Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas

Escuela de Derecho

Carrera:
Licenciatura en Derecho

Asignatura:
Derecho Procesal Civil IV (DER-483)

TEMA:
Embargo Inmobiliario

Participantes:
José Ramón Santana Aybar 202100077
Laura Jaquez 202200077
Tomas De La Cruz 202200141

Facilitador:
Domenico Nuñez

República Dominicana, D.N.

Fecha de Entrega:
1 de marzo 2025
Embargo Inmobiliario
 INDICE
INTRODUCCIÓN.....................................................................................................4
Metodología............................................................................................................4
Propósitos de la Investigación............................................................................5
Objetivo General....................................................................................................5
Objetivos Específicos...........................................................................................5
CAPÍTULO I.............................................................................................................5
EL EMBARGO INMOBILIARIO.............................................................................5
CAPÍTULO II..........................................................................................................35
LOS INCIDENTES DEL EMBARGO INMOBILIARIO........................................35
CONCLUSIÓN.......................................................................................................48
RECOMENDACIONES.........................................................................................49
BIBLIOGRAFÍA.....................................................................................................49
INTRODUCCIÓN

En la siguiente investigación trataremos sobre el Embargo Inmobiliario.

El embargo inmobiliario puede ser definido como el procedimiento en virtud del

cual él o los acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su
deudor, previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos
similares.

Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el

acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su
deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta del o de los
inmuebles embargados.

Luego de esta introducción general, vamos a explicar de manera particular el

tema que nos ocupa, y de ante mano esperamos llenar sus expectativas como
estudiantes en el área.

Metodología

Metodológicamente esta investigación se realiza a partir del método

bibliográfico,
analizando las diversas informaciones obtenidas. El cual contiene una hoja de
presentación, índice, introducción, propósitos de la investigación, objetivos
generales y específicos, desarrollo, conclusión y bibliografía. Utilizamos este
método para profundizar en la teoría de varios autores, donde hemos
recopilado informaciones previas.

Propósitos de la Investigación

Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en nuestra profesión,

adquirir conocimientos, los cuales nos ofrecen herramientas para realizar
determinada labor. Es por tanto, que esta investigación, es de carácter
documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la bibliografía.

Objetivo General

Conocer sobre los diversos conceptos del embargo inmobiliario y cuáles son
sus diversos incidentes.

Objetivos Específicos

Definir el concepto del embargo inmobiliario.

Identificar la evolución histórica del embargo inmobiliario.

Establecer los pasos en el proceso de embargo inmobiliario.

Describir los diversos incidentes del embargo inmobiliario.

CAPÍTULO I

EL EMBARGO INMOBILIARIO

1.1.- Concepto: El embargo inmobiliario puede ser definido como el

procedimiento en virtud del cual él o los acreedores indisponen uno o varios
inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor por
medio de hipotecas o contratos similares. Asimismo, puede definirse como la
vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la justicia y
hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su
crédito del precio de venta del o de los inmuebles embargados. Es un tipo de
embargo de naturaleza ejecutoria, que puede realizar todo acreedor, que
cuente con un título definitivo, sobre el o los inmuebles, propiedad de su
deudor, sobre los cuales esté gravado una hipoteca o un privilegio. Es evidente
que este embargo podrá practicarse con un título provisional, pero el proceso
de la venta se detendrá, hasta tanto se obtenga un título con autoridad de
cosas juzgada, el Artículo 2215 del Código Civil, así lo permite al indicar: "El
Procedimiento puede tener lugar, en virtud de un fallo provisional o definitivo,
ejecutivo provisionalmente, no obstante apelación, Pero no puede hacerse la
adjudicación, sino después de un fallo definitivo, dado en última instancia, o
que haya adquirido autoridad de cosa juzgada. El procedimiento no puede
ejercerse en virtud de ejecutorias dadas en defecto, durante el plazo concedido
para la oposición".

1.2.- Régimen Legal: El Código Civil reglamenta este embargo a través de los
artículos 2126 al 2170 y del 2204 al 2218 del Código Civil, por los artículos 673
al 779 del Código de Procedimiento Civil, y por la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario, (Modificada por la ley 151-07).

1.3.- Evolución histórica del embargo inmobiliario.

En Roma. Se utilizaba la pignoris capio el cual era el procedimiento en virtud

del cual el acreedor tomaba a titulo de garantía ciertos bienes del deudor, para
obligarle a pagar su deuda o el guardarla hasta haber recibido la satisfacción
pecuniaria. Los romanos perfeccionaron el contrato de hipoteca, tomado
originalmente de los griegos, estableciendo la acción cuasi-serviana o
hipotecaria, a favor del acreedor no pagado al vencimiento de su acreencia,
quien ejercía dicha acción hipotecaria no solamente contra el deudor de la cosa
hipotecada, sino también contra el tercero detentador. Al ser ejercida esta
acción, el deudor debía abandonar la cosa al detentador o pagar el precio de la
deuda.

En Francia. La hipoteca no tuvo aplicación a consecuencia del régimen feudal

imperante. Pero a partir del siglo XIII, aparece el embargo inmobiliario
destinado a retardar la expropiación, la cual está fundada en la promulgación
del Código Napoleónico, estaría precedida por las ingentes transformaciones
realizadas por la Revolución Francesa (1789), una de las cuales consistió en la
institucionalización de un perfeccionado procedimiento de embargo
inmobiliario, pero los revolucionarios fueron demasiado lejos en cuanto a la
garantías del deudor, por lo que los redactores del Código de Procedimiento
Civil intentaron regular la simplicidad peligrosa establecida por el Derecho
Revolucionario. Por esta razón, el Código Civil (1804) establece los principios
básicos del embargo inmobiliario, mientras el Código de Procedimiento Civil
particuliza el procedimiento.

Aunque por sus formalidades rigurosas y costosas fue muy poco empleado
hasta obligar la revisión del Código de Procedimientos Civil que se produjo con
la Ley 2 de Junio 1841 que no modifica pero si aligero el procedimiento.

En 1955 fue reformado el sistema de publicidad hipotecaria, es decir, se

instituyo lo que para nosotros es el Conservador de Hipotecas.

En República Dominicana. Conocimos el Código Francés con la invasión

haitiana en 1822. En 1844 con la independencia nacional se hizo la traducción
de los Códigos Napoleónicos la cual incluía la modificación con la Ley 2 de
junio 1841, pero en 1944 se modifica mediante la Ley 746 que es la actual
vigente. En Francia ya se modifico el embargo inmobiliario y no resulta tan
largo y costoso como aquí, después del mandamiento de pago se procede al
embargo.

1.4.- Bienes objeto de este embargo: Según el artículo 2118 del Código Civil
pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los bienes del deudor
susceptibles de hipoteca.

 Bienes inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles.

 El usufructo que recae sobre bienes inmuebles.

 Inmuebles por su naturaleza (Art.518 C.C.)

 Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)

Los inmuebles en término general, pueden ser objeto de embargo inmobiliario,

de la misma forma, que los inmuebles por su destino, pasemos pues a exponer
los casos:

 Los Inmuebles por Naturaleza: Son inmuebles por naturaleza los

terrenos y todos aquellos que se encuentran adheridos de forma
permanente como son las edificaciones árboles, fincas, solares, entre
otros. Estos bienes pueden ser embargados con o sin la cosecha, pero
siempre que los frutos estén pendientes de los árboles, o de las matas.

 Los Inmuebles por su Destino: Son bienes muebles que se encuentran

adheridos en el terreno, de forma libre, estable y de manera
permanente. Estos no pueden embargarse, separados del terreno, o de
las edificaciones en que se encuentran. No pueden ser objeto de otro
tipo de embargo, como son ejecutivos, conservatorios y retentivos. Salvo
que se desprendan del lugar, por voluntad de su propietario.
  Los Inmuebles por el Objeto al que se aplican: El usufructo será el único
derecho, objeto de embargo, pues las servidumbres y cargas no son
embargables.
1.5.-¿Quién puede embargar? Puede embargar todo acreedor provisto de un
titulo ejecutorio. El titulo ejecutorio es el que permite la ejecución, es decir el
embargo.

Títulos ejecutorios:

 Duplicado del dueño

 Certificado de titulo

 Copia de la sentencia condenatoria que ha adquirido la autoridad de la

cosa juzgada.

 Copia de los actos notariales que contienen obligación de pagar sumas

de dinero en una fecha fija.

1.5.1.- El Acreedor Embargante. Cualquier acreedor privilegiado, hipotecario

o quirográfico con título definitivo, puede practicar el embargo inmobiliario,
sobre el título provisional ya nos referimos al ámbito del Artículo 2215 del
Código Civil

1.5.2.- Deudores que pueden ser objeto de este embargo. El deudor en

término general que sea propietario de bienes inmuebles, puede ser objeto de
esta medida.
De tal manera que una parte, o sus derechos, aunque se encuentren en
copropiedad, si están determinados, pueden ser objeto de este embargo. No
obstante, existen varias excepciones como son:

1.-Cuando el deudor es un menor, el Artículo 2206 del Código Civil., lo protege

señalado: "Los inmuebles de un menor, aunque esté emancipado, o de un
sujeto o interdicción, no pueden ponerse en venta antes de la excusión del
mobiliario". Pero la excusión está limitada según lo indica el Artículo. 2207 del
Código Civil, pues la limita en primer lugar a la excusión del mobiliario, antes de
la expropiación de los inmuebles poseídos prohindiviso entre un mayor y un
menor a sujeto a interdicción, si les fuere común la deuda, ni en el caso en que
los procedimientos judiciales hayan empezado contra un mayor o antes de la
interdicción.

2.-El Artículo 2205 del Código Civil. impide que los derechos de un coheredero
que se encuentra en indivisión, pueden ser objeto de venta por sus acreedores
personales, antes de la partición o la licitación que ellos puedan demandar.

