Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 13
Oct. 1995, rec. 1206/1992
Ponente: Burgos y Pérez de Andrade, Gumersildo.
Nº de Recurso: 1206/1992
Jurisdicción: CIVIL
LA LEY 17113-R/1995
COMPRAVENTA / De bienes inmuebles.- Resolución del contrato.- Mejoras
realizadas en la edificación que producen una revalorización de la misma.-
Incremento de su edificabilidad.- ENRIQUECIMIENTO INJUSTO.- Aumento de
valor de una vivienda cuya compraventa fue resuelta por incumplimiento del
comprador.- Indemnización por las mejoras realizadas que incrementan el
patrimonio del vendedor al recuperar la posesión del inmueble.
COMPRAVENTA DE INMUEBLES. INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO. FALTA DE
PAGO DE PARTE DEL PRECIO. RESOLUCION. ENRIQUECIMIENTO INJUSTO: De
los antecedentes recogidos en la sentencia recurrida se deduce que no es
posible entender que no se dan los requisitos que jurisprudencialmente se
exigen para la procedencia del enriquecimiento sin causa: a) Un aumento del
patrimonio del demandado; b) una disminución del demandante; y c) una falta
de causa que lo justifique. Al ser de aplicación el artículo 487 del Código Civil,
también lo es el siguiente, que permite al usufructuario la compensación de las
mejoras con los desperfectos o perjuicios en sentido amplio, y esto es lo que por
otra vía deductiva ha efectuado el Tribunal a quo, incluyendo también los daños
morales, en una documentada y extrema exposición que se acepta en su
integridad.
Los hechos se recogen en el primer Fundamento de Derecho de la
sentencia siendo la fecha de la dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1
de los de Alcázar de San Juan de 2-5-91 estimando parcialmente la
demanda. Apelada la anterior, la Audiencia Provincial de Ciudad Real
dictó sentencia de fecha 11-2-92 estimando el recurso de los
demandados y estimando en parte la demanda y la reconvención. El
Tribunal Supremo estima en parte el recurso de casación de los
demandantes.
Texto
(...)
Primero. El litigio que ha dado origen al presente recurso, tiene su antecedente
en otro pleito tramitado entre las mismas partes litigantes, señalado con el nº
446/85 del mismo Juzgado, y referido a la resolución de un contrato de
compraventa, en el que se transmitía la propiedad de una casa situada en C/
Lope de Vega de la ciudad de Campo de Criptana. En aquel contrato de fecha 25
de enero de 1983, figuraban como vendedores don Jesús L.O. y su esposa, (ahora
demandados) y como compradores don Julio F.M. y su esposa (ahora
demandantes), el precio pactado fue de 2.500.000 ptas., entregándose en el acto
de la firma 1.000.000 de ptas. y quedando aplazado el resto.
A la firma del contrato se entregó la posesión del inmueble a los compradores, los
cuales procedieron seguidamente a efectuar obras en el mismo por un importe
de 3.841.845 ptas.; pero llegado el vencimiento del pago del precio aplazado,
éste no se satisfizo, y dio lugar a la resolución del contrato, declarada en la
sentencia firme de fecha 11 de noviembre de 1985, recaída en el procedimiento
antes reseñado.
Los preceptos legales aplicados en aquel procedimiento fueron los artículos 1124
y 1504 CC, y en la sentencia se condenaba a los compradores a devolver la finca
a los vendedores, y a éstos a entregar la parte de precio recibido, todo ello con la
consiguiente indemnización, a cargo de los compradores, de los daños y
perjuicios ocasionados a su contraparte. Estos daños y perjuicios fueron
valorados en ejecución de sentencia, arrojando un total de 1.333.600 ptas., que
compensadas con el millón que debían devolver los vendedores, quedaba
reducido a un saldo en favor del Sr. L.O. de 333.600 (sic) ptas.
La entrega de la posesión de la vivienda se prolongó a virtud de una serie de
incidentes planteados por los compradores, hasta que con fecha 24 de julio de
1987 el vendedor pudo hacerse cargo de las llaves del inmueble, que poco
tiempo después vendió a un tercero por 5.000.000 ptas. En el pleito que nos
ocupa el comprador Sr. F.M. demanda reclamando una indemnización por las
obras que realizó en la casa antes de que se resolviera el contrato de la venta; y
el demandado Sr. L. reconviene solicitando subsidiariamente la compensación de
tal reclamación, con el importe de los daños y perjuicios que se le causaron,
incluidos los de orden moral.
Segundo. El recurso se articula a través de tres motivos, de los cuales los dos
primero están íntimamente relacionados y van a ser tratados conjuntamente. En
el primero se denuncia la inaplicación por la Sala de Apelación de los arts. 1113 y
1114 CC, y en su desarrollo se hace un estudio valorativo de la naturaleza y
circunstancias del contrato de compraventa de la casa fechado en 25 de enero de
1983. Es de puntualizar que ese contrato fue la materia litigiosa de un
procedimiento terminado por sentencia firme, en la cual se declaraba resuelto
por aplicación de la condición resolutoria tácita del art. 1124 CC, y tal declaración
resolutoria tiene la naturaleza de cosa juzgada, y por tanto inamovible. En la
sentencia aquí recurrida, ni se estudia, ni podía estudiarse, la naturaleza de la
acción que allí se ejercitó, y que fue definitivamente calificada, estando en la
actualidad, y para el futuro, protegida por la santidad e inamovilidad de la cosa
juzgada.
Problema distinto es que en la resolución que se impugna, no se hayan aplicado
correctamente las disposiciones legales que a esa situación fáctica y jurídica
corresponde hacer; y con esto entramos en el contenido del motivo segundo,
núcleo central y ámbito virtual en el que se mueve el recurso que analizamos.
Resulta indiscutible, como acabamos de exponer, que el contrato de
compraventa fue resuelto a virtud de la condición resolutoria que legalmente
está implícita en las obligaciones recíprocas, en las que el sinalagma existente
condiciona el cumplimiento de una atribución patrimonial a la realización de la
otra, de tal forma que una vez cumplido por el perjudicado lo que le incumbía, la
ley le concede la facultad de resolver la obligación, con todas las consecuencias
que esta resolución debe producir. En el caso que analizamos aparece declarada
la resolución en una sentencia firme, estableciéndose allí que se daban todas las
circunstancias exigidas para la existencia de la condición resolutoria tácita, luego
las consecuencias que estos efectos resolutorios deben producir son los
específicamente señalados en los arts. 1123.2º, 1122.6º y 487 del CC, que se
refieren a esta clase de condiciones.
En este punto es necesario disentir con la sentencia recurrida, pues existiendo
normas específicas que regulan los efectos de la resolución de un contrato
traslativo por incumplimiento de lo pactado, no pueden ser de aplicación las
normas que regulan la liquidación de un estado posesorio, o las consecuencias de
los litigios sobre posesión en general, que es la normativa aplicada en la
sentencia que se combate. Esta determinación específica de los preceptos
legales aplicables, que se postula acertadamente en el recurso, viene avalada por
la pacífica jurisprudencia de esta Sala, establecida fundamentalmente en la
sentencia de fecha 24 de febrero de 1988, en la que se resume la misma doctrina
anteriormente declarada en las Ss 21-11-1963; 6-2-1984; 17-1-1986; 21-4-1987,
etc.; aplicándose en todas ellas los preceptos citados, «en virtud de los cuales al
deudor incumplidor no le corresponde sobre las mejoras realizadas a sus
expensas, sino los derechos que le atañen al usufructuario, que no son otros que
los de retirarlas si fuera posible hacerlo sin detrimento de los bienes, pero no el
de ser indemnizado de su importe».
Cabe plantearse el problema de la clase o la calificación que proceda hacer de las
obras que el demandante efectuó en la finca comprada, cuya compra fue resuelta
después; pero esta calificación viene repetidamente establecida en la sentencia
recurrida, en donde, sin vacilación de clase alguna, se describen los hechos y los
califica después de gastos útiles o de mejora, pues fueron efectuadas, «para
construir una vivienda de dos plantas, partiendo de una edificación para cámara
en planta superior, y diáfana en planta baja, modificando la anterior construcción
y adosando, como ampliación, otras dependencias, resultando una superficie
construida de 208,40 m, fijando los compradores en dicha casa su domicilio o
residencia familiar». Realización de obras que no cabe incluir en los gastos
necesarios para la conservación del inmueble, ni en los de mero lujo o recreo,
correspondiéndose más bien con aquellas realizaciones que incrementan el valor
intrínseco del inmueble, mejorando su utilización; es decir los gastos que
aparecen determinados en los artículos que se señalan como aplicables.
La estimación de este segundo motivo conduce a la casación y anulación de la
sentencia recurrida.
Tercero. Al entrar a juzgar lo que corresponda dentro de los términos en que
aparece planteado el debate, (art. 1715.3º LEC) resulta obligado tratar el
problema que tangencialmente se relaciona en el motivo tercero, cuando se
pretende justificar que las obras realizadas por el comprador, no han supuesto un
incremento del valor de la finca vendida, condición indispensable para que pueda
tener efecto el enriquecimiento injusto, que se denuncia en el escrito de
demanda. Ya se ha descrito la extensión y calidad de tales obras, así como
también consta en la sentencia recurrida el importe de las mismas; así mismo ha
sido declarado como hecho probado, que cuatro años después de vendida la casa
a la parte demandante, cuando el demandado recupera su posesión y la vuelve a
vender, este segundo precio es literalmente el doble del que se convino en el
contrato resuelto. Con estos antecedentes no es posible entender que no se dan
los requisitos que jurisprudencialmente se exigen para la procedencia del
enriquecimiento sin causa: a) un aumento del patrimonio del demandado; b) una
disminución de el del demandante; y c) una falta de causa que lo justifique. (Ss
de 22-5-1989; 15-11-1990; 5-3-1991: 6-2-1992, etc.). Al ser de aplicación el art.
487 CC también lo es el siguiente, que permite al usufructuario la compensación
de las mejoras con los desperfectos o perjuicios en sentido amplio, y esto es lo
que por otra vía deductiva ha efectuado el Tribunal a quo, incluyendo también los
daños morales, en una documentada y extrema exposición que se acepta en su
integridad; operación que arroja una diferencia entre estos perjuicios y el valor de
las obras efectuadas de 2.640.000 ptas., cantidad que viene a coincidir
sensiblemente con la plusvalía obtenida por el demandado en la segunda venta
del piso. Respecto a este aumento de valor, estimativamente hay que entender,
que prácticamente la mitad se corresponde con la depreciación de la moneda o
aumento progresivo del precio de las cosas, suponiendo la otra mitad el
enriquecimiento injusto experimentado por el vendedor, que se corresponde
con el empobrecimiento del comprador, que mejoró palpablemente la finca a
costa de su patrimonio; por lo que en esta cantidad estima la Sala que procede
condenar a los demandados, para restablecer el equilibrio patrimonial. Por todo lo
expuesto, procede casar la sentencia recurrida, al estimarse el segundo motivo
de los aducidos, pero sólo en el sentido de reducir la cantidad en que se
condenaba a don Jesús L.O. y doña Inocencia S.S. a la cifra de 1.250.000 ptas.,
sin intereses y sin hacer pronunciamiento sobre las costas de apelación ni las
causadas en este recurso, (arts. 710 y 1715 LEC).
FALLO
