DERECHO REGISTRAL

1. DENOMINACIÓN.
Históricamente, al desprenderse el Derecho Registral del Derecho
común, se conoció en España a nuestra disciplina como Derecho
Hipotecario, debido a que el primer derecho real cuya inscripción se
hizo necesaria fue precisamente el de Hipoteca, por ser el más
proclive a la clandestinidad. Esta denominación subsiste en España
por influencia de su Ley Hipotecaria de 1861.
Muchas y variadas son las denominaciones que se han dado al
Derecho Registral, tanto por tratadistas como por leyes de la
materia. Así, el insigne Registrador y Notario español: RAMÓN
MARIA ROCA SASTRE, tiene una magistral obra titulada "Derecho
Hipotecario", aunque aclara que para él más correcto sería decir
"Derecho Inmobiliario Registral, pero, en todo caso, ambas
denominaciones, restringen demasiado su alcance, al excluir la
inscripción de otros derechos. Fuch y Oliver, Campuzano, García
Guijarro, Ventura Solá, entre otros, prefieren el nombre de "Derecho
Inmobiliario", denominación que, igualmente adolece del defecto de
excluir la inscripción de otros derechos.
Como dijimos, en España se denomina Derecho Hipotecario,
obedeciendo al título de la ley que regula la materia, la Ley
Hipotecaria, pero el nombre de la ley no responde a su contenido,
pues en ella se regula, además de la hipoteca, todo lo referente al
Registro de Propiedad.
Según Gómez de la Serna, los autores de la ley adoptaron tal
denominación por la circunstancia de ser ésta popular, y ante la
imposibilidad de hallar una que llenase cumplidamente su objeto.
En opinión de Núñez Lagos, el nombre dado a la ley sirvió para
evitar, en la época en que se promulgó, recelos y oposiciones, pues
dice este autor: "Un Código de reforma que Incluya en su título la
palabra PROPIEDAD, hubiera parecido revolucionario. Quizá el
nombre fue un problema de táctica política".
Francisco Hernández Gil cree que la denominación Derecho
Hipotecario está justificada por haber nacido este Derecho
principalmente a impulso de las necesidades del derecho de hipoteca
y haberse consagrado en la doctrina y el empleo del adjetivo
hipotecario como sinónimo de registral; y, paralelamente, por el
hecho de titularse Ley Hipotecaria la ley fundamental reguladora de
toda la materia relativa a la publicidad registral inmobiliaria. Por
eso, hoy, la expresión DERECHO HIPOTECARIO, se entiende en una
acepción amplia, equivalente a Derecho Inmobiliario o Derecho
Inmobiliario Registral, y en ese sentido, hacen uso de ella la doctrina
y jurisprudencia españolas.
La Universidad Notarial Argentina para su Instituto de Investigación
y Cátedras de la especialidad, ha adoptado la denominación de
Derecho Registral. El tratadista español Martín Pérez y el mexicano
Carral y de Teresa utilizan igual denominación.
Entre nosotros, el maestro José León Barandiarán, al prologar el
libro de Bernardo Pardo Márquez "El Derecho Registral Inmobiliario
en el Perú” dice textualmente: "Como rama con notoria garrideza
que brota del exhúbero tronco del Derecho Civil destácase el
"Derecho Registral"; denominación que ya es aceptada en nuestro
ambiente jurídico y que en las diferentes Facultades de Derecho de
nuestras Universidades han sido adoptadas y que
incuestionablemente convenimos, por ser la más apropiada, pues, tal
denominación abarca todos los derechos susceptibles de ser
inscritos, conforme veremos al desarrollar nuestro curso de
DERECHO REGISTRAL.

2. CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL.

Así corno hay diversidad de criterios respecto a la denominación del
Derecho Registral, igualmente existen múltiples y variados
conceptos del Derecho Registral. Veamos el pensamiento de algunos
autores.
El Director del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos
Aires y Profesor de la Universidad Notarial Argentina, Raúl R. García
Coní entiende por Derecho Registral a la sistematización de
principios relacionados con la dinámica de los derechos inscribibles
en relación con los terceros.
Amorós Guardiola dice. "Es el Derecho que regula de un modo
inmediato y primario el nacimiento, modificación, extinción y eficacia
de las relaciones jurídicas registrales, y de un modo general la
organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad".
Cossío dice: "Es un derecho regulador de la forma de constitución,
modificación, transmisión y extinción de las relaciones jurídicas que
tiene por objeto un bien inmueble, una finca".
Falbo dice: "Es una disciplina jurídica que trata los derechos reales
en su aspecto dinámico, procurando dar seguridad a los adquirentes
de bienes inmuebles o a quienes constituyan derechos reales sobre
los mismos".
Gonzáles y Martínez: "Es el conjunto de normas que regulan los
derechos reales inscribibles, determinan los efectos que las acciones
personales adquieran contra terceros por la anotación y fijan el
especial alcance de las prohibiciones de dispone”.
Hernández Gil: "Es el conjunto de normas que regulan la publicidad
registral de los actos de constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre fincas".
Lacruz Berdejo: "Es el Derecho que regula la adquisición y eficacia
de las posiciones registrales".
Marín Pérez: "Es el conjunto de normas reguladoras de las
relaciones jurídicas a aquellos bienes aptos para engendrar
titularidades “erga omnes", mediante la publicidad del Registro
(Derecho Registral objetivo), y es el conjunto de facultades derivadas
de una relación jurídica en contacto con el Registro y por tal, dotado
de efectos "erga omnes" (Derecho Registral subjetivo).
Oliver: "Conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de
los derechos constituidos sobre cosa raíz o inmueble".
Pérez Lasala: "Regula todo lo referente a la registración de los actos
de constitución, declaración transmisión, modificación y extinción de
los derechos reales sobre las fincas".
Roca Sastre dice: "El conjunto de normas legales que regulan la
organización y funcionamiento del Registro de la propiedad inmueble
y la práctica, valor y efectos de sus asientos de inmatriculación
registral de fincas, con sus modificaciones, y de las inscripciones de
actos, resoluciones judiciales y administrativas registrales y
anotaciones preventivas admitidas".
Sanz Fernández: "Un conjunto de normas de Derecho Civil que
regulan las formas de publicidad de los actos de constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre
fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito a
través del Registro de la Propiedad".
Edgardo Scotti. "Conjunto de normas que regulan la publicidad".
Como podemos apreciar de estas definiciones la mayoría de ellas se
limitan a los bienes inmuebles y a los derechos reales, sin tener en
cuenta que el Registro de la Propiedad Inmueble es sólo uno de los
tantos Registros, conforme estudiaremos más adelante, por lo que
nos permitimos formular el siguiente concepto, con el criterio de que
éste abarque a todos los registros y derechos que se inscriben.
"DERECHO REGISTRAL ES EL CONJUNTO DE NORMAS JURIDICAS
Y PRINCIPIOS REGISTRALES QUE REGULAN LA ORGANIZACION Y
FUNCIONAMIENTO DE. LOS REGISTROS PUBLICOS, ASI COMO
LOS DERECHOS INSCRIBIBLES Y MEDIDAS PRECÁUTORIAS, EN
LOS DIVERSOS REGISTROS, EN RELACION CON TERCEROS".

3. RELACIÓN DEL DERECHO REGISTRAL CON OTRAS RAMAS

DEL DERECHO.
a) Con el Derecho Civil.- En el Libro IX de nuestro C.C. están
normados los Registros Públicos y su relación consiste en que
el Derecho Registral es un desenvolvimiento de un grupo de
preceptos básicos del Derecho Civil, aunque cabe señalar que
el Derecho Registral se aparta cada vez más del Derecho Civil
y hasta lo contradice a veces, introduciendo nuevos elementos.
La parte sustancial del Derecho Registral constituye Derecho
Civil. Los sectores del Derecho Civil puro como personas,
cosas, obligaciones y contratos, familia y sucesiones guardan
íntima relación con el Derecho Registral, por ello son normas
civiles las que con mayor frecuencia el Registrador ha de tener
presente en su función calificadora. En nuestra legislación, los
principios registrales han sido incorporados al Código Civil. Así
el art. 2011, se refiere a los Principios Registrales de Legalidad
y Rogación, el art. 2012 al Principio de Publicidad, el art. 2013
se refiere al Principio Legitimación, el art. 2014 se refiere al
Principio Registral de Fe Pública Registral el art. 2015 se
refiere al Principio Registral de Tracto Sucesivo y los Arts.
2016 y 2017 se refieren al Principio Registral de Prioridad.
b) Con el Derecho Administrativo.- La relación más íntima que
guarda el Derecho Registral con el Derecho Administrativo es
 respecto a la organización y modo de llevar los Registros
porque estos son órganos de la Administración del Estado al
servicio del Derecho Privado. Jerárquicamente los Registros
Públicos dependen del Ministerio de Justicia, cuyo Ministro es
el Presidente de la Junta de Vigilancia; órgano Jerárquicamente
superior de dicha Institución. Aun cuando la atención del
Registro se encomendara a un organismo paraestatal o a una
persona física o jurídica, siempre mantendrá estrecha
vinculación con el poder público, aunque más no sea en el
control a cargo del Estado, el que se ejerce en el ámbito del
Derecho Administrativo.
c) Con el Derecho Comercial, El Código de Comercio, modificado
por la Ley de Sociedades Mercantiles ahora Ley General de
Sociedades y el Reglamento del Registro Mercantil, crean un
Libro de Comerciantes, en el que se inscriben las personas
naturales que se dedican al comercio. Igualmente las
Sociedades Mercantiles, para que tengan personería jurídica,
deben inscribirse en el Registro Mercantil, para cuya
inscripción debe observarse normas del Derecho Registral.
Las sociedades mercantiles actúan frecuentemente como
sujetos de derechos en el tráfico jurídico ¡ni-nobiliario, por lo
que tienen que someterse a las normas registrales.
d) Con el Derecho Procesal.- La Relación estriba en que todas las
leyes y Reglamentos de los Registros Públicos incluyen pautas
procesales, en algunos casos remitiéndose al Código Procesal
Civil.
El Registrador en su función calificadora, no puede olvidar
algunos preceptos procesales que de no cumplirse, el titulo
cuya inscripción se solicita, será observado o tachado, según el
caso.
El Reglamento de los Registros Públicos establece un
procedimiento registral para los efectos de la inscripción,
desde su presentación en el Diario hasta su inscripción por un
lado, y por otro, en caso de observación o tacha, se pueden
ejercer los recursos impugnatorios como el de apelación,
revisión y acción judicial.
e) Con el Derecho Tributario.- La Relación con este Derecho es
íntima y de gran trascendencia, pues, si se solicita la
inscripción de contratos que conllevan la obligación de pagar
impuestos, estos no serán inscritos si previamente no se
acredita fehacientemente el pago de los mismos; aun más, el
Registrador es solidariamente responsable ante el Fisco en el
supuesto de haber inscrito algún contrato sujeto al pago de
impuestos. El Código Tributario hace referencia a esta estrecha
vinculación en una serie de artículos.
f) Con el Derecho Notarial, Consideramos que hablar de Derecho
Registral es referirse al Derecho Notarial pues el Registrador
califica lo que el Notario ha hecho; en realidad el Registrador
está protegiendo al Notario al advertir alguna omisión formal o
legal. La Estadística señala, como dice García Con¡., que la
 inmensa mayoría de los documentos portantes de derechos
inscribibles son de génesis notarial y, recíprocamente, la mayor
parte del quehacer a cargo del Notario tiene como destino un
Registro conservatorio. Por otro lado, agrega con gran acierto,
que a la corporación notarial le interesa sobremanera el buen
funcionamiento de los Registros, porque éstos complementan
su labor y constituyen el epílogo obligado en la transmisión o
constitución de derechos reales, especialmente de los
Inmobiliarios. Cualquier deficiencia en el proceso inscriptivo
afecta la tarea cotidiana del Notario y empaña su prestigio, por
cuanto la entrega del título inscrito dentro de términos
razonables, constituye una obligación de resultados para que el
Tracto Sucesivo, impida la pronta realización de otras
contrataciones sobre el mismo bien. Cuando el Registro anda
mal se deteriora la legitimación notarial y flaquea la convicción
popular que naturalmente se ha formado una imagen
espectable de lo que Carnelutti denomina: "La figura jurídica
del Notario". Y termina García Coní con las siguientes
expresiones que de suya son profundas y deben hacernos
meditar, para lograr que los Notarios y Registradores sean
verdaderos Profesionales del Derecho, quienes deben acreditar
suma capacitación de acuerdo a su difícil tarea, cual es "AL
SABER HACER" DEL NOTARIO, DEBE SEGUIR "EL HACER
SABER" DEL REGISTRADOR; es decir pues, que la
capacitación previa al ser notario, debe ser profundamente
jurídica, de lo contrario no podrá "SABER HACER". Así como la
idoneidad del Registrador, coadyuvada con la celeridad para
que pueda hacerse realidad el "HACER SABER".

4. CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL.

Respetando las opiniones de ilustres juristas y después de un análisis
más profundo, podemos señalar como caracteres del Derecho
Registral, los siguientes:
1.- ES UN DERECHO HETEROGÉNEO, es decir, ni únicamente
privado ni únicamente público, porque el Derecho Registral
tiene carácter imperativo y no meramente dispositivo; y, por
otro lado, la protección que el Registro otorga al titular que
inscribe, es predominantemente privado, se organiza en
atención a un interés individual, y a la eficacia de un derecho
subjetivo privado.
2.- ES UN DERECHO LIMITATIVO, pues son registrables sólo los
actos, contratos y demás, específicamente señalados por la ley.
3.- ES UN DERECHO FORMALISTA, por cuanto las formalidades y
requisitos señalados en la ley para la inscripción de los actos y
contratos son de cumplimiento riguroso, so pena de ser
observados y/o tachados. Por otra parte, las inscripciones se
extienden en virtud de título que conste en instrumento
público, salvo disposición contraria, la misma que no tiene que
ser necesariamente una ley.
5. AUTONOMIÁ, DEL DERECHO REGISTRAL
Con referencia a este aspecto, no dudamos de su autonomía
pedagógica, pues, su estudio metódico se aparta fundamentalmente
de otras ramas del Derecho tradicionales y requiere la formación de
especialistas, de los que todavía hay muy pocos, con el objeto de
lograr que la Institución Registral cumpla a cabalidad con sus
finalidades: suscribir los actos y contratos y su publicidad.
Si tenemos en cuenta la importancia incuestionable del Derecho
Registral, su apartamiento cada vez más de las normas civiles y la
vinculación que tiene con casi todas las otras ramas del Derecho,
muchas de estas con sustantividad propias, cabe preguntarnos si
estamos o no dentro de una nueva rama autónoma de las Ciencias
Jurídicas. Á la luz de nuestro derecho positivo podemos llegar a la
conclusión de que el Derecho Registral es autónomo, pues la casi
totalidad de las disposiciones de tipo registral tiene su propio
ordenamiento, aún más, tiene sus propios Principios Registrales,
como son: los de Rogación. Prioridad, Legalidad. Tracto Sucesivo, Fe
Pública Registral. Legitimación. Impenetrabilidad. etc.
Doctrinariamente y en relación con otros derechos perfectamente
diferenciados en su perspectiva, consideramos que el Derecho
Registral merece ser considerado como autónomo, ya que reúne
todos los elementos que dieron ese carácter a los otros Derechos
considerados autónomos.
Si nos referimos a autores más connotados, apreciamos que hay
quienes consideran autónomo al Derecho Registral y otros, que
niegan esta autonomía; así tenemos a favor de su autonomía a
González y Martínez, La Rica y Arenal, Lacruz Berdejo, Rodríguez
Molina, Chinchilla Rueda, García Coní, Amorós Guardiola; y entre los
que niegan dicha autonomía tenemos a Roca Sastre, Hernández Gil,
Sanz, Castán, Bornet, Rueda, Quintana y otros. Consideramos que en
un futuro muy próximo, estos autores que niegan la autonomía del
Derecho Registral, cambien de parecer, para lograr así la superación
de esta disciplina, pues en nuestros tiempos no se concibe la
clandestinidad, el ocultamiento o la incertidumbre en la titularidad
de los derechos en general, porque sería imposible respetar
derechos que no se conoce; de ahí la trascendencia y autonomía de
este Derecho.

PRINCIPIOS REGISTRALES

Según Sanz, los principios Registrales son las reglas fundamentales

que sirven de base al sistema registra] de un país, determinado, y
que pueden especificarse por inducción o abstracción de los diversos
preceptos de su Derecho Positivo.
Roca Sastre dice en cuanto al concepto que estos Principios pueden
considerarse como el resultado conseguido mediante la sintetización
técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia
manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones
esenciales o líneas directrices del sistema registral.
De los conceptos enunciados, podemos decir que principios
registrales, son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u
orientan un determinado sistema registral.
En cuanto al número o clasificación de los Principios Registrales no
hay uniformidad de criterios, pues, cada país adopta un determinado
sistema registral como consecuencia de los Principios Registrales
que los ha tomado en cuenta. Nuestro sistema registral será objeto
de un análisis posterior, inspirado en la Ley Hipotecaria española,
actualmente es mixto, habiendo incorporado los Principios
Registrales tanto en el Código Civil y en el Re-lamento General de los
Registros Públicos. Veamos pues, cuales son esos Principios
Registrales que rigen nuestro sistema registral:

PRINCIPIO DE ROGACION

El Principio de Rogación, llamado también Principio de Instancia

significa que las inscripciones en los Registros Públicos, se extienden
necesariamente a solicitud de parte interesada, no procediendo de
oficio, la rogatoria o la solicitud es necesaria.
Ahora bien, si es verdad que para la inscripción de un Título se
requiere la rogatoria, esta no hay que confundir con súplica, porque,
como dice García Coní, el servicio público registral es inexcusable y
sólo en casos muy especiales puede negarse la prestación.
Este principio registral, está contenido en el art. 2011 del Código
Civil y en el art. 131 del Reglamento General de los Registros
Públicos. El art. 2011 del Código Civil, expresa que: "Los
registradores califican la legalidad de los documentos EN CUYA
VIRTUD SE SOLICITA la inscripción... ". El art. 131 del Reglamento
General de los Registros Públicos, dice: "Toda inscripción se
efectuará a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo
transmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus
dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser
presentantes de títulos, están también facultados para hacer valer
los recursos que permiten los reglamentos de los Registros«. En
realidad, la claridad del dispositivo legal transcrito no requiere de
mayor comentario. Cabe señalar que, en definitiva, cualquier
persona puede solicitar la inscripción o anotación preventiva de un
título, sin necesidad de acreditar legítimo interés o personería.
Esta regla de la rogatoria tiene sus excepciones en los casos
siguientes:
a) Cuando se haya incurrido en error material; al respecto
tenemos los artículos 175 y 176 del mismo Reglamento General
que a la letra dicen.
Artículo 175º.- Los Registradores pueden rectificar con
conocimiento por escrito de los interesados los errores
materiales cometidos:
a) En los asientos de inscripción anotación preventiva o
cancelación cuyos respectivos títulos se conservan en la
Oficina: y
b) En los asientos de presentación, anotaciones marginales y
referencias, aunque los títulos no se conserven en la oficina,
siempre que el asiento principal respectivo, baste para dar a
conocer el error y rectificarlo mediante dicho asiento.
Artículo 176º.- Los registradores no pueden rectificar sin
consentimiento del interesado que posee el título inscrito o sin
autorización del Director General, los errores materiales
cometidos:
a) En inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones
cuyos títulos no existan en la oficina, y
b) En los asientos de presentación y anotaciones marginales
cuando dichos errores no pueden comprobarse por las
inscripciones respectivas y además no existan los títulos en la
oficina del Registro.

Se entiende que hay error material para los efectos de los dos
artículos referidos, cuando sin intención de causar daño, se han
escrito unas palabras por otras; omitido la expresión de alguna
circunstancia, cuya falta no cause nulidad, o equivocado los nombres
propios al copiarlos del título, sin cambiar por eso el sentido del
asiento o partida, ni el de ninguno de sus conceptos (art. 177).

b) Cuando se trata de la hipoteca legal; al respecto el Art. 1119

del C. C. dice: "Las hipotecas legales a que se refiere el artículo
1118 se constituyen de pleno derecho y SE INSCRIBEN DE
OFICIO, bajo responsabilidad del Registrador,
simultáneamente con los contratos de los cuales emanan".

Como dice Pérez Lasala en su Derecho Inmobiliario Registral, pág.

136, "la petición de inscripción es el primer trámite del
procedimiento registral. El carácter rogado se refiere únicamente al
momento de iniciación del procedimiento, pues una vez hecha la
presentación los' trámites ulteriores se efectúan de oficio".
"El principio de rogación, recogido en todas las legislaciones, se le
denomina también de instancia, petición o solicitud".

