ORIGEN SOCIAL DE LA

PROPIEDAD
La propiedad tiene un origen colectivista, esta manifestación
colectiva se ha dado en todas las sociedades a lo largo de la
historia y posteriormente ha evolucionado y se ha convertido
en propiedad individual o privada en forma progresiva.
 ORIGEN DE LA PROPIEDAD
TEORÍA SUBJETIVA DEL ORIGEN DE LA
PROPIEDAD

Esta teoría sostiene que la propiedad nace de un

ACTO DE LA VOLUNTAD DEL INDIVIDUO. Es decir,
la apropiación individual de una cosa por parte de una
persona, con la intención de hacerla suya, es el origen
del derecho de propiedad. La clave está en la voluntad
subjetiva de poseer y disponer de la cosa como
propia.

TEORÍA OBJETIVA DEL ORIGEN DE LA

PROPIEDAD

Según esta teoría, el origen de la propiedad no

depende de la sola voluntad del sujeto, sino que
responde a una NECESIDAD OBJETIVA DE ORDEN
SOCIAL, ECONÓMICO O JURÍDICO. La propiedad
surge como una institución reconocida por la
comunidad para asegurar la paz social y la estabilidad
de las relaciones económicas.
ASPECTOS HISTÓRICOS
• Durante la época romana se conocía a la propiedad con el vocablo
Mancipipatium, para posteriormente llamarlas con los términos
Dominium Legitimum, Propietas que fueron usados en sentidos
similares.
• En la antigüedad hasta antes de 1700 no existía derecho subjetivo
sobre la propiedad, sino más bien era una cualidad de la cosa, es
decir, antes se concebía a la propiedad como aquella cualidad de la
cosa de ser apropiada o no.
• Fue la causa de Guillermo de Ockan en el seno de una iglesia que
delimitó el derecho subjetivo a la propiedad, los franciscanos
señalaban que si bien usaban las cosas no tenían derecho sobre las
mismas.
• Hugo Grocio consolidó el concepto subjetivo del derecho a la
propiedad y John Locke incluso consideró el derecho de propiedad
como un derecho natural del que surge el trabajo.
• Su tratamiento ha tenido singulares expresiones de formas de hacer
política en la historia de la humanidad, por ejemplo Marx abogaba
porque se elimine la propiedad privada por una propiedad social, los
liberales más bien que se consolide la propiedad individual.
ASPECTOS HISTÓRICOS
Ver video:
https://www.youtube.com/watch?v=Y0tIPSbyzl4

DERECHO
SUBJETIVO

DERECHOS DERECHOS
REALES PERSONALES

¿La propiedad es un derecho real o más bien un

derecho personal?
 EVOLUCIÓN DE LA PROPIEDAD EN PERU
ÉPOCA INCAICA
Respecto a la naturaleza de la propiedad del suelo, se
considera al Incario como un sistema COLECTIVISTA
SOCIALISTA, solamente se llegan a advertir determinadas
huellas de propiedad individual como la "cuasi propiedad",
consistente en donaciones que eran más bien una
excepción".
ATILO SIVIRICH Afirma que siendo los incas tradicionalmente
colectivistas, NO TUVIERON EL MENOR CONCEPTO DE LA
PROPIEDAD PRIVADA EN LO REFERIDO A BIENES
INMUEBLES. Por ello, según él, los incas sólo tuvieron un
Derecho Público; no tuvieron conocimiento del Derecho
Privado. Al desconocer la propiedad privada, afirma que no
existían las instituciones del derecho privado relativas a
personas, obligaciones, contratos, etcétera.
 EVOLUCIÓN DE LA PROPIEDAD EN PERU
ÉPOCA DE LA CONQUISTA Y EL COLONIAJE

El colectivismo es sustituido por el individualismo. En cuanto a la

propiedad, el AYLLU es reemplazado por la propiedad privada de
corte feudal. Se determinó la sustitución de una gran parte de las
comunidades agrarias por latifundios de propiedad individual,
cultivados por los indios bajo una organización feudal.

En la Colonia, la tierra se distribuyó de manera jerárquica, en resumen

de acuerdo a:

Corona Española → Tierras realengas y mercedes.

Encomenderos y Hacendados → Control de mano de obra indígena.
Iglesia → Grandes extensiones (haciendas, mayorazgos).
Comunidades indígenas → Tierras comunales, pero en declive.
Esclavos y yanaconas → Sin propiedad, solo explotación.
 EVOLUCIÓN DE LA PROPIEDAD EN PERU
ÉPOCA REPUBLICANA

Al iniciarse la época republicana, los legisladores - al igual que en la colonia-

trasplantan las ideas jurídico - políticas europeas heredadas de la revolución
francesa como son la división de poderes, derechos civiles, libertades
ciudadanas y democráticas, etc, y la concepción revolucionaria francesa.

La concepción subjetivista de la propiedad- que la considera como una

proyección o prolongación de la personalidad humana sobre los bienes-, lleva a
considerarla como un DERECHO ABSOLUTO E ILIMITADO, de suerte que se
procede a la eliminación de todo tipo de vinculaciones y privilegios. Por ello, la
primera de nuestras Constituciones (1823), garantiza la inviolabilidad
del derecho de propiedad (Art.193 Inc 3), entre otros.

sin perjuicio de lo anterior el dominio de la paso por varios periodos

 EVOLUCIÓN DE LA PROPIEDAD EN PERÚ
ÉPOCA REPUBLICANA

PERÍODO CARACTERÍSTICAS

1821–1850 Continuidad colonial: haciendas y despojo a indígenas.

