REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACIÓN UNIVERSITARIA

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL “RÓMULO GALLEGOS”
ÁREA DE CIENCIAS POLÍTICAS Y JURÍDICAS
PROGRAMA MUNICIPALIZADO DE FORMACIÓN DE DERECHO
UNIDAD CURRICULAR: DERECHO CIVIL II
2 AÑO SECCIÓN “4”
DERECHO

PROPIEDAD HORIZONTAL Y LOS DERECHOS REALES

LIMITADOS.

Profesora: Bachilleres:
Abg. Janeth Caña Gladiuska Coronel C.I: 31.107.135
Leslie Salazar C.I: 30.626.367
María Oliveros C.I: 30.415.505
Richard Figuera C.I: 30.627.053
Johalixy Escalante C.I:31.743.049
Rivaldo Hernández C.I:29.941.078

San Juan de los Morros, Mayo, 2023

 INTRODUCCIÓN
La propiedad horizontal es un régimen jurídico que regula la organización y administración de
edificios y conjuntos residenciales. En este régimen, se establecen disposiciones sobre los bienes
propios y comunes, incluyendo las cosas susceptibles de propiedad exclusiva, privativas y
comunes.
El documento de condominio es un elemento clave en la administración de la multipropiedad, que
permite regular las relaciones entre los propietarios y establecer normas para el uso y disfrute de las
áreas comunes. Además, existen derechos reales limitados como el usufructo, enfiteusis, uso y
habitación que permiten a terceros disfrutar temporalmente de una propiedad sin ser dueños
absolutos. En este sentido, es importante conocer sus conceptos, naturaleza jurídica, derechos y
obligaciones para poder ejercerlos adecuadamente.
PROPIEDAD HORIZONTAL:
La propiedad horizontal es un régimen jurídico que se aplica a edificios en los que existen espacios
privados interiores y comunes (tales como escaleras, pasillos, patios y jardines). Su principal
característica es que los propietarios de cada unidad tienen derechos y obligaciones sobre espacios
comunes.
Las nociones fundamentales de la propiedad horizontal incluyen la obligación de contribuir a los
gastos de mantenimiento y conservación de los espacios comunes, la posibilidad de establecer
normas y reglas para el uso y disfrute de las áreas comunes, y la existencia de una junta de
propietarios que se encarga de gestionar la comunidad de propietarios.
Régimen venezolano de la propiedad horizontal:
La propiedad horizontal establece un régimen en el cual varios propietarios pueden tener derechos
exclusivos sobre una parte determinada de la parte privativa y al mismo tiempo compartir otros
espacios comunes del mismo. Éste régimen se rige por lo establecido en la Ley de Propiedad
Horizontal.
Dicha ley es fundamental para garantizar la organización, funcionamiento y convivencia armoniosa
en los edificios y conjuntos residenciales, así como también contribuye a proteger los derechos de
los propietarios y asegurar su bienestar y calidad de vida.
Disposiciones sobre bienes propios y comunes:
Los bienes propios en la propiedad horizontal se refieren a las áreas privadas de cada propietario,
como su apartamento o local comercial.
Los bienes comunes son las áreas y servicios que son compartidos por todos los propietarios, como
pasillos, ascensores, piscinas, áreas verdes, entre otros.
Cosas susceptibles de propiedad exclusiva:
Son aquellas pertenencias de los propietarios que forman parte inseparable e integrante de una
unidad privada, tales como puertas, ventanas, rejas, cerraduras, pisos, paredes, baños, entre otros
elementos. Estas cosas son exclusivas del propietario y no pueden ser utilizadas por los demás
propietarios.
Cosas privativas:
Son aquellas pertenencias de los propietarios que, aunque forman parte de las áreas comunes,
pueden usarlas en exclusividad, como los estacionamientos y los depósitos.
Cosas comunes:
Son los bienes comunes de la propiedad horizontal, tales como pasillos, jardines, piscina,
recepción, ascensores, etc., los cuales son de uso compartido y disfrute de todos los propietarios.
Cabe destacar que el art 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que son cosas comunes:
El terreno, la estructura del edificio, las áreas comunes como azoteas y patios, los servicios
centrales como electricidad y agua, los puestos de estacionamiento y depósitos designados en el
documento de condominio, y cualquier otra parte del inmueble necesaria para su existencia,
seguridad y conservación. Además, pueden ser consideradas cosas comunes aquellas que se
indiquen expresamente en el documento de condominio y los apartamentos o locales rentables
cuyos ingresos se destinen al pago de los gastos comunes.
El documento de condominio y la administración de la multipropiedad:
Es el acto jurídico mediante el cual se constituye el régimen de Propiedad Horizontal en un
determinado caso y que contiene los supuestos de hecho de tal constitución.
La multipropiedad es un régimen de vivienda que funciona basándose en un acuerdo en el que un
inmueble es adquirido por varias personas a la vez, que se turnan para disponer de él en un tiempo
determinado.
El tiempo compartido:
Modalidad de derecho real que surge si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por
turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino.
LOS DERECHOS REALES LIMITADOS:
Se trata de derechos que recaen sobre cosa ajena puesto que su propiedad pertenece a otra persona
y concede al titular del derecho real limitado el ejercicio de facultades y derechos más reducidos,
así como a dirigirse contra los terceros que perturben o menoscaben el ejercicio de su derecho o se
opongan a él.
El usufructo:
El usufructo se define como el derecho a disfrutar los bienes apenas con la obligación de conservar
su Forma y sustancia, Una persona posee el usufructo de una vivienda cuando tiene derecho a
usarla pero no posee su propiedad. El usufructo es un derecho real en donde se permite el disfrute
de un bien ajeno. El usufructo puede ser universal, particular, oneroso y gratuito. El usufructo es un
desmembramiento de la propiedad.
Naturaleza jurídica del usufructo:
En el art 583 del Código civil Venezolano se define al usufructo como: “El derecho real de usar y
gozar Temporalmente de los casos cuya propiedad Perteneciente a otro, del mismo modo que lo
haría el propietario”.
Derechos y obligaciones de los usufructuarios:
Derechos:
Pertenecen al usufructuario todos los frutos naturales o civiles de la cosa usufructuada.

