulte

aplicable, se produce la transmisión de la propiedad.

 Los bienes inmuebles se consideran transmitidos en la fecha de formalización de la

escritura pública de compraventa, salvo que de la misma se deduzca que la puesta a
disposición se ha producido en otro momento.

En el momento en que se considera devengado el impuesto se debe tributar

por la totalidad de la cuota con independencia de la forma de cobro.

 Existen reglas especiales cuando el sujeto pasivo está acogido al Régimen Especial
del Criterio de Caja.
 El devengo se produce en el momento del pago o del cobro.

 EJEMPLO.

Una sociedad inmobiliaria vende un inmueble el día 3 de Febrero.

La forma de cobro es la siguiente: Una tercera parte en el momento de la

venta y el resto mediante la firma de letras con un vencimiento mensual

durante cinco años.

Determinar el momento del devengo.

 SOLUCIÓN

El devengo se produce en la fecha de la venta, el tres de febrero.

La sociedad inmobiliaria tiene que repercutir, y en su caso, ingresar la totalidad

del Impuesto, con independencia de que se vaya cobrando de forma aplazada.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 4-2
-1-
 F. I Unidad 5

4.1.1 Reglas especiales del devengo en las entregas de

bienes.

[Link] Entregas de bienes con reserva de dominio o condición

suspensiva y el arrendamiento venta.

En determinados casos se produce el devengo del impuesto pese a no haberse

producido la transmisión de la propiedad:

Venta con reserva de dominio.

Si la entrega de bienes se realiza por medio de un contrato de venta con

reserva de dominio o cualquier otra condición suspensiva, el devengo del

impuesto se produce cuando los bienes se pongan en posesión del

adquirente.

 Si la entrega de bienes se realiza condicionada a su buen funcionamiento o a una

prueba, el devengo se produce en el momento de la entrega, con independencia del
momento en que se perfeccione el contrato.

Arrendamiento venta.

Si la entrega de bienes se realiza por medio de un contrato de arrendamiento-

venta, o de arrendamiento de bienes con cláusula de transferencia de la

propiedad vinculante para ambas partes, el devengo del impuesto se

produce cuando los bienes se pongan en posesión del adquirente.

 El contrato de leasing, sin el compromiso de la opción de compra se considera un

contrato de prestación de servicios y se producirá el devengo a medida que sean
exigibles las distintas cuotas.
 Ver apartado 2.1.5. de esta Unidad.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 4-3
-1-
 F. I. Unidad 5

[Link] El devengo en las ejecuciones de obra.

Cuando la ejecución de obra se considere entrega de bienes y no se

aporten materiales el devengo se produce en el momento de la puesta a

disposición de la obra.

 Ver el concepto de ejecución de obra en el apartado 2.1.1. de esta Unidad.

Cuando se trate de ejecuciones de obra con aportación de materiales, el

devengo se producirá en el momento en que los bienes (que constituyen el

objeto de la obra) se pongan a disposición del dueño de la obra.

 No es necesario que la ejecución de obra se considere entrega de bienes.

En las ejecuciones de obra, calificadas como entrega de bienes, pueden existir

certificaciones parciales de obra.

La certificación parcial no equivale a entrega de bienes, ya que ésta se

producirá cuando se acabe la obra. En consecuencia las certificaciones de

obra, por sí solas, no dan lugar al devengo del Impuesto.

No obstante si, como consecuencia de las certificaciones parciales, se produce

el cobro de algunas cantidades, se devenga el impuesto por la aplicación de

una norma especial prevista para los supuestos de cobros anticipados.

 El impuesto se devenga por el importe cobrado y en la fecha del cobro.

 Ver apartado 4.3.3. de esta Unidad.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 4-4
-1-
 F. I Unidad 5

4.2 El devengo en las prestaciones de servicios.

El devengo del impuesto en las prestaciones de servicios se produce cuando

se presten, ejecuten o efectúen, los mismos, sin perjuicio de la regla

especial del devengo por los cobros anticipados.

 La dificultad radica en precisar el momento en que se considera prestado el servicio, que

en gran parte dependerá del contrato realizado entre el prestador del servicio y el cliente.
 Los servicios prestados por abogados y procuradores se consideran realizados (se
devengarán) cuando concluya la realización del servicio sujeto a gravamen, (finalización
del procedimiento).

4.2.1 Reglas especiales del devengo en las prestaciones de

servicios.

 Se exponen las reglas especiales que afectan a los inmuebles.