1850–1920 Expansión latifundista: agroexportación y leyes anti-
comunidades.
1920–1968 Crisis del latifundio: primeras reformas y movimientos
campesinos.
1969–1975 Reforma Agraria: fin de haciendas, pero problemas en
cooperativas.
1980–Actual Parcelación y neoliberalismo: propiedad privada, pero
conflictos sociales.
MARCO NORMATIVO GENERAL
1.DECLARACIÓN UNIVERSAL DE DERECHOS HUMANOS,
aprobado por la ONU 1948 : Art. 17: “Toda Persona tiene derecho
a la propiedad, individual y colectivamente. Nadie será privado
arbitrariamente de su propiedad”

1.CONSTITUCIÓN POLÍTICA PERUANA DE 1993:

Art. 70: “ El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza.
Se ejerce en armonía con EL BIEN COMÚN y dentro de los límites de la
ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino exclusivamente, por
causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y
previo pago en efectivo de indemnización justipreciada ... ”

3.CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1,984:

Art. 923: “La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar el bien. Debe ejercerse en armonía con el
INTERÉS SOCIAL y dentro de los límites de la ley”
 MARCO NORMATIVO CONSTITUCIONAL

TÍTULO I
DE LA PERSONA Y DE LA SOCIEDAD

CAPÍTULO I
DERECHOS FUNDAMENTALES DE LA PERSONA

Artículo 2.- Derechos fundamentales de la persona

Toda persona tiene derecho:

(…).

16. A la propiedad y a la herencia

 MARCO NORMATIVO CONSTITUCIONAL
TÍTULO III
DEL RÉGIMEN ECONÓMICO

CAPÍTULO III
DE LA PROPIEDAD
Artículo 70.- Inviolabilidad del derecho de propiedad
El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites
de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública,
declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual
perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el
procedimiento expropiatorio.
Artículo 71.- Propiedad de los extranjeros
En cuanto a la propiedad, los extranjeros, sean personas naturales o jurídicas, están en la misma condición que los peruanos,
sin que, en caso alguno, puedan invocar excepción ni protección diplomática.
Sin embargo, dentro de cincuenta kilómetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer por título alguno,
minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energía, directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad,
bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho así adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública
expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley.
Artículo 72.- Restricciones por seguridad nacional
La ley puede, sólo por razón de seguridad nacional, establecer temporalmente restricciones y prohibiciones específicas para
la adquisición, posesión, explotación y transferencia de determinados bienes.
Artículo 73.- Bienes de dominio y uso público
Los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles. Los bienes de uso público pueden ser concedidos a
particulares conforme a ley, para su aprovechamiento económico.
 DEFINICIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
DEFINICIÓN

El derecho de propiedad ha sido uno de los pilares

fundamentales del orden jurídico desde las primeras
civilizaciones. Se trata de un derecho real que confiere a su titular
el PODER JURÍDICO MÁS COMPLETO SOBRE UN BIEN,
PERMITIÉNDOLE USARLO, DISFRUTARLO, DISPONER DE
ÉL Y REIVINDICARLO FRENTE A TERCEROS. Su regulación
es esencial en todo ordenamiento jurídico, ya que está
directamente relacionado con el desarrollo económico, la
seguridad jurídica y el respeto a los derechos fundamentales.
 DEFINICIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
DEFINICIÓN DE LA TEÓRICA CLÁSICA CIVIL:

habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno

comprende tres facultades principales: USO (ius utendi), GOCE
(ius fruendi) y DISFRUTE (ius abutendi), distinción que proviene
del Derecho Romano.

La propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o

bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer
del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley.

DEFINICIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO:

El C.C. nos dice que la propiedad es el poder jurídico que

permite USAR, DISFRUTAR, DISPONER, Y REIVINDICAR un
bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de
los límites de la ley.
DEFINICIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
DEFINICIÓN CONSTITUCIONAL:

El derecho de propiedad es un derecho fundamental que

guarda una estrecha relación con la libertad personal, pues
a través de él se expresa la libertad económica que tiene
toda persona en el Estado social y democrático de derecho.
El derecho de propiedad garantiza la existencia e
integridad de la propiedad (corporal o incorporal) para el
propietario, así como la participación del propietario en la
organización y el desarrollo de un sistema económico-
social. De ahí que en el artículo 70.° de la Constitución se
reconozca que el “derecho de propiedad es inviolable” y
que el “Estado lo garantiza”.
EXP. N.° 03258-2010-PA/TC
 QUE DEBE TENER EL DERECHO DE PROPIEDAD
El derecho de propiedad aplica sobre todos los objetos susceptibles de
apropiación, lo cual está determinado por tres características principales:

• Que sean útiles, pues de no serlo no tendría sentido su apropiación;