Los frutos naturales que al principiar el usufructo no estén desprendidos pertenecerán al

usufructuario; y los que no lo estén todavía, cuando termine el usufructo, pertenecerán al
propietario, sin derecho en ninguno de los dos casos a la indemnización de los trabajos o de las
semillas.

Los frutos civiles pertenecen al usufructuario en proporción de la duración del usufructo

- El usufructo de una renta vitalicia da al usufructuario el derecho de cobrar las pensiones día por
día durante su usufructo.

Deberá restituir siempre lo que hubiere cobrado anticipadamente.

-Si el usufructo comprende cosas de que no puede hacerse uso sin consumirlas, como dinero,
granos, licores, el usufructuario tiene derecho de servirse de ellas, con la obligación de pagar su
valor al terminar el usufructo, según la estimación que se les haya dado al principio del mismo.

Si no se hubiere hecho tal estimación, podrá optar entre restituir las cosas en igual cantidad y
calidad o pagar su precio corriente a la cesación del usufructo.

Si el usufructo comprende cosas que, sin consumirse por el primer uso, se deterioran
gradualmente con él, el usufructuario tiene derecho de servirse de ellas dándoles el uso a que
están destinadas, quedando obligado únicamente a restituirlas, al término del usufructo, en el
estado en que se encuentren, con la obligación, sin embargo, de indemnizar al propietario del
deterioro proveniente de dolo o culpa del usufructuario.

.- Si el usufructo comprende monte tallar, el usufructuario está obligado a observar en el orden y

en la cantidad de las talas o cortas, la práctica constante de los antiguos propietarios; pero no
tendrá derecho a compensación por las cortas que no haya ejecutado durante el usufructo.

.- El usufructuario, conformándose a las épocas y prácticas de los antiguos propietarios, podrá

también aprovecharse de las partes de monte alto que se hayan distribuido en cortas regulares,
bien se hagan éstas periódicamente en cierta extensión de terreno, o bien limitadas a cierta
cantidad de árboles tomados indistintamente en toda la superficie del fundo.

.- En los demás casos no podrá el usufructuario cortar el monte alto, salvo que se trate de árboles
esparcidos por el campo, que por costumbre local estén destinados a ser periódicamente
cortados.

.- Podrá el usufructuario emplear para las reparaciones que estén a su cargo los árboles caídos o
arrancados por accidente. Con este fin podrá también hacerlos derribar, si fuere necesario; pero
tendrá la obligación de comprobar la necesidad al propietario.

.- Los árboles frutales y los plantados para sombra que perezcan, o que hayan sido derribados o
arrancados por accidente, pertenecerán al usufructuario, el cual tendrá la obligación de hacerlos
sustituir con otros.

- Los pies de una almáciga forman parte del usufructo, con la obligación para el usufructuario de
observar las prácticas locales, en cuanto a la época y modo de hacer uso de ellos y de reponerlos.
- El usufructuario puede donar, ceder o arrendar su derecho de usufructo, pero quedará siempre
responsable de la cosa usufructuada por culpa o negligencia de la persona que le sustituya.

Los arrendamientos que celebrare el usufructuario por cinco o menos años, subsistirán por el
tiempo estipulado, aun cuando cese el usufructo. Los celebrados por mayor tiempo no durarán en
el caso de cesación del usufructo sino por el quinquenio corriente al tiempo de la cesación,
computándose el primer quinquenio desde el día en que tuvo principio el arrendamiento, y los
demás desde el día del vencimiento del precedente.

Los arrendamientos por cinco o menos años que haya pactado el usufructuario, o que haya
renovado más de un año antes de su ejecución, si los bienes son rurales, o más de seis meses si
los bienes son urbanos, no tienen efecto alguno cuando su ejecución no ha principiado antes de
cesar el usufructo. Si el usufructo debía cesar en tiempo cierto y determinado, los arrendamientos
hechos por el usufructuario durarán, en todo caso, sólo por el año corriente al tiempo de la
cesación, a no ser que se trate de fundos cuya principal cosecha se realice en más de un año; pues
en tal caso el arrendamiento durará por el tiempo que falte para la recolección de la cosecha
pendiente cuando cese usufructo.

- El usufructuario goza de los derechos de servidumbre inherentes al fundo respectivo y, en

general, todos los que podían competer al propietario.

Goza de las minas y canteras abiertas y en ejercicio al tiempo en que comience el usufructo.

No tiene derecho sobre el tesoro que se encuentre durante el usufructo, salvo la parte que pueda
pertenecerle como inventor.

- El propietario no puede en manera alguna dañar los derechos del usufructuario, y éste, o quien lo
presente, no tiene derecho, al finalizar el usufructo, a la indemnización por las mejoras que haya
hecho, aunque con ellas se haya aumentado el valor de la cosa.

El aumento de valor puede, sin embargo, compensar los deterioros que haya padecido la cosa sin
culpa grave del usufructuario.

Cuando no haya lugar a esa compensación, podrá el usufructuario extraer las mejoras si puede
hacer esto en provecho propio, y sin deterioro de la cosa, a no ser que el propietario prefiera
retenerlas, reembolsando al usufructuario el valor que pudieran tener separándolas.
Obligaciones:

El usufructuario tomará las cosas en el estado en que se encuentren, previo inventario y

descripción de los muebles e inmuebles sujetos al usufructo, con citación del propietario.

Los gastos inherentes a este acto serán de cargo del usufructuario.

Cuando se haya relevado al usufructuario de la obligación de que trata este artículo, el
propietario tendrá derecho de hacer que se lleven a cabo el inventario y la descripción a sus
expensas.

