MANUELA PALACIOS SANCHIS

DERECHO CIVIL III: DERECHOS REALES

TEMA 8: PROPIEDAD HORIZONTAL este tema no le gusta

1. CONCEPTO Y FUENTES LEGALES

Hay muchas definiciones en la doctrina, vamos a ver la que dice la Ley de Propiedad Horizontal: “un
tipo de propiedad especial que se constituye sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de
aprovechamiento independiente y con salida a un elemento común o a la vía pública, que atribuye a
cada uno de los titulares de esos pisos o locales además de un derecho singular y exclusivo sobre ellos,
un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos o servicios comunes
del edificio.”

Para que exista un régimen de Propiedad Horizontal es preciso que se den 3 requisitos:
- Tiene que existir un edificio dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento
independiente y con salida a un elemento común o a la vía pública.
- Los distintos pisos o locales tienen que pertenecer en exclusiva a distintos dueños.
- Tienen que existir elementos o servicios comunes respecto de los cuales se establece un derecho
de copropiedad a favor de todos los dueños de los elementos privativos.

Una cuestión importante que las normas por las que se regula la Propiedad Horizontal son
imperativas, aunque se pueden establecer por el principio de autonomía de la voluntad otra serie de
normas siempre y cuando no se contradigan las normas imperativas.

La norma más importante que regula la PH es la Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960. Ha sido
objeto de múltiples modificaciones. Además de esta ley, tambien es norma imperativa el art. 396 CC.
De este artículo podemos extraer 5 cuestiones:
- Define lo que es la PH, y da el concepto visto anteriormente.
- Distingue elementos privativos (pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente) y
elementos comunes (cimentaciones, muros de carga, cubiertas, ascensores, instalaciones
comunes como piscinas o pistas de tenis, fachadas, etc.)
- Los elementos comunes no son susceptibles de división.
- En caso de enajenación de un piso o local privativo el resto de los dueños no tienen derecho de
tanteo ni de retracto.
- Establece el sistema de fuentes y la prioridad entre ellas: que habrá atender a las disposiciones
legales especiales (LPH) y a la voluntad de los interesados (principio de autonomía de la voluntad)

También son imperativos la mayoría de los artículos de la LPH. Habrá que aplicar las normas
imperativas contenidas en la LPH y en el art. 396 CC, las normas derivadas de la autonomía de la
voluntad que no contradigan esas normas imperativas, y tambien las normas dispositivas del CC que
puedan resultar de aplicación.

Las normas que pueden surgir de la autonomía de la voluntad de los propietarios son 3:
- El título constitutivo de la PH
- Los estatutos de la PH
- Los reglamentos de régimen interior

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2. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. EL TÍTULO CONSTITUTIVO

La propiedad horizontal puede surgir de 3 diferentes formas:

- Como consecuencia del ejercicio de la acción de división de un inmueble en régimen de
copropiedad.
- A través de un negocio jurídico unilateral, cuando el propietario del edificio lo divide en pisos o
locales. Esto es lo más común en la práctica. Es cuando el promotor inmobiliario que construye el
edificio, y una vez construido divide el edificio en pisos y locales perfectamente identificados,
otorgando para ello una escritura pública de PH, la cual sirve de título constitutivo de la PH.
- Como consecuencia de un negocio jurídico plurilateral, tambien frecuente en la práctica. Es
cuando las cooperativas de propietarios construyen un edificio poco a poco uniéndose y
aportando el dinero. Todos ellos concurrirán al notario para otorgar el título de constitución de la
propiedad, la escritura pública.
Tambien se puede constituir en los casos en los que hay un edificio dividido horizontalmente, pero
sin constituirse el régimen de PH. En este caso todos los propietarios pueden acudir al notario y
otorgar la escritura de PH.
 CONTENIDO DEL TÍTULO CONSTITUTIVO:
En la escritura que constituye la PH tiene que contener, según el art. 5 LPH:
o Obligatorio:
- Tiene que describir el edificio en su conjunto junto con los servicios e instalaciones con los que
cuente.
- Tiene que describir los distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente,
asignándoles un numero correlativo, y expresando su extensión, los linderos, la planta en la que se
hallen y los anejos (garaje, sótano trastero, etc.)
- Hay que fijar la cuota de participación que corresponde a cada propietario de cada piso o local.
Para fijar la cuota se tiene en cuenta la superficie útil de cada piso o local en relación con la
totalidad del inmueble, su emplazamiento exterior o interior, su situación y el uso que se presume
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
o No obligatorio:
- El titulo constitutivo puede contener reglas de constitución y el ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas en la ley en cuanto al uso y destino del edificio, así como los diferentes
pisos o locales, servicios, gastos, seguros, conservación y reparaciones, constituyendo lo que se
denomina los estatutos de la comunidad. Estos estatutos que pueden aparecer en el titulo
constitutivo no pueden vulnerar normas imperativas ni perjudicar los derechos de terceros si no se
han inscrito en el Registro de la Propiedad. Para modificar los estatutos se requiere unanimidad de
todos.
- Junto con los estatutos, para el mejor gobierno y funcionamiento de la comunidad tambien
pueden establecerse reglamentos de régimen interior, que no pueden ser contrarios a las normas
imperativas de la LPH ni al título constitutivo.

3. LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble
y referida a centésimas del mismo (%). La cuota de participación se tiene que fijar en el titulo
constitutivo del régimen de PH.
Para la fijación de la cuota hay que atender por imperativo legal a 3 circunstancias:
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- A la superficie útil de cada piso o local en relación con la totalidad del inmueble
- Al emplazamiento exterior o interior
- A su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o
elementos comunes
Formas de determinar la cuota:
- Por el propietario único del edificio (promotor inmobiliario) antes de proceder a la venta de los
pisos.
- Por acuerdo de todos los propietarios que existan
- Por laudo arbitral
- Por resolución judicial

La importancia de la cuota de participación se debe a:

- Sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios de cada piso o local. Ahora bien,
de acuerdo con el art. 3 si se introduce una disminución, menoscabo o mejora eso no alterara la
cuota atribuida.
- Es la que sirve de referencia para la adopción de acuerdos en la Junta de Propietarios.
- Es la medida que sirve para determinar cómo cada copropietario debe contribuir al pago de los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como para determinar en qué
medida debe afrontar cada copropietario las cargas, los impuestos, los servicios y las
responsabilidades que no se pueden individualizar (art. 9.1 e) LPH) Ahora bien, la cuota de
participación puede variar, pero como afecta al título constitutivo, se requiere la unanimidad (art.
3 b) LPH).

4. ELEMENTOS COMUNES Y ELEMENTOS PRIVATIVOS EN EL RÉGIMEN DE PH

 PRIVATIVOS:
La PH supone que existe una propiedad exclusiva del piso o local ya que es susceptible de un
aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o a la vía pública. Es propiedad
del piso o local lleva además incluida la propiedad de los anejos (garajes, sótanos, trasteros, etc.) Esa
propiedad tambien lleva consigo una copropiedad sobre los elementos comunes del edificio (piscina,
pista de tenis, jardines).
 COMUNES:
El art. 396 CC establece alguno de los elementos comunes a título de ejemplo (fachadas, muros de
carga, cubiertas etc.)
Aunque un elemento se haya calificado como común, ello no impide que tenga un uso privativo de
uno o varios propietarios, siempre y cuando se exprese así en el titulo constitutivo o por acuerdo
unánime de todos los propietarios.
Hay que distinguir entre:
- Elementos comunes por naturaleza: aquellos que son necesarios para el uso y disfrute de los pisos
o locales (cubiertas, escaleras, pasillos, etc.)
- Elementos comunes por destino: aquellos que pudiendo ser de propiedad privativa, no se
expresan así en el titulo constitutivo y están destinados al servicio común .
Como regla general en la PH todo aquello que este en el edificio y no sea privativo, es común. Los
elementos comunes por destino admiten que por acuerdo unánime de los propietarios queden
desafectados del uso común y pasar a ser propiedad privativa de alguno de los propietarios.

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La acción de división no procede para cesar la situación de PH (art. 4 LPH) solo la puede ejercitar cada
propietario sobre su piso o local determinado.

5. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN EL RÉGIMEN DE PH

Hay que distinguir:
 DERECHOS Y OBLIGACIONES EN RELACIÓN CON EL PISO O LOCAL QUE TIENE CADA PROPIETARIO
El art. 7 LPH los establece, los más importantes son:
“1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o
servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta
de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá
realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin
dilación al administrador.”