• Que sean limitados, pues de ser infinitos tampoco haría falta apropiárselos;
• Que puedan ser ocupados o poseídos, pues de otro modo no habría cómo
actuar el poder del derecho de propiedad sobre ellos.
 CARACTERES DE LA PROPIEDAD
UN DERECHO REAL: Porque la propiedad es el principal derecho real que establece una relación
entre el hombre y la cosa y porque es oponible (erga omnes) los demás están obligado a respetar
el dominio del propietario.
ES UN DERECHO PERPETUO; la propiedad no se extingue, no tiene limitación temporal, es un
derecho perpetuo.
ES UN DERECHO EXCLUSIVO; La propiedad es exclusiva porque solo le concede al propietario la
facultad de usar, gozar y disponer un bien con exclusión de los demás.
ES UN DERECHO INVIOLABLE; Lo garantiza la Constitución cuando dice que; el derecho de
propiedad es inviolable, el estado la garantiza, se ejerce en armonía del bien común y dentro de los
límites de la ley.
ES UN DERECHO ELÁSTICO; La propiedad puede aumentar o disminuir sus atributos.
ES UN DERECHO AUTÓNOMO; No depende de ningún otro derecho, es un derecho principal e
independiente.
 CLASIFICACIÓN DE LA
BIENES

DERECHO DERECHO DERECHO

CIVIL ADMINISTRATIVO ECONÓMICO

PROPIEDAD POR SU
DOMINIO PRIVADO DOMINIO FUNCIONALIDAD
MUEBLES PRIVADA ESTATAL PÚBLICO
ESTATAL De consumo
Aquellos que están Aquellos que corresponden
bajo el poder jurídico De inversión
los recursos naturales Bienes intermedios
de sujetos de renovables y no
derechos particulares, renovables que son DE USO PÚBLICO
limitado sólo por la ley administrados por el Destinados al uso de los
INMUEBLES o el interés público Estado (terrenos, edificios ciudadanos del país sin distinción POR SU GRADO DE
del estado, maquinarias, alguna (los caminos, plazas,
Seda Cusco, Petro peru)
TRANSFORMACIÓN
calles, paseos, parques, aguas de Materias primas
fuentes y estanques, puentes y Bienes definitivos
demás obras públicas de
PARTICULARES aprovechamiento o utilización
DE INTERÉS generales)
PÚBLICO POR SU ACCESO
Públicos
Aquellos que están Privados
bajo el poder jurídico DE SERVICIO PÚBLICO MIXTOS
de sujetos de Sirven a la sociedad cumpliendo
derechos particulares, un servicio determinado a cargo
limitado sólo por la ley del Estado. (agua y alcantarillado, SEGÚN LA RENTA
o el interés público. luz y gas natural, infraestructura Regulares
casona colonial, de transporte de uso público y De lujo
reserva natural telecomunicaciones) Primera necesidad
inferiores
 1.ATRIBUTOS DE LA PROPIEDAD

PODER JURÍDICO CUYOS

ATRIBUTOS QUE TIENE SON

DISFRUTAR (IUS REIVINDICAR (IUS

USAR (IUS UTENDI) FRUENDI) VINDICANDI)

DISPONER (IUS Acción imprescriptible por

Entendemos por uso a la Aprovechamiento de los
ABUTENDI) el propietario no poseedor
utilización del bien (en frutos y productos del bien
algunos casos ajenos) de incluyendo su consumo contra el poseedor no
La disposición es aquella propietario y también a
conformidad con cuando el bien sea
que involucra la libertad través de:
su naturaleza o destino consumible. Teniendo
de transferencia.
sin llegar a alterar su este atributo carácter
(Disposición jurídica y Mejor derecho de
sustancia. económico, social y
material) propiedad
político. Presuponiendo el
disfrute o goce el uso. Acciones posesorias
Defensa posesoria.
LÍMITES A LA
PROPIEDAD
LÍMITES A LA PROPIEDAD

USO, DISFRUTE, DISPOSICIÓN O

REIVINDICACIÓN
 LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN
LA DOCTRINA - 1 CLASIFICACIÓN
En la doctrina jurídica, la propiedad no es un derecho absoluto,
Estos límites se pueden clasificar en:

1. LÍMITES LEGALES: Impuestos por la ley para proteger

otros derechos o el interés público. Por ejemplo, las
servidumbres, las restricciones urbanísticas o las normas
ambientales.
2. LÍMITES NATURALES: Condiciones físicas o naturales del
bien que pueden restringir su uso o disfrute. Por ejemplo, la
imposibilidad de construir en ciertas zonas por la topografía.
3. LÍMITES CONVENCIONALES: Son aquellos que resultan
de acuerdos entre particulares, como los contratos de
servidumbre o las restricciones pactadas en un título de
propiedad.
4. LÍMITES SOCIALES: La propiedad debe ejercerse
respetando el orden público, la moral y los derechos de
terceros. Por ejemplo, no se puede usar la propiedad para
causar daño a vecinos o para actividades ilícitas
LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN
LA DOCTRINA - 2 CLASIFICACIÓN
1. LÍMITES INTERNOS O INMANENTES
Son aquellas restricciones que surgen de la naturaleza
misma del derecho de propiedad y que están
intrínsecamente ligadas a su ejercicio.

● Prohibición del abuso del derecho: El propietario

no puede ejercer su derecho en forma tal que cause
daño injustificado a terceros (teoría del abuso del
derecho).
● Limitaciones al contenido esencial: El derecho de
propiedad no incluye acciones ilícitas (ej.: usar una
finca para actividades delictivas).
● Autolimitaciones contractuales: Cláusulas que
restringen el uso (ej.: servidumbres voluntarias)
LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN LA
DOCTRINA - 2 CLASIFICACIÓN
2. LÍMITES EXTERNOS O HETERÓNOMOS
Provienen del ordenamiento jurídico y se justifican por el
interés general o público. Son impuestos por la ley,
reglamentos o decisiones administrativas.

