INFORME JURÍDICO: NOCIÓN DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD Y SUS FORMAS DE

ADQUISICIÓN

I. NOCIÓN DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD

El derecho de propiedad es un derecho real que otorga a su titular la facultad de usar,

gozar y disponer de un bien, dentro de los límites y con las obligaciones que establece
la ley. Está reconocido como uno de los derechos fundamentales en la mayoría de los
ordenamientos jurídicos, y se encuentra protegido tanto en la legislación interna como
en instrumentos internacionales.

El propietario de un bien tiene la facultad de:

 Usar el bien (ius utendi),

 Disfrutar de sus frutos o rendimientos (ius fruendi),

 Disponer de él, ya sea enajenándolo, donándolo o destruyéndolo (ius

abutendi),

 Exigir su restitución frente a terceros (acción reivindicatoria).

II. FORMAS DE ADQUISICIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

El derecho de propiedad puede adquirirse de varias maneras, según lo disponga el

ordenamiento jurídico. Las principales son:

1. Por ocupación: Adquisición de bienes muebles que no tienen dueño (res

nullius), como animales salvajes o cosas abandonadas.

2. Por accesión: Incorporación de un bien accesorio a uno principal, como lo que

crece naturalmente en una finca (frutos) o construcciones.

3. Por tradición: Entrega voluntaria del bien en virtud de un acto jurídico (como
una compraventa).

4. Por prescripción adquisitiva (usucapión): Adquisición del bien por la posesión

continua, pacífica y pública durante un plazo legal.

5. Por sucesión: Transmisión del patrimonio de una persona fallecida a sus

herederos.

III. CASO SIMULADO

Hechos:

Pedro, un joven agricultor, vive en una zona rural donde colinda con un terreno baldío
que ha sido abandonado por más de 20 años. En el año 2010, Pedro cercó parte de
este terreno, lo limpió, cultivó árboles frutales, construyó un pequeño galpón y ha
venido explotándolo desde entonces, de manera pública, pacífica y continua.

En 2025, una empresa inmobiliaria intenta desalojarlo alegando que es propietaria del
terreno desde el año 1990, pero nunca lo inscribió en el registro de la propiedad ni lo
ocupó.

Análisis Jurídico:

Pedro puede alegar la prescripción adquisitiva extraordinaria del terreno, al haberlo

poseído durante más de 15 años en forma continua, pública y pacífica, actuando como
dueño (animus domini), aun sin un justo título ni buena fe, conforme al Código Civil de
muchos países.

Conclusión:

Pedro ha adquirido válidamente el derecho de propiedad por usucapión

extraordinaria, por lo cual tiene derecho a solicitar la inscripción del terreno a su
nombre y oponerse al desalojo.

II. En equipo y elaboren un esquema donde informe una noción del derecho real
Propiedad y sus formas de adquisición (elabore un caso simulado)

a). Concepto.

El derecho real es la potestad que ejerce la persona sobre sus bienes materiales e
inmateriales. Por ello, le corresponde al estado garantizar que la propiedad no sea
objeto de privaciones por parte del poder publico y de otros particulares. En esa
medida se protegen las facultades que tiene el titular de un bien, es decir, las
facultades de usarlo, disfrutarlo, disponer de él y reivindicarlo o recibir una justa
compensación en caso de privaciones arbitrarias mediante los mecanismos legales que
el ordenamiento jurídico ha establecido.

En el marco de nuestra Constitución el derecho de propiedad no es solo un derecho

individual ni únicamente de carácter privado, sino que tiene también una dimensión
objetiva o institucional. Los elementos subjetivos del derecho se ven complementados
con el reconocimiento de diversas formas de propiedad, entre las que cabe mencionar
la propiedad que tiene el estado sobre los bienes de dominio publico como son los
recursos naturales, asi como el derecho de propiedad del extranjero que para adquirir,
usar, disfrutar, transferir o proteger sus derechos de propiedad están sujetos a las
mismas reglas que los peruanos, salvo la limitación para adquirir derechos de
propiedad dentro de los cincuenta kilómetros de la frontera; y el derecho que tiene las
comunidades campesinas y nativas sobre sus tierras con las que guardan una estrecha
vinculación, llegando su propia existencia a depender de su preservación (no privación
arbitraria, no contaminación).
Asimismo, Nuestra Constitución establece que el derecho de propiedad se ejerce en
armonía con el bien común y dentro de los limites de la ley. De ahí se puede colegir,
como lo ha hecho el TC en la sentencia EXP 008-2003-AL, sobre que el derecho de
propiedad cumple una función social, pues su ejercicio no se agota en la mera
satisfacción individual o familiar del titular del derecho, sino que su aprovechamiento
debe realizarse sin lesionar otros derechos fundamentales. Por ello, resulta
indispensable su regulación; de igual manera su uso y disfrute deben armonizarse con
el bien común de la sociedad a la que pertenece su titular, y por ello resultan
admisibles sus limitaciones siempre que sean razonables y proporcionables.

De igual manera, Luis Andrés Roel Alva, se refiere al derecho de propiedad en el marco
de la carta magna como el poder de usar, disfrutar, disponer y reivindicar el objeto
materia de derecho (Roel, 2022. Pag. 53).

b). Alcances

El derecho fundamental de propiedad en su dimensión subjetiva supone el respeto y

garantía de una serie de facultades que permiten al titular el goce de sus bienes dentro
de los limites constitucionales y legales. Ello en tanto nuestra Constitución, de acuerdo
al articulo 103, no ampara el abuso del derecho.

Desde una perspectiva objetiva o institucional, el derecho de propiedad es un principio

constitucional que fundamenta y sostiene nuestro modelo de economía social de
mercado que se asienta en el reconocimiento de diferentes formas de propiedad. En
dicho sentido se reconoce la propiedad privada sobre bienes tangibles e intangibles, la
propiedad del estado sobre bienes de dominio privado y a titulo de dominio publico
del estado, asi como la propiedad de las comunidades campesinas y nativas.

c). Facultades.

1. Acceso o adquisición del derecho de propiedad conforme a los requisitos y

procedimientos establecidos en la Constitución y la ley si discriminación. Asi por
ejemplo, cuando alguien adquiere un vechiculo en el color, marca o distribuidor que
mejor le paresca.

2. Hacer uso o no del derecho de propiedad, lo que se materializa en usar el

bien o no hacerlo.

3. Disfrutar de la propiedad, es decir, explotar económicamente el bien que es

objeto del derecho.

4. Disponer del bien objeto del derecho, es decir, transferir sin interferencias
estatales o privadas, todas las facultades o algunas de las que conforman este derecho.

5. Reivindicar el bien objeto del derecho, es decir, frente a su privación

arbitraria, emplear los mecanismos legales para reintegrar el bien al patrimonio de su
titular.
 6. La función social de la propiedad, según la cual su ejercicio debe efectuarse
en armonía con el bien común.

En la practica jurisprudencial del Tribunal Constitucional se ha establecido que

elemento no forma parte del del derecho de propiedad. En dicho sentido no forman
parte del contenido protegido del derecho de propiedad la posesión ( resolución
recaída en el EXP 5007-2006-PA, caso Santos Pacherre Viera), el reconocimiento de la
titularidad sobre un bien (EXP 5168-2005-PA), el uso del crédito fiscal (EXP 03171-
2007-PA), así como la orden judicial expedida regularmente que dispone el remate de
un bien inmueble (EXP 03275-2007-PA)

d) Características.

 Generalidad. - EL derecho de propiedad recae, a diferencia de otros derechos

reales, como la posesión o el usufructo, sobre la generalidad o totalidad de
usos, servicios u utilidades del bien; con las excepciones establecidas en las
leyes o en las limitaciones del derecho que vengan derivadas de otros derechos
reales existentes a favor de terceros.
 Abstracción. - Este derecho no tiene una o varias facultades concretas sobre la
cosa o derecho, pudiendo existir la propiedad aunque carezca de algunas
facultades pero, esta abstracción no puede ser total, es decir, no puede
significar el vaciamiento total de las facultades del propietario sobre la cosa o
derecho.
 Elasticidad. – Supone que el propietario del bien adquiere para si las facultades
actuales y las potenciales del objeto de su derecho.
 Independencia. – Este derecho es siempre único e idéntico, con independencia
de las características del bien o derecho sobre el que recae y la utilidad que
tenga el bien.

e) Extinción.

 Adquisición del bien por otra persona.

Aquella adquisición derivada que se traduce en la entrega física de un bien

(tradición) para el caso de los muebles, o en la celebración de un contrato con
la obligación de transferir el bien (compraventa) para el caso de los inmuebles.
La tradición o en su caso la obligación de transferir la propiedad se realiza por
una parte denominada enajenante o transferente, en favor de otra persona
denominada adquiriente.
…cita a Jack Biggio que postula su tesis en un ensayo dedicado a la compraventa
el cual fue publicado poco después de promulgado el código civil de 1984. En
dicho ensayo este autor afirma “es claro que el solo intercambio de voluntades,
 el solus consensus, perfecciona la transferencia de propiedad inmueble.
(Escorbar, 2002. Pag. 6)

 Destrucción o pérdida total o consumo del bien

Contempla la destrucción del bien, sea total o parcial. En esta segunda

hipótesis la propiedad desde luego se conserva sobre lo que no haya quedado
destruido. En lo que atañe al consumo, es obvio que producido el uso de bienes
consumibles desaparece el objeto y con ello el dominio. (Arias Schreiber Pezet,
2014, p. 335)

A veces, luego de la destrucción material quedan restos (residuos o despojos)

que pueden ser o no ser valiosos, v. g., la joya que se funde o el auto que se
incendia. Peñailillo afirma que, de resultar valiosos, se ha estimado —en el
común de los casos— que nacería un derecho nuevo de propiedad sobre ellos
para el nuevo dueño; sin embargo, “es preferible concluir que es el mismo
derecho que ahora recae en un objeto reducido o transformado; así,
frecuentemente lo que acontece es una destrucción parcial (o una
transformación)” (Varsi Rospigliosi, 2019, p. 218)

En suma, la destrucción del bien es total, cuando este deja de existir,

desvaneciéndose con ello enteramente el derecho de propiedad;
es parcial, cuando parte del bien subsiste y sigue siendo valioso para su
propietario y consumible cuando luego de su utilización perece completamente
asemejándose a una destrucción total.

 Expropiación.

El artículo 70 de la Constitución señala que a nadie puede privarse de su

propiedad, sino exclusivamente por causa de seguridad nacional o necesidad
pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización
justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción
ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el estado
haya señalado en el procedimiento expropiatorio. (Vásquez Ríos, 2003, p. 125)

 Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio
del Estado.
 El abandono requiere un requisito objetivo, la conducta de aquellos que
desprecian lo que es suyo, sumado a un requisito subjetivo, la intención de
abdicar de la cosa: animus abandonandi. (Loureiro, 2010, p. 1276)

Sin embargo, esta causal de extinción de la propiedad colisionaría con una de

las características de los derechos reales, cual es la perpetuidad, por lo que, en
principio, el simple no uso no debería conllevar a la privación del bien del
propietario.

Jorge Avendaño opina que si bien por regla, la propiedad no se pierde por el no
uso tampoco es dable que los bienes permanezcan improductivos. Es de interés
de la sociedad y de la economía que los bienes generen riqueza cuestión esta
en la que se sustenta el abandono como una sanción al poseedor negligente.
(Varsi Rospigliosi, 2019, p. 220)

A criterio de Martin Mejorada, esta norma es inconstitucional, pues no cabe

restringírsele al propietario la facultad de no ocupar su bien, si el no usar o no
hacer forma parte de sus facultades. (Ibídem, p. 221).

f) Medios de protección.

 Acción reivindicatoria.

La acción reivindicatoria es la acción real por excelencia, imprescriptible de

protección de la propiedad, que puede promover el propietario no
poseedor (con derecho a poseer) contra el poseedor no propietario (sin
derecho a poseer frente al propietario), a fin de que sea condenado a la
restitución del bien. Tres son los requisitos para acceder a la reivindicación:

i. el derecho de propiedad del demandante sobre el inmueble sub litis,

debidamente acreditado con el respectivo título;
ii. el inmueble debe estar debidamente individualizado y
iii. la posesión ilegitima o precaria del demandado.

Si el demandado alega, presentando título, ser propietario del mismo bien, el juez
analizará y evaluará el título del demandante y el invocado por el demandado para
determinar quién tiene mejor derecho, siendo por ello aplicables las normas sobre
concurrencia de acreedores, prioridad registral, oponibilidad de derechos reales y fe
pública registral. En tal caso, la sentencia estimatoria de la demanda tiene un doble
efecto: declarativo, respecto del reconocimiento del derecho de propiedad, y
de condena, respecto de la restitución del bien.

Nuestro ordenamiento jurídico no define a la acción reivindicatoria, sino se limita a

establecer que es uno de los atributos del derecho de propiedad (art. 923), que es
imprescriptible y que no procede contra el que adquirió el bien por prescripción (art.
927). Se deduce que la reivindicación es una acción real, que, por ser imprescriptible,
el propietario no poseedor puede promover en cualquier momento contra el poseedor
no propietario, recayendo la carga de la prueba del derecho de propiedad sobre el
reivindicante, siendo su principal efecto la restitución del bien al demandante.

 Acción declarativa de dominio o mejor derecho de propiedad

La acción declarativa es un mecanismo de tutela de la propiedad que opera

mediante una sentencia de pleno reconocimiento, sin condena, que
comprueba el dominio del actor y, con lo cual se elimina una incertidumbre
jurídica. Exige los mismos requisitos de una acción reivindicatoria a excepción
de la posesión del demandado, esto es; la prueba de propiedad del autor, la
ausencia del derecho del demandado y la identificación del bien. En esta acción
no hay despojo de la posesión del dueño, el actor no está obligado para ello a
probar la posesión del demandado, ni tampoco se exige que este carezca de
derecho para tenerla en su poder frente al demandante.

En suma, el actor busca simplemente obtener una declaración de certeza

positiva de su derecho o constatación judicial que es dueño del bien.
Presupone solamente que otro niegue o discuta el derecho del propietario, sin
que este último haya sido privado de la posesión de la cosa; de manera que el
propietario no pide obtener de nuevo la posesión: solo pide que judicialmente
se afirme con eficacia que aquella determinada cosa le pertenece a él, previa
demostración -de su parte– del fundamento del derecho alegado. La legislación
peruana no regula esta pretensión defensiva de la propiedad.

 Acción negatoria.
 Mediante ella el propietario de un inmueble, pretende que se declare que su
bien no se encuentra sometido al derecho real que otro se atribuye sobre él; es
decir, que se encuentra exento de cargas y gravámenes. Tan igual como en el
derecho romano, esta acción “negatoria”, está destinada por que niega el
derecho del demandado; se trata de una acción real en la que el propietario
hace efectivo su derecho frente a quien perturba su propiedad mediante el
ejercicio de una servidumbre o cualquier otro derecho real que no tiene. En
buena cuenta, el dueño desconoce los derechos reales que otra persona
pretenda irrogarse sobre su propiedad y que, en consecuencia, ella está libre
de cargas o restricciones. Por tanto, su finalidad es: a) declarar, frente al
demandado, que la propiedad está, libre de una carga o derecho real, b)
obtener que el demandado cese de perturbar la propiedad, reintegrando al
actor la plenitud del ejercicio del derecho de propiedad. Pero es de mencionar
que nuestro Código Civil no regula a esta acción.

 Acción de deslinde

El deslinde es una operación por la cual se traza en el propio terreno o en una

superficie imaginaria (plano) los linderos que dividen dos o más predios. El
artículo 966 C. C. “El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean
propietarios o poseedores, al deslinde y al amojonamiento”

Es de prever que el deslinde procede cuando exista confusión de límites, y se

utiliza principalmente en los siguientes casos.

i. Cuando existe indeterminación de los linderos, sea porque los títulos

son defectuosos, o simplemente porque los títulos no existen.
ii. Cuando los linderos se encuentran perfectamente establecidos en los
títulos, pero resulta necesario practicar la demarcación sobre el
terreno, entonces se busca eliminar en la realidad física toda duda
sobre los confines de las fincas en litigio.

 La tercería de dominio

La tercería de dominio o de propiedad propiamente no es un proceso

definitorio del dominio con el efecto secundario del alzamiento del embargo
del bien objeto de la tercería, sino más bien se la entiende como un incidente
 de la ejecución, encaminado directamente a decidir si procede la desafección o
el mantenimiento del embargo; ergo, se fundamenta en el dominio o
titularidad de los bienes embargados y persigue solo el levantamiento de la
traba sobre ellos, debiendo el tercerista acreditar su derecho de propiedad.
(Tantaleán Odar, 2016, p. 88)

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TANTALEÁN ODAR, Reynaldo Mario (2016). “Comentario al artículo 486 del Código
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