3.-Caso de la Delegación de Rentas: El deudor actuando conforme al Artículo

2122 del Código Civil señala: "Si el deudor justifica por arrendamientos
auténticos que la renta neta y líquida de sus inmuebles durante un año, es
bastante para el pago del Capital de la deuda, intereses y costas, y ofrece
delegarla en favor del acreedor, pueden suspenderse los procedimientos por
los
jueces, sin perjuicio de continuarse si sobreviene alguna oposición u obstáculo
para el pago." Por lo visto y sin que pueda interpretarse como el plazo de
gracia, bajo lo dispuesto por el Artículo 1244 del Código Civil.
1.6.- Embargo de un inmueble en poder de un tercero. En el caso de que un
tercero haya adquirido un inmueble objeto, o sea, un poseedor bajo un título
legal podrá interponer distintas acciones que pasamos a tratar:

1) La Excusión: Los Artículos 2170 y 2171 del Código Civil, le permiten a un

poseedor de un inmueble que no es deudor del acreedor ejecutante, a pedir el
sobreseimiento de la deuda, en el caso de que el deudor esté en posesión de
otros inmuebles que estén también hipotecados en este caso, el juez aplazará
el conocimiento del proceso, siempre y cuando, la excepción se plantea hasta
la denuncia del embargo, tampoco se le reconoce este derecho al tercero si el
acreedor tiene un privilegio o una hipoteca especial.
2) El Pago del Tercero: El tercero puede detener el proceso, pagando lo
requerido, o efectuando una oferta real de pago la cual si no es aceptada, la
conocerá el mismo tribunal del lugar del embargo.

3) Purga del Gravamen: Siempre que el tercero pague, tiene derecho a exigir
que sea purgada la hipoteca o el privilegio, de conformidad con el Artículo 2181
del Código Civil tiene derecho a volver a tomar el inmueble hasta la
adjudicación, en este caso debe pagar el total de la deuda y los gastos.

4) El abandono del Inmueble: El tercero según el Artículo 2172 del Código Civil
puede abandonar el inmueble, sea de forma temporal o definitiva, con miras a
eludir el cumplimiento de la deuda. El tercero conforme al Artículo 2173 Código
Civil tiene derecho a volver a tomar el inmueble hasta la adjudicación, en este
caso debe pagar el total de la deuda y los gastos.

1.7.- Caso del inmueble en distinción lugares. Cuando se produce un

embargo de bienes inmuebles, situados en un mismo Distrito Judicial, el
Artículo 2210 del Código Civil nos expresa: "La venta forzosa de bienes que
estén situados en diferentes Distritos, no puede promoverse sino
sucesivamente, a no ser que formen parte de una sola explotación. Debe
intentarse ante el tribunal en cuya jurisdicción se encuentre el establecimiento
principal de la explotación, o falta de éste, la parte de bienes que representa
mayor beneficio".

Es así que la Inscripción se realizará y la venta puede producirse en conjunto,

por ante el mismo tribunal.

Salvo que los siguientes inmuebles estén situados, en varios Distritos

Judiciales en este caso la Transcripción debe efectuarse dentro de los diez (10)
días, que sigan a la fecha en que se ultime la Transcripción anterior, a este
efecto, el conservador de hipotecas hará constar en la anotación de
Transcripción anterior, a este efecto, el conservador de hipotecas hará constar
en la anotación de Transcripción la fecha indicada". La venta en este caso se
efectuará de forma sucesiva, siempre que no formen parte de una explotación
o actividad Comercial, Industrial, Agraria, etc., situación que permitirá la venta
ante el mismo tribunal de establecimiento principal. El deudor conforme al
Artículo 2211 del Código Civil puede pedir la venta de todos los inmuebles en
conjunto, inclusive podría solicitar
tasación pericial del precio, con el objeto de que no se vendan, por debajo de
su precio.
1.8.- El proceso de embargo inmobiliario. El proceso de embargo tiene dos
fases: La Extrajudicial y la Judicial. La primera se inicia con el mandamiento de
pago, el embargo, o denuncia y Transcripción o inscripción del embargo; La
fase Judicial se inicia con el depósito de condiciones y todas las demás
actuaciones practicadas, hasta concluir con la venta.

1.8.1.- El procedimiento extrajudicial del embargo inmobiliario. Se inicia

con el Mandamiento de pago, el cual contiene todos los requisitos exigidos por
la ley para esos actos. El Artículo 673 del Código de Procedimiento Civil,
señala: "Al embargo inmobiliario debe preceder un mandamiento de pago,
hecho a la persona del deudor o en su domicilio, insertándose copia del título
en cuya virtud se procede al embargo. Contendrá dicho mandamiento las
enunciaciones comunes a los actos de fácil, elección de domicilio en la ciudad
donde esté establecido el tribunal que debe del embargo, si el acreedor no lo
tiene allí, y advertencia de que, a falta de pago, se procederá al embargo de los
inmuebles del deudor". Entre los requisitos están:

El Titulo: Que debe ser definitivo en principio que en el embargo soto podrá ser
practicado con un título auténtico y ejecutivo. Nos referimos a un título definitivo
que en principio puede ser una sentencia con autoridad de cosa juzgada, o a
un, título bajo el Artículo 545 del Código de Procedimiento Civil, calificado por
la doctrina, como sentencia de expediente, siempre y cuando no haya sido
impugnado conforme lo dispuesto por el Artículo 1319 del Código Civil, sobre la
base de un crédito: Cierto, líquido y exigible. En el caso de la ejecución de una
deuda no liquidada, se permite excepcionalmente el procedimiento, hasta que
esta pueda ser liquidada. (Artículo 2213 del Código Civil). En este caso el
procedimiento de embargo deberá detenerse hasta que el título resulte
definitivo.
La elección del domicilio: A través de la elección de domicilio se le atribuye al
tribunal que debe conocer del embargo. Hay que tomar en consideración que
las oposiciones serán conocidas ante el tribunal que conozca del embargo.
Pero si el deudor podría demandar la oposición por ante el domicilio del
acreedor.

La intimación a pagar bajo amenaza de embargo: El principal objetivo del

mandamiento de pago es que el acreedor invita al deudor a cumplir con sus
obligaciones, para esto utilizará la amenaza de embargo, en último caso, a falta
de caso, indicando que ejecutará el embargo sobre los inmuebles de su
propiedad.

1.8.2.- Poder especial al alguacil. Para proceder a este embargo el Art. 556
del Código de Procedimiento Civil dice: "La entrega al alguacil del acto o la
sentencia le valdrá poder para las ejecuciones que no se refieran a embargo
inmobiliario o al premio corporal, para las que necesitará de poder especial", no
obstante, la Ley No.834 de 1978, en su Art. 120, nos señala: "La entrega de la
Sentencia o del acto de alguacil vale poder para toda la ejecución para la cual
no se exija poder especial".

Entendiendo algunos que este artículo modificó el anterior incluso, en ediciones

de algunos autores así parece, no obstante, el Artículo 120 de la Ley 34,
expresa de forma clara que el alguacil no necesita poder, salvo para las que se
exija poder especial. Por lo cual no creemos que esta disposición haya anulado
el Art. 556 del Código de Procedimiento Civil, pues deja intacto, el hecho de las
situaciones especiales donde se requiera poder especial como ocurre en el 556
del Código de Procedimiento Civil.

Más aún la jurisprudencia se muestra renuente en caso de que no se le otorgue

un poder general para embargar, al alguacil.
1.8.3.- Actuaciones que podrían paralizar el embargo. Varias situaciones
podría realizar el deudor, para evitar ser objeto de embargo, de sus bienes
inmuebles. Entre estos tenemos a:

A)- El pago de la deuda que es requerida por el acreedor.

B)- La oferta real de pago, seguida de consignación y la demanda en validez de

la oferta. Esta podría detener el embargo, siempre que un juez la considere
seria. Pues la oferta real, plantea de una forma clara, la posición del deudor
frente al pago exigido por el acreedor. Es una respuesta del deudor, porque no
se encuentra conforme con la deuda requerida.

C)- La oposición al mandamiento de pago. Esta oposición o acción judicial,

será conocida a través de una demanda por ante el Juez de los referimientos y
ante el mismo tribunal del lugar del inmueble.

1.8.4.- Ámbito del articulo 684 código de procedimiento civil. El efecto de

los contratos inscritos serán respetados: "A petición de cualquier acreedor o del
adjudicatario se declararán nulos los contratos de inquilinato o arrendamiento o
de anticresis, o de cualquier naturaleza que restrinjan el Derecho de Propiedad,
hayan adquirido o no, fecha cierta, si hubiesen sido hechos o registrados o
transcritos con posterioridad a la Constitución de la hipoteca, sin el
consentimiento de los Acreedores hipotecarios, cuando excedieron del tiempo
de la hipoteca, si fuere convencional, o de un año, a contar de la inscripción, si
fuere legal o judicial. El consentimiento de los acreedores deberá constar en el
mismo acto que contenga la mención de haber sido registrado o transcrito"

1.9.- El tercero detentador. La ley permite que la ejecución inmobiliaria, pueda

efectuarse sobre el inmueble que le ha sido vendido a un tercero, del cual está
pendiente un privilegio o hipoteca. El Artículo 2114 Código Civil, Párrafo 3º,
dice: "Sigue a dichos bienes en cualquier manos a que pasen", es decir, el
procedimiento es in rem, en cuanto a la cosa; las personas no cuentan, pues la
garantía es el inmueble este será perseguido, por los que tienen el derecho de
persecución y preferencia. Más aún el propio Artículo 2166 del Código Civil se
expresa en forma más clara señalando : "Los acreedores que tienen privilegios
o hipotecas inscritas sobre un inmueble, tienen siempre acción sobre éste,
cualquiera que sea su dueño, para que se les coloque y pague, según el orden
de sus créditos o inscripciones". Pero, según el Artículo 2169 del Código Civil
nos indica: "En caso de no cumplir el tercero detentador cualquiera de dichas
obligaciones, cada uno de los acreedores con hipotecas tiene derecho para
hacer vender el inmueble hipotecado, después de los treinta (30) días, de
hecho el mandamiento al deudor originario; y de habérsele hecho notificación al
tercero detentador para el pago de la deuda exigible, o el abandono de la
finca". Por lo tanto el tercero será intimado a pagar, pues aunque contra él no
hay título, como el inmueble es ahora de su propiedad debe pagar o soportar la
ejecución del acreedor.

1.10.- El embargo. Actas de dicho embargo: El Artículo 675 del Código de

Procedimiento Civil, contiene, seis requisitos que debe obtener el acta de
embargo que deben ser observados a pena de nulidad.

Entre las cuales tenemos:

 La Enunciación del título, en virtud del cual se procede al embargo.

Sobre este particular ya nos referimos (Ut. Supra), cuando tratamos al
Mandamiento de pago.

 La mención de haberse transportado el alguacil, al punto mismo en

donde radican los bienes inmuebles que se embargan.

 La indicación del lugar exacto de dichos inmuebles, con sus datos, como
son: La calle, número, descripción de la mejora, distrito y sección o
ciudad, nombre del colono o arrendatario, lindero, etc., y la mención si
no está en poder del deudor.

