LA PROPIEDAD

CONCEPTO DE PROPIEDAD:
“De acuerdo al diccionario de Manuel Osorio la propiedad es la facultad legítima de
gozar y disponer de una cosa con exclusión del arbitrio ajeno y de reclamar su
devolución cuando se encuentra indebidamente en poder de otro. Cosa que es
objeto de dominio, especialmente tratándose de bienes inmuebles.” Osorio,
Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Buenos Aires,
Heliasta, 30va. Edición, 2004.
“De acuerdo al Código Civil Concordado y Anotado de Guatemala Decreto Ley 106,
el artículo 464 establece que propiedad es el derecho de gozar y disponer de los
bienes dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones que establecen
las leyes.”
La Constitución Política de la República de Guatemala establece en el artículo
treinta y nueve la Propiedad Privada, el cual dice: “Se garantiza la propiedad
privada como un derecho inherente a la persona humana, toda persona puede
disponer libremente de sus bienes de acuerdo con la ley.”
El Estado garantizará el ejercicio de este derecho y deberá crear las condiciones
que faciliten al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se
alcance el progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los
guatemaltecos.
Así mismo en la Declaración Universal de los Derechos Humanos en el artículo
diecisiete establece: “1. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y
colectivamente. 2. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”.
La Convención Americana de Derechos Humanos en el artículo veintiuno enuncia
que “toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes”
Como ya se definió propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes
dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones que señala la ley.
Propiedad es sinónimo de dominio.
DENTRO DE LAS FACULTADES QUE INTEGRAN EL DOMINIO ESTÁN:
La facultad de gozar que a la vez abarca la facultad de uso y la facultad de
aprovechamiento; la facultad de disposición que abarca la facultad de enajenación
y la facultad de gravar.
En la propiedad el titular del derecho es el propietario y el objeto de derecho es el
bien mueble o inmueble.
Dentro de los derechos fundamentales del propietario están los siguientes:
1.Derecho de defensa.
2. Derechos de los frutos del bien, ya sean estos naturales (Que se refieren a las
producciones espontaneas.) o civiles (Que se obtiene del destino que se le da a los
bienes).
Los límites al derecho de la propiedad son:
1. Limitaciones voluntarias: El propietario por su propia voluntad impone en su
propiedad un gravamen, anotación o limitación.
2. Limitaciones Legales: Las que ordena la ley, por ejemplo: La expropiación.
LIMITACIONES ESTABLECIDAS EN EL CÓDIGO CIVIL DECRETO LEY 106.
El Decreto Ley 106 en el artículo 473 señala las limitaciones sobre:
1. El subsuelo y sobresuelo, artículo 473.
2. Excavaciones que dañen al vecino, artículo 474.
3. Deslinde y amojonamiento, artículo 475.
4. La obligación de cerrar el fundo, artículo 476.
5. Construcciones no permitidas, artículo 477.
6. Las construcciones que dañen la propiedad medianera, artículo 480.
7. La siembra de los árboles cerca de propiedad ajena, artículo 481.
Es importante destacar que la Gaceta No. 3 de la Corte de Constitucionalidad,
expediente No. 97-86, página No. 17, sentencia: 25-02-87, citada por el Magister
Gustavo Adolfo Sigüenza, en el Código Civil guatemalteco, anotado y concordado,
establece en su parte conducente lo siguiente: “El derecho de propiedad se
garantiza en el artículo 39 de la Constitución Política de la República de Guatemala,
como inherente a la persona humana. Sin embargo no es propio de la vida en
sociedad el ejercicio absoluto de este derecho. Tal afirmación encuentra también
asidero en el principio que la misma Constitución, recoge en el artículo 44, de que
el interés social prevalece sobre el particular. Ello en armonía con el principio del
dominio inminente del Estado sobre su territorio, según el cual se puede ejercer su
actividad como ente soberano, para el logro de sus fines, con la amplitud que le
permite la ley fundamental del país. Tales principios se conforman con el
contenido del artículo 40 constitucional, que faculta al Estado para expropiar la
propiedad privada por razones de utilidad colectiva, beneficio social o interés
público. La figura de la expropiación atiende al interés social, pues la utilidad
colectiva y el beneficio social o interés público justifican la expropiación de la
propiedad privada y obligan al propietario a ceder su derecho. Al tenor del artículo
44 de la Constitución Política de la República de Guatemala, se establece que el
interés social prevalece sobre el interés particular.
PARTE DOCTRINARIA DE LA PROPIEDAD:
Antes de abarcar la doctrina de la propiedad es preciso mencionar que la
propiedad es el derecho real por excelencia, ya que de él penden las más amplias y
perfectas relaciones jurídicas del hombre, es notable ver como desde niños el ser
humano trae arraigado fuertemente el sentido de propiedad en su ser. Nótese
como dos niños al estar jugando con un objeto en común, buscan siempre tener el
dominio de la misma.
“Y es esa misma naturaleza que se desarrolla con el tiempo que el ser humano
crece, lo cual es motivo de superación y a la vez de caos social, es notable observar
que hoy en día la mayoría de las sociedades viven con temor justamente por las
cuestiones materiales por las que trabajan, al verse amenazados con ser
despojados de las mismas, ya sea de forma violenta como un robo o sin el uso de la
misma como el hurto.” Puig Peña, Federico.
Es de vital importancia conocer como la propiedad ha evolucionado a través de los
años y sin duda alguna se remonta desde la antigua Roma, que como se ha
mencionado es el modelo por excelencia a seguir en cuanto al Derecho Civil.
“En el derecho romano que es la base del derecho civil actual, se utilizaron varios
vocablos para designar al derecho real de propiedad, el más antiguo es el termino
mancipium que se utilizó como sinónimo de mancipatio y también para designar al
poder del paterfamilias sobre personas y cosas.”
Más adelante utilizaron la palabra dominium, misma que proviene de dominus, es
decir el dueño del domus, su traducción al castellano es dominio que se usa en el
derecho moderno para designar a la propiedad, es decir cuando se dice que es un
acto traslativo de domino significa que mediante ese acto se está transmitiendo la
propiedad. Y propiedad como tal se utiliza para designar a la cosa sobre la cual
recae la conducta del propietario.

La propiedad es el derecho real por excelencia, es el que abarca más contenido,

algunos tratadistas señalan que el contenido del derecho de propiedad es el que
otorga a su titular:
1. el idus utendi que en español significa el derecho de usar el objeto,
2. el ius fruendi o derecho de aprovecharlo, disfrutarlo o a percibir sus frutos y por
último
3. el ius abutendi o derecho de disponer del objeto hasta agotarlo por consumirlo,
enajenarlo o donarlo.
CARACTERES DE LA PROPIEDAD
“Dentro de los caracteres de la propiedad encontramos los siguientes:
1. Ser un derecho absoluto: Este derecho antiguamente no tenía límites, es decir el
propietario podía hacer con sus cosas lo que quisiera sin tener un límite, un claro
ejemplo de esto eran los esclavos a quienes se les consideraba cosas, sin embargo
este derecho ha cambiado paulatinamente, y los estudiosos del derecho
manifiestan que ya no es un derecho absoluto sino más bien un derecho general
que significa el derecho de utilizar todos los servicios.
2. Es un derecho exclusivo: Este derecho de exclusividad en la antigüedad era
considerado como absoluto, donde el propietario tenía el poder de excluir a
quienes quisiera de su dominio, actualmente este carácter se considera relativo, ya
que ahora la propiedad puede ser intervenida cuando se tenga fundamento de que
se está llevando a cabo un hecho ilícito dentro de la misma; esto según La
Constitución Política de la República de Guatemala que establece en el artículo 23:
“ La vivienda es inviolable. Nadie podrá penetrar en morada ajena sin permiso de
quien la habita, salvo por orden escrita de juez competente en la que se especifique
el motivo de la diligencia y nunca antes de las seis ni después de las dieciocho
horas. Tal diligencia se realizará siempre en presencia del interesado o de su
mandatario”. Sin duda este artículo aclara perfectamente el panorama respecto a la
exclusividad que se manejaba en la antigüedad, y es justo de este artículo que
remite a otro cuerpo legal que es el Código Penal que establece en el artículo 206 lo
siguiente: “Allanamiento: El particular que sin autorización o contra la voluntad
expresa o tácita del morador clandestinamente o con engaño, entrare en morada
ajena o en sus dependencias o permaneciera en ellas, será sancionado con prisión
de tres meses a dos años”.
3. Es un derecho perpetuo: El punto primordial en este carácter es que no tiene
una razón de caducidad, es decir no porque hayan pasado 30 años se pierde el
derecho de propiedad. Esta se mantiene hasta que el propietario por su voluntad
quiera enajenar o donar la misma, de lo contrario la propiedad es suya
absolutamente, esto claro cuando sobre la misma no pesen gravámenes,
anotaciones o limitaciones, que puedan poner en riesgo el dominio, en virtud de no
poder cumplir con la obligación impuesta sobre la misma.

COPROPIEDAD

• La copropiedad es la misma situación de partencia de la titularidad a varias personas,

pero únicamente respecto del derecho de propiedad sobre un bien. El Código Civil no
establece el régimen de la copropiedad, sino el de la comunidad de bienes, en la
medida en que, al ser ésta el género, sus reglas se extienden a todas sus clases, entre
ellas a la copropiedad

ANTECEDENTES HISTÓRICOS EN GUATEMALA

• Establecer antecedentes históricos de la propiedad horizontal en Guatemala es

complicado, debido a la escasez de fuentes directas que informen y fundamenten el
desarrollo y utilización de dicho régimen, en cada uno de los casos en que se adoptó el
régimen propiedad horizontal. Puede deducirse que esta utilización y desarrollo ha
respondido a las diversas necesidades y a los distintos fines, tales como vivienda,
comercio, industria y otros
LA COPROPIEDAD

• La copropiedad también conocida como “Condominio” en la antigua roma, se refería a

la situación jurídica concreta en la cual dos o más personas tenían en común o
compartían la propiedad de una cosa.

• La copropiedad es un derecho sobre un terreno o propiedad donde existen bienes que

pertenecen a una o más personas. A todos aquellos que intervienen en la copropiedad
se les conoce como copropietarios. La copropiedad no supone que cada sujeto es
propietario de una sola porción, sino que todos y cada uno de ellos son propietarios de
la totalidad del bien. Es más común que sean objetos de copropiedad los bienes
inmuebles, pero también lo pueden ser los muebles. Los copropietarios tienen
distintas facultades dependiendo de qué atributo de la propiedad se trate

• Los bienes pueden ser indivisibles, ya sea por su naturaleza o por determinación de
Ley respecto a los bienes muebles se habla de la venta y repartición del precio, si estos
pasan por alguna de estas dos situaciones, no admitir cómoda división o no se
convenga la adjudicación. Por otro lado, los diferentes pisos de una casa, que no sean
más de tres y que pertenezcan a varios copropietarios pero que se desconozca la
aportación que debe dar cada uno se procederá a costear las partes de uso común

• El Código Civil regula esta figura jurídica a continuación de la propiedad, tomando los
elementos de ésta y solamente haciendo observaciones en cuanto a la forma de hacer
valer los derechos, sobre el procedimiento de división de la cosa común y de los
impedimentos para constituirla.

• El Código Civil dispone que hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece
proindiviso a varias personas y que las cuotas de los partícipes se presuman iguales.
Esa presunción legal también admite prueba en contrario, en otras palabras, debe
entenderse que a falta de convenio las cuotas de los copartícipes se presumen iguales

• Los principios fundamentales que rigen en materia de copropiedad son que todo acto
de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como material, sólo es válido si se
lleva a cabo con el conocimiento unánime de todos los copropietarios. Los actos de
administración de la cosa objeto de copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de
las personas y de intereses y comprenden todos aquellos actos de conservación y uso
de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino.

• En una copropiedad siempre se deberán respetar los derechos de convivencia rigiendo

unánimemente en las cargas, aportaciones y beneficios surgidos; todo reglamentado
por porciones iguales.

• Respecto a la administración del bien, deben de ser obligatorios todos los acuerdos de
la mayoría de los copropietarios y los intereses en común.

• Entre los aspectos físicos de la copropiedad, se habla de reparaciones y

mantenimiento, que son a cargo de los copropietarios.
• Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen pro indiviso a
dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes
determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las
partes de la cosa en cierta proporción

• Las formas de extinción de una copropiedad son cuatro:

• 1. División.

• 2. Destrucción.

• 3. Consolidación.

• 4. Enajenación.

• La copropiedad se puede dar de dos formas distintas, una por un acto voluntario y la
otra por un accidente o por un suceso involuntario

• Características de la copropiedad:

• 1. Cada uno de los copropietarios tiene atribuida una cuota de participación en el

derecho compartido.

• 2. Los copropietarios tienen libertad para adoptar los acuerdos convenientes para
regular esa situación de copropiedad. Pueden incluso determinar que se extinga esa
copropiedad mediante la división de la cosa común.

• 3. La copropiedad se concibe como una situación transitoria.

• 4. Respecto a la cuota de participación cada uno de los copropietarios puede, sin

consentimiento de los demás, realizar los actos de disposición que considere
oportunos, desligándose incluso de la situación de copropiedad (el copropietario
puede ceder su cuota de participación a otra persona y esa persona pasa a ser el
nuevo copropietario).

• 5. Entre los copropietarios, entre sí y en relación con la cosa común, no existe más
vínculo que la titularidad compartida del derecho de propiedad.

• 6. Los copropietarios están unidos por un vínculo personal de carácter familiar que es
anterior a la situación de copropiedad; de modo que la copropiedad está subordinada
al vínculo que les une.

• 7. Se considera una situación permanente y de gran estabilidad, porque los bienes que
comparten son el sustrato patrimonial atribuido al grupo familiar.

• 8. Como no existen cuotas, no existe la posibilidad de que cada copropietario pueda

enajenar o vender su posición en la comunidad.

• Principios que rigen la copropiedad:

• a) Para disponer de la venta del objeto en copropiedad debe contarse con la audiencia
o la autorización de todos los copropietarios.

• b) Todos los copropietarios deben de cooperar para los gastos de administración.

• c)Todos los copropietarios tienen derechos a la repartición de los beneficios

• El Código Civil, estipula los siguientes elementos constitutivos de la copropiedad:

• a) Cuotas: Las cuotas de los copartícipes se presumen iguales, lo que significa que no
pueden ser diferentes. El concurso de los comuneros, en los beneficios fiscales o
comerciales y en las cargas tributarias, será proporcional a sus respectivas cuotas.”64

• b) Uso de cosas comunes: Cada partícipe copropietario, puede servirse de las cosas
comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no
perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copropietarios usarla según su
derecho.

• c) Gastos de conservación: Cada copropietario debe contribuir a los gastos necesarios

para la conservación de la cosa común, salvo la facultad de liberarse de esta obligación
con la renuncia de la parte que le corresponde en el dominio.

• d)Innovaciones: Ninguno de los condueños podrá sin el consentimiento de los demás,

hacer cualquier alteración que modifique la cosa común, aunque de ella pudiera
resultar alguna ventaja para todos, a no ser que fuere aprobada por la mayoría de los
copropietarios que represente por lo menos las dos terceras partes del valor total de la
misma.

• e) Administración: Para la administración del bien común, serán obligatorios los

acuerdos de la mayoría de los partícipes, que represente por lo menos las dos terceras
partes del valor total de la cosa. Esta disposición legal no obliga a que para cada acto
de administración se requiera un acuerdo de por lo menos las dos terceras partes de
condueños

• f) Derechos de cada condueño: Son diversos y tienen relación directa con la plena
propiedad de la parte alícuota que le corresponde y la de sus frutos y utilidades,
pudiendo en consecuencia, enajenarla, cederla o gravarla y aún ceder únicamente su
aprovechamiento, salvo si se tratara de derecho personal; así como del derecho de
tanteo y la posibilidad de pedir la división de la cosa común, salvo disposición en
contrario.
 LA ACCESIÓN, LA POSESIÓN, LA OCUPACIÓN, LA USUCAPION, EL
USO Y LA HABITACION, LA SERVIDUMBRE

LA ACCESIÓN
DEFINICIÓN:
De Diego: Es el derecho que compete al dueño de una cosa sobre lo que
ésta produzca y a ella se incorpore o una, más o menos
inmediatamente en calidad de accesorio y de un modo inseparable.

Se llama accesión, al derecho en virtud del cual el propietario de una

cosa adquiere la propiedad de todo lo que natural o artificialmente se
une o incorpora a su cosa. Así, se dice que el propietario de un terreno
es propietario también, por medio de la accesión, de los materiales
empleados en una construcción sobre el mismo terreno.
La palabra accesión designa también la cosa accesoria unida a la
principal, en cuyo provecho se realiza la accesión, puede ser mueble o
inmueble, siendo la accesión unas veces efecto de un fenómeno
natural.

CLASES:
a) Discreta
b) Continua:

1. Accesión de inmueble a inmueble:

 Avulsión
 Aluvión
 Mutación de cause de los ríos
 Formación de isla

2. Accesión de mueble a inmueble:

 La plantación
 La edificación
 La siembra

3. Accesión de mueble a mueble

 La adjunción o conjunción
 La especificación
  La conmixtión
A. ACCESIÓN DISCRETA:
Es la que tiene lugar en virtud de las fuerzas internas de la misma cosa,
y va de adentro hacia afuera.

El Código Civil establece en el artículo 655 “Los frutos naturales y

civiles pertenecen al propietario de la cosa que los produce”.
 Frutos naturales: “Son frutos naturales las producciones
espontáneas de la tierra, las crías de los animales y demás
productos que se obtengan con o sin la industria del hombre”
Art. 656 C.C.
 Frutos civiles: Aquellas que no son productos espontáneos de
las cosas sino que surgen por las relaciones jurídicas entre
personas y cosas sobre un bien determinado.

B. ACCESIÓN CONTINUA:
Es la incorporación de un bien a otro por fuerzas exteriores a la cosa
misma, y va de afuera hacia adentro. Puede realizarse en forma natural
y artificial.
Existen tres clases de acciones continuas:

 Accesión de inmueble a inmueble

 Accesión de mueble a inmueble
 Accesión de mueble a mueble

1. ACCESIÓN DE INMUEBLE A INMUEBLE: Estas son originadas por

las acciones de aguas o por los ríos, a su vez se sub-clasifican en:

 Avulsión
 Aluvión
 Mutación de cauce
 Formación de isla
 Avulsión: Es lo que la fuerza del río arranca de un campo en
una avenida repentina y lo lleva a otro campo inferior o a la
ribera opuesta cuando sea de tanta consideración que pueda
conocerse y distinguirse; ya consiste en árboles, ya en alguna
porción de terreno. (Artículo 676C.C.)
Aluvión: Se denomina así al aumento de terreno que reciben los
terrenos que colindan con la ribera de los ríos, este aumento en la
estructura del suelo se caracteriza por ser lento, imperceptible y se
acumulan arena y rocas. (Artículo 679C.C.)
 a) Mutación de los cauces: Consiste en la desviación que
en forma natural realicen las aguas de un río. (Artículo
672C.C.)
b) Formación de isla: Es un fenómeno natural en virtud del
cual se origina una isla por la acumulación de
materiales. (Artículo 678C.C.)

2. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUBLE: Dentro de este rubro

aparecen:
 La edificación
 La plantación
 La siembra
Lo relativo a este tipo de accesión está regulado en los artículos
del 658 al 668 del Código Civil.

3. ACCESIÓN DE MUEBLE A MUEBLE: Está representada

concretamente por la unión de dos cosas de naturaleza mueble que
pertenecen a distintos propietarios.

El artículo 686 del Código Civil establece: “Cuando dos cosas muebles
pertenecientes a dueños distintos, se unen de tal manera que vienen a
formar una sola, sin que intervenga mala fe, el propietario de la
principal adquiere lo accesorio, pagando su valor. Ser reputa principal,
entre dos cosas incorporadas, la de mayor valor”.
Dentro de este tipo de accesión aparecen las siguientes figuras:

 La adjunción o conjunción
 La especificación
 La conmixtión

a) La adjunción: Se denomina también conjunción,

consiste en la unión de dos cosas muebles
pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal
manera que vienen formar una sola, pero con la
posibilidad de separarlos o de que subsistan después
con independencia. (Artículo 689C.C.)
b) La especificación: Existe este modo cuando una persona
transforma mediante la acción de su trabajo un bien de
ajena pertenencia. Ripert y Boulanger, refieren que la
especificación fue objeto de prolongada discusión entre
proculeyanos y sabinianos, concluyéndose en que si el
valor de la obra rebasa el de la materia prima se opera
 una pérdida del derecho del propietario de la cosa
transformada. (Artículo 698-700C.C.)

c) La conmixtión: Constituye uno de los modos de adquirir

el dominio por accesión, mediante la mezcla de varias
cosas sólidas o líquidas, de la misma o distinta especie,
pertenecientes a diversos dueños.

A la mezcla de cosas sólidas se le denomina conmixtión, y a la de

líquidos confusión. (Artículo 690C.C.)

La doctrina también menciona en provecho de inmuebles la accesión

natural, es decir, accesión de animales, que se realiza de dos modos
diferentes: a veces el propietario del fundo al cual pertenece el animal,
adquiere la propiedad de éste inmediatamente, y otras la adquisición
sólo se produce después de determinado plazo.

Puede ser inmediata respecto a animales como las palomas, conejos y

peces, que pasan de un lugar a otro, es decir, se considera que estos
animales forman parte de un fundo en que se encuentran, pero por ser
bienes inmuebles por su destino, cambian de dueño al cambiar de
morada, suponiendo que el desplazamiento de éstos ha sido natural,
siempre no hayan sido atraídos por fraude o artificio. Sin embargo, no
debemos de perder de vista lo que prescribe la ley en cuanto al plazo
que se menciona, cuando se hace la declaración del bien mostrenco
presentado a la municipalidad local.

Aluviones y Avulsiones. Los depósitos dejados por una corriente de

agua se llaman aluviones, cuando consiste en grava o arena
depositados a lo largo de las riberas, lecho abandonado o avulsiones, es
el espacio que queda cuando la corriente abandona su cauce para
seguir a otro o el traslado de una porción de tierra a otro fundo por la
corriente de las aguas.
Los aluviones y los lechos abandonados, pertenecen, por lo general, a
los propietarios.

LA POSESIÓN

DEFINICIÓN:
Es una situación jurídicamente tutelada, por cuya virtud una persona
tiene una cosa o ejercita un derecho, de tal forma que, actúa sobre los
mismos como si fuera su titular verdadero.

El artículo 612 del Código Civil establece: “Es poseedor el que ejerce
sobre un bien todas o algunas facultades inherentes al domino”.

La posesión es un estado de hecho, que consiste en detentar una cosa

de una manera exclusiva y en efectuar sobre ella los mismos actos
materiales de uso y de goce como si uno fuera su propietario.
ELEMENTOS:
En cuanto a los elementos constitutivos de la posesión, podemos
indicar que, según la doctrina tradicional que heredamos del derecho
romano, la posesión se compone de dos elementos, uno material,
llamado: corpus, y, el otro intencional, llamado: animus.

a) Corpus: Detención de una cosa bajo el poder de una persona

representa un acto material, tradicionalmente es el conjunto de
actos materiales de goce y uso de la cosa. Éste, es el conjunto de
hechos que constituyen la posesión. Son actos materiales de
detentación, de uso, de goce, de transformación, ejecutados
sobre la casa. En cuanto a los actos jurídicos, tales como el
arrendamiento, o la venta, no pueden servir para constituir el
elemento corporal de la posesión, pues estos actos son pasibles
por parte de una persona que no posee; no es necesario ser
poseedor para arrendar o para vender; el contrato es válido,
solamente que su ejecución no sea posible. Estos contratos
recaen sobre el derecho de propiedad y no sobre la cosa. En todo
caso, podría venderse o arrendarse el derecho, lo cual no
constituye un elemento corporal.

b) Animus: Es la intención de comportarse como que si fuera

propietario de la cosa, es decir, el ánimo de conservar la cosa
para sí mismo. Es un elemento de carácter subjetivo, intelectual
o psicológico.

De acuerdo a la opinión del derecho francés dominante, el animus o

elemento incorpóreo, es la intención del que posee de obrar por su
propia cuenta. Así se le llama animus domini. Estas expresiones,
inventadas para formular los principios romanos sobre la posesión, no
son romanos, no se encuentran en los textos. Son rechazadas por
Ihering y a partir de éste, por muchos autores, que reducen este
elemento intencional a la simple voluntad de ejercer sobre la cosa el
poder físico llamado posesión.

El animus se presume cuando una persona detenta materialmente una

cosa, no tiene que probar que actúa por su propia cuenta y que
realmente es poseedora. A su adversario toca probar que no tiene más
que una simple detentación y que solo es poseedor por cuenta ajena.

¿CÓMO SE ADQUIERE LA POSESIÓN?

Tomando en consideración lo antes mencionado, podría pensar si es

necesario que concurran los dos elementos de la posesión para que
ésta se realice, dándole la posesión a una persona. Para explicarlo
debemos distinguir entre el elemento material y el elemento
intencional.

1. ELEMENTO INTENCIONAL:
La intención de ser poseedor es, en principio, un requisito exigido en la
persona misma que debe poseer, la voluntad de un tercero no puede
hacernos poseedores en contra de la nuestra. Sin embargo, en relación
a las personas que son incapaces de tener un animus propio, como los
locos y los niños, ha sido preciso admitir que la posesión se adquiere
por la intención del otro.

2. ELEMENTO MATERIAL:
El elemento material está regido por un principio contrario, según la
doctrina romana, en donde no es necesario que los actos de goce,
constitutivos de la posesión, sean realizados personalmente por el
poseedor, indicándose que se puede adquirir ésta por medio de
cualquier representante, mandatario o gestor de negocios, tomando el
representante posesión a nombre del otro, con la intención de la
adquisición, siendo aquellos titulares de la posesión si ya teníamos la
intención.

CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN

1. POR SU ORIGEN:
a) Posesión legítima: Cuando es el ejercicio de un derecho
legítimamente adquirido.
b) Posesión ilegítima: Cuando se ha adquirido de manera ilegal.
2. POR LAS CONDICIONES PERSONALES DEL POSEEDOR:
a) De buena fe: Cuando el poseedor ignora que en su título o modo
de adquirir existe algún vicio que lo invalida.
b) De mala fe: Cuando el poseedor sabe que en su título o modo de
adquirir la posesión existe algún vicio que lo invalida.

La posesión para que pueda producir los efectos jurídicos a que está
llamada, necesita una serie de características que nuestra ley expresa
que deben ser:

 Continuidad. La posesión deber ser continuada, sin dejar

espacios o períodos de posesión.
 Publicidad. La posesión debe hacerse valer ante todos.
 Pacífica. Debe poseerse sin violentar ningún derecho.
 Buena fe. Debe poseerse como propietario, en virtud de un
título traslativo de domino cuyos vicios se ignora.

LA OCUPACIÓN

CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

Es un modo originario de adquirir la propiedad mediante la
aprehensión de una cosa. Jamás puede adquirirse una propiedad por
invasión.
Aprehensión significa tener la intención de quedarse con él. La
propiedad de las aguas (Artos. 579 al 588 del Código Civil)
Cuando alguien toma algo para sí que no le pertenece a nadie, pertenece
a dueño ignorado o éste lo abandona.
La ocupación. Es un modo originario, natural de adquirir la propiedad.
(Esta es su naturaleza jurídica). “Res nulius”. Debe tratarse de cosas
que no tengan dueño porque puede ser un hallazgo, si alguna vez tuvo
dueño no lo sabemos y nadie lo va a reclamar. Arto. 589 del Código
Civil. Ejemplo, encontrar un tesoro y ocuparme de él.
Requisitos:

1. Sujeto capaz.
2. Cosas muebles: a. Semovientes b. Apropiables.
3. Res nullius No tener dueño porque este los abandono o no se
conoce.
 4. Aprehensión. Intención de apropiarse
5. Evidencia. Actitud evidente. No va a ser a escondidas que yo me
apropio. Importante: Deben existir signos de buena fe y que sea
de manera pacífica.
Elementos:

a. Personales: Ocupante, poseedor, tenedor, detentador.

b. Real: muebles nullius.
c. Formales: Intención, Formalidad legal si se trata de bienes
mostrencos.

REGLA GENERAL: Para que se dé la ocupación, se necesita la intención

de apropiarse del bien.

Para los bienes mostrencos, que son los bienes abandonados, hay que
declararlo ante una autoridad para que dé publicidad; si nadie se
presenta a reclamarlo ni lo adjudica; si se presenta un dueño me va a
resarcir los gastos que yo hubiese hecho por tener el bien.

 CLASES DE OCUPACIÓN
1. Animales No se puede ocupar animales de áreas de reservación,
los que tengan dueño. Los animales que lleguen a tu propiedad
son tuyos. No me puedo apropiar de animales con marca pero si
me puedo apropiar de animales salvajes, como los caballos.

2. Forma: Caza
Pesca

Hallazgo

Invención
Si se trata de bienes con valor arqueológico, bienes que hayan sido
declarados patrimonio nacional no pueden ser apropiables.

No son apropiables aquellos en que la ley les haya dado protección

especial y no pueden apropiarse. Ejemplo: El Manuscrito de Miguel
Ángel Asturias.

Cosas muebles:

Semovientes

Apropiables: Los bienes inmuebles jamás pueden ocupar, se puede

hablar de posesión o de invasión.

Posesión. Hay título de traslación. Posesión: estado de hecho que

consiste en utilizar una cosa de manera exclusiva como si fuera de su
propiedad.

Invasión. No hay título legal, es ilegal.

OCUPACIÓN DE MUEBLES, SEMOVIENTES, CAZA Y PESCA

- Ocupación por la caza:

- Esta tesis fue propia del derecho romano, donde en un principio no
existía ninguna relación con el derecho de propiedad. El cazador
donde quiera que actuase se apoderaba de las reses cogidas por el
derecho de ocupación, no entremezclándose el propietario en este
asunto para que nada que no fuera exigir la indemnización
correspondiente, caso de que hubiese causado daños con ocasión de
su ejercicio.
- Ocupación por pesca.
Al igual de la caza tiene una doble regulación la civil y la
administrativa, si bien esta última es la preponderante por la
 intensidad de los conflictos que pueden presentarse y por ser una
riqueza fundamental y de enorme interés dentro de la economía
nacional. Los peces y demás seres que habitan temporal y
permanentemente en masas de agua de dominio público carecen de
dueño, son pues bienes apropiables por naturaleza y como tales se
adquieren por ocupación. Los que se encuentren en aguas de dominio
privado mientras permanezca en ellas, es patrimonio del dueño de las
aguas, sin más restricciones que las que tienden a evitar daños
susceptibles de extenderse a las aguas públicas y aquellas medidas
impuestas al servicio piscícola en interés general
- Ocupación de muebles:
- De objetos abandonados. Segundo grupo de la res nullius que los
romanos denominaban res derelictae.
- Ocupación de semovientes: Arto. 609, 610. C.C.
ELEMENTOS PERSONALES, REALES Y FORMALES DE LA POSESION

PERSONAL: El poseedor.

REAL: Muebles e Inmuebles.

FORMAL: Animus.

a) Muebles: La mera posesión.

b) Inmuebles: El tiempo
Posesión Inmueble + 10 años = USUCAPION.

FUNDAMENTOS DE LA PROTECCIÓN POSESORIA.

Arto. 229 inciso 5º. Y 249 Dcto.-Ley. 107

Arto. 612, 614, 615, 617, 620 C.C.

LA USUCAPION.

Es llamada “Prescripción adquisitiva” como medio para adquirir el

dominio sobre bienes, inmuebles o muebles objeto de posesión es otro
modo de adquirir la propiedad, su importancia fue puesta ya de relieve
por los jurisconsultos romanos, en especial Cicerón, asignándole a
todos los autores la función fundamental de asegurar la prueba de la
propiedad y evitar la incertidumbre de los derechos.

Institución de Derecho Civil, por medio de la cual se puede llegar a

adquirir el dominio pleno de propiedad de bienes inmuebles objeto de
posesión, cumpliendo con los requisitos legales establecidos, mediante el
transcurso de cierto tiempo determinado expresamente por la ley.

NATURALEZA JURÍDICA

Podemos decir que es uno de los modos para adquirir propiedad,

mediante la posesión, y la continuidad de la misma durante los plazos
establecidos en la legislación. Se conoce también como prescripción
adquisitiva o positiva, en virtud de la posesión a título de dueño
prolongada.

REQUISITOS

Para toda clase de prescripción.

a) Capacidad de los sujetos.

b) Aptitud de las cosas.
c) Posesión.
Para la prescripción adquisitiva.

1. Justo Título.
2. Buena Fe.
3. Posesión Pacífica.
4. Transcurso de tiempo.
Inmuebles 10 años.

Muebles 2 años
ELEMENTOS PERSONALES, RELAES Y FORMALES DE LA
USUCAPION

PERSONAL: El poseedor.

REAL: Muebles e Inmuebles.

FORMAL: Animus.

CASOS EN QUE NO CORRE LA PRESCRIPCIÓN

1. Contra los menores y los incapacitados, durante el tiempo que

estén sin representante legal constituido. Los representantes
serán responsables de los daños y perjuicios que por la
prescripción se causen a sus representados;
2. Entre padres e hijos, durante la patria potestad;
3. Entre los menores e incapacitados y sus tutores, mientras dure la
tutela;
4. Entre los consortes; y
5. Entre copropietarios, mientras dure la indivisión.
INTERRUPCION DE LA PRESCRIPCIÓN.

1. Si el poseedor es privado de la posesión de la cosa, o del goce del

derecho durante un año;
2. Por notificación de la demanda o por cualquier providencia
precautoria ejecutada, salvo si el acreedor desistiere de la acción
intentada, o el demandado fuere absuelto de la demanda, o el
acto judicial se declare nulo, y
3. Si la persona a cuyo favor corre la prescripción reconoce
expresamente de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos
indudables, el derecho de la persona contra quien prescribe.
EL USUFRUCTO
 CONCEPTO Y NATURALEZA JURIDICA
Del latín usus (uso) y fructus (fruto); el derecho de usar lo ajeno y
percibir sus frutos. En general utilidades, beneficios, provechos,
ventajas que se obtienen de una cosa, persona o cargo.

Derecho real de usar y gozar una cosa cuya propiedad pertenece a otro,
con tal que no se altere su sustancia.

Naturaleza jurídica: Valverde. Los defensores de la teoría clásica dicen

que ninguna diferencia sustancia existe entre el usufructo y la
servidumbre porque si el usufructo limita el derecho ajeno de propiedad,
si es una desmembración del derecho de propiedad, no en relación con la
cosa objeto del derecho, sino respecto a los atributos que constituyen el
derecho mismo de propiedad, el usufructo no es ni puede ser más que una
servidumbre.

Derecho real de usar lo ajeno, y percibir sus frutos, sin contraprestación

en muchos casos, y por una utilización temporal y a lo sumo vitalicio.

ELEMENTOS PERSONALES, REALES Y FORMALES

Personales: Usufructuario – Propietario

Reales: Cosas o derechos

Formales: Negocio Jurídico

entre vivos
por causa de muerte.
CLASIFICACION

Atendiendo al bien sobre el que recae:

- Usufructo de cosas muebles

- Usufructo de cosas inmuebles
Atendiendo a la forma de su constitución

- Entre vivos
- Por causa de muerte.
Por su constitución;

- Tiempo fijo
- Vitalicio
- Puramente
- Bajo condición
- DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO

- Arto. 709 del C.C.

- CLASES DE FRUTOS
- OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

- Artos. 713 y 720 C.C.

- MODOS DE EXTINCION DEL USUFRUCTO.

- Arto. 738 C.C.

- EL USO Y LA HABITACION
- CONCEPTO Y NATURALEZA JURIDICA

- Son derechos reales de utilización mínima o de

aprovechamiento de escasa cuantía de las cosas del otro.
En el derecho antiguo se les consideraba como una
servidumbre personal.

 FUNDAMENTO
Artos. 745 al 751 del c.c.

CARACTERISTICAS
a) Derechos pertenecientes a una persona individualmente
determinada.

b) Se ejercen sobre cosas corporales.

c) Se ejerce el uso sobre cosas muebles e inmuebles.

d) La habitación solo sobre inmuebles.

e) Son derechos temporales

f) Son derechos reales intransmisibles.

g) Son derechos inalienables.

DERECHOS Y OBLIGACIONES

Artos. 748, 749, 750 y 751 C.C.

DIFERENCIAS CON EL USUFRUCTO

MODOS DE EXTINCION

Los derechos de uso y habitación se extinguen de la misma manera que

el usufructo Arto. 750 C.C.

LA SERVIDUMBRE

CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

Derecho real perteneciente al dueño de un fundo sobre otro fundo

ajeno, por el que puede exigir del dueño de éste, que sufra la utilización
de su fundo de algún modo, o se abstenga de ejercer ciertas facultades
inherentes a la propiedad.

Naturaleza Jurídica: Es un derecho real de goce que consiste en un

gravamen.

CLASIFICACION DE LAS SERVIDUMBRES

 a) Continuas o discontinuas
b) Aparentes o no aparentes,
c) Positivas y negativas
d) Urbanas y Rural
e) Voluntarias y legales.
f) Rusticas
g) Paso
h) Acueducto
i) Abrevadero
j) Desagüe
k) Conducción de energía eléctrica
l) Paso de luz (solar)
m)Construcción de compuerta
n) Conducción de comunicación telefónica
o) Estribo de presa
p) Toma de agua
q) Temporal
R) Perpetua

DIFERENCIA CON EL USUFRUCTO

USUFRUCTO SERVIDUMBRE

No es un gravamen Es un gravamen

Pleno goce Goce limitado

Temporal Indefinida

Beneficio de una o más personas Utilidad del fundo

por la finalidad o causa
Un solo predio Dos predios

Relación directa de persona-cosa Derechos y obligaciones de dos o

más inmuebles

UTILIDAD

Puede satisfacer intereses públicos y privados.

MODOS DE CONSTITUCIÓN

1. Debe constituirse en escritura pública

2. Inscribirse registralmente tanto en el predio dominante como en
el predio sirviente. (Pero si son constituidas con el carácter de
uso público y a favor de pueblos ciudades o municipios, solo se
harán constar en el predio sirviente, cuando no hubiere predio
dominante determinado).
EXTINCION

 Por el no uso.
 Cuando los predios se hayan deteriorado al punto de no
poder utilizarse la servidumbre.
 Por remisión gratuita u onerosa hecha por el dueño del
predio dominante.
 Cuando vence el plazo, es decir está constituida en un
derecho revocable.

Posesión Se encuentra regulado desde el artículo 612 al 641 del código civil.

Analisis del artículo 612 al 618

ARTÍCULO 612.- (Concepto de la posesión). La posesión es tener control absoluto y disponer de

alguna cosa en especifico.
ARTÍCULO 613.- (Posesión temporal). Se refiere a ejercer sobre un bien como tal pero por un
periodo limitado de tiempo

ARTÍCULO 614.- (Casos en que no hay posesión). La posesión de un bien se pierde entonces
cuando el ánimo de señor y dueño lo ejerce otra persona, sin embargo, aunque esto sea así en
los casos expresamente establecidos en la ley la posesión no se pierde.

ARTÍCULO 615. Los no poseedores en este caso pueden poseer de algún bien solo con el
consentimiento del dueño o propietario pero no es de su pertenencia.

ARTÍCULO 616.- (Bienes objeto de la posesión). Los bienes que si puedan ser adquiridos, serán
objeto de posesión

ARTÍCULO 617.- (La posesión presume la propiedad) Es el derecho que tiene una persona de
gozar y disponer de sus bienes. La posesión es el poder de hecho que una persona tiene sobre
un bien o sobre un derecho y realiza actos materiales que manifiestan las facultades que ese
bien o derecho confieren.

ARTÍCULO 618.- (Transmisión de la posesión). La posesión como tal puede pasar a algún
sucesor.

Analisis del artículo 619 al 625

ARTÍCULO 619 POSESION ACTUAL, ANTERIRO E INTERMEDIA: hace referencia a que las
posesiones anteriores y actuales son muy diferentes pero que enfocan a las posesiones
intermedias

ARTÍCULO 620 CONDICIONES PARA LA USUCAPION: hace referencia a que al momento de

adquirir un nuevo bien todo este legalmente correcto y en orden, que este adquirida de buena
fe, publica y bien fundamentada

ARTÍCULO 621 JUSTO TITULO: hace énfasis en que a la hora de obtener un nuevo bien, la
persona que va a trasladar ese bien al comprador, tenga todos los papeles limpios y sin ningún
problema legal.

ARTÍCULO 622 BUENA FE quiere decir que la persona del que va a recibir la posesión haya sido
de él o ella legalmente y no haber sido robada.

ARTÍCULO 623 PRESUNCION DE BUENA FE: hace énfasis en que siempre se va a presumir de las
posesiones de un individuo hasta el momento sobre investigar si es o no legalmente dueño de
la posesión.

ARTÍCULO 624 EFECTOS DE LA POSESION DE BUENA FE el nuevo poseedor goza de todos los
frutos y bienes que la posesión tiene a su favor, no puede ser despojada de esta posesión
hasta el momento de un juicio y ser considerado dueño de la posesión.

ARTÍCULO 625 FRUTOS PERCIBIDOS : luego de que el nuevo dueño se hace cargo de su
posesión, desde ese momento lo que pase dentro de la posesión tanto como frutos y bienes
muebles o inmuebles, serán parte de los bienes del actual dueño

Analisis del artículo 626 al 632

ARTÍCULO 626: COMPROBACIÓN DE GASTOS El poseedor debe justificar el importe de los

gastos a que tenga derecho
ARTÍCULO 627: GASTOS. Son gastos necesarios los que están prescritos por la ley y aquellos sin
los cuales la cosa se pierde o desmejora.

ARTICULO 628: POSEEDOR DE MALA FE. Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin
título alguno para poseer.

ARTICULO 629: POSESIÓN DE MALA FE. El poseedor de mala fe está obligado a la devolución
del bien que ha poseído y de sus frutos o el valor de estos estimado al tiempo que los percibió
a los debió percibir

ARTICULO 630: POSESIÓN DISCONTINUA. Existe cuando la cosa poseída se abandona o

desampara por más de un año o antes.

ARTICULO 631: POSESIÓN VIOLENTA. La que se quiere por la fuerza o por medio de coacción
moral o material contra el poseedor.

ARITUCLO 632: POSESIÓN PÚBLICA Y CLANDESTINA. POSESIÓN PÚBLICA: Cuando se disfruta de

manera que pueda ser conocida de todos.

POSESIÓN CLANDESTINA: Se ejerce ocultándola a los que tienen derecho de ella.

Analisis del artículo 633 al 641

ARTÍUCLO 633 POSESIÓN DE BIENES INMUEBLES: Este artículo agrega mas requisitos para la
prescripción adquisitiva de un bien inmueble, otorgando titulación supletoria por el tiempo de
posesión.

ARTÍUCLO 634 DILIGENCIAS: Establece que las acciones de ejecución o diligencias que se
deben tomar para obtener el titulo supletorio son reguladas por la ley de titulación supletoria
(decreto número 49-79).

ARTÍCULO 635 SOBRE LA POSESIÓN DE NACIONALES Y PERSONAS JURIDICAS: Aquí la ley dicta
que solo los guatemaltecos de nacimiento pueden obtener titulación supletoria y que en caso
de ser personas jurídicas todos los miembros deben ser de guatemaltecos de nacimiento.

ARTÍCULO 636 SOBRE LAS PROHIBICIONES DE LA TITULACION SUPLETORIA: No se puede optar

a este derecho si el inmueble esta situado en las reservas del estado o tiene un exceso de
tierras, es decir una posesión mas grande la realmente inscrita

ARTÍCULO 637 SOBRE LA POSESIÓN REGISTRADA: Consumado el término de diez años desde la
fecha de la inscripción la titulación supletoria esta se convierte en una de dominio.

ARTÍCULO 638 POSESIÓN POR VARIAS PERSONAS: Establece que una cosa no puede ser
poseída por varias personas a la vez queriendo tener dominio completo sobre la misma, salvo
que esta sea en común e indivisa

ARTÍCULO 639 SOBRE LA RECUPERACION DE BIENES MUEBLES PERDIDOS: En caso de que se

pierda un bien mueble puede ser recuperado y solicitado por el dueño sin excusas de la buena
fe del nuevo poseedor.

ARTÍCULO 640 SOBRE LA COMPRA DE BIENES MUEBLES PERDIDOS. Establece que en el caso de
que un bien mueble se haya adquirido a manera de compra, el dueño original podrá solicitarlo
solamente reembolsando al poseedor el costo que pagó.

ARTÍCULO 641 POSESIÓN DE LA HERENCIA: Este artículo dicta que la posesión de una herencia
existe desde la muerte del causante, y esta no desaparece aunque sea ignorada. También
establece que el heredero que repudiaré la herencia ante debido juez o notario, se entenderá
que nunca formó parte de sus posesiones.

USUCAPIÓN

Usucapión deviene del latín usucapio, de usus que significa posesión o uso, y de capere que
significa adquirir o tomar, y que conjuntamente quieren decir la adquisición del dominio;
mediante la posesión prolongada de un dueño.

Es de importancia distinguir que existen distintas especies de usucapión siendo las mismas por
un lado la adquisitiva o positiva que permite adquirir la propiedad y por el otro lado la extintiva
que hace que se puedan todos los derechos en general, debido a la inactividad que tiene el
acreedor que permite que transcurra el tiempo que determina la ley vigente sin utilizar las
defensas o acciones que se consagran legalmente para que los derechos se hagan efectivos.

Por usucapión se entiende la adquisición relativa al dominio, o sea la posesión que tiene una
determinada persona denominada dueño en relación a la posición durante un tiempo
establecido.

También es de importancia, anotar las diferencias que existen de conformidad con la

legislación civil vigente en Guatemala relacionada con las distintas especies de usucapión,
siendo las mismas las que a continuación se explican brevemente y se dan a conocer:

- “La prescripción adquisitiva se fundamenta en la posesión, mientras que el motivo de ser de

la prescripción extintiva es la inactividad del titular del derecho.

- La prescripción adquisitiva únicamente cuenta con aplicabilidad para los derechos reales,
mientras que la prescripción extintiva se aplica no solo a los derechos reales sino que también
a los de crédito.

Definición

“La usucapión es un medio de adquirir el dominio mediante la posesión en concepto de dueño,

pacífica, continua, pública y por el tiempo que marca la ley”.

“La usucapión es la adquisición del dominio a través de la posesión prolongada en concepto de

dueño”.

Usucapión es la forma de adquirir el dominio utilizando la posesión por un tiempo estipulado,

a través de una persona denominada dueño y de manera pública, constante, pacífica y
continúa.

Reseña histórica

La usucapión o prescripción adquisitiva como también se le denomina desde la antigüedad, así

como, la reglamentación de orden jurídico con la cual cuenta se ha conocido y le fue otorgada
por Roma. La figura jurídica de la usucapión en la antigua roma no regía para los extranjeros y
a quienes se les aplicó la prescripción de largo tiempo o praescriptio longi temporis, la cual en
sus comienzos fue una simple defensa que oponía a quien se encontraba bajo la posesión de la
cosa durante diez o veinte años, según se tratara o de ausentes o de presentes, rechazándose
con ello la reivindicación del dueño auténtico.

Reseña histórica

La usucapión o prescripción adquisitiva como también se le denomina desde la antigüedad, así

como, la reglamentación de orden jurídico con la cual cuenta se ha conocido y le fue otorgada
por Roma. La figura jurídica de la usucapión en la antigua roma no regía para los extranjeros y
a quienes se les aplicó la prescripción de largo tiempo o praescriptio longi temporis, la cual en
sus comienzos fue una simple defensa que oponía a quien se encontraba bajo la posesión de la
cosa durante diez o veinte años, según se tratara o de ausentes o de presentes, rechazándose
con ello la reivindicación del dueño auténtico.

“El fundamento más general y decisivo es la necesidad de fijar las relaciones de derecho
inciertas, susceptibles de dudas y controversias, concentrando la incertidumbre de ellas en un
lapso determinado. Existe un interés social en que las relaciones jurídicas tengan certeza, una
vez transcurrido cierto tiempo, evitándose conflictos que dañan el interés general.”

Naturaleza jurídica

En relación al tema de la naturaleza jurídica de la usucapión, ha existido polémica en cuanto a

la misma, debido a que algunos autores indican que la misma es una institución de derecho
natural, mientras que otros por oposición la consideran una institución de derecho civil.

Otros aseguran que la prescripción es opuesta a los principios de equidad, debido a que
permite el enriquecimiento con los despojos que se llevan a cabo de las cosas que pertenecen
a otros distintos sujetos.

Por lo general, los tratadistas reconocen a la usucapión como una institución que debe ser
indispensable para mantener la tranquilidad social, debido a que la misma otorga estabilidad a
los derechos con el transcurso del tiempo.

La usucapión cuenta con importancia debido a que sin la misma el patrimonio no tendría plena
seguridad y no se contaría en la sociedad guatemalteca con un debido orden social.

Importancia de la usucapión

Anteriormente se decía que la usucapión era la base del género humano, que era de las
distintas instituciones del derecho civil, la de mayor necesidad para el mantenimiento del
orden social.

Cuando el título de adquisición del poseedor actual o bien de uno de sus antecesores con
mayor cercanía ha sido extraviado o bien desconocido, entonces la prescripción se encarga de
auxiliar rápidamente al poseedor mediante el derecho de propiedad que le otorga al sujeto.

Un papel de orden social se encarga de desempeñar la usucapión, ya que sin la misma ningún
patrimonio contaría con plena seguridad igual a la que la prescripción otorga.

También es importante anotar, en determinadas ocasiones la usucapión puede llegar a

favorecer a un poseedor de mala fe y sin la existencia de título alguno, pero dicha situación es
bastante difícil que llegue a ocurrir debido a que es bien extraño que se permanezca
demasiado tiempo sin llevar a cabo actos de tipo posesorio sobre un determinado bien.

El sujeto cuenta con un plazo suficiente para poder conocer plenamente la usurpación
producida en su contra y para poder reclamar y protestar. “Los resultados son contrarios a la
equidad y se corre el riesgo de comparación con las ventajas decisivas que la usucapión
procura todos los días.”

Es importante la existencia de la equidad, para que la usucapión sea acorde a la realidad

nacional.

Clasificación
Algunas legislaciones regulan dos distintas modalidades de prescripción adquisitivas, siendo las
mismas las siguientes: prescripción ordinaria que produce el dominio a través de la posesión
de diez a veinte años, según sea entre ausentes o bien entre presentes y además la misma
requiere de la existencia de buena fe y de justo título; y la prescripción extraordinaria o
treintenaria como también le denomina el derecho francés, la cual genera el dominio aunque
no exista ni buena fe ni justo título, por la posesión del derecho real o del inmueble durante un
plazo legal previamente determinado de treinta años.

También desde otro punto de vista, la usucapión es dividida en bienes muebles y en bienes
inmuebles, tomando en cuenta y dependiendo a su vez del tipo de bien que se busca y
pretende adquirir.

La legislación vigente no hace clasificación alguna en relación a la institución de la usucapión,

pero si regula que a excepción de disposiciones especiales, el dominio sobre los bienes
inmuebles y el resto de los derechos reales sobre los mismos, es adquirido a través de
prescripción, mediante el transcurso de diez años y el de semovientes y de bienes muebles por
el transcurso de dos años, tal y como lo indica el Artículo 651 del Código Civil, Decreto número
106 indica lo siguiente: “Prescripción de inmuebles y muebles. Salvo disposiciones especiales,
el dominio sobre bienes inmuebles y demás derechos reales sobre los mismos, se adquiere por
prescripción, por el transcurso de diez años. Los bienes muebles y semovientes, por el de dos
años.”

Elementos

Es fundamental y de importancia conocer que la esencia misma de la usucapión, se encuentra

en la posesión, debido a que es el requisito indispensable con el cual debe contar.

Pero la legislación vigente en Guatemala se debe encargar de agregar otros distintos

requisitos, los cuales vienen a ser limitantes para evitar que la prescripción ampare la
existencia de un fraude o bien se convierta la misma en una legitimación propia de un despojo.

El autor Guillermo Borda, da a conocer los tres distintos tipos de elementos comunes a la
usucapión tanto de bienes muebles como de bienes inmuebles, siendo los mismos los
siguientes:

- Personal: es el elemento de la usucapión referente a la persona, o sea, aquel que contando

con la posesión de un determinado bien inmueble, se encarga de la promoción de la actividad
que lleva a cabo el órgano jurisdiccional competente en Guatemala con la finalidad de poder
adquirir el dominio de dicho bien a través de la usucapión.

- Real: es el elemento de la usucapión que se relaciona directamente con la aptitud de

las cosas para la usucapión. Al respecto, el Artículo 444 del Decreto número 106 indica
lo siguiente: “Cosas fuera del comercio. Están fuera del comercio por su naturaleza, las
que no pueden ser poseídas exclusivamente por ninguna persona, y por disposición de
la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular.”

- - Formal: el elemento formal de la usucapión es la esencia del mismo, debido a que

dicho elemento se encuentra en la posesión, en sus bases, en su fundamento, pero la
posesión que permite la autorización para la prescripción del dominio es obligatorio
que cumpla con determinados requisitos los cuales deben contar con valor probatorio
y de forma inequívoca para que la propiedad de un determinado inmueble
efectivamente se pueda alcanzar.

- Requisitos de la posesión para que se produzca el dominio

- Al respecto, el Código Civil, en el Artículo 620 indica: “Condiciones para la usucapión.

- Para que la posesión produzca el dominio se necesita que esté fundada en justo título,
adquirida de buena fe, de manera continua, pública y pacífica y por el tiempo señalado
en la ley”.

- A continuación se da conocer, enumera y explica brevemente cada uno de los distintos

requisitos necesarios e indispensables para que la posesión pueda producir el dominio,
siendo los mismos los siguientes:

- - Justo título: al respecto del mismo, el Código Civil, Decreto número 106 en su

- Artículo 621, define y establece el significado de justo título, al indicar lo siguiente:

- “Justo título. Es justo título para la usucapión, el que siendo traslativo de dominio,
tiene alguna circunstancia que lo hace ineficaz para verificar por sí solo la
enajenación”.

- Según la doctrina, el justo título, es aquélla causa mediante la cual se entró a la

posesión, o sea cualquier situación que hubiese investido del derecho al poseedor, si el
que le dio el inmueble hubiera sido el dueño del mismo.

- La legislación civil vigente en Guatemala, indica que el acto jurídico que se encarga de
transferir el derecho es el justo título. También reconoce, de manera formal no existe
el título, debido a que advierte el caso de que el enajenante no pueda otorgar
escritura de traspaso con los requisitos que la ley exige, para que el adquirente
inscriba su derecho, y además también reconoce que el adquirente únicamente recibe
la posesión de hecho a través de la entrega material de la cosa, y de manera específica
determina que como no se obtiene con anterioridad un título para inscribir, entonces
la ley se encarga de suplir la inexistencia de la misma dejando que el poseedor pueda
acreditar judicialmente su adquisición utilizando los requisitos que la misma determina
para poder adquirir la usucapión.

- Regulación legal de la usucapión en Guatemala

- La regulación de la usucapión se encuentra en el Código Civil vigente, en la Ley de

Titulación Supletoria, Decreto 49-79 del Congreso de la República de Guatemala y en la
Ley del Registro de Información Catastral (RIC). También la Constitución Política de la
República de Guatemala, siendo una ley que cuenta con carácter fundamental,
contiene preceptos de orden general, pero no regula a la usucapión de manera
específica.

- En el Código Civil vigente en Guatemala, la usucapión se encuentra regulada en el libro

segundo titulado de los bienes, de la propiedad y demás derechos reales, el cual se
encuentra dividido en cinco distintos títulos. Dentro del título segundo se regula el
derecho de la propiedad en nueve distintos capítulos.

- En el capítulo séptimo se regula todo lo relacionado a la posesión en Guatemala,

además se da la definición de poseedor, así como también su transmisión, se dan a
conocer las distintas condiciones, requisitos y elementos indispensables para la
existencia de la usucapión.

DERECHO REAL DE GOCE

 EL DERECHO DE SERVIDUMBRE.

a) Concepto. Se ha definido como: “son gravámenes reales que se

imponen en favor del dueño de un predio y a cargo de otro fundo
propiedad de distinto dueño para beneficio o mayor utilidad del
primero. (Puig Peña).

Definición: Expresa nuestra ley sustantiva civil (artículo 752) que:

“Servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro
predio de distinto dueño o para utilidad pública o comunal.
Sin embargo, el propietario de dos fincas puede gravar una de ellas con
servidumbre en beneficio de la otra.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio

dominante; el que sufre, predio sirviente”.
b) Naturaleza jurídica:
La mayoría de autores concluyen y participan de la teoría que indica
que la servidumbre es un derecho real de goce, al igual que el
usufructo, el uso y la habitación.
c) Constitución:
Dentro del marco de nuestra legislación, las servidumbres pueden
surgir en atención a tres circunstancias:
1) Por la ley: son las establecidas y regidas por el Código Civil (la de
acueducto, la de paso, la de estribo, la de abrevadero y de saca de agua,
la de comunicación telefónica, la de conducción de energía eléctrica y
la de desagüe) o por leyes y reglamentos especiales, para utilidad
pública o comunal.
2) Por la voluntad humana: las servidumbres que tienen por objeto el
interés de los particulares, pueden ser establecidas, derogadas o
modificadas por la voluntad de éstos, siempre que tengan capacidad
para disponer de sus bienes.

3) Por prescripción: las servidumbres continuas y aparentes se

adquieren por cualquier título legal, inclusive la prescripción por el
transcurso de diez años;
d) Clasificación de las servidumbres:

Nuestro Código Civil clasifica las servidumbres de la siguiente forma:

1) Por el ejercicio:
1° Continuas, son aquéllas cuyo uso es o puede ser incesante, sin
intervención de ningún hecho actual del hombre (la vista de la venta
que deja entrar la luz de un edificio, el agua que corre en un
acueducto); y,

2° Discontinuas, aquéllas cuyo uso necesita algún hecho actual del

hombre (paso de personas o semovientes).

2) Por las evidencias de su existencia:

1° Aparentes, son las que se anuncian por obras o signos exteriores

dispuestos para su uso y aprovechamiento (caminos o canales); y,
2° No aparentes, las que no presentan signo exterior de su existencia
(canales subterráneos, servidumbre de no construir o de no
sobrepasar una altura determinada ).

3) Por la forma de su constitución:

1° Voluntarias, las que tienen por objeto el interés de los particulares,
pueden ser establecidas, derogadas o modificadas por la voluntad de
éstos, siempre que tengan capacidad para disponer de sus bienes; y,
2° Legales, las establecidas y regidas por el Código Civil o por leyes y
reglamentos especiales, para utilidad pública o comunal.

e) Extinción de las servidumbres:

En cuanto a la extinción de las servidumbres, nuestro Código Civil
(artículo 817) sólo regula lo concerniente a las voluntarias, en el que se
incluyen las siguientes causas:

1° Por el no uso (cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por

el no uso de tres años, contados desde el día en que dejó de existir el
signo aparente de la servidumbre; cuando fuere discontinua o no
aparente, por haber ejecutado el dueño del fundo sirviente acto
contrario a la servidumbre, o por haber prohibido que se usare de ella;
si no hubo acto contrario o prohibición, aunque no se haya usado de la
servidumbre, o si hubo tales actos, pero continúa el uso no corre el
tiempo de la prescripción);

2° Cuando los predios llegaren sin culpa del dueño del sirviente a tal
estado que no pueda usarse la servidumbre (si en lo sucesivo los
predios vuelven a su estado anterior de manera que pueda usarse de
ella, el día que pudo volverse a usar, haya pasado el tiempo suficiente
para la prescripción);

3° Por la remisión gratuita u onerosa, hecha por el dueño del predio

dominante; y,
4° Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, se vence el
plazo, se cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe
poner término a aquél. Conviene aclarar que las servidumbres legales
establecidas por utilidad pública o comunal, se pierden por el no uso
de cinco años, si se prueba que durante este tiempo se ha adquirido,
por el que disfrutaba aquéllas, otra servidumbre de la misma natural

SERVIDUMBRE EL PREDIO SIRIVIENTES ES A Y PREDIO DOMINANTE

B

Servidumbre acueducto

Servidumbre de paso
Servidumbre de electricidad

Servidumbre de paso, construcción de carretera

Planos para la constitución de servidumbre de paso

Que es la propiedad Horizontal?

• Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o mas pisos,
viviendas o locales de un edificio.

la Propiedad Horizontal en el Código civil…

Artículo 528. (Reformado por el artículo 18 del Decreto-Ley 218).- Propiedad singular en
edificios de varios pisos, departamentos y habitaciones.

Artículo 529.- Cómo se origina la propiedad horizontal.

Articulo 530.- El inmueble debe estar libre de gravámenes

Artículo 531.- Debe constituirse por escritura pública.

Artículo 532.- (Reformado por el artículo 19 del Decreto-Ley (218).- Piso. Departamento.
Habitación.

Artículo 533.- Propiedad singular y condominio

Artículo 534.- Indivisión forzosa

Artículo 535.- (Reformado por el artículo 20 del Decreto-Ley (218).- Facultades del propietario
 • Articulo 536. Cada propietario de piso, departamento o habitación debe abstenerse de
destinar su propiedad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres, hacerla servir
a otros objetos que los convenidos en la escritura constitutiva.

• Articulo 541. Obras urgentes.

• Articulo 542. Autorización de obras urgentes.

• Articulo 543. Mejoras en cada piso.

• Art. 544

• Oposición a las mejoras).- En caso de que cualquier interesado considere que las obras
o reparaciones perjudican el edificio o limitan el libre uso y goce a otras unidades del
mismo, puede acudir al juez ejercitando las acciones procedentes.

• Ver. Articulo 38. del Decreto Numero 1318 LEY DE LA PROPIEDAD

HORIZONTALMENTE DIVIDIDA.

• Art. 545

• (Gastos comunes).- Cada propietario debe contribuir a los gastos comunes de

administración, mantenimiento, reparación, pago de servicios generales y primas de
seguros sobre el edificio total; así como al pago de los impuestos que a éste
correspondan, sin perjuicio de cubrir por su cuenta los impuestos de su propiedad
particular.

• Ver. Articulo 39. del Decreto Numero 1318 LEY DE LA PROPIEDAD

HORIZONTALMENTE DIVIDIDA.

Art. 546

(Adeudos al enajenarse el piso).- La obligación de los propietarios de pagar los gastos comunes
se transmite al causahabiente, siendo éste responsable solidariamente con el enajenante por
los adeudos pendientes ocurridos antes de la enajenación.

Ver. Articulo 40. del Decreto Numero 1318 LEY DE LA PROPIEDAD HORIZONTALMENTE
DIVIDIDA.

• El causahabiente es el titular de derechos que provienen de otra persona, un sucesor

jurídico que se subroga o sucede en su derecho al causante, por medio de cualquier
título válido.

• La enajenación de bienes es el acto jurídico por el cual una persona transfiere a otra
la posesión de un bien. Puede ser a título gratuito u oneroso. Según el tipo de bien y
forma de transferencia, la operación puede estar sujeta a diferentes tributos y
obligaciones.

• Art. 547
 • (Administración del edificio).- Los edificios sometidos al régimen de propiedad
horizontal deben ser administrados por la persona que designe la mayoría de
propietarios. El administrador ejercerá su cargo con sujeción a las disposiciones que
debe contener el Reglamento de copropiedad y administración.

• Ver. Articulo 42. del Decreto Numero 1318 LEY DE LA PROPIEDAD

HORIZONTALMENTE DIVIDIDA.

• Articulo 552- Seguros comunes.

• Articulo 553- Destino de la indemnización.

• Articulo 554

• Articulo 555- Extinción del régimen. Reformado por el articulo 24 del Decreto –ley 218

LA COPROPIEDAD

ARTÍCULO 485 AL 504 DEL CÓDIGO CIVIL

Cuando hay copropiedad – artículo 485

Cuotas de los partícipes – artículo 486

Uso de la cosa común – artículo 487

Obligaciones de los comuneros – artículo 488

Innovaciones – artículo 489

Administración – artículo 490

Derecho de cada condueño – artículo 491

Derecho de pedir la división – artículo 492

Pacto de indivisión – artículo 493

Improcedencia de la división – artículo 494

Deudas contraídas por un participe y por los comuneros – artículo 495

Derecho de pedir el acotamiento de tierras – artículo 496

Sanciones por distracción de fondos – artículo 497

Derecho de tanteo – artículo 498

Derecho de los acreedores – artículo 499

Aplicabilidad de las reglas de la participación de la herencia – artículo 500

Acreedores o cesionarios en la participación – artículo 501

No hay perjuicio de tercero – artículo 502

Cesa la copropiedad – artículo 503

Comunidad de tierras – artículo 504

En este capítulo se regularán las facultades y obligaciones del usuario y

del que tiene derecho de habitación.

Articulo 505
Medianería: Hay copropiedad en una pared, foso o cerca que sirve de límite y
separación a dos propiedades contiguas; y mientras no haya prueba o signo
exterior que demuestre lo contrario, se presume:

1o.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común
de elevación;

2o.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales situados en poblado o

en el campo; y

3o.- En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos

La medianería es la situación jurídica que se produce cuando dos fincas están

separadas por un elemento común que pertenece a los propietarios de
aquéllas. Es preciso, por tanto, que dicho elemento separador se halle, no a un
lado, sino sobre la línea divisoria de dos propiedades.

Articulo 506
Signo contrario a la medianería: Hay signo contrario a la medianería:

1o.- Cuando hay ventanas o huecos abiertos en las paredes divisorias de los
edificios;

2o.- Cuando conocidamente toda la pared, vallado o seto están construidos

sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre uno y otro de las dos
contiguas;

3o.- Cuando la pared soporta las cargas de carreras, pisos y armaduras de una
de las posesiones y no de la contigua;

4o.- Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades, están
construidas de modo que la albardilla cae hacia una sola de las propiedades;

5o.- Cuando la pared divisoria, construida de mampostería presenta piedras

pasaderas, que de distancia en distancia salen de la superficie sólo que por un
lado de la pared y no por el otro;

6o.- Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forma parte y un
jardín, campo, corral o sitio sin edificio;

7o.- Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallado, cerca, o
setos vivos y las contiguas no lo estén;

8o.- Cuando la cerca que cierra completamente una heredad es de distinta

especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera; y

9o.- Cuando en las cercas de alambre de cualquier clase, el alambre esté

clavado en los postes o setos vivos que lo sostienen, solamente del lado de
una heredad y no del lado de la heredad contigua.

Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir
la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en cuyo caso la propiedad
de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su
favor este signo exterior.

Articulo 507
Presunción en contra de la medianería. En general se presume que, en los
casos señalados en el artículo anterior, la propiedad de las paredes, cercas,
vallados o setos, pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que
tiene a su favor aquellos signos exteriores.

La medianería supone el elemento divisorio entre dos predios que presta, por
igual, servicio a ambos, con atribución indivisa del elemento medianero a cada
dueño, generadora de una comunidad de intereses.

La presunción de existencia de la medianería o de su inexistencia se funda en

la necesidad de regular situaciones de hecho carentes de título que acredite la
servidumbre y ello, en virtud de tratarse de una servidumbre que nace de la
exclusiva voluntad de los colindantes pese a estar incluida entre las legales.

Para el tercer adquirente, bastan la existencia de los signos exteriores para que
venga obligado aceptar la existencia de la medianería cuando falta la
inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Articulo 508
¤Árboles medianeros. Los árboles que crecen en el seto medianero se reputan
comunes, y cada uno de los propietarios tiene derecho a pedir que sean
cortados, probando que de algún modo le dañan; pero si sirven de lindero o
forman parte de una cerca, no deben cortarse ni substituirse sino de común
acuerdo. El Código Civil establece en este caso una presunción de medianería,
disponiendo que cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo, a
no ser que se trate de un árbol que sirva de mojón, en cuyo caso no puede
arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes.

Articulo 509
¨Presunción en cuanto a zanjas. Las zanjas o acequias abiertas entre las
heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que
demuestre lo contrario.

•HEREDAD: Porción de terreno cultivado perteneciente a un mismo dueño, en

especial la que es legada tradicionalmente a una familia.

•MEDIANERÍA: es la situación jurídica que se produce cuando dos fincas están

separadas por un elemento común que pertenece a los propietarios de
aquéllas. Es preciso, por tanto, que dicho elemento separador se halle, no a un
lado, sino sobre la línea divisoria de dos propiedades.

Articulo 510
¤Presunción en cuanto a la tierra sacada de la zanja. Hay signo contrario a la
medianería cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o
limpiarla se halla sólo de un lado; en este caso se presume que la propiedad de
la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la heredad que tiene a su
favor este signo exterior. La tierra o broza colocada en un solo lado de la zanja
funda una probabilidad a favor del vecino en cuyo predio se encuentra, de ser
él el propietario de ella.

Articulo 511
•¨La presunción que establece el anterior artículo, cesa cuando la inclinación
del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado.

Cesa la presunción anterior.

Articulo 512
Obligaciones de los condueños

Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deterioren la

pared, cerca, zanja o seto medianeros; y si por hecho propio o de alguno de
sus dependientes o animales se deterioren, deben reponerlos, pagando los
daños y perjuicios que se hubieren causado.
Cuando existe una pared medianera entre dos fincas, los dos propietarios
deben contribuir a partes iguales a las reparaciones para conservarla. Pero si la
causa del deterioro es imputable a uno de ellos, éste debe pagar el 100% de la
reparación.

Articulo 513
Reparación y mantenimiento de construcciones medianeras

La reparación y reconstrucción de las paredes medianeras y el mantenimiento

de los vallados, cercas, setos vivos, zanjas o acequias, también medianeros, se
costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor esta
medianería.

•Respecto a la conservación de la pared medianera, los dos están obligados a

costear el 50% de los gastos de reparación.

•Esas reparaciones que deben pagar por partes iguales son todas aquellas que
sean necesarias para la conservación de la pared medianera. Por ejemplo: si
ésta se deteriora por el paso del tiempo, o por fuerza mayor (como puede ser a
causa de lluvias intensas).

•Pero si en cambio, el deterioro de la pared es imputable sólo a uno de los dos

propietarios, será éste el que este obligado a pagar el 100% del costo de la
reparación.

Articulo 514
•Renuncia de la medianería

El propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera puede, al

derribarlo, renunciar o no a la medianería.

En el primer caso (renunciar) serán de su cuenta todos los gastos necesarios

para evitar o reparar los daños que causen la demolición.
En el segundo caso (no renunciar), además de esta obligación, queda sujeto a
las que imponen los artículos 512 y 513.

Articulo 515
•Contrato para adquirir la medianería

El propietario de una finca contigua a una pared divisoria no medianera, sólo

puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

•Contrato de servidumbre de medianería

Es un documento mediante el cual dos o más propietarios (denominados

medianeros) de fincas colindantes (pueden ser predios rústicos, edificios, etc.)
acuerdan construir un muro, pared, cerca o cualquier otro tipo de elemento que
permita dividir o limitar el uso del suelo ajeno.

•Como consecuencia, los propietarios de ambas fincas se constituyen como

copropietarios de la pared medianera, debiendo soportar una serie de derechos
y obligaciones en proporción a la participación que cada uno tenga en dicha
comunidad de intereses.

•Dicha pared medianera puede ser construida de mutuo acuerdo por ambos
propietarios y, por tanto, pagada por mitades iguales, o construida a expensas
de uno de los propietarios con autorización expresa o tácita del otro.

Articulo 516
Derecho de alzar la pared medianera

Todo propietario puede alzar la pared medianera haciéndolo a sus expensas e

indemnizando de los perjuicios que se ocasionen por la obra, aunque sean
temporales.

El derecho a elevar las paredes medianeras implica la indemnización por los

daños y perjuicios ocasionados al colindante.

Artículo 517-520
Limitación de la medianería

Obras a cargo del dueño que haya alzado la pared

(Obligación de reconstruir la pared

(Medianería hasta la altura común

El dueño de la obra deberá tener a su favor luz o vista, todas las obras de
conservación, en la parte que este haya aumentado, de altura o de espesor, la
pared continuará medianera hasta la altura en que lo era anteriormente.

Articulo 521
Adquisición de la medianería en la parte elevada). - Los demás propietarios
que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared medianera,
podrán, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de
medianería, pagando proporcionalmente el valor de la obra y mitad del valor del
terreno sobre que se hubiere dado mayor espesor.

El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su

constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere.

Esto quiere decir que cuando varias personas son propietarios del inmueble
tiene que estar fijadas las partes que le corresponden a cada uno, como si,
establecido a favor de tres personas, se dispone que una en la mitad y los otros
dos en un cuarto cada uno.

Articulo 522
(Uso de la pared medianera). - Cada propietario de una pared medianera,
podrá usar de ella, en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad;
podrá, por tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera o
introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor; pero sin impedir el respectivo
uso común de los demás medianeros.

Para usar el medianero de este derecho, ha de dar aviso previo a los demás
interesados en la medianería y si alguno se opusiere, se fijarán por peritos las
condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de
aquéllos.

Una pared medianera es un muro o cerramiento vertical de albañilería que

limita un espacio arquitectónico entre una propiedad y otra. Por lo general son
planas, con largo y altura sensiblemente mayor que su espesor.

Articulo 523
No se puede abrir ventanas en pared medianera). - Ningún propietario puede,
sin consentimiento del otro, abrir ventanas ni hueco alguno en pared
medianera.

Esto quiere decir que media vez existan varios propietarios no se pueden abrir
ventanas en paredes medianeras ya que se tendría que tener la autorización
de todos los propietarios para poder realizarlo y media vez alguno no esté de
acuerdo no puede hacerse.

Articulo 524
(Ventanas en pared no medianera). - El dueño de una pared no medianera,
contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir las
luces a una altura tal, que la parte inferior de la ventana, diste del suelo de la
vivienda a que da luz, tres metros a lo menos, en todo caso con reja de hierro
remetida en la pared y con red de alambre cuyas mallas tengan tres
centímetros a lo más.

El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las
necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.

La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa

ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Articulo 525
Derecho del vecino. Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, el
dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuviesen abiertas
ventanas o huecos, podrá construir una pared contigua a ella, o si se adquiere
la medianería, apoyarse en la misma pared medianera, aunque de uno u otro
modo cubra los huecos o ventanas.

Aun lo dispuesto en el artículo anterior, aunque el dueño de una pared no

medianera puede abrir en ella ventanas o huecos, sin embargo, el vecino podrá
construir pared continua, aunque de cierta forma cubra los huecos y ventanas.

Articulo 526
Ventanas de vista de costado u oblicuas. No se puede tener ventanas para
asomarse, o balcones ni otros semejantes voladizos sobre la propiedad del
vecino, prolongándolos más allá del límite que separa las heredades.

Tampoco puede tenerse vistas de costado u oblicuas, sobre la misma

propiedad, si no hay seis decímetros de distancia.

La distancia se mide desde la línea de separación de las dos propiedades.

Se trata sobre el límite que divide una propiedad de otra, donde se explica
claramente que una persona tiene prohibido sobrepasar la línea que divide las
propiedades, tampoco se puede tener vistas de costado u oblicuas, es decir,
son aquellas en las que la pared en las que están abiertas forma un ángulo con
la línea divisoria de las propiedades.

Articulo 527
Ventanas de vista directa. No pueden abrirse ventanas o balcones que den
vista a las habitaciones, patios o corrales del predio vecino, a menos que medie
una distancia de tres metros.

La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más saliente de la

ventana o balcón y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios, en
el punto en que dichas líneas se estrechan más, si no son paralelas.

Para poder construir ventanas o balcones que se dirijan a patios del predio
vecino tiene que respetar la distancia establecida de tres metros, esta se mide
entre el plano vertical de la línea más saliente de la ventana y el plano vertical
de la línea divisoria entre los dos predios.