El usufructuario debe dar caución de hacer uso de sus derechos como un buen padre de familia,
a no ser que el título lo dispense de ello.

El padre y la madre que tengan el usufructo legal de los bienes de sus hijos, y el vendedor y el
donante con reserva de usufructo, no estarán obligados a dar caución.

Con excepción del padre y de la madre, los demás usufructuarios que no estuvieren obligados a
dar caución, de conformidad con las anteriores previsiones, podrán ser obligados a darla cuando
por haber desmejorado la situación económica del usufructuario el Tribunal encuentre justificada
esa medida.

.- Si el usufructuario no puede dar caución suficiente, se observarán las reglas siguientes:

Los inmuebles se arrendarán o se pondrán bajo administración, salvo la facultad del

usufructuario de hacerse señalar para su propia habitación una casa comprendida en el usufructo.

El dinero comprendido en el usufructo se colocará a interés.

Los títulos al portador se convertirán en títulos nominativos a favor del propietario, con
anotación del usufructo.

Los géneros se venderán y su precio se colocará igualmente a interés.

En estos casos pertenecerán al usufructuario los intereses de los capitales, las rentas y las
pensiones de arrendamiento.
.- Si el usufructuario no diere la caución, podrá el propietario pedir que se vendan los muebles
que se deterioran con el uso y que su precio se coloque a interés como el de los géneros,
gozando el usufructuario del interés.

Los muebles comprendidos en el usufructo, que sean necesarios para el uso personal del
usufructuario y de su familia, se le deberán entregar bajo juramento de restituir las especies o sus
respectivos valores, tomándose en cuenta el deterioro proveniente del tiempo y del uso legítimo.

El retardo en dar caución no priva al usufructuario del derecho sobre los frutos.

El usufructuario puede en todo tiempo, respetando los actos legalmente ejecutados, reclamar la
administración, prestando la caución a que está obligado.
El usufructuario está obligado a las reparaciones menores, y también a las mayores que se hayan
ocasionado por no haber hecho las menores después de la apertura del usufructo.

En cualquier otro caso, el usufructuario que haya hecho las reparaciones mayores tendrá derecho a
que se le reembolse, sin interés alguno, el valor de las obras ejecutadas, con tal que subsista su
utilidad al tiempo de la cesación del usufructo.
Si el usufructuario no quiere anticipar la cantidad necesaria para las reparaciones mayores, y el
propietario quiere ejecutarlas a sus expensas, el usufructuario pagará al propietario durante el
usufructo, los intereses de lo gastado.

Se entiende por obras o reparaciones mayores las que ocurren por una vez o a largos intervalos de
tiempo, y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa fructuaria.

Las disposiciones de los artículos 607 y 608 se aplicarán también, cuando por vejez o por caso
fortuito, se arruina solamente en parte el edificio que formaba un accesorio necesario para el
goce de fundo sujeto al usufructo.

El usufructuario está obligado durante el usufructo a soportar las cargas anuales del fundo, como
son las contribuciones, los cánones, y demás gravámenes que, según la costumbre, recaen sobre
los fundos.

Al pago de las cargas impuestas a la propiedad durante el usufructo, está obligado el

propietario; pero el usufructuario le debe pagar el interés de las cantidades satisfechas.

Si el usufructuario anticipa su pago, tiene derecho a ser reembolsado del capital al fin del
usufructo.

El usufructuario a título particular de una o más cosas, no está obligado al pago de las deudas
por las cuales estén hipotecadas y si hiciere el pago, tiene derecho a que el propietario le
indemnice.

El usufructuario a título universal está obligado por completo o en proporción a su cuota, al

pago de todas las pensiones a que esté afecta la herencia, y de los intereses de todas las deudas
con que esté gravada la misma.

Si se trata del pago de un capital y el usufructuario anticipa la suma con que deben contribuir
los bienes sujetos al usufructo, se le devolverá al término de éste el mismo capital sin intereses.

Si el usufructuario no quiere hacer esta anticipación, queda a elección del propietario, o pagar la
suma, y en este caso el usufructuario debe pagarle intereses durante el usufructo, o hacer vender
una parte de los bienes sujetos al usufructo, hasta concurrencia de la suma debida.
 .- El usufructuario está obligado a hacer los gastos de los pleitos relativos al
usufructo y a sufrir las condenaciones a que los mismos pleitos den lugar.

Si los pleitos conciernen tanto a la propiedad como al usufructo, aquellos gastos y

condenaciones recaerán sobre el propietario y el usufructuario, en proporción al
respectivo interés.

Si durante el usufructo un tercero cometiere alguna usurpación en la cosa, o de

cualquiera otra manera atentare a los derechos del propietario, el usufructuario está
obligado a hacérselo saber, y, en caso de omisión, será responsable de todos los
daños que por ella le sobrevengan al propietario.

Si el usufructo está constituido sobre un animal que pereciere sin culpa del
usufructuario, éste no estará obligado a restituir otro ni a pagar su precio.

.- Si el usufructo está constituido sobre un rebaño, piara u otro conjunto de animales

que perezca enteramente sin culpa del usufructuario, éste sólo estará obligado para
con el propietario a darle cuenta de las pieles o su valor.

Si el rebaño, piara u otro conjunto de animales no pereciere enteramente, el

usufructuario estará obligado a reemplazar los animales que hayan perecido, hasta
concurrencia de la cantidad de los nacidos, desde que haya principiado a
disminuirse el número primitivo.

Cuando se trate de animales colocados en el fundo sujeto a usufructo y destinados

al consumo, se aplicarán las disposiciones del artículo 589.

Elementos del usufructo:

El objeto: el objeto del usufructo es la propiedad que se encuentra sujeta a este
derecho real. Puede tratarse de bienes muebles o inmuebles, siempre y cuando sean
susceptibles de uso y disfrute.
El derecho de uso y disfrute: es el derecho que corresponde al usufructuario sobre el
objeto del usufructo. Este derecho incluye tanto el uso de la propiedad como el
disfrute de los frutos que produce.
La obligación de conservación: el usufructuario tiene la obligación de conservar y
cuidar la propiedad en buen estado durante todo el tiempo que dure el usufructo.
La limitación del derecho de disposición: el propietario conserva el derecho a la
propiedad, pero este derecho se encuentra limitado mientras dure el usufructo. El
propietario no puede disponer libremente de la propiedad sin consentimiento del
usufructuario.
 La temporalidad: el usufructo puede ser temporal o vitalicio, lo que significa que el
usufructuario puede disfrutar del bien durante un tiempo limitado o hasta su
fallecimiento.
Sujetos del usufructo:
El constituyente: Es aquella persona que da origen al usufructo y que puede ser un
tercer extraño, como un testador, o el propio usufructuario que se desprende a favor
de otra persona.
El nudo propietario: Es aquel que desprende el derecho de uso y goce de una cosa a
favor de otra persona, gozando de la disposición de la cosa.
El usufructuario: Es la persona que tiene el goce y el uso de la cosa, con cargo de
conservarla y restituirla al nudo propietario.
Elemento objetivo: El derecho real de usufructo recae siempre sobre una cosa, por
regla general.
Las cosas sobre las cuales recae el usufructo no deben ser consumibles, pues la
principal obligación del usufructuario es la de conservar la forma y substancia de la
cosa y restituirla el día en que se extinga el derecho, lo cual no puede hacerse con
cosas consumibles, debido a que estas se consumen con el primer uso que de ellas se
haga.
Modo de constitución del usufructo:
Artículo 584.- El usufructo se constituye por la Ley o por la voluntad del hombre.
Puede constituirse sobre bienes muebles o inmuebles, por tiempo fijo, pero no a
perpetuidad, puramente o bajo condición.
Puede constituirse a favor de una o de varias personas simultánea o sucesivamente.
En caso de disfrute sucesivo, el usufructo sólo aprovechará a las personas que existan
cuando se abra el derecho del primer usufructuario.
Cuando en la constitución del usufructo no se fije tiempo para su duración, se
entiende constituido por toda la vida del usufructuario. El usufructo establecido en
favor de Municipalidades u otras personas jurídicas, no podrá exceder de treinta años.
Extinción del usufructo:
La extinción de tales derechos, establece el art 619 del Código Civil venezolano “El
usufructo se extingue por”:
 La muerte del usufructuario, cuando no ha sido establecido por tiempo
determinad.
  Por el vencimiento del tiempo fijado para su duración, el cual no podrá
exceder, en ningún caso, de 30 años.
 Por la consolidación, o sea la reunión en la misma persona de las cualidades
de usufructuario y propietario.
 Por el no uso durante 15 años.
 Por el perecimiento total de la cosa sobre la cual fue establecida.
La enfiteusis:
Es un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo
determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual
expresada en dinero o en especie.
Naturaleza jurídica de la enfiteusis.
Un contrato de explotación agraria por excelencia. Como indica su nombre su objeto
es hacer plantaciones o cultivos. El origen jurídico de la enfiteusis apunta al derecho
público.
Modo de constitución de la enfiteusis:
La enfiteusis es un derecho real de uso y disfrute de una propiedad ajena por un
tiempo determinado, a cambio de una renta perpetua o temporal. La enfiteusis puede
constituirse de dos formas: por contrato o por ley.
Por contrato:
La enfiteusis se puede constituir por un contrato escrito entre el propietario de la
tierra y el enfiteuta (el que va a usar y disfrutar la propiedad) en el que se deben
establecer los términos y condiciones de uso de la propiedad, así como la duración y
el monto de la renta.
El contrato debe ser registrado en el Registro de Tierras y el enfiteuta debe pagar una
renta anual al propietario. Además, el enfiteuta puede mejorar la propiedad si así lo
desea, pero no puede realizar cambios estructurales significativos sin la autorización
del propietario.
Por ley:
La enfiteusis también puede ser constituida por ley, cuando el Estado otorga el uso y
disfrute de un terreno a una persona o entidad por un tiempo determinado, a cambio
de una renta. En este caso, el contrato no es necesario, ya que la ley establece los
términos y condiciones de uso de la propiedad.
Derechos y obligaciones del enfiteuta:
Derechos:
- Utilizar la propiedad arrendada para fines agrícolas y de crianza de animales.
- Recibir los beneficios de las mejoras realizadas en la propiedad.
- Obtener el dinero necesario para hacer mejoras y reparaciones en la propiedad,
siempre y cuando éstas sean necesarias para mantener su productividad.
- Vender su arrendamiento o subarrendarlo a terceros con la aprobación del
propietario original.
- Renunciar al arrendamiento si así lo desea, siempre y cuando haya cumplido con
todas las obligaciones del contrato.
Obligaciones:
- Pagar una renta anual al propietario.
- Mantener la propiedad en óptimas condiciones para la producción agrícola y de
animales.
- Abstenerse de hacer mejoras en la propiedad sin la aprobación del propietario.
- Informar al propietario si hay defectos en la propiedad que impidan su uso para
fines agrícolas.
- No alterar el destino de la propiedad arrendada.
- Entregar la propiedad al propietario en el mismo estado que la recibió, salvo el
desgaste por el uso normal.
Derechos y obligaciones del concedente:
Derechos del concedente:
•Reconocimiento de su derecho de propiedad y de su condición de concedente: De
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1574 del Código Civil, cada 19 años puede el
concedente pedir reconocimiento de su derecho a quien se encuentre en posesión del
fundo enfitéutico. Este reconocimiento solamente puede pedirse al «que está en
posesión del fundo según dispone el señalado artículo, o sea, al propio enfiteuta o a
sus causahabientes a título universal o particular.
•A pedir la entrega o devolución del fundo: De conformidad con lo dispuesto en el
artículo 1576 del Código Civil, el concedente puede pedir la entrega del fundo
enfitéutico, cuando el enfiteuta no prefiera ejercer el derecho de rescate en los
términos del artículo 1575, el cual priva sobre la intención del concedente, y siempre
que concurra alguna de las circunstancias siguientes:
a- Si después de interpelado no ha pagado el enfiteuta la pensión por dos años
consecutivos.
b. Si el enfiteuta deteriora el fundo o no cumple con la obligación de mejorarlo.
También puede hacerlo si se produce el vencimiento del plazo establecido para su
ejercicio, cuando tiene una duración temporal (artículo 1566 del Código Civil). Como
puede verse, la norma otorga la posibilidad al enfiteuta (mediante el rescate), de
neutralizar o contrarrestar el ejercicio del derecho del concedente a la devolución del
fundo.
•Derecho a enajenar o hipotecar la nuda propiedad de acuerdo con lo que establece el
artículo 1881 del Código Civil.
•Derecho a recibir un canon o pensión en dinero o en especie, reconocido entre otros,
en los artículos 1565 y 1569 del Código Civil.
•Retención del precio de la indemnización por hipotecas constituidas por el enfiteuta,
en los términos del artículo 1578 del Código Civil.
Obligaciones del concedente:
•Poner el inmueble a disposición del enfiteuta, para que pueda ejercer, entre otras
facultades, las de uso y goce del mismo.
•Indemnizar al enfiteuta respecto de las mejoras, en el momento en que se produce la
entrega del fundo, en los términos previstos en el artículo 1577 del Código Civil.
Extinción de la enfiteusis:
•Por vencimiento del término, cuando se ha constituido de manera temporal, ya que,
de no haberse establecido de ese modo, se supone perpetua (artículo 1566 del Código
Civil).
•Por la liberación del fundo a partir de una manifestación unilateral de voluntad del
enfiteuta (renuncia o abandono) mediante acto escrito.
• En virtud de que el concedente haya ejercido su derecho a solicitar la entrega o
devolución del fundo, en los casos previstos en el artículo 1576 del Código Civil.
•Cuando el enfiteuta ejerce su derecho de redención o rescate frente al concedente
(artículo 1575 del Código Civil).
• Por consolidación, es decir, cuando se reúnen en una misma persona las cualidades
de enfiteuta y propietario, en casos distintos al del ejercicio del derecho de redención
o rescate.
• Por perecimiento total del fundo; en los casos de destrucción parcial se aplica lo
dispuesto en el artículo 1571 del Código Civil. No procede en los casos de pérdida de
frutos (artículo 1570 del Código Civil).
• Por prescripción extintiva, para la cual se tomará en cuenta el plazo de 20 años
establecido en el artículo 1577 del Código Civil.
•Por expropiación del fundo. Si la expropiación del fundo es parcial, debe aplicarse
por analogía lo dispuesto en el artículo 1571 del Código Civil.
•La invalidación del acto constitutivo y el acuerdo de los contratantes para ponerle
fin. Por aplicación de una cláusula resolutoria expresa, inserta en el título constitutivo
de la enfiteusis.
•Resolución por incumplimiento
Uso y habitación:

Concepto de uso: El derecho real de uso es un derecho a utilizar la cosa y a obtener

sus frutos en medida limitada a sus necesidades y a las de su familia.

Concepto de habitación: El derecho real de habitación consiste en la posibilidad de

habitar un inmueble, bien sea de manera individual o con toda la familia. Es un
derecho exclusivo de habitar un inmueble.
Es un derecho de goce sobre la cosa ajena que se diferencia del uso respecto a
su contenido, puesto que el habitacionista solo podrá habitar el espacio descrito en el
contrato que lo constituya como tal, es decir, el habitador solo se sirve de la cosa
solamente para habitarla él o con su familia, descartando la idea de lucro o ganancia.

Modos de constitución:
El “uso” se corresponde con el derecho a utilizar la cosa y obtener sus frutos en la
medida limitada a las necesidades del titular y de su familia. En tanto que la
“habitación” se limita a lo que sea necesario para la habitación (no otro uso), esto es,
habitar una casa, por parte del titular y de su “familia” según las circunstancias. Se
agrega que no existen derecho de uso y habitación por efecto de la ley. Los derechos
de uso y habitación se pueden constituir por actos entre vivos o mortis causa. El
derecho de habitación solo recae sobre edificaciones (inmuebles, a diferencia del
usufructo y uso que recaen sobre cualquier clase de bienes).
Los derechos de uso y habitación no pueden ser cedidos ni arrendados (artículo 630),
esto es, son personalísimos, a diferencia del usufructo. Tales derechos no podrán ser
objeto de medidas judiciales de ejecución. De allí que la doctrina aluda a la
«indivisibilidad» de tales derechos y a que no pueden ser objeto de cesión. Con
respecto a ellos, no rige el derecho de acrecer. Aunque, excepcionalmente, la
indivisibilidad es derogable por voluntad del constituyente expresado en el título.
Efectos:
El uso es un derecho con un efecto temporal, ya que permite el goce sobre cosa ajena.
Extinción:
Dispone el 631 Código Civil venezolano: “Los derechos de uso y de habitación se
pierden del mismo modo que el usufructo”. Por lo que cabe recordar tales modos de
extinción:
En cuanto a la forma de extinción de tales derechos, establece el art 619 del CC “El
usufructo se extingue por:
 La muerte del usufructuario, cuando no ha sido establecido por tiempo
determinad.
 Por el vencimiento del tiempo fijado para su duración, el cual no podrá
exceder, en ningún caso, de 30 años.
 Por la consolidación, o sea la reunión en la misma persona de las cualidades
de usufructuario y propietario.
 Por el no uso durante 15 años.
 Por el perecimiento total de la cosa sobre la cual fue establecida.
Régimen jurídico:
El régimen jurídico venezolano del uso y habitación está regulado en el Código Civil
de 1982. De acuerdo a este código, el uso y habitación es un derecho real temporal
que se concede a una persona sobre un inmueble ajeno, sin que se produzca un
cambio en la propiedad del mismo.
Para que se pueda conceder el derecho de uso y habitación, es necesario que la
persona a la que se le conceda tenga capacidad para adquirir derechos y que la
persona que concede el derecho tenga la capacidad de enajenar el bien. Además, es
necesario que se establezcan las condiciones en las que se va a ejercer el derecho,
como el plazo, las obligaciones y las prohibiciones.
También hay que tener en cuenta que el derecho de uso y habitación es
intransmisible, es decir, no se puede ceder a terceros ni se pueden establecer derechos
sobre él. Además, en caso de que se produzca la muerte del titular del derecho, este se
extingue automáticamente.
 CONCLUSIÓN
En Venezuela, la propiedad horizontal es un régimen jurídico que regula la propiedad
de bienes inmuebles y su uso compartido. Este régimen establece las disposiciones
sobre bienes propios y comunes, incluyendo las cosas susceptibles de propiedad
exclusiva, privativas y comunes. Además, el documento de condominio y la
administración de la multipropiedad son aspectos importantes en la propiedad
horizontal.
En cuanto a los derechos reales limitados, el usufructo y la enfiteusis son dos figuras
jurídicas que permiten el uso y disfrute de un bien sin ser propietario del mismo. El
usufructo establece los derechos y obligaciones del usufructuario, mientras que la
enfiteusis regula los derechos y obligaciones del enfiteuta.
Por último, el derecho de uso y habitación es un derecho real temporal que permite a
una persona usar y habitar un inmueble ajeno sin cambiar la propiedad del mismo. En
Venezuela, este derecho se rige por un régimen jurídico específico que establece las
condiciones para su constitución, así como las obligaciones tanto del titular como del
propietario del inmueble.