 La Designación del tribunal que conocerá el Embargo, que es el lugar

donde radica el inmueble.
  La Constitución de abogado y domicilio, con estudio ad- hoc, en el lugar
donde se conozca la venta, si no fuere dentro del Distrito Judicial del
domicilio del abogado, que se conocerás la ventas.

 Cuando es un terreno registrado, se indicará el número del Certificado

de Títulos y datos Catastrales del inmueble.

1.10.1.- La denuncia del acta del embargo. A diferencia de los otros

embargos, este se práctica realmente sin que e1 alguacil desplace los bienes,
por esta razón algunos Ministeriales incurren de forma irregular, en no
trasladarse al lugar del inmueble, cuando se trata de terrenos baldío pues no
tiene que conversar con nadie, ni dejar guardián asignado, por lo que debe
denunciarse el acta del embargo practicado, conforme al Artículo 677 del
Código de Procedimiento Civil, notificándole a persona o a domicilio, del deudor
embargado. De todas formas entiendo que bajo el voto de la ley lo jurídico es
siempre practicar el traslado, para evitar sorpresas en el caso que algún tercero
este ocupando el inmueble, sin conocimiento del embargante, en cuyo caso
debe notificársele tal y como hemos visto anteriormente. Esta denuncia se hará
en los quince (15) días, de haberse efectuado la última acta de embargo, a
través de la denuncia se pueden producir los efectos siguientes:

A) En cuanto al acreedor, este al elegir el domicilio le indica también al deudor

donde pagar, a fin que el acreedor pueda recuperar su crédito.

B) Sobre el deudor se crean las condiciones para que este pueda defenderse,
de las acciones derivadas en su contra.

1.11.- La transcripción. La inscripción del embargo, o la transcripción debe

efectuarse dentro de los quince (15) días, de la denuncia, por ante el
Registrador de Títulos o el Conservador de Hipotecas, si no lo hubiere. En el
caso de que se embarguen varios inmuebles situados en más de un Distrito
Judicial, cada transcripción deberá efectuarse dentro de diez (10) días,
después que se haya efectuado la última. En caso de que no se pueda efectuar
la Transcripción, ese día, el Registrador le pondrá la fecha y la hora, para en
caso de que lleguen otros embargos, notificaciones, etc., sea deba transcribir la
primera, en preferencia de otras. No obstante si dos embargos son inscritos,
por error del legislador, se procederá conforme a los artículos 679 y siguientes,
del Código Procesal Civil, relativo al concurso de embargo, como lo trataremos
más adelante, en la parte relativa a los incidentes.

1.11.1- Efectos de la transcripción. La transcripción una vez efectuada,

puede producir dos efectos fundamentales, estos son:

 Sólo será transcrito el primer embargo y se paralizarán los demás.

 En caso de que por desconocimiento o error, el registrador de títulos

inscribiere otro embargo, éste no será nulo, se reconoce como
ejecutante, pero la Dirección del proceso la tendrá el primer embargante.

 Como parte embargante, goza del derecho a subrogarse en las

persecuciones contra el embargado en caso de que el primer ejecutante
no continúe con las acciones, conforme a los plazos estipulados en el
procedimiento.

1.11.2.- Restricciones del embargado. Una vez practicado el embargo, el

embargado quedará limitado en sus derechos, sobre el inmueble, de la forma
siguiente:

Restringe los derechos de administración y goce del inmueble.

Paraliza el pago de los alquileres al deudor, siempre que se efectúe la

oposición a título de embargo retentivo, refiriéndole que deben depositar los
mismos por la Colecturía de Rentas Internas. El acto será una simple
intimación, pero con los documentos que justifiquen sus calidades.

En cuanto a los frutos; si el inmueble está en poder del embargo, éste quedará
como secuestrario, debiendo cuidar estos como buen padre de familia. A
petición del ejecutante o de varios acreedores, podrán solicitar la venta de los
frutos indicando el lugar de la venta. El producto de los valores están
consignados en Rentas Internas.

En el caso de mala administración, el ejecutante puede pedir, el cambio de

secuestrario, a través del juez de los referimientos.

1.12.- Inamobilidad de los frutos. Los frutos son inmuebles mientras están
adheridos a los árboles, excepcionalmente estos pueden ser embargos, como
estudiamos anteriormente en el embargo de frutos pendientes. Pero como
resultan parte de los inmuebles tienen carácter inmobiliario, de acuerdo con el
Artículo 682 del Código de Procedimiento Civil pues después de la
Transcripción, así como el producto de estos, constituirán parte del precio de la
venta. De la misma manera el Artículo 685 del Código de Procedimiento Civil
permite la oposición al pago de los alquileres y el depósito en caja Pública, o
sea Impuestos Internos.

1.13.- Inalienabilidad de los frutos. Tan pronto se efectúa el embargo y los

demás pasos el inmueble no puede ser objeto de venta desde la Transcripción
del embargo, a pena de nulidad y sin que haya necesidad de declararla
(Artículo 686 del Código de Procedimiento Civil). Este constituye una excepción
al principio de que toda nulidad de un acto, debe ser pronunciada por un juez
conforme a la jurisprudencia y doctrina. De la misma manera tampoco podrían
aceptarse otros derechos reales como las servidumbres reales y personales.

1.14.- Prohibición de nuevos embargos. Estas prohibiciones están

contempladas en el Artículo 680 del Código de Procedimiento Civil, Derecho de
preferencia del ejecutante: los artículos 679 y 680 del Código de Procedimiento
Civil le permiten al persiguiente que práctica el embargo, el derecho a continuar
con las persecuciones que realiza.

1.15.- Prohibición de la venta del inmueble embargado. Estas prohibiciones

están contempladas en el Artículo 686 Código de Procedimiento Civil.
El acreedor con título quirografario: Aunque el acreedor posea un título
ejecutorio, se convertirá en tercero una vez se practique el embargo. Pero el
también conserva este derecho de ejecutar el inmueble sin importar el rango,
salvo la ley sobre asociaciones hipotecarias.

1.16.- Requisitos previos a la venta.

-Pliego de condiciones. El pliego constituye un acto que contiene las

formalidades en que se conocerá la venta pública del o los inmuebles del
embargado, no obstante en realidad es más que un proyecto de cómo se
efectuará la venta, pues se continuará una vez se produzca la adjudicación, en
la sentencia por lo tanto, este debe contener conforme al Artículo 590 Código
de Procedimiento Civil:

La mención del título en virtud del cual se procede al embargo, además de los
otros que precedieron o dieron lugar al título.

Indicar los inmuebles embargados, conforme al acta de embargo.

Condiciones de la Venta: Se fijarán: El pago del precio y el monto para poder

licitar que no excederá de un diez por ciento (10%) como garantía, además de
las servidumbres y de otras designaciones.

El ofrecimiento de un precio: La falta de licitadores nos da origen a que se

consigne que el persiguiente será declarado adjudicatario. (Artículo 690 del
Código de Procedimiento Civil).

Una relación completa de las inscripciones que pesan sobre el inmueble

(hipotecas y privilegios).

-Deposito del pliego de condiciones que precede a la venta. El depósito lo

efectúa el abogado del persiguiente, con instancia donde conste el depósito y
las certificaciones de cargas y gravámenes que pesan sobre el inmueble. Este
será depositado por ante Secretaría del Tribunal de Primera Instancia que
conocerá de la venta, dentro de los Veinte (20) días, que siguieron a la “echa
de Transcripción del embargo. Como este plazo no es de notificación, debemos
advertir que no es franco, pues no se beneficia de las disposiciones del Artículo
1033 del Código de Procedimiento Civil.

-La notificación del pliego. Dentro de los ocho (8) días de haber hecho el
depósito del pliego de condiciones, el persiguiente notificará el depósito del
pliego, tanto de la parte embargada, como a los acreedores inscritos que
figuran en la certificación expedida por el Registrador, indicándole en el día
fijado por el Juez, para la lectura del pliego de condiciones, el cual no será
menos de veinte (20) días, ni más de treinta (30) días, según el Artículo 691
Código de Procedimiento Civil. Durante este plazo el embargado y los terceros
podrán realizar los reparas al pliego. Los acreedores, son los únicos a quienes
se le notificará el pliego de condiciones, siempre que sean los que figuren
como inscritos; y por tanto son quienes realizarán los reparos, si fuere de lugar,
pero nunca sobre el precio, tal y como lo expresa el Párrafo II, del Artículo 691
del Código de Procedimiento Civil: "Ninguna oposición se podrá hacer, sin
embargo, sobre el precio que ofreciere el persiguiente".

-El vendedor no pagado. El Artículo 692 del Código de Procedimiento Civil, le

permite al vendedor del inmueble iniciar las acciones en resolución de la venta,
al expresarlo así: Esto se fundamenta en el Artículo 2108 Código Civil., nos
dice en su primera parte: "El vendedor privilegiado conserva su privilegio por la
Transcripción del título que ha transferido la propiedad del adquiriente". Es
decir que permite que éste privilegio sea registrado, por el sólo hecho de
indicarlo en el acto de venta. El vendedor goza pues del principal de los
privilegios y por tanto puede ejercer su derecho conforme al Artículo 2103 del
Código Civil y retomar el inmueble, el cual si fuera una demanda en distracción,
o en resolución judicial conforme al Art. 1654 C.C, que dice: "Si el comprador
no paga el precio, puede pedir el vendedor la rescisión de la venta.

Después de extinguido el privilegio con que se favorece al vendedor por el

Artículo 2103, no podrá ejercerse la acción a que se refiere el presente artículo
en perjuicio de terceros que hayan adquirido, sobre un inmueble, derechos
procedentes del comprador, y que se hayan conformado a las leyes".

La notificación del pliego se le hará en el domicilio del deudor embargado, y a

falta de este, en el elegido y si no lo tiene, se actuará conforme a la ley. En el
caso de que el embargado, haya adquirido el inmueble de manos del deudor, el
vendedor no pagado realizar dos acciones : A) Una demanda en resolución de
contrato, frente al comprador originario, este podrá en el domicilio de este, si no
son inmuebles registrados, pues el Artículo 7 de la Ley de Registro de Tierras
faculta a dicho tribunal, a conocer de la reclamación de esos derechos; B) Una
la demanda en reivindicación inmobiliaria, contra el nuevo adquiriente,
en el tribunal que persigue la ejecución inmobiliaria.

En todo caso el vendedor podrá formular sus demandas en resolución de la

venta y notificarla en la Secretaría del Tribunal, antes de la lectura del pliego de
condiciones, bajo pena de desconocer sus acciones, o sea declararla
inadmisible. Se ha estimado que esta debe realizarse diez (10) días antes de la
lectura del pliego, aunque algunos entienden que deben ser tres (3) días. Salvo
que el pliego no le fuera notificado, en cuyo caso podrá formularse hasta el día
de la adjudicación.

