D Reales I 2024 Sol Lavilla

EJE UNO: CARACTERIZACIÓN Y DISPOSICIONES GENERALES DE LOS DERECHOS REALES

UNIDAD I: CARACTERIZACIÓN, SISTEMA Y ADQUISICIÓN.

1. CARACTERIZACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Método del Código

El CCyC se compone de un Título Preliminar y 6 libros:

La ubicación de los D Reales (DR) en la estructura metodológica del Código resulta adecuada porque
las normas contenidas en los distintos libros se enlazan con el sistema legal de adquisición y regulación
de los DR. Se debe tener presente que estos D son poderes jurídicos que las personas humanas y jurídicas
ejercen sobre los objetos, principalmente cosas (en supuestos excepcionales, los bienes que no son
cosas); y tanto las personas como sus bienes se tratan en el libro 1ro.
LIBRO 4TO- DERECHOS REALES
También son de aplicación los ppio y reglas del Título
TÍTULO 1 Disposiciones generales
Preliminar que fija las fuentes del derecho (Art 1); las pautas
TÍTULO 2 Posesión y la tenencia;
interpretativas (Art 2) y el criterio de razonabilidad que debe
TÍTULO 3 Dominio aplicar el juez en los casos que deba resolver (Art 3); como
TÍTULO 4 Condominio así, el ppio de inexcusabilidad (Art 8); de buena fe (Art 9); el
TÍTULO 5 Propiedad horizontal ejercicio regular del D (Art 10), inclusive del abuso de la
TÍTULO 6 Conjuntos inmobiliarios posición dominante (Art 11) de gran importancia en los DR
TÍTULO 7 Superficie que conforman una relación de consumo (Arts 2100 y
TÍTULO 8 Usufructo 2111); de orden público (Art 12) y de compatibilidad de los
TÍTULO 9 Uso D individuales con los D de incidencia colectiva (Arts 14 y
TÍTULO 10 Habitación 240). Estos ppio y reglas, entre otros, direccionan el
TÍTULO 11 Servidumbre ejercicio de los DR sobre los bienes (Arts. 15 y 16).
TÍTULO 12 Derechos reales de garantía
TÍTULO 13 Acciones posesorias y reales A diferencia del CC en el CCyC el régimen de las cosas
se trata en el Libro 1ro T3 relativo a los Bienes. En cuanto
a la búsqueda de las disposiciones se facilita por el rótulo que se asigna a c/ art. Si bien el CCYC carece
de notas a los art como el CC, se explica brevemente en los Fundamentos del Código elaborado por los
miembros de la Comisión Redactora que exponen acerca de los ppio que informan el régimen del D privado
instaurado.

El método actual supera al anterior, la sistematización de los ppio grales en la estructura interna del
Código permite una lectura más sencilla de todo el sistema, además de evitar reiteraciones innecesarias.
Otro acierto del método es la regulación conjunta de las acciones posesorias y de las acciones reales y de
las relaciones entre ellas, además, de su ubicación al final del régimen los DR en general.

Ubicación de los derechos reales en la clasificación de los derechos individuales patrimoniales

El art. 14 CCyC, distingue los D individuales de los de incidencia colectiva a los que subordina su

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ejercicio, final del art: “La ley no ampara el ejercicio de los derechos individuales cuando pueda afectar el
ambiente y a los derechos de incidencia colectiva en general”. La incorporación de los D de la 3ra
Generación en el nuevo ordenamiento civil y comercial y la delimitación que aquellos, en el interés general,
imponen a los D individuales constituye un avance significativo del D positivo arg. De conformidad, el art.
240 CCyC estatuye: Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los
derechos individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser compatible con los
derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y
local dictadas en el interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los
ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros,
según los criterios previstos en la ley especial.

Por su parte, el art. 15 CCyC respecto de los D individuales expresa que “Las personas son titulares
de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece
en este Código”, y el art. 16 CCyC agrega que “Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15
pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. (…)”.

Teoría general de los derechos reales: tesis dualista

Los D individuales patrimoniales se clasifican en: D Personales y D Reales según la doctrina dualista
tradicional.

En oportunidad de presentar el Anteproyecto 2012 de este Código el Dr. Lorenzetti dijo que “Se
mantienen una serie de reglas de extensa tradición porque constituyen una plataforma conocida, a partir
de la cual se producen las mudanzas hacia los nuevos tiempos”. El CC organizó su método y contenido en
orden a las directivas de la teoría dualista clásica, distinguiendo sustancialmente los D Personales y los D
reales. El Libro Tercero "De los Derechos Reales", era precedido por el Libro Segundo “De los derechos
personales en las relaciones civiles" y las disposiciones comunes a ambas categorías de derechos
conformaba el Libro Cuarto.

Este criterio de ordenamiento positivo de los derechos patrimoniales se mantiene en el CCyC que
sigue actualmente los sistemas de D codificado de Europa Continental, las legislaciones americanas y los
proyectos de reformas al CC unificado al C de Comercio.

El jurista español Diez-Picazo afirma que la distinción de los D patrimoniales en D reales y D de crédito
tiene una extraordinaria importancia teórica, porque en la doctrina del D civil patrimonial constituye una
especie de columna vertebral de todo el sistema, que aparece montado como una yuxtaposición de un D
de obligaciones, que sería el campo de los D personales o de crédito, y un D de cosas, que es el campo
de los derechos reales. Pero se trata además de una distinción que no sólo tiene importancia teórica,
puesto que es utilizada en los textos legales de los que se extraen importantes consecuencias.

Diferencias entre derechos personales y derechos reales

La cabal comprensión de la teoría dualista clásica que delimita las notas diferenciadoras entre los DR
y DP tuvo un importante proceso evolutivo.

Origen
El derecho romano no formuló científicamente la clasificación de DR y DP, sino que la distinción la
aplicó a las acciones, por lo que operó en el ámbito procesal objetivo. Mediante la actio in rem, el actor o
demandante hacía la afirmación de un poder suyo sobre ciertas cosas frente a una pretendida violación o
negación del mismo por parte de alguien, pero este poder se afirmaba sin nombrar a nadie, ed. frente a
todos, en consecuencia la intentio de la fórmula no contenía la designación del demandado. En cambio por
la actio in personam el demandante al hacer la afirmación del deber que el demandado tenía para con él,
introducía en su intentio necesariamente la designación del demandado. Fueron los glosadores, quienes
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partiendo de la concepción escolástica de causa se preguntaron por la causa de estas acciones y de este
modo llegaron a la conclusión de que toda acción encontraba su causa en un derecho.

Doctrina clásica. Código Civil de Vélez

La formulación conceptual del DR y DP, se realizó por obra de los juristas franceses del siglo XVI. Esta
doctrina diferenció a los D que se manifiestan como una potestad jurídica ejercitable sobre una cosa (sin
intervención de un SP) y los D que implican una potestad dirigida a obtener el cumplimiento de determinada
conducta de otro sujeto. Mientras que el D Real es un D "en la cosa" (jus in re) de la cual el titular saca una
ventaja o beneficio, el D Personal es un D "a la cosa" (jus ad rem) que se dirige a la persona obligada a
dar la cosa.

De estos conceptos se desprendió la terminología empleada para designarlos como D real y D

personal. También, los D reales se denominan “D sobre cosas” o “D de cosas”, expresión usada por gran
parte de la legislación europea.

Esta concepción que contrapone las dos categorías de derechos patrimoniales fue conocida como
“teoría dualista”, siendo acogida por el Código Napoleónico y luego adoptada por el Código Civil.

La doctrina clásica francesa delimitó las diferencias conceptuales como lo reconoce Vélez Sarsfield
en las notas del Código Civil Argentino (al art. 497 y al Título IV del Libro Tercero). El derecho real fue
definido siguiendo a Pothier como “La relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa”,
perfilándose como rasgos distintivos: el objeto o cosa de existencia actual y la inmediatez o potestad
jurídica del sujeto sobre el objeto.

Cabe señalar que esta doctrina sufrió los ataques de las teorías “monistas” que negaron la existencia
de diferencias esenciales entre ambas categorías de D, englobándolos solamente en una de ellas según
c/criterio. Desde ángulos diametralmente opuestos, los “personalistas” sostuvieron que todos los derechos
son personales, con fundamento en la existencia de la "obligación pasivamente universal”, en virtud de la
cual la sociedad (sujeto pasivo) debe respetar el ejercicio del D real por su titular (sujeto activo). A su turno,
los “realistas” asimilaron los D personales a los D reales reduciendo el crédito a meras relaciones entre
patrimonios, en tanto el crédito (patrimonio acreedor) se traduce en un poder jurídico de agresión sobre los
bienes que componen el patrimonio deudor.

Sin embargo estos embates no desestabilizaron los pilares de la teoría dualista tradicional; por el
contrario, sirvieron para profundizar las diferencias entre ambas clases de D y hacer manifiesto el carácter
absoluto del D real; ed. su alcance de oponibilidad erga omnes a diferencia del efecto relativo del D
personal.

En una instancia ulterior se delimitó en el D real un aspecto interno y otro externo: el interno visualiza
el poder jco que recae de manera directa e inmediata sobre la cosa que constituye su objeto; y el externo
manifiesta el carácter absoluto del D real en el sentido de que el titular puede oponer el derecho frente a
todos.

López de Zavalía señala que el deber gral de respeto como “lado externo” se debe a toda relación jca,
lo distintivo del DR es el “lado interno”. La diferencia estructural entre ambas relaciones se da en el ámbito
interno. La relación jca personal es una conexión intersubjetiva “el vínculo entre un sujeto activo (acreedor)
y un sujeto pasivo (deudor) entre los cuales el primero tiene el derecho (crédito) a una conducta del
segundo, quien tiene el deber (deuda, obligación) de cumplirla. El “crédito y deuda se encuentran en una
situación de correspondencia especial, al modo como se corresponden la vaina y la espada: a todo derecho
personal corresponde una obligación personal (art. 497 del Código Civil argentino). El lado interno de la
relación real es una conexión subjetivo-objetiva entre la persona y la cosa”. No obstante formula la reserva
de que en esta relación real puede haber, además, una conexión intersubjetiva, pero esta conexión es bajo
la forma de una “carga”, nunca de una “deuda”. Desde otra óptica se han trazado hasta cincuenta
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diferencias entre los derechos reales y personales.

Código Civil y Comercial

El CCyC no califica al D real como absoluto, en la faz externa refiere a la oponibilidad del D real a
terceros interesados de buena fe, siempre que tenga publicidad suficiente (Art. 1893 CCyC). Esto obedece
a que la palabra “absoluto” tiene distintos significados, inclusive un sentido eminentemente peyorativo en
tanto refiere al ejercicio antifuncional del derecho (Arts. 10 y 14 CCyC) y por estas razones se haya
considerado inconveniente emplearla para la caracterización del derecho real.

El nuevo ordenamiento también se estructura en función de la doctrina dualista tradicional. El Libro

3ro regula a los D personales y el Libro 4to a los D reales, en tanto que el Libro Sexto establece las
disposiciones comunes a ambos. Por su parte, el Art. 724 define a la obligación y el Art. 1882 al derecho
real, las diferencias sustanciales surgen de sus conceptos legales y se proyectan en los caracteres y el
régimen legal:

a) Estructura o elementos
 D Personal (u obligación): se compone estructuralmente de 3 elementos: Sujeto activo (acreedor),
Sujeto pasivo (deudor) y el objeto del D (la prestación) que consiste en una conducta del deudor (Art.
724 CCyC).
 D Reales: se integran por 2 elementos: Sujeto activo (titular del D real) y el objeto sobre el cual recae
el poder jurídico del sujeto (Art. 1882 CCyC).
Ej. cuando una persona se compromete a vender un inmueble de su propiedad por instrumento
privado (boleto de compraventa), nacen las obligaciones del vendedor de entregar al comprador el
inmueble vendido en las condiciones estipuladas y de otorgar la escritura pública traslativa de
dominio, y a éste de abonarle a aquél el precio estipulado; en este caso existen obligaciones
recíprocas entre ambas partes con sus respectivas prestaciones, el negocio se encuentra en la fase
obligacional. Pero una vez transferido el dominio del inmueble por título suficiente y tradición de la
posesión del inmueble, el titular del dominio adquirido ejerce su poder jurídico directamente sobre la
cosa vendida con independencia del vendedor.
b) Objeto
 D Personal: otorga al acreedor la facultad de exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer
un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de ese interés (Art.
724 CCyC).
 D Reales: una vez adquirido el D, el objeto es la cosa cierta de existencia actual sobre la cual recae,
sobre ella recae el poder jurídico del sujeto activo, titular del derecho. En casos excepcionales el
objeto puede consistir en un bien inmaterial taxativamente señalado por la ley (Art. 1883 CCyC).
c) Vínculo. Inmediatez
 D Personal: establece un vínculo jurídico entre el acreedor y el deudor; el ejercicio del D del acreedor
consiste en que el deudor cumpla la prestación debida.
 D Reales: que otorga a su titular una potestad jurídica que recae directa e inmediatamente sobre el
objeto (inherencia). Además el titular ostenta un poder autónomo que como regla no requiere de la
prestación o intermediación de otro sujeto (Art. 1882 CCyC).
d) Origen o creación, régimen legal y tipicidad.
 D Personal: impera el principio de la autonomía de la voluntad.
 D Reales: son creados y organizados por la ley con fundamento en el orden público. Los particulares
no pueden crear ni modificar los DR creados por la ley, porque las normas que los regulan son
principalmente de carácter estatutario, rige el ppio de la tipicidad legal, salvo que la ley misma admita
en algún aspecto la autorregulación (Art 1884 CCyC).
e) Número
 D Personal: como emanan de la voluntad particular, son ilimitados en el número, por esta razón
existen contratos nominados e innominados (Art 970 CCyC).

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 D Reales: como se crean por disposición expresa de la ley, son numerados y el sistema que los
comprende en el régimen del Código es de número cerrado/numerus clausus (Arts 1884 y 1887).
f) Efectos
 D Personal: En virtud del vínculo jurídico existente entre el SA/acreedor y el SP/deudor, tiene efecto
relativo (Art 1021 CCyC). La obligación da al acreedor D a emplear los medios legales para que el
deudor le procure aquello a que se ha obligado, o hacérsele procurar por otro a costa del deudor, o
a exigir las indemnizaciones correspondientes (Art. 730 CCyC). En cuanto al deudor que cumplió con
exactitud la obligación tiene derecho a obtener la liberación y rechazar las acciones del acreedor (Art.
731 CCyC).
 D Reales: como regla tiene efectos erga omnes porque goza de oponibilidad frente a toda la
sociedad, y los terceros que lo conocen o debieran conocer tienen que respetar su ejercicio y
abstenerse de todo acto contrario al mismo (Art. 1893 CCyC).

Es menester aclarar que el carácter absoluto no es privativo de los derechos reales sino también
de otros derechos subjetivos; por ej. los derechos personalísimos participan de esta nota distintiva,
en razón de que nadie puede desconocer la inviolabilidad de la persona, su dignidad, honra, imagen,
etc (Arts. 51 a 54 CCyC). También estos derechos valen ante todos y su violación trae aparejada una
sanción, pero este sentido amplio del carácter absoluto es el que exige el respeto por el derecho
ajeno, fundado en el deber jurídico general de no dañar a nadie.

Zonas intermedias entre los derechos personales y los derechos reales

El derecho positivo no se apega estrictamente a los dogmas de la teoría del dualismo tradicional y
admite situaciones intermedias de derechos personales que cuentan con los atributos de los derechos
reales; o bien éstos se encuentran privados de alguna de sus notas características. (Son “zonas grises”)

Derechos personales oponibles a terceros. Boleto de compraventa inmobiliaria.

La doctrina española se refiere a las vocaciones del derecho real para calificar la eficacia de ciertos
derechos personales con relación a terceros. En particular, cuando la relación obligacional se encuentra
en tránsito a la constitución del derecho real y es merecedora de una protección especial.

Molina Quiroga, señala que en la realidad negocial se presentan numerosas relaciones o vinculaciones
entre los derechos personales y los reales. Así, generalmente el derecho personal es el camino para
adquirir un derecho real: los derechos reales reconocen como fuente actos jurídicos, y en tal sentido dichos
actos jurídicos constituyen “títulos suficientes” (si reúnen los requisitos de fondo y de forma exigidos por la
ley) que, unidos a un acto jurídico real, la tradición (modo suficiente), engendran la adquisición del derecho
real. Simultáneamente, la tradición es la prestación (objeto) de un derecho personal – obligación de dar.

Se trata del adquirente de inmueble por boleto de compraventa que goza de publicidad suficiente, sea
porque el vendedor hizo entrega de la posesión del inmueble al comprador (publicidad material o
posesoria); o bien, el boleto se asentó en el registro inmobiliario (publicidad registral) en los casos que la
ley lo admite; por ej. La Ley 14.005 de “Venta de Lotes a plazos”. En estos supuestos, el boleto resulta
oponible a los acreedores del vendedor que con posterioridad a la venta registraron medidas cautelares
en el inmueble (embargo, inhibición, etc.), aun cuando el dominio se encontraba inscripto a nombre del
vendedor. La oponibilidad del boleto requiere que tenga fecha cierta anterior al derecho que invocan los
terceros interesados. La solución a estos conflictos había sido consagrada por el art. 1185 bis Código civil
reformado por la ley 17.711 y por el art. 146 de la Ley 24.522 de Concursos, para el caso del concurso o
quiebra del vendedor. La jurisprudencia de entonces aplicó esa solución también en casos de ejecución
individual. El CCyC dispone expresamente este caso de oponibilidad del boleto en el Art. 1170 y en el Art.
1171 para el caso del concurso o la quiebra.

Cabe señalar que otro D personal oponible a 3ros es el del tomador en el contrato de leasing que se

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publicita registralmente, antes de que ejercite la opción de compra (Arts.1227 y 1234).

Derechos personales con efecto reipersecutorio

Otros D personales con trascendencia real son los denominados “jus ad rem” que confieren al titular
la facultad de perseguir la cosa de su deudor. El CCyC prevé diversos supuestos, tales como el D del
retenedor desposeído; la acción de inoponibilidad en el caso de fraude; el D del locatario sobre la finca
locada que es enajenada, etc.

Obligaciones propter rem

Otras figuras híbridas que configuran una anomalía de la teoría dualista son las denominadas
obligaciones propter rem, cabalgantes o ambulatorias porque nacen, se transmiten y se extinguen con la
posesión y/o dominio de la cosa. Son obligaciones que dependen de una titularidad real, ed. que el titular
del D real, y en su caso el poseedor de la cosa, está obligado a cumplir determinada prestación.

El CC en el art. 497 disponía: “A todo derecho personal corresponde una obligación personal. No hay
obligación que corresponda a derechos reales”. No obstante, en distintos preceptos legales se establecía
verdaderas obligaciones al propietario “en razón de la cosa”, ej. la obligación de contribuir al pago del muro
medianero; la del condómino al pago de los gastos de conservación de la cosa común, etc. Estas
obligaciones se mantienen en el nuevo CCyC sin que estatuya la regla dispuesta por el CC.

El CCyC distingue las cargas reales que son los D reales sobre cosa ajena visualizados del lado de
quien los debe soportar ej. la servidumbre real que grava el inmueble sirviente y que por su inherencia se
transmite conjuntamente con el dominio del mismo; el propietario no deudor del inmueble hipotecado que
no está obligado con su persona/bienes, sino solamente con el inmueble y por el monto de la garantía, etc.

Derechos reales inoponibles

En aras de la seguridad dinámica de tráfico de bienes, el ordenamiento en casos de excepción priva
al propietario de la facultad persecutoria de su cosa frente a ciertos 3ros adquirentes con título insuficiente.
La ley legitima la adquisición del 3ro de BF y a título oneroso de cosas inmuebles y de muebles registrables
y de cosas muebles poniéndolo a salvo de los defectos invalidantes del título antecedente. Ed. la ley
respeta la apariencia jurídica y tutela el D aparente adquirido por el 3ro de BF y a título $ que desconoce
los defectos no manifiestos de los títulos antecedentes.

Estas anomalías han puesto en jaque a la doctrina dualista y se propicia la formulación de otra
clasificación de D subjetivos patrimoniales, la de D oponibles e inoponibles como categorías superadoras
de la distinción de los DR y DP. Sin embargo, el CCyC sigue la doctrina dualista tradicional por razones de
ordenamiento y de método, sin perjuicio del positivismo jurídico que permite dar soluciones justas a los
conflictos de la realidad y que no calzan en los dogmas teóricos. Art. 3° del CCYC impone la directiva de:
Deber de resolver. El juez debe resolver los asuntos que sean sometidos a su jurisdicción mediante una
decisión razonablemente fundada.

Derechos reales con contenido obligacional

El ordenamiento vigente reconoce en los nuevos D reales la intervención de un SP que posibilita el
ejercicio del derecho al SA. Este elemento personal se hace patente en el D real de tiempo compartido y
el de sepultura en el cementerio privado, porque el titular de c/u de estos D requiere del cumplimiento de
prestaciones a cargo de otros sujetos (propietario, emprendedor, administrador, etc.) y por tal razón la ley
los regula como relaciones de consumo (Arts. 2100 y 2111, respectivamente).

Se trata de las nuevas formas de propiedad (clubes de campo, barrios privados, centros comerciales,
cementerios privados, tiempo compartido) en las que se manifiesta la necesidad del disfrute compartido de
bienes y la prestación de servicios complementarios por terceros.

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Pegar Cuadro D reales y personales

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Concepto de derecho real

Código Civil de Vélez

El texto legal del CC no dio un concepto de D real. Vélez en la glosa del Título IV del Libro Tercero,
transcribe la definición dada por Demolombe que expresa: “Derecho real es aquel que crea entre las
personas y las cosas una relación directa e inmediata, de forma que existen 2 elementos, la persona (sujeto
activo del derecho) y la cosa (objeto)”. En contraposición, denomina derecho personal a “aquél que sólo
crea una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella,
por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relación se encuentran tres
elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto
pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto”.

La glosa del CC con apoyo en estas definiciones incursionó en la teoría del derecho real y su diferencia
con el derecho personal. Con relación al objeto, Vélez expone que “Los DR comprenden los derechos
sobre un objeto existente; los DP comprenden los D a una prestación, ed. a un objeto que tiene necesidad
de ser realizado por una acción”. Y agrega que “El DR supone necesariamente la existencia actual de la
cosa a la cual se aplica, pues que la cosa es el objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho
sin objeto; mientras que el DP no teniendo en realidad por objeto sino el cumplimiento de un hecho
prometido por la persona obligada, no exige necesariamente la existencia actual de la cosa, a la cual ese
hecho deba aplicarse”. Respecto de las acciones y la consiguiente facultad de persecución, afirma que “La
persona a la cual pertenece un DR, puede reivindicar el objeto contra todo poseedor; la que tiene un DP
no puede perseguir sino a la persona obligada a la acción o a la prestación”. También se refiere a la
preferencia como atributo propio de los DR: “Cuando muchas personas han adquirido en diversas épocas
sobre el mismo objeto el mismo D real, el derecho anterior es preferido al derecho posterior, más el derecho
personal anterior no es preferido al derecho personal posterior”. Con relación a la causa eficiente dice: “La
causa eficiente del DP es la obligación, siempre y únicamente la obligación, cualquiera que sea su origen:
un contrato, un cuasi-contrato, un delito o un cuasi-delito, o la ley. La causa eficiente del DR es la
enajenación, o generalmente, los medios legítimos por los cuales se cumple la transmisión en todo o en
parte de la propiedad”. Acentúa la nota de inmediatez típica del DR en tanto explica que “El derecho real
se tiene cuando entre la persona y la cosa que es el objeto, no hay intermediario alguno, y existe
independiente de toda obligación especial de una persona hacia otra. Por el contrario, el que no puede
dirigirse directamente sobre la cosa misma y tiene necesidad de dirigirse a una persona especialmente
obligada a él por razón de la cosa, no tiene sino un DP”.

Doctrina nacional
Los autores han procurado dar un concepto de derecho real describiendo sus notas características:

Según Allende, el DR “Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas

sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto), una
relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar
cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real
y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequende y ius praeferendi”.

Para los Dres. Gatti y Alterini “El DR es un poder jco, de una persona, sobre una cosa, reglado por
la ley, en virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna de sus utilidades
con exclusión de injerencias extrañas, y que con suficiente publicidad, se adhiere y sigue a la cosa,
pudiendo oponerse a cualquier interesado”.

Según Puerta de Chacón “Es el D que recae sobre un objeto de existencia actual, cierto y
determinado, sea propio o ajeno (inherencia); el titular (sujeto activo) ejerce la potestad jurídica de manera
directa e inmediata, sin requerir la intervención de otro sujeto para actuar sobre él y sacar provecho
(inmediatez); la oponibilidad es frente a todos a condición de que sea cognoscible (publicidad);en

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consecuencia el titular está investido de las facultades de perseguir la cosa contra cualquiera
(persecución), y de ser preferido al derecho posteriormente constituido (preferencia); también ostenta la
facultad de excluir a los terceros, inclusive al constituyente cuando el derecho real recae sobre un objeto
ajeno (exclusión); dado que la oponibilidad compromete el interés general (orden público), la creación es
legal, de número limitado (numerus clausus) y las normas regulatorias son, predominantemente, de
carácter estatutario”.

Código Civil y Comercial de la Nación

Con criterio didáctico el nuevo Código da el concepto de DR.

ART 1882. Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia,
y las demás previstas en este Código.

Esta norma reproduce el Art. 1815 del Proyecto de 1998 pero agrega que el poder jurídico sobre el
objeto se ejerce en forma autónoma. La diferencia sustancial con el derecho personal parte de los
elementos.

ART 724.- Definición. La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho
a exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el incumplimiento, a
obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés.

En cuanto a la relación de poder o poder físico sobre la cosa, que es contenido de estos derechos, la
posesión atañe al derecho real mientras que la tenencia de la cosa corresponde a un derecho personal.

Caracteres

Los caracteres del derecho real se desprenden del concepto y de sus diferencias con el DPl:

 Inherencia: esta calidad deviene del poder jurídico que recae de manera directa sobre el (debe ser
de existencia actual, cierto y determinado); y según el DR del que se trate, será propio o ajeno. La
norma no refiere a la cosa, sino al objeto dado que el Art. 1883 dispone: “el objeto puede ser un bien
taxativamente señalado por la ley”.
 Autonomía: el derecho real es autónomo porque el titular ejerce esa potestad jurídica sobre el objeto
con total independencia de la intervención de todo otro sujeto. El carácter apunta al aspecto interno
del D.
La doctrina mayoritariamente conoce este carácter con el nombre de inmediatez, en cambio el

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Código incorpora el aditamento “en forma autónoma”. Esta expresión señala que el poder del titular es
autosuficiente para extraer la ventaja o beneficio que le reporta el objeto de su derecho.
El Proyecto de 1998 omite este calificativo en tanto comprende esta característica en la inherencia.
No obstante este Código a través de esta expresión señala el aspecto externo del derecho real. El
poder del titular es autosuficiente porque extrae la ventaja o beneficio que le reporta el objeto sin
intervención de otro sujeto; así, la usufructuaria usa y goza directamente de la cosa sin intervención
alguna del nudo propietario quien se debe abstener de impedir el ejercicio del usufructo como el resto
de la sociedad (sujeto pasivo universal).
Sin embargo este carácter pierde intensidad actualmente con los nuevos DR que exigen formas
coparticipables de goce y para ello es menester la prestación de servicios complementarios a cargo
de 3ros. Ej. la persona que adquiere el DR de sepultura en un cementerio privado requiere que el
dueño y/o el administrador del cementerio preste todos los servicios necesarios para utilizar la
sepultura, tales como la apertura, el mantenimiento y la administración del cementerio, la inhumación
y exhumación de cadáveres, etc. Respecto de estos DR, el Código pone el acento en el carácter de
adquirente-usuario del titular del DR y estatuye la existencia de una relación de consumo entre el
propietario, promotor y administrador de los inmuebles afectados a estos sistemas con el adquirente
de estos derechos reales (Arts. 2100 y 2111).
 Tipicidad legal: La ley es la creadora de los DR que los particulares pueden adquirir en el tráfico jco
y la que establece los modos de adquisición o constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción. Estas disposiciones se denominan “estatutarias”, porque se fundan en el orden público y los
particulares no las pueden alterar (Art. 1884). Ej. el derecho de superficie con fines de construcción
estaba prohibido por el CC y no podía ser objeto de los contratos, en cambio el nuevo Código lo admite
y regula (Arts. 2114 a 2128); en cuanto a su duración no puede exceder el plazo de 70 años, por tanto
un plazo mayor no es viable y se deberá aplicar el máximo legal.
 Oponibilidad a terceros: es oponible a los 3ros interesados de buena fe, a condición de que tenga
publicidad suficiente, posesoria o registral según el caso (Art.1893).
El CCyC no emplea el calificativo de “absoluto” para caracterizar la oponibilidad del derecho real.
Despierta la atención que el Art. 1893 se titule “inoponibilidad” y no “oponibilidad” como característica
del DR. Es posible entender que este requisito se visualice desde la perspectiva del 3ro interesado de
BF a quien se opone el derecho, a condición de que se publicite en debida forma; ed. que el derecho
real es inoponible si no goza de publicidad suficiente (publicidad posesoria/registral).
 Número limitado: es una consecuencia de la creación legal del derecho real. El sistema de los DR es
de número cerrado (numerus clausus) y se enumeran en el Art. 1887.

Atributos: persecución y preferencia (ART.1886), excepciones.

Persecución
La definición incorpora las facultades de persecución y preferencia de manera expresa:

ART 1886. Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa
en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal
que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

Para la mayoría de los autores estas facultades propias de los derechos reales derivan del carácter
de inherencia. Estas facultades se activan en situaciones jurídicas concretas, cuando el derecho real de
una persona entra en colisión con los derechos o intereses de otra persona sobre el mismo objeto.

Highton señala que: “Se trata de una de las ventajas propias que los derechos reales procuran; por la
misma, como el titular obtiene provecho directamente de la cosa, puede perseguirla para hacer valer su
derecho, cualquiera sea la persona que la tenga en su poder…”.

La facultad persecutoria, se ejercita principalmente a través de las acciones reales (Arts. 2247, 2248),
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

en especial por la acción reivindicatoria, en el caso de desapoderamiento de la cosa objeto del derecho
real (Art. 2252 y concordantes). También las acciones que nacen de los DR de garantía (acción hipotecaria,
acción prendaria) gozan de la facultad persecutoria del objeto de la garantía contra el propietario, sea o no
deudor, a los fines de la ejecución, ante el incumplimiento de la obligación garantizada (Arts. 2199, 2205,
2229; arts. 52 a 67 de la ley 24.441 y arts. 5, 17, 19, 25 del Decreto-ley 6582/58,). Inclusive, el acreedor
hipotecario –que ostenta un D que no se ejerce por la posesión- tiene legitimación activa para el ejercicio
de la acción reivindicatoria sobre el inmueble, cuyo titular hubiere sido desposeído por un tercero (Art. 2248
in fine).

La norma del Art. 2250 atempera el efecto reipersecutorio de la acción reivindicatoria, porque confiere
al titular del derecho real lesionado por el desapoderamiento ilícito, la opción de obtener el restablecimiento
del derecho (restitución de la cosa en la acción reivindicatoria); o bien, reclamar la indemnización sustitutiva
del daño, no pudiendo acumular ambas pretensiones si escoge esta última alternativa. En este supuesto,
el carácter de inherencia del derecho real se proyecta sobre el valor de la cosa – o su parte material o la
universalidad de hecho – mas no sobre la cosa misma que es su objeto; de este modo, muta el ius
persequendi, en un poder de agresión patrimonial que ejerce el titular del derecho real vulnerado sobre los
bienes presentes y futuros del atacante (Arts. 242 y 743).

Preferencia
La solución de los conflictos con los terceros se dirime por aplicación de la regla de la prioridad – prior
in tempore potior in iure- el derecho real primeramente constituido y publicitado es preferido (ius
praeferendi) al que se constituya con posterioridad.

Los casos que se pueden presentar son variados y dan lugar a distintos tipos de prioridades; y también
operan en el ámbito registral. La prioridad puede tener efecto excluyente o prelativo. La prioridad opera
con efecto excluyente, en el caso de incompatibilidad de dos o más derechos reales sobre el mismo objeto
que por su especie no pueden convivir; por esta razón el derecho real constituido o transmitido en primer
término desplaza al posterior, tal es el caso emblemático de la hipótesis de la doble enajenación del
dominio. Ej. si Juan vendió la cosa a Pedro y le entregó la posesión y luego se la vendió a María, la prioridad
opera con efecto excluyente de uno de los sujetos, seguramente Pedro vencerá a María, porque quien
primero adquirió el derecho prevalece respecto del posterior. El dominio es exclusivo y no puede tener más
de un titular (Art. 1943).

La exclusión también tiene lugar cuando se constituyen derechos de goce sobre cosa ajena que van
acotando el contenido del dominio del constituyente; así por ej. Si Juan constituye un usufructo únicamente
podrá transferir a otro la nuda propiedad de la cosa, dado que el usufructo constituido es oponible al
adquirente de fecha posterior. La incompatibilidad deviene de los caracteres y del contenido de cada tipo
de derecho real. Por esta razón, como el dominio se puede desmembrar (dominio imperfecto) coexiste con
los derechos reales sobre cosa ajena. A su vez, los derechos reales desmembrados pueden ser
compatibles entre sí y ostentar idéntica prioridad si constituyen una titularidad plural (divisibilidad del
derecho); ej. el co-usufructo, el co-uso y la co-habitación.

La prioridad prelativa o de superioridad de rango, rige cuando existe compatibilidad sustancial de dos
o más derechos reales de la misma especie y sobre el mismo objeto. En estos supuestos resulta necesario
fijar un orden entre los derechos convivientes, ej. es el caso de las hipotecas entre sí; o de éstas con un
derecho personal que tiene reflejo registral como los embargos judiciales. Si estos derechos y medidas
cautelares recaen sobre un mismo objeto, la prioridad se determina por la fecha de constitución; y si son
cosas registrables, desde que tuvieron emplazamiento registral. En materia registral, la regla se traduce
en “el primer inscripto prevalece respecto de los posteriormente inscriptos” (Arts. 17, 18 y 19 Ley 17.801),
salvo las retroprioridades que establece la ley (arts. 5 y 23 a 26 Ley 17.801) y los negocios dispositivos del
rango registral que la misma ley autoriza.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

En la solución de estas controversias es decisiva la publicidad (posesoria y/o registral) del derecho
real y la aplicación del principio de buena fe. Quien invoca la inoponibilidad del derecho anteriormente
constituido debe ser de buena fe, ed. que obrando con la debida diligencia no conoció ni pudo conocer el
derecho anteriormente constituido por falta de publicidad suficiente, posesoria o registral según el caso
(Art. 1893). Generalmente en estos conflictos las acciones judiciales deducibles son de las denominadas
acciones de oponibilidad o inoponibilidad del derecho según quien la articule (conf. Arts. 338, 397 y
concordantes) y siempre que no exista desapoderamiento o turbación en que competa el ejercicio de la
acción real.

Los autores procuran establecer teóricamente la distinción entre el derecho de preferencia y las
prioridades, como así la incidencia del ius preferendi en materia de derechos personales con los privilegios.
En esta inteligencia, Kíper afirma que el derecho de preferencia tiene dos vertientes: por un lado, el derecho
real constituido con anterioridad prevalece sobre el constituido posteriormente (primero en el tiempo,
primero en el derecho). Por otra parte, el autor sostiene que la preferencia en el tiempo sólo tiene sentido
cuando se enfrentan 2 derechos reales, puesto que los personales – por regla inoponibles – siempre son
relegados por el derecho real, aun cuando aquellos hayan nacido con anterioridad a este. La otra
manifestación del derecho de preferencia estaría constituida por los privilegios. De modo que el artículo en
comentario debió decir: “… hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho personal, sin perjuicio
de lo que se dispone en materia de privilegios, o real constituido posteriormente”. Para otros autores, la
preferencia sería el género, y el privilegio una especie; no debiendo ser confundidos ambos conceptos.

Ciertamente, para la teoría dualista estos atributos pertenecen por regla a los derechos reales; en
tanto, respecto de los derechos creditorios, en caso de insolvencia del deudor, la regla es que todos los
acreedores concurren en pie de igualdad, salvo causas legales de preferencia (Arts. 743 y 2581). Estas
causas legales de preferencia son los privilegios que establece la ley (Arts. 2573, 2574 y concordantes). O
sea que, excepcionalmente, el legislador recepta causas legales de preferencia para los derechos
personales.

Otras facultades
El titular del DR ostenta la facultad de excluir a terceros respecto del ejercicio de su derecho, inclusive
al dueño o propietario cuando lesiona el DR desmembrado que ha constituido. Ej. el usufructuario tiene las
acciones reales también contra el nudo propietario que lo ataca en el ejercicio del D de usufructo.

Publicidad y oponibilidad
El concepto legal hace hincapié en las facultades de persecución y preferencia como atributos propios
del DR, pero no alude a la nota de “absolutez” con que la doctrina ha caracterizado tradicionalmente el
efecto de oponibilidad a terceros con que operan los derechos reales.

El art 2505 del CC reformado por la ley 17.711 contemplaba la oponibilidad de la adquisición o
transmisión de DR sobre inmuebles mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esta norma concordaba con el art. 2 de la ley 17.801 que
regula el Registro de la Propiedad Inmueble cuya vigencia se mantiene con remisión al nuevo
ordenamiento (Anexo II. Modificaciones a la Ley N° 17.801 artículos 1.1 y 1.2) siendo complementaria del
mismo.

ART 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad

a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no
tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que

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conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

Es indudable, aún en el sistema del CC, que la eficacia del DR exige de publicidad suficiente, se trate
de la publicidad posesoria o de la publicidad registral, según sea el régimen jurídico del bien objeto del
derecho.

Acciones:
En virtud de la oponibilidad y la facultad persecutoria de los derechos reales cabe distinguir las
acciones reales de las acciones personales.

Las acciones reales se dirigen al objeto del DR, el CCyC las define y establece el ámbito de aplicación
de c/u de ellas.

ART 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia,
plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de
deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva.

ART 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria tiene
por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos
que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión
y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de
una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos
que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos
titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.

Las acciones personales, en cambio, dan derecho al acreedor para exigir el cumplimiento de la
obligación del deudor (Art. 730)

Objeto: cosas y bienes (ARTS. 16 y 1883)

Uno de los aspectos innovadores del nuevo régimen legal consiste en la amplitud y plasticidad que
confiere al objeto del derecho real.

ART 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.

Cosas y bienes
El antecedente de esta norma es el artículo 1816 del Proyecto de 1998.

ART 15. Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes
que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

ART 16. Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre
bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.
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Este Código introduce un cambio importante en el concepto de cosas al sustituir la expresión “las
fuerzas naturales” apropiación que contenía el art. 2311 del Código civil, por “las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre” que se expresa en esta norma.

En los Fundamentos del Anteproyecto 2012 los integrantes de la Comisión Redactora hacen hincapié
en el valor económico de los bienes independientemente de que sean corporales o no. En tal sentido
exponen: “Las nociones jurídicas de bien, cosa y patrimonio están sometidas a tensiones derivadas de los
cambios socioeconómicos de nuestro tiempo. En relación al bien, como dijimos, la tradición legislativa
identifica a los bienes con la valoración económica. Para este fin, no es determinante si son materiales
(cosas) o inmateriales, porque lo que interesa es que tengan valor, y este elemento, para la letra del Código
Civil y, en su interpretación para la mayoría de la doctrina, es económico y no afectivo. Para aportar mayor
claridad a esta cuestión habría que señalar que, desde el punto de vista económico, los objetos pueden
tener o no valor patrimonial. Si tienen valor económico, pueden, a su vez, entrar en el comercio y tener
precio, que surge de la oferta y la demanda. En el Código Civil, la noción de bien está estrechamente
vinculada a este enfoque económico. Por lo tanto, si se sigue utilizando este vocablo en su sentido técnico
tradicional, no podría aplicarse a los bienes ambientales, o al cuerpo, o partes del cadáver. En relación a
las cosas, se las define como los objetos materiales susceptibles de tener un valor (artículo 2311 del Código
Civil). Desde el punto de vista físico, cosa es todo lo que existe; no sólo los objetos que pueden ser
propiedad del hombre, sino también todo lo que en la naturaleza escapa a esta apropiación exclusiva: el
mar, el aire, el sol, etc. (nota al artículo 2311 del Código Civil). Desde el punto de vista jurídico, esta noción
se ha circunscripto para no abarcar toda la materialidad ni la utilidad, y por ello “debemos limitar la extensión
de esta palabra a todo lo que tiene un valor entre los bienes de los particulares” (nota citada). En cuanto al
vocablo “patrimonio”, da lugar al distingo entre bienes patrimoniales y extrapatrimoniales. Habitualmente
se considera que el patrimonio es un atributo de la persona, y está integrado por bienes, es decir, que tiene
valor económico. Estos conceptos tienen un campo de aplicación específico que deseamos mantener por
su tradición y grado de conocimiento, pero también debemos agregar otras categorías que contemplen los
nuevos supuestos”.

Con respecto a la posibilidad de que un bien no corporal sea objeto del derecho real los fundamentos
señalan que “se acepta que el objeto pueda consistir en un bien taxativamente señalado por la ley,
pensando en casos de derechos sobre derechos, como la hipoteca del derecho de superficie en su
modalidad de derecho sobre cosa ajena, o en casos de derechos complejos como el tiempo compartido”.

La cuestión del objeto del derecho real se debatió en las XVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil.
En aquella oportunidad los ponentes manifestaron que la realidad jurídica demostraba que en el Código
Civil de Vélez también se regulaban derechos reales sobre derechos, tales como los casos del usufructo
de créditos (arts. 2838, 2903 a 2906 CC) y de la prenda de créditos (arts. 3204 y 3209 CC) si éstos están
representados por sus respectivos instrumentos. La “cosificación” del crédito mediante el instrumento,
constituye una mera ficción porque el objeto del derecho real realmente es el crédito y por esta razón la
solución prevista en esta norma sincera el régimen legal de estos supuestos de excepción.

También la importancia del monto del valor económico de los bienes se pone de manifiesto en el
régimen de afectación a vivienda de un inmueble o de una parte de su valor (art. 244) y de los derechos
reales de garantía en que el monto del gravamen constituye el máximo de la garantía real (art. 2189).

En cuanto de los derechos sobre el cuerpo humano:

ART 17. Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no
tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y solo pueden ser
disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos valores y según lo dispongan las leyes
especiales.

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Al respecto rige la ley 24.193 de Trasplantes de órganos y materiales anatómicos a seres humanos,
modificada por las leyes 25.281 y 26.066.

Parte material de la cosa ajena

También la cuestión relativa a la constitución de derechos reales sobre partes materiales de la cosa,
ha sido objeto de análisis por la doctrina, en particular en materia de cosas inmuebles. Existe consenso
entre los autores acerca de que el derecho real sobre un inmueble ajeno puede recaer sobre una parte
material determinada si es divisible y la parte tiene independencia funcional, aún cuando no se encuentre
afectado a propiedad horizontal (por ejemplo, la fracción de un campo). Evidentemente que estos
fraccionamientos de inmuebles deben ajustarse a las disposiciones catastrales locales y estar permitidos
por la autoridad administrativa y municipal. Es así como lo recepta la normativa prevista en el Código.

ART 228. Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser
destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la
cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y
aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde
a las autoridades locales.

La posibilidad de constituir el derecho sobre parte material del inmueble está contemplada de manera
específica por las normas del usufructo (Art. 2130); el uso (Art. 2154); la habitación (Art. 2158); la
servidumbre predial (Art. 2163) y el derecho de superficie (Art. 2116).

En todos estos supuestos es necesario que se determine con precisión la parte del inmueble que es
objeto del derecho real mediante las operaciones de mensura y división, según lo preceptúan las
disposiciones catastrales (Ley 26.209), las disposiciones registrales (17.801) y las leyes provinciales (Ley
8236 de Mendoza).

En cuanto a los derechos reales de garantía, el Art. 2191, sienta el principio de indivisibilidad de la
garantía real, pero como se trata de un requisito que no es esencial, la misma norma permite a los
contratantes pactar la divisibilidad, tanto del crédito como de los bienes afectados.

Propiedad separada del suelo

El CCyC en el Art. 1945 relativo a la de extensión del dominio, dispone que el dominio de una cosa
comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble
se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida que su aprovechamiento sea posible, excepto lo
dispuesto por normas especiales: Respecto de las cosas inmuebles el CCyC, en el Libro Primero, establece
las siguientes disposiciones:

ART 225. Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas
a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.

ART 226. Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman
un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.
No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la
actividad del propietario.

El CCyC mantiene el principio de la accesión del derecho romano en materia de cosas inmuebles,
pero recepta los derechos reales de propiedad horizontal y de superficie para la construcción, plantación y
forestación. Estos derechos reales fueron prohibidos por el Código civil anterior que no admitió la división
horizontal de la propiedad inmueble entre distintos propietarios (arts. 2614 y 2617).

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La Ley 13.512 incorporó la Propiedad Horizontal y la Ley 25.509 la Superficie Forestal, estas leyes
han sido derogadas por el CCYC, que estatuye el régimen de estos derechos reales con mayores alcances.
También el derecho real de sepultura que recepta en el cementerio privado constituye un supuesto de
propiedad separada del inmueble.

Parte indivisa del derecho real

Con relación a las partes indivisas, corresponde precisar que se trata de la cuota-parte ideal del
derecho real y no de su objeto material. Es decir que refiere a la divisibilidad del derecho y no de la cosa,
o sea a la posibilidad de que el derecho pueda tener un sujeto plural conformado por más de una persona.
Son divisibles entre dos o más sujetos los derechos reales de condominio; superficie (co-superficie);
usufructo (co-usufructo); uso (co-uso) y habitación (co-habitación). La cuota parte indivisa o ideal del
derecho se determina a través de un porcentual (un medio, un tercio, etcétera). El ejercicio de estos
derechos tiene lugar a través de la posesión plural o la denominada coposesión de la cosa (Art. 1912).

Cuestión de la comercialidad
El Código sienta el criterio de que pueden ser objeto de los derechos reales aún las cosas que no
estén en el comercio. En los Fundamentos, la Comisión Redactora explica que son objeto del derecho real
las cosas que están fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa y aquellas cuya enajenación
estuviese prohibida por una cláusula de no enajenar. En efecto, están fuera del comercio los bienes cuya
transmisión está expresamente prohibida lo que no implica que carezcan de titular; por ejemplo, el donante
puede imponer al donatario la cláusula de no enajenar la cosa donada por el plazo de diez años (Art. 1972)
y ello no importa desconocer que la cosa es objeto del derecho real de dominio del donatario.

2. SISTEMA DEL NÚMERO CERRADO: enumeración (ART.1887)

El CCyC mantiene el sistema del denominado número cerrado (numerus clausus) de los derechos
reales, creados por la ley y lo amplia a nuevos derechos reales respecto del Código anterior. El Art. 1887
los enumera taxativamente y los ordena de mayor a menor contenido.

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ART 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Códi1887

a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.

Los derechos reales se cuentan con los dedos de las manos, en el sentido de que son limitados porque
solamente los crea la ley. Vélez Sarsfield fue muy riguroso al respecto, admitió pocos derechos reales y
suprimió otros conocidos en su época como los censos por más de 5 años, la superficie, la enfiteusis y las
vinculaciones (Art. 2614). El codificador partió de la premisa que la multiplicidad de derechos reales sobre
una misma cosa, desintegra el contenido del dominio, es fuente de conflictos entre los titulares y afecta la
libre explotación y circulación de las propiedades. También prohibió la posibilidad de dividir un edificio
horizontalmente entre distintos propietarios, vedando de este modo la propiedad horizontal.

[AV.] Los nuevos D son: PH, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado y superficie.

También se mantienen como leyes complementarias del nuevo código el Decreto. Ley 6582/58 del
Régimen jurídico del automotor ratificado por Ley 14.467; la Ley 20.378 de Equinos de Pura Sangre de
Carrera y la Ley 22.939 de Marcas y Señales relativa a la propiedad del ganado. La Ley 17.801 del Registro
de la Propiedad Inmueble mantiene su vigencia, sustituyéndose solamente los arts. 1°, 2° y 17 para
adecuarlos a la nueva normativa del CCYC (Anexo II CCYC).

El Anteproyecto del Código contemplaba a la propiedad comunitaria indígena pero el CCYC no la

incluyó como derecho real, el Artículo 18 del CCYC la reconoce y remite su régimen a una ley especial de
acuerdo con el texto constitucional.

Otros sistemas son:

 Numerus apertus: (Francia, España) Consagra un criterio liberal en materia de derechos reales. Los
partidarios del sistema de libre creación de los derechos reales invocan que los tipos rígidos legales no
permiten dar cabida a las nuevas formas de propiedad que se encuentran instaladas en la realidad
actual. En consecuencia abogan por la flexibilización del sistema, a través de la autorregulación y
resisten las figuras pétreas que paralizan el dinamismo del derecho. (Sin embargo en el derecho
continental se ha avanzado en la dirección opuesta).
 Número Limitado: (Alemania, Suiza, Austria, Italia y Portugal) Estos ordenamientos han priorizado la
seguridad jurídica que este método dispensa a los adquirentes y a los terceros. Se argumenta a su
favor, que la tipicidad legal del derecho real permite delimitar con precisión su contenido e impide que
el constituyente realice modificaciones que no están autorizadas por la ley. Además en los casos que
estos derechos recaen sobre cosas registrables, se facilita y clarifica la publicidad registral en protección
del tráfico jurídico. Los detractores del sistema del numerus apertus lo tildan “el cáncer de la propiedad”,
porque facilita la disgregación del contenido del derecho real y la floración de figuras que crean
confusión y desorden.
 Código Civil y Comercial (Numerus Clausus): En la actualidad, se procura mantener la exigencia de
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

la creación legal del derecho real, a fin de no comprometer la seguridad jurídica del tráfico, pero sin
excesiva reglamentación. La novedad de este Código, es la ampliación del objeto de los derechos reales
para obtener un mejor aprovechamiento de los bienes. No sólo la posibilidad de constituirlos sobre
partes materiales del inmueble que tengan autonomía funcional, sino también a los bienes incorporales,
en los casos expresamente previstos, como la hipoteca del derecho de superficie y el derecho de tiempo
compartido en que el período temporal de disfrute del bien es un elemento esencial en la estructura del
derecho. La normativa pone el acento en el valor económico de los bienes, sean corporales o no.

Creación y tipicidad legal

El Art. 1884 CCyC establece la importancia de la ley en la creación y regulación de los derechos reales,
esta norma dispone:

ART 1884. Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es
nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

El Art. 1887 enumera cuales son los derechos creados por este Código.

Este imperativo establece una diferencia sustancial con los D personales, porque los particulares no
pueden crear otros D reales distintos a los que reconoce el orden legal ni alterarlos o modificarlos, salvo
en los supuestos expresamente permitidos por la misma ley. Se trata de una materia dominada por el orden
público y, principalmente, regulada por normas de carácter estatutario; ed. inmodificables por la voluntad
particular.

El nuevo Código ha seguido el mismo sistema adoptado por el Código civil anterior denominado
sistema del numerus clausus o del número cerrado de derechos reales. El art. 2502 del Código civil
derogado en este sentido, consagraba: “Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley. Todo
contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por
este Código se reconocen, valdrá solo como constitución de derechos personales si como tal pudiese
valer”; y el artículo siguiente 2503 enumeraba los derechos reales creados.

Distinción entre creación legal y fuente legal

El Art. 1884 en la parte final estatuye que “es nula la configuración de un derecho real no previsto en
la ley, o la modificación de su estructura”. Ello significa que la ley debe reconocer en abstracto el tipo del
derecho real para que este derecho pueda nacer concretamente al tráfico jurídico.

La doctrina en torno al art. 2502 del Código de Vélez, distinguía el acto de creación legal del derecho
real que siempre es obra de la ley, de la fuente de constitución del derecho real ya creado que tiene origen
en diversas causas.

La creación u origen se refiere al acto originario del legislador, que incorpora el tipo del derecho real
en la norma; en cambio, la fuente de constitución es el hecho jurídico, el acto jurídico y/o el contrato que
constituye a favor de un sujeto determinado un derecho real creado. ej. el dueño de la cosa tiene la facultad
de constituir un derecho de usufructo a favor de otro porque es un derecho real que reconoce el
ordenamiento jurídico pero no puede constituirle un derecho de enfiteusis porque este derecho real no está
previsto por la ley.

Tipicidad legal
De acuerdo con la primera parte del Art. 1884 la regulación de los D reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por
la ley. La ley crea el tipo del derecho real y establece sus elementos estructurales (objeto y sujeto), el
contenido de cada uno de los derechos reales (facultades, cargas y deberes) y a las causas que conciernen
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

a la dinámica de los derechos reales, ed. a los modos de adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración, extinción y publicidad.

Alterini, señala que si bien la tipicidad se correlaciona con el numerus clausus, puede ser distinguida
de él aunque a veces se identifiquen ambos conceptos. De modo que el numerus clausus apunta a la
determinación de cuáles han de ser los derechos reales y a su contenido “in abstracto”, pero no avanza
sobre cuál ha de ser la “calidad específica” de ese contenido, o sea sobre su contenido “in concreto”, que
estaría dada por la tipicidad.

Fundamento: orden público

El orden público es el fundamento de la creación y regulación legal de los derechos reales. Ello
obedece a que el “estatuto jurídico de la propiedad” se sustenta en los lineamientos políticos, económicos,
sociales y morales imperantes en la sociedad en un momento dado, con miras al interés general. Es la ley
o la voluntad general quien decide la creación de los derechos reales, sus tipos, estructura, contenido,
efectos y la proyección en el tráfico jurídico de los bienes. En consecuencia, el orden público importa la
restricción a la autonomía de la voluntad. La regla general es que los particulares carecen de facultades
para crear o modificar los derechos reales cuyos efectos trascienden el ámbito meramente particular.

Peralta Mariscal, manifiesta que el sistema de numerus clausus no es una imposición de lógica jurídica,
sino una decisión política de orden organizacional. Es un criterio de ordenación, producto de una valoración
abstracta e intrínseca del sistema jurídico, erigiéndose en una formula descriptiva del grado de tutelabilidad
de ciertos intereses a través de la atribución de un poder que se ejerce en forma directa e inmediata sobre
las cosas, independientemente del comportamiento de otros, y oponible a todos. Es el resultado de una
ideología orientada a hacer funcional el poder del propietario con el ejercicio de la actividad económica
capitalista.

Se visualiza la importancia del orden público económico en las normas de carácter multilateral (Arts.
2667, 2668 y 2669) que vedan la aplicación del derecho extranjero en materia de constitución, transmisión,
modificación y extinción de derechos reales sobre los inmuebles situados en la República Argentina y de
los demás bienes registrables que se encuentren inscriptos en el país. Las cosas muebles de situación
permanente que se conservan sin intención de ser transportadas, se rigen por el derecho del lugar de
situación en el momento de los hechos sobre los que se plantea la adquisición, modificación,
transformación o extinción de tales derechos.

Estructura y normas estatutarias (ART.1884)

El artículo explicita cuáles son las normas estatutarias que refieren a los aspectos estructurales del
derecho real que se encuentran tipificados por la ley y que no pueden ser alterados por la voluntad
particular. (Disposiciones legales de carácter imperativo, inderogables por la voluntad particular).

En cuanto a las causas jurídicas de adquisición y constitución de los derechos reales son diversas y
dependen del régimen legal específico para cada uno de ellos. En el Capítulo 2 del Título I del Libro Cuarto,
se incorporan disposiciones generales que regulan la adquisición de los derechos reales por: tradición por
título suficiente (Art. 1892), prescripción adquisitiva (Art. 1897) y adquisición legal (Arts. 1894 y 1895). El
dominio además tiene modos especiales de adquirir como la apropiación, la especificación, la accesión, el
tesoro (Art. 1947 y ss.). En cambio, los derechos reales de garantía (hipoteca, anticresis y prenda) se
constituyen únicamente por contrato (Art. 2185).

Por su parte, las normas reglamentarias son disposiciones de carácter excepcional y supletorio que
permiten la autorregulación particular de algún aspecto de su derecho real que no comprometa el interés
general. Este Código del mismo modo que el anterior recepta distintos supuestos en que admite el pacto
en contrario; ej, la revocación del dominio revocable opera con efecto retroactivo, salvo pacto en contrario
19
D Reales I 2024 Sol Lavilla

(Art. 1967); entre otros.

Se aprecia que el sistema receptado por el CCyC, se inscribe en una tendencia más flexible que el
Código anterior, en tanto resguarda la tipicidad jurídico-real, -a fin de no comprometer la seguridad jurídica
del tráfico- pero sin excesivo reglamentarismo.

Regímenes especiales

Los nuevos derechos reales que se incorporan al CCyC en relación al Código anterior son: la
propiedad horizontal; los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado y la
superficie. Pero cabe aclarar que la propiedad horizontal fue reconocida y regulada por la Ley 13.512 de
1948 y la superficie forestal por la Ley 25.509 de 2001. Estas leyes se derogan por la Ley 26.994 (CCyC).

En cuanto a los Sistemas Turístico de Tiempo Compartido, regulados por la Ley 26.356 de 2008, se
deroga parcialmente por la 26.994, en razón de que la regulación que estatuye el CCyC se aplica con
mayor amplitud este derecho a distintos tipos de objetos y con diversas finalidades.

En cuanto a los derechos reales de garantía continua vigente la 12.962, que regula la prenda con
registro y las normas de la Ley 24.441 que establecen el régimen de la letra hipotecaria.

También se mantienen como leyes complementarias del nuevo código, el Decreto-Ley 6582/58 del
régimen jurídico del automotor ratificado por Ley 14.467; la Ley 20.378 de Equinos de Pura Sangre de
Carrera y la Ley 22.939 de Marcas y Señales relativa a la propiedad de ganado. La Ley 17.801 del Registro
de la Propiedad Inmueble mantiene su vigencia, sustituyéndose solamente los art. 1, 2 y 17 para
adecuarlos a la nueva normativa del CCyC.

El Anteproyecto del Código contemplaba a la propiedad comunitaria indígena, pero el CCyC no la

incluyo como derecho real. El Art. 18 CCyC, la reconoce y remite su régimen a una ley especial de acuerdo
con el texto constitucional.

Clasificaciones de los derechos reales: diversos criterios (ARTS. 1888 a 1991)

Podemos clasificar a los D reales:

- Por el objeto (o propiedad de la cosa): sobre cosa propia o sobre cosa ajena
- Por la autonomía o independencia: principales o accesorios
- Por la registración del objeto: sobre cosas registrables o no registrables
- Por el ejercicio de la posesión: derechos reales que se ejercen por la posesión/por actos posesorios y
los que no requieren la posesión.
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Por el objeto
El Art. 1888 distingue los derechos reales en, derechos reales sobre cosa propia y sobre cosa ajena.
Es la clasificación que el CCyC toma como punto de partida para el trato metodológico de los derechos
reales.

ART 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales
sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre
la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del
bien gravado.

El dominio encabeza la lista de los derechos reales sobre cosa propia, por ser el derecho real de
mayor contenido (plenitud) al conferir a su titular de modo exclusivo las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa mueble o inmueble dentro de los límites previstos por la ley (Art.
1941). El dominio se distingue en, perfecto e imperfecto (Arts. 1946 y 1964). El dominio es perfecto, cuando
es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real a favor de otras personas (cargas reales).
Es imperfecto, cuando está sometido a condición o plazo resolutorio (dominio fiduciario y dominio
revocable) o la cosa está gravada con cargas reales (dominio desmembrado).

