UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
FACULTAD DE ARQUITECTURA
PROGRAMA ACADÉMICO DE ARQUITECTURA
Vivienda multifamiliar con uso comercial en el Centro Histórico de Lima
TESIS
Para optar el Título Profesional de Arquitecto
AUTOR(ES)
Elmer Jesús Moncada Agustin (0009-0006-7466-141X)
ASESOR(ES)
Jorge Ivan Gutierrez Rivasplata
Elsa Beatriz Monforte Guillén
Lima, 24 de enero de 2025
i
Dedicatoria
Dedico esta etapa tan importante de mi vida, mi tesis, a mis tres hermanos que ahora están en
el cielo. Sé que me acompañan en cada momento y me guían desde allí. A mis padres, que
siempre están a mi lado, brindándome su apoyo incondicional y amor. Y, finalmente, me
dedico a mí mismo, por ser una persona perseverante y valiente al enfrentar los desafíos que
la vida me presenta.
ii
Agradecimientos
En primer lugar, agradezco a Dios por darme la oportunidad de elegir esta hermosa carrera
que es la arquitectura. A mi familia, por su apoyo incondicional en cada paso que he dado,
especialmente a mis padres, que siempre me han guiado con su amor y sacrificio. También
quiero agradecer a mi novia Gianinna, por estar a mi lado en las buenas y en las malas, y
darme fuerzas para seguir adelante. A mi familia extendida, les agradezco por su constante
apoyo y aliento. Sin ellos, este camino no habría sido el mismo.
iii
Resumen
El proyecto de vivienda multifamiliar con uso comercial en el Centro Histórico de
Lima enfrenta desafíos relacionados con la ubicación, como la necesidad de respetar las
normativas de conservación del patrimonio y la escasa referencia de proyectos similares. En
los últimos años, el Centro Histórico ha perdido su carácter residencial debido a factores
como el deterioro y la saturación de actividades, lo que ha provocado un éxodo hacia las
periferias. En este contexto, el proyecto busca revitalizar la zona, ofreciendo una solución
habitacional para familias de nivel socioeconómico C y D, especialmente de áreas como
Barrios Altos, Rímac y La Victoria.
El terreno se encuentra en una zona monumental, lo que requiere cumplir con las
normativas de preservación del patrimonio cultural y las regulaciones del Reglamento
Nacional de Edificaciones. La población objetivo del proyecto son familias nucleares y
extendidas, con una edad predominante entre 20 y 59 años, que representan el principal grupo
de compradores de viviendas en Lima. El proyecto también debe tener en cuenta las
condiciones climáticas de Lima, como la alta radiación solar y la humedad, así como criterios
de diseño bioclimáticos y funcionales para asegurar la habitabilidad.
Además, se considera un enfoque integral que abarca criterios normativos, urbanos,
arquitectónicos, estructurales, de seguridad y mantenimiento para garantizar que la
intervención sea adecuada para los usuarios y el entorno, promoviendo un desarrollo
sostenible en el Centro Histórico de Lima.
Palabras clave:
Centro histórico de Lima, arquitectura, Norma Técnica, vivienda multifamiliar y
sostenibilidad.
iv
Abstract
The multifamily housing project with commercial use in the Historic Center of Lima
faces challenges related to its location, such as the need to comply with heritage preservation
regulations and the lack of reference projects. In recent years, the Historic Center has lost its
residential character due to factors such as deterioration and activity saturation, leading to an
exodus to the outskirts. In this context, the project aims to revitalize the area by providing a
housing solution for families in socioeconomic levels C and D, particularly from areas such as
Barrios Altos, Rímac, and La Victoria.
The land is located in a monumental area, which requires compliance with cultural
heritage preservation regulations and the National Building Regulations. The target
population for the project consists of nuclear and extended families, with the predominant age
range between 20 and 59 years, who represent the main group of housing buyers in Lima. The
project must also take into account Lima’s climatic conditions, such as high solar radiation
and humidity, as well as bioclimatic and functional design criteria to ensure habitability.
Additionally, the project considers an integrated approach that includes regulatory,
urban, architectural, structural, safety, and maintenance criteria to ensure the intervention is
appropriate for both users and the environment, promoting sustainable development in the
Historic Center of Lima.
Keywords:
Historic Center of Lima, architecture, Technical Standards, multifamily housing, and
sustainability.
v
Tabla de contenido
1. INTRODUCCION
2. FORMULACION DEL PROBLEMA
2.1. Preguntas
2.1.1. Pregunta General
2.1.2. Pregunta Especificas
2.2. Objetivos
2.2.1. Objetivos de investigación generales.
2.2.2. Objetivos de investigación específicos.
3. JUSTIFICACIÓN
3.1. Justificación teórica – Tipología especifica.
3.1.1. Categoría o norma sectorial que lo define.
3.1.2. Tipo de gestión y usuario objetivo.
3.1.3. Características generales y requerimientos arquitectónicos.
3.2. Justificación del Lugar
3.2.1. Datos geográficos, climáticos y ambientales.
3.2.2. Relación oferta-demanda del tema propuesto en el lugar.
3.2.3. Datos demográficos cuantitativos y cualitativos.
3.2.4. Condicionantes del lugar.
4. MARCO TEÓRICO Y REFERENCIAL
4.1.1. Análisis de literatura sobre la tipología arquitectónica, identificando las
propuestas teóricas más recientes e innovadoras.
4.1.2. Análisis de proyectos referenciales.
4.1.3. . Conclusiones
5. PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA
5.1. Los usuarios
5.1.1. Características y necesidades de los usuarios.
5.1.2. Flujogramas de los principales usuarios.
5.1.3. Espacios generados por las actividades y necesidades.
5.2. Los ambientes
5.2.1. Definición de los ambientes a partir de: Banco de proyectos dado por la
facultad, las normas sectoriales, el análisis de actividades de los usuarios y del
análisis de proyectos referenciales.
vi
5.2.2. Definición de los ambientes a partir de: Banco de proyectos dado por la
facultad, las normas sectoriales, el análisis de actividades de los usuarios y del
análisis de proyectos referenciales.
5.3. La organización
5.3.1. Análisis de interrelaciones funcionales.
5.3.2. Organigrama general.
6. TERRENO Y EXPEDIENTE URBANO
6.1. El terreno
6.1.1. Plano de ubicación
6.1.2. Plano topográfico
6.2. El entorno
6.2.1. Levantamiento de información física del entorno, ambiental y
socioeconómico-cultural del contexto.
7. CRITERIOS DE DISEÑO
7.1. Criterios normativos.
7.2. Criterios urbanos
7.3. Criterios formales y arquitectónicos
7.4. Criterios funcionales
7.5. Criterios bioclimáticos
7.6. Criterios paisajísticos
7.7. Criterios estructurales y constructivos y cerramientos)
7.8. Criterios tecnológicos
7.9. Criterios de seguridad
7.10. Criterios de mantenimiento e instalaciones
8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
9. REFERENCIAS
10. ANEXOS
vii
Lista de Tablas
Tabla 1: Rol del actor en gestión.
Tabla 2: Reglamento Nacional de Edificaciones.
Tabla 3: Ficha Técnica de “Ciudades sostenibles. La vivienda multifamiliar en el Perú”
Tabla 4: Ficha Técnica de “Vivienda colectiva en México: El derecho a la arquitectura”
Tabla 5: Ficha Técnica de “Reflexiones para proyectar viviendas del siglo XXI”
Tabla 6: Ficha Técnica de “Ciudad y arquitectura en el Perú (2006)”
Tabla 7: Cuadro de proyectos referenciales.
Tabla 8: Cuadro criterios de cada proyecto referencial.
Tabla 9: Conclusiones de los proyectos referenciales.
Tabla 10: Tabla de características y necesidades de los usuarios.
Tabla 11: Flujograma de residentes.
Tabla 12: Flujograma de personal de servicio.
Tabla 13: Flujograma de comerciantes.
Tabla 14: Tabla de espacios generados por las actividades y necesidades.
viii
Lista de Figuras
Figura 1: Gráfico de la Población de Lima en un Período de 30 años.
Figura 2: Norma Técnica A.020 “Vivienda del Reglamento Nación de Edificaciones”
Figura 3: Mapa del distrito de Lima.
Figura 4: Imagen de topográfica del terreno. Extraído del Google Earth.
Figura 5: Diagrama de temperatura.
Figura 6: Grafico de Rosa de Vientos sobre el Terreno.
Figura 7: Población de Lima en un período de 40 años.
Figura 8: Población por grupos de edad.
Figura 9: Crecimiento de familias unifamiliares y monoparentales en estos últimos años.
Figura 10: Perfil del Cliente por edad.
Figura 11: Oferta inmobiliaria de Lima Metropolitana y Callao.
Figura 12: Peso poblacional de Lima Metropolitana y Nivel socioeconómico.
ix
1. INTRODUCCION
El proyecto consiste en el desarrollo de una vivienda multifamiliar con un componente
comercial en el Centro Histórico de Lima. Está dirigido a familias pequeñas, a aquellas que
recién están comenzando a formarse, así como a personas solteras que buscan establecerse y
prosperar en la capital. El objetivo del proyecto es incentivar la vivienda en el Centro
Histórico de Lima, revitalizando un uso que ha sido olvidado en los últimos años. Al mismo
tiempo, busca preservar el entorno monumental a través de un lenguaje arquitectónico que se
relacione no solo con el contexto urbano, sino también con los aspectos sociales y culturales
de la ciudad.
El proyecto está concebido para abordar una problemática específica del Centro
Histórico y ofrecer una solución arquitectónica que genere un impacto positivo tanto en el
entorno urbano como en el ámbito social. El método empleado se basa en la identificación y
análisis de las necesidades de la sociedad, el entorno y la cultura local. A partir de este
diagnóstico, se busca entender cómo la arquitectura puede ofrecer respuestas efectivas a estas
demandas.
Las limitaciones encontradas durante el desarrollo del proyecto están principalmente
relacionadas con la ubicación del terreno en el Centro Histórico de Lima, lo que implica
cumplir y respetar ciertos parámetros y normativas de conservación. Además, ha sido un
desafío encontrar referentes arquitectónicos que aborden problemáticas similares, ya que son
pocos los países que buscan activamente conservar su patrimonio y preservar el estilo
monumental de sus épocas históricas.
1
2. FORMULACION DEL PROBLEMA
En la actualidad, el Centro Histórico de Lima ha experimentado una significativa
pérdida de su carácter residencial, lo que ha contribuido a una disminución en la densidad
poblacional de la zona. Este fenómeno se debe a varios factores, como la saturación de
actividades, el deterioro de ciertas áreas y la desconexión con las necesidades y dinámicas del
núcleo familiar tradicional. Como resultado, la población ha tendido que dirigirse hacia las
periferias. La gentrificación provoca el deterioro y el desplazamiento de comunidades,
afectando negativamente a los barrios en los que muchas familias habían establecido sus
hogares y construido su identidad. (Krishtian Román, 2019).
Como se puede observar en el gráfico, Según la INEI y el MINSA, Cercado de Lima ha
perdido en un periodo de 30 años cerca de 100 000 habitantes.
Figura 1
Gráfico de la Población de Lima en un Período de 30 años.
Nota:Elaborado por el autor en base a información recatada de la INEI. (INEI, 2015; INEI,
2007) y MINSA (ESTADISTICA POBLACIONAL, 2023)
2
2.1. PREGUNTAS
2.1.1. Pregunta General
- ¿De qué manera contribuye una vivienda multifamiliar con uso comercial a la
rehabilitación de viviendas y a la conservación del patrimonio cultural en el Centro
Histórico de Lima?
2.1.2. Pregunta Específica
- ¿Qué características arquitectónicas y de diseño son necesarias en una vivienda
multifamiliar con uso comercial para adaptarse al contexto histórico y cultural del
Centro Histórico de Lima?
- ¿Qué impacto tendría la construcción de una vivienda multifamiliar con uso
comercial en la preservación y revitalización del patrimonio cultural del Centro
Histórico de Lima?
- ¿Qué estrategias pueden emplearse para asegurar que una vivienda multifamiliar con
uso comercial sea sostenibles y respetuosas con el entorno histórico?
- ¿Cómo influyen las normas y reglamentos en la construcción de una vivienda
multifamiliar con uso comercial en el centro histórico de Lima?
2.2. OBJETIVOS
2.2.1 Objetivos de investigación generales
- Analizar y plantear cómo una vivienda multifamiliar con uso comercial puede
contribuir a la rehabilitación de viviendas y a la conservación del patrimonio cultural
en el Centro Histórico de Lima.
2.2.2. Objetivos de investigación específicos.
- Determinar las características arquitectónicas y de diseño necesarias para que una
vivienda multifamiliar con uso comercial se adapte al contexto histórico y cultural del
Centro Histórico de Lima.
- Evaluar el impacto que tendría la construcción de una vivienda multifamiliar con
uso comercial en la preservación y revitalización del patrimonio cultural del Centro
Histórico de Lima.
3
- Proponer estrategias para asegurar que una vivienda multifamiliar con uso comercial
sea sostenible y respetuosa con el entorno histórico del Centro Histórico de Lima.
- Analizar cómo influyen las normas y reglamentos en la construcción de una
vivienda multifamiliar con uso comercial en el Centro Histórico de Lima.
3. JUSTIFICACIÓN
3.1. Justificación teórica – Tipología especifica.
3.1.1. Categoría o norma sectorial que lo define.
Según la Norma Técnica A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones
(2021), este proyecto se clasifica como Vivienda Multifamiliar, definida como una
edificación destinada a albergar a personas o familias en espacios adecuados para
cubrir necesidades de aseo, descanso, alimentación y reunión en condiciones seguras y
saludables (Resolución Ministerial N°188-2021-Vivienda).
Figura 2
Vivienda del Reglamento Nación de Edificaciones.
Fuente: Norma Técnica A.020
3.1.2. Tipo de gestión y usuario objetivo.
El proyecto de Vivienda Multifamiliar de Densidad Media, con gestión
privada, está dirigido a familias de nivel socioeconómico C y D del Cercado de Lima
y sus alrededores. Según el INEI (2019), predominan las familias nucleares y
extendidas en estos sectores, especialmente en zonas como Barrios Altos, el Rímac y
La Victoria. La administración privada asegurará una operación eficiente, utilizando
servicios externos especializados para una gestión óptima del inmueble.
4
Tabla 1
Rol del actor en gestión.
Nota: Elaboración Propia.
5
3.1.1. Características generales y requerimientos arquitectónicos.
Tabla 2
Reglamento Nacional de Edificaciones.
6
Fuente: Reglamento Nacional de Edificaciones. A.010, A.020, A.070. y del Plan CHL 2029 -
2035.
7
3.2. Justificación del Lugar
3.2.1. Datos geográficos, climáticos y ambientales.
El terreno está ubicado en el Centro Histórico de Lima, en la esquina de
Av. Tacna y Jr. Moquegua. Se encuentra en la Zona 1 del distrito, dentro de la
zona monumental, rodeado de importantes edificios y monumentos históricos.
Figura 3
Mapa del distrito de Lima
Fuente: Elaborada por --Edgardo Reyes 23:14 15 feb, 2005 (CET).
3.2.2. Relación oferta-demanda del tema propuesto en el lugar.
Topografía: El terreno no cuenta con una pendiente pronunciada, siendo el
punto más bajo 144 m y el más alto 145 m, con una altitud de 1m.
8
Figura 4
Imagen de topográfica del terreno.
Nota: Elaboración propia. Extraído del Google Earth.
Temperatura: Esta zona del Lima es costera y caracterizada por un clima
desértico subhúmedo. Este clima se distingue por la escasa precipitación, una
alta humedad relativa y temperaturas moderadas a lo largo del año, que oscilan
entre 14°C y 27°C.
Figura 5
Diagrama de temperatura.
Nota: Adquirido de la página [Link] 2024.
9
Vientos: Según las rosas de vientos del Cercado de Lima, el viento
predominante va del suroeste al noreste. Este patrón es clave para orientar el
proyecto, optimizando la ventilación natural, el confort climático y la eficiencia
energética.
Figura 6
Gráfico de Rosa de Vientos sobre el Terreno.
Nota: Elaboración propia en base a [Link] 2024.
3.2.3. Datos demográficos cuantitativos y cualitativos.
Lugar: En muchas ciudades, los centros históricos tienden a ser abandonados
por los residentes, ya que su estructura urbana no se ajusta a las demandas de los
estilos de vida actuales. Esta situación se refleja en el gráfico siguiente, basado
en estadísticas demográficas del Cercado de Lima. (INEI, 2008; INEI, 2015;
MINSA, 2023).
10
Figura 7
Población de Lima en un período de 40 años.
Nota: Elaborado por el autor en base a información de la INEI. (INEI, 2015) MINSA.
(MINSA, 2023).
Perfil del usuario y cantidad: Según el INEI, en 2023 la población del Cercado
de Lima era de aproximadamente 270,151 personas, de las cuales 145,439 tenían
entre 20 y 59 años. En el cuadro siguiente, esta población se segmenta por
edades, destacando a las personas de 20 a 59 años como el grupo predominante.
Figura 8:
Población por grupos de edad.
Nota: Elaborado por el autor en base a información del INEI (INEI, 2023).
11
El estudio de Torrado y Pennano revela un crecimiento significativo en los hogares
unipersonales y las familias monoparentales lideradas por madres entre 2007 y 2017. Las
familias unipersonales aumentaron de un 11.8% a un 16.8%, reflejando un cambio hacia
estilos de vida más independientes y una mayor preferencia por vivir solo, especialmente en
entornos urbanos. Por otro lado, las familias encabezadas por madres solteras también
mostraron un incremento, pasando de un 16.7% a un 18.8% en ese mismo período, lo que
destaca la necesidad de viviendas adaptadas a las dinámicas de crianza en hogares
monoparentales.
Figura 9:
Crecimiento de familias unifamiliares y monoparentales en estos últimos años.
Nota: Elaborada por el autor, en base fondo MIVIVIENDA 2023
El cambio en la estructura familiar, junto con el interés creciente de personas entre 25
y 40 años por adquirir una vivienda, está generando demanda de soluciones residenciales más
flexibles y accesibles, orientadas a personas solas, familias pequeñas y madres solteras. Esto
presiona al sector inmobiliario a ofrecer opciones más compactas, con servicios comunitarios
y financiamiento adaptado a sus necesidades y estilo de vida.
12
Figura 10:
Perfil del Cliente por edad
Nota: Elaborada por el autor, en base fondo MIVIVIENDA 202
Según la ASEI, las zonas con mayor crecimiento en la cantidad de unidades ofertadas
fueron Lima Top, Lima Centro y Lima Sur. Además, Lima Moderna y Lima Top, en
conjunto, representan el 71% del total de viviendas en venta, consolidándose como las áreas
más dinámicas del mercado inmobiliario. Para enero de 2024, la venta en Lima Metropolitana
incrementó en siete puntos porcentuales en comparación con el mismo mes de 2023, con los
distritos de Miraflores, Cercado de Lima y Santiago de Surco concentrando el 33% de la
oferta inmobiliaria en la capital.
Figura 11
Oferta inmobiliaria de Lima Metropolitana y Callao.
Fuente: Extraído de ASEI 2022.
13
• La población de Lima Centro representa el 7% de Lima Metropolitana, con una edad
promedio de 38 años y un alto nivel de escolaridad.
• Cerca del 50% de sus habitantes trabaja, y es la zona de Lima con mayor proporción
de personas solteras (43%).
• Nueve de cada diez personas posee un smartphone, principalmente para usar
WhatsApp.
• Lima Centro tiene 238 mil hogares, destacando por su alta concentración de hogares
unipersonales.
• Los hogares presentan un ingreso mensual promedio de S/ 3,185 y un gasto de S/
2,637, y en su mayoría pertenecen al nivel socioeconómico C.
Figura 12
Peso poblacional de Lima Metropolitana y Nivel socioeconómico.
Nota: Peso poblacional de Lima Metropolitana y Nivel socioeconómico. Elaborado por el
autor en base a información de IPSOS .
14
3.2.4. Condicionantes del lugar.
De acuerdo con las características socioeconómicas y culturales del
Cercado de Lima, se pueden identificar varios condicionantes que influirán en el
desarrollo de proyectos residenciales y comerciales en el área:
- Preservación del Patrimonio Cultural: Dada la riqueza histórica del
Cercado de Lima, cualquier intervención en el área debe alinearse con las
normativas de preservación del patrimonio, como la Norma Técnica A.140
del RNE. Esto implica la conservación de la arquitectura histórica y la
incorporación de elementos que refuercen la identidad cultural de la zona.
- Nivel Socioeconómico Mixto: La población del Cercado de Lima presenta
una amplia gama de niveles socioeconómicos, desde grupos de bajos
ingresos hasta residentes de clase media y media alta.
De acuerdo con las características climáticas y medioambientales del
Cercado de Lima, se pueden identificar varios condicionantes que influirán en el
diseño y desarrollo del proyecto:
- Radiación Solar y Recorrido Solar: Lima tiene una alta radiación solar
durante todo el año, con el sol saliendo y ocultándose por el norte en
invierno y por el sur en verano. Este patrón solar requiere que el diseño
arquitectónico minimice la exposición directa al sol en verano.
- Humedad y Clima: Lima tiene un clima árido y húmedo, con una alta
humedad relativa que puede afectar tanto la habitabilidad de los espacios
como la durabilidad de los materiales de construcción
15
4. MARCO TEÓRICO Y REFERENCIAL
4.1. Análisis de literatura sobre la tipología arquitectónica, identificando las propuestas
teóricas más recientes e innovadoras.
• Ciudades sostenibles. La vivienda multifamiliar en el Perú Este artículo fue
publicado en la revista de la “Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la PUCP”.
Tabla 3
Ficha Técnica de “Ciudades sostenibles. La vivienda multifamiliar en el Perú”
Nota. Elaboración Propia
16
• Vivienda colectiva en México: El derecho a la arquitectura (2017) fue publicado
por la editorial Arquine y es obra de la autora Fernanda Canales, arquitecta
mexicana reconocida por su trabajo en proyectos de vivienda y urbanismo.
Tabla 4
Ficha Técnica de “Vivienda colectiva en México: El derecho a la arquitectura”
Nota. Elaboración Propia
17
• El artículo Reflexiones para proyectar viviendas del siglo XXI (2010) fue
publicado en Arquitectura y Urbanismo (Universidad Central de Venezuela). Los
autores son Josep Maria Montaner y Zaida Muxí Martínez, arquitectos y
profesores en la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona.
Tabla 5
Ficha Técnica de “Reflexiones para proyectar viviendas del siglo XXI”
Nota. Elaboración Propia
18
• El libro Ciudad y arquitectura en el Perú (2006), publicado por la PUCP, es una
obra de José García Bryce, arquitecto y académico peruano. Este libro se está
considerando para entender la evolución de la arquitectura peruana y conocer el
contexto de la historia del país.
Tabla 6
Ficha Técnica de “Ciudad y arquitectura en el Perú (2006)”
Nota. Elaboración Propia
19
4.2. Análisis de proyectos referenciales.
Tabla 7
Cuadro de proyectos referenciales
Nota. Elaboración propia.
20
Tabla 8
Cuadro criterios de cada proyecto referencial
Nota. Elaboración propia
21
Edifico Tribeca
Arquitecto: Carlos Martínez y María González
Ubicación: Calle 169ª Bogotá, Colombia
Año: 2013
Pisos: 15 + 3 sótanos
Área del terreno: 1500 m²
Superficie total ocupada: 1380 m²
Superficie total construida: 13700 m²
Tipología: Vivienda multifamiliar y comercial
Gestión: Privada
Contexto: Social - Cultural
El proyecto es una propuesta de renovación urbana que le apuesta a transformar el
entorno mediante un gesto arquitectónico de gran valor para la ciudad.
Zonificación:
Ubicado en el barrio Teusaquillo de Bogotá,
entre casas de conservación y bodegas industriales,
el proyecto aprovecha su estratégica ubicación cerca
del centro histórico, con fácil acceso a vías y
transporte público, para crear una esquina icónica en
la ciudad.
Clima:
El edificio Tribeca, en Bogotá, tiene temperaturas
de 20°C en febrero y 7°C en enero. Los vientos
predominantes del sureste al noroeste son más fuertes en
julio, con 7.9 kph, lo que afecta su diseño para optimizar el
confort térmico.
22
Estrategias climáticas
• El proyecto utiliza elementos de **celosía** que aprovechan la misma
materialidad del ladrillo para protegerse del sol, creando una barrera natural que
favorece el confort térmico.
• La orientación ha sido cuidadosamente diseñada para maximizar el
aprovechamiento de los vientos predominantes y la luz natura
Aspecto formal:
El proyecto aprovecha la forma particular de un lote
irregular, que cuenta con el beneficio de tres
fachadas, para crear una estructura poco
convencional. Mediante un diseño curvo y una
fachada de franjas continuas que alternan espacios
llenos y vacíos, se propone un revestimiento de
ladrillo claro que incorpora ritmos y aberturas,
acentuando así la intención de lograr continuidad y
ligereza en la construcción.
Funcionalidad:
El proyecto es una torre de 15 pisos y 3
sótanos de uso mixto, con unidades residenciales en
los niveles superiores y locales comerciales en los
inferiores. Los tres sótanos estarán destinados a
estacionamientos. El diseño busca integrar
funcionalidad y confort, promoviendo la convivencia
entre actividades residenciales y comerciales en una
ubicación estratégica.
23
La zona comercial ocupa los niveles inferiores. Esta área cuenta con acceso vehicular
y recepción, ofreciendo una experiencia cómoda tanto para los residentes como para los
clientes. Además, dispone de montaautos para facilitar el acceso al estacionamiento,
optimizando el uso de los tres sótanos destinados para vehículos. La zona comercial está
diseñada para ofrecer servicios accesibles y mejorar la conectividad en la zona.
Los apartamentos aprovechan las áreas pequeñas, intentando ofrecer luz natural y la
agradable vista de la ciudad. Todos los apartamentos son exteriores, y desde el piso 4 todos
tienen acceso a visuales impactantes sobre el entorno.
24
Materailidad:
El proyecto busca la simpleza y contundencia al
mezclar ladrillo claro con la transparencia de la ventanearía,
algunos elementos negro mate, y unos jardines exuberantes
que contrastan con los tonos tierra del ladrillo seleccionado.
Unidades de vivienda:
• En el nivel 4 se distribuyen 6 departamentos,
de los cuales 5 son de 1 dormitorio y 1 de 2
dormitorios.
• En el nivel 6, se ubican 4 departamentos, 2 de
1 dormitorio y 2 de 3 dormitorios.
25
• Todas las unidades de vivienda cuentan con una vista hacia la calle, lo que favorece
una excelente ventilación y proporciona abundante luz natural en todos los ambientes
del departamento.
• La mayoría de los
departamentos cuentan
con su propia terraza,
diseñada para el uso
exclusivo de sus propios
huéspedes. Además de
ofrecer un espacio
adicional para el disfrute,
estas terrazas
contribuyen a mejorar el
confort térmico en los
ambientes principales de
las unidades.
Torre Luz
Arquitecto: GLR arquitectos
Ubicación: Av. Ruiz Cortines, Monterrey, Mexico
Año: 2021 Pisos: 19 + 1 sótano
Área de terreno: 3320 m²
Superficie total ocupada: 2300 m²
Superficie total construida: 35780 m²
Tipología: Vivienda multifamiliar y comercial
Gestión: Privada
26
Contexto: Social
Ubicado en un lugar que permite conectar con cualquier punto al oriente y poniente de
la ciudad de Monterrey. Este edificio de usos mixtos se encuentra en la colonia Mitras Centro,
una zona residencial, tranquila y agradable desde su fundación.
Zonificación:
Este lugar se caracteriza por un intenso uso industrial y comercial, siendo un
importante centro económico de la ciudad. Además, alberga numerosas áreas residenciales
debido a su ubicación estratégica, que facilita la conexión con diversos puntos tanto al oriente
como al poniente de Monterrey.
Clima:
La temperatura máxima
alcanza los 35°C en junio y la
mínima desciende a 10°C en enero.
Los vientos predominan del noreste
al suroeste, con mayor intensidad en
julio, alcanzando una velocidad de
15 kph.
27
Estrategias climáticas
Implementar celosías verticales, diseñados para
proporcionar un óptimo confort térmico a los
departamentos expuestos al sol, reduciendo la
incidencia directa de los rayos solares y mejorando la
ventilación natural.
Aspecto formal:
La torre de departamentos se compone de dos
volúmenes incrustados uno dentro del otro, generando
un diseño distintivo. La disposición de paneles
verticales junto a las ventanas aporta dinamismo a la
fachada, brindando profundidad y optimizando la
iluminación y ventilación natural en el interior. Este
juego de formas y texturas crea una fachada atractiva
que se integra bien en el entorno urbano.
28
Funcionalidad:
a. Torre Luz cuenta con 152 departamentos.
b. Áreas de amenidades exclusivas para residentes.
c. Cuenta con 20 locales comerciales.
29
Unidades de vivienda:
Todos los departamentos se destacan por su circulación sencilla y ambos
departamentos se destacan por recibir una excelente ventilación y luz natural en todos sus
ambientes, lo que contribuye significativamente al confort interior.
30
Edificio Mercado en Groninga
Arquitecto: Zwarte Hond, Loer Architecten
Ubicación: Groningen, Países Bajos
Año: 2023
Pisos: 9 + 1 sótano
Área de terreno: 2200 m²
Superficie total ocupada: 1240 m²
Superficie total construida: 12870 m²
Tipología: Vivienda multifamiliar y comercial
Gestión: Privada
Contexto: Social - Cultural
El edificio, encarna una transformación urbana orientada al peatón y al [Link]
la finalización de Mercado y la remodelación de Rode Weeshuisstraat.
Zonificación:
La plaza está rodeada de edificios
históricos, como la imponente Torre
Martini (Martinikerk), que le añade un
encanto particular al mercado. También
encontrarás edificios como el
Ayuntamiento de Groninga (Stadhuis),
que combina el dinamismo comercial
con un ambiente cultural y arquitectónico
muy holandés.
31
Clima:
La temperatura máxima
alcanza los 22°C en julio, mientras
que la mínima baja a 0°C en
febrero. Los vientos predominan
del noreste al suroeste,
intensificándose en julio con una
velocidad de 27 kph.
Estrategias climáticas y formal
La forma del edificio ha sido diseñada estratégicamente para protegerse del intenso
sol, mediante su orientación y la creación de una estructura escalonada que minimiza la
exposición directa a la radiación solar. Esta configuración permite que las diferentes secciones
del edificio queden sombreadas de manera natural, mejorando el confort térmico en los
espacios interiores.
32
Funcionalidad:
33
Unidades de vivienda:
Los departamentos en este edificio se organizan de manera escalonada, lo que permite
que cada unidad se adapte a esta disposición y siga un patrón similar en todas ellas.
Estos departamentos en la planta completa están diseñados siguiendo un esquema tipo
mariposa, lo que permite que los ambientes se dispongan de manera que reciban la máxima
luz y ventilación natural. De este modo, se garantiza un mayor confort para sus habitantes.
34
En esta planta, se ha modificado la disposición de las unidades para adaptarse a la
forma escalonada del edificio, optimizando así la funcionalidad de los espacios en cada
unidad de vivienda.
35
4.3. Conclusiones
Tabla 9
Conclusiones de los proyectos referenciales
Nota. Elaboración Propia
36
5. PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA
5.1. Los usuarios
La creciente demanda de vivienda en Lima, especialmente entre personas de 25 a 40
años, impulsa la necesidad de soluciones residenciales más flexibles y accesibles. Este grupo,
que incluye personas solas, familias pequeñas y madres solteras, busca opciones
habitacionales que se ajusten a sus necesidades específicas. En respuesta, el sector
inmobiliario se ve presionado a ofrecer viviendas más compactas, con servicios comunitarios
y opciones de financiamiento adaptadas a sus estilos de vida y posibilidades económicas.
• Usuarios permanentes: son aquellos que habitan el espacio de manera continua,
como residentes permanentes (familias nucleares, parejas jóvenes) y comerciantes.
• Usuarios temporales: son personas que interactúan con el espacio de forma breve o
esporádica, como clientes, visitantes, y personal de mantenimiento o servicio.
5.1.1. Características y necesidades de los usuarios.
Tabla 10
Tabla de características y necesidades de los usuarios.
Nota. Elaboración Propia.
37
5.1.2. Flujogramas de los principales usuarios.
Tabla 11
Flujograma de residentes
Nota. Elaboración Propia
Tabla 12
Flujograma de personal de servicio
Nota. Elaboración Propia
Tabla 13
Flujograma de comerciantes
Nota. Elaboración Propia
38
5.1.3. Espacios generados por las actividades y necesidades.
Tabla 14
Tabla de espacios generados por las actividades y necesidades.
Nota. Elaboración Propia
39
5.2. Los ambientes
Tabla 15
5.2.1. Definición de los ambientes
Nota. Elaboración Propia
40
5.2.2. Descripción y análisis de las características cuantitativas y cualitativas
41
5.3. La organización
5.3.1. Análisis de interrelaciones funcionales.
Tabla 16
Tabla de definición de ambientes
Nota. Elaboración Propia
42
5.3.2. Organigrama general.
Figura 14
Organigrama General
Nota. Elaboración Propia
43
Programa arquitectónico
Tabla 17
Programa arquitectónico del tipo de viviendas.
Nota. Elaboración Propia
Tabla 18
Programa arquitectónico del tipo de viviendas.
Nota. Elaboración Propia
44
6. TERRENO Y EXPEDIENTE URBANO
6.1. El terreno
6.1.1. Plano de ubicación
6.1.2. Plano topográfico
6.2. El entorno
6.1.3. Levantamiento de información física del entorno, ambiental y
socioeconómico-cultural del contexto.
45
7. CRITERIOS DE DISEÑO
7.1. Criterios normativos.
7.2. Criterios urbanos
7.3. Criterios formales y arquitectónicos
7.4. Criterios funcionales
7.5. Criterios bioclimáticos
7.6. Criterios paisajísticos
7.7. Criterios estructurales y constructivos y cerramientos)
7.8. Criterios tecnológicos
7.9. Criterios de seguridad
7.10. Criterios de mantenimiento e instalaciones
8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
46
9. REFERENCIAS
Fondo Mivivienda. (2023). Demanda de viviendas menores a 60 m2 creció más en últimos 5
años. Plataforma del Estado Peruano.
[Link]
viviendas-menores-a-60-m2-crecio-mas-en-ultimos-5-anos
GLR arquitectos. (s.f.). Torre Luz. [Link]
Institut de Publique Sondage d'Opinion Secteur. (8 de febrero 2022). Perfiles
socioeconómicos de Lima Metropolitana 2021. [Link]
socioeconomicos-de-lima-metropolitana-2021
Meteoblue. (s.f.). Datos climáticos y meteorológicos históricos simulados para Lima.
[Link]
%BA_3936456
Montaner, J. y Martínez, Z. (2010). Reflexiones para proyectar viviendas del siglo
XXI. Dearq, (6), 82-99. [Link]
Municipalidad Metropolitana de Lima. (2019). Plan maestro del centro histórico de lima al
2029 con visión al 2035.
Municipalidad Metropolitana de Lima. (s.f.). Reglamento único de administración del centro
histórico de lima.
47
Ordenanza Municipal 2451 de 2022 [Municipalidad Metropolitana de Lima]. Parámetros para
edificar una vivienda de interés social en el Centro Histórico de Lima. 17 de febrero
de 2022.
Pintos, P. (2023). Mercado en Groninga / De Zwarte Hond + Loer Architecten. ArchDaily
Perú. [Link]
plus-loer-architecten
Román, K. (2020). Gentrificación en el centro histórico de Lima, teorías contextualizadas.
[Tesis de Maestría, Universitat de Barcelona].
[Link]
[Link]
Silva, V. (2023). Edificio Tribeca / AR-AR (Martínez Arquitectura) + María Paula González.
ArchDaily Perú. [Link]
arquitectura-plus-maria-paula-gonzalez
10. ANEXOS
48