[Link] El devengo en las ejecuciones de obra (prestación de servicios).

Cuando la ejecución de obra tenga por objeto un edificio se considerará

prestación de servicios si el ejecutor (constructor) no aporta los

materiales, en este supuesto el devengo del impuesto se producirá cuando se

realice el servicio de construcción de la obra.

 Se aplica la regla general de las prestaciones de servicios.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 4-5
-1-
 F. I. Unidad 5

4.3 El devengo en otros supuestos.

4.3.1 El devengo en ejecuciones de obra cuyas destinatarias

sean las Administraciones Públicas.

Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de

materiales, cuyos destinatarios sean las Administraciones Públicas el

devengo se produce en momento de su recepción de acuerdo con lo dispuesto

en la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.

 La recepción de las obras es un acto formal y positivo de entrega. En el momento de la

recepción se redacta un acta y comienza el plazo de garantía.
 Pueden existir recepciones parciales en el supuesto de ejecuciones de obra realizadas por
fases.

De acuerdo con esta normativa en las ejecuciones de obra para las

Administraciones, con independencia que se califiquen como entrega de bienes

o de prestación de servicios el devengo se produce con la recepción de la obra.

Las posibles certificaciones parciales no dan lugar al devengo, no obstante

será de aplicación la regla especial del cobro anticipado que determina que se

produce el devengo en el momento del cobro.

 Ver apartado 4.3.3. de esta Unidad.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 4-6
-1-
 F. I Unidad 5

4.3.2 El devengo en las operaciones de tracto sucesivo.

En los arrendamientos, en los suministros, y en las operaciones de tracto

sucesivo el devengo se producirá cuando resulte exigible el pago o

contraprestación.

 EJEMPLO.

Un contrato de suministro de energía eléctrica es una operación de tracto

sucesivo.

El consumo de energía eléctrica correspondiente a los meses de Noviembre y

Diciembre, como se presenta al cobro en el mes de Enero, se devengará en el

mes de Enero del año siguiente.

Si en el mes de Enero se han producido cambios normativos (tipo impositivo), al

consumo de los meses de Noviembre y Diciembre, se le aplicará el nuevo tipo

impositivo.

Un contrato de arrendamiento es otro ejemplo de operaciones de trato sucesivo.

En los contratos de alquiler se suele poner la cláusula de “cobro por meses

anticipados”, devengándose el impuesto cuanto sea exigible el pago.

El hecho que el inquilino no realice el pago de la mensualidad, no es impedimento

para que se haya producido el devengo y el arrendador deba liquidar e ingresar

las cuotas correspondientes.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 4-7
-1-
 F. I. Unidad 5

Si no se ha pactado precio o cuando, habiéndose pactado no se haya

determinado el momento de su exigibilidad, o la misma se haya establecido

con una periodicidad superior a un año natural, el devengo se producirá el 31

de diciembre de cada año, por la parte proporcional.

4.3.3 Cobros anticipados.

En los supuestos de cobros anticipados, correspondientes a operaciones

sujetas al impuesto, el devengo se producirá cuando se perciba el importe

total o parcial del precio y por los importes percibidos.

 Lo previsto para los cobros anticipados se aplica tanto a las entregas de bienes como a
las prestaciones de servicios.

Si el cobro anticipado se realiza mediante el libramiento de letras de pago,

el devengo se producirá en el momento del vencimiento de la letra,

siempre que éste sea antes de la puesta a disposición de la cosa objeto del

contrato.

 Ni el endoso, ni el descuento tienen influencia en el momento del devengo.

 Hay que tener en cuenta que el devengo da lugar a que el sujeto pasivo (vendedor o
prestador del servicio) tenga obligación de declarar y a la vez, para el comprador, es el
momento en que puede deducirse las cuotas de I.V.A. soportadas. El dato del vencimiento
sí es conocido por el comprador, el endoso y el descuento no es conocido.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 4-8
-1-
 F. I Unidad 5

En el supuesto de profesionales que reciban “provisiones de fondos”, el

devengo se produce por cada cobro anticipado, aplicándose el tipo impositivo

que proceda en el momento del devengo.

4.3.4 El devengo en las operaciones de Leasing.

En los contratos de leasing o arrendamiento financiero hay que distinguir dos

supuestos:

 Que no exista el compromiso de ejercitar la opción de compra, en

este supuesto el leasing se considera prestación de servicios y el

impuesto se devenga a medida que resulten exigibles las cuotas del

arrendamiento.

