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FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA
POLITICA
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
TEMA:
DERECHOS REALES
ASIGNATURA: DERECHO ROMANO
DOCENTE: EFRAIN BASILIDES ZUNIGA JARA
ALUMNOS:
o Ccoa Mora Tady
o Echegaray Lopez Luis Enrique
o Ferro Challco Rai Francis
o Melendez Mayhuire Ricky Miguel
o Ramos Choque Reyner Francisco
o Troebas Salas Juan Diego
o Vargas Olivera Piero
2024-I
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Dedicatoria
Dedicamos esta monografía y declaramos nuestro agradecimiento a Dios, quien ha sido
nuestro guía constante; a nuestras familias, cuyo apoyo incondicional ha sido fundamental; a
nuestros amigos, quienes han sido compañeros fieles en este viaje de la vida; y a todas las
experiencias que han contribuido y a nuestro crecimiento y aprendizaje.
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Presentación
El propósito de este trabajo es explorar los derechos reales, proporcionando una
información detallada y completa del tema. Además, incluirá una conclusión basada en el
análisis realizado. Esperamos que sea útil la información presentada y que el trabajo sea
considerado como un esfuerzo responsable y eficiente. Queremos expresar nuestro más sincero
agradecimiento por el constante apoyo y las bendiciones recibidas por parte de nuestras
familias y seres queridos, quienes son la principal motivación para seguir creciendo personal y
profesionalmente, y para alcanzar nuestros objetivos y aspiraciones.
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Índice
1. Definición ................................................................................................................ 5
[Link]ísticas de los Derechos Reales ................................................................. 5
[Link] de la Distinción ................................................................................ 6
[Link]ón de los derechos reales......................................................................... 6
[Link] de los derechos reales ............................................................................ 8
3.1. El sujeto del derecho real ................................................................................. 8
3.2. El objeto del derecho real ................................................................................ 9
3.3. El contenido del derecho real ........................................................................ 10
[Link] adquisición de derechos reales .......................................................................... 11
[Link]ón......................................................................................................... 11
4.2. Prescripción ................................................................................................. 11
4.3. Tradición .........................................................................................................12
[Link]ón de los derechos reales ...........................................................................13
5.1. Acciones reivindicatorias.................................................................................13
5.2. Interdictos posesorios .....................................................................................14
5.3. Acción negatoria.............................................................................................. 15
5.4. Acción publiciana ............................................................................................ 15
5.5. Acciones derivadas de otros derechos reales menores ...................................16
[Link] posición del titular del derecho real .................................................................. 17
[Link]ón de los derechos reales ........................................................................... 20
8. Conclusión ............................................................................................................ 25
9. Bibliografía ........................................................................................................... 26
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Derechos Reales
1. Definición
Los derechos reales son un pilar fundamental del derecho civil, estableciendo la
relación jurídica entre una persona y una cosa. Estos derechos otorgan a su titular un poder
directo e inmediato sobre un bien, permitiendo su uso, disfrute y disposición. A diferencia de
los derechos personales, que se basan en una relación entre dos personas, los derechos reales
se ejercen sobre una cosa, independientemente de quién sea su poseedor.
1.1. Características de los Derechos Reales
• Objeto: Cosa.
• Relación: Sujeto-Objeto.
• Naturaleza: Directo e inmediato.
• Oponibilidad: Erga omnes (frente a todos).
• Ejemplos: Propiedad, usufructo, servidumbre.
Derechos Reales: Un Panorama General
Los derechos reales se caracterizan por su oponibilidad erga omnes, lo que significa que
se pueden hacer valer frente a cualquier persona, no solo frente a quien tenga un derecho
personal sobre la cosa. Por ejemplo, el dueño de una casa puede reclamar su propiedad frente
a cualquier persona que la ocupe sin autorización, incluso si esa persona tiene un contrato de
arrendamiento con el anterior propietario1.
Derechos Personales: Un Vínculo entre Personas
1 Wikipedia. (2023). Derecho real.
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Los derechos personales o de crédito se basan en una relación entre dos personas:
el acreedor y el deudor. El acreedor tiene derecho a exigir al deudor el cumplimiento de una
determinada obligación, como el pago de una deuda o la entrega de un bien.
Estos derechos son inter partes, es decir, solo se pueden hacer valer entre las partes que
intervienen en la relación. Por ejemplo, si una persona compra un coche a otra, solo podrá
reclamar el cumplimiento del contrato al vendedor, no a un tercero2.