● Límites urbanísticos: Zonificación, restricciones de

construcción, conservación del patrimonio.
● Límites ambientales: Prohibición de contaminar,
restricciones en áreas protegidas.
● Límites agrarios: Parcelación mínima, uso agrícola
obligatorio en ciertos casos.
● Expropiación por causa de utilidad pública: El
Estado puede privar a alguien de su propiedad
mediante indemnización.
● Servidumbres legales: Como la servidumbre de paso,
acueducto, desagüe, etc.
 LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN
LA DOCTRINA - 2 CLASIFICACIÓN

3. FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD

Es una doctrina moderna que establece que la
propiedad debe cumplir una función social. Esto
implica que su ejercicio debe estar orientado no
solo al interés individual, sino también al bienestar
colectivo
 LIMITACIONES A LA PROPIEDAD EN PERU:
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
(…), el derecho de propiedad faculta a su titular, entre otras cosas, a
usar, gozar, explotar y disponer del bien de su propiedad, siempre y
cuando a través de su uso se realice la función social que le es
propia.

De ahí que las restricciones admisibles para el goce y ejercicio del

derecho de propiedad DEBEN REUNIR 4 REQUISITOS:

• Estar establecidas por ley;

• ser necesarias;
• ser proporcionales, y
• hacerse con el fin de lograr un objetivo legítimo en una sociedad
democrática”.

Exp. 2243-2010-PA/TC del 16.12.2010.

 LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN LA
LEGISLACIÓN PERUANA

1. Límites de Orden Público

2. Límites por Función Social
3. Límites por Interés Público y Expropiación
4. Límites Ambientales
5. Límites Urbanísticos y de Zonificación
6. Límites por Relaciones de Vecindad
 LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN LA
LEGISLACIÓN PERUANA

1. ORDEN PÚBLICO
Estos límites buscan proteger el bien común y el interés general Orden Público
por encima del derecho individual:
Son las normas y
Artículo 70 de la Constitución: Señala que el derecho de principios
propiedad “se ejerce en armonía con el bien común y dentro de fundamentales que
los límites de ley”.
garantizan la paz
Artículo 923 del Código Civil: Indica que la propiedad “debe social, la seguridad y
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los
límites de la ley”. la moral pública

EJEMPLOS:
Prohibición de usar terrenos para actividades ilícitas (narcotráfico,
trata de personas). Restricciones a la propiedad en zonas de
seguridad nacional (fronteras, bases militares).
 LIMITACIONES EN TESTAMENTOS POR LEY

La legítima y la porción de libre disposición. (Art. 723 y 814 C.C.) .

LA LEGÍTIMA: Es la parte de la herencia que el testador no puede disponer

libremente cuando tiene herederos forzosos.
HEREDEROS FORZOSOS: Hijos y demás descendientes, los padres y los demás
ascendientes, y el cónyuge.
TERCIO DE LIBRE DISPOSICIÓN (33.33%): Hijos, demás descendientes o
cónyuge.
MITAD DE LIBRE DISPOSICIÓN (50%): Padres u otros ascendientes.
LIBRE DISPOSICIÓN DE LA TOTALIDAD (100%): El que no tiene cónyuge,
descendientes o ascendientes, tiene la libre disposición de la totalidad de
sus bienes.

28
 ORDEN PÚBLICO Y SOCIAL
(EN INTERÉS DE LA DEFENSA NACIONAL)
El 2º párrafo del ARTÍCULO 71 DE LA
CONSTITUCIÓN que señala que DENTRO DE 50
KILÓMETROS DE LAS FRONTERAS, los extranjeros,
no pueden adquirir ni poseer, por título alguno, minas,
tierras, bosques, aguas, combustibles, ni fuentes de
energía directa ni indirectamente, individualmente ni en
sociedad bajo pena de perder, en beneficio del Estado,
el derecho así adquirido. Se exceptúa el caso de
necesidad pública expresamente declarada por decreto
supremo aprobado por el consejo de Ministros
conforme ley". Esta norma contiene un claro criterio de
salvaguardar la integridad de nuestro territorio.
 LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN LA
LEGISLACIÓN PERUANA
La función social
2. LÍMITES POR FUNCIÓN SOCIAL de la propiedad
La función social de la propiedad es un principio moderno del derecho civil que
Es un concepto
condiciona el ejercicio de la propiedad al beneficio colectivo y la utilidad común, jurídico que limita el
carácter absoluto y
especialmente para evitar el uso antisocial, especulativo o ineficiente de los
bienes.