MODALIDADES DE LA ROGATORIA.- Conforme al artículo 132

del Reglamento General, las solicitudes de inscripción pueden
formularse verbalmente o por escrito. Sin embargo, por acuerdo de
la Junta de Vigilancia, puede establecer que, en determinadas
oficinas, las solicitudes se formulen necesariamente por escrito,
mediante un formulario impreso o "Guía de Despacho". Nosotros
consideramos que toda solicitud de inscripción o anotación
preventiva, en todas las oficinas registrales, sin excepción, debe ser
necesariamente por escrito, pues, la práctica nos está demostrando
que la solicitud verbal de una inscripción es peligrosa, porque se
presta a anteponer otra solicitud de inscripción con perjuicio del que
solicitó primero, contraviniendo así al principio de prioridad. Este es
otro aspecto que debe normarse perentoriamente, con el objeto de
evitar actos dolosos y consecuentemente acciones judiciales, que
cada día son más numerosas.
Para la presentación de un título, el único requisito que debe exigirse
es el pago de los correspondientes derechos, sea el total o
provisional. Está prohibido rechazar de plano una inscripción; en
todo caso, el rechazo será previa calificación registral y no apriori,
conforme al Art. 133 del R.G.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros
Públicos, están determinados por la fecha de su inscripción y, a su
vez, la fecha de inscripción está determinada por el día y hora de su
presentación.
El apotegma jurídico "prior in tempore potior in jure" (el primero en
el tiempo es el más poderoso en el derecho), que preside a la
mecánica registral, tiene particular relevancia en el Derecho, por lo
que, de acuerdo a este principio, los derechos que otorgan los
Registros están determinados por la prioridad en el tiempo de la
inscripción, y la prioridad en el tiempo se determina por la fecha,
día, hora y fracción de hora en que el título se presenta al Registro.
Este principio está contenido en forma genérica en la disposición VI
del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
públicos al decir que "La prioridad en el tiempo de las inscripciones
determina la preferencia de los derechos que otorgan los Registros",
la que debe concordarse con el Art. 67 del Reglamento de las
Inscripciones por el que "Se considera como fecha de una inscripción
para todos los efectos que ésta debe producir, la del asiento de
presentación que deberá constar en la inscripción misma". El
segundo acápite dice: "Para determinar la preferencia entre dos o
más inscripciones de una misma fecha, relativas a un mismo
inmueble, se atenderá a la hora de presentación en el Registro de los
títulos respectivos". Este artículo tiene sus antecedentes en los
artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria Española.
Nuestro Código Civil, con mejor criterio, reconoce este principio,
porque establece dos clases de prioridad: Prioridad de Rango y
Prioridad Excluyente. Veamos en que consisten.

PRIORIDAD DE RANGO.- Contenida en el artículo 2016, cuando

dice que "La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
PREFERENCIA de los derechos que otorga el registro". La
Exposición de Motivos dice:
Este artículo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la
que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con
posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos
inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en función de la
antigüedad de su inscripción.
Esta prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la
Ley la permite. Nuestro Código, tratándose de la garantía real de
hipoteca, expresamente regula la cesión del rango, que puede ser
gratuita u onerosa (artículos 1112 y 1114).
Esto se produce, por ejemplo, cuando un acreedor hipotecario, sin
importar cuando se celebró el contrato de hipoteca, logra su
inscripción con una fecha determinada, digamos el lº de diciembre
de 1984. Posteriormente el 15 del mismo mes un segundo acreedor
hipotecario, también sin importar la fecha del contrato de hipoteca,
lo inscribe.
Es evidente que el primero tendrá una prioridad de rango sobre el
segundo, pero nada impide que se ceda ese rango, para que el
segundo acreedor hipotecario adquiera la calidad de preferente a
efectos de cobrar previamente con el producto de realización del
bien hipotecado.
Es obvio que es lícito pactar la cesión parcial de rango o la
posibilidad de que éste sea compartida, en virtud del aforismo "quien
puede lo más, puede lo menos".
Naturalmente que el caso de cesión de rango, supone para el
cesionario de rango una adquisición de preferencia hasta por el
importe del crédito inscrito del cedente y no más.

PRIORIDAD EXCLUYENTE.- Está contenida en el artículo 2017,

cuando señala que "No puede inscribirse un título incompatible con
otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior". La exposición de
Motivos dice:
Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene
efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya
inscritos y que no permiten su inscripción sin importar las fechas en
que estos títulos fueron producidos.
De este modo se produce el cierre registral. Un título que pretende
inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no
podrá inscribirse.
Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos
modos:
(1) Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se
rechazará la inscripción del título incompatible. (Esto significa,
registralmente hablando, la tacha del título).
(2) Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre
registral, para el título incompatible, es condicional, en el
sentido de que está condicionado a la inscripción del primer
título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el
cierre registral para el segundo y éste podrá lograr acceso al
registro.

Nosotros creemos, con respecto a este punto (2) de la Exposición de

Motivos, que se está confundiendo el Principio de Prioridad, con el
Principio de Impenetrabilidad, el mismo que está acogido en el
Reglamento General de los Registros Públicos, en su artículo 149, al
disponer que "Encontrándose vigente el asiento de presentación, no
podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o
asiento". Oportunamente estudiaremos más extensamente el referido
Principio de Impenetrabilidad, que tiene otra naturaleza jurídica que
el de Prioridad, que es motivo de confusiones. Es innegable la íntima
vinculación que existe, en un momento dado, entre ambos Principios,
pero, como queda dicho, son diferentes.
El artículo 2017 se refiere a un título incompatible con otro YA
INSCRITO; en tanto que el artículo 149, se refiere a un título
incompatible AUN NO INSCRITO, pero cuyo asiento de presentación
está vigente. Son dos situaciones totalmente distintas.

OPONIBILIDAD DE DERECHOS.- Conforme al Principio de

Prioridad de Rango, la prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos que otorga el registro;
pero, conforme lo establece el artículo 2022 del C.C., "Para oponer
derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos
reales sobre lo mismo, es preciso que el derecho que se opone esté
inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de
derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del
derecho común". Esto significa que si se inscriben, por ejemplo dos
hipotecas o dos embargos, es de aplicación la prioridad de rango,
teniendo en cuenta la fecha de su presentación en el Registro; pero,
el problema surge, cuando se trata de dos derechos de diferente
naturaleza, es decir, un derecho real y un derecho personal. En estos
supuestos será de aplicación la última parte del artículo 2022 del
C.C. Al respecto la Exposición de Motivos nos dice:
No hay duda que, si se enfrentan dos titulares de derechos reales,
quien tendrá preferencia en virtud del principio de prioridad será
aquel que inscribió primero; esto es confirmado por la primera parte
de este artículo.
Pero si se tratara de un enfrentamiento entre un derecho personal y
uno real, y a esto alude la segunda parte del artículo, tendrá
preferencia el titular del derecho real, porque goza de la
oponibilidad erga omnes que no tiene el derecho personal y además
porque el real goza de lo que se llama energía persecutoria, de la
que también carece el derecho personal.
Tomando en cuenta esto, la última parte del artículo indica que
cuando se produce un enfrentamiento entre un derecho real y otro
personal la preferencia será otorgada a quien le tenga conforme a
las disposiciones de los derechos. El crédito seguirá siendo a pesar
de la inscripción un derecho personal.
Puede ser que se haya embargado un inmueble que en el registro
aparezca como de propiedad del demandado; sin embargo, no podrá
hacer valer su derecho de embargante, contra quien en el momento
del embargo era el verdadero propietario, a pesar de que éste
inscriba su derecho con posterioridad.
El embargante no podrá hacer uso de su derecho porque esa es la
solución que nos otorga el derecho común cuando nos dice que los
bienes que deben ser materia de un embargo son aquellos de
propiedad del demandado.
Este es un caso de enfrentamiento entre el titular de un derecho real
y uno de un derecho personal, en que por aplicación del derecho
común, resulta victorioso el titular del derecho real.
Pero el mismo derecho común, nos puede dar soluciones
exactamente inversas, es decir de predominancia de un derecho
personal sobre un derecho real.
Es el caso del arrendatario que tiene inscrito su derecho -que antes
de la recepción del bien sólo es personal (consistente en exigir su
entrega y se le procure el uso pacífico del bien)- que se opone al del
nuevo adquirente, titular de un derecho real sobre el inmueble,
derecho que es adquirido después de la inscripción del contrato de
arrendamiento.
Como se trata del enfrentamiento entre derechos de distinta
naturaleza, acudimos al derecho común en busca de la solución y
encontramos el artículo 1780 que establece que el propietario,
titular de un derecho real, debe respetar el derecho del arrendatario,
titular de un derecho personal.

PRIORIDAD Y BLOQUEO.- El llamado Bloqueo de las partidas de

inscripción, establecidas en las Leyes 18278 y 20198, constituyen la
versión peruana de lo que en otras legislaciones se llama RESERVA
DE PRIORIDAD 0 RESERVA DE DOMINIO, en virtud del cual, quien
proyecta la celebración de un contrato, puede solicitar al Registro se
le reconozca dicha preferencia, antes de suscribir la escritura
pública. El privilegio que concede el bloqueo se refiere a toda clase
de actos inscribibles, sin excepción.
Al respecto, García Coní, nos dice en su obra "El Contencioso
Registral”, pág. 92: "En nuestro País, el Registro Inmobiliario
reconoce la preexistencia del derecho real constituido sobre la base
del título y modo, y lo protege no sólo en el momento de la recepción
inscriptiva, sino también in itinere (durante 45 días), e inclusive en
un período inmediato previo a la escrituración (arts. 5 y 25, cit.).
Ningún otro régimen proporciona una cobertura tan completa, y la
mayor aproximación se advierte en el sistema mexicano".
"La apreciación sobre el cumplimiento de la prioridad y quien es su
beneficiario encuadra en la facultad calificadora, pero esa labor no
puede ser indiscriminada, pues ya hemos visto que hay varias clases
de prioridades (directa, indirecta y reserva de la indirecta").
Cabe señalar que consistiendo el bloqueo en el otorgamiento de una
simple preferencia, su existencia, no impide que una vez inscrito el
contrato para el que fue solicitado, se inscriban los títulos solicitados
durante la vigencia de dicho término, salvo que el bloqueo haya sido
originado por un acto traslativo de dominio, es decir, se trataría de'
la Prioridad Excluyente. (Más ampliamente ver cap. Anotaciones
Preventivas).

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Al analizar el Principio de Prioridad dijimos que los derechos que
otorgan los Registros Públicos están determinados por el momento
de su presentación; pero, a la ley no le es suficiente el sólo hecho de
la presentación con anticipación, sino, además, debe reunir otros
requisitos, los que están contenidos en el Principio de Fe Pública
Registral que analizaremos en seguida.
Este principio está incorporado en la declaración VIII del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, pero,
con un criterio más amplio se incorpora en nuestro Código Civil, en
su art. 2014, cuando nos dice:
"El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho
de persona que en el Registro aparece con facultad para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los Registros Públicos".
"La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro".
Este Principio es copia fiel del contenido en el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria Española de 8 de febrero de 1946, con excepción del
tercer párrafo que dice: "Los adquirentes a título gratuito no gozarán
de más protección registral que la que tuviese su causante o
transferente", que no se incluye en el acotado art. 2014.
El Principio de Fe Pública Registral, pues, se halla justificado por la
necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación a base
de los asientos de inscripción que obran en los Registros. Pero, cabe
señalar que la protección que brinda se refiere únicamente a los
terceros de BUENA FE que adquieren a título ONEROSO. Es decir
que los requisitos de la buena fe y onerosidad deben ser
concomitantes, no pueden faltar ninguno de ellos. Si es de buena fe
pero gratuito u oneroso, pero de mala fe, el adquirente no podrá
pretender acogerse a los beneficios que brinda éste principio.
Obviamente, el derecho del tercero debe estar inscrito. Si no inscribe
su derecho no es tercero registral (Arts. 67 del RI. y 143 del R.G.).
Por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa
que quien la niegue tiene la obligación de probarla. La carga de la
prueba pesa respecto a aquél que niega la buena fe. El tercero se
encuentra en una situación muy cómoda, porque la ley le reputa de
buena fe, es decir, que ha contratado bajo la fe de los Registros.
La Exposición de Motivos, en forma bastante extensa y clara nos
explica lo siguiente:
Este artículo o sus similares constituyen en todo sistema registral
donde aparecen la médula central de su estructura y la expresión
más clara de los alcances de la protección que el registro brinda al
tráfico patrimonial.
Consagra el principio de fe pública registral y constituye, respetando
la importancia de otras modificaciones o innovaciones, el más
trascendental avance en materia de derecho registral.
El artículo paralelo a éste en el Código de 1936 es el 1052' y su
fuente de inspiración está constituida por el artículo 34' de la Ley
Hipotecaria Española del año 1946.
Vale la pena a estas alturas afirmar que el Código no introduce un
nuevo principio. Se limita a perfeccionarlo, acogiendo no sólo la
enseñanza de la legislación comparada, sino también la de nuestra
jurisprudencia y doctrina nacional.
Siendo que el concepto de fe pública registral se encuentra
íntimamente vinculada al de tercero registral es necesario antes de
definirlo precisar qué se debe entender por tercero registral y como
oponer este concepto al de tercero civil.

TERCERO CIVIL Y TERCERO REGISTRAL

En derecho común se opone el concepto de tercero al de parte. Ser
tercero y ser parte respecto de un acto jurídico determinado son
posiciones incompatibles.
Como el tercero no es parte en la celebración de un acto jurídico o
de un contrato, no debe afectarle las consecuencias de éstos, por
cuanto nadie es responsable de una obligación que no ha asumido.
Esto, que puede ser catalogado como un principio, es admitido en
nuestro Código de un modo expreso en el artículo 1363º. Ello no es
sin embargo absoluto, tan es así que el legislador adopta otras
medidas con el objeto de proteger al tercero, como si la existencia de
la norma aludida no fuera suficiente.
En este sentido, puede encontrarse la última parte de] artículo
1372º.
Podernos concluir que, por lo general, a un tercero no lo afectan las
consecuencias de los actos jurídicos en los que no ha participado,
existiendo sin embargo casos en los que el tercero sí es afectado,
principalmente cuando actúan de mala fe.
Sucede sin embargo que, tratándose del tercero de derecho común,
éste usará, para defenderse de los efectos de los contratos en los que
no ha participado, los medios que el derecho común le otorgan.
Veamos dos ejemplos de cómo ocurre esto:
1. “A" celebra por documento privado un contrato de compra-
venta de un inmueble a favor de "B". Por tratarse de inmueble
y por aplicación del artículo 949º, del Código, "B" adquirirá la
propiedad en el momento de la celebración del contrato.
Si posteriormente "A", todavía titular registral celebra otro
contrato de compra-venta mediante documento privado, por el
cual si obliga a transferir a "C" la propiedad del mismo
inmueble "B" se constituirá respecto de los efectos de este
último contrato en tercero civil y por lo tanto usará de las
normas del derecho común para defenderse de la pretensión de
"C" de ejercer una propiedad que “C", que es tercero civil
respecto del cree adquirida. A su vez contrato celebrado entre
"A” y “C” también hará uso de las normas de derecho común
para defenderse.

Es claro que en este enfrentamiento las normas de derecho

común favorecerán a "B" pues éste alegará que "A" transfirió a
"C" bien ajeno y que por lo tanto el segundo contrato no le es
oponible o que su título era más antiguo invocando lo que
establece el artículo 1135º del Código.

2. Si "A" trasfiere un derecho a "B" mediante un contrato que

padece de causal rescisoria, el titular del derecho puede iniciar
la acción judicial correspondiente con el objeto de dejar sin
efecto el mencionado contrato.
 Para que un tercero "C adquirente de "B", pueda defenderse de
las consecuencias de la rescisión del contrato celebrado entre
"A" y
"B", tendrá que hacer uso de las normas del derecho común,
esto es del artículo 1272º. En otros términos no le bastará ser
tercero respecto del contrato celebrado entre "A" y "B", sino
que además deberá ser un adquirente de buena fe,
entendiéndose por éste el desconocimiento de la causal
rescisoria.
De este modo, siempre que nos encontremos ante un tercero
civil, estamos frente a una persona que no ha intervenido en el
acto o contrato del que se trate y respecto del cual podrá o no
defenderse haciendo uso de las normas del derecho común.

El tercero registral es distinto. Más adelante se va a desarrollar de

un modo detallado los requisitos necesarios para constituirse en
tercero registral. Basta por ahora señalar que es tercero regístral
aquel que adquirió un derecho a título oneroso, con buena fe, de
quien aparece en el registro con derecho inscrito y que ha procedido
a inscribir su adquisición, y será tercero registral respecto de
cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya intervenido y
que a su vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad.
Esta persona así constituida en tercero registral usará para defender
su derecho, las normas de derecho registra] que establecen el
principio de fe pública registral, de prioridad de legitimación y de
normas como la del artículo 2022º del Código Civil.

DEFINICIÓN Y ALCANCES DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA

REGISTRAL
Si se pretendiera dar una definición de este principio, se diría que es
aquel que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con
buena fe, de quien aparece en el registro como titular registral que
se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha
adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes.
Este principio adoptado por el artículo 2014º de nuestro Código,
contiene una disposición similar a la del artículo 1052º del Código
Civil de 1936. Existen, sin embargo, evidentes diferencias entre uno
y otro, diferencias que reiteramos, no hacen sino perfeccionar un
principio ya admitido entre nosotros.
Si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece
con derecho a otorgarlo, e inscribe su adquisición, está en camino,
pero sólo en camino de convertirse en tercero registral y por lo tanto
de ampararse en el principio de fe pública registral con lo cual
logrará hacer a su derecho absolutamente inatacable por todos.
Para el artículo 1052º del Código Civil de 1936, no lo logrará, no
3erá tercero registral, y por lo tanto su derecho será susceptible de
ser atacado y vencido por quien lo tuviera mejor, sólo si se anula el
derecho del otorgante, en virtud de causas que resulten claramente
del mismo registro.
Se debe señalar que el artículo referido hace alusión a la "anulación
del derecho del otorgante", lo cual podía prestarse a una
interpretación estringida o a una extensiva. La restringida se
sustentaba en que el término "anulación" se refería a causa de
nulidad del acto jurídico sancionadas en el artículo 1123º del Código
del 36. A su vez una interpretación extensiva concluirá que dicho
término hace referencia tanto a razones de nulidad como de
anulación del acto jurídico.
Por otro lado, la frase "mismo registro" no podía sino aludir al
Registro de Propiedad Inmueble, por encontrarse este artículo
ubicado en el título correspondiente al registro señalado (canon
interpretativo sede materiae).
En el artículo 2014º del nuevo Código se establecen alcances
distintos.
Para éste, aquella persona que inscribió su adquisición, no logrará
convertirse en tercero registral y su derecho será susceptible de ser
vencido por quien lo tuviera mejor, si se anula, rescinde o resuelve el
derecho del otorgante, por virtud de causas que consten en los
Registros Públicos.
En conclusión, el artículo 20141 introduce 3 novedades que hacen
más difícil ampararse en el principio de fe pública registral.
1. En primer lugar, las causas que atenten contra el derecho del
otorgante no tendrán que ser sólo de nulidad, (sea absoluta o
relativa) sino que también podrán ser causas de rescisión y
resolución.
2. En segundo lugar, estas causas no tienen que aparecer del
Registro de la Propiedad Inmueble, sino que podrían aparecer
de cualquiera de los registros que directa o indirectamente se
encuentran legislados por el Código Civil (personal, mandatos,
etc.).
3. Y por último se le exige al tercero buena fe.

De esta relación de novedades, las únicas que realmente son tales

son las 2 primeras. En cuanto a la tercera, ya se encuentra prevista
en el artículo 173º del Reglamento General de los Registros Públicos.
Respecto de las causas de nulidad, rescisión y resolución, no se
comprende por qué la primera sí y las dos últimas no puedan impedir
la constitución del tercero registral, teniendo en cuenta que todos
estos casos lo que buscan es impedir que el adquirente goce de la
titularidad del derecho, como consecuencia de la falta de derecho
otorgante.
Tampoco se comprende las razones por las que estas causas de
nulidad, rescisión y resolución deben aparecer sólo del Registro de la
Propiedad Inmueble y no de los demás registros.
A estas razones obedecen, en parte, las innovaciones del artículo
2014º.
La principal razón, sin embargo, la debemos encontrar en el hecho
de que se intenta que la parte del "derecho" que se sacrifica en aras
de la seguridad del tráfico, sea la menor posible.
Como enseña Heck, citado por Alfonso de Cossio y Corral
(Instituciones de derecho hipotecario pág. 201), siempre que se
intente aplicar el principio de fe pública registral se estará
inevitablemente ante una situación en la que la "seguridad del
tráfico" sacrifique la "seguridad del derecho".
Sin perjuicio de que los especialistas de la materia puedan darle a
los términos "seguridad del tráfico" y "seguridad del derecho",
connotaciones distintas de las que aquí entendemos, debe aceptarse
la afirmación de Heck y el necesario sacrificio a que alude.
¿Cómo es que se produce este sacrificio?
Si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho
del otorgante es nulo, "el derecho común" establece que será nulo
también el del adquirente. Nulo el derecho del otorgante es también
nulo el del adquirente, porque nadie puede transferir más de lo que
tiene y nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aquel que
se le trasmite.
Esa solución, dada por "el derecho extrarregistral", es sacrificada sin
embargo por la "seguridad del tráfico", que expresa que si esa
nulidad no aparece del registro, el adquirente adquiere bien y la
nulidad del título del otorgante no lo perjudica.
La seguridad del tráfico sacrifica la aplicación del derecho común.
Ante esta consecuencia inevitable e incontrovertible que resulta de
la aplicación del principio estudiado, parece procedente hacer lo
posible para que el derecho común sacrificado sea lo menor posible
haciendo más difícil acogerse al principio de fe pública registral.
Es en busca de ello que el artículo 2014º exige que las causas de
nulidad., rescisión y resolución no aparezcan de los registros
públicos.
En consecuencia, quien quiera ampararse en el principio de fe
pública registral, deberá asegurarse que el derecho del otorgante no
padece de causas de nulidad, rescisión y resolución en ninguno de
los registros en los que podría aparecer.
Siendo que estas causas pueden resultar del Registro de la
Propiedad Inmueble, será necesario verificar si existen en la partida
correspondiente al inmueble; pero también pueden aparecer de los
registros de mandatos y personal, casos en los que no será necesario
revisar estos registros de todo el país, sino solamente los de
mandatos y personal del lugar de celebración del contrato. Esto por
aplicación de lo dispuesto en los artículos 2034º y 2038º del Código
Civil.
En resumen, hacer más difícil la aplicación del principio de fe
pública registral, sin llegar a hacerla inaccesible, contribuye a
acercar la seguridad del tráfico a la seguridad del derecho. En otras
palabras, el registro a la realidad que creemos debe ser el ideal de
todo sistema registral.