Después de la adjudicación no es posible en terrenos registrados, Artículo 726

del Código de Procedimiento Civil). Pero en este caso, en el Artículo 717 del
Código de Procedimiento Civil., pretende que el vendedor no pagado, que no
es tribunal, ni juez, concluya su acción judicial, mediante un plazo que fija el
juez, para suspender el conocimiento de la adjudicación. En todo caso en su
Párrafo 3ro. Expresa: "Si el plazo vence sin que la demanda en resolución haya
sido definitivamente juzgada, se pasa a la adjudicación a menos que, por
causas graves y debidamente justificadas, el tribunal hubiere acordado nuevo
plazo para el fallo de la acción en resolución".

Pero la situación del vendedor no pagado correría un riesgo de acuerdo con el

mismo Artículo 717 del Código de Procedimiento Civil, en el Párrafo 4to.,
cuando dice: "En el caso de que por no haberse conformado el vendedor a las
prescripciones del tribunal, la adjudicación hubiere tenido lugar antes del fallo
de la demanda en resolución, no se perseguirá al adjudicatario en razón de los
derechos correspondientes a los antiguos vendedores, quedando estos a salvo
para hacer valer sus títulos de crédito, si ha lugar, el orden y la distribución del
importe de la adjudicación". Este artículo pretende, limitar el ejercicio de su
derecho, el cual en la práctica no se ejecuta. Pues cuando ocurre esta situación
el Juez del Tribunal a-quo (que conoce del Embargo) sobresee, hasta la
solución de dicho caso.

-Formas de reparos al pliego de condiciones. Los reparos se realizan a través

de incidentes que se notifican, sin embargo, en la práctica muchos tribunales
los aceptan a título de conclusiones, formuladas hasta antes de la lectura del
pliego de condiciones, lo cual en esencia es incorrecto. Los acreedores y el
embargado
pueden formular sus reparos, salvo el que se estipule, una diferencia sobre el
precio. De esta manera podrán realizar reparos los usufructuarios,
arrendatarios, beneficiario de servidumbre, en fin todos aquellos facultados, en
virtud de un Derecho. En cuanto a la forma, deben ser propuestas, por lo
menos en un plazo de por lo menos diez (10) días antes, del día indicado para
la lectura del pliego de condiciones. Se realiza a través de un acto que
contenga el escrito, notificado por el oponente, al embargante y a las demás
partes, citándolos a fecha fija a comparecer en un plazo no menor de dos (2)
días, a la audiencia que efectuará el tribunal donde se efectuará la lectura del
pliego y venta del inmueble embargado. En todo caso el juez deberá fallar a
más tardar el día fijado para la lectura del pliego, mediante una sentencia en
única instancia. Sobre la citación esta debe ser dirigida al abogado del
persiguiente directamente, pues como incidente, su introducción se formularía
por medio del Artículo 718 del Código de Procedimiento Civil., que no es el
caso de la especie.

-Formalidades que preceden a la venta. Lectura del Pliego. – Tal y como

hemos indicado, la lectura del pliego de condiciones es de oficio, después que
el mismo es recibido y fijado por el propio tribunal. Inclusive si hubiere algún
incidente pendiente, el juez está obligado como establece el Artículo 691
Párrafo 3ero, del Código de Procedimiento Civil, a fallar: "A más tardar el día
designado para la lectura del pliego…Este fallo no estará sujeto a ningún
recurso". En nuestro país lamentablemente, se atropellan estas disposiciones y
no es raro que un Juez se reserve el fallo, pasando por alto el régimen legal de
este embargo. En cuanto a las Audiencias que pueden tener efecto, antes de la
lectura del pliego, estas pueden ser diversas y múltiples, dependiendo del
ejercicio de las acciones que practique el deudor y los acreedores.

-La publicación. La misma audiencia donde se conoce la lectura del pliego de

condiciones, ordenará la fecha en que se produjera la adjudicación, la cual no
será, menos de treinta (30) días, ni más de cuarenta (40) días, (artículo 694 del
código de procedimiento civil) veinte (20) días por lo menos antes de la
adjudicación, el abogado persiguiente hará insertar en uno de los periódicos del
Distrito Judicial en donde están radicados los inmuebles, puede ser también un
periódico de circulación nacional.

-La publicación contendrá.

1. La fecha del embargo, de la denuncia y de la transcripción.

2. Las generales del embargado y embargante.

3. Designación del inmueble.

4. El precio.

5. Designación del tribunal y la fecha de la venta.

6. La garantía estipulada para poder licitar.

En el caso de que sea necesario mayor publicidad, se lo solicitará al tribunal,

quien a través de un auto así lo decidirá. Este auto a diferencia del principio
establecido, no es recurrible por propia decisión del Artículo 697 del Código de
Procedimiento Civil, "El auto que se dictó no será susceptible de ningún
recurso". Acto seguido el abogado del persiguiente, procederá a través de un
acto de alguacil, a notificar en la puerta del tribunal que deba conocer sobre la
adjudicación, una copia de la publicación.

Ambas actuaciones están sujetas al plazo del artículo 696 del código de
procedimiento civil, es decir, que deben realizarse veinte (20) días antes de la
audiencia fijada para la adjudicación del inmueble. La falta de los requisitos
establecidos, se sanciona con la nulidad de la venta, si esta se produjo, por
defectos de la publicación. No obstante, como resulta una nulidad relativa y de
forma, la parte pude denunciar a la misma, o no completar las acciones a que
tiene derecho.

-La subasta. Los acreedores considerados capaces pueden perseguir la venta

del inmueble que han embargado.

Así mismo, los menores y sujetos a interdicción, a través de su tutor. Según el

Artículo 1596, del Código Civil prohíbe que sean adjudicatarios de los bienes
que embargan:

1. Los Tutores sobre los bienes cuya tutela ejerce, ya sean por ellos mismos o
por terceras personas.

2. Los mandatarios a quienes se la ha confiado vender esos bienes.

3. Los funcionarios públicos que participan directa o indirectamente en el

embargo.

De la misma manera y por disposición del Artículo 711 del Código de

Procedimiento Civil, la parte interesada, aplazará por 15 días solamente la
adjudicación, por causas graves debidamente justificadas.
– Aplazamiento de la subasta. El aplazamiento de la subasta es un hecho
constante en nuestro tribunales, a pesar de que el Artículo 702 del Código de
Procedimiento Civil señala: "Se podrá, a petición de parte interesada, aplazar
por 15 días solamente la adjudicación, por causas graves debidamente
justificada". Sin embargo apreciamos que la subasta es postergada a veces en
varias oportunidades. Es así que en cuanto al plazo para intentarlas, la
jurisprudencia estima: "Que no están sometidas a ningún plazo dentro del cual
puedan ser intentadas". (B.J. 641 Dic. 1963). Es evidente, pues depende en
múltiples ocasiones, de los incidentes que se presenten, siempre y cuando
ameriten de la postergación. La sentencia que así ordene el aplazamiento, se
insertara en el pliego de condiciones, no tiene que ser notificada, motivada, ni
registrada, será ejecutoria, no contendrá condenación de costas y no será
recurrible.

-El sobreseimiento del procedimiento de adjudicación. El sobreseimiento se

puede presentar, en la audiencia de adjudicación, a petición no solo del
embargante, sino del propio embargado y podría ser obligatorio o facultativo,
según los casos en que pueda presentarse. De acuerdo con nuestra doctrina el
Prof. Froilán Tavares, nos trae algunos casos de la adjudicación obligatoria. El
Doctrinario Artagnan Pérez Méndez, también nos presenta otros casos más, y
además se refiere al sobreseimiento (Saisis) facultativo en los casos siguientes:

-La doctrina Francesa, al igual que la jurisprudencia, nos amplia los casos del
sobreseimiento obligatorio, así como sentencias de la Suprema Corte, al igual
que el facultativo.

-El Sobreseimiento Obligatorio: Existe sobreseimiento obligatorio, cuando el

juez tiene que reenviar por tiempo indefinido la adjudicación por entender que
existen motivos pendientes que deben solucionarse, antes de continuar la
misma. Entre estos casos encontramos.

-En caso de fallecimiento de las partes o del abogado apoderado del proceso.
Sobre este aspecto y conforme al Artículo 877 Código Civil nos dice: "En
cuanto al fallecimiento del abogado, la parte puede otorgarle poder a otro
abogado y responsabilizarse de las costas".

-Si el vendedor no pagado, expresa su deseo de iniciar la acción en resolución,

o ya la ha intentado. (Alcance y efectos).
-Cuando se ha impugnado el título que da origen a las persecuciones, en
falsedad principal (Inscripción en falsedad), originándose el apoderamiento de
la jurisdicción penal. (Tiempo y época en que realmente está apoderada).

-Si en el curso del procedimiento de embargó, recae sentencia declaratoria de

quiebra.

-Si se acordaron un plazo de gracia al deudor en este caso, no podría exceder

de seis (6) meses. (Sobre el cumplimiento o no del mismo).

-Cuando la sentencia que dispone sobre el sobreseimiento, es objeto de un

recurso.

-Cuando la sentencia sobre un incidente ha sido objeto de un recurso, antes de

la adjudicación.

-En caso de oferta real seguida de consignación, siempre que se haya

estatuido sobre la validez de la misma.

-violación a la Ley 5933, del 5 de junio de 1962, que establece el preliminar

obligatorio por ante la Secretaría de Estado de Agricultura.

-Si se ha establecido un convenio, donde el acreedor hipotecario ha renunciado

a su crédito privilegiado y por efecto de un acuerdo conforme a la Ley 580,
sobre tentativa de arreglo amigable, o por efecto de la misma causa, en el caso
del procedimiento de quiebra

-En cuanto al sobreseimiento facultativo, el juez puede también aplazar la venta

por razones justificadas, toda vez que el sobreseimiento no puede ser
ordenado de oficio, pues que el sobreseimiento no es un incidente realmente
del Embargo Inmobiliario.
1.16.1- La adjudicación. El abogado del persiguiente, someterá un estado de
gastos y honorarios, que serán aprobados antes de la subasta.

Sólo aquellas personas que hayan depositado en la Secretaria del Tribunal, el

valor indicado en el pliego de condiciones y en la publicación, serán
reconocidas
como licitaciones, a través de sus abogados. No se podrá declarar adjudicación
alguna, sino pasados tres minutos de iniciada la audiencia. En caso de que no
existan licitadores, será declarado adjudicatario el Persiguiente.

Una vez realizada la última puja, el ahogado está obligado a revelar quién es el
adjudicatario y a presentar el poder que se anexará a la minuta del expediente.
(Artículo 707 Código de Procedimiento Civil). En caso de que surjan
incumplimientos, el abogado estará sometido a la acción disciplinaria del
colegio de abogados (ley 91) y en caso de probarse, que si tenía conocimiento
de los incumplimientos, será suspendido por un período de uno a cinco años.

– La sentencia. La sentencia en esta materia, puede ser de diferentes clases,

dependiendo de sus incidencias. Pero en principio, es la copia del pliego de
condiciones (Artículo 712 del Código de Procedimiento Civil) dicho artículo
dispone: "La sentencia de adjudicación será la copia del pliego de condiciones
redactado en la forma establecida por el artículo 690, y ordenará al embargado
abandonar la posesión de los bienes, tan pronto como se le notificare la
sentencia, la cual será ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando
a cualquier título que fuere los bienes adjudicados". La sentencia en tal sentido
si se produce sin incidentes, se considera como una decisión de administración
y no será objeto de ningún recurso, salvo que la misma pueda ser atacada,
mediante acción principal de nulidad. Algunos tratan de impugnar a través del
Recurso de Casación por ante la Suprema Corte de Justicia.

No obstante, debemos considerar como nos indica el Profesor Froilán Tavares

hijo, en su obra: Elementos de derecho Procesal Civil IV, el cual nos dice: "Que
la sentencia que resuelve acerca los incidentes litigiosos y es motivada, es una
verdadera sentencia la cual da apertura a los recursos de ley".
Pero retirar la sentencia, implica diversos requisitos como los dispuestos en el
Artículo 713 del Código de Procedimiento Civil, el cual dice: "La sentencia de
adjudicación no se entregará al adjudicatario sino a cargo de que presente al
secretario la constancia de haber satisfecho el saldo de las costas ordinarias
del procedimiento y la prueba de que ha cumplido las condiciones del pliego
que sirvió de base a la adjudicación y que deban ejecutarse antes de la
entrega. La constancia del pago y los documentos justificativos quedarán
anexos al original de la sentencia y se copiaran a renglón seguido de ésta. Si el
adjudicatario dejare de hacer estas justificaciones, dentro de los diez días
siguientes al de la adjudicación se le apremiará por la vía de la falsa subasta,
como se dirá después, sin perjuicio de las demás vías de derecho".

– La notificación de la sentencia. La sentencia de adjudicación, debido a que

transfiere la propiedad del inmueble, se notificará la persona o en el domicilio
de la parte embargada, es así que el Artículo 716 del Código de Procedimiento
Civil, nos indica: "Solo a la persona o en el domicilio de la parte embargada se
notificará la sentencia de adjudicación, y de ella se debe hacer mención al
margen de la transcripción del embargo, a diligencia del adjudicatario". Sin
embargo, en cuanto al contenido del acto de alguacil, debemos aclarar, que
está sometido a los requisitos del Artículo 59 y 61 del Código de Procedimiento
Civil.

-La trascripción. Se efectúa elevando una instancia al registrador de títulos, si

se trata de inmuebles registrados y a la conservaduría de títulos e hipotecas,
en caso contrario. El Artículo 750 Código de Procedimiento Civil, dispone que
esta operará de 45 días, bajo pena de reventa por causa de falsa subasta.
Sobre este particular Tavares hace una diferencia: Cuando los terrenos no son
registrados, que según él es cuando procede y cuando los terrenos son
registrados, que conforme al Artículo 223 de la Ley de Registro de Tierras que
dice así: "Efectuada la ejecución, la sentencia de adjudicación que ha adquirido
la autoridad y fuerza de la cosa juzgada será sometida al Registrador de Títulos
a que ella se refiere y a expedir uno nuevo a favor del adjudicatario, indicado la
causa de la transferencia".
Esto evidencia que en este artículo no hay plazos para la transferencia, por lo
cual Tavares tendría razón.

Sin embargo, el Artículo 219 de la misma ley de Registro de Tierras, en la parte

final establece que para la inscripción y transcripción de los actos, el
persiguiente depositará en los plazos establecidos por dichas leyes, es decir
las que el Código indica. Por lo tanto nada impide realmente a que este plazo
de 45 días, sea en verdad el que debe regir para los inmuebles adjudicados,
registrados o no, como es el espíritu de la ley. Se alega también que el Art. 175
de la Ley de Registro de Tierras, establece que los derechos del Certificado de
Títulos son imprescriptibles y por tanto la aplicación del Artículo 223 de la
referida ley, solo refuerza el derecho de transferido. Dicho así, porque las
regulaciones resultan del derecho Francés, donde no existe un Tribunal de
Tierras, conforme a nuestra estructura Jurídica. Pero independientemente de
los alegatos anteriores, que consideran nula la falta o ausencia de
transferencia.

Esta es una sanción independientemente.

-Efectos de la adjudicación. Con la transcripción de la sentencia, se le otorga

un
título al nuevo propietario que se produjo, fruto de la adjudicación del inmueble,
el Artículo 717 del Código de Procedimiento Civil, enuncia: "La adjudicación no
trasmite al adjudicatario más derechos de propiedad que los que tenía el
embargado".

Así pues por efecto de los Artículo 930 del Código Civil, relativa a la acción de
reducción o reivindicación, que podría ejercitarse por los herederos contra los
detentadores de los bienes inmuebles, el Artículo 952 del Código Civil se
refiere al "Efecto de reversión será rescindir todas las enajenaciones de los
bienes donados, y revertir al donante los mismos bienes, libres de toda carga o
hipoteca,
excepto, sin embargo, la hipoteca dotal y la de los contratos matrimoniales".
También el Artículo 954 del Código Civil: nos señala que: "En el caso de
revocación por no ejecutarse las condiciones, los bienes volverán a poder del
donante libres de toda carga e hipoteca de parte del donatario ; el donante
tendrá contra los terceros detentadores de los inmuebles donados, todos los
derechos que tendría contra el mismo donatario" ; como al Artículo 963 del
Código Civil. "

Los bienes comprendidos en la donación revocada de pleno derecho, volverán

al patrimonio del donante, libres de toda carga o hipoteca impuesta por el
donatario, sin que puedan quedar afectos, ni a un subsidiarios a sus derechos
de reversión u otras estipulaciones matrimoniales, lo cual se observará aun
cuando haya sido hecha la donación en favor del matrimonio del donatario, y se
haya hecho constar en el contrato, y que el donante se obligara como fiador por
la donación al cumplimiento de las capitulaciones matrimoniales." Así del
Artículo 1054 del Código Civil " Las mujeres de los grabados no podrán tener
recurso alguno subsidiario sobre los bienes que deben restituirse en caso de no
bastar los bienes libres, sino por el capital de los bienes dotales, y solo en el
caso de que el detestador lo haya ordenado expresamente."

Del Artículo 1184 del Código Civil: "La condición resolutoria se sobreentiende
siempre en los contratos sinalagmáticos, para el caso que una de las partes no
cumpla su obligación. En este caso no queda disuelto el contrato de pleno
derecho. La parte a quien no se cumplió lo pactado, será árbitra de precisar a
la otra a la ejecución de la convención, siendo posible, o de pedir la rescisión
de aquella y el abono de daños y perjuicios. La rescisión debe pedirse
judicialmente, y podrá concederse al demandado un término proporcionado a
las circunstancias"; Y del Artículo 1672 del Código Civil: " Si el comprador ha
dejado muchos herederos, no puede ejercerse la acción de retroventa contra
cada uno de ellos sino por su parte, en el supuesto de que ésta se halle todavía
indivisa, y en el de que la cosa vendida se haya partido entre ellos. Pero si ha
habido ya partición de la herencia, y la cosa vendida ha correspondido a la
porción de uno de los herederos, se puede intentar la acción de retroventa
contra él por el todo".
Todo aquel que tiene derechos sobre un inmueble, no podría transferir otros
derechos que no sean los reconocidos por su título. De ahí que varios efectos
se producirán, como son:

1. La Transferencia de los derechos del inmueble al comprador o al

adjudicatario.

2. Transmite los derechos registrados que tenía el deudor, como servidumbres

del inmueble.

3. Si los derechos estaban sometidos a un régimen de nulidad, esta misma

suerte correrá el adjudicatario.

4. Surgen las hipotecas y cargas que tenía el inmueble, hasta la adjudicación.

5. También Extingue el Derecho de pedir la resolución: Caso del vendedor no

pagado.

Este debe realizar su demanda en resolución por ante el Tribunal de Tierras, en

vista del Artículo 7 de la Ley de Registro de Tierras. También la produce la
adjudicación, el vendedor puede intentar una acción en reivindicación contra el
embargado.

-Deberes del adjudicatario. Cuando la adjudicación se produce en favor del

ejecutante, este obtiene el inmueble por el pago de la deuda. El deudor salvo
tasación previa del inmueble, queda liberado de su obligación conforme al
Artículo 1377 del Código Civil. Encontramos que debe pagar el importe del
precio de la venta, conforme al Artículo 1650 y 1652 del Código Civil que le
impone al comprador la obligación de pagar el precio y los intereses. Debemos
entender que se trata de una venta judicial, los gastos y los honorarios en que
se ha incurrido, es más el Artículo 713 del Código de Procedimiento Civil, pone
a cargo del Secretario del Tribunal, la prohibición de la entrega de la copia de la
sentencia, hasta tanto compruebe el pago de los servicios profesionales. Esto
incluye también las costas por incidentes que se pueden producir, siempre que
el pliego de condiciones así lo indique. La falta de cumplimiento de pago, según
Taváres (Pág. 322, Tomo III y IV) no sólo procede la apertura de la falsa
subasta, sino también le confiere a los acreedores el derecho de perseguir el
embargo del inmueble.

Sobre este particular, entendemos que el planteamiento es de fácil

comprensión, en cuanto a las costas no pagadas, al abogado del persiguiente.
Pero en lo relativo al adjudicatario que no paga, es un tercero frente al
persiguiente y al deudor. Por lo cual es lógico que la única vía frente a estos,
será la falsa subasta, pues la deuda se mantendría, en detrinuente de ambas.

