PROPIEDAD
HORIZONTAL
TITULO V
Por Daiana
Siciliano
CONCEPTO ART. 2037
• «La propiedad horizontal es el derecho real
que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes
de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento
de propiedad horizontal. Las diversas partes del
inmueble así como las facultades que sobre
ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.»
NATURALEZA JURIDICA: DERECHO REAL 1887
SOBRE COSA PROPIA 1888
SE EJERCE POR LA POSESION 1891
ADMITE LA DIVISION FISICA DE LOS INMUEBLES
EDIFICADOS EN:
SECTORES PRIVATIVOS DE
APROVECHAMIENTO
INDEPENDIENTE
CON SALIDA A LA VIA PUBLICA
SECTORES COMUNES
LAS DIVERSAS PARTES DEL
INMUEBLE ASI COMO LAS
FACULTADES SOBRE ESTAS:
SON INTERDEPENDIENTES
SE ENCUENTRAN
INESCINDIBLEMENTE UNIDAS
ES SOBRE COSA REGISTRABLE 1890
¿ESTE
INMUEBLE ES
PROPIEDAD
HORIZONTAL
?
¿¿¿¿¿Y
ESTE ????
ESTADO DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL
Produce la existencia jurídica de la
propiedad horizontal
PUEDE SER AFECTADO A
PH POR:
• EL TITULAR DE DOMINIO DEL INMUEBLE
• PARTICION DEL CONDOMINIO
• DIVISION DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA
• TITULAR DE DER. DE SUPERFICIE
REQUISITOS PARA AFECTAR
EL INMUEBLE A
ESTADO DE PH
INMUEBLE EDIFICADO
REQUISITOS ADMINISTRATIVOS
Plano de construcción
Plano de mensura
(sectores privativos, comunes,%)
REQUISITOS JURIDICOS 2038
Reglamento de PH insc.
ELEMENTOS:
• SUJETO: TITULAR DEL DER. REAL DE PH. PERSONA
FISICA O JURIDICA.
• CAUSA: MODOS DE ADQUISICION
Los modos generales
• OBJETO: UNIDAD FUNCIONAL
UNIDAD FUNCIONAL
2039
LA UNIDAD FUNCIONAL COMPRENDE 2039:
Pisos, departamentos, locales
Independencia funcional
Salida a la vía pública
•
Parte indivisa de las partes
comunes
Unidades complementarias (si las
hay)
COSAS Y PARTES
COMUNES 2040 • Permiten acceso a privativas
• Garantizan el
funcionamiento del sistema
• Esparcimiento
NECESARIAMENTE TERRENO
COMUNES 2041 TECHOS
(Código CCCN) CIMIENTOS, ETC.
COMUNES NO JARDIN
INDISPENSABLES 2042 CANCHAS DE TENIS
(Reglamento)
PRIVATIVAS PUERTAS
2043 VENTANAS
PAREDES INTERIORES
REVESTIMIENTO DE PAREDES
divisorias
FACULTADES
MATERIALES s/ parte privativa
• Poseer (ejercer posesión legitima)
• Usar (disposición material)
• Gozar
• Destruir, degradar, desnaturalizar
MATERIALES s/ parte común:
•USAR (2040 ultimo parr.)
JURIDICAS s/ sobre toda la unidad funcional 2045
• Enajenar
• Constituir derechos reales
• Contraer derechos personales
• Abandonar
CONSORCIO DE
PROPIETARIOS
2044
• PERSONALIDAD JURIDICA
• ART 2044 CCCN
• ART 148 INC. H)
• ATRIBUTOS DE LA PERSONALIDAD
• NOMBRE
• DOMICILIO
• PATRIMONIO
• CAPACIDAD
ORGANOS
ORG. DE ADMINISTRACION ADMINISTRADOR
ORG. DE REPRESENTACION ADMINISTRADOR
ORGANO DE GOBIERNO ASAMBLEA
•
ORGANO DE FISCALIZACION CONSEJO DE
PROP
OBLIGACIONES DE LOS
PROPIETARIOS 2046
• Cumplir reglamento de ph y rgto. Interno si lo hay
• Conservar en buen estado la UF
• Abonar expensas
• Contribuir a integrar el fondo de reserva
• Permitir acceso a UF a reparar cosas y partes
comunes o verificar.
• Notificar al administrador domicilio.
PROHIBICIONES 2047
• Usos contrarios a la moral o fines
diferentes al Rgto. De la UF
• Perturbar la tranquilidad
excediendo la normal tolerancia
• Actividades que comprometan la
seguridad del inmueble
• Depositar cosas peligrosas
INFRACCIONES 2069
CONSECUENCIAS PROPIETARIO
INCUMPLIR LAS
PROHIBICIONES
DEL CCCN Acción para
O DEL RGTO. el cese
NO PROPIETARIO
Ante reiteración
puede ser desalojado
EXPENSAS
- OBLIGACION DE LOS PROPIETARIOS
2046 INC. C)
- EL REGTO. DEBE ESTABLECER LA PROPORCION
DE CONTRIBUCION DEC/ UF 2056
INC.G)
COMUNES COMUNES
ORDINARIAS EXTRAORDINARIAS
• Objeto: conservación • Objeto: no cotidiano
•y estructura discap.
• Liquidadas por • Decididas por la
Administrador asamblea.
OBLIGADOS AL PAGO 2049 Y 2050
PROPIETARIOS Y POSEEDORES X CUALQUIER TITULO
ADQUISICION DE LA UF
Devengadas Devengadas
con con
anterioridad a posterioridad a
la adquisición la adquisición.
• Responde solo • Responde con
con la UF todo su
patrimonio
PRERROGATIVAS DEL
CRÉDITO X EXPENSAS
No se libera por abandono
No se libera por renuncia al uso de las partes comunes
No se libera por enajenación de la UF voluntaria o forzosa.
Los enajenantes no se liberan de las deudas devengadas durante
su titularidad
El convenio entre enajenante y adquirente es inoponible al
consorcio
Inoponibilidad de la protección de la vivienda.
Mayores intereses
Juicio ejecutivo para su cobro.
ADMINISTRADOR
2065 Y SS
DESIGNACION
•1er administrador Reglamento
•En la primer asamblea se debe confirmar o
designar un nuevo administrador. Debe
celebrarse a los 90 dias desde
2 años de otorgado el reglamento
Fecha en que se encuentren ocupadas el 50%
de las unidades funcionales.
1ER ADM.: REGLAMENTO
SUCESIVOS ADMINISTRADORES: 2066
• DESIGNACION
• ASAMBLEA
• REMOCION
• Mayorías que establezca el reglamento
(clausula obligatoria 2056 inc.r)
REPRESENTACION
• Obliga al Consorcio de Propietarios
• Actúa en juicio
CARÁCTER DE LA ACTUACIÓN DEL
ADMINISTRADOR
• CARÁCTER DE MANDATARIO 2067 inc. M)
2065
FUNCIONES DE ADMINISTRACION.
2067
• Ejecutar las decisiones de la asamblea
• Gestionar las cosas de aprovechamiento
común
• Recaudar fondos y aplicarlos a la
conservación y mejoras del edificio.
• Convocar Asambleas
• Elegir al personal y despedirlo (con acuerdo de
la Asamblea)
• Disponer del fondo de reserva (con acuerdo
del consejo de propietarios)
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR
• Cumplir con normas laborales,
previsionales y tributarias.
• Contratar seguro integral de consorcios
• Libros de Actas, registro de propietarios,
registros de firmas.
• Entrega de activos, libros y
documentación ante cesación dentro de
15 dias hábiles.
• Elaboracion de certificado de deudas
• Rendicion de cuentas (15 dias habiles)
• Comunicación ante not. Judiciales o adm.
48hs.
DERECHOS
•Percibir los honorarios que establezca el
reglamento.
•Puede ser ad honorem según la ley 941
en caso de que fuera un propietario.
ASAMBLEA
ATRIBUCIONES 2058
Cuestiones atribuidas por ley (Ej.
despido)
Cuestiones atribuidas por Reglamento
Cuestiones propias del administrador o
el consejo cuando son sometidas por
estos órganos o por el 5% de los prop.
Competencia residual: Todo lo no
atribuido a los restantes órganos.
ORDINARIA Periodicidad establecida en Reglamento.
Convocada por el administrador.
Temas recurrentes: aprobación de gestión, de
presupuestos, despidos, nombramientos de
miembros de órganos, etc.
EXTRAORDI- Convocada por Administrador
NARIA
Por 5% prop. ante inactividad del adm.
Consejo de prop. ante omisión del adm.
JUDICIAL 10% de los propietarios
2063 Ante omisión de adm. o consejo.
Juez suple falta de mayorías.
CONVOCATORIA
(prevista en Rgto.)
ORDEN DEL DIA
FORMA FEHACIENTE
QUORUM
MAYORIAS
ACTAS 2062
MAYORIA
MAYORIA ABSOLUTA
MAYORIAS ASAMBLEA
ASUNTOS
-INTERES COMUN
MAS DEL 50% DEL PORCENTUAL -MEJORAS U OBRAS NUEVAS QUE NO
REQUIEREN UNANIMIDAD
MAS DE LA MITAD DE VOTOS
POR UF
UNANIMIDAD -MEJORAS U OBRAS NUEVAS QUE SON
EN BENEFICIO DE 1 PROPIETARIO.
-PATRIMONIALES. QUE MODIFIQUEN EL
DER. DE PROP.
MAYORIA AGRAVADA 2/3 PARA MODIFICAR EL REGLAMENTO,
2057 SALVO CLAUSULAS ESTATUTARIAS
(para estas unanimidad.2061)
CONSENTIMIENTO TACITO
Art. 2060 , 2do parrafo.
Decisión por mayoría simple, notificada
fehacientemente.
15 días para oponerse por igual medio.
Computo de mayorías conforme reglamento o
CCCN
•
ASAMBLEA JUDICIAL
Cantidad de propietarios requerida: 10%
Sumarísimo
Ante omisión de ADM. o CONSEJO
Agotamiento de la vía consorcial.
Se resuelve con mayoria simple de ptes.
Juez suple falta de mayorías
Juez puede disponer medidas cautelares
CONSEJO DE
PROPIETARIOS
• Órgano de fiscalización.
• Facultativo 2064
• Designado por reglamento o asamblea (2/3 para
crearlo, mayoría absoluta para decidir los
miembros)
• Controla actividad de administrador, aspectos
económicos y financieros.
• Administra ante vacancia.
• Suscribe certificados de deuda
• Aprueba disposición de fondo de reserva
• Solo si el administrador omite hacerlo convoca a
asamblea y redacta orden del día.
• Responsabilidad
REGLAMENTO
DE
PROPIEDAD • Contrato adhesión
HORIZONTAL • Esc. Publica.
2056 CLAUSULAS
OBLIGATORIAS • Inscripto en Registro Prop.
Inmueble.
• 2056 clausulas obligatorias