EL PROBLEMA DE LA BUENA FE
La buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse
en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en
lo Publicado por el registro.
En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión
o resolución, que no aparecen del registro, ellas deben ser además
desconocidas por quien pretende ampararse en el principio
estudiado.
Como puede resultar más o menos diabólico para una persona el
tener que probar que no conoce determinada situación, el artículo
2014º en su última parte establece la presunción de buena fe, esto
es, la presunción de desconocimiento de la existencia de las razones
de nulidad, rescisión y resolución.
De este modo, el adquirente se encuentra en la muy cómoda posición
procesal de no tener la obligación de probar su buena fe e incluso no
teniendo siquiera la obligación de alegarla.
Quien quiera impedir la aplicación de este principio tendrá que
probar que el adquirente conocía, aun cuando no aparecían U
registro, la existencia de las razones de nulidad, rescisión y
resolución.

CUANDO DEBE EXISTIR LA BUENA FE

Es incuestionable que la buena fe del adquirente debe existir en el
momento de la celebración del contrato mediante el cual adquiere el
derecho del cual se trate.
Por lo tanto, si en el momento de la celebración de dicho contrato, el
adquirente conocía de la existencia de razones de nulidad, rescisión
y resolución que no aparecían de los registros, le faltará el requisito
de buena fe necesario para constituirse en tercero registral y
ampararse en el principio de la fe pública registral.
Lo que si constituye materia de discusión en doctrina es la necesidad
de que esa buena fe, de que esa ignorancia perdure hasta el
momento en que éste inscriba su derecho.
Autores tan respetados como Roca Sastre, Diez Picazo y De Cossio y
Corral sostienen que la buena fe del adquirente debe existir en el
momento de celebrarse el contrato y mantenerse hasta que se
produzca la transferencia de propiedad.
Apreciar estos dos momentos como separados e independientes no
tiene mayor sentido en nuestro caso tratándose de inmuebles, pues
lo normal es que título y modo se confundan en el momento de la
celebración del acto jurídico por el cual la propiedad se transmite
(artículo 949º del Código Civil).
Si tiene sentido, sin embargo, tratándose de casos en que por
excepción se pacte que la adquisición de propiedad inmueble se
produce en momento distinto al acuerdo, así como en el caso de
transferencia de propiedad mueble.
En cualquier caso para los autores citados no es necesario que la
buena fe del adquirente se mantenga hasta el momento de la
inscripción.
Para ellos, nada importa si después de la celebración del contrato y
de la adquisición del derecho, pero antes de su inscripción, el
adquirente toma conocimiento de la inexactitud del registro, pues a
pesar de ello podrá defenderse haciendo uso del principio de fe
pública registral.
Nosotros pensamos, siguiendo la línea de Sanz Fernández y de Cano
Tello, que la buena fe debe subsistir hasta el momento de la
inscripción del derecho del adquirente, por cuanto todos los
requisitos para el funcionamiento del principio de fe pública registral
deben ser concurrentes en el tiempo, es decir debe haber algún
momento en el que todos ellos se produzcan, y el único momento
posible de que esto ocurra es el de la inscripción.
Sólo cabe hablar de buena fe cuando media inscripción del derecho
del adquirente. Antes de ella, no tiene sentido referirse a la buena fe
desde que todavía no es tercero del registro por cuanto no ha
inscrito su derecho.
Muy distinta es la situación del adquirente que ha presentado el
título al registro y que durante el proceso de inscripción toma
conocimiento de una circunstancia que lo podría hacer perder la
buena fe.
En esta hipótesis si el título no fuera inscrito no se constituye en
tercero registral. En cambio, si el acto resulta inscrito el adquirente
es reconocido como tercero registral, en aplicación de lo dispuesto
en los artículo 67 del Reglamento de las Inscripciones y 143 del
Reglamento General de los Registros Públicos, que establecen que
todos los efectos de la inscripción se retrotraen al momento de
presentación del título al registro.

ALCANCES DE LA BUENA FE
Siendo el concepto de buena o mala fe tan personalísimo resulta
quizá ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el
adquirente y sólo por él. La circunstancia de que el transferente del
derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los
efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercero
registral.
Por otro lado, si el adquirente del derecho conoce la inexactitud
registral, es decir la existencia de causas de nulidad, rescisión y
resolución que publica el registro, pero referidas a una adquisición
anterior a la suya, respecto de cuyo adquirente ya funcionó el
principio que estudiamos, este conocimiento no implica la pérdida de
la buena fe exigida por el artículo 2014º.
El caso es el siguiente: El título de "A" es uno que padece de nulidad,
que sin embargo no consta del registro. Si "A" celebra un contrato
mediante el cual transfiere el derecho de propiedad a "B" ' respecto
de "B" funciona el principio de fe pública registral si éste llena los
requisitos del artículo 2014. Si posteriormente "B" transfiere ese
derecho a T", no importará que éste conozca la inexactitud registral
referente al título de "A", por cuanto T" está adquiriendo de alguien,
en este caso "B ", respecto de quien no tendrá efectos la nulidad del
título de “A”.
El tipo de conocimiento que debe tener el adquirente de la
inexactitud registral a efectos de señalar su mala fe, debe ser un
conocimiento perfecto, directo, probado de un modo concluyente,
por mérito de actos realizados por el mismo adquirente o de hechos
que forzosamente deben ser conocidos por él, o dicho de otro modo,
cuya ignorancia no es posible sustentar.
Acudamos a un ejemplo: Si una persona jurídica propietaria de un
bien inmueble, inicia tratos con una persona con el objeto de
venderle dicho inmueble esta persona se preocupará de acudir al
Registro de la propiedad inmueble, con el objeto de comprobar si la
persona jurídica es realmente titular del derecho de propiedad y si
éste es válido; acudirá también al Registro de personas jurídicas o al
mercantil, si fuera el caso, con el objeto de comprobar si los
representantes de la persona jurídica, con los que está negociando,
tienen facultades suficientes para transferir propiedad.
Si las consultas al registro son positivas podrá concluir la
negociación con la seguridad que le otorga el registro y con el
convencimiento de que va a poder constituirse en tercero registral y
ampararse en el principio de fe pública registral.
Puede suceder que en esas circunstancias, alguna tercera persona le
comunica mediante carta simple, por conducto notarial o
verbalmente, al futuro adquirente, que se debe abstener de celebrar
el contrato de compra-venta, porque él, el remitente, es el verdadero
propietario o el verdadero representante de la persona jurídica; en
otros términos le comunica la existencia de una inexactitud registral.
En este caso, debe determinarse si la noticia verbal o la carta que le
hubiera sido remitida al futuro adquirente destruye o no su buena-fe.
Una comunicación de esta naturaleza no destruye la buena fe del
adquirente, pues lo contrario sería admitir que la seguridad que
otorga el registro tiene menos fuerza que la simple comunicación de
un tercero. La seguridad que una persona adquiere de la
manifestación de los libros del registro no pude ser desvirtuada por
el dicho de una persona, aun en el caso de que fuese ajustado a la
verdad.
En este caso un instrumento privado o una manifestación verbal no
pueden enervar un instrumento público, como es el título inscrito.
Distinto es el caso del adquirente que ha participado o ha conocido
(pero no porque terceros lo afirmen, sino porque lo conoce
directamente) de los actos orientados a despojar al verdadero
propietario o a imponer falsos representantes a la persona jurídica.
En este caso no goza de buena fe.

LA ADQUISICIÓN DEBE SER HECHA A TITULO ONEROSO

Este es otro de los requisitos necesarios para el funcionamiento del
principio de fe pública registral.
En otros términos, la transferencia del derecho debe ser resultado de
un acto jurídico bilateral, o empleando la terminología del Código
(artículos 1426 y siguiente), de un acto jurídico con prestaciones
recíprocas.
De este modo, se excluyen expresamente las transferencias a título
gratuito por estimarse que el adquirente de ellas debe tener la
misma protección que su transferente.
Estos adquirentes defenderán su derecho con la protección registral
que el derecho de su transferente ha obtenido del registro.
Puede alegarse que este requisito no es suficiente pues no protege a
quien adquiere no en virtud de actos jurídicos sino como
consecuencia de hechos jurídicos, por ejemplo la prescripción.
Siendo la prescripción un modo de adquirir mas no un título, no es
posible agregarle el calificativo de oneroso o gratuito.
Ante ello se debe concluir que quien adquiere por prescripción no
tiene que reunir los requisitos del artículo 2014 por no necesitar de
su amparo.
A pesar de ello no debemos apresurarnos en afirmar que quien
adquiere por prescripción e inscribe su derecho, no encuentra
protección registral. No ocurre así.
El usucapiente que inscribe su derecho lo encuentra protegido por lo
dispuesto en el artículo 2013º y sobre todo por el 952º, con la
consecuencia de cancelar del antiguo propietario.

Sentido del término "otorgarlo":

En el texto del proyecto que fuera presentado a la consideración de
la Comisión Revisora del Código Civil se empleó el término
"transmitirlo", el mismo que posteriormente fuera sustituido por el
de ,,otorgarlo", a propuesta del Dr. Jorge Avendaño Valdez.
Dicha sustitución se explica por cuanto la palabra "transmitirlo" sólo
puede hacer alusión a derechos que ya existen y que son objeto de
transferencia a favor de quien no es posible transmitirle un derecho,
que antes de la constitución de hipoteca no existía, siendo que si es
posible otorgarle un derecho.
El vocablo "otorgarlo" es más apropiado porque incluye los casos en
que se transmite derechos, como también aquellos en que se
constituye derechos.

Efectos de la anulación, rescisión y resolución:

El artículo 2014º se refiere a las razones de nulidad, rescisión o
resolución, en el sentido de que, si aparecen del registro, o si, no
apareciendo son conocidas por quien pretende ser tercero, éste no
podrá ampararse en el principio de fe pública registral.
Siendo que el acto nulo y también el anulable son nulos desde el
momento de su celebración, bastará que en el registro aparezca (o
no apareciendo sea conocida) para que ello impida la constitución en
tercero registral.
En este sentido nada importará la fecha de la resolución que
establezca dicha nulidad. Los efectos de la misma se retrotraen al
momento de la celebración del acto en cuestión y afectarán al
tercero en la medida que conste del registro.
En los casos de rescisión y resolución ocurre algo diferente.
Las causas que pueden producir la rescisión y la resolución pueden
aparecer del registro. En efecto, puede constar que el precio de
venta de un bien sea el de la décima parte de su valor real (rescisión)
o que una de las cláusulas del contrato prevea la resolución del
contrato por falta de pago (resolución).
En estos casos, resultan del registro las razones por las cuales una
persona puede demandar u obtener la rescisión o la resolución del
contrato, respectivamente.
Esta situación no tiene porqué impedir la constitución del tercero
registral, si no aparece del registro que se haya producido
efectivamente la causal de rescisión o de resolución.
Lo contrario ocurrirá cuando la rescisión o la resolución misma
consten del registro o se han anotado las demandas
correspondientes, por cuanto el tercero no podrá alegar que no
conocía la rescisión o resolución que se había ya producido. Esa
situación evitará que el tercero civil pueda constituirse en tercero
registral, toda vez que carecerá de buena fe.

SIGNIFICADO DE "QUE NO CONSTEN EN LOS REGISTROS

PUBLICOS”

¿Cuál es el significado de esta frase?

La respuesta a esta pregunta nos va a permitir aclarar aún más la
extensión y los alcances del principio de fe pública registral.
¿Este principio otorga su protección en relación a lo que aparece de
los asientos de inscripción, o de lo que se expresa en los títulos que
provocan dichos asientos?.
En otros términos, existiendo discrepancia entre el contenido del
asiento y el del título, ¿respecto del cuál ejerce su amparo el registro
por medio del principio de fe pública registral?.
La respuesta a la cuestión la podemos ensayar a dos niveles. Primero
del jurisprudencial y segundo el puramente legalista.
Todo este problema se encuentra relacionado con la identidad o
diferencia que podamos establecer los conceptos asiento e
inscripción.
La diferencia entre inscripción y asiento ha sido aceptada por parte
de nuestra jurisprudencia cuando señala que "el tercero no es
amparado, porque la nulidad ¡parece de los mismos documentos que
sirvieron para la inscripción" (ejecutoria del 7 de junio de 1917), o
más recientemente, "La inscripción de la venta de lo ajeno no
favorece al tercero, cuando la nulidad aparece de los mismos
documentos que sirvieron para la inscripción" (ejecutoria del 21 de
junio de 1952).
Por último Edmundo Ubilluz, uno de los primeros investigadores de
la materia en el Perú, en su obra "El tercero del Registro" señala que
un informe jurisprudencial de la Corte Suprema considera "Los
títulos de dominio como un complemento o una prolongalación de los
asientos del registro". Se debe aclarar que Ubilluz no comparte ese
criterio.
Dichas decisiones judiciales distinguen entre título y asiento, y
existen para amparar al tercero, para aplicar el principio de fe
pública registral, que su adquisición provenga de títulos válidos pero
además inscritos y no sólo de asientos que no exhiban causal de
nulidad.
Cabe señalar por otro lado, que limitar la aplicación del principio de
fe pública registral al solo contenido del asiento, tendría lógica si el
público y en particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso
solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que tenemos acceso
también a los libros, títulos archivados, índices y demás documentos,
lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas
manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del
término no inscripción, esto es, a todo lo que tiene acogida en el
registro y no sólo al término restringido de asiento.
También tendría sentido si, como en el caso del sistema francés,
nuestro sistema fuera de transcripción, pues en este caso, la
integridad del título se transcribe en el asiento , de tal modo que
cuando una persona estudia el asiento en verdad se encuentra
examinando la integridad del título.
Título y asiento, pues, se confunden.
Pero en nuestro sistema, que es de inscripción, lo que aparece del
asiento no es sino un resumen del título.
Pero si intentamos una respuesta puramente legalista tenemos que
concluir que el Código del 84 al igual que el Código del 36, permite
la vigencia del artículo VIII del título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos y por lo tanto aceptando lo
ordenado por este artículo, bien puede concluirse que el principio se
aplica respecto de] contenido sólo del asiento.
Creemos en todo caso que el problema está planteado, y que
cualquiera que sea la decisión legislativa que se adopte deberá tener
en cuenta el nivel de eficacia de los Registros Públicos y la necesidad
y posibilidad de Otorgar las garantías más amplias a quienes
busquen su amparo.
Esta decisión legislativa queda en manos de quienes mantengan o
modifiquen los términos del artículo VIII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos. El texto del artículo
2014º. Permite ambas interpretaciones, en consecuencia será una
norma interpretativa la que deslinde el problema, el mismo que
hasta hoy está resuelto en los términos del artículo VIII antes citado.
Debemos anotar, sin embargo, que la intención del legislador del 84
es la de que el principio de fe pública registral y en general todas las
garantías que el registro otorga, se extiendan al título que motivó la
inscripción; sería acorde, por lo tanto, con esta intención, que los
reglamentos correspondientes así lo determinen.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Por el principio de Legalidad, todo título que pretenda su inscripción
y/o anotación preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una
previa calificación registral, a fin de que en los asientos
correspondientes solamente tengan acceso los títulos válidos y
perfectos. Entendemos por CALIFICACION REGISTRAL, el análisis
minucioso y exhaustivo que debe realizar el Registrador, respecto a
la licitud del acto, contrato, resolución judicial o administrativa,
teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes
que obran en los Registros Públicos, que son los asientos pre-
existentes, índices, etc.
En rigor, la calificación registral es el summun de la función
registral, siendo total y absolutamente "intuitu personae",
indelegable; de ahí que hablar de "pre-calificación" de títulos por
quienes no son Registradores, es inaceptable. Sólo el Juez puede
dictar sentencia; sólo el Registrador puede Calificar títulos; salvo,
obviamente, en los casos que se hagan valer los recursos
impugnatorios entonces serán la Comisión Facultativa, la Junta de
Vigilancia o el Poder Judicial quienes pueden ejercer esta función
calificadora.
La calificación registral, a parte de ser personalísima, es obligatoria,
califican bajo su responsabilidad, sin poder delegar en otra persona
ni suspender su juicio y consultar con sus superiores, podemos decir
con Lacruz Berdejo, que es un DEBER-DERECHO del Registrador. el
calificar los títulos que se les presenta, lo que significa que dicho
funcionario no puede eludir calificar los títulos que están dentro de
su jurisdicción ni ser obligados a pronunciarse o calificar contra su
propio y personal criterio, por cierto dentro de¡ marco de lo legal, ni
se le puede impedir calificar los títulos. Es obvio, que la calificación
registral no es función judicial, pero se ejerce con independencia
muy semejante, pues no está vinculado a los criterios seguidos
anteriormente por él mismo o sus antecesores en el cargo; tampoco
recibir órdenes de sus superiores que le señalan la calificación
precedente; salvo resolución debidamente consentida.
La calificación, de acuerdo al Principio de Legalidad, consiste en un
juicio de valor, no para declarar un derecho dudoso o en litigio, sino
para incorporar o no al Registro una nueva situación jurídico-
registral.
El Principio de Legalidad ha sido acogido por nuestro Código Civil,
en su artículo 2011, que a la letra dice: "Los registradores califican
la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por
lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos". La Exposición de Motivos nos dice:
Este artículo se refiere al principio de calificación. Permite señalar
los criterios que el registrador debe tener en cuenta con el objeto de
determinar la legalidad de los títulos que pretenden lograr acogida
registral.
Esta norma, si bien se inspira en el artículo 1044 del Código del 36,
constituye evidentemente un avance respecto de éste. Incluso va más
lejos de lo que señala el artículo 151 del Reglamento General de los
Registros Públicos.
Según el artículo 2011 el registrador debe calificar lo siguiente:
(a) LA LEGALIDAD DE LOS DOCUNIENTOS. En el caso de
tratarse de documentos notariales, el registrador debe
apreciar: La competencia del notario. el cumplimiento de los
requisitos de formalización del documento, como el uso del
papel adecuado, el paso de los tributos correspondientes. la
 autenticidad de4 parte notarial así como la pertinencia del tipo
de documento de¡ cual se trate con relación al acto.
Si se trata de documentos judiciales, el Registrador debe
apreciar la competencia del Juzgado o tribunal, así como las
formalidades del documento como son la firma del juez o
secretario de juzgado y los obstáculos que se puedan presentar
en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo
que es posible inscribir. En este sentido no todo lo que el Juez
ordene debe inscribirse, porque si el juzgador decide la
inscripción de un acto que según la ley no es inscribible, el
Registrador está autorizado por la naturaleza de su función a
rechazar la solicitud de inscripción.
Se debe agregar que el Registrador jamás debe calificar el
fundamento o la adecuación a la ley del contenido de la
resolución, sólo debe estar seguro que tal mandamiento
judicial efectivamente se ha producido y no padece de vicios
que atenten contra su validez (el error judicial de concepto no
está incluido en estos vicios).
En este sentido, se transcribe lo que enseña Cano Tello "el
Registrador no examinará nunca si la resolución judicial está
bien o mal producida. No hay resolución judicial o mandato sin
jurisdicción y no hay jurisdicción sin competencia".
Tratándose de instrumentos administrativos, es de aplicación
todo lo señalado a propósito de los instrumentos judiciales.
(b) LA CAPACIDAD DE LOS OTORGANTES. En esta parte el
artículo no debe ser objeto de una interpretación restrictiva
relacionada con la capacidad de ejercicio que debe tener para
la realización de los actos que se desea inscribir.
La calificación debe referirse también a aspectos relacionados
con el estado civil, la nacionalidad, la condición de quebrado y
otros factores que pueden limitar la capacidad de la persona
que intervino en el acto materia de la inscripción.
Por lo tanto, el Registrador deberá apreciar si en el registro
correspondiente y en otros registros bajo su jurisdicción
aparecen inscritas razones de quiebra, interdicción, etc.
(c) LA VALIDEZ DEL ACTO. Aceptando la diferenciación que
efectúa el artículo 225 del C.C., el documento es distinto al
acto. Ya se trató del documento en el punto (a); toca ahora
referirse al acto jurídico.
Respecto de él, el Registrador debe efectuar la calificación
verificando si existen o no razones de nulidad, en las
manifestaciones de voluntad, conforme a lo que dispone el
artículo 219 del C. C.
(d) IDENTIFICACION. Concordando con la doctrina
predominante, debe señalarse que, aun cuando el Código no lo
menciona el Registrador debe verificar la identidad entre el
titular del derecho inscrito y la persona que interviene en el
acto jurídico materia de la inscripción. Del mismo modo debe
 apreciar que entre el derecho inscrito y el materia de
inscripción exista también identidad.

Toda esta labor de calificación que se ha descrito la efectúa el

registrador a la luz de los instrumentos que se le presentan, de los
asientos preexistentes (ya establecido por el artículo 151 del R. G.) y
de los antecedentes (obviamente los que figuran en los registros, lo
que sí es una novedad de este Código).

CONSECUENCIAS DE LA CALIFICACION. Presentado un título

para su inscripción y calificado éste, dicha calificación puede tener
las siguientes consecuencias o resultados: 1) Calificación Positiva y
2) Calificación Negativa.

CALIFICACION POSITIVA, significa que el título está perfecto, es

decir, que cumple con todos los requisitos legales y formales, por lo
que la calificación positiva significa, en principio, la inscripción del
título. Decimos EN PRINCIPIO, porque, en la práctica un título que
reúne todos los requisitos legales y formales no es inscrito, por
cuanto no se ha pagado el total de los derechos registrales de
acuerdo al arancel vigente, por lo que dicho título es LIQUIDADO, es
decir tiene queremos oportunamente este pacto pagar un mayor
derecho, pero, como debe efectuarse dentro de la vigencia del
término del asiento de presentación. Si no se paga el mayor derecho
en el término que señala la ley, dicho título no obstante haber
cumplido con todos los requisitos legales y formales será tachado
precisamente por no haberse pagado dicho mayor derecho. Este
aspecto, en la práctica tiene singular importancia y requiere de
especial cuidado por parte del presentante, porque la consecuencia,
aparte de otras, es la de perder su prioridad.

CALIFICACION NEGATIVA, significa que el título adolece de algún

defecto, por lo que el título será OBSERVADO y/o TACHADO.
Se observa un título cuando éste adolece de un defecto
SUBSANABLE, de un error material, por ejemplo, no se indicó el
número de libreta electoral de uno de los contratantes. Ahora bien,
entendemos por DEFECTO SUBSANABLE, aquél que invalida el
título pero no el acto jurídico.
Se tacha un título cuando éste adolece de un defecto
INSUBSANABLE, entendiéndose por tal, aquél que invalida el acto
jurídico y obviamente, el título.
En cuanto a la oportunidad en que deben señalarse los defectos que
conllevan la observación y/o tacha, se tendrá muy en cuenta lo
dispuesto por el artículo 153 del Reglamento General, es decir "Las
tachas y observaciones, deben ser motivadas (o sea, señalar en
forma clara el fundamento legal) y se formularán en forma
SIMULTANEA y no sucesiva". Esta es una obligación del
Registrador, que lamentablemente no se cumple. En todo caso,
corresponde a la Comisión Facultativa controlar el cumplimiento de
esta norma; en caso contrario debe sancionar ejemplarmente.
La segunda parte del acotado artículo 153 señala que "Se
comunicará a los interesados (de las observaciones y tachas)
mediante esquelas dirigidas al domicilio señalado, sin perjuicio de
anunciarse en el pizarrín de la oficina". Esta obligación de comunicar
al domicilio, tampoco se cumple, trayendo como consecuencia daños
irreparables al usuario, por la sencilla razón de que el presentante
no se enteró de la observación y no pudo subsanarla oportunamente
siendo tachado el título. No le queda otra cosa que ser un "esclavo"
de los Registros Públicos y estar averiguando todos los días del
resultado de la calificación registral. Todos estos vicios deben
enmendarse impostergablemente.
Quienes tienen a su cargo la función calificadora no deben olvidar la
disposición IV del Título Preliminar del Reglamento General que
dice: "Solamente se extenderá una inscripción cuando, a juicio y
BAJO RESPONSABILIDAD del funcionario que la ordene, el título
respectivo se adecúe a los precedentes que obran en el Registro y a
las normas jurídicas que rigen para el acto o contrato respectivos".
Por último, cabe recordar lo que señala la Exposición de Motivos del
Reglamento General de los Registros Públicos, cuando dice que "la
inscripción no constituye la acogida ciega y mecánica de un título,
por el contrario, es el resultado de la apreciación que hagan los
funcionarios del Registro de la licitud del acto o contrato que se
pretenda inscribir y de la compatibilidad de los mismos con los
asientos preexistentes".
Este artículo 2011 que contiene el Principio de Legalidad, ha sido
ampliado con un párrafo agregado por la Primera Disposición
Modificatoria del D. Leg. Nº 768 -Código Procesal Civil- del 29-02-92,
vigente a partir del 01-01-93, con el siguiente texto:
"Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de PARTE que
contenga una RESOLUCION JUDICIAL que ordene la inscripción. De
ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o
información complementarias que precise, o requerir se acredite el
pago de los tributos aplicables, sin perjuicio de la prioridad del
ingreso al Registro".
La intención de éste párrafo es encomiable; su deseo es que las
resoluciones judiciales no sean líricas y estén supeditadas a la
voluntad el Registrador, pero, debemos tomarlo con reservas, porque
la función calificadora de dicho funcionario no será recortada por
este dispositivo.
La razón de ser le este agregado, creemos nosotros, es porque en la
práctica, algunos Registradores se exceden en su función
calificadora cuando analizan aspectos que corresponden a la función
jurisdiccional. En general, creemos que tal agregado es saludable
para la celeridad registral muy venida a menos en estos últimos
años.

PRINCIIIIO DE PUBLICIDAD
Por el Principio de Publicidad se presume, sin admitirse prueba en
contrario, de que todos están enterados del contenido de las
inscripciones. Esta presunción es "juris et de jure", porque no se
admite prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar
desconocimiento o, ignorancia de lo que aparece inscrito en los
tomos y/o fichas de inscripción que constan en los Registros
Públicos.
Entonces, por imperio de la ley, se presume que todos conocen el
contenido de las inscripciones y tal conocimiento se hace realidad,
con la obligación que tienen los funcionarios de los Registros
Públicos de manifestar, informar a todas las personas, precisamente
de ese contenido de las inscripciones.
De lo expuesto, podemos apreciar que hay dos clases de publicidad:
Material y Formal.

PUBLICIIDAD MATERIAL. Es la contenida en el enunciado mismo

del Principio; está "in re" en el texto mismo del Principio, por lo que
nadie puede alegar su desconocimiento. Está materialmente ahí, en
el enunciado mismo del artículo pertinente (Declaración V del Título
Preliminar del Reglamento General y art. 2012 del Código Civil).

PUBLICIDAD FORMAL, la misma que se hace realidad con la

obligación de los funcionarios de los Registros Públicos de informar a
quién lo solicite del contenido de las inscripciones. En la práctica, la
publicidad formal puede darse de dos maneras:

PUBLICIDAD FORMAL DIRECTA, es decir, directamente en las

oficinas de los Registros Públicos a la que gozar deaxo

PUBLICIDAD FORMAL INDIRECTA, es decir, el usuario puede

solicitar cualquier certificado que requiere como son los certificados
de gravámenes, copia literal, etc., previa la presentación de una
solicitud y el pago de los derechos correspondientes.
Estas formas de publicidad están normadas en los Arts. 184 y ss. del
Reglamento General.
Nuestro C.C. incorpora este Principio en su art. 2012; "Se presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones". La Exposición de
Motivos dice:
Este artículo es también una novedad respecto del Código Civil de
1936, pero no lo es en relación de] Reglamento General de los
Registros Públicos, por cuanto en su texto aparece el artículo V del
Título Preliminar que contiene una norma exacta en contenido,
aunque no en redacción, a la que nos ocupa.
En la Exposición de Motivos del citado Reglamento se reconocía que
éste expresaba el principio de publicidad, etc.
Este principio cuyo texto se explica por sí solo, no encierra sino un
aspecto parcial de la publicidad registral.
Limitarse a él no es sólo, como la mencionada Exposición de Motivos
reconoce, establecer una simple ficción legal, sino además implicaría
un grave problema, referido al hecho de que las personas no puedan
materialmente conocer aquello que la ley presume de su
conocimiento.
En otros términos, al lado de la publicidad a que se refiere este
artículo, que alude de que todos conocen lo registrado, podemos
encontrar, no en este artículo, pero sí en otros y en la naturaleza de
los registros.

EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. Como sabemos

el derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa. El derecho de retracto
debe ejercitarse en el plazo de treinta días contados a partir de la
comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho
o del aviso inserto en el diario encargado de la publicación de los
avisos judiciales.
El legislador, con muy buen criterio, señala como excepción en el
artículo 1597 del Código Civil, cuando dice: "Si la persona que goza
de este derecho conoce la transferencia por un medio distinto de los
indicados en el artículo 1596, el plazo señalado se cuenta a partir de
la fecha de tal conocimiento. NO RIGE, en su caso, la presunción del
artículo 2012.
La Exposición de Motivos señala que no establecer la mencionada
excepción habría obligado a los futuros retrayentes verificar a cada
momento si se inscriben o no actos que le permitan ejercer el
retracto.
Cabe advertir que este artículo 1597 ha sido modificado por la
primera disposición modificatoria del D. Leg. Nº 768 -Código
Procesal Civil- del 20-02-92, vigente a partir del 01-01-93, en los
términos siguientes:
"Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto
del indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la
fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en
el artículo 2012 sólo es oponible después de UN AÑO de la
inscripción de la transferencia".
De acuerdo a este artículo, el derecho de preferencia caduca al año
de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble y no como
en la legislación anterior, que era indefinida.
Hay además otras excepciones consagradas en los artículo 2034 y
2038 del C.C. Según el primero "La falta de inscripción del acto en el
lugar donde debió hacerse motiva que aquél no afecte a terceros que
celebren contratos onerosos y con buena fe en dicho lugar". Y el
segundo señala "El tercero que de buena fe y a título oneroso ha
contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro
del lugar de celebración del contrato, no será perjudicado por
mandato, poder, modificaciones o extinciones de actos no inscritos".

PRINCIPIO DE LEGITIMACION
Según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no sean anuladas o rectificadas.
Esto significa que en el Perú las inscripciones no sanean el título y
generalmente, no son elementos constitutivos de los respectivos
actos y contratos; es evidente que la inscripción establece una
presunción sujeta a probanza en contrario de exactitud de la misma;
de este concepto, que se relaciona con la prohibición de admitir
títulos contradictorios surge el Principio de la Legitimación,
contenido en la declaración VII del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos, según el .cual, conforme queda
dicho, el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras
no sean anulados o rectificados. Cabe señalar que este Principio ha
sido admitido en la jurisprudencia de la Corte Suprema, la que ha
declarado que las inscripciones "prima facie"; deben considerarse
ciertas, salvo prueba en contrario; de otro lado la jurisprudencia de
la Junta de Vigilancia y de la misma Corte Suprema al declarar, de
manera uniforme y reiterada, que solamente en virtud de pruebas y
como consecuencia de una acción judicial, puede anularse una
inscripción, no ha hecho sino reconocer la legitimación.
La referida declaración VII del Título Preliminar acotado, expresa
que el contenido (le las inscripciones se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique en la forma que
establecen las leyes y reglamentos o no se declare judicialmente su
invalidez.
La presunción es "iuris tantum", carácter que deriva, ya de su propia
naturaleza va del contenido de la declaración VII aludida. Así pues,
la inercia que las declaraciones del Registro ofrecen a la
rectificación puede ser vencida demostrando cumplidamente la
inexactitud registral. Al respecto, el art. 172 del Reglamento General
establece que los asientos de inscripción pueden ser anulados por las
causas generales de nulidad establecidas en la Ley y, además, por no
reunir los requisitos esenciales establecidos en los Reglamentos o
cuando están expresados con tal inexactitud, que un tercero puede
ser inducido a error o perjudicado. El Poder Judicial, es el único
órgano del Estado capacitado para declarar la nulidad de una
inscripción (art. 172 del R. G.).
Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, en su "Derecho Inmobiliario
Registral", dicen que la presunción dura, como presunción de una
titularidad actual, mientras está vigente el asiento, es decir, sólo
desaparece por nueva inscripción, a virtud de negocio jurídico o
resolución judicial, que tenga efectos cancelatorios o rectificadores,
con relación a la anterior. Más, aparte de este, cada inscripción
acredita que la titularidad real ha existido o ha sido cancelada en los
términos y durante el tiempo que de ella resulta, y esta particular
eficacia probatoria perdura siempre, y en favor o en contra de
cualesquiera titulares pretéritos, mientras no se demuestre su
falsedad. Y concluye diciendo que como la presunción es iuris
tantum, se extingue en cuanto se demuestre que la situación es, en
realidad, distinta de la declarada por la inscripción. Pero no es éste
único medio de extinguirla: al contrario, Sanz Fernández enumera
hasta cinco puntos distintos en los que puede incidir la prueba
contraria a la presunción de exactitud, a saber:
1º Nulidad, falsedad o error del asiento.
2º Nulidad, falsedad o defecto del título.
3º Falta de conformidad de la inscripción con el Título, por
recogerse en aquella, de manera errónea o incompleta, el
contenido real de éste.
4º Existencia de Títulos posteriores que hayan modificado aquel,
cuya inscripción está vigente en el Registro.
5º Extinción del derecho inscrito.

En cuanto se refiere a la rectificación de los asientos de] debe

tenerse en cuenta el contenido de los artículos 175 al 183 del
acotado Reglamento General.
Nuestro Código Civil, incorpora también este principio en su artículo
2013, declarando que:
"El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez".
La Exposición de Motivos dice:
En términos generales se puede afirmar que el Derecho Registral
encuentra su razón de ser cuando establece una presunción de
exactitud entre la realidad y lo que publica el registro.
Esta presunción de exactitud es de distinta naturaleza, dependiendo
de los alcances de la seguridad que se pretende establecer. Se puede
decir que, teórica, y en nuestro caso también legislativamente, existe
un doble aspecto de la presunción de exactitud de lo que el registro
informa, con la realidad.
Uno de estos aspectos se expresa por medio del principio de
legitimidad, o legitimación, como también se le conoce, y que admite
prueba en contrario, el otro aspecto es el que se expresa mediante el
principio de fe pública registral y no admite prueba en contrario".
Es del principio de legitimidad del que nos informa este artículo que
tiene como antecedente inmediato el artículo VII del Título
Preliminar Reglamento General de los Registros Públicos.
Se presume, por medio de esta disposición, que el derecho de la
titularidad del registro existe y que pertenece a dicho titular, por lo
cual ésta podrá ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal.
Existen pues una consecuencia registral, en el sentido de que se
presume que lo inscrito es cierto, pero también una extraregistral en
el sentido de que se produce todos sus efectos.
Por otra parte, y entendiendo este artículo en sentido negativo la
falta de inscripción implica que no hay contenido al cual referirse y
que, en términos de Derecho Registral, el hecho o acto no inscrito no
existe. En esto se sigue la ilustrada opinión de Joaquín Garrigues
cuando afirma: "... Todo tercero puede considerar como no existente
el documento no inscrito (Tratado de Derecho Mercantil - Tomo I.
Vol. 31 pág. 1503).
El comprender esta disposición tanto en su sentido positivo, como en
el negativo, nos lleva a lo que en doctrina se llama la legitimación
activa y la legitimación pasiva, aun cuando en nuestro Código estos
conceptos adquieren más extensión que la que frecuentemente le
dispensa la doctrina (ésta la entiende aplicada únicamente al
Registro de la propiedad inmueble).
La legitimación activa es la que hemos visto; el titular registral, por
el hecho de serlo está autorizado para ejercer el derecho del cual es
titular sin ninguna limitación.
La legitimación pasiva, es la que protege al tercero que no tiene
ningún derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien sí
lo tiene. Por ejemplo, el dueño de un predio puede ejercer una acción
relacionada a los límites con el predio de propiedad de otra persona;
en ese caso la legitimidad pasiva le permitirá dirigir la acción contra
quien aparece como titular registral de la finca vecina, a no ser que
conozca que propietario verdadero es un tercero; en otro caso, se
puede contratar con el representante de una persona si dicha
representación se encuentra inscrita, aun cuando la misma se
encuentra revocada, pues en este caso la revocación no inscrita no
debe afectar a quien se ve protegido por la legitimidad pasiva
(artículo 2038º).
Debe entenderse que este no es el caso de quien se va a amparar en
el principio de la fe pública registral, que como vimos anteriormente
requiere entre otras cosas de la inscripción
La prueba en contrario a la que se alude en este artículo va a
permitir que se produzca la rectificación a la que se refieren los
artículos 175 del Reglamento General de los Registros Públicos
respecto de errores materiales y 178 del mismo cuerpo legal relativo
a los errores de concepto, todo ello sin perjuicio de que, por medio
de sentencias se declaren nulos, anulables, ineficaces, rescindidos o
resueltos los actos jurídicos que contienen los derechos o
titularidades admitidas por el registro.
Resulta obvio así mismo, que dichas rectificaciones o declaraciones
judiciales deben a su vez ser inscritas con el objeto de que tengan el
efecto que este artículo consagra.

PRIAICIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Llamado también el Tracto continuo, que está contenido en el art.
2015 del Código Civil, según el cual ninguna inscripción, salvo la
primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emanelibro diario. En el caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión
o gravamen, los Registros denegarán la inscripción solicitada". Roca
Sastre, al comentar este artículo, en su Derecho Hipotecario II
Tomo , dice que el principio de tracto sucesivo tiene carácter formal
por estar impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario
Registral material, sino formal, ya que pertenece al procedimiento de
inscripción y se dirige al Registrador, pues, dicho artículo 20,
acotado, no predica efectos de las inscripciones que se dirige al
Registrador mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo
título que pretenda su inscripción cuando no cumpla el tracto
sucesivo. Por otra parte, el mismo autor dice que el Principio de
Tracto Sucesivo tiene aplicación general a toda mutación jurídico
real inmobiliaria que pretenda tener acceso al Registro de la
propiedad, tanto si deriva de negocio jurídico, aunque éste se
produzca a través de procedimientos de apremio civil o fiscal como si
tiene lugar por sentencia judicial, expropiación forzosa accesión,
ocupación, etc. Pero dicho principio no rige para la inscripción de
obra nueva.
García Coní, en su Derecho Registral Aplicado manifiesta que se
entiende por tracto el espacio que media entre dos lugares o el lapso
que transcurre entre dos momentos. Si el recorrido entre ambos
puntos del espacio o del tiempo se efectúa ininterrumpidamente, el
tracto será continuo. Por otro lado, agrega que si la prioridad impide
la inscripción de derechos incompatibles entre sí, el tracto continuo -
como correlato- se opone a que se acepte "como realidad jurídica
extrarregistral" el contenido de documento en que aparezca "como
titular del derecho una persona distinta de la que ficura en la
inscripción precedente", por cuanto no debe alterarse la secuencia
transmitiva y "de los asientos existentes en cada folio deberán
resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados".
Dentro de este Principio de tracto sucesivo, también cabe referirnos
al tracto abreviado. Siguiendo a García Coní, diremos con él que
normalmente cada transmisión inmobiliaria origina un asiento
inscriptivo, pero puede acontecer que dos transferencias simultáneas
se unifiquen en un solo asiento o motiven dos asientos
inmediatamente consecutivos. Este último depende de la técnica
empleada y cuando tal situación se presenta estamos ante un caso
típico de "tracto abreviado", que constituye un atajo dentro del
proceso enajenantivo-inscriptivo. El tracto abreviado no es una
excepción sino una modalidad del tracto continuo, pues este se
cumple partiendo siempre del titular inscrito hasta llegar, directa o
indirectamente, al sustituto que será legitimado por el Registro.
Cabe señalar que este Principio de tracto sucesivo no solamente se
da en el Registro de la Propiedad Inmueble, como parecería ser de
los conceptos de los tratadistas antes referidos; de ningún modo,
antes bien, se da en todos los Registros. Así, por ejemplo, en el
Registro de Mandatos, no podrá inscribirse una sustitución de Poder
si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el
Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre
nulidad de testamento si previamente no está inscrito el testamento
cuya nulidad se pretende; en el Registro Mercantil no se podrá
inscribir el poder que otorga un Directorio si éste no está
previamente inscrito, no podrá inscribirse un aumento de capital, si
previamente no está totalmente pagado el capital suscrito, en fin, los
ejemplos son numerosos y que se dan en cada caso, por lo que dicho
principio debe cumplirse en todos ellos.
La excepción a éste Principio de tracto sucesivo, es la inscripción
primera de dominio o inmatriculación, tratándose del Registro de la
propiedad inmueble, que viene a ser el ingreso por primera vez de
una unidad inmobiliaria determinada a la vida registral, pero a partir
de esta inmatriculación, las posteriores inscripciones deberán
cumplir con el Principio de tracto sucesivo. En los demás registros,
también se exceptúa este principio tratándose de la inscripción
primera o principal; así al inscribirse una Sociedad Mercantil, en
esta no cabe aplicar este principio, pero en las inscripciones futuras
sí; en fin, en todas las demás, como son las inscripciones de poderes,
testamentos, etc. etc.
Otra excepción al Principio de Tracto Sucesivo, tenemos cuando se
trata de las sociedades irregulares, es decir de aquellas que
funcionan sin estar inscritas en el Registro Mercantil, Libro de
Sociedades Mercantiles. Dichas sociedades irregulares, al acordar su
disolución, es posible inscribir dicho acuerdo, no obstante, no
haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrirá partida
especial.
La redacción del Art. 2015 del C.C. es mucho más amplia que la del
Art. 1045 del C.C. derogado; aquel se refiere a todos los Registros,
en tanto que el C.C. del 36, sólo se refería a la Propiedad Inmueble,
sin tener en cuenta que los -Principios Registrales son aplicables a
todos los Registros.
Al respecto, la Exposición de Motivos nos dice que con este artículo
se acoge el principio de tracto sucesivo y tiene sus antecedentes
inmediatos en los artículos 1045 del Código del 36 y 13 del
Reglamento de las Inscripciones.
El tracto sucesivo se produce cuando el derecho que se inscribe
emana de uno inscrito inmediatamente antes.
Es evidente que el tracto sucesivo, esto es, la exacta concordancia
que debe existir entre los derechos inscritos en el registro, o la
procedencia de un título del inmediatamente anterior, no puede
exigirse del primer asiento o del inmatriculador, pues éste procede
de títulos que no se encuentran registrados.
Por consiguiente (primera inscripción de dominio) no tiene la
condición de tercero registral salvo el caso de independización.
El tracto sucesivo se expresa cuando cada título inscribible se hace
constar en un asiento independiente.

INTERRUPCION DEL TRACTO. Sucede frecuentemente, sobre

todo tratándose de derechos inscribibles en el Registro de la
Propiedad Inmueble, que éstos no se inscriben y se producen
sucesivas transferencias que ocasionan un divorcio entre la realidad
y la expresión registral. En tales casos el tracto sucesivo queda
interrumpido.
En tal circunstancia, el tracto es posible reanudarlo con el
cumplimiento previo del procedimiento para obtener títulos
supletorios, o con el procedimiento judicial necesario que ordene que
inscriba el derecho de alguien que evidentemente no proviene de
que lo tenía inscrito.
Esto es pues una excepción del principio de tracto sucesivo, pero a la
vez es una forma de remediarlo.
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado también de Determinación y tiene por objeto individualizar

los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas,
determina que cada inscripción se haga en partida separada. En
realidad, la eficacia de un Registro depende en gran medida de la
forma en que se cumple con este Principio.
Roca Sastre, en su obra citada nos dice que el concepto de Principio
de Especialidad es expresión que denota un criterio singularizador o
particularizador, que revela un designio de concreción,
especificación o determinación.
Es en virtud de este Principio que en nuestra técnica registral se
abrirá partida especial para cada unidad inmobiliaria aunque el
propietario sea una misma persona; se abrirá una partida por cada
declaratoria de herederos; por cada testador por cada sociedad que
se inscriba pues, dicho principio determina que cada inscripción se
haya por partida separada, con el objeto de individualizar los
derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas.
El Principio de especialidad no está contenido en el Código Civil, en
cambio nuestro Reglamento de las Inscripciones hace referencia a
este Principio, en su artículo 13, cuando dice que en el libro
denominado "Registro de Propiedad" se harán los asientos de todos
los títulos relativos a las fincas situadas dentro del respectivo
Distrito y expresándose en el primer asiento la de dominio de
posesión, y en asientos por separado, unos a continuación de otros se
inscribirán las transferencias, hipotecas y, demás derechos
inscribibles. El primer asiento debe ser la inscripción de dominio o
posesión del inmueble".
Del texto de este dispositivo legal se desprende que la finca
constituye la base física del Registro, en tanto que el dominio o
derecho real limitado sobre ella forma la base jurídica del mismo.
Nuestro Reglamento de las inscripciones hace referencia a las fincas,
por lo que consideramos pertinente señalar qué se entiende por tal.
En rigor, ni el Código Civil ni el Reglamento acotado definen lo que
es finca, pero, con el deseo de evitar interpretaciones erróneas y por
ende "observaciones" equivocadas en los Registros, trataremos de
aclarar este concepto; y decimos equivocadas porque más de una vez
se ha podido comprobar que algunos Registradores han conceptuado
la palabra finca, como “construcción", es decir como un terreno
construido, de ahí que cuando se pretendía vender un terreno y se
utilizaba la palabra finca, el Registrador, equivocadamente
observaba el título por presunta discrepancia con la partida de
inscripción pensando que se trataba de la venta de un terreno y
fábrica, lo que, como repetimos, es erróneo.
Construido", conforme se interpreta erróneamente. Finca, es todo
cuanto puede abrir folio real, para su inmatriculación, ya se trate de
una superficie de terreno contenida dentro de una línea poligonal,
con edificación o sin ella, o de una finca edificada perteneciente por
pisos o locales a propietarios distintos, o esos mismos pisos o locales
a propietarios distintos, o esos mismos pisos o locales a propietarios
distintos, o esas mismas explotaciones agrícolas que comprenden
varios trozos de terreno. En fin podemos referirnos a la finca en sus
diferentes acepciones. Finca Rústica, es la que no está enclavada
dentro del perímetro urbano del casco de la población, o la que no
está en una zona urbanizada. Finca urbana, es la comprendida
dentro del perímetro del casco urbano, es decir la que está en una
zona urbanizada o sector previsto como tal. Finca, en su acepción
amplia es una superficie delimitada de terreno, perteneciente a uno
o varios proindiviso. Finca colindante, es la propiedad rústica o
urbana, construida o no, contigua a otra. Por último, para los efectos
de nuestro curso, es decir Finca Registral, es la que puede
inmatricularse o inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble,
esté construida o no, con la única limitación que establece la Ley de
la materia.
Pérez Lasala, ob. cit. pág. 105, señala, "en sentido lato, el principio
de especialidad busca la determinación exacta de los derechos reales
inscribibles y la organización del registro sobre la base de la unidad
registral finca. En sentido estricto, se circunscribe al segundo
aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja
registral propia".
“Conforme al principio de especialidad también llamado de
determinación, la 'q entidad finca constituye la unidad básica o
fundamental. En la hoja registral destinada a cada finca, se
concentra su historia jurídico. Esta hoja recibe el nombre de folio
real, expresión de sentido figurado, ya que comprende varios folios
que forman un verdadero cuaderno registral". (Entre nosotros
Tomos, que se pretendió cambiar por Fichas, con la intención de
trasladar las inscripciones de tomos a fichas, que lamentablemente
no se hace realidad hasta ahora, desde 1970).
"El principio de especialidad existe en los llamados sistemas de
registro real, es decir, en aquellos en que el registro se lleva por
fincas. Este sistema, como dice Wolff, es compatible con los folios
reales y los personales: en el encabezamiento de los primeros figura
la descripción de la finca; en el de los segundos el nombre de]
adquirente. El principio de especialidad, en cambio, no existe o sólo
se da a través de tenues manifestaciones, en los sistemas de registro
personal, llamados así porque el registro se lleva por personas. La
finca no es considerada en ellos como el centro del sistema,
desconociéndose lógicamente el cuaderno registra]. Teóricamente
este sistema también es compatible con los folios reales y
personales. Pero como al sistema de registración por fincas se le
suele denominar, con cierta impropiedad, sistema del folio real,
debemos reservar esta última denominación para dicho sistema".

PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD
Tiene como propósito impedir que se inscriban derechos que se
opongan o resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sean de
fecha anterior, estando vigente el asiento de presentación.
Este principio no ha sido incorporado en nuestro Código Civil, pero sí
en el Reglamento General de los Registros Públicos, en su artículo
149, que a la letra dice: "Encontrándose vigente el asiento de
presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma
partida o asiento".
Del texto de este dispositivo podemos apreciar que éste sólo opera
respecto a dos o más títulos o actos registrales que resulten
incompatibles entre sí, por no poder concurrir simultáneamente
sobre un mismo derecho. No debemos confundir con el Principio de
Prioridad, porque no se trata de mejor rango o derecho excluyente.
En rigor, el Principio de Impenetrabilidad, tiene un valor normativo
de finalidad inmediata, meramente formal, porque va dirigido al
Registrador para que se abstenga de inscribir el título o acto
registrable que simplemente resulte incompatible con otro, cuyo
asiento de presentación esté vigente y que fue presentado con
anterioridad al Registro. Por otro lado, cabe señalar que este
Principio Registral, contenido en el dispositivo legal acotado, sólo
prohíbe inscribir o anotar, pero no presentar en el Libro Diario, el
segundo título ingresado. En consecuencia, puede y debe hacerse
siempre el asiento de presentación del título rezagado; la
presentación de este título, por tanto, tendrá por objeto su
inscripción o anotación, y estas dos operaciones son las que el
artículo 149 prohíbe.
Veamos un ejemplo: Si X vende un mismo inmueble a "A" y a "B",
siendo la venta a "B" de fecha posterior al de "A", pero ingresada la
venta hecha a "B", en primera instancia, el Registrador no podrá
inscribir la venta hecha a "A", aunque este sea de fecha anterior con
respecto a "B", precisamente por aplicación del Principio de
Impenetrabilidad. Obviamente, si la vigencia del asiento de
presentación de la venta hecha a favor de "B" caduca, recién podrá
inscribirse la venta hecha a favor de "A". Pero, si se inscribe la venta
hecha a favor de "B", el otro título referente a la venta hecha a favor
de "A", tendrá que ser denegada y por consiguiente, tachado el
título, aunque esta sea de fecha anterior.
Con respecto al Principio de Impenetrabilidad, el último párrafo del
artículo 17 de la Ley Hipotecaria Española dice:
"Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá
tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes
expresada durante el término de sesenta días, contados desde el
siguiente al de la fecha del mismo asiento".
Lacruz Berdejo, comentando este párrafo del artículo 17 de la Ley
Hipotecaria Española ("Derecho Inmobiliario Registral" pág. 161),
fuente del artículo 149 del Reglamento General tantas veces
señalado, dice que "La finalidad del art. 17 no es la de dar o quitar
derechos sino la de mantener un Registro limpio de contradicciones
en el cual no consten, a la vez, titularidades incompatibles y
opuestas. La idea del legislador es la de evitar confusiones".
El mismo autor Lacruz Berdejo (ob. cit. pág. 162). finalmente
expresa: "Teniendo el art. 17 finalidad simplemente formal y de
régimen interior del Registro, su infracción no ocasiona ninguna
apariencia protegible; en ningún caso la admisión en los libros de
títulos que han devenido registralmente ineficaces tendría fuerza
para alterar la situación jurídica material".
Esto significa, en el ejemplo de la doble venta, si el segundo
adquirente, "B", tiene buena fe e inscribe primero, en nada puede
perjudicar que luego, por un descuido del Registrador, llegue
igualmente al folio el título de "A" primer' comprador: "B" seguirá
siendo propietario, y la inscripción de "A" no hará recuperar a éste el
inmueble cuyo dominio perdió en beneficio del primer inscribiente.

TERCERO. TERCERO CIVIL. TERCERO REGISTRAL

EL TERCERO.- La palabra "Tercero", se deriva del latín "tertiarius"
y su significado es el que sigue inmediatamente en orden al segundo,
es decir es aquél que no ha intervenido como parte en un acto 0
contrato, es la persona que no es ninguna de dos o más de quienes se
trata o que intervienen en un negocio de cualquier género.
La noción elemental de "Tercero" se obtiene en oposición al concepto
de partes o sea de quienes se encuentran vinculados por el acto o
contrato. También, "tercero" es el no interviniente en concepto de
partes. El concepto de partes supone necesariamente vinculación
jurídica en forma directa e inmediata en virtud de un acto o contrato;
requiere la actuación, intervención del sujeto en la relación jurídica,
actuación que se apoya, ora en la voluntad de las personas, ya sea
directamente o por representación, ora en la ley, caso de la
autorización judicial.
Resumiendo podemos decir simplemente que "tercero" es aquél que
no ha intervenido como parte en el acto o contrato.

EL TERCERO CIVIL.- Entendemos por "Tercero Civil" a aquél que

no teniendo su título inscrito, funda su derecho en no haber sido
parte en el acto o contrato, por lo que no puede sufrir perjuicio en
hechos en que no ha intervenido.

TERCERO REGISTRAL.- Es aquél, que por lo contrario, apoya su

derecho en la inscripción, oponiéndole a cualquier otro que no ha
inscrito su derecho o inscribe con posterioridad.
Según la Exposición de Motivos, "Tercero Registral" es aquél que
adquirió un derecho a título oneroso, con buena fe, de quien aparece
en el registro con derecho inscrito y que ha procedido a inscribir su
adquisición, y será tercero registral respecto de cualquier acto o
contrato en cuya celebración no haya intervenido y que a su vez no
se haya inscrito o se inscriba con posterioridad.
Esta persona así constituida en tercero registral usará, para
defender su derecho, las normas de derecho registral que establece
el principio de fe pública registral, de prioridad, de legitimación y de
normas como la del art. 2022 del Código Civil.
Según la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria Española de
1861, ésta separó las relaciones entre las partes de las relaciones
con otras personas. Las relaciones entre las partes,
independientemente de toda inscripción quedaron sujetas a las
normas del Derecho Civil, en cambio las distintas personas que
hemos considerado como terceros en general respecto de cada acto
o contrato, fueron separados por la Ley en dos grupos: terceros para
los efectos del Derecho Civil y terceros para los efectos del Registro.
Se producen entonces estas dos situaciones:
1. Mientras no existe título inscrito, rige el Derecho Civil: nacen o
no los derechos reales con independencia de la inscripción y
los terceros son o no perjudicados sin que en ellos se mezcle la
Ley Hipotecaria.
2. Después que exista acto o contrato inscrito, rige la Ley
Hipotecaria: nacen los terceros para los efectos de dicha ley y
la inscripción determina preferencias y adquisición de
derechos ora en favor, ora en perjuicio de los mismos.
La Ley Hipotecaria aludida, distinguía dos clases de terceros:
"Tercero favorecido con la inscripción"; es decir, que los títulos no
inscritos no le causarían perjuicio y " Tercero perjudicado con la
inscripción" o sea aquél, que no ha intervenido en el acto o contrato
inscrito; no basta en este caso, la circunstancia negativa de hallarse
fuera del concepto de parte contratante, sino que es condición
indispensable el hecho positivo que se advierte en el ingreso del
Derecho Registral. Así, "A" celebra un contrato por el que vende a
"B" una finca, se inscribe el contrato. "A" y "B" son partes
contratantes y la inscripción no altera sus relaciones de Derecho; las
personas distintas a "A" y "B" y también sus herederos son terceros
afectados por la inscripción que hace "B", pero entre dos terceros
que figuran en la mas general obliga a quienes la inscripción notifica
la relación jurídica que deben respetar y puede destacarse una
persona a quien esa relación interese y entonces se determina, se
concreta el verdadero tercero registral perjudicado.
En el ejemplo propuesto si "C" tiene por ejemplo, un usufructo no
inscrito sobre la finca, objeto de la compraventa, aquél es tercero
con relación a "B", pero al mismo tiempo "B" es tercero que
perjudica a "C", puesto que este omitió inscribir y por lo tanto su
título no perjudica al adquirente "B".

SISTEMAS Y TECNICAS REGISTRALES

1. GENERALIDADES
Si tenemos en cuenta que, Sistema es el conjunto de normas, reglas
o principios racionalmente ligados entre sí, respecto de una ciencia o
materia; podemos concluir diciendo que "Sistema Registral" es el
conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre
sí que regulan una organización registral determinada.
Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas registrales se
denominan por el nombre del país que les dio origen, v. gr. sistema
francés, sistema alemán, sistema australiano, sistema español,
inclusive sistema registral peruano, los que serán motivo de análisis
posterior. Pero no podemos olvidar que en rigor, no hay sistemas
puros, porque unos han influido sobre los otros con rasgos de
reciprocidad.
Antes de referirnos a estos sistemas registrales, veamos primero los
diferentes registros o inscripciones en cuanto a su constitución y su
eficacia con respecto a terceros, que pueden ser Constitutivos y/o
Declarativos.
La inscripción Constitutiva, consiste en que la inscripción es un
requisito indispensable para que tenga lugar la transferencia o
constitución de un derecho real (Hipoteca por ejemplo, si ésta no se
inscribe, aunque se haya elevado a escritura pública, sencillamente
no existe garantía real). En consecuencia, en la inscripción
Constitutiva, gracias a ella queda perfeccionada la transmisión,
constituido el derecho real.
La inscripción Declarativa, se limita a publicar un cambio ya
sucedido independientemente del Registro. En esta inscripción basta
el título para la transmisión inmobiliaria, es decir el consentimiento.
Se le da esta denominación porque reconoce la preexistencia de los
derechos reales de los que toma nota para su oportuna publicidad y
demás efectos que establecen las Leyes.
Entre nosotros, por ejemplo la compra venta, es declarativa, es decir,
basta que comprador y vendedor se pongan de acuerdo en la cosa y
en el precio, tratándose de inmuebles, para que la venta esté
perfeccionada; en cambio, la hipoteca es típicamente constitutiva,
pues ésta no existe si no está debidamente inscrita en el Registro de
la Propiedad Inmueble. El sólo hecho de haberse elevado a escritura
pública la constitución de una hipoteca no quiere decir que existe
como garantía real, si, como repetimos no está inscrita.
Oportunamente analizaremos más extensamente nuestro sistema
registral.
En las legislaciones modernas, la institución registral, no solamente
cumple fines de mera o simple publicidad o declarativos de los
derechos, como es el nuestro, sino que tiene fines mucho más
trascendentes como son de constitución, seguridad y prueba de los
mismos, y los Registros Públicos deben ser una institución depurada
y perfecta para facilitar el tráfico inmobiliario garantizando cada vez
más el derecho de inscribientes y terceros.
Con referencia a los Sistemas Registrales, la Exposición de Motivos
señala lo siguiente:
Antes de referirnos al articulado del libro de Registros Públicos, es
necesario señalar cuál es el carácter de las inscripciones en nuestro
sistema registral.
Debemos definir si estamos ante un sistema de transcripción o de
inscripción, potestativo y obligatorio y constitutivo o declarativo.
Son sistemas que admiten la TRANSCRIPCIÓN, aquellos en los
cuales los títulos que logran acogida registral son transcritos
literalmente en los archivos de los registros, sin abreviación ni
omisión alguna (Francia).
En los sistema de INSCRIPCIÓN, al contrario, se extrae de los títulos
que buscan acogida registral los elementos esenciales, para que de
ellos quede constancia en los asientos de inscripción
correspondiente.
Nuestro sistema registral es el de inscripción porque aún cuando se
archive copia de los títulos y la publicidad registral se extienda a
ellos, se publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del titulo
que logra acceso al registro.
Admitiendo que nuestro sistema es el de inscripción queda por
determinar si esta inscripción es potestativa u obligatoria y
constitutiva o declarativa.
Son POTESTATIVAS aquellas que establecen que las personas
pueden inscribir o no los actos que tienen acogida registral; mientras
que son OBLIGATORIAS aquellas que establecen sanciones para
quienes no cumplen con inscribir los actos correspondientes.
Por otro lado, son CONSTITUTIVOS aquellos sistemas que no
admiten la existencia de un acto si éste no se ha inscrito. La
inscripción resulta un elemento de validez del acto jurídico. Mientras
que son simplemente DECLARATIVOS los que admiten la existencia
del acto a pesar de su falta de inscripción.
Estas definiciones nos sirven para no confundir la característica de
ser obligatoria con la de ser constitutiva. Un sistema puede ser
obligatorio y a la vez ser solo declarativo, como el caso del francés
por ejemplo, en el que se imponen sanciones económicas para los
casos de falta de inscripción desde 1955, lo que lo hace obligatorio,
sin perjuicio de seguir siendo declarativo en la medida que el acto
existe a pesar de su falta de inscripción.

¿Qué establece nuestro Código al respecto?

Es cierto que en el Código Civil se encuentra una amplia constitutiva,
pues al lado de la inscripción de la hipoteca que tenemos la
transferencia de propiedad y otros derechos reales cuya inscripción
es declarativa. También se encuentra el caso de la inscripción de las
personas jurídicas, que de acuerdo a lo señalado por el articulo 77
del Código, es constitutiva.
Toda esta variedad no es casual, pues pretende otorgar a la
inscripción de cada institución la naturaleza que a ella le sea más
conveniente.

TECNICA REGISTRAL

La Técnica Registral se refiere a la forma o modo de llevarse los

libros o tomos y/o fichas de inscripción en los diversos Registros que
comprende El Sistema Nacional de los Registros Públicos. Entre los
más usuales tenemos principalmente dos: el Folio Personal y el Folio
Real; veamos sucintamente en que consisten cada una de estas
técnicas:

A. FOLIO PERSONAL.- Por medio de esta técnica los asientos se

llevan por orden cronológico de ingreso de los títulos al Diario y los
índices son ordenados en consideración a los nombres de los
titulares de los derechos. Esta técnica se utilizaba en Francia hasta
1955; el registro de los derechos sobre inmuebles se realizaba
haciendo referencia a ellos en el libro índice de propietarios, previa
anotación del título ingresado en el Libro Diario por orden
cronológico, de tal forma que de las dos copias a era archivada en el
registro y otra devuelta al interesado con la anotación
correspondiente de su inscripción. La inscripción de los datos en las
fichas personales se efectuaba mediante resúmenes de dichos títulos.
Esta técnica dificulta el conocimiento de la historia jurídica completa
de cada inmueble, ya que los distintos derechos que sobre ellos
recaen se registran en distintos libros o ficheros, vinculándose cada
anotación solo por una correlación numérica o una identificación
invariable.
La técnica del Folio Personal supone que los libros no se llevan por
inmuebles, sino por el orden de recepción de los documentos o por
las personas de los propietarios.

B. FOLIO REAL.- Consiste en la ordenación, sea de los títulos o de

los derechos reales por los inmuebles sobre los que recaen; es decir
que esta técnica supone la individualización de los asientos
registrales tomando como base los inmuebles. A cada inmueble se le
asigna varios folios y, en ese registro particular, se extiende toda la
historia del dominio, como son transferencias, gravámenes, cargas,
etc. en asientos sucesivos. Esta técnica registral es la más práctica y
usual como en Alemania, Suiza, España, Inglaterra y el Perú
Así, el artículo 13º de nuestro Reglamento de las Inscripciones
expresa: "En el Libro denominado: "Registro de Propiedad", se harán
los asientos de todos los títulos relativos a las fincas situadas dentro
del respectivo Distrito; expresándose en el primer asiento la historia
del dominio o posesión, y en asientos por separado, unos a
continuación de otros, se inscribirán las transferencias, hipotecas y
demás derechos inscribibles. El primer asiento debe ser la
inscripción de dominio o de posesión del inmueble".
Conforme al artículo 15º del mismo Reglamento en la misma partida
de inscripción de los derechos sobre inmuebles, se extenderán los
asientos de extinción de aquellos. Por otro lado, de acuerdo al
artículo 161 del Reglamento acotado, las partidas de inscripción
serán numeradas al margen con números romanos; cada libro tendrá
su numeración propia comenzando con la Partida I y terminando con
el número que alcance la última foja del libro.
Por último conforme al artículo 17 del mismo Reglamento, los
asientos se numerarán con números arábigos en el orden que les
corresponde, colocándolos en el medio de la página, llenando el
renglón con dos líneas rectas, a uno y otro lado del número.
Posteriormente, la Corte Suprema de Justicia de la República, por
acuerdo del 18 de Junio de 1970 dispuso que el Folio Real se llevará
en Libro (Tomos) o en Fichas movibles, las que tienen seis rubros
denominados conforme a las seis primeras letras del alfabeto a
saber:
A. Antecedente dominial, en el que se indicará el Tomo y folio en
que corren las inscripciones trasladadas a la ficha o el número
de aquella de donde se ha hecho la independización. Al
respecto cabe señalar que la intención era que todas las
inscripciones que corren en tomos debían ser trasladadas a
dichas Fichas, pero por razones económicas, no se ha cumplido
con dicho traslado, por lo que actualmente se siguen
extendiendo las inscripciones en tomos y sólo las
independizaciones se efectúan en Fichas. Ojala que este
traslado de las inscripciones de tomos a fichas, sea una
realidad y ya no se siga utilizando los tomos que de suyo tienen
muchas desventajas. Consideramos que más que un factor
económico es negligencia de quienes tienen la obligación de
hacer realidad este traslado.
B. Descripción del inmueble, en el que se dejará constancia de su
ubicación geográfica, superficie, linderos y demás
especificaciones.
C. Títulos de dominio, en el que se inscribirán las traslaciones del
derecho de propiedad.
D. Gravámenes, en el que se inscribirán o anotarán, según los
casos, las hipotecas, embargos y en general todos los
gravámenes y cargas.
E. Cancelaciones, en los que se dejará constancia de la extinción
de las inscripciones correspondientes al rubro.
F. Registro Personal, en el que se harán mención de las
inscripciones previstas en los incisos 1º, 2º, 3º, 4º. 6º, 7º y 8º
del Art. 2030 del C.C. y que se refieran a las personas que
figuran como propietarios.

Por otro lado, las inscripciones en cada rubro, darán lugar a un

asiento, el que se denominará con números arábigos. Cada Ficha
será numerada y corresponderá a un Folio; la numeración de las
Fichas, no podría repetirse. En caso de que fuere necesario usar
varias fichas tendrán todas la misma numeración pero se distinguirá
unas de otras mediante las letras del alfabeto.
Cabe señalar que los Registros Públicos lleva un índice por personas
y no por inmuebles. Esto significa que cualquiera puede acudir a
dicha Institución, en la Sección "Manifestación de Libros" si lo hace
personalmente o mediante solicitud, para averiguar si determinada
persona tiene inmuebles, para lo cual deberá indicar el nombres-
apellido de dicha persona. No es usual averiguar quién es el
propietario de tal o cual inmueble porque, como repetimos no existe
un índice por inmuebles, aunque es verdad que hay un Catastro,
pero se lleva en forma rudimentaria.

2. SISTEMA REGISTRAL FRANCES

Este Sistema fue estructurado principalmente por la Ley de
Transcripciones de 1855, que organizaba un Registro de neto
carácter personal. No obstante las reformas, principalmente
mantiene inalterable el criterio clásico de transmisión consensual, o
sea que la cosa vendida se transmite al comprador por el simple
consentimiento de las partes sin necesidad de los requisitos de la
tradición o inscripción.
A este sistema se le conoce también como el de la Transcripción o de
la Clandestinidad de los derechos y sólo implica una simple
condición o requisito necesario para oponer el derecho inscrito a los
terceros. En rigor, desde la Ley de 25 de marzo de 1855, se han dado
una serie de modificaciones, pues, no obstante denominarse el
Sistema Francés como el de transcripción, cabe señalar que desde
1921, los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el
conservador de Hipotecas, entre nosotros Registrador Público, se
limita a formar volúmenes con los documentos presentados, los que
son encuadernados a su criterio.

3. SISTEMA REGISTRAL ALEMAN

El eminente jurista peruano doctor Bernardo Pardo Márquez, quien
me ha prodigado su amistad y sus enseñanzas y que en estas
modestas páginas le rindo pleitesía, con la sencillez que le
caracteriza, al referirse a este aspecto en su "Derecho Registral
Inmobiliario en el Perú", nos explica muy claramente al
manifestarnos que "la organización del Registro Inmobiliario Alemán,
se perfecciona en forma definitiva en el Código Civil de 1900,
sustentándose en dos principios fundamentales: el Catastro y el
Registro territorial (Gundbuch). Estos elementos primordiales, se
vinculan estrechamente, guardando concordancia perfecta, el
primero, representa el aspecto físico de la propiedad o sea la
descripción material de la tierra y el segundo, revela al aspecto
jurídico de la propiedad; no obstante, que contempla el dominio de
los inmuebles desde dos puntos de vista, al parecer diferentes,
ambos concurren a demostrar la verdad sobre la existencia y
garantía del derecho, siendo común denominador su carácter
público".
"El Código Civil señala en forma precisa los derechos que se
encuentran sujetos a inscripción, tales son: el dominio, la superficie,
la servidumbre, el retracto, el derecho de usufructo y los
gravámenes hipotecarios sobre derechos registrales". "El Código
establece que la propiedad inmueble se transmite, por el
consentimiento unido a la inscripción en el registro".
Continúa Pardo Márquez diciendo que "la formalidad de la
inscripción es requisito sine qua-non para transferir la propiedad y
constituir derechos reales. Si no se verifica la inscripción, el
adquirente del bien o del derecho real tiene un simple derecho
personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir que
se extienda la inscripción".
"Los Principios fundamentales que amparan al derecho inscrito son
el principio de la fe pública que concede a la inscripción fuerza
probatoria absoluta e inatacable. La inscripción acredita el derecho
del propietario, del acreedor hipotecario, o de cualquiera que tenga
un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos erga omnes.
En virtud de la presunción legal juris et de jure (Art. 891) cuando en
el registro aparece inscrito un derecho a favor de alguien, se
presume que le pertenece, y a la inversa, si el derecho aparece
cancelado se presume que no existe".
"Otra ventaja que se deriva del derecho inscrito., es que concede a
su titular acción imprescriptible para reclamar el bien (Art. 902 del
C. C. A.) ".
Un aspecto de particular trascendencia y relevancia jurídica es el
referente a la transmisión de la propiedad inmueble; al respecto nos
dice Pardo Márquez que "la propiedad se adquiere regularmente por
la enajenación voluntaria y la inscripción de la transferencia en el
Libro Territorial del Registro. Pero para realizar la inscripción, se
requiere la declaración verbal del transferente y del adquirente, ante
el Registrador".
"La inscripción es un requisito indispensable -sine qua non- para la
transferencia del dominio y para la constitución de los derechos
reales sobre inmuebles. Sin la inscripción, el contrato sobre
inmuebles sólo produce obligaciones personales carente de efectos
reales. El contrato únicamente concede al adquirente, facultad para
solicitar al Juez que obligue al transferente a acudir al registro a
efectuar la declaración de enajenación; mientras no se cumpla el
requisito de la declaración, el transferente continúa en propiedad del
inmueble".
"En los actos que no son de enajenación voluntaria, o sea cuando la
adquisición se produce por resolución judicial o por una forma
natural (accesión), el adquirente del dominio del inmueble no puede
transferirlo ni gravarlo, sin que previamente inscriba su título de
adquisición. El que posee un bien como propietario, careciendo de
título, durante el lapso requerido para obtener la prescripción
adquisitiva, no puede considerarse dueño con facultad de libre
dominio hasta que esté inscrito el dominio a su favor".
Como podemos apreciar, el Sistema Registral Alemán sigue la
técnica de Folio Real, ordenándose por fincas: respecto a cada una
de ellas da cuenta del propietario y de los titulares de derechos
reales limitados. En Principio, cada finca posee su propia "hoja"; esta
"hoja es un cuaderno destinado a recibir las relaciones reales que
tiene por objeto la finca; consta de doce páginas; lo encabezan los
datos que permiten identificar el inmueble, y siguen luego tres
secciones destinadas, la primera a las relaciones de propiedad; la
segunda a las cargas y limitaciones en general, y la tercera a las
hipotecas y gravámenes pecuniarios semejantes.
La característica del Registro alemán es que garantiza sus
manifestaciones: el que adquiere de quien aparece en el Registro
como dueño de la finca, adquiere válidamente, y se hace dueño a su
vez, aunque el dato que publica el folio sea erróneo.

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA

a) Se sustenta en dos principios fundamentales. El Catastro y el
Registro Territorial; el primero representa el aspecto físico de
la propiedad o sea la descripción material de la tierra y el
segundo, revela el aspecto jurídico de la propiedad;
b) La propiedad inmueble se trasmite por el consentimiento unido
a la inscripción en el Registro;
c) La formalidad de la inscripción es requisito sine qua non para
transferir la propiedad y constituir derechos reales;
d) Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del
derecho real tiene un simple derecho personal contra el
enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la
inscripción;
e) La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor
hipotecario, o de cualquiera que tenga un derecho real
inmobiliario que puede oponerlo a todos "erga omnes";
f) El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible
para reclamar el bien;
g) El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni
gravarlo, sin que previamente inscriba su título de adquisición;
h) La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que
adquiere de quien aparece en el Registro como dueño de la
finca, adquiere válidamente, aunque el dato que publica el folio
sea erróneo.

4. SISTEMA REGISTRALAUSTRALLINO
Sistema llamado también Acta Torrens, fué ideado por Sir Robert R.
Torrens, ocupando el cargo de Registrador General de Australia del
Sur a mediados del siglo XIX. Fue aplicado por primera vez, en virtud
de la Real Property Act. 1858, según el cual, el proceso enajenativo
se halla sumamente simplificado pues es suficiente que los
contratantes llenen un impreso de modelo oficial y lo remitan, junto
con el título, a la oficina del Registro, el mismo que es objeto de
calificación por el Registrador quien expedirá un nuevo título que
atribuirá la propiedad como adquirida por simple ocupación y que
hará fe en cuanto a la realidad física y jurídica de la finca.
La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantiva
absoluta. La característica fundamental del sistema es la separación
total del contrato causal y de sus efectos reales en el negocio jurídico
de transmisión de inmuebles. El proceso de inmatriculación, se
traduce en un título real inatacable, que es la misma inscripción, la
cual, una vez realizada, se desentiende de la causa obligacional y no
puede invalidarse. No solo es la prueba o documento justificativo del
derecho con adquisición originaria porque cada título que suscribe el
Registrador va liberada de todo posible vicio que tuviera la
adquisición, el instrumento y las partes contratantes. La fuerza
probatoria del título es absoluta y contra su contenido no puede
prosperar acción alguna.
En el sistema australiano no existen los principios registrales de
legitimación y fe pública, ya que las constancias del registro
prevalecen siempre sin hacer distinciones de ninguna especie.
Este sistema se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas
enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos
del vendedor anulando el título de éste y hace una nueva concesión
al comprador, entregándole un nuevo certificado o título real.
Teniendo un carácter absoluto este sistema y no prosperando contra
el contenido del título ninguna acción, éste puede causar perjuicios,
por lo que para reparar tales posibles perjuicios que pudieran sufrir
los verdaderos titulares, se adopta un régimen de seguro, formado
por un recargo del dos por mil del valor de los bienes que se
inscriben.

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA

a) El proceso enajenativo se halla sumamente simplificado, pues
es suficiente que los contratantes llenen un impreso de modelo
oficial y lo remitan, junto con el título, a la oficina del Registro,
quien expedirá un nuevo título, previa calificación;
b) La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y
sustantividad absoluta;
c) Existe separación total del contrato causal y de sus efectos
reales en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles;
d) El proceso de inmatriculación, se traduce en un título real
inatacable, que es la misma inscripción, la cual, una vez
realizada, se desentiende de la causa obligacional y no puede
invalidarse;
e) Cada título que suscribe el Registrador va liberado de todo
posible vicio que tuviera la adquisición, el instrumento y las
partes contratantes;
f) La fuerza probatoria del título es absoluta y contra su
contenido no puede prosperar acción alguna;
g) En este Sistema no existen los principio registrales de
Legitimación y Fe Pública;
h) Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas
enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado, que la toma de
manos del vendedor anulando el título de este y entrega uno
nuevo al comprador.
i) Se adopta un régimen de seguro para posibles daños y
perjuicios que ocasionen las inscripciones.

5. SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

El ordenamiento registral español fue establecido en su sustancia
por la Ley Hipotecaria de 1861, radicando su importancia en el
hecho de ser fuente de la mayoría de las legislaciones americanas,
entre ellas el régimen registral peruano, pues, en el sistema español
para poder transmitir un bien se requiere justa causa o título y la
entrega de la cosa o tradición, lo que significa que la virtualidad del
acto trasmitivo inmobiliario, descansa en la escritura notarial como
exteriorización de las relaciones obligacionales. La inscripción, es
declarativa de los derechos y su objetivo es, simplemente, la
información a terceros, pero un acto inscrito obtiene una presunción
de exactitud "juris tantum" que debe ser destruida para invalidarlo.
A su vez, los terceros que adquieren de buena fe un derecho, que
conste perfecto en el Registro, pueden apoyarse en la fe pública
registral que legitima el derecho haciéndolo inatacable. La
inscripción de los derechos de dominio es facultativa, pero es
obligatorio para la constitución del derecho real de hipoteca. Existe
tal garantía en tanto y en cuanto la misma está inscrita en el
Registro.
Lacruz Berdejo, en su "Derecho Inmobiliario Registral", nos explica
muy claramente las realas fundamentales del registro español en los
siguientes términos: (pág. 161).
a) El Registro de la propiedad es una oficina pública constituida
por el personal que recibe y valora los documentos (o realiza
tareas auxiliares), y libros en los que se practican las
inscripciones. No hay, en el Derecho español, una sola oficina,
sino muchas repartidas por el territorio nacional, cada una con
su circunscripción propia. El acceso a los libros es, en
principio, público.
b) El Registro se lleva por fincas, es decir, sigue un sistema de
folio real. El acto de ingresar una finca en los libros, la
inmatriculación, no es una inscripción corriente, como ocurría
en un Registro que fuera un puro depósito de contratos, sino
que supone, a la vez, la apertura del folio, con la descripción
que ha de servir para la identificación del inmueble en lo
sucesivo, y la determinación del propietario y titulares de
derechos reales limitados. Determinación que, al no existir una
inscripción anterior de la que pueda derivar su derecho el
inmatriculante, requiere un cierto procedimiento de
comprobación de su titularidad.
c) Las modificaciones reales se producen con independencia del
Registro, salvo la hipoteca. Es decir, que, en general, el título y
modo bastan para transmitir la propiedad, crear la
servidumbre, etc., y ello aun cuando se trate de inmueble que
ya están inmatriculados en el Registro. El adquirente de ellos,
inscriba o no su título, es verdadero propietario, y lo mismo el
que adquiere la servidumbre en favor de su finca, etc. Sólo la
hipoteca necesita indispensablemente, para nacer, de la
inscripción; sólo entonces, pues la inscripción tiene, además de
los efectos propios de la publicidad, valor constitutivo; con
relación a los demás derechos reales es, según la terminología
en uso, meramente declarativa. A esto le podríamos llamar
"principio de no inscripción".
d) La inscripción es voluntaria. Salvo limitadas excepciones,
ninguna norma obliga a inscribir, o castiga al que no inscribe;
evidentemente, en materia de hipoteca el no inscribir impide el
nacimiento del derecho; pero más que de una obligación
podemos hablar aquí de una carga. Sin embargo, nuestra
legislación registral estimula la inscripción por diversos
medios.
e) Las declaraciones del Registro se presumen exactas. El titular
inscrito puede hacer valer esa presunción de exactitud en el
proceso, con la consiguiente inversión de la carga de la prueba.
Pero se trata de una presunción iuris tantum, demostrada la
inexactitud registral, el Registro no atribuye, per se, una
 titularidad en consonancia con lo constatado en él (presunción
de exactitud del Registro).
f) Sin embargo el que adquiere fiado en la apariencia de
titularidad de su transmitente, es protegido (dadas ciertas
circunstancias) de tal modo que su adquisición deviene válida y
eficaz, una vez que ingresa en el Registro, como si la situación
aparente fuera real. Para algunos, únicamente quien adquiere
del que aparece como titular en el Registro tiene segura su
adquisición (principio de publicidad). Más, probablemente en
determinados casos no es preciso la previa inscripción del
transferente para obtener la protección registral.
Evidentemente, la confianza en la apariencia, solo puede ser
protegida cuando existe, es decir, cuando el adquirente
desconoce la situación real y es engañado por la aparente
(principio de buena fe).
Dada esa buena fe, la transmisión se produce a pesar del dolo o
fraude con que actúe el transmitente: el hecho de ser éste
titular registral, determina que tenga la posibilidad de hecho
de hacer adquirir, a la persona que con él contrata, unos
bienes-los registrados a su nombre- que él mismo no tiene
(principio de legitimación).
Queda, entonces, en evidencia, la última naturaleza del
Registro como aparato oficial creador de apariencias formales;
juega el mismo papel que la posesión con relación a los bienes
muebles, si bien con las diferencias que median entre la
publicidad a través de un aparato oficial y la que proporciona
un hecho natural. La constancia registral no es, sobre todo, una
forma de ser sino, una forma de valer. No quiere decir esto que
los derechos no valen por sí, pero, en cambio, las apariencias
registrales tienen un valor formal que puede llegar a ser
independiente del valor material en tanto en cuanto se den las
condiciones precisas para invocar la protección del Registro.
g) El Registro publica derechos y no hechos. Sin embargo, los
derechos inscritos hacen presumir la existencia de correlativas
situaciones de hecho. Si Primus aparece inscrito como
propietario, por este mero hecho se presume iuris tantum que
es poseedor de la finca (presunción posesoria derivada de la de
exactitud).
h) La protección registral se otorga a quienes inscriben en el
Registro sus títulos, y por orden de ingreso de aquéllos,
conforme a la naturaleza propia de cada derecho (principio de
prioridad).
1) En principio, los cambios registrales se producen
exclusivamente a instancia de parte, o sea que el Registrador
no pueda realizar asientos en los libros si no es solicitado por
quien tenca derecho al asiento o resulte perjudicado por él
(principio de rogación).
j) Cada asiento, salvo el primero, debe apoyarse sobre otro
anterior, vigente y suficiente para servirle de base. Tratándose
de transmisiones de propiedad, esta regla quiere decir que
 cada adquirente sólo puede inscribir su derecho si lo ha
recibido del último titular según el Registro (principio de tracto
sucesivo).
k) El Registrador debe negarse a inscribir cuando no se den los
presupuestos materiales y formales para la inscripción en el
título, el solicitante y el Registro; por consiguiente, debe
examinar en cada caso si existen tales presupuestos (principios
de legalidad).
l) Para conseguir una claridad absoluta en las manifestaciones
del Registro, es preciso que la inscripción pueda publicar con
toda exactitud el titular de cada derecho, la finca sobre que
recae, el contenido del derecho y la proporción en que al titular
corresponde, y, en su caso, el importe del crédito que es
asegurado con hipoteca y el objeto individualizado sobre que
recae (principios de especialidad y determinación).

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA

a) La transmisión de un bien requiere justa causa o titulo y la
entrega de la cosa o tradición.
b) La inscripción es declarativa de los derechos y su objetivo es,
simplemente, la información a terceros;
e) Un acto inscrito obtiene una presunción de exactitud "juris
tantum" que debe ser destruida para invalidarlo;
d) Tiene plena vigencia el Principio Registral de Fe Pública
Registral y que legitima el derecho haciéndolo inatacable;
e) La inscripción de los derechos de dominio es facultativa, pero
es obligatoria para la constitución del derecho real de
hipoteca. .

6. SISTEMA REGISTRAL PERUANO.

¿Realmente existe un Sistema Registral Peruano...? Consideramos
que no, porque en nuestra norma positiva se han incorporado todos
los sistemas. Al respecto, la exposición de motivos del C.C. vigente,
nos dice: "Antes de referirnos al articulado del libro de Registros
Públicos, en necesario señalar cuál es el carácter de las inscripciones
en nuestro sistema registral.
Debemos definir si estamos ante un sistema de transcripción o de
inscripción, potestativo y obligatorio y constitutivo o declarativo".
"Son sistemas que admiten la transcripción, aquellos en los cuales
los títulos que logran acogida registral son transcritos literalmente
en los archivos de los registros, sin abreviación ni omisión alguna
(Francia)".
"En los sistemas de inscripción, al contrario, se extrae de los títulos
que buscan acogida registral los elementos esenciales, para que de
ellos quede constancia en los asientos de inscripción
correspondientes".
"Nuestro sistema registral es el de inscripción porque aun cuando se
archive copia de los título y la publicidad registral se extienda a
ellos, se publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del título
que logra acceso al registro".
"Admitiendo que nuestro sistema es el de inscripción queda por
determinar si esta inscripción es potestativa u obligatoria y
constitutiva o declarativa".
"Son potestativas aquellas que establecen que las personas pueden
inscribir o no los actos que tienen acogida registra; mientras que son
obligatorias aquellas que establecen sanciones para quienes no
cumplen con inscribir los actos correspondientes".
"Por otro lado, son constitutivos aquellos sistemas que no admiten la
existencia de un acto si éste no se ha inscrito. La inscripción resulta
un elemento de validez del acto jurídico. Mientras que son
simplemente declarativos los que admiten la existencia del acto a
pesar de su falta de inscripción”.

“¿Qué establece nuestro Código al respecto'?".

"Es cierto que en el C. Civil se encuentra una amplia variedad, pues
al lado de la inscripción de la hipoteca que resulta constitutiva,
tenemos la transferencia de propiedad y otros derechos reales cuya
inscripción es declarativa. También se encuentra el caso de la
inscripción de las personas jurídicas, que de acuerdo a lo señalado
por el artículo 77º del Código, es constitutiva".
"Toda esta variedad no es causal, pues pretende otorgar a la
inscripción de cada institución la naturaleza que a ella le sea más
conveniente".
"Mucho se ha discutido la necesidad y conveniencia de establecer un
sistema registral constitutivo de derechos y actos jurídicos y muchas
voces se han levantado sosteniendo esta posibilidad, quizás
entusiasmados por la aparente perfección del sistema registral
alemán".
“En este sentido, cabe mencionar el Proyecto del Libro de Registros
Públicos que fuera presentado a la Comisión Revisora por la ONR, en
el que se proponía adoptar el sistema constitutivo de la inscripción y
hacerlo en forma progresiva, es decir comenzar por algunas grandes
ciudades para luego extender este sistema al resto del país".
"Esta idea de extender paulatinamente la inscripción constitutiva no
parece adecuada, por cuanto obligaría al país a regirse por normas
jurídicas distintas según el lugar de residencia y además porque
debemos reconocer la enorme posibilidad de que esta generalización
no se cumpla y en lugar de que la indeseable circunstancia de tener
regímenes jurídicos distintos, sea momentánea e episódica, pase a
ser permanente".
De lo glosado anteriormente, podemos apreciar que la exposición de
motivos del C.C. reconoce la existencia de todos los sistemas
registrales, cuando dice "es cierto que en el Código Civil se
encuentra una amplia variedad consecuentemente nos dan la razón
cuando afirmarnos que no tenemos un sistema registral. Adoptar
todos es no tener ninguno.
En la misma exposición de motivos, se señala cuatro razones para
consagrar que la inscripción sea declarativa y sólo por excepción que
sea constitutiva; nosotros consideramos que son pretextos más no
razones, por lo siguiente:
1. No poseer catastro nacional verdaderamente eficiente.
Creemos que con un poco de esfuerzo podemos tener un
catastro eficiente e ir perfeccionándolo.
2. La realidad española es diferente; si ellos prefieren la
inscripción declarativa, nosotros la preferimos constitutiva, por
sus ventajas obvias. Lo costoso se justifica, si en la inscripción
hay celeridad, pero con seguridad. Dejemos ya de copiar leyes
ajenas y tratamos la nuestra.
3. Si adoptamos el sistema constitutivo, desaparecerá el temor de
que "no significa garantía alguna de que efectivamente vaya a
inscribirse todo acto inscribible". Los Registros Públicos
cumplieron cien años como Institución el 2 de enero de 1988;
estos temores ya hubieran sido superados si se hubiera
adoptado el sistema constitutivo. Ojalá que no transcurran
otros cien años y sigamos con los mismos temores.
4. El hecho deque se haya establecido la consensualidad en un
artículo, el 949, no es ninguna razón valedera para seguir con
una modalidad que es inconveniente y peligrosa; es que
ignoramos los numerosos casos de estafas y estelionatos, por el
hecho de vender un mismo inmueble a varias personas?.

Por otra parte, para el C.C., el término "inscripción", que lo emplea

en su sentido más genérico, se refiere a la inscripción definitiva, a la
anotación preventiva o marginal, a la cancelación y en general a
cualquier acceso al registro que las normas legales permitan.

REGISTROS PUBLICOS

1. CONCEPTO DE REGISTROS PUBLICOS

En general, Registros Públicos, es una oficina pública en que un
funcionario, debidamente autorizado y de acuerdo a ley, da fe de
determinados actos en relación con sus atribuciones. En especial,
Registros Públicos, ahora denominada Supe rintendencia Nacional
de los Registros Públicos, es tina Institución Técnico-Jurídica
autónoma, destinada a contener la publicidad de las inscripciones, de
los actos, contratos , resoluciones judiciales y administrativas que
determina la ley con el objeto de garantizar el derecho de los
inscribientes terceros.
De acuerdo al artículo primero del Decreto Legislativo Nº 119, los
Registros Públicos constituyen un organismo público descentralizado
del Sector Justicia, cuya finalidad es la inscripción y publicidad de los
actos que la ley determina.
La exposición de motivos del Reglamento General de los Registros
Públicos, aprobada por la Corte Suprema de Justicia de la República,
con fecha 16 de Mayo de 1968, expresa que las leyes peruanas sobre
registros, siempre han sido sucintas y someras; la mente de los
legisladores ha sido dejar que los reglamentos se encarguen de
desarrollar los principios generales por ellos establecidos; así
sucedió desde la ley del 2 de enero de 1888 que creó el Registro de
la Propiedad Inmueble y los codificadores de 1936 siguieron la
misma políticas, es por tal razón que la Corte Suprema ha
considerado, en diversas ejecutorias, que el Reglamento General y el
Reglamento de las Inscripciones constituyen verdaderas leyes. El
C.C. vigente sigue la misma tónica.
La declaración I del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos consagra la autonomía de los Registros. Dicha
autonomía surge de la simple lectura del artículo 1038 del Código
Civil del 36, el cual habla de los Registros como una "Institución" o
sea un organismo especial del Estado, sujeto a la dirección de la
Junta de Vigilancia; no se trata, pues como comúnmente se cree, de
una Dirección del Ministerio de Justicia, sino de un organismo
autónomo, que tiene, entre otros funcionarios, un Director General,
un Jefe de la Oficina Nacional de los Registros Públicos, o ahora
Dirección Nacional.
Desde el punto de vista administrativo-funcional, la autonomía de los
Registros también es una realidad; prueba de ello es que sus
resoluciones se dictan siguiendo trámites propios y que sólo el Poder
Judicial puede modificarlas.

2. LEY DEL 2 DE ENERO DE 1888.

Esta Ley crea el Registro de la Propiedad Inmueble y dispone en sus
lineamientos generales que el Registro de la Propiedad Inmueble se
establece en la República y se halla bajo la dirección e inspección del
Poder Judicial. Posteriormente la Ley del 25 de Noviembre de 1982
determina la constitución de la Junta de Vigilancia que reemplazó a
la Corte Suprema en la función que desempeña en el Registro.
Dicha Ley, en su artículo segundo dispone que se lleve un Registro
General de las propiedades radicadas en la República y registros
particulares en capitales de departamentos y provincias, que sea
conveniente establecerlos. Los registros son territoriales,
significando esto que los actos y contratos que son materia de
inscripción se registran en la jurisdicción en que se halla el
inmueble. En sus artículos tercero y cuarto se refieren a los
contratos que son susceptibles de inscripción tales como los de
enajenación y demás traslativos de dominio; enfiteusis, censos,
servidumbre, hipotecas legales, judiciales y convencionales,
anticresis y cualquier derecho real; las interdicciones judiciales, las
medidas precautorias, los embargos, las demandas y toda
providencia o resolución ejecutoriada que destruya o limite el
derecho de libre disposición del propietario los derechos del
usufructo, uso y habitación, entre otros. Tales títulos, para su
inscripción requieren de la formalidad de la escritura pública,
ejecutoria o documento auténtico, expedido por autoridad
competente, conforme a las leyes.
En cuanto se refiere a la obligatoriedad de las inscripciones, éstas
tienen carácter facultativo porque los interesados se hallan en
libertad para registrar o no sus títulos, pues, sólo a ellos conviene
acogerse a los beneficios de la ley, conforme lo establece el artículo
quince de dicha ley, cuando expresa: "Los que actualmente tengan
algunos de los derechos u obligaciones que deban registrarse,
pueden hacerlo, para aprovechar las ventajas de esta ley, dentro del
plazo que señala el Re-lamento que debe dictarse".
De acuerdo al artículo séptimo de esta Ley: "No podrá oponerse a
tercera persona el dominio total o parcial, derechos reales,
hipotecas, contratos, ni los demás títulos de derechos especificados
en los artículos 3º y 4º, sino están debidamente registrados dentro
del término que señale el reglamento que debe dictarse para el
cumplimiento de esta ley". Por otro lado, conforme al artículo 16º si
se inscribiesen actos o contratos que son nulos por la ley, no se
subsana la nulidad con el hecho de la inscripción". Esto significa que
la inscripción no sanea los títulos que son nulos con arreglo a las
leyes.
Estos son los caracteres más importantes de la Ley del 2 de Enero de
1888, que hasta la fecha no han sido superados, pues, nuestro
Reglamento General y de las Inscripciones, conservan, con ligeras
modificaciones, estos aspectos señalados que, obviamente, urge su
incorporación en una Ley Orgánica de los Registros Públicos,
adoptando un Sistema Registral de acuerdo a nuestra realidad.

3. LOS REGISTROS PUBLICOS EN EL CODIGO CIVIL DE 1936.

Las normas sobre los Registros Públicos están contenidas en la
sección quinta del Libro IV del Código Civil de 1936, actualmente
derogado, según el cual se le denomina "Registros Públicos".
Anteriormente se le denominó "Registro de la Propiedad Inmueble,
Mercantil y de la Prenda Agrícola", que por ser descriptiva de los
Registros que comprendía era muy limitada e inapropiada, por lo que
la que indica nuestro Código Civil del año 36, "Registros Públicos",
por su amplitud de concepto, permite involucrar las diversas clases
de registros que se han establecido y se han seguido estableciendo,
es la más conveniente y se adecua a la realidad de evolución
constante de ésta Institución. Indudablemente que la denominación
"Registros Públicos" tiene una significación lata y abarca a todo lo
que sea "registración", siendo lo ideal que se unifique en una sola
gran institución registral, todo lo que sea susceptible de registrar,
como son los registros de vehículos, registro fiscal de venta a plazos,
registro electoral, etc. etc., con la condición de que tengan carácter
público. Con este criterio se dictó el Decreto Ley 19309, pero los
"intereses creados", han podido más, habiendo quedado en
anteproyecto la Ley Orgánica de los Registros Públicos, no obstante
tener grandes ventajas.
Según el artículo 1036, que encabeza las disposiciones generales,
"los Registros Públicos" de que trata este Código son los siguientes:
1) Registro de la propiedad inmueble, 2) Registro de Personas
Jurídicas; 3) Registro de Testamentos; 4) Registro de Mandatos; 5)
Registro Personal; 6) Registro Mercantil; 7) Registro de Buques; 8)
Registro de Prenda Agrícola. Según el Decreto Legislativo Nº 119,
que modifica este artículo, los Registros son, además de los ya
indicados, los siguientes: De Declaratoria de Herederos, de Prenda
Industrial y que el de Personas Jurídicas comprende los siguientes
Libros: Sociedades Civiles, Asociaciones, Fundaciones, Cooperativas
y Empresas de Propiedad Social.
También, el Código Civil es modificado en cuanto se refiere a la
estructura orgánica, pues la Junta de Vigilancia la conforman otros
miembros, conforme estudiamos en el Capítulo V, además de otras
modificaciones.
El Código Civil, contiene en una serie de artículos, los principios
Registrales, como son de Legalidad, Especialidad, entre otros, los
que han sido ampliamente estudiados en el Capítulo II, por lo que
consideramos que no es necesario referirnos a este aspecto.
Nuestro Código Civil, en materia Registral, se complementa con los
Reglamentos General y de las Inscripciones, Reglamento del Registro
de Testamentos, Reglamento del Registro Mercantil y otras normas
modificatorias y ampliatorias, que serán motivo de análisis en
posteriores capítulos.

4. LOS REGISTROS PUBLICOS EN EL CODIGO CIVIL DE 1984

En el Libro IX de nuestro novísimo Código Civil, se trata de los
Registros Públicos, apreciándose mejor sistematización que en el
derogado; así, el Título I se refiere a las Disposiciones Generales, en
cuyo Art. 2008 se indica los registros públicos de que trata el Libro
acotado, pudiendo apreciar que se omiten algunos Registros, como el
Registro Mercantil, de Buque y de Prenda Industrial, aunque en el
segundo parágrafo del Art. 2009 hace referencia a otros y los demás
regulados por leyes especiales; consideramos que éste parágrafo
debía formar parte del 2008. Por otro lado, se crea un Registro
nuevo, el de bienes muebles, el mismo que será materia de
reglamentación.
Un aspecto encomiable es de que el C.C. vigente incorpora los
Principios Registrales, precisamente en las disposiciones generales,
a diferencia del derogado que lo hacía en el Título referente al
Registro de la Propiedad Inmueble, como que si tales principios se
aplicaran sólo a dicho Registro. Dichos Principios son el de Legalidad
y Rogación en el Art. 2011, el de Publicidad en el 2012, de
Legitimación en el 2013, el de Fe Pública Registral en el 2014, el de
Tracto Sucesivo en-el 2015, el de Prioridad en el 2016 y en el 2017,
se omite los de Especialidad e Impenetrabilidad. Estos Principios han
sido tratados ampliamente en el Capítulo II, parte pertinente.
El Título II se refiere al Registro de la Propiedad Inmueble, en cuyo
Art. 2018 se rebaja de diez a cinco el número de años para la
primera inscripción de dominio; en el 2019 se señalan los actos
inscribibles en éste registro, incorporándose como actos nuevos
inscribibles los contratos de opción, los pactos de reserva de
propiedad, los contratos de arrendamiento, sin distinción de su
duración, es decir que pueden inscribirse cualquier clase de éstos
contratos; y ya no se consideran como acto inscribible la protesta de
hipoteca; conforme al Art. 2021 los actos o títulos referentes a la sola
posesión, que no han cumplido con el plazo de prescripción
adquisitiva, no son inscribibles.
El Título III trata sobre el Registro de Personas Jurídicas,
ampliándose el número de Libros de este Registro según el Art. 2014
y son los de Comités, de Comunidades Campesinas y Nativas y de
Empresas de Derecho Público. Consideramos que el inc. 4 del Art.
2027 es un acierto, pues según duche dispositivo legal acotado el
nombramiento y facultades de los administradores y representantes
se inscriben en la propia partida de la persona jurídica, siguiendo la
misma técnica del Art. 18 de la Ley General de Sociedades, ya no en
el Registro de Mandatos; consideramos que este mismo principio
debe regir para todas las personas jurídicas.
El Título IV trata del R. Personal, no siendo ya inscribible la Protesta
de Hipoteca, por cuanto el tutor y curador se encuentran obligados a
prestar garantía que debe recaer en inmuebles específicamente
determinados y no están obligados a prometer hipotecar bienes que
puedan adquirir en el futuro. Además porque se encuentra
expresamente prohibida por el Art. 1106 del C.C., según el cual se
prohíbe constituir hipoteca sobre bienes futuros.
Tampoco es inscribible la adopción, porque esta no afecta la
capacidad de la persona, sino el estado civil.
En el Título V se trata de] Registro de Mandatos y Poderes a
diferencia del C.C. derogado, que sólo se refería al Registro de
Mandatos.
El Título VI se refiere al Registro de Testamentos, estando vigente
también el Reglamento del Registro de Testamentos, aprobado por la
Corte Suprema de Justicia de la República, en acuerdo de fecha 22
de enero de 1970, cuyo texto íntegro se publica en este libro.
En el Título VII trata del Registro de Declaratoria de Herederos y en
cuyo Art. 2041 se indican los actos 'Inscribibles en este Registro,
pero se omite la anotación preventiva de la solicitud de declaratoria
de herederos, que es la que abre folio real, conforme al Decreto
Legislativo 127 de 12 de junio de 1981.
Por ultimo, el Título VIII trata del Registro de Bienes Muebles, y
según el Art. 2043 son objeto de estos registros los bienes muebles
registrables de acuerdo a ley y esto supone la reglamentación
correspondiente, aunque indica que son inscribibles en estos
registros, todos los actos y contratos establecidos en el artículo
2019, en cuanto sean aplicables.

CLASES DE REGISTROS DE QUE TRATA EL C. C.

Al respecto la Exposición de Motivos señala que del examen del
Libro IX del Código Civil podemos extraer 3 conclusiones:
1. Se regula registros jurídicos y no registros administrativos.
2. Se trata registros que desarrollan temas de derecho civil.
3. Son registros a los que se les aplica los principios de derecho
registral.

REGISTROS JURIDICOS Y REGISTROS ADMINISTRATIVOS

Estas denominaciones tienen relación con el tipo de publicidad que
proporcionan los registros;
Los registros administrativos son los que arrojan lo que llamaremos
"Publicidad noticia" y se oponen a los registros jurídicos en cuanto
estos emiten lo que denominaremos "Publicidad efecto".
Los interesados acuden a los registros administrativos en busca de
información que suponen veraz, pero que de ningún modo les otorga
seguridad jurídica.
Así, las personas naturales son sujetos de derechos y obligaciones
por su sola existencia, sin importar para ello si se encuentran o no
inscritas en el registro de nacimientos.
Por otra parte, una persona tiene determinados derechos y
obligaciones derivados de su mayoría de edad, sin ser trascendente
si se encuentra o no inscrito en el registro electoral.
En general, puede señalarse que la inexistencia de una inscripción
referida a estos registros, no importa la inexistencia de la persona, ni
de sus derechos y obligaciones, ni autoriza a otras personas a actuar
como si aquella no existiera.
Todos estos registros, a los que llamamos administrativos, están
orientados sólo a que las personas tomen conocimiento de
determinados hechos que los publicitan, pero de ningún modo
establecen efectos, expresados en derecho y obligaciones, de
acuerdo a la ignorancia o conocimientos que se tienen de dichos
hechos.
En cambio, cuando se acude a un registro jurídico, se busca la que
llamamos "Publicidad efecto", expresada en el hecho de que la
inscripción o la falta de inscripción produce consecuencias jurídicas
distintas en cuanto a los derechos, las obligaciones y los actos de las
partes y los terceros.
Por ejemplo, el derecho real de hipoteca no inscrito no existe como
tal (art. 1099, inciso 3º); una separación de patrimonios no tiene
efecto respecto de terceros si no aparece inscrita (artículos 295 y
319~; una causal de nulidad que no aparece de lo publicado por el
registro no afecta a quien haya adquirido un derecho bajo su amparo
creyendo que la nulidad no existía (artículo 2014).
Todos estos ejemplos indican que se está ante registros cuyas
consecuencias de la publicidad son distintas a las de la falta de ella,
por tratarse de publicidad efecto.
Estos registros jurídicos, que arrojan publicidad efecto, son los que
en general integran el derecho registral y en particular son los que
tienen tratamiento legislativo en nuestro Código Civil.
Los otros registros, los que arrojan publicidad noticia, los
administrativos, forman parte del derecho administrativo, aun
cuando en algunos casos tengan un tratamiento más o menos
detallado en el Código Civil regulados en los artículos 70 a 75.

REGISTROS QUE TRATAN TEMAS DE DERECIIO CIVIL

Sucede sin embargo, que dentro de los diversos registros que arrojan
esta publicidad efecto hay algunos cuyos alcances no pertenecen al
ámbito del derecho civil.
Esta es una referencia concreta al Registro Mercantil que, por
abarcar materias que no son propias del derecho civil no tienen un
tratamiento específico en el Código. No es que piense que este
registro no debe existir, sino que debe ser regulado por una
legislación especial, como en efecto sucede.

REGISTROS A LOS QUE SE APLICAN LOS PRINCIPIOS

REGISTRALES
Por último, y esto relacionado con el hecho de que estamos tratando
de registros jurídicos, los registros que tienen tratamiento en
nuestro Código son aquellos a los que es posible aplicar los
principios de derecho registral reconocidos en nuestra legislación y
tradición jurídica como los de rogación, calificación, legalidad,
publicidad, legitimación, fe pública registral, tracto sucesivo y
prioridad, que agota gran parte del contenido del Título 1, relativo a
las Disposiciones Generales, aplicables en todos los registros.
En resumen, el área del derecho registral, del cual se ocupa nuestro
Código Civil, es la relativa a los registros que siendo jurídicos tratan
de temas de derecho civil y a los que es posible aplicar los principios
registrales mencionados.
Por otro lado, con referencia al Título I del Libro IX. Registros
Públicos, Disposiciones Generales, la misma Exposición de Motivos
señala que entre nosotros la denominación "Registros Públicos"
alude a una inscripción en la que funciona una serie de registros,
entre los que figuran algunos de los que son desarrollados en este
libro.
Esto puede ocasionar alguna confusión, por cuanto puede inducir a
creer que este libro agota todo lo concerniente al tema de los
Registros Públicos.
Todo lo contrario no existe identificación entre el Libro IX del Código
y los Registros Públicos.
Este libro trata en algunos casos de registros que no tienen
ubicación en la dependencia estatal humana "Registros Públicos",
como son los de bienes muebles, existiendo por otro lado la de
registros que pertenecen a dicha institución como el Mercantil, pero
que no son objeto de regulación en este Código, por no tratarse de
materias reguladas por el Código Civil.
Este libro trata de expresar las pautas generales y principios a todos
los registros, y de modo particular, pero no exclusivo, a los registros
de que se ocupa.
Es posible que emplear el término "Derecho Registral" haya sido más
apropiado. No emplearlo, sin embargo, no implica la existencia de un
error legislativo, sino simplemente obliga a aclarar que no existe
identificación entre este libro y la institución llamada Registros
Públicos.

S. FINALIDAD Y FUNCIONE, S DE LOS REGISTROS

PUBLICOS.
FINALIDAD.- Estando al tenor del artículo primero de la Ley
Orgánica de los Registros Públicos, aprobada por Decreto Legislativo
Nº 119, de fecha doce de junio de mil novecientos ochentiuno, ya
derogado, la finalidad de la Oficina Nacional de los Registros
Públicos es la inscripción y publicidad de los actos que la ley
determina, de este enunciado legal podemos apreciar que la
Institución Registral descansa sobre dos pilares fundamentales,
cuáles son la INSCRIPCION y la PUBLICIDAD. La inscripción, que
requiere el análisis exahustivo y minucioso que debe realizar el
Registrador para dar ingreso a un título determinado, es decir,
previa calificación del mismo. En realidad, la CALIFICACION
REGISTRAL es lo substancial de la función registral, esta función es
un deber-derecho del Registrador, función indelegable, intuito
persona. El Registrador, de acuerdo al Principio Registral de
Legalidad, debe calificar el título, teniendo en cuenta las normas
legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros de tal
modo que puedan tener acceso a los Registros sólo los títulos justos
y perfectos y de esta suerte los Registros podrán cumplir a cabalidad
su principal y primera finalidad, cual es la INSCRIPCION de los
actos y contratos que la ley determina.
Pero no se trata solamente de decir que el Registrador "debe
calificar" los títulos, sino que, previamente, dicho funcionario debe
estar idóneamente preparado, capacitado, ser un erudito en materia
registral, notarial, tributaria, comercial, etc., lo que significa que
quién pretenda ser Registrador debe ser un profesional altamente
preparado, de no ser así, muy a nuestro pesar, seguiremos
soportando "observaciones" faltos de sustento legal, faltos de verdad
legal, sin la fundamentación debida causando serios problemas al
usuario y a la misma Institución, porque las observaciones
infundadas, recargan inútilmente las labores propias de los
Registros. En consecuencia, para que se cumpla la finalidad
registral, cual es la inscripción de los actos, debe haber capacitación
previa, idoneidad, constante estudio y actualización y no caer en la
rutina y mediocridad.
La secunda finalidad o segundo pilar en que descansa la Institución
Registral es la PUBLICIDAD, que conlleva dos conceptos: primero,
que estando al Principio Registral de Publicidad, se presume, sin
aceptar prueba en contrario, que todos están enterados del
contenido de los asientos de inscripción, y segundo, que los
funcionarios de los Registros están obligados a manifestar al público
en general, del contenido de los asientos de inscripción y títulos que
están archivados en dicha Institución, por ser eminentemente
pública. Por otro lado, la publicidad significa la verdadera garantía
que prestan los Registros, tanto a los inscribientes cuanto a terceros,
es decir a los terceros civiles y a los terceros registrales.
FUNCIONES.- De conformidad con el artículo segundo del Decreto
Legislativo acotado, son funciones de los Registros Públicos.
a) Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y racionalizar
las actividades registrales a nivel nacional, así como controlar
su funcionamiento.
b) Elaborar y mantener actualizada la Estadística Registral y
realizar publicaciones legales de naturaleza registral.
c) Capacitar al personal en las técnicas registrales para la mejor
realización de la función registral.

De conformidad con el artículo cuarto los reglamentos respectivos

establecerán las normas de procedimientos y funciones, así como de
técnica registral. Dichos reglamentos serán aprobados por Decreto
Supremo.

6. REGIMEN ECONOMICO DE LOS REGISTROS PUBLICOS

Antes de referirnos al Régimen Económico propiamente dicho,
debemos recordar que los Registros Públicos cobra una TASA por los
servicios que presta, ya sea inscripciones, expedición de certificados,
manifestación de libros, etc., no siendo pues un impuesto sino una
contraprestación por un servicio que se obtiene. Los montos que se
abonan están establecidos en el Arancel aprobado por D. Supremo
Nº 37-944-JUS, de fecha 28 de junio de 1944, cuyo texto y Anexo se
reproducen íntegramente en esta edición, en la parte referente a las
normas legales relacionadas con los Registros Públicos.

7. SISTEMA NACIONAL Y LA SUPERINTENDENCIA DE LOS

REGISTROS PUBLICOS
Por Ley Nº 26366, publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el día
16 de Octubre de 1994, se crea el Sistema Nacional y la Supe
rintendencia de los Registros Públicos.

DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS

SU FINALIDAD.- Se crea el Sistema Nacional de los Registros
Públicos con la finalidad de mantener y preservar la unidad Y
coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país
orientado a la especialización, simplificación, integración y
modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los
registros que lo integran.

REGISTROS QUE COMPRENDE.- El Sistema Nacional de los

Registros Públicos vincula en lo jurídico registral a los Registros de
todos los Sectores Públicos y está conformado por los siguientes
Registros. (Art. 2º).

a) REGISTRO DE PERSONAS NATURALES, que unifica los

siguientes registros:
- Registro de Mandatos y Poderes;
- Registro de Testamentos;
- Registro de Declaratoria de Herederos;
- Registro Personal; y
- Registro de Comerciantes.
b) REGISTRO DE PERSONAS JURIDICAS, que unifica los
siguientes Registros:
- Registro de Personas Jurídicas;
- Registro Mercantil;
 - Registro de Sociedades Mineras.,
- Registro de Sociedades del Registro Público de
Hidrocarburos;
- Registro de Sociedades Pesqueras;
- Registro de Sociedades Mercantiles;
- Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley; y
- Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad
Limitada.
c) REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE, que unifica los
siguientes registros:
- Registro de Propiedad Inmueble;
- Registro de Buques;
- Registro de Embarcaciones Pesqueras;
- Registro de Aeronaves;
- Registro de Naves;
- Registro de Derechos Mineros; y
- Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios
Públicos.
d) REGISTRO DE BIENES MUEBLES, que unifica los
siguientes registros:
- Registro de Bienes Muebles;
- Registro de Propiedad Vehicular;
- Registro Fiscal de Ventas a Plazos;
- Registro de Prenda Industrial;
- Registro de Prenda Agrícola;
- Registro de Prenda Pesquera;
- Registro de Prenda Minera; y
- Registro de Prenda de Transportes.
e) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por
crearse.
El Registro Predial se incorporará al Registro de Propiedad
Inmueble en un plazo improrrogable de cinco (5) años contados
a partir de la fecha de entrada en vigencia de la Ley 26366.
No están comprendidos en el Sistema Nacional de los Registros
Públicos los Registros Administrativos y los registros normados
por Nºs 291, 344, 345 y 351 de la Comisión del Acuerdo de
Cartagena.

GARANTIAS DEL SISTEMA NACIONAL.- Son garantías del

Sistema Nacional de los Registros Públicos:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus
funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales,
salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan
en la fe del Registro; y
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de
las demás responsabilidades que corresponda conforme a ley.
DE LOS REGISTROS
La Oficina Registral de Lima y Callao, las oficinas registrales
ubicadas en el ámbito geográfico de las Regiones, el Registro Predial
transitoriamente, y los demás registros creados por leyes especiales
son organismos públicos desconcentrados de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos a que se refiere el Artículo 10º de
la Ley 26366.

AUTONOMIA.- Todas estas entidades tienen patrimonio propio y

autonomía registral, administrativa y económica con las limitaciones
establecidas en la Ley del Sistema Nacional.

SU PRESUPUESTO.- Los registros públicos que integran el Sistema

financiarán su presupuesto con los ingresos que se generen por la
aplicación de sus tasas registrales, donaciones, legrados
transferencias y otros recursos provenientes de instituciones
públicas y privadas y de la cooperación técnica y financiera
internacional, aceptada de acuerdo a ley, así como con sus ingresos
financieros, sin perjuicio de hasta el 3% del total de los ingresos por
tasas registrales que cobran todos los Registros Públicos, que
integran el Sistema; de los cuales el 1% constituirá un Fondo de
Compensación para los Registros que lo requieran.

DE LOS REGISTRADORES PUBLICOS

Los Registradores Públicos y los integrantes de los órganos de
segunda instancia administrativa de los Registros Públicos que
integran el sistema, son nombrados por el órgano competente de
cada Registro. Para acceder al cargo se requiere ser peruano,
abogado y haber aprobado el concurso público de méritos
supervisado por la Superintendencia y de acuerdo al Reglamento que
para tal efecto expedirá esta entidad.
El órgano rector de cada registro, en primera instancia, y la
Superintendencia, en última instancia administrativa, aplican las
sanciones administrativas a los registradores públicos, conforme se
determine en el estatuto.

DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS

PUBLICOS
SU NATURALEZA.- Se crea la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos como organismo descentralizado autónomo del
Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros
Públicos, con personería jurídica de Derecho Público, con patrimonio
propio y autonomía funcional, jurídico registral, técnica, económica,
financiera y administrativa.

SU OBJETIVO.- La Superintendencia tiene por objeto dictar las

políticas y normas técnico-administrativas de los Registros Públicos
estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir,
coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y
contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional.

SU INTEGRACION.- Se integra bajo la competencia de la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos todos los
registros existentes en los diferentes sectores públicos a que se
refiere el Artículo 2º de la Ley 26366. La integración de los Registros
Públicos a nivel nacional se ejecutará progresivamente en el plazo de
un año contado a partir de la entrada en funcionamiento de la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos, con el objeto de
modernizar el Sistema, dotando a los Registros de una organización,
procedimientos y tecnología avanzada en materia de archivo e
información registral.

SU DOMICILIO.- La Superintendencia tiene domicilio y sede

principal en el Departamento de Lima, Provincia de Lima; podrá
establecer oficinas descentralizadas en el territorio de la República.

SUS ORGANOS.- La Superintendencia está conformada por los

órganos de la Alta Dirección, las Gerencias Legal y de Informática y
la Oficina de Control Interno, cuyas funciones se especifican en el
Estatuto.

DE LA ALTA DIRECCION

DEL SUPERINTENDENTE
El Superintendente Nacional de los Registros Públicos es el
funcionario de mayor nivel jerárquico de la Superintendencia y
ejerce la representación legal de la misma. Es designado por el
Presidente de la República, a propuesta del Ministerio de Justicia,
por un período de cuatro (4) años y sólo podrá ser removido del
cargo por incurrir en negligencia, incompetencia o inmoralidad.

REQUISITOS PARA SER SUPERINTENDENTE.- Para ser

Superintendente se requiere:
a) Ser peruano.
b) Tener título de abogado y haber ejercido la profesión por un
período no menor de diez (10) años.
c) Gozar de reconocida solvencia moral e idoneidad profesional.
d) No tener ningún tipo de participación directa o indirecta en las
entidades que contraten conforme al Artículo 191º previsto en
la Ley 26366.

ATRIBUCIONES Y OBLIGACIONES DEL SUPERINTENDENTE:

a) Elaborar y supervisar la ejecución de las medidas de
simplificación, modernización e integración de los registros
públicos que comprenden el Sistema.
b) Supervisar la correcta ejecución de la función registral de
acuerdo a la normatividad vigente;
c) Autorizar la modificación de la estructura organizativa de los
Registros que integran el Sistema, a propuesta de los mismos;
d) Promover la realización de estudios e investigaciones en
materia registral;
e) Promover la capacitación de los registradores públicos y demás
personal de los registros del sistema;
Dictar las normas requeridas para la organización,
conservación y mantenimiento de los archivos registrales;
g) Coordinar campañas masivas de inscripciones;
h) Las demás que la ley señale.

DEL SUPERINTENDENTE ADJUNTO.- En caso de ausencia o

impedimento temporal del Superintendente es reemplazado por el
Superintendente Adjunto, el que será designado igual que el
Superintendente.
Para ser Superintendente Adjunto se requiere tener título de
abogado y haber ejercido la profesión por un período no menor de
cinco (5) años, además de los otros requisitos para ser
Superintendente.

DEL DIRECTORIO
El Directorio es el órgano de la Superintendencia encargada de
aprobar las políticas de su administración. Está integrado por un
representante de la Presidencia del Consejo de Ministros, un
representante del Ministerio de Economía y por el Superíntendente
Nacional de los Registros Públicos, quien lo preside.

SUS ATRIBUCIONES.- Las atribuciones y obligaciones del

Directorio están contenidas en el Artículo 181 de la Ley 26366.

DEL CONSEJO CONSULTIVO

Está integrado por un representante de cada una de las siguientes
instituciones:
- Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y
Construcción.
- Ministerio de Energía y Minas.
- Ministerio de Agricultura;
- Junta de Decanos de los Colegios de Abocados;
- Colegio de Ingenieros del Perú.

DEL REGIMEN ECONOMICO Y FINANCIERO

La Superintendencia financiará su presupuesto con los siguientes
ingresos:
a) Hasta el 3% del total de los ingresos por tasas registrales que
cobran todos los Registros Públicos que integran el Sistema; de
los cuales el 1% constituirá un Fondo de Compensación para
los Registros que lo requieran.
b) Los legados, donaciones, transferencias y otros recursos
provenientes de Instituciones públicas y privadas así como de
 la Cooperación Técnica y Financiera Internacional, aceptados
de acuerdo a Ley.
c) La renta generada por los depósitos de sus ingresos en el
sistema financiero.
d) Los ingresos propios generados por las publicaciones que
realice.

DEL REGIMEN LABORAL

El personal de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos está comprendido dentro del régimen laboral de la actividad
privada. Cabe resaltar que los Registros Públicos de Lima y Callao,
conforme a la Segunda Disposición Complementaria de la Ley 26366,
constituye un organismo público desconcentrado de la
Superintendencia, con autonomía registral, económica y
administrativa, en el ejercicio de las funciones que le corresponden
conforme a ley.

ORGANOS DE LOS REGISTROS PUBLICOS

1º. SUPERINTENDEIVCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS

PUBLICOS
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos es un
organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente
rector del Sistema Nacional de Registros Públicos, con personería
jurídica de derecho público, con patrimonio propio y autonomía
funcional, jurídico registral, técnica, económica, financiera y
administrativa-, está comprendida en el volumen 05 del Sector
Público.
La Superintendencia tiene por objeto dictar las políticas y normas
técnico-administrativas de los Registros Públicos estando encargada
de planificar, organizar normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripción y la publicidad de los actos y contratos de los Registros
Públicos que integran el sistema Nacional.
La Superintendencia tiene domicilio y sede principal en el
Departamento de Lima, Provincia de Lima, podrá establecer oficinas
descentralizadas en el territorio de la República.

TRIBUNAL REGISTRAL
El Tribunal Registral será la Segunda y última Instancia en el
Procedimiento Registral y cuyas atribuciones se determinarán
oportunamente, de conformidad con el Art. 50º del Anteproyecto del
Reglamento General de las Inscripciones. Conoce en vía de
Apelación respecto a las decisiones de los Registradores Públicos.

OFICINAS REGISTRALES
Conforme lo establecido por el art. 31 de R.G. En cada
Departamento, habrá por lo menos una Oficina Registral, cuya
jurisdicción, coincidirá con la demarcación política; pero, por
razones de mejor servicio, el Directorio puede extender la
jurisdicción de una Oficina y crear otras.
El responsable de cada Oficina Registral es el Registrador, quien se
encarga de las inscripciones y publicidad de los 'actos que la ley
determine.
En caso de ausencia lo reemplazará el secretario o empleado de
mayor categoría administrativa.
En las Oficinas Registrales con pluralidad de Registradores, estos se
reemplazarán mutuamente en caso de ausencia e impedimento
temporal.

EL REGISTRADOR PÚBLICO
Los Registradores son funcionarios públicos especializados quienes
ejercen con autonomía actos jurisdiccionales -administrativo.
respecto a las inscripciones y certificaciones.
Para ser Registrador se requiere ser peruano de nacimiento,
Abogado y acceder al cargo previo concurso de méritos.

SUS ATRIBUCIONES
1) Calificar los títulos que se les presente.
2) Ordenar y suscribir las inscripciones.
3) Liquidar y controlar la cobranza de los derechos registrales.
4) Expedir certificados.
5) Manifestar al público las inscripciones y documentos que obren
en los archivos a su cargo.

REGISTROS QUE COMPRENDE LOS REGISTROS PUBLICOS

De conformidad con el artículo 2002 del Código Civil vigente los
registros públicos de los que trata el Libro IX son los siguientes:
1.- Registros de Propiedad Inmueble.
2.- Registro de Personas Jurídicas; conforme al art. 2024 del C.C.
consta de los libros siguientes:
- De Asociaciones
- De Fundaciones
- De Comités
- De Sociedades Civiles
- De Comunidades Campesinas y Nativas
- De Cooperativas
- De Empresas de Propiedad Social
- De Empresas de Derecho Público
- De los demás que establece la ley
3.- Registro de Mandatos y Poderes.
4.- Registro Personal.
5.- Registro de Testamento.
6.- Registro de Declaración de Herederos.
7.- Registro de Bienes Muebles.
Además de estos registros, según el segundo párrafo del
artículo 2009 del C. C., quedan comprendidos los siguientes:
8.- Registro de Naves.
9.- Registro de Aeronave.
10.- Registro de Prenda Agrícola.
Según el mismo dispositivo legal acotado, última parte, quedan
comprendidos también los demás regulados por leyes
especiales, tenemos que entender que se refiere al Registro de
Prenda Industrial que existe actualmente y el Registro
Mercantil.

SECCION DE REGISTROS DE PROPIEDAD INMUEBLE

OFICINA DE LIMA

SECCION DISTRITO (S)

PRIMERA: LIMA
SEGUNDA: LA VICTORIA LURIGANCHO
TERCERA: MIRAFLORES LURIN
CUARTA: PUEBLO LIBRE SAN MIGUEL BREÑA
QUINTA: COMAS RIMAC SANTA ROSA
SEXTA: SAN ISIDRO HUAROCHIRI
INDEPENDENCIA
SEPTIMA: SANTIAGO DE SURCO BARRANCO
CANTA
OCTAVA: SAN BORJA PUCUSANA
PUNTA HERMOSA
NOVENA: PACHACAMAC VILLA MARIA DEL
TRIUNFO SAN MARTIN DE PORRES
LOS OLIVOS
DECIMA: ATE
SAN JUAN DE LURIGANCHO LINCE
DECIMO SURQUILLO
PRIMERA: CHACLACAYO
PUNTA NEGRA
SAN JUAN DE MIRAFLORES
SAN BARTOLO
DECIMO MAGDALENA DEL MAR
SEGUNDA: JESUS MARIA
SANTA MARIA DEL MAR
DECIMO CARABAYLLO
TERCERA: PUENTE PIEDRA
CHORRILLOS SAN LUIS
DECIMO LA MOLINA
CUARTA: CIENEGUILLA
VILLA EL SALVADOR
(zona urbana)
DECIMO ASENTAMIENTOS HUMANOS
QUINTA: - CONO SUR
- CONO ESTE
DECIMO ASENTAMIENTOS HUMANOS
SEXTA: - CONO NORTE
 REGISTRO MERCANTIL
CUATRO LIBROS
- DE COMERCIANTES
- DE SOCIEDADES
- DE PAPELES ESPECIALES
- DE E. I. R. L.

SECCION DEL REGISTRO DE MANDATOS Y OTROS OFICINA

DE LIMA
Secciones REGISTROS
Mandatos y Poderes
Testamentos;
Declaratoria de Herederos;
Prenda Agrícola; Prenda Industrial;
Personas Jurídicas (8 Libros);
- Asociaciones;
- Fundaciones;
- Cooperativas;
- Empresa de Propiedad Social;
- Sociedades Civiles;
- Comités;
- Comunidades Campesinas y Nativas;
- Empresas de Derecho Público.

SECCION CERTIFICADO NEGATIVO Y POSITIVO DE

PROPIEDAD

SECCION CERTIFICADOS DE GRAVAMENES

COMPENDIOSOS Y COPIAS LITERALES

MEDIOS IMPUGNATORIOS

En el procedimiento Registral , concordante con el Art. 5° de la Ley

26366, se pueden hacer valer los Medios Impugnatorios siguientes:

a) RECURSO DE RECONSIDERACION
b) RECURSO DE APELACION
c) ACCION JUDICIAL

1°.- RECUSO DE RECONSIDERACION:

Se interpone dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación ante el Registrador que ha tachado el título, que será
resuelta en un plazo máximo de quince días, transcurrido los cuales
sin que medie resolución, el interesado podrá considerar denegado
dicho recurso a efectos de interponer el recurso de apelación.
Este recurso es opcional y su no interposición no impide el ejercicio
del recurso de apelación.

2° RECURSO DE APELACION:
El recurso de apelación se interpone dentro del plazo de vigencia del
asiento de presentación ante el Registrador que ha calificado el
título.

Interpuesta la apelación el Registrador la admitirá o la denegará en

el plazo de dos (02) días. Sólo procederá la denegatoria en el caso de
haberse interpuesto fuera del plazo de vigencia del asiento de
presentación; y elevará al tribunal Registral bajo responsabilidad
dentro de los tres días, más el término de la distancia, acompañado
el título, copia literal de la partida registral y demás antecedentes si
fuera el caso.

El presidente del Tribunal Registral designará a uno de sus

miembros para que informe sobre el expediente.

El apelante dentro de los primeros cinco (05) días de ingresado el

expediente a la Secretaría del Tribunal, podrá solicitar se conceda el
uso de la palabra a su abogado para fundamentar en audiencia
pública su derecho.

El Tribunal Registral señalará día y hora dentro de un plazo

improrrogable de 30 días, discutirá y votará la resolución
pronunciándose por unanimidad o por mayoría por la confirmación o
revocación de la tacha registral, en cualesquiera de los casos el plazo
máximo de la expedición de la resolución será de 45 días contados a
partir del ingreso del expediente a la Secretaría Técnica del
Tribunal Registral, dicha resolución serpa ejecutada por el
Registrados dentro del plazo de 5 días de notificarsele la resolución,
si establece el Tribunal Registral que procede la inscripción
solicitada con determinados requisitos el nteresado tendrá 8 días
para expeditar la inscripción, cntados a partir de la notificación
respectiva, en caso contrario caducará el asiento de presentación,
sin perjuicio del derecho de presentar nuevamente el titulo con los
requisitos establecidos.

3° ACCION JUDICIAL:
La Resolución del Tribunal Registral es la última instancia
administrativa, es decir, que contra dicha resolución procede
promover la correspondiente acción judicial, en el término de 30 días
de notificada tal resolución y solicitarse su anotación preventiva en
el correspondiente Registro. Vencido dicho plazo o no anotada la
demanda, caduca el asiento de presentación. Esta acción judicial se
entenderá con el Procurador General de la República y con las
personas que tengan derechos inscritos.

PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACION.- El

asiento de presentación tiene una vigencia de 60 días hábiles.

BLOQUEO REGISTRAL, es una inscripción extraordinaría, que

bloquea la partida registral de un determinado inmueble, impide se
inscriba otro título incompatible o que contravenga con el que fue
materia de bloqueo, su vigencia es de sesenta días calendarios.