● Artículo 923 del Código Civil: Introduce claramente esta noción al señalar
exclusivo del
que la propiedad debe ejercerse “en armonía con el interés social”. derecho de
● Jurisprudencia del Tribunal Constitucional: el derecho de propiedad no
debe convertirse en un obstáculo al desarrollo económico, el acceso a la propiedad -de
vivienda o la distribución equitativa de recursos.
inspiración liberal e
EJEMPLOS: individualista- y lo
● La obligación de conservar bienes patrimoniales culturales.
● La restricción de abandono de predios rústicos que podrían usarse para sujeta al bien
producción agrícola.
● Regulaciones sobre propiedad informal. común.
 LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN LA Interés Público
LEGISLACIÓN PERUANA Es una causa legítima
para imponer
3. LÍMITES POR INTERÉS PÚBLICO Y EXPROPIACIÓN restricciones a la
El Estado puede limitar o privar de la propiedad cuando exista una necesidad
pública. propiedad en función
● Constitución (Art. 70 y 73): al interés difuso de la
Permite la expropiación por causa de seguridad nacional o necesidad
pública, previa indemnización justipreciada.
sociedad
● Ley de Expropiación (Decreto Ley N° 27117):

Expropiación
Regula el procedimiento expropiatorio y los casos en que procede (ej.:
construcción de carreteras, hospitales).
● Código Civil (Art. 927):
Reconoce la potestad del Estado de imponer servidumbres
expropiación. Esta
administrativas (ej.: instalación de redes eléctricas). implica la
EJEMPLOS:
Expropiación de terrenos para construir una autopista. transferencia forzosa
Restricciones al dominio por instalación de infraestructura pública (tuberías de
de la propiedad al
agua, tendido eléctrico). Estado.
 LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN LA
LEGISLACIÓN PERUANA

4. LÍMITES AMBIENTALES
La propiedad está sujeta a regulaciones que protegen el medio ambiente.

● Constitución (Art. 66-69):

Establece el deber del Estado de proteger el ambiente y los recursos
naturales.
● Ley General del Ambiente (Ley N° 28611):
Prohíbe el uso de la propiedad que cause daño ecológico.
● Ley Forestal y de Fauna Silvestre (Ley N° 29763):
Restringe la tala de bosques y el cambio de uso de tierras forestales.

EJEMPLOS:
Prohibición de construir en áreas naturales protegidas (ej.: reservas
nacionales).
Obligación de realizar Estudios de Impacto Ambiental (EIA) para proyectos
mineros o industriales.
 LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN LA
LEGISLACIÓN PERUANA
5. LÍMITES URBANÍSTICOS Y DE ZONIFICACIÓN
El Estado regula el uso del suelo para un desarrollo urbano ordenado.

● Ley de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano (Ley N°

29090):
Establece planes de zonificación y usos permitidos en cada área
(residencial, comercial, industrial).
● Reglamento Nacional de Edificaciones (Decreto Supremo N° 011-
2006-VIVIENDA):
Fija parámetros de construcción (alturas, retiros, áreas verdes).
● Ordenanzas Municipales:
Cada municipalidad regula el uso del suelo en su jurisdicción (ej.:
prohibición de comercios en zonas residenciales).

EJEMPLOS:
Restricción de altura en edificios en el Centro Histórico de Cusco.
Obligación de dejar áreas libres para estacionamiento en
construcciones nuevas.
LÍMITES EN LA PROPIEDAD PREDIAL
Nuestra Legislación Civil, al
referirse a la propiedad predial,
señala en su artículo 954 que: "La
propiedad del predio se extiende
al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los
planos verticales del perímetro
superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su
derecho.
La propiedad del subsuelo no
comprende los recursos naturales,
los yacimientos y restos
arqueológicos, ni otros bienes
regidos por leyes especiales".
LÍMITES EN LA PROPIEDAD PREDIAL
2.- LIMITACIONES EN EL SUELO:
Ej. Habilitaciones Urbanas, acondicionados para viviendas, Subdivisión de lotes.
Construcciones. (Deben cumplir los parámetros urbanísticos y edificatorios. Rol
de las Municipalidades - Ley N° 27972).

Art. 957 del C.C. “La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los
procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que
establecen las disposiciones respectivas”.

3.- LIMITACIONES EN EL SOBRESUELO:

Ej. Edificaciones límites. Destino de los aires en propiedad horizontal:

Copropiedad o Independización, áreas comunes, etc. ( Ley N° 27157).

El artículo 13 de la Ley 24882 (Ley de Aeronáutica Civil) señala que “nadie

puede oponerse en razón de un derecho de propiedad al vuelo de una
aeronave”,
 LÍMITES DE LA PROPIEDAD SEGÚN LA
LEGISLACIÓN PERUANA
6. LÍMITES POR RELACIONES DE VECINDAD
El derecho de propiedad no puede perjudicar a los vecinos.

● Código Civil (Arts. 929, 1035-1069):

Art. 929 (Abuso del derecho): Prohíbe actos que
causen daño o molestia innecesaria a terceros.
Servidumbres legales (Arts. 1035-1069): Regula el
paso forzoso, vistas, luces, desagües, etc.
● Ley N° 27400 (Protección al Consumidor):
Prohíbe ruidos excesivos (contaminación sonora) que
afecten a vecinos.

EJEMPLOS:
Obligación de respetar distancias en construcciones para
no obstruir vistas o luz.
Prohibición de ruidos molestos después de cierta hora
(toque de queda acústico municipal).
EN INTERÉS DE LA SEGURIDAD DE PERSONAS Y COSAS

El Código Civil Art. 956, señala que "si alguna obra

amenaza ruina, quien tenga legítimo interés puede
pedir la reparación, la demolición o la adopción de
medidas preventivas" lo cual nos señala el derecho
de accionar que tiene toda persona que se vea
afectada por la ruina, vetustez o peligro de una obra.