Ejemplos para Comprender la Diferencia
• Derecho Real: Un propietario tiene el derecho de dominio sobre su casa. Puede usarla,
venderla, alquilarla o incluso destruirla, sin necesidad de obtener el consentimiento de
nadie más.
• Derecho Personal: Un inquilino tiene un derecho personal a ocupar una casa en virtud
de un contrato de arrendamiento. Solo puede reclamar el cumplimiento del contrato al
propietario, no a un tercero.
1.2. Importancia de la Distinción
La distinción entre derechos reales y personales es fundamental para el correcto
funcionamiento del sistema jurídico. Permite determinar:
• Quién tiene el poder sobre una cosa.
• Qué derechos se pueden hacer valer frente a quién.
• Cómo se resuelven los conflictos entre diferentes titulares de derechos.
2. Clasificación de los derechos reales
La clasificación de los derechos reales es amplia y compleja, pero podemos agruparlos
en categorías principales según su naturaleza y efectos:
2 Wikipedia. (2023). Derechos personales.
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Derechos de Propiedad: Estos representan el derecho más amplio sobre una cosa,
otorgando al titular la facultad de usarla, disfrutarla, disponer de ella y reivindicarla. Es el
derecho real por excelencia, y se puede dividir en:
Dominio pleno: El titular tiene la facultad de usar, disfrutar y disponer del bien de
manera absoluta.
Dominio limitado: El titular tiene la facultad de usar, disfrutar y disponer del bien, pero
con limitaciones específicas.
Derechos de Goce: Estos derechos permiten al titular usar y disfrutar de un bien ajeno,
sin llegar a tener la propiedad del mismo. Algunos ejemplos son:
Usufructo: El titular tiene derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno, pero no puede
disponer de él.
Uso: El titular tiene derecho a usar un bien ajeno para satisfacer sus propias
necesidades y las de su familia, pero no puede disfrutar de sus frutos.
Habitación: El titular tiene derecho a habitar un bien ajeno, pero no puede disponer de
él ni de sus frutos.
Servidumbre: El titular de un predio dominante tiene derecho a que un predio sirviente
esté sujeto a un gravamen en beneficio del primero.
Derechos de Garantía: Estos derechos se constituyen sobre un bien para asegurar el
cumplimiento de una obligación. Algunos ejemplos son:
Hipoteca: Se constituye sobre un inmueble para asegurar el pago de una deuda.
Prenda: Se constituye sobre un bien mueble para asegurar el pago de una deuda.
Otros Derechos Reales:
Superficie: El titular tiene derecho a construir o plantar sobre un terreno ajeno.
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Enfiteusis: El titular tiene derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno por un tiempo
determinado, pagando una renta al propietario.
Censo: El titular tiene derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno, pagando una renta
al propietario.
Es importante destacar que esta clasificación no es exhaustiva, y existen otras
categorías de derechos reales, como los derechos de opción y los derechos de adquisición
preferente.
3. Elementos de los derechos reales
Los derechos reales son una categoría central en el derecho civil y se caracterizan por
conferir a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa, que es oponible erga omnes
(frente a terceros). Para comprender su estructura, es esencial analizar sus elementos
fundamentales: el sujeto, el objeto y el contenido del derecho3.
3.1. El sujeto del derecho real
El sujeto de un derecho real es la persona (física o jurídica) titular del derecho. Este
sujeto tiene la facultad de ejercer su derecho de manera directa sobre el objeto, sin necesidad
de intermediarios.
Características del sujeto:
• Identificación: Siempre existe un titular específico del derecho real, aunque en
algunos casos puede haber pluralidad de sujetos (copropiedad, comunidad de bienes).
• Capacidad jurídica: El sujeto debe tener capacidad legal para ser titular de derechos
reales.
3 Albaladejo, M. (1984). Derechos reales. Madrid: Editorial Tecnos.
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• Relación con terceros: El derecho real confiere al sujeto la posibilidad de exigir a
terceros que respeten su derecho.
Ejemplo:
Un propietario de un terreno tiene el derecho real de dominio sobre él, y su calidad de
titular lo habilita a ejercer derechos exclusivos sobre el terreno.
3.2. El objeto del derecho real
El objeto de un derecho real es la cosa sobre la cual recae el derecho. Este elemento es esencial,
ya que el derecho real supone una relación directa entre el sujeto y la cosa.