El D de condominio se ubica luego del dominio, porque es el derecho real de propiedad sobre una
cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa del
derecho (Art. 1983). El condominio -por regla- da derecho a pedir la división o partición (Art. 1997), salvo
los casos en la que se dispone por ley la indivisión forzosa perdurable (Arts. 2004 y ss.).

En cuanto a la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, el cementerio

privado y la superficie son derechos reales sobre inmueble propio que constituye una propiedad dividida o
separada.

La propiedad horizontal, es el derecho real que recae sobre un edificio construido y le concede al
titular las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica con exclusividad sobre la parte privativa
(unidad funcional) y un derecho común sobre las cosas y partes comunes. Está sometida a mayores
limitaciones que el dominio porque rigen las limitaciones convencionales previstas en el Reglamento
además de las legales (Arts. 2037 y ss.). Este derecho se aplica a los conjuntos inmobiliarios propiamente
dichos con un régimen especial, porque es una propiedad horizontal “tumbada” que recae sobre una parte
privativa que es una parcela de terreno construida o en proceso de construcción y sobre partes, lugares y
bienes comunes que son inescindibles (Art. 2073 y ss.). En el cementerio privado el derecho real de
sepultura recae solamente sobre la parcela destinada a la sepultura (Art. 2103 y ss.)

El derecho de tiempo compartido, presenta otras particularidades porque se puede configurar como
derecho real o derecho personal. Es un derecho de uso o aprovechamiento periódico, por turnos de cosas
registrables (inmuebles, muebles u otros bienes) con diferentes fines (Art. 2087 y ss.).

El Art. 1888, establece la presunción de que las cosas no tienen gravámenes, excepto prueba en
contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se
interpreta a favor del titular del bien gravado.

Los derechos reales sobre cosa ajena o desmembraciones del dominio constituyen cargas o
gravámenes reales que se transmiten con la propiedad de la cosa. Respecto de estos derechos se
distinguen los de goce o disfrute y los de garantía; el Art. 1889 los clasifica en principales y accesorios
respectivamente.
21
D Reales I 2024 Sol Lavilla

Los derechos reales de goce de una cosa ajena son: el usufructo, el uso, la habitación y la servidumbre
y se diferencian entre sí por su contenido o atributos y objeto. Respecto de estos derechos, excepto la
servidumbre, el dueño conserva la nuda propiedad (propiedad desnuda), porque debe hacer tradición de
la posesión de la cosa al titular del derecho real desmembrado (dominio útil).

El usufructo confiere las facultades de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin
alterar la sustancia (Art.2129) y puede recaer sobre distinto tipo de objetos (Art. 2130). El uso otorga la
facultad de usar y gozar una cosa ajena o una parte material (inmueble o mueble registrable o no) sin
alterar la sustancia (Art. 2154). La habitación, otorga la facultad de morar en un inmueble ajeno o una parte
material del mismo (Art.2158 y ss.) sin alterar la sustancia. El uso y la habitación solo se constituyen en
favor de persona humana. Estos derechos temporarios o vitalicios, se extinguen por el no uso por diez
años, dado que las facultades desmembradas deben revertir a la plenitud del dominio.

La servidumbre requiere de la existencia de dos inmuebles (sirviente y dominante) que pertenecen a

distintos propietarios. Es una desmembración menor, que se ejerce por actos posesorios concretos en el
inmueble sirviente que otorga una utilidad determinada. Si la servidumbre es real, la utilidad es inherente
al inmueble dominante y la servidumbre puede ser perpetua; si es una servidumbre personal la utilidad no
es inherente al inmueble sino personalmente a su titular, es vitalicia o sujeta a un plazo de duración menor
(Art. 2165).

Las demás cargas o gravámenes son los derechos reales de garantía.

La hipoteca, recae sobre uno o más inmuebles ajenos determinados que continúan en posesión del
constituyente, pero no puede realizar actos que disminuyan el valor del inmueble (Art. 2205 y ss.).

También puede gravar el derecho de superficie. El acreedor hipotecario tiene la acción hipotecaria con
facultades de persecución y preferencia para cobrar el crédito garantizado mediante la ejecución de la
garantía.

La anticresis, recae sobre cosas registrables individualizadas ajenas cuya posesión se entrega al
acreedor o un tercero, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos al pago de la deuda. El
acreedor anticresista puede usar la cosa (Art. 2212 y ss.).

La prenda, recae sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados ajenos que se
entregan en posesión al acreedor o a un tercero para su custodia, cuyos frutos o intereses se deben imputar
al pago de la deuda, sin perjuicio de la facultad de ejecución en caso de incumplimiento del deudor. El
acreedor no puede usar la cosa prendada, salvo pacto en contrario (Art. 2219, 2224 y ss.).

Por la autonomía o independencia

El Art. 1889, distingue los derechos reales en principales y accesorios.

ART 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Los derechos reales se diferencian según tengan o no una existencia autónoma. Los que tienen vida
propia se denominan derechos reales principales o independientes. Los derechos reales principales
cumplen principalmente la función de goce o de utilidad del objeto para su titular. Se trata de derechos que
se ejercen por la posesión y se pueden adquirir por prescripción adquisitiva (Arts. 1897y 2565).

Son derechos reales principales los que recaen sobre objeto propio y los derechos reales de usufructo,
uso, habitación y servidumbre. En cambio son accesorios o de garantía los que dependen de un derecho
principal de crédito, como la hipoteca, la anticresis y la prenda.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Los derechos reales de garantía, aun cuando se haga tradición del objeto al deudor o a un tercero,
como sucede con la anticresis y la prenda, cumplen principalmente una función de garantía, porque los
frutos se deben aplicar a la satisfacción del crédito. Estos derechos no se pueden adquirir por prescripción
adquisitiva.

Laquis, recuerda que la doctrina alemana distingue, los derechos sobre la sustancia y los derechos
sobre el valor. En tal sentido refiere: “En los primeros -la sustancia de la cosa- se pone de modo inmediato
al servicio del titular del derecho. Por ejemplo, el usufructuario puede cosechar los frutos de los árboles.
En los derechos sobre el valor, por el contrario, no puede el titular tocar la sustancia de la cosa en modo
alguno. Pero el valor ínsito en la cosa le pertenece”.

Esta afectación del valor de la cosa al pago del crédito es sustancial en los derechos reales de garantía.
El acreedor no puede tomar para sí la cosa de su deudor o constituyente de la garantía (Art. 2198). Aún
en el caso de la anticresis, los frutos no le pertenecen, sino que debe imputar su valor a lo que le es debido
(Arts. 2212 y 2215).

Con relación a esta distinción Ciuro Caldani, opina que “Aunque cada cosa constituye un complejo de
sustrato y sentido, es relativamente posible diferenciar en ella su ser en significado más material, su utilidad
y su valor en cuanto a valor de cambio”. Conforme a ello, expone que, el dominio es el derecho real más
cabal que reconoce cada régimen respecto de las cosas; abarca, en principio, la plenitud del “ser”, en sus
sentidos más materiales, de utilidad y valor. En cambio, otros derechos reales, son constituidos por recortes
del “ser” como materialidad, como sucede, por ej., con la superficie. Los derechos reales que refieren a la
“utilidad”, relativamente diferenciada del ser material, son de modo principal el usufructo, el uso, la
habitación y las servidumbres evidenciándose entre ellos niveles decrecientes de recorte de utilidad. En
cuanto a los derechos reales referidos estrictamente al “valor de cambio”, son la hipoteca y la prenda, sobre
todo cuando es sin desplazamiento y, de cierto modo, también la anticresis, donde hay, sin embargo, una
fuerte relación con la utilidad.

Por la registración del objeto

El Art. 1890, distingue los derechos reales sobre cosas registrables y cosas no registrables.

ART 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen
sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los
efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.

El ordenamiento legal ha establecido registros especiales para cada tipo de cosa registrable: cosas
inmuebles (Ley 17.801); automotores (Dec.ley 6582/58 ratif. Ley 14.467 y mod. Ley 22.977); equinos de
pura sangre de carrera (ley 20.378); animales de pura raza o pedigrí (ley 22.939); aeronaves (Código
Aeronáutico sancionado por Ley 17.285 de 1967); buques (Ley 20.094 de Navegación de 1973).

La inscripción de las titularidades reales en estos registros, opera con distintos efectos según el
régimen jurídico de cada una de estas cosas. Ej., para los inmuebles se consagra un registro declarativo
de títulos con efectos de publicidad y oponibilidad a terceros interesados de buena fe. En cambio para los
automotores, el registro es constitutivo del derecho real porque se adquiere con la inscripción de la
transferencia.

Por el ejercicio de la posesión.

El Art. 1891, distingue los derechos reales que se ejercen por la posesión o por actos posesorios y los
que no requieren la posesión (Art. 1909).

ART 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en
este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular
ostente la posesión.

La mayoría de los derechos reales se ejercen por la posesión, salvo la hipoteca. En cuanto a las
servidumbres positivas, que se ejercen por actos posesorios concretos en el inmueble sirviente ajeno
(tránsito de personas, animales; extracción de agua, plantas; acueducto, etcétera), la posesión del
inmueble sirviente corresponde a su titular.

Con relación a los derechos reales que se ejercen por la posesión, la clasificación prevista en la norma
guarda importancia por el régimen de adquisición. La transmisión o constitución entre vivos de estos
derechos requiere de la tradición de la posesión de la cosa por título suficiente.

También se pueden adquirir por la prescripción adquisitiva. Además la posesión es sistema publicitario
de los derechos reales que se ejercen por la posesión sobre cosas muebles no registrables, y también
para las cosas inmuebles conjuntamente con la publicidad registral (Art. 1893).

La clasificación también incide en el régimen de la protección judicial dado que los derechos que se
ejercen por la posesión confieren las acciones posesorias (Arts. 2238 y ss.). Las acciones reales que
tutelan el derecho que se ejerce por la posesión son: la reivindicatoria, en caso de desapoderamiento y la
negatoria, en caso de turbación, no obstante también se les confiere a los titulares del derecho de hipoteca
sobre los inmuebles cuyos titulares cuyos titulares han sido desposeídos o turbados. En cuanto a las
servidumbres, están protegidas por la acción confesoria (Art. 2248).

Eficacia temporal del CCyC (Art. 7). (Extra?)

ART 7°.- Eficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias
de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
La leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La
retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales.
Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de
las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.

3. MODOS DE ADQUISICIÓN: Clasificación, diferencias y efectos

El CCyC, en el Capítulo 2 del Título I del Libro Cuarto, establece las disposiciones generales sobre
adquisición y transmisión, extinción y oponibilidad de todos los derechos reales, sin perjuicio de las
disposiciones especiales que correspondan al régimen particular de cada uno de ellos. Se ha manifestado
que el dominio tiene además modos especiales de adquisición (Art. 1947 a 1963).

 Modos de adquisición originarios: No existe técnicamente una transmisión sino una adquisición
independiente. Por ejemplo: adquisiciones por causa de la ley y la prescripción adquisitiva.
 Modos de adquisición derivados: Se recibe del titular anterior, se adquiere con todas las cargas,
gravámenes y limitaciones. Puede ser entre vivos o mortis causa.

El Art. 1892 del CCyC, refiere a la adquisición derivada y mantiene para los actos entre vivos el sistema
del título y el modo suficientes consagrado por el Código Civil. En cuanto a la transmisión por causa de
muerte de los derechos reales, remite a las disposiciones del Libro Quinto del CCyC respecto del heredero
y el legatario (Arts.2277, 2278, 2280, 2496 y disposiciones concordantes). Este Capítulo también
contempla los modos originarios de adquirir los derechos reales. Los Arts. 1894 y 1895 refieren a las
adquisiciones por causa de la ley y a la prescripción adquisitiva (Arts. 1897 a 1905). Las normas de la
prescripción adquisitiva se complementan con las del Libro Sexto relativas a las disposiciones comunes en
materia de prescripción a los derechos personales y reales (Arts. 2532 a 2553 y 2565).

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

a) ADQUISICIÓN DERIVADA ENTRE VIVOS

La postura mayoritaria de la doctrina, afirma que no se debe confundir el título suficiente con la ley,
como causa de adquisición, y que la exigencia del título y el modo solo tiene sentido y aplicación práctica
para las adquisiciones derivadas entre vivos. Por esta razón cuando se pretende su aplicación a las
adquisiciones originarias o por causa de muerte, se advierten en la conceptualización dificultades a veces
insuperables, como confundir el titulo con el modo.

El CCyC, mantiene el sistema de adquisición derivada entre vivos, consagrado por el Código Civil, que
exige el título y el modo suficientes para la constitución de los derechos reales. O sea, que el proceso de
constitución del derecho real requiere de estos dos elementos: el título suficiente que es la causa jurídica
del modo suficiente

Respecto de las cosas inmuebles y cosas muebles no registrables, el modo consiste en la tradición
posesoria, es decir, la entrega efectiva de la posesión de la cosa. En cambio, para las cosas muebles
registrables la inscripción sustituye la tradición.

La propuesta inicial de la Comisión Redactora del Anteproyecto 2012, fue sustituir la tradición
posesoria por la inscripción constitutiva de los derechos reales inmobiliarios, con la finalidad de dar al
tráfico mayor certeza jurídica. Pero esta iniciativa generó un gran debate en la doctrina nacional, porque
aniquilaba a la posesión en su función constitutiva, publicitaria y legitimante del derecho real que ha
cumplido desde siempre. Finalmente la Comisión optó por aceptar las opiniones mayoritarias que
aconsejaban mantener el sistema vigente.

El Art. 1892 sistematiza, en una disposición general, los conceptos de título y modo suficientes para
la constitución y transmisión de los derechos reales, que se encontraban dispersos en distintas partes del
Código civil anterior.

Se distinguen las palabras constitución y transmisión, porque la transmisión tiene por objeto el mismo
derecho que pasa del enajenante al adquirente (por ejemplo, la compraventa que transmite el dominio de
la cosa). En cambio, la expresión constitución refiere a un derecho distinto al del disponente, de menor
contenido; ej. la constitución del usufructo, del derecho de superficie, etc.).

ART 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene
por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por
la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico
pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Título (ART 399)

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

El precepto dispone: “Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real…. Para que el título y
el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto”.

La palabra título se aplica en un doble sentido: a) material o causal, porque significa el acto jurídico
que da nacimiento al derecho real; y b) formal o instrumental, porque está revestido de las formalidades
legales que hacen a su validez.

En consecuencia, el título suficiente es un acto jurídico válido cuya finalidad consiste en la constitución
o transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto, al adquirente también
capaz, formalizado conforme a los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.

Mariani de Vidal, refiere al “acto jurídico revestido de todas las condiciones de fondo y forma exigidas
por la ley y que sea apto o idóneo para servir de fundamento o base a la transmisión del dominio”.

Los recaudos legales, son una consecuencia jurídica de la regla general que sienta el CCyC en el:

ART 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene,
sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

 Los requisitos del título suficiente se distinguen en objetivos y subjetivos:

Requisitos objetivos son:

a) El acto jurídico (Art. 259) que tiene por fin inmediato la constitución o transmisión del derecho real.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Puede tratarse de un contrato, con finalidad transmisiva de dominio (compraventa, permuta, donación,
dación en pago, etc.-) o constitutivo de otro derecho real, tales como el usufructo, la servidumbre, la
anticresis. Cabe aclarar que la hipoteca es un derecho que no se ejerce por la posesión pero que
también se debe constituir por un título suficiente, que es la convención hipotecaria instrumentada en
escritura pública (Art. 2208).
b) Las formalidades legales del título, dependen de la cosa o bien que constituye el objeto del acto y de
la naturaleza del mismo. Así para las cosas inmuebles, la forma impuesta es la escritura pública, salvo
lo dispuesto para la subasta judicial y la subasta administrativa (Art. 1017 inc. a) y para las donaciones
al Estado (Art. 1553). La adquisición por subasta judicial se perfecciona formalmente por el acta de
subasta, el auto aprobatorio y el acta judicial de entrega de la posesión.

En cuanto a las cosas muebles corresponde distinguir según sean o no registrables. La adquisición de
derechos reales sobre cosas muebles no registrables, no está sujeta a formalidades en los títulos, pero sí
debe existir un título-causa que legitime la adquisición, la cual se perfecciona por el modo de la tradición
(así, la revista me pertenece porque la compré en el kiosco). Distinto es el caso previsto por el Art. 1895
de adquisición legal por el subadquirente de buena fe y a título oneroso de una cosa no hurtada o perdida
que se adquiere de quien no es el dueño de ella o es incapaz para transmitirla.

Respecto de la adquisición de las cosas muebles registrables, también debe existir el título-causa
conforme el régimen legal especial. En el caso del automotor la transmisión del dominio de los automotores
debe formalizarse por instrumento público o privado y sólo produce efectos entre las partes y con relación
a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor (Art.1
del Dec. Ley 6582/58 ratificado por Ley 14.467). La peculiaridad del registro constitutivo es el
desdoblamiento del título causal y del título formal. El título causal, nace en la órbita extrarregistral, mientras
que el título formal, lo expide el mismo Registro con motivo de la inscripción de la transferencia del
automotor (art 6 ord.cit.).

Otro recaudo del título suficiente, es que sea aplicable a la cosa que se entrega, el título mal aplicado
es un título putativo o insuficiente para adquirir el derecho real.

Los requisitos subjetivos del título suficiente, conciernen a los sujetos que intervienen en el acto
jurídico que deben ser capaces (Arts. 24, 25, 28, 30 y concordantes) y estar legitimados al efecto; es decir,
debe ser el titular del derecho quien disponga o el apoderado con facultades expresas (Art. 375 inc. e). El
control de legalidad de estos requisitos está a cargo del notario autorizante del acto.

También es necesario que el acto de transferencia no adolezca de vicios del consentimiento. El error
esencial, el dolo esencial y la violencia causan la nulidad del acto (Arts. 265, 272 y 276).

Modo suficiente (ART 1892)

El modo recibe esta denominación porque es el modo de cumplimiento del título. El título opera como
la causa remota de la adquisición del derecho real y el modo como la causa próxima. La tradición, cumple
la función de modo traslativo o constitutivo del derecho real, porque es el medio material conforme al cual
las partes contratantes cumplen lo establecido en el título que es el antecedente jurídico que da sentido a
la tradición.

Se ha dicho que respecto de las cosas inmuebles y de las muebles no registrables el modo suficiente
es la tradición, que consiste en la entrega y recepción material y voluntaria de la cosa.

El Art. 1892, establece la tradición como el modo de adquirir los derechos reales, y los Arts. 1924 y
siguientes, regulan a la tradición como modo de adquirir la posesión. La tradición que tiene lugar con el
boleto de compraventa, inviste al adquirente de la posesión ilegítima, porque no produce la adquisición del
derecho real.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

La tradición, se lleva a cabo mediante actos materiales, pero Art. 1892 contempla las excepciones:
“No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia
a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose
la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente”.

Estos son los casos conocidos en el Código de Vélez como la traditio brevi manu y el constituto
posesorio, que se estudian conjuntamente con el Art. 1923 en los modos de adquirir la posesión.

En cuanto a las cosas muebles registrables no requieren la tradición, el modo constitutivo es la

inscripción del derecho en los registros correspondientes previstos por las leyes especiales, como se ha
expuesto con relación a los automotores (arts. 1, 2 y 6 Dec. Ley 6582/58 ratif. Ley 14.467); entre otros.

Respecto de las servidumbres positivas, el Art. 1892 dispone que el primer uso que se haga de ellas
es modo suficiente de adquisición; por ejemplo, cuando el titular del fundo dominante transita por el fundo
sirviente, si es una servidumbre, es de tránsito. Se trata de actos posesorios determinados que se realizan
en el inmueble ajeno. Si fuere una servidumbre negativa, que importa una abstención para el titular del
fundo sirviente; por ejemplo, no construir hasta determinada altura o distancia, o no realizar plantaciones,
la adquisición tiene lugar desde la fecha del título suficiente (Art. 2164).

Transmisibilidad (ART 1906)

En los Fundamentos del Anteproyecto, la Comisión Redactora señala que la regla de la

transmisibilidad de los derechos que se consagra presenta particular valía en un sistema de unificación del
Derecho Privado, especialmente en el ámbito de los derechos patrimoniales y reconoce valiosos
antecedentes en el derecho vigente (Título V del Libro Primero).

El Art. 398, sienta el principio de la transmisibilidad de todos los derechos patrimoniales, excepto
estipulación válida de las partes o que ello resulte de una prohibición legal o que importe transgresión a la
buena fe, la moral y las buenas costumbres.

En el ámbito de los derechos reales la regla se reproduce en el Art. 1906.

ART 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario.

La finalidad de la ley, es que los bienes no queden excluidos del tráfico jurídico, salvo en los casos
expresamente estatuidos o autorizados por la ley. El Art. 234, contempla los bienes que se encuentran
fuera del comercio, porque su transmisión esté expresamente prohibida por la ley o por actos jurídicos
cuando ello está permitido por la ley.

Diversas disposiciones se encuentran en consonancia con este principio.

El Art. 1972, sanciona con la nulidad la cláusula de no enajenar genérica en los actos a título oneroso.
La ley prohíbe al enajenante imponer al adquirente la limitación de no enajenar a nadie o no constituir
derechos reales sobre la cosa transmitida. Si el acto es a título gratuito, ej. una donación, la cláusula de
no enajenar no puede exceder en su vigencia el plazo de diez años.

Tampoco el acreedor puede -con fines de garantía- imponer a su deudor que no enajene un bien de
su patrimonio. Una cláusula contractual de esta naturaleza, además de ser abusiva de parte del acreedor,
importaría la creación voluntaria de un derecho real no previsto por el Código (Art. 1887).

Todos los bienes presentes y futuros del deudor, constituyen la garantía común de sus acreedores,

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

quienes los pueden ejecutar en posición igualitaria, excepto que exista una causa legal de preferencia
(Arts. 242 y 743) o se encuentren expresamente excluidos por la ley (Art. 748).

El Art. 399, establece la regla general en materia de transmisibilidad de derechos que “Nadie puede
transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones
legalmente dispuestas”. Este recaudo es una aplicación del principio del nemo plus iuris que consagraba
el art. 3270 del Código Civil anterior.

El sucesor adquiere el mismo derecho que tenía el transmitente. Sin embargo, en casos excepcionales
el legislador se aparta de este principio en aras de la seguridad jurídica para proteger a los terceros
adquirentes de buena fe y a título oneroso. Son las denominadas adquisiciones legales (ex lege) previstas
para las cosas muebles (arts. 1895), los automotores (art. 2 dec.ley 6582/58) y para los inmuebles y demás
cosas registrables (arts. 392 y concordantes).

Prohibición de constitución judicial (ART 1896)

El Art. 1896 es categórico en cuanto prohíbe la constitución judicial de derechos reales.

ART 1896.- Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer
su constitución, excepto disposición legal en contrario.

El juez no puede por su propia voluntad imponer o constituir forzadamente un derecho real (en tal
sentido, el juez no tiene facultad para imponer o constituir una hipoteca sobre un inmueble del demandado
vencido en garantía del cumplimiento de la sentencia). Distinta es la situación de los casos judiciales
sometidos a su decisión en que debe reconocer o no un derecho real que es objeto de la controversia. Por
ejemplo, las servidumbres forzosas, previstas por el Art. 2166, son impuestas por la ley, el juez ordenará
su establecimiento si el pretensor demuestra que se cumplen los presupuestos previstos en la norma, pero
ello no significa que él la disponga sin respaldo legal.

También el magistrado podrá disponer en la acción por escrituración emergente de un boleto de

compraventa inmobiliaria, la transferencia de dominio del inmueble, si el propietario que está obligado a
transferir no otorga la escritura, es más puede otorgar el título en representación del vendedor que se
resiste, pero la causa del acto de transmisión no es la voluntad arbitraria del sentenciante sino la relación
contractual preexistente entre los litigantes.

Publicidad: concepto y fundamentos

Concepto
En sentido vulgar y según la RAE, publicidad es “la cualidad o estado de público”, también se dice que
es el conjuntos de medios que se emplean para divulgar o extender una noticia de las cosas o de los
hechos, etc. Y público es hacer notorio o patente, por algún medio, algo que se quiere hacer llegar a noticia
de todos. Esto quiere decir, que publicidad en sentido amplio, es llevar a conocimiento de todos un
determinado acontecimiento; más precisamente posibilitar este conocimiento. Por lo tanto, para que algo
sea público, no es necesario el conocimiento efectivo del destinatario, sino que éste pueda conocerlo, en
virtud de dicha actividad.

Cuando el objeto de la publicidad es un hecho, relación o situación jurídica, se está frente a la llamada
publicidad jurídica.

La publicidad jurídica, ofrece funciones según se trate de un conocimiento que se agota en sí mismo,
como es el caso de la publicidad noticia (que jurídicamente no produce más efectos que incidir en la buena
fe de los terceros, asegurar las relaciones o proteger a los ausentes); o que imponga obligaciones y
deberes (otorga oponibilidad a ciertos actos jurídicos, como en los registros declarativos); o la atribución o
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pérdidas de derechos (como en los registros constitutivos).

Fundamentos
El fundamento de la publicidad, se basa en que es un principio jurídico que, “sólo lo conocido, o lo que
se puede conocer, puede ser exigido”. La publicidad, otorga seguridad jurídica para las partes y los
terceros, cumple una importante función respecto del comercio jurídico y el desarrollo del crédito (porque
permite conocer el patrimonio de su titular). A ello se le suma, en el caso de los derechos reales, que como
estos derechos son oponibles erga omnes, los mismos deben poder ser conocidos, porque a nadie se le
puede exigir que respete un derecho que no puede conocer.

Sistemas de publicidad: a) la tradición; b) la posesión; c) otros modos no registrables; d) los

registros

Entre los sistemas de publicidad jurídica, se pueden distinguir, los sistemas no registrales de
publicidad, de los sistemas registrales.

Los sistemas registrales, consisten en la toma de razón generalmente de actos jurídicos en registros
a los que pueden acceder el público en general acreditando interés, la que se presume para ciertos
profesionales. Las ventajas de los sistemas registrales son, en términos generales, que otorgan una mayor
seguridad jurídica, son menos equívocos y ofrecen una mayor difusión en el tiempo.

Entre los sistemas no registrales o de publicidad material, que no consisten en la toma de razón
en registros, encontramos: los modos materiales, la tradición y la posesión.

Los modos materiales, consisten en actos rituales, como la mancipatio y la in iure cesión del derecho
romano, la gewere del derecho alemán, la voluntad en el derecho francés en el Código Civil anterior a ley
1.885.

La tradición
Es la entrega y recepción (art. 1924 CCyC) voluntaria y material de la cosa. Ésta fue considerada por
Vélez, no sólo como modo derivado entre vivos de adquisición de los derechos reales que se ejercen por
la posesión, sino también como modo de publicidad, para todos los derechos reales que se ejercían por la
posesión. Es el camino para llegar a la relación directa (que se obtiene cuando se tiene posesión de la
cosa) que le confiere significado y esencia al derecho (este es el sentido positivo de la tradición). Pero, en
su sentido negativo a su vez implica que el derecho real no nace si la misma no ha acaecido.

La posesión
Es el poder de hecho que se ejerce por sí o por medio de otra persona sobre una cosa, comportándose
como titular de un derecho real lo sea o no (art. 1909 CCyC). Esta publicidad, subsiste con la registral y
según lo dispuesto puede llegar a desvirtuarla, especialmente si es temporalmente anterior y de buena fe.

Otros modos no registrables

Modos materiales: son actos rituales, ej. mancipatio, in iure cesio. Estos modos funcionaban
relativamente en comunidades pequeñas.

Los registros
Es la publicidad jurídica que utiliza como instrumento el Registro. Las ventajas que aporta son: nos da
seguridad jurídica; se puede saber con exactitud cuál es la causa jurídica de la transmisión/
modificación/extinción de ese derecho real; es una publicidad formal que permite una mayor difusión, ya
que no solamente quienes están cerca del inmueble pueden conocer la transferencia, sino cualquier
persona que acceda al registro público.

Como crítica al sistema registral encontramos que se permite que se publiciten los títulos a espaldas
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

de la tradición (mientras que la tradición sigue siendo el modo para los derechos reales sobre inmuebles
que se ejercen por la posesión, no hay un registro que comprueba que la misma se ha realizado).

Los registros se clasifican por sus efectos en:

 Declarativos: solo tiene efectos de publicidad y oponibilidad a terceros. El derecho real nace fuera del
registro con el título y el modo suficiente, pero para ser oponible a terceros se necesita la inscripción del
título. Este registro INSCRIBE títulos. Ej. registro de la propiedad inmueble. Este sistema presume que
los titulares de los derechos reales son aquellos cuyos títulos se encuentran inscriptos, pero no garantiza
la exactitud de las constancias registrales. Por esta razón estos registros tienen mayor riesgo de ser
inexactos en comparación con los registros constitutivos, en el sentido de que se adquieran derechos
reales que no se encuentren inscriptos.
 Constitutivos: confieren mayor fuerza de certeza, porque el derecho real se adquiere con la inscripción
de la transferencia. En esta clase de registros es menor el riesgo de que no coincida la realidad
extrarregistral con la realidad registral. Ej. registro automotor, equinos de pura sangre de carrera y los
registros de animales de pedigrí o pura raza. Este registro EXPIDE títulos.

En Mendoza encontramos el Registro Inmobiliario, que es un órgano desconcentrado, dependiente del

Poder Judicial, cumple función administrativa, por lo que cada inscripción es un acto administrativo.

La publicidad posesoria y registral en el CCyC

El art. 1893 CCyC, prevé dos formas de publicitar los derechos reales, una, es la posesión que se
obtiene mediante la tradición (en el caso de adquisiciones derivadas entre vivos), conformando esta última
un elemento constitutivo para la adquisición del derecho real que se ejerce por la posesión, y que cuando
se trata de cosas muebles no registrables, la posesión es uno medio de publicidad de los mismos. Y la otra
es la registración, para las cosas registrales en sentido amplio, es decir sean muebles o inmuebles, y sea
la inscripción declarativa o constitutiva. En este último caso, la publicidad se concreta mediante la
inscripción en el Registro que corresponda, sea este registro declarativo o constitutivo.

Se observa que a diferencia del Proyecto de 1998, la norma no resuelve el conflicto que se puede
suscitar entre la publicidad posesoria y registral, en el caso de un derecho real que se ejerce por la posesión
cuando la cosa se encuentra inscripta en un registro declarativo (Registro Inmobiliario por ejemplo). La
razón de ello, puede deberse a que dicha norma armonizaba con la registración constitutiva prevista para
los inmuebles en el Proyecto del 2012, o a que se considera que con el requisito de que el tercero
interesado debe ser de buena fe, ya es suficiente.

Debe recordarse, que la doctrina civilista y la jurisprudencia mayoritaria habían entendido, estando
vigente el Código Civil de Vélez, luego de la reforma de la ley 17.711 y la sanción de la ley 17.801, que a
partir de la interpretación armónica del plexo normativo, subsistía la publicidad posesoria del Código Civil
juntamente con la publicidad registral, sin que la incorporación de ésta hubiera desplazado a la primera.

Esta postura consideraba que ambos tipos de publicidad, material y formal, se complementan y que,
en la generalidad de los casos, coincide la realidad del registro con la realidad extrarregistral. No obstante,
si entran en colisión, debía priorizarse a la primera en el tiempo. En este sentido, las VIII Jornadas
Nacionales de Derecho Civil de 1981 emitieron el siguiente despacho: “Cuando entran en colisión la
publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea
de buena fe”. En las Primeras Jornadas Mendocinas de Derecho Civil de 1983 se expresó con relación a
la “publicidad posesoria”: a) En el Derecho positivo vigente conserva toda su trascendencia la publicidad
posesoria; b) existirá publicidad posesoria cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido
o podido conocer la realidad extrarregistral; c) en el supuesto de colisión entre las publicidades posesoria
y registral primará la precedente en el tiempo.

Cossio y del Corral, explican que el riesgo de discordancia entre la titularidad civil y la titularidad
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

registral es mayor en el registro declarativo, en tanto la mutación real acontece a espaldas del mismo y
puede suceder que esa titularidad civil no llegue a obtener reflejo registral. De allí que la posición llamada
“civilista” (por la perspectiva integral del ordenamiento en su conjunto) advierta sobre las consecuencias
de la registración meramente declarativa, debiéndose agregar que las inexactitudes registrales se
potencian por el carácter “no convalidante” de la inscripción (art. 4 ley 17801). El legislador nacional estimó
prudente no conferir a la apariencia formal de la registración un valor sustantivo, de manera tal que purgara
o bonificara los defectos que pudieran padecer los títulos inscriptos. En el sistema vigente, los títulos
pueden ser atacados de nulidad y, a causa de ello, perjudicar los derechos adquiridos por terceros sobre
la base de esa titularidad registral inexacta, toda vez que la ley tampoco consagra el principio de la “fe
pública registral” en favor de los terceros registrales. Son numerosos los precedentes de la jurisprudencia
que han aplicado esta doctrina para resolver el conflicto entre el poseedor de inmueble con boleto de
compraventa y los acreedores del enajenante de fecha posterior (por ej., acreedores embargantes,
inhibientes, hipotecarios, segundo adquirente, etc.).

Inoponibilidad del documento no inscripto al tercero interesado de buena fe (ARTS. 1893 y 1902)

El Código Civil y Comercial recepta en el art. 1893, la elaboración doctrinaria y jurisprudencial

explicada y dispone:

ART 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad

a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no
tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

En su primer párrafo el artículo resume, que para la oponibilidad del derecho a los terceros, hace falta
publicidad suficiente. Y aclara a contrario sensu, que la inoponibilidad la pueden reclamar, los terceros
interesados de buena fe.

La oponibilidad es la posibilidad de hacer valer un derecho o una relación jurídica a los terceros que
no participan de ella. Pettis Christian, menciona que el “Código se refiere a terceros interesados, siguiendo
la terminología más aceptada por la doctrina”. En cuanto al tercero registral germano, cabe descartarlo,
según sostiene el mencionado escritor, teniendo en cuenta que el artículo 20 de la ley 17801 reprodujo la
doctrina del artículo 3135 del código derogado para los otros derechos reales sobre inmuebles, y que el
actual articulo 1893 sigue la doctrina tradicional.

Debe advertirse que el art. 1893 no exige la registración del derecho del tercero interesado, cuando
especifica que “no puede prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos
que conocieron o debían conocer la existencia del título del derecho real”. Así por ejemplo: el testigo del
acto no puede alegar desconocimiento por la falta de inscripción y por lo tanto inoponibilidad, cuando es
indudable que conoce lo sucedido, por falta de buena fe, pero no por carecer de un derecho inscripto y por
lo tanto no ser tercero registral.

Se ha dicho entonces que: “Serán de buena fe aquellos terceros que, obrando con cuidado y previsión,
siendo diligentes y agotando los medios que la ley pone a su disposición para obrar seguros, actúen en
consecuencia. Serán de mala fe, todos los terceros que, aun frente a la inexistencia de inscripción, o ante
una inscripción errónea que no refleje la realidad extrarregistral, hubieran conocido o debido conocer la
realidad de la constitución, transmisión, modificación, declaración o extinción de un derecho real”.

ART 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas
para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en
el respectivo régimen especial.

Artículos 1º, 2º y 3º de la Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble

ART 1º - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes
en cada provincia y en la CAPITAL FEDERAL.

ART 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CÓDIGO
CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de
esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

(Nota Infoleg: por art. 1° de la Disposición N° 5/2021 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital
Federal B.O. 30/7/2021 se dispone que a partir del 9 de agosto de 2021 los documentos comprendidos en
el Art. 2° de la ley 17801 podrán presentarse de manera digital. Ver norma de referencia. Vigencia: a partir
del 9 de agosto de 2021.)

El artículo 1°, dispone cuál es el ámbito de aplicación de la ley. Mientras que el artículo 2°, establece
en primer lugar el efecto de la registración en los registros de la propiedad inmueble en la República
Argentina, que es el de otorgar publicidad y por ende producir, que lo que se inscriba o anote sea oponible
a terceros. Lo que debe interpretarse de una manera integrada con el art. 1893 y concs. citados y por lo
tanto, se debe entender que la ley habla de terceros que tengan los requisitos de ser interesados y de
buena fe como se explicó. Por otro lado, determina a contrario sensu, que dicho Registro a diferencia del
Registro de la Propiedad del Automotor es declarativo, porque el derecho nace fuera del registro y se
inscribe al solo efecto de otorgarle publicidad y por ende darle oponibilidad a lo registrado.

Se disponen los requisitos de fondo, que deben tener los documentos que ingresen al mismo para ser
registrados. Es decir, que se debe tratar de documentos que instrumenten en primer lugar, actos jurídicos
o hechos (como la muerte en el caso de usufructo que se extingue con la muerte del usufructuario) que
producen el nacimiento o constitución, transmisión, o declaren, modifiquen o extingan derechos reales.
Porque justamente como los derechos reales tienen efectos erga omnes, necesitan de la publicidad para
poder obligar a terceros (interesados y de buena fe) a respetarlo; porque nadie puede estar obligado a
respetar lo que no conoce o no puede conocer.

Aunque también pueden contener medidas cautelares, es decir, disposiciones judiciales que se dictan
para garantizar el resultado de un proceso y asegurar el cumplimiento de la sentencia; como cualquier
documento que dispongan las leyes nacionales o provinciales, aunque no contengan los actos o hechos
explicados en los dos incisos anteriores. Así por aplicación de la ley 14.005, de venta de lotes a plazos,
pueden ingresar al Registro boletos de compraventa de lotes, si se ha cumplido con la afectación previa
que dispone dicha ley y los requisitos que establece el art. 3 de la ley 17.801.

Luego el art. 3º, dispone los requisitos de forma que los documentos mencionados en el artículo
anterior deben reunir para ser inscriptos o anotados.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

ART 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados,
deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por
quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al
contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o
asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez
de paz o funcionario competente.

En Mendoza, no son documentos registrables:

- Las cesiones de derechos y acciones posesorias.

- Los contratos de locación y sus transferencias, salvo lo dispuesto para arrendamientos rurales
- Los boletos de compraventa no incluidos en las leyes las declaratorias de herederos, con
excepción de las solicitadas por oficio o testimonio
- Las cesiones de derechos hereditarios
- Todo otro documento portante de derechos personales.

Matriculación

[Aula Virtual] En la matriculación encontramos: la descripción física del inmueble (departamento,

distrito, ubicación, límites, medidas perimetrales, superficie según título y según plano, nomenclatura
catastral), y nota de dominio anterior (Procedencia).

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

En el casillero A: el titular dominial con sus datos personales, porcentaje si existe condominio, acto
jurídico por el que adquirió, escribano, número de registro, fecha de otorgamiento del acto, número y fecha
de entrada al Registro, número y fecha del certificado catastral y tipo de inscripción practicada.

En el casillero B: todos los gravámenes, es decir, las medidas cautelares y sus reinscripciones y
aclaraciones, los derechos reales de hipoteca, (su cesión) usufructo, uso y habitación, las servidumbres
predios sirvientes, afectación a vivienda

En el casillero C: las cancelaciones de los gravámenes. Cada inscripción que se realiza en el casillero
C tiene la pertinente correlación. Ej. cancelación de la hipoteca relacionada al asiento B-1.

En el casillero D: observaciones. Ej: rectificación de superficie, desgloses de parte determinada,

publicidad noticia de subasta, devoluciones con reserva de prioridad, servidumbre predio dominante,
rectificación de número de documento del titular, nota de que la escritura ingresó fuera de término o sin
certificado, inoponibilidad de vivienda, actas; publicidad noticia prescripción adquisitiva.

Algunas matrículas tienen un faldón en el margen inferior, en donde se colocan los certificados con
reserva de prioridad. En otras los certificados figuran en las observaciones y ahora en las matrículas SIRC
columna E.

Títulos insuficientes: justo título (ART. 1902)

El ordenamiento contempla otros títulos que no son suficientes para adquirir los derechos reales, pero
les reconoce ciertos efectos jurídicos. El CCyC recepta el justo título y el boleto privado, el Código civil
anterior también define el título putativo.

Justo Título
Se ha expuesto precedentemente que el justo título es un título insuficiente, porque adolece del defecto
de la incapacidad de los otorgantes o de la ausencia de legitimación del disponente del derecho.

ART 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas
para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en
el respectivo régimen especial.

Boleto Privado
La expresión boleto de compraventa, en la jerga jurídica alude al contrato de compraventa de
inmuebles o para algunos autores una promesa de contrato que se celebra en instrumento privado. Este
documento genera entre los contratantes efectos meramente obligacionales, porque no cumple todavía
con la formalidad de la escritura pública que exige la ley para transmitir el derecho real sobre la cosa
inmueble (Art. 2208).

El boleto es un título en sentido causal que confiere a los contratantes el derecho personal de exigir el
cumplimiento de las formas, es decir, demandar la escrituración, y a falta de cumplimiento de esa obligación
de hacer, el acto lo puede otorgar el juez en representación de la parte que no cumplió (Art. 1018).

El boleto o instrumento privado, también documenta la compra del automotor, pero esta formalidad
tampoco opera la transferencia del dominio que necesita de la inscripción en el registro de la propiedad del
automotor. En caso de incumplimiento el boleto da derecho a demandar la transferencia.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Cabe distinguir entonces el negocio meramente obligacional del negocio traslativo o constitutivo del
derecho real. La compraventa, es un contrato que se perfecciona por el acuerdo de voluntades, del cual
nace para una de las partes la obligación de transferir la propiedad de una cosa y para la otra parte de
pagar un precio en dinero (Art. 1123).

En consecuencia, el instrumento privado por el que se transmite o constituye un derecho real sobre
cosa inmueble o un automotor es un título insuficiente, porque le falta la forma legal. Pero cabe señalar
que el CCyC no desprotege totalmente al adquirente poseedor en estas situaciones.

En el caso de los automotores el CCyC incorpora un nuevo supuesto de prescripción adquisitiva larga
decenal (Art. 1899 tercer párrafo).

Respecto de los inmuebles, los Artículos 1170 y 1171 confieren oponibilidad al boleto de compraventa
inmobiliaria respecto de determinados terceros, si se cumplen los recaudos previstos en las citadas
normas. Además el CCyC, mantiene la vigencia de las Leyes 24.374 y 26.493 de Regularización dominial
a los fines de que el adquirente por boleto poseedor del inmueble perfeccione la adquisición mediante el
procedimiento que estatuye la normativa.

Convalidación (ART.1885)

ART 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

Este artículo contempla uno de los casos del justo título, cuando la enajenación se realiza “a non
domino”, o sea, por quien no es el propietario de la cosa o no se encuentra expresamente apoderado al
efecto. El acto es nulo, pero el defecto se purga por la adquisición ulterior de la propiedad de la cosa
cualquiera sea la causa jurídica de la adquisición (sucesión por causa de muerte, compraventa, donación,
prescripción adquisitiva). La convalidación constituye un medio para sanear títulos defectuosos a fin de dar
certeza y seguridad al tráfico jurídico de los bienes.

La convalidación admitida por la ley es de naturaleza sustantiva, porque exige la adquisición de la

propiedad. El sistema registral inmobiliario no admite la convalidación.

El CCyC no recepta la Inoponibilidad voluntaria. La ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble

dispone expresamente: “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere
según las leyes” (Art. 4). También corresponde distinguir la convalidación de otros medios saneatorios de
títulos como la confirmación de la nulidad relativa (Art. 393). La confirmación puede tener lugar respecto
del otro supuesto de justo título, que es el que otorga el propietario incapaz. Si bien ambos son modos de
purgar los defectos de actos jurídico nulos, la confirmación cubre el vicio del acto por la sola voluntad de
quien tiene derecho a demandar la nulidad, sin el consentimiento de la parte a cuyo favor se hace. En
cambio, la convalidación requiere necesariamente la adquisición del derecho del propietario anterior.

El Código de Vélez, en el artículo 3126, impide la convalidación de la hipoteca constituida sobre

inmueble ajeno. En la nota a dicho artículo el codificador reconocía la existencia de posiciones encontradas
en la doctrina francesa y justificaba el criterio seguido diciendo que: “La propiedad del inmueble en la
persona del constituyente de la hipoteca no es una simple condición de capacidad personal, sino una
condición de la posibilidad legal de la constitución de la hipoteca en sí”....”Por otra parte, si de algún modo
pudiera valer la hipoteca de una propiedad ajena, tendríamos una hipoteca de bienes futuros”.

La doctrina nacional ha estimado que las razones dadas por Vélez a esta excepción no son
convincentes y el nuevo régimen en aras de la seguridad dinámica no hace esta distinción. Además, el
artículo 1903 CCyC, dispone la convalidación de los actos otorgados por el prescribiente en el caso de la
prescripción adquisitiva breve, en virtud del efecto declarativo y retroactivo que confiere a la sentencia (Art.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

1903).

Diferencias con la confirmación y la ratificación

ART 393.- Requisitos. Hay confirmación cuando la parte que puede articular la nulidad relativa manifiesta
expresa o tácitamente su voluntad de tener al acto por válido, después de haber desaparecido la causa de
nulidad.
El acto de confirmación no requiere la conformidad de la otra parte.

[Aula Virtual] Corresponde distinguir la convalidación de otros medios saneatorios de títulos como la
confirmación de la nulidad relativa.

La confirmación puede tener lugar respecto de otro supuesto de justo título que es el que otorga el
propietario incapaz.

Si bien ambos son modos de sanear, la confirmación cubre el vicio del acto por la sola voluntad de
quien tiene derecho a demandar la nulidad, sin el consentimiento de la parte a cuyo favor se hace. Mientras
que la convalidación requiere necesariamente la adquisición del derecho del propietario anterior

El nuevo régimen legal admite la convalidación de la hipoteca en aras de la seguridad dinámica y la

consiguiente protección de los terceros de buena fe. Además el Art. 1903 del CCYC de manera coincidente
dispone la convalidación de los actos otorgados por el prescribiente en el caso de la prescripción adquisitiva
breve, en virtud del efecto declarativo y retroactivo que confiere a la sentencia.

El Título putativo del art. 2357 del Código civil de Vélez y la buena fe posesoria

El CCyC a diferencia del Código Civil no prevé el título putativo. El artículo 2357 del Código anterior
dispone: “El título putativo equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones
suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída”.

La norma derogada contempla dos situaciones: a) el título no existe sino en la creencia del poseedor.
Ej. quien fue instituido legatario en un testamento y toma posesión de la cosa legada desconociendo que
el testamento fue revocado con posterioridad. b) el título existe en la realidad pero no se aplica a la cosa
poseída. Ej. por errónea demarcación de los linderos del inmueble el adquirente toma posesión del
inmueble colindante o parte de él.

El título putativo, es un título insuficiente porque el título suficiente debe ser verdadero y aplicado a la
cosa poseída, ni siquiera sirve para la prescripción breve en el Código de Vélez (art. 4011). Solamente
tiene efectos con relación a la posesión de buena fe, si el poseedor incurrió en un error de hecho esencial
y excusable que lo persuade de su legitimidad (art. 1918).

Probablemente por estas razones el CCyC no lo haya previsto expresamente. Sin embargo ello no
significa que en la práctica no se puedan dar los supuestos previstos en la norma transcripta. En tales
casos habrá de apreciarse si existe buena fe en la posesión del adquirente de conformidad con las pautas
que establece el Art. 1918. Tal es el supuesto que contempla el Art. 1963 respecto de quien invade de
buena fe el inmueble colindante mediante una construcción.

b) ADQUISICIONES ORIGINARIAS Y LEGALES. ADQUISICIONES LEGALES: Casos.

Crítica al contenido de la norma. (ART.1894).

El art. 1894 del CCyC contempla supuestos de adquisición de distintos derechos reales que se producen
por mandato expreso de la ley. Al respecto el citado precepto dispone:

ART 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y
fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables;
la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes
de buena fe.

Se trata de derechos reales que se adquieren de un modo originario, ed. que no nacen por acuerdo de
partes (título y modo suficientes), ni por transmisión por causa de muerte sino que, dado el supuesto fáctico
que contempla la norma, automáticamente la ley otorga el derecho real. Este modo de adquisición por
causa de la ley se da con los derechos reales de: condominio con indivisión forzosa perdurable de
accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles (Art. 2004); condominio de muros, cercos y
fosos cuando el cerramiento es forzoso (Art. 2009); condominio que se origina en la accesión de cosas
muebles inseparables (Art. 1958); derecho real de habitación del cónyuge y del conviviente supérstite (arts.
527 y 2383) y derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe (Art. 392 y 1895). Ej. en el caso
del denominado derecho real de habitación viudal, a la muerte del titular de dominio o propiedad horizontal
del inmueble en que constituía el hogar conyugal (que no se encuentra en condominio con otras personas),
nace para el cónyuge supérstite el derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho; y si
existen herederos forzosos, ellos deberán respetar la existencia de ese derecho hasta la muerte del
habitador. El Código Civil derogado contemplaba el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos
menores (art. 2816 CC.) que no ha sido receptado por el CCyC.

Desde el punto de vista metodológico, cada uno de los casos de condominio que enumera la norma está
regulado en las normas particulares de los derechos reales respectivos. Además, con respecto al
condominio sobre accesorios indispensables al uso común de dos o más inmuebles, en realidad lo que
hace la ley, no es originar la adquisición del derecho de condominio sino darle el carácter a la indivisión de
forzosa. En cambio, el derecho real de habitación del cónyuge supérstite lo consagra el Art. 2383 del Libro
Quinto de Transmisión de derechos por causa de muerte, en el Título VIII Partición, Capítulo II Modos de
hacer la partición. Y el derecho real de habitación del conviviente en el Art. 527 del Libro Segundo de
Relaciones de Familia, en el Título III de Uniones convivenciales. Kíper opina que las servidumbres de
constitución forzosa (Art. 2166) también reconocen por causa la ley. Por su parte, Alterini entiende que
este dispositivo omite a la propiedad comunitaria indígena que aparece en el Art. 18.

Se observa la metodología seguida por el CCyC al incluir en el Art. 1894 supuestos tan diversos de
derechos reales particulares en la parte de las disposiciones generales. Se trata de situaciones normales
en los que la ley es fuente de derechos, y que las normas específicas de cada uno de esos derechos
reales, así lo reconoce.

Distinto sucede con el último de los supuestos que enumera la norma, que la doctrina y la jurisprudencia
denominan específicamente adquisiciones ex lege de derechos a favor de los adquirentes y
subadquierentes de buena fe a título oneroso. Respecto de estas adquisiciones si es oportuna su inclusión
en el Título I Capítulo 2 del CCyC, porque ella se conecta con la problemática de la transmisión derivada
entre vivos en que existe o existen títulos antecedentes que no son suficientes. Son situaciones patológicas
en las que el tercero adquirente carece de título válido que no puede ser causa de la adquisición del
derecho real o personal. Sin embargo cumplidos los presupuestos previstos en la norma, la ley confiere el
derecho de propia autoridad.

Alterini meticulosamente individualiza casos en que la tutela alcanza al mero adquirente. Uno de ellos es
el Art. 45 del CCyC que regula la validez de los actos de disposición otorgados por personas incapaces o
con capacidad restringida, antes de la inscripción de la sentencia que declara la incapacidad o capacidad
restringida, solamente si el adquirente es de buena fe y a título oneroso. Además el supuesto del Art. 2283
del derecho de un indigno, si la adquisición fue de buena fe y los actos dispositivos realizados por el
heredero aparente a título oneroso. Aunque en este caso se advierte que el precepto alude que el sujeto
tutelado son los terceros, que ignoran la existencia de herederos de mejor o igual derecho.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Ante la casuística que presentan estas adquisiciones originarias, especialmente de los derechos que
recaen sobre las cosas muebles, hubiere sido conveniente emplear la terminología de tercero protegido
porque es ajeno al acto realizado por el propietario disponente.

Principio general de la adquisición derivada (ART. 399)

Para la mejor comprensión del supuesto de la adquisición legal que deriva de un título defectuoso, se
debe tomar como punto de partida una regla de capital importancia para las adquisiciones derivadas.

ART 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene,
sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

Su antecedente es el art. 3270 del Código civil de Vélez que plasmó el principio de tradición romanista
“nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet” en los siguientes términos: “Nadie puede
transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente,
nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo
adquiere”.

Tan relevante es este dogma que el CCyC lo consagra en el Libro Primero Título V de Transmisión de
los derechos como un regla general y comprende a todos los derechos patrimoniales, es decir a los derecho
reales, también a los derechos personales e inclusive los derechos intelectuales de contenido patrimonial.

Esta regla de la adquisición a título derivada tiene efectos expansivos en la cadena de las sucesivas
transmisiones. Si existe un acto nulo antecedente, este vicio perjudica a las transmisiones posteriores
aunque éstas –en sí mismas- no adolezcan de defecto alguno.

El fundamento está dado por el reconocimiento de la denominada “seguridad estática o tutela del
derecho de propiedad”, tomada la palabra propiedad en el sentido amplio que le otorga el Art. 17 de la CN
de derecho patrimonial. Ello significa que nadie puede ser privado de su propiedad sin su propia voluntad,
salvo el caso de la expropiación por causa de utilidad pública declarada por la ley con la previa
indemnización. Dicho de otra manera “nadie puede disponer de un derecho que no tiene o ninguno puede
disponer de mi derecho sin mi propia voluntad”.

Cabe señalar, que una consecuencia jurídica de la aplicación de esta regla se da en los casos de
doble enajenación del mismo objeto a 2 personas diferentes. En estos conflictos la ley le otorga prioridad
a quien primero de buena fe adquiere a título oneroso el derecho, en tanto el disponente no puede transmitir
a otro el derecho que el mismo transfirió con anterioridad voluntariamente a otra persona (v.gr. Arts. 756,
757, 2256 inc. a), 2258 inc. a) y concordantes). Es la tutela del derecho anteriormente adquirido de buena
fe.

Excepción: tercero adquirente de buena fe de cosa registrable (ART. 392)

ART 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales
transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado
adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del
tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.

La primera parte del Art. 392 establece que declarada la nulidad del acto jurídico por el cual se ha
transmitido un derecho real o personal sobre una cosa inmueble o mueble registrable, el adquirente tiene
la obligación de restituirla al transmitente. No obstante, la norma hace la salvedad respecto del
subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Esta excepción al efecto
normal de la declaración de nulidad del acto jurídico, reconoce como antecedente la reforma que la ley
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

17.711 incorporó al artículo 1051 del Código de Vélez en vistas de la tutela de la seguridad dinámica del
tráfico jurídico.

Sin embargo el nuevo régimen es superador del anterior, en tanto elimina la categoría de los actos
anulables otorgando mayor certidumbre jurídica y mantiene la de actos nulos de nulidad absoluta y de
nulidad relativa. Además extiende la aplicación de la adquisición legal a las cosas muebles registrables. El
último párrafo consagra una excepción a la excepción, en tanto excluye expresamente de la tutela al
subadquirente a título oneroso, en el caso que el acto inválido se haya realizado sin intervención del titular
del derecho. Este último supuesto no estaba previsto por el Art. 1051 del Código civil reformado, pero la
doctrina y la jurisprudencia uniformemente, con distintos argumentos, lo excluía de la tutela legal del
tercero. Es el denominado caso de la enajenación a non dominio ha dado lugar a acaloradas discusiones
respecto a si consiste en un acto jurídico viciado de nulidad absoluta o es un acto jurídico inexistente
porque falta la voluntad del transmitente, es decir, uno de los elementos sustanciales del acto que es el
sujeto.

Teoría de la apariencia jurídica

La tutela del tercero encuentra su fundamento en la existencia de un derecho aparente. La autoría del
titular del derecho en el acto nulo y la inexistencia de vicios manifiestos en el título del disponente crea en
el tercero la convicción absoluta de que el derecho que adquiere es verdadero. Máxime si se trata de un
derecho real que se ejerce por la posesión y el propietario se ha desprendido de la relación de poder y ha
hecho tradición voluntaria de la cosa al adquirente del acto nulo. El subadquirente de buena fe confía en
la base de esa apariencia, ed. que el título de su disponente es válido y actúa como si esa situación
defectuosa no existiera.

La aplicación de la teoría de la apariencia jurídica que tiene como norte la seguridad dinámica del
tráfico jurídico y resguarda la circulación de la riqueza. Mientras que la “seguridad estática” está conectada
con la protección de los derechos adquiridos, es decir, con las situaciones jurídicas consolidadas, en que
el derecho aparente del tercero es desplazado por el derecho del propietario verdadero.

Presupuestos
//[Carpeta] Para entender la situación de conflicto que plantea el artículo, hay que considerar la
participación de tres o más personas en dos o más actos jurídicos:
a) Quien demanda la nulidad del primer acto jurídico transmisivo o constitutivo del derecho
(propietario disponente)
b) Quien adquirió por acto nulo (adquirente)
c) El tercero extraño al acto nulo a quien le transmitió el adquirente (subadquirente).

La colisión de d puede proyectarse y afectar a otros terceros (subadquirentes) en la medida que existan
sucesivas transmisiones o se constituyan otros derechos sobre la cosa (ej. Una hipoteca).//

Los presupuestos que resultan del artículo 392 son los siguientes:

1. Nulidad de un acto jurídico antecedente

Es necesario contemplar, al menos, la existencia de dos actos jurídicos diferentes y sucesivos: un acto
inválido que sirve de causa fuente a otro acto jurídico posterior que es a título oneroso. Este segundo acto
puede ser válido en sí mismo pero arrastra el defecto del acto jurídico antecedente.

Ej. supongamos que María (primera) es incapaz declarada pero su enfermedad mental no es
ostensible y vende un inmueble de su propiedad por escritura pública a Juan (segundo), el registro civil
omite informar la incapacidad al escribano autorizante; a su vez, Juan que solo tiene un justo título y no un
título suficiente, se lo vende con la misma formalidad a Pedro (tercero) que desconoce la incapacidad de
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

María. En este caso la nulidad declarada del acto celebrado por María y Juan no afectará el derecho
adquirido por Pedro porque que es un tercero ajeno al acto nulo. Ed. que a Pedro le resulta inoponible la
sentencia de nulidad del primer acto jurídico transmisivo y adquiere por causa de la ley. En virtud de la
regla del Art. 399, el título de Pedro sería un justo título como el de Juan (Arts. 1902) que se encuentra
afectado de nulidad relativa (Art. 386). Sin embargo, en razón de tener buena fe y título oneroso la ley “de
pleno derecho” le confiere legitimidad a su adquisición.

Durante la vigencia del art. 1051 del Código civil anterior (reformado por la ley 17.711), los autores
discrepaban acerca de su aplicación a los actos viciados de nulidad absoluta. La tesis mayoritaria admitió
la protección del tercero de buena fe a título oneroso cualquiera fuera el vicio que afectara su adquisición,
se tratara de un acto viciado por nulidad absoluta o de nulidad relativa. Sin embargo, el debate subsiste en
la actualidad con relación al Art. 392. Ventura sostiene que nunca pueden considerarse incluidas en la
norma las nulidades absolutas, por estar en juego en dicha sanción, intereses que son de orden público
(Art. 386), el citado jurista expone que la norma se aplica cuando la falencia determina una nulidad relativa
(Art. 388) y haya intervenido el verdadero titular del derecho. También se aduce que el Art. 387 que regla
las consecuencias de la nulidad absoluta estatuye que no puede sanearse por la confirmación ni por la
prescripción.

La autora de este texto interpreta que el Art. 392 no distingue entre nulidades absolutas o relativas
(art. 386) y que por ello no cabe excluir a las nulidades absolutas. Aunque es difícil imaginarse un ejemplo
de nulidad absoluta, en la que el subadquirente sea de buena fe. Otro argumento a favor de esta postura
es el Art. 387 que no impide la adquisición legal del derecho. También el art. 1885 que admite la
convalidación del acto nulo sin distinguir el tipo de nulidad. Por esta razón sostiene la misma tesis
mayoritaria que en la exégesis del 1051 del Código civil derogado.