-Derechos del adjudicatario. Pero si se ha cumplido con sus obligaciones tiene

el derecho a que el inmueble le sea entregado, en virtud del Artículo 175 de la
Ley de Registro de Tierras que lo acredita como nuevo dueño y del Artículo
1604 Código Civil, que dice: "La entrega es la traslación de la cosa vendida al
dominio y posesión del comprador "según el Artículo 712 del Código de
Procedimiento Civil., le intimará al o los ocupantes a que abandonen el
inmueble.

La fórmula generalmente utilizada es la del 260 de la Ley de Registro de

Tierras que dice: " Antes de proceder al desalojo el persiguiente intimará al
ocupante, por acto de alguacil, para que haga abandono de los lugares en un
plazo no menor de 15 días, que se contarán a partir de la notificación del
referido acto a persona o a domicilio.

Pasado este plazo, sin que el ocupante haya hecho abandono de los lugares,
procederá el interesado al desalojo inmediato, a sus expensas". A fin de
obtener su entrega, mediante el uso de la fuerza pública.

-La puja ulterior. Una vez concluido el procedimiento de ejecución, en vista de

que se trata de un inmueble, la Ley ha establecido un procedimiento que le
permita al deudor disminuir sus pérdidas, sea para recuperar parte del valor
excedente del valor en que se vendió, o también como un medio eficaz, para
poder cumplir con el pago a otros acreedores, a través del sobreprecio que
representa la oferta de un 20% adicional, sobre el valor de la venta, el cual
debe ser depositado por medio de la secretaría de la sala de audiencia, o
tribunal, donde se conoció el procedimiento de venta y adjudicación.

Así pues la puja ulterior permite que se abra una nueva subasta, mediante
condiciones más ventajosas para el embargado. En realidad es tratado como
un incidente del embargo inmobiliario, pero preferimos considerarla más bien,
como
una extensión a la adjudicación, porque en realidad es así como se producen
los hechos que dan origen a una nueva subasta. Esta puede tener efecto entre
nosotros, a través de cualquier persona. La situación en Francia, es diferente
sólo está permitida para los acreedores que hayan inscrito su derecho. Además
a partir de 1938, en Francia el monto del sobreprecio fue reducido a un 10%,
situación parecida a la nuestra, conforme al caso de la puja ulterior de acuerdo
al Artículo 2185 del Código Civil, que dice así: " Cuando el nuevo propietario
hubiere hecho esta notificación en el plazo fijado, cualquier acreedor cuyo título
esté inscrito, puede requerir sea sacado el inmueble a pública subasta, con la
condición: 1) De que este requerimiento sea notificado al nuevo propietario en
los cuarenta días, lo mas tarde de la notificación que se haya hecho a diligencia
de este último, añadiéndose a este plazo dos días por cada cinco leguas de
distancia entre el domicilio elegido y el real de cada acreedor requeriente; 2)
Que contenga la conformidad del requeriente de elevar el precio a una décima
parte más del que se haya estipulado en el contrato, o hubiere sido declarado
por el nuevo propietario; 3) Que dicha notificación se hará en el mismo plazo al
propietario anterior, principal deudor; 4) Que el original y las copias de estos
emplazamientos se firmarán por el acreedor requeriente o por apoderado
especial, el que en este caso está obligado a dar copia de su poder; 5) Que
ofrezca prestar fianza hasta cubrir el importe del precio y el de los gravámenes;
todo bajo pena de nulidad".

No obstante para el caso especifico de la falsa subasta, aún se mantiene de

forma general el 20%. En cuanto al número de pujas que pudieran producirse
después de la adjudicación, el Artículo 710 del Código de Procedimiento Civil,
tan sólo permite una sola puja, lo que evidentemente prohíbe otra nueva
subasta. En nuestro derecho existen varios casos, en que se pueden presentar
situaciones que nos lleven a proceder y a efectuar la puja ulterior, similar a la
establecida en cuanto al monto en Francia, estos son:

1. En el caso de puja ulterior, por enajenación voluntaria de inmueble con

hipotecas (Artículo 2185 del Código Civil y 832 del Código de Procedimiento
Civil). En estos casos la misma se produce con un 10% igual que en Francia.

2. En la venta de inmuebles pertenecientes a menores (Artículo 953 al 965

Código de Procedimiento Civil).

3. En las particiones y licitaciones de inmuebles indivisas según el Artículo 823

del Código Civil, se efectúa por el Artículo 913 Código de Procedimiento Civil, y
las sucesiones bajo beneficio de inventario conforme a los Artículos 986 a1996
del Código de Procedimiento Civil específicamente el Artículo 988 Código de
Procedimiento Civil.

4. En las renuncias a la comunidad o a sucesiones y de la venta de inmuebles

dótales (Artículo 997 del Código de Procedimiento Civil) según los casos
previstos por el Artículo 1558 Código Civil.

5. En cuanto al Artículo 573 del Código de Comercio, por un 10% del precio de
la venta de los inmuebles propiedad del comerciante en quiebra.

-Procedimiento. La Ley reglamenta el procedimiento, a través del cual un

tercero, puede intentar el procedimiento de la puja ulterior, los artículos 708 y
709 del Código de Procedimiento Civil, indican:

– ART. 708: "Dentro de los ocho (8) días siguientes de la adjudicación

cualquiera persona podrá ofrecer, por ministerio de abogado, no menos de un
20%, sobre el precio de la primera adjudicación, y sobre este nuevo precio se
procederá a subastar".
– ART. 709: "Para que esta nueva puja pueda ser aceptada, es necesario
depositar en la secretaría del tribunal, junto con la petición, la suma total
ofrecida como nuevo precio en efectivo o en cheque certificado de una
institución bancaria domiciliada en la República y notificarlo en ese mismo día
tanto al adjudicatario, como a los acreedores inscritos y al embargado".

De esto se desprende:

Que tendrá efecto dentro de 8 días, de haberse producido la venta. Se realiza a

través de una instancia, donde se le solicita la apertura de una nueva subasta,
conforme al Artículo 708 del Código de Procedimiento Civil y consigna el sobre
precio, es decir, el 120% del valor de la venta, sin incluir gastos, honorarios e
intereses, por medio de la Secretaría del Tribunal que dictó la sentencia.
Además los valores o costos de la publicación en caso de aceptación. El
Artículo 710 del Código de Procedimiento Civil, dice: "Cumplidas estas
formalidades, el juez dictará auto en el término de tres días, a contar de la
fecha de la petición, indicando el día en que tendrá lugar la nueva
adjudicación". "El secuestrario del tribunal hará conocer, por aviso publicado en
la prensa, esa nueva fecha, que no podrá ser de más de quince (15) días de
aquel en que fue dictado el auto". "Se
procederá en esta subasta como en la anterior, y en las mismas condiciones y
exigencias establecidas". "A falta de subastadores, se declarará adjudicatario a
quien la puja ulterior". "En ningún caso habrá lugar a otra nueva puja". Así pues
el juez comprueba el cumplimiento de las formalidades. (Plazos y depósitos de
valores) entonces si lo encuentra regular, dicta un acto de apertura de la nueva
subasta, en el plazo de Tres (3) días, de la instancia que indica, la fecha de la
nueva adjudicación.

El Secretario del Tribunal procederá a enviar a la prensa, en una fecha que no

sea posterior a los quince (15) días, en que fue dictado el auto. Todos los
detalles de la nueva fecha en que producirá la puja ulterior, serán observados
al igual que los de la adjudicación anterior.
CAPÍTULO II

LOS INCIDENTES DEL EMBARGO INMOBILIARIO

2.1.- Concepto: En el sistema jurídico dominicano existen distintos

procedimientos, agrupados atendiendo a diferentes criterios o razones. A modo
de ejemplo, podemos mencionar los procedimientos ejecutorios y los
conservatorios, los declarativos y los ejecutivos, los ordinarios y los sumarios o
abreviados. De los anteriores procedimientos, nos interesan, para este trabajo,
los últimos, es decir, los sumarios o abreviados. Entre los procedimientos
sumarios destacan, por su importancia, los incidentes del embargo inmobiliario
y el referimiento, lo cuales se caracterizan por la celeridad, lo que se justifica
por la respuesta urgente que requiere la situación especial y particular en que
se encuentra el demandante y, eventualmente, el demandado si la decisión no
le es favorable.

Tradicionalmente, los procedimientos que nos ocupan adolecen de una grave

falla: en grado de apelación se convierten en ordinarios, lo que genera
consecuencias nefastas para una de las partes. Tanto en el embargo
inmobiliario de derecho común, como en el especial, se contemplan
mecanismos que les permiten a las denominadas partes interesadas, invocar
cualquier irregularidad de forma o de fondo que afecte el procedimiento y que
constituya una fuente de perjuicio para sus intereses. Esto es lo que
conocemos como incidentes del embargo inmobiliario. Las causas que originan
la problemática indicada, las dificultades que se derivan de la misma y las
posibles soluciones, constituyen el objeto de este trabajo. Para el análisis y
exposición de los referidos aspectos, tomaremos como modelo el
procedimiento previsto para los incidentes del embargo inmobiliario.

2.2.- Formalidades generales. Las formalidades generales relativas a las

demandas incidentales del embargo inmobiliario están previstas en el artículo
718 del Código de Procedimiento civil. Conforme a este texto los requisitos son:
a) La demanda se interpone mediante acto de abogado a abogado y, en caso
de que una parte careciere del mismo, mediante emplazamiento sin aumento
del plazo en razón de la distancia; b). Entre la fecha de la notificación de la
demanda y la de la audiencia, debe haber un plazo máximo de ocho días y
mínimo de 3 días; c) La demanda debe contener las menciones propias del
acto de alguacil, previstas en el artículo 61 del indicado código, y estar
acompañado de los documentos en los cuales se sustenta; d) El demandado
debe depositar los documentos que fueren de su interés 48 horas antes de la
fecha fijada para la audiencia e intimar en ese mismo plazo al demandante
para que tome comunicación; e) No se otorgan plazos para examinar los
documentos depositados. Estas reglas generales se aplican a los siguientes
incidentes: acumulación de embargo, subrogación en las persecuciones y a la
demanda en distracción, en razón de que no se contemplan formalidades
particulares para las mismas. Sin embargo, es pertinente hacer una
observación en relación a la demanda en distracción, y es que si el embargado
no ha constituido abogado se aumentará el plazo para la comparecencia en un
día por cada 20 kilómetro de distancia entre su domicilio y el tribunal, pero no
se aumentará en relación a los que tengan domicilio fuera del territorio
nacional. Dichas reglas no se aplican a la cancelación de embargo, a la falsa
subasta y la conversión del embargo en venta voluntaria, porque no son
verdaderas demandas incidentales.

En efecto, la primera consiste, pura y simplemente, en solicitar al registrador de

título que proceda a la eliminación del embargo del registro en el cual se
inscribió; la segunda, en realizar de nuevo la subasta, luego de comprobar que
el adjudicatario no ha cumplido con las obligaciones contraídas, en particular el
pago del precio de la adjudicación, y la tercera en abandonar, a condición de
que todas las partes interesadas den su consentimiento, la venta forzosa y
vender el inmueble de manera voluntaria ante un notario o ante un juez
comisionado.

2.3.- Reglas particulares. Las reglas particulares previstas por el legislador se

aplican a las demandas en nulidad, aunque conviene observar que algunas de
las generales también se aplican a las indicadas demandas. En efecto,
conforme al artículo 728 del Código de Procedimiento Civil, las demandas en
nulidades anteriores a la lectura del pliego de condiciones están sometidas a
las reglas particulares siguientes: a) se deben interponer diez días antes de la
fecha fijada para la lectura del pliego de condiciones; b) el plazo máximo entre
la notificación y la audiencia es de cinco días; c) el Juez apoderado de la
demanda debe fallar a más tardar en día fijado para la lectura del pliego, pero
la ausencia de fallo no impide la realización de la misma; y d) en caso de
acogerse la demanda el procedimiento continúa a partir del último acto válido y
el plazo para la realización del acto subsiguiente comienza a correr a partir de
la fecha de la sentencia que hubiere decidido de manera definitivamente la
nulidad.
Las reglas anteriormente indicadas también se aplican a las demandas en
nulidades relativas a irregularidades cometidas con posteridad a la lectura del
pliego de condiciones, según se establece en el artículo 729 del mencionado
Código. Pero, oportuno es destacar que en este caso existen las diferencias
siguientes: a) la demanda debe interponerse en los ocho días siguientes a la
primera publicación de la subasta; y b) el juez está conminado a decidir a más
tardar el día de la subasta y, en la hipótesis de que no fuere posible, se impone
el aplazamiento de la venta.

Para el caso particular de las irregularidades de forma, cabe destacar que

según el artículo 715 del indicado Código, la nulidad sólo se pronuncia si a
juicio del tribunal se lesionare el derecho de defensa. No obstante lo anterior, la
violación al derecho de defensa se presume en los siguientes casos: cuando no
se notifique el embargo o no se transcriba o inscriba el acto de denuncia del
embargo, y cuando se omita o deje de notificarse un acto, en los términos y
plazos que determine la ley. Por último, la demanda no se acogerá si la
irregularidad de forma fuere subsanada oportunamente o se considerare que
no desnaturaliza o interrumpe el procedimiento, hipótesis en la cual el tribunal
debe ordenar, mediante auto dictado el mismo día que le fuere sometida la
cuestión, la continuación del mismo.

2.4.- Formalidades en primer grado. El embargo inmobiliario es, la medida

ejecutoria que tiene mayor relevancia económica, porque, entre otros aspectos,
para el otorgamiento de los préstamos importantes las entidades que
intervienen en el sistema financiero exigen una garantía real inmobiliaria.

La anterior preferencia deriva del significativo valor de los inmuebles y por la

seguridad que ofrece el sistema de publicidad inmobiliaria, prevista en la Ley
108-05 sobre la Jurisdicción Inmobiliaria. Este régimen de publicidad permite al
acreedor establecer con exactitud la situación jurídica del inmueble y estar en
condiciones de determinar si conviene o no aceptar el mismo como garantía.
En la actualidad coexisten dos procedimiento de embargo inmobiliario: el
denominado de derecho común, previsto en los artículos 673 y siguiente del
Código de Procedimiento Civil, y un procedimiento abreviado previsto en los
artículos 148 a 168 de la Ley 6186 sobre fomento agrícola de 1963. En
principio, el último de los procedimientos sólo beneficiaba al Banco Agrícola de
la República Dominicana, pero con el transcurso del tiempo el legislador ha
extendido el beneficio a otros acreedores, como las asociaciones de ahorros y
préstamos para la vivienda, a los trabajadores y a los abogados, y,
actualmente, conforme con la ley que crea el Código Monetario y Financiero, se
benefician todas las instituciones bancarias.

En el Código de Procedimiento Civil se contemplan los incidentes siguientes: la

acumulación de embargos, la subrogación, la demanda en distracción, la
radiación del embargo, las nulidades, la conversión del embargo en venta
voluntaria y la falsa subasta.

También se incluye la puja ulterior como incidente, aunque la mayoría de la

doctrina no la considera como tal.

Además de lo anterior, se admite que la enumeración indicada no es limitativa,

sino enunciativa, de suerte que existen otros incidentes. Para la interposición
de las denominadas demandas incidentales, así como para la instrucción de la
misma, hay que cumplir con una serie de formalidades, algunas de las cuales
son de alcance general.

2.5.- Formalidades en segundo grado: el régimen de los recursos. En esta

materia no procede el recurso de oposición y el de apelación está
considerablemente restringido. En efecto, la apelación está prohibida de
manera expresa contra las sentencias que resuelven demandas en nulidades
de forma, demanda en subrogación que no se fundamente en el fraude o la
colusión, ni las que hicieren constar la publicación del pliego de condiciones, a
condición de que no resolvieren incidentes.

En los casos en que procede el recurso de apelación, debe interponerse en un

plazo de 10 días, contado a partir de la fecha en que se notifica la sentencia al
abogado, y si no lo hubiere a partir de la notificación a la parte, en su propia
persona o en su domicilio. En este último caso se aumenta el plazo, si se
tratare de la demanda en distracción prevista en el artículo 725 del ya
mencionado Código.

En lo que respecta a la forma de interponer el recurso, no se establecen reglas

especiales, salvo que se notifica en el estudio profesional del o de los
abogados de los recurridos y en la secretaría del tribunal que dictó la sentencia.

Partiendo del hecho de que la notificación del recurso debe hacerse en el

estudio profesional del abogado del recurrido, carece de base legal y de utilidad
la práctica generalizada de utilizar la modalidad del emplazamiento y esperar
que transcurra el plazo de la octava franca, como si se tratara de un
procedimiento ordinario. Nada impide, igualmente, que la notificación del
recurso se haga a fecha fija como ocurre con la demanda incidental. Los
aspectos procesales anteriormente indicados tienen mucha relevancia, si
tomamos en cuenta que la
instrucción y fallo del recurso deben hacerse en un plazo de 15 días.

2.5.1.- El procedimiento para el conocimiento del recurso de apelación. En

relación al procedimiento a seguir en la jurisdicción de segundo grado, puede
decirse que no existe ninguna previsión. En efecto, lo único que se establece
es que la Corte apoderada del recurso debe decidirlo en un plazo de quince
días, sin establecer el punto de partida de dicho plazo, situación que deja
abierta dos posibilidades: que inicie desde la fecha del apoderamiento o desde
la fecha en que el expediente quede en estado de recibir fallo. Dada la
naturaleza del procedimiento, entendemos que la intención del legislador es
que el plazo comience a correr desde la fecha del apoderamiento.

2.5.2.- La lógica del procedimiento. No cabe dudas que al organizarse los

incidentes, en la forma anteriormente indicada, se persiguen dos objetivos:
primero, permitir que las partes interesadas en el procedimiento de embargo
inmobiliario y, en particular, el embargado, puedan invocar y hacer valer
cualquier irregularidad de forma o de fondo, y, segundo, garantizar que tales
irregularidades puedan ser conocidas y resueltas a la mayor brevedad posible,
para que la venta de los inmuebles embargados se realice en un plazo
razonable.

La última finalidad, es decir, la necesidad de evitar que el procedimiento de

ejecución forzosa no se obstaculice, es lo que explica las previsiones
siguientes: a) que los plazos para interponer la demanda, para instruirla y
fallarla sean, por una parte, muy breves y, por otra parte, calculados de forma
tal que no interfieran en el desarrollo normal del procedimiento de embargo. En
este sentido, es oportuno recordar que en el caso particular de las nulidades
anteriores a la lectura del pliego de condiciones, la demanda incidental debe
fallarse, a más tardar, el día fijado para dicha lectura y, en el caso de las
nulidades posteriores a la referidas lecturas, a más tardar el día de la
adjudicación; b) que en la eventualidad de que se acoja una demanda en
nulidad por vicio de forma, sólo se anule el acto objeto de la misma y el
procedimiento continúe a partir de la última actuación válida; c) que las
nulidades de forma sólo se acogen cuando, a juicio del tribunal, se haya violado
el derecho de defensa, de suerte que no es suficiente con la prueba de la
irregularidad; d) que el tribunal pueda ordenar la continuación del
procedimiento, mediante un simple auto dictado el mismo día que fuere
apoderado de la demanda incidental, a condición de que se trate de una
irregularidad de forma subsanable en tiempo oportuno y que no sea capaz de
desnaturalizar el procedimiento; e) que la demanda incidental sea a fecha fija y
los documentos depositados antes de la audiencia, excluyendo la
comunicación de documentos en la forma que se acostumbra en materia
ordinaria; f) que el recurso de apelación sólo proceda en algunos casos y el de
oposición haya sido eliminado; g) que el término para apelar sea reducido a 10
días, plazo que es muy corto si se toma en cuenta que en materia ordinaria es
de un mes; h) que el recurso de apelación sea mediante acto de abogado a
abogado, y i) que la corte apoderada del recurso esté constreñida a fallar en
sólo 15 días.
2.5.3.- Justificación de la naturaleza sumaria. Lo que desde nuestro punto
de vista explica la intención del legislador de impedir que las demandas
incidentales se constituyan en un mecanismo para obstaculizar el desarrollo
normal del procedimiento de embargo inmobiliario, es el interés en proteger
adecuadamente el crédito contenido en un título ejecutorio y garantizar la
seguridad jurídica, en la medida que es un valor esencial del estado de
[Link] efecto, un acreedor cuyo crédito está contenido en un título
ejecutorio merece recuperarlo en un plazo razonable y con la menor dificultad
posible. Esto así, porque, de lo contrario, lasconvenciones dejarían de tener
fuerza de ley y las sentencias con fuerza ejecutoria perderían valor e
importancia.

2.5.4.- Desnaturalización de los procedimientos sumarios en segundo

grado. Luego de desarrollar los aspectos a los cuales se contrae la primera
parte
de este artículo, nos queda por determinar si existe la posibilidad de que los
objetivos perseguidos por el legislador se puedan materializar. Al respecto,
entendemos que en el primer grado ello es posible, si cada uno de los
responsables de la suerte del mismo asume su rol. Sin embargo, en segundo
grado, si bien no es posible afirmar de manera categórica que tales objetivos
no pueden lograrse, sí creemos que existen dificultades, atribuibles, algunas, a
la propia legislación, y otras a la práctica jurídica.

A cada una de estas dificultades nos referiremos a continuación.

2.6.- Causas atribuibles a la propia legislación. Inexistencia de

procedimiento. El legislador no contempla de manera expresa un
procedimiento para la instrucción de recursos de apelación interpuestos contra
las sentencias que resuelven incidentes de embargo inmobiliario.
Efectivamente, como indicamos antes en este artículo, sólo se prevé el plazo
para apelar y el plazo que tiene la Corte para dictar sentencia. Esta ausencia
de previsión dificulta que en el ámbito de segundo grado se pueda mantener la
misma celeridad observada en primera instancia, dificultades que, sin embargo,
son superables.

2.6.1.- Causas atribuibles a la práctica judicial.

–El comportamiento procesal. Sin dejar de admitir que las imprevisiones
legislativas dificultan la celeridad del procedimiento en grado de apelación,
entendemos que en la actualidad, y a pesar de ello, es posible evitar que el
procedimiento sumario se transforme en ordinario. En efecto, bastaría con
abandonar la práctica de apelar mediante emplazamiento, comportamiento
procesal carente de sustento legal, ya que, en la materia que nos ocupa, el
recurso debe interponerse mediante acto de abogado a abogado, según lo
dispone el artículo 732 del Código de Procedimiento Civil, lo cual permite, al
mismo tiempo, citar a fecha fija. En ese mismo orden de ideas, también
constituye una práctica errada solicitar comunicación de documentos y plazo
para escrito ampliatorio. Tales comportamientos procesales pueden corregirse,
sin necesidad de esperar una reforma.

2.7.-Síntesis del embargo inmobiliario.

–Proceso de embargo:

A- El Mandamiento de Pago 673 Código de Procedimiento Civil.

1- Copia del Título.

2- Elección de domicilio.

3- Amenazas de Embargo.

4- Vigencia 90 días.

5- Enunciación del Poder del Alguacil (Artículo 562 Código de Procedimiento

Civil y 120 Ley 834).

B- Medios Para Evitar el Embargo.

-El pago.
-Oferta Real de pago.

-Oposición a Mandamiento de Pago.

-El Plazo de Gracia (1244 del Código Civil y 123 al 126 de la Ley 834).

-La inscripción en falsedad (Civil y Penal).

-La Cláusula Non Adimpleti Contractus.

C- Intimación al tercero detentador- Se le invita a pagar, por falta de título, o a

que abandone el inmueble. (Artículo 2114 y Siguientes del Código Civil).

D- El Acta de Embargo: Se realizará 30 días después de notificado el

Mandamiento de Pago y 90 días antes de su vencimiento: Debe contener:

1- Título en virtud del cual se embargará.

2- Traslado del Alguacil al lugar del inmueble.

3- Indicación del Inmueble- Descripción es preciso, por lo menos de dos

linderos. (Según el Artículo 675 del Código Civil).

4- Tribunal que conocerá el embargo.

5- Constitución de abogado y ratificación del domicilio de elección.

6- Descripción del certificado de títulos y del inmueble que embarga.

Si el plazo de 90 días se ha vencido, el mandamiento habrá perimido. Pero el

acreedor podrá repetirlo.

A) Registro del Acta.

-La Denuncia: Se realizará conforme al Artículo 677 del Código de
Procedimiento Civil, dentro de los 15 días, de la última acta, se procede a la
inscripción.

-La Transcripción: Dentro de los 15 días de la Notificación, se procederá a la

Transcripción, por ante la Oficina Registradora de Títulos y el Conservador, si
no lo hubiere. Caso de varios inmuebles (Cada Trans. 10 días).

-Efectos:

1- Restringe los derechos de uso y administración.

2- Paraliza los alquileres.

3- Hace inajenable el inmueble (Artículo 686 Código de Procedimiento Civil).

4- Prohíbe nuevos embargos.

5- Derecho de preferencia del embargante.

6- Transforma los acreedores quirográfícos en terceros con relación al

embargado.

-El pliego de condiciones:

A. Enunciaciones.

B. Acto de depósito, se efectúa dentro de 20 días.

C. Fijación de la lectura.

-La notificación:
A. Notificación del pliego (Dentro de 8 días del depósito) al deudor los
acreedores
inscritos o registrados (Artículo 691 del Código de Procedimiento Civil).

B. La omisión de un acreedor: Esto no anula el embargo, pero hace

responsable al Registrador.

C. Indica la fecha de la lectura que será después de 20 y antes de 30 días del

depósito, pero En fecha fijada por el Tribunal.

-Caso del Vendedor no pagado: Acciones que tiene Artículo 692 C.P.C.
(Artículo 2103 del Código Civil), la acción en resolución (Artículo 1654 del
Código Civil).

-Efectos de la Notificación: Que no podrían cancelarse el embargo, sin la

autorización de los acreedores inscritos.

– Reparos al pliego:
A. Se realizarán hasta 10 días antes de la lectura del pliego de condiciones, por
medio de un procedimiento, notificado de abogados. (Artículo 718 Código de
Procedimiento Civil).

B. Si son errores materiales (Artículo 715 Párrafo. del Código de Procedimiento

Civil), pueden realizarse aún después de la adjudicación.

-Lectura del pliego: Se produce de oficio si no se presentan las [Link]

reparos: Deben ser fallados hasta el mismo día por el Juez (Artículo 694 del
Código de Procedimiento Civil).

En cuanto a las Inserciones a título de errores materiales, o rectificaciones, se

pueden hacer aún después de la adjudicación.

Fijación de la fecha de la venta. Se establecerá entre 30 y 40 días, después de

la lectura
-Los Edictos: Se realizarán 20 días antes de la venta a través de un periódico,
puede ser de circulación nacional, del lugar donde radiquen los inmuebles. (No
se necesita notificarlo a la parte, salvo en los embargos mediante la ley de
Fomento Agrícola).

-La adjudicación:

A. Los Incidentes: Son Defensa que pueden presentar: El embargado y de los

acreedores sobre el Destino de su crédito.

B. El Aplazamiento: Es posible hasta por 15 días.

C. Caso de los Compradores.

D. En caso del Persiguiente, en ausencia de compradores.

– La Sentencia.

– Notificación de la Sentencia.

-Recursos contra la sentencia: Caso de adjudicación con y sin incidentes.-

-La Transcripción. (Artículo 750 del Código de Procedimiento Civil) 45 días y la

posición de la ley de Registro de Tierras.

–Forma de atacar el embargo inmobiliario:

POR LAS DEMANDAS INCIDENTALES:

Discusión accesoria que ataca el procedimiento para impedir o detener la

continuación del embargo inmobiliario.
Vía de contestación a los actos del procedimiento desde el mandamiento de
pago hasta la venta.
Ataque de influencia inmediata y directa sobre el procedimiento SCJ.

-Incidentes del embargo inmobiliario:

Antes del embargo o Después de la adjudicación: no son demandas

incidentales, Sino principales.

A.- Incidentes especiales:

1.- Qué procuran la venta: La "acumulación" de embargo 719 y 720 C.P.C; La

subrogación 722 C.P.C.

2.- Qué procuran poner fin al abandono: La Radiación y perención del embargo
693 C.P.C; La "distracción".

B.- Incidentes más frecuentes:

-Las nulidades de los actos del procedimiento.

-Sanción al incumplimiento de los plazos o por las formalidades, Art. 728 y 729
Vs. 715 C.P.C.

-Los reparos al pliego 691 C.P.C.

-El sobreseimiento/por asunto prejudicial.

CONCLUSIÓN

El embargo es una figura legal consistente en la aprehensión real o simbólica

de los bienes de una persona, por resolución judicial, para obtener el
cumplimiento forzoso de una obligación cuando ésta no se haya cumplido en
tiempo y forma. Esta aprehensión puede ser real o simbólica, ya que no es
necesario que las cosas embargadas salgan de la esfera de protección de su
dueño, y más aun, es muy común que queden en su poder, custodiándolas
éste en calidad de depositario. Tratándose de bienes inmuebles, el embargo se
lleva a efecto por medio de una inscripción, que el tribunal ordena se realice en
el registro del conservador de bienes raíces pertinente. Evidentemente que
este plazo no es fatal, y la distribución amigable, hecha después de su
transcurso, debe admitirse como buena y válida.

Desde luego, una vez que haya transcurrido el plazo de un mes, cualquier
acreedor podrá solicitar o provocar la apertura de la distribución. Cuando un
acreedor rehúsa la Distribución, se abre la Judicial. En este caso, las reglas del
orden judicial juegan un papel decisivo.

Por último, es oportuno aclarar que en el Código de Procedimiento Civil no se

utiliza el término inscripción ni registrador de título, lo que se explica porque en
el momento en que se adopta dicho Código no existía el sistema de registro
inmobiliario vigente en la actualidad. Esperamos que dicho trabajo allá
cumplido con las expectativas creadas, a través de dicha lectura.
Gracias por darnos la facilidad de conocer sobre tan fascinante tema.
RECOMENDACIONES

A los abogados, que utilizan este tipo de embargo, debido a su facilidad a la

hora de su ejecución, deben de tener en cuenta los plazos judiciales, ya que
estos muchas veces se duplican, por la negligencia o la falta de capacidad de
las autoridades competentes, primordialmente en materia de tierras.

Deben de darle un gran seguimiento para ser ejecutados, sin mayores

tropiezos.

BIBLIOGRAFÍA

Acosta, Juan Pablo. 2012.

"Código Civil de la República Dominicana",
16ta. Edición, Editora DALIS, Moca, República
Dominicana.

Acosta, Juan Pablo. 2012.

"Código Procedimiento Civil de la República
Dominicana", 12da. Edición, Editora DALIS, Moca,
República Dominicana.

Potentini, Trajano Vidal. 2002. "El Embargo

Inmobiliario", Gaceta Jurídica Virtual. Año
2 Numero 6, Editora DALIS, Moca, República
Dominicana.

República Dominicana, Ley 6186, de 1963,

sobre Fomento Agrícola.

República Dominicana, Ley 108-05,

Modificada por la 51-07, sobre Registro Inmobiliario.

Capitant, Henri. 1977. "Vocabulario

Jurídico", Ediciones Depalma, Buenos Aires,
Argentina.

Espasa-Calpe. 2005. "Vocabulario

Jurídico". 8ta. Edición, Editorial Depalma,
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