CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 617-2017
LIMA NORTE
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
SUMILLA.- Es nula la sentencia que ampara la demanda de desalojo por ocupación
precaria sustentada en una resolución contractual, si no se pronuncia respecto a los
medios probatorios admitidos con los cuales la parte demandada procura desvirtuar la
resolución contractual en que se ha sustentado la precariedad de su posesión.
Lima, nueve de noviembre de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE
LA REPÚBLICA: Vista la causa número seiscientos diecisiete - dos mil
diecisiete; en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación
correspondiente de acuerdo a ley, expide la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandada Nancy
Margarita García Eguía (folios 211) contra la sentencia de vista contenida en la
Resolución número seiscientos ocho, de fecha veinte de julio de dos mil
dieciséis (folios 179) expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Superior
de Justicia de Lima Norte, en cuanto resolvió confirmar la sentencia de primera
instancia contenida en la Resolución número nueve, de fecha veintinueve de
diciembre de dos mil quince (folios 146), que declaró fundada la demanda de
desalojo por ocupación precaria, en consecuencia, ordenó que la demandada
Nancy Margarita García Eguía desocupe y entregue a la demandante
Constructora Promotora Inmobiliaria “Nuevo Amanecer” Sociedad Anónima
Cerrada, los lotes cuatro y veinte de la manzana G, del Programa de Vivienda
“Santa Isabel de Carabayllo”, segunda etapa, ubicado en el distrito de
Carabayllo, provincia y departamento de Lima.
II. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE
EL RECURSO:
Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha seis de abril de dos mil
diecisiete [folios 74 del cuadernillo de casación], ha declarado procedente el
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recurso de casación por las siguientes causales: 1) Infracción normativa del
artículo IV del Título Preliminar y del artículo 188 del Código Procesal
Civil, señalándose que la recurrida infringe las reglas del silogismo jurídico y de
la inferencia, pues interpreta de manera errónea el Cuarto Pleno Casatorio
Civil, al establecer que la demandada se encuentra en situación de ocupante
precaria del bien sub litis por incumplimiento de sus obligaciones contractuales,
por causal de resolución de contrato, no habiendo actuado ni merituado los
medios probatorios presentados por la parte demandada, consistentes en la
demostración de la vigencia de los contratos suscritos con la empresa
demandante el catorce de julio de dos mil diez, donde obran los vouchers de
pago en autos, con lo cual se demostró fehacientemente que se ha cumplido
con los pagos de las armadas establecidas en los contratos privados de
separación de lote de terreno con la parte demandante; por lo tanto, se
demuestra que la recurrente nunca ha incurrido en posesión precaria, como lo
han determinado erróneamente las sentencias de primera y segunda instancia;
2) Infracción normativa material por interpretación errónea de los
artículos 896, 905, 911, 1220, 1361, 1430 y 1561 del Código Civil, debido a
que: a) La recurrente ha demostrado haber cumplido con el pago de las
armadas en las fechas pactadas, situación que le otorga la calidad de
poseedora de buena fe, evidenciándose la interpretación errónea en las
sentencias de primera y segunda instancia respecto del artículo 896 del Código
Civil; b) La resolución impugnada no toma en cuenta lo establecido en los
artículos 1549 y 1551 del Código Civil, dispositivos legales que deben ser
corroborados con lo señalado en el recurso de apelación de fecha cinco de
enero de dos mil dieciséis, y en la contestación de la demanda donde se señaló
que la demandada ha cumplido con los pagos y armadas pactadas en los
contratos de fecha catorce de junio de dos mil diez, y que la parte demandante,
de mala fe no los quiso canjear por las letras pactadas; c) La sentencia de vista
no ha tomado en cuenta lo señalado en el artículo 1220 del Código Civil, que
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debe ser corroborado y analizado conjuntamente con lo acordado en el
contrato suscrito entre la parte demandante y la recurrente; es decir, se debe
considerar pagada y cumplida la obligación respecto de las armadas
canceladas en su oportunidad; d) En aplicación de los artículos 1361 y 1430
del Código Civil se pactó que la empresa vendedora comunicaba su decisión
de resolver el contrato mediante carta notarial dirigida a la compradora, y por
efecto de tal resolución de contrato la vendedora se obliga a devolver el pago
realizado con una deducción del treinta y cinco por ciento (35%); es decir, de la
resolución del contrato surge la obligación de devolución, compromiso que no
ha cumplido la empresa demandante, pues no ha devuelto suma alguna; por lo
tanto, mientras no devuelva el dinero pagado no opera la resolución del
contrato; y, 3) Apartamiento inmotivado del Cuarto Pleno Casatorio Civil,
Sentencia Casatoria número 2195-2011 Ucayali; señalándose que las
sentencias de primera y segunda instancia, al momento de determinar la
“supuesta” situación de precariedad de la parte demandada, no han tomado en
cuenta que la situación contractual reviste mayor complejidad, por lo que al
amparo de lo establecido en el inciso 5 del artículo 139 de la Constitución
Política del Perú, el Juez debe observar el Principio de Congruencia. Las
sentencias no han realizado un análisis exhaustivo acerca de si los hechos
revisten mayor complejidad, limitándose a transcribir los mismos, así como los
artículos del Código Civil de forma literal, sin haberles otorgado mayor
interpretación.
III. CONSIDERANDO:
PRIMERO.- Previamente a la absolución del recurso de casación examinado,
es necesario hacer un recuento de lo acontecido en el presente proceso, a fin
de poder evaluar si efectivamente se incurrieron en las infracciones normativas
denunciadas.
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a) DEMANDA.- Constructora Promotora Inmobiliaria “Nuevo Amanecer”
Sociedad Anónima Cerrada interpone demanda de desalojo por ocupación
precaria contra Nancy Margarita García Eguía respecto de los lotes números 4
y 20 de la manzana G del Programa de Vivienda “Santa Isabel de Carabayllo”,
segunda etapa, ubicado en el distrito de Carabayllo, provincia y departamento
de Lima (folios 55 y 66); asimismo, solicitó accesoriamente la restitución y
entrega de los dos inmuebles, la demolición de toda construcción realizada, y
una compensación equitativa por el uso a razón de cien dólares americanos
(US$.100.00) por mes por cada inmueble desde el momento de celebración del
contrato. La empresa demandante sostiene que con la demandada suscribió
con fecha catorce de junio de dos mil diez, dos contratos privados de
separación de lote de terreno, uno por el lote número 4 y otro por el lote
número 20, ambos de la manzana G del Programa de Vivienda “Santa Isabel
de Carabayllo”, segunda etapa, los mismos que han sido resueltos de pleno
derecho en aplicación de la cláusula tercera de dichos contratos y del artículo
1430 del Código Civil, remitiéndole las respectivas cartas notariales de fecha
dieciséis de abril y tres de marzo de dos mil catorce, debido a que la recurrente
se atrasó en el pago de más de tres cuotas consecutivas; precisa que respecto
al contrato por el lote cuatro, la demandada pagó cuarenta y tres de las sesenta
letras suscritas, siendo su último abono el día catorce de marzo de dos mil
catorce cuando pagó la cuota con vencimiento al catorce de enero de dos mil
catorce, mientras que en cuanto al contrato por el lote veinte, ha pagado
cuarenta y dos de las sesenta letras suscritas, siendo el último abono el día
catorce de febrero de dos mil catorce, cuando pagó la cuota que vencía el
catorce de enero de dos mil catorce.
b) CONTESTACIÓN: La demandada Nancy Margarita García Eguía contesta
la demanda (folios 112) indicando sustancialmente que es falso que solamente
haya efectuado sus pagos, respecto al primer contrato hasta el mes de marzo
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de dos mil catorce, y respecto al segundo contrato hasta el mes de febrero de
dos mil catorce, puesto que abonó todas las cuotas que le exigía la empresa
demandante; que anteriormente le había entregado a la accionante varios
vouchers de pago, los mismos que no canjeó por las letras de cambio
respectivas, conforme lo demuestra con la Carta Notarial número 26857,
debido a que la parte demandante se negaba a recibir los documentos en
mención; que desde el dos de octubre de dos mil trece la demandante se negó
a recibir los vouchers de pago, no canjeándole ninguna letra de cambio y
solicitándole que desocupe los lotes de terreno ya que tenía otra persona a
quien dárselos en venta; que nunca estuvo atrasada tres cuotas, siendo que las
supuestas letras atrasadas sí fueron canceladas y las acompaña a su escrito
de contestación; que su error fue no remitirle los vouchers de pago a la
demandante; y que no se pueden resolver los contratos suscritos debido a que
ha cumplido con el pago de sus cuotas, siendo de aplicación el artículo 1562
del Código Civil.
c) SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: Por Resolución número nueve, de
fecha veintinueve de diciembre de dos mil quince, se emitió sentencia de
primera instancia que declaró fundada la demanda en todos sus extremos
(folios 146), puesto que consideró que de las copias de las letras de cambio de
folios treinta y cinco a cincuenta y dos se observa que la demandada ha
incumplido con los pagos pactados, no resultando amparable sus alegaciones
en el sentido de que su único error fue no enviar los vouchers de pago a la
demandante, dado que revisados los recibos de folios noventa y dos a noventa
y siete evidencia que si bien pudo haber pagado algunos meses, incurrió en el
incumplimiento que se le imputa; asimismo, se señala que no era aplicable lo
dispuesto en el artículo 1562 del Código Civil puesto que conforme a la
cláusula tres de cada uno de los contratos, era necesario que la demandada
haya cumplido con pagar el noventa y cinco por ciento del precio pactado por
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cada inmueble, lo que no ha ocurrido; finalmente señala que son atendibles los
pedidos de demolición y de pago de compensación, atendiendo a la
precariedad de la demandada y a que conforme a la referida cláusula tres, las
partes pactaron que en caso de resolución de contrato la vendedora
descontará el treinta y cinco por ciento de lo abonado.
d) SENTENCIA DE VISTA: Mediante Resolución número seiscientos ocho, de
fecha veinte de julio de dos mil dieciséis se emitió sentencia de vista, dictada
por la Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima
Norte que confirmó la sentencia apelada en cuanto a la pretensión de desalojo,
y la revocó respecto a las pretensiones de demolición y pago de
compensación, declarando improcedente la demanda en tales extremos. Se
fundamentó la decisión señalando que los títulos de la demandada (contratos
de fecha catorce de junio de dos mil diez) fenecieron debido a que en
aplicación de su cláusula tercera, se cursaron las cartas notariales de fecha
dieciséis de abril y tres de mayo de dos mil catorce, respectivamente, dando
por concluidas las relaciones contractuales con la emplazada; en cuanto al
artículo 1562 del Código Civil se indica que el Código Civil vigente no
contempla el supuesto de improcedencia de resolución contractual si es que se
ha pagado más del cincuenta por ciento (50%) del precio establecido,
existiendo dicha posibilidad solo si existe pacto entre las partes, lo que no
ocurre en el caso de autos; agrega que los vouchers presentados por sí solos
no enervan la eficacia de las resoluciones contractuales, habida cuenta que la
presunta ineficacia de ellas se discute como oposición en otro proceso; que, en
consecuencia, la demandada es ocupante precaria al haber fenecido los títulos
que tenía, debiendo prosperar la pretensión principal de desalojo y la accesoria
de restitución de la posesión, mas no así las pretensiones de demolición y
compensación, las cuales deben ventilarse en otra vía.
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SEGUNDO.- Habiéndose declarado la procedencia de la casación por una
causal de infracción normativa procesal que de ampararse, de acuerdo al
artículo 396 del Código Procesal Civil modificado por Ley número 29364,
impediría emitir un pronunciamiento sobre el fondo de la controversia,
corresponde resolverse, en primer término, la alegada causal, y en caso de ser
desestimada, recién procedería resolver la causal de infracción normativa
material y el alegado apartamiento inmotivado del precedente judicial.
TERCERO.- Se ha declarado la procedencia de la casación por la causal de
infracción normativa procesal del artículo IV del Título Preliminar y del
artículo 188 del Código Procesal Civil, señalándose que la recurrida infringe
las reglas del silogismo jurídico y de la inferencia, pues interpreta de manera
errónea el Cuarto Pleno Casatorio Civil, al establecer que la demandada se
encuentra en situación de ocupante precaria del bien sub litis por
incumplimiento de sus obligaciones contractuales, por causal de resolución de
contrato, no habiendo actuado ni merituado los medios probatorios presentados
por la parte demandada, consistentes en la demostración de la vigencia de los
contratos suscritos con la empresa demandante el catorce de julio de dos mil
diez, donde obran los vouchers de pago en autos, con lo cual se demostró
fehacientemente que se ha cumplido con los pagos de las armadas
establecidas en los contratos privados de separación de lote de terreno con la
parte demandante; por lo tanto, se demuestra que la recurrente nunca ha
incurrido en posesión precaria, como lo han determinado erróneamente las
sentencias de primera y segunda instancia.
CUARTO.- El artículo IV del Título Preliminar del Código Procesal Civil
contiene el Principio de Iniciativa de Parte y de Conducta Procesal, y estipula
que: «El proceso se promueve solo a iniciativa de parte, la que invocará interés
y legitimidad para obrar. No requieren invocarlos el Ministerio Público, el
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procurador oficioso ni quien defiende intereses difusos. Las partes, sus
representantes, sus Abogados y, en general, todos los partícipes en el proceso,
adecúan su conducta a los deberes de veracidad, probidad, lealtad y buena fe.
El Juez tiene el deber de impedir y sancionar cualquier conducta ilícita o
dilatoria».
QUINTO.- Los argumentos esgrimidos por la recurrente que han sido
reseñados en el tercer considerando precedente, giran concretamente en torno
a que ha sido considerada ocupante precaria y, sobre esa base declarada
fundada la pretensión de desalojo mediante una resolución que adolece de
vicios de motivación que incide sobre los medios probatorios que ha
presentado durante el proceso; esto es, sobre aspectos que difieren del
contenido normativo del artículo IV del Título Preliminar del Código Procesal
Civil que regula quiénes pueden promover la instauración de un proceso civil,
cuál es la conducta que deben observar las partes y el deber del juez de
impedir y sancionar cualquier conducta ilícita o dilatoria, por lo que, este
Colegiado no advierte infracción de esta norma procesal.
SEXTO.- De otro lado, el artículo 188 del Código Procesal Civil establece que
«Los medios probatorios tienen por finalidad acreditar los hechos expuestos
por las partes, producir certeza en el Juez respecto de los puntos
controvertidos y fundamentar sus decisiones». Siendo la finalidad de los
medios probatorios acreditar las afirmaciones que sobre los hechos efectúan
las partes, producir certeza en el juez respecto de los puntos controvertidos y
fundamentar las decisiones judiciales, dicha finalidad no se alcanza si las
partes ofrecen medios probatorios y los mismos, tras ser admitidos y actuados,
no son valorados por el juez o si la sentencia no contempla la necesaria
fundamentación sobre ellos. En ese sentido, una sentencia en la cual no se han
valorado los medios probatorios en los cuales las partes han sustentado sus
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afirmaciones o que no contiene la requerida fundamentación al respecto,
infringe el citado artículo 188 del Código Procesal Civil, y consecuentemente,
constituye una vulneración del derecho a un debido proceso.
SÉTIMO.- En sentido similar, el Tribunal Constitucional al pronunciarse sobre el
derecho a la prueba ha señalado1: «Existe un derecho constitucional a
probar, aunque no autónomo, que se encuentra orientado por los fines
propios de la observancia o tutela del derecho al debido proceso.
Constituye un derecho básico de los justiciables de producir la prueba
relacionada con los hechos que configuran su pretensión o su defensa. Según
este derecho, las partes o un tercero legitimado en un proceso o procedimiento,
tienen el derecho a producir la prueba necesaria con la finalidad de acreditar
los hechos que configuran su pretensión o defensa. Así, por ejemplo, el artículo
188 del Código Procesal Civil establece que los medios probatorios tienen por
finalidad acreditar los hechos expuestos por las partes, producir certeza en el
Juez respecto de los puntos controvertidos y fundamentar sus decisiones. Se
trata de un derecho complejo que está compuesto por el derecho a ofrecer
medios probatorios que se consideren necesarios, a que estos sean admitidos,
adecuadamente actuados, que se asegure la producción o conservación de la
prueba a partir de la actuación anticipada de los medios probatorios y que
estos sean valorados de manera adecuada y con la motivación debida,
con el fin de darle el mérito probatorio que tenga en la sentencia. La
valoración de la prueba debe estar debidamente motivada por escrito, con
la finalidad de que el justiciable pueda comprobar si dicho mérito ha sido
efectiva y adecuadamente realizado. […]» (negritas agregadas).
OCTAVO.- De autos se advierte que se admitieron y actuaron los medios
probatorios (vouchers) ofrecidos por la demandada, con los cuales procura
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Fundamento número 15 de la Sentencia del Expediente número 06712-2005-HC/TC.
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acreditar que antes de la emisión de las cartas notariales de resolución
contractual de pleno derecho, sí realizó el pago de las cuotas supuestamente
impagas que dieron lugar a la resolución de los dos contratos privados de
separación de lotes de terreno del catorce de julio de dos mil diez; por lo que
correspondía que al momento de resolver la controversia se valoren dichos
medios probatorios, pronunciándose sobre ellos, puesto que, como se ha
indicado, de acuerdo al artículo 188 del Código Procesal Civil, una de las
finalidades de los medios probatorios es fundamentar las decisiones judiciales.
NOVENO.- Revisada la sentencia de vista se advierte que la Sala Superior no
merita los vouchers bancarios de pago pues considera que los
cuestionamientos a la eficacia de las resoluciones contractuales debe ser
discutida como oposición en otro proceso judicial y que la demandada no ha
procedido de tal manera. Así tenemos que en el considerando once de la
sentencia de vista sostiene textualmente: «Los voucher bancarios de pago
presentados por la demandada (pp. 92-97), por sí solos, no enervan la eficacia
de las resoluciones de los contratos, habida cuenta que la presunta ineficacia
de ellas se discute como oposición en otro proceso, lo que la demandada no ha
realizado».
DÉCIMO.- En este orden de ideas, es evidente que la Sala Superior no amerita
los comprobantes de pago con los cuales la parte demandada cuestiona la
resolución contractual producida puesto que considera, sin mayor fundamento
jurídico, que tal situación debe ser ventilada en otro proceso judicial, lo cual
vulnera el citado artículo 188 del Código Procesal Civil; máxime si de la
sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil, Casación número 2195-2011
Ucayali, se desprende la posibilidad de valorar los medios probatorios para la
dilucidación de la controversia, puesto que conforme al numeral I) de su
fundamento número 63, en los casos de resolución extrajudicial de un contrato,
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conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, se da el
supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al
demandado para seguir poseyendo el inmueble, para lo cual bastará que el
juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la
formalidad de la resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez
de las condiciones por las que se dio esa resolución, y que si advierte, «como
consecuencia de la valoración correspondiente, que los hechos revisten mayor
complejidad y que no resultan convincentes los fundamentos fácticos y las
pruebas del demandante o del demandado» deberá dictar sentencia
declarando la fundabilidad o infundabilidad de la pretensión.
DÉCIMO PRIMERO.- En este orden de ideas, estando acreditado que la
sentencia de vista recurrida ha incurrido en la infracción normativa procesal del
artículo 188 del Código Procesal Civil, lo cual incide en el derecho a un debido
proceso, de conformidad con el inciso 1 del artículo 396 del Código
mencionado, en su versión modificada por el artículo 1 de la Ley número
29364, deberá anularse la recurrida y ordenarse a la Sala Superior que expida
nueva resolución.
IV. DECISIÓN:
Por estos fundamentos, de conformidad con el artículo 396 del Código Procesal
Civil, declararon:
4.1. FUNDADO el recurso de casación interpuesto por la demandada Nancy
Margarita García Eguía (folios 211), CASARON la Sentencia impugnada, y en
consecuencia, declararon NULA la sentencia de vista contenida en la
Resolución número seiscientos ocho, de fecha veinte de julio de dos mil
dieciséis (folios 179) expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Superior
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de Justicia de Lima Norte; ORDENARON que la Sala Superior emita nueva
sentencia que se encuentre debidamente motivada.
4.2. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial
“El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Constructora
Promotora Inmobiliaria Nuevo Amanecer Sociedad Anónima Cerrada contra
Nancy Margarita García Eguía, sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y los
devolvieron. Ponente Señor Romero Díaz, Juez Supremo.-
S.S.
ROMERO DÍAZ
CABELLO MATAMALA
ORDÓÑEZ ALCÁNTARA
DE LA BARRA BARRERA
CÉSPEDES CABALA
CFT / MMS / EEV
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