ING.

CIVIL – Tasación reglamentaria de un

IX CICLO predio urbano: “Vivienda
Unifamiliar”

P. Joven 3 de Octubre Mz. U1 Lt. 3A - Nuevo Chimbote

 UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA

FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

“ESTRUCTURANDO TU FUTURO CON SEGURIDAD Y EFICIENCIA”

CURSO: Proyecto de Ingeniería

Docente: Ms. Ing Felipe Villavicencio Gonzalez

Ubicación: P. Joven 3 de Octubre Mz. U1 Lt. 3A

Tasadores:
 Abanto Aranda Eduardo José
 Orbegoso Eustaquio Jeferson Javier
 La Madrid Azañedo Alessandra Nicole
 Alvarado Pinedo Hillary Briyith
 Tello Riera Luis Andrés
 Rodriguez Lara Juan Esteban Nagib
 UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA
FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

“ESTRUCTURANDO TU FUTURO CON SEGURIDAD Y EFICIENCIA”

“INFORME DE TASACIÓN SOBRE VIVIENDA DE DOS

PISOS CON AZOTEA UBICADA EN 3 DE OCTUBRE MZ. U1

LT. 3A”

ASIGNATURA : PROYECTOS DE INGENIERÍA

DOCENTE : MS. ING. FELIPE VILLAVICENCIO GONZALEZ

INTEGRANTES : ABANTO ARANDA EDUARDO JOSÉ

ORBEGOSO EUSTAQUIO JEFERSON J.

LA MADRID AZAÑEDO ALESSANDRA

ALVARADO PINEDO HILLARY B.

TELLO RIERA LUIS ANDRES

RODRIGUEZ LARA JUAN ESTEBAN N.

NUEVO CHIMBOTE – PERÚ

2025
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

1.8 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS..............................................................9

1.9 CARACTERÍSTICAS DEL ENTRONO...............................................................................9
1.10 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN............................................................................9
1.10.1 Primer Piso:........................................................................................................9
1.10.2 Segundo Piso......................................................................................................9
1.10.3 Azotea...............................................................................................................10
1.11 PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN:................................................................................10
1.12 CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS.....................................................................................10
1.13 OBRAS COMPLEMENTARIAS......................................................................................11
1.14 ESTADO DE CONSERVACIÓN......................................................................................11
1.15 ANTIGÜEDAD DE LA CASA.........................................................................................11
2 CAPÍTULO 2: VALORIZACIÓN...............................................................................................11
2.1 VALOR DEL TERRENO (VT).........................................................................................12
2.2 VALOR DE EDIFICACIÓN.............................................................................................12
2.3 DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)................................................................13
2.4 VALOR TASACIÓN FINAL............................................................................................14
2.5 CONCLUSIÓN.............................................................................................................14
3 CAPÍTULO 3: ANEXOS.........................................................................................................15
3.1 ANEXO 1: Memoria de Cálculo..................................................................................15
3.1.1 VALOR DEL TERRENO (VT).....................................................................................15
3.1.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN....................................................................................16
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

3.1.3 DEPRECIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (D).................................................................18

3.1.4 CÁLCULO DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN.............................................................20
3.2 ANEXO 2....................................................................................................................21
3.3 ANEXO 3....................................................................................................................22

1 CAPÍTULO 1: MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 PROPIETARIO

1.1.1 Nombre: Lara Palacios Angela María

1.1.2 RUC:1041035348

1.2 SOLICITANTE

1.2.1 Nombre: Lara Palacios Angela María

1.2.2 RUC:1041035348

1.3 METODOLOGÍA UTILIZADA

De acuerdo a los lineamientos dispuestos por el Reglamento General de Tasaciones

del Perú, aprobado por Resolución Ministerial N° 172-2016 VIVIENDA con sus

modificaciones; se efectúa el estudio inmobiliario de la zona.

Dicha tasación se realiza con datos tanto de la inspección ocular del inmueble, datos

proporcionados por el propietario además datos obtenidos por la Municipalidad de

Nuevo Chimbote como por ejemplo el valor arancelario de la vivienda en cuestión.

 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

1.4 FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA TASACIÓN

28 de abril del 2024

1.5 ZONIFICACIÓN:

Los inmuebles están ubicados en una zona residencial media calificados R4 según el

Plano Catastral de Zonificación del Consejo Distrital de Nuevo Chimbote.

