Prof.

Sabina BARRERA
Prof. Claudia TORRES CAVALLO
Prof. Álvaro MUÑOZ VELÁZQUEZ
Prof. Juan Ignacio BEDATAU
 INTRODUCCION

 El programa de la materia Derechos Reales ha sido estructurado e

integrado por la normativa del Código Civil y Comercial de la
Nación (CCYC) sancionado por la Ley 26.994 derogatoria del
Código Civil y del Código de Comercio que entró en vigencia es el
1° de agosto de 2015 conforme lo dispuesto por la Ley 27.077.

 Este código reconoce como antecedente el Anteproyecto de

Código Civil y Comercial de la Nación de 2012 que reforma,
actualiza y unifica la legislación civil y comercial, ha tomado como
antecedente el Proyecto de Código Civil unificado con el Código de
Comercio de 1998, precedido por los proyectos de unificación de la
legislación civil y comercial de los años 1987, 1993 y 1995.
 1. METODO DEL CODIGO.

El CCYC se compone de un Título Preliminar y seis

libros:
1. Libro Primero - Parte General;
2. Libro Segundo – Relaciones de Familia;
3. Libro Tercero – Derechos Personales;
4. Libro Cuarto – Derechos Reales;
5. Libro Quinto – Transmisión de derechos por causa
de muerte;
6. Libro Sexto – Disposiciones comunes a los
derechos personales y reales.
LIBRO CUARTO

TRECE TÍTULOS:
1. TÍTULO I Disposiciones generales;
2. TÍTULO II Posesión y la tenencia;
3. TÍTULO III Dominio;
4. TÍTULO IV Condominio;
5. TÍTULO V Propiedad horizontal;
6. TÍTULO VI Conjuntos inmobiliarios;
7. TÍTULO VII Superficie;
8. TÍTULO VIII Usufructo;
9. TÍTULO IX Uso;
 LIBRO CUARTO

TRECE TÍTULOS:
10. TÍTULO X Habitación;
11. TÍTULO XI Servidumbre;
12. TÍTULO XII Derechos reales de garantía;
13. TÍTULO XIII Acciones posesorias y acciones reales.
 EN ESTE CÓDIGO

 EL régimen de las cosas se trata en el Libro Primero Título III

relativo a los Bienes.

 En cuanto a la búsqueda de las disposiciones se facilita por el

rótulo que se asigna a cada artículo.
(Ej: ARTICULO 1882.- Concepto.)
EL NUEVO TEXTO LEGAL

 Está precedido por los Fundamentos del Código Civil y Comercial de

la Nación elaborado por los miembros de la Comisión Redactora
que explican los principios que informan el régimen del derecho
privado instaurado.
 Además consta de un Título Preliminar que fija:
1. las fuentes del derecho;
2. las guías interpretativas;
3. los principios que se deben aplicar en los casos que el juez debe
resolver, tales como el principio de inexcusabilidad, el principio de
buena fe, los correctivos del abuso del derecho, el abuso de
posición dominante y el fraude a la ley;
4. Como también la subordinación de los derechos individuales a los
derechos de incidencia colectiva.
El Título I del Libro Cuarto

 Establece en dos Capítulos (Arts. 1882 a 1907) el

régimen uniforme para todos los derechos reales
mediante:

 Disposiciones generales:
 que instituyen los principios comunes y
 el régimen de adquisición, transmisión, extinción y
oponibilidad.
 OTRO ACIERTO

 Es la regulación conjunta de las

acciones posesorias y de las
acciones reales y de las
relaciones entre ellas.

 Su ubicación al final del régimen

los derechos reales en general.
 TEORÍA DUALISTA

El Código Civil Argentino organizó su

método y contenido en orden a las
directivas de la teoría dualista clásica,
distinguiendo sustancialmente los
derechos personales y los derechos
reales.
 Código Civil y Comercial
Derecho Comparado
Este criterio de ordenamiento positivo
de los derechos patrimoniales se
mantiene en el CCYC que sigue
actualmente los sistemas de derecho
codificado de Europa continental, las
legislaciones americanas y los proyectos
de reformas al Código Civil Argentino
unificado al Código de Comercio
 Clasificación del Derecho
Derechos de
Derechos Crédito
Patrimoniales (Obligaciones)

Derecho Derechos
Reales
Civil

¿Derechos
Derechos
Extrapatrimoniales Intelectuales
?
 La distinción de los derechos
patrimoniales:
DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO

En la doctrina del derecho civil patrimonial constituye una especie de

columna vertebral de todo el sistema, que aparece montado como
una yuxtaposición de un derecho de obligaciones, que sería el campo
de los derechos personales o de crédito, y un derecho de cosas, que es
el campo de los derechos reales.
 DERECHO ROMANO

Cabe recordar que no formuló

científicamente la clasificación de
derechos reales y derechos personales,
esta división la aplicaba a las
acciones, por lo que sólo operaba en
el ámbito procesal adjetivo.
ACTIO IN REM-ACTIO IN PERSONAM

Mediante la actio in rem el actor o demandante hacía la

afirmación de un poder suyo sobre ciertas cosas frente a una
pretendida violación o negación del mismo por parte de
alguien, pero este poder se afirmaba sin nombrar a nadie, es
decir frente a todos, en consecuencia la intentio de la fórmula
no contenía la designación del demandado.