Características del objeto:
• Cosa corpórea o incorporal: En principio, los derechos reales recaen sobre bienes
materiales (corpóreos), pero pueden extenderse a bienes incorporales (como derechos
hereditarios).
• Determinación: El objeto debe ser concreto y estar claramente identificado.
• Aptitud para ser apropiado: Debe ser un bien susceptible de apropiación individual,
excluyendo cosas comunes por naturaleza (res communes), como el aire o el mar.
Clasificación de los bienes:
• Bienes muebles e inmuebles: Según su naturaleza o modo de traslado.
• Bienes fungibles y no fungibles: Según puedan ser sustituidos por otros equivalentes.
• Bienes divisibles e indivisibles: Según puedan ser fraccionados sin perder su valor.
Ejemplo:
Una vivienda (bien inmueble) es el objeto del derecho real de dominio de su
propietario.
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3.3. El contenido del derecho real
El contenido del derecho real se refiere al conjunto de facultades, poderes y
obligaciones que el titular del derecho puede ejercer sobre el objeto. Incluye derechos,
deberes y las limitaciones impuestas por la ley.
Facultades esenciales:
• Uso (usus): El titular puede servirse de la cosa para satisfacer sus necesidades
(ejemplo: habitar una casa).
• Disfrute (fructus): Permite al titular obtener los frutos o rendimientos de la cosa
(ejemplo: cosechas, rentas).
• Disposición (abusus): Incluye la posibilidad de transferir, modificar o destruir el
bien (ejemplo: vender o donar).
Limitaciones:
• Por interés público: Existen restricciones como expropiaciones o regulaciones
urbanísticas.
• Por acuerdos privados: Por ejemplo, servidumbres o hipotecas que afectan el
ejercicio del derecho.
Ejemplo:
El propietario de un auto puede usarlo, alquilarlo o venderlo, pero no puede
contaminar con él de manera ilícita, ya que debe respetar normas ambientales.
Relación entre los elementos
Los tres elementos (sujeto, objeto y contenido) están interrelacionados. Un derecho
real no puede existir sin un sujeto titular, un objeto sobre el cual recaiga y un contenido que
defina las facultades y limitaciones del titular.
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Diferencias con los derechos personales
A diferencia de los derechos reales, que son absolutos y recaen sobre cosas, los derechos
personales son relativos y su objeto es una prestación (hacer, no hacer o dar) que debe realizar
un tercero.
4. La adquisición de derechos reales
4.1. Ocupación
La ocupación es uno de los modos más antiguos y primitivos de adquirir un derecho
real. Consiste en la aprehensión material de una cosa que no pertenece a nadie (res nullius)
con la intención de hacerla propia (animus domini). Este modo se aplicaba principalmente a
bienes muebles como animales salvajes, frutos del mar o tesoros.
Características:
• Cosas susceptibles de ocupación: Incluía bienes que carecían de dueño, como animales
salvajes, peces, o cosas abandonadas (res derelictae).
• Efectos legales: La ocupación confería la propiedad plena e inmediata, sin necesidad de
formalidades adicionales.
• Limitaciones: La ocupación no se aplicaba a bienes inmuebles, ya que estos requerían
procedimientos más formales.
Ejemplo:
Si un romano atrapaba un ciervo en el bosque, el animal se convertía en su propiedad por
ocupación.
4.2. Prescripción
La prescripción, en el contexto del Derecho Romano, era un medio para adquirir la
propiedad u otros derechos reales a través del uso prolongado de un bien en condiciones
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específicas. La prescripción podía ser adquisitiva (usucapio) o extintiva (para la pérdida de
derechos).
Prescripción adquisitiva (usucapio):
• Requisitos principales:
o Posesión continua y pacífica: El poseedor debía mantener la cosa en su poder
sin interrupciones y sin disputas legales.
o Buena fe (bona fides): El poseedor debía creer legítimamente que tenía derecho
a la cosa.
o Justa causa (iusta causa): Existía un fundamento válido para la posesión, como
una compraventa o una donación.
o Transcurso del tiempo: Los plazos variaban según el tipo de bien: un año para
bienes muebles y dos años para bienes inmuebles en la época clásica.
Modificaciones bajo el Derecho Justinianeo:
Con el tiempo, Justiniano reformó la usucapión para adaptarla a nuevas necesidades,
extendiendo los plazos y regulando con mayor detalle los bienes sujetos a prescripción.
4.3. Tradición
La tradición es el modo derivativo más común para la adquisición de derechos reales en el
Derecho Romano. Implicaba la transferencia de propiedad mediante la entrega material de la
cosa (traditio) junto con la voluntad concurrente de ambas partes.
Elementos esenciales:
o Entrega material: La transmisión efectiva del bien al adquirente.
o Voluntad de ambas partes: Tanto el transferente como el receptor debían acordar la
transferencia del derecho.
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o Justa causa (iusta causa traditionis): Existía una causa legítima subyacente, como un
contrato de compraventa, donación o permuta.
Clasificación:
• Tradición simple: La entrega directa del bien.
• Tradición simbólica: Entrega mediante signos representativos, como llaves de un
almacén.
• Tradición ficticia: Cuando no se producía la entrega física, pero existía una
manifestación jurídica que suplía la tradición, como en los casos de bienes inmuebles.
[Link]ón de los derechos reales
En el Derecho Romano, la protección de los derechos reales se basaba en un sistema
jurídico robusto que garantizaba a los titulares la posibilidad de defender sus derechos frente
a terceros mediante diversas acciones judiciales. Estas acciones se dividían en mecanismos
para proteger el dominio (propiedad plena) y otros derechos reales menores (iura in re aliena),
como las servidumbres, usufructos o hipotecas. A continuación, se examinan los principales
mecanismos legales para la protección de los derechos reales.
5.1. Acciones reivindicatorias
La acción reivindicatoria (rei vindicatio) era el mecanismo principal para proteger el
derecho de propiedad. Permitía al propietario reclamar la cosa poseída injustamente por un
tercero.
Características:
• Legitimación activa: El demandante debía ser el propietario civil de la cosa (titular del
dominium).
• Legitimación pasiva: Cualquier tercero que poseyera la cosa sin derecho estaba
obligado a devolverla.
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• Prueba del derecho: El propietario debía demostrar su título de propiedad.
• Efectos: Si el juez fallaba a favor del propietario, el demandado estaba obligado a
restituir la cosa junto con sus frutos y, en su caso, pagar daños y perjuicios.
Ejemplo:
Un propietario cuya finca había sido ocupada ilegalmente por un vecino podía
interponer una acción reivindicatoria para recuperarla.
5.2. Interdictos posesorios
Los interdictos eran procedimientos rápidos y eficaces que protegían la posesión de los
bienes, independientemente de si el poseedor era propietario o no. Los más relevantes eran:
Interdictos para retener la posesión:
• Interdicto uti possidetis: Protegía la posesión de bienes inmuebles. Se otorgaba a quien
estuviera en posesión pacífica y sin vicios (violencia, clandestinidad, o precariedad).
• Interdicto utrubi: Aplicado a bienes muebles. Se concedía la posesión al poseedor
actual, salvo que otro hubiera poseído la cosa por mayor tiempo durante el último año.
Interdictos para recuperar la posesión:
• Interdicto unde vi: Permitía recuperar la posesión de un inmueble arrebatado
violentamente.
• Interdicto unde vi armata: Una variante agravada del anterior, aplicable cuando la
violencia implicaba armas o un grupo organizado.
• Interdicto de precario: Recuperaba la posesión cuando un poseedor precario se negaba
a devolver la cosa al propietario o concedente.
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5.3. Acción negatoria
La acción negatoria (actio negatoria) se utilizaba para proteger al propietario frente a
perturbaciones o usurpaciones que no implicaban la pérdida total de la cosa.
Características:
• Permitía al propietario afirmar que no existía ningún derecho real en favor del
demandado sobre su cosa.
• Se dirigía contra quienes pretendían ejercer derechos que no les correspondían, como
una servidumbre inexistente.
• El demandante debía probar su calidad de propietario y el demandado debía demostrar
la existencia del derecho que pretendía ejercer.
Ejemplo:
Si un vecino afirmaba tener una servidumbre de paso sobre un terreno y perturbaba al
propietario, este podía usar la acción negatoria para defender su propiedad.
5.4. Acción publiciana
La acción publiciana (actio Publiciana) protegía al poseedor de buena fe que no tenía
todavía la propiedad civil, pero sí una expectativa legítima de adquirirla, como en casos de
usucapio (prescripción adquisitiva).
Características:
• Permitía al poseedor de buena fe reclamar la cosa frente a terceros, excepto contra el
propietario civil.
• Se basaba en una ficción jurídica: el juez debía considerar que el tiempo necesario para
la usucapión ya había transcurrido.
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Ejemplo:
Si una persona compraba una cosa de buena fe y aún no completaba el plazo de
usucapión, podía usar la actio Publiciana para protegerla frente a un tercero que pretendiera
apropiársela.
5.5. Acciones derivadas de otros derechos reales menores
Los derechos reales limitados (iura in re aliena) también gozaban de protección
jurídica. Cada uno tenía acciones específicas:
• Usufructo: El usufructuario podía usar interdictos o acciones para garantizar su
derecho a usar y disfrutar la cosa sin ser perturbado.
• Servidumbres: Las acciones confesoria y negatoria protegían el ejercicio o la negación
de una servidumbre.
• Hipoteca y prenda: El acreedor hipotecario o pignoraticio podía usar acciones reales
para garantizar el cumplimiento de la obligación principal.
6. La cautio damni infecti (garantía contra daños futuros)
Este mecanismo prevenía daños futuros que pudieran afectar el ejercicio del derecho
real. Era una especie de medida precautoria mediante la cual un propietario podía exigir a un
vecino una garantía contra posibles daños (como el riesgo de derrumbe de una construcción).
Relación entre mecanismos y principios romanos
La protección de los derechos reales en el Derecho Romano reflejaba dos principios
fundamentales:
• Oponibilidad erga omnes: Los derechos reales podían ser protegidos frente a cualquier
tercero.
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• Prioridad del propietario: El propietario tenía preeminencia frente a cualquier otro
poseedor o titular de derechos limitados.
6. La posición del titular del derecho real
La posición del titular de un derecho real en el derecho romano es privilegiada, ya que
estos derechos confieren un poder directo e inmediato sobre una cosa, que es oponible erga
omnes (frente a todos). A partir de esta posición, el titular goza de ciertos derechos y asume
ciertas obligaciones, las cuales definen tanto su relación con la cosa como con terceros.
a. Derechos del titular de un derecho real
El titular de un derecho real tiene diversas facultades que varían según el tipo de derecho
(propiedad, usufructo, servidumbre, etc.). Entre los más relevantes se encuentran:
Derechos sobre la cosa
• Uso (usus): Facultad de servirse de la cosa conforme a su destino natural. Ejemplo:
Habitar una casa o utilizar un terreno para cultivo.
• Disfrute (fructus): Derecho a percibir los frutos (naturales o civiles) que la cosa
produzca. Ejemplo: Recoger cosechas o cobrar el alquiler de una propiedad.
• Disposición (abusus): Poder de alterar, destruir o enajenar la cosa, total o parcialmente.
Solo el propietario tiene esta facultad plena.
Protección jurídica
• Acciones reales: El titular puede defender su derecho mediante acciones como la rei
vindicatio, actio negatoria o interdictos posesorios.
• Oponibilidad universal: El titular puede exigir que cualquier tercero respete su derecho,
impidiendo el uso o disfrute indebido de la cosa.
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Derecho a transmitir el bien
El titular puede ceder o transmitir su derecho real mediante actos jurídicos como la tradición,
el legado o la venta, respetando los límites legales.
b. Obligaciones del titular de un derecho real
Si bien los derechos reales son amplios, también imponen ciertas cargas al titular, tanto en la
conservación del objeto como en el respeto de los derechos de terceros.
Conservación del objeto
El titular está obligado a preservar el bien de forma razonable y conforme a su naturaleza. Por
ejemplo:
• El usufructuario debe devolver la cosa al propietario en buen estado al finalizar el
usufructo.
• El propietario de una finca debe evitar que su uso cause daños a terceros.
Respeto de las limitaciones legales
Los derechos reales no son absolutos; están sujetos a limitaciones de orden público o de interés
privado, como:
• Regulaciones urbanísticas: Restricciones en el uso del suelo.
• Prohibiciones de daños a terceros: Obligación de evitar acciones que puedan perjudicar
a vecinos (por ejemplo, contaminación o construcción insegura).
Pago de cargas asociadas
El titular puede estar obligado a asumir cargas como:
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• Impuestos: Contribuciones relacionadas con la cosa (por ejemplo, impuestos sobre la
propiedad).
• Servidumbres pasivas: Soportar limitaciones impuestas en beneficio de terceros (como
permitir el paso por un camino en una finca).
c. Relación del titular con terceros
La posición del titular de un derecho real implica una relación jurídica tanto con otros titulares
como con terceros ajenos a la cosa.
Frente a otros titulares de derechos reales sobre la misma cosa
En algunos casos, una cosa puede estar gravada con derechos reales limitados (iura in re
aliena) que benefician a terceros:
• Relación con el usufructuario: El propietario (nudo propietario) conserva la titularidad,
pero debe respetar el derecho del usufructuario a usar y disfrutar la cosa.
• Relación con el acreedor hipotecario: El propietario debe garantizar el cumplimiento
de la deuda subyacente a la hipoteca.
Frente a terceros ajenos
Los derechos reales son oponibles a cualquier tercero que intente vulnerarlos. Esto implica
que:
• Los terceros no pueden usar, poseer o disfrutar la cosa sin el consentimiento del titular.
• En caso de usurpación o perturbación, el titular puede recurrir a mecanismos legales
para restablecer su derecho.
c. Responsabilidad frente a terceros por el uso del objeto
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El titular de un derecho real también debe garantizar que el uso del bien no cause daño
a terceros, como el derrumbe de un edificio en mal estado o la contaminación de un río.
d. Limitaciones impuestas al titular por la comunidad
En algunos casos, el interés público restringe el ejercicio de los derechos reales.
Ejemplos de estas limitaciones son:
• Expropiaciones por utilidad pública: El Estado podía adquirir bienes privados
mediante compensación económica.
• Prohibición de usos dañinos: Como cortar árboles en bosques de uso común o construir
edificaciones que obstruyan el acceso a caminos públicos.
f. Equilibrio entre derechos y obligaciones
En el Derecho Romano, el ejercicio de los derechos reales siempre estaba equilibrado
por un sistema que limitaba los abusos. Por ejemplo:
• El propietario tenía el derecho de abusus, pero no podía destruir la cosa si esto
perjudicaba derechos ajenos (como en casos de usufructo).
• El usufructuario podía usar y disfrutar la cosa, pero debía preservarla y devolverla en
buen estado.
7. Evolución de los derechos reales
La evolución de los derechos reales desde el derecho romano hasta el derecho civil
moderno refleja un proceso de adaptación de las instituciones jurídicas a las necesidades
cambiantes de las sociedades. Aunque muchos principios del derecho romano se han
mantenido como base, el contexto económico, social y político de cada época ha influido en la
concepción y regulación de los derechos reales.
a. Derecho romano clásico: Fundamentos y estructura
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En el derecho romano, los derechos reales se estructuraron en torno a la relación
directa entre una persona y una cosa (res), con una clara distinción entre la propiedad plena
(dominium) y los derechos reales limitados (iura in re aliena).
Propiedad plena (dominium)
• Se entendía como el derecho más amplio y completo sobre una cosa, incluyendo las
facultades de uso (usus), disfrute (fructus) y disposición (abusus).
• La propiedad estaba protegida por la rei vindicatio, acción judicial que permitía al
propietario reclamar la cosa frente a terceros.
Derechos reales limitados
• Estos derechos conferían a un tercero facultades específicas sobre una cosa ajena, como
el usufructo, las servidumbres, la prenda y la hipoteca.
• Introdujeron el concepto de carga sobre la propiedad, permitiendo el uso compartido
del bien bajo ciertos límites.
Posesión
• Aunque no era un derecho real, la posesión tenía relevancia práctica y era protegida
mediante interdictos posesorios para garantizar la estabilidad en el uso de las cosas.
El derecho romano estableció principios fundamentales como la oponibilidad universal
(erga omnes) y la capacidad de los titulares para proteger sus derechos mediante acciones
legales específicas.
b. Edad Media: Fragmentación y multiplicidad de derechos
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En la Edad Media, el sistema jurídico se transformó debido a la influencia del
feudalismo. Esto dio lugar a una fragmentación de los derechos reales, especialmente sobre la
tierra.
Propiedad dividida
• Surgió la división entre el dominium directum (propiedad directa) y el dominium utile
(propiedad útil), que reflejaba la relación entre el señor feudal y el vasallo.
• La tierra se convirtió en la principal fuente de riqueza, y los derechos reales se
multiplicaron para regular su uso y explotación.
Multiplicidad de derechos reales
• Nuevas figuras como los censos, enfiteusis y otros derechos reales sobre tierras
surgieron para reflejar las complejas relaciones económicas y sociales de la época.
• Se crearon mecanismos jurídicos que permitían a los titulares de derechos reales
participar en la producción agrícola y en la organización feudal.
c. Derecho moderno: Codificación y simplificación
La llegada de la modernidad trajo consigo el movimiento de codificación, que buscó
simplificar y unificar las normas jurídicas. En este contexto, los derechos reales se
reorganizaron para adaptarse a las nuevas economías capitalistas y a la propiedad privada.
El Código Civil Francés (1804)
El Código Napoleónico marcó un hito en la regulación de los derechos reales y sirvió como
modelo para otros sistemas jurídicos. Sus características principales fueron:
• Unificación de la propiedad: Eliminó la fragmentación feudal y consolidó la idea de
propiedad plena, indivisible y absoluta.
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• Enumeración cerrada (numerus clausus): Estableció un listado limitado de derechos
reales reconocidos, como la propiedad, el usufructo, las servidumbres, la hipoteca y la prenda.
• Simplificación: Redujo la complejidad de los derechos reales limitados a figuras
esenciales, eliminando aquellos que no se adaptaban al nuevo modelo económico.
Influencia del derecho romano
El derecho romano continuó siendo una fuente de inspiración, especialmente en la protección
de la propiedad, la distinción entre propiedad y posesión, y el concepto de derechos reales
limitados.
d. Evolución en el derecho civil moderno
Con el desarrollo de los estados modernos y el avance de las economías industriales y
globalizadas, los derechos reales han seguido adaptándose.
Nuevas figuras de derechos reales
• Condominio y propiedad horizontal: Estas figuras surgieron para regular la propiedad
compartida en edificios y urbanizaciones, reflejando las necesidades de las sociedades urbanas.
• Derechos sobre bienes inmateriales: Aunque no son técnicamente derechos reales, la
propiedad intelectual, como las marcas y patentes, ha adquirido relevancia jurídica.
• Derechos reales en contextos ambientales: Se han introducido regulaciones para
proteger bienes naturales, como el agua o los bosques, en respuesta a la preocupación por la
sostenibilidad.
Flexibilización del numerus clausus
En algunos sistemas jurídicos, la rigidez del numerus clausus se ha relajado para permitir la
creación de figuras contractuales que cumplan funciones similares a los derechos reales.
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Protección dinámica
La protección de los derechos reales ha evolucionado para garantizar mayor seguridad jurídica:
• Se han implementado registros públicos de propiedad, como los catastros, que ofrecen
transparencia sobre los derechos reales existentes.
• Los procedimientos judiciales para proteger la propiedad y la posesión se han vuelto
más rápidos y eficientes.
Desafíos actuales
En el siglo XXI, los derechos reales enfrentan nuevos desafíos derivados de cambios
tecnológicos, económicos y sociales.
Digitalización. La aparición de bienes digitales, como criptomonedas y activos digitales,
plantea la necesidad de adaptar los conceptos tradicionales de propiedad y posesión.
Cambio climático. La propiedad de recursos naturales y su explotación sostenible exigen una
regulación específica que armonice los intereses individuales con el bien común.
Globalización. El comercio internacional de bienes ha generado la necesidad de uniformizar
las normas sobre derechos reales en los diferentes sistemas jurídicos.
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8. Conclusión
La evolución de los derechos reales evidencia una notable continuidad en su función
básica: establecer una relación directa entre una persona y una cosa, protegida frente a
terceros. Sin embargo, los contextos históricos y las necesidades sociales han transformado las
formas y aplicaciones de estos derechos. Mientras que el derecho romano sentó las bases
conceptuales, los códigos civiles modernos los adaptaron a las nuevas economías y estructuras
sociales. En la actualidad, los derechos reales siguen enfrentando desafíos, pero su capacidad
de adaptación asegura su relevancia en los sistemas jurídicos contemporáneos.
Los derechos reales y personales son dos categorías fundamentales del derecho civil,
que regulan las relaciones entre personas y cosas. Comprender la diferencia entre ellos es
esencial para entender cómo funciona el sistema jurídico y para proteger nuestros derechos4.
4 Universidad de Guanajuato. (2023). Clase digital 3: Los derechos reales personales.
26
9. Bibliografía
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• Wikipedia. (2023). [Derechos personales. Recuperado
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