Disciplina
EL ADMINISTRADOR
ADMINISTRACIÓN
DE CONSORCIOS
Disciplina: El Administrador
CONTENIDO
UNIDAD 1: FUNCIONES Y LÍMITES DEL ADMINISTRADOR
UNIDAD 2: HONORARIOS
UNIDAD 3: EXPENSAS COMUNES Y EXPENSAS EXTRAORDINARIAS
Administración de Consorcios
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Disciplina: El Administrador
UNIDAD 1
FUNCIONES Y LÍMITES DEL
ADMINISTRADOR
Administración de Consorcios
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Disciplina: El Administrador
LA ADMINISTRACIÓN DEL CONSORCIO
El administrador es el representante legal del consorcio y la designación puede recaer en
un propietario o en un tercero que puede ser tanto una persona física como una persona
jurídica.
Los derechos y responsabilidades se encuentran reguladas en el Código Civil, entre los
Arts. 2065 al 2067. El Art. 2065 le da la representación legal del consorcio y dice: “El
administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede
serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica”. Se abandona la doctrina,
hoy minoritaria, que es representante de los consorcistas por la representante de la
persona jurídica “consorcio”. Puede ser una persona física o jurídica sin importar si es
propietario o no del consorcio.
En cuanto a la designación, el Art. 2066 establece que el administrador designado
originalmente debe ser ratificado en la primera Asamblea, de lo contrario cesa en sus
funciones. Las designaciones posteriores deben ser realizadas por la Asamblea y
removidas por ella, sin necesidad de expresión de causa.
En cuanto a los derechos y obligaciones tiene la del mandatario y en especial cuenta con
las siguientes funciones que la norma establece:
1. Convocar a la asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva;
2. Ejecutar las decisiones de la asamblea;
3. Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
4. Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la
autorización previa del consejo de propietarios;
5. Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta (60) días de la fecha de cierre
del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad y administración;
6. Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo del consejo de
propietarios;
7. Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y
tributaria;
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Disciplina: El Administrador
8. Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya
incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar
otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
9. Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación
local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y
conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y
de las sucesivas administraciones;
10. En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince (15) días hábiles debe
entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del
consorcio, y rendir cuentas documentadas;
11. Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las
cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la
existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
12. A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres (3) días hábiles el
certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia
de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los
seguros vigentes;
13. Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de
representante legal”.
Entre las innovaciones más importantes del Código se destacan:
La del inciso e) que le exige la rendición de cuenta documentada dentro de los
sesenta días de cierre del ejercicio financiero fijado por el reglamento.
La del inciso h) en cuanto amplia el seguro que debe contratar el administrador
además del seguro de incendio, el de responsabilidad civil y cualquier que
determine la asamblea o la legislación local.
El del inciso j) en caso de renuncia o remoción tiene quince días para la entrega de
los activos, documentación y rendición de cuenta documentada.
El del inciso k) notificar a los copropietarios de reclamos administrativos o
judiciales.
Y el del inciso m) que le amplía al administrador la representación judicial que la
ley actual no contiene.
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Disciplina: El Administrador
El administrador está unido al consorcio por un mandato, al igual que quien concurre a
las asambleas por un propietario ausente también está unido por un mandato. El
mandante le encarga al mandatario hacer tal o cual cosa en su nombre y representación.
Responsabilidad del administrador:
funciones, facultades y obligaciones
Quienes pretenden administrar deben saber
que esa tarea adquiere día a día mayor
importancia y requiere de cierta
especialización, y de ninguna manera debería
fomentarse la autoadministración. Si es que
esta es decidida libremente por los propietarios, el derecho de propiedad implica
también el derecho a administrar los bienes que se poseen en copropiedad.
Sin embargo, la experiencia demuestra que, a veces, cuesta mucho menos desplazar a un
mal administrador de su cargo que a un “grupo” constituido por propietarios. Es por eso
que también es necesaria la capacitación del administrador y hasta su colegiación en
algunos casos.
Una de las principales tareas del administrador es recaudar las expensas para proveer al
mantenimiento del edificio. Debemos saber que el código procesal considera que los
certificados de deudas por expensas expedidos por los administradores en condiciones
reglamentarias, tienen fuerza ejecutiva. ¿Qué quiere decir esto? Que en caso de que un
propietario no pague en término sus expensas, el administrador podrá certificar esa
deuda y solicitar su ejecución judicial en condiciones similares a como se ejecuta un
pagaré o un cheque. Es decir, mediante un trámite abreviado que se llama “juicio
ejecutivo”.
Por ello, es bueno recordarles a quienes de una manera u otra se involucran en la tarea
de administrar consorcios, que quien maneja dinero de terceros está obligado a llevar sus
cuentas con extrema transparencia y honestidad, y que el Código Penal establece ciertos
delitos dentro de la figura genérica de la
defraudación (Arts. 172 y 173) que
podrían corresponder al administrador
infiel. Obrará con culpa quien obra mal
pero sin intención de dañar. Y obrará con
dolo quien obra mal pero con expresa
intención de dañar. Por eso, sobre la
ausencia o existencia de ese elemento
puede decirse que existen conductas culposas y dolosas de ciertos administradores.
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Disciplina: El Administrador
La ley adopta un criterio amplio, comprendido dentro del enunciado general de las
facultades del administrador, cuando lo autoriza a administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios
para tal fin.
Existen funciones originadas directamente en la ley, que expresamente las otorga al
administrador, es decir, son atribuciones propias derivadas de su carácter de
representante legal. Pero además existen aquellas que, originariamente, las tiene la
Asamblea y las delega al órgano ejecutor para que las lleve a cabo.
Si bien hay facultades propias del administrador, el responsable último de toda decisión
es el consorcio. Por ejemplo, el administrador puede despedir al encargado de un
edificio, pero el que responde por dicha decisión es el consorcio (empleador) que debe
hacerse cargo de las consecuencias: pagar las indemnizaciones etc. Siendo el consorcio
mandante, puede revocar el mandato otorgado al mandatario si no cumple con lo
resuelto por él.
En síntesis, aun en el caso de atribuciones propias del administrador, en todos los casos,
las mismas deben ejercerse dentro del marco de las instrucciones dadas por la Asamblea.
El único límite a dicha obediencia está dado por la legalidad; el administrador tiene como
obligación primera: cumplir y hacer cumplir el reglamento, lo que implica cumplir y
hacer cumplir la ley, por lo que, en ningún caso puede ser compelido a cumplir un
mandato ilegítimo o contrario a derecho. Si estos actos celebrados por el administrador
no resultaran claros, cualquier copropietario tiene el derecho a pedir la rendición de
cuentas todas las veces que considere necesarias. Estas y muchas más son las cuestiones
que se deben considerar a la hora de abonar las expensas y mantener una convivencia
cordial entre el Consorcio de Propietarios, el Consejo de Propietarios y el Administrador.
Determinación del administrador en el reglamento. Elección, continuación
y reelección automática. Formalidades.
Vamos a distinguir el nombramiento del primer administrador de los subsiguientes
administradores ya que las dos situaciones se pueden presentar y tienen un tratamiento
diferente.
El Art. 2066 establece que el administrador designado originalmente debe ser ratificado
en la primera Asamblea, de lo contrario cesa en sus funciones. Las designaciones
posteriores deben ser realizadas por la Asamblea y removidas por ella, sin necesidad de
expresión de causa.
Cuando se trata de reglamentos preconstituidos, es decir, redactados por el propietario
vendedor, es lógico que en dicho reglamento figure ya la designación del administrador. Y
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Disciplina: El Administrador
cuando se trata de la situación en que los adquirentes se reúnen en Asamblea para
redactar y sancionar el reglamento, son estos los que deben proveer a la designación de
administrador.
El consorcio no puede carecer de administrador, pero la ley no es explícita en cuanto a la
mayoría necesaria para su designación. Lo común es que al reglamento lo redacte una
persona física o jurídica y, en consecuencia, designe al administrador, y a posteriori los
adquirentes a medida que se incorporan al edificio van adhiriendo a la referida
designación plasmada en el reglamento.
En cuanto a la designación de los administradores posteriores, la ley tampoco prescribe
mayorías determinadas y de allí es que surgen dos opiniones encontradas al respecto;
por una parte están los que consideran que la designación de administrador configura
una verdadera reforma del reglamento y en consecuencia se requeriría dos tercios del
total de votos del consorcio para dicho nombramiento; por otro lado se encuentran los
que no lo entienden así, ya que el nombre de la persona que va a administrar no hace a la
esencia del sistema y entienden que basta mayoría absoluta, es decir el 51% del total de
votos, aplicándose los principios generales que establece que los asuntos de interés
común deben resolverse por los propietarios por mayoría de votos.
Particularmente, consideramos que, salvo el caso concreto de que el reglamento de
copropiedad establezca un quorum especial para la designación del administrador, esta
designación es válida cuando es efectuada en Asamblea por simple mayoría de votos, es
decir, que aquel postulante que obtenga la mayoría asamblearia, aunque no llegue al
51%, es administrador legal, no pudiendo un consorcio estar sin administrador ni siquiera
un día, por los riesgos que ello implica, no puede pretenderse obtener el 51% o 2/3 del
total, cuando ello concretamente no se logra y menos aún, esperar una resolución judicial
sobre el caso.
En cuanto al plazo del mandato, el estatuto del consorcio puede determinarlo, en cuyo
caso será imperativo, sin perjuicio de la prórroga del mismo. En caso de que no esté
prescripto, será la Asamblea como órgano soberano la que determinará el término del
mandato.
Existen reglamentos que establecen la irrevocabilidad del mandato, ya sea expresa o
como consecuencia de ciertas cláusulas que implícitamente fijan la irrevocabilidad, como
por ejemplo, requerir la unanimidad de los consorcistas para remover al administrador.
Está claro que aunque existan cláusulas de irrevocabilidad, el mandato es revocable, ya
sea por causa fundada o aun incausada cuando la Asamblea lo decida por mayoría
equivalente a la necesaria para reformar el reglamento.
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La ley al referirse a la remuneración del administrador no establece la misma en forma
expresa, sino que se limita a contemplar las bases y/o la manera en que se fijará el
honorario de la administración.
Existen varios sistemas al respecto:
Que lo fije la Asamblea de copropietarios.
Teniendo en cuenta un porcentual del monto de las expensas.
Que la Asamblea lo determine y se establezca un coeficiente de actualización
mensual o por otro período.
La remoción del administrador puede ser con causa o sin causa.
La remoción con causa puede estar prevista en el reglamento, al prever el mismo
ciertas causales de remoción concretas, pero ello no obsta que existan otras como
ser las derivadas del mal desempeño del cargo, la inejecución del mandato,
negligencia, imprudencia en el desempeño de la función etc.
En cuanto a la remoción sin causa, del mismo concepto se deduce que no hace
falta que el administrador incurra en alguna de las causales enunciadas en el
reglamento, que aparejen la remoción, sino que, basta que el número de
copropietarios que establezca el estatuto se reúna en asamblea legalmente
constituida y decida la revocación del mandato de su representante.
RENDICIÓN DE CUENTAS
La finalización de la gestión administrativa implica rendir cuentas, lo que se manifiesta en
la entrega de libros, fondos y documentación. Ello se lleva a cabo mediante la confección
de un balance de donde surgen las entradas, salidas, y saldo, que puede ser deudor o
acreedor.
El administrador debe también hacer entrega de los
libros del consorcio y de los fondos, si los hubiera, pero
no debe hacer lo mismo con la correspondencia y los
comprobantes, que quedan en su poder. Si resulta saldo
a favor del administrador en concepto de honorarios
devengados y no percibidos, debe hacerse el pago de los
mismos.
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UNIDAD 2
HONORARIOS
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GASTOS Y CONTRIBUCIONES
El Código también establece la obligación de pago de los gastos y contribuciones, tanto
ordinarias como extraordinarias. Recepta los principios de la Ley N° 13.512 como lo
aconsejado por la doctrina y jurisprudencia y, lo más importante, legaliza en la ley de
fondo el certificado de deuda expedido por el administrador reconociendo al mismo
título ejecutivo, falencia existente en la ley actual y que han suplido los códigos
procesales.
El Art. 2050 extiende la obligación del pago de las
expensas además de los propietarios a los titulares de
derechos reales o personales que sean poseedores por
cualquier título. El Art. 2049 establece que no se puede
liberar el propietario por renuncia a su derecho de
propiedad, siguiendo los lineamientos de la legislación
actual, tampoco pueden invocar defensas en derechos
que tengan contra el consorcio, salvo compensación articulada por la vía
correspondiente, es decir judicial o arbitral si así se ha pactado.
También el reglamento puede eximir del pago de determinadas expensas a aquellas
unidades que no tengan acceso a determinados servicios o sectores del edificio que
generan dichas erogaciones.
Fundamento legal
De acuerdo a la ley, todos los
copropietarios tienen a su cargo los
gastos de administración y de
reparación de las partes y bienes
comunes del edificio, indispensables
para mantener en buen estado sus
condiciones de seguridad,
comodidad y decoro. También están obligados a contribuir al pago de las primas de
seguros del edificio común y de los gastos debidos a innovaciones dispuestas en dichas
partes y bienes comunes por resolución de los propietarios para obtener su
mejoramiento, uso o goce más cómodo o una mayor renta.
Asimismo, cualquiera de los copropietarios puede realizar las erogaciones necesarias para
la conservación o reparación de partes comunes del inmueble, con derecho a ser
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reembolsado por los demás siempre y cuando estuviere ausente el administrador –se
entiende que no momentáneamente– y no existiera oposición de los copropietarios, los
cuales deben estar previamente advertidos. No es necesario cumplir con este último
requisito y puede prescindirse también del consentimiento de los demás en la hipótesis
de reparaciones indispensables y urgentes, pudiendo reclamar entonces el reembolso
solo en la medida en que aquellas resultaran útiles, es decir, excluyendo lo superfluo. Por
supuesto que corresponde incluir también dentro del concepto de expensas comunes los
gastos derivados de las obras nuevas que afectan al inmueble común y cuya realización
debe contar con el consentimiento de todos los copropietarios. El problema de la
mayoría o unanimidad necesarias para autorizar los trabajos es una cuestión
independiente; el hecho es que, aprobada una obra o innovación en la forma
correspondiente, las inversiones que ellas demanden deben ser soportadas por todos los
condóminos.
La ley ha creado dos tipos de dominio: uno de carácter exclusivo sobre la unidad (piso,
departamento o local), cuyos gastos deben ser atendidos por cada propietario y otro de
carácter colectivo, que no es otra cosa que un condominio de indivisión forzosa sobre las
partes comunes del edificio, donde las erogaciones que demande la conservación y
funcionamiento de los bienes comunes deben ser atendidos por el conjunto de
copropietarios. Usualmente, a estos gastos se los denomina “expensas comunes”. De
esta manera lo establece la ley: “... pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias
en la proporción de su parte indivisa”.
De lo expuesto, se deduce que nuestra ley establece como medida contributiva la
proporcionalidad de la carga con relación al valor de su piso, departamento o local,
respecto del local del edificio. Pero, partiendo también de un principio de equidad, las
partes pueden apartarse de aquel sistema de proporcionalidad y establecer en el
reglamento bases distintas para la distribución de las cargas. Un caso típico es el de aquel
inmueble destinado a vivienda, con locales comerciales, los que muchas veces, y a pesar
de contar con mayor superficie que el resto de las unidades, no tienen determinados
servicios que solo benefician al resto de los departamentos, por ejemplo: agua caliente,
calefacción, ascensores, etcétera.
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UNIDAD 3
EXPENSAS COMUNES Y EXPENSAS
EXTRAORDINARIAS
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Disciplina: El Administrador
BASE LEGAL
Es común, en los Reglamentos de Copropiedad o en las liquidaciones de los
administradores, hacer un distingo entre “expensas comunes ordinarias” y “expensas
comunes extraordinarias”, diferencia que se encuentra asentada en el Art. 2048 del
Código Civil cuando obliga a pagar a los consortes tanto las expensas comunes ordinarias
como las extraordinarias.
Art. 2048: Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de
conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las
expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y
partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y
para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las
expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado
de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste
existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones La única diferencia que podría establecerse sería que aquellos gastos
extraordinarios, cuando no sean necesarios o urgentes ni impuestos por el poder público
deberían contar con una resolución válida de asamblea; por supuesto, ello dependerá de
lo que en cada reglamento particular se establezca.
Obligatoriedad del pago de las expensas comunes
La importancia que reviste para el consorcio el pago puntual de los gastos comunes por
parte de los propietarios ha sido destacada y reiterada en numerosos fallos judiciales. Por
ello, la ley ha otorgado al cumplimiento de dicha obligación una serie de garantías, a fin
de que el consorcio pueda resarcirse con rapidez del desequilibrio económico que le
ocasiona al ente la actitud del incumplidor, pudiéndose llegar hasta el remate del
departamento. Consecuentemente, el crédito de expensas comunes es privilegiado y a su
embargo y posterior realización no puede oponérsele ni siquiera la constitución del “bien
de familia”.
La obligación de pago de las expensas comunes es irrenunciable, no pudiendo el deudor
eludir su obligación, ni aun abandonando o renunciando a la propiedad de la unidad.
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Disciplina: El Administrador
El Código Civil en su art. Art. 2049 establece: “Defensas. Los propietarios no pueden
liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios
comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por
cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento
de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a
las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del
edificio que generan dichas erogaciones”.
Fondo de reserva
El fondo de reserva está mencionado en el inc. d)
del Art. 2046 estableciéndose como una obligación
de los consortes, si lo hubiera y tiene por finalidad,
como su propio nombre lo indica, constituir una
reserva, para solventar gastos no normales de
administración, es decir los imprevistos y que
deben cubrirse de inmediato. Periódicamente,
dicho fondo va aumentando, de acuerdo a las
necesidades y los nuevos costos; en algunos casos dichos aumentos se resuelven solo por
Asamblea, cuando el reglamento así lo prescribe, en otros casos el administrador, si el
estatuto nada establece, puede decidir, aunque este último sistema no es aconsejable. En
todos los casos es conveniente que sea la Asamblea como órgano soberano del
consorcio, quien decida la cuestión.
El fondo de reserva tiene la característica, que viene a constituir un capital formado por el
aporte de cada uno de los propietarios, y en caso de que cualquiera de estos deje de
revestir dicho carácter, ya sea
por venta, permuta o cualquier
otro acto de disposición de la
unidad funcional, se le restituye
a dicho consorcista la parte
proporcional que le
corresponde en dicho fondo.
Este puede, a fin de no
permanecer inmovilizado y en
consecuencia desvalorizarse ser
invertido o depositarse en cuentas que devenguen interés.
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RECLAMO JUDICIAL DE LAS EXPENSAS
La índole de estas obligaciones hace
conveniente imponer un procedimiento
rápido para perseguir su cobro judicial. Los
códigos de procedimientos civiles y
comerciales prevén que el certificado de
deuda de expensas comunes constituye un
título ejecutivo. Para ello, es suficiente
acompañar certificados de deuda que
reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si estos no los hubiera
previsto deberá agregarse una copia protocolizada de las Actas de las reuniones del
consorcio celebradas correctamente, en las que se ordenaron o aprobaron el monto de
las expensas que se pretende ejecutar.
Juicio ejecutivo
El juicio ejecutivo para el cobro de expensas comunes es procedente en casi todos los
casos, pero en el caso de que por alguna falla, laguna u omisión en la confección del
reglamento de copropiedad horizontal no se pudiera tramitar el juicio por esta vía, sería
procedente la utilización de la vía del juicio abreviado, que si bien no ofrece las ventajas
del juicio ejecutivo es mucho más breve que el juicio ordinario.
Prescripción liberatoria
Un modo legal de quedar exento del cumplimiento de una obligación por el mero
transcurso del tiempo se opera en el caso de expensas comunes a los cinco años, si es
que no ha sido interrumpido dicho término por la interposición de la demanda judicial
correspondiente o suspendido por la constitución en mora del deudor, efectuada en
forma auténtica (intimación por Carta Documento u otro medio fehaciente). La
suspensión de la prescripción puede tener efecto hasta un año.
Prorrateo de las cuotas de los morosos
Puede suceder que un número determinado de copropietarios no abone las expensas en
término. Según sea dicha cantidad en proporción al total, será el desajuste que se
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producirá en el consorcio, influyendo en la posibilidad de hacer frente a los gastos que
demanda la administración, funcionamiento y conservación del edificio.
Cuando el número de morosos es mínimo, ello no causa gran perjuicio y la manera de
proceder es cobrando intereses punitorios, que
pasan a engrosar el patrimonio de la comunidad,
y también iniciando la acción ejecutiva judicial
tendiente a lograr el cobro compulsivo de la
deuda. Independientemente de ello existen
otras sanciones, como por ejemplo, la pérdida
del derecho a participar en las asambleas,
aunque esto dependerá de lo que diga cada
reglamento en particular.
Si los deudores representan un número significativo, el problema se agrava, ya que no se
contará con fondos suficientes para solventar los compromisos del consorcio. Es lógico
que el consorcio deba estar al día en el pago de todas sus deudas, sobre todo de los
servicios que se prestan al edificio, y a fin de evitar la cesación de estas prestaciones
imprescindibles para el funcionamiento normal. Asimismo, en casos extremos se puede
llegar incluso a la cesación de pagos del consorcio. Ante la carencia de fondos suficientes
para afrontar los compromisos, existen varios remedios a los que se puede recurrir, tal
como es el préstamo solicitado a terceros, aunque ello no es aconsejable pues tanto el
capital obtenido y sus intereses se liquidarán por expensas comunes y se corre el riesgo
de que se reitere la situación ya creada, es decir, que dichas expensas recaerían sobre los
consorcistas pagadores y los morosos continuarían con su conducta remisa al pago.
También puede formarse un fondo de reserva para responder a todo tipo de gastos
imprevistos y asimismo para hacer frente a situaciones como las que hemos mencionado,
aunque ello hace que ese fondo disminuya o se agote, en cuyo caso se debe solicitar su
aumento o nueva formación. Aunque no sea la solución más justa, lo que se acostumbra
y más se adecua al sistema, es el prorrateo de la parte impaga por el titular incumplidor,
entre los demás copropietarios, de manera tal que se adoptaría el recurso más rápido y
de menor costo.
Una vez obtenido el cobro de lo
adeudado, capital más intereses, se
restituirá a cada propietario el adelanto
con el que se cubrió el déficit
ocasionado por quien no pagó en plazo.
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