Cátedra de Agrimensura Legal I
CAPITULO 7
DOMINIO
Condominio (copropiedad)
cuando la cosa mueble o inmueble pertenece a dos o más sujetos
simultáneamente en una proporción preestablecida
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en
común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa del
derecho, no de la cosa.
es una determinación abstracta en cuanto a su proporción respecto al todo: no es
una fracción material de la cosa, sino una parte del derecho entero de propiedad
que abarca la totalidad
elementos:
Pluralidad de sujetos: personas, físicas y/o jurídicas
Unicidad del derecho: único derecho en común, que es exclusivo para
los condóminos
Fraccionamiento del derecho: conforme la parte que cada uno tiene, y
no están determinadas materialmente en la cosa. (cuota-parte; parte-
alícuota)
Carácter material del objeto: no son objeto de condominio bienes que
no sean cosas.
Naturaleza jurídica
es un derecho real que se ejerce por la posesión
tiene hacia el exterior, el mismo contenido y limitaciones que el dominio.
es una forma del dominio que sólo se caracteriza por la pluralidad de sujetos
es una forma de propiedad individual; subsiste la individualidad del derecho
Diferencia con otros tipos de propiedad:
no es propiedad colectiva: en ella, el propietario es una comunidad de
individuos, ninguno de los cuales puede reclamar un derecho a parte alguna;
para pasar de la comunidad hereditaria al condominio, habría que determinar
qué cosa se adjudicará en condominio
no es como la comunidad hereditaria: ésta abarca una universalidad
(conjunto indeterminado de derechos y bienes materiales como inmateriales;
determinados o indeterminados); el condominio requiere cosas existentes y
determinadas.
se diferencia con una sociedad pues se trata de una persona jurídica única,
en cambio en el condominio los propietarios son múltiples
Características
Normalmente es una situación transitoria que puede disolverse por la voluntad de
los condóminos
Excepcionalmente algunos condominios son indivisibles (por la naturaleza de su
objeto, o por convención)
La indivisión, puede ser:
perdurable (forzosa) excluye la acción de división
circunstancial: la división debe ser postergada por un lapso limitado, fijado
por la ley (condominio común)
Condominio sin indivisión forzosa
Es un condominio destinado a no durar indefinidamente: su disolución
depende de la voluntad de los condóminos o de una condición resolutoria
Se constituye por contrato o acto de última voluntad
Su disolución sólo puede ser postergado conforme las cláusulas obrantes en
actos entre vivos, de última voluntad que resguarden intereses de un tercero
o mantener una unidad económica
los copropietarios tienen el derecho de pedir en cualquier tiempo, o en un
tiempo diferido, la división de la cosa común. La acción de división es
imprescriptible.
Cada condómino puede disponer del derecho a su parte indivisa sin
asentimiento de los demás condóminos y ejercer todos los derechos
inherentes a la propiedad (enajenar su parte indivisa y sus acreedores
embargársela; puede hipotecarla sin comprometer parte determinada de la
cosa; gozar de la cosa común, conforme el destino de ella, con tal que no la
deteriore en su interés particular
La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada
de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos,
excepto las mejoras necesarias
Obligaciones de los condóminos
Los condóminos deben soportar los gastos que demande la conservación de la
cosa, las cargas que la gravan y los gastos realizados en beneficio de la cosa
común, en proporción a las respectivas partes alícuotas
En las deudas contraídas en pro de la comunidad, el que las contrajo responde
ante el acreedor, pero tendrá derecho a repetir de los demás lo que a éstos les
corresponda pagar
Administración de la cosa común
Norma: la voluntad de todos, lo puede todo
Excepción: Cuando es imposible la posesión común o el uso y goce individual,
cualquiera de los condóminos puede solicitar una asamblea para decidir sobre la
administración de la cosa.
Si no se logra la unanimidad y el que discrepa no pide la división, prevalecerá la
decisión de la mayoría (en proporción a las cuotas partes, que debe exceder el
valor de la mitad de la cosa (absoluta). Existiendo empate, deberán decidir por
suerte.
los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los
condóminos (no habiendo estipulación en contrario)
Extinción del condominio
Absoluta: cuando la cosa es consumida o destruida materialmente o
jurídicamente (puesta fuera del comercio).
Relativa:
por confusión, cuando un condómino adquiere todos los derechos y
acciones correspondientes a los otros condóminos
por acción de división, estando autorizado a pedirla cualquier
condómino en cualquier tiempo, salvo las indivisiones forzosas impuestas
por ley (medianería y cosas accesorias), o las indivisiones forzosas
circunstanciales, que no pueden dividirse hasta que no se cumpla el
tiempo legal; pudiendo dividirse en especie, no podrá exigirse la venta,
pero tampoco podrán dividirse en cosas que tornen antieconómico su
uso; en estos supuestos, deberá disolverse el condominio por venta
privada o remate público.
Condominio con indivisión forzosa
Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen
a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos
puede pedir la división
Deben ser cosas accesorias, indispensables al uso común (pasajes de acceso,
patios comunes, etc.)
En actos jurídicos de disposición sólo puede ser enajenada la parte alícuota,
juntamente con la heredad principal, en cuyo beneficio ha sido establecida
Si una cosa ha sido destinada a uso común de varias propiedades, no puede
utilizarse más que en interés de estas (en la propiedad horizontal, cada titular de
una unidad funcional es además condómino de las partes comunes del edificio, en
una parte alícuota y deben contribuir a los gastos de conservación y reparación en
proporción al interés de cada uno)
Gracias!