 Que exista el compromiso de ejercitar la opción de compra, en este

otro supuesto el leasing se considera entrega de bienes y el

impuesto se devenga en el momento del compromiso, por las

cantidades pendientes de pago.

 Ver el apartado 2.1.5. de esta Unidad.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 4-9
-1-
 F. I Unidad 5

5. LUGAR DE REALIZACIÓN DEL HECHO IMPONIBLE.

El conocer en qué lugar se realiza el hecho imponible tiene gran trascendencia,

pues ello determinará el territorio de aplicación del impuesto y el lugar de

tributación.

 Se aplicará la legislación correspondiente al lugar de realización del hecho imponible y

será la Hacienda de ese territorio la que exija el cumplimento de las obligaciones
derivadas de la realización del hecho imponible.

También tiene por objeto evitar que una operación determinada se grave en

dos países distintos o que no se grave en ninguno.

5.1 Lugar de realización de las entregas de bienes.

Las entregas de bienes que no sean objeto de expedición o transporte fuera de

España, se considerarán realizadas en España, cuando los bienes se pongan a

disposición del adquirente en España.

 Puesta a disposición: La transmisión de la propiedad del bien o la entrega en

condiciones tales que el nuevo poseedor pueda disponer y utilizar el bien
pacíficamente. Desde la puesta a disposición la responsabilidad del bien es del nuevo
poseedor.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 5-1
-1-
 F. I. Unidad 5

5.1.1 Reglas especiales en relación con el lugar de realización

del hecho imponible.

 Se analizan los supuestos que afectan a los bienes inmuebles.

[Link] Lugar de realización de la entrega de bienes inmuebles situados

en el territorio de aplicación español.

Se considera realizada en España la entrega de bienes inmuebles cuando estos

inmuebles estén situados en España.

 Si un promotor inmobiliario inglés, vende en Inglaterra a otro inglés una

vivienda situada en Palma de Mallorca deberán tributar en España por esta
entrega.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 5-2
-1-
 F. I Unidad 5

5.2 Lugar de realización de las prestaciones de servicios.

Regla general.

La regla general establece el lugar de realización del hecho imponible de las

prestaciones de servicios en función del destinatario, haciendo la siguiente

distinción:

 Destinatario que sea empresario o profesional actuando como tal.

 El lugar de realización del hecho imponible es el lugar de residencia del

empresario o profesional receptor del servicio.

 Destinatario que NO sea empresario o profesional actuando como tal.

 El lugar de realización del hecho imponible es el lugar de residencia del

prestador del servicio.

Junto a esta regla general, existen reglas especiales para determinar el lugar de

realización del hecho imponible para determinados servicios.

 No hay que olvidar que el problema de la localización de la realización del hecho

imponible se produce cuando existen diversos territorios impositivos.

*** ESTUDIOS DE EMPRESA FISCALIDAD INMOBILIARIA

El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 5-3
-1-
 F. I. Unidad 5

5.2.1 Reglas especiales en relación con el lugar de realización

de las prestaciones de servicios.

 Se analizan los supuestos que afectan a los bienes inmuebles.

[Link] Servicios relacionados con inmuebles.

Las prestaciones de servicios relacionados con bienes inmuebles se

considerarán realizadas en el lugar donde radiquen los inmuebles.

Están relacionados con los inmuebles, entre otros, los siguientes servicios:

 Arrendamientos, o cesiones de uso de los inmuebles por cualquier

título.

 Los relativos a la preparación, coordinación y realización de las

ejecuciones de obra inmobiliaria.

 Los de carácter técnico.

 Arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros.

 Los de gestión relativa a bienes inmuebles.

 Los servicios de los administradores de fincas, y de venta de promociones

inmobiliarias.

 Los de vigilancia y seguridad relativos a bienes inmuebles.

 Los de alquiler de cajas de seguridad.

 La utilización de vías de peaje.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 5-4
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 F. I Unidad 5

 Los de alojamiento en establecimientos de hostelería,

acampamento y balneario.

 EJEMPLO.

La sociedad M.T.C., empresa de tasación de inmuebles realiza las siguientes

operaciones:

a).- Para un residente en la península tasa un apartamento situado en Canarias.

b).- Para un residente en Inglaterra tasa un apartamento situado en Baleares.

c).- Para un residente en España tasa un apartamento situado en París.

Determinar el lugar de realización de las anteriores operaciones.

 SOLUCIÓN

La tasación de inmuebles se considera servicios relacionados con los inmuebles.

Resulta de aplicación la regla que señala como lugar de realización el lugar donde

se encuentra el inmueble, por lo tanto:

a) La tasación de un inmueble situado en Canarias, no se considera realizada en el

territorio de aplicación español.

b) La tasación del apartamento situado en Baleares, se considera realizada en el

territorio de aplicación español.

c) La tasación del apartamento de París no se considera realizada en el

territorio de aplicación español.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 5-5
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 F. I Unidad 5

6. EL SUJETO PASIVO.

Se consideran sujetos pasivos en la entrega de bienes y prestación de

servicios:

 1.- A las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de

empresarios o profesiones y realicen las entregas de bienes o

presten los servicios sujetos al impuesto.

 2.- A los empresarios y profesionales para quienes se realicen las

entregas de bienes y prestaciones de servicios cuando las referidas

operaciones se efectúen por no establecidos en el territorio de

aplicación del impuesto.

 Se trata de la inversión del sujeto pasivo.

 Se conoce por inversión del sujeto pasivo el hecho que en determinados supuestos el
sujeto pasivo es el destinatario.
 Este hecho se produce cuando una operación determinada se considera realizada
en España y el prestador no está identificado en España.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 6-1
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 F. I. Unidad 5

 EJEMPLO.

Una empresa, residente en territorio de aplicación español, recibe servicios de

asesoría prestados desde Estados Unidos relacionados con inmuebles

localizados en España.

El servicio se considera prestado en España, pues se trata de un servicio

profesional de asesoramiento relacionado con un inmueble localizado en el

territorio de aplicación español.

El servicio, que se considera realizado en España, es prestado por una persona no

establecido en el territorio de aplicación del impuesto.

En este supuesto el sujeto pasivo será el destinatario, produciéndose la inversión

del sujeto pasivo, el sujeto pasivo no es el prestador del servicio si no el

destinatario.

El sujeto pasivo es quien tendrá la obligación de facturar y repercutir la cuota

impositiva correspondiente.

Son supuestos de inversión del sujeto pasivo relacionados con los inmueles:

 Entregas de inmuebles como consecuencia de un proceso concursal.

 Segunda entregas de inmuebles en las que se haya renunciado a la

exención.

 Entregas de inmuebles efectuadas en ejecución de la garantía constituida

sobre bienes inmuebles.

 En los supuestos de dación en pago.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 6-2
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 F. I Unidad 5

6.1 Concepto de empresario o profesional.

Se considera que son empresarios o profesionales:

 Las personas o entidades que realicen, actividades que impliquen la

ordenación por cuenta propia de los factores de producción, con la

finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes.

 Los conceptos de independencia jurídica y de habitualidad en el ejercicio de la

actividad son las notas que caracterizan a los empresarios y profesionales.

 Las sociedades mercantiles.

 Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestación de

servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal

con la intención de obtener unos ingresos continuados en el tiempo

(arrendadores).

 Quienes efectúen la urbanización o promoción de terrenos o la

promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones

destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión.

 Un particular que construye una vivienda para su uso propio no tiene la

consideración de sujeto pasivo por no destinar la vivienda a la venta o la cesión.

 Quienes realicen a título ocasional entregas de medios de transporte

nuevos, a personas que no sean sujetos pasivos, con destino a otro

país miembro.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 6-3
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 F. I Unidad 5

7. REPERCUSIÓN DEL IMPUESTO.

Los sujetos pasivos deberán repercutir el impuesto sobre aquellos para

quienes se realicen las operaciones gravadas quedando éstos obligados a

soportarlo.

La repercusión deberá efectuarse mediante factura y se realizará en el

momento de la entrega de la factura o del documento sustitutivo.

 La factura deberá cumplir los requisitos exigidos a las facturas (número de factura,
nombre y apellidos, denominación social, número de identificación fiscal y domicilio del
expedidor y del receptor, descripción de la operación, contraprestación total, lugar y
fecha de emisión, base imponible a efectos del I.V.A. tipo impositivo aplicado, cuota
repercutida).

Se perderá el derecho a repercutir cuando haya transcurrido un año desde

la fecha del devengo.

 Sólo se aplica en el caso de que no se haya emitido factura, transcurrido un año desde la
fecha del devengo, el sujeto pasivo no podrá, a los efectos de repercutir el I.V.A. emitir
una factura.
 Si hubiera emitido una factura, sin repercutir el I.V.A. tiene un plazo de 4 años para
rectificar, pudiendo, en consecuencia, rectificar la factura y repercutir.

La repercusión deberá realizarse de forma separada, expresamente e

indicando el tipo aplicado salvo los casos a que se autorice a facturar con

"I.V.A. incluido".

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 F. I. Unidad 5

 La repercusión expresa es un requisito esencial para que el sujeto pasivo que ha

soportado el I.V.A., pueda deducirse las cuotas repercutidas.

Cuando el destinatario de las operaciones sujetas sea ente públicos hay que

tener en cuenta que el precio ofertado es con el Impuesto sobre el Valor

Añadido incluido, no obstante, a la hora de realizar la factura, ésta debe

contener todos los requisitos (repercusión expresa y separada del Impuesto),

sin que ello suponga una alteración en el precio final de la oferta.

 Para ello se debe calcular una base imponible que incrementada con el impuesto
correspondiente coincida con la cantidad aportada.
 Se realiza dividiendo el importe total por 1 más el tipo de gravamen calculado en tanto
por uno (0,21) obteniéndose 1 + 0,21 =1,21; 1 + 0,10 = 1,10; 1 + 0,04 = 1,04.

 EJEMPLO.

La empresa M.T.C. S.A. realiza una oferta de suministro a la Administración del

Estado cuyo importe asciende a 60.000 euros.

Habiendo sido aceptada la oferta, y realizado el suministro, a la hora de emitir la

factura deberá de realizar la siguiente operación:

60.000 / 1,21 = 49.586,78

Base imponible .................................................................................. 49.586,78

I.V.A. al 21 % ..................................................................................... 10.413,22

Total ..................................................................................................... 60.000,00

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 7-2
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 F. I Unidad 5

MODELO DE FACTURA COMPLETA.

M.T.C. S.A.
A08.000000
C/ Marina nro. 000
08005 Barcelona

Factura nro. 0000

P.L.G.S.A.
Barcelona 22-02-2012 B08.000000
C/ Rua s/n
24001 LEÓN.

CANTIDAD DESCRIPCIÓN PRECIO IMPORTE

10 Cabezal de inyección 200 2.000,00

50 Arandela de sujeción 6 300,00
- Gastos de envío - 50,00

Importe del I.V.A 493,50

Total 2.843,50

Base imponible 2.350,00

Nombre y apellidos o denominación social del
I.V.A. al 21% 493,50 expedidor y destinatario de la factura.
Número de la factura.
Lugar y fecha de emisión.
Número de identificación fiscal del expedidor y
receptor de la factura.
Domicilio del expedidor y destinatario.
Descripción de la operación.
Base imponible, tipo de gravamen y cuota
repercutida

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7.1 Rectificación de las cuotas repercutidas.

Deberán rectificarse las cuotas repercutidas en los casos de:

 Incorrecta fijación de las cuotas, incluso cuando no se haya

repercutido el I.V.A pero se haya emitido factura correspondiente a

la operación.

 La incorrecta fijación de las cuotas debe ser por un error en la aplicación del
tipo de gravamen.
 Cuando no se ha repercutido el I.V.A. se presume que ha existido un error al
considerar la operación exenta, rectificando la no repercusión.

 Como consecuencia de la modificación de la base imponible.

7.1.1 Plazo para rectificar las cuotas repercutidas.

Existe un plazo para poder rectificar las cuotas repercutidas:

 Cuando se rectifiquen por incorrecta fijación de las cuotas,

podrán rectificarse siempre que no hayan transcurrido cuatro

años a partir del momento en que se devengó el impuesto

correspondiente a la operación gravada.

 Cuando se realice como consecuencia de la modificación de la base

imponible, podrán rectificarse siempre que no hayan transcurrido
cuatro años a partir del momento en que se hayan producido las
circunstancias modificativas de la contraprestación o
determinantes de la ineficacia de la operación gravada.

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El Inmueble y el Impuesto sobre el Valor Añadido 7-4
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 F. I Unidad 5

 En este último caso se está haciendo referencia a los supuestos en los que la
causa de la modificación es objeto de litigio, el plazo de cuatro años
comienza a contarse a partir de la fecha de la resolución del litigio.

No se podrá rectificar el impuesto repercutido en los siguientes casos:

 Cuando la causa de la rectificación sea la incorrecta fijación de las

cuotas, el destinatario sea un consumidor final y suponga un

aumento de la cuota repercutida.

 Cuando sea la Administración tributaria la que ponga de manifiesto,

a través de las correspondientes liquidaciones, cuotas tributarias

devengadas y no repercutidas mayores que las declaradas y la

conducta del sujeto pasivo sea constitutiva de infracción tributaria.

 Este apartado hace referencia a que si la Administración o Inspección rectifica

la declaración presentada e incrementa el impuesto devengado y sanciona esta
infracción, el contribuyente no puede rectificar las facturas “mal hechas” y
cobrar el I.V.A. a sus clientes.

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 F. I. Unidad 5

7.1.2 Requisitos formales de la rectificación de las cuotas

repercutidas.

La rectificación deberá realizarse mediante la emisión de una nueva factura en

la que se haga constar:

 Los datos que permitan identificar la factura rectificada.

 Descripción de la rectificación efectuada.

Deberá establecerse una serie especial de numeración para estas facturas de

rectificación.

 La factura de rectificación sustituye a la factura rectificada pero no la anula, por lo que

se deberán de registrar y conservar ambas facturas.

Podrán emitirse notas de abono numeradas cuando se concedan descuentos o

beneficios y los clientes no sean empresarios o profesionales.

Tratándose de descuentos o bonificaciones por volumen de operaciones no

será necesaria la referencia a las facturas rectificadas bastando la simple

determinación del período a que se refieren.

 Este es el caso de los rappels.

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 F. I Unidad 5

7.1.3 Actuaciones a realizar por el sujeto pasivo que rectifica

las cuotas repercutidas.

La conducta del sujeto pasivo será distinta según que la rectificación suponga

un incremento de las cuotas o una minoración.

 Se expone esta materia atendiendo a las actuaciones a realizar por el emisor de la factura,
al ser el I.V.A. un impuesto deducible, estas modificaciones también tienen repercusión en
el receptor de las facturas.

Cuando la rectificación suponga un incremento de las cuotas

repercutidas:

 Si se rectifica por una incorrecta determinación de la cuota

(aplicación incorrecta de tipos, error aritmético...) el sujeto pasivo

deberá presentar una declaración rectificativa correspondiente al

período que se cometió el error.

 Se aplicará el recargo por ingreso fuera de plazo, e intereses de demora.

 Si se rectifica por una de las causas de modificación de la base

imponible o por error fundado de derecho el sujeto pasivo, podrá

incluir la rectificación (aumentando las cuotas repercutidas) en la

declaración correspondiente al período en el cual se realiza la

rectificación.

 Aumentará la base imponible de la próxima declaración.

 No se pagarán recargos ni intereses de demora.

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 F. I. Unidad 5

Cuando la rectificación suponga una disminución de las cuotas

repercutidas el sujeto pasivo podrá optar por cualquiera de las siguientes

alternativas:

 Solicitar la devolución de los ingresos indebidos.

 Existe un procedimiento especial para obtener la devolución de los ingresos

indebidos.
 La devolución se hará a quien soportó el exceso de cuota (comprador), si éste
no ha deducido su importe.

 Regularizar la situación tributaria en la declaración correspondiente

al período en que se realiza la rectificación o en las declaraciones

posteriores a presentar en el plazo de un año a contar desde el

momento en que debió efectuarse la rectificación.

 En este caso el sujeto pasivo estará obligado a reintegrar al destinatario de

la operación el importe de las cuotas repercutidas en exceso.

 EJEMPLO.

En el mes de septiembre de 2012 la sociedad M.T.C. S.A. vende un edificio a

P.L.G.S.A. repercutiendo la correspondiente cuota por el I.V.A.

El edificio había sido adquirido con anterioridad por M.T.C. S.A.

En el mes de enero siguiente (2013), cuando se realiza la declaración resumen

anual, modelo 390, por parte del asesor se detecta que al tratarse de una

segunda transmisión de inmuebles la operación resulta exenta.

Determinar las posibles conductas a realizar por M.T.C.S.A.

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 F. I Unidad 5

 SOLUCIÓN

Nos encontramos ante un supuesto de repercusión incorrecta de cuotas por lo que

debe procederse a rectificar las cuotas repercutidas.

La rectificación deberá realizarse por el sujeto pasivo emisor de la factura

(M.T.C. S.A.) emitirá una factura rectificativa y optará por:

1. - Un expediente de devolución de ingresos indebidos.

2. – Restar de las cuotas repercutidas en el trimestre actual el importe de las

cuotas repercutidas en la venta del edificio y, lógicamente, devolver a P.L.G. el

importe cobrado.

 La conducta del receptor de la factura se expone en el apartado 3.8.2. de la

Unidad 6.

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