 Ejemplo: Aparatos de aire acondicionado: doctrina STS 1 julio 2026: señala que hay que realizar
una interpretación flexible de lo que establece este art. 7 LPH para permitir la refrigeración de las
viviendas (instalación de aparatos de aire acondicionado) que no tenían previsto este avance
tecnológico. Si bien hay que respetar los estatutos si en ellos se fija el lugar donde deben situarse.
O si existe una preinstalación, no se puede alterar la fachada instalando el Aparato de aire
acondicionado salvo que haya acuerdo de la Junta de Propietarios.
 Ejemplo: Obras en locales para acondicionarlos: para poner un restaurante, debe tener una serie
de chimeneas y salidas de humo. Puede haber quejas de los propietarios del edificio. El TS dice
que:
1. Debe evitarse que una aplicación rigurosa de la LPH sobre la modificación de los elementos
comunes impida a los titulares y arrendatarios de los locales la explotación normal del negocio.
2. Hay un límite objetivo configurado por lo siguiente: la obra que afecte a elementos comunes debe
ser necesaria para el desarrollo de la actividad comercial, y su realización no puede menoscabar o
alterar la seguridad del edificio, su estructura general, ni perjudicar los derechos de otro
propietario. Si se produce es necesario el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
3. Si el titulo constitutivo autoriza las obras, habrá que atender a esto y por tanto no hay mayor
discusión.

“2. Pueden usar o disfrutar el piso o local, pero al propietario y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que
resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,

requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, con previa autorización de la Junta de

propietarios, podrá entablar contra él acción de cesación a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de

la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter
cautelar (preventivo) la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir
en delito de desobediencia. Además, podrá adoptar las medidas cautelares precisas para asegurar la
efectividad de la orden de cesación.
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La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o

local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación de la actividad prohibida y la

indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local
por tiempo no superior a tres años.

Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediata expulsión.”
 DERECHOS Y OBLIGACIONES EN RELACIÓN CON EL PISO O LOCAL Y CON EL RESTO DE LA
COMUNIDAD

El art. 9 LPH establece una serie de obligaciones que corresponden a cada copropietario:
- Obligación de respetar los elementos y servicios comunes, ya sean de uso general o privativo de
alguno de los propietarios, y tienen que hacer un uso adecuado de os mismo y evitar que se
causen daños o desperfectos.
- Obligación de mantener en buen estado de conservación el piso o local, así como las instalaciones
privativas para no perjudicar a la comunidad o a los demás propietarios. En ese caso el propietario
tiene que reparar los daños que deriven de su descuido o de las personas de las que deba
responder.
- Obligación de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exige el servicio del inmueble y
permitir en él las servidumbres imprescindibles que sean necesarias para realizar obras o crear
servicios comunes, pero tendrá derecho a que se le indemnice por la comunidad por los daños y
perjuicios que se le ocasione.
- Obligación de permitir la entrada en su piso o local para las obras o actuaciones que sean de
interés general de la comunidad
- Obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble y que no sean susceptibles de individualización. Dentro de
esta obligación, hay que tener en cuenta varias cuestiones:
o Los créditos a favor de la comunidad que se derivan de esta obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales que correspondan con la parte ya vencida de la
anualidad en curso y de los tres años anteriores, tienen la condición de créditos preferentes.
 Si un propietario deja de pagar, lo que deba de ese año y los tres anteriores tiene preferencia
ante otras deudas que pueda tener ese propietario
o El que compra una vivienda o local en régimen de PH responde con el propio inmueble que
compra de las cantidades adeudadas a la comunidad relativos a los gastos generales que no
han sufragado los anteriores propietarios respecto la parte vencida de la anualidad y a los tres
años naturales anteriores. El piso o local está legalmente afecto al cumplimiento de esa
obligación de esa deuda pendiente con la comunidad.
o En la escritura pública por la que se transmita la vivienda o local, debe declararse que se haya
al corriente de pagos (que no hay ninguna deuda) de los gastos generales o bien expresar lo
que se debe. Se obliga a que el transmitente aporte en ese momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad. Si no se aporta esa certificación, el notario no autorizara
la venta o escritura de la que se trate. Salvo que salvo que el adquirente le exonere de esta
obligación. La certificación será emitida por el secretario, con el visto bueno del presidente,
quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados
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en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

- Obligación de contribuir, de acuerdo con la cuota de participación que tengan a dotar un fondo de
reserva que sirve para que la comunidad pueda hacer frente a las obras de conservación, de
reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad, Y ese fondo
de reserva cuya titularidad corresponde a todos los propietarios
no puede ser nunca inferior al 10% del último presupuesto que se haya aprobado. Con cargo a ese
fondo de reserva la comunidad puede contratar un seguro que cubra los daños que se causen en
la finca o incluso celebrar n contrato de mantenimiento permanente de la comunidad.

