ARRENDAMIENTO

Hay arrendamiento cuando una persona, llamada arrendador, se obliga a conceder el uso o goce temporal de

un bien y la otra, llamada arrendatario, se obliga a pagar por ello un precio cierto y determinado.

El arrendamiento de bienes muebles no podrá exceder de cinco años.

Tratándose de fincas destinadas a habitación no podrá exceder de diez años y de veinte para las fincas

destinadas al comercio o a la industria.

La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con
tal que sea cierta y determinada.

Si el precio se fijara en moneda extranjera, se observarán en lo conducente las disposiciones de la Ley Monetaria.
Son susceptibles de arrendamiento todos Se prohíbe a los servidores públicos tomar en arrendamiento, por sí o por
los bienes que pueden usarse; excepto interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los juicios,
aquellos que se consumen por el primer uso, asuntos o negocios en que intervengan.
los que la ley prohíbe arrendar y los
derechos estrictamente Se prohíbe a los encargados de los establecimientos públicos y a los
personales.
servidores públicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los
expresados caracteres administren.
El que no fuere dueño de la cosa podrá
arrendarla si tiene facultad para celebrar El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del
ese contrato, ya en virtud de autorización arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido.
del dueño, ya por disposición de la ley.
Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo
No puede arrendar el copropietario de cosa se verificare la trasmisión de la propiedad del predio arrendado, el
indivisa sin consentimiento de los otros arrendamiento subsistirá en los términos del contrato, subrogándose
copropietarios. el adquirente en los derechos y obligaciones del arrendador. Respecto al
pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo
Si la trasmisión de la propiedad se hiciere propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le
por causa de utilidad pública, el contrato se notifique judicialmente o extrajudicialmente ante Notario o ante dos
terminará, pero el arrendador y el
testigos, haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun
arrendatario deberán ser indemnizados por
el expropiador, conforme a lo que
cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el
establezca la ley respectiva. adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo
contrato de arrendamiento.
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 La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio,
luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.
El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa
I. A conceder el uso o goce temporal del bien arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso de
arrendado; reparaciones urgentes e indispensables

Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el

II. A entregar al arrendatario la finca arrendada, en
uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario
condiciones de higiene y seguridad, con todas sus
rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que estreche al arrendador al
pertenencias y en estado de servir para el uso cumplimiento de su obligación, mediante el procedimiento rápido que se
convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel al establezca en el Código de Procedimientos Civiles.
que por su misma naturaleza estuviere destinada;
El juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños
III. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, y perjuicios que se causen al arrendatario, por falta de oportunidad en las
durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones.
reparaciones necesarias;
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el
más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya
IV. A no estorbar ni impedir de manera alguna el uso de hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los
la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones daños y perjuicios que cause con su omisión. Lo dispuesto en este artículo no
urgentes e indispensables; priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor, la cosa dada
en arrendamiento
V. A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo
El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que
el tiempo del contrato;
impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen
sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Este
VI. A responder de los daños y perjuicios que sufra el puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que
arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa. se pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato, de los vicios
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o defectos de la cosa arrendada.
 El arrendatario no está obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba el inmueble
objeto del contrato.

La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación

o despacho del arrendatario.
El arrendatario está obligado:
El arrendatario no adquiere por virtud del arrendamiento derecho real alguno que le autorice a
I. A satisfacer la renta en la forma y ejercer un poder jurídico directo e inmediato sobre la cosa. Su derecho es de naturaleza personal
tiempo convenidos; y se limita a exigir el uso o goce temporal del bien.

II. A responder de los perjuicios Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos, y el arrendatario no los entregare en el
que la cosa arrendada sufra por su tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro
culpa o negligencia, la de sus del tiempo convenido.
familiares, sirvientes o
subarrendatarios; Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa
arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses
III. A servirse de la cosa solamente podrá pedir la rescisión del contrato.
para el uso convenido conforme a
El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa
la naturaleza y destino de
arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba,
ella.
siendo, además, responsable de los daños y perjuicios.

Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de
la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el
impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

El arrendatario es responsable del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza
mayor o vicio de construcción. 4
El contrato de arrendamiento deberá otorgarse por escrito.
Tratándose de predios rústicos, si la renta anual excede de cuatro mil veces el valor diario de la Unidad de
Medida y Actualización, el contrato deberá otorgarse en escritura pública.

Si la misma cosa se ha dado en arrendamiento separadamente a dos o más personas y por el mismo tiempo, prevalecerá el
arrendamiento primero en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, valdrá el arrendamiento del que tiene en
su poder la cosa arrendada.

Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, prevalecerá el que primero se hubiere
registrado.

En los arrendamientos que han durado más de tres años y cuando el arrendatario este al corriente en el pago de la
renta, tendrá derecho a ser preferido, en igualdad de condiciones, en el nuevo arrendamiento de la finca.

Si el arrendamiento ha durado más de cinco años y está al corriente en el pago de la renta, el arrendatario gozará del
derecho del tanto si el arrendador quiere vender la finca arrendada.

A este efecto, el propietario notificará al arrendatario por medio del Notario o judicialmente, las condiciones en que
pretende realizar el nuevo arrendamiento o la venta en su caso, para que el arrendatario en el plazo de ocho días hábiles
siguientes manifieste si hace uso de su derecho de preferencia o del tanto. Concluido el plazo sin haberse ejercido el
derecho, se pierde éste. Mientras no se haya hecho la notificación la venta no producirá efecto legal alguno.
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 El contrato de arrendamiento deberá contener cuando menos las siguientes
estipulaciones:
ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS
I. Nombres de las partes y del fiador en su caso.
Es obligación de los propietarios de locales o fincas
II. La ubicación del inmueble.
destinadas a habitación, cumplir con las III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y
disposiciones sanitarias y de seguridad que las accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que
leyes prevengan u ordene la autoridad guardan.
correspondiente, así como realizar las obras que IV. El monto de la renta.
para tal fin se impongan, teniendo prohibido dar en V. La garantía, en su caso.
arrendamiento aquellos bienes que no reúnan tales VI. La mención expresa del destino del inmueble arrendado.
condiciones. La violación a esta disposición lo hará VII. El término del contrato.
responsable de los daños y perjuicios que se causen VIII. Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a
al inquilino. las establecidas en la ley.

El derecho a recibir esta indemnización es El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación no termina por
irrenunciable en forma anticipada. la muerte de los contratantes, sino sólo por los motivos establecidos en las leyes.
Con exclusión de cualquier otra persona, el cónyuge, el o la concubina, los hijos, los
ascendientes en línea consanguínea o por afinidad del arrendatario fallecido se
Si la renta mensual excede de doscientas cincuenta
subrogarán en los derechos y obligaciones de éste, en los mismos términos del
veces el valor diario de la Unidad de Medida y
contrato, siempre y cuando hubieren habitado real y permanentemente el inmueble
Actualización, deberá garantizarse el contrato en vida del arrendatario.
mediante fianza o cualquiera otra forma legal, salvo No es aplicable lo dispuesto en el párrafo anterior a las personas que ocupen el
pacto en contrario. inmueble como subarrendatarias, cesionarias o por otro título semejante que no sea
la situación prevista en este artículo.
Si la renta no exceda de dicha cantidad, será
potestativo para el arrendatario elegir la forma de La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por
garantía. meses vencidos.
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DEL ARRENDAMIENTO DE FINCAS RÚSTICAS

La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a

falta de convenio, por semestres vencidos.
En el arrendamiento de predios rústicos por plazo determinado,
debe el arrendatario, en el último año que permanezca en el fundo,
El arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de la
permitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de las
renta por esterilidad de la tierra arrendada o por tierras que tenga desocupadas y en las que él no pueda verificar la
pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos nueva siembra, así como el uso de los edificios y demás medios que
ordinarios; pero sí en caso de pérdida de más de la fueren necesarios para las labores preparatorias del año siguiente.
mitad de los frutos, por casos fortuitos
extraordinarios. El permiso a que se refiere el artículo que precede, no será
obligatorio sino en el período y por el tiempo rigurosamente
Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios, el indispensable, conforme a las costumbres locales, salvo convenio
incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, en contrario.
terremoto u otro acontecimiento igualmente
desacostumbrado y que los contratantes no hayan Terminado el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario
podido razonablemente prever. saliente, derecho para usar de las tierras y edificios por el tiempo
absolutamente indispensable para la recolección y
En estos casos el precio del arrendamiento se aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato.
rebajará proporcionalmente al monto de las pérdidas
sufridas.

Las disposiciones de este artículo no son

renunciables.
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 DEL ARRENDAMIENTO DE BIENES MUEBLES
El arrendatario está obligado a hacer las pequeñas reparaciones que exija el
Si en el contrato no se hubiere fijado plazo, ni se uso de la cosa dada en arrendamiento.
hubiere expresado el uso a que la cosa se destina, el
La pérdida o deterioro de la cosa alquilada, se presume siempre a cargo del
arrendatario será libre para devolverla cuando quiera,
arrendatario, a menos que él pruebe que sobrevino sin culpa suya, en cuyo
y el arrendador no podrá pedirla sino después de
caso será a cargo del arrendador.
cinco días de celebrado el contrato.
Aun cuando la pérdida o deterioro sobrevengan por caso fortuito, serán a
si la cosa se arrendó por años, meses, semanas o días, cargo del arrendatario, si éste usó la cosa de un modo no conforme con el
la renta se pagará al vencimiento de cada uno de contrato, y sin cuyo uso no habría sobrevenido el caso fortuito.
esos términos, salvo convenio en contrario.
El arrendatario está obligado a dar de comer y beber al animal durante el
Si el contrato se celebra por un término fijo, la renta tiempo en que lo tiene en su poder, de modo que no se desmejore, y a
se pagará al vencerse el plazo, salvo convenio en curarle las enfermedades ligeras, sin poder cobrar nada al dueño.
contrario.
Los frutos del animal alquilado pertenecen al dueño, salvo convenio en
Si el arrendatario devuelve la cosa antes del tiempo contrario.
convenido, cuando se ajuste por un solo precio, está
obligado a pagarlo íntegro; pero si el arrendamiento En caso de muerte de algún animal alquilado, sus despojos serán entregados
por el arrendatario al dueño, si son de alguna utilidad y es posible el
se ajusta por períodos de tiempo, sólo está obligado a
transporte.
pagar los períodos corridos hasta la entrega.
Cuando se arrienden dos o más animales que forman un todo, como una
El arrendatario está obligado a pagar la totalidad del yunta o un tiro, y uno de ellos se inutiliza, se rescinde el arrendamiento, a no
precio, cuando se hizo el arrendamiento por tiempo ser que el dueño quiera dar otro que forme un
fijo y los períodos sólo se pusieron como plazos para todo con el que sigue siendo de utilidad.
el pago. 8
 Habrá subarrendamiento cuando el arrendatario arriende en todo o en parte la misma cosa
que recibió en arrendamiento.
SUBARRENDAMIENTO
El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo ni en parte, ni ceder sus derechos
sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario
de los daños y perjuicios.
Si el subarrendamiento se hiciere en virtud de la autorización general concedida en el contrato, el arrendatario será responsable ante el
arrendador, como si él mismo continuará en el uso o goce de la cosa.

Además de la responsabilidad del arrendatario, prevista en el párrafo anterior, el subarrendatario responderá también en forma solidaria ante
el arrendador.

Si el arrendador aprueba expresamente el contrato especial de subarrendamiento, el subarrendatario queda subrogado en todos los derechos
y obligaciones del arrendatario, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa.

La autorización especial para subarrendar a determinada persona puede otorgarse antes de que se celebre el subarrendamiento, o mediante
conformidad expresa contenida en el documento en que se haga constar dicho acto.

Al celebrarse el subarrendamiento autorizado especialmente, el arrendatario queda liberado de las obligaciones generadas a partir de esa
fecha, observándose lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo.

Si no hubiere autorización para subarrendar, el arrendador podrá pedir la rescisión, tanto del arrendamiento, como del subarrendamiento.
Asimismo, está facultado para exigir, solidariamente al arrendatario y al subarrendatario, el pago de los daños y perjuicios que se le
causen.

El subarrendamiento debe otorgarse con las mismas formalidades requeridas por la ley para el arrendamiento.
 El arrendamiento puede terminar:

I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por

estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;

II. Por convenio expreso;

MODO DE III. Por nulidad;

TERMINAR EL IV. Por rescisión;

ARRENDAMIENTO V. Por confusión;

VI. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso

fortuito o fuerza mayor;

VII. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad

pública;

VIII. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

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El arrendamiento por tiempo determinado
concluye el día prefijado, salvo lo dispuesto En el arrendamiento de inmuebles por tiempo determinado, el arrendatario
en los tres artículos siguientes. que se encuentre al corriente en el pago de las rentas, tendrá derecho a que, si
lo pide antes del vencimiento del plazo estipulado, se le prorrogue el
Si el contrato se celebró por tiempo
arrendamiento hasta por un plazo igual al del contrato, sin que la prorroga
indeterminado, concluirá a voluntad de
exceda de un año. En este caso, el arrendador podrá aumentar hasta un diez por
cualquiera de los contratantes, previo aviso
ciento la renta anterior, siempre que esta no se hubiere incrementado en los
a la otra parte dado en forma indubitable con
últimos tres meses.
dos meses de anticipación, si el predio es
urbano y con un año si es rústico.
Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento,
los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento
El arrendador puede exigir la rescisión del
ha vencido
contrato:
I. Por falta de pago de la renta en los términos Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento o la
previstos en este Código. prórroga, en su caso, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del
II. Por el mal uso que del bien haga el bien arrendado y éste es rústico, el arrendamiento continuará por un año más.
arrendatario, o por los daños graves que
llegue a causarle.
Si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido y el
III. Por subarrendar el bien en contravención a
arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda
lo dispuesto por el artículo 2377.
conforme a lo convenido en el contrato, pudiendo cualquiera de las partes solicitar
IV. Porque el arrendatario cambie la forma del
la terminación del mismo.
bien arrendado sin consentimiento expreso
del arrendador.
V. En los demás casos previstos legalmente.

Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarrendamiento que con derecho pretenda hacer el
arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato 11