1.6 DATOS DEL INMUEBLE

1.6.1 UBICACIÓN

El inmueble tasado se encuentra en:

LOCALIDAD: P. Joven 3 de Octubre Mz. U1 Lt. 3A

DISTRITO: Nuevo Chimbote

PROVINCIA: Santa

DEPARTAMENTO: Ancash

1.6.2 DESCRIPCIÓN

Vivienda cercada con muros estructurales en todo su perímetro, contando con un

ingreso frente hacia la calle Cahuide, asimismo se localiza posteriormente

propiedad de terceros.

1.6.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE

Está siendo usado para Vivienda

1.6.4 INSCRIPCIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS

N° DE PARTIDA: 09066097

SITUACIÓN: NO CARG/GRAV

UBIGEO: 021309
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

ANTECEDENTE REGISTRAL: P09066097

TRANSFERENCIA: Donación AS.00002

HIPOTECA: No hubo

1.6.5 LINDEROS Y MEDIDADS PERIMÉTRICAS

1.1.1.a Linderos

El predio presenta la forma de un cuadrilátero convexo, cuyas medidas se

detallan a a continuación:

 Por el frente: CA. CAHUIDE con 6.00 ml

 Por la Derecha: LOTE 2 con 10.00 ml

 Por la Izquierda: LOTE 4 con 10.00 ml

 Por el Fondo: LOTE 3’ con 6.00 ml

Verificar Anexo N° 7

1.1.1.b Perímetro

Todo resulta un perímetro de 32.00 ml

1.1.1.c Áreas

Del Terreno: 60.00 m2

Primer Piso: 54.00 m2

Segundo Piso: 58.20 m2

Azotea: 32.05 m2
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

1.7 OBJETO DE LA TASACIÓN

1.7.1 FINALIDAD

El propósito del presente informe de tasación es determinar el valor real del bien

inmobiliario, tomando en cuenta sus características físicas, su ubicación, sus

condiciones legales y su valor en el mercado, de acuerdo con lo establecido en el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por la Resolución

Ministerial N°172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de julio de 2016.

1.7.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS

Se recibió por encargo del cliente, las indicativas para poder realizar una

correcta evaluación del inmueble, todo con su debida autorización

correspondiente por el cliente.

1.7.3 DETALLES DE LABOR REALIZADA

La valuación se llevó a cabo el día 28 de Abril del 2025, y se recopiló, evaluó y

analizó la documentación administrativa, legal y registral proporcionada de

acuerdo con las especificaciones.

1.8 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

El predio se ubica en una zona urbana consolidado como tal posee todas las obras de

infraestructura que le son inherentes como son:

 Veredas.

 Trocha.

 Alumbrado público y privado.

 Conexión a la red troncal de agua y desagüe.

 Acceso a conexiones de telefonía, de internet y cable.

 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

1.9 CARACTERÍSTICAS DEL ENTRONO

1.10 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN

1.10.1 Primer Piso:

Tenemos un acceso que es la puerta principal de la casa que da hacia la CA.

Cahuide. El ingreso principal lleva hacia una sala – comedor, al lado izquierdo

tenemos un área de estudio; después tenemos la escalera, el baño completo; en la

parte siguiente a la sala tenemos la cocina y en la parte trasera una pequeña

terraza.

1.10.2 Segundo Piso

En el segundo piso la escalera nos lleva hacia un pasadizo que sirve como

circulación entre los ambientes, aquí tenemos una habitación principal con baño

completo privado y dos habitaciones pequeñas junto a un baño completo

compartido.

1.10.3 Azotea

En caso de la azotea tenemos un baño completo, una lavandería y una terraza

con zona de parrillas.

1.11 PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN:

Tiene permisos de construcción a nombre de la Municipalidad de Nuevo Chimbote.

1.12 CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS

A continuación, se indicará la descripción en forma ordenada de los sistemas y

materiales empleados en la construcción de las siguientes partidas: (Artículo

[Link] II. RNT) Cimentación:

 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

 Zapatas aisladas de C°A° f’c = 210 kg/cm2, cimientos corridos de concreto

ciclópeo 1:10 + 30%, columnas, escaleras de C°A°.

 Muros de ladrillo King Kong (primer piso) y Muros de ladrillo Pandereta en

los pisos superiores.

 Columnas de concreto armado f’c = 210kg/cm2.

 Losa aligerada de C°A° f’c = 210kg/cm2.

 Tarrajeo general y cielo raso frotachado cemento-arena 1:5.

 Piso de cemento pulido y cerámico.

 Pintura lavable.

 Cerrajerías.

 Aparatos sanitarios nacionales.

 Instalaciones sanitarias empotradas.

 Instalaciones eléctricas empotradas.

 Instalaciones de telecomunicaciones empotradas.

 Conexión eléctrica; bifásica, sin conexión a Tierra, con cuchillas

termosensibles.

1.13 OBRAS COMPLEMENTARIAS

 Tanque Elevado

1.14 ESTADO DE CONSERVACIÓN

Según la visita a la edificación, se puede considerar que el estado de conservación

tanto del primero, segundo y tercer piso de la vivienda es buena.

1.15 ANTIGÜEDAD DE LA CASA

La antigüedad del primer piso de la vivienda es de 10 años, del segundo piso de 5

años y la azotea recientemente construida.

 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

2 CAPÍTULO 2: VALORIZACIÓN

Utilizando el artículo II.E.34 del capítulo E del RNT, el valor total del predio es:

VTP = VT + VE + VI + VOC

Dónde:

VTP : Valor predio Total

VT : Valor del Terreno

VE : Valor de Edificación

VI : Valor de Instalaciones fijas del predio

VOC : Valor de las obras complementarias

2.1 VALOR DEL TERRENO (VT)

Debido a que el inmueble es un lote de un terreno urbano con un solo frente a vía

pública, por lo cual se utiliza el artículo 19 del Reglamento Nacional de Tasaciones,

Resolución Ministerial N°172-2016-VIVIENDA, de fecha de 23 de Julio del 2016.

En nuestro caso, el valor del Terreno es: s/. 3 720.00 soles ≈ US $ 1013.77

2.2 VALOR DE EDIFICACIÓN

El Valor de la Edificación (VE) se obtendrá a través de la sumatoria de los productos

comprendidos por el área techada, el Metrado deQ las obras complementarias y de

las instalaciones fijas y permanentes, por sus respectivos VALORES UNITARIOS y

los factores de depreciación, según la siguiente expresión:

 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

VE=∑ ( At x VUAt x fd ) +¿ ∑ ( metr .oc x VUOC x fd ) +¿ ∑ ( ( metr .if x VUIF x fd ) ) ¿ ¿

Donde:

VE=Valor de la Edificación .

At= Áreatechada .

metr . oc=Metrado de las obras complementarias .

metr . if =Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.

VUAt=Valor Unitario del área techada .

VUOC=Valor Unitario de lasObras Complementarias .

VUIF =Valor Unitario de las Instalaciones fijas y permanentes.

fd=Factor de depreciación es igual a :[1−(P /100)].

Cuadro Resumen:

Nivel 1° Piso 2°Piso Azotea

Área techada 54.00m2 58.00m2 32.05 m

2

VUE 849.93 701.79 610.55

Antigüedad 10 5 5

Estado BUENO BUENO MUY BUENO

Depreciación 5% 5% 0%

El desarrollo del cálculo se encuentra en el Anexo N° Memoria de cálculo.

Aplicando la fórmula:
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

 1° Piso – VE = s/. 43 600. 90 ≈ US$ 11 893. 92

 2° Piso – VE = s/. 38 801. 97≈ US$ 10 584. 28

 Azotea – VE = s/. 19 568. 13 ≈ US$ 5 337.73

 Valor de la edificación = S/. 101 970. 97 ≈ US $ 27 815. 32

NOTA: Valor referencial de cambio de soles a dólares 3.71 de cambio al día 10/05/2024

2.3 DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

 Obra Complementaria: Tanque elevado (Rotoplas 1.1 m3)

VOC = S/.610. 54 ≈ US$ 166. 54

(Ver ANEXO N° 05)

2.4 VALOR TASACIÓN FINAL

Valor del Terreno : 3 720 . 00

Valor de la edificación : 101 970. 97

Valor de obras complementarias : 610. 54

Valor total del predio en S/. : 106 301. 51

Valor total del predio en $ : 28 900. 70

2.5 CONCLUSIÓN

El valor del inmueble asciende a la suma de CIENTO SEIS MIL TRECIENTOS

UNO Y 51/100 SOLES PERUANOS; lo que sería un valor aproximado de

VEINTIOCHO MIL NOVECIENTOS Y 70/100 DÓLARES AMERICANOS.

 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

3 CAPÍTULO 3: ANEXOS

3.1 ANEXO 1: Memoria de Cálculo

3.1.1 VALOR DEL TERRENO (VT)

f(a) = Frente
b = Longitud
A = Área total
A=axb=S
b
Va = Valor arancelario Urbano
VT = Valor total del terreno

Av. Cahuide

De acuerdo al artículo 19 se plantea:

Siendo el área es menor o igual que el triple cuadrado del frente, es decir:

2
A ≤ 3 f →VT =V a (S)

Donde tenemos como datos:

2
S=60 m

2 2 2
f =6 → f =36 →3 f =108 m
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

soles 2
V a =62.00 2
y S=60 m
m

2
S ≤3 f → VT =V a (S)

VT =62 ( 60 )=3720 .00 soles

3.1.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN

Usando el Anexo 02 Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación Para la Costa

(Excepto Lima Metropolitana y Callao al 31 de mayo 2024. Los valores unitarios

oficiales de la edificación (VUE) serán:

PRIMER PISO (Área techada 54 m2)

COSTO UNITARIO
ELEMENTOS DESCRIPCIÓN CODIGO
(nuevos soles/m2)
Ladrillo o similar con
Muros y Columnas columnas y vigas de amarre C 278,71
de concreto armado
Aligerado o losas de concreto
Techos C 205,6
armado horizontales.
Pisos Cerámica nacional D 117,22
Ventanas de fierro o aluminio
Puertas y Ventanas industrial, puertas F 65,33
contraplacadas de madera
Revestimientos Tarrajeo frotachado, pintura F 76,83
Baños completos con
Baños C 65,39
cerámica Nacional de color.
Instalaciones Agua fría, corriente
F 40,85
eléctricas y Sanitarias monofásica
849,93
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

SEGUNDO PISO (Área techada 58,20 m2)

COSTO UNITARIO
ELEMENTOS DESCRIPCIÓN CODIGO
(nuevos soles/m2)
Ladrillo o similar con
Muros y columnas columnas y vigas de amarre C 278,71
de concreto armado
Aligerado o losas de concreto
Techos C 205,6
armado horizontales.
Pisos Piso pulido H 29,62
Madera corriente con marcos
Puertas y ventanas en puertas y ventanas de PVC G 35,29
o madera corriente.
Revestimientos Tarrajeo frotachado, pintura F 76,83
Baño completo nacionales
Baños D 34,89
blancos con mayólica blanca
Instalaciones
Agua fría, corriente
eléctricas y F 40,85
monofásica
sanitarias
701,79
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

AZOTEA (Área techada 32,05 m2)

COSTO UNITARIO
ELEMENTOS DESCRIPCIÓN CÓDIGO
(nuevos soles/m2)
Ladrillo o similar con
Muros y columnas columnas y vigas de amarre C 278,71
de concreto armado
Calamina fibracemento,
Techos sobre viguería de madera F 26.76
corriente
Pisos Cemento pulido D 117,22
Madera corriente con
marcos en puertas y
Puertas y ventanas G 35,29
ventanas de PVC o madera
corriente.
Revestimientos Tarrajeo frotachado, pintura F 76,83
Baño completo nacionales
Baños blancos con mayólica D 34,89
blanca
Instalaciones
Agua fría, corriente
eléctricas y F 40,85
monofásica
sanitarias
610,55

3.1.3 DEPRECIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (D)

De acuerdo al ANEXO 3 el porcentaje para el cálculo de la Depreciación por

Antigüedad y Estado de Conservación según el Material Estructural Predominante para

casas, habitación y departamentos para viviendas.

PRIMER PISO:

Antigüedad: 10 años
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

Uso: Vivienda

Material predominante: Concreto

Estado de Conservación: Bueno

Porcentaje de depreciación: 5%

SEGUNDO PISO:

Antigüedad: 5 años

Uso: Vivienda

Material predominante: Concreto

Estado de Conservación: Bueno

Porcentaje de depreciación: 5 %

AZOTEA:

Antigüedad: 0 años

Uso: Vivienda

Material predominante: Concreto

Estado de Conservación: Muy bueno

Porcentaje de depreciación: 0 %
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

3.1.4 CÁLCULO DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN

Piso Áreas Antigüedad VUE Estado de conservación FD VE

1ero 54 10 849,93 BUENO 5 S/ 43 600.896

2do 58,20 5 701,79 BUENO 5 S/38 801.969

Azotea 32,05 0 610,55 MUY BUENO 0 S/19 568.128

VALOR DE LA EDIFICACION S/101 970.973

Donde:

PRIMER PISO:

(
VE=54 ( 849 , 93 ) 1−
5
100)=S /43 600.896

SEGUNDO PISO:

(
VE=58.20 ( 701 , 79 ) 1−
5
100 )
=S /38 801.969

AZOTEA:

(
VE=32 , 05 ( 610 , 55 ) 1−
0
100 )
=S /19 568.128

Valor de la edificación ( VE )=S /101970.973

 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

3.2 ANEXO 2
 Universidad Nacional del Santa
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Proyecto de Ingeniería: Tasación de una Vivienda
Unifamiliar

3.3 ANEXO 3