Derechos Reales
Trabajo Práctico Nº2
Tomás Castro Kirby
DNI 41221222
Fecha: 12/05/2025
En atención a la consulta de José, sobre el procedimiento para registrar la hipoteca del
galpón y la aplicación de los principios de inscripción y especialidad
1. ¿Cómo se denomina la acción de asentar la hipoteca?
La acción de asentar la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble se denomina
inscripción. Es a través de este acto formal que se le da publicidad al derecho real de
hipoteca, haciéndolo oponible a terceros.
2. ¿Es obligatoria la inscripción o facultativa?
La inscripción de la hipoteca es obligatoria para que el derecho real quede
perfeccionado y sea eficaz contra terceros. Si bien el contrato de hipoteca es válido
entre las partes desde su celebración (generalmente mediante escritura pública), para
que la hipoteca tenga efectos erga omnes (frente a todos) y otorgue la seguridad jurídica
necesaria al acreedor hipotecario, debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
3. ¿De qué manera debe estar documentado el acto para ser inscripto?
El acto de constitución de la hipoteca debe estar documentado en una escritura pública
otorgada ante un escribano público. Este instrumento público es el título suficiente que
permite el acceso al Registro de la Propiedad Inmueble para su inscripción.
4. ¿Cómo clasificarías al asiento que se va a realizar de acuerdo a sus efectos, su forma
y su relación con el resto de los asientos?
Se clasificaría de la siguiente manera:
Según sus efectos: Es un asiento de constitución o inscripción, ya que mediante él se da
nacimiento y publicidad al derecho real de hipoteca.
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Según su forma: Es un asiento principal o definitivo, ya que contiene la descripción
completa del derecho real de hipoteca y sus elementos esenciales, no dependiendo de
otro asiento para su plena validez y oponibilidad.
Según su relación con el resto de los asientos: Es un asiento de gravamen, ya que afecta
o limita el dominio del inmueble sobre el cual se constituye la hipoteca. Estará
relacionado con el asiento de dominio (titularidad) del galpón, donde se anotará la
existencia de esta carga real.
5. ¿Qué elementos deben estar individualizados para cumplir con el principio de
especialidad en este derecho?
El principio de especialidad exige que tanto el objeto (inmueble hipotecado) como el
crédito garantizado por la hipoteca estén perfectamente individualizados en el asiento
registral. En el caso de la hipoteca sobre el galpón, esto implica que deben estar
específicamente determinados:
El inmueble hipotecado: Se debe describir con precisión el galpón, indicando su
ubicación (calle, número, localidad), su nomenclatura catastral (partida inmobiliaria,
circunscripción, sección, manzana, parcela, subparcela), sus medidas, linderos y toda
otra especificación que permita su identificación unívoca.
El crédito garantizado: Se debe especificar claramente la obligación principal a la que
accede la hipoteca, indicando:
Monto de la deuda; Acreedor y deudor; Plazo y condiciones de pago; Cláusula de
garantía.
6. Si la inscripción se realiza este año, ¿cuándo van a extinguirse los efectos del
derecho?
La hipoteca en sí misma se extingue cuando se cancela la deuda garantizada. Sin
embargo, en cuanto a la inscripción registral, el Código Civil y Comercial de la Nación
establece un plazo de 35 años desde la fecha de su inscripción para que caduquen los
efectos de la misma, si no se realiza una reinscripción antes de su vencimiento.
Por lo tanto, si la hipoteca se inscribe en el año 2025, los efectos de la inscripción
registral se extinguirán en el año 2060, salvo que se realice una reinscripción antes de
esa fecha. Es importante tener en cuenta que esta extinción de los efectos registrales no
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implica la extinción de la deuda en sí misma, sino la pérdida de la publicidad y
oponibilidad de la hipoteca frente a terceros.
