PUNTOS CONTROVERTIDOS
En la primera instancia del caso contenido en el expediente *Casación N.° 144-2020 Cusco*, el
juzgado abordó los puntos controvertidos delimitados durante el proceso, emitiendo una
decisión basada en un análisis normativo y probatorio detallado.
El primer punto controvertido fue determinar si correspondía resolver el contrato de promesa
de compraventa. El juzgado concluyó que procedía la resolución del contrato debido al
incumplimiento esencial por parte de la demandada, quien no saneó el inmueble tal como se
comprometió en el contrato y, además, permitió su transferencia a terceros a través de un
proceso judicial. Este hecho imposibilitó materialmente la ejecución del contrato, afectando su
finalidad. El *artículo 1371 del Código Civil* establece que el incumplimiento de una obligación
esencial da lugar a la resolución del contrato. En este caso, el saneamiento del inmueble era
una condición fundamental para la transferencia, por lo que la imposibilidad de cumplirla
justificó la resolución.
El segundo punto controvertido fue la devolución del monto de $20,000 entregado como parte
de pago. El juzgado decidió que correspondía la restitución de dicho monto, considerando que
el contrato fue resuelto y que, conforme al *artículo 1372 del Código Civil*, la resolución
implica la restitución mutua de las prestaciones recibidas. Los demandantes acreditaron el
pago mediante un cheque de gerencia, y la demandada no pudo justificar la retención de este
monto, ya que no cumplió con su obligación de transferir el inmueble.
Respecto al pago de arras penales, el juzgado determinó que procedía el pago del doble del
monto pactado, es decir, $40,000. Este pronunciamiento se basó en el *artículo 1478 del
Código Civil*, que establece que, en caso de incumplimiento imputable al receptor de las arras,
estas deben devolverse en el doble de su monto. En la cláusula décima primera del contrato,
las partes estipularon esta garantía, que fue activada debido al incumplimiento de la
demandada. La finalidad de las arras penales era asegurar el cumplimiento del contrato, y su
devolución doblada se configuró como una sanción por la inejecución imputable a la parte
vendedora.
Finalmente, en relación con la indemnización por daños y perjuicios, el juzgado declaró
infundada esta pretensión. Si bien los demandantes alegaron daños económicos y personales
derivados del incumplimiento del contrato, no se presentó prueba suficiente que acreditara
estos daños ni el nexo causal con la conducta de la demandada. Según el *artículo 1321 del
Código Civil*, para que proceda una indemnización es indispensable probar la existencia del
daño, su imputabilidad al deudor y la relación causal directa con el incumplimiento. El juzgado
también consideró que los demandantes se encontraban en posesión de otro inmueble
proporcionado por la demandada como medida compensatoria, lo cual desvirtuó parte de los
alegatos de perjuicio.
En conclusión, el juzgado resolvió los puntos controvertidos aplicando de manera estricta el
marco normativo del Código Civil y valorando las pruebas presentadas por las partes. La
resolución del contrato, la devolución del anticipo y el pago de las arras penales fueron
declarados procedentes, mientras que la indemnización fue desestimada por falta de pruebas
suficientes. Esto permitió una solución equilibrada, garantizando los derechos de los
demandantes sin exceder los límites legales en cuanto a las reparaciones solicitadas.
PRIMERA INSTANCIA
En la primera instancia del caso contenido en el expediente **Casación N.° 144-2020 Cusco**,
el juzgado evaluó la solicitud de los demandantes respecto a la resolución de un contrato de
promesa de compraventa de un inmueble, así como las pretensiones accesorias relacionadas
con la devolución del anticipo, el pago de las arras penales y una indemnización por daños y
perjuicios.
El juzgado, tras analizar las pruebas y el marco normativo aplicable, concluyó que el contrato
debía resolverse por el **incumplimiento esencial** de la demandada, Edith Quispe Arce. Esta
no cumplió con su obligación fundamental de sanear el inmueble, ya que sobre el predio
pesaba una medida cautelar de no innovar desde la firma del contrato. Además, el bien fue
transferido a terceros mediante un proceso judicial, lo que imposibilitó materialmente su
transferencia a los demandantes. El juzgado aplicó el **artículo 1371 del Código Civil**, que
permite la resolución de un contrato cuando una de las partes incumple obligaciones
esenciales. Este incumplimiento afectó la finalidad principal del acuerdo, que era la
transferencia efectiva del inmueble.
En cuanto a la devolución del anticipo de $20,000, el juzgado ordenó su restitución basándose
en el **artículo 1372 del Código Civil**, que dispone la obligación de devolver las prestaciones
cuando un contrato es resuelto. Los demandantes acreditaron que este monto fue entregado
mediante un cheque de gerencia y, dado que el contrato no se ejecutó, la demandada no tenía
derecho a retener dicho monto.
Respecto al pago de las arras penales, el juzgado dispuso que correspondía pagar el doble del
monto pactado, es decir, $40,000, conforme al **artículo 1478 del Código Civil**. Esta
disposición establece que, en caso de incumplimiento atribuible al receptor de las arras, estas
deben devolverse en el doble de su monto. La cláusula décima primera del contrato preveía
explícitamente esta obligación, la cual se activó debido al incumplimiento de la demandada.
Finalmente, el juzgado declaró infundada la pretensión de indemnización por daños y
perjuicios. Aunque los demandantes alegaron que el incumplimiento les generó perjuicios
económicos y personales, el juzgado concluyó que no se habían aportado pruebas suficientes
para acreditar los daños reclamados ni el nexo causal directo con la conducta de la
demandada, en concordancia con el **artículo 1321 del Código Civil**. Además, se consideró
que la posesión de un inmueble proporcionado como compensación por parte de la
demandada desvirtuó los alegatos de perjuicio económico.
En síntesis, el juzgado resolvió:
1. Declarar fundada la resolución del contrato por incumplimiento esencial.
2. Ordenar la devolución de los $20,000 entregados como anticipo.
3. Disponer el pago de $40,000 como arras penales en el doble de su monto.
4. Desestimar la indemnización por daños y perjuicios por falta de pruebas.
La sentencia reflejó un análisis jurídico equilibrado, garantizando la restitución de derechos
para los demandantes y aplicando los principios de proporcionalidad y buena fe contractual
consagrados en el Código Civil.
### Material de Exposición: Sentencia de Primera Instancia del Caso (Casación N.° 144-2020
Cusco) - Ampliado
#### **1. Introducción**
La controversia planteada surge de la **resolución de un contrato de promesa de compraventa
de inmueble** ubicado en el distrito de Wanchaq, Cusco, donde la demandada, Edith Quispe
Arce, incumplió con su obligación de sanear el inmueble. Este incumplimiento imposibilitó la
transferencia del bien a los demandantes, quienes solicitaron la resolución del contrato y el
pago de pretensiones accesorias, tales como la devolución del anticipo, el doble de las arras
penales y una indemnización por daños y perjuicios.
El juzgado de primera instancia resolvió a favor de los demandantes, estableciendo que el
contrato debía resolverse por causas imputables a la demandada. Además, se ordenó la
devolución de los $20,000 entregados como anticipo y el pago de las arras penales en su doble,
pero se desestimó la indemnización por falta de pruebas suficientes. A continuación, se detalla
la argumentación empleada por el juzgado.
#### **2. Hechos Relevantes**
1. **Celebración del contrato de promesa de compraventa (25 de marzo de 2014):**
- La demandada prometió vender un inmueble inscrito bajo la Partida Registral N.º 31021418
por un valor de $125,000.00.
- Los demandantes entregaron un anticipo de $20,000 mediante cheque de gerencia,
comprometiéndose a pagar el saldo una vez que el inmueble estuviera saneado.
- Sobre el predio pesaba una medida cautelar de no innovar, lo que obligaba a la demandada
a levantarla como parte del saneamiento.
2. **Incumplimiento del saneamiento:**
- A pesar de varias ampliaciones de plazo, la demandada no cumplió con liberar la medida
cautelar.
- El predio fue transferido judicialmente a terceros en un proceso de otorgamiento de
escritura pública, lo que imposibilitó materialmente su transferencia a los demandantes.
3. **Demandas accesorias:**
- Se solicitó la devolución del anticipo, el doble de las arras penales pactadas y una
indemnización de $10,000 por daños y perjuicios.
#### **3. Resolución del Juzgado**
El juzgado emitió una sentencia que declaró fundada la demanda principal de resolución de
contrato y algunas pretensiones accesorias, bajo los siguientes fundamentos:
##### **3.1. Resolución del Contrato**
**Argumento Jurídico:**
- Según el **artículo 1371 del Código Civil**, el incumplimiento de una obligación esencial en
un contrato da lugar a su resolución.
- El saneamiento del predio era una obligación fundamental para la transferencia del bien. La
imposibilidad de cumplir esta obligación, derivada de la venta a terceros, constituyó un
incumplimiento grave.
**Pruebas y Argumentación:**
- La demandada estaba plenamente consciente de los impedimentos legales que pesaban
sobre el predio desde el inicio del contrato, como consta en la Escritura Pública y el Asiento
Registral N.º 8.
- La venta del inmueble a terceros mediante sentencia judicial confirmó la imposibilidad
material de cumplir con la transferencia.
**Decisión:**
- Se resolvió el contrato por incumplimiento imputable a la demandada, restituyendo las partes
al estado anterior al contrato.
##### **3.2. Devolución del Monto Entregado como Anticipo**
**Argumento Jurídico:**
- De acuerdo con el **artículo 1372 del Código Civil**, al resolverse un contrato, las partes
deben restituirse las prestaciones recibidas.
- El monto de $20,000 entregado como anticipo no puede ser retenido por la demandada,
dado que no cumplió con sus obligaciones.
**Pruebas y Argumentación:**
- El anticipo fue acreditado mediante el cheque de gerencia entregado en la firma del contrato.
- La demandada no pudo justificar su derecho a retener el monto, dado que el contrato no se
ejecutó.
**Decisión:**
- Se ordenó la devolución del anticipo a los demandantes.
##### **3.3. Pago de Arras Penales**
**Argumento Jurídico:**
- Las arras penales se rigen por el **artículo 1478 del Código Civil**, que establece que, en
caso de incumplimiento imputable al receptor de las arras, estas deben devolverse en el doble
de su monto.
- En este caso, las arras fueron pactadas como una garantía para el cumplimiento del contrato.
**Pruebas y Argumentación:**
- Las arras fueron estipuladas en la cláusula décima primera de la Escritura Pública, que
establecía su devolución doblada en caso de incumplimiento de la parte vendedora.
- El incumplimiento de la demandada fue evidente, ya que no saneó el predio ni cumplió con
las ampliaciones del plazo acordadas.
**Decisión:**
- Se ordenó a la demandada el pago de $40,000 como el doble de las arras penales.
##### **3.4. Indemnización por Daños y Perjuicios**
**Argumento Jurídico:**
- Según el **artículo 1321 del Código Civil**, para que proceda una indemnización es
necesario probar la existencia del daño, la imputabilidad del deudor y el nexo causal.
- En este caso, el juzgado consideró que no se acreditaron de manera suficiente los daños
alegados por los demandantes.
**Pruebas y Argumentación:**
- Los demandantes no pudieron demostrar el daño económico ni personal derivado del
incumplimiento del contrato.
- Además, se acreditó que los demandantes se encontraban en posesión de otro inmueble
proporcionado por la demandada como compensación.
**Decisión:**
- Se declaró infundada la pretensión de indemnización.
#### **4. Argumentación Complementaria**
**a) Buena Fe Contractual:**
El incumplimiento de la demandada se consideró una violación al **principio de buena fe**
(artículo 1362 del Código Civil), ya que desde el inicio del contrato sabía que el predio estaba
gravado con una medida cautelar y que existía el riesgo de no poder cumplir con el
saneamiento.
**b) Proporcionalidad en las Pretensiones:**
El juzgado aplicó el principio de proporcionalidad al distinguir entre pretensiones fundadas
(resolución, devolución del anticipo y arras penales) e infundadas (indemnización),
garantizando una resolución equitativa.
#### **5. Conclusión**
La sentencia de primera instancia representa una aplicación rigurosa del marco normativo del
Código Civil peruano en materia de contratos y obligaciones. Los principales fundamentos
fueron:
- El incumplimiento de la demandada justificó la resolución del contrato y la restitución de las
prestaciones.
- Las arras penales, como garantía del contrato, se devolvieron en el doble de su monto.
- Se protegió el equilibrio contractual al desestimar una indemnización no probada.
Esta resolución refuerza la importancia de la buena fe contractual, el cumplimiento de las
obligaciones esenciales y la responsabilidad de las partes en la ejecución de un contrato.