Por otra parte, no son objeto de tutela las adquisiciones por terceros que provienen de actos afectados
por nulidades absolutas y manifiestas, en razón de los adquirentes no pueden alegar la buena, tal como
sucede con las nulidades instrumentales (ej. Art. 309).

En cambio, sí quedan comprendidas en la protección que el Art. 392 otorga al subadquirente de buena
y a título oneroso: las nulidades que provienen de incapacidades de derecho (Arts. 1002,); de un acto
simulado (Arts. 334, 336, 337 y concordantes); de los vicios de la voluntad, como el error de hecho esencial
(Arts. 265, 266, 267); el dolo esencial (Arts. 271 y 272) o de la fuerza o intimidación (Arts. 276 y 277), etc.-
Con la aclaración, de que este precepto no es aplicable a otras causales de ineficacia como la resolución,
la revocación y la rescisión que tienen sus propios efectos jurídicos.

2. Tutela del tercero adquirente (subadquirente)

De manera simple cabe decir que el tercero no es el segundo ni el primero. Es un tercero interesado
cuyo interés legítimo reside en ser adquirente del derecho real sobre la cosa. La norma bajo análisis
protege al tercero adquirente que no ha participado en el acto nulo antecedente. Esta persona tiene la
facultad de resistir el efecto reipersecutorio de la acción de nulidad.

En el ejemplo dado precedentemente, la adquisición del derecho real de dominio sobre el inmueble
por parte de Pedro reconoce por causa el título que le otorga la ley y no del justo título del transmitente
(Art. 1902). Si la colisión de derechos se proyecta a través de sucesivas transmisiones, la inoponibilidad
de la nulidad puede ser invocada por el último de los subadquirentes si reúne los requisitos legales.

Respecto de la situación jurídica de Juan, como es la parte adquirente del acto nulo, debe restituir la
cosa recibida al transmitente que demandó la nulidad del acto (Art. 390). No obstante, como ostenta un
justo título, si también es de buena fe, podrá adquirir por la prescripción breve si cuenta con una posesión
de diez años (art. 1898 y 1902). Ello sin perjuicio de que también procede la prescripción liberatoria bianual
de la acción de nulidad (art. 2562), pero en este caso todavía no operaría en su favor la adquisición del
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

derecho real de dominio por prescripción adquisitiva.

La norma también comprende la adquisición de derechos personales. Si en lugar de un justo título

(escritura pública si es una cosa inmueble), el subadquirente tuviere un boleto de compraventa (instrumento
privado), tampoco le alcanzarían los efectos de la nulidad declarada del acto jurídico antecedente. No
obstante en este caso, para obtener la titularidad del derecho real deberá reclamar al transmitente,
mediante la acción personal de escrituración, el otorgamiento del título suficiente, dado que la adquisición
legal opera solamente con relación al derecho personal. En su defecto, deberá acudir a la prescripción
adquisitiva larga (art.1899) para adquirir el derecho real respectivo que se ejerce por la posesión de veinte
años, en razón de que carece del justo título y la buena fe que exige la prescripción breve.

3. Buena fe

El subadquirente debe obrar buena fe, ed. con la convicción de que la adquisición de su derecho es
legítima. La noción de buena fe es de carácter subjetivo, es la buena fe-creencia o buena fe- diligencia. La
persona ignora por circunstancias que no le son imputables la existencia del vicio o defecto del acto jurídico
antecedente.

El Art. 1918 establece que “el sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce ni puede
conocer que carece de derecho, ed. cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido
de su legitimidad”. El error de derecho es inexcusable. Y el Art. 1902 dispone que “la buena fe requerida
en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando
se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias
registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo
régimen especial”. Cabe aclarar, que aunque la persuasión de legitimidad y los requisitos que se exigen
para tener buena fe resultan aplicables al tercer adquirente, debe tenerse en cuenta que este tercero puede
no ser un poseedor, por eso debe señalarse que ésta es otra acepción de buena fe. El tercero o
subadquirente del Art. 392 del CCC debe estar persuadido de que su adquisición legítima, sea de un
derecho real o personal, y se ejerza o no por la posesión.

El estudio de los títulos de dominio o propiedad antecedentes relativos a inmuebles es un requisito

indispensable para configurar la buena fe en el adquirente. El Art. 1138 pone a cargo del transmitente -
salvo pacto en contrario- el estudio del título y de sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los
tributos que graven la venta. Esta labor es enjundiosa y la debe realizar el escribano autorizante del acto
que se instrumenta en escritura pública (Art. 1017 inc.a), además es un deber que imponen las leyes que
regulan la función notarial. El análisis de los títulos abarca el plazo de la prescripción larga de veinte años
y asegura la legitimidad del derecho en la medida que no existan vicios o defectos manifiestos.

Además, en el caso de los derechos reales que se ejercen por la posesión y que exigen la tradición
de la cosa, el deber de diligencia del adquirente se extiende a la constatación del estado posesorio del
inmueble. Es indispensable que la posesión se encuentre en poder del transmitente para que tenga lugar
la tradición real y efectiva (Art. 1892), la posesión debe estar vacua o sea libre de toda relación excluyente,
y no debe mediar oposición alguna (Art. 1926).

4. Título oneroso

La onerosidad implica que las ventajas que se procuran a una u otra de las partes no les son
concedidas sino por una prestación que ella le ha hecho, o que se obliga a hacer a la otra.

En razón de que existe un conflicto de intereses excluyentes entre el subadquirente y el propietario

que intervino en el acto nulo (legitimado para exigir la restitución de la cosa), la ley privilegia el interés del
tercero de buena fe siempre que su adquisición sea a título oneroso. El fundamento de la exigencia de la
onerosidad es justificar el sacrificio del D del anterior propietario (la seguridad jurídica estática) por el D
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

que adquiere el tercero (seguridad jurídica dinámica) que nada perdería si hubiese adquirido sin
contraprestación alguna (adquisición a título gratuito).

Si existe una cadena de transmisiones sucesivas, únicamente el tercero adquirente de buena fe y

a título oneroso es quien se puede invocar la adquisición legal.

Naturalmente, si la adquisición fuera sólo aparentemente onerosa, pero la contraprestación en realidad

careciera de toda significación (como es el caso de precio vil) cabría descartar la buena fe del tercero
subadquirente, o bien, presumir la gratuidad del acto.

5. Intervención del verdadero dueño en el acto nulo

Otro presupuesto necesario es que en el acto nulo haya intervenido el verdadero propietario y que se
desprenda voluntariamente de la propiedad de la cosa, aunque su voluntad pueda adolecer de alguno de
los vicios del consentimiento. En consecuencia, el justo título cuyo otorgante no está legitimado para
disponer no es presupuesto de la adquisición legal, se trata de una enajenación a non dominio exceptuada
de la protección del tercero.

Enajenación a non domino

La adquisición legal no opera en los supuestos de enajenaciones a non domino en que no existe
autoría o intervención del verdadero dueño en el otorgamiento del acto dispositivo. La jurisprudencia exhibe
numerosos precedentes de personas que invocan una falsa identidad o un poder de disposición apócrifo y
enajenan una cosa que es ajena como propia. En esta situación de conflicto, por más que el subadquirente
sea de buena fe y a título oneroso, el Art. 392 protege al verdadero propietario que ha sido ajeno a la
maniobra delictiva.

Esta problemática ha generado gran preocupación al notariado, al punto que el Código civil derogado
fue modificado en lo que atañe a la justificación de identidad de los comparecientes al acto jurídico (arts.
1001 y 1002 CC. reformados por ley 26.140), recaudos actualmente exigidos por el Art. 306 del CCyC.

El debate continúa en torno a si se trata de un acto nulo de nulidad absoluta o de un acto inexistente,
por la falta del elemento esencial que es el sujeto. Sin embargo es factible la convalidación dispuesta por
el Art. 1885: si quien ha constituido transmitido un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente,
la constitución o transmisión queda convalidada, cualquiera sea la causa de adquisición (prescripción
adquisitiva, sucesión por causa de muerte, etc.-).

También el defecto de título por falta de autoría del dueño se puede sanear por la prescripción
adquisitiva breve, si el adquirente o subadquirente buena fe con base en el justo título, ejerce la posesión
ostensible y continua de la cosa inmueble durante diez años (Art. 1898).

Adquisición de cosa mueble por adquirente de buena fe (ART.1895). Remisión a Unidad VI, pto 2

ART 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de
buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: remisión a la unidad II

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 DERECHOS REALES - PARTE GENERAL

METODOLOGÍA  Título I: Disposiciones Generales  Título VI: Conjuntos inmobiliarios  Título XI: servidumbre
DERECHOS
 Título II: Posesión y Tenencia  Título VII: Superficie  Título XII: Derechos reales de garantía
LIBRO IV REALES  Título VIII: usufructo
 Título III: Dominio (hipoteca; anticresis; prenda)
 Título IV: Condominio  Título IX: uso  Título XIII: Acciones posesorias y
 Título V: Propiedad Horizontal  Titulo X: habitación acciones reales

DEFINICIÓN Poder jurídico de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma 1) Derecho de persecución y derecho de
autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia y demás preferencia
previstas en el Código (conf. Art. 1882, CCyC) 2) Numerus clausus
Son las relaciones jurídicas directas e inmediatas entre una persona y una cosa. El término 3) Principio de Convalidación
proviene del Derecho romano ius in re que significa derecho sobre la cosa. 4) Se ejercen por la posesión o actos
posesorios
Características

5) Transmisibilidad
CLASIFICACIÓN 1) Sobre cosa propia o ajena 3) Principales o accesorios. 6) Normas sustancialmente de orden público
2) Sobre cosas registrables o no registrables 4) Se ejerzan o no por la posesión 7) Derecho absoluto
8) Relación inmediata
ELEMENTOS  Sujeto: es la persona titular del derecho real  Objeto: es la cosa material 9) Publicidad
10) Acción Real

Concepto de cosa: son los bienes materiales.

a) Dominio
Concepto de bien: son los objetos materiales e inmateriales susceptibles de valor o utilidad. Se incluyen los derechos.
b) Condomio
El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio. Entonces, el bien es el género y la cosa la especie.
c) Propiedad horizontal
d) Conjuntos inmobiliarios
Clasificación de cosas Clasificación de bienes e) Tiempo compartido
1) Cosas muebles e inmuebles 1) Bienes fuera del comercio y bienes dentro del comercio f) Cementerio privado
2) Cosas divisibles e indivisibles 2) Bienes del dominio público y bines del dominio privado del Estado g) Superficie
3) Cosas principales y accesorias 3) Bienes municipales h) Usufructo
4) Cosas consumibles y no consumibles 4) Bienes de los particulares i) Uso
5) Cosas fungibles y no fungibles j) Habitación
6) Cosas en el comercio o fuera de él k) Servidumbre
l) Hipoteca
CREACIÓN DE LOS Principio del Implica que los derechos reales son limitados, no pueden existir m) Anticresis
Enumeración de Derechos Reales

otros que los enumerados y sólo pueden ser creados por la ley, ya n) Prenda
DERECHOS REALES numerus
clausus sea por el CCyC o por otra ley. Es la tipicidad de los DR
D Reales I 2024 Sol Lavilla

UNIDAD II: CONTINUACIÓN DE LAS ADQ ORIGINARIAS Y EXTINCIÓN

1. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: DISPOSICIONES GENERALES

Antecedentes

La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir los derechos reales que se ejercen por
la posesión que reconoce como antecedente el Derecho Romano.

La Ley de las XII Tablas, establecía que la propiedad quiritaria podía adquirirse “Usus et auctoritas”,
es decir, por el uso continuado de la cosa, durante el plazo de un año para las cosas muebles y de dos
para las inmuebles, y consagraba propietario a quien poseía la cosa como tal durante esos plazos. En sus
orígenes este modo de adquisición tenía por finalidad sanear las transmisiones defectuosas del “dominium
ex iure Quiritium”, en situaciones que no habían respetado las formalidades de la mancipatio o de la in jure
cesio. También, cuando el título provenía de quien no era propietario de la cosa o carecía de capacidad
(justa causa) y el poseedor tenía buena fe. La buena fe consistía en la convicción de que al tener la cosa
no se lesionaba un derecho ajeno.

Como este derecho era para los ciudadanos romanos, en la época clásica, el derecho honorario
receptó la “praescriptio longi temporis” para los extranjeros respecto de las cosas no romanas (fundos
provinciales). En una primera etapa, la praescriptio consistía en una defensa a la acción de reivindicación
que podía oponer la persona que había poseído de buena fe la cosa durante 10 o 20 años, según se tratara
de personas presentes o ausentes, respectivamente. Con posterioridad se convirtió en una acción real
para adquirir la propiedad de mayores efectos que la “usucapio”, porque extinguía las hipotecas u otras
cargas reales.

En época de Justiniano, ambos institutos se refundieron en un régimen jurídico único con distinta
denominación: la “usucapión” para las cosas muebles con plazo de 1 a 3 años y la “prescripción” para las
cosas inmuebles con el plazo de 10 a 20 años, si se daba entre personas presentes o ausentes,
respectivamente.

En la época post-clásica, también se instituyó la “praescriptio longissimi temporis” que reconocía la

propiedad a quien había poseído durante 30 a 40 años cosas que se encontraban fuera del comercio (res
extra comercium, res religiosae), cosas furtivas y en casos que el poseedor no podía invocar una justa
causa en apoyo de su posesión y si tenía mala fe sólo debía plantearla como defensa.

Estos institutos receptados en el Código Napoleónico, fueron antecedente del régimen de la

prescripción adquisitiva consagrado por el Código Civil Argentino que se mantiene en el nuevo régimen
con algunas modificaciones.

Fundamentos

Subjetivos:
- Negligencia y abandono del anterior propietario
- Diligencia y trabajo del actual poseedor

Objetivos:
- Interés y paz social
- Saneamiento de títulos y seguridad jurídica
- Consolidación de la posición del poseedor

Los Fundamentos del Anteproyecto en los aspectos valorativos proclaman que en materia de bienes
patrimoniales el código persigue la seguridad jurídica de las transacciones comerciales; y la prescripción
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

adquisitiva precisamente es un instituto que se inscribe en esta dirección. Varias son las razones jurídicas,
sociales y económicas que la justifican.

La prescripción breve, desde sus orígenes ha cumplido primordialmente una función perfeccionadora
de títulos defectuosos (justo título), mediante la posesión de la cosa, de buena fe, durante el plazo previsto
por la ley. En virtud de la regla que “nadie puede transmitir un derecho mejor o más extenso que el que
tiene” (art. 399), sería necesario probar que todos los títulos antecedentes son perfectos hasta la primera
adquisición. Mediante la prescripción adquisitiva se facilita esta prueba diabólica, dado que basta en el
estudio de títulos computar los plazos de la prescripción adquisitiva para tener la certeza de que el
disponente ostenta un título legítimo para el otorgamiento del acto, brindando de esta manera mayor
seguridad jurídica a los negocios inmobiliarios.

Aun cuando no exista título alguno, la prescripción larga confiere fuerza legitimante a los estados
meramente posesorios o de hecho que se proyectan temporalmente. El transcurso del tiempo y la inacción
del propietario que abandona la posesión de sus cosas justifican consolidar en derecho la situación de
quienes utilizan las cosas sin título alguno y acrecientan su valor, tanto en su beneficio propio como en el
interés general de la sociedad.

También, este modo de adquirir es un instituto que frecuentemente se aplica para corregir los títulos
que no reflejan la verdadera extensión de la superficie poseída en los inmuebles. Las denominadas “ventas
ad corpus” (con lo que existe a simple vista) como las deficiencias de los relevamiento cartográficos de
antigua data han dado lugar –en muchos casos- a la falta de coincidencia de las superficies según título y
según plano. En los casos que la superficie poseída, según plano, excede la consignada en el título, el
modo correctivo suele ser la prescripción adquisitiva si se cumplen los recaudos legales de la posesión y
el tiempo.

Pero cabe señalar que la prescripción adquisitiva larga de cosas inmuebles acarrea algunas
dificultades de orden registral, en tanto, es un modo de adquirir el derecho real que opera contra tabulas,
es decir, fuera del registro, y como tal, genera inexactitudes registrales porque el titular inscripto dejó de
ser el titular del derecho real. El usucapiente que no cuenta con un justo título inscripto adquiere por la
posesión a espaldas del registro. Es el caso emblemático de discordancia entre la realidad registral y la
extrarregistral y el conflicto con los terceros interesados de buena fe que se apoyan en las constancias
registrales. Esta problemática es una de las cuestiones más espinosas de los derechos reales y del
derecho registral inmobiliario y dilucidarla importa pronunciarse por el grado de certeza o eficacia con que
opera o debe operar el registro de la propiedad.

Justamente este debate fue antesala de la sanción del CCyC. Los miembros de la Comisión Redactora
del Anteproyecto 2012, exponen en los Fundamentos que propiciaban sustituir la tradición posesoria por
la registración constitutiva de los derechos reales inmobiliarios y abandonar la milenaria teoría del título y
el modo del sistema romano puro, siguiendo las soluciones que incorporaban otros proyectos de reforma
anteriores, con la finalidad de conferir mayor certeza a las titularidades que publicita el registro inmobiliario,
actualmente de efecto meramente declarativo; y que los reclamos de escribanos y registradores en sentido
contrario a esta propuesta de reforma sustancial del sistema de adquisición de los derechos reales, fueron
determinantes para no alterar el sistema vigente.

En el ámbito notarial generó gran inquietud la reforma del Código Civil, en especial el protagonismo
que confería al registro de la propiedad inmueble la constitución del derecho real, pero también otras voces
manifestaron su preocupación. Los profesores de derechos reales que debatieron esta problemática en las
XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, expusieron acerca de las diferentes realidades jurídicas en
vastas zonas del interior del país, que cuentan con superposiciones de títulos y que también esos títulos
formales no siempre coinciden con estados posesorios de larga data que se han legitimado por la
prescripción adquisitiva. En dicho evento, se hizo hincapié en que no se debía prescindir de la tradición de

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

la posesión como recaudo de la transmisión adquisición derivada entre vivos del derecho real que se ejerce
por la posesión y a la necesaria armonización de la inscripción registral con el instituto de la prescripción
adquisitiva, dado que ninguna certeza confiere una inscripción constitutiva de la titularidad formal si se
prescinde de la posesión del inmueble.

Indudablemente era necesaria la mirada integral del ordenamiento jurídico, una reforma tan
trascendental en la materia podía comprometer los efectos jurídicos de la posesión y los diferentes modos
de adquisición de la propiedad inmueble que preservaba el derecho proyectado. La decisión cautelosa de
mantener en el CCyC la tradición posesoria y la registración declarativa de los títulos inmobiliarios posibilita
al juez, frente a la casuística de posibles conflictos entre el usucapiente y los terceros, resolverlos
razonablemente, atendiendo a la realidad de los hechos y a las pautas que entroniza el Título preliminar
de este Código, como el principio de buena fe que tiene injerencia decisiva en la controversia entre la
realidad posesoria y la registral (Arts. 3 y 9).

Método (ART. 1904)

El CCyC regula a la prescripción adquisitiva como modo de adquirir los derechos reales en el Libro
Cuarto de Derechos Reales, Título I de Disposiciones generales, Capítulo 2 relativo a la adquisición,
transmisión, constitución y oponibilidad. Este trato metodológico supera el del Código de Vélez, en razón
de que sistematiza las disposiciones generales de los diversos modos de adquisición de los derechos
reales (Arts. 1892 a 1905), entre ellos la prescripción adquisitiva (Arts. 1897 a 1905). Los aspectos
comunes con la prescripción liberatoria: sujetos, invocación, renuncia, modificación de los plazos por ley
posterior, suspensión, interrupción, dispensa y aspectos procesales, se regulan conjuntamente para ambos
institutos en el Libro Sexto de las Disposiciones comunes a los derechos personales y reales, Título I
Capítulo 1 a las que se remite el Artículo 1904 y estatuyen los Artículos 2532, 2533 y 2565 con carácter
imperativo.

ART 1904.- Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas del Título I del
Libro Sexto de este Código.

Concepto (ART.1897)

ART 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de
una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

El CCyC regula la prescripción adquisitiva, también denominada usucapión, como modo de adquirir
los derechos reales principales mediante la posesión de la cosa durante el transcurso del tiempo fijado por
la ley (Art. 2565).

El régimen legal instaurado, mantiene las dos clases de prescripción adquisitiva: la “breve” que se
regula en los Artículos 1898, 1902 y 1903, y la “larga” en los Artículos 1899 y 1905, con normas comunes
relativas a la posesión (Arts. 1900 y 1901).

Respecto de cosa inmueble, conserva el plazo de 10 años de posesión para la prescripción “breve”
con más el justo título y la buena fe; y el plazo de 20 años de posesión para la prescripción “larga” sin
necesidad de justo título ni de buena fe.

Con relación a las cosas muebles, introduce 2 modificaciones: a) unifica el plazo de 2 años de la
prescripción adquisitiva “breve” de la cosa mueble registrable hurtada o perdida inscripta de buena fe, y lo
aplica a la prescripción adquisitiva de la cosa mueble no registrable hurtada o perdida poseída de buena
fe; b) incorpora un nuevo supuesto de prescripción adquisitiva “larga” 10 –que reclamaban las necesidades
del tráfico automotor- para las cosas muebles registrables no hurtadas ni perdidas en favor del poseedor
que la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo con los recaudos que contempla el Artículo
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

1899.

La nueva normativa recepta como modo de adquirir los derechos reales a las adquisiciones legales
que, con fundamento en la apariencia jurídica y en aras de la seguridad dinámica, tutelan a los
subadquirentes de buena fe y a título oneroso, respecto de las cosas inmuebles (Arts. 392 y 1894) y de las
cosas muebles (Arts. 1894 y 1895 concordantes con los Arts. 392 y 760). En consecuencia la prescripción
breve subsiste como medio saneatorio de títulos insuficientes con carácter residual.

El Artículo 2459 incorpora un nuevo supuesto rotulado “Prescripción adquisitiva” por el cual se
perfecciona el título que proviene de una donación inoficiosa por la posesión de la cosa donada durante
diez años.

Derechos prescriptibles (ART. 2565)

ART 2565.- Regla general. Los derechos reales principales se pueden adquirir por la prescripción en los
términos de los artículos 1897 y siguientes.

El Art. 1889 establece la clasificación de D reales principales y accesorios, y dispone:

ART 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo
título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble
hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.

En cuanto a los derechos principales que se pueden adquirir por prescripción son los que recaen sobre
cosas susceptibles de posesión (Art. 1897); y el Artículo 1891 dispone:

ART 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en
este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular
ostente la posesión.

De la conjunción de estas normas resulta que son objeto de prescripción adquisitiva los siguientes
derechos: dominio, condominio, propiedad horizontal, propiedad horizontal especial (conjuntos
inmobiliarios), derecho de uso periódico y por turnos (tiempo compartido), derecho de sepultura
(cementerio privado), superficie (solo la prescripción breve, conforme el art. 2119), usufructo, uso,
habitación y servidumbre activa (Art. 1887).

Los derechos reales de garantía no son prescriptibles, aun cuando la anticresis y la prenda se ejerzan
por la posesión. La función de estos derechos es servir de garantía a un crédito y a la satisfacción del
mismo si es que el acreedor percibe los frutos del objeto dado en garantía. En la hipótesis de que los
derechos reales de garantía se constituyan por quien no es su titular, un supuesto de saneamiento de la
garantía se produce por la convalidación (Art. 1885) si el disponente adquiere ulteriormente la propiedad
de la cosa por la prescripción adquisitiva.

Respecto de los nuevos D reales creados por el CCyC y las modificaciones que introduce a los
derechos reales preexistentes, cabe considerar algunas particularidades relativas a este modo de
adquisición:

Propiedad horizontal
Las dificultades relativas a la prescripción adquisitiva de la propiedad horizontal se han presentado
con relación a la posesión exclusiva de las partes o cosas comunes del edificio (terraza, patio solar,
espacios de cochera, de palier, etcétera). Esta pretensión frecuentemente se ejerce por uno o algunos de

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

los propietarios de las unidades funcionales, aunque también se pueden dar por terceros.

Cierto es que estas situaciones anómalas contrarían los usos o destinos previstos en las disposiciones
legales y reglamentarias, y el administrador del edificio debe exigir al infractor el cumplimiento estricto del
reglamento a fin de que desocupe el sector que es común. Sin embargo, distintos precedentes ilustran
casos en que la inercia del administrador y la tolerancia de los demás propietarios dan lugar a que, ante el
ejercicio de la acción judicial, el infractor oponga la defensa de la prescripción liberatoria si la acción que
se entabla es de naturaleza contractual (violación del reglamento de propiedad) o la de prescripción
adquisitiva si se trata de una acción de reivindicación.

La procedencia de la prescripción adquisitiva en estas situaciones divide a los autores, mientras una
postura flexible la admite, otras opiniones se pronuncian por la negativa.

En principio, es necesario distinguir de qué partes comunes del edificio se trata. La jurisprudencia
mayoritaria ha resuelto que las partes o cosas comunes no pueden ser convertidas a partes o cosas
privativas por medio de la usucapión. Ellas conforman un todo no escindible con las unidades funcionales
privativas y la mutación de hecho violentaría las cláusulas estatutarias del reglamento cuya modificación
requiere la voluntad unánime de los propietarios.

El CCyC, disipa las dudas para la solución de estos casos, en tanto enumera y califica como
necesariamente comunes a las cosas y partes del edificio que son de uso común o son indispensables
para mantener la seguridad del edificio (Arts. 2040 y 2041). Por tanto respecto de estas partes no puede
operar la prescripción adquisitiva a parte privativa.

Distinto es el supuesto de las cosas y partes comunes que no son indispensables, que enumera el
Artículo 2042 (piscina, solárium, gimnasio, lavadero, salón de usos múltiples u otras previstas en el
reglamento). Respecto de estas partes, se considera que sería factible la conversión, o en su caso la
prescripción adquisitiva, si la parte común fuera separable o escindible del resto de las partes comunes y
tuviera independencia funcional como parte privativa (Art. 2039).

En esta hipótesis el juicio por usucapión exige la integración de la litis con todos los propietarios (litis
consorcio pasivo necesario), no basta que se demande al consorcio de propietarios como persona jurídica
(Art. 148 inciso h) y Art.2044); se trata de una cosa común que le pertenece a todos los propietarios por su
parte indivisa e impone necesariamente la reforma del reglamento y de los títulos de adquisición de todas
las unidades funcionales o privativas.

Superficie
El Artículo 2119 relativo a la adquisición del derecho de superficie estatuye que se constituye por
contrato oneroso o gratuito, y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede
adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

El derecho de superficie no se puede adquirir por la prescripción larga porque importa una suspensión
temporaria del principio de accesión inmobiliaria (Art. 1945), que únicamente puede ser constituido por los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal (Art. 2118). Por esta razón,
la norma admite la prescripción breve a los fines del saneamiento del justo título por quien de buena fe se
comporta como superficiario sin serlo.

Dominio Fiduciario
Una situación semejante aunque no idéntica a la del derecho de superficie presenta el dominio
fiduciario y la prescripción adquisitiva. El ART 1701 consagra la siguiente definición: “Dominio fiduciario es
el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido
a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda
según el contrato, el testamento o la ley”.
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El dominio fiduciario, es un dominio imperfecto por su temporalidad (Arts. 1946 y 1964), en tanto está
sujeto en su duración al cumplimiento de un plazo o una condición resolutoria y limitado a un plazo máximo
de treinta años, excepto el supuesto de la incapacidad o capacidad restringida del beneficiario (Art. 1668).

Además, la imperfección de este dominio se da porque la plenitud depende de los fines del fideicomiso,
ed. que las facultades del fiduciario se enderezan a cumplir la manda del fideicomiso (Arts. 1688 y 1704).

El fideicomiso es la causa jurídica que da origen al dominio fiduciario (Art. 1666), y no puede existir sin
este título causal. Por tanto, solamente cabe admitir la adquisición del dominio fiduciario por prescripción
adquisitiva a partir de un justo título de fideicomiso.

A diferencia del derecho de superficie, no existe un precepto que impida la usucapión larga. El Artículo
1702 relativo a las normas que le son aplicables al dominio fiduciario dice: “Son aplicables al dominio
fiduciario las normas que rigen los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los
Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código”. Ello significa que, por aplicación de las disposiciones
generales, no se veda la prescripción adquisitiva como modo de adquisición de este dominio imperfecto,
sin distinción de la prescripción breve o larga, pero en ambos casos se considera que será necesario un
justo título de fideicomiso.

Tiempo compartido
El denominado derecho real de tiempo compartido es un D que otorga el uso periódico y por turnos de
bienes que se afectan a distintos fines (muebles, inmuebles etc.) como alojamiento, hospedaje, comercio,
turismo, industria u otros para brindar las prestaciones compatibles con su destino (Art. 2087).

Corresponde distinguir el sistema de afectación a tiempo compartido del derecho de tiempo

compartido. La constitución de ese derecho requiere previamente la afectación por el propietario de la cosa
y el emprendedor al sistema de tiempo compartido (Art. 2089).

Al derecho real de tiempo compartido se le aplican las disposiciones generales sobre los derechos
reales (Art. 2101). Estas disposiciones establecen que es un derecho real principal (Art. 1889), que recae
sobre cosa total o parcialmente propia (Art. 1888) y se ejerce por la posesión (Art. 1891). Por tales razones
se adquiere por prescripción adquisitiva, siempre que en la cosa afectada al sistema de tiempo compartido
se ejerzan los actos posesorios de uso o aprovechamiento periódico, en el mismo turno de los años
calendarios, durante el plazo de la usucapión.

Para este derecho tampoco se ha previsto una norma semejante a la del Artículo 2119 de la superficie,
que admite solamente la adquisición por la prescripción breve para sanear el justo título. En virtud de ello
rigen las disposiciones generales sobre la adquisición y la pérdida de los derechos reales y se aplica tanto
la prescripción breve como la larga.

Servidumbre
El régimen del Código civil contemplaba la prescripción adquisitiva de las servidumbres continuas y
aparentes por la prescripción larga (art. 3017) si existía un título (art. 4015); en concordancia establecía la
clasificación de las servidumbres continuas y discontinuas (art. 2975) y aparentes o visibles y no aparentes
(art. 2976).

El CCyC omite la clasificación de las servidumbres continuas y discontinuas, como también las de
aparentes o no aparentes. La nueva normativa tampoco recepta la adquisición de las servidumbre por
destino del padre de familia prevista por el Código de Vélez (arts. 2978, 2995 a 2997), ni la de la
servidumbre que renace (art. 3057). Los Fundamentos del Anteproyecto 2012 nada dicen respecto de esta
importante supresión que modifica sustancialmente el régimen de adquisición de las servidumbres.

Pero el antecedente del CCyC es el Proyecto de 1998 en cuyos fundamentos se dice “… se suprimen
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las servidumbres constituidas de resultas a una voluntad tácita, por no coincidir la recomendable certeza y
publicidad de los derechos reales, con el nebuloso clandestinismo de las cuestionables constituciones de
la servidumbre por destino del padre de familia y de la servidumbre que revive”.

La supresión de estos dos modos de adquisición es justificable, porque se funda en una mera
apariencia material que conspira contra la seguridad jurídica afectando el tráfico de los bienes.

El problema interpretativo se presenta con la prescripción adquisitiva. En principio, los Artículos 1889
y 2565 reconocen que la servidumbre es un derecho principal y como tal susceptible de adquirirse por la
prescripción adquisitiva. En cambio, el Artículo 1891 exceptúa a la servidumbre entre los derechos reales
que se ejercen por la posesión, y expresa que las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios
concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión. Ciertamente sobre el inmueble sirviente el
ejercicio de una servidumbre no es una posesión en sentido estricto, además el CCyC descarta de las
relaciones de poder a la denominada cuasiposesión que la doctrina clásica admitió en el Código de Vélez
para el ejercicio de los derechos reales desmembrados sobre cosa ajena. Por su parte, el Artículo 1897
exige como requisito de la prescripción adquisitiva la posesión ostensible y continua de la cosa y no refiere
a los actos posesorios concretos y determinados. En cuanto al Artículo 2181 supone la existencia de un
título.

Ante estas desinteligencias cabe entonces formular varias preguntas ¿basta la reiteración de
posesorios concretos y determinados para adquirir una servidumbre positiva por prescripción adquisitiva?
¿Corresponde distinguir si los actos posesorios son ostensibles y continuos para prescribir? ¿Cuáles son
esos actos? Una servidumbre de tránsito es una servidumbre positiva que en el régimen del Código de
Vélez no se podía adquirir por prescripción adquisitiva, porque no revestía el carácter de servidumbre
continua aunque ostentara la apariencia de un camino existente. ¿Ello significa que este Código -por ser
positiva- es admisible su adquisición por usucapión?

En cuanto al tiempo ¿solo se adquieren por prescripción adquisitiva larga o también por la breve con
justo título y buena fe? Si se adquiere por la prescripción larga ¿es necesaria la existencia de un justo
título? La seguridad jurídica exigía en el nuevo ordenamiento una norma clara a fin de despejar todas estas
incógnitas.

Voces autorizadas sostienen que la servidumbre positiva es prescriptible si los actos posesorios son
aparentes y ostensibles. Asentada en esta afirmación, cabe inferir que la servidumbre positiva, con los
recaudos señalados, se adquiere por la prescripción adquisitiva breve si existe justo título y buena fe o en
su defecto por la prescripción larga, pero queda planteada la duda con relación a la exigencia del justo
título. Si el fundamento de la supresión de la servidumbre por destino del padre de familia y la servidumbre
que renace es que “la mera apariencia material conspira contra la seguridad jurídica afectando el tráfico
de los bienes” cabe invocar la misma justificación para impedir la adquisición por prescripción larga sin
título. En virtud de estas razones, se entiende que es admisible la prescripción larga de las servidumbres
activas si existe –al menos- la apariencia formal de un justo título.

Derecho Real de Sepultura

El CCyC incorpora la regulación jurídica de los cementerios privados (Arts.2103 y siguientes), y crea
el derecho real de sepultura sobre la parcela al que aplica las normas sobre derechos reales (Art. 2112).

Cabe señalar que el Artículo 1887 inc. f) enumera a este derecho real como cementerio privado, pero
corresponde calificar con precisión al nuevo derecho real que se crea como derecho real de sepultura.

Con relación a la prescripción adquisitiva, el código no contiene ninguna norma especial al respecto,
en consecuencia, la aplicación de las normas generales lleva a la conclusión de que este derecho es
prescriptible. Desde hace años la jurisprudencia ha reconocido la prescriptibilidad de los sepulcros
existentes en cementerios públicos en coincidencia con la opinión autoral mayoritaria.
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Los actos posesorios ponderados a los fines de la usucapión son: el pago de los gastos de
mantenimiento, de impuestos y tasas, la detentación del título de la bóveda. Otros actos típicamente
posesorios son: la inhumación de cadáveres, la disposición sobre el destino ulterior de los restos
depositados en el sepulcro, la contratación de un cuidador para la limpieza y vigilancia de la sepultura, la
atención personal que se preste a la bóveda; etc.

Cabe señalar que la aplicación de la prescripción adquisitiva del derecho de sepultura, requiere la
previa afectación del inmueble donde se encuentra a cementerio privado (Art. 2104). En cuanto a la
prescripción adquisitiva del inmueble afectado a cementerio privado, se entiende que necesariamente debe
mantener la afectación si se han comercializado los derechos de sepultura. El CCyC confiere la protección
especial a los titulares de estos derechos como consumidores y usuarios (Art. 211).

Sujetos. Capacidad

Capacidad de derecho
El Art. 2534 respecto de los sujetos legitimados para invocar la prescripción adquisitiva y contestarla
establece que:

ART 2534.- Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición
legal en contrario.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción, aunque el obligado o propietario
no la invoque o la renuncie.

En tal sentido CCyC sigue al Código de Vélez (arts. 3950 y 3951). El estado nacional, provincial y
municipal, respecto de las cosas que son objeto de su dominio privado, puede ser demandado por los
particulares que han prescripto derechos reales sobre ellas, como sucede frecuentemente con las tierras
fiscales. Es más, en muchos casos en que no existe interés fiscal comprometido, especialmente en zonas
inhóspitas, y siempre que el prescribiente acredite fehacientemente el ejercicio de los actos posesorios
durante 20 años, el Estado no se opone al ejercicio de la acción de prescripción adquisitiva, justamente
para lograr el arraigo de los poseedores y el desarrollo de actividades económicas en esos lugares.

También la prescripción adquisitiva corre a favor y en contra de las iglesias sin distinción de cultos.

Cabe señalar que las personas jurídicas se encuentran en la imposibilidad de invocar la prescripción
adquisitiva de los derechos reales de uso y de habitación, en tanto no puede ser titulares de los mismos
porque estos derechos solo pueden constituirse a favor de persona humana (Arts.2154 y 2158).

- A favor del Estado Nacional - Ley 20396 y ley provincial 21.477 - ¿inconstitucional? N 55201 - 151761
caratulados “Fiscalía de Estado c/ Oldrá R.A. p/reivindicación” de marzo del 2022 de la 3CCCom Mza.

No es proceso exprop. Tohme c/Vialidad SCJM 1995

Capacidad de Hecho
Si bien rigen las normas generales en materia de capacidad para adquirir los derechos reales (Arts.
23 y siguientes), también corresponde considerar a los efectos del cómputo del plazo de prescripción la
capacidad para adquirir la posesión.

ART 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan 10
años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa
en el ámbito de custodia del adquirente.
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El precepto es claro respecto de la capacidad para adquirir la posesión, los menores de edad de 10
años pueden adquirirla sin distinción alguna si se trata de acto lícito o ilícito.

Consorcio de propietarios
Una situación interesante plantea la capacidad del consorcio de propietarios para usucapir. El CCyC
reconoce la personalidad jurídica del consorcio de propietarios de la propiedad horizontal (Arts. 148 inc. h)
y 2044), y de la propiedad horizontal especial en los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (Art. 2074).
Consiguientemente el consorcio de propietarios tiene patrimonio y aptitud para adquirir bienes, además el
reglamento debe especificar los bienes que integran su patrimonio (Art. 2056 inc. e).

El avance del nuevo régimen legal es significativo en este sentido y recepta las opiniones mayoritarias
y los precedentes jurisprudenciales que durante la vigencia de la Ley 13.512 reconocen la personalidad
jurídica del consorcio; y consiguientemente la aptitud para invocar la prescripción adquisitiva de unidades
privativas en el edificio.

En el régimen de la ley 13.512 no queda claro si la unidad usucapida pertenece al consorcio como
sujeto de derecho o a los consorcistas por su porcentaje indiviso en las partes comunes. A partir de la
vigencia del nuevo Código no habrá problema de que integre el patrimonio del consorcio si así se peticiona.

- A favor del consorcio- “Cons. de propietarios de Av. Santa Fe c/ Cñia Gral Inmob” de la CNC, sala E entre
ots.

Elementos. Posesión exigible (ART.1900)

Los elementos o requisitos que componen la prescripción adquisitiva son la posesión y el tiempo. El
CCyC regula a la posesión conjuntamente con la tenencia en el Título II del Libro Cuarto y las incluye bajo
la denominación genérica de “relación de poder” (Art. 1908).

Concepto
Los Fundamentos del Anteproyecto 2012, explican que se ha incorporado el concepto amplio de
“relación de poder” que incluye a la posesión y la tenencia; se ha preferido esta terminología a la de
“relaciones reales” que utiliza el Proyecto de 1998, por ser ésta demasiado amplia ya que las relaciones
entre una persona y una cosa son infinitas; y que aparte es equívoca porque en Europa se emplea a veces
para hacer referencia al “derecho real”, al valerse de los términos “relación real” para significar “derecho
real”, por oposición a “relación personal” en vez de “derecho personal”.

El nuevo Código se aparta de la terminología “relaciones reales”, utilizada mayoritariamente por la

doctrina nacional y el Proyecto de 1998, siguiendo las enseñanzas de Molinario, para identificar los poderes
de hecho que el hombre tiene con las cosas y opta por la expresión novedosa “relaciones de poder”. Para
esta denominación corresponde aclarar que la posesión es una relación de poder fáctico o de hecho sobre
la cosa, diferenciándose del poder jurídico que compete al derecho real; ambos poderes coexisten
solamente en el caso de la posesión legítima.

ART 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

La posesión es la relación de poder que exige el ejercicio del poder fáctico o material sobre la cosa
por sí o por otro (tenedor), con la intención de tenerla como titular del derecho real que se pretende
prescribir. La fuente de la norma es el artículo 1847 del Proyecto de 1998, que se aparta del concepto de
posesión del Código de Vélez (arts. 2351 y 2373), en tanto no refiere a la intención de tenerla como
propietario (animus dominis), sino que abarca con amplitud el comportamiento con la cosa como titular del
derecho real; se trate del dominio o de un derecho real sobre cosa ajena que se ejerce por la posesión. En
este sentido el usufructuario es un poseedor y no un cuasiposeedor conforme interpreta la doctrina actual
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

de los autores de derechos reales. La cuasiposesión o posesión de derechos no existe para el CCyC,
aunque en ciertos casos deba distinguir más de una especie de posesión (Art. 1913).

Requisitos
En cuanto a los requisitos de la posesión para la prescripción, el Artículo 1900 exige que deba ser
ostensible y continua. Esta disposición se toma del artículo 1834 del Proyecto de 1998 y éste del Proyecto
de 1993 que no dan los conceptos de posesión ostensible ni de posesión continua.

ART 1900.- Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

Alterini, sostiene que posesión ostensible es una posesión manifiesta para todos, dado que la
adquisición por usucapión se configura no sólo contra el anterior propietario, sino contra todos los terceros.
En los textos de los artículos 3999, 4016 y 4016 bis del Proyecto de 1993 se incluyó el concepto de
posesión ostensible y en el informe respectivo, donde se fundamentan las reformas, se lee: "De manera
coherente con las implicancias otorgadas a la publicidad posesoria en los artículos 1189 y 3169, se prevé
para los distintos supuestos de prescripción adquisitiva que la posesión del usucapiente tiene que ser
ostensible, o sea, que la conozcan o puedan conocerla tanto el dueño de la cosa como los terceros
interesados de buena fe; noción que no adolece de la limitación conceptual de la posesión pública, como
contrapuesta a la viciosa por clandestinidad, que se infiere de los artículos 2369 a 2371 y del artículo 2479".

En cuanto a la posesión “continua”, ha de entenderse la noción aceptada en común por la doctrina,

que es la posesión que se ejerce sin intermitencias ni lagunas por el poseedor (o su representante), de
acuerdo con las circunstancias y la naturaleza de la cosa. Si hubo abandono de la posesión y luego se
retoma, la posesión anterior no es útil para la prescripción.

El Artículo 1930 establece la presunción de continuidad, basta probar el comienzo y la posesión actual,
o sea, que la discontinuidad de la posesión deberá ser probada por quien la invoque. Se estima que esta
norma relativa a la carga de la prueba es de aplicación para las acciones posesorias, respecto de la prueba
de la posesión.

La norma del Artículo 1900 no exige que la posesión sea ininterrumpida. La supresión de este requisito
es acertada porque la interrupción es un evento propio del tiempo, no de la posesión.

En cuanto a la característica de pacífica, ha sido omitida como recaudo de la posesión. El tratamiento

de los vicios en el CCyC es muy escueto y con efectos muy limitados (Art. 1921, 1936). De todos modos
la posesión no debe ser concurrente de acuerdo con lo que establece el Artículo 1913:

ART 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma
especie que se excluyan entre sí.

De este dispositivo se desprende la necesaria pacificidad de la posesión, o sea, que la posesión la

tiene uno u otro contendiente pero no ambos a la vez. Distinto es el supuesto de la posesión de sujeto
plural o coposeedor previsto por el Art. 1912. Además desaparece del CCyC la tutela que el Código de
Vélez confería a la posesión anual calificada, simplificando felizmente el régimen de protección de las
relaciones de poder; por esta razón tampoco puede coexistir una posesión anual con una posesión actual
como lo contempla el Código anterior (art. 2456), si hay usurpación la posesión se pierde y el usurpado
solo detenta la acción despojo para recuperar la cosa usurpada (Art. 2241).

Prueba
Respecto de la prueba de la posesión en el juicio de prescripción adquisitiva, rigen las reglas del
ordenamiento especial de la Ley 14.159 (art. 24) y decreto-ley 5756/58 que mantienen su vigencia.

La jurisprudencia, es muy rigurosa con relación a la prueba que debe aportar el prescribiente, en
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particular en el juicio usucapión veinteañal o título supletorio, en virtud de que se declara la adquisición del
derecho real del prescribiente y la extinción del derecho que pertenecía al titular registral.

La prueba debe acreditar la realización de actos posesorios en forma constante, insospechable, clara
y convincente. No basta con que se demuestre un relativo desinterés por la demandada, sino que es
necesario que el actor demuestre cuáles fueron los actos posesorios realizados por él y si se mantuvo en
la posesión en forma continua durante veinte años.

La Corte Federal en sus precedentes reafirma este criterio y dice: “Cabe revocar la sentencia que hizo
lugar a la acción de prescripción adquisitiva del dominio deducida por quien declaró adquirido por
usucapión un inmueble, pues no existen actos posesorios realizados a título de dueño durante el lapso de
20 años para usucapir, prueba que tiene que ser plena e indubitable, demostrativa y sin ninguna clase de
duda, de que están cumplidos todos los requisitos de la ley para poder adquirir por prescripción (…)”.

El CCyC en el Artículo 1928 sigue al Código de Vélez (art. 2384) y ejemplifica los actos posesorios:

ART 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y,
en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

Además, los complementa la norma del Artículo 1939 que impone al poseedor la obligación de
cerramiento del inmueble y la de satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que
graven la cosa, si bien éste último no es un típico acto posesorio, es un acto jurídico demostrativo del
comportamiento de propietario.

Consecuentemente, no bastan para usucapir los actos de simple tolerancia o de buena voluntad que
permite el propietario, tales como el tránsito de personas o de animales, el retiro de frutos o de agua o
algún material, especialmente en predios abiertos; si bien en estos casos el propietario puede ejercer los
actos de exclusión que corresponde a su derecho (Art. 1944), también es factible que opte por un
comportamiento tolerante, solidario o de buena convivencia.

Generalmente, cuando la prescripción adquisitiva se opone como defensa de una acción

reivindicatoria, el accionante reconoce la posesión del demandado (Art. 2248). Pero puede darse el
supuesto que al ejercitar esta acción el demandante invoque la calidad de tenedor del accionado; o bien,
que con esta argumentación se oponga a la demanda por usucapión que entable el poseedor.

Al respecto, el CCyC consagra expresamente la presunción relativa de posesión en quien tiene la cosa
(Art. 1911), o sea, que ante la duda de que se trate de un poseedor o tenedor se presume la posesión y
quien invoca la tenencia tiene a su cargo la prueba de esa relación de poder. La jurisprudencia ha aplicado
este criterio en base a la interpretación armónica de las normas del Código de Vélez (arts. 2363, 2384),
adhiriendo a la tesis autoral mayoritaria, que considera probada la posesión si se acreditan
indubitablemente los actos posesorios concurrentes que ilustra el Código (por ejemplo, la existencia de
vivienda, animales, corrales, aguadas, plantaciones en un inmueble rural), y que corresponde a la contraria
que niega la posesión la carga de la prueba de la tenencia.

Unión de posesiones (ART 1901)

ART 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente
de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un
vínculo jurídico.

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Normas aplicables (ARTS. 237, 1904, 2532 a 2537 y 2565)

ART 237.- Determinación y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes públicos del
Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y goce, sujeto a
las disposiciones generales y locales.
La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter
nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236.

ART 1904.- Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas del Título I del
Libro Sexto de este Código.

Normas generales

ART 2532.- Ámbito de aplicación. En ausencia de disposiciones específicas, las normas de este Capítulo
son aplicables a la prescripción adquisitiva y liberatoria. Las legislaciones locales podrán regular esta última
en cuanto al plazo de tributos.

ART 2533.- Carácter imperativo. Las normas relativas a la prescripción no pueden ser modificadas por
convención.

ART 2534.- Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición
legal en contrario.

Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción, aunque el obligado o propietario no
la invoque o la renuncie.

ART 2535.- Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que pueden
otorgar actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o coposeedores no
surte efectos respecto de los demás. No procede la acción de regreso del codeudor renunciante contra sus
codeudores liberados por la prescripción.

ART 2536.- Invocación de la prescripción. La prescripción puede ser invocada en todos los casos, con
excepción de los supuestos previstos por la ley.

ART 2537.- Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos de prescripción en curso al
momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior.
Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos
una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia,
excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia
de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.

ART 2538.- Pago espontáneo. El pago espontáneo de una obligación prescripta no es repetible.

ART 2565.- Regla general. Los derechos reales principales se pueden adquirir por la prescripción en los
términos de los artículos 1897 y siguientes.

Tiempo. Cómputo (ART. 2537)

ART 2537.- Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos de prescripción en curso al
momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior.
Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos
una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia,
excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia

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de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.

El CCyC, con respeto a la tradición jurídica mantiene los plazos de prescripción para las cosas
inmuebles, la prescripción breve de 10 años y la larga de 20 años, ésta última también la aplica con carácter
residual para las cosas muebles. En cuanto a la prescripción breve de cosas muebles registrables y no
registrables, introduce modificaciones al unificar el plazo prescriptivo de 2 años e incorpora dos nuevos
supuestos de prescripción adquisitiva 10, uno para las cosas muebles registrables no robadas ni hurtadas
no inscriptas y otro para la donación inoficiosa.

Suspensión (ARTS. 2539 a 2543)

Los Artículos 2539 a 2546 establecen las disposiciones comunes relativas a la suspensión de la
prescripción.

Una de las novedades para la prescripción adquisitiva es la suspensión por interpelación fehaciente,
que el Código anterior contemplaba solamente para la prescripción liberatoria (art. 3986 2do. párrafo
incorporado por la Ley 17.711). El CCyC en el Artículo 2541 establece:

ART 2541.- Suspensión por interpelación fehaciente. El curso de la prescripción se suspende, por una
sola vez, por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor.
Esta suspensión sólo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción
de la acción.

El reclamo extrajudicial con efecto suspensivo del curso de la prescripción es una medida ventajosa
para el propietario y también para el poseedor, porque puede dar lugar a un acuerdo sobre la posesión de
la cosa o una parte de ella que evite el pleito judicial; o en su defecto facilitar los preparativos de la posible
demanda. La norma reduce el plazo del año, del Código Civil, a 6 meses, tiempo suficiente para alcanzar
dichos cometidos.

Otra causal de suspensión que se recepta, también para evitar la tramitación de un litigio, es la que se
produce por el pedido de mediación que dispone:

ART 2542.- Suspensión por pedido de mediación. El curso de la prescripción se suspende desde la
expedición por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su
celebración, lo que ocurra primero.
El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en que el
acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes.

En cuanto a los casos especiales de suspensión, el nuevo ordenamiento simplifica el régimen del
Código de Vélez y contempla situaciones ajustadas al régimen que estatuye para la persona y las
relaciones de familia. En tal sentido el Artículo 2543 dispone:

ART 2543.- Casos especiales. El curso de la prescripción se suspende:

a) entre cónyuges, durante el matrimonio;
b) entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos,
durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen
por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

Respecto de los efectos y el alcance subjetivo de la suspensión las nuevas normas mantienen el
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sistema vigente (Arts. 2539 y 2540).

Interrupción (ARTS.2544 a 2549)

También existen novedades respecto de las causales:

El CCyC elimina la causal de interrupción natural, prevista en el art. 3984 del Código Civil,
coherentemente con las acciones típicamente posesorias que tutelan la posesión anual calificada (arts.
2478 a 2481 y 2487) y el instituto de la purga de los vicios de la posesión (art. 2473).

En cambio, se mantiene el plazo de un año de la prescripción liberatoria de las acciones posesorias

(Art. 2564 inc. b), que tienen por finalidad mantener o restituir el objeto sobre el que se tiene una relación
de poder (Arts. 2238 y siguientes). En virtud de ello, el poseedor que ha sido desapoderado de la cosa
deberá interponer la acción de despojo dentro del año en que este ocurrió (Art. 2241). Por ejemplo, si el
poseedor en vías de prescribir ha sido desapoderado por el propietario y lleva 19 años de posesión, debe
interponer la acción antes que se cumpla el año desde que sufrió el ataque. Si así lo hace interrumpe el
curso de la prescripción liberatoria de dicha acción y si obtiene sentencia favorable, el curso de la
prescripción adquisitiva será computado porque recuperó la posesión (Arts. 2456 y 2457). Por su parte, el
propietario tendrá suspendida la acción real mientras la instancia posesoria no haya terminado (Art. 2271).
Caso contrario, si el poseedor deja transcurrir el plazo de un año sin deducir la acción de despojo perderá
definitivamente la posesión y la posibilidad de usucapir (salvo que medie otra causal de interrupción,
suspensión o dispensa de la prescripción con los efectos respectivos).

En el caso ejemplificado se citaron los Artículos 2456 y 2457, que regulan la interrupción por petición
judicial.

ART 2545.- Interrupción por reconocimiento. El curso de la prescripción se interrumpe por el

reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe.

(Kíper) Se trata de una causal de interrupción motivada en un acto positivo del poseedor usucapiente.
Esta se produce ante su reconocimiento del mejor derecho de la otra parte.

En este caso, la posesión se interrumpe porque se pierde el animus domini, extremo que representa
un requisito ineludible para que la usucapión pueda prosperar. Ante tal reconocimiento, quien poseía pasa
a poseer por otro, pasa a ser un tenedor. El reconocimiento puede ser expreso o tácito (art. 733).Si la
prescripción ya está adquirida, se tratara de una renuncia.

[Aula Virtual] STJ de Corrientes 2017 NJF

ART 2546.- Interrupción por petición judicial. El curso de la prescripción se interrumpe por toda petición
del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el
poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona
incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable.

Esta norma soluciona el problema interpretativo del art. 3986 primera parte del Código civil con
respecto al alcance de la expresión “demanda”, porque refiere con amplitud a toda petición del titular del
derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo y en orden a la prescripción
adquisitiva, la interrupción se produce se dirija la demanda contra el poseedor o contra su representante
en la posesión. Ej. si se trata del propietario que equivocó la acción contra el poseedor, porque interpuso
la acción por desalojo y no la de despojo o la reivindicación, dicha acción tiene efecto interruptivo, porque
expresa la voluntad de no abandonar su derecho conforme lo ha reconocido la jurisprudencia.

La norma también sienta la doctrina de la Corte Federal que reconoce el efecto interruptivo de la

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demanda aun cuando se interpone en el plazo de gracia procesal.

En cuanto a la duración de los efectos de la interrupción el Artículo 2547 expresa:

ART 2547.- Duración de los efectos. Los efectos interruptivos del curso de la prescripción permanecen
hasta que deviene firme la resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal.
La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o caduca
la instancia.

Ese precepto también pone fin a una fogosa disputa que se ventiló por la doctrina autoral, respecto de
la exégesis del art. 3987 del Cód. Civil que dispone: “La interrupción de la prescripción, causada por la
demanda, se tendrá por no sucedida, si el demandante desiste de ella, o si ha tenido lugar la deserción de
la instancia, según las disposiciones del Código de Procedimientos, o si el demandado es absuelto
definitivamente”. La fuente de este precepto es el art. 2247 del CC Francés pero la terminología utilizada
es sustancialmente diferente porque dice "demanda rechazada". Este cambio terminológico hace que la
interpretación del precepto tenga alcances distintos al texto francés y la desacertada lectura de la expresión
“absuelto definitivamente” podía llevar a la confusión con relación a los efectos de la sentencia adversa.

De acuerdo con el texto del Artículo 2547 del CCyC, queda claro que los efectos interruptivos del curso
de la prescripción permanecen hasta que deviene firme la resolución que pone fin a la cuestión, con
autoridad de cosa juzgada formal.

Consecuentemente, si el titular de dominio entabla una acción posesoria o una acción por desalojo y
es vencido por el demandado que ostenta la calidad de poseedor, la demanda -aun cuando ha sido
rechazada- conserva el efecto interruptivo de la prescripción hasta el dictado de la sentencia en ese juicio.
A partir de éste momento, el demandado comenzará un nuevo curso de prescripción adquisitiva,
aniquilándose el tiempo transcurrido hasta la interposición de la acción. El accionante demostró la intención
de mantener vivo su derecho y aún vencido en ese juicio todavía ostenta la vía petitoria, y es recién en esa
instancia donde la cuestión litigiosa se debatirá definitivamente.

Modificación de los plazos

El CCyC, recepta una norma específica para determinar el cómputo de los plazos de la prescripción
adquisitiva que estuvieren corriendo a partir de la vigencia de la nueva ley, en razón de los plazos que esta
ley modifica.

ART 2537.- Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos de prescripción en curso al
momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior.
Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos
una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia,
excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia
de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.

En materia de prescripción adquisitiva, la modificación de los plazos sucede en los casos de:
adquisición de la posesión de cosa mueble registrable no hurtadas o robadas, no inscriptas pero adquiridas
del titular registral o su cesionario, y de cosas muebles hurtadas o perdidas, adquiridas de buena fe.

La regla que contempla el artículo es la de la aplicación de la ley vigente al momento en que comenzó
a correr el plazo de prescripción. Si el plazo se encuentra en curso antes del 1° de agosto de 2015, en
principio, no corresponde la aplicación del nuevo Código. Esto es lo que se denomina ultractividad, el
efecto prolongado o sobre vida de la ley.

La solución legislativa se funda en la circunstancia que la ley anterior fue la que creó la expectativa de
que en ese período –durante el iter prescriptivo- el titular del derecho real pretendido por otro podría
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entablar la acción correspondiente para la defensa de su derecho. Por su lado, también creó la expectativa
que el poseedor adquiriría el derecho real en un lapso determinado.

Pero el artículo 2537, plantea una excepción: se aplican los plazos de la nueva ley si son más breves.
En este caso, el cómputo del plazo comienza nuevamente a partir de la entrada en vigencia de la nueva
ley. Pero, si computados de este modo resulta que el período prescriptivo es más prolongado que el del
Código Civil que se deroga, los plazos que están corriendo, aunque sean más largos, se van a regir por la
ley vieja.

En definitiva, la regla es que se aplica el plazo de prescripción que, en el caso concreto, venza primero
y esta interpretación se funda en “la finalidad de la nueva ley que es estabilizar la situación reglada en un
plazo menor al previsto en la ley antigua”. No se afectan derechos amparados constitucionalmente porque,
para el poseedor, no existe consumo jurídico, no ha adquirido el derecho real, y para el titular del derecho,
le queda el plazo completo de la nueva ley o el que originalmente le quedaba para solicitar amparo
jurisdiccional.

Ej. supongamos el caso de una adquisición de un automotor en el que no se ha logrado el

emplazamiento registral, pero hay coincidencia de los números de chasis y motor y se adquirió del titular
registral. En este supuesto, por la aplicación del Código de Vélez, el adquirente debía poseer durante veinte
años (art. 4016); en el Código Civil y Comercial el plazo se reduce a la mitad (art. 1899). Si el adquirente
comenzó a poseer en cualquier momento anterior al 1 de agosto del 2005, se le aplicará el Código de
Vélez. Si en cambio, adquirió en cualquier momento posterior al 1 de agosto del 2005 y hasta el 31 de julio
del 2015, su adquisición se consolidará el 1 de agosto del año 2025.

Dispensa (ART. 2550)

ART 2550.- Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción, si
dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la acción, y el
titular hace valer sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesación de los obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa desde la
cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante.
Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin curador, si el que es
designado hace valer los derechos dentro de los seis meses de haber aceptado el cargo.

a. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVE. Justo título y buena fe (ART. 1898 y 1902)

COSAS INMUEBLES
La regulación de la prescripción adquisitiva breve mantiene los requisitos del justo título y la buena fe
con algunas precisiones.

ART 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo
título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble
hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.

Justo título
ART 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas
para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella.

Requisitos: La palabra título comprende el título causal o material (acto jurídico) y el título formal
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(instrumento). El justo título tiene los requisitos objetivos del título suficiente que son: a) el acto jurídico que
tiene por fin inmediato la transmisión o constitución de un derecho real principal. Puede tratarse de un
contrato con finalidad transmisiva (compraventa, permuta, donación) o de un acto jurídico unilateral con
dicha finalidad (dación en pago, aporte en sociedad, etc.-).

También, debe estar revestido de las formalidades legales que para las cosas inmuebles es la escritura
pública (Art. 1017 inc. 1º). El boleto de compraventa no es justo título para la prescripción decenal (sin
perjuicio de la oponibilidad que le confieren los Artículos 1170 y 1171).

El CCyC no contempla el requisito de que sea verdadero como lo disponía el art. 4011 del Código de
Vélez, como tampoco contempla el título putativo para la buena fe. En realidad, la norma da por
sobreentendido que el justo título es el que corresponde a la cosa que se entrega.

El justo título es un título insuficiente que adolece de la falta de los requisitos subjetivos del título
suficiente y que conciernen a los sujetos que intervienen en el acto jurídico. El defecto puede ser la falta
de capacidad de los otorgantes (Arts. 24, 25 y concordantes) o de la legitimación para disponer, se otorga
quien no es el propietario o por quien carece de facultades expresas para transmitir el derecho real (Art.
375 inc. e).

El justo título se puede bonificar también por otros modos de saneamiento que pueden ser más
eficaces o pueden operar con anterioridad, tales la conversión (art. 384), la confirmación (art. 393 y 395),
la ratificación (art. 369), la caducidad (art. 456 y 522), la renuncia (art. 944) la convalidación (art. 1885) y
la prescripción liberatoria (arts. 2562 inc.a) y 2563 inc. a). Pero la ventaja que presenta la prescripción
adquisitiva es la certidumbre acerca del momento inicial del cómputo del término legal. Esta certidumbre
genera seguridad a los terceros.

En cuanto a las modalidades de los actos jcos (condición/plazo) rigen las normas grales (Art 343 y sgtes).

Buena fe
La buena fe se funda en el justo título. No hay buena fe sin justo título, pero puede existir justo título y
faltar buena fe.

Configuración: El Artículo 1902 también define la buena fe para la prescripción adquisitiva breve: “La
buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de
derecho a ella”.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y

constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en
el respectivo.

Esta norma se articula con la del Artículo 1918 de las relaciones de poder que expresa:

ART 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su
legitimidad.

El error debe ser de hecho y esencial.

Se expone al tratar las cosas muebles la presunción de la buena y de los casos en que la mala fe se
presume (Artículo 1919); si la nulidad del justo título es manifiesta se presume la mala fe.

Unión de posesiones. El Artículo 1901 contempla la unión de posesiones para la sucesión particular.

Respecto de la sucesión universal consagra la existencia de una sola posesión, porque el heredero
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continúa la posesión de su causante (Art. 2277). El causante debe ser poseedor de buena fe (Art. 1920).

En cuanto a la unión de posesiones, la norma zanja las diferencias de criterio que existían en la
doctrina relativa a si ambas posesiones deben ser de buena fe y la norma se pronuncia en tal sentido: “En
la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico”.
El vínculo jurídico para esta clase de prescripción es el justo título.

Plazos: cosas inmuebles y cosas muebles

Inmuebles: El plazo es de 10 años

Muebles: Se presentan las siguientes situaciones:

Cosas muebles hurtados o pérdidas:

1) Cosas no registrable. Si se trata de un adquirente de buena fe el plazo de posesión es de 2 años

(art. 1898). Si, en cambio, el poseedor es de mala fe, cabe aplicar el plazo genérico contenido en el art.
1899 de 20 años. Con esta disposición se despeja la duda respecto de la prescriptibilidad de cosas muebles
robadas o perdidas cuyo adquirente es de mala fe. En el Código de Vélez se discutía si este supuesto
podía encuadrarse analógicamente en el art. 4016 –aplicable a inmuebles- o eran imprescriptibles.

2) Cosas registrables. Si se trata de cosas registrables, es importante recordar que las normas del
Código complementan los regímenes especiales que legislan sobre cada cosa en particular. Si se tratare
de una posesión de cosa registrable hurtada o robada adquirida de buena fe, la adquisición por la
prescripción opera a los 2 años, contados desde la registración (art. 1898 y art. 4 del dec.ley 6582/58). No
puede existir buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca (art. 1895) o si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes
(art. 1895) o si no se ha dado cumplimiento a los actos de verificación establecidos en el respectivo régimen
especial (art. 1902). Específicamente para automotores, el art. 2254 exige “que exista identidad entre el
asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.”

Si hay mala fe en la adquisición de la posesión (no se registró la adquisición, los números

identificatorios no son coincidentes o la registración se realizó conociendo o pudiendo conocer la falta de
derecho) el plazo para adquirir es de 20 años (art. 1899).

Cosas muebles no hurtadas ni perdidas de mala fe

Hay mala fe, cuando el poseedor conocía o pudo haber conocido la falta de derecho a la cosa, el plazo
de adquisición por la prescripción es el de 20 años. Salvo la hipótesis que se trata en el acápite siguiente,
es indiferente el régimen al que la cosa está sometida.

Cosas registrables no hurtadas o robadas, no inscriptas pero adquiridas del titular registral o su cesionario
se prescriben por la posesión de 10 años (art 1899).

Esta es una hipótesis no contemplada en el Código de Vélez y la doctrina reclamaba su recepción en

virtud de la disminución de su valor de estas cosas en corto plazo. En este supuesto, por aplicación de las
normas generales, no podría calificarse al adquirente como de buena fe; la ausencia de inscripción en el
marco de un sistema de inscripción constitutivo supone un error de derecho (art. 8) que no admite excusa.
Pero la legitimidad de la contratación, del título causal de la adquisición, la existencia de tradición, la
necesidad de sanear situaciones que se presentan usualmente, los plazos de amortización de este tipo de
cosas seguramente han movido al legislador para contemplar este caso especial.

La citada norma exige la concurrencia de dos extremos: 1) el poseedor debe haber recibido la cosa

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

del titular registral o de su cesionario sucesivo. Al decir “la recibe”, el artículo 1899 supone que hubo
tradición; 2) los elementos identificatorios previstos por el régimen especial deben ser coincidentes.

Cosas muebles no hurtadas ni pérdidas adquiridas de buena fe a título gratuito

En este último supuesto, como los artículos 1898 y 2254 no exigen que se trate de adquisiciones a
título oneroso para su aplicación, se entiende que corresponde el plazo de dos años previsto en esas
normas29.

Cosa mueble adquirida por donación inoficiosa (se analiza en el punto siguiente).

Comienzo de la posesión: presunción (ART. 1903). Efectos de la sentencia (ART. 1903)

ART 1903.- Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia
en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.

Asimismo, rige la presunción relativa a la extensión del título. Se presume que la posesión tiene la
extensión del inmueble que el título indica (Art. 1914), salvo prueba en contrario.

COSAS MUEBLES
En el sistema del CCyC, la adquisición de derechos reales sobre cosas muebles puede ser por título
y modo suficientes (art. 1892), por imperativo legal (arts. 392, 760, 1894/5) o por la prescripción adquisitiva.

La prescripción adquisitiva cumple una función residual cuando no existe título alguno o no se adquiere
por causa de la ley. Los supuestos de prescripción adquisitiva son los siguientes: cosas muebles hurtadas
o perdidas, sea el poseedor de buena o mala fe; cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de
mala fe; cosas muebles registrables no robadas ni hurtadas pero en las que no se ha efectivizado la
inscripción; cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de buena fe a título gratuito; cosa mueble
adquirida por donación inoficiosa.

Buena Fe
El CCyC da el concepto de buena fe posesoria y fija los presupuestos específicos para configurar la
buena fe y la mala fe del prescribiente de cosas muebles registrables, en consideración al carácter
constitutivo del registro respectivo (por ejemplo el de los automotores y de los animales con pedigrí).

ART 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas
para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en
el respectivo régimen especial.

ART 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión
de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

El Artículo 1919 consagra la presunción de buena fe, salvo los casos en que se presume la mala fe.
El CCyC: a) cuando el título es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente
no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado
marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona. Respecto de este último caso hubiere
sido conveniente incorporar expresamente a la posesión de ganado no marcado ni señalado.

Prescripción adquisitiva por el donatario o subadquirente (ART. 2459)

ART 2459.- Prescripción adquisitiva. La acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el
subadquirente que han poseído la cosa donada durante diez años computados desde la adquisición de la
posesión. Se aplica el artículo 1901.

En diversos eventos académicos se escuchan comentarios adversos de este nuevo caso de

prescripción adquisitiva. Se dice que no es un caso de justo título sino de un título suficiente; que tampoco
es una prescripción adquisitiva sino la prescripción liberatoria de la acción de reducción; que no protege al
legitimario porque el plazo se computa desde la fecha de la posesión y no desde la de la muerte del
donante; que no distingue la adquisición del donatario legitimario del donatario que no es legitimario como
surge de la nota del art. 3477 del Código Civil, etc.

Cierto es que se vierten en esta colaboración las primeras reflexiones sobre la nueva normativa y que
la autora por su especialidad en la cátedra tiende a enfocar los fenómenos jurídicos en proyección a los
terceros. Tal vez esta óptica la haga ver con buenos ojos el nuevo supuesto de prescripción adquisitiva
previsto en el Art. 2459 del CCyC.

En la lectura se aprecia un régimen legal sistemático para la donación inoficiosa y la acción de

reducción.

ART 2458.- Acción reipersecutoria. El legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes
registrables. El donatario y el subadquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario
satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima.

Esta norma termina con las desinteligencias interpretativas del art. 3955 del Código de Vélez y de la
nota al art. 3477 que dieran lugar a distintos interrogantes de los autores respecto de la naturaleza jurídica
de la acción de reducción (si es una acción de reivindicación u otra acción real, o es una acción personal,
o es una acción real y una acción personal según quienes sean demandados y lo que deban restituir).
También con los esfuerzos de la doctrina para aplicar por analogía el art. 1051 reformado del Código civil
a fin de proteger a los subadquirentes.

Evidentemente, a la hora de enajenar el inmueble o pretender darlo en garantía de un crédito -desde

la teoría- no se puede brindar la seguridad que exigen los negocios.

Con claridad el Artículo 2458 del CCyC disciplina que la acción de reducción es una acción autónoma
de efectos reipersecutorios respecto de terceros (sin distinción de que sean sucesores de un donatario
legitimario o no), a quienes les da la posibilidad de desinteresar al accionante satisfaciendo en dinero el
perjuicio a la cuota legítima.

Este precepto se integra con los que contemplan a la donación inoficiosa: el Artículo 1565 que remite
a la aplicación de los preceptos sobre la porción legítima y el Artículo 2386 que dispone la sujeción a la
acción de reducción.

Con relación al título que ostentan los terceros que proviene de una donación inoficiosa cabe calificarlo
como un título “imperfecto”. Precisamente porque se encuentra sujeto al ejercicio de la acción de reducción
si recae sobre bienes registrables. Consecuentemente el derecho real de dominio que emana de ese título
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

es un dominio revocable; el título es “observable” porque pende de una causal de ineficacia.

La interpretación sistemática que postula el Artículo 2° del CCyC direcciona a las normas del dominio
revocable. La crítica que se ha formulado al Código de Vélez con relación al dominio revocable es que no
tiene un plazo máximo de duración y ello genera gran incertidumbre al tráfico de los bienes. Esta dificultad
la supera el Artículo 1965 del nuevo Código que establece:

ART 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez
años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido.
El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.

Se aprecia que el plazo de caducidad de diez años del dominio revocable coincide con el plazo de la
prescripción adquisitiva del Artículo 2459 y los efectos de la reducción respecto de terceros (Art. 2457) con
los de la revocación (Arts. 1967 y 1969).

Indudablemente el supuesto del Artículo 2459 pone un límite a la incertidumbre de los derechos de los
terceros subadquirentes; el título atacable por la acción de reducción se bonifica por la posesión de diez
años computados desde la fecha de adquisición de la posesión, la ejerza el donatario o el subadquirente.
Cabe afirmar entonces que es un nuevo caso de prescripción adquisitiva decenal que se incorpora al
régimen legal.

b. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA (ART.1899). Cosas inmuebles y cosas muebles

(registrables y no registrables)

El Artículo 1899 contempla 2 supuestos de prescripción adquisitiva larga: una general o residual que
es la 20 y otra especial que es 10 para cosas muebles registrables no inscriptas nombre del poseedor:

Prescripción adquisitiva larga veinteañal

Se aplica a la adquisición de los derechos reales principales que se ejercen por la posesión (salvo el
derecho de superficie) en los casos que no existe justo título o buena fe. La norma establece que no puede
invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
El plazo de la posesión ostensible y continua debe ser al menos de veinte años. Comprende a las cosas
inmuebles y a las cosas muebles sean o no registrables.

Prescripción adquisitiva decenal

Es la que puede invocar únicamente el poseedor de una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre
que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.

Sucesión universal y particular

De acuerdo con el Artículo 1901 el sucesor universal continúa la posesión de mala fe del causante,
independientemente de su buena fe personal para la precepción de los frutos.

En cuanto a la sucesión particular, el sucesor puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre
que derive inmediatamente de las otras. Esta expresión significa que la adquisición debe ser derivada o
sea por la tradición voluntaria y no por acto unilateral. En consecuencia ninguna de las posesiones que se
unen deben ser viciosas (Art. 1921). Ej. si existe tradición de la cosa inmueble en virtud de la cesión de un
boleto privado de compraventa u otro contrato o sin formalidad alguna. En estos casos la prueba de la
tradición es a cargo del usucapiente.
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ART 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de
su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean
coincidentes.

Efectos de la sentencia (ART 1905)

Se ha manifestado que uno de los casos emblemáticos de inexactitudes registrales es el que provoca
la prescripción adquisitiva. Los terceros confían en los asientos registrales y es posible que exista un justo
título inscripto o que un tercero haya usucapido fuera del registro.

La solución de estos conflictos es uno de los temas más espinosos de los D reales y del D registral
que divide las opiniones de la doctrina civilista y registralista, dado que importa pronunciarse por el grado
de certeza que se confiere a la publicidad registral.

La problemática se agudiza con la usucapión larga de veinte años de cosas inmuebles ante las
debilidades del registro. Ello obedece a que la inscripción del título en el registro inmobiliario tiene de efecto
declarativo porque el D real se constituye fuera de la órbita del registro (art. 2505 C. Civ. y arts. 2, 20 y 22
LRI). Con razón se dice que es un registro de “títulos” y no de “derechos”, la realidad posesoria queda
fuera de los libros del registro (arts. 2 y 3 LRI). Además el registro no tiene carácter convalidante (art. 4
LRI), ergo la inscripción no bonifica los defectos del título.

Durante el transcurso del plazo prescriptivo de diez o veinte años es factible que el titular registral
otorgue títulos transmisivos o constitutivos de derechos reales (dominio, usufructo, hipoteca, etc.) o se
anoten medidas cautelares que varíen la situación jurídico- registral. En estos casos el juez debe sortear
diversos escollos para resolver los conflictos ante la orfandad de normas que regulen los efectos de la
sentencia de prescripción adquisitiva. La doctrina ha discrepado con anterioridad al nuevo régimen legal si
la sentencia de usucapión tenía efecto declarativo o constitutivo del derecho real; si siendo declarativa
opera o no con efecto retroactivo; y, en su caso si es retroactiva, si desplaza o no a todos o algunos de los
derechos inscriptos o cautelares vigentes. Finalmente, otro dilema es si la sentencia de prescripción
adquisitiva requiere para su oponibilidad a terceros de la registración. Los autores no se han puesto de
acuerdo sobre estas cuestiones ni la jurisprudencia las ha resuelto de manera uniforme.

El CCyC se ocupa en parte de estas dificultades y regula los efectos de la sentencia de la prescripción
adquisitiva diferenciando la prescripción breve (Art. 1903 2do. párrafo) de la larga (Art. 1905), se aparta
del Proyecto de 1998 que no hace esta distinción (art. 1834).

Las nuevas normas también organizan distintas cuestiones en torno al proceso de prescripción
adquisitiva; la naturaleza del proceso y las cautelares tendientes a la protección de la seguridad del tráfico.

Efectos de la sentencia de prescripción adquisitiva breve

En este caso la prescripción adquisitiva tiene lugar dentro del ámbito del registro por la existencia de
un justo título inscripto (prescripción tabular). Si ella se consuma logra el cometido del saneamiento del
título.

La impugnación del título puede darse con motivo del ejercicio de una acción de nulidad porque el
otorgante del justo título es incapaz; o de una acción de inoponibilidad porque se trata de una enajenación
a non domino. También con la acción de reivindicación si el 3ro demandado opone la prescripción
adquisitiva breve.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Por esta razón los posibles conflictos con 3ros serán entre el afectado por el justo título y los que
adquieren derechos o asientan la cautelar respecto del titular inscripto.

El art 1903 2do. Párrafo dispone: “La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto
retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados
de buena fe”.

El CCyC consagra el efecto declarativo y retroactivo de la sentencia de prescripción. En tal sentido

adopta la solución que postula el Proyecto de 1998. La intervención judicial tiene por finalidad la
comprobación de los requisitos legales de la prescripción breve: concurrencia del justo título con posesión
de buena fe de diez años. La sentencia que pronuncia el magistrado constata tales extremos y declara
cumplidos los requisitos legales y retrotrae sus efectos a la fecha en que se adquirió la posesión.

Conforme los Artículos 1898, 1903 y 1914 se presume que la posesión ha comenzado en la fecha del
justo título, presunción que puede ser desvirtuada por prueba en contrario.

Si el titular registral constituyó derechos reales o derechos personales a favor de terceros durante el
plazo prescriptivo no se produce ningún conflicto, el efecto retroactivo de la sentencia opera la
convalidación de los títulos inscriptos (Art. 1885). En cuanto a las constancias registrales preexistentes a
la fecha del justo título le serán oponibles al prescribiente en razón de la publicidad registral siempre que
se encuentren vigentes (Art. 1893). Evidentemente en esta clase de prescripción se reducen las posibles
controversias entre el usucapiente y los terceros.

No obstante el efecto retroactivo de la sentencia, el art. 1903 deja a salvo los derechos de terceros
interesados de buena fe. Cabe preguntarse entonces quiénes son estos terceros perjudicados. La
prescripción breve ha saneado la adquisición que el poseedor ha efectuado contra el incapaz o el
verdadero propietario o el incapaz.

La situación imaginable es que el justo título no se encuentre inscripto, pero en esta hipótesis se
entiende que el usucapiente deberá valerse de la prescripción larga de veinte años. El título no inscripto
no será oponible al verdadero propietario ni a los terceros emplazados en el registro, por lo que no podrá
ser calificado como justo título. Con esta interpretación tiene sentido el último párrafo del artículo 1898 que
dispone que el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título, si la cosa es
registrable.

En conclusión, la salvedad de los derechos de los terceros interesados de buena fe cobra mayor
relevancia en el supuesto legal del Artículo 1905 (que la omite) y no en el del Artículo 1903.

Efectos de la sentencia de prescripción adquisitiva larga

Para la prescripción larga la ley cambia el criterio. No confiere retroactividad a la sentencia declarativa
pero tampoco fija reglas absolutas para dirimir los conflictos que se puedan presentar con el derecho real
declarado a favor del usucapiente. Se detecta un mayor protagonismo del juez que debe apreciar las
particularidades de cada caso a resolver.

ART 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de
prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el
plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe
ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.

Con relación a la sentencia que se dicta en el proceso contencioso de prescripción adquisitiva larga
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

se dispone el efecto declarativo y no retroactivo al momento en que comenzó la posesión. La intervención

judicial tiene por finalidad la comprobación de los requisitos legales para usucapir, por lo que el derecho
real se adquiere por la concurrencia de posesión más tiempo; la sentencia que pronuncia el magistrado
sólo constata tales extremos, declara cumplidos los requisitos legales y fija la fecha en la cual, cumplido el
plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.

Ante la ausencia de una norma en el Código de Vélez que regulara los efectos de la sentencia de
usucapión, las posiciones de los autores eran divergentes respecto del carácter retroactivo de la misma,
esta cuestión queda zanjada por el art. 1905. El precepto dispone “La sentencia declarativa de prescripción
larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión”.

Un fallo jurisprudencial dictado a poco tiempo de que comenzara la vigencia del CCyC confirmó la
sentencia que admitió una acción de usucapión, el tribunal de alzada fijó la fecha en que se produjo la
adquisición del dominio, por aplicación del art. 1905 del CCyC. La Cámara estimó que, sin perjuicio de
confirmar el fallo del juez de grado, dada la vigencia del CCyC a partir del 1° de agosto de 2015,
correspondía fijar la fecha en la cual se cumplió el plazo de prescripción y por tanto, se produjo la
adquisición del derecho real de dominio por parte del actor.

Derechos constituidos por el titular registral durante y posteriormente al plazo prescriptivo

Las consecuencias de la irretroactividad deben distinguir diversas situaciones que en los juicios se
pueden presentar:

Derechos constituidos por el usucapiente con anterioridad a la adquisición

Los derechos reales y los derechos personales constituidos por el usucapiente con anterioridad a la
fecha de la adquisición que fija la sentencia no se convalidan. No se advierte que esta situación pueda
causar mayores inconvenientes y provocar inexactitudes registrales. El usucapiente solo se apoya en su
posesión, carece de legitimación registral para constituir derechos reales a favor de terceros durante el iter
prescriptivo; salvo la hipótesis del poseedor de mala fe con justo título inscripto que se vale de la
prescripción adquisitiva larga y que durante el transcurso del plazo constituyó un D real (por ej. hipoteca,
usufructo) con emplazamiento registral, este derecho no se convalida para el tercero.

Si bien los efectos de la sentencia se proyectan hacia al futuro (ex nunc), se opina que los frutos
percibidos durante el plazo prescriptivo no se deben ser restituir, aun cuando el usucapiente hubiere tenido
una posesión de mala fe. El fundamento es que no se trata del supuesto fáctico previsto por el Artículo
1935, toda vez que la procedencia de la usucapión no genera la obligación de restituir la cosa. Sería un
despropósito que tuviera que restituir los frutos si el valor de ellos supera el del inmueble, precisamente la
ley lo consagra propietario por haber incorporado valor económico al inmueble ante el abandono de la
posesión del propietario.

Derechos constituidos por el usucapiente con posterioridad a la adquisición

La suscripta entiende que a partir de la fecha de adquisición fijada en la sentencia declarativa los
derechos constituidos por el usucapiente a favor de terceros son válidos y oponibles, aun cuando no se
hubiere emplazado registralmente la sentencia de usucapión.

El Artículo 1905 establece que la resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de
prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a
conocer la pretensión.

Es claro que después que se trabe en el registro esta cautelar dispuesta en el juicio de usucapión o
título supletorio los terceros no podrán invocar el desconocimiento del pleito.

Pero el interrogante se plantea cuando la litis no se anota o no se inscribe la sentencia.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

La autora interpreta que la norma contempla la función preventiva de la anotación de la litis, ed. acotar
los posibles conflictos a futuro pero no es una regla absoluta para afirmar la inoponibilidad de la usucapión
no inscripta. En este sentido se debe efectuar la interpretación armónica e integradora de las disposiciones
legales (Arts. 1° y 2° del Título Preliminar).

El Artículo 1897 dispone que la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. No se
fija ningún otro requisito adicional puesto que la sentencia es declarativa. El Artículo 1942 que refiere a la
perpetuidad del dominio y establece que anterior propietario pierde el dominio cuando otro lo adquiere por
la prescripción adquisitiva. En consecuencia luego de la usucapión son válidos y oponibles los derechos
constituidos por el nuevo propietario. El art. 1886 además establece que el derecho real atribuye a su titular
la facultad de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente (conf. arts. 750, 756, 1170, 1171).

Con relación al sistema de publicidad registral no se visualizan modificaciones significativas en el

CCyC. El Artículo 1893 relativo a la “inoponibilidad” expresa: “La adquisición o trasmisión de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la
inscripción registral o la posesión, según el caso…”.

La usucapión en un modo de adquisición originario que se publicita materialmente por la posesión,

conforme se hace hincapié más adelante. La doctrina en diversos eventos académicos ha sostenido que
no se encuentra no comprendida entre los “títulos” a que refieren las disposiciones vigentes de la ley
registral (arts. 2 y 3 LRI).

Sí se advierte que el CCyC no tomó el texto del artículo 1843 del Proyecto 1998 relativo a la
“publicidad”, que en su parte pertinente, dispone: “En la colisión entre la oponibilidad otorgada por la
publicidad registral y por la posesoria, prevalece la primera en el tiempo si ha sido obtenida de buena fe.
Sin embargo, la publicidad posesoria, salvo que exteriorice una prescripción adquisitiva de plazo cumplido,
no es oponible a los titulares cuyo derecho real u otra situación jurídica registrada no se ejerza por la
posesión”.

Aún sin una norma de esta entidad relativa a la solución de los conflictos, la intérprete mantiene el
criterio de que la usucapión se publicita fuera de los libros del registro y que la posesión seguirá siendo un
elemento decisivo a la hora de dirimir los conflictos con los terceros.

Derechos reales constituidos por el titular registral o medidas cautelares emplazados luego de la
usucapión o adquisición
La solución a estos conflictos resulta de las consideraciones que se vierten en el punto anterior.
Conforme el artículo 1942 si el titular registral perdió el dominio por la usucapión es imposible jurídicamente
que pueda transmitir un derecho real o personal relativo al inmueble, cualquiera sea su naturaleza. En tal
caso se trataría de una enajenación a non dominio con la dificultad que no puede hacer tradición de una
posesión que no ostenta, si constituye un derecho real que se ejerce por la posesión (por ejemplo transmite
el dominio o constituye un usufructo). Tampoco puede constituir un derecho que no se ejerza por la
posesión (hipoteca) por la ausencia de legitimación.

Derechos reales constituidos por el titular registral o medidas cautelares emplazadas antes de la
usucapión o adquisición
A no dudar, esta es la cuestión más espinosa y que el legislador no ha previsto de manera explícita
dado el gran casuismo que se puede presentar.

1) No se discute que le son oponibles al usucapiente todas las medidas cautelares registralmente
vigentes a la fecha de adquisición fijada por el juez. La sentencia además de no ser retroactiva, rige en el
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

caso la oponibilidad que emana de la publicidad registral (Art. 1893).

2) Sin embargo la autora considera que la circunstancia de disponer la inexistencia de retroactividad

en la prescripción larga no significa necesariamente que todos los derechos registrados por terceros
durante el iter prescriptivo sean oponibles al usucapiente. El juez deberá analizar caso por caso.

Si se trata de la constitución de un derecho real que no se ejerce por la posesión, el caso problemático
de la hipoteca, ella va a ser oponible al prescribiente, si no ha caducado, por las razones apuntadas
precedentemente.

3) En cambio, si se constituye un derecho real que se ejerce por la posesión por ejemplo el usufructo,
superficie, etc., el tercero seguramente será vencido por el usucapiente. A la intérprete le agradaría fundar
esta solución en la mala fe del tercero como lo ha manifestado en estudios anteriores que se citan. La
razón es que el tercero conoce o debe conocer que su derecho se adquiere por la tradición posesoria (Art.
1892) y que la posesión no se encuentra vacua (Art. 1926), por tanto no revestiría el carácter de tercero
interesado de buena fe tutelado por el registro. Pero a decir verdad, las nociones de buena fe que se
incorporan en los Artículos 1893 y 1902 no imponen para su configuración el conocimiento o la posibilidad
de conocer la realidad extrarregistral o el estado posesorio de las cosas inmuebles. Se puede pensar que
el legislador aspiraba para estas cosas sustituir la tradición posesoria por la registración constitutiva, idea
que subyace las nociones de la buena fe.

Pero en definitiva, la reforma sustancial de la adquisición a título derivado de los derechos reales
inmobiliarios no se plasmó y se mantiene el sistema del Código de Vélez que requiere la tradición
posesoria.

Por ello, el usucapiente vencerá en el conflicto con el tercero a quien el titular registral le otorgó un
título constitutivo de un derecho real que se ejerce por la posesión, se funde este rechazo en la mala fe del
tercero o en que el derecho real no se constituyó por la falta del modo suficiente.

Es así que mantiene su plena vigencia el sistema registral instaurado por la Ley 17.801. Los asientos
registrales carecen de valor absoluto pues la toma de razón de los “títulos” no es atributiva ni
perfeccionadora de derechos.

c. VÍAS PROCESALES (ART. 2551)

ART 2551.- Vías procesales. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción.

El proceso debe ser contencioso para que se garantice el derecho de defensa del posible perjudicado.

Se puede hacer valer por acción o por excepción, en ese caso, la oportunidad para interponerla es:
- al contestar la demanda en los ordinarios (procesos de conocimiento)
- hasta que venza el plazo para oponer excepciones en los procesos ejecutivos (monitorios)

En el supuesto de los terceros interesados, en la primera presentación que comparecen al juicio

vencidos dichos términos en la primera presentación.

En caso de que se interponga como acción, para que se declare adquirido el derecho real sobre un
inmueble debe cumplirse con lo dispuesto por el art. 24 de la ley 14.159, lo establecido en el CPCCyTMza
(sus normas de conocimiento y el art. 20913 y ss.)

Procedimiento legal para reconocer el título. Ley 14.159 art. 24

ART 24.- En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos
(art. 4015 y concordantes del Cód. Civil), se observarán las siguientes reglas:
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a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de
acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar
del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera
establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en
la forma que los códigos de Procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas;
b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado
por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción;
c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial.
Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el
inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión;
d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la
Nación, de la provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda.
Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión treintañal no
se plantea en juicio como acción, sino como defensa.
Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la
adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o municipios.

Valoración de la prueba. Anotación de Litis (ART. 1905)

Por su parte el Art. 1905 último párrafo del CCyC dispone: “La resolución que confiere traslado de la
demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con
relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.”

El Código Procesal Civil, Comercial y Tributario de Mendoza, regula el juicio en las normas del proceso
sumario (art. 210 inc. 2). No obstante cuando la prescripción adquisitiva se articula como defensa frente a
una acción por reivindicación se aplica el procedimiento ordinario.

Código Procesal Civil, Comercial y Tributario de Mendoza (arts. 209 y 210)

ART 209º PROCESOS POR PRESCRIPCIÓN.

En los procesos por prescripción adquisitiva se seguirán las reglas del proceso de conocimiento, con las
siguientes particularidades:

I.- Con la promoción de la demanda de prescripción adquisitiva deberá adjuntarse:

a) Copia certificada del informe de dominio y gravámenes, cuando se tratare de cosas registrables.

b) Plano de mensura para título supletorio suscripto por profesional matriculado, aprobado por la oficina
técnica provincial correspondiente, cuando se tratare de inmuebles.

II.- La resolución que ordene correr traslado de la demanda al titular registral y/ o propietario será notificada
por cédula al domicilio que corresponda. Además, se dispondrá:

a) La citación a todos los que se consideren con derecho sobre el inmueble, la que se notificará por edictos
debiendo publicarse por cinco (5) días en forma alternada, sin perjuicio de la mayor publicidad que
disponga el Juez de conformidad con lo previsto en el Art. 72 inc. III de este Código.

b) La citación a la Municipalidad o a la Provincia, según la ubicación del inmueble, para que se expidan
sobre la existencia de interés público comprometido.

c) La anotación de la litis en el asiento registral de la cosa.

d) La colocación de un cartel indicativo con las referencias necesarias acerca de la existencia del juicio, en
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

especial número y carátula, juzgado de radicación, nombre del pretendiente y del titular registral y en su
caso superficie pretendida. El cartel deberá ser colocado en el lugar del inmueble que sea visible desde el
principal camino de acceso y su mantenimiento estará a cargo del actor durante toda la tramitación del
juicio. Las medidas del cartel serán fijadas prudencialmente por el Tribunal con el objeto de garantizar la
efectiva visibilidad del mismo. El actor deberá acreditar el cumplimiento de esta disposición mediante
fotografía certificada por escribano público o constatación de oficial de justicia.

III.- Será necesaria la intervención del defensor oficial en representación de los presuntos interesados
ausentes.

IV.- La prueba de los extremos necesarios debe valorarse teniendo en miras el interés público
comprometido en el saneamiento de títulos. Si bien se admitirá toda clase de pruebas, la sentencia no
podrá basarse exclusivamente en la testimonial y será necesaria la inspección judicial del inmueble, todo
ello bajo pena de nulidad.

"V. La sentencia que declara adquirido el dominio establecerá:

a) La fecha exacta de adquisición del derecho real;

b) La inscripción en los registros públicos, a los fines de su oponibilidad contra terceros;

c) No se aplicarán costas a los demandados y terceros comparecientes que no hubieren formulado

oposición;

d) La sentencia que rechace la demanda no impedirá la iniciación de un nuevo juicio con el mismo objeto."

ARTÍCULO 210° PROCESOS DE EXTINCIÓN DE DOMINIO.

En los procesos de extinción de dominio que tramiten ante los Tribunales de la Provincia conforme las
disposiciones de la legislación de fondo, por delitos cuya competencia corresponda a la justicia provincial,
se seguirán las reglas del proceso de conocimiento con las siguientes particularidades:

I- Será competente para entender el Juez en lo Civil y Comercial del domicilio del demandado, o el de
cualquiera de ellos en caso de acumulación subjetiva de acciones, o aquel donde se encuentren ubicados
los bienes objeto de la acción a elección de la parte actora. En caso de que existan bienes ubicados en
distintas jurisdicciones la parte actora podrá accionar en cualquiera de ellas a su elección.

II- La legitimación activa corresponderá a los representantes del Ministerio Público Fiscal.

III- La legitimación pasiva corresponderá a cualquier persona, humana o jurídica, que ostente la tenencia,
posesión, titularidad o cualquier otro derecho sobre un bien objeto de la acción de extinción de dominio,
que se encuentre imputada en la investigación penal. Sin perjuicio de ello, deberá disponerse la
acumulación subjetiva necesaria en los términos de los artículos 43 y 45 respecto de toda otra persona
que ostente un derecho sobre los bienes objeto de la demanda que pudiera ser afectado por la acción de
extinción de dominio.

IV- Se dará trámite a la acción aún en los casos en que los bienes objeto de la litis estuvieren afectados
por medidas dispuestas en otro proceso. En este supuesto, la interposición de la demanda de extinción de
dominio producirá la inmediata suspensión de los procedimientos relacionados con dichos bienes. A tal fin,
el Juez dispondrá oficiar al Tribunal que hubiese dispuesto las medidas o ante quien tramiten dichos
procesos, comunicándole el inicio de la acción de extinción de dominio.

V- La acción de extinción de dominio tramitará de conformidad con las reglas del proceso de conocimiento
con las siguientes particularidades:
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

a) Con la promoción de la demanda de extinción de dominio deberá adjuntarse la documentación que

acredite el dictado de medidas cautelares dispuestas en sede penal sobre los bienes objeto de la acción
intentada.

b) El Juez dispondrá la anotación de la litis en los Registros respectivos en caso de tratarse de bienes
registrables.

"c) No se aplicarán costas a los demandados y terceros comparecientes que se allanaren a la demanda.
En caso de rechazo de la demanda, las costas serán impuestas al Estado Provincial." d) Sólo será
admisible, como excepción de previo y especial pronunciamiento en los términos del artículo 168, la
acreditación de que el bien o derecho objeto de la demanda se incorporó al patrimonio del demandado con
anterioridad a la fecha de presunta comisión del delito investigado, siempre que esa circunstancia fuere
manifiesta.

e) La parte demandada tiene la carga de probar que los bienes y derechos objeto de la acción de extinción
de dominio, se incorporaron a su patrimonio con anterioridad a la fecha de presunta comisión del delito
investigado o el origen lícito de los fondos con los que los hubiera adquirido.

"f) El Ministerio Público Fiscal podrá solicitar en cualquier estado de la causa e incluso en forma previa a
la iniciación de la misma, la inhibición de bienes de los demandados y/o de sus sucesores, embargo de
bienes y/o cualesquieras otras medidas precautorias que tengan por fin asegurar los resultados del
proceso.

"g) En caso de que el Ministerio Público Fiscal solicite medidas cautelares, no se le exigirá contracautela
a los fines de la efectivización de las mismas." VI- Las partes podrán alcanzar acuerdos de extinción de
dominio. Dichos acuerdos deberán ser necesariamente refrendados por el Procurador General, y
homologados judicialmente, tras lo cual tendrán efecto de cosa juzgada.

VII- El Juez podrá, a pedido del Ministerio Público Fiscal y con intervención de la autoridad a cargo de la
administración de los bienes, ordenar la venta anticipada de los bienes sujetos a medidas cautelares,
cuando presenten riesgo de perecer, deteriorarse, desvalorizarse o cuando su conservación genere
erogaciones excesivas para el erario público. El Juez siempre podrá ordenar la venta anticipada de los
bienes cautelados cuando el afectado manifieste su consentimiento. Previo a resolver, el Juez deberá
escuchar a quienes invoquen derechos reales o personales sobre aquellos bienes. De no presentarse los
interesados, procederá sin más la venta anticipada y el producido con sus intereses pasarán a conformar
el objeto del proceso de extinción de dominio. El Juez podrá adoptar las medidas que considere adecuadas
para evitar la compra simulada o fraudulenta del bien que frustre los fines
de desapoderamiento pretendidos.- VIII- El Juez podrá ordenar la destrucción de los bienes cautelados
cuando:

a) Sea necesario u obligatorio dada su naturaleza;

b) Representen un peligro para el ambiente, la salud o la seguridad pública;

c) Amenacen su ruina.

IX- Además de los requisitos del artículo 90, la sentencia de extinción de dominio deberá contener:

a) Los fundamentos específicos que llevaron al juzgador a formarse la convicción de que bienes o derechos
de propiedad del o los demandados y/o de los terceros citados fueron incorporados sin una causa lícita a
su patrimonio;

b) Si se dispusiere la extinción de dominio, la identificación precisa de los bienes o derechos afectados por

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

la sentencia;

c) La declaración de extinción de dominio del bien o de los bienes identificados conforme al inciso b) sin
contraprestación ni compensación alguna a favor del o de los demandados, así como de sus frutos y
productos, en caso de resultar aplicable;

d) Los efectos respecto de los derechos existentes sobre los bienes afectados;

e) En caso de que se determine un incremento patrimonial que no pueda desvincularse de un patrimonio

constituido en forma previa a los hechos investigados, o que el bien o el derecho haya sido transferido a
favor de un tercero de buena fe y a título oneroso, deberá determinar su valor en dinero para su ejecución
por vía monitoria;

"f) Las medidas de ejecución de la sentencia, conforme los medios previstos por este Código, y en especial,
el plazo para la subasta de los bienes. Efectuada ésta, y deducidos los gastos incurridos para el secuestro,
administración y mantenimiento y demás costos procesales, su producido ingresará a Tesorería General
de la Provincia. En el caso de que el remate de los bienes resultare manifiestamente antieconómico o
cuando la primera subasta fijada fracasare por falta de oferentes o por algún otro motivo no imputable al
Tribunal, el juez podrá, mediante resolución fundada, disponer la entrega directa de los bienes a la
Dirección General de Escuelas quien, en el plazo de noventa (90) días hábiles, deberá informar al Tribunal
el destino final de cada uno de los bienes referidos." g) En caso de tratarse de bienes inmuebles y bienes
muebles registrables, la notificación a los registros respectivos del cambio de titularidad de los bienes
afectados por la sentencia;

h) En caso de que la sentencia incluya bienes ubicados fuera de la República Argentina, deberá
identificarlos de manera precisa, con el objeto de que la Procuración General proceda a efectuar los
trámites de reconocimiento y ejecución de sentencia en la jurisdicción correspondiente, conforme a la
legislación aplicable. i) En caso de que la sentencia rechace la demanda de extinción de dominio, deberá
comunicarse al Juez a cargo de la investigación penal en la que oportunamente se dictaron las medidas
cautelares, a efectos de que adopte la determinación que estime corresponder.

X- La sentencia firme hará cosa juzgada respecto de los bienes o derechos involucrados, con
independencia del resultado de cualquier otra acción judicial. La sentencia firme de sobreseimiento o
absolución dictada en sede penal, fundadas en la inexistencia del hecho investigado o en que dicho hecho
no encuadra en una figura legal, obligará al Estado Provincial a restituir el bien o derecho a su anterior
poseedor o titular o, de resultar imposible, entregarle un valor equivalente en dinero."

La prescripción adquisitiva administrativa (Leyes 21.477 y 24.320)

LEY Nº 21.477- Dominio de inmuebles por el modo establecido en el artículo 4015 del Código
Civil. Formas de documentación e inscripción.

ART 1º - El dominio de inmuebles que hubieren adquirido o adquieran los estados provinciales y las
municipalidades por el modo establecido en el artículo 4015 del Código Civil, será documentado e inscripto
como se determina en el artículo siguiente.

ART 2º - La posesión ejercida por la administración provincial o municipal o sus reparticiones

descentralizadas o autárquicas y en su caso por sus antecesores, deberá surgir de informes de los
respectivos organismos donde se especificará el origen de la posesión y el destino o afectación que haya
tenido el inmueble poseído, agregando los antecedentes que obren en poder de la administración. Cada
inmueble será descripto con su ubicación, medidas y linderos según plano de mensura, que se agregará.
El Poder Ejecutivo Provincial o la autoridad ejecutiva municipal declarará en cada caso la prescripción
adquisitiva operada.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Las escrituras declarativas que en consecuencia otorgará el Poder Ejecutivo Provincial o la autoridad
ejecutiva municipal en las cuales se relacionarán las circunstancias del caso, servirán de título bastante
para la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

ART 3º - Si al presentarse el título a inscripción, el organismo registral observare que con relación al mismo
inmueble y por el nombre de un tercero existe otra, apoyada en un título de antigüedad menor al plazo de
la prescripción adquisitiva, o existiere anotación preventiva de litis de quien tuviere acción declarativa de
prescripción adquisitiva a su favor deberá seguirse el procedimiento judicial que corresponda para que se
declare el dominio adquirido por el estado provincial o la municipalidad en su caso.

ART 4º - Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.

Ley N° 24.320- Modificación de la Ley N° 21.477

ART 1° - Modifícanse los artículos 1°, 2° y 3° de la Ley 21.477, que quedarán redactados de la siguiente
manera:

"Artículo 1° - El dominio de inmuebles que hubieren adquirido o adquieran los estados provinciales y las
municipalidades por el modo establecido en el artículo 4015 del Código Civil, será documentado e inscripto
como se determina en el artículo siguiente".

"Artículo 2° - La posesión ejercida por la administración provincial o municipal o sus reparticiones

descentralizadas o autárquicas y en su caso por sus antecesores, deberá surgir de informes de los
respectivos organismos donde se especificará el origen de la posesión y el destino o afectación que haya
tenido el inmueble poseído, agregando los antecedentes que obren en poder de la administración. Cada
inmueble será descripto con su ubicación, medidas y linderos según plano de mensura, que se agregará.
El Poder Ejecutivo Provincial o la autoridad ejecutiva municipal declarará en cada caso la prescripción
adquisitiva operada.
Las escrituras declarativas que en consecuencia otorgará el Poder Ejecutivo Provincial o la autoridad
ejecutiva municipal en las cuales se relacionarán las circunstancias del caso, servirán de título bastante
para la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble".

"Artículo 3° - Si al presentarse el título a inscripción, el organismo registral observare que con relación al
mismo inmueble y por el nombre de un tercero existe otra, apoyada en un título de antigüedad menor al
plazo de la prescripción adquisitiva, o existiere anotación preventiva de litis de quien tuviere acción
declarativa de prescripción adquisitiva a su favor deberá seguirse el procedimiento judicial que corresponda
para que se declare el dominio adquirido por el estado provincial o la municipalidad en su caso".

ART 2° - Comuníquese al Poder Ejecutivo.- ALBERTO R. PIERRI.- EDUARDO MENEM.- Esther H.

Pereyra Arandia de Pérez Pardo.- Edgardo Piuzzi.

2. EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES (ART. 1907). Causales. Requisitos

ART 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de
los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa
ajena.

Son supuestos generales de extinción de derechos reales:

a) Destrucción total de la cosa.

Es normal que el derecho real se extinga por la destrucción o consumo de la cosa porque queda
desprovisto de uno de sus elementos esenciales que es el objeto (Art. 1883).

Esta causal únicamente es aplicable a las cosas muebles y a los inmuebles por accesión. No se
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

concibe la destrucción total de un inmueble por su naturaleza, salvo un terremoto que produzca una fisura
tal que implique la desaparición de la tierra.

En cambio puede ser una cosa respecto de la cual subsistan sus despojos; por ejemplo el vehículo
incendiado del cual quedan solamente hierros retorcidos deja de ser un automotor, pierde su naturaleza
como tal, aunque el dominio subsista sobre esos restos.

El Código contempla en el Art. 2153 el supuesto del usufructo del conjunto de animales según
perezcan en su totalidad o en parte:

ART 2153.- Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos
constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.

El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción
del usufructo originario.

Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste
cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en
parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales
que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.

Una excepción a la regla de la destrucción de la cosa como causal de extinción del derecho se da con
la propiedad superficiaria.

ART 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue,

excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario
construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.

También respecto del derecho de propiedad horizontal en el caso de destrucción y reconstrucción del
edificio (Art. 2055).

b) Abandono
El Código no define a las cosas abandonadas a diferencia del Código derogado cuyo art. 2526
expresaba: "Son cosas abandonadas por el dueño aquellas de cuya posesión se desprende materialmente,
con la mira de no continuar en el dominio de ellas".

Abandonar es sinónimo de derrelinquir o desamparar. El abandono de cosas consiste en la dejación

material y voluntaria que se hace de una cosa. La palabra abandono da la idea de renuncia. Para algunos
autores abandonar es sinónimo de renunciar, para otros existen entre ambos conceptos diferencias
jurídicas. Fundamentalmente, la distinción está dada por el objeto, los derechos se renuncian mientras las
cosas son susceptibles de abandono.

Esta distinción se funda en la exteriorización de ambas situaciones. El abandono se aplica a las cosas
porque implica un no uso que se puede apreciar, generalmente, por el estado de la cosa, por el lugar donde
se encuentra, etc., aunque ello no importa confundirlo con el simple no uso de la cosa, porque siempre se
requiere la expresión de la voluntad de abandonar la cosa. Mientras que la renuncia, como se aplica a los
derechos, solamente se exterioriza solo por la manifestación de voluntad de su titular en tal sentido, es un
acto jurídico unilateral que requiere de las formalidades que en cada caso exige la naturaleza jurídica de
la cosa.

Cabe señalar que la norma contempla la figura del abandono como causal de pérdida del derecho real
sin distinguir las cosas muebles y las inmuebles.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

El código refiere a las cosas muebles no registrables abandonadas en oportunidad de regular la

apropiación como modo de adquisición del dominio (Art. 1947 inc. a) i), dado que estas cosas son
susceptibles de apropiación.

El régimen legal de la apropiación diferencia sustancialmente las consecuencias jurídicas que acarrea
el abandono de cosas muebles e inmuebles. Los inmuebles no son susceptibles de apropiación, si ellos
son abandonados pertenecen al dominio privado del Estado (art. 236 inc.a). Por el contrario, las cosas
muebles pueden permanecer en estado de abandono (res derelictae) hasta tanto cualquiera se apropie de
ellas.

Con relación a las cosas muebles que son las únicas cosas abandonadas susceptibles de apropiación,
el estado material en que se encuentra la cosa es representativo de la intención del dueño de alejarlas
materialmente de su esfera patrimonial, como sucede en el caso típico de la persona que deja en medio
de la calle la cosa mueble que ya no le interesa. Sin embargo, si la cosa es de algún valor, se presume su
pérdida y no su abandono para quien tenga la intención de apropiársela. Con respecto a los inmuebles, el
abandono material en ningún caso presume el abandono del derecho de dominio. Un inmueble puede
encontrarse en estado de abandono material porque no se ejerzan en él actos posesorios, pero el dominio
no se pierde porque es perpetuo, salvo que la cosa sea ocupada pon un tercero y éste adquiera el dominio
de ella por la continuación en la posesión con los recaudos que la ley prevé para la prescripción adquisitiva
del dominio o usucapión larga.

El dominio por su carácter perpetuo no se extingue por el simple no uso o falta de ejercicio (Art. 1942).
Esta es una diferencia fundamental con los derechos reales que operan una desmembración. El usufructo,
la servidumbre, etc. se extinguen por el no uso durante diez años (Arts. 2152 inc. c); 2182 inc. b). También
el derecho de superficie se extingue por su falta de ejercicio (Art. 2124).

Lafaille advierte que el abandono no se debe confundir con la falta de ejercicio del derecho. El citado
autor sostiene que la pérdida del dominio por el abandono implica mucho más que un no uso, puesto que
es necesario una expresión clara, inequívoca y expresa de la voluntad del propietario en el sentido de
querer abdicar el derecho.

Sin embargo posturas más modernas y acordes con las nuevas concepciones de la propiedad que no
desatienden el perfil social del dominio y propician que, en situaciones de abandono material del inmueble,
se declare judicialmente del abandono con las garantías del debido proceso (arts. 17 y 18 CN). Esta
solución en el caso de los inmuebles impide la adquisición automática o ministerio legis del dominio a favor
del Estado mediante la previa comprobación o acreditación de la situación de abandono y la declaración
judicial que así lo determine. Con esta solución se satisface la exigencia de seguridad jurídica para los
terceros y de justicia para el propietario a fin de que no sea avasallado su derecho.

c) Consolidación
La extinción del derecho real por consolidación se da cuando se adquiere el dominio o propiedad de
una cosa sobre la cual se tenía un derecho real.

Objeto. Cosas (no está en el programa).

El objeto de la prescripción adquisitiva son los derechos reales principales (Art. 2565), pero el objeto
de la posesión y de los derechos reales que se ejercen por la posesión son las cosas muebles e inmuebles
determinadas (Arts. 16, 225 a 233, 1890 y 1912).

El CCyC sienta el criterio de que pueden ser objeto de los derechos reales aún las cosas que no estén
en el comercio (Art. 234). Se pone fin de este modo a las divergencias interpretativas que suscitaba el
Código de Vélez entre los artículos 2336 a 2338 y la nota del codificador al artículo 3952.

76
D Reales I 2024 Sol Lavilla

Los Fundamentos del Anteproyecto 2012 expresan “en lo tocante al objeto, no se requiere que la cosa
esté en el comercio, pues son asimismo objeto del derecho real, las cosas que están fuera del comercio
por su inenajenabilidad relativa y aquellas cuya enajenación estuviese prohibida por una cláusula de no
enajenar” (Capítulo I. Principios comunes).

En efecto, están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está expresamente prohibida (Art.
234), pero ello no implica que carezcan de titular y no puedan ser poseídas por éste; ej. el donante puede
imponer al donatario la cláusula de no enajenar la cosa donada por el plazo de diez años (Art. 1972); o
bien el fiduciante imponer al titular del dominio fiduciario la cláusula de no enajenar la cosa fideicomitida
(Art. 1688) y estas limitaciones no importan desconocer que la cosa es objeto del derecho real de dominio
y de la posesión del propietario.

En cambio no son susceptibles de prescripción los bienes públicos del Estado porque ellos son
inenajenables, inembargables e imprescriptibles (Arts. 235 y 237). Si lo son los bienes que conforman el
dominio privado del Estado porque están sujetos a las disposiciones de este Código salvo las excepciones
que establezcan leyes especiales (Art. 236).

77
 ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN Y EXTINCIÓN DE
LOS DERECHOS REALES

ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN

Clases de  Originaria: cuando el titular del derecho real lo adquiere en forma libre y absoluta. No hay
traslado del derecho de un sujeto a otro.
adquisición
 Derivada: hay traslado del derecho de un sujeto a otro
Se aplica para transmitir los derechos reales que se ejercen por la posesión
Título y Modo

 Título Suficiente: acto jurídico válido, cuya finalidad consiste en la transmisión o constitución
de un derecho real propio del disponente al adquirente, formalizado conforme los
Teoría de

requerimientos legales para alcanzar su fin previsto.

 Modo Suficiente: es la forma de exteriorizar la transmisión o constitución del derecho real.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.

Según el art. 1906, todos los derechos reales son  Principio de la inoponibilidad/
Transmisión

transmisibles (salvo que una ley establezca lo Publicidad suficiente

entre vivos

La adquisición o transmisión de
por actos

contrario.
Para la transmisión se necesita: título suficiente y derechos reales no son oponibles a
modo suficiente. terceros interesados de buena fe
La inscripción registral del título se agrega, en los mientras no tengan publicidad
inmuebles, para darle oponibilidad frente a terceros. suficiente.

Adquisición 1) los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al

legal uso común de varios inmuebles;
2) la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite;
3) los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe; y
Se adquieren por el 4) la posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables no
mero efecto de la ley: robadas o perdidas (salvo que el verdadero dueño pruebe que la adquisición fue gratuita)

La prescripción es una forma de Requisitos de  Ostensible: pública, notoria, evidente,

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

adquirir un derecho real sobre manifiestamente visible.

la posesión
una, y consiste en poseerla por
tiempo que establece la ley. para prescribir  Continua: que el poseedor realice actos
posesorios en forma constante o periódica.
O USUCAPIÓN

Clases de prescripción adquisitiva 1) Breve / 2) Larga

Elementos de la prescripción adquisitiva 1) La Posesión (ostensible y continua); y
2) El Tiempo:
Comienzo de la posesión en  Prescripción larga: posesión durante 20 años
la prescripción adquisitiva  Prescripción breve: posesión durante 10 años
de buena fe y con justo título.
a) en la fecha del justo título; o
b) en la fecha de su anotación en el registro (salvo prueba en contrario)
Detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura, pero
Suspensión de la prescripción aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.

EXTINCIÓN Los derechos reales se extinguen por las siguientes causas:

1) Destrucción total de la cosa mueble: desaparece el derecho por carecer de objeto.

2) Abandono (cosas muebles e inmuebles): las cosas muebles pasan a ser res nullus y pueden ser apropiadas.
3) Consolidación, en los derechos reales sobre cosa ajena.
4) Sentencia judicial que así lo disponga en un proceso de extinción de dominio.
Cada derecho real puede tener regulados, por ley, casos propios de extinción.
D Reales I 2024 Sol Lavilla

EJE DOS: RELACIONES DE PODER

UNIDAD III: DISPOSICIONES GENERALES DE LAS RELACIONES DE PODER

1. RELACIONES DE PODER. Metodología

El tema es tratado en el Libro IV, Título II, denominado Posesión y Tenencia, compuesto de 3 capítulos,
con 32 artículos en total, simplificando y acortando considerablemente el articulado de Vélez.

Enumeración (ART. 1908)

ART 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.

Sin embargo y en la medida que se avanza en el estudio de las normas se advierte un panorama un
poco más amplio y en tal sentido, se propone para presentarlas, el siguiente cuadro de relaciones de poder
en el CCyC que se irá desarrollando más adelante en profundidad.

Terminología. Diferencia con las relaciones jurídicas

Desde que el hombre es hombre y se sirve de las cosas, existen innumerables relaciones o situaciones
de hecho entre éste y las cosas, algunas de las cuales necesitan ser reguladas por el ordenamiento jurídico
en la medida que producen efectos que, por su parte, generan conflictos.

78
D Reales I 2024 Sol Lavilla

Estas relaciones pueden explicarse desde las que surten menores (o nulos) efectos – (la yuxtaposición
local o mera relación de lugar)- hasta las que generan los mayores efectos jurídicos (la posesión); o a la
inversa, pero cualquiera sea el método de enseñanza, lo importante es no confundir estas relaciones de
hecho con las relaciones jurídicas que se estudian en el desarrollo de los derechos reales en particular.

Vélez definió y explicó las relaciones de hecho sin darle al conjunto de ellas una denominación
específica. Fue Alberto Molinario quien propuso denominar a estas relaciones de hecho que se establecen
entre las personas y las cosas “Relaciones Reales”. Esta terminología, fue la utilizada por la mayoría de
la doctrina para explicarlas y fue, incluso, la que tomó el proyecto de 1998, fuente indiscutida del CCyC en
el tratamiento de los derechos reales.

Sin embargo, el nuevo Código se apartó de esta terminología y prefirió denominarlas: Relaciones de
Poder.

En los fundamentos que acompañan al proyecto, la comisión reformadora aclara que descarta:

(i) el término “reales”, por ser muy amplio (ya que las relaciones son infinitas) y además porque puede
confundirse con los derechos reales y (ii) la expresión “posesorias” por su imprecisión, en la medida que
existen otras relaciones además de la posesión

Lo cierto es que, más allá de la terminología elegida (otros autores prefieren la denominación
situaciones de poder remarcando que las relaciones se dan “entre” personas), lo importante es: No
confundirlas con las relaciones jurídicas, poderes jurídicos o derechos reales; y destacar la total
independencia entre unas y otras; es decir, existe la posibilidad de la relación de poder sin la relación
jurídica (ej. posesión sin dominio) y viceversa (ej. dominio sin posesión).

Yuxtaposición local o relación de lugar (ART. 1922 1°pár)

ART 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez
años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa
79
D Reales I 2024 Sol Lavilla

en el ámbito de custodia del adquirente.

La yuxtaposición local ha sido voluntariamente omitida del sistema. Los fundamentos que acompañan
el proyecto expresan las razones por las que no vale la pena regular la yuxtaposición local, ed. el contacto
físico o mera relación de lugar sin el mínimo de voluntad. Se lee: “El que está dormido o encadenado no
tiene la posibilidad de actuar en derecho en los ámbitos de la posesión. Es necesaria la voluntad”. La
yuxtaposición no produce ningún efecto jurídico y, por lo tanto “no tiene cabida en este código”. Los
ejemplos clásicos proporcionados por los autores son los del bebé con el chupete, o el preso con las
esposas, o la persona dormida que le colocan algo en la mano.

La exclusión se refleja claramente en el art. 1922 CCyC primer párrafo cuando dice que para adquirir
una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente.

Servidores de la posesión (ART.1911)

ART 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista
prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una
cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este
Código, servidor de la posesión.

Dentro de este marco normativo se puede afirmar que las relaciones de poder principales son la
posesión y la tenencia (art. 1909 y 1910 CCyC); pero está claro también que el artículo siguiente incluye
una relación distinta: la de los servidores de la posesión, a los que define como quien utiliza una cosa en
virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.

La terminología servidores de la posesión está tomada del D alemán, y son relaciones en las cuales
los sujetos "sirven" a la posesión de otro. Hay contacto con la cosa y voluntad pero el poder sobre esa
cosa lo tiene otra persona. Ej.: (i) de dependencia, el obrero con las máquinas o herramientas de la fábrica
en donde trabaja; (ii) de servicio, el soldado con las armas; (iii) de hospedaje, el pasajero de un hotel con
los elementos de confort provistos en la habitación; (iv) de hospitalidad, el huésped con los muebles que
usa en la casa donde ha sido invitado.

Se puede decir entonces que, fuera de la enumeración del artículo 1908 CCyC en el nuevo
ordenamiento existen otras relaciones de poder, aunque con menores efectos.

Los servidores de la posesión aparecen, pues, como una categoría “secundaria” (pero categoría al fin)
para diferenciarlos de los tenedores. En este sentido, el CCyC adopta la postura de autores que, como
Kiper, los consideran una relación distinta. Esta posición se aparta de la de quienes, como Arean, en el
régimen de Vélez, los ubicaban dentro de los supuestos de tenencia desinteresada. Más allá de esta
discusión, la cuestión práctica más importante en este debate es su incorporación expresa en la norma
relativa a la defensa extrajudicial. El art. 2240 CCyC dispone: “Nadie puede mantener o recuperar la
posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el
empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían
demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia
defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la
posesión”.

Tenencia. Concepto (ART. 1910)

ART 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

De los dos elementos de la posesión, claramente, acá está solo el corpus, respetando la estructura de
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Savigny.

La tenencia se mantiene como una relación de poder “inferior” en cuanto a efectos a la posesión y, por
supuesto, no es eficaz para la prescripción adquisitiva ni para las adquisiciones legales.

Sin embargo, el nuevo código la equipara a la posesión en relación a las acciones que la protegen,
teniendo hoy los tenedores las mismas defensas que los poseedores de cualquier clase.

El código elimina la distinción de la tenencia relativa en interesada y desinteresada (de acuerdo al uso
que se podía hacer o no de la cosa) y ha optado por calificarla, al igual que la posesión, en legítima e
ilegítima y de buena o de mala fe, como veremos más adelante.

Posesión (ART.1909)

Etimología (no en prog)

Para los antiguos juristas, posesión viene de Pedibus (poner los pies sobre la cosa); o de Po-sedere
o Possidere (asentarse o establecerse en un lugar o sobre una cosa).

Para las teorías más modernas, el origen está en Posse, o potis o pote sedeo, que refiere a la potestad
o señorío, entonces es sentirse señor; una manifestación del señorío sobre una cosa.

Se puede afirmar que posesión implica la “sumisión de una cosa al poder físico de una persona”.

Acepciones diversas (no en prog)

En el lenguaje vulgar los términos propiedad, posesión y tenencia se utilizan como sinónimos.

Desde el punto de vista del lenguaje jurídico no pueden ser confundidas ya que las diferencias son
significativas.

En algunas normas, Vélez utilizó la palabra con sentido técnico (Art. 2351); pero en otras, lo utilizó en
un sentido amplio (ej. 2416 y ss.- obligaciones inherentes a la posesión). En otros artículos le dio
particulares significados; por ej. 2265 -posesión civil del comodatario-. En otras habló de poseedores
imperfectos (Art. 2552, 2760) y en otra norma habla de la posesión de estado (art. 325).

El CCyC intenta superar totalmente las imprecisiones terminológicas de Vélez y en la mayoría de los
artículos la palabra posesión está usada correctamente (arts. 1891, 1901, 1909, 1928 CCyC).

No obstante, y como errar es humano, se “desliza” involuntariamente la expresión con sentido amplio
en los títulos de algunas normas (arts. 1932 y 1933 CCyC), en el título XIII de las acciones, y en algunas
normas del capítulo 1. De cualquier modo, cabe destacar que en la gran mayoría de esas normas, el
tratamiento es conjunto para la posesión y la tenencia, -que el código define conjuntamente como
relaciones de poder-. En cambio, en los artículos en los que el tratamiento es separado, cuida la utilización
de cada vocablo y, en general, los utiliza de manera correcta y en el sentido técnico.

Concepto. Elementos constitutivos: corpus y y animus domini

ART 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

El código civil y comercial mantiene la distinción de los dos elementos constitutivos de la posesión: el
objetivo, la cosa (el corpus) y el comportamiento que corresponda al ejercicio de un derecho real que se
ejerce por la posesión (elemento subjetivo o animus domini).

El corpus es el poder de hecho sobre la cosa. Se establece por medio de un contacto con la cosa, de
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la posibilidad física de establecerlo o cuando ella entra en el ámbito de custodia del adquirente (art 1922
inc. b) CCyC; o a través del apoderamiento, conforme lo establece el art 1923 CCyC in fine.

El animus domini es el comportamiento de la persona como titular de un derecho real, lo sea o no, y
sin reconocer un señorío excluyente o incompatible con el suyo.

Si se da más de una relación de poder con una cosa, por ej. la del dueño y la del usufructuario, ello es
posible y no se va en contra del art. 1913 CCyC (concurrencia de relaciones) porque se trata de posesiones
de distinta naturaleza.

La norma se pronuncia claramente a favor de la postura amplia que entendía que la redacción del viejo
artículo 2351 CC (someterla al ejercicio de un derecho de propiedad) no quedaba reducida al dominio sino
que utilizaba el término propiedad en sentido amplio, comprensivo de todos los derechos reales que se
ejercen por la posesión.

También, y siguiendo la corriente mayoritaria reafirma su naturaleza jurídica de hecho, que produce
innumerables consecuencias jurídicas (Savigny).

Importancia

Cada uno de estos puntos será desarrollado en extenso en cada una de las unidades temáticas
correspondientes. Presentados a esta altura, sirven para demostrar la importante proyección de la
posesión hacia las distintas figuras o institutos que se estudian en derechos reales.

La posesión: Es el contenido de los derechos reales que se ejercen por la posesión. El artículo 1891
CCyC establece una de las clasificaciones de los derechos reales de acuerdo a si se ejercen o no por la
posesión. La norma establece que todos los derechos reales regulados en este código se ejercen por la
posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos
posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.

Teorías

Teoría de Savigny denominada clásica o subjetiva.

Para que haya Posesión tienen que existir "corpus" + "animus domini'.

El elemento objetivo o material es el corpus que implica un poder de hecho sobre la cosa (posibilidad
física de disponer).

El elemento subjetivo o intencional es el animus domini que implica la intención de comportarse con
la cosa como el dueño, no reconociendo en otro un D superior (aunque sepa que no lo es. Ej. El ladrón).

Se le ha criticado que probar el animus domini es imposible por tratarse de un elemento psicológico.

Para que haya Tenencia tiene que existir la detentación del corpus sin animus domini; la persona tiene
la cosa pero reconoce en otro una posesión o un derecho superior al suyo.

En cuanto a la naturaleza jurídica considera que la posesión es un hecho que produce consecuencias
jurídicas, ya que su basamento se encuentra en las circunstancias fácticas que constituyen el corpus.

Para Savigny, cualquier ataque a la posesión implica un ataque a la persona del poseedor y siendo la
persona inviolable, debe ser protegida, razón por la cual debe impedirse la defensa privada, llevando las
controversias posesorias a sede judicial.

Los tenedores sólo están protegidos si no existe controversia con el poseedor. En este caso la
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protección derivará de la que corresponde al poseedor y podrá valerse de los remedios que le confiere a
éste.

Si hay conflicto entre el tenedor y el poseedor, la tenencia no merece protección ya que se subvertirían
las bases en que se funda la relación jurídica entre ambos.

Teoría de Ihering, denominada objetiva.

Para Ihering: toda relación del hombre con la cosa es posesión, porque la posesión es la
exteriorización del derecho de propiedad. Siempre hay posesión, excepto que la ley diga que hay tenencia.
Reemplaza la voluntad del sujeto por la voluntad de la ley.

Si existe el corpus la relación es considerada posesión; si alguien pretende demostrar que hay
tenencia, debe probar que la ley priva a esa relación de la protección posesoria, en virtud de la causa por
la cual se originó.

Ej. Si se observa a una persona sembrando un campo, en principio esa relación con el inmueble debe
ser reputada posesión; pero si esa persona es un arrendatario, o se halla allí circunstancialmente por haber
sido contratada para ese trabajo, como la ley nos dice que en ese caso hay tenencia, es entonces el
derecho el que por razones de orden práctico priva a esa relación de los efectos de la posesión.

Es la ley, quien a través de un detallado catálogo, debe establecer los casos en los que, por su
naturaleza o la relación base entre las partes, el detentador del corpus reconoce en otro la posesión y debe
ser reputado tenedor.

El corpus es la relación exterior que normalmente vincula a una persona con una cosa cuando tiene
un mínimo de voluntad para tenerla –diferencia con la yuxtaposición local- y es el único elemento de la
posesión.

El animus domini es reemplazado por la voluntad abstracta e invariable de la ley que reputa al
detentador, poseedor salvo en los supuestos excepcionales específicamente establecidos por la normativa.

Es tenedor aquel detentador al que la ley expresamente priva de protección en razón de la causa por
la cual entró en relación con la cosa.

Para Ihering, la posesión es un derecho que tiene base en un sustrato de hecho y que permite mientras
subsista la relación fáctica que el poseedor sea considerado titular de un derecho real a la posesión.

Como para este autor la posesión es una exteriorización del derecho de dominio debe ser protegida
como complemento del derecho de propiedad.

Aquellos supuestos donde existe controversia entre el poseedor y el propietario y la ley protege al
primero estamos frente a un resultado no querido por la ley, peligroso pero inevitable.

Teoría de Salleilles, creador de la teoría económica de la causa

Posesión es la efectividad consciente y querida de apropiación económica de las cosas. Son sus
elementos:

 Corpus: es el elemento visible de la relación económica entre el hombre y las cosas. Es una serie de
hechos capaces de revelar una relación permanente de apropiación con finalidad de beneficio
económico.
 Animus: es el propósito de realizar esa apropiación de la cosa, de explotarla en beneficio propio y de
un modo independiente. La voluntad concreta está expresada en el título (causa).

Hay Tenencia cuando quien detenta la cosa, aunque la explote obteniendo un beneficio económico,
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no pretende un aprovechamiento único e independiente. La causa por la que detenta la cosa patentiza la
voluntad de utilización con la obligación de restituir.

Ej.: la locación en la que los beneficios de la cosa corresponden tanto al locador que cobra el alquiler,
como al locatario que recoge la cosecha, pero es poseedor el dueño (locador) porque es él quien ha
dispuesto de la cosa dándola en locación y conservando el derecho de recobrarla.

Para determinar si existe posesión o tenencia se deberá analizar la causa de la detentación y los
derechos y deberes que de ella surgen, ya que si se comenzó la relación en virtud de una compra venta,
la intención de poseer surge palmaria; en tanto si el sujeto tiene el corpus en razón de un depósito y está
obligado a restituirla, es indudable que reconoce en otro la posesión.

La causa fuente pone de manifiesto de manera indudable el animus, y no puede –en principio- ser
cambiada unilateralmente, lo que permite, recurriendo a ella, conocer en cualquier momento cuál fue la
intención del sujeto al iniciar la detentación. Esta cualidad de la causa se denomina “principio de
inmutabilidad”.

Para Salleilles la Posesión es un hecho que debe ser protegido por las consecuencias económicas
que produce y coincide con Savigny en cuanto a la protección derivada que puede ejercer el tenedor que
no se encuentra en conflicto con el poseedor.

La posición adoptada por Vélez Sarsfield y sus consecuencias

En esta materia Vélez Sarsfield, en principio, siguió a Savigny, distinguiendo posesión de tenencia en
los Art.2351 CC y 2352 CC, considerando elementos de la posesión el corpus y el animus, sin embargo
mientras de las normas parece desprenderse que consideró a la posesión un hecho, las notas afirman
categóricamente lo contrario.

La doctrina y la jurisprudencia han puesto de resalto el valor de las normas por sobre las notas, razón
por la cual la mayoría sostuvo que durante la vigencia del Código de Vélez la posesión es un hecho desde
el análisis de su naturaleza jurídica.

En materia de protección, las defensas están destinadas a proteger la posesión, legitimándose al

tenedor interesado sólo a ejercer las acciones policiales cuya finalidad es el mantenimiento o restitución
del corpus. Se puede advertir en determinados institutos y presunciones establecidas por el codificador,
que el pensamiento de los 3 maestros se encuentra presente en la normativa velezana.

La teoría de la custodia; la teoría del seguimiento y la posibilidad de disponer –todos temas que se
desarrollan en las unidades respectivas-; son algunas de consecuencias reglamentadas de la teoría de
Savigny.

La presunción de propiedad, y la función publicitaria de la posesión vistas aquí, son algunos aspectos
que recuerdan la tesis de Ihering; en tanto que el principio de inmutabilidad de la causa, patentiza la
adopción de la postura del maestro Salleilles.

Método del Código

Sistema del CCyC

Los art.1909 y 1910 del CCyC adoptan la posición subjetiva de Savigny en lo atinente a las diferencias
existentes entre posesión y tenencia; pero en materia de animus domini cambia el foco de atención
poniendo el acento en el comportamiento en lugar de la intención del sujeto, lo que implica el
reconocimiento de la importancia de las exteriorizaciones materiales para la prueba de la voluntad del
sujeto de Ihering. Se trata de una descripción más objetiva que la anterior.

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Considera que la posesión es un poder de hecho –arts.1909 y 2239 CCyC- y protege de manera
indistinta a la posesión o a la tenencia –arts.2238 y 2240/2242 CCyC

Presume la posesión-art.1911 CCyC-, mantiene vigente el principio de inmutabilidad de la causa –art.

1915 CCyC-, la teoría del seguimiento –art.1933 CCyC- y la teoría de la custodia – art.1928 CCyC.

En conclusión, se advierte que en el Código la posesión es tratada como un estado de hecho, que el
Derecho defiende y protege y le asigna consecuencias jurídicas. Las más importantes son las defensas
posesorias y la posibilidad de usucapir.

Posesiones de distintas especies

Las "posesiones de distinta especie" hacen referencia a la posibilidad de que el ejercicio posesorio se
realice de modos diversos. Entre ellos se incluyen:

- Posesión individual y compartida: una persona puede tener la posesión en forma individual, o bien
varias personas pueden compartir la posesión sin que necesariamente exista conflicto, siempre que
se ejerza de forma común y coordinada sobre la cosa o sobre parte de ella.
- Diferenciación entre posesión y tenencia: es importante recordar que la tenencia consiste en tener la
cosa reconociendo que otro es el titular del derecho real sobre ella (es decir, se ejerce el poder sobre
la cosa como representante o en virtud de un contrato, por ejemplo). En cambio, la posesión implica
que quien la ejerce actúa "a título de dueño" – aunque en ambos casos el objeto es la misma cosa
determinada, la manera de ejercer la relación de hecho varía.

El sistema normativo argentino, al permitir que la posesión se ejerza por una o varias personas, acepta
que existan situaciones donde los sujetos estén unidos en un mismo hecho posesorio, aun cuando sus
derechos y obligaciones puedan diferir.

Coposesión (ARTS. 1912 y 2245)

Tampoco deben olvidarse la coposesión y la co-tenencia que no están definida ni mencionada

específicamente entre las relaciones de poder y no obstante ello, su existencia merece ser analizada. 2
normas así lo imponen:

(i) ART 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada.
Se ejerce por una o VARIAS personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

Sin lugar a dudas se puede afirmar que cuando varias personas ejercen la posesión (de la totalidad o
de una parte material de la cosa) la relación de poder se denomina coposesión.

(ii) El ART 2245 CCyC dispone: “… Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones
posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en
el ejercicio de la posesión común. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores
solo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte”. La coposesión tiene lugar cuando dos o más
personas ejercen en común la posesión de una cosa. Se trata de una pluralidad de sujetos poseyendo una
cosa de manera simultánea.

Si los coposeedores son titulares de un derecho real se está en presencia de un condominio, y si no

lo son, pueden llegar a serlo a través de la prescripción adquisitiva si han coposeído la cosa de manera
ostensible y continua el tiempo que indica la ley.

Es importante resaltar que la coposesión recae sobre toda la cosa, su objeto íntegro; puede sí dividirse
su uso, o hacer un uso conjunto si la naturaleza de la cosa lo permite, o usarla siempre uno de los

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coposeedores, en la medida que reconozca que hay otro coposeedor que tiene un derecho exactamente
igual al suyo.

La coposesión implica la existencia de más de una relación de poder sobre una misma cosa, pero ello
no va en contra del principio de concurrencia establecido en el artículo 1913 CCyC porque las
coposesiones no se excluyen entre sí, ni resultan incompatibles una con las otras.

Por su parte la co- tenencia también debe ser admitida como relación de poder en la medida que el
artículo 1912 CCyC refiere a que el objeto de la posesión o la tenencia, puede ser ejercido por una o varias
personas.

El nuevo código no menciona la cuasiposesión, relación real que la doctrina clásica utilizó con fines
didácticos para explicar las relaciones de hecho que se establecen en los derechos reales de disfrute
(posesión de derechos) utilizando el doble juego de la tenencia interesada de la cosa (ajena) sobre la que
ejercía su derecho real de disfrute como un cuasiposeedor (“como si fuera” o “igual que si fuera” poseedor
del derecho). Pareciera que el CCyC optó por seguir a la doctrina moderna que acude al desdoblamiento
del animus; así, por ej., en el usufructo, “a título de dueño” para el titular del dominio y a “título de
usufructuario” para el titular del usufructo, para no ir en contra del principio de que dos posesiones iguales
y de la misma naturaleza no pueden existir sobre la misma cosa (art. 2401 del Código de Vélez), hoy
mantenido en el artículo 1913 CCyC.

La solución se reafirma si se tiene en cuenta la específica omisión a la terminología utilizada por la

nota a los artículos 2400 y 2480 del Código de Vélez y el artículo específico (3961) que la consideraba
expresamente a fin del cómputo del plazo de prescripción de las acciones reales.

Los textos del nuevo código parecen establecer claras diferencias entre el objeto de las relaciones de
poder (sin lugar a dudas, la cosa determinada conforme surge de los artículos 1908, 1909 y 1910 CCyC)
y el objeto de los derechos reales, que si bien, como regla, también son las cosas, si la ley lo prevé, pueden
serlo también los derechos (art. 1883 CCyC). Así, por ej. el objeto del usufructo (el artículo 2130 inc. B
CCyC); o la superficie en su modalidad “derecho de plantar, construir, forestar…” (Art. 2114 CCyC), el
tiempo compartido (art. 2087 CCyC), la propiedad fiduciaria (art. 1682 CCyC).

Desde el punto de vista de los derechos reales, cada uno de estos supuestos gozará de la protección
derivada de las acciones reales si corresponde, o de las particulares que fije la legislación particular.

Desde las relaciones de poder, la cuestión tiene otras aristas: La diferencia no presenta ribetes
prácticos en los casos en los que hay una cosa ajena sobre la que recae el derecho real; en esos
supuestos, “habrá dos posesiones de distinta naturaleza” para la teoría moderna, o una cuasiposesión y
una posesión para la teoría clásica, pero los efectos son los mismos y la protección exactamente igual.

La cuestión puede dar lugar a dudas en los supuestos en los que definitivamente no hay cosa alguna;
por ej., en el usufructo de derechos (art. 2130 inc b CCyC) o en algún supuesto de bien fideicomitido. La
pregunta es si estos casos sólo están protegidos por las acciones reales o también tienen las vías
reguladas en los arts. 2238/2246 CCyC (acción de manutención o de despojo). Aun así, la importancia
práctica de la distinción es limitada, pues hay diversos supuestos regidos por un régimen especial; así, por
ej., el usufructuario puede acudir a las vías previstas en la ley de sociedades (ley 19550 y sus
modificatorias).

Naturaleza jurídica. Distinción entre el ius possidendi y el ius possesionis (ART.2239)

La última parte del artículo 1909 CCyC marca contundentemente la distinción de la relación de poder
con la relación jurídica al decir “lo sea o no”. Esa aclaración final permite distinguir lo que desde antiguo se
denominan el “ius possidendi” y el “ius possesionis”, diferencia que claramente se mantiene en el artículo
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2239 CCyC que dice:

ART 2239.- Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o tenencia
misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o
a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.

Posesión no es lo mismo que propiedad. Se debe pues, establecer las diferencias entre “los
poseedores no propietarios y los propietarios no poseedores”.

*El ius possidendi, es el derecho real; refiere al derecho a la posesión, o sea a la propiedad....lo cual
no puede darse si no está fundado en un título

El ius possidendi importa un poder jurídico sobre la cosa, y se protege a través de las acciones reales
en las que se juzga el título, que es el punto de partida para interposición de la acción y el determinante
para triunfar en la misma. Ahora bien, conforme la regla del art. 2239 CCyC, si la persona no puede tomar
la posesión o la tenencia porque alguien se lo impide, ese título no le da derecho a tomarla, sino sólo a
demandarla por las vías legales.

*El ius possesionis tiene que ver con los derechos derivados del hecho de su posesión; refiere al
derecho de posesión, es decir la posesión, -.independientemente de la existencia de un título-.

El ius possessionis importa un poder de hecho sobre la cosa que tiene protección por sí misma e
independiente de si existe un derecho real que lo respalde. La protección se da a través de las acciones
posesorias en las que se juzga el poder físico sobre la cosa.

La persona no está obligada a producir su título a la posesión; conforme el art. 1917 CCyC, el sujeto
de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia.

No obstante, la existencia del título no es totalmente indiferente:

(i) El propio artículo 1917 CCyC menciona como excepción el caso en que deba exhibirlo como una
obligación inherente a su relación de poder.

(ii) Si lo tiene, puede invocar en su favor la presunción del artículo 1914 CCyC.

(iii) Aunque no se lo diga expresamente, también le sirve para triunfar en el conflicto posesorio, en
última instancia, si no se ha podido probar quién ejercía la relación de poder al tiempo de la lesión, ni quien
estaba en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión, ni cuál era la más antigua, todos
supuestos previstos en el art. 2243 CCyC.

2. PRINCIPIOS DE LAS RELACIONES DE PODER

Cuando se hizo referencia a las doctrinas de Savigny y de Ihering sobre la posesión y la tenencia, se
señaló que las críticas de este último al primero residían principalmente en la dificultad de probar el animus
domini. El nuevo sistema prevé gran cantidad de presunciones y principios generales a fin de ordenar el
tratamiento y convivencia de las instituciones y facilitar el régimen de la prueba.

Concurrencia (ART. 1913)

ART 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma
especie que se excluyan entre sí.

La norma es clara; no se admiten dos posesiones ni dos tenencias que se excluyan entre ellas. Así,
por ej., la regla impide, al mismo tiempo, la posesión del enajenante y la del adquirente de una cosa. Por

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lo tanto, si una posesión anterior continúa, una nueva no puede nacer; y si una posesión comienza; la
anterior debe necesariamente haber cesado.

Todas las demás posibilidades pueden darse; ej. Dos coposesiones, dos co-tenencias, la posesión del
usufructuario con la posesión del dueño; la posesión del dueño y la tenencia del inquilino, etc.

Innecesariedad del título (ART. 1917)

ART 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación
de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación
inherente a su relación de poder.

El CCyC mantiene la redacción de Vélez del art 2363, pero sin su última parte que decía “el posee
porque posee”, porque ahora existe la presunción expresa y más técnica de posesión (artículo 1911 CCyC).

Refiere al ius possessionis explicado más arriba.

La persona no tiene la obligación de presentar el título porque su derecho de posesión o de tenencia

existe independientemente éste; no obstante, si lo tiene, corre con la ventaja de la presunción del artículo
1914 CCyC.

La causa. Principio general de inmutabilidad. Excepción: Interversión de título. Requisitos (ART.

1915)

El código mantiene el principio de la inmutabilidad de la causa, producto de la incorporación de la

teoría de Salleilles en el código de Vélez como medio para superar las críticas de Ihering a la teoría
subjetiva de Savigny.

El principio de la inmutabilidad rige para todas las relaciones de poder y responde a la regla romana
“nemo sibi causam mutare potest”.

La pregunta es: ¿Puede el tenedor por su sola voluntad convertirse en poseedor?

La respuesta es que NO puede, porque la causa de su relación de poder con la cosa es inmutable por
su propia voluntad.

El principio se extiende a las cualidades y vicios.

ART 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la
relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación
al juicio.

La excepción al principio de la inmutabilidad de la causa es la interversión del título. Intervertir

significa alterar el estado de las cosas o trastocar su orden. Para la posición doctrinaria que se comparte,
la introversión es sólo unilateral.

ART 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad,
o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus
actos producen ese efecto.

Existen modos bilaterales para modificar la causa de las relaciones reales, pero en tanto existe el
acuerdo de voluntades, no nos encontramos frente a la introversión propiamente dicha. Estos cambios de
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causa con acuerdo de las partes serán desarrollados en extenso en la unidad siguiente y son la traditio
brevi manu (Art.1923 CCyC) en la que el tenedor se convierte en poseedor y el constituto posesorio
(Art.1923 CCyC) en el que el poseedor se convierte en tenedor.

Son requisitos para la configuración de la introversión:

(i) la tenencia previa o relación de poder inferior a la posesión
(ii) la intención manifestada ostensiblemente de privar al poseedor (o al co poseedor) de la disposición
de la cosa (actos posesorios);
(iii) la obtención del resultado, es decir la exclusión del anterior poseedor.

En cambio, no alcanza para intervertir el título: (i) la sola voluntad o pensamiento si no se exteriorizan;
(ii) las meras expresiones verbales; (iii) el mero incumplimiento de las obligaciones (no pagar el alquiler;
no restituir el inmueble al vencimiento del plazo).

Es necesario que se trate de actos que se manifiesten exteriormente, concluyentes e inequívocos, que
la oposición del tenedor al poseedor sea total, inconfundible y activa, que salga del ámbito subjetivo del
tenedor e incide sobre la cosa y sobre la relación con el poseedor.

La interversión requiere de actos de oposición que sean lo suficientemente precisos para significar la
voluntad del tenedor de excluir al poseedor, y deben ser lo suficientemente graves para poner en
conocimiento de la situación al poseedor, para que éste pueda hacer valer sus derechos.

Los actos de oposición deben ser públicos, en el sentido de que deben ser susceptibles de poder llegar
al conocimiento del que sufre la interversión.

Por el principio de inmutabilidad de la causa, quien invoca la interversión del título tiene a su cargo la
prueba de los actos materiales inequívocos e individuales de exclusión, siendo como es una excepción, de
interpretación rigurosa.

Como ejemplos tenemos: comodatario que demuele parcialmente la casa objeto de su contrato, o que
la ofrece a embargo como propia, o que suscribe respecto de ella un boleto de compraventa a favor de un
tercero y le hace entrega de él al adquirente; administrador de un inmueble que lo ocupa como tal durante
varios años y que en un momento dado pone candado al cerco de la vivienda y troncos para impedir y
resistir el paso del propietario, etcétera.

3. PRESUNCIONES DE LAS RELACIONES DE PODER

El nuevo sistema prevé gran cantidad de presunciones y principios generales a fin de ordenar el
tratamiento y convivencia de las instituciones y facilitar el régimen de la prueba. De esta manera, simplifica
enormemente el sistema de Vélez, y termina con una gran cantidad de discusiones doctrinales y
jurisprudenciales.

Posesión (ART.1911)

ART 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista
prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una
cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este
Código, servidor de la posesión.

Esta presunción incorpora al código la teoría de Ihering, reconociendo que en la gran mayoría de los
casos la posesión cumple la función de ser la exteriorización del derecho real.

La presunción facilita la prueba del animus domini aunque, claro está, es iuris tantum. Para algunos
autores, la presunción resulta insuficiente en los casos que deba probarse una posesión calificada, como
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por ejemplo, para la prescripción adquisitiva. Pese a esta opinión, consideramos que la norma es un avance
para superar la mayoría de las discusiones doctrinales y jurisprudenciales que se generaron a lo largo de
los años.

El art. 1916 CCyC, presume también la legitimidad de la posesión como se desarrolla más adelante.

Fecha y extensión (ART.1914)

ART 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de poder
comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.

La norma refiere al título como la causa de la relación de poder, o sea el acto jurídico que le sirve de
base y que determinará la relación de poder de que se trate; por ej. Contrato de compraventa, donación,
usufructo (posesión); locación, comodato deposito (tenencia). El término título esta utilizado en sentido
amplio. (Ej. Boleto).

La presunción de fecha y extensión es iuris tantum; por lo tanto, cede frente a la prueba en contrario
(ej. se puede probar que la posesión la perdió en algún momento, o que no ha poseído en la extensión
total, etc.).

Si el título no comprende toda la extensión pretendida, habrá que invocar y probar la adquisición sobre
la base de otra causa respecto de la diferencia no comprendida.

Legitimidad (ART. 1916)

ART 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que
exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

Este principio se analiza detenidamente con la clasificación de la posesión.

Buena fe (ART.1919)

ART 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece
de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

El inciso a) comprende la nulidad manifiesta sea absoluta o relativa (ej. vicio de forma; venta por un
menor); El inciso c) remite a la ley 22.939.

Existen otros casos de presunción de mala fe a lo largo del código que se desarrollan en las unidades
correspondientes y que a continuación sólo se enuncian: (i) cosas muebles registrables que no se
inscribieron. El artículo 1895 CCyC determina que no hay buena fe sin inscripción. (ii) cosas muebles
registrables inscriptas con elementos identificatorios no coincidentes. El artículo 1895 CCyC dice que no
hay buena fe si no coinciden. El mismo principio se reitera en el artículo 2257 CCyC (acción reivindicatoria)
si no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa o no se constata la
documentación y estado registral (iii) sucesores del heredero indigno. El artículo 2283 CCyC dice que son
de mala fe si conocen la existencia de la causa de indignidad. (iv) caso del heredero aparente. El artículo
2313 CCyC dispone que es de mala fe si conocía o debía conocer la existencia de herederos preferentes;

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(v) caso de las personas inhábiles para suceder en forma testamentaria. El artículo 2483 CCyC determina
que la posesión de las personas enumeradas en el art. 2482 CCyC (personas que no pueden suceder por
testamento) es de mala fe respecto de los bienes dejados por el testador.

Continuidad (ART.1930)

ART 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté
impedido por alguna causa transitoria.

ART 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el
sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo
durante el tiempo intermedio.

El titular de una relación de poder, no sólo tiene para sí la presunción de legitimidad de su relación,
sino también la de su continuidad hasta el momento en que se extingue. Esto porque una vez adquirida la
relación de poder, no es necesario que haga un ejercicio permanente de actos posesorios. Es más, la
relación continúa aunque existiera una imposibilidad temporaria (por ej. en épocas invernales no se tiene
acceso a la propiedad por las nevadas), o si trata de una cosa mueble que la persona temporariamente no
recuerda donde la puso. La posibilidad de re-establecer el contacto físico a corto plazo, sumado al animus,
permite mantener la relación de poder (conservación por inercia).

La conservación en tales condiciones le permite mantener el ejercicio de las acciones posesorias; la

cosa no reviste el carácter de perdida y por lo tanto no es susceptible de apropiación.

En conclusión y relativo a la posesión como efecto más importante se conserva siempre que: otro no
haya adquirido la posesión; la pérdida del corpus sea transitoria; haya esperanza probable de encontrar la
cosa; y no haya abandono expreso y voluntario.

La presunción de continuidad, se correlaciona con la solución del art. 2243 CCyC, en materia de
prueba de las acciones posesorias al decir que “se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una
relación de poder más antigua”. Si bien el artículo ya no tiene expresa la solución del valor del título para
solucionar los casos conflictivos, se sostiene que la misma surge de la presunción del art. 1914 CCyC.

4. CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN y LA TENENCIA

 Según el origen o causa que le da nacimiento, la posesión o la tenencia pueden ser:
 Legítima
 Ilegítima
 Según las condiciones personales del sujeto, la posesión o la tenencia ilegítima pueden ser: -
 De buena fe
 De mala fe.
 Según la forma o modo como ha sido adquirida la posesión de mala fe puede ser:
 No Viciosa
 Viciosa

Legítima e ilegítima (ART. 1916)

ART 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que
exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

El código parte de la presunción de legitimidad, y define la ilegitimidad por la negativa. Comprende

tanto a los derechos reales como a los personales (al incluir la tenencia), que están contemplados no sólo

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en el código civil y comercial sino en otras leyes (adviértase que el artículo hace referencia a las previsiones
de la ley, y no sólo de este código).

La posesión legítima es el resultado de la adquisición en forma perfecta de alguno de los derechos

reales que se ejercen por la posesión (todos salvo la hipoteca y las servidumbres activas). La adquisición
se da a través del título suficiente y del modo suficiente. Existe perfecta coincidencia entre los hechos y el
derecho.

La tenencia legítima es el resultado de la adquisición de un derecho personal de quien está en

condiciones de obligarse.

La posesión o la tenencia Ilegítima es la consecuencia de la adquisición de un derecho real o

personal con irregularidades, sin ajustarse a los requerimientos del ordenamiento legal. No hay
coincidencia entre los hechos y derecho.

Aunque el artículo no conserva la enumeración del artículo 2355 del código de Vélez, los casos de
posesión ilegítima se mantienen y sirven de ejemplos. A saber:

(iv) Sin título: no responde a alguna de las causas -contrato, prescripción, ley- que legalmente pueden
darle nacimiento. Ej. Posesión por usurpación, o por violencia;
(v) Por un título nulo: la causa antecedente existe, pero es "nula". Ej. Si el mandatario compra y adquiere
la posesión de una cosa que debía vender por cuenta de su comitente;
(vi) Por un defecto de forma. Ej. Donación de un inmueble por instrumento privado;
(vii) Por quien no tenía derecho a poseer la cosa: emana de una persona que carecía del derecho de
poseerla. Ej. Adquisición a una persona que no es el verdadero propietario;
(viii) Por quien no tenía derecho para transmitirla: ej. Propietario incapaz o con capacidad restringida
habiéndose establecido la necesidad de algún tipo de autorización para este acto (art. 32 y concs).

Como ejemplos de tenencia ilegítima podemos dar:

(i) cuando se extingue el derecho real sobre una cosa ajena y el titular no la restituye (cumplimiento del
plazo en el usufructo; cuando opera el pago de la deuda garantizada con prenda con desplazamiento;
(ii) el dictado de una sentencia que anula el título en virtud del cual se posee; (iii) cuando el poseedor
después de reconocer un señorío superior sobre la cosa incompatible con su relación de poder
continua detentándola, etc.

La norma eliminó la poco feliz referencia al boleto de compraventa que incorporó la reforma de la ley
17711. No refiere aquí al boleto, porque está claro que al no contar con escritura pública (art.1017 CCyC),
él no tiene título suficiente (art. 1892 CCyC), sin perjuicio de la protección que se otorga al poseedor en
otras normas legales (arts. 1170 y 1171 CCyC), pero que no modifican su situación de poseedor ilegítimo.

Buena fe: concepto y requisitos (ART. 1918)

La posesión o la tenencia ilegítima pueden ser, de acuerdo a las condiciones personales del sujeto
que la toma, de buena fe o de mala fe.

ART 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su
legitimidad.

Conforme el art. 1902 CCyC, la buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber
conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables la buena fe
requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los
actos de verificación pertinentes establecidos en el respectivo régimen especial.
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La buena fe es la probidad o diligencia y exige: (i) Error de hecho esencial y excusable (art 267 CCyC);
(ii) La ignorancia de las leyes no sirve de excusa para su cumplimiento si la excepción no está autorizada
(art 8 CCyC); (iii) Que no se conozca, porque no se puede conocer (art 1902 CCyC) aún actuando con la
debida diligencia (art. 1724 CCyC) y que el poseedor tenga verdadera y firme convicción de la legitimidad
de la relación.

Ed. para que haya buena fe el error de hecho debe ser esencial y excusable (arts. 1918 y 265 CCyC)
y no debe provenir de una negligencia culpable (error reconocible art. 266 CCyC). Cuando se trata de un
error de derecho, la buena fe no es posible (art. 8 CCyC).

Para la configuración de la buena fe hace falta el elemento subjetivo (buena fe creencia) de persuasión
absoluta de legitimidad o sea el estado psicológico del poseedor de desconocimiento del vicio, y además
el elemento objetivo dado a través de la existencia de un justo título que le sirva de apoyo a su
convencimiento.

Ej.: enajenación hecha por una persona que no es propietaria de la cosa (trasmisión a non domino);
el título esta instrumentado en escritura pública que en apariencia no tiene irregularidades y el que compra
no tiene manera de conocer que la persona que le vende no es quien dice ser.

El código no define la mala fe; se extrae por exclusión de la buena fe. O sea, que hay mala fe cuando
la persona tiene dudas sobre la legitimidad de su relación de poder. O si ha sido negligente por no llevar a
cabo las diligencias que le hubieran permitido conocer la causa de la ilegitimidad. (Ej. Si no hizo el estudio
de títulos previsto en el art 1902 CCyC).

El ordenamiento clasifica la mala fe en no viciosa y viciosa, supuesto que resulta solo aplicable a la
posesión, y además da supuestos de presunción de mala fe.

Presunciones de buena fe y mala fe (ART. 1919)

ART 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario.
La buena fe se presume. Esta presunción tiene interés práctico, ya que libera al poseedor (o al tenedor)
de la prueba de su buena fe. Tiene también un contenido ético, pues hay que considerar que generalmente
las personas obran honestamente.

Quien alegue que el poseedor no es de buena fe deberá acreditar que su error de hecho no es
excusable, ed. que conoció o debió conocer la situación supuestamente ignorada (el vicio que priva de
validez al título o al modo de adquisición) actuando con un mínimo de diligencia, o que incurrió en un error
de derecho, o que debió tener dudas sobre la legitimidad de su adquisición.

La mala fe se presume en los siguientes casos:

a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
Sea absoluta o relativa (ej. vicio de forma; venta por un menor); ocurre que si el vicio es manifiesto,
ostensible, el adquirente debió advertir la irregularidad. Si no la investigó, o la investigó y no la advirtió, su
conducta es negligente y carece de justificación.

La situación no cambia por el hecho de estar inscripto el título en el Registro. Si bien el Registro puede
rechazar aquellos títulos cuya nulidad sea manifiesta, lo cierto es que la inscripción no es convalidante (art.
4 ley 17.801)

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece
de medios para adquirirlas;
La tradición la realiza una persona “sospechosa”. Cuando alguien compra a esta clase de personas
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cabe presumir que no actúa de buena fe, ya que pudo al menos dudar sobre el origen o la forma en que
tal cosa llegó a poder de su vendedor.

La persona que adquirió en las condiciones descritas por el artículo puede demostrar su buena fe, ya
que motivos éticos imponen no omitir la presunción de probidad que contiene el artículo 1919.

c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

Remite a la ley 22.939, que regula lo atinente a la propiedad del ganado. Quien tiene registrado el
diseño de la marca o señal (lo cual es obligatorio), es quien puede transmitir el derecho (arts. 4 y 6). A su
vez, se presume, que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, pertenece a quien tiene
registrado a su nombre el diseño de la marca o señal (art. 9).

Si una persona adquiere ganado marcado o señalado a un sujeto que no tiene registrado a su nombre
ese diseño, no puede alegar buena fe. Teniendo en cuenta que el artículo 9 acepta que se pruebe lo
contrario, se puede entender que también esta presunción de mala fe admite ser rebatida.

Existen otros casos de presunción de mala fe a lo largo del código:

- cosas muebles registrables que no se inscribieron. El artículo 1895 determina que no hay buena fe
sin inscripción.
- cosas muebles registrables inscriptas con elementos identificatorios no coincidentes. El artículo 1895
dice que no hay buena fe si no coinciden. El mismo principio se reitera en el artículo 2257 (acción
reivindicatoria) si no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa o no se
constata la documentación y estado registral.
- sucesores del heredero indigno. El artículo 2283 dice que son de mala fe si conocen la existencia de
la causa de indignidad. caso del heredero aparente. El artículo 2313 dispone que es de mala fe si
conocía o debía conocer la existencia de herederos preferentes;
- caso de las personas inhábiles para suceder en forma testamentaria. El artículo 2483 determina que
la posesión de las personas enumeradas en el art. 2482 (personas que no pueden suceder por
testamento) es de mala fe respecto de los bienes dejados por el testador.

Unión de posesiones: concepto, clases y requisitos (ART. 1901)

ART 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vínculo jurídico.

Heredero es la persona a quien se transmite la universalidad o una parte indivisa de la herencia (art.
2278 CCyC); él continúa la posesión de lo que el causante era poseedor (art. 2280 CCyC). Se trata de un
sucesor universal (art. 400 CCyC).

Sucesor a título particular es quien recibe un derecho particular (art. 400 CCyC)

¿Es posible la suma de dos o más posesiones?: SI.

¿Por qué es importante? Hoy sólo para la prescripción.

 Sucesión universal.....heredero continúa su posesión.

 Sucesión particular.....se puede, pero la posesión posterior participa de las cualidades y de los vicios
de la anterior, lo que no siempre le convendrá al nuevo poseedor. Sí le conviene para la prescripción
larga donde la buena o mala fe no es relevante.

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Requisitos: deben derivarse una de la otra.

En la prescripción corta deben tratarse de posesiones de buena fe y existir un vínculo jurídico entre
ellas.

Aunque la última frase del artículo 1901 CCyC menciona sólo a la prescripción breve, el recaudo del
vínculo jurídico es presupuesto también para la prescripción larga, por dos razones: (i) sin ese vínculo, no
es un sucesor particular, desde que, como se ha señalado, sucesor es la persona que “recibe un derecho”
(art. 400 CCyC); (ii) el propio artículo 1901 CCyC requiere, para el sucesor particular que su posesión
derive inmediatamente de la otra.

Determinación u origen (ART. 1920)

ART 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la
relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición.

No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al
juicio

Pero ojo, porque para la percepción de frutos

ART 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del poseedor
debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión
de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la
sucesión universal o particular.

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de
mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe
restituir los productos que haya obtenido de la cosa.

Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.

Ed. que se juzga por el sucesor no importa si la sucesión es universal o particular y en cada hecho de
percepción.

¿Cuándo “empieza” la mala fe?

El artículo 1920 dice que “No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe
estar al día de la citación al juicio”.

Es el momento en el cual la persona está en conocimiento de la posibilidad de la sentencia que le

resulte adversa y de allí la correcta solución de la normativa. La directiva importa que a partir de ese
momento la persona ya tiene sobre sí las obligaciones del depositario.

Mala fe no viciosa. Posesión por boleto de compraventa (ARTS. 1170 y 1171)

De acuerdo al modo como la persona toma contacto con la cosa, la posesión de mala fe puede ser
VICIOSA o NO VICIOSA.

ART 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad
sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo
hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la
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cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

ART 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de
inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o
quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe
disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en
el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse
hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

Mala fe viciosa (ART. 1921)

La sub-clasificación se aplica sólo a la posesión, optando el código por mantenerla, en contra de la

solución del proyecto del 98 que la había eliminado. En los fundamentos, además de recalcar los efectos
perjudiciales de la posesión viciosa, se explica que el poseedor de mala fe no puede ser equiparado a
quien intencionalmente quebrantó la ley con violencia o cometiendo hurto y de allí su re establecimiento.

ART 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles
adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia,
clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra
quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el
poseedor o sus representantes.

Cosas muebles: hurto, estafa y abuso de confianza. Inmuebles: violencia, clandestinidad y abuso
de confianza. Concepto

Los vicios enumerados en el código de Vélez se han mantenido, a excepción del estelionato que fue
sustituido (ampliado) por cualquier forma de estafa o defraudación.

El CCyC no define los vicios de la posesión como lo hacía Vélez. Pero no hay duda que se sitúa en
supuestos de posesión adquirida ilegalmente, sin la voluntad del poseedor (clandestina), o contra su
voluntad (violencia o abuso de confianza).

El art. 2 CCyC impone la interpretación de la ley en forma coherente con todo el ordenamiento, y no
aisladamente.

En otras normas del código, se encuentran:

- El artículo 271 CCyC (dolo como vicio de la voluntad) que describe la acción dolosa como aserción
de lo falso o disimulación de lo verdadero, cualquier artificio astucia o maquinación que se emplee
para la celebración del acto… En el caso que analizamos, en definitiva, la persona recurre al
fraude, ardid o engaño para que le sea entregada la posesión. El artículo es perfectamente
aplicable para la estafa (muebles) y la clandestinidad (inmuebles)
- El artículo 276 CCyC (violencia como vicio de la voluntad), que define a la violencia como la fuerza
irresistible y las amenazas que generan el temor de sufrir un mal grave e inminente que no se
puedan contrarrestar o evitar en la persona o bienes de la parte o de un tercero…. La norma
también es aplicable, entonces a la posesión con vicio de violencia.

El hurto no hay duda que es el apoderamiento ilegítimo de una cosa ajena (no importa si se ha logrado
con o sin violencia).

Por su parte, también se puede acudir a los conceptos del derecho penal que dicen:

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"hurto": apoderamiento ilegítimo de una cosa mueble ajena = robo (uso de la fuerza).

ARTICULO 162 CP: Será reprimido con prisión de un mes a dos años, el que se apoderare
ilegítimamente de una cosa mueble, total o parcialmente ajena.- ARTICULO 164 CP. - Será reprimido con
prisión de un mes a seis años, el que se apoderare ilegítimamente de una cosa mueble, total o parcialmente
ajena, con fuerza en las cosas o con violencia física en las personas, sea que la violencia tenga lugar antes
del robo para facilitarlo, en el acto de cometerlo o después de cometido para procurar su impunidad.

"estafa" contratar con ardid o engaño o sobre cosas ajenas como si fueran propias o enajenar como
libres aquellas que están gravadas o prendadas. ARTICULO 172 CP. - Será reprimido con prisión de un
mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia
mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose
de cualquier otro ardid o engaño.

“usurpación”:.. ARTICULO 181 CP (redacción ley N° 24.454, B.O. 7/3/1995).- Será reprimido con
prisión de seis meses a tres años: 1º el que por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o
clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o del
ejercicio de un derecho real constituido sobre él, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble,
manteniéndose en él o expulsando a los ocupantes; 2º el que, para apoderarse de todo o parte de un
inmueble, destruyere o alterare los términos o límites del mismo; 3º el que, con violencias o amenazas,
turbare la posesión o tenencia de un inmueble.

El art. 181 del Cód. Penal (después de la reforma de la ley 24.454) menciona la palabra clandestinidad,
pero no la define. La jurisprudencia mayoritaria entiende que el fin de la reforma fue aumentar la protección
de la posesión y la tenencia, aunque no se tenga derecho de propiedad, frente a diferentes ataques; por
eso, exige que “el consentimiento de la damnificada que se esgrime como causal de justificación de la
actividad desplegada, requiere, para que pueda ser considerado seriamente, que hubiera sido otorgado
con anterioridad y libremente, pues de lo contrario, resulta irrelevante en el marco de la teoría del delito”12,
fórmula que supone que, desde la perspectiva civil, también pueda considerarse viciosa por clandestinidad,
la posesión tomada en ausencia del poseedor, como señalaba el art. 2369 del código de Vélez.

Dicho esto se puede concluir que:

1. El hurto como vicio de la posesión lo comete quien se apodera ilegítimamente -con violencia o sin
violencia- de una cosa mueble ajena;
2. La estafa como vicio de la posesión la comete quien utiliza cualquier artificio astucia o maquinación,
fraude, ardid, engaño o fraude para que le sea entregada la posesión de una cosa mueble. Es
importante destacar que la posesión viciosa no es la de quien trasmite cometiendo estafa (que en todo
caso cometería delito penal), sino la de quien adquiere la cosa mueble CONOCIENDO la verdadera
situación;
3. El abuso de confianza como vicio de la posesión de muebles o inmuebles, lo comete la persona que
recibe la cosa con la obligación de restituirla y que, intervirtiendo el título no lo hace. Se configura
cuando, el que recibió la cosa con la obligación de restituirla (como el locatario, o el comodatario, y
cualquier tenedor), se niega a devolverla. Se trata de un supuesto de interversión de título, en el que
el tenedor se transforma unilateralmente en poseedor, en tanto su voluntad se manifieste
exteriormente de manera inequívoca. No basta el mero hecho de haber “recibido la cosa con obligación
de restituirla”; es necesario una conducta posterior del tenedor no sólo dirigida a no cumplir con la
obligación asumida sino también a mudar la causa de su posesión. (confianza defraudada). El abuso
de confianza tiene su norma específica en el art. 1915 CCyC.

Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos
exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

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i. La violencia como vicio de la posesión de inmuebles la comete quien logra el desapoderamiento

violento de un inmueble (vías de hecho acompañadas de violencia física (acto de coacción material) o
moral (amenazas de recibir un mal inminente injusto y grave sobre su persona, libertad u honor o los
de su cónyuge, ascendientes o descendientes). Debe distinguirse de la violencia en el contrato que de
haberse llevado a cabo no implica la violencia como vicio de la posesión.
ii. La clandestinidad como vicio de la posesión tiene distintos modos comisivos. En primer lugar, hay
clandestinidad siempre que medie ocultamiento, es decir, que la posesión no sea pública respecto del
anterior poseedor, aun cuando los terceros conozcan la situación. Para que el vicio exista no es
necesario que el anterior poseedor conozca lo sucedido, sino que basta con que haya podido conocer
la usurpación. Además de la posesión tomada de manera oculta, hay clandestinidad cuando se toma
aprovechando la ausencia del poseedor, o cuando se toman precauciones para que la adquisición no
llegue a su conocimiento.

La cuestión de la relatividad y purga de los vicios

El artículo mantiene el principio de Vélez de que los vicios son relativos, dice expresamente que: Los
vicios de la posesión son relativos respecto de aquél contra quien se ejercen. En la medida que ha sido
eliminada la anualidad como requisito de las acciones posesorias y unificado su régimen para todos los
poseedores y tenedores (arts. 2241 y 2242 CCyC), aparentemente no se advierten razones de peso para
haber mantenido el principio, que entendemos será de muy escasa aplicación práctica.

Purga. Innecesaridad. El código no incluyó la norma de la purga de los vicios que estaba en el art
3959 de Vélez.

La doctrina interpretativa del código de Vélez entendió que los vicios se purgan cuando ha operado la
caducidad de las acciones que el desposeído tiene para recuperar la cosa. La purga era indispensable
para el ejercicio de las acciones típicamente posesorias (hoy extinguidas); para la accesión de posesiones
y para el computo del plazo de la prescripción.

Hoy el régimen de acciones ha sido unificado por lo que solo puede plantearse la duda de si es
necesaria la purga del vicio a los otros fines.

Si fuera así, habría que acudir al art. 2564 CCyC que hoy dispone que prescriben al año……inc. 2°
Las acciones posesorias”. Transcurrido ese año (a contar desde que cesó el vicio y el sujeto activo de la
acción ve correr su plazo para la interposición de la acción posesoria) el vicio quedaría purgado y esa
posesión sería eficaz para la prescripción y para poder ser accedida a otra no viciosa.

No obstante debe advertirse que, así como las acciones “posesorias” ya están unificadas; el artículo
de la accesión de posesiones tampoco exige la purga. Respecto de la prescripción sólo se exige que la
posesión sea ostensible y continua, nada dice de la purga del vicio.

Lo expuesto lleva a reflexionar sobre el punto y sostener que si bien en el régimen actual no es
necesario purgar el vicio a fin de que la posesión sea útil para la prescripción, no es lógico pensar, -por
atentar contra los principios generales del ordenamiento (art 10 CCyC) y la interpretación sistemática (art.
2 CCyC)- que si se ha conservado la clasificación de la posesión viciosa; ésta sea útil para el tiempo de la
prescripción. Por lo tanto, sin lugar a dudas el vicio debe hacer cesado para poder dar inicio al cómputo
del plazo de la prescripción.

Existe de todas maneras otra posición que al respecto sostiene que para la prescripción adquisitiva se
mantiene la necesidad de la purga del vicio al año de que éste cesó.

 Efectos de la posesión viciosa

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

El poseedor vicioso es tratado por el ordenamiento con mayor rigor que el simple poseedor de mala
fe. La comisión así lo expuso en los fundamentos y el reflejo en el articulado es el siguiente:

(i) el poseedor vicioso responde por la destrucción total o parcial aún por caso fortuito, Art. 1936 CCyC.
(ii) el poseedor vicioso no tiene derecho de retención, Art. 2587 CCyC.
(iii) el vicio se transmite al heredero por el art.1901 CCyC. Este efecto opera sólo para la prescripción
porque para la percepción de los frutos, el art.1935 CCyC sostiene la solución contraria (la buena o
mala fe del sucesor, no importa si es universal o singular, se juzga al momento de la percepción).

5. OBJETO Y SUJETO
OBJETO. Requisitos (ART.1912)

ART 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se
ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

Solo las cosas pueden ser objeto de las relaciones de poder, no así los bienes.

Existe una clara diferencia entre el objeto de las relaciones de poder y el objeto de los derechos reales.
En los derechos reales, en principio el objeto son las cosas pero, en determinados supuestos y si el
ordenamiento expresamente así lo prevé- el objeto puede consistir en un bien. Así lo dice el:

ART 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

En cambio, definitivamente, sin una cosa, no puede hablarse de una relación de poder.

Para comprender mejor el alcance del artículo 1912 CCyC, hay que tener en cuenta el contenido de
algunas normas del Título Preliminar y del Libro Primero: El artículo 16 CCyC dice, que los bienes
materiales se llaman cosas, y al igual que el 2311 de Vélez modificado por la ley 17.711, refiere que las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de
ser puestas al servicio del hombre.

El cuerpo humano tiene su artículo especifico, el 17 CCyC, que dice que “Los derechos sobre el cuerpo
humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social
y solo pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos valores y según lo
dispongan las leyes especiales”.

ART 237.- Determinación y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes públicos del
Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y goce, sujeto a
las disposiciones generales y locales.
La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter
nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236.

Por otra parte, debemos considerar a las cosas como determinantes para algunas de las
clasificaciones de los D reales, a saber: art. 1888 CCyC, derechos reales sobre cosa propia (total o parcial)
o ajena, y el art. 1890 CCyC, que incorpora la clasificación de cosas registrables y no registrables
distinguiendo los derechos reales sobre unas y otras.

Categorías de cosas (ARTS. 225 a 233)

Inmuebles por su naturaleza

ART 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.

Inmuebles por accesión

ART 226.- Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman
un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.
No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la
actividad del propietario

Cosas muebles
ART 227.- Cosas muebles. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una
fuerza externa.

Cosas divisibles
ART 228.- Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser
destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la
cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y
aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde
a las autoridades locales.

Cosas principales
ART 229.- Cosas principales. Son cosas principales las que pueden existir por sí mismas.

Cosas accesorias
ART 230.- Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de
la cosa principal, excepto disposición legal en contrario.
Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria
de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria.

Cosas consumibles
ART 231.- Cosas consumibles. Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el primer
uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque
sean susceptibles de consumirse o deteriorarse después de algún tiempo.

Cosas fungibles
ART 232.- Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a
otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad.

ART 233.- Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que
se altere o disminuya su sustancia. Frutos naturales son las producciones espontáneas de la naturaleza.
Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra.
Frutos civiles son las rentas que la cosa produce.
Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles.
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su
sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados.

¿Cuáles son los requisitos para ser objeto de una relación de poder?

 Materialidad: por aplicación del artículo 16 CCyC.

 Individualización: la posesión y la tenencia implican el ejercicio de un poder físico sobre una cosa,
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

exige actos concretos con relación a una cosa, por lo tanto esta debe estar individualizada, debe ser
cierta y determinada.
 No pertenecer al dominio público del Estado: El CCyC no exige el requisito de la comercialidad
(mencionado en el artículo 2400 del Código de Vélez). Pero evidentemente, quedan afuera de la
relación de poder por los particulares los bienes del dominio público del Estado desde que, conforme
el art. 237 CCyC, su uso “especial” queda regulado por el Derecho Administrativo.

Reglas sobre el alcance y extensión de la posesión o tenencia. Supuestos especiales (No en prog)
Las cosas simples forman un solo cuerpo por ej. piedra, estatua, animal. No se puede poseer
parcialmente una cosa indivisa, sin perjuicio de la posibilidad de coposeerla entre varias personas.

Las cosas compuestas conforman mecánicamente un todo (principal) con varias partes accesorias,
por ej. un auto, una casa. Los accesorios forman un cuerpo único con la cosa principal. La posesión sobre
ellas se tiene mientras lo accesorio no haya sido separado de lo principal.

Las cosas divisibles e indivisibles. Si la cosa es divisible materialmente, por ejemplo se vende la
fracción de un campo determinándose con precisión su ubicación, medidas y linderos, puede poseerse la
fracción. En cambio, si se vende una fracción ideal (1/3 del campo), el poseedor no adquirirá la posesión
exclusiva de parte alguna del campo, sino la coposesión junto a los demás. Si se realiza la división, la parte
ideal puede traducirse en una parte material, sobre la que cada poseedor puede continuar ejerciendo su
posesión en forma exclusiva.

Si la cosa es indivisible desde el punto de vista físico, cada uno de los coposeedores adquiere la
posesión de toda la cosa, pero limitado desde un punto de vista abstracto o ideal a una parte alícuota. Ya
dijimos que no es factible la posesión de partes alícuotas sino que, cuando hay más de un poseedor
(coposesión), la posesión de cada uno se proyecta a toda la cosa, pero se refleja desde un punto de vista
ideal o imaginario en una parte indivisa. Como no se puede hacer la división material para que cada
posesión se ejerza en forma exclusiva sobre una parte, se impone la división ideal, que es la única posible.

Las universalidades de hecho, son conjuntos de cosas unidas bajo el mismo nombre y tienen normas
específicas en el Código. La posesión no puede recaer sobre abstracciones, sino sobre cosas concretas y
determinadas. El artículo 1927 CCyC dice que, la relación de poder sobre una cosa compuesta de muchos
cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una piara, abarca
solo las partes individuales que comprende la cosa.

Esta afirmación puede tener consecuencias importantes, por ejemplo si en el rebaño hay ovejas
ajenas, habrá que distinguir: porque respecto de unas será poseedor y de las otras tenedor; si se vende
un rebaño y se entrega solo una parte, los acreedores del vendedor podrán embargar los animales faltantes
ya que respecto de estos no ha habido tradición al comprador; si se vende un rebaño en el cual hay ovejas
del vendedor y otras robadas, el art. 1895 CCyC no rige para las robadas. Por último, la solución del
principio se da también al momento de la extinción, en la medida que la relación de poder se perderá
individualmente para cada componente físico del conjunto.

Si bien la adquisición de la relación de poder debe darse respecto de cada una de las cosas que
componen la universalidad, una vez adquirida la relación de poder, el Código permite que la universalidad
de hecho como tal, sea “objeto” de acciones posesorias y de reivindicación, con el fin de facilitar el
procedimiento.

En efecto, el artículo 2241 CCyC le da la acción de despojo a todo poseedor o tenedor de una cosa o
de una universalidad de hecho. El 2242 CCyC, hace lo propio con la acción de manutención, y el 2252
CCyC, permite la reivindicación de las universalidades de hecho al igual que las cosas.

Las universalidades de derecho. El Código de Vélez contenía dos artículos (2404 y 2406 CC) que
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

regulaban dos situaciones diferentes: la universalidad de hecho art. 2404 CC (cosa compuesta de muchos
cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre), esta situación la regula hoy el artículo
1927 CCyC; y las masas de bienes, art 2406 CC.

El CCyC, además de la universidad de hecho ya referida, menciona a las Universalidades a secas en

los artículos 2278 CCyC (define al heredero como la persona a quien se transmite la universalidad o una
parte de la herencia); 2318 CCyC (legado de universalidades de bienes y deudas); 2487 CCyC (institución
de herederos universales); 1188 CCyC (forma de la locación de una universalidad que incluya una cosa
inmueble o mueble registrable); 1670 CCyC (objeto del fideicomiso), etc.

A falta de una norma específica ¿hay que dar a las universalidades de derecho, las mismas soluciones
que a las de hecho; para adquirirlas cosa por cosa y para las acciones posibilidad de incluirlas? Pareciera
que sí.

En la sucesión por causa de muerte, el art. 1892 CCyC in fine, establece que se aplican las
disposiciones del Libro Quinto, por esta razón el heredero adquiere la posesión por imperio de la ley (arts.
2277 y 2278 CCyC) si el causante era el poseedor (art. 1901 CCyC). En consecuencia, el heredero estará
legitimado para ejercer las acciones posesorias y reales que detentaba el causante.

Respecto de la adquisición de cosas no poseídas por el causante, se aplican las normas de los arts.
1912, 1922 y 1927 CCyC, y el principio de la determinación de la cosa, esto es "se adquiere cosa por cosa"
o "parte o parte".

La masa de bienes, es el supuesto de la venta por junto (categoría creada por el Dr. Legón), se
compone de conjunto de cosas diferentes que se unen al solo efecto de ser vendidas bajo un mismo precio.
A falta de una norma específica ¿hay que dar a la masa de bienes, las mismas soluciones que a las de
hecho; para adquirirlas cosa por cosa; para las acciones hay posibilidad de incluirlas?

Entendemos que rige el mismo principio, se adquiere cosa por cosa que integra la masa de bienes.
Esta solución es compatible con la norma del art. 1159 CCyC, para la venta por junto, salvo el supuesto
del art. 1149 CCyC, en que se acuerde la entrega por la cesión o endoso de los documentos de transporte
(pero aún estos efectos se cumplirían solo entre las partes involucradas en el contrato, si terceros roban la
mercadería del camión que realiza el transporte ellos serán los poseedores, sin perjuicio de las acciones
que pueda entablar el comprador como legitimado activo).

Comercialidad (ART. 234)

ART 234.- Bienes fuera del comercio. Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está
expresamente prohibida:
a) por la ley;
b) por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones.

SUJETO: Capacidad. Adquisición de la relación de poder (ART. 1922)

ART 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez
años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa
en el ámbito de custodia del adquirente.

Por su parte los artículos 1909 y 1910 CCyC al conceptualizar las relaciones de poder claramente
determinan que pueden ejercerse por si (sujeto directo) o por medio de otra persona (sujeto indirecto).
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Sujeto directo e indirecto. Supuestos

Adquisición por si: Sujeto Directo

La persona reúne los dos elementos de la relación, el corpus y el animus (domini o detentionis).

Para que la adquisición sea posible, se requiere que el sujeto tenga la voluntad y la manifieste. De
acuerdo al art 1922 CCyC, para poder adquirir la relación de poder por sí solo, se requiere que la persona
tenga 10 años cumplidos. Es la edad mínima para comprender los actos que se realizan y coincide con la
regla del artículo 261 CCyC que regula el acto involuntario: “es involuntario por falta de discernimiento (…);
el acto ilícito de la persona menor de edad que no ha cumplido 10 años”. La norma es de sencilla
comprensión y resulta clara e indiscutible en la medida que recordemos que la posesión puede adquirirse
a través de ilícitos, lo que explica claramente el porqué de los 10 años y no de los 13 que hoy el Código
exige para los actos lícitos.

Obviamente, nos referimos a la posibilidad de la adquisición de la relación de poder (posesión o

tenencia), para adquirir la relación jurídica habrá que acudir a las reglas de capacidad de acuerdo al
supuesto que se trate.

Adquisición por otro: Sujeto Indirecto.

Representación voluntaria por encargo
La relación de poder puede adquirirse a través de un mandato, se trata de un representante voluntario.
Los elementos se desdoblan, ya que el corpus lo tiene el representante (mandatario) y el animus lo tiene
el representado (mandante). La capacidad y la buena/mala fe, deben verificarse en el representado. El
mandato puede ser general o especial, expreso o tácito.

La posesión/tenencia del representado comienza con la aprehensión del representante (corpus).

El animus existe desde que el representado le otorga el mandato al representante para que adquiera
la relación de poder.

El corpus se materializa cuando el representante toma la cosa aunque el representado no se haya

enterado.

De acuerdo a lo estudiado en la interversión del título, el mandante podría adquirir la relación de poder
para sí, en contra de la voluntad del representado. No obstante, por lo dispuesto en el artículo 1325 CCyC
del mandato, si existe conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, prima la voluntad del
mandante. Se trata de una regla fundada en la buena fe. Dice la norma que “si media conflicto de intereses
entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o renunciar”.

Representación legal de menores de 10 años

Se lleva a cabo a través de los representantes legales en donde reside el corpus y el animus. La
capacidad de ejercicio se verifica en el representante por quien se juzga también la buena/mala fe.

Representación de mayores de 10 años con capacidades restringidas

De haberlas, habrá que estar a la limitación impuesta en la sentencia y al ejercicio a través del personal
de apoyo o en su caso del curador (art. 32 CCyC)

Representación legal de personas jurídicas

Las personas jurídicas, adquieren la relación de poder a través de sus representantes voluntarios u
órganos designados por la ley o sus estatutos por quienes se juzga la buena/mala fe.

Gestión de negocios
Si una persona invoca un mandato que no existe al momento que adquiere la relación de poder (gestor

103
D Reales I 2024 Sol Lavilla

de negocios), debe obtener la ratificación de la persona para la cual adquiere (Art. 1789 CCyC). El corpus
preexiste al animus, el cual aparece cuando la persona ratifica lo actuado por el gestor.

Si un tercero sin mandato alguno toma la posesión de una cosa para otra persona pueden darse las
siguientes situaciones:

Si el 3° ratifica adquiere la posesión con efecto retroactivo al momento en el que el gestor tomó la
posesión. Pero si el 3° no ratifica, ¿quién poseyó? En abstracto las personas posibles podrían ser:

- El antiguo poseedor. La respuesta es incorrecta porque no tiene corpus ni animus.

- El gestor aunque no tiene animus.
- El 3° para quien se tomó. La solución tampoco es lógica, porque no tiene idea de lo acontecido.

Frente a estas alternativas si el 3° no ratifica, la lógica es sostener que el gestor será reputado
poseedor y responsable de los daños o deterioros que pueda sufrir la cosa en tanto actuó sin que nadie lo
mandara o pidiese.

104
 POSESIÓN Y TENENCIA

 Posesión: cuando una persona (por sí o por medio de otra) ejerce un poder de hecho sobre una cosa
RELACIONES
DE PODER

(tiene el corpus), comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no (art. 1909). Es decir que
tiene el animus domini y lo exterioriza

 Tenencia: cuando una persona (por sí o por medio de otra) ejerce un poder de hecho sobre una cosa (tiene
el corpus), y se comporta como representante del poseedor (art. 1910). En este caso falta el animus
domini. Posee a nombre de otro.
Entonces Corpus y animus domini exteriorizado Posesión
POSESIÓN Corpus pero falta animus domini Tenencia

Exteriorizar el animus domini Actos posesorios sobre la cosa

Se debe evidenciar esa posesión mediante actos Actos materiales que demuestren una dependencia física de la
posesorios exteriorizables en forma material cosa hacia la persona. Su cultura, percepción de frutos,
(percibir frutos, hacer mejoras, excluir a terceros, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora,
etc.). exclusión de terceros, etc.

Objeto de la posesión y la tenencia Cosa determinada. La relación de poder puede ejercerse

sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
Requisitos del objeto: - Corporalidad - Exclusividad
- Determinación y existencia actual - Principalidad

Sujeto de la posesión y la tenencia Una o varias personas físicas o jurídicas (a través del órgano
que la representa).
Coposesión: 2 o más posesiones iguales cada una sobre una parte indivisa.

CLASIFICACIÓN I) Legitima A) de Buena Fe 1) Viciosa a) Con relación a muebles

DE LA POSESIÓN II) Ilegitima B) de Mala Fe 2) No viciosa b) Con relación a inmuebles

Adquisición Posesión y Tenencia Modos de adquisición:

Requisitos: a) Si la cosa ya es poseída puede adquirirla:
1) establecerse voluntariamente - con su consentimiento mediante tradición (o traditio brevi manu
2) sujeto capaz o persona de 10 años o más o constituto posesorio); o
3) contacto con la cosa, posibilidad física - contra su voluntad mediante desapoderamiento
de establecerlo, o si ingresa en el ámbito de b) Si la cosa no es poseída, adquirirla mediante apoderamiento:
custodia del adquirente apropiándola si es mueble u ocupándola si es inmueble.
TENENCIA

Actos materiales de entrega realizados voluntariamente, donde Relación de poder vacua: para adquirir
una parte hace la entrega y la otra la recibe. por tradición la cosa debe estar libre de
Excepciones: traditio brevi manu y constituto posesorio (el relación excluyente, y no debe mediar
tenedor se transforma en poseedor y viceversa sin tradición). oposición alguna.

EFECTOS DE LA POSESIÓN Y DE LA TENENCIA Extinción de la

Derecho a: ⸰ ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa; Posesión y de la Tenencia
Ii ⸰ exigir el respeto de los límites al dominio.
Deber de: _i⸰ devolver la cosa a quien la reclame con derecho a hacerlo; a) se extingue la cosa
Iii ⸰ respetar cargas reales, medidas judiciales, límites al dominio. b) otro priva al sujeto de la cosa
Propios de la posesión: Propios de la tenencia: El tenedor debe: c) imposibilidad física perdurable
• Adquisición legal de derechos a) Conservar la cosa. Derecho a gastos y de ejercer posesión o tenencia
reales por subadquirente. mejoras para impedir su pérdida o deterioro. d) desaparece la probabilidad de
• Prescripción adquisitiva b) Individualizar y comunicar al poseedor de hallar la cosa perdida
• Pagar impuestos (etc.) y quien es representante si se lo perturba e) el sujeto hace abandone expreso
cumplir con cerramiento c) Restituir la cosa a quien tenga derecho y voluntario de la cosa
D Reales I 2024 Sol Lavilla

UNIDAD IV: REGIMÉN Y DEFENSAS DE LAS RELACIONES DE PODER

1. ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN Y EXTINCIÓN

ADQUISICIÓN

ART 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez
años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa
en el ámbito de custodia del adquirente.

Cabe ahora analizar el inc. b, referido a las diversas posibilidades de adquisición del corpus, esto es:
a través del contacto directo con la cosa; o de la posibilidad física de establecerlo en el momento en que
se quiera (por ejemplo, el paraguas guardado en el ropero sólo lo saco los días que llueve); o cuando ella
entra en el ámbito de custodia del adquirente, sin necesidad que la persona la tome efectivamente (ej. el
diariero deja el diario en el jardín a las 5 de la mañana todos los días).

Clasificación

ART 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria
la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a
su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro,
quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en
representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.

La doctrina distingue entre modos originarios y derivados

 Originarios: Nace una nueva relación de poder, independiente, en cabeza del adquirente. Se
prescinde de la existencia de una relación anterior, ya sea porque ella no existe (res nullis) o porque
no hay vinculación alguna respecto al antecesor (res derelictae, cosa abandonada o tomada contra la
voluntad del anterior propietario). Son los casos de apoderamiento simple (sin voluntad del anterior) o
viciosa (contra la voluntad).
 Derivados: El nuevo poseedor o tenedor, “sucede” al anterior. Existe una transmisión consentida. Se
da a través de la tradición.

Unilaterales (desapoderamiento)

Apoderamiento vicioso (desapoderamiento)

Procede la adquisición contra la voluntad del actual poseedor. La cosa se encuentra poseída por una
persona que no consiente en trasmitirla.

Como se explicó al tratar los vicios de la posesión (art. 1921 CCyC) puede tratarse de: cosas muebles:
acto material de ocupación de la cosa por hurto o estafa o abuso de confianza; cosas inmuebles: por
violencia, clandestinidad, abuso de confianza.

Apoderamiento simple (ocupación)

Se trata de un simple acto lícito (art. 258 CCyC). Si se trata de una cosa mueble no registrable sin
dueño, la posesión o tenencia se adquiere por la mera aprehensión y coincide con la adquisición del
dominio por ese modo (art. 1947 CCyC).

105
D Reales I 2024 Sol Lavilla

Sólo puede tratarse de cosas sin dueño o abandonadas por su dueño, porque son susceptibles de
apropiación privada; ej.: animales de caza, peces de los mares, ríos y lagos navegables, animales bravíos
o salvajes, aguas pluviales que caigan en lugares públicos. Este modo no se aplica a los inmuebles porque
aun cuando fuesen abandonados, su dominio pertenece al estado.

Sucesión por causa de muerte (ART. 1901)

ART 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vínculo jurídico.

Se trata del supuesto de sucesión universal, en donde el heredero sucede al difunto no solo en la
propiedad sino en la posesión con todas sus ventajas y sus vicios. Rigen en lo pertinente las normas del
derecho sucesorio, aclarando aquí nada más que por aplicación del principio y a los efectos que nos
competen (prescripción adquisitiva) la buena o la mala fe se verifican en el causante.

Modo derivado entre vivos: tradición. Concepto y formas respecto de muebles e inmuebles (ARTS
750, 1924 y 1925)

ART 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe
consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder
de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que
entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.

ART 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición,
excepto disposición legal en contrario.

En la tradición procede la adquisición de la relación de poder con el consentimiento del que la

transmite.

Importancia
i. Modo de cumplimiento de las obligaciones de dar.
ii. Medio de publicidad (cosas muebles no registrables).
iii. Modo suficiente en las adquisiciones derivadas entre vivos sobre inmuebles.
iv. Causal de interrupción de la prescripción para la acción de escrituración.

La tradición es un acto equívoco

Por la tradición se transfiere: tenencia; posesión; un derecho real (constitutiva del derecho real art. 750
CCyC).

Por lo tanto, es necesario siempre averiguar la causa que motiva la entrega de la cosa, y que
determinará si hay relación de poder, posesión o tenencia, derecho real o personal. Ej. cuando es boleto:
posesión y derecho personal; cuando es locación: tenencia y derecho personal; cuando es título suficiente:
posesión y derecho real.

Naturaleza Jurídica: la tradición es un acto jurídico material y formal

Es un acto jurídico, pues se trata de un acto voluntario, lícito que produce consecuencias jurídicas (da
nacimiento, modifica o extingue un derecho real) (Art. 259 CCyC).

Kiper y Mariani de Vidal, resaltan que el art. 1922 CCyC se aplica a los casos de adquisiciones
unilaterales de la relación de poder, ed. a los modos originarios. En cambio, si se trata de adquirir la
posesión por medio de la tradición, en tanto ésta es un acto jurídico, debe acudirse a las reglas generales

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

de la capacidad para celebrar actos jurídicos. No se aplica la excepción relativa al mayor de diez años. Sin
embargo, esta cuestión era polémica en torno a la interpretación del art. 2392 del Código de Vélez, que
adoptaba la misma solución legal que el art. 1922 del CCyC. Un sector de la doctrina (Legón, Salvat,
Lafaille, Alterini, entre otros), entendió que la norma que establecía la capacidad para adquirir la posesión
no distinguía entre los modos de adquisición unilateral y bilateral. En efecto, se trata de una capacidad
especial dada la naturaleza jurídica de la posesión. Además, es un contrasentido entender que el menor
de diez años que hurta una revista de un quiosco adquiere la posesión y no así el que la compra.

Es necesario que el acto jurídico se manifieste por un hecho exterior (art. 1924 CCyC). La enumeración
de los actos materiales está en el art. 1928 CCyC, que refiere a los actos posesorios sin distinción de
muebles e inmuebles, aunque resulta claro cuáles pueden ser aplicados a unos, otros o ambos. Según
este artículo, constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos,
amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

La tradición es además un acto formal. Los actos materiales son indispensables; las meras
declaraciones de entrega de posesión, práctica muy común en los contratos, incluso en aquellos que son
formalizados en escritura pública, pueden tener valor entre partes, pero nunca respecto de terceros (art.
1924 CCyC). La tradición debe efectuarse de acuerdo a alguna de las formas que el Código establece en
los arts. 1924 o 1925 CCyC (específico para las cosas muebles), o en otras normas especiales de los
contratos, como por ej. El art. 1149 CCyC de mercaderías en tránsito, o el art. 748 CCyC de obligaciones
de dar cosas muebles bajo cubierta.

Las posibilidades que se presentan son: actos materiales de quien entrega la cosa con asentimiento
de quien la recibe; ej. Juan (vendedor) entrega las llaves de la casa a José (comprador) o a quien éste
designe; actos materiales de quien la recibe con asentimiento de quien la entrega; ej. José (comprador)
ingresa en la casa dejada abierta por Juan (vendedor); y actos materiales de ambos; ej. Juan y José
ingresan a la casa y la recorren juntos, Juan saca sus cosas y José ingresa las suyas.

El artículo 1924 exige que los actos materiales deban ser realizados por al menos una de las partes o
por sus representantes.

Muebles
El artículo 1925 comprende algunos supuestos de cosas muebles, los más comunes tomados de la
extensa casuística que caracterizó al Código de Vélez.

ART 1925.- Otras formas de tradición. También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por
la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas
respectivas, sin oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las
entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío.

Universalidades de hecho (ART. 1927)

ART 1927.- Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder sobre una cosa
compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño
o una piara, abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa.

Vacuidad (ARTS. 1140 y 1926)

ART 1926.- Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe
estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna.

La vacuidad no exige que la cosa esté desocupada, sino que no exista contradictor a la tradición, ej.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

que no haya un poseedor adentro que no le permita entrar al adquirente. Así el artículo 1140 CCyC, dispone
en materia de compraventa de inmuebles que:

ART 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de
poder y de oposición de tercero.

En cambio, el hecho que la casa esté alquilada en el momento en que se vende no es óbice para la
tradición ni consecuentemente altera el principio de la vacuidad. La tradición se efectúa con el inquilino
adentro, que pasa de ser poseedor en nombre del vendedor a poseedor en nombre del comprador, sin
necesidad de hacerse formalmente la tradición. Se llama traditio brevi manu.

El requisito de la inexistencia del contradictor es una consecuencia del principio de concurrencia del
art 1913 CCyC. Efectivamente, no puede haber contradictor, porque no pueden coexistir dos relaciones de
poder de la misma naturaleza y a un mismo tiempo sobre la cosa.

Inmuebles: Actos posesorios (ART. 1928)

ART 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y,
en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

Formal: Los actos materiales son indispensables; las meras declaraciones de entrega de posesión
podrán tener valor entre partes pero nunca respecto de terceros. La tradición debe efectuarse de acuerdo
a alguna de las formas que el Código establece en los arts. 1924 o 1925 CCyC (específico para las cosas
muebles), o en otras normas específicas de los contratos (por ej. art 1149 CCyC de mercaderías en
tránsito) o el art 748 CCyC de obligaciones de dar cosas muebles bajo cubierta.

Conclusión: respecto de inmuebles, la tradición requiere, el consentimiento de las partes (art. 1922
CCyC), a través de actos materiales o posesorios (art. 1924 CCyC), y de la vacuidad (art.1926 y 1140
CCyC.).

Respecto de cosas muebles, se requiere también el consentimiento y la realización actos materiales

aunque acá basta con que las cosas sean puestas a disposición del adquirente o en su ámbito de custodia-
y la vacuidad. (arts. 1926 y 1140 CCyC). O los casos especiales del art 1925 CCyC.

Traditio brevi manu y constituto posesorio (ARTS. 1892 y 1923). Concepto. Diferencias

Ascenso de tenencia a posesión

Se trata de la conversión de la tenencia en posesión mediante un acto jurídico: cambia la “causa
detentios” en “causa possessionis”, es el cambio de conducta del adquirente con respecto a la cosa con
consentimiento del anterior poseedor. Ej. Locatario/comodatario que compra la cosa convirtiéndose en
propietario/poseedor de ella. (2 personas).

A (tenedor) le compra a B (propietario/poseedor); A se transforma en poseedor. La tradición no es

necesaria porque la cosa ya está en poder de A.

Tenencia a nombre de otro poseedor diferente de su anterior, en virtud de un acto jurídico

Ej. la cosa está alquilada y el propietario la vende a un tercero permaneciendo la cosa en manos del
locatario. Es necesario notificarle al tenedor el cambio efectuado, no se necesita su conformidad. (3
personas)

A posee por B; B le vende a C, ahora A posee por C.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Constituto posesorio
El poseedor desciende a la categoría de tenedor. Se adquiere la relación de poder con la celebración
del mero acto jurídico respectivo.

Descenso de la relación posesoria

Es la situación inversa a la traditio brevi manu. Se desciende de poseedor a tenedor sin tradición. Ej.
El propietario de una casa la vende y celebra a su vez con el vendedor un contrato de alquiler
permaneciendo la cosa en su poder, no como poseedor sino como tenedor de la misma.

A (propietario/poseedor) le vende a B; simultáneamente le alquila a B; ahora A es tenedor.

Esta figura fue bastante discutida durante la vigencia del Código de Vélez, por los posibles fraudes a
terceros que podían cometerse y porque no existía una norma expresa que la contuviera ni determinara
sus requisitos. El constituto no se presume, debe ser probado.

En el régimen vigente a partir del 1 de agosto de 2015, se superó la discusión, y el artículo 1923 CCyC
prevé los 2 supuestos de traditio brevi manu y además el del constituto posesorio, respecto del cual se
mantienen plenamente vigentes los requisitos establecidos por la jurisprudencia anterior.

La norma reitera además lo dispuesto en el artículo 1892 CCyC (tercer párrafo de tradición posesoria):

ART 1892.- Título y modos suficientes. (4p) La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera (…).

Excepciones a la tradición
Existen ciertos supuestos en donde no hay necesidad de hacer la tradición, simplemente porque la
cosa ya se encuentra en poder de la persona a quien debe serle entregada; o porque resulta innecesario
el doble desplazamiento de la cosa que igualmente va a permanecer en poder de esa persona. Son en
definitiva casos donde procede la adquisición con el consentimiento del actual poseedor sin efectuar actos
materiales de entrega y recepción.

ART 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria
la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a
su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro,
quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en
representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.

Jurisprudencia: requisitos

La jurisprudencia y la doctrina mayoritaria, admitieron como excepción a la tradición, a la traditio brevi

manu y a la constituto posesorio, siempre que se cumplieran estrictamente con los siguientes requisitos: 2
actos jurídicos reales, serios, distintos (La venta y la locación); plasmado en un solo instrumento o en dos;
instrumento público o privado con fecha cierta; que la cosa esté perfectamente determinada; y actos
simultáneos (celebrados en el mismo día).

CONSERVACIÓN (ART. 1929

ART 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté
impedido por alguna causa transitoria.

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Presunción de continuidad (ART. 1930)

ART 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el
sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo
durante el tiempo intermedio.

El titular de una relación de poder, no sólo tiene para sí la presunción de legitimidad de su relación,
sino también la de su continuidad hasta el momento en que se extingue. Esto porque una vez adquirida la
relación de poder, no es necesario que haga un ejercicio permanente de actos posesorios. Es más, la
relación continúa aunque existiera una imposibilidad temporaria (por ej. en épocas invernales no se tiene
acceso a la propiedad por las nevadas), o si trata de una cosa mueble que la persona temporariamente no
recuerda donde la puso. La posibilidad de re-establecer el contacto físico a corto plazo, sumado al animus,
permite mantener la relación de poder (conservación por inercia).

La conservación en tales condiciones le permite mantener el ejercicio de las acciones posesorias; la

cosa no reviste el carácter de perdida y por lo tanto no es susceptible de apropiación.

En conclusión y relativo a la posesión como efecto más importante se conserva siempre que: otro no
haya adquirido la posesión; la pérdida del corpus sea transitoria; haya esperanza probable de encontrar la
cosa; y no haya abandono expreso y voluntario.

La presunción de continuidad, se correlaciona con la solución del art. 2243 CCyC, en materia de
prueba de las acciones posesorias al decir que “se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una
relación de poder más antigua”. Si bien el artículo ya no tiene expresa la solución del valor del título para
solucionar los casos conflictivos, se sostiene que la misma surge de la presunción del art. 1914 CCyC.

EXTINCIÓN (ART. 1931)

ART 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre
la cosa.
En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

La norma implica que, si desaparece alguno de los elementos de la relación de poder (corpus o
animus), ésta se pierde.

Cabe distinguir entre los distintos tipos de extinción:

Por una causa relativa al objeto

a) Se extingue la cosa por destrucción o por su transformación en otra: La destrucción puede ser
natural o provocada, provenir de un caso fortuito, o de un tercero del propio titular. Luego de la
destrucción o muerte (si se trata de una cosa animada, por ej., una vaca), la relación de poder podrá
continuar sobre los restos. Para que se pierda, es necesario que la cosa quede definitivamente inútil
desde el punto de vista económico;
b) Existe imposibilidad física perdurable (inaccesibilidad) de ejercer la relación de poder (ej. la cosa
se cae al mar): Kiper, advierte que la imposibilidad de ejercer actos debe afectar a la cosa, no a la
persona del titular de la relación de poder ya que la incapacidad sobrevenida de este último no le hace
perder la relación. El Código habla de imposibilidad física no jurídica.
c) Desaparece la probabilidad razonable de encontrar la cosa perdida: Siendo esto una cuestión de
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

hecho, que debe ser analizada en cada caso concreto, y valorada en función de pautas objetivas y
generales, ed. teniendo en cuenta el común de la gente y no el capricho del sujeto que no puede
encontrar la cosa perdida. Mientras subsiste la probabilidad razonable de encontrar la cosa, si un
tercero la encuentra, debe restituirla según el procedimiento establecido para las cosas perdidas (art.
1955 y concs. CCyC).

Por voluntad del poseedor/tenedor

La pérdida puede ser:

a) Bilateral: por tradición, por traditio brevi manu o por constituto posesorio;
b) Unilateral: se trata del abandono expreso, voluntario y no forzado, que se da cuando el poseedor o
tenedor, intencionalmente, se desprende de la cosa con el objeto de privarse de su disponibilidad física
y de no ejercer más sobre ella actos posesorios.

El Código no presume la renuncia (art. 948) y, en caso de duda, si la cosa es de algún valor, se debe
presumir que fue perdida y no abandonada, razones éstas por las cuales se exige que el abandono se
realice en forma expresa.

Por la acción de un tercero

En contra de la voluntad del poseedor/tenedor, a través de hurto, estafa, violencia, clandestinidad o
abuso de confianza, ed. a través de los vicios de la posesión.

2. EFECTOS: Reivindicación triunfante y restitución de la cosa

Derechos inherentes a la posesión (ART. 1932)

ART 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir
el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

La expresión “inherente” que utiliza el título del artículo (que usa la palabra posesión como sinónimo
de relación de poder), implica que las ventajas o deberes se tienen en la medida que se mantiene la relación
con la cosa. Transmitida la misma, cesan para el transmitente y las adquiere el sucesor (universal o
particular), que las mantendrá por el tiempo que dure su relación con la cosa y así sucesivamente.

Derechos
Se ve desde aquí el lado activo de las restricciones y límites al dominio y de las cargas reales. En
consecuencia los poseedores y tenedores del inmueble tienen derecho a ejercer las servidumbres reales
activas y a exigir de los vecinos que no produzcan inmisiones materiales que excedan la normal tolerancia
y a que no lo moleste su lindero.

El titular del inmueble sirviente está obligado a soportar el ejercicio de los derechos que tiene el titular
del inmueble dominante, pudiendo éste ejercer las acciones posesorias o la real confesoria en caso de no
poder hacerlo.

Deberes inherentes a la posesión (ART. 1933)

ART 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la
cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos
en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

Como contracara de los derechos analizados, en el artículo anterior, poseedor y tenedor tienen la
obligación de respetar las servidumbres que recaen en el inmueble y las restricciones y límites al dominio
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

además de no molestar a su lindero.

Deben restituir la cosa aunque no se hubiesen obligado a ello. Queda comprendido entonces el
supuesto del hallador de una cosa mueble perdida de restituirla a quien tiene derecho a reclamarla o a la
policía si no la conoce (art. 1955 CCyC).

Tienen que respetar las medidas judiciales (cautelares), que se dicten respecto de la cosa. La norma
tiende a facilitar la comprobación de la existencia y características de la cosa respecto de la cual habrá de
entablarse un litigio y su estado de conservación. Al igual que en los derechos, la inherencia implica que
cesada la relación con la cosa, cesan las cargas que pesan sobre la misma. Por eso, el abandono, la
enajenación, o la pérdida liberan a la persona que ejerce la relación de poder sobre ella.

Frutos y mejoras (ART. 1934)

Ganada una acción reivindicatoria, y visto el demandado obligado a restituir la cosa objeto del juicio
resulta de vital importancia el análisis de los artículos que siguen a fin de determinar la posición del
demandado. En efecto no resulta inocuo para la ley si el mismo es de buena o de mala fe.

ART 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:

a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto
civil, se considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario
de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

Los frutos son cosas nuevas que produce rítmicamente una cosa, sin alterar su sustancia y se debe
determinar a quién pertenecen.

Para ello es necesario distinguir diversas situaciones ya que no es lo mismo hablar de frutos
devengados, pendientes o percibidos.

Son frutos naturales aquellos que sin la intervención del hombre produce la propia naturaleza de la
cosa, y se encuentran en estado de pendencia hasta que son separados de su fuente, por ej., las peras,
manzanas y las crías de animales.

Son frutos civiles las rentas que provienen del uso y goce de la cosa por un tercero, y aquellos que
constituyen una contraprestación a la labor humana, por ej., los cánones locativos y el salario.

A diferencia de los frutos naturales, los civiles se devengan día por día hasta su percepción por eso
no tienen el carácter de pendientes, en todo caso si no se han efectivamente cobrado son devengados no
percibidos.

Luego de dar los conceptos necesarios para la comprensión de lo que sigue, el Código regula los
distintos supuestos según la buena o mala fe del poseedor reivindicado en cuanto a los frutos, productos,
mejoras, indemnizaciones y responsabilidad.

Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe (ART. 1935)

ART 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del poseedor
debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la
sucesión universal o particular.

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de
mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe
restituir los productos que haya obtenido de la cosa.

Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.

Los productos también, porque son objetos no renovables que separados o sacados de la cosa
alteran o disminuyen su sustancia (art. 233 CCyC), deben ser restituidos por ambas clases de poseedores
de buena y de mala fe.

Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe (ART. 1936)

ART 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no
responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente.
El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido
igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.

BUENA FE MALA FE
NO VICIOSA VICIOSA
El poseedor responde El poseedor el responde El poseedor responde
hasta la concurrencia del por la destrucción total o por la destrucción total o
DESTRUCCIÓN provecho subsistente. parcial, excepto que se parcial siempre.
hubiera producido igual en
poder del reivindicante

Durante el tiempo que ejerció su potestad sobre la cosa, el poseedor pudo haber realizado actos de
disposición material, que provocaran inclusive hasta la destrucción de la cosa. Además, la cosa pudo
haberse deteriorado por causas ajenas a la voluntad del poseedor, ej. por una inundación.

Transmisión de obligaciones al sucesor (ART. 1937)

ART 1937.- Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor

en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la
cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición
legal.

Cuando la relación de poder es trasmitida por cualquier título, el adquirente (sucesor particular) asume
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las obligaciones correspondientes al tiempo anterior a esta adquisición limitando su responsabilidad a la

cosa sobre la cual recae el derecho real.

El adquirente no asume la calidad de deudor (salvo que así se hubiera pactado expresamente), por
eso es que no responde con todo su patrimonio, sino solo con la cosa que dio origen a la obligación.

El antecesor siempre queda liberado, salvo pacto o disposición en contrario, por ej. En materia de
propiedad horizontal el artículo 2049 CCyC, determina que los propietarios deben hacerse cargo de la
obligación de pagar las expensas comunes, aun las devengadas antes de su adquisición. El otro ejemplo,
está en el artículo 1991 CCyC, el condómino no puede liberarse de pagar los gastos de conservación y
reparación de la cosa y las mejoras necesarias, ni de reembolsar a los otros condóminos lo que hayan
pagado en exceso con relación a sus partes indivisas por la renuncia a su derecho.

Indemnización y pago de mejoras (ART. 1938)

Las mejoras son modificaciones intrínsecas que producen un aumento en el valor de la cosa y pueden
ser:

Naturales: se producen como consecuencia del obrar de la naturaleza, por ej. Los supuestos de aluvión o
avulsión, donde un terreno por acción de un cauce de agua adquiere mayor extensión. (u6)

Artificiales: se producen como consecuencia del obrar del hombre y a su vez pueden ser:
 Necesarias: Son indispensables para la conservación de la cosa y producen su mayor valor,
debiendo ser evaluadas en el caso concreto.
 Útiles: son las que resultan de indudable provecho para cualquier tenedor o poseedor del inmueble.
Por ej. la instalación de luz eléctrica en la vivienda.
 Suntuarias: son aquellas realizadas por mero lujo o recreo cuya implementación responde al interés
del usuario por ej. la construcción de una pileta de natación.

En el Código de Vélez podían ser necesarias, útiles o voluntarias. Las útiles, eran las de mantenimiento
de la cosa y aprovechaban a todo aquel que tuviera su uso o goce, y las voluntarias eran las suntuarias
que beneficiaban únicamente a quien las hizo. En los hechos podía resultar muy difícil distinguir entre una
y otras.

ART 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar
indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser
retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo
de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo
reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los
acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.

MALA FE
MEJORAS BUENA FE
NO VICIOSA VICIOSA
MERO No se pagan al poseedor/tenedor
MANTENIMIENTO
Las pueden reclamar el Las pueden reclamar el poseedor/tenedor, excepto
NECESARIAS poseedor/tenedor culpa
(Se pagan)
Las puede reclamar el poseedor o el tenedor hasta el mayor valor el adquirido
ÚTILES
por la cosa. (sólo si subsisten al tiempo de la devolución y no son naturales).
SUNTUARIAS No se pagan al poseedor/tenedor. Se las puede llevar sino daña la cosa.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Efectos propios de la posesión. Impuestos (ART. 1939)

ART 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895
y 1897 de este Código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los
impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.

El artículo establece expresamente dos importantes efectos de la posesión, la adquisición legal de

derechos reales sobre cosas muebles (Art.1895 CCyC) y la prescripción adquisitiva (Art.1897 CCyC).

También prevé la responsabilidad del poseedor por el pago de impuestos, tasas y contribuciones con
relación a la cosa. Esta obligación constituye una restricción al dominio impuesta por el derecho
administrativo en interés público. Se trata hoy sin duda de un caso de obligación propter rem, que rige tanto
para muebles como inmuebles.

La norma impone finalmente el deber de cumplir con la obligación de cerramiento que imponen los
artículos 2007 CCyC (cerramiento forzoso urbano) y 2008 CCyC (muro de cerramiento). El fundamento de
esta restricción al dominio se encuentra para la mayoría de la doctrina en el interés colectivo y se trata de
una obligación real.

La posesión genera además los efectos respecto de frutos, mejoras y destrucción (ya analizados).

Efectos propios de la tenencia (ART. 1940)

ART 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la
cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción,
si ésta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la
pretenden.

El tenedor tiene en primer lugar la obligación de conservar la cosa en buen estado, y tiene derecho a
reclamar el reintegro de los gastos y mejoras de acuerdo a lo previsto en el contrato.

Al ser legitimado pasivo en la acción reivindicatoria (art. 2255 CCyC), puede liberarse individualizando
al poseedor.

Si él es perturbado en razón de la cosa debe individualizar al poseedor y comunicarle la situación (sin

perjuicio de la posibilidad que él ejerza por sí las acciones posesorias –art 2245 CCyC- de mantener o
recuperar).

El tenedor que no cumple con la obligación de identificar al poseedor puede ser sancionado con la
perdida de la garantía de evicción.

Finalmente, debe restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de
aquellos que la pretenden.

3. DEFENSAS
Terminología. Fundamento de la protección

El fundamento de la defensa de la posesión ha sido uno de los temas más debatidos por la doctrina
especializada. Frente a esta disputa, es válido preguntarse: ¿por qué si nadie cuestiona la protección de

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

los derechos reales, tanto se ha discutido acerca de la protección de la posesión?

Quizás obedece a que no se advierte que el “secreto” del fenómeno posesorio radica en entender que
las situaciones de hecho deben ampararse con prescindencia del derecho que puedan tener las personas
para favorecer la armonía social, la convivencia y evitar la justicia por mano propia.

De este modo se comprende que todo aquel que ejerce un poder de señorío sobre una cosa, aun
cuando no tenga un derecho sobre ella, tiene el derecho de ser protegido frente a cualquier perturbación
o despojo que provenga de un tercero, aunque ese tercero sea el dueño de esa cosa.

La posesión ha sido receptada en nuestro sistema como un instituto con perfiles propios y efectos
trascendentes; por eso, resulta necesaria una regulación que proteja ese estado fáctico que produce
consecuencias jurídicas.

Las doctrinas elaboradas son numerosas; básicamente, pueden englobarse en dos grandes grupos:
Relativas y Absolutas.

Teorías Relativas
Encuentran el fundamento de la protección en instituciones ajenas a la posesión. Dentro de ellas se
destacan las que hacen hincapié en la interdicción de la violencia y las que se basan en la propiedad.

Interdicción de la violencia

El mentor fue Savigny, que destacó el aspecto jurídico privado. Para el maestro alemán, la turbación
de la posesión implica un acto de violencia hacia la persona y de ese ataque el poseedor debe ser
protegido. Rudorf, por su parte, destacó el aspecto público, sosteniendo que el ataque a la posesión implica
un ataque contra el orden público y jurídico, y por lo tanto el poseedor debe ser protegido. Thibaut, sostuvo
la teoría del statu quo, indicando que todo aquel que ejerce de hecho un derecho debe ser mantenido en
ese estado hasta tanto se demuestre que otro tiene un derecho mejor. Finalmente, Röder enfatizo la
presunción de probidad y dijo que como las personas se presumen honradas iuris tantum, se deduce que
la relación que tienen con la cosa es conforme a lo querido por el ordenamiento jurídico, hasta que se
pruebe lo contrario

Propiedad

Por su parte, otros autores no menos importantes encontraron el fundamento de la protección

posesoria en la institución de la propiedad. Así Domat, Pothier, Troplong y Aubry et Rau, refirieron a la
posesión como la propiedad probable o posible; entonces, el poseedor debe ser protegido como presunto
propietario. Gans habló de la propiedad que comienza, y con miras a la usucapión, la posesión debe ser
protegida como esa propiedad que se inicia. Finalmente, para Ihering, la posesión es el bastión avanzado
de la propiedad. Se la protege porque es la exteriorización del derecho de propiedad. Sin embargo, resulta
claro que en muchos casos se estaría protegiendo a quien no es propietario, a lo que Ihering respondió
que, el poseedor ilegítimo se aprovecha de esa protección, convirtiéndose en un resultado no querido por
la ley, pero ello debe tolerarse por las innumerables ventajas que apareja el sistema.

Teorías absolutas
Encuentran el fundamento de la protección en la misma posesión.

Dentro de esta postura, se destacan Puchta y Bruns, que hablaron de la voluntad de su encarnación
real y la explicaron sintéticamente de la siguiente manera: la propiedad descansa en la voluntad general y
la posesión en la voluntad individual. La voluntad es libre y toda coacción contra ella entraña una
perturbación jurídica. Hay que proteger a la voluntad individual, salvo cuando la misma se enfrente a la
voluntad general. Para Stahl, la posesión debe ser protegida en la medida que sirve para la satisfacción
116
D Reales I 2024 Sol Lavilla

de las necesidades de la humanidad. Finalmente, Salleilles destacó la función útil de la posesión. Para él,
todo el que en la tierra usa los bienes de este mundo en paz, lleva una función útil en sí, buena para él y
buena para la comunidad, y por eso debe ser defendido

Conclusión

La posesión se protege por fundamentos múltiples, extraídos de cada una de las teorías que, lejos de
contradecirse, se complementan. La posesión en definitiva se protege porque la paz y el orden social
exigen que los estados de hecho no sean alterados por propia autoridad de los particulares. Al mismo
tiempo, y en muchos casos, proteger la posesión, implica proteger el derecho, a través de un procedimiento
sencillo en el que basta probar la relación posesoria y la lesión de que ha sido objeto.

Metodología
El CCyC innovó en la ubicación metodológica, y reguló las Acciones Posesorias juntamente con las
Acciones Reales, al final del Libro IV, separadas completamente del desarrollo de las Relaciones de Poder.
Luego, continúa con el tratamiento de las Acciones Reales reguladas en el Capítulo 2, y finalmente el
Capítulo 3, prevé las Relaciones entre las Acciones Posesorias y las Reales (art. 2269 a 2276 CCyC).

La cantidad (32 artículos), complejidad y desorden del articulado del código de Vélez reformado por la
ley 17.711, contrastan con los 9 artículos específicos de Acciones Posesorias, y 8 de Relaciones entre
éstas y las Reales, más sencillos y ordenados según la intención de la Comisión volcada en sus
fundamentos.

En definitiva, el CCyC: elimina el doble régimen (policiales y típicamente posesorias) del viejo código,
otorgando una sola acción para cada tipo de ataque a la posesión o a la tenencia; suprime la acción de
obra nueva como acción autónoma incorporando sus preceptos dentro de las acciones de despojo y de
mantener, según sea el alcance de la obra nueva construida o a construir; y elimina la denuncia de daño
temido, subsumiéndola en la acción preventiva del art. 1711 CCyC.

Finalidad y lesiones que las habilitan (ART. 2238)

ART 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias
según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el
que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente
producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de
la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria
sino como acción de daños.

La nueva redacción innova en la medida que comprende, no sólo los actos materiales producidos, sino
a los de inminente producción. No es necesaria, entonces, la producción efectiva del ataque; alcanza para
ponerla en marcha la amenaza fundada o inminencia comprobada de su concreción, ed. que se incorpora
como un intento de prevención.
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Respecto del objeto de protección, el art. 1912 y sus concordantes, determinan que el objeto de las
relaciones de poder es la cosa determinada. Sin embargo, también podrán ser objeto de las acciones
posesorias las universalidades de hecho (art. 1927 CCyC), de acuerdo con lo previsto en los artículos
2241, 2242 y 2245 CCyC.

Modos de ataque

El CCyC mantiene los dos ataques que caracterizaron el sistema anterior: la turbación y la desposesión
(hoy llamado desapoderamiento). En ambos, se requiere el elemento intencional de pretender la
desposesión del sujeto respecto del objeto que está bajo su poder, y la realización de los actos materiales
de hecho, o la inminencia de su producción, para lograrlo.

Si a pesar de la intención y la realización de los actos materiales, el resultado no se consigue, se está

frente a la turbación. En cambio, si se logra el resultado de la exclusión sobre toda la cosa o una parte de
ella, se está frente al desapoderamiento. Por eso, puede afirmarse que la turbación es “la desposesión en
marcha que no llega a concretarse”.

Si la persona no tiene la intención de desposesión, el ámbito de juzgamiento será el de la acción de

daños. Ej. si el vecino de Juan introduce animales en el campo, o destruye el alambrado con el propósito
manifiesto de instalarse y no lo logra por el accionar de Juan, sólo habrá turbación; si lo logra, habrá
desapoderamiento; y si sólo persigue ocasionar un daño, la acción no es posesoria sino de responsabilidad
civil.

La turbación consiste, entonces, en una actividad que obstaculiza o torna más gravosa la relación de
poder y genera un cambio en la situación de hecho, porque el poseedor o tenedor no pueden ejercer su
derecho sobre la cosa de la manera que lo venían haciendo hasta el momento de la molestia. Ej. la
realización de actos posesorios que importen el ejercicio de una servidumbre de paso, de sacar agua, de
desvío de aguas, de pastoreo de ganado, las tareas de labranza del campo, corte de frutos, corte de un
árbol, la apertura o cierre de una zanja o foso, la colocación de un candado de fácil apertura, etc.

En términos sencillos, el art. 2238 en la segunda parte dice que “Hay turbación cuando de los actos
no resulta una exclusión absoluta del poseedor o tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen
el efecto de excluir absolutamente al poseedor y tenedor. La acción es posesoria si los hechos causan por
su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no
impugna la posesión del actor. Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser
juzgados como acción posesoria sino como acción de daños”.

El desapoderamiento (lesión mayor), se produce con el desplazamiento o la exclusión absoluta de

todo o parte del objeto de la relación de poder. Se requiere –al igual que en la turbación– la realización de
actos posesorios contra la voluntad del poseedor sin atender a los medios por los cuales se concreta
(violencia, clandestinidad, abuso de confianza, hurto o estafa). Ej. hay desapoderamiento si por la fuerza
se nos obliga a salir; si estando ausentes se nos impide entrar, si no nos enteramos de que el otro se
introdujo; si se introdujo y abstenemos de volver porque sabemos que el ocupante tiene intención de usar
la fuerza para impedirnos entrar.

En cambio, no hay turbación ni desapoderamiento si se trata de actividades consentidas, toleradas o

autorizadas por el titular de la relación de poder. Tampoco hay frente al cumplimiento de resoluciones
judiciales y de actos emanados de la administración pública (ej. lanzamiento), excepto que su origen esté
viciado por irregularidades, sean ilegítimas o violatorias de las garantías constitucionales de la defensa en
juicio.

Conforme lo visto anteriormente, la acción será de daños, ej. si el autor corta las flores del jardín del
vecino, o tira pintura al frente de la casa, o le rompe un vidrio, o estando ebrio, le impide el ingreso sin
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intención de desapoderarlo sino solo de provocarle un daño consciente o inconsciente.

La norma dice que la acción es posesoria aunque el demandado pretenda, que no impugna, la
posesión del actor, ed. que se mide con total independencia del eventual convencimiento de su ejecutor
de la legitimidad de tal proceder. O sea, los hechos deben medirse por pautas objetivas, de acuerdo con
la conducta exteriorizada y sus resultados concretos.

La intención de poseer es una cuestión de hecho que debe probarse en el caso concreto. Se ha dicho
que no resulta posible una prueba directa y objetiva de la motivación psicológica del turbador, sino que ella
resultará de su comportamiento, lo que será objetivamente evaluado por el juez para dilucidar si se verifica
ese elemento intencional que hará discurrir el conflicto por una u otra vía judicial.

Mariani de Vidal y Sabene destacan que, en el régimen vigente, la presunción del art. 1911 CCyC,
unida a los actos posesorios del art. 1928 CCyC, autorizan a presumir tal intención en el caso concreto.

Principio general (ART. 2239)

ART 2239.- Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o tenencia
misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o
a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.

Como medio para evitar la justicia por mano propia, el Código determina que en caso de que exista
oposición a la entrega, la persona no puede tomar el objeto de la relación de poder por su propia autoridad,
sino que debe acudir a las vías legales pertinentes. Veda las vías de hecho, imponiendo las de derecho.

Una vez adquirida la relación de poder, el Estado debe garantizar el mantenimiento o, en su caso, el
restablecimiento de esa relación, sistema que estructura a través de las acciones posesorias. Ahora bien,
si la persona no ha logrado perfeccionar la relación de poder, o sea, aún no la ha adquirido, debe
garantizársele la posibilidad de conseguirlo a través del derecho.

Una parte de la doctrina, entiende que el art. 2239 incorpora una nueva acción, no incluida en el
sistema anterior: la acción para adquirir la posesión o la tenencia. Para otros autores, a los que adhiere la
cátedra, no se trata de la incorporación de una nueva acción, sino de establecer el ppio general de impedir
la justicia por mano propia, advirtiendo la necesidad de acudir a la vía legal pertinente, que será distinta
según el caso.

El error en el título que encabeza el artículo (acción para adquirir la posesión o la tenencia) puede
provenir de haberlo tomado del Proyecto del 1998 –fuente directa del CCyC– que sí preveía una acción
más para la adquisición de la relación de poder. Sin embargo, en este punto el CCyC se apartó de su
fuente y reguló solamente la acción de mantener y la de recuperar la relación de poder, no la de adquirir
como claramente se desprende del contenido del articulado independientemente del título que lo precede.

Lamentablemente, las actuales regulaciones de los Códigos de Procedimientos (Nacional y

Provinciales), resultan inapropiadas o insuficientes para clarificar el tema planteado. En efecto, a pesar de
la necesidad de la urgente adecuación de la normativa procesal a la legislación de fondo, muy pocas son
las provincias que lo han hecho, y en la materia específica, las provincias con nuevos códigos de
procedimiento (Mendoza y Chaco) no parecen haber adoptado las mejores soluciones.

El CPCCT de Mendoza (Ley 9.001, puesta en vigencia 01/02/2018) poco ayuda. El art. 212 se titula
“Acción de Adquirir” y dice: “Cuando el actor intentare adquirir la posesión o la tenencia, deberá acudir a
las vías procesales correspondientes a la causa que dio origen a su derecho sin perjuicio de las facultades
del juez en orden a la anotación de litis en prevención de los terceros”.

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Cabe señalar que:

(ix) El título (acción de adquirir) comete el mismo error que el CCyC.

(x) La primera parte sigue la línea directriz del 2239 del CCyC y, por eso, habría que concluir que no hay
una acción especial posesoria de adquirir; hay que acudir a la acción pertinente derivada del contrato
causa que le dio origen.
(xi) La segunda parte (sin perjuicio de las facultades del juez en orden a la anotación de litis en prevención
de los terceros) resuelta de más difícil comprensión, pero siendo necesario darle algún sentido y,
fundamentalmente, alguna aplicación, se entiende que, quizás, apunte a la situación de la persona
que inició un juicio “posesorio de adquirir”, que inevitablemente va a perder, desde que, como se dijo,
tal acción no existe, debiendo acudir a las vías procesales correspondientes a la causa que dio origen
a su derecho; el juez, entonces, rechazará la demanda, pero ordenará la anotación de la litis respecto
de la cosa, en prevención de los derechos de los terceros que puedan verse afectados por el conflicto
que recae sobre esa cosa.

Por su parte, el CPC de Chaco (Ley 2.559, puesto en vigencia 1 de agosto 2017), mantiene la
regulación detallada de los interdictos de adquirir, retener, recuperar y obra nueva (arts. 711 y ss.), con
todos los inconvenientes que ello conlleva en su aplicación práctica. Respecto de las acciones posesorias,
no prevé acción de adquirir; sólo hace una referencia general al CCyC, y determina el juicio sumarísimo
para el trámite de las acciones posesorias.

Las vías legales

El artículo 2239 comienza diciendo: “Un título válido no da la posesión o tenencia misma”. La palabra
título está usada en sentido sustancial, aludiendo al negocio causal del cual se deriva la obligación de
entregar la cosa. Por eso, se está frente a acreedores (titulares de un derecho personal) de una prestación
de dar; técnicamente no se puede hablar todavía de poseedores o tenedores, hasta que no logran la
entrega de la cosa. Obtenida la relación de poder, si la persona cuenta con un título suficiente (art 1892
CCyC), será titular del derecho real pertinente; pero esto no es necesario para la activación de estas
normas.

El articulo concluye: “debe demandarla por las vías legales”. Cabe preguntarse, ¿Cuáles son esas vías
legales? Hay que distinguir si la cosa se encuentra en poder del transmitente o de un tercero.

(i) Si la cosa está en poder del transmitente, la acción correspondiente es la personal por cumplimiento
de contrato por el cual se debe entregar la posesión o la tenencia. Ej. si se ha celebrado un contrato de
compraventa y el vendedor no entrega la cosa, el comprador deberá iniciar la acción derivada del contrato
para que el deudor de una obligación de entregar cosa cierta satisfaga su cumplimiento mediante la
tradición. Del mismo modo deberá actuar el locatario que ha celebrado una locación y el locador se niega
a hacerle la tradición a fin de ponerlo en ejercicio de la tenencia.

Queda clara la imposibilidad de acudir interdicto de adquirir previsto por el art. 607 del CPCN, y los
códigos provinciales que lo siguen, por las razones expuestas por la doctrina imperante.

(ii) Si la cosa está en poder de un tercero (caso del comprador con escritura pública inscripta al que
no se le puede hacer tradición porque la cosa está en manos de un tercero que se opone a la entrega, por
ej. un usurpador), la vía legal es la acción reivindicatoria (art. 2248 y conc. CCyC). La solución se funda en
la cesión (expresa o implícita) de la acción que le efectúa el vendedor. Ver caso Arcadini c/ Maleca, 1958.
LL- 92-463.

Excepción: Defensa extrajudicial (ART. 2240)

ART 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia
autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente,
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en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado
debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección
contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.

El legislador prohíbe la justicia por mano propia para resolver los conflictos suscitados entre
particulares, e incluso, entre ellos y el Estado. Empero, se consagra la excepción a esa regla, acogiéndose
entonces la defensa privada y extrajudicial de las relaciones de poder, que implica, ni más ni menos,
contestar a una agresión con otra (ej. reprimir con violencia, la violencia ajena).

Su aplicación improcedente hará responsable a quien la esgrima no solo por los daños y perjuicios
ocasionados, sino que también podrá ser sujeto pasivo de las acciones posesorias que presente el sujeto
lesionado.

Legitimación activa
Se concede por igual a poseedores de cualquier clase (aún los ilegítimos, de mala fe y viciosos), a los
tenedores y a los servidores de la posesión.

Legitimación pasiva
Puede aplicarse respecto de todo aquel que proceda de manera violenta (física o moral) e instantánea,
por lo que se excluye su aplicación si la turbación o el desapoderamiento se pretenden concretar de manera
clandestina o por abuso de confianza. La agresión que la motiva, debe ser ilegítima, por lo que no será
pertinente esgrimirla, frente a la ejecución de una orden judicial o administrativa tomada en debida forma
(ej. de lanzamiento, clausura y desocupación de un local comercial, etc.). El ataque que motiva semejante
reacción, además, debe estar encaminado a provocar el desapoderamiento o turbación del titular de la
relación real. Así, la mera ruptura del vidrio de una ventana, por sí solo, no amerita el empleo de este
remedio.

Requisitos

 Casos en que el auxilio de la autoridad judicial o policial (la autoridad pública) llegaría tarde para
impedirla.
 No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa, ed. debe ser una reacción inmediata
al ataque. Este es el argumento central por el que se descarta la posibilidad de aplicación del remedio
al supuesto de clandestinidad.
 No se deben exceder los límites de la propia defensa, lo que supone que exista proporción entre los
medios empleados en el ataque y los utilizados para la defensa.

Acción de Despojo (ART. 2241)

ART 2241.- Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la
posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia
autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza
a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad,
o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto
se refiere a la posesión o a la tenencia.

Tiene por finalidad obtener la restitución de un bien del que el poseedor o tenedor ha sido
desapoderado.

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Legitimados activos
La norma da una legitimación activa amplia, que se concede a todos los poseedores (aun los viciosos),
y a los tenedores. Sólo quedan fuera de estos resguardos los servidores de la posesión.

Legitimados pasivos
Procede contra el autor del hecho y sus cómplices, sus sucesores universales y los sucesores
particulares de mala fe (si son varios, en verdad la acción debe incoarse respecto de los que tengan la
cosa en su poder al momento del reclamo), e incluso contra el dueño mismo del objeto motivo del pleito,
si lo toma de propia autoridad excluyendo al demandante de su relación de poder.

Si el sucesor singular ostenta buena fe, es decir, si desconoce los orígenes mismos de la relación de
poder y los medios por los cuales fue habida por sus antecesores, no puede ser alcanzado por sus efectos.

Supuestos comprendidos

Desposesión:

- Violenta: Se despliega violencia física sobre el poseedor o tenedor para doblegar su resistencia y contra
los elementos de seguridad que tenga la cosa, tendientes a repeler a los intrusos. También se incluye
la violencia moral, ed. el anuncio de un daño inminente si el poseedor opone resistencia a la
desposesión.
- Clandestina: El despojante toma posesión de la cosa mediante procedimientos que mantienen al
poseedor fuera del conocimiento de la situación. Requiere la realización de actos de forma subrepticia
(de noche, cuando el poseedor se fue de vacaciones, cambiando la cerradura, etc.). Se reputa
clandestina cuando la toma de la posesión fue de esta manera, aunque luego el despojante intente
mantenerse en esta situación mediando violencia (una persona usurpa una casa y cuando viene el
dueño lo saca a palazos).
- Abuso de confianza: El despojante tiene la cosa porque le ha sido entregada a título de tenedor, pero
por su propia voluntad cambia su relación real y empieza a ejercer actos posesorios (Interversión de
título).

Ejecución de obras como despojo:

La acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se

comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.

Se contempla la posibilidad de que éstas se ejecuten en toda clase de objetos, y no solamente en los
inmuebles. Y que no deben ser indefectiblemente "nuevas", de modo que están incluidas tanto las que
comienzan a ejecutarse como la remodelación o alteración de las preexistentes. La expresión obra debe
también entenderse en un sentido amplio compresivo de las construcciones, edificaciones, plantaciones y
mejoras e igualmente de su demolición o destrucción. El actor puede impetrar su reclamo, en cualquiera
de sus 2 variantes, sea por el comienzo efectivo de la obra o bien ante la certeza de su futura realización,
pues a estos efectos, alcanza con invocar y probar una posible amenaza de daño de carácter cierto y
concreto a su relación de poder con un objeto determinado.

La finalidad de este remedio, en cualquiera de sus 2 alternativas es la suspensión del comienzo o

continuación de la ejecución de la obra molesta durante la tramitación del juicio, y la restitución de las
cosas al estado inicial, con la consiguiente remoción, supresión o demolición de lo hecho hasta entonces
en perjuicio del actor, todo ello, por cierto, a costa de la parte vencida.

Sentencia

El juez ordenará la restitución del objeto al pretensor, en la condición invocada (poseedor o tenedor),
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la remoción de obras emplazadas (en su caso) y, si correspondiere, la indemnización de los daños y

perjuicios ocasionados.

Empero, el juez puede evaluar si no existe alguna otra alternativa en el caso concreto, atento a que la
destrucción de lo ejecutado implica por regla, la pérdida de valores económicos importantes.

En suma, se trata de volver las cosas al estado anterior al ataque, a lo que hay que añadir, por cierto,
la indemnización de los DyP ocasionados al demandante.

Los efectos del dictamen hacen cosa juzgada en sentido material (como sucede con cualquier otra
sentencia emanada de autoridad competente), en el ámbito de la materia discutida (la relación de poder y
sus consecuencias). Por ende, dicha eficacia no se extiende a un posterior juicio petitorio, donde se eleve
la discusión a la existencia y titularidad de los derechos reales sobre los objetos motivo de la contienda
inicial.

Finalidad
 Recuperar la relación de poder con la cosa o la universalidad de hecho (restitución del corpus)
 Remoción de la obra que se comienza a hacer

Legitimados activos
 Poseedor (cualquiera sea su calificación)
 Coposeedor
 Tenedor (cualquiera sea su calificación)

Legitimados pasivos
 Despojante
 Sucesores universales del despojante (no importa la buena o mala fe del sucesor, art 1901, 2280)
 Sucesores particulares de mala fe del despojante: sabían que su antecesor adquirió la relación de poder
de modo unilateral
 Puede ser el titular de un derecho real que procede de propia mano (la norma sólo dice “dueño”, pero
sería de aplicación la máxima “quien puede lo más puede lo menos”)

Acción de mantener

ART 2242.- Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la

tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque
sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento
y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas
pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se
refiere a la posesión o a la tenencia.

Legitimación activa
Es amplia: Todo tenedor o poseedor, aun vicioso. Según la doctrina, la tutela se extiende a los titulares
de concesiones y permisos sobre los bienes del dominio público del Estado cuando son molestados por
3ros o por el Estado actuando de manera arbitraria, en su relación de poder. La norma excluye
expresamente a los servidores de la posesión.

Legitimación pasiva
Se dirige contra el autor de la turbación, sus copartícipes y los herederos de ellos, si es que persisten
en la misma actitud de sus antecesores y continúan atacando al actor. La diferencia con la acción de

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despojo es que no existen, en este caso, en sentido estricto, "sucesores particulares" de aquél.
(Lógicamente, no va a transmitir la posesión un “turbador”, que si bien lo está intentando, no ha conseguido
aún despojar al poseedor).

Supuestos comprendidos (ART. 2242)

 Turbación: El poseedor o tenedor es menoscabado en el ejercicio de su posesión o tenencia, ya sea

sobre el total o una parte de su cosa, pero sin que se dé el extremo de haber sido excluido totalmente
de su relación de poder. Debe existir en el turbador una motivación de desapoderar al poseedor o
tenedor, caso contrario no corresponderá la acción posesoria sino de DyP.
 Ejecución de obras como turbación: El actor puede impetrar su reclamo sea por el comienzo efectivo
de la obra o bien ante la certeza de su futura realización, pues a estos efectos, alcanza con invocar y
probar una posible amenaza de daño de carácter cierto y concreto a su relación de poder con un objeto
determinado. Si la ejecución de la obra se realiza en objetos del actor, se ajusta al esquema de la acción
de despojo; en cambio, si se practica en o desde objetos ajenos, se perfila como una modalidad de la
acción de mantener.
 Daño temido: Se trata de un caso especial de turbación en las relaciones de poder (el art. 2242 la
designa como "la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento"). Su diferencia con el caso anterior,
es que acá no hay una actividad en curso (o que se esté gestando) de la cual se puede derivar un
ataque (real o potencial) a la posesión o tenencia de una cosa. Por el contrario, se trata de una situación
de hecho preexistente que se pretende modificar o remover, para evitar, de esta manera, que se
produzca un daño.

En otros términos, cuando se esgrime la acción de mantener con este argumento, es porque la cosa
que puede producir el daño ya existe, sin que su propietario (poseedor, tenedor o representante), haya
efectuado (o pretenda ejecutar) ningún cambio en ella. Respecto de la naturaleza del objeto del cual se
puede derivar el daño, puede tratarse de cosas inmuebles (edificios ruinosos o parcialmente de ruidos
de los que puedan desprenderse materiales u otros elementos que pongan en riesgo la integridad de
las personas y bienes que los circundan), cosas muebles que estén emplazadas en ellos (carteles o
antenas mal fijados o colocados, columnas o paredes inclinadas, árboles secos, etc.) o que existan de
modo autónomo (automotores o buques abandonados). Las consecuencias de la deducción de esta
variante de la acción de mantener, en caso de prosperar, significarán que se arbitren los medios que
resulten necesarios para conjurar el peligro (ej. reparación de las construcciones, remoción de sus
accesorios en mal estado de conservación, poda o tala de árboles y arbustos, traslado de maquinarias
o vehículos, etc.), tareas que estarán a costa y cargo de la parte demandada.

Para Mariani de Vidal, no ha sido contemplado en el CCyC. Para algunos autores se encuadra en la
turbación por desapoderamiento temido.

Prueba (ART. 2243)

ART 2243.- Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera
que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si esta
prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más
antigua.

El actor debe justificar su relación de poder con la cosa motivo del pleito (posesión o tenencia), y
también la lesión inferida a ella (turbación, desapoderamiento).

Por ende, no es pertinente, en principio, la justificación del derecho de poseer, o mejor derecho de
poseer, ed. aportar a la causa los títulos suficientes de los que se deriva que el accionante es dueño o
condómino.

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Ello así, atento a la marcada separación que existe entre el juicio posesorio y el petitorio, de modo que
la prueba que se rinda en el primero, se circunscribe a cuestiones de hecho, en tanto que en el segundo,
gira en torno a la titularidad de los derechos reales.

El art. 2270 permite incorporar al juicio posesorio la prueba del derecho real.

Presunción

El precepto en análisis, se concentra en el caso en el cual resulta dudosa la titularidad de la relación

de poder sobre la cosa motivo del pleito. Esto es, de la prueba rendida, no surge con exactitud, cuál de los
dos contendientes era el que revestía la calidad de poseedor (o tenedor), al momento de la agresión que
dio origen a la causa judicial (ej. porque ambos han ejercido actos posesorios sobre dicho objeto de manera
continua y han intentado excluirse el uno al otro, sin mayor éxito). He aquí un ejemplo: dos personas
ejercen sobre un fundo no cercado, de manera simultánea actos posesorios (ej. pastoreo de animales,
siembra, plantación y recolección de frutos) y en un momento dado, uno de ellos lo cerca totalmente, por
lo que excluye a su congénere, quien entonces insta la acción posesoria por desapoderamiento. En estas
circunstancias, el legislador se inclina a favor de quien acredita estar en contacto con la cosa a la fecha
más próxima a la lesión, o, en su defecto, a aquel que pueda acreditar mayor antigüedad en su relación de
poder.

Conversión (ART. 2244)

ART 2244.- Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que determina
la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión
mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio.

Esta directiva será operativa especialmente cuando los actos de turbación, pese al inicio del juicio
posesorio, logren su cometido, cual es la exclusión absoluta del actor de la cosa motivo del pleito.

De seguirse la instancia inicial (acción de mantener) y llegar a buen término, con dictamen favorable
al pretensor, atento a la mutación producida de la situación de hecho que la justificó, la ejecución de la
sentencia será inoperante y de imposible cumplimiento ya que mandaría al demandado cesar los actos
turbatorios, cuando éste ya tiene la posesión.

El actor puede pedir la conversión en la acción de despojo sin necesidad de retrotraer la instancia
procesal o desistir de un proceso y comenzar otro. A tal fin, deberá acreditar el desapoderamiento y no
menoscabar el derecho de defensa en juicio de la contraria.

Legitimación

ART 2245.- Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso
de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No
proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o
menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir
que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla
directamente.

Las defensas posesorias se conceden con suficiente amplitud, como para que todos los titulares de
las relaciones de poder, con independencia de sus cualidades, tengan protección adecuada frente a las
diversas lesiones que en los hechos puedan sufrir. Esto así, con la única excepción de los servidores de
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la posesión, que sólo cuentan con la defensa extrajudicial y que, por ende, en los demás casos deberán
poner en conocimiento del poseedor el ataque que padecen en su relación con las cosas, para que sea
éste quien active, en su caso, el juicio posesorio (el tenedor, en cambio, pese a estar obligado a informar
al poseedor de cualquier ataque a la relación de poder, puede ante su inacción, esgrimir las defensas e
incluso, obtener la restitución del objeto del que haya sido desplazado, si aquél no quisiera recibirlo).

Coposeedor. Tenedor (ART. 2245)

La coposesión (o co-tenencia), aparece como la relación de poder plural en donde dos o más personas
coexisten armónicamente en su relación con la cosa sin excluirse unos a otros. El artículo resuelve 2 casos,
según que el ataque provenga de un tercero o de otro coposeedor:

Si la lesión proviene de un tercero ajeno a la comunidad de hecho, cualquiera de los coposeedores

puede ejercitar la acción posesoria, sin necesidad de obtener la autorización de los demás. Si la acción
prospera, la sentencia beneficia a todos los integrantes de la coposesión y se ordena la restitución de la
cosa (acción de despojo) o el cese de la turbación (acción de manutención). Si la acción se rechaza, no
hace cosa juzgada respecto de los otros coposeedores.

Si el ataque procede de otro coposeedor o cotenedor, la solución ha de ser equivalente. Si un

coposeedor, de manera inconsulta, altera el estado de hecho preexistente o el destino de la cosa objeto
de la relación de poder acotando el derecho de los demás, uno, o el resto de los coposeedores están
legitimados para interponer la acción posesoria con el fin de hacer cesar el ataque y el pago de los daños
si los hubiere. La sentencia favorable volverá las cosas al estado anterior al ataque, lo que no implica
excluir al coposeedor que atacó a los demás de modo absoluto.

Si el problema se plantea entre los coposeedores por el alcance, extensión o condiciones en las que
debe ejercerse la coposesión, deben interponerse las acciones personales que correspondan (ej. las que
derivan del acto o negocio que dio origen a la entrega de la cosa), y no la acción posesoria. Esta solución
se funda en que, en este caso, se estaría discutiendo sobre cuestiones vinculadas al título, que nada tiene
que ver en las posesorias.

Proceso (ART. 2246)

ART 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado
que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.

La norma remite a los códigos de procedimiento indicando que debe acudirse al proceso de
conocimiento más abreviado que exista en la legislación o bien, el que determine el juez atendiendo a las
circunstancias del caso. El juez puede imprimir un trámite distinto a fin de lograr mayor prontitud y eficacia
a la resolución.

Código Procesal Civil, Comercial y Tributario de Mendoza (ARTS. 211 a 214)

CAPÍTULO III ACCIONES POSESORIAS Y DE TENENCIA.

ART 211º REGLAS GENERALES.
Los procesos especiales previstos en este Capítulo seguirán las reglas del proceso de conocimiento,
con las particularidades que en cada caso se establecen.

ART 212º ACCIÓN DE ADQUIRIR.

Cuando el actor intentare adquirir la posesión o tenencia, deberá acudir a las vías procesales
correspondientes a la causa que dio origen a su derecho, sin perjuicio de las facultades del Juez en orden
a la anotación de litis en prevención de los terceros.

126
D Reales I 2024 Sol Lavilla

ART 213º ACCIÓN DE DESPOJO.

I.- En la acción de despojo, serán de aplicación las reglas del proceso de conocimiento, con las siguientes
particularidades:
a) Sólo se admitirá prueba que acredite la posesión o tenencia invocadas, el desapoderamiento y la fecha
en que se produjo.
b) Será prueba necesaria la Inspección judicial.
c) El Juez podrá ordenar una medida cautelar de no innovar, con apercibimiento de aplicar sanciones
conminatorias.

II.- En caso de obra nueva se deben observar las siguientes reglas:

a) La obra debe estar en una fase inicial de desarrollo. Si la obra está concluida o próxima a su terminación,
no será procedente esta acción.
b) La acción podrá dirigirse contra quien esté a cargo de la obra, si el dueño fuere desconocido o su
localización fuere difícil.
c) El Juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra.
d) En caso de incumplimiento por el condenado, se podrán realizar las tareas por el actor y a costa del
vencido.

ART 214º ACCIÓN DE MANTENER.

I.- En la acción de mantener serán de aplicación las siguientes reglas procesales: a) Sólo se admitirá
prueba que acredite la posesión o tenencia actual invocadas, los actos de turbación atribuidos y la fecha
en que se produjeron. b) El Juez podrá ordenar una medida cautelar de no innovar, con apercibimiento de
aplicar sanciones conminatorias.

II.- Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir
un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra

La suerte del daño temido. Acción preventiva (ART.1711 a 1713)

La denuncia de daño temido, regulada en la legislación anterior y silenciada en el actual, se diferencia

de la obra nueva porque en ésta hay una actividad en curso o que se está gestando de la cual se puede
derivar un ataque a la posesión o a la tenencia de la cosa. En la denuncia por daño temido, en cambio,
hay una situación de hecho preexistente (la cosa ya existe) que se pretende modificar o remover para
evitar que se produzca un daño.

El objeto del que se puede derivar el daño puede ser inmueble (edificios ruinosos o parcialmente
derrumbados de los que puedan desprenderse materiales que pongan en riesgo la integridad de las
personas y bienes); cosas muebles que estén emplazadas en ellos (carteles o antenas mal fijadas o
colocadas, columnas, paredes inclinadas; árboles secos), o que existan de modo autónomo (automotores
o buques abandonados). Como variante de la acción de mantener y con sentencia que hace lugar, deben
arbitrarse los medios para que el peligro desaparezca a costa y a cargo de la demandada.

La doctrina discrepa frente a la inexistencia de una norma expresa que regule la denuncia de daño
temido. Algunos autores afirman que ha sido erradicada completamente del sistema posesorio. También
están quienes sostienen que se encuentra incorporada en el esquema de las acciones posesorias, en tanto
admiten que la lesión a la relación de poder puede ser efectiva o potencial; se trataría de un caso especial
de turbación, y el artículo 2242 la comprende en la expresión “amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento”.

Mariani de Vidal concluye que el código no trata la denuncia por daño temido en la acción de mantener.
Tampoco la encuentra en la regulación de la responsabilidad derivada de la intervención de las cosas; ni
en la de los límites al dominio. Para ella, ante la falta de previsión y regulación en la legislación de fondo,
hay que acudir a los códigos de procedimientos, y si no está regulada como tal, hay que tramitarla como
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

una medida cautelar.

Para la cátedra, la denuncia de daño temido queda incluida en la acción preventiva de daño prevista
en el art. 1711 (ubicado en el capítulo de responsabilidad civil sección 2° función preventiva del daño) que
dice:

ART 1711.- Acción preventiva. La acción preventiva procede cuando una acción u omisión antijurídica
hace previsible la producción de un daño, su continuación o agravamiento. No es exigible la concurrencia
de ningún factor de atribución.

ART 1712.- Legitimación. Están legitimados para reclamar quienes acreditan un interés razonable en la
prevención del daño.

ART 1713.- Sentencia. La sentencia que admite la acción preventiva debe disponer, a pedido de parte o
de oficio, en forma definitiva o provisoria, obligaciones de dar, hacer o no hacer, según corresponda; debe
ponderar los criterios de menor restricción posible y de medio más idóneo para asegurar la eficacia en la
obtención de la finalidad.

128
Tanto las acciones posesorias como las acciones reales son defensas que tienen los titulares de una relación de
poder (acciones posesorias, de despojo, de mantener) o de un derecho real (acciones reales, reivindicatoria, negatoria,
confesoria y de deslinde) cuando sufren un ataque a su contenidos

ACCIONES POSESORIAS
Las acciones posesorias son aquellas realizadas sobre muebles, muebles registrables o inmuebles y que se
utilizan para mantener (ante la turbación) o recuperar (si hay desapoderamiento) el objeto sobre el que se tiene
una relación de poder (posesión o tenencia). Incluso puede hacerse contra el propietario de la cosa si es el que
generó la agresión (efectiva o potencial) que afecta al que pide la acción

a) De Mantener b) De Despojo

Esta acción posesoria es usada para mantener la Esta acción posesoria es usada por el tenedor o
posesión o tenencia contra la turbación a su derecho poseedor (aunque sea vicioso) para recuperar la
a poseer, sobre una cosa o una universalidad de posesión o tenencia contra el desapoderamiento de
hecho una cosa o universalidad de hecho, realizado por el
despojante, sus herederos y sucesores particulares
La sentencia que hace lugar a la demanda debe de mala fe (si es de buena fe no procede).
ordenar: Esta acción puede ejercerse también:
- el cese de la turbación y - contra el dueño del bien, si toma la cosa de propia
- adoptar las medidas pertinentes para impedir que autoridad
vuelva a producirse - contra el desapoderamiento causado por realizar
Esta sentencia tiene efecto de cosa juzgada material una obra que se empieza a hacer en el objeto sobre
en lo referido a la posesión o a la tenencia el cual el actor ejerce la posesión o tenencia

Requisitos de procedencia: La sentencia que hace lugar a la demanda debe

1) que el turbador haga actos posesorios (ej.: ordenar:
romper una reja) o de inminente producción con - la restitución de la cosa o de la universalidad, o
la intención de poseer (caso contrario solo habría - la remoción de la obra que se comienza a hacer
indemnización por daños y perjuicios a propiedad Esta sentencia tiene efecto de cosa juzgada material
privada) en lo referido a la posesión o a la tenencia
2) que el poseedor no haya prestado
consentimiento Requisitos de procedencia:
3) que no se lo excluya al poseedor en forma total Son los mismos requisitos que los de la acción de
(porque en ese caso va a proceder la acción de mantener, salvo en lo relativo a la exclusión, que
despojo). debe ser absoluta (y no parcial como en aquella)

Otorgamiento de las Se otorgan ante actos materiales (producidos o de inminente producción) realizados
acciones posesorias con la intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor. Son
actos que perjudican la relación de poder de su titular.

Turbación Es cuando el acto no alcanza a excluir en forma absoluta al tenedor o poseedor (es decir no lo despoja
por eso no hay que recuperar) sino que se obstaculiza o hace más gravosa la relación de poder que hace que el sujeto
pasivo no pueda seguir ejerciendo sus facultades como lo venía haciendo.

Desapoderamiento Es cuando el acto excluye en forma absoluta al poseedor o tenedor de su relación con la
cosa (es decir la pérdida total o parcial de la posesión o tenencia). Puede hacerse mediante violencia, hurto,
clandestinidad, abuso de confianza, etc.

I) Legitimados activos 1) Poseedores / 2) Coposeedores / 3) Tenedores

II) Legitimados pasivos: 1) En la acción de despojo es el despojante (autor del hecho),
herederos y sucesores particulares de mala fe, y el dueño de la cosa (si la tomó por mano
propia)
2) En la acción de mantener es el autor de la turbación
Conversión consiste en que el damnificado cambie la acción posesoria que presentó, si durante el proceso las
lesiones se agravan, convirtiendo esa acción en la que corresponde a la lesión mayor sin que se retrotraiga el
procedimiento, siempre que no se viole el derecho de defensa en juicio.
D Reales I 2024 Sol Lavilla

EJE TRES: LOS DERECHOS REALES EN PARTICULAR

UNIDAD V: EL DOMINIO EN GENERAL: Caracteres.

Propiedad intelectual. Actualidad. Clases

1. DOMINIO PERFECTO
Relación entre los vocablos propiedad y dominio

En el derecho romano se llamaba “propietas” al señorío más completo que se podía tener sobre una
cosa. Utilizaban el término “dominium” para referirse a cualquier derecho subjetivo.

El Código Civil de Vélez empleaba los dos vocablos de forma indistinta y los trataba como sinónimos.

La Constitución Nacional consagra la inviolabilidad de la propiedad en el art. 17, y garantiza la

propiedad a todos los habitantes en el art. 14.

Pero ¿A qué propiedad se refiere la Constitución?

La CSJN se pronunció al respecto en 3 fallos:

-Horta c/ Arguindegui: Se cuestionó la Ley de congelamiento de alquileres. La Corte dijo que al

celebrar el contrato de locación, el locador se había asegurado lícitamente el derecho a exigirlo durante
todo el lapso de la locación en las formas acordadas. Este derecho es un bien incorporado a su patrimonio,
una verdadera propiedad en el sentido constitucional. A partir de lo estipulado en la ley 11.157, en la cual
se establece que para las locaciones durante dos años a partir de la publicación de la nueva ley se fija un
precio máximo, Horta consigna el pago del alquiler, por lo tanto D. Ernesto Harguindeguy demanda ante la
CSJN la inconstitucionalidad de la ley. Ya que se encuentra violada su garantía constitucional de
inviolabilidad de la propiedad privada, además rechaza la demanda impugnando la consignación, por existir
contrato de locación con vencimiento en 1923, y establece que el contrato de locación llevado a cabo por
las partes fue anterior a la promulgación de la ley en cuestión.

-Mango c/ Traba: Juicio de desalojo. La Corte expresó que el derecho reconocido al recurrente es un
derecho patrimonial y por lo tanto considerado un derecho de propiedad por la Constitución. Dicha ley es
repugnante a los arts. 14, 17 y 28 de la Constitución, por cuanto al impedir que el locador pueda disponer
de la cosa arrendada durante un plazo que mantiene prolongado hasta cuatro años, restringe de una
manera excesiva el derecho de usar y disponer de la propiedad

-Bourdieu c/ Municipalidad de Capital: Se reclamaba la devolución de un impuesto pagado por un

sepulcro. El fallo dijo que “libertad” y “propiedad” son términos constitucionales y deben ser entendidos en
el sentido más amplio. La Corte declaró la invalidez por ser confiscatorio de un impuesto.

Hechos
Sáenz, compra una parcela del cementerio y construye en ella una bóveda. Luego de ello, la
municipalidad sanciona una ordenanza que habilita al cobro de impuestos por mejoras. Este impuesto, no
es cobrado a Sáenz puesto que es posterior a su adquisición del terreno. Bourdieu, compra la bóveda y al
momento de escriturar, la municipalidad quiere cobrar el impuesto, por aumento de precio, debido a las
mejoras (bóveda). Y junto a ello, se le indica que no se inscribirá la propiedad a su nombre hasta tanto no
realice dicho pago. Debido a ello, paga bajo protesta e inicia acción contra la Municipalidad, alegando que
la Ordenanza de Impuestos que autoriza ese cobro es ilegal e inconstitucional, atentando contra los
derechos de propiedad.

En los 3 casos, la CSJN se ha pronunciado en dirección a que la propiedad que consagra la CN no

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

solo se refiere al dominio que se pueda ejercer sobre las cosas (lo incluye), sino a todo interés apreciable
que un hombre pueda tener fuere de sí mismo, su vida y su libertad.

Abarca a todo derecho patrimonial: real, personal o intelectual; que recae sobre bienes o sobre cosas
(derechos emergentes de contratos privados o administrativos, sentencias firmes, convenios colectivos de
trabajo, salarios, beneficios previsionales o sociales, etc.). Es el género; y el dominio: es un derecho real
que recae sobre cosas. Es la especie.

Definición legal (ART. 1941)

ART 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El
dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

En igual sentido lo define la mayoría de la doctrina nacional, agregando los caracteres de absoluto,
exclusivo y perpetuo.

A diferencia del Código de Vélez, el artículo que comentamos omite dar una definición del dominio
como género, ya que se limita a mencionar cuales son las características del dominio perfecto, es decir,
una de las especies o clasificaciones del dominio como contratara del dominio imperfecto.

Entendemos que la definición tendría que haber incluido los tres caracteres esenciales del dominio, es
decir, el carácter absoluto, exclusivo y perpetuo, que son los que lo diferencian de los restantes derechos
reales, y los que justamente colocan al dominio en la cúspide de los derechos reales. Lo cual denota que
es el derecho que más facultades le otorga a su titular (uso, goce y disposición material y jurídica), en
forma exclusiva ya que no puede haber más de dos titulares sobre una misma cosa y sin límites en el
tiempo.

El titular del derecho real de dominio perfecto tiene el ius possidendi (derecho de poseer), el ius utendi
(derecho de usar), el ius fruendi (derecho a gozar) y el ius abutendi (derecho de disponer) de una manera
exclusiva y perpetua.

La facultad de uso (ius utendi), implica la utilización efectiva de la cosa que haga su propietario, que
nace del derecho de poseer que tiene el titular de dominio, puesto que sin posesión no hay posibilidad de
ejercer el uso.

La facultad de goce (ius fruendi), implica que el dueño puede beneficiarse con los frutos que genera
la cosa (natural, civil e industrial). Cabe recordar que los frutos son aquellos que la cosa da periódicamente.
También de los productos. La facultad de disposición (ius abutendi), significa que el titular de dominio
puede disponer de la cosa a su voluntad y ejercer facultades tanto materiales (modificaciones sustanciales,
cambio de destino, refacciones, demoliciones, reconstrucciones etc.) y jurídicas (abandono,
enajenaciones, actos de administración etc.), pero con las limitaciones de la ley, de manera tal que el
ejercido de su facultad de disponer tenga un sentido social y no meramente individualista, sustentado en
el uso normal, de manera de no atentar contra el derecho individual o colectivo de los miembros que
integran una comunidad organizada.

El término "absoluto", como uno de los caracteres del dominio, no se aplica en el sentido genérico
utilizado al clasificar los derechos subjetivos según su oponibilidad. Desde dicha perspectiva, todos los
derechos reales por su propia naturaleza, son oponibles erga omnes, previa publicidad, a diferencia de los
derechos personales que son relativos, porque sólo tienen efectos entre las partes y sus sucesores, y por
ende son res inter alio acta respecto de terceros.

Aquí la expresión "absoluto" tiene otro alcance, y es el que se refiere al contenido del D real de dominio,
130
D Reales I 2024 Sol Lavilla

que implica otorgarle a su titular las mayores facultades materiales y jurídicas sobre la cosa, entre las que
se pueden mencionar el ius utendi, ius fruendi y ius abutendi.

Alterini, Papaño, entre otros, afirman que absoluto implica “completitud”; el dominio es el derecho real
más completo, el que otorga mayor cantidad de facultades sobre la cosa.

Comparación con el artículo 2506 del Código Civil

ART. 2506 CC: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la acción de una persona.

Críticas a la definición legal de Vélez:

 Extrema amplitud: el sometimiento de una cosa a la voluntad de una persona es característica de todos
los derechos reales que se ejercen por la posesión (inmediatez).
 El vocablo “acción” debió suprimirse: i) porque está implícito en “voluntad”, y ii) porque el dominio faculta
también a la “omisión” de ejercer el derecho.
 Se definía al dominio como género sin hacer distinciones entre el dominio perfecto e imperfecto.
(Rivera).

Caracteres: plenitud y contenido

Doctrina Clásica:
 Absolutez.
 Perpetuidad.
 Exclusividad (art. 1943).

Doctrina Moderna:

 Plenitud y contenido: comprende todos los poderes posibles sobre la cosa; el titular puede hacer todo
lo que no le esté prohibido, abarca toda especie de facultad lícita.
 Abstracción: existe independientemente de las vicisitudes de sus facultades; no es una “suma” de
facultades, sino un poder complejo, unitario y omnicomprensivo, de alcance genérico e indeterminado,
siendo el máximo poder jurídico patrimonial desde el punto de vista cualitativo. Es más fácil definir lo
que el dueño “no” puede hacer sobre la cosa, que esforzarse en decir lo que “sí” puede hacer.
 Elasticidad: puede ampliarse o reducirse por la creación o extinción de derechos reales a favor de otro
sujeto, o de la afectación de la cosa a regímenes especiales (vivienda, PH, TC, cementerio privado,
conjunto inmobiliario, Ley 14.005, etc.).

Cuestión de la absolutez. Ejercicio regular (ART. 10)

El texto originario Código Civil de 1871, sostenía lo absoluto como ejercitable a libre arbitrio del titular
(individualista). Otra postura entendía que absoluto no implicaba falta de límites.

Con la Reforma de la Ley 17.711 (1968), existe una influencia de constitucionalismo social, se
incorpora la teoría del abuso del derecho, cambia de “voluntad del propietario” a “ejercicio regular”.

ART 10.- Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación
legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del
ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.

Perpetuidad. Alcances (ART. 1942)

ART 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro,
excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.

El artículo en estudio enuncia el carácter perpetuo del dominio y las connotaciones que derivan: a)
extensión ilimitada en el tiempo, y b) el no uso de la cosa no extingue el derecho real.

El dominio como noción abstracta de derecho perdura en el tiempo, aun cuando cambie de titular, ya
que subsiste en cabeza de otro sujeto, es lo que denominamos “mutación subjetiva del dominio”. En efecto,
el dominio sobre la cosa subsiste y no se pierde como noción abstracta a menos que la cosa objeto del
dominio sea consumible (desaparece con el primer uso que de ella se haga) o se hubiere extinguido por
destrucción total (ej.: el incendio que afecta un automotor y lo destruye íntegramente).

Tiene 2 significados:

 Ausencia de límite temporal:

Gatti: puede durar tanto como dure la cosa; materialmente el dominio se extingue por destrucción o
consumo de la cosa y jurídicamente cuando la cosa es puesta fuera del comercio (modos de extinción
absoluta).

Lafaille: no está sujeto en su existencia a plazo o condición resolutoria alguna. Es un carácter natural,
no esencial del dominio: el revocable y el fiduciario son temporarios.

 No se extingue por el no uso o falta de ejercicio: Este carácter es común al dominio perfecto y al
imperfecto (revocable y fiduciario).

Prescripción: lo que provoca la extinción del dominio no es sólo la inacción del propietario, sino también la
acción del poseedor usucapiente.

Exclusividad (ART. 1943)

ART 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la
cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.

Es el carácter esencial del dominio. Sobre una misma cosa no puede existir al mismo tiempo y sobre
el todo, más de un titular de dominio. En caso de que dos o más personas sean propietarias en común de
la misma cosa, por la parte indivisa que cada una pueda tener, se está en presencia del derecho real de
condominio.

No puede haber dos dueños sobre una misma cosa. Si una persona adquirió el dominio de una cosa
como consecuencia de un legado de cosa cierta y determinada, no puede luego adquirir la misma cosa por
un contrato de compraventa o donación. Y cuando dice: "...si no es por lo que le faltase al título", se refiere
al supuesto en el cual el titular de dominio completa las facultades del derecho de dominio que al momento
de adquirirlo se encontraba desmembrado. Así por ejemplo, una persona adquiere por subasta judicial la
nuda propiedad de un inmueble y por ende, la facultad de disposición inherente a su derecho, años más
tarde, como consecuencia de la muerte del usufructuario, adquiere lo que le faltaba, es decir las facultades
de uso y goce sobre la cosa, ello como consecuencia de la extinción del usufructo y por ende pasa a
revestir la calidad de propietario perfecto.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Solo una persona puede ser dueña de una cosa en el todo. Similar a la relación de poder “posesión”.

Si hay cotitularidad, habrá otro derecho real autónomo: el condominio. Varios derechos reales admiten
sujeto plural (comunidad): cousufructo, couso, cohabitación, copropiedad superficiaria, cotitularidad de
tiempo compartido, cotitularidad de derecho de sepultura, etc.

El art. 1883 admite que el objeto de los derechos reales sean partes materialmente determinadas de
una cosa, en ese caso, hay independencia o autonomía funcional de cada cosa divisible, por lo que no
habría cotitularidad de derechos, sino pluralidad de objetos y de derechos.

Diferencia con el condominio (ART. 1944). Facultades de exclusión (ver verónica cat)

ART 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso,
goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus
inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.

Para la mayoría de la doctrina la facultad excluyente deriva del carácter de exclusividad del derecho
de dominio.

Facultad de cerramiento: cuidado con la responsabilidad objetiva por actividad o cosa riesgosa (arts.
1757 y 1758 CCyC).

Surge evidente que el titular de dominio se encuentra habilitado por vía extrajudicial, es decir, por su
propia autoridad, a retirar los objetos puestos en su propiedad sin su autorización, sin exceder los límites
de la legítima defensa ni que se configure un supuesto de abuso del derecho; ni en los casos que los
objetos fueron puestos como consecuencia de un contrato, es decir mediando consentimiento del dueño.

Las facultades de exclusión tienen su fundamento en una norma constitucional (art. 18 de la CN), que
dispone que la propiedad privada es inviolable y sólo cede ante una orden de autoridad competente.

Si bien la norma le permite al propietario actuar por su sola autoridad, ello no implica que en su actuar
pueda exceder los límites de la legítima defensa ni que se configure un supuesto de abuso del derecho.

Transmisibilidad: cláusulas de inenajenabilidad. Casos (ARTS. 1906 y 1972)

ART 398.- Transmisibilidad. Todos los derechos son transmisibles excepto estipulación válida de las
partes o que ello resulte de una prohibición legal o que importe trasgresión a la buena fe, a la moral o a las
buenas costumbres.

ART 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario.

Fundamento: La libre transmisibilidad o disposición se establece en interés de los propios bienes; y

debe evitarse el estancamiento de la propiedad: el principio económico de la libre circulación de los bienes
es un factor generador de riqueza.

Cláusulas de inenajenabilidad
ART 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no
transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos
reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo
no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años
133
D Reales I 2024 Sol Lavilla

contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican
una sustitución fideicomisaria.

En los actos a título oneroso: es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una
cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Excepción: estas cláusulas son
válidas si se refieren a persona o personas determinadas.

En los actos a título gratuito: todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo
no excede de diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años,
se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de
diez años contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte: son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.

En el Código de Vélez, la cláusula estaba prohibida en los actos a título oneroso, razón por la cual se
interpretaba que su violación generaba la obligación de indemnizar. En el nuevo Código, si el dueño
enajena a pesar de la prohibición, nada debe indemnizar ya que la cláusula es nula.

Todo dueño tiene la facultad de enajenar, puede hacerlo o no. Lo que se le prohíbe es comprometerse
a no enajenarlo o imponerle esa condición al adquirente, porque no se puede trabar su circulación.

Es perfectamente válida la cláusula de no enajenar a persona determinada, la misma figura en el título

que integra el dominio y no puede ser desconocida puesto que para la transferencia de inmuebles el
escribano interviniente debe efectuar el correspondiente estudio de títulos, de manera tal que dicha
cláusula queda expuesta.

Tratándose de liberalidades (donantes o testadores), se admite la imposición de una prohibición de

enajenar, pero el término de validez de la cláusula no puede extenderse por más de diez años. La
prohibición debe constar en el testamento o en la escritura de donación, importando colocar fuera del
comercio a la cosa sobre la que recae. Podemos decir que en ningún caso la cláusula puede afectar la
legítima.

Si se estipuló la cláusula de no enajenar y no obstante ello el bien se transmite a un tercero, el acto

jurídico será nulo.

Por otra parte, no se puede dejar de advertir que corresponde hacer una distinción según se trate de
cosas registrables o no registrables.

En efecto, si se está en presencia de una cosa registrable, al figurar en el título la cláusula de no

enajenar, el tercero no podrá alegar su buena fe, razón por la cual se impone la nulidad de la adquisición.

En el supuesto de cosas muebles no registrables la situación varía puesto que resulta de aplicación lo
dispuesto en el art. 1895, y la nulidad del acto no alcanzaría al tercer adquirente de buena fe.

Efectos respecto de las partes y de terceros (publicidad registral). Extensión (ARTS. 233 y 1945).
Excepciones

ART 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son
sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,

excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario.

ART 233.- Frutos y productos. (…) Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con
la cosa, si no son separados.

El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella y sus accesorios. La
primera parte del artículo, se refiere en forma genérica al dominio de las cosas (muebles e inmuebles),
incorporando el principio de accesoriedad, en virtud del cual todo aquello que se encuentra materialmente
adherido a la cosa forman un todo aun cuando pueda ser separado. Cuando decimos que forman un todo
nos referimos al aspecto funcional y económico.

Ej. un vehículo está conformado por partes mecánicas (motor, dirección, etc.), y no mecánicas (batería,
cubiertas, vidrios etc.) que hacen un todo inescindible.

ART 230.- Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. (…)

El segundo párrafo del art. 1945 expresa: "El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo
y al espacio aéreo, en la media en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas
especiales".

Del texto de la norma surge que, salvo que se hubiere constituido el derecho real de superficie o bien
que se trate de algunos de los supuestos regulados por normas especiales (régimen de tesoros, aguas,
minas, etc.), el dominio de una cosa inmueble se extiende al suelo, al subsuelo, al espacio aéreo y a todo
aquello que se encuentra adherido naturalmente o artificialmente al suelo (construcciones, plantaciones,
etc.).

El derecho que tiene el titular del dominio en cuanto a su extensión si bien es amplio, existen una serie
de limitaciones que provienen del derecho público que restringen sus facultades, así por ej., los titulares
de inmuebles cercanos a aeropuertos no pueden construir hasta determinada altura, no pueden colocar
antenas o plantar árboles que desarrollen gran altura, ello a fin de evitar que se ponga en riesgo el tráfico
aéreo y las maniobras de despegue y aterrizaje de aeronaves, tal como surge de las disposiciones
emergentes del Código Aeronáutico.

Los Códigos de Edificación, contienen normas que restringen las facultades de los propietarios, puesto
que establecen —según la zonificación— hasta qué altura se puede construir, características de las
fachadas, facultades de inspección, etc. De manera entonces que prácticamente el derecho al “espacio
aéreo”, se limita a hacer en él las construcciones permitidas, aunque le quiten luz, vistas u otras ventajas
a sus vecinos (Art. 1981).

Hay 2 presunciones:
a) De propiedad: es la del tercero párrafo. Es iuris et de iure: no admite prueba en contrario. La
superficie y la propiedad horizontal configuran situaciones de suspensión del principio de accesión.
b) De autoría: es la del cuarto párrafo. Es iuris tantum.

Aguas de los particulares (ART. 239)

ART 239.- Aguas de los particulares. Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares
pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que no formen cauce natural.
Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en interés público
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en
mayor medida de su derecho.
Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los particulares no
deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras construidas para
utilidad o comodidad común, no les hace perder el carácter de bienes públicos del Estado, inalienables e
imprescriptibles.
El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho
alguno.

Jurídicamente el agua es una “cosa”. Puede ser mueble o inmueble dependiendo las circunstancias
particulares del caso concreto.

Puede ser inmueble por naturaleza o por accesión. Será inmueble por naturaleza, el agua incorporada
al suelo y la que se encuentra bajo él de manera orgánica (Ej. ríos, lagos, vertientes, etc.). Se trata de
casos en los que las aguas forman parte integrante del suelo en su estado natural.

Será inmueble por accesión, cuando corriendo por conductos artificiales (cañerías), o estando
almacenada en recipientes artificiales (represas o estanques) se encuentren inmovilizadas por su adhesión
física al suelo y con carácter perdurable. Serán caracterizadas como cosa mueble las aguas que hayan
sido extraídas y separadas del suelo al cual adherían (raciones obtenidas de un arroyo).

Se distingue a su vez agua pública (de dominio público) y agua de los particulares (dominio privado).
Las aguas particulares, son las que surgen en los terrenos de los particulares siempre que no formen un
cauce natural.

Si surgen de un terreno particular pero forman un cauce natural, no son consideradas de los
particulares, sino que pertenecen al dominio público.

Si no surgen en el terreno del particular, en ningún caso este podrá pretender titularidad sobre ellas.

Si se trata de aguas de los particulares. En principio, su uso es libre, con el límite que establece la
propia norma “nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su
derecho”.

A su vez su uso debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a
las normas del Derecho Administrativo nacional y local dictadas en el interés público, y no debe afectar el
funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los
valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la ley especial.

Asimismo, dado que el interés público está presente en esta materia, las aguas de los particulares
están sujetas al control y a las restricciones que establezca la autoridad de aplicación.

Bienes del dominio privado del Estado (ART. 236)

ART 236.- Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal,
sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a) los inmuebles que carecen de dueño;
b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar,
según lo normado por el Código de Minería;
c) los lagos no navegables que carecen de dueño;
d) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.

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Son bienes cuyo titular del dominio es el Estado, pero no se encuentran alcanzados por los caracteres
propios del dominio público (inalienables e imprescriptibles, no se puede disponer de ellos).

Su régimen, es similar a la propiedad privada, pero su enajenación la regula el Derecho Administrativo.

Características: Prescriptibles y Embargables, salvo que se encuentren afectados por el Servicio Público.

Los bienes del dominio privado del Estado, a diferencia de los que corresponden al dominio público,
conforman un verdadero y auténtico derecho real de dominio, con todas las potestades y consecuencias
que de él dimanan, salvo en cuanto a que si están afectados a un servicio público no son embargables.

2. DOMINIO IMPERFECTO
Concepto (ART. 1946)

ART 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo
resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.

El dominio es perfecto cuando es perpetuo y por ende no está sujeto a ninguna condición ni plazo
resolutorio y además no está gravado con ninguna carga real. El dominio es imperfecto cuando carece del
carácter perpetuo, ya que debe resolverse luego de transcurrido cierto tiempo, al advenimiento de una
condición o cuando estuviere gravado con derechos reales.

En cualquiera de los supuestos mencionados precedentemente el dominio es imperfecto como

consecuencia de un acto jurídico, que puede ser entre vivos (contrato) o un acto de última voluntad
(testamento).

Son ejemplos de dominio imperfecto: el dominio fiduciario, el dominio revocable y el domino

desmembrado que recae sobre cosas gravadas con prenda o hipoteca u otros derechos reales.

En el caso del dominio fiduciario y del dominio revocable lo que se afecta es el carácter perpetuo del
dominio.

En los supuestos de cargas reales (hipoteca y prenda u otros), lo que se encuentra afectado es el
carácter absoluto, ya que el titular de dominio debe soportar la carga y por ende no tiene amplias facultades
sobre la cosa.

Así por ejemplo, si la cosa se encuentra gravada con derecho real de hipoteca, el titular del inmueble
se ve impedido de realizar actos materiales que disminuyan el valor de la garantía, o actos de
administración (contratos de locación).

El dominio imperfecto, para Lafaille, es aquel en que las facultades del propietario se encuentran
disminuidas o enajenadas en parte. Para Machado, se llama imperfecto, porque le faltan algunas de las
condiciones que completan el derecho de propiedad.

Características del dominio perfecto y clases de dominio imperfecto según la falta de algunas de
sus características
 Absoluto: es el derecho que otorga mayor cantidad posible de facultades (ius utendi, ius fruendi, ius
abutendi). es un carácter natural. se afecta cuando la cosa está gravada con algún derecho real a favor
de un tercero. en este caso hablamos de un dominio desmembrado.
 Perpetuo: subsiste indefinidamente en el tiempo, independientemente del uso que se pueda hacer de
él. Es un carácter natural. Se afecta cuando está sujeto a extinguirse por el vencimiento de un plazo o
condición. dominio revocable o dominio fiduciario.
 Exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa. Carácter esencial.

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Supuestos (ART. 1964)

ART 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el
desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto
en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de
la respectiva carga real que lo grava.

a) DOMINIO DESMEMBRADO. Concepto y casos

El dominio desmembrado es aquel dominio que está gravado respecto de terceros, con un derecho real.
Es aquel que afecta al carácter absoluto.

Vigente el Código anterior, no quedaba claro si todos los derechos reales sobre cosa ajena desmembraban
al dominio. El Código actual supera esta discusión y sostiene: si la cosa (mueble o inmueble) está gravada
con cargas reales, hay dominio imperfecto. Por ende, si hay una hipoteca, también para el dueño su
dominio es imperfecto.

Antes de la vigencia del CCyC, alguna doctrina sugirió la existencia de otros casos de dominio imperfecto
además de los enumerados: poseedor con boleto de compraventa, inmueble afectado como bien de familia,
entre los más importantes. Lo cierto es que el Código no recoge estas inquietudes, ya que la enumeración
tiene carácter taxativo.

DOMINIO REVOCABLE. Concepto. Cláusulas resolutorias explícitas e implícitas. Ejemplos. Plazo

máximo (ART. 1965)

(ver matrículas del aula virtual)

ART 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez
años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido.
El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.

Es un dominio temporario para su titular, porque está sujeto a una condición o plazo resolutorio, que
una vez cumplido hará volver la titularidad de la cosa al constituyente. Se produce la revocación de pleno
derecho por el cumplimiento de las cláusulas o advenimiento de la condición o vencimiento de plazos,
exigiéndose que se haga tradición al vendedor original.

Hay 2 supuestos de dominio revocable:

El 1er caso de dominio revocable es cuando ha sido trasmitido "en virtud de un título revocable a
voluntad del que lo ha transmitido". Cláusula explícita.

Bunge señala que: "en este supuesto legal, nos encontramos, estrictamente, en el ámbito de los
contratos”. Las partes acuerdan la revocación del dominio al vencimiento de un plazo (Ej.: A le vende una
casa a B, que éste debe restituir el 17 de julio de 2020); o puede darse que los contratantes acuerden la
revocación bajo una condición resolutoria (Ej.: A le vende una casa B que éste debe restituir cuando se
reciba de abogado). La diferencia entre plazo y condición es que el primero es un hecho futuro del que se
sabe cuándo acaecerá, mientras que el segundo es también un hecho futuro pero incierto en cuanto a
cuándo se producirá. Por ej. Pactos susceptibles de agregarse al contrato de compraventa: el de
retroventa, la venta sujeta a condición resolutoria, etc.

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El 2do supuesto de dominio revocable previsto por la norma, es cuando el propietario "puede ser
privado de la propiedad por una causa proveniente de su título". Es el caso, por ejemplo, de la revocación
de una donación por causa de ingratitud. En este caso el efecto retroactivo de la extinción del dominio
opera únicamente entre donante y donatario, pero no respecto a terceros en favor de los cuales el donatario
pudiera haber constituido derechos reales (excepción a la retroactividad). Cláusula implícita.

La novedad del Código es el plazo máximo de 10 años, este tiene como finalidad la libre circulación
de los bienes.

Facultades (ART. 1966)

ART 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto,
pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.

Mientras no se hubiere cumplido el plazo o la condición resolutoria, el titular del dominio imperfecto es
dueño, razón por la cual tiene las mismas facultades del dueño perfecto, es decir, el ius utendi, ius fruendi
y ius abutendi.

Ahora bien, los actos jurídicos que realice el dueño del dominio imperfecto están sujetos a las
consecuencias de la extinción de su derecho.

Los terceros que constituyeron actos jurídicos con el titular de dominio imperfecto no pueden
desconocer tal circunstancia y los efectos jurídicos que puede traer aparejado a futuro (art. 1967), ello
teniendo en cuenta que la calidad de titular de dominio revocable surge de los registros pertinentes.

En cuanto a los actos materiales, cabe señalar que el propietario por el solo hecho de serlo puede
realizar las mejoras necesarias, útiles y suntuarias, como asimismo puede disponer de los frutos que la
cosa genere.

Por último, resta señalar que el titular del dominio imperfecto se encuentra legitimado para iniciar las
acciones posesorias y reales en defensa de la cosa objeto del dominio revocable no sólo contra terceros,
sino también contra el anterior titular.

Forma en que opera la revocación. Efecto de la revocación (ART. 1967)

ART 1967.- Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto
retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.

Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto
ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.

Principio general: Retroactividad.

El principio es que la revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo al día de la
fecha en que se adquirió el dominio imperfecto. Esto es así por la posibilidad de conocer el status jurídico
a través de la publicidad registral.

En el caso de inmuebles el tercer adquirente nunca podría invocar su buena fe, ya que ésta requiere
el estudio de títulos y el carácter de revocable del dominio de quien le transmitió el inmueble está
consignado en el registro.

Excepción: Irretroactividad.
Cosas muebles no registrables. Salvo para los terceros de mala fe: Cuando se trata de cosas
muebles no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razón
de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
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Si se está en presencia de una cosa mueble no registrable que no sea ni hurtada o perdida, el poseedor
de buena fe es su dueño por el principio de “posesión vale título” o presunción de propiedad (art. 1895), la
revocación no tiene efectos, además si hubiere pagado un precio por la cosa (título oneroso) podrá repeler
con éxito la acción reivindicatoria del anterior propietario.

Establecido por título constitutivo: Lo que hubieren pactado en forma expresa las partes en la
oportunidad de haberse constituido el dominio revocable.

Establecido por ley: (Ej. Revocación por ingratitud donatario o inejecución de cargos que no figuran
en el título. Revocación no afecta a terceros de buena fe).

Extinción. Readquisición del dominio perfecto (ART. 1968)

ARTICULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño
revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la
cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

La revocación del dominio tiene efecto retroactivo al día de la fecha en que se adquirió el dominio
imperfecto, desde que se cumple la condición resolutoria o vencido el plazo, momento a partir del cual el
dominio revocable se extingue en forma automática, y por ende el dueño anterior readquiere el dominio
perfecto sin necesidad de que se le haga tradición de la cosa ya que en este caso se configura por imperio
de la ley, una excepción a la tradición material y efectiva como adquisición del dominio por medio de la
figura de la constituto posesorio.

En efecto, quien era dueño sujeto a resolverse, al verificarse el evento resolutorio se convierte en
tenedor, y el anterior dueño pasa a ser nuevamente poseedor y, por lo tanto, dueño perfecto.

Ahora bien, a los fines de la oponibilidad del derecho de dominio a los terceros interesados, es
necesario que la readquisición del dominio perfecto se inscriba en el registro que corresponda, claro está
en el supuesto de cosas registrables.

En el supuesto de automotores —donde por disposición legal la inscripción registral es constitutiva—

para que el anterior dueño readquiera el derecho real será necesaria la inscripción en el Registro de la
Propiedad Automotor.

Producida la extinción del dominio revocable por cualquiera de los supuestos mencionados, el titular
del dominio revocable desciende en su categoría jurídica y pasa de ser poseedor a tenedor, con la
consiguiente obligación a restituir la cosa a su antiguo dueño. En caso de incumplimiento, el titular de
dominio podrá iniciar una acción personal de cumplimiento de contrato o bien una acción real de
reivindicación.

Efectos de la retroactividad (ART. 1969)

ART 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el

dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva,
los actos son oponibles al dueño.

No establece diferencia alguna entre actos de administración y actos de disposición, como sí lo preveía
el Código de Vélez.

Al utilizar el término "actos jurídicos" en forma genérica, debe entenderse que comprende tanto a los
actos jurídicos de administración como a los de disposición.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Claro está que los actos que realice el titular del dominio revocable no le son oponibles al titular
originario a quien le debe restituir el bien.

Pero cabe preguntarse qué sucedería en el caso de que fuera una persona ajena al titular del dominio
revocable, el que celebra un acto de administración (contrato de locación o comodato) con un tercero.

Supongamos la siguiente hipótesis: el titular del dominio revocable celebra un boleto de compraventa
con el Sr. Tulio y le otorga la posesión del inmueble.

Dicho adquirente con boleto decide celebrar un contrato de locación con el Sr. Poncio por el término
de 10 años. A los tres meses de celebrado el contrato y antes del acto de escrituración se produce la
revocación del dominio, motivo por el cual el bien debe pasar al patrimonio del dueño perfecto.

¿Qué sucede con el contrato de locación celebrado?

El artículo del CCyC no contempla esta situación expresamente. Entendemos que en dicho caso el
acto jurídico celebrado no le resulta oponible al dueño perfecto, puesto que “nadie puede adquirir un
derecho mejor o más amplio que aquel que se lo transmite”, ello sin perjuicio de los derechos que pudiere
hacer valer el tercero de buena fe contra la persona que suscribió el acto jurídico que a la postre quedó sin
efecto.

Inmuebles: asiento y publicidad registral (unidad 1 pto 3)

c) DOMINIO y PROPIEDAD FIDUCIARIA

ART 1666.- Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a
ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al
cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.

El fideicomiso se caracteriza por su capacidad de proteger determinados bienes, cuya propiedad

imperfecta adquiere el fiduciario para darles el destino final previsto en el contrato constitutivo.

Antecedentes

El término fiduciario proviene del latín “fiducia” que se traduce como “confianza”; y fideicomiso significa
en latín “fe y confiado”.

Se dice que es un contrato por el que una persona recibe de otra un encargo respecto de un bien
determinado cuya propiedad se le transfiere a título de confianza, para que al cumplimiento de un plazo o
condición le dé el destino convenido. La transmisión de la propiedad del bien a título de confianza, significa
que no lo recibe a título oneroso ni a título gratuito.

En Roma se introdujo la figura principalmente con dos objetos: primero, facilitar las disposiciones de
última voluntad (testamentos) buscando un medio de que dispusiesen de sus bienes los peregrinos, o
quienes por otras causas no pudiesen hacer el testamento romano; segundo, hacer llegar las herencias a
las personas incapacitadas por ley para ser herederas, pero que merecían ser remuneradas por los
servicios que habían prestado a los testadores.

En el Derecho Romano, luego se utilizó con la finalidad de garantizar al acreedor el pago de una deuda
mediante la entrega en propiedad de una cosa, la que debía serle restituida al hacerle efectivo el pago; o
la entrega en propiedad de la cosa a un “amico” en interés del fiduciante.

La fiducia daba al fiduciario la custodia o administración, pero frente a los terceros‚ él era el propietario
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

del bien, “permaneciendo oculta la convención que limitaba sus atribuciones”. Entonces había tres
aspectos distintos: el fideicomiso sucesorio, la fiducia de garantía y el encargo de confianza.

En el Derecho Inglés, el “trust” es el derecho de dominio de bienes muebles e inmuebles que una
persona tiene en favor de otras. Mediante el trust una persona denominada “settlor”, confía la propiedad a
otro, “trustee”, para que se encargue de ella en beneficio de otra persona “beneficiary”.

El trustee tiene el control y la administración de la propiedad, y entrega las ganancias que produce la
misma al beneficiario.

A diferencia de lo que sucedía en el Derecho Romano, el trust es una institución del derecho de
propiedad y no de los contratos o sucesiones; y surgen acá dos tipos de propiedad: el propietario legal
(trustee) y el propietario en equidad (beneficiary). Porque el propietario de los bienes transfiere al fiduciario
la titularidad legal, manteniendo la propiedad equitativa.

Método y normas aplicables (ART. 1702)

El fideicomiso, como negocio jurídico, tiene su propia regulación legal (Ley 24.441 derogada
parcialmente por Ley 26.994.). Y además se regula en el Capítulo 30 del Título IV. El fideicomiso también
puede ser creado por testamento, fuente a la cual el Código dedica una sección.

ART 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos
reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código

El dominio fiduciario es una clase de derecho de dominio y, por ello, le son aplicables las normas
regulatorias de los derechos reales y, en especial, las del derecho de dominio previstas en el Código.

Concepto (ART.1701)

ART 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un
fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción
del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o
la ley.

La propiedad fiduciaria es un concepto amplio que comprende bienes que no son cosas, mientras que
el dominio fiduciario, sólo puede recaer sobre cosas.

El dominio fiduciario es un derecho real, cuyo titular es el fiduciario. No es un dominio pleno, pues está
sujeto a la extinción del fideicomiso y a las limitaciones a los poderes de disposición y administración que
la ley, el contrato y el testamento pueden imponer al fiduciario.

Caracteres:
 Temporal: es dominio imperfecto. Está sujeto a la extinción del fideicomiso, cualquiera sea la causal de
su finalización (plazo o condición).
 Afectación fin específico: bien está afectado a un fin específico según el encargo al fiduciario. 
Separación patrimonial: La constitución del fideicomiso implica la transferencia de los bienes a un
patrimonio separado bajo la titularidad del fiduciario.
 Absoluto: el fiduciario, en cuanto dueño de las cosas, tiene todas las facultades del dueño (ius atendí,
fruendi y abutendi) con las limitaciones impuestas por las normas legales que regulan el fideicomiso, las
cláusulas contractuales o testamentarias y según los límites del encargo.
 Obligacional: fiduciario ejerce el dominio conforme al contrato. Tiene la obligación de rendir cuentas.
 Dominio sustituible: dominio Fiduciario. Cambiar titular sin tradición traslativa dominio (transmisión
declarativa).
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Objeto (ART. 1670)

ART 1670.- Objeto. Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio,
incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.

No debe confundirse el contrato de fideicomiso, que puede tener por objeto toda clase de derechos
patrimoniales, con el dominio fiduciario que pueda resultar de él, que sólo puede recaer sobre cosas.

Cualquier bien determinado o determinable de contenido patrimonial, puede ser fideicomitido, ya sea
cuando se celebra el contrato o con posterioridad. Cuando el art. 1682 se refiere a las normas "que
correspondan a la naturaleza de los bienes", indica que cuando se trate de cosas, habrá dominio fiduciario
(arts. 1701 y sus concs.), y cuando los bienes transmitidos no sean cosas, se tratará de "una propiedad
fiduciaria" (art. 1682).

La transferencia al fiduciario se perfeccionará con el cumplimiento de los requisitos que en cada caso
correspondan, según la naturaleza de los bienes.

Si se trata de cosas, serán necesarios el título (por lo general un contrato) y la tradición; no basta con
la mera declaración de aceptación del fiduciario.

Si se transfieren cosas registrables (inmuebles, automotores, aviones, buques, acciones, etc.), deberá
cumplirse con las inscripciones, con efectos declarativos o constitutivos.

Si el contrato tiene efectos traslativos, como el caso de transferencia de créditos (art. 1633 a contrario),
con el título se formalizará el traspaso.

El Código declara expresamente que las universalidades pueden ser transferidas en fideicomiso.
Podrán transferirse entonces al patrimonio herencias ya diferidas o fondos de comercio, debiendo
cumplirse con las debidas formalidades.

Sujeto (ART. 1673)

ART 1673.- Fiduciario. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica.
Sólo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a
funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas jurídicas que autoriza
el organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los requisitos que deben
cumplir.
El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar
privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.

El fiduciario es la parte a quien se le transmiten los bienes que conformarán el patrimonio fiduciario y
se le encarga cumplir con la gestión encomendada en el contrato. Puede ser fiduciario cualquier persona,
humana o jurídica, con capacidad de disposición de los bienes recibidos. La persona jurídica debe estar
autorizada en el instrumento que la rige para actuar como fiduciaria.

El Código fija requisitos especiales para ofrecer al público servicios fiduciarios. Sólo pueden realizar
la gestión fiduciaria bajo esta modalidad las entidades financieras, y aquellas personas especialmente
autorizadas por la autoridad de contralor de los mercados de valores. En la actualidad, la Comisión
Nacional de Valores actúa como organismo de contralor de los fideicomisos financieros y de los fiduciarios
públicos.

Se determina una pauta de conducta amplia para juzgar la corrección de la actuación del fiduciario
cuando es designado beneficiario: debe actuar evitando conflictos de intereses con los de las otras partes

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

del negocio, es decir, evitando cualquier beneficio propio que perjudique a los de los demás beneficiarios.

Facultades (ARTS. 1688, 1689 y 1704)

ART 1688.- Actos de disposición y gravámenes. El fiduciario puede disponer o gravar los bienes
fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento del
fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario
El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que, en
su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones
no son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario
Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto en el artículo
1674, los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en contrario,
y ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en
esta norma.

Este artículo determina cuales son las facultades que tiene el fiduciario sobre los bienes que conforman
el patrimonio. El principio es que tiene amplios poderes de administración y disposición, dentro de los
límites que le fijan los fines para los cuales fue constituido el fideicomiso y las cláusulas contractuales
convenidas. El Código aclara que se puede incluir una cláusula de no enajenación de los bienes.

Los límites contractuales no son oponibles a terceros que hubieren contratado de buena fe sobre
dichos bienes.

Se determina que si son varios fiduciarios, se configura un condominio, razón por la cual todos deben
concurrir a realizar los actos de disposición sobre los bienes, salvo pacto en contrario; se aclara que
ninguno de los condóminos puede pedir la partición.

Todos los actos realizados por el fiduciario de conformidad con la norma son válidos y oponibles a las
partes y a terceros.

ART 1689.- Acciones. El fiduciario está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para
la defensa de los bienes fideicomitidos, contra terceros, el fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario
El juez puede autorizar al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario, a ejercer acciones en sustitución
del fiduciario, cuando éste no lo haga sin motivo suficiente.

El fiduciario, como titular de los bienes fideicomitidos, está legitimado para ejercer todas las acciones
que correspondan para la defensa del fideicomiso, en contra de las partes o de terceros. Si no lo hiciera,
cualquiera de las otras partes puede ejercer las acciones, con autorización judicial.

ART 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto
los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.

El fiduciario como dueño, tiene todas las facultades que le da ese carácter, pero dichas facultades
están limitadas por los fines perseguidos por el fideicomiso, y por las cláusulas contractuales,
testamentarias y disposiciones legales de creación del fideicomiso.

Limitaciones (ART. 1703)

ART 1703.- Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la normativa
general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de
fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30
y del presente Capítulo.

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A pesar de que se reconoce al dominio fiduciario como derecho de dominio y, con ello, como principio
las más amplias facultades de administración y disposición sobre las cosas y sus frutos, el Código
esclarece que dichas facultades están limitadas por la propia naturaleza del derecho, sujeto a la extinción
del fideicomiso, y a las limitaciones derivadas de la propia ley (el fiduciario debe administrar y disponer de
acuerdo a los fines perseguidos por el fideicomiso) y de las disposiciones contractuales o testamentarias
(que pueden requerir el consentimiento de alguna de las otras partes o de terceros, o, incluso, prohibir la
disposición de las cosas objeto del dominio fiduciario).

Se reconoce que el dominio fiduciario es un dominio imperfecto, revocable y sujeto a las cláusulas,
contractuales o testamentarias, que constituyeron el fideicomiso.

Deberes y prohibiciones (ARTS. 1674 a 1676)

ART 1674.- Pauta de actuación. Solidaridad. El fiduciario debe cumplir las obligaciones impuestas por
la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base
de la confianza depositada en él.

En caso de designarse a más de un fiduciario para que actúen simultáneamente, sea en forma conjunta o
indistinta, su responsabilidad es solidaria por el cumplimiento de las obligaciones resultantes del
fideicomiso.

ART 1675.- Rendición de cuentas. La rendición de cuentas puede ser solicitada por el beneficiario, por
el fiduciante o por el fideicomisario, en su caso, conforme a la ley y a las previsiones contractuales; deben
ser rendidas con una periodicidad no mayor a un año.

El fiduciario debe rendir cuentas de su gestión a cualquiera de las demás partes, fiduciante,
beneficiario o fideicomisario, en los términos fijados contractualmente. Los destinatarios naturales de la
rendición serán el beneficiario y el fideicomisario, al ser quienes se asignarán el producto de la gestión
fiduciaria, pero puede suceder que el fiduciante mantenga control de la actividad del fiduciario,
reservándose el derecho de pedir rendición de cuentas.

Si el fiduciario no cumple con la obligación de rendir cuentas se produce una causal de remoción
judicial del fiduciario por incumplimiento de sus obligaciones, la que procederá a pedido del fiduciante, o a
instancias del beneficiario o del fideicomisario, con citación del fiduciante.

ART 1676.- Dispensas prohibidas. El contrato no puede dispensar al fiduciario de la obligación de rendir
cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de adquirir
para sí los bienes fideicomitidos.

Caracteres ARTS. 1685 a 1687)

ART 1685.- Patrimonio separado. Seguro. Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado
del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario.
Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la
responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y
montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto de
ésta, los que sean razonables. El fiduciario es responsable en los términos de los artículos 1757 y
concordantes cuando no haya contratado seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de
riesgos o montos.

Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio bajo titularidad del fiduciario, y están destinados a
cumplir con la gestión encomendada. Para asegurar el cumplimiento del cometido, la ley les otorga la
calidad de patrimonio separado de los patrimonios de cualquiera de las partes intervinientes, fiduciante,
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fiduciario, beneficiario y fideicomisario, lo que le confiere un blindaje respecto a pretensiones de sus

acreedores y los constituye en la garantía de cobro de las deudas generadas por la actividad del fiduciario

ART 1686.- Acción por acreedores. Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o
colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos los acreedores
del fiduciante, quedando a salvo las acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del
beneficiario y del fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor.

Como consecuencia del principio de separación patrimonial, los acreedores de ninguna de las partes
pueden agredir los bienes del fideicomiso. El Código autoriza expresamente a los acreedores de los
beneficiarios y del fideicomisario a subrogarse en los derechos de éstos a fin de hacer cumplir el contrato
y percibir los beneficios.

ART 1687.- Deudas. Liquidación. Los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones contraídas
en la ejecución del fideicomiso, las que sólo son satisfechas con los bienes fideicomitidos. Tampoco
responden por esas obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el fideicomisario, excepto compromiso
expreso de éstos.
Lo dispuesto en este artículo no impide la responsabilidad del fiduciario por aplicación de los principios
generales, si así corresponde.
La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a esas obligaciones, no da lugar a la
declaración de su quiebra. En tal supuesto y a falta de otros recursos provistos por el fiduciante o el
beneficiario según previsiones contractuales, procede su liquidación, la que está a cargo del juez
competente, quien debe fijar el procedimiento sobre la base de las normas previstas para concursos y
quiebras, en lo que sea pertinente.

Otra consecuencia del principio de separación patrimonial, es la irresponsabilidad de las partes, con
sus bienes personales, por las deudas contraídas en la ejecución del fideicomiso, salvo pacto expreso en
contrario. Ello, sin perjuicio de la responsabilidad del fiduciario, por aplicación de los principios generales
de la responsabilidad civil. El patrimonio fideicomitido queda exento de declaración en quiebra. Ante la
insuficiencia de los bienes para el pago de las deudas del fideicomiso, se procederá a su liquidación, según
lo dispuesto en el contrato de fideicomiso. Si no existieren cláusulas contractuales que prevean nuevos
aportes a fin de salvar la situación, la liquidación deberá realizarse por vía judicial quedando a criterio del
juez el procedimiento a aplicar, con base en las normas concursales, en tanto sean pertinentes.

Formas constitutivas y registración (ARTS. 1669, 1682 a 1684)

ART 1669.- Forma. El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede
celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe
ser celebrada por instrumento público. En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato
vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes es posterior a la celebración
del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para
su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el contrato de fideicomiso.

El contrato de fideicomiso puede celebrarse por instrumento público o privado, según lo convengan
las partes, y debe inscribirse en el Registro Público.

Cuando el fiduciante se obligue a trasmitir bienes, que impongan la celebración de instrumento público,
deberá cumplirse con esta formalidad, la que se impone como forma solemne relativa, lo que implica que,
ante el incumplimiento de otorgarlo, el contrato no es nulo, sino que se impone la obligación de otorgar el
instrumento, la que podrá ser cumplida por el juez en defecto del cumplimiento de las partes.

Si la transferencia de bienes que impongan instrumento público se realiza después de celebrado el

contrato, se deberá transcribir en el instrumento el contrato de fideicomiso. Esta formalidad dará mayor
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transparencia y eficacia al fideicomiso, pues quienes contraten sobre dichos bienes estarán anoticiados de
las cláusulas que rigen la actuación del fiduciario, sus facultades y deberes.

ART 1682.- Propiedad fiduciaria. Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria,
regida por las disposiciones de este Capítulo y por las que correspondan a la naturaleza de los bienes.

ART 1683.- Efectos frente a terceros. El carácter fiduciario de la propiedad tiene efectos frente a terceros
desde el momento en que se cumplen los requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de los bienes
respectivos.

Efectos
Entre las partes, la transferencia de los bienes que ingresan al patrimonio, sea por aportes de los
fiduciantes, sea por la gestión misma del fiduciario, produce efectos, como principio general, entre las
partes desde el momento en que se otorga el título y se realiza la tradición posesoria, sin perjuicio de la
necesidad de inscripción registrad en los casos en que las leyes o el tipo de derechos lo requieran.

Frente a terceros, en cambio, se requiere que la transferencia tenga publicidad suficiente, para lo cual
deberá cumplirse con los requisitos correspondientes a cada clase de bienes.

Si lo que se transmite al patrimonio son derechos reales, se considera publicidad suficiente la posesión
o la inscripción registral según el caso, no pudiendo desconocer la transferencia quienes participaron en
los actos, ni quienes conocían o debían conocer la existencia del título.

ART 1684.- Registración. Bienes incorporados. Si se trata de bienes registrables, los registros
correspondientes deben tomar razón de la calidad fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario.
Excepto estipulación en contrario del contrato, el fiduciario adquiere la propiedad fiduciaria de los frutos
y productos de los bienes fideicomitidos y de los bienes que adquiera con esos frutos y productos o por
subrogación real respecto de todos esos bienes, debiéndose dejar constancia de ello en el título para la
adquisición y en los registros pertinentes.

El patrimonio fiduciario es una herramienta dinámica, en el que ingresan y salen bienes para el
cumplimiento de la manda, y en el que se generan frutos y productos. La consecuencia natural es que,
salvo pacto en contrario, los bienes que ingresan como contrapartida a la salida de otros, los frutos y
productos que generen los bienes y los adquiridos con los mismos también ingresan al patrimonio bajo la
titularidad del fiduciario. Ése es el principio. Salvo que las partes en el contrato pacten lo contrario, esto es,
que los frutos o productos, o el producto de la disposición de los bienes, tengan otro destino, por ejemplo
y como es habitual, la distribución entre los beneficiarios.

Duración (ART. 1668)

ART 1668.- Plazo. Condición. El fideicomiso no puede durar más de treinta años desde la celebración del
contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que
puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte.
Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto
Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el
fideicomiso y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A falta de
estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.

La duración limitada del fideicomiso constituye una característica esencial de la figura. La transmisión
de los bienes al fiduciario se realiza siempre por un tiempo, el que puede estar determinado por un plazo
o por una condición. El CCyC fija el plazo de 30 años como el máximo de duración del fideicomiso, salvo
que el beneficiario fuere una persona incapaz o con capacidad restringida; en estos supuestos el
fideicomiso podrá durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad. El plazo debe contarse desde la
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celebración del contrato. Si se fijara un plazo mayor, éste quedará reducido a 30 años. Finalizado el
fideicomiso, el fiduciario debe transferir los bienes al fideicomisario designado en el contrato, quien se
constituye en beneficiario final. Si nada se ha pactado, el fideicomisario es el fiduciante.

Cese y sustitución del fiduciario (1678 y 1679)

ART 1678.- Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por:

a) remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse imposibilitado material o
jurídicamente para el desempeño de su función, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario o del
fideicomisario, con citación del fiduciante;
b) incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente declaradas, y muerte, si es una
persona humana;
c) disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de fusión o absorción, sin
perjuicio de la aplicación del inciso a), en su caso;
d) quiebra o liquidación;
e) renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave o imposibilidad
material o jurídica de desempeño de la función; la renuncia tiene efecto después de la transferencia del
patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto.

ART 1679.- Sustitución del fiduciario. Producida una causa de cese del fiduciario, lo reemplaza el
sustituto indicado en el contrato o el designado de acuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo hay o
no acepta, el juez debe designar como fiduciario a una de las entidades autorizadas de acuerdo a lo
previsto en el artículo 1690.
En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden prescindir de la intervención judicial, otorgando
los actos necesarios para la transferencia de bienes.
En los restantes casos de los incisos b), c) y d) del artículo 1678, cualquier interesado puede solicitar al
juez la comprobación del acaecimiento de la causal y la indicación del sustituto o el procedimiento para su
designación, conforme con el contrato o la ley, por el procedimiento más breve previsto por la ley procesal
local. En todos los supuestos del artículo 1678 el juez puede, a pedido del fiduciante, del beneficiario, del
fideicomisario o de un acreedor del patrimonio separado, designar un fiduciario judicial provisorio o dictar
medidas de protección del patrimonio, si hay peligro en la demora.
Si la designación del nuevo fiduciario se realiza con intervención judicial, debe ser oído el fiduciante.
Los bienes fideicomitidos deben ser transmitidos al nuevo fiduciario. Si son registrables es forma
suficiente del título el instrumento judicial, notarial o privado autenticado, en los que conste la designación
del nuevo fiduciario. La toma de razón también puede ser rogada por el nuevo fiduciario.

Extinción: causales (ART. 1697)

ART 1697.- Causales. El fideicomiso se extingue por:

a) el cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el vencimiento del plazo máximo
legal;
b) la revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad; la revocación no tiene
efecto retroactivo; la revocación es ineficaz en los fideicomisos financieros después de haberse iniciado la
oferta pública de los certificados de participación o de los títulos de deuda;
c) cualquier otra causal prevista en el contrato.

Efectos (ARTS. 1698, 1705 y 1707)

ART 1682.- Propiedad fiduciaria. Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria,
regida por las disposiciones de este Capítulo y por las que correspondan a la naturaleza de los bienes.

ART 1698.- Efectos. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario está obligado a entregar los bienes
fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, a otorgar los instrumentos y a contribuir a las
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inscripciones registrales que correspondan.

El fiduciario deberá cumplir con el otorgamiento de títulos y modos necesarios, según cada clase de
bienes, para la transferencia de la plena propiedad, y realizar las inscripciones correspondientes a los fines
de la publicidad.

ART 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los
actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones
contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.

Es principio del dominio revocable que su extinción produce la retroactividad de los actos realizados
por el dueño imperfecto. Este principio es inaplicable al dominio fiduciario. Por lo que no se produce la
revocación de los actos realizados por el fiduciario dentro de los límites marcados por los fines y las
disposiciones contractuales, testamentarias o legales de constitución del fideicomiso.

ART 1707.- Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos
realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados.

Los actos realizados por el fiduciario sobre los fines gestionados son, en principio, irrevocables. Las
excepciones están dadas si los actos exceden la finalidad perseguida por el fideicomiso o las limitaciones
contractuales previstas, si el adquirente es de mala fe, o si los actos son a título gratuito.

El fideicomisario, al adquirir el dominio pleno de la cosa al extinguirse el fideicomiso, no puede invocar

su derecho frente a terceros de buena fe que hubiesen adquirido derechos sobre dicha cosa. Esto es, los
actos son irrevocables y la extinción es irretroactiva.

Readquisición del dominio perfecto (ART. 1706)

ART 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de
una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es
registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición;
si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

Con la extinción del fideicomiso se produce la obligación del fiduciario de transmitir los bienes
remanentes al fideicomisario. Desde ese mismo momento se considera que el fiduciario tiene los bienes,
como poseedor, a nombre de quien se deba transferir la cosa. Si se trata de bienes registrables, será
necesaria la inscripción, sea a los fines de su oponibilidad a terceros, sea para que se constituya el derecho
a favor del fideicomisario. Se trata de un caso de constituto posesorio, pasa a ser un tenedor.

Inmuebles: asiento y publicidad registral (unidad 1 pto 3)

(fotos al final de la unidad)

3. PROPIEDAD INTELECTUAL (no en el programa, pero la unidad dice propiedad intelectual)

Régimen legal: Ley 11.723 y sus modificatorias

La propiedad intelectual se encuentra protegida en el Art. 17 de la CN “…todo inventor o autor es

propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento por el término que la acuerda la ley”.

Protección legal:
 Derechos de autor – Propiedad intelectual.

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 Ley 11.723, propiedad intelectual.

 Propiedad industrial.
 Ley 24.481, de patentes de invención y modelos de utilidad.
 Ley 22.362, de marcas y designaciones.
 Decreto-Ley 6673/63 de Modelos industriales.

a) Materia

Se entiende por obra intelectual a toda creación original intelectual expresada en una forma
reproducible.

ART 1 — A los efectos de la presente Ley, las obras científicas, literarias y artísticas comprenden los
escritos de toda naturaleza y extensión, entre ellos los programas de computación fuente y objeto; las
compilaciones de datos o de otros materiales; las obras dramáticas, composiciones musicales, dramático-
musicales; las cinematográficas, coreográficas y pantomímicas; las obras de dibujo, pintura, escultura,
arquitectura; modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos, planos
y mapas; los plásticos, fotografías, grabados y fonogramas, en fin, toda producción científica, literaria,
artística o didáctica sea cual fuere el procedimiento de reproducción.

La protección del derecho de autor abarcará la expresión de ideas, procedimientos, métodos de operación
y conceptos matemáticos pero no esas ideas, procedimientos, métodos y conceptos en sí.

Se deduce que, no se protegen “ideas”, sino “obras”. El fundamento es el interés general, progreso de
las ciencias y las artes, las ideas forman el “fondo común de la humanidad”. Se protege la “obra”, no su
“aplicación práctica” (comercial, industrial, etc.). La aplicación práctica de ideas novedosas es materia de
propiedad industrial.

Obras tuteladas Art. 1 Ley 11.723.

a. Escritos de toda naturaleza y extensión: ej. Novelas, narraciones breves, poemas, relatos, cuentos,
obras de imaginación o no, folletines, tratados, manuales, almanaques, anuarios, guías, tesis
académicas, monografías, fascículos, enciclopedias, diccionarios, catálogos, etc.
b. Obras dramáticas: la obra teatral.
c. Obra dramático-musical: se agrega un componente sonoro a la obra dramática.
d. Composiciones musicales: canción.
e. Obras cinematográficas: cine.
f. Obras coreográficas y pantomímicas.
g. Dibujos, pinturas, esculturas, arquitectura (ej. retratos, xilografía, maquetas, etc.).
h. Modelos y obras de arte o ciencias aplicadas al comercio o a la industria.
i. Programas de computación, fuente y objeto.
j. Bases de datos.
k. Impresos, planos y mapas (también croquis).
l. Plásticos, fotografías, grabados.
m. Fonogramas.
n. Toda producción científica, literaria, artística o didáctica, sea cual fuere el procedimiento de
reproducción: Ello permite la adaptabilidad de la ley en el tiempo y a la evolución de las nuevas
tecnologías (considerar que la ley es de 1933).

b) Titulares

ART 4 — Son titulares del derecho de propiedad intelectual:

a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;

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c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la nueva
obra intelectual resultante.
d) Las personas físicas o jurídicas cuyos dependientes contratados para elaborar un programa de
computación hubiesen producido un programa de computación en el desempeño de sus funciones
laborales, salvo estipulación en contrario.

c) Duración

ART 5 — La propiedad intelectual sobre sus obras corresponde a los autores durante su vida y a sus
herederos o derechohabientes hasta setenta años contados a partir del 1 de Enero del año siguiente al de
la muerte del autor.
En los casos de obras en colaboración, este término comenzará a contarse desde el 1 de Enero del año
siguiente al de la muerte del último colaborador. Para las obras póstumas, el término de setenta años
empezará a correr a partir del 1 de Enero del año siguiente al de la muerte del autor.
En caso de que un autor falleciere sin dejar herederos, y se declarase vacante su herencia, los derechos
que a aquél correspondiesen sobre sus obras pasarán al Estado por todo el término de Ley, sin perjuicio
de los derechos de terceros.

a. a los autores: durante su vida.

b. a los herederos y derechohabientes: hasta 70 años contados a partir del 01/01 del año siguiente al de
la muerte del autor.

Si es obra en colaboración: el plazo se cuenta a partir del 01/01 del año siguiente al de la muerte del último
colaborador.

En caso de que un autor falleciere sin dejar herederos, y se declarase vacante su herencia, los derechos
que a aquél correspondiesen sobre sus obras pasarán al Estado por todo el término de Ley, sin perjuicio
de los derechos de terceros.

c. La propiedad intelectual de las obras anónimas pertenecientes a instituciones, corporaciones o

personas jurídicas, durará cincuenta años contados desde su publicación.

Normas especiales:
1. Artistas intérpretes de un fonograma: 70 años a partir del 01/01 del año siguiente al de su publicación.
2. Productores de los fonogramas o sus derechohabientes: 70 años a partir del 01/01 del año siguiente
al de su publicación.
3. Obra extranjera: la protección no puede extenderse un plazo mayor al reconocido por la ley del país
donde se hubiere publicado; pero si tales leyes acuerdan una protección mayor a la ley del foro, rigen
los términos de la ley 11.723 (art. 15).
4. Obra fotográfica: 20 años a partir de la fecha de la primera publicación (art. 34).
5. Obra cinematográfica: 50 años a partir del fallecimiento del último de los colaboradores.

d) Facultades

ART 2 — El derecho de propiedad de una obra científica, literaria o artística, comprende para su autor la
facultad de disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla, y exponerla en público, de
enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su traducción y de reproducirla en cualquier forma.

El autor tiene el ius utendi, ius fruendi y el ius abutendi. Son derechos absolutos con las limitaciones
temporales que se establecen y las limitaciones del art. 10, exclusivos y excluyentes.

ART 3 — Al editor de una obra anónima o seudónima corresponderán con relación a ella los derechos y
las obligaciones del autor, quien podrá recabarlos para sí justificando su personalidad. Los autores que
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empleen seudónimos podrán registrarlos adquiriendo la propiedad de los mismos.

Límites al derecho de autor

ART 10. — Cualquiera puede publicar con fines didácticos o científicos, comentarios, críticas o notas
referentes a las obras intelectuales, incluyendo hasta mil palabras de obras literarias o científicas u ocho
compases en las musicales y en todos los casos sólo las partes del texto indispensables a ese efecto.
Quedan comprendidas en esta disposición las obras docentes, de enseñanza, colecciones, antologías
y otras semejantes.
Cuando las inclusiones de obras ajenas sean la parte principal de la nueva obra, podrán los tribunales
fijar equitativamente en juicio sumario la cantidad proporcional que les corresponde a los titulares de los
derechos de las obras incluidas.

Siempre deben respetarse los derechos morales del autor citado.

e) Registro

Registro Nacional de la Propiedad Intelectual, a cargo de una Dirección Nacional de Derechos de

Autor, dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.

ART 57 — En el Registro Nacional de Propiedad Intelectual deberá depositar el editor de las obras
comprendidas en el artículo 1°, tres ejemplares completos de toda obra publicada, dentro de los tres meses
siguientes a su aparición. Si la edición fuera de lujo o no excediera de cien ejemplares, bastará con
depositar un ejemplar.
El mismo término y condiciones regirán para las obras impresas en país extranjero, que tuvieren editor
en la República y se contará desde el primer día de ponerse en venta en territorio argentino.
Para las pinturas, arquitecturas, esculturas, etcétera, consistirá el depósito en un croquis o fotografía
del original, con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.
Para las películas cinematográficas, el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogos,
fotografías y escenarios de sus principales escenas. Para los programas de computación, consistirá el
depósito de los elementos y documentos que determine la reglamentación.

ART 58 — El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, será munido
de un recibo provisorio, con los datos, fecha y circunstancias que sirven para identificar la obra, haciendo
constar su inscripción.

ART 59 — El Registro Nacional de la Propiedad Intelectual hará publicar diariamente en el Boletín Oficial,
la nómina de las obras presentadas a inscripción, además de las actuaciones que la Dirección estime
necesarias, con indicación de su título, autor, editor, clase a la que pertenece y demás datos que las
individualicen. Pasado un mes desde la publicación, sin haberse deducido oposición, el Registro las
inscribirá y otorgará a los autores el título de propiedad definitivo si éstos lo solicitaren.

ART 60 — Si hubiese algún reclamo dentro del plazo del mes indicado, se levantará un acta de exposición,
de la que se dará traslado por cinco días al interesado, debiendo el Director del Registro Nacional de la
Propiedad Intelectual, resolver el caso dentro de los diez días subsiguientes.
De la resolución podrá apelarse al ministerio respectivo, dentro de otros diez días y la resolución
ministerial no será objeto de recurso alguno, salvo el derecho de quien se crea lesionado para iniciar el
juicio correspondiente.

ART 61 — El depósito de toda obra publicada es obligatorio para el editor. Si éste no lo hiciere será
reprimido con una multa de diez veces el valor venal del ejemplar no depositado.

ART 62 — El depósito de las obras, hecho por el editor, garantiza totalmente los derechos de autor sobre
su obra y los del editor sobre su edición. Tratándose de obras no publicadas, el autor o sus
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derechohabientes pueden depositar una copia del manuscrito con la firma certificada del depositante.

ART 63 — La falta de inscripción trae como consecuencia la suspensión del derecho del autor hasta el
momento en que la efectúe, recuperándose dichos derechos en el acto mismo de la inscripción, por el
término y condiciones que corresponda, sin perjuicio de la validez de las reproducciones, ediciones,
ejecuciones y toda otra publicación hechas durante el tiempo en que la obra no estuvo inscripta.
No se admitirá el registro de una obra sin la mención de su "pie de imprenta". Se entiende por tal, la
fecha, lugar, edición y la mención del editor.

ART 64 — Todas las reparticiones oficiales y las instituciones, asociaciones o personas que por cualquier
concepto reciban subsidios del Tesoro de la Nación, están obligados a entregar a la Biblioteca del
Congreso Nacional, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 57, el ejemplar correspondiente de las
publicaciones que efectúen, en la forma y dentro de los plazos determinados en dicho artículo. Las
reparticiones públicas están autorizadas a rechazar toda obra fraudulenta que se presente para su venta.

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 El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si
la cosa esta gravada con cargas reales. (Art 1946).

• DOMINIO REVOCABLE: Se rige por los artículos de este capítulo del CCYC.
• DOMINIO FIDUCIARIO: Se rige por las normas del libro tercero, título iv, capítulo 31.
• DOMINIO DESMEMBRADO: Queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo agrava.

Dominio
Dominio Dominio

Concepto: El dominio se considera

Concepto: Es el sometido a condición o plazo Concepto: Es el que se adquiere con razón de un
desmembrado cuando el dueño
resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir fideicomiso constituido por contrato o por
pleno o perfecto se ha
la cosa a quien se la transmitió. La condición o el plazo testamento, y está sometido a durar solamente
desprendido temporariamente de
deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto
alguno de los atributos esenciales
o por la ley. (Art 1965). de entregar la cosa a quien corresponda según el
del dominio en virtud de la
contrato, el testamento o la ley. (Art 1701).
concesión de un derecho real a
terceros.
Facultades: El titular del dominio revocable tiene las
Normas aplicables: Las normas que rigen los
mismas facultades que el dueño perfecto, pero los
derechos reales en general y, en particular, el
actos jurídicos que realiza están sujetos a las Ejemplo, la constitución de un
dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro
consecuencias de la extinción de su derecho. (Art derecho de usufructo, de uso o
Cuarto de este Código. (Art 1702).
1966). habitación, de una servidumbre,
de un derecho anticresis, de una
prenda. En cambio, una hipoteca Excepciones a la normativa general: Hace
Efecto de revocación: La revocación del dominio de no constituye una desmembración excepción a la normativa general del dominio y,
cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo del dominio porque el dueño sigue en particular, del dominio imperfecto en cuanto
contrario surja del título de adquisición o de la ley. en goce pleno de sus potestades es posible incluir en el contrato de fideicomiso las
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación de usa, gozar y disponer de la cosa. limitaciones a las facultades del propietario
no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y
ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación del presente Capítulo. ( Art 1703).
personal de restituir la cosa. (Art 1967).

Facultades: El titular del dominio fiduciario tiene las

Readquisición del dominio perfecto: Al cumplirse el facultades del dueño perfecto, en tanto los actos
plazo o condición, el dueño revocable de una cosa jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y
queda inmediatamente constituido en poseedor a a las disposiciones contractuales pactadas. (Art 1704)
Efectos: Cuando la extinción no es
nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el
retroactiva son oponibles al dueño
modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva,
perfecto todos los actos realizados
se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no Irretroactividad: La extinción del dominio fiduciario
por el titular del dominio fiduciario.
es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad. no tiene efecto retroactivo respecto de los actos
Si la extinción es retroactiva el dueño
(Art 1968). realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten
perfecto readquiere el dominio libre
a los fines del fideicomiso y a las disposiciones
de todos los actos jurídicos realizados.
contractuales pactadas, y que el tercer adquirente
(Art 1707).
carezca de buena fe y título oneroso. (Art 1705).
Efectos de la retroactividad: Si la revocación es
retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio
Readquisición del dominio perfecto: Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una
libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular
cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es
del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son
registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
oponibles al dueño. (Art 1969).
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad. (Art 1706).
D Reales I 2024 Sol Lavilla

UNIDAD VI: DOMINIO INMOBILIARIO Y MOBILIARIO EN PARTICULAR

4. DOMINIO INMOBILIARIO. Límites, Afectaciones y adquisición

a) LÍMITES DEL DOMINIO. Concepto

En el Código Civil y Comercial está tratado en el Libro Cuarto, Titulo III, Capitulo 4. Se titula “Limites
al dominio” a diferencia del Código de Vélez que lo denominaba “Restricciones y límites al dominio”.

El derecho real de dominio es aquel que confiere el mayor número de facultades respecto de una cosa,
no obstante estas facultades han encontrado sus limitaciones, las que tienen su fundamento en el interés
público. Las cuales quedan bajo la órbita del Derecho Administrativo, y en interés de las relaciones de
vecindad.

Se trata de normas que tienden a fijar límites dentro de los cuales deben ejercerse las facultades del
titular del dominio a fin de que la institución cumpla sus fines individuales, económicos y sociales.

Uno de los caracteres del dominio es su carácter absoluto, lo cual implica que dentro de la enumeración
de los derechos reales es el más amplio de todos, es decir, el que mayores facultades le permite a su
titular, pero ello no implica que sea ilimitado, puesto que no debe configurar un ejercicio abusivo y además
existe un conjunto de normas fundadas en razones de salubridad, seguridad, convivencia, etc., que
establecen límites al dominio privado. El titular de dominio debe soportar limitaciones en el ejercicio de su
derecho de propiedad, es decir, una tolerancia por el hecho de vivir en comunidad, donde debe existir un
equilibrio para evitar el conflicto permanente y es por ello que en algunos casos se perjudica con las
limitaciones impuestas por la ley y en otros se beneficia.

Son normas legales que regulan el derecho de dominio u otro derecho real sobre cosa propia
(posesión), afectando la absolutez del mismo sin desmembrarlo y conformando su estatuto normal.

Fundamento constitucional
Los derechos no son absolutos, es decir, desprovistos de toda limitación, sino que son relativos. Esto
quiere decir que, todos los derechos pueden ser limitados y restringidos a través de su reglamentación. El
carácter relativo de los derechos surge claramente del Art. 14 CN. Este artículo dice que los derechos
deben ejercerse “conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio”.

Si bien el Estado puede restringir los derechos a través de su reglamentación, debe hacerlo respetando
ciertas condiciones:

La reglamentación de un derecho que no puede alterar su esencia. Es por eso que decimos que la
restricción de los derechos debe realizarse de una manera razonable (Art. 28 CN, principio de
razonabilidad).

ART 28 CN; “Los principios, garantías y derechos reconocidos en los anteriores artículos, no podrán ser
alterados por las leyes que reglamenten su ejercicio”.

Las limitaciones que por su intensidad o gravedad lesionen la esencia del derecho de propiedad son
inconstitucionales y dan lugar al resarcimiento de los daños y perjuicios causados.

Diferencias con las servidumbres legales y la expropiación

Vélez sostenía en el Código anterior que, “las restricciones y límites que en este título imponemos al
dominio, son recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos por su interés respectivo, y no suponen
una posesión dominante, ni una posesión sirviente”. En efecto, para que se puede hablar de servidumbres

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

prediales se requieren dos fundos, soportando la carga solo el fundo sirviente, pero no el dominante; en
cambio, en materia de limitaciones, la posición reciproca de los dos inmuebles es jurídicamente idéntica.

En las servidumbres no pueden tener cabida las obligaciones de hacer como carga del titular del
inmueble en su carácter de tal, lo que si sucede en los límites.

Los límites son comunes a todos los inmuebles, lo que no sucede con las servidumbres, que pueden
o no existir. Los límites no dan lugar a indemnizaciones; por el contrario, las servidumbres pueden generar
un derecho al resarcimiento a favor del titular del fundo sirviente. Los límites no se extinguen por el no uso,
las servidumbres sí.

Por último, cabe puntualizar que las servidumbres pueden originarse en una disposición de la ley o en
el contrato, y en cambio, los límites solo son legales.

La expropiación extingue el derecho de dominio y se indemniza. El ART. 17 CN expresa, “La

expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada”.

Clasificación

Las limitaciones al derecho de propiedad pueden fundarse en motivos de interés público o privado:

 Interés privado: compatibilizar los derechos y obligaciones que por igual gozan las personas en sus
relaciones de vecindad.
 Interés público: armonizar el derecho privado con el interés general o colectivo.

Límites en interés público: normas administrativas (ARTS. 240/1) y civiles

En las restricciones administrativas (públicas), el particular o propietario está situado frente a la

administración pública, y no frente a otros particulares o propietarios como ocurre en las restricciones
civiles (privadas).

El beneficiario en las primeras es la comunidad, representada por la respectiva administración pública;

en las segundas, es el particular o particulares. De esto se desprende que en las restricciones
administrativas, el beneficiario es 'indeterminado', mientras que en las restricciones civiles (privadas) es o
puede siempre ser 'determinado'.

Las restricciones públicas imponen obligaciones de todo tipo 'no hacer' o de 'dejar hacer'; son ilimitadas
en número y clase; al igual que las privadas, no dan lugar — en principio— a indemnización; y por último,
son operativas y ejecutorias, y de jurisdicción administrativa, salvo daños y perjuicios.

Normas administrativas (ARTS. 240/1) y civiles

En principio le corresponde a las provincias por ser materia típicamente local y no delegada a la Nación
(Art. 121 CN). Excepcionalmente podrán ser reglamentadas por la Nación, si se tratare de una materia
delegada o si el interés es público nacional, o destinada a regir en un espacio territorial donde la Nación
tenga jurisdicción exclusiva.

ART 240.- Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los
derechos individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser compatible con los
derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y
local dictadas en el interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los
ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros,
según los criterios previstos en la ley especial.

ART 241.- Jurisdicción. Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos, debe respetarse
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

la normativa sobre presupuestos mínimos que resulte aplicable.

Límites en interés privado: Relaciones de vecindad (ART. 1970)

ART 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público
están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe
ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Ello implica que para resolver conflictos de límites o restricciones al dominio debe estarse a la
normativa vigente de carácter administrativo local, que rige las relaciones de vecindad, y sólo
subsidiariamente se pueden aplicar las normas que emanan del CCyC.

Daño no indemnizable (ART. 1971)

ART 1971.- Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan
indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.

La norma en estudio, que tiene por finalidad evitar los conflictos en las relaciones de vecindad propias
del derecho privado, resulta aplicable también a las disposiciones normativas que emergen del derecho
administrativo, estableciendo restricciones en aras del bien común, no generan indemnización de daños,
a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.

En efecto, siendo las restricciones condiciones del ejercicio del derecho de propiedad, es lógico que
ellas, en principio, no den lugar a un derecho de indemnización por los daños que puedan producir, pues
ese daño no es jurídico.

Cláusula de inenajenabilidad. Principio libre circulación:

En los actos a título oneroso, es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una
cosa determinada, o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Excepción: Estas cláusulas son
válidas si se refieren a persona o personas determinadas.

En los actos a título gratuito, todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su
plazo no excede de diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez
años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda
de diez años contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte, son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.

Inmisiones inmateriales: concepto, pautas, casos, resolución del juez (ART. 1973)

ART 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder
la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización
administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su
cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y
las exigencias de la producción.

Tienen como fin la convivencia pacífica y la prioridad de las relaciones de vecindad, cuidado del medio
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

ambiente y demás; los propietarios de los distintas inmuebles vecinos (no implica que sean linderos), tienen
que soportar ciertas molestias. No obstante, las mismas no pueden exceder la normal tolerancia.

No se refiere a una invasión directa o corpórea del fundo ajeno —la que constituirá turbación o despojo
posesorio—, sino por ej. Humo, calor, olor, luminosidad, ruidos, generadas en el inmueble propio, que
penetran en el del vecino.

Inmisiones: es cualquier penetración en un inmueble de agentes contaminantes provenientes de

actividades que se desarrollan en el fundo vecino y que resultan nocivos para la salud física o psíquica de
las personas.

La "normal tolerancia", debe interpretarse con un criterio objetivo, en función de lo que es común a la
mayoría de las personas o de lo que indican las tablas como tolerable, y ese criterio, para ser tal, debe
contemplar las circunstancias económico-sociales de los propietarios, y el lugar en el cual están situadas
las viviendas, el tipo de ellas, etc.; en cambio, deben desecharse los criterios subjetivos de determinadas
personas, aquello que para determinadas personas puede resultar tolerable, puede no serlo para otras, y
es allí donde resulta indispensable el criterio orientador del magistrado que, como tercero imparcial y de
acuerdo a los principios de la sana crítica, deberá dirimir el conflicto.

La autorización municipal de carácter administrativo no configura un impedimento para el progreso de

la acción prevista por el art. 1973 del CCyC.

Es evidente la íntima conexión entre las disposiciones de los art. 1973 y 10 del CCyC, que regula el
abuso del derecho, circunstancia que resulta lógica.

Legitimación
Cifuentes y Sagarna señalan que, no sólo el propietario sino también quien ejerza la tenencia por título
legal del inmueble vecino, está legitimado a reclamar. Asimismo, la acción se puede dirigir contra quien
realiza la actividad molesta.

Ej. las molestias ocasionadas exceden la normal tolerancia que la actora está obligada a soportar
como consecuencia de las relaciones de vecindad, si el sonido que producen los aparatos de aire
acondicionado excede el nivel de decibeles permitido por las ordenanzas municipales, corresponde hacer
lugar a la demanda, e intimar al reemplazo de los aparatos o a la reducción del sonido.

Otro ejemplo, los vecinos de las calles próximas al Hospital Español, en Godoy Cruz, reclamaron ante
la municipalidad por las molestias que padecían por convivir en las cercanías de un pub, a raíz de la ruidosa
actividad de bandas y el bullicio que causaban los jóvenes al término de cada noche, esto no los dejaba
conciliar el sueño. Se resolvió suspender provisoriamente al pub, y emplazar a sus dueños a realizar obras
que moderen o atenúen los decibeles de las actuaciones de las bandas musicales que allí se presentan.

Daños. Responsabilidad. Factor de atribución. Acciones (ART. 1757)

ART 1757.- Hecho de las cosas y actividades riesgosas. Toda persona responde por el daño causado
por el riesgo o vicio de las cosas, o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas por su naturaleza,
por los medios empleados o por las circunstancias de su realización.
La responsabilidad es objetiva. No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa
o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención.

Riesgo o vicio de la cosa

Riesgo es la eventualidad posible de que una cosa llegue a causar un daño. La ley toma en cuenta el
“riesgo creado”, que se da cuando por alguna circunstancia se aumenta, o potencia la posibilidad de
dañosidad de las cosas. Ej. El automóvil detenido y el automóvil circulando.
157
D Reales I 2024 Sol Lavilla

Vicio de la cosa: es el defecto de fabricación o funcionamiento que la hace impropia para su destino
normal. Ej. Escalera con peldaño roto.

Actividad riesgosas
Encontramos 3 tipos de actividades riesgosas:

- Por su naturaleza: tienen peligro en sí mismas. Ej. Explotación de energía nuclear;

- Por los medios empleados: ciertas actividades que son inocuas pero cuando se utilizan ciertos
medios se pueden volver riesgosas. Ej. Actividad agraria, que si se utilizan maquinas cosechadoras
se vuelven riesgosas;
- Por las circunstancias de su realización: no revisten un peligro constante pero las modalidades de
tiempo, modo o lugar la tornan riesgosas. Ej. Ascenso o descenso de helicópteros en la ciudad.

El factor de atribución es objetivo (riesgo creado), por lo que la única forma de eximirse de
responsabilidad, es demostrando causa ajena: hecho del damnificado, caso fortuito, o un hecho de un
tercero por quien no debo responder.

La diligencia no es suficiente para romper el nexo causal. Por eso, ni la autorización administrativa ni
las técnicas de prevención sirven para eximir de responsabilidad cuando el factor es objetivo.

Camino de sirga (ART. 1974)

ART 1974.- Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los
cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince
metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe
aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.

Los propietarios limítrofes con los ríos o con canales que sirven a la comunicación por agua, están
obligados a dejar, sin indemnización alguna, una calle o camino público de quince metros de ancho en
toda la extensión del curso. La restricción para los propietarios ribereños consiste en, no poder utilizar ese
espacio para hacer construcciones, ni reparar las antiguas que existiesen, ni deteriorar el terreno de
manera alguna, ni realizar en él ninguna otra actividad (por ejemplo, sembrados o plantaciones) que
puedan obstaculizar el libre tránsito de personas o animales, que se necesiten para ayudar a pasar por ahí
a las embarcaciones, a los efectos de la comunicación por agua.

La norma apunta, principalmente, a asegurar las necesidades de la navegación, flotación y pesca. Si

se tiene presente el origen histórico de este instituto, cuando los barcos eran desplazados por cuerdas
gruesas y arrastrados por la fuerza del hombre o de animales ubicados en la orilla. La "sirga" era una
cuerda gruesa y para su empleo era necesario que estuviese despejado un espacio vecino a la orilla.

El Estado sólo tiene derecho a reglamentar el uso de la franja de 15 metros, con el único destino que
marca la ley. No puede utilizar el camino de sirga para la realización de otras obras, por ej., muelles,
puertos, astilleros, o para el ensanche de una calle destinada a la circulación por tierra; en estos supuestos,
es indispensable la expropiación de la superficie necesaria (con la correspondiente indemnización).

Casuismo del Código (ART. 1975 a 1982) (no en el prog)

ART 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden
realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a
menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de
un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de
restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

indemnización de los demás daños.

Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado
anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

El fundamento del mencionado límite al dominio se funda en razón de salvaguardar el interés general.
Cabe recordar que la Constitución Nacional establece como un derecho de los ciudadanos a la libre
navegación, razón por la cual el titular del fundo ribereño no puede realizar actos que impidan de algún
modo la navegación, salvo que las obras a realizarse o realizadas sea meramente defensivas.

El titular del fundo ribereño perjudicado por la alteración del curso de las aguas, como consecuencia
de un hecho de la naturaleza (caso fortuito), puede por razones de urgencia restablecer a su costo las
aguas a su estado anterior y luego repetir contra el Estado los gastos en que incurrió.

ART 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se
desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su
desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que
arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.

Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que descienden naturalmente de otro fundo,
como asimismo a la recepción de los materiales que ellas arrastran (arena y piedras), ello sin tener derecho
alguno a reclamar una indemnización. En definitiva, la carga de recibir las aguas de lluvias o de los
manantiales, que se escurren por los terrenos superiores hasta llegar a los inferiores, se debe configurar
por un hecho de la naturaleza; en cambio, si en su desplazamiento interfiere la mano del hombre, por ej.
Construyendo canales, utilizando bombas de extracción de agua, molinos etc., para derivar el agua a fin
de que desemboque en los fundos inferiores, el titular del fundo perjudicado tiene derecho a reclamar la
indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, y además solicitar que se demuelan las obras que
le ocasionan el perjuicio.

ART 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es
indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las
personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra
debe reparar los daños causados.

El presente artículo no instituye una servidumbre de paso, sino una restricción al dominio, al establecer
que quien para edificar o reparar su inmueble, tenga necesidad indispensable de hacer pasar sus obreros
por la del vecino, puede obligar a éste a sufrirlo (permitiendo el acceso y el trabajo que sea necesario hacer
de su lado), con la condición de que satisfaga los perjuicios que cause.

Está "a cargo del que construyese la obra la indemnización del daño que causare". La indemnización
no se refiere a la puesta de los andamios (molestia que debe ser soportada), o al paso de las personas,
sino a otros eventuales daños que puedan resultar por el uso de una técnica defectuosa o de un actuar
negligente.

Andamios: construcción provisional construida de madera o metal que sirve como auxiliar para la
ejecución de obras, haciendo accesible una parte del edificio que no lo es.

ART 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no
pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas
laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos
la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.

Las aberturas que pueden realizarse en una pared sobre el fundo del vecino se distinguen en luces y
vistas. Las luces, son aquellas aberturas que permiten pasar la luz y el aire pero no permiten asomarse.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Las vistas son, en sentido amplio, las ventanas que permiten asomarse o mirar (de manera frontal u oblicua,
o de costado). La distinción se basa, esencialmente, en la posibilidad de asomarse u observar el inmueble
vecino.

Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas
que permitan la visión frontal a menor distancia que la de 3 metros; ni vistas laterales a menor distancia
que la de 60 centímetros, medida perpendicularmente.

Quedan fuera de este sistema las puertas de entrada y salida de los edificios.

Las vistas pueden ser: frontales, estas vistas son derechas o rectas y permiten mirar directamente al
predio vecino sin necesidad de girar la cabeza; o laterales, son aperturas que sólo permiten ver de costado,
requiriéndose una postura forzada de la persona que necesitara girar la cabeza a la izquierda o a la
derecha, según donde se encuentre ubicada.

ART 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden
tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más
elevada del suelo frente a la abertura.

Las luces tienen el objeto de procurar o aumentar la iluminación, y también ventilación para el interior
de una habitación, que construidas con el material técnico reglamentario y ubicadas a la altura mínima
legalmente permitida sirven a esos fines, sin que se pueda mirar al exterior.

La abertura puede ser colocada a una altura mínima de 1,80 metros. Se trata de una altura suficiente
para impedir que se pueda observar el fundo vecino sin la ayuda de escaleras u otros medios, pues para
hacerlo es necesario treparse sobre alguna cosa, lo que no puede hacerse naturalmente todos los días y
en cada momento.

ART 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y
1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente.

La imposición de un elemento fijo significa que no se puedan abrir, y que el material sea opaco, es
para que no se pueda ver el fundo lindero.

ART 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no
puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de
la luz o de la vista.

Es común que uno de los vecinos linderos tenga luces o vistas —permitidas— en un muro privativo,
situación ésta que no le otorga un derecho adquirido respecto del titular del fundo vecino, quien puede
ejercer su derecho a elevar otro muro, aunque la construcción del mismo prive de la luz o vista a su vecino.

ART 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos
u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado
puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si
las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.

No es necesario que los mismos hayan sido plantados —acto voluntario—, pues basta que hayan
nacido en forma natural, para que el vecino perjudicado pueda peticionar su extracción.

VENTA DE LOTES A PLAZO. Leyes 14.005 y 23.266. Justificación de su sanción (no en prog)

En el negocio inmobiliario se ha difundido la modalidad de venta de lotes por mensualidades. Esta

modalidad consiste en que se pagan 60, 80, 100, o 120 mensualidades, y el comprador tiene el derecho
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

de exigir la escrituración luego de abonar una cierta cantidad de las mismas.

La Ley 14.005 de “Venta de Lotes a plazos”, prevé la anotación de los boletos en el Registro de la
Propiedad Inmueble con efectos de oponibilidad a terceros interesados.

La justificación es darles más seguridad a los adquirentes en este tipo de ventas, a quienes les facilitan
la adquisición de viviendas en cuotas. Ya que al ser por cuotas mensuales no se otorga la escritura y deja
al adquirente en una situación de riesgo por no haber adquirido el derecho real, y tener solo un derecho
personal.

Ámbito de aplicación
ART 1: Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya
de ser satisfecho por cuotas periódicas, quedan sometidos, como forma esencial para su validez, a las
condiciones y requisitos establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se
otorgue de inmediato.

Anotación del inmueble y de los contratos. Efectos

ART 2: El propietario de inmueble que desee venderlo en la forma prevista en el artículo anterior hará
anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación del bien, su declaración de
voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando a la vez un certificado de escribano de registro
sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión con los recaudos que establezcan las
reglamentaciones respectivas.

ART 3: La anotación a que se refiere el artículo precedente sólo procederá si el inmueble estuviere libre
de todo gravamen y su propietario en condiciones para disponer. Si el bien estuviere hipotecado, podrá
efectuarse la anotación siempre que el acreedor o los acreedores acepten la división de la deuda en los
diferentes lotes.

La división de la deuda extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir el pago del crédito
contra la totalidad del inmueble.

ART 4: Celebrado el contrato y dentro de los 30 días de su fecha, el vendedor deberá proceder a la
anotación provisoria del instrumento que entregue al comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Dicho instrumento deberá contener:
a. Nombre y apellido de los contratantes, nacionalidad, estado civil, edad, domicilio, lugar y fecha en
que se otorgue. El domicilio constituido del comprador, deberá ser su domicilio real;
b. Individualización del bien con referencia al plano de loteo, ubicación, superficie, límite y mejoras
existentes;
c. Precio de venta que será fijo e inamovible, el que se expresará en moneda de curso legal en el país
(la actualización de los cuotas mensuales no podrá superar el índice de aumento del salario); la forma de
pago y los intereses convenidos;
d. Correlación entre el título del vendedor y su antecesor en el dominio;
e. La designación del escribano interviniente por parte del comprador;
f. Especificación de los gravámenes que afecten al inmueble, con mención de los informes oficiales que
lo certifiquen;
g. La competencia de la justicia ordinaria con jurisdicción en el lugar en que se encuentre el bien objeto
del contrato. En las libretas de pago, cuando existan, deberá estar transcripto el boleto de compraventa.
La omisión de los requisitos esenciales podrá hacer pasible al vendedor de las mismas sanciones
contenidas en el Artículo 2º.

ART 5: La anotación del inmueble de acuerdo al artículo 2º inhibirá al propietario para su enajenación en
forma distinta a la prevista en esta ley, salvo el caso de desistimiento expresado por escrito ante el Registro
de la Propiedad Inmueble. Si ya se hubieran enajenado uno o más lotes o fracción, el desistimiento no
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

producirá consecuencias sobre estas operaciones.

El vendedor no podrá dar un destino distinto -al originariamente previsto- al sector que con su
desistimiento se excluye.
El ocultamiento y/o violación de estas últimas circunstancias hará pasible al vendedor de las sanciones
previstas en el Artículo 2º.

ART 6: En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros acreedores del enajenante, se observarán
los siguientes principios:
1. El comprador que tuviere instrumento inscripto será preferido a cualquier acreedor para la
escrituración de la fracción adquirida;
2. Los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumento
prenotado, sólo podrán hacerse efectivos sobre las cuotas impagas.

ART 7: El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el veinticinco por ciento
(25%) del precio y su otorgamiento deberá concretarse dentro de los 30 días posteriores a partir de la fecha
de la intimación. Esta facultad es irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor
exigir garantía hipotecaria por el saldo de precio.

TIERRAS RURALES. Ley 26.737. Régimen de protección al dominio nacional sobre la propiedad,
posesión o tenencia de tierras rurales (no en prog)

La Ley 26.737 (promulgada el 27/12/2011), tiene como objeto la protección al dominio nacional sobre
la propiedad, posesión o tenencia de las tierras rurales.

ART 1: La presente ley rige en todo el territorio de la Nación Argentina, con carácter de orden público.
Debe ser observada según las respectivas jurisdicciones, por las autoridades del gobierno federal,
provincial y municipal, y se aplicará a todas las personas físicas y jurídicas que, por sí o por interpósita
persona, posean tierras rurales, sea para usos o producciones agropecuarias, forestales, turísticas u otros
usos.
A los efectos de la presente ley se entenderá por tierras rurales a todo predio ubicado fuera del ejido
urbano, independientemente de su localización o destino.

Objeto
ART 2: Configura el objeto de la presente ley:
a) Determinar la titularidad, catastral y dominial, de la situación de posesión, bajo cualquier título o situación
de hecho de las tierras rurales, y establecer las obligaciones que nacen del dominio o posesión de dichas
tierras, conforme las previsiones de la presente ley;
b) Regular, respecto de las personas físicas y jurídicas extranjeras, los límites a la titularidad y posesión
de tierras rurales, cualquiera sea su destino de uso o producción.

Límites al dominio extranjero. Sujetos

ART 3: A los efectos de la presente ley, se entenderá como titularidad extranjera sobre la propiedad o
posesión de las tierras rurales, toda adquisición, transferencia, cesión de derechos posesorios, cualquiera
sea la forma, denominación que le impongan las partes, y extensión temporal de los mismos, a favor de:
a) Personas físicas de nacionalidad extranjera, tengan o no su domicilio real en territorio de la Nación
Argentina, con las excepciones establecidas en el artículo 4º de la presente ley;
b) Personas jurídicas, según el marco previsto en el artículo 32 del Código Civil, constituidas conforme
las leyes societarias de la Nación Argentina o del extranjero, cuyo capital social, en proporción superior al
cincuenta y uno por ciento (51%), o en proporción necesaria para formar voluntad social mayoritaria
independientemente del porcentaje accionario, sea de titularidad de personas físicas o jurídicas, de
nacionalidad extranjera, en las condiciones descriptas en el inciso precedente. Toda modificación del
paquete accionario, por instrumento público o privado, deberá ser comunicada por la persona jurídica al

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Registro Nacional de Tierras Rurales, dentro del plazo de treinta (30) días de producido el acto, a efectos
del contralor del cumplimiento de las disposiciones de la ley. Asimismo quedan incluidas en este precepto:
1. Las personas jurídicas, cualquiera sea su tipicidad social, que se encuentren en posición de
controladas por cualquier forma societaria o cooperativa extranjera, de conformidad con las definiciones
que se establecen en esta ley, en un porcentaje mayor al veinticinco por ciento (25%), o tengan los votos
necesarios para formar voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario.
2. Aquellas personas físicas o jurídicas extranjeras que sin acreditar formalmente calidad de socios
actúan en una sociedad como si lo fueren.
3. Las sociedades que hayan emitido obligaciones negociables o debentures y ello permita a su legítimo
tenedor acrecer en sus tenencias accionarias o convertirlas en acciones en un porcentaje superior al
veinticinco por ciento (25%), o que se les permita formar voluntad social mayoritaria independientemente
del porcentaje accionario, y se trate de personas físicas o jurídicas extranjeras, de conformidad con las
definiciones que se establecen en esta ley.
4. Cuando se transfiera la propiedad, bajo cualquiera de las formas previstas en las leyes vigentes, en
virtud de un contrato de fideicomiso y cuyos beneficiarios sean personas físicas o jurídicas extranjeras en
porcentaje mayor al autorizado en el inciso anterior.
5. Las sociedades de participación accidental, las agrupaciones de colaboración y las uniones
transitorias de empresas, según la regulación de la Ley de Sociedades, y toda otra forma de colaboración
empresarial de carácter accidental y provisorio que se regule en el futuro, cuando en ellas participen
personas físicas o jurídicas extranjeras en porcentaje mayor al autorizado en esta ley;

c) Personas jurídicas de derecho público de nacionalidad extranjera;

d) Simples asociaciones en los términos del artículo 46 del Código Civil o sociedades de hecho, en
iguales condiciones respecto de su capital social, a las previstas en el inciso b) de este artículo.
Excepciones
ART 4: Quedan exceptuadas de la aplicación de la presente ley, las siguientes personas físicas de
nacionalidad extranjera:
a) Aquellas que cuenten con diez (10) años de residencia continua, permanente y comprobada en el
país;
b) Los que tengan hijos argentinos y demuestren una residencia permanente, continua y comprobada
en el país de cinco (5) años;
c) Aquellas que se encuentren unidas en matrimonio con ciudadano/a argentino/a con cinco (5) años de
anterioridad a la constitución o transmisión de los derechos pertinentes y demuestre residencia continua,
permanente y comprobada en el país por igual término.

Reglamentación
ART 5: La reglamentación determinará los requisitos que deberán observar las personas físicas y jurídicas
extranjeras para acreditar el cumplimiento de las disposiciones de esta ley, quedando a cargo de la
autoridad de aplicación su control y ejecución.

Prohibición
ART 6: Queda prohibida toda interposición de personas físicas de nacionalidad argentina, o de personas
jurídicas constituidas en nuestro país, a los fines de configurar una titularidad nacional figurada para infringir
las previsiones de esta ley. Ello se considerará una simulación ilícita y fraudulenta. Sanción.

ART 7: Todos los actos jurídicos que se celebren en violación a lo establecido en la presente ley serán de
nulidad total, absoluta e insanable, sin derecho a reclamo indemnizatorio alguno en beneficio de los autores
y partícipes del acto antijurídico. A los efectos de esta disposición se considerarán partícipes quienes
hicieran entrega de las tierras u otorgaren instrumentos, públicos o privados, que conformaren el obrar
antijurídico, los que responderán en forma personal y solidaria con su patrimonio por las consecuencias
dañosas de estos actos. La autoridad de aplicación está facultada a examinar los actos jurídicos conforme
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

su naturaleza real, sin sujetarse al nombre que le impongan las partes otorgantes.

Limitación
ART 8: Se establece en el quince por ciento (15%) el límite a toda titularidad de dominio o posesión de
tierras rurales en el territorio nacional, respecto de las personas y supuestos regulados por este capítulo.
Dicho porcentual se computará también sobre el territorio de la provincia, municipio, o entidad
administrativa equivalente en que esté situado el inmueble rural.

ART 9: En ningún caso las personas físicas o jurídicas, de una misma nacionalidad extranjera, podrán
superar el treinta por ciento (30%) del porcentual asignado en el artículo precedente a la titularidad o
posesión extranjera sobre tierras rurales.

ART 10: Las tierras rurales de un mismo titular extranjero no podrán superar las mil hectáreas (1.000 ha)
en la zona núcleo, o superficie equivalente, según la ubicación territorial. Esa superficie equivalente será
determinada por el Consejo Interministerial de Tierras Rurales previsto en el artículo 16 de la presente ley,
atendiendo a los siguientes parámetros:
a) La localización de las tierras rurales y su proporción respecto del municipio, departamento y provincia
que integren;
b) La capacidad y calidad de las tierras rurales para su uso y explotación. La autoridad de aplicación, a
los efectos del otorgamiento del certificado de habilitación, deberá controlar la cantidad de tierras rurales
que posea o sea titular la persona adquirente. Asimismo, se prohíbe la titularidad o posesión de los
siguientes inmuebles por parte de las personas extranjeras definidas en el artículo 3º de la presente ley:

1. Los que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.

2. Los inmuebles ubicados en zonas de seguridad de frontera con las excepciones y procedimientos
establecidos por el decreto ley 15.385/44 modificado por la Ley 23.554.

Actos comprendidos
Debido a que la ley se refiere no solo a la propiedad sino también a la posesión, quedan comprendidos
aquellos actos que tienen por fin inmediato la transmisión del derecho real de dominio o condominio, como
así también la constitución o transmisión de cualquier otro derecho real sobre bienes inmuebles que se
ejerce por la posesión (p. ej., los actos que tengan por objeto constituir los derechos reales de usufructo,
superficie forestal y anticresis). También se incluyen los instrumentos privados, por los cuales se hace
entrega de la posesión, o sea, un boleto de compraventa. No quedan incluidos en la prohibición los
arrendamientos rurales, ya que el arrendatario no adquiere la posesión sino la tenencia.

Registro y Consejo de Tierras Rurales. Función calificadora del registro inmobiliario

ART 14: Créase el Registro Nacional de Tierras Rurales en el ámbito del Ministerio de Justicia y Derechos
Humanos, con integración del Ministerio de Agricultura, Ganadería y Pesca de la Nación, que será la
autoridad de aplicación con las siguientes funciones específicas:
a) Llevar el registro de los datos referentes a las tierras rurales de titularidad o posesión extranjera en
los términos de la presente ley;
b) Requerir a las dependencias provinciales competentes en registración, catastro y registro de
personas jurídicas, la información necesaria para el cumplimiento de sus funciones;
c) Expedir los certificados de habilitación de todo acto por el cual se transfieran derechos de propiedad
o posesión sobre tierras rurales en los supuestos comprendidos por esta ley. Los certificados de
habilitación serán regulados por la reglamentación de la presente ley y serán tramitados por el escribano
público o autoridad judicial interviniente;
d) Ejercer el control de cumplimiento de la presente ley, con legitimación activa para impedir en sede
administrativa, o reclamar la nulidad en sede judicial, de los actos prohibidos por esta ley.

ART 15: Se dispone la realización de un relevamiento catastral, dominial y de registro de personas jurídicas

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que determine la propiedad y la posesión de las tierras rurales, conforme las disposiciones de la presente
ley, el que se realizará dentro del término de ciento ochenta (180) días de la creación y puesta en
funcionamiento del Registro Nacional de Tierras Rurales.

Zona de seguridad y de fronteras

La finalidad es la defensa común.

Se puede entender por “zonas de seguridad”, a una faja a lo largo de la frontera terrestre y marítima,
y una cintura alrededor de aquellos establecimientos militares o civiles del interior que interesen
especialmente a la defensa del país.

Deberán intervenir los funcionarios públicos en todo acto que importe trasmisión de dominio,
arrendamiento o cualquier otra forma de constitución de derechos reales o personales en virtud de los
cuales deba entregarse la posesión o tenencia de inmuebles en zonas de seguridad, deben tener en cuenta
la conveniencia de que todos los habitantes sean: argentinos nativos sin antecedentes desfavorables;
argentinos naturalizados con comprobado arraigo al país; o por excepción, extranjeros de reconocida
moralidad y cuyo afincamiento a las tierras que ocupan pueda considerarse como definitiva y con familia
argentina (cónyuge y/o hijos argentinos), o para establecerse con empresas o industrias de importancia
para la economía del país;

Se necesita para transferir derechos reales sobre inmuebles en esa zona autorización a la Comisión
Nacional de Zonas de Seguridad de Fronteras. Lo que hoy se llama Superintendencia Nacional de
Fronteras.

Los escribanos deben requerir la previa conformidad, y dejar constancia en la escritura que la
transferencia se realiza previa autorización de la comisión.

b) AFECTACIONES

El caso de la afectación a VIVIENDA

La vivienda como derecho fundamental la vivienda tiene para el individuo un gran valor, no sólo
patrimonial, sino también extrapatrimonial. En el plano material, le da amparo a su integridad física, pues
lo protege de los peligros de la naturaleza y de las amenazas de los malvivientes, jurídicