El artículo 923 del Código Civil peruano establece:
"La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien, dentro de los límites de la ley."
Esta definición recoge las facultades clásicas del propietario:
Usus: uso del bien.
Fructus: percepción de los frutos del bien.
Abusus: disposición o consumo del bien.
En suma, el derecho de propiedad otorga la máxima intensidad de dominio
posible sobre un bien.
2. Caracteres de la Propiedad
El derecho de propiedad presenta ciertos caracteres distintivos:
a) Absoluto
La propiedad confiere al titular todas las facultades posibles sobre el bien.
Sin embargo, este carácter de absoluto no significa que el propietario pueda
hacer cualquier cosa sin límites.
Está sometido:
A restricciones legales (por ejemplo, regulaciones ambientales).
A la función social del bien.
Por tanto, la absolutidad de la propiedad es relativa en los sistemas jurídicos
contemporáneos.
b) Exclusivo
El propietario tiene el derecho de excluir a cualquier otra persona del uso y
disfrute de su bien.
Nadie puede usar un bien ajeno sin autorización del propietario, salvo en los
casos previstos por ley.
Esta exclusividad es esencial para proteger la seguridad jurídica de los bienes.
c) Perpetuo
El derecho de propiedad no se extingue por el no uso o el paso del tiempo.
A diferencia de otros derechos, como el usufructo o el arrendamiento, la
propiedad persiste indefinidamente mientras no ocurra una causa específica de
extinción (venta, abandono, expropiación).
3. Contenido de la Propiedad
El contenido del derecho de propiedad se puede desglosar en facultades
positivas y facultades negativas.
Facultades Positivas
Usus: posibilidad de usar el bien conforme a su naturaleza.
Fructus: posibilidad de obtener los frutos naturales, industriales o civiles
del bien (por ejemplo, cosechas, rentas).
Abusus: facultad de enajenar, gravar, modificar o destruir el bien.
El propietario puede vender, donar, hipotecar o destruir su bien dentro de los
límites de la ley.
Facultades Negativas
Derecho a excluir a terceros del bien.
Derecho a impedir intromisiones o perturbaciones sobre el bien.
Defensa de la Propiedad
El propietario cuenta con mecanismos legales para defender su derecho:
Acción reivindicatoria: para recuperar el bien cuando está en posesión
de un tercero sin derecho.
Acción de deslinde y amojonamiento: para determinar y fijar los
linderos de su propiedad.
Acción negatoria: para rechazar derechos reales inexistentes que
terceros pretendan ejercer sobre el bien.
Estos mecanismos aseguran que el derecho de propiedad no sea una mera
declaración teórica, sino un derecho efectivo y protegido.
4. Modos de Adquirir la Propiedad
La propiedad puede adquirirse por modos originarios o derivativos.
a) Modos Originarios
El adquirente obtiene la propiedad sin necesidad de la transmisión de un
derecho previo.
- Ocupación
Consiste en apropiarse de bienes que no tienen dueño, como animales
salvajes o tesoros ocultos.
La ocupación es el primer modo natural de adquirir la propiedad.
- Accesión
Cuando un bien se une o incorpora naturalmente a otro, el propietario del bien
principal adquiere el bien accesorio.
Ejemplos de accesión:
Aluvión: acrecentamiento de tierras por sedimentación de ríos.
Edificación: construcción sobre terreno ajeno.
- Usucapión o Prescripción Adquisitiva
Se adquiere la propiedad por la posesión continua, pacífica y pública de un
bien durante el tiempo que establece la ley.
Puede ser:
Ordinaria (con justo título y buena fe).
Extraordinaria (sin necesidad de título ni buena fe).
La usucapión protege la estabilidad y seguridad de las relaciones jurídicas.
b) Modos Derivativos
El adquirente recibe el derecho de propiedad de otra persona que ya era titular
del mismo.
- Contrato
La compraventa, permuta, donación y otros contratos son medios usuales para
transferir la propiedad.
- Sucesión por causa de muerte
La herencia y el legado transmiten la propiedad mortis causa.
El heredero o legatario sucede en el patrimonio del causante conforme a la ley
o al testamento.
5. Pérdida de la Propiedad
La propiedad puede perderse por varias causas:
Enajenación voluntaria: mediante compraventa, donación u otro acto
de transferencia.
Destrucción o desaparición del bien: por ejemplo, un edificio que se
derrumba o un bien consumido totalmente.
Abandono: renuncia voluntaria al derecho de propiedad.
Expropiación: acto del Estado que, por necesidad pública, priva al
propietario de su bien mediante indemnización previa.
Adquisición por terceros: a través de la usucapión, si un tercero posee
el bien por el tiempo y bajo las condiciones legales.
La propiedad, como todo derecho, no es eterna e inmutable, sino que está
sujeta a modificaciones y extinciones conforme al ordenamiento jurídico.
Mini Conclusión de la Parte Segunda: Derecho de Propiedad
La propiedad constituye el derecho real más amplio y complejo, confiriendo a
su titular un conjunto de facultades sobre los bienes.
Su adquisición y transmisión obedecen a reglas precisas que garantizan tanto
la libertad individual como la seguridad de las relaciones jurídicas.
La función social de la propiedad impone límites razonables a su ejercicio,
equilibrando los intereses individuales con el bien común.
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Introducción
La copropiedad es una institución que permite que varias personas sean
titulares simultáneamente del derecho de propiedad sobre un mismo bien.
Cada copropietario ejerce un derecho sobre la totalidad del bien, pero limitado
a una cuota ideal que representa su participación.
La copropiedad ha sido reconocida y regulada en todos los sistemas jurídicos,
dado que responde a necesidades sociales, económicas y familiares comunes:
adquisición conjunta de inmuebles, herencias, sociedades, matrimonios, entre
otros.
1. Concepto de Copropiedad
Según el Código Civil peruano, hay copropiedad cuando:
"Un bien pertenece pro indiviso a varias personas."
Es decir:
Hay una pluralidad de sujetos (copropietarios).
Todos ejercen un mismo derecho de propiedad sobre el bien.
El bien no está materialmente dividido; cada uno posee una parte
ideal o cuota abstracta.
Importante:
Cada copropietario no tiene derecho exclusivo sobre una parte física
determinada del bien, sino sobre una cuota abstracta de la totalidad.
2. Naturaleza Jurídica de la Copropiedad
Existen dos principales teorías sobre la naturaleza jurídica de la copropiedad:
a) Teoría de la Copropiedad Romana
Según esta teoría:
Existe un solo derecho de propiedad, que pertenece en conjunto a varias
personas.
No hay cuotas abstractas, sino un dominio colectivo.
Esta concepción era la predominante en el Derecho romano clásico.
b) Teoría de la Copropiedad por Cuotas Ideales
De acuerdo con esta teoría (adoptada por el Código Civil peruano):
Cada copropietario es titular de una cuota ideal del bien común.
Aunque el bien no esté dividido físicamente, cada uno puede disponer
de su cuota.
Así, la copropiedad no implica una comunidad indivisa de voluntades, sino una
coexistencia de derechos individuales sobre un mismo objeto.
3. Derechos de los Copropietarios
Cada copropietario goza de varios derechos:
a) Derecho de Uso
Todos pueden usar el bien común conforme a su naturaleza, respetando los
derechos de los demás.
Ningún copropietario puede impedir a los otros el uso legítimo del bien.
b) Derecho de Administración
Los actos de administración ordinaria (mantenimiento, conservación) pueden
ser decididos por la mayoría de cuotas.
Para actos de disposición o de alteración sustancial del bien común (venta,
hipoteca, demolición, etc.) se requiere el consentimiento unánime.
Esto protege a los copropietarios de decisiones unilaterales que puedan afectar
gravemente el objeto de la copropiedad.
c) Derecho de Disponer de su Cuota
Cada copropietario puede vender, donar, hipotecar o ceder su cuota sin
necesidad del consentimiento de los otros.
Sin embargo:
La enajenación de toda la cosa común exige la unanimidad de los
copropietarios.
El adquirente de una cuota entra a formar parte de la copropiedad.
4. Obligaciones de los Copropietarios
Así como tienen derechos, los copropietarios también tienen obligaciones:
a) Contribución a los Gastos Comunes
Todos deben contribuir a los gastos de:
Conservación del bien.
Reparaciones ordinarias.
Administración.
La contribución es proporcional a la cuota que cada uno posee.
b) Respeto al Uso del Bien
El uso que cada copropietario haga del bien debe:
Respetar la naturaleza del objeto.
No perjudicar el derecho de los demás copropietarios.
c) No Alterar el Destino del Bien
No se puede cambiar el destino del bien común (por ejemplo, convertir una
casa residencial en un comercio) sin consentimiento unánime.
5. Extinción de la Copropiedad
La copropiedad puede extinguirse de varias maneras:
a) División del Bien
Cuando el bien es divisible, se puede proceder a su división material.
Ejemplos:
Parcelación de un terreno.
División de un edificio en unidades independientes.
Cada copropietario recibe una porción física equivalente a su cuota ideal.
b) Venta y Reparto del Precio
Cuando el bien es indivisible o su división perjudicaría su valor (por ejemplo,
una casa pequeña o una obra de arte), se puede vender el bien y repartir el
precio entre los copropietarios.
La venta puede realizarse:
De mutuo acuerdo.
Judicialmente, a través de un proceso de venta forzosa.
c) Reunión de todas las Cuotas en una Sola Persona
Si una sola persona adquiere todas las cuotas de copropiedad, el bien deja de
estar en copropiedad y pasa a ser de propiedad exclusiva.
6. División Judicial
Cuando no hay acuerdo entre los copropietarios para dividir el bien:
Cualquier copropietario puede solicitar la división judicial.
El juez, tras un proceso, ordena la partición o la venta.
El derecho a pedir la división judicial es imprescriptible, salvo pacto en
contrario por tiempo determinado (máximo de 10 años en el derecho peruano).
Mini Conclusión de la Parte Tercera: Copropiedad
La copropiedad permite a varias personas compartir el dominio de un bien,
manteniendo la unidad del objeto pero dividiendo jurídicamente las facultades
sobre él.
Su régimen busca equilibrar la autonomía individual con la convivencia
armónica entre los copropietarios, ofreciendo mecanismos de defensa y de
salida en caso de conflictos.
