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Catastro
1. Objetivo del catastro
2. Funciones del catastro
3. Tipos de sistemas catastrales
4. Métodos de valuación de aplicación universal
5. El proceso de valuación masiva
6. El impuesto predial
7. Tipos de catastro
8. Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional

El catastro es definido como una herramienta para procurar y garantizar la ordenación del espacio
geográfico con fines de desarrollo, a través de la adecuada, precisa y oportuna definición de los tres
aspectos más relevantes de la propiedad inmobiliaria: descripción física, situación jurídica y valor
económico.
Es el procedimiento estadístico, técnico, científico y administrativo en virtud del cual se hace el
inventario de todos los bienes inmuebles y recursos naturales de un país, mediante el levantamiento
catastral, el registro de la propiedad y el estudio de las operaciones que tienen por finalidad determinar la
tenencia de la tierra, la verificación de la riqueza actual y la valoración de los inmuebles.
El catastro, en su concepto más amplio, es el inventario o censo de la riqueza inmobiliaria de un
país, una región, una entidad federal o un municipio. El origen de la actividad catastral se remonta a unos
4.000 años antes de Cristo, concebido para conocer las cantidades de los bienes inmuebles y títulos de los
mismos a los efectos de establecer el monto del impuesto inmobiliario; hoy día su motivación sigue teniendo
vigencia y, por lo general, genera los principales ingresos en el presupuesto de la administración de las
ciudades.
Es una definición del catastro en lenguaje natural, sencillo, adaptado para que la pueda leer
cualquier persona, del catastro, de los servicios que presta, de sus usuarios, y de las innovaciones
tecnológicas llevadas a cabo en los últimos tiempos.
El catastro es la completa descripción de todos los bienes inmuebles del país. Información gráfica
(cartografía) y alfanumérica. La permanente actualización de sus características:
• La difusión y disponibilidad de las bases de datos al servicio de toda la sociedad.
Sus suministradores son: En primer lugar los ciudadanos, que deben presentar las declaraciones de las
modificaciones y transmisiones que se realizan en los bienes inmuebles de los que sean titulares.
• Las entidades locales (Ayuntamientos, Diputaciones) que suministran información sobre las modificaciones
urbanísticas, envían las anomalías detectadas gracias a su gestión tributaria o urbanística, y colaboran en el
mantenimiento de catastro si se encuentran sometidas al régimen de comunicación catastral o han suscrito
un convenio de colaboración.
• Los Notarios y Registradores de la propiedad que suministran información sobre las alteraciones
catastrales reflejadas en las escrituras públicas y en las inscripciones en el registro de la propiedad.
• Otras administraciones públicas, como la estatal o autonómica, que suministran la información territorial
relevante para el catastro de que dispongan (expropiaciones, información sobre la identificación fiscal de los
propietarios, deslindes del dominio público, etc.)
. El catastro debe especificar la siguiente información de cada predio:
1- Designación catastral

 Distrito
 Unidad Vecinal
 Zona Catastral

2- Nombre y domicilio del propietario

3- Ubicación del predio

 Ciudad
 Distrito
 Unidad Vecinal
 Manzana
 lote

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 Calle, avenida, carretera, otros

4- Uso actual del terreno

 Vivienda
 Agrícola
 otros
5- Características topográficas
6- Información sobre las mejoras
 Tipos de edificaciones, dimensiones, áreas, número de pisos, uso, edad, conservación, etc.
 Tipos de cultivos, áreas cultivadas, estado de los cultivos, etc.
7- Superficie del terreno
 Dimensiones
 Formas
8- Planos catastrales
9- Valor de cada predio

Objetivo del catastro

El catastro tiene por el proveer y mantener al día un inventario de los inmuebles, tanto urbanos como rurales
de la nación.
Debe realizar estas funciones de tal modo que haga posible la obtención rápida de datos económicos,
descriptivos y estadísticos relativos a los bienes inmuebles ubicados en una zona específica o en todo el
país.
El sistema utilizado para ejecutar dicho inventario es el de la obligatoriedad del propietario a declarar sus
propiedades inmuebles en el Catastro Nacional, proceso que no contó con controles eficientes, por lo que
las informaciones carecían de datos esenciales como la designación catastral del inmueble declarado.
Por otro lado y como la mayoría de las veces sucede, el fundamento técnico del catastro pasó a ser letra
muerta dando paso al aspecto político, lo que llevó a esta institución a ser una simple oficina sin ningún
peso específico en la vida institucional del país, limitando sus actividades a dar algunos servicios tales
como: avalúos individuales, certificaciones y recibir declaraciones que les interesan a personas para fines
particulares.

El catastro tiene los siguientes objetivos

 Determinar y gestionar el cobro del impuesto predial

 Mantener actualizado los datos y registros catastrales
 Establecer y apoyar los acuerdos de coordinación en la materia con el gobierno del Estado.
 Apoyar las acciones de planeación municipal y de desarrollo de la comunidad.

Funciones del catastro

Dentro de las funciones principales del catastro municipal están las siguientes:
 Administración del impuesto predial
 Actualización de registros catastrales
 Apoyos a la comunidad y al gobierno del estado

Administración del Impuesto Predial

Una función importante de catastro es administrar los recursos provenientes del impuesto predial, que tiene
como etapa decisiva la valuación catastral. Comúnmente en municipios rurales, la valuación de los bienes
es efectuada por las autoridades estatales, donde se señala el valor del terreno y de las construcciones, de
acuerdo a la zona en que se encuentra ubicado cada bien inmueble y a sus usos. Debe tenerse presente

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que en las zonas rurales el valor catastral depende de su potencial productivo, o sea de la capacidad de
producción y de la cercanía que el bien inmueble tenga con respecto a los centros de consumo.
La administración del impuesto predial no se limita al cobro de las contribuciones respectivas, sino que
comprende el registro de las propiedades, así como de los propietarios, datos que son anotados en un
documento llamado ficha catastral. Esta ficha es la clave de entrada al sistema de procedimiento de datos
que forman los registros catastrales, mediante el cual se genera el avalúo catastral y se notifica al
propietario el valor catastral y el impuesto predial asignados a su propiedad, documento que servirá como
comprobante de que el predio está inscrito en el catastro. Este documento es modificado por cualquier
cambio que sufran los datos catastrales.
Es importante hacer notar que los registros catastrales, tales como la ficha y la clave catastral, deben estar
apegados a los lineamientos y normas técnicas que las autoridades catastrales estipulen, con el objeto de
que toda la información generada tenga uniformidad y sea captada e interpretada con un mismo criterio.

Actualización de Registros Catastrales

Los predios siempre se encuentran en cambio constante. Se transfieren los derechos de propiedad o se
modifican las características físicas, por lo que es necesario registrar todos estos cambios.
La actualización de los registros catastrales se apoya en las disposiciones legales y en las normas
administrativas que sean establecidas por las autoridades catastrales estatales.
Por ley los propietarios tienen obligación de manifestar los cambios que sufra su propiedad, como traslación
de dominio, nuevas construcciones, ampliaciones, demoliciones y destino del predio. Con la nueva
información se actualizan los planos de manzana o de zona, se produce un nuevo avalúo y se cobra un
nuevo impuesto. Cabe señalar en este punto la función que tienen los notarios públicos en los procesos de
legalización y traslación de dominio de los bienes inmuebles, en virtud de que ésta autoridad ya sea
nacional, departamental o municipal, para efecto de su trabajo requiere de constancias, certificaciones así
como otros documentos que son expedidos por las autoridades municipales

Apoyo a la Comunidad y al Gobierno del Estado

El catastro municipal es el área encargada de prestar apoyos diversos para la planeación del desarrollo
urbano municipal, para la planeación y prestación de los servicios públicos, así como para el correcto
cumplimiento de los compromisos contraídos con el gobierno del estado de conformidad con los convenios
que se hayan celebrado con éste.

Tipos de sistemas catastrales

Existe un solo Sistema Nacional de Catastro, en el cual se integrará la información inmobiliaria levantada
por cada municipio en su ámbito territorial, bajo la rectoría de la Dirección Nacional de Catastro. El nuevo
enfoque abarca de manera conjunta el levantamiento catastral de los inmuebles urbanos y de los predios
rurales. Las bases de datos catastrales y las que se generen de las actividades de registro público
conformarán un sistema integrado.
En el caso de los asentamientos espontáneos urbanos populares, en la actualidad son objeto de un proceso
de levantamiento catastral que, con la debida coordinación interinstitucional y bajo la premisa de la
promulgación de una Norma de Regularización de la Tierra en los Asentamientos Urbanos Populares,
permitirá acometer la regularización de la tenencia de las tierras.
Las actividades catastrales van generando grandes volúmenes de información sobre las condiciones y el
uso del suelo y por su propia naturaleza, cada proceso catastral, va rindiendo una cantidad de datos
susceptibles de utilizarse en forma inmediata.
Así, cualquier sistema catastral puede ser usado para fines múltiples si cuenta con un identificador para
cada predio (clave catastral).
Un sistema catastral multifinalitario -meta óptima de cualquier catastro- opera como un centro de
levantamiento y de censos, por lo que se ofrece como centro de toda información relacionada con la
propiedad raíz.
El esfuerzo principal en el diseño de un sistema de información catastral debe dirigirse hacia la facilidad de
agregar información de manera sencilla, sin necesidad de ningún cambio interno, para que se pueda
recabar cualquier dato en forma digital, detallada, resumida o estratificada con todos los detalles, que hiciera
falta.

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El sistema catastral integrado en una base de datos, funciona al mismo tiempo como sistema de datos
(almacena hechos y los recupera para que se utilicen) y como sistema de información (manipula y analiza
datos que permiten la toma de decisiones).
Una integración conceptual y técnica de esta índole repercute favorablemente sobre el servicio a la
sociedad que representa el catastro.
Si lo que hemos escrito hasta ahora es leído por conocedores de los procedimientos utilizados en el país,
para el saneamiento, deslinde, refundición, etc. de un predio, pensarían que estamos incursionando en el
campo de la Dirección General de Mensura Catastrales y no estaría equivocado ya que las actividades que
le asigna la Ley de Tierra a esa Dirección General es la correspondiente al aspecto físico del catastro,
limitándose sólo a establecer los linderos y la determinación del área de cada predio.
Una de las actividades que ejecuta la Dirección General del Catastro Nacional es el de la valuación
individual de propiedades, las cuales son ejecutadas a solicitud de los propietarios o por instituciones
oficiales interesadas en el conocimiento del valor para fines de completar expedientes de expropiación.
El procedimiento empleado está determinado en la ley sobre el Catastro Nacional estableciéndose que
deben ser aplicadas las cartillas o tarifas de tasación, “previa aprobación del Poder Ejecutivo”, tomando
como base los precios de los costos unitarios del mercado, así como los procedimientos técnicos de
aplicación universales en la materia.
Debemos decir que sólo no existen valores fijos de los terrenos urbanos en las ciudades y menos aun los
valores por metro cuadrado de las edificaciones que rige para todo el territorio nacional, por lo que la
institución debe abocarse a preparar las diferentes tarifas de los terrenos urbanos y rurales por municipios.
Se realizan valuaciones individuales a fin de determinar el monto de compras, ventas, hipotecas, rentas,
donaciones, daños, seguros, construcciones, subdivisiones, proyectos, etc.
A su vez para cumplir con los tres items anteriores el catastro está dividido en tres secciones:
 Catastro Fiscal (Economico): Encargado de la fijación del valor de los bienes a fin de imponerle un
tributo proporcional.
 Catastro Jurídico: El cual contempla la relación entre el propietario o sujeto activo y la propiedad u
objeto y la comunidad o sujeto pasivo.
 Catastro Geométrico: Encargado de la medición, subdivisión, representación y ubicación del bien.

Métodos de valuación de aplicación universal

-El Método de Mercado
Utilizando antecedentes de operaciones recientes, por ejemplo; compras, ventas, ofertas directas o
publicadas, transferencias, etc, se establece el valor del terreno y de la mejora por comparación. Esta
información puede no ser confiable y depende de la fecha de operación y una negociación en términos
abiertos, objetiva e impersonal, ya que la venta comparable debe ser voluntaria, de buena fe, reciente y
similar a la propiedad por valuarse.
-El Método de Ingreso o de Capitalización
Este método se basa en la teoría de que el valor de una propiedad, tanto el terreno como sus
mejoras, está en función de su productividad o capacidad de producir ingresos bajo un programa de uso
óptimo. Se puede emplear donde no hay operaciones, donde no hay terrenos sin construir y se requiere el
valor del terreno exclusivamente y en casos donde sólo hay compras con fines especulativos.
-El Método del Costo
Está basado en la suposición que el costo de reproducción o sustitución es el límite superior del valor. Tiene
importancia para mejoras, hipotecas y financiamientos de proyectos.
Una vez obtenidas las indicaciones de valor, a través de los diferentes métodos de valuación es preciso
establecer su correlación, ponderando cada valor indicado, detectando y considerando situaciones y
circunstancias especiales para llegar al valor final
Se ejecutan avalúos individuales cuando los inmuebles por valuarse son pocos y dispersos, los propietarios
facilitan toda información solicitada y se cuenta con valuadores expertos, normalmente con honorarios altos
y tiempo suficiente para desarrollar el trabajo.

El proceso de valuación masiva

A diferencia de las circunstancias que prevalecen al realizar la valuación individual, en la fase de valuación
en un sistema catastral suele contarse con pocos expertos, fondos limitados, tiempo escaso, necesidad de
cubrir un gran número de propiedades y falta de colaboración de muchos de los propietarios. Estos hechos

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imponen la necesidad de un avalúo masivo, que permita lograr eficiencia, productividad, precisión y bajo
costo.
El avalúo masivo es una línea de producción donde se designa personal diferente para ejecutar cada fase
del proceso de valuación. Dichas fases son las siguientes:
 Elaboración de normas y procedimientos de valuación, incluyendo formularios, manuales e
instructivos.
 Delimitación de zonas urbana homogéneas.
 Recopilación de factores de influencia en el valor
 Análisis de antecedentes de valores (por los métodos de costo, ingreso o mercado).
 Determinación de valores unitarios
 Recopilación de los datos de cada inmueble
 Cálculo de valores de terreno y de las mejoras
 Revisión y control de calidad.
Además de un ahorro de recursos, el avalúo masivo permite mecanizar el flujo de información y
separar la valuación del terreno y el de las mejoras.
Si bien no permite un tratamiento individual a cada inmueble sí en cambio utiliza información comparable y
mediante la elaboración de instructivos precisa, reduce la subjetividad del valuador, logrando además una
calidad uniforme de las valuaciones.
Los sistemas catastrales son sistemas complejos que agrupan una gama de especialidades
técnicas y científicas para su establecimiento. Requieren de personal numeroso y normalmente no se
cuenta con la colaboración franca y voluntaria de los propietarios.
Una vez establecido un sistema catastral en forma funcional y eficiente, se cuenta con un registro
completo y detallado de los inmuebles, incluyendo las tierras, las mejoras y los derechos sobre ellos,
levantado metódicamente en toda una identidad administrativa.
El sistema de operación abarca los procedimientos necesarios para actualizar la información, ya que
diariamente parte de esta información está sujeta a cambios.
El descuido de esta fase del sistema catastral puede significar el deterioro del mejor sistema y así
una pérdida fuerte de recursos y prestigio.
Actualización del Catastro
La información catastral a actualizar es la siguiente:
Datos valuatorios
 Valores unitarios de la tierra y de las edificaciones y mejoras levantadas.
Datos Administrativos
 Identificación del predio o inmueble
 Nombre y domicilio del propietario o poseedor
 Ubicación, etc.
Datos cartográficos
 Fotos aéreas
 Mapas catastrales, los cuales deben contener información topográfica, preservando su claridad y
buen impacto visual.
Otros cambios que originan la actualización son
 Transferencias de dominio: ventas o compras.
 Subdivisiones o refundiciones.
 Modificación de linderos por efecto de obras públicas y variaciones o cambios en el uso del suelo.
Donde por ineficiencias en la administración pública o fallas de cualquier índole no se lleva a cabo el
debido registro y control de los cambios que ocurren en la propiedad raíz y en los datos relativos a ella, es
necesario establecer un sistema de investigación periódica, la cual deberá realizarse tanto en las oficinas
públicas, así como en el terreno o mediante nuevos vuelos fotogramétricos cuya comparación con los
planos catastrales existentes permitirá detectar todos los cambios físicos de la propiedad raíz.
Debido que el valor de la propiedad raíz no se mantiene estático, es preciso realizar periódicamente la
revaluación de las propiedades.
El catastro Nacional funciona como oficina auxiliar recaudadora, para el pago de algunos impuestos
que tienen que ver con la propiedad raíz, tales como el de sucesiones y donaciones así como el de la
vivienda suntuaria y solares no edificados.
En razón de que en el país no existe el impuesto predial. - en toda América sólo Haití, Cuba y la
República Dominicana no lo han implantado- haremos algunas consideraciones de carácter general.

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El impuesto predial
A medida que se incrementan las necesidades del gasto público se pone sobre la mesa el problema
de las recaudaciones de recursos económicos para financiar los egresos del Estado.
La forma de compaginar una recaudación lo más cuantiosa posible con una equidad máxima ha
constituido el problema central de toda política fiscal.
Tanto los gravámenes excesivos como la falta de recursos económicos que impida al Estado
sufragar las obras que la población demanda han sido fuente de conflicto social.
En un extremo, se encuentra la procuración de fondos por medio de la injusticia, en el otro, se halla
la parálisis estatal por carencia de dichos fondos.
Ambas situaciones perjudican a los habitantes y ponen en riesgo la estabilidad de una nación. De
ahí la necesidad surgida casi desde que las colectividades humanas constituyeron estados, de diseñar
políticas que permitan al gobierno contar con los recursos para realizar obras en beneficio de la población,
pero sin dañar económicamente a esa misma población.
El impuesto predial es la contribución más antigua y en las primeras civilizaciones era la única
fuente interna de ingreso gubernamental, constituyéndose posteriormente, durante milenios, en el
instrumento más efectivo de control económico.
Hoy en día, el estado moderno tiene a su alcance medidas de otra índole para lograr este control:
 El retiro de circulante de los bancos
 La inversión en obras
 La modificación de intereses bancarios y aranceles de importación
 Otros
Así, se emplea el impuesto predial como uno de los instrumentos fiscales para conseguir una economía
sana, e introduce medidas para buscar una mayor estabilidad y justicia social.
Para la implementación del impuesto a la propiedad raíz, ésta debe estar organizada y en el mundo a la
organización del recurso tierra es conocida por un sólo término: Catastro.
La elaboración de catastro comprende dos aspectos
 El inventario de los inmuebles ubicados en el municipio y de sus propietarios, realizado a través de
un estudio que implica su localización y registro.
 La determinación del valor de los inmuebles, con el fin de obtener el valor catastral que es la base
para el cobro del impuesto predial.

Tipos de catastro
La creciente complejidad de la vida municipal ha ido estableciendo, técnica y conceptualmente, una
distinción de las actividades catastrales, reconociéndose dos tipos de catastro: el urbano y el rural
Que el catastro urbano
El catastro urbano tiene como propósito principal la ubicación y registro de bienes inmuebles de uso
múltiple.
El catastro urbano es más complejo debido a que el uso de los predios y construcciones es más
diverso, lo que permite que la propiedad inmobiliaria se destine a fines industriales, comerciales y sociales.
Que el catastro urbano es el inventario de los bienes inmuebles de la ciudad (debidamente
actualizado y clasificado), con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y
económica"
Que es difícil administrar técnicamente un país y dirigir su economía cuando se carece de
información básica, correcta y actualizada de la propiedad urbana en conjunto (catastro urbano) y existe
evasión tributaria en porcentajes altos, situación que prevalece en nuestros gobiernos locales.
Hoy en día ha cobrado importancia para todas las administraciones edilicias debido al importante peso que
significa el impuesto al Valor del Patrimonio Predial dentro del presupuesto de las municipalidades.
Que en los momentos actuales el catastro urbano constituye una fuente permanente de información
para el ordenamiento urbano, coadyuvando a la elaboración de proyectos de desarrollo para las ciudades.
Los métodos y procesos utilizados por el Catastro Rural fueron inicialmente establecidos siguiendo
recomendaciones hechas por consultores , por lo que fue necesario acomodarlos para incorporar las
especiales características establecidas en la Leyes del Estado.
En el área rural la situación está caracterizada por diversos problemas que encuentran su expresión
más marcada en dos aspectos centrales: la tenencia de la tierra y la productividad.
Para poder lograr seguridad jurídica, garantías para la inversión, así como para promover planes de
desarrollo en los ámbitos social y económico, es preciso contar con la información gráfica de la tierra rural.

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La información requerida por organismos dedicados a la planificación es más compleja. Planificación

significa “buscar lo óptimo social”, empleando los avances de las ciencias tecnológicas, de la economía y
sociología, que a su vez, han originado el movimiento social, la problemática urbana y la dificultad en el área
rural.
Nuestra sociedad se desarrolla cada vez más en el área urbana (un conjunto dinámico con obras de
arte que acarrean problemas tecnológicos de obras y servicios), interrelacionado con el compendio humano
lo cual genera problemas sociales (de ingreso, recursos financieros, empleos, energía, inversión,
producción, mercado, etc.).
El organismo encargado de la planeación urbana requiere de información general de:
A. Uso de suelo, topografía, hidrografía y geología.
B. Densidad, condición y evolución de las edificaciones.
C. Capacidad y servicio del sistema vial.
D. Localización de las actividades de la población (comercios, oficinas, industrias, escuelas,
parques, etc.)
E. Uso del terreno (comercial, residencial, industrial, edificios públicos, superficies de aguas,
terrenos sin construir, etc.)
F. Vivienda (descripción de los elementos de calidad, edad, conservación y valor).
G. Industria (localización, tamaño, producción y contaminación )
H. Población (migración, origen, densidad por vivienda, salud, educación, ocupación, etc.).
Catastro Rural
El catastro rural se orienta a la captación y sistematización de información sobre los predios rurales de
los municipios, con dos propósitos:
 Detectar los usos productivos del suelo rural
 Ubicar a los propietarios de los predios rurales
En el catastro rural, lo importante es destacar la utilidad productiva del suelo en materia agropecuaria,
razón por la cual las construcciones, aunque tomadas en cuenta, no tienen el mismo interés que los predios.
Este tipo de catastro proporciona una serie de catálogos municipales de los predios rurales. En caso de que
sean necesarias acciones de regularización, se hacen las revisiones y dictámenes correspondientes por las
autoridades competentes, con base en los expedientes prediales proporcionados por el catastro rural.
En el catastro rural, lo importante es destacar la utilidad productiva del suelo en materia
agropecuaria, razón por la cual las construcciones, aunque tomadas en cuenta, no tienen el mismo interés
que los predios. Este tipo de catastro proporciona una serie de catálogos municipales de los predios
rurales. En caso de que sean necesarias acciones de regularización, se hacen las revisiones y dictámenes
correspondientes por las autoridades competentes, con base en los expedientes prediales proporcionados
por el catastro rural.

Ley de Catastro Nacional

De acuerdo a la Ley de Catastro Nacional la competencia del catastro es compartida:
Artículo 4: La formación y conservación del catastro es competencia del Poder Nacional y de los municipios
en su ámbito territorial. El Municipio constituye la unidad orgánica catastral y ejecutará sus competencias de
acuerdo con las políticas y planes nacionales.
A continuación se presenta el texto completo del Boletín Geográfico No. 9, publicado por el IGVSB
en el año 2002 cuyo tema es: EL CATASTRO NACIONAL.
Se puede definir este boletín, como la propuesta oficial del IGVSB como órgano rector en el tema de
catastro.
POLÍTICA DEL ESTADO
La promulgación de la Ley de Catastro Nacional, sentó las bases jurídicas para ejecutar un
proceso estandarizado de formación y conservación del catastro en el cual la geodesia y la
cartografía son fundamentales para garantizar la ubicación precisa de los inmuebles en el ámbito
territorial municipal.

Las actividades catastrales apuntan a la integración de un Sistema Nacional de Catastro, cuyos

componentes estén vinculados de manera permanente, para alimentar el inventario de la riqueza
inmobiliaria y territorial del país.
Esto permitirá, además garantizar la seguridad jurídica del régimen de propiedad y ocupación de
los inmuebles de un municipio, con lo cual se dispondrá de un sistema de información territorial

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decisiones vinculadas a la planificación y gestión transversal del desarrollo local, departamental y
nacional.

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