PROPIEDAD HORIZONTAL
1. ANTECEDENTES:
La figura de la propiedad horizontal en Bolivia surge como una necesidad jurídica frente al
crecimiento urbano, la verticalización de las ciudades y el aumento de edificaciones
compartidas por múltiples propietarios. A lo largo del tiempo, diversas normas y reformas
legales han contribuido a su consolidación. A continuación, se describen los principales
antecedentes:
Código Civil Boliviano (1975):
El punto de partida formal para la propiedad horizontal en Bolivia se encuentra en el Código
Civil, promulgado en 1975.
Los artículos 218 al 243 regulan la propiedad por pisos y departamentos, definiendo las
normas para la copropiedad de inmuebles, el uso de áreas comunes y los derechos individuales
de cada propietario.
Se establecen principios básicos como la indivisibilidad de las partes comunes, la posibilidad de
inscribir unidades privadas en Derechos Reales, y las obligaciones de los copropietario.
Ley de Reforma al Código Penal – Ley N° 1768 (1997):
Esta norma, si bien es de carácter penal, refuerza la protección de la propiedad horizontal
mediante la tipificación de delitos como el avasallamiento o el uso indebido de bienes ajenos,
lo que contribuye a la defensa de la propiedad en contextos de copropiedad.
Reglamentos Municipales y Urbanísticos:
Con el crecimiento urbano, varios gobiernos municipales, especialmente en ciudades como La
Paz, Santa Cruz y Cochabamba, comenzaron a emitir reglamentos técnicos y urbanísticos que
regulan: La aprobación de planos arquitectónicos para edificios bajo régimen de propiedad
horizontal. La autorización de la división legal de inmuebles en unidades independientes. Estos
reglamentos operan como complemento a la normativa nacional.
Ley N° 247 (2012) – Regularización del Derecho Propietario:
Esta ley permite regularizar la propiedad de viviendas en áreas urbanas y periurbanas,
incluyendo aquellas que forman parte de edificaciones bajo régimen de propiedad horizontal.
Facilita la obtención de títulos de propiedad individuales en inmuebles compartidos,
especialmente en zonas que crecieron sin planificación formal.
Reconocimiento en Derechos Reales:
La Oficina de Derechos Reales reconoce legalmente las unidades de propiedad horizontal,
siempre que se presenten los documentos exigidos por ley, como planos aprobados y
reglamento interno. Cada unidad puede inscribirse con una matrícula individual, lo que otorga
seguridad jurídica a los propietarios.
Fomento estatal a la vivienda colectiva:
Programas del Estado como el Plan de Vivienda Social y Solidaria han promovido la
construcción de conjuntos habitacionales y edificios bajo régimen de propiedad horizontal,
incentivando la aplicación práctica del marco legal existente.
2. CONCEPTO:
La propiedad horizontal es un régimen jurídico que permite a varias personas ser propietarias
exclusivas de unidades independientes dentro de un mismo edificio o conjunto inmobiliario
(como departamentos, oficinas o locales), y al mismo tiempo compartir la copropiedad y
responsabilidad sobre las partes comunes del inmueble, tales como pasillos, escaleras,
ascensores, patios o áreas verdes.
Este régimen garantiza la coexistencia de derechos individuales y colectivos, estableciendo
normas claras para el uso, administración y conservación tanto de los espacios privados como
de las áreas comunes, con el fin de asegurar una convivencia armónica entre los
copropietarios.
Ejemplo: En un edificio de departamentos, cada propietario tiene derecho pleno sobre su
departamento, pero comparte con los demás la propiedad del techo, los pasillos, el ascensor y
la estructura del edificio.
3. REQUISITOS PARA QUE EXISTA PROPIEDAD HORIZONTAL:
Pluralidad de propietarios
Edificio dividido por pisos antiguos o por porciones de piso (departamentos singulares
o locales), en sentido vertical donde cada dueño es individual
Relación Jurídica de propiedad entre varias personas sobre el Edificio en total (incluido
el suelo)
4. NATURALEZA JURÍDICA:
El régimen de propiedad horizontal en Bolivia constituye una institución jurídica sui generis,
que encuentra su fundamento en el Código Civil, específicamente en los artículos 184 al 200
(actual numeración), y que ha sido enriquecida con influencias doctrinales y legislativas
extranjeras. Su naturaleza jurídica se caracteriza por la coexistencia de:
Un derecho de propiedad exclusivo sobre una unidad privada o sección funcionalmente
independiente (departamento, local, oficina, etc.).
Un derecho de copropiedad forzosa e indivisible sobre los bienes comunes del edificio o
conjunto inmobiliario (muros, pasillos, techos, instalaciones generales, etc.
INSPIRACIÓN LEGISLATIVA
La normativa boliviana en esta materia tiene una fuerte base histórica y comparada:
La Ley de Propiedad Horizontal del 30 de diciembre de 1949, dictada durante el
gobierno de Mamerto Urriolagoitia, fue una de las primeras normas específicas sobre
el tema y sentó las bases del actual régimen legal.
El Código Civil boliviano adoptó esta figura tomando también como referencia:
El Código Civil italiano de 1942, que desarrolló detalladamente el régimen de
condominio.
La legislación brasileña, que introdujo una reglamentación moderna del condominio
edilicio.
La legislación argentina, particularmente influencias del Código Civil redactado por
Vélez Sársfield y las reformas posteriores.
Estas fuentes comparadas sirvieron para dotar al ordenamiento jurídico boliviano de una
concepción estructurada de la propiedad horizontal, combinando la protección del derecho de
propiedad con la necesidad de convivencia y administración colectiva.
CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS
Derecho real especial: La propiedad horizontal se configura como un derecho real
complejo, porque involucra tanto propiedad privada como copropiedad sobre
elementos comunes.
Indivisibilidad de los bienes comunes: Los elementos comunes no pueden ser
enajenados, gravados ni modificados por separado del bien privado.
Dependencia funcional: La unidad privada tiene una conexión necesaria con los
espacios comunes, lo cual justifica el régimen colectivo de administración y
mantenimiento.
Normas de convivencia obligatoria: El reglamento de copropiedad y administración,
aprobado por los copropietarios y registrado en Derechos Reales, tiene fuerza
obligatoria para todos los miembros de la comunidad.
5. PROPIEDAD INDIVIDUAL DE PISOS Y COPROPIEDAD CON INDIVISIÓN FORZOSA DE
LAS PARTES COMUNES:
El régimen de propiedad horizontal en Bolivia se estructura en torno a una doble
dimensión jurídica: por un lado, el derecho exclusivo sobre una unidad determinada; y
por otro, la copropiedad forzosa e indivisible de los elementos comunes del edificio.
PARTES PROPIAS:
Las partes propias son aquellas que pertenecen en propiedad exclusiva a cada uno de
los copropietarios. Esta unidad privada puede ser un departamento, oficina, local
comercial u otra sección funcionalmente independiente, y está delimitada física y
jurídicamente dentro del inmueble.
Ejemplos de partes propias:
El departamento o local en sí.
Los pisos y techos del departamento.
Puertas de ingreso, balcones, ventanas propias.
Características:
1. Dominio exclusivo: Cada propietario es titular exclusivo de su unidad y puede
ejercer sobre ella todas las facultades inherentes al derecho de propiedad, con el
límite de la ley, el reglamento de copropiedad y el reglamento interno (art. 184 C.C.).
2. Uso exclusivo: El propietario tiene el derecho exclusivo de uso y goce de su parte
propia (art. 186 C.C.).
3. Libre disposición: El propietario puede disponer libremente de su unidad; puede
venderla, hipotecarla (art. 198 C.C.), darla en comodato, arrendarla, entre otras formas
de disposición (art. 185 C.C.).
PARTES COMUNES:
Las partes comunes son aquellas que pertenecen a todos los copropietarios en
condominio pro indiviso. Estas áreas no pueden ser separadas ni vendidas
independientemente de las unidades privadas, y su uso está regido por principios de
equidad, funcionalidad y convivencia.
Ejemplos de partes comunes:
El terreno sobre el que se construyó el edificio.
Instalaciones y dependencias para el uso colectivo: portería, vivienda del portero,
lavandería, sistemas de calefacción.
Estructuras, muros, techos, escaleras, ascensores y otras obras comunes.
Características:
1. Copropiedad pro indiviso: Todos los propietarios participan en la propiedad de las
partes comunes sin que estas puedan dividirse físicamente (art. 187 C.C.).
2. Participación proporcional: La cuota de cada copropietario en las partes comunes
es proporcional al valor de su unidad privada (art. 188 C.C.).
3. Derecho de uso limitado: Cada copropietario puede utilizar las partes comunes
conforme a su destino, respetando los derechos de los demás y las restricciones
establecidas por la ley y los reglamentos.
4. Obligación de contribuir a gastos comunes: Todos los copropietarios están
obligados a participar en los gastos de mantenimiento, reparación y administración de
las partes comunes (art. 191 C.C.).
5. Inalienabilidad y obligación inseparable: El derecho sobre las partes comunes es
inseparable de la unidad privada. No se puede renunciar a este derecho ni eximirse de
las cargas que conlleva (art. 188.III C.C.).
6. Unidad jurídica: El derecho de copropiedad sobre las partes comunes está
jurídicamente vinculado al derecho sobre la parte privada; no pueden existir de forma
independiente.
6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS HORIZONTALES:
En el régimen de propiedad horizontal, los propietarios adquieren una doble
condición: son titulares exclusivos de una unidad privada y, al mismo tiempo,
copropietarios de las partes comunes del inmueble. Por ello, la ley les reconoce
derechos y les impone obligaciones que garantizan tanto la autonomía como la
convivencia armónica en la comunidad.
DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS:
Los derechos se dividen en dos ámbitos: sobre la unidad privada y sobre los bienes
comunes.
Derechos sobre la unidad privada:
1. Realizar mejoras en su unidad: El propietario puede realizar reformas, mejoras u
obras dentro de su unidad siempre que no afecten la seguridad del edificio ni los
derechos de otros copropietarios.
2. División interna: Está permitido dividir su unidad en partes más pequeñas o
redistribuir los espacios interiores, siempre que no se alteren elementos estructurales
o se infrinjan disposiciones técnicas o legales.
3. Libre disposición de la propiedad: El propietario puede vender, hipotecar, arrendar
o ceder su unidad, sin requerir autorización de los demás copropietarios, conforme a
los artículos 185 y 198 del Código Civil.
Derechos sobre los bienes comunes:
1. Uso de los bienes comunes: Cada propietario tiene derecho a usar las áreas
comunes conforme a su finalidad, respetando los derechos de los demás y las
disposiciones del reglamento de copropiedad. Este uso debe ser equitativo, razonable
y no exclusivo.
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS:
El ejercicio de los derechos está vinculado al cumplimiento de obligaciones esenciales
para la buena convivencia y la preservación del inmueble.
1. Respetar las instalaciones comunes: No se debe alterar, dañar ni modificar
instalaciones que afecten al edificio o al uso común (eléctricas, sanitarias,
estructurales, etc.).
2. Mantener su unidad en buen estado: Cada propietario debe conservar su unidad en
condiciones adecuadas, evitando deterioros que puedan afectar al conjunto.
3. Uso conforme a la finalidad: La unidad debe utilizarse según su destino original
(residencial, comercial, oficinas, etc.), salvo que la asamblea autorice expresamente un
cambio de uso.
4. Distribución de gastos comunes: Todos los copropietarios deben contribuir al pago
de los gastos de mantenimiento, reparación y administración de las partes comunes,
en proporción al valor de su unidad (art. 191 C.C.).
5. Permitir servidumbres necesarias: El propietario debe permitir el acceso a su
unidad cuando sea indispensable para realizar reparaciones, instalaciones o
mantenimiento en otras partes del edificio (por ejemplo, para acceder a tuberías,
conexiones, etc.).
7. REQUISITOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:
La constitución del régimen de propiedad horizontal en Bolivia requiere el
cumplimiento de requisitos legales y administrativos que permiten dar validez jurídica
y eficacia registral a esta forma especial de propiedad. Estos requisitos están
establecidos principalmente en los artículos 199 y 200 del Código Civil boliviano.
Inscripción en Derechos Reales del régimen de propiedad horizontal (Art. 199 C.C.)
El primer paso esencial para que un inmueble pueda acogerse al régimen de propiedad
horizontal es la inscripción del régimen en las oficinas de Derechos Reales. Esto
implica:
La presentación del plano aprobado del edificio o conjunto sujeto a propiedad
horizontal.
La protocolización del reglamento de copropiedad y administración, que define las
unidades privadas, las áreas comunes y las normas internas.
La individualización de cada unidad funcional (departamentos, oficinas, locales), a fin
de que puedan inscribirse como propiedades independientes.
Sin esta inscripción, no se perfecciona legalmente el régimen de propiedad horizontal,
y las unidades no pueden ser consideradas como bienes individualizados
registralmente.
Autorización municipal y reglamento (Art. 200 C.C.)
Previo a la inscripción en Derechos Reales, es necesario cumplir con requisitos técnicos
y administrativos ante la autoridad municipal correspondiente:
Autorización municipal: Es indispensable obtener la aprobación del proyecto de
edificación conforme a las normas urbanísticas y de uso de suelo. Esta autorización
confirma que el inmueble puede dividirse legal y físicamente en unidades
independientes.
Elaboración del reglamento de copropiedad y administración: Este documento debe
incluir:
La descripción de las unidades privadas y partes comunes.
El coeficiente de copropiedad de cada unidad.
Normas de uso, administración y contribuciones económicas.
Derechos y obligaciones de los copropietarios.
Este reglamento debe ser aprobado por los interesados, protocolizado ante notario de
fe pública y registrado en Derechos Reales para tener validez oponible a terceros.
8. DESTRUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL EDIFICIO (Art. 193 C.C.):
La eventualidad de la destrucción parcial o total del edificio sujeto al régimen de
propiedad horizontal está contemplada en el artículo 193 del Código Civil. Esta norma
establece los efectos jurídicos que dicha situación genera para los copropietarios y el
destino del inmueble afectado, diferenciando entre el perecimiento mayoritario o total
y el parcial.
Destrucción total o de más de tres cuartas partes del valor del edificio
Si el edificio perece en una parte que represente los tres cuartos de su valor, o
enteramente, cualquiera de los copropietarios puede pedir la división y venta en
pública subasta del suelo y los materiales, salvo convenio contrario.
Interpretación:
Si la pérdida estructural representa al menos el 75% del valor del edificio o si éste se
destruye totalmente, cualquier copropietario tiene el derecho de solicitar
judicialmente:
La disolución del régimen de propiedad horizontal.
La venta en pública subasta del terreno y de los materiales aprovechables.
Este procedimiento puede evitarse si existe un convenio expreso entre los
copropietarios que establezca la reconstrucción o cualquier otro acuerdo alternativo.
Destrucción parcial menor al 75% del valor
En caso de perecimiento de una parte menor, cada propietario debe contribuir a la
reconstrucción de las partes comunes en proporción a su derecho.
Interpretación:
Si la parte destruida no supera el 75% del valor total, se presume la obligatoriedad de
reconstrucción.
Cada copropietario está legalmente obligado a contribuir a los costos de
reconstrucción de las áreas comunes, según su coeficiente de copropiedad.
Esta disposición refuerza la naturaleza forzosa del régimen cuando la destrucción no
justifica su disolución.
Indemnización del seguro por daños en partes comunes
La indemnización pagada por el seguro en relación a las partes comunes, debe
aplicarse a la reconstrucción de ellas.
Interpretación:
Las sumas pagadas por seguros contratados sobre áreas comunes** no pueden ser
distribuidas libremente entre copropietarios.
Deben ser utilizadas exclusivamente para la reconstrucción** o reparación de las
partes comunes afectadas, garantizando la funcionalidad y continuidad del edificio.
Renuncia a la reconstrucción por parte de un copropietario
El copropietario que no quiera participar en la reconstrucción del edificio, está
obligado a ceder a los otros copropietarios, su derecho, tanto sobre las partes
comunes como sobre su piso o compartimiento, según estimación pericial.
Interpretación:
Un copropietario no puede simplemente desvincularse del proceso de reconstrucción
sin más.
Si decide no participar en la reconstrucción, debe ceder su unidad privada y su parte
de copropiedad común a los demás copropietarios.
El valor de esta cesión debe establecerse mediante una estimación pericial justa,
evitando conflictos o enriquecimientos indebidos.
9. REGLAMENTOS Y ADMINISTRACIÓN:
(Artículos 194, 195 y 196 del Código Civil)
En el régimen de propiedad horizontal, el reglamento de copropiedad y administración
y la figura del administrador son elementos esenciales para la organización,
funcionamiento y convivencia dentro del inmueble. La ley boliviana establece las bases
jurídicas y operativas que deben regir la administración de estos bienes colectivos.
Reglamento de copropiedad (Art. 194 C.C.)
El reglamento es un documento obligatorio al momento de constituirse la
copropiedad. Tiene carácter normativo interno y regula tanto el uso de las áreas
comunes como las relaciones entre copropietarios.
Contenido esencial del reglamento:
1. Normas sobre el uso de cosas comunes: Define cómo y para qué pueden utilizarse
los espacios comunes (azoteas, pasillos, ascensores, etc.).
2. Derechos y obligaciones de los copropietarios: Establece conductas permitidas y
prohibidas, límites al uso de las unidades y mecanismos de convivencia.
3. Reglas para la administración del edificio: Incluye disposiciones sobre reuniones,
votaciones, funciones del administrador, mecanismos de cobro de cuotas, etc.
4. Otros aspectos prácticos:
Convocatoria a reuniones periódicas.
Porcentajes para distribución de gastos comunes.
Mecanismos para el pago de impuestos y servicios.
Penalidades por incumplimientos.
Restricciones legales:
El reglamento no puede reducir los derechos adquiridos por los copropietarios según
la ley o su título de propiedad.
No puede derogar disposiciones establecidas en los artículos 188.III, 189, 190, 192,
195, 196.II y 197 del Código Civil.
Modificación del reglamento:
Solo puede ser modificado mediante resolución de la asamblea de copropietarios,
siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 197 C.C. (por mayoría calificada,
según corresponda).
Administración (Artículos 195 y 196 C.C.)
La administración de los bienes comunes es indispensable para el mantenimiento y
funcionamiento adecuado del edificio o conjunto habitacional.
Administrador:
La ley exige que el inmueble en régimen de propiedad horizontal cuente con un
administrador, quien puede ser uno de los copropietarios o una persona externa.
El administrador es designado por la asamblea general de copropietarios o, en su
defecto, por la autoridad competente.
Funciones principales del administrador:
1. Ejecutar las decisiones de la asamblea.
2. Administrar el fondo común y realizar pagos de servicios, mantenimiento,
impuestos, etc.
3. Cobrar las cuotas de los copropietarios para los gastos comunes.
4. Velar por la conservación y funcionamiento de los bienes comunes.
5. Representar a la copropiedad frente a terceros en asuntos administrativos.
Responsabilidad:
El administrador responde frente a los copropietarios por su gestión administrativa y
financiera.
Está obligado a actuar con diligencia, transparencia y rendición periódica de cuentas.
10. ESTADO DE PREHORIZONTALIDAD:
(Artículo 198 del Código Civil)
El estado de prehorizontalidad es una figura jurídica contemplada en el marco del
régimen de propiedad horizontal en Bolivia, que regula la etapa previa a la
construcción de un edificio que será sometido a este régimen. Se trata de una
situación transitoria pero jurídicamente reconocida, en la que los futuros pisos,
departamentos o unidades funcionales aún no existen físicamente, pero sí pueden ser
objeto de actos jurídicos, como ventas, hipotecas o promesas de cesión.
Definición:
El estado de prehorizontalidad se configura cuando un edificio está:
En etapa de proyecto: aún no se ha comenzado a construir, pero se ha
diseñado y aprobado técnicamente.
En construcción: las obras ya están en marcha, pero aún no se ha constituido
formalmente el régimen de propiedad horizontal ni se han individualizado
registralmente las unidades.
Este estado permite a los promotores o futuros copropietarios anticipar operaciones
jurídicas sobre unidades no terminadas, otorgándoles seguridad jurídica progresiva a
medida que avanza la obra.
Fundamento legal: Artículo 198 C.C.
Puede constituirse hipoteca sobre los diversos pisos o compartimientos de un edificio
en construcción o ya proyectado bajo el régimen propiedad horizontal, y la inscripción
que se haga del terreno sobre el cual se levanta o se levantará el edificio, grabará la
cuota parte de cada futuro copropietario, y se extenderá a su piso o compartimiento
respectivo, a medida que éstos se vayan construyendo proporcionalmente a su valor y
sin necesidad de nueva inscripción.
Principales efectos del estado de prehorizontalidad:
1. Constitución de hipotecas anticipadas:
Se permite constituir hipotecas sobre pisos o unidades futuras, incluso si estas no
existen aún físicamente.
Estas hipotecas se inscriben sobre el terreno y afectarán proporcionalmente a cada
futura unidad privada conforme vayan siendo construidas.
2. Efectos registrales automáticos:
La hipoteca inscrita sobre el terreno se extiende automáticamente a los futuros pisos o
compartimientos, sin necesidad de nueva inscripción.
Esta extensión es proporcional al valor que corresponda a cada unidad dentro del
proyecto.
3. Facilita la financiación y comercialización:
Permite al desarrollador o constructor obtener crédito garantizado con hipoteca desde
la etapa de planificación.
Los adquirentes pueden comprometerse contractualmente a adquirir unidades aún no
concluidas, con respaldo legal.