En cambio por la actio in personam el demandante al hacer

la afirmación del deber que el demandado tenía para con él,
introducía en su intentio necesariamente la designación del
demandado.
 TEORÍA DUALISTA

La formulación conceptual de derecho real y del derecho personal

se realizó por obra de los juristas franceses del siglo XVI, a partir de
la percepción de una diferencia sustancial entre los derechos
subjetivos patrimoniales:
1. Los que manifiestan una potestad jurídica que se ejercita sobre
una cosa sin intervención de otro sujeto;
2. Y aquellos que implican una potestad dirigida a obtener el
cumplimiento de determinada conducta de un sujeto.
 NOTAS DEL CÓDIGO CIVIL
ARGENTINO
El derecho real fue definido siguiendo a Pothier como:

Perfilándose como rasgos distintivos:

1. el objeto o cosa de existencia actual
2. la inmediatez o potestad jurídica del sujeto sobre el
objeto.
Mientras el derecho real es un derecho "en la cosa" (jus
in re) de la cual el titular saca una ventaja o beneficio,
El derecho personal es un derecho "a la cosa" (jus ad
rem), que se dirige a la persona obligada a dar la cosa.
 TEORÍAS MONISTAS

Negaron la existencia de diferencias esenciales entre

ambas categorías de derechos, englobándolos
solamente en una de ellas según cada criterio.
A su vez, los monistas se dividieron en “personalistas” y
“realistas”.
 LOS PERSONALISTAS

Sostuvieron que todos los derechos son personales

con fundamento en la existencia de la "obligación
pasivamente universal”, en virtud de la cual la
sociedad (sujeto pasivo) debe respetar el ejercicio
del derecho real por su titular (sujeto activo).
 LOS REALISTAS

Asimilaron los derechos personales a los derechos

reales reduciendo el crédito a meras relaciones entre
patrimonios, en tanto el crédito (patrimonio acreedor)
se traduce en un poder jurídico de agresión sobre los
bienes que componen el patrimonio deudor.
Código Civil y Comercial de la
Nación

DISPOSICIONES GENERALES DE
LOS DERECHOS REALES
TÍTULO 1
DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO 1
PRINCIPIOS COMUNES
1.1. CONCEPTO DE DERECHOS
REALES – ART. 1882 DEL CCCN
EL DERECHO REAL ES EL PODER JURÍDICO, DE
ESTRUCTURA LEGAL, QUE SE EJERCE DIRECTAMENTE
SOBRE SU OBJETO, EN FORMA AUTÓNOMA Y QUE
ATRIBUYE A SU TITULAR LAS FACULTADES DE
PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA, Y LAS DEMÁS PREVISTAS
EN ESTE CÓDIGO.
CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES

a- Inherencia.

Ésta calidad deviene del poder jurídico que recae de

manera directa sobre el objeto, que debe ser de
existencia actual, cierto y determinado; y según el
derecho real de que se trate, será propio o ajeno.
El artículo no refiere a la cosa sino al objeto, este
vocablo lo explica el Art. 1883 al disponer que puede
ser objeto del derecho real un bien taxativamente
señalado por la ley.
b.- Autonomía.

Esta nota apunta al aspecto interno del derecho, el

titular ejerce la potestad en el objeto con total
independencia de la intervención de todo otro sujeto.

La doctrina mayoritariamente conoce este carácter

con el nombre de inmediatez, en cambio el Código
incorpora el aditamento “en forma autónoma”. Esta
expresión señala que el poder del titular es
autosuficiente para extraer la ventaja o beneficio que
le reporta el objeto de su derecho.
Aclaración desde el punto de vista
dogmático con respecto a la
autonomía.

Sin embargo esta nota del derecho real va perdiendo

intensidad desde el punto de vista dogmático del
dualismo tradicional, en particular con las nuevas
formas de propiedad que exigen para el goce de los
bienes la prestación de servicios complementarios a
cargo de terceros.
 c.- Estructura legal.

La norma dispone que el derecho real es de estructura legal y

ello significa que los derechos reales son de creación y tipicidad
legal.
A este carácter apunta el Art. 1884 que expresa:
“La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley.
Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley,
o la modificación de su estructura”.
d.- Creación legal.

Solamente la ley es la que crea los derechos reales y regula su

estructura, vedando a los particulares la creación voluntaria de
derechos reales o la libertad para modificarlos.
 LA DISTINCIÓN

Las normas regulatorias de los derechos reales se fundan

principalmente en el orden público y son de carácter “estatutario”.
Excepcionalmente la ley admite la autorregulación convencional
de los derechos reales (normas reglamentarias).
En cambio el derecho personal en el ámbito contractual se
sustenta en el principio de la “autonomía de la voluntad” (Art. 958)
 NÚMERO LIMITADO

Es una consecuencia de la creación legal del

derecho real.

El sistema de los derechos reales es de número

cerrado (numerus clausus) y los derechos reales
creados por la ley se enumeran en el Art. 1887.
1.2.- OBJETO. ART. 1883 CCCN.
El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una
parte material de la cosa que constituye su objeto,
por el todo o por una parte indivisa.

El objeto también puede consistir en un bien

taxativamente señalado por la ley.
 OBJETO

El derecho real puede tener por objeto:

1. La totalidad de cosa/s determinada/s

2. Una parte material de cosa/s determinada/s (en el caso de
derechos reales sobre cosa ajena).
3. Un bien (objeto inmaterial) determinado, solo cuando lo permite la
ley.
4. Universalidades de bienes, solo cuando lo permite la ley.

NO SON OBJETO DE LOS DERECHOS REALES los bienes que pertenecen al

dominio público del Estado (Art. 237 del CCCN)
 ATRIBUTOS: Persecución y
preferencia (Art. 1886).

El derecho real atribuye a su titular la facultad de

perseguir la cosa en poder de quien se encuentra,
y de hacer valer su preferencia con respecto a
otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.
 FACULTADES: persecución y
preferencia

Estos atributos son específicos del derecho real

porque derivan de su oponibilidad a terceros, siempre
que el derecho goce de publicidad suficiente
posesoria o registral, según el caso.

Estas facultades atañen a la faz externa del derecho

real y a su eficacia
ESTAS FACULTADES……

Se manifiestan en situaciones jurídicas concretas

y específicas, cuando el derecho real entra en
colisión con otros derechos reales o personales
(por ejemplo, el caso de la doble enajenación)
o con otros intereses que terceros invoquen
sobre la misma cosa (el acreedor embargante o
inhibiente de fecha posterior a la adquisición del
derecho real).
 EN ESTOS CASOS…

El derecho real constituido y publicitado primero en el

tiempo (prior tempore potior iure) es preferido y
prevalente (ius praeferendi). En caso de
desapoderamiento su titular tiene el poder de seguir
a la cosa (ius persequendi) con efectos de exclusión
respecto del tercero parte en el conflicto.
Los mismos atributos ostentan los derechos reales
sobre objeto ajeno de goce y de garantía.
 ACCIONES

La facultad persecutoria se ejercita principalmente a

través de la acción real reivindicatoria (Art. 2252 y ss.).
El principio de prioridad se plasma en la regla
“primero en el tiempo mejor en el derecho” y se
activa mediante la oponibilidad del derecho real al
tercero en conflicto.
 PERO…

No obstante existen zonas grises que la teoría dualista no ha

logrado superar, la realidad desborda en ocasiones a las
concepciones dogmáticas.
El Código contempla casos de derechos personales que gozan
en parte de los atributos de persecución y preferencia. También
supuestos en que el titular del derecho real carece de la
facultad persecutoria y la oponibilidad de su derecho.
La seguridad del tráfico impone la tutela a los terceros
adquirentes de buena fe y a título oneroso que obran bajo una
apariencia jurídica provocada por el mismo titular del derecho
real. Las situaciones intermedias entre ambas categorías
conceptuales se mantienen y acentúan en el nuevo Código.
OTRAS FACULTADES

El titular del derecho real ostenta la facultad de excluir

a terceros respecto del ejercicio de su derecho,
inclusive al propietario cuando lesiona el derecho real
desmembrado que ha constituido.
Por ejemplo, el usufructuario tiene las acciones reales
también contra el nudo propietario que lo ataca en el
ejercicio del derecho de usufructo.
1. Adquisiciones ex lege
ES LA VOLUNTAD DE LA LEY LA QUE CONVIERTE EN
PROPIETARIO AL POSEEDOR DE BUENA FE Y A
TÍTULO ONEROSO.
EJEMPLOS: ARTÍCULO 1895, EFECTOS DE LA
NULIDAD (ARTS. 390/392), ART. 2 LEY AUTOMOTOR,
EXPROPIACIÓN POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA,
ARTÍCULO 1953, COMISO O DECOMISO POR
PARTE DEL ESTADO.
2. Derechos creditorios oponibles a terceros

EN ESTA DIRECCIÓN SE ENCAMINA EL CCYC AL

CRISTALIZAR EN SUS NORMAS LA SOLUCIÓN MAYORITARIA
DE LA JURISPRUDENCIA QUE CONFIERE PROTECCIÓN AL
ADQUIRENTE DE INMUEBLE POR BOLETO DE
COMPRAVENTA FRENTE A LOS ACREEDORES DEL
ENAJENANTE. NO OBSTANTE QUE EL COMPRADOR
OSTENTA UN DERECHO CREDITORIO A LA COSA EN TANTO
CARECE DEL TÍTULO FORMAL SUFICIENTE.
POR EJEMPLO EN LA SOLUCIÓN DEL ARTÍCULO 1170 Y 1171
A LOS BOLETOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES.
 ARTICULO 1170.- Boleto de
compraventa de inmuebles.

El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de

terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse

en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del
precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea
posesoria.

Antecedente: Fallo Ongaro de Minni, CSJM 1991

 ARTICULO 1171.- Oponibilidad del
boleto en el concurso o quiebra.

Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta

otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el
VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio. El juez debe disponer
que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador
puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso
de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe
constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía
del saldo de precio.
 1.3. DIFERENCIAS CON LOS DERECHOS PERSONALES

ARTICULO 724.- Concepto Obligacion.

LA OBLIGACIÓN ES UNA RELACIÓN JURÍDICA EN

VIRTUD DE LA CUAL EL ACREEDOR TIENE EL DERECHO
A EXIGIR DEL DEUDOR UNA PRESTACIÓN DESTINADA A
SATISFACER UN INTERÉS LÍCITO Y, ANTE EL
INCUMPLIMIENTO, A OBTENER FORZADAMENTE LA
SATISFACCIÓN DE DICHO INTERÉS.
DIFERENCIAS CON LOS DERECHOS PERSONALES
Derechos Derechos
Personales Reales
Elementos Sujeto activo, Sujeto y objeto
sujeto pasivo,
objeto y causa
Atributos Variados Inherencia,
autonomía, de
estructura y
creación legal
Número Ilimitados Limitados,
creados por ley
Acciones Innumerables Reivindicatoria,
pero Negatoria,
principalmente: Confesoria y de
Daños y Deslinde
perjuicios
Efectos Lograr la Recuperar el
prestación derecho de
debida manera íntegra
 Crisis del dualismo tradicional
SIEMPRE TUVO EN CUENTA LA CONCEPCIÓN CLÁSICA EL CRITERIO
DE LA DUALIDAD: EN LOS DERECHOS PERSONALES, EL INTERÉS DEL
ACREEDOR SE SATISFACE MEDIANTE LOS ACTOS DE OTRO SUJETO,
LLAMADO DEUDOR. EN CAMBIO, EL TITULAR DEL DERECHO REAL
GOZA DE LOS BENEFICIOS QUE LE BRINDA LA COSA AL USAR DE SU
PODER JURÍDICO.

BAJO LAS INFLUENCIAS KANTIANAS, SE CUESTIONÓ LA POSIBILIDAD

QUE SE PUDIESE CONSTRUIR ESTRUCTURAS DE DERECHO EN BASE A
LA RELACIÓN DE UN SUJETO CON UNA COSA, CUANDO ÉSTAS SE
CREAN ENTRE LOS VÍNCULOS QUE SE ESTABLECEN ENTRE SUJETOS.

DESDE LA PERSPECTIVA DE PLANIOL, EL SUJETO ACTIVO DE UN

DERECHO REAL SE BENEFICIA DE SUS PRERROGATIVAS MERCED A
LA EXISTENCIA DE UN DEBER GENERAL DEL RESTO DE LA
COMUNIDAD DE RESPETAR SU DERECHO. SE DA A LUZ A LA FIGURA
DE LA OBLIGACIÓN PASIVA UNIVERSAL.
 Derechos oponibles e inoponibles

LA LEY CON RESPECTOS DETERMINADOS ACTOS JURÍDICOS EXIGE

UNA PUBLICIDAD, ALGO DE QUE ESE ACTO SEA OPONIBLE A
TERCEROS POR EJ: EN EL CASO DE LA COMPRA-VENTA QUE EXIGE
TITULO (ESCRITURA PUBLICA), MODO, TRADICIÓN, ES DECIR QUE
NO BASTA CON QUE SE INVOQUE SER PROPIETARIO Y TENER EL
TITULO DE PROPIEDAD SINO QUE ES NECESARIO UN ACTO
MATERIAL EN DONDE SE PONE AL ADQUIRIENTE EN POSESIÓN DE
LA COSA.

PERO EL TERCER ELEMENTO PARA LA OPONIBILIDAD A TERCEROS

ES LA PUBLICIDAD QUE SE LOGRA A TRAVÉS DE LA INSCRIPCIÓN
EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. SI HAY TITULO Y
MODO EL ACTO ES VÁLIDO ENTRE LAS PARTES, PARA QUE SEA
VÁLIDO CON RESPECTO A TERCEROS SE REQUIERE INSCRIPCIÓN
EN CAMBIO EN LOS MUEBLES REGISTRABLE POR EJ: UN AUTO, EL
TITULO ES CONSTITUTIVO NO SE REQUIERE LA TRADICIÓN DE UN
AUTO.
 Obligaciones personales de las nuevas
formas de propiedad

EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, INCORPORA NUEVOS

DERECHOS REALES EN SU ART. 1887 QUE, ENTRE OTRAS NOVEDADES, INCLUYE LOS
DENOMINADOS "CONJUNTOS INMOBILIARIOS" Y EL "CEMENTERIO PRIVADO“.

ÉSTOS SISTEMAS PREVEEN, PARA SU FUNCIONAMIENTO, DE OBLIGACIONES

PERSONALES ACCESORIAS A ÉSTA RELACIÓN DE DERECHOS REALES CON LA
COSA.

EJ: OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR CON LOS GASTOS Y CARGAS COMUNES

(EXPENSAS).
2.- CREACION Y TIPICIDAD.

TIPICIDAD FORMAL

COMO PRIMERA CUESTIÓN CABE ACLARAR QUE LA MANDA: "LOS

DERECHOS REALES SÓLO PUEDEN SER CREADOS POR LA LEY...", DEBE
SER INTERPRETADA EN EL SENTIDO DE TIPICIDAD, DE NÚMERO Y
REGLAMENTACIÓN, PERO SU CAUSA FUENTE ES UN HECHO O UN
ACTO JURÍDICO: LA APROPIACIÓN DE UNA COSA, LA EDIFICACIÓN,
EL CONTRATO, EL TESTAMENTO Y ADEMÁS, EN LA MAYORÍA DE LOS
DERECHOS REALES SE REQUIERE UNA CAUSA EFICIENTE: LA
TRADICIÓN.

ES DECIR: LA LEY SIEMPRE INTERVIENE EN LA CREACIÓN DE ESTA

CATEGORÍA DE DERECHOS PATRIMONIALES (TIPICIDAD FORMAL), SIN
DAR LUGAR A LA VOLUNTAD DE LOS SUJETOS, POR EL CONTRARIO,
LA CAUSA DE LOS DERECHOS REALES, TANTO FUENTE COMO
EFICIENTE, ES SIEMPRE UN ACTO VOLUNTARIO DE LA PERSONA; LA LEY
INTERVIENE COMO FUENTE SÓLO EN LAS ESCASAS EXCEPCIONES.
 TIPICIDAD SUSTANTIVA

EN SEGUNDO LUGAR EL CODIFICADOR, AL ADOPTAR EL CRITERIO DEL

NUMERUS CLAUSUS BRINDA MÁS SEGURIDAD A LOS ADQUIRENTES Y A
LOS TERCEROS, IMPIDIENDO A LOS PARTICULARES CONSTITUIR
DERECHOS REALES NO ENUMERADOS POR LA LEY O, DENTRO DE LOS
PERMITIDOS, INTRODUCIR MODIFICACIONES A LA REGULACIÓN QUE DE
CADA UNO DE ELLOS ESTABLECE EL CÓDIGO EN FORMA MINUCIOSA.
ES DECIR QUE NO SÓLO SE EXCLUYE LA VOLUNTAD INDIVIDUAL EN
CUANTO A CREACIÓN SE REFIERE, SINO TAMBIÉN EN CUANTO AL
MARCO REGULATORIO DE CADA UNO DE LOS DERECHOS REALES. ELLO
ASÍ POR CUANTO EL LEGISLADOR NO SÓLO INTRODUCE EL TIPO DE
DERECHO REAL SINO QUE ADEMÁS DEFINE LOS ASPECTOS QUE LO
SINGULARIZAN: ES A LO QUE ALUDE EL CONCEPTO DE TIPICIDAD
SUSTANTIVA. SI LOS PARTICULARES NO PUEDEN MODIFICAR EL
CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES RECONOCIDOS, ELLO QUIERE
SIGNIFICAR QUE ESE CONTENIDO DEBE QUEDAR PREFIJADO
NORMATIVAMENTE.
 2.1. FUNDAMENTO: ORDEN
PÚBLICO

Esta norma consagra la importancia de la ley en la creación y

regulación de los derechos reales siguiendo los lineamientos del art.
2502 del Código anterior.

La regla general es que los particulares carecen de facultades para

crear o modificar los derechos reales cuyos efectos trascienden el
ámbito meramente particular.

El fundamento está dado por el orden público; es la ley o voluntad

general quien decide el “estatuto jurídico de la propiedad” que es
fundamental para la vida en sociedad y se sustenta en los lineamientos
políticos, económicos, sociales y morales imperantes en la sociedad en
un momento dado
 Normas estatutarias.

En virtud de que el orden público es fundamento de los derechos

reales, su régimen está gobernado principalmente por normas de
carácter estatutario, que son las disposiciones legales de carácter
imperativo inderogables por la voluntad particular. Se trata de las
normas estructurales de los derechos reales que establecen los
elementos esenciales de los derechos reales (sujeto, objeto, causa y
contenido), y disponen todo lo atinente a su dinámica, ello es la
adquisición, transmisión, extinción y publicidad.

Por el contrario, las normas reglamentarias son disposiciones de

carácter excepcional y supletorio que permiten la autorregulación
particular de algún aspecto de su derecho real que no compromete el
interés general.
2.2. ESTRUCTURA - Artículo 1884

LA REGULACIÓN DE LOS DERECHOS REALES EN

CUANTO A SUS ELEMENTOS, CONTENIDO,
ADQUISICIÓN, CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN,
TRANSMISIÓN, DURACIÓN Y EXTINCIÓN ES
ESTABLECIDA SÓLO POR LA LEY. ES NULA LA
CONFIGURACIÓN DE UN DERECHO REAL NO PREVISTO
EN LA LEY, O LA MODIFICACIÓN DE SU ESTRUCTURA.
 Artículo 1887.- Enumeración
Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
 Otros sistemas:
Numerus Apertus

Los defensores del numerus apertus entienden

que la lista de derechos reales recogida en la
Ley es una lista abierta a la que pueden añadirse
nuevos derechos reales. Este es el sistema que
rige en el Derecho Francés, favoreciendo la
adaptación del Derechos a los constantes
cambios de la realidad y a las nuevas
necesidades socioeconómicas.
3.- Tipos de derechos reales. Clasificaciones

3.1. Derechos reales sobre cosa propia o ajena

(Art. 1888). Carga o gravamen real.

Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia:

el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los
restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre
cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las
cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en
contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen
real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a
favor del titular del bien gravado.
 3.2. Derechos reales principales y accesorios.
(Art. 1889)
Los derechos reales son principales, excepto los accesorios
de un crédito en función de garantía. Son accesorios la
hipoteca, la anticresis y la prenda.

3.3. Derechos reales sobre cosas registrables y

no registrables. (Art. 1890)
Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando
la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas
no registrables, cuando los documentos portantes de
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines
de su inscripción.
 3.4. Ejercicio por la posesión o por actos
posesorios. (Art. 1891)

Todos los derechos reales regulados en este Código se

ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la
hipoteca.

Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios

concretos y determinados sin que su titular ostente la
posesión.
 Prof. Sabina BARRERA
Prof. Claudia TORRES CAVALLO
Prof. Álvaro MUÑOZ VELÁZQUEZ
Prof. Juan Ignacio Bedatau
4.- MODOS DE ADQUISICION

MODOS MODOS
ORIGINARIOS DERIVADOS
 MODOS DE ADQUISICION.

 Adquisición derivada entre vivos (art. 1892).

 Adquisición legal (arts. 1894/1895).

 Adquisición por prescripción (art. 1897/1905).

4.2. ADQUISICION DERIVADA
ENTRE VIVOS. Teoría del
TITULO Y MODO
TITULO SUFICIENTE
+
MODO SUFICIENTE
 TITULOS

Título causal o material: acto jurídico que da nacimiento al derecho

real
Ej: compraventa, permuta, dación en pago, aporte en sociedad,
adjudicación por disolución de sociedad, legado, etc.-.

Título formal o instrumental: instrumento portante del título causal

Ej: escritura pública (art 1017 CCCN). En la subasta judicial las
actuaciones judiciales y en las donaciones al Estado las actuaciones
administrativas.
TITULO SUFICIENTE: concepto

Es el acto jurídico que tiene finalidad constitutiva del

derecho real, revestido de las formas legales (art.
1017 inc. a respecto de inmuebles), otorgado por el
propietario con capacidad para transmitir y el
adquirente con capacidad para adquirir . (Art 1892)
 Otros títulos

JUSTO TITULO
(falta la titularidad y/o capacidad)

El justo título es todo título que tiene por objeto

transmitir un derecho de propiedad, estando revestido
de las solemnidades exigidas para su validez sin
consideración de la persona de quien emana. (Art
1902)
Otros títulos

BOLETO DE COMPRA VENTA

Carece de la forma legal, es título en sentido

material
 TRASMISIBILIDAD- (ART.1906)

“Todos los derechos reales son transmisibles,

excepto disposición legal en contrario.”

La finalidad de la ley es que los bienes no queden

excluidos del tráfico jurídico, salvo en los casos
expresamente estatuidos o autorizados por la ley.
El Art. 234 contempla los bienes que se
encuentran fuera del comercio porque su
transmisión esté expresamente prohibida por la
ley o por actos jurídicos cuando ello está
permitido por la ley.
PROHIBICION DE CONSTITUCION
JUDICIAL – Art. 1896

El juez no puede constituir un

derecho real o imponer su
constitución, excepto disposición
legal en contrario.
 LA NORMA PROHIBE...

Que el juzgador por su propio imperio

disponga la constitución del derecho real, tal
sería el caso en que para garantizar el
cumplimiento de una sentencia ordene la
constitución de una hipoteca u otro derecho
real de garantía, cuando estos derechos
solamente nacen de la convención
(Art.2185).
 CONVALIDACIÓN

El CCYC consagra el principio de

convalidación de los derechos reales con
alcance general, inclusive el derecho de
hipoteca.

El Art. 1885 establece la convalidación: “Si quien constituye o transmite

un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la
constitución o transmisión queda convalidada.”
 CONVALIDACIÓN

La norma contempla uno de los casos del justo título,

cuando la enajenación se realiza a non domino o sea
por quien no es el propietario de la cosa o no se
encuentra expresamente apoderado al efecto. El
acto es nulo pero el defecto se purga por la
adquisición ulterior de la propiedad de la cosa
cualquiera sea la causa jurídica de la adquisición
(sucesión por causa de muerte, compraventa,
donación, prescripción adquisitiva, etc.).
 Excepción

El sistema registral inmobiliario no admite la

convalidación formal por la inscripción de un título
inválido. La ley 17.801 de Registro de la
Propiedad Inmueble, dispone expresamente: “La
inscripción no convalida el título nulo ni subsana los
defectos de que adoleciere según las leyes”
 MODO SUFICIENTE

Recibe esta denominación porque es el MODO de

cumplimiento del título.

El título opera como la causa remota de la

adquisición del derecho real y el modo como la
causa próxima.

La TRADICION cumple la función de modo traslativo o

constitutivo del derecho real porque es el medio
material conforme al cual las partes contratantes
cumplen lo establecido en el título que es el
antecedente jurídico que da sentido a la tradición.
 Modo suficiente: LA TRADICION

ART. 1924. “Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que
la recibe…”
La TRADICION debe consistir en actos materiales, voluntarios, es un actor
formal que no se suple – frente a terceros – por la mera declaración del
tradens de darla a quien la recibe.

Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún

derecho real. (Art 750) – salvo disposición en contrario -

Excepciones: hipoteca y servidumbres prediales.

 COSAS INMUEBLES Y MUEBLES
NO REGISTRABLES

Respecto de las cosas inmuebles y de las

muebles no registrables el modo suficiente es
la tradición. En estos casos la misma consiste
en la entrega y recepción material y
voluntaria de la cosa.
 ARTICULO 399.- Regla general.

Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o

más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las
excepciones legalmente dispuestas.

“Nemo plus iuris ad alium transferre potest,

quam ipse haberet”
LA TRADICIÓN

 El Art. 1892 establece la TRADICIÓN como

el modo de adquirir los DERECHOS REALES
y los Arts. 1924 y siguientes regulan a la
tradición como modo de adquirir la
POSESIÓN.
 La tradición que tiene lugar con el boleto
de compraventa inviste al adquirente de
la posesión ilegítima porque no produce la
adquisición del derecho real.
 ARTICULO 1892.- Título y
modos suficientes.
La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas

establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho
real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos

reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida
a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al
que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos

reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas
no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
 ARTICULO 1892.- Título y
modos suficientes. (cont.)

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre

positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un

derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados
al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones

del Libro Quinto.
 COSAS MUEBLES REGISTRABLES

En cuanto a las cosas muebles registrables NO

requieren la tradición, el modo constitutivo es la
inscripción del derecho en los registros
correspondientes previstos por las leyes
especiales, como es el caso de los automotores
(arts. 1, 2 y 6 Dec. Ley 6582/58 ratif. Ley 14.467);
también para los equinos de sangre pura de
carrera (arts. 1 y 2 Ley 20.378) y para los demás
animales de pedigrí o pura raza (arts. 11 y 14 Ley
22.979).
5. EXTINCION. CAUSALES – Art. 1907

Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los

derechos patrimoniales y de los especiales de los
derechos reales, éstos se extinguen, por la
destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono, por la
consolidación en los derechos reales sobre cosa
ajena y por sentencia judicial que así lo disponga en
un proceso de extinción de dominio.
 6. PUBLICIDAD-OPONIBILIDAD

El presupuesto necesario de la oponibilidad del

derecho real es la publicidad, no se puede hacer
valer frente a todos un derecho sobre bienes
patrimoniales que no se puede conocer.

Es necesario que los terceros interesados en

adquirir derechos reales u otorgar un crédito
conozcan quien es el titular y cuál es el estado
jurídico de sus bienes que constituyen la garantía
patrimonial. Para que ello sea factible es
necesario implementar un sistema de publicidad
de los derechos reales.-
 OPONIBILIDAD-SISTEMAS DE
PUBLICIDAD

Al tratar los caracteres de los

derechos reales se hizo referencia
a la oponibilidad de los derechos
reales a los terceros como rasgo
distintivo de los mismos mediante
SU PUBLICIDAD.
SISTEMAS DE PUBLICIDAD
En nuestro ordenamiento existen dos sistemas publicitarios
de derechos reales:

La publicidad posesoria
Y la publicidad registral

Vélez reguló a la tradición como modo de adquisición de

los derechos reales y también como sistema de publicidad
de la adquisición de derechos reales de las cosas muebles
e inmuebles, excepto para el derecho de hipoteca (que
no se ejerce por la posesión) para el que instituyó la
publicidad registral.
La publicidad posesoria se produce con la tradición y
también con el ejercicio de la posesión y la realización de
actos posesorios.
La publicidad registral se produce con la inscripción de
derechos sobre las “cosas registrables” en los registros
respectivos.
 REGISTROS
LOS REGISTROS SE
CLASIFICAN POR
SUS EFECTOS EN:

Declarativos Constitutivos
 REGISTROS DECLARATIVOS

Solo tienen efectos de publicidad y oponibilidad a

terceros.
El derecho real nace fuera del registro con el título y
el modo suficiente (tradición) pero para la
oponibilidad a terceros necesita la inscripción de
título.
El registro de la propiedad inmueble es de efecto
declarativo (Art. 2 Ley 17.801).
Este sistema presume que los titulares de los derechos
reales son aquellos cuyos títulos se encuentran
inscriptos, pero no garantiza la exactitud de las
constancias registrales.
 Publicidad registral y posesoria

Estos registros tienen mayor riesgo de ser inexactos en

comparación con los registros constitutivos, en el
sentido de que se adquieran derechos reales que no
se encuentren inscriptos.
Por eso parte de la doctrina civilista ha sostenido que
la publicidad registral inmobiliaria no ha desplazado a
la publicidad posesoria respecto de los derechos
reales que se ejercen por la posesión.
La verdadera publicidad material no es el acto de la
entrega de la cosa (tradición) sino el ejercicio efectivo
de los actos posesorios (Arts. 1909 y 1928) y este sistema
de publicidad material de los hechos se
complementa con la publicidad registral.
RESPECTO A LOS INMUEBLES:

Con relación a los inmuebles la tradición no era un

sistema de publicidad suficiente, únicamente quienes
intervenían en este acto o participaban en él
conocían de su existencia.
Por esta razón la Ley 17.711 modificó el art. 2505 del
Código civil e incorporó para las cosas inmuebles la
publicidad registral y concomitantemente se
sancionó la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad
Inmueble.
Este registro instituye un sistema de publicidad formal
creado por el legislador para dar mayor certeza al
conocimiento de las titularidades reales.
Inscripción registral: inmuebles

El Registro de la
propiedad
inmueble es:

CON EFECTOS DE
PUBLICIDAD A
NO
DECLARATIVO TERCEROS
CONVALIDANTE
INTERESADOS DE
BUENA FE
¿Existen registros declarativos de bienes
muebles?

Las aeronaves tienen un régimen semejante al de los

inmuebles. El Código Aeronáutico (ley 17.285) contempla
la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro
Nacional de Aeronaves con efecto declarativo (art. 50), si
bien el citado ordenamiento no efectúa referencia
expresa al recaudo de la tradición. El acto jurídico debe
ser realizado por medio de instrumento público o privado
debidamente autenticado (art. 49).

Un sistema análogo establece la Ley de Navegación

20.094 para los buques de más de diez toneladas (arts.
155/157 del citado ordenamiento). En la práctica para la
compraventa de buques se utilizan las cláusulas de los
formularios internacionales.
REGISTROS CONSTITUTIVOS

Estos registros confieren mayor seguridad a los

terceros.
El Art. 1893 establece: “Si el modo consiste en una
inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del
derecho real”.
El derecho real se adquiere con la inscripción de la
transferencia.
En esta clase de registros es menor el riesgo de que
no coincida la realidad extraregistral con la realidad
registral (pueden también haber inexactitudes).
 Son registros constitutivos:

 el registro automotor (arts.

1, 2 y 6 Dec. Ley 6582/58
ratificado por Ley 14.467);
 el registro de equinos sangre pura de carrera (arts. 1 y 2 Ley
20.378);
 los registros para animales de pedigrí o pura raza (arts. 11 y 14
Ley 22.979).
ART.1893.- Inoponibilidad

La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión,

según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es

presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los

actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título
del derecho real.
TERCERO PROTEGIDO. BUENA FE

El Art. 1893 establece quien es el tercero que puede invocar a su

favor las constancias del registro. El tercero protegido por la
apariencia formal del registro es el tercero interesado de buena
fe.

La noción de buena fe se desprende de la parte final de este

precepto que dice: “No pueden prevalerse de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho
real.”

Este dispositivo reproduce el texto del art. 20 de la Ley 17.801 del

Registro de la Propiedad Inmueble.
 ESTO IMPLICA QUE:

1. Quien conoce o debe conocer la existencia del título del

derecho real no inscripto no puede invocar la inoponibilidad
por falta de registración. La buena fe del tercero es subjetiva
(buena fe-creencia), el tercero no debe conocer ni haber
podido conocer obrando con diligencia la existencia del
derecho real no inscripto.

2. Tampoco puede invocar buena fe quien no tomó los

recaudos necesarios para tener la convicción de que quien
le transmite o constituye el derecho real tiene el título
suficiente,

3. El conocimiento del tercero debe abarcar la realidad

registral y la extra registral.
Fin
MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN

Prof. Sabina BARRERA

Prof. Claudia TORRES CAVALLO
Prof. Álvaro MUÑOZ VELÁZQUEZ
Prof. Juan Ignacio BEDATAU