Avaluadora - Ing. Yelitza Rodríguez C.I.V. 101.
622/SOITAVE 1557
RESUMEN TÉCNICO
Suscribe el Informe: Perito Avaluadora Ing. Yelitza Rodríguez Bernal, titular de la
cedula V- 6.994.933, formalmente acreditada por diferentes instituciones del estado venezo-
lano, especialmente Colegio de Ingenieros de Venezuela (CIV-101.622) y Sociedad de Inge-
nieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE 1557). Otras afiliaciones: Unión Panamericana
de Asociaciones de Valuación (U.P.A.V.), Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), Super-
intendencia de Seguros (SUDEASEG), Fondo de Garantías del Estado (FOGADE).
Solicitante: Ciudadana YURAIMA JOSEFINA VILLEGAS FERNANDEZ titular de la
Cédula de Identidad C.I. V- 12.671.680, (propietaria del Inmueble).
Ubicación Geográfica: Urb. Santiago de León, calle Guaicaipuro, Parcela Nro. 62.
Parroquia Guarenas Municipio Plaza Estado Miranda
Fecha de la Inspección: mayo 2024
Activos sujetos del avalúo: Vivienda unifamiliar aislada tipo quinta de construcción
tradicional; forma parte del bien, la parcela sobre la cual se edifica la vivienda.
Superficies: Terreno: 590,98 m2, Vivienda: 290 m2
Distribución de Ambientes y otros: Edificación de concreto, estable, actualmente
presenta buen estado de conservación y mantenimiento, distribuida en los siguientes am-
bientes: sala-comedor, cocina, baños (4), habitaciones (4), de las cuales la hab. Ppal. posee
closet, baño privado, lavadero, áreas exteriores. El agua potable se surte del acueducto de
la calle, la electricidad viene del poste, las aguas servidas descargan en el colector de la
calle principal. La vialidad asfaltada de fácil acceso, se realiza a través de la autopista Cara-
cas- Guarenas, o por el sector Filas de Mariches.
Tenencia y titularidad: Propiedad de YURAIMA JOSEFINA VILLEGAS FERNANDEZ,
titular de la cédula V- 12.671.680, se evidencia en documento protocolizado en registro pú-
blico del Municipio Plaza (Guarenas), de fecha 11/03/2010, bajo el Nro. 2010.548, Asiento
registral 1, Matricula 235.13.8.1.582.
Condiciones previas: Inmueble conformado por terreno y las edificaciones asentadas
en la misma, se excluye cualquier juicio o prejuicio que transgreda a favor o en contra de los
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sujetos involucrados, dejándose establecido que el trabajo se realiza por la experta en mate-
ria Valuatoria de manera clara y objetiva, partiendo con la información suministrada por las
partes, considerando su honestidad, veracidad, buena Fe y valores.
Vivienda unifamiliar aislada: construcción tradicional de concreto armado; un nivel;
fundaciones aisladas; base de pavimento, superestructura rígida y aporticada de caracterís-
ticas variadas, por ejemplo, los pisos varían entre cerámica, caico y terracota, los techos
varían entre losa de tabelon, maciza y cubierta machihembrada.
Terreno: La parcela, se aprecia aproximadamente el 60% edificada, es plana conser-
vando las pendientes para el escurrimiento de las aguas superficiales. Está delimitada con
paredes de bloques revestidos con lajas decorativas, su topografía es plana, cuenta con la
infraestructura de servicios públicos y equipamiento urbano.
Metodología valuatoria empleada: En la obtención de información veraz y certera
respecto a la tasación o valor actual del inmueble, se aplican separadamente los métodos
del Costo y de Mercado. El método del Costo, se aprovecha para determinar el valor de la
construcción, considerando los valores que emite trimestralmente la empresa denominada
Promerca C.A., y valores de la base de datos del Colegio de Ingenieros de Venezuela. El
Método del Mercado, se utiliza para el análisis y definición del valor del terreno, aplicando
únicamente referenciales (compra-venta), provenientes del Registro inmobiliario del Munici-
pio Plaza.
Valor de mercado de la propiedad: A la fecha 10 de mayo del 2024, deriva del estu-
dio económico el valor sugerido de mercado, que a continuación se indica.
SETENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTIDOS SIN CENTAVOS DE DÓLAR
(74.922,00 $)
Al cambio en moneda nacional (Bs.), tasa oficial BCV (fecha: 10/05/2024: 36,58 Bs./$)
2.740.646,76 BS
ING. Yelitza Rodríguez
CIV-101.622- SOITAVE 1557
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CERTIFICACIÓN
Quien suscribe, Yelitza Rodríguez Bernal, Titular de la C.I. V-6.994.933, Ingeniera
Civil, C.I.V. 101.622, SOITAVE Nro. 1557. Participante activa y directa en la realización del
presente informe referido al Avalúo del bien inmueble conformado por una parcela y la vi-
vienda asentada denotada Nro. 62, ubicada en la Urb. Santiago de León, a la fecha de día
de hoy 10 de mayo del 2024, se deja constancia de los siguientes puntos:
1. Que he realizado la i nspección ocular, el Levantamiento de las medidas
(dimensiones ), estudios e investigaciones necesarias para determinar el
valor actual o de mercado correspondiente a una VIVIENDA UNIFAMILIAR
AISLADA Nro. 62
2. Que no soy funcionaria pública, ni empleada del ente solicitante que me pueda vincular
y dependizar en la emisión de la opinión de valor.
3. Que los juicios aquí emitidos son producto de un estudio esencialmente detallado obje-
tivos, científico y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en la
elaboración y presentación del estudio ningún factor, intención o sentimiento que pu-
diesen alterar algo, tanto los datos e hipótesis de trabajo, como los resultados obteni-
dos al aplicar los procedimientos técnicos.
4. Que no poseo interés alguno sobre el bien objeto del presente análisis, ni me ligan
lazos familiares, ni comerciales con las partes, ni exagero, ni omito conscientemente
ningún factor importante que pueda influir en los resultados del presente informe técni-
co.
5. Que todos los datos obtenidos para la elaboración del trabajo, por fuentes de terceras
personas, se presumen como ciertos, hasta donde alcanza la buena FE de los profe-
sionales y de los sujetos involucrados.
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INFORME TÉCNICO
I. Generalidades.
A. Denominación del Bien.
Vivienda unifamiliar aislada, construcción tradicional.
B. Objetivo.
El informe técnico tiene por objeto definir el justiprecio o valor presente de mercado,
aplicable al bien inmueble, en referencia.
C. Ubicación del Bien y áreas de influencia.
Jurisdicción política.
El bien inmueble objeto del avalúo, se ubica en la Urb. Santiago de León, calle Guai-
caipuro, Parcela Nro. 62. Parroquia Guarenas Municipio Plaza Estado Miranda.
D. Metodología valuatoria empleada (síntesis).
Para definir el valor total del inmueble, basarse en la teoría tradicional de la valua-
ción, la que contemplan básicamente dos (2) enfoques diferentes, que pueden ser utili-
zados por separado o en conjunto, a saber: Enfoque del Costo: es un análisis de la
relación costo-valor de la edificación, es decir, consiste en determinar el valor de Repo-
sición y/o Reproducción del bien inmueble. Enfoque de Mercado: consiste en investi-
gar las transacciones a la fecha de bienes inmuebles que efectúan oferentes y deman-
dantes en un mercado abierto y competitivo. En el caso particular el avalúo del inmueble
se realiza adoptando el método del costo.
E. Fecha del Estudio.
A la fecha, diez (10) días del mes de mayo del 2024, se concluyen las investigaciones
necesarias para llevar a cabo el estudio de valores del inmueble denominado PARCELA Y
VIVIENDA NRO. 62.
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F. Supuestos y Condiciones limitantes.
El inmueble objeto de estudio, no está afectado por retiros de vía, servidumbres y
otras; ha de señalarse que el estudio económico que define el precio unitario, se efectúa
considerando las variables técnicas y premisas económicas, aprobadas y otorgadas por la
Ingeniería Municipal para la Urbanización Santiago de León.
II. Factores de Localización
La urbanización Santiago de León emerge como un oasis urbano en el corazón de
Guarenas, municipio Plaza del estado Miranda, Venezuela. Su ubicación geográfica estraté-
gica la convierte en un punto de referencia dentro de la región, donde convergen la tranquili-
dad residencial y la proximidad a los principales centros comerciales y servicios de la ciudad.
Ubicada en las cercanías de Mampote. Caracterizada por su diseño urbanístico moderno y
bien planificado, de calles arboladas y amplias aceras brindando un ambiente agradable y
acogedor para el disfrute de sus residentes, encontrando en la urbanización un refugio de
paz y armonía en medio del ajetreo citadino.
En cuanto a comercios, el urbanismo cuenta con variada oferta comercial que satisfa-
ce las necesidades de sus habitantes, abarca desde pequeños negocios locales hasta gran-
des supermercados y centros comerciales se encuentran a pocos minutos de distancia, ga-
rantizando la accesibilidad a productos y servicios de calidad. En relación al equipamiento
urbano destaca centros de salud, farmacias, entidades bancarias y oficinas de servicios pú-
blicos, convenientemente distribuidos en el área, facilitando el acceso de los residentes a
atención médica y otros servicios esenciales.
Se caracteriza por su marcada zonificación residencial, de calles tranquilas y hermosos
espacios verdes, que invitan al descanso y la recreación, creando un entorno propicio para
el desarrollo de una comunidad cohesionada y solidaria. Las instituciones educativas (escue-
las, colegios y centros de educación preescolar), ofrecen amplia gama de opciones educati-
vas para niños y jóvenes, garantizando el acceso a educación de calidad.
En referencia con la vialidad, se conecta con las principales vías de la ciudad, lo que
facilita el desplazamiento de sus habitantes hacia otras zonas de Guarenas y localidades
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vecinas. Además, el transporte público es abundante y eficiente, brindando opciones de mo-
vilidad para aquellos que no cuentan con vehículo propio. Los servicios públicos en la urba-
nización están garantizados, con un eficiente sistema de recolección de desechos sólidos,
alumbrado público y suministro de agua potable. Asimismo, los espacios de recreación y
esparcimiento, como parques y áreas verdes, contribuyen al bienestar y la calidad de vida de
los residentes.
III. Consideraciones Legales.
A. Origen de la Propiedad.
Propiedad de la ciudadana YURAIMA JOSEFINA VILLEGAS FERNANDEZ, Consta
en documento protocolizado en registro público subalterno del Municipio Plaza parroquia
Guarenas, en fecha 11/03/2010, bajo el Nro. 2010.548, Asiento registral 1, Matricula
235.13.8.1.582
IV. Condiciones Intrínsecas del Bien.
A. Características de las Construcciones
Estructura: Vivienda unifamiliar aislada, construcción tradicional de concreto armado;
un nivel; fundaciones aisladas; base de pavimento; sistema aporticado; losas de techo de
tipo tabelón, losa maciza y cubierta machihembrada; pisos de cerámica, terracota y caico.
Estructuralmente el inmueble se aprecia rígido y estable, de características variadas por
ejemplo, los pisos varían entre cerámica, caico y terracota, los techos varían entre losa de
tabelon, maciza y cubierta machihembrada.
Arquitectura: Las paredes de bloques de arcilla frisadas, mezclillado y pintadas con
pintura de caucho; pisos alterna en la parte internamente porcelanato y áreas externas terra-
cota y cerámica, así como en los sanitarios. Las piezas sanitarias y otros artefactos son de
línea intermedia, en el área de baño los pisos y paredes de cerámica. En general el inmue-
ble, posee buen estado de conservación y mantenimiento.
Instalaciones Eléctricas: Las instalaciones del inmueble, se calcularon para utilizar bombi-
llos incandescentes y lámparas fluorescentes de 40 o 60 W, por cada salida. Los tomacorrientes
tienen salida para 120V y 220 V, el sistema utilizado es bifásico y trifásico, se pueden conectar
aires acondicionados y otros artefactos eléctricos, que ameriten el uso de circuitos especiales.
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Instalaciones Sanitarias: Posee instalaciones de aguas claras directas del acueducto,
en relación con las aguas servidas, estas son descargadas por tubería hasta el colector ubi-
cado en la calle. Las aguas de lluvia, son recolectadas a través de canales, los cuales dre-
nan hacia patios y calle principal.
V. Consideraciones Valorativas. Metodología Valuatoria.
Para determinar el precio actual del bien inmueble, se establecen los Metodos de
Costo y Mercado. El método del Costo, se aprovecha para determinar el valor de la
construcción, considerando los valores que emite trimestralmente la empresa denominada
PROMERCA C.A., comparativamente con los valores de la base de datos del Colegio de
Ingenieros de Venezuela.
El costo es considerado un método de extensiva aplicación, especialmente en la tasa-
ción de viviendas de construcción tradicional, ya que, permite determinar el valor actual de la
propiedad a partir de su costo de reposición o reproducción, ajustado por la depreciación
acumulada. Según Pérez (2018), "este enfoque se basa en el principio de que el valor de
una propiedad no debe exceder el costo de construir una estructura similar de igual utilidad"
(p.14).
El procedimiento paso a paso para aplicar el Enfoque del Costo en la tasación de vi-
viendas de construcción tradicional de concreto es el siguiente:
1. Determinar el costo de reposición o reproducción de la vivienda, considerando los cos-
tos actuales de los materiales, mano de obra y demás componentes de la construcción.
2. Calcular la depreciación acumulada de la vivienda, teniendo en cuenta factores como
la antigüedad, el estado de conservación, el mantenimiento realizado y la obsolescencia fun-
cional o económica.
3. Restar el valor de la depreciación acumulada al costo de reposición o reproducción
para obtener el valor actual de la construcción.
4. Sumar el valor del terreno al valor actual de la construcción para obtener el valor total
de la propiedad.
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Por otra parte, para definir el valor del terreno, se desarrolla el método del mercado,
en el cual se trabaja analizando los referenciales (compra-venta), provenientes del Registro
inmobiliario del Municipio Plaza, contemplando operaciones de compra-venta de inmuebles,
efectivamente concertadas y ubicadas en el área urbana. Los antecedentes de ventas fueron
analizados con base a características relevantes, tales como: área, servicios, localización,
zonificación, entre otras, para establecer comparaciones con el objeto analizado.
El estudio valorativo se lleva a cabo en tres (3) etapas:
- Establecimiento de las diferencias entre los elementos que conforman la muestra de
mercado.
- Proceso de comparación entre los elementos de la muestra a fin, de determinar las
posibles diferencias.
- Aplicación de los resultados producidos en las etapas anteriores, con el objeto de
homogeneizar la muestra de mercado y determinar la conclusión de valor más
representativa de la misma.
El estudio conlleva a definir posibles diferencias entre los elementos referenciales, con
el fin de compensar valorativamente las operaciones, y de esta forma lograr la similitud
requerida para obtener el valor estimado o sugerido de mercado, aplicable al inmueble
objeto de estudio.
De lo expuesto anteriormente, se tiene que las posibles diferencias valorativas entre
los referenciales son:
Lapso transcurrido desde la fecha de la operación, a la fecha del informe.
Área de cada referencial comparativamente, con el conjunto de los referenciales de la
muestra a trabajar.
Influencia por localización de cada referencial respecto a la muestra.
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VI. Avalúo del Bien Inmueble.
A. Formación de los Valores. Procedimiento de Avalúo
1) Inspección en sitio, recolección y verificación de las características del inmueble.
2) Delimita dimensiones y linderos, cotejando con el respectivo instrumento jurídico.
3) Definición del valor del inmueble: dada la carente inexistencia de referenciales proto-
colizados de locales comerciales, esto es, operaciones de compra-venta efectuadas ante el
Registro Subalterno, con el propósito de obtener el valor de mercado más cercano a la reali-
dad, la perito de acuerdo a su experticia, procede al desarrollo y aplicación de un método
mixto, involucrando operaciones protocolizadas en registro subalterno compra-venta de te-
rrenos (Método mercado principal); definición del costo de la construcción de un inmueble
tipo (calculado por el método costo) y validación y depuración de ofertas de venta de inmue-
ble similares, en los portales de la internet (tuinmueble.com) (Estudio mercado secundario),
como a continuación se detalla:
En el Registro Público del Municipio Plaza (Guarenas), se ubican operaciones de com-
pra-Venta de terrenos de uso residencial en zona urbana y urbanizada, seguidamente se
procede a realizar el análisis estadístico a la data proveniente del Registro Inmobiliario,
determinando los factores de dispersión, lo cuales indican si la información difiere pro-
nunciadamente o no, permitiendo con ello depurar la data.
En la Internet (tuinmueble.com), se ubican ofertas de venta y de manera similar al trata-
miento de los referenciales del registro, se procede a depurar la data, determinando los
factores de dispersión.
Seguidamente se procede a definir los costos de construcción por partes de obra, para un
inmueble tipo vivienda, para ello se trabaja con la base de datos de la empresa
PROMERCA C.A y el Colegio de Ingenieros de Venezuela.
Se realiza ponderación de valores, ello se adjudica de acuerdo con la experiencia y buen
juicio del experto en avalúos.
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B. Análisis del Mercado de las Operaciones Protocolizadas. Correcciones.
Con la finalidad de identificar en el Registro Subalterno del municipio Plaza (Guare-
nas), todas las transacciones realizadas referentes a inmuebles del tipo “Terrenos”, se pro-
cedió a efectuar las respectivas investigaciones en el archivo de dicha oficina pública, locali-
zándose operaciones de compra-venta de terreno, de entre los años 2018 y el primer tri-
mestre del 2024, por lo que para traer los valores al segundo trimestre del año en curso, se
procede a realizar correcciones por fecha (tiempo).
Del Registro Inmobiliario se ubican inicialmente 15 referenciales, depurando la data pa-
ra trabajar con los referenciales u operaciones de compra-venta, reduciéndose y procesán-
dose seis (6) referenciales. Partiendo de la información registral, se calculan los índices es-
tadísticos, verificando siempre que la dispersión de los datos sea inferior al 50%, de tal ma-
nera que se obtenga un precio unitario corregido, aplicable al área de la vivienda. La mayo-
ría de las veces se encuentra, que uno o varios factores y/o características de los inmuebles,
no son similares entre el inmueble a estudiar y cada uno de los referenciales, por consi-
guiente, se requiere hacerlos comparables por medio de las correcciones, en el caso particu-
lar los factores utilizados se explican a continuación:
Correctivo de superficie (área): El correctivo considera las diferencias entre las áreas
de los referenciales y la del sujeto en estudio. Se basa en el concepto de que mientras ma-
yor es la superficie vendida menor es el valor unitario. Esta corrección se efectúa partiendo
de la aplicación de la expresión matemática: 𝐹𝐶 𝐴𝑟𝑒𝑎= (1−0,07)*𝐿𝑛 (𝑐) / 𝐿𝑛 (2).
Correctivo por concepto de actualización de valores (Tiempo): este correctivo se con-
sidera, por cuanto las diferencias de fecha entre las operaciones de compra-venta registra-
das y la fecha del avalúo, son significativas. Esta corrección se efectúa partiendo de la apli-
cación de la expresión matemática: 𝑟 = [(𝑉𝐹/ 𝑉)1𝑛] – 1
Correctivo de zona: se observa que la data considerada en el presente estudio, es va-
riable, por cuanto no poseen igual atractivo, seguridad, confort, entre otros. Por lo tanto, se
aplica este correctivo.
C. Cálculos: A continuación se discriminan los cálculos realizados para obtener el precio
global del inmueble, se presenta de manera desagregada el análisis estadístico y estudio del
costo de la construcción, con lo cual se define el valor total del Inmueble.
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VII. Anexos
Anexo Nº 1: Generalidades de los activos
Anexo Nº 2: Factor de conservación Ross-Heideck
Anexo Nº 3: Registro Fotográfico
Anexo Nº 4 Referenciales del mercado secundario
Anexo Nº 5: Credenciales Ing. Perito Avaluadora
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