Reglamento de Propiedad Horizontal
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Contenido
EXPLICACIÓN DEL CONTENIDO MÍNIMO DE UNA
ESCRITURA PÚBLICA DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD . 3
REQUISITOS PARA ELEVAR A ESCRITURA PÚBLICA EL
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: ...................... 9
CÁLCULO DEL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD. ............. 11
DEFINICIONES................................................................................ 13
PROCEDIMIENTO PARA REGISTRAR CAMBIOS EN UN
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA ...................................................................................... 21
RAZONES POR LAS CUALES SE PODRIA RECHAZAR EL
REGISTRO EN ESCRITURA PÚBLICA DE ACTUALIZACIÓN
DEL REGLAMENTO DE P.H. ........................................................ 26
IMPLCACIONES LEGALES POR NO REGISTRAR CAMBIOS
EN EL REGLAMENTO DE PH...................................................... 31
RESPONSABILIAD EN LA GESTIÓN DE ACTUALIZACIÓN
DEL REGLAMENTO DE PH. ........................................................ 35
AVALÚOS BAJO RPH ................................................................... 39
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EXPLICACIÓN DEL CONTENIDO
MÍNIMO DE UNA ESCRITURA
PÚBLICA DE REGLAMENTO DE
PROPIEDAD
La escritura pública que establece el
reglamento de propiedad horizontal es un
documento fundamental para la
organización y administración de edificios y
conjuntos sometidos a este régimen en
Colombia. A continuación, se explica cada
uno de los puntos esenciales que debe
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contener este documento, según la Ley 675
de 2001:
1. El nombre e identificación del
propietario: Este apartado especifica
quién es el propietario original del
inmueble al momento de la
constitución del régimen de propiedad
horizontal. Se incluyen nombres
completos, documentos de identidad
y, si es una persona jurídica, el NIT y
la razón social.
2. El nombre distintivo del edificio o
conjunto: Es el nombre con el cual se
identificará la propiedad horizontal.
Este debe ser único y diferenciado
dentro del municipio o distrito donde
se ubica.
3. Determinación del terreno: Se
especifica la ubicación exacta del
inmueble con su dirección, área total y
linderos. También se incluyen los
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títulos de adquisición y los folios de
matrícula inmobiliaria que acreditan la
legalidad del predio.
4. Identificación de los bienes de
dominio particular: Se deben definir
cada una de las unidades privadas
(apartamentos, casas, oficinas,
locales comerciales, entre otros)
según los planos aprobados por la
entidad competente (Oficina de
Planeación Municipal o Distrital). Esto
garantiza la claridad sobre los
derechos de propiedad de cada
copropietario.
5. Determinación de los bienes
comunes: Se identifican los espacios
de uso común dentro del conjunto o
edificio, como zonas verdes, pasillos,
ascensores, piscinas, salones
comunales, entre otros. Además, se
debe diferenciar entre bienes
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comunes esenciales (indispensables
para el funcionamiento del conjunto) y
bienes comunes de uso exclusivo
(asignados a sectores específicos de
la propiedad horizontal).
6. Coeficientes de copropiedad y
módulos de contribución: Se
establecen los coeficientes de
copropiedad, que determinan la
participación de cada unidad privada
en las decisiones y en el pago de
gastos comunes. Los módulos de
contribución definen cuánto debe
aportar cada copropietario según el
valor relativo de su bien privado.
7. Destinación de los bienes de
dominio particular: Se señala el uso
permitido de cada unidad privada
(residencial, comercial, mixto, etc.)
conforme a las normas urbanísticas
vigentes. Esto es crucial para evitar
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conflictos entre copropietarios y
garantizar la adecuada planeación del
conjunto.
8. Especificaciones de construcción y
condiciones de seguridad y
salubridad: Se incluyen los
estándares técnicos de construcción,
seguridad estructural, prevención de
incendios, accesibilidad y normas de
salubridad que debe cumplir el edificio
o conjunto.