Por otro lado, las Municipalidades también tiene

capacidad de accionar contra un inmueble en estado
ruinoso, en base a su deber de controlar los
inmuebles de áreas urbanas conforme se desprende
de la lectura del Art. 65 inc. 11 y 14 de la Ley
Orgánica de Municipalidades (Ley 23853).
LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD.- (Art. 959 al 964)

⮚ Actos para evitar peligro en propiedad vecina, previa indemnización

⮚ Paso de materiales o andamios por predio ajeno
⮚ Abstención de perjudicar propiedades vecinas.
⮚ No abrir pozos que cause desmoronamiento a predio vecino.
⮚ Prohibición de horno, chimenea, establo, etc.

38
DERECHO DE OBLIGAR AL DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
El artículo 966 del Código Civil reconoce que el propietario de un predio
puede obligar a sus vecinos, sean estos propietarios o poseedores, a la
realización de un deslinde y amojonamiento, con la finalidad de fijar la
línea que servirá de lindero entre los inmuebles colindantes, después de
un examen de los títulos de propiedad (Art. 540 del Código de
Procedimientos Civiles y Art. 504 del Nuevo Código Procesal Civil). De no
ser así, puede optar por la colocación de los mojones (rectas o señas) que
indiquen los límites de la propiedad. Por lo general estos casos se dan con
más frecuencia en el campo o zonas de la ciudad por urbanizar.
Puede haber dos clases de deslinde:
A. Extrajudicial.
B. Judicial.
FORMAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
 ADQUISICIÓN DE
LA PROPIEDAD

ORIGINARIAS DERIVADA

EN SENTIDO EN SENTIDO UNIÓN O

ESPECIFICACIÓN
HORIZONTAL VERTICAL ADJUNCIÓN

OBRAS EN SUELO
ALUVIÓN AVULSIÓN OBRAS EN SUELO MEZCLA O
AJENO DE BUENA
(LENTO) (RAPIDO) PROPIO CONMIXTIÓN
O MALA FE

OBRAS DE LA
NATURALEZA
 ADQUISICIÓN DE LA
PROPIEDAD

ORIGINARIA DERIVADA

APROPIACIÓN ESPECIFICACIÓN

TRANSFERENCIA DE
PROPIEDAD
MEZCLA ACCESIÓN

INMOBILIARIA
INMOBILIARIA NATURAL
ARTIFICIAL

CONSTRUCCIÓN EN CONSTRUCCIÓN EN
ALUVIÓN AVULSIÓN
TERRENO AJENO TERRENO PROPIO

MALA FE
MOBILIARIA NATURAL
BUENA FE
ALUVIÓN

DEFINICIÓN: Es el aumento lento, imperceptible y progresivo de un terreno ribereño por la acumulación de tierra o
sedimentos arrastrados por el agua (generalmente un río).

CARACTERÍSTICAS:
Proceso paulatino y natural.
● La tierra se adhiere de manera continua al fundo ribereño.
● El nuevo terreno pertenece al propietario del predio ribereño (por accesión).

EJEMPLO: Un terreno junto a un río aumenta cada año por los sedimentos que deja el agua cuando baja.

AVULSIÓN

DEFINICIÓN: Es el desprendimiento repentino y visible de una porción de tierra causada por la fuerza del agua, que la
arranca de un predio y la deposita en otro.

CARACTERÍSTICAS:
Proceso brusco y perceptible.
● La porción de tierra mantiene su identidad.
● El propietario original conserva el derecho sobre esa porción, aunque se haya depositado en otro terreno.
● El dueño del predio donde se depositó la tierra puede adquirirla por accesión si el dueño original no la reclama
en cierto plazo.

EJEMPLO: Un pedazo de tierra es arrancado por una crecida del río y se deposita en el terreno vecino durante una
tormenta.
UNIÓN O ADJUNCIÓN

CONCEPTO:
Es la forma de adquisición de la propiedad que ocurre cuando una cosa accesoria se une a una principal, pertenecientes a
distintos propietarios. El dueño de la cosa principal adquiere la propiedad del conjunto, debiendo pagar el valor de lo
accesorio si actuó de buena fe.

REQUISITOS:
● Que haya dos cosas muebles distintas.
● Que haya una cosa principal y una cosa accesoria.
● Que se unan materialmente, y no puedan separarse sin deterioro.

EFECTOS JURÍDICOS:
● El dueño de la cosa principal adquiere la propiedad del todo.
● Si hubo buena fe, debe pagar al otro el valor de lo accesorio.
● Si actuó de mala fe, puede perder el conjunto o pagar indemnización.

EJEMPLO:
Si pintas un mural en la pared de mi casa, la pared (principal) absorbe la pintura (accesorio), pero debo compensarte
Se incrusta una joya (ajena) en una corona propia: el dueño de la corona es dueño del conjunto, pero debe pagar por la
joya si actuó de buena fe.
ESPECIFICACIÓN

CONCEPTO:
Se da cuando alguien transforma una materia prima ajena en un objeto nuevo mediante su trabajo (industria o arte), como
hacer vino con uvas ajenas, o una escultura con mármol ajeno.

REQUISITOS:

● Que una persona utilice materiales ajenos.

● Que cree una nueva especie u objeto diferente (no una simple mejora).
● Que haya transformación sustancial.

EFECTOS JURÍDICOS:

● Si la materia puede volver a su estado anterior, el propietario puede exigir la restitución.

● Si no puede restituirse, el propietario de la materia puede quedarse con la cosa nueva pagando el trabajo, o el que la
elaboró puede quedarse con ella pagando el valor de la materia, según el caso y la buena fe.

EJEMPLO:
Un artista esculpe una estatua con mármol ajeno. Si actuó de buena fe y no puede devolverse el bloque de mármol, puede
adquirir la propiedad pagando el valor del material.
MEZCLA O CONMIXTIÓN (COMMIXTIO)
CONCEPTO:
Se produce cuando dos o más cosas de distintos propietarios se mezclan o combinan de tal forma que no pueden
separarse sin deterioro o con dificultad excesiva (como granos, líquidos o metales fundidos).

REQUISITOS:
● Que se mezclen cosas de igual o distinta naturaleza.
● Que la mezcla sea inseparable o de difícil separación.
● Que haya pluralidad de propietarios.

EFECTOS JURÍDICOS:
● Si la mezcla fue de buena fe, todos los propietarios adquieren proindiviso la nueva cosa, en proporción a su
aporte.
● Si uno actuó de mala fe, el otro puede quedarse con el todo pagando el valor del aporte, o exigir indemnización.

EJEMPLO:
Se mezclan por accidente sacos de arroz de dos comerciantes. La nueva masa de arroz es de ambos, según la cantidad
que aportaron.
 REQUIERE
SUPONE SUPONE ¿SE MANTIENE LA ¿QUIÉN
SEPARACIÓN
FORMA CREACIÓN DE CREACIÓN DE IDENTIDAD ADQUIERE LA
PARA EVITAR
NUEVO BIEN NUEVO BIEN ORIGINAL? PROPIEDAD?
EFECTOS

Bienes unidos No Sí (accesorio y Dueño del bien

UNIÓN/ADJUNCIÓN Sí
físicamente necesariamente principal) principal

No
Transformación No (creación de Especificador (con
ESPECIFICACIÓN Sí (transformación
en nuevo bien algo distinto) indemnización)
irreversible)

Fusión de Sí (difícil o
No (es fusión, no No (pérdida de
MEZCLA bienes Copropietarios imposible
creación) individualidad)
similares separación)
 ADQUISICIÓN
DE LA
PROPIEDAD

2.
1. 3. 4. 5.
Especificación y Transmisión de
Apropiación: Accesión Prescripción
mezcla: la propiedad
929-936 C.C. adquisitiva
937 C.C. 938 -945 C.C. 947-949 C.C. 950 C.C.
aluvión – avulsión
Edificación de buena y
mala fe
Invasión del terreno
colindante
Adquisición de crías
 CAPÍTULO SEGUNDO: ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

SUBCAPÍTULO I: APROPIACIÓN

Artículo 929.- Apropiación de cosas libres

Las cosas que no pertenecen a nadie, como las piedras, conchas u otras análogas que se hallen en el mar o en los ríos o
en sus playas u orillas, se adquieren por la persona que las aprehenda, salvo las previsiones de las leyes y reglamentos.
Artículo 930.- Apropiación por caza y pesca (ley forestal y de fauna silvestre y ley general de pesca)
Los animales de caza y peces se adquieren por quien los coge, pero basta que hayan caído en las trampas o redes, o
que, heridos, sean perseguidos sin interrupción.
Artículo 931.- Caza y pesca en propiedad ajena (Art.192 CP)
No está permitida la caza ni la pesca en predio ajeno, sin permiso del dueño o poseedor, según el caso, salvo que se trate
de terrenos no cercados ni sembrados.
Los animales cazados o pescados en contravención a este artículo pertenecen a su titular o poseedor, según el caso, sin
perjuicio de la indemnización que corresponda.
Artículo 932.- Hallazgo de objetos perdidos
Quien halle un objeto perdido está obligado a entregarlo a la autoridad municipal, la cual comunicará el hallazgo mediante
anuncio público. Si transcurren tres meses y nadie lo reclama, se venderá en pública subasta y el producto se distribuirá
por mitades entre la Municipalidad y quien lo encontró, previa deducción de los gastos.
Artículo 933.- Gastos y gratificación por el hallazgo
El dueño que recobre lo perdido está obligado al pago de los gastos y a abonar a quien lo halló la recompensa ofrecida o,
en su defecto, una adecuada a las circunstancias. Si se trata de dinero, esa recompensa no será menor a una tercera
parte de lo recuperado.
 CAPÍTULO SEGUNDO: ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

SUBCAPÍTULO I: APROPIACIÓN

Artículo 934.- Búsqueda de tesoro en terreno ajeno

No está permitido buscar tesoro en terreno ajeno cercado, sembrado o edificado, salvo autorización
expresa del propietario. El tesoro hallado en contravención de este artículo pertenece íntegramente al
dueño del suelo.
Quien buscare tesoro sin autorización expresa del propietario está obligado al pago de la indemnización
de daños y perjuicios resultantes.
Artículo 935.- División de tesoro encontrado en terreno ajeno
El tesoro descubierto en terreno ajeno no cercado, sembrado o edificado, se divide por partes iguales
entre el que lo halla y el propietario del terreno, salvo pacto distinto.
Artículo 936.- Protección al Patrimonio Cultural de la Nación
Los artículos 934 y 935 son aplicables sólo cuando no sean opuestos a las normas que regulan el
patrimonio cultural de la Nación.
 SUBCAPÍTULO II:

ESPECIFICACIÓN Y MEZCLA

Artículo 937.- Adquisición por especificación y mezcla

El objeto que se hace de buena fe con materia ajena pertenece al artífice, pagando
el valor de la cosa empleada.
La especie que resulta de la unión o mezcla de otras de diferentes dueños,
pertenece a éstos en proporción a sus valores respectivos.
 SUBCAPÍTULO III:

ACCESIÓN

Artículo 938.- Noción de accesión

El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él.
Artículo 939.- Accesión por aluvión
Las uniones de tierra y los incrementos que se forman sucesiva e imperceptiblemente en los fundos situados a
lo largo de los ríos o torrentes, pertenecen al propietario del fundo.
Artículo 940.- Accesión por avulsión
Cuando la fuerza del río arranca una porción considerable y reconocible en un campo ribereño y lo lleva al de
otro propietario ribereño, el primer propietario puede reclamar su propiedad, debiendo hacerlo dentro de dos
años del acaecimiento. Vencido este plazo perderá su derecho de propiedad, salvo que el propietario del
campo al que se unió la porción arrancada no haya tomado aún posesión de ella.
Artículo 941.- Edificación de buena fe en terreno ajeno
Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado
u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la
edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el
invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.
 SUBCAPÍTULO III:

ACCESIÓN

Artículo 942.- Mala fe del propietario del suelo

Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opción de que trata el artículo 941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal
caso puede exigir que se le pague el valor actual de la edificación o pagar el valor comercial actual del terreno.
Artículo 943.- Edificación de mala fe en terreno ajeno
Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el
pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso la
demolición es de cargo del invasor.
Artículo 944.- Invasión del suelo colindante
Cuando con una edificación se ha invadido parcialmente y de buena fe el suelo de la propiedad vecina sin que el dueño de ésta
se haya opuesto, el propietario del edificio adquiere el terreno ocupado, pagando su valor, salvo que destruya lo construido.
Si la porción ocupada hiciere insuficiente el resto del terreno para utilizarlo en una construcción normal, puede exigirse al invasor
que lo adquiera totalmente.
Cuando la invasión a que se refiere este artículo haya sido de mala fe, regirá lo dispuesto en el artículo 943.
Artículo 945.- Edificación o siembra con materiales, plantas o semillas ajenas
El que de buena fe edifica con materiales ajenos o siembra plantas o semillas ajenas adquiere lo construido o sembrado, pero
debe pagar el valor de los materiales, plantas o semillas y la indemnización por los daños y perjuicios causados.
Si la edificación o siembra es hecha de mala fe se aplica el párrafo anterior, pero quien construye o siembra debe pagar el doble
del valor de los materiales, plantas o semillas y la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
Artículo 946.- Accesión natural
El propietario de animal hembra adquiere la cría, salvo pacto en contrario.
Para que los animales se consideren frutos, basta que estén en el vientre de la madre, aunque no hayan nacido.
En los casos de inseminación artificial realizada con elementos reproductivos procedentes de animal ajeno, el propietario de la
hembra adquiere la cría pagando el valor del elemento reproductor, si obra de buena fe, y el triple de dicho valor, si lo hace de
mala fe.
 SUBCAPÍTULO IV:

TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD

Artículo 947.- Transferencia de propiedad de bien mueble

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la TRADICIÓN a su
acreedor, salvo disposición legal diferente.

Artículo 948.- Adquisición a non dominus de bien mueble

Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el
dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo. Se exceptúan de
esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal.

Artículo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmueble

La SOLA OBLIGACIÓN DE ENAJENAR UN INMUEBLE DETERMINADO HACE AL ACREEDOR
PROPIETARIO de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario
 EN QUÉ MOMENTO SE DA LA TRANSFERENCIA DEL BIEN
¿CUANDO SOY PROPIETARIO?

CAUSA JURÍDICA ACTO DE RITUALISMO Y FORMALIDAD

ES EL ACTO QUE SUSTENTA QUE MOTIVA POR PUBLICIDAD DE LA TRANSFERENCIA
O FUNDAMENTA LA TRANSFERENCIA,
ES UNA CONDUCTA EXTERNA QUE
PUEDE RESPONDER A LA PREGUNTA DE RATIFICA LA CAUSA
¿EL PORQUE SE DA LA TRANSFERENCIA?

PORQUE HUBO UN CONTRATO,

PORQUE ASÍ LO DISPUSO LA LEY,
PORQUE SE DIO UN ACTO UNILATERAL DE
DISPOSICIÓN,
+ TRADICIÓN (FIN PUBLICITARIO) (ESPAÑA)
REGISTRO DEL BIEN (ALEMANIA)
POR ACUERDO ENTRE PARTES,

TITULO MODO

INMUEBLES (ART.949)

MUEBLES ART.947)
 SUBCAPÍTULO V:

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Artículo 950.- Prescripción adquisitiva

La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y
pública como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.
Artículo 951.- Requisitos de la prescripción adquisitiva de bien mueble
La adquisición por prescripción de un bien mueble requiere la posesión continua, pacífica y
pública como propietario durante dos años si hay buena fe, y por cuatro si no la hay.
Artículo 952.- Declaración judicial de prescripción adquisitiva
Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare
propietario.
La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro
respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.
Artículo 953.- Interrupción de término prescriptorio
Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de
ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye.