INFORME DE INVESTIGACIÓN JURÍDICA
Tema: Análisis jurídico del saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas en el
Derecho Notarial y Registral peruano
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1. MARCO CONCEPTUAL
Saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas: Es el procedimiento jurídico que
busca corregir, adecuar o actualizar la información registral de un predio, en cuanto a su
extensión (superficie), linderos (colindancias) y medidas perimétricas (dimensiones de
cada límite), a fin de que coincidan con la realidad física del inmueble.
Error de cálculo: Es una equivocación aritmética al registrar el área o las medidas del
predio, que puede surgir por una mala interpretación del plano, errores de mediciones, o
traslaciones incorrectas de datos topográficos al registro.
Principales causas de inexactitudes en los datos registrales:
- Levantamientos topográficos deficientes.
- Escrituras públicas mal redactadas.
- Superposición de predios colindantes.
- Actualización de sistemas de coordenadas sin rectificación de datos.
- Omisión o error en la inscripción de rectificaciones previas.
2. VÍAS LEGALES DEL SANEAMIENTO
a) Mutuo acuerdo (escritura pública):
Cuando los propietarios y colindantes acuerdan voluntariamente la rectificación de linderos
y medidas. Se formaliza mediante escritura pública y se presenta ante el Registro de Predios
para su inscripción.
b) Procedimiento notarial (asunto no contencioso):
Tramitado ante notario, cuando no hay oposición entre las partes involucradas. El notario
verifica documentos, notifica a colindantes, recoge testimonios y emite escritura de
saneamiento.
c) Procedimiento judicial:
Se recurre al poder judicial cuando hay conflicto entre partes, ausencia de consentimiento
de colindantes, o cuando el predio está inmerso en una controversia legal.
3. INTERVENCIÓN DEL NOTARIO EN PROCEDIMIENTO NO CONTENCIOSO
1. Solicitud del interesado: Presentación de solicitud con documentos del predio (título,
plano perimétrico, declaración jurada, etc.).
2. Verificación de requisitos: El notario constata que no haya conflictos aparentes y que los
documentos cumplan las exigencias legales.
3. Notificación a colindantes: Se remite comunicación a los propietarios colindantes para
que manifiesten su conformidad o formulen oposición.
4. Publicación en diario: Aviso en diario de mayor circulación, conforme al Art. 505 del
Código Procesal Civil.
5. Declaración de testigos: Recogida de testimonios para acreditar la posesión y los linderos
tradicionales del inmueble.
6. Otorgamiento de escritura pública: Una vez verificado el cumplimiento del
procedimiento, el notario formaliza el saneamiento mediante escritura pública.
7. Cierre del procedimiento: El expediente es archivado y la escritura pública se presenta a
SUNARP para su inscripción.
En caso de oposición: El procedimiento notarial se archiva y se deriva a la vía judicial.
4. ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL
Resolución N.º 200-2017-SUNARP-TR-A
Norma aplicada: Artículo 13.1 de la Ley N.º 27333
Carácter: Precedente de observancia obligatoria
Hechos del caso: Dos propietarios colindantes acordaron rectificar los linderos mediante
escritura pública, pero el registrador observó la inscripción por considerar que se requería
opinión técnica adicional.
Problema jurídico: Si era posible inscribir la rectificación de linderos con base en una
escritura pública por mutuo acuerdo, sin necesidad de informes técnicos adicionales.
Criterio del Tribunal Registral: Se establece que el mutuo acuerdo entre partes, cuando
existe consentimiento expreso y documentos que sustenten la modificación, permite
rectificar linderos sin exigirse más requisitos. Se prioriza la voluntad de las partes y el
principio de legitimidad registral.
Aplicabilidad al saneamiento: Este precedente fortalece la vía extrajudicial del mutuo
acuerdo, eliminando trabas formales y reconociendo la escritura pública como instrumento
suficiente, siempre que se cumpla con la legalidad.
5. CASO PRÁCTICO
Situación del predio: Lote urbano de 150 m2 en San Juan de Lurigancho, inscrito en SUNARP
con medidas perimétricas desactualizadas.
Tipo de inexactitud: El plano registral indica 10m de frente por 15m de fondo, pero la
medición física revela 9.8m x 15.3m. El colindante acepta la corrección.
Procedimiento aplicable: Saneamiento por mutuo acuerdo, mediante escritura pública.
Intervención notarial: Las partes acuden al notario con plano actualizado, declaración
jurada y consentimiento firmado. Se redacta escritura pública y se presenta a la SUNARP.
Consecuencias registrales y jurídicas: Se actualizan las medidas del predio, evitando
conflictos futuros. La información registral refleja la realidad física, garantizando seguridad
jurídica.