9. Regulaciones sobre administración
y organización de la propiedad
horizontal: Se establecen las normas
de funcionamiento de la persona
jurídica que surge con la propiedad
horizontal, incluyendo:
o Mecanismos de administración y
dirección.
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o Composición del consejo de
administración y del
administrador.
o Derechos y obligaciones de los
copropietarios.
o Normas de convivencia.
o Procedimientos para la toma de
decisiones.
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REQUISITOS PARA ELEVAR A
ESCRITURA PÚBLICA EL
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL:
El Reglamento de propiedad horizontal no
es un documento cualquiera, debe ser
registrado en la oficina de Registro de
instrumentos públicos y ser elevado a
escritura pública con estos requisitos:
1. Certificado de existencia y
representación legal expedida por la
Cámara de Comercio.
2. Licencia de construcción expedida por
una curaduría urbana.
3. Planos arquitectónicos y urbanísticos
aprobados.
4. Elaboración de minuta con: Linderos
generales, Coeficiente de
copropiedad, Proyecto de división,
Memoria descriptiva, Estatutos de los
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copropietarios, Determinación de las
áreas comunes y determinación de las
áreas de cesión.
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CÁLCULO DEL COEFICIENTE
DE COPROPIEDAD.
El coeficiente de copropiedad es un factor
clave en la propiedad horizontal, ya que
define la participación de cada propietario
en los bienes comunes y en los costos de
mantenimiento. Este coeficiente se calcula
según el área privada de cada unidad
respecto al área total construida del
conjunto o edificio. Su correcta
determinación evita conflictos financieros y
administrativos dentro de la copropiedad.
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Este documento debe ser claro, preciso y
ajustado a las normas vigentes,
garantizando así la seguridad jurídica de
los propietarios y la adecuada convivencia
en la propiedad horizontal.
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DEFINICIONES
ESCRITURA PÚBLICA.
Es un documento íntegro que no precisa
ninguna comprobación o contraste y que
tiene, por sí mismo, la plena eficacia que le
da la ley desde el mismo momento en que
el notario lo autoriza. Es un instrumento
ejecutivo que posee fuerza probatoria de
las fechas, de los hechos y de las
declaraciones que contiene. (Artículo 21 y
22 del CODIGO CIVIL)
MATRÍCULA INMOBILIARIA.
Es un folio destinado a la inscripción de los
actos, contratos y providencias
relacionados en el artículo 4°, referente a
un bien raíz, el cual se distinguirá con un
código alfanumérico o complejo numeral
indicativo del orden interno de cada oficina
y de la sucesión en que se vaya sentando.
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Además, señalará, con cifras distintivas, la
oficina de registro, el departamento y el
municipio, corregimiento o vereda de la
ubicación del bien inmueble y el número
único de identificación predial en los
municipios que lo tengan o la cédula
catastral en aquellos municipios donde no
se haya implementado ese identificador.
Indicará también, si el inmueble es urbano
o rural, designándolo por su número,
nombre o dirección, respectivamente y
describiéndolo por sus linderos, perímetro,
cabida, datos del acto administrativo y
plano donde estén contenidos los linderos,
su actualización o modificación y demás
elementos de identificación que puedan
obtenerse.
En la matrícula inmobiliaria constará la
naturaleza jurídica de cada uno de los
actos sometidos a registro, así: tradición,
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gravámenes, limitaciones y afectaciones,
medidas cautelares, tenencia, falsa
tradición, cancelaciones y otros. (Ley 1579
de 2012. Artículo 8)
NORMA DE USO DEL SUELO
Es la indicación normativa sobre la
actividad que se puede desarrollar en un
determinado espacio geográfico de
conformidad con lo planificado y
reglamentado por la respectiva autoridad
de la unidad orgánica catastral. Se
constituye en una variable del estudio de
zonas homogéneas físicas para la
determinación de valores unitarios del
terreno. (Artículo 45°, Resolución IGAC 70
DE 2011).
TIPOLOGIA DE LAS CONSTRUCCIONES
Y/O EDIFICACIONES.
Son las características de diseño y
constructivas especiales de las
construcciones y/o edificaciones. (Artículo
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47°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
AREA BRUTA
Es el área total del predio o predios objeto
de la licencia de urbanización o sujetos a
plan parcial. (Artículo 1° Decreto 4259 de
2007)
AREA PRIVADA
El área privada en una construcción
multifamiliar bajo el régimen de propiedad
horizontal se refiere a aquella porción del
inmueble que es de uso exclusivo de un
propietario o titular de derecho. Estas áreas
están delimitadas y establecidas en el
reglamento de propiedad horizontal, y su
titularidad recae sobre cada propietario
individualmente.
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Características del Área Privada:
1. Uso exclusivo: Solo el propietario y las
personas autorizadas por él pueden
hacer uso de esta área.
2. Delimitación específica: Está definida
en los planos de la copropiedad y en
la escritura de cada unidad.
3. Responsabilidad del propietario: El
mantenimiento, mejoras y
conservación de estas áreas son
responsabilidad de cada propietario.
4. Incluye espacios como:
o Apartamentos o casas dentro del
conjunto.
o Oficinas o locales comerciales,
en caso de propiedades
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horizontales mixtas o
comerciales.
o Parqueaderos y depósitos si
están asignados como bienes
privados.
Diferencia entre Área Privada y Bien
Común:
Mientras que el área privada pertenece a
un propietario y solo él puede disponer de
ella, los bienes comunes son de propiedad
colectiva y su uso es compartido por todos
los copropietarios (por ejemplo, pasillos,
ascensores, zonas verdes y parques).
Esta definición está regulada en la Ley 675
de 2001 de Colombia, que establece las
normas para la propiedad horizontal y los
derechos y obligaciones de los
copropietarios.
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AREA NETA URBANIZABLE.
Es el área resultante de descontar del área
bruta, las áreas para la localización de la
infraestructura para el sistema vial principal
y de transporte, las redes primarias de
servicios públicos y las áreas de
conservación y protección de los recursos
naturales y paisajísticos. (Artículo 1°
Decreto 4259 de 2007).
PARCELACIÓN
Se entiende por parcelación, el
fraccionamiento del inmueble o conjunto
de inmuebles rurales pertenecientes a una
o varias personas jurídicas o naturales,
autorizada según las normas y
reglamentos. (Artículo 16°, Resolución
IGAC 70 DE 2011).
CONDOMINIO
Propiedad horizontal en cuyo reglamento
se define para cada unidad predial un área
privada de terreno, adicional a la
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participación en el terreno común, según el
coeficiente allí determinado. (Artículo 17°,
Resolución IGAC 70 DE 2011).
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PROCEDIMIENTO PARA
REGISTRAR CAMBIOS EN UN
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL EN COLOMBIA
1. Convocatoria a Asamblea General
de Copropietarios
o El administrador o el consejo de
administración debe convocar a
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una asamblea general de
copropietarios.
o La convocatoria debe realizarse
con la antelación establecida en
el reglamento vigente.
o Se debe indicar en el orden del
día la intención de modificar el
reglamento.
2. Presentación de la Propuesta de
Modificación
o Se debe presentar un documento
con las modificaciones
propuestas.
o Es recomendable que los
cambios sean revisados por un
abogado experto en propiedad
horizontal.
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3. Deliberación y Aprobación en la
Asamblea General
o La asamblea debe discutir y
aprobar los cambios conforme a
las mayorías exigidas en la Ley
675 de 2001.
o En la mayoría de los casos, se
requiere el voto favorable de por
lo menos el 70% de los
coeficientes de copropiedad,
salvo que el reglamento
establezca un porcentaje mayor.
4. Elaboración del Acta de Asamblea
o Se debe levantar un acta con la
decisión adoptada.
o El acta debe ser firmada por el
presidente y el secretario de la
asamblea.
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5. Elevación a Escritura Pública
o Si los cambios afectan aspectos
esenciales del reglamento, el
administrador o el consejo de
administración debe gestionar la
formalización ante una notaría.
o Un notario debe elaborar y
autorizar la escritura pública con
las modificaciones aprobadas.
6. Registro en la Oficina de Registro
de Instrumentos Públicos
o La escritura pública con los
cambios debe inscribirse en la
Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
o Con este paso, las
modificaciones quedan
legalmente registradas y surten
efectos jurídicos frente a
terceros.
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7. Notificación a los Copropietarios y
Aplicación de los Cambios
o Se debe notificar oficialmente a
todos los copropietarios sobre la
entrada en vigencia de las
modificaciones.
o A partir de su registro, el
reglamento modificado debe ser
cumplido por todos los miembros
de la copropiedad.
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RAZONES POR LAS CUALES
SE PODRIA RECHAZAR EL
REGISTRO EN ESCRITURA
PÚBLICA DE ACTUALIZACIÓN
DEL REGLAMENTO DE P.H.
1. Falta de requisitos legales y formales:
No se cumplen los requisitos exigidos
por la Ley 675 de 2001 en Colombia o
por la normativa vigente en materia de
propiedad horizontal.
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La escritura no contiene la información
mínima requerida, como la
identificación del inmueble y de la
persona jurídica.
No se presenta el acta debidamente
aprobada por la asamblea de
copropietarios con la mayoría exigida
por la ley.
No se adjuntan los anexos exigidos,
como el certificado de tradición y
libertad actualizado del inmueble.
2. Falta de facultades o representación:
La persona que firma la escritura no
tiene la representación legal de la
copropiedad (administrador sin poder
suficiente o sin nombramiento válido).
No se aporta prueba de que el revisor
fiscal o el consejo de
administración haya aprobado la
reforma, en caso de ser requerido.
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Reglamento de Propiedad Horizontal
La asamblea de propietarios no
aprobó la actualización conforme a los
quórums establecidos en la ley o en el
reglamento vigente.
3. Inconsistencias en el contenido de la
escritura:
Errores en la redacción del
reglamento actualizado, como
disposiciones contrarias a la ley.
Contradicciones entre la nueva
versión del reglamento y el anterior,
generando conflictos de
interpretación.
Modificaciones que afectan derechos
adquiridos de los propietarios sin la
debida aprobación.
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Reglamento de Propiedad Horizontal
4. Problemas en la documentación
anexa:
Falta de pago de derechos notariales
e impuestos relacionados con la
escritura.
Certificados de tradición y libertad
desactualizados o con anotaciones
que impiden el registro.
Falta de certificaciones sobre el pago
de obligaciones económicas de la
copropiedad, como el pago de
impuestos o contribuciones.
5. Restricciones legales o judiciales:
Existencia de embargos, medidas
cautelares o litigios sobre la propiedad
que impidan la modificación del
reglamento.
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Reglamento de Propiedad Horizontal
Regulaciones municipales o estatales
que requieren autorización previa de
una entidad pública.
Para evitar el rechazo, es recomendable
realizar una revisión previa con el
Notario antes de radicar la escritura y
asegurarse de que todos los requisitos
legales estén cumplidos.
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IMPLCACIONES LEGALES POR
NO REGISTRAR CAMBIOS EN
EL REGLAMENTO DE PH
1. Falta de Oponibilidad frente a
Terceros
El reglamento actualizado no tendrá
efectos legales frente a terceros
(propietarios nuevos, arrendatarios,
bancos, entidades estatales, etc.).
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Reglamento de Propiedad Horizontal
Cualquier modificación hecha sin
escritura pública y sin registro no
podrá ser exigida ni aplicada a
quienes no participaron en su
aprobación.
2. Invalidez de Modificaciones
Las normas internas que pretendan
aplicarse sin cumplir los requisitos
legales pueden considerarse nulas o
ineficaces.
Un propietario podría impugnar
cualquier sanción o decisión basada
en un reglamento no formalizado.
3. Dificultades en la Administración de la
Copropiedad
La copropiedad seguirá rigiéndose por
el reglamento anterior, lo que puede
generar conflictos entre residentes y
administración.
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Reglamento de Propiedad Horizontal
Si la actualización incluye nuevas
disposiciones sobre uso de bienes
comunes, cuotas de administración o
derechos de los propietarios, estas no
serán legalmente exigibles.
4. Riesgo de Demandas e
Impugnaciones
Un copropietario inconforme podría
presentar una acción de nulidad o
impugnación ante la justicia,
alegando la falta de formalización.
Se podrían generar disputas legales
en procesos de compraventa,
arrendamiento o hipotecas si hay
discrepancias entre el reglamento no
registrado y la normativa vigente.
5. Problemas con Entidades Financieras
y Autoridades
Los bancos pueden rechazar créditos
hipotecarios sobre los inmuebles si
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Reglamento de Propiedad Horizontal
existen inconsistencias en la
regulación de la propiedad horizontal.
Las autoridades municipales pueden
considerar que la copropiedad no ha
cumplido con la normatividad legal y
exigir la formalización.
6. Sanciones y Responsabilidad de los
Administradores
El administrador o el consejo de
administración podrían ser
responsables por omisión en el
cumplimiento de sus funciones.
La Superintendencia de Notariado y
Registro o los entes de control pueden
imponer sanciones en caso de
incumplimiento de normativas de
propiedad horizontal.
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Reglamento de Propiedad Horizontal
RESPONSABILIAD EN LA
GESTIÓN DE ACTUALIZACIÓN
DEL REGLAMENTO DE PH.
1. El Representante Legal
(Administrador de la PH)
Es el principal responsable de
gestionar la formalización de los
cambios aprobados en la Asamblea.
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Reglamento de Propiedad Horizontal
Debe elevar a escritura pública las
modificaciones al reglamento y
realizar los trámites ante la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos.
Actúa en representación de la
copropiedad y debe asegurarse de
que el procedimiento se cumpla
conforme a la Ley 675 de 2001.
2. El Consejo de Administración (si
existe en la copropiedad)
Supervisa que el administrador realice
correctamente el proceso de
actualización y registro del
reglamento.
Puede colaborar en la revisión de la
documentación y verificar que se
cumplan los requisitos legales.
En caso de inacción del administrador,
puede solicitar su cumplimiento o
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Reglamento de Propiedad Horizontal
convocar a la Asamblea para tomar
medidas.
3. La Asamblea General de
Copropietarios
Es la encargada de aprobar los
cambios al reglamento con el quórum
y mayorías exigidas por la ley.
Debe asegurarse de que los acuerdos
sean consignados correctamente en el
acta de la Asamblea.
Puede designar a una persona
específica (ejemplo: un miembro del
Consejo de Administración o un
abogado) para tramitar el registro si el
administrador no cumple.
4. El Notario y la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos
Si bien no forman parte de la
administración, tienen un rol clave en
la formalización de los cambios:
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[email protected] Página No. 37
Reglamento de Propiedad Horizontal
o El Notario: Verifica que la
escritura pública cumpla con la
normatividad.
o La Oficina de Registro: Se
encarga de inscribir la escritura
en el folio de matrícula
inmobiliaria de la copropiedad
para que tenga efectos legales
frente a terceros.
Conclusión
El administrador es el principal
responsable de ejecutar el trámite, con la
supervisión del Consejo de
Administración y la validación de la
Asamblea de Copropietarios. En caso de
incumplimiento, los copropietarios pueden
exigir su cumplimiento o tomar medidas
legales para garantizar la actualización del
reglamento.
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Reglamento de Propiedad Horizontal
AVALÚOS BAJO RPH
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