- Obligación de utilizar el inmueble de manera diligente y responder frente al resto de propietarios

de los daños que se causen.
- Obligación de comunicar al secretario el domicilio que tienen en España a efectos de
notificaciones que les tenga que practicar la comunidad. En el caso de que no se comunique un
domicilio, se le harán las notificaciones y citaciones en el piso o local del que es propietario.
- Obligación de notificar al secretario si se ha producido un cambio en la titularidad de la vivienda o
local. Si el antiguo propietario incumple esta obligación, las deudas que se devenguen con
posterioridad a la transmisión serán de obligación solidaria entre el nuevo adquirente y el antiguo
propietario. Cesa la obligación de comunicar en los casos en los que los órganos de gobierno de la
comunidad tengan conocimiento del cambio de la titularidad por cualquier otro medio o cuando la
transmisión sea notoria.
Hay que tener en cuenta que el art. 21 LPH recoge lo relativo al impago de los gastos de la comunidad.
En ese caso la comunidad puede proceder a reclamar judicialmente el pago de la deuda al propietario
moroso, y además se permite que en lugar de acudir a la vía judicial se resuelva ese impago a través de
la mediación o del arbitraje

6. ADMINISTRACIÓN, GESTIÓN Y REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

De acuerdo con el art. 13 LPH: “Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La
Junta de propietarios. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes (no es obligatorio que existan).
c) El secretario. d) El administrador.”

(1) LA JUNTA DE PROPIETARIOS: El órgano rector y de gobierno más importante de la comunidad.

 COMPETENCIAS
Se recogen en el art. 14 LPH. Tiene 5 competencias:
- Función de nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos en la comunidad
- Función de aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas previsibles
- Función de aprobar el presupuesto de la comunidad, así como la ejecución de todas las obras de
reparación de la finca.
- Función de aprobar o reformar los estatutos y las normas de régimen interior si las hubiera
- Función de conocer y decidir los asuntos de interés general de la comunidad y acordar las medidas
necesarias para el mejor servicio común

 ASISTENCIA A LA JUNTA
Se regula en el art 15 LPH. Se establece que:
La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando
para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un
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representante para asistir y votar en las juntas.

Si en la vivienda hay un usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario (al

propietario de la vivienda), aunque puede estar representado por el usufructuario.

Los propietarios morosos que no hubiesen impugnado judicialmente las deudas o no las han
consignado judicial o notarialmente, podrán asistir a la junta, pero no tendrán derecho de voto.

 REUNIÓN DE LA JUNTA (EN 1ª Y 2ª CONVOCATORIA)

Se regula en el art. 16 LPH. Se reúne:
- Al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas obligatoriamente.
- Cuando lo considere conveniente el presidente
- Cuando lo pidan ¼ de los propietarios
- Cuando lo pida un nº de propietarios que represente al menos un 25% de las cuotas de
participación
- Aunque no la convoque el presidente, si concurren la totalidad de los propietarios y así lo deciden
 CONVOCATORIA DE LA JUNTA Y VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA (EN 1ª Y 2ª
CONVOCATORIA)
Se regula en el art. 16 LPH. La realiza el presidente, y en su defecto los propietarios promotores de la
reunión. Deben aparecer asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o en
segunda convocatoria.
Tambien aparecerá la relación de los vecinos que no se encuentren al corriente de pagos y se les avisa
que están privado del derecho a voto

Cualquier propietario puede pedir a la junta que se pronuncie sobre cualquier tea de interés para la
comunidad. Para ello es necesario que envíe su propuesta por escrito al presidente explicando los
asuntos que quiere que sean tratados, y este los incluirá en la siguiente junta que se celebre en el
orden del día.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios

que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria.

En segunda convocatoria se considera constituida la junta sin esa necesidad de mayoría. Se celebrará
en el lugar, día y hora indicados en la 1ª citación, pero tendrá que pasar al menos media hora desde la
1ª convocatoria.

Si nada se dice en la convocatoria, tendrá que efectuarse la segunda dentro de los ocho días naturales
siguientes a la primera convocatoria.

La citación a la Junta ordinaria anual hay que hacerla al menos con 6 días de antelación, y si la junta es
extraordinaria no hay ningún plazo para convocarla. Pero la ley habla de que hay que convocarlas en
una fecha para la cual pueda llegar a conocimiento de todos los interesados

 DOCUMENTACIÓN DE LA REUNIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Cada vez que se reúna la junta hay que redactar un acta, que recoge: el desarrollo de la sesión y los
acuerdos que se adopten. El art. 19 LPH recoge el contenido que debe tener el acta. Lo más
importante es:
Los acuerdos de la junta de propietarios se van a recoger en el libro de actas que esta diligenciado por el
registrado de la propiedad.
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En el acta se dice la fecha, el lugar, quien ha hecho la convocatoria, si es ordinaria o extraordinaria, si

se celebra en 1ª o 2ª convocatoria, los asistentes, los representados, las cuotas de participación de los
asistentes, el orden del día, los acuerdos que se adoptan, que propietarios votan a favor o en contra, y
se firmara con el presidente y el secretario.

Hay que remitir una copia del acta a los propietarios, a ese domicilio a efecto de notificaciones. Si se
aprecian defectos en el acta, se subsanarán y se ratificarán en la siguiente junta.

El secretario custodia los libros de actas y durante 5 años tiene que conservar todas las convocatorias,
comunicaciones y documentos importantes de las reuniones.
 IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS ADOPTADOS EN LA JUNTA
- ACUERDOS IMPUGNABLES
Hay que atender al art 18 LPH, que establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán
impugnables ante los tribunales en 3 supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno
o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de
soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

- LEGITIMACIÓN PARA IMPUGNAR LOS ACUERDOS

Están legitimados:
a) Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta (votado en contra)
b) Los ausentes por cualquier causa
c) Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Los ausentes pueden impugnar el acuerdo, pero para ello tienen que manifestar que están en contra en
un plazo de 30 días, si no dicen nada se considera que están a favor.

Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la
totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o subsidiariamente haber consignado las
cantidades debidas.

Esta regla tiene una excepción, no será de aplicación cuando se impugnen los acuerdos de la Junta
relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

- PLAZO PARA IMPUGNAR LOS ACUERDOS

Hay 2 plazos:
Primero uno de 3 meses de caducidad para impugnar el acuerdo.
Si se trata de actos contrarios a la ley o a los estatutos, se amplia el plazo a 1 año. Para los propietarios
ausentes dicho plazo comienza a partir de la comunicación en el domicilio a efectos de notificaciones

- EJECUCIÓN Y SUSPENSIÓN DE LOS ACUERDOS IMPUGNADOS

La impugnación hecha de los acuerdos no suspende su ejecución, salvo que el juez lo decida
cautelarmente porque así lo haya solicitado el demandante.
(2) EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Se nombra entre los propietarios mediante elección o subsidiariamente mediante un turno rotatorio o
por sorteo. El nombramiento es obligatorio, salvo que el nombrado solicite ante el juez su relevo
durante el plazo de un mes desde el nombramiento por alguna de las causas previstas para ello (como
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enfermedad).
Representa a la comunidad tanto en juicio como fuera de él. Tiene que ejercer las acciones en nombre
de la comunidad y también asume su defensa en las acciones que se entablen contra ella, para lo cual
necesita el acuerdo de la junta de propietarios.

(3) EL VICEPRESIDENTE
Es facultativo, no es obligatorio que exista. Para elegirle se sigue el mismo procedimiento que para el
presidente. Sus funciones son sustituir al presidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad y le
asistirá en el ejercicio de sus funciones
(4) EL ADMINISTRADOR Y EL SECRETARIO DE LA COMUNIDAD
Las funciones de ambos se ejercen por el presidente salvo que en los estatutos o la junta por acuerdo
mayoritario dispongan que dichos cargos se ejercerán de manera separada a la presidencia.
Normalmente serán personas diferentes, pero nada impide que ambas puedan reunirse en la misma
persona.

El cargo de administrador lo puede ejrcitar cualquier propietario o contratar a una persona que tenga
la cualificación profesional suficiente (titulación de administrador de finca) y podrá ser tanto una
persona física como una persona jurídica.

Salvo que los estatutos establezcan lo contrario, el nombramiento tendrá la duración de 1 año.

Los designados pueden ser removidos de su cargo por acuerdo de la junta de propietarios convocada
en sesión extraordinaria

El art. 20 LPH establece las funciones del administrador.

Cuando el nª de propietarios del edificio no exceda de 4, se pueden acoger al régimen de

administración que recoge el art 398 CC si así lo establecen expresamente los estatutos.

(5) RÉGIMEN DE MAYORÍAS PARA LA VÁLIDA ADOPCIÓN DE ACUERDOS EN LA JUNTA DE

PROPIETARIOS
Se recoge en el art 17 LPH. Establece unas reglas para la valida adopción de acuerdos en la junta de
propietarios dependiendo de las materias, del tipo de cuestión del que se trate se va a exigir una
mayoría u otra.
Hay que tener en cuenta que algunas obras de conservación necesarias o algunas obras necesarias
para hacer accesible el edificio en régimen de PH (como colocar rampas para sillas de ruedas) son
obligatorias en su realización para la comunidad sin que sea necesario que exista un acuerdo previo de
la junta. A estas obras se refiere el art. 10 LPH.

Como el art. es un poco confuso, veremos un resumen:

1. Para los acuerdos que no tengan un régimen específico de mayorías en la ley, para poder
adoptarlo es preciso el voto de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría
de las cuotas de participación. En 2ª convocatoria son válidos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes siempre y cuando representen mas de la mitad del valor de las cuotas de
los presentes.
2. Para modificar y aprobar el titulo constitutivo y los estatutos es precisa la unanimidad de
propietarios y por tanto de cuotas.
3. Para la realización de obras que pretendan suprimir barreras arquitectónicas (como colocar
rampas para sillas de ruedas) o la instalación de un ascensor requiere el voto favorable de la
mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
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Para la instalación del ascensor el TS (STS 10 octubre 2011) es posible que se invada terreno de
uno de los propietarios, pero el TS recalca que, aunque no haga falta el consentimiento del
copropietario que pierde ese terreno, … se permite la constitución de una servidumbre incluso
cuando suponga la ocupación de parte.
Se exige mayoría simple que a su vez represente mayoría de las cuotas de participación para
realizar obras para mejorar la eficiencia energética del edificio, siempre y cuando el importe de
esas obras repercutido anualmente no supere la cuantía de 12 mensualidades de los gastos
comunes, descontadas las subvenciones o ayudas públicas que se den a la comunidad.
4. Para el establecimiento o supresión de servicios de portería, consejería, vigilancia u otros servicios
comunes de interés general, para el arrendamiento de los usos comunes (un local)
y para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética
o hídrica del inmueble, se requiere el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que su
vez represente 3/5 partes de las cuotas de participación.
5. Para instalar infraestructuras comunes para acceder a los servicios de telecomunicaciones o
mejorar o adaptar los ya existentes, así como para instalar sistemas de energías renovables, es
preciso que se acuerde por 1/3 de los propietarios que su vez represente 1/3 de las cuotas de
participación.
6. El acuerdo que limite o condicione el ejercicio de los apartamentos turísticos precisa el voto
favorable de las 3/5 partes de los propietarios que su vez represente 3/5 partes de las cuotas de
participación. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
7. Los ausentes, para manifestar que están en contra, tienen que comunicarlo, sino se considera que
están a favor. Es una forma tácita de alcanzar las mayorías. Se computan como voto favorable los
de los propietarios ausentes a la Junta de propietarios que no manifiesten su discrepancia con el
acuerdo adoptado al secretario en el plazo de 30 días naturales.
8. El art. 10 LPH establece las obras de conservación necesarias o algunas obras necesarias para
hacer accesible el edificio en régimen de PH (como colocar rampas para sillas de ruedas) son
obligatorias en su realización para la comunidad sin que sea necesario que exista un acuerdo
previo de la junta. Hasta el punto de que es indiferente que se modifique el titulo constitutivo o los
estatutos, y además son obras que pueden venir impuestas por la administración o ser solicitadas
por los propietarios.

7. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La extinción se recoge en el art. 23 LPH y establece 2 causas:
1. Por la destrucción del edificio, salvo que haya pacto en contrario
Se considera que esta destruido el edificio cuando el coste de la construcción sea superior al 50%
del valor de la finca, salvo que la reconstrucción la cubra un seguro.
2. Por la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria

8. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

Se les aplica el mismo régimen que a la PH, pero tienen alguna distinción. En el año 99 se introdujeron
a través de una reforma en la LPH (8/1999) se regulan en el art. 24 LPH:
“El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos
complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o
más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. b)
Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos
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horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.”
Se requiere que existan varias edificaciones, o incluso o varias parcelas que estén sin edificar.
Urbanizaciones divididas en pisos y locales, o urbanizaciones de viviendas familiares que existan
viviendas sin construir.

Hay dos posibilidades de organización:

- Constituirse en una sola comunidad de propietarios
- Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios

Se les aplica el régimen que recoge la LPH, pero con las especialidades del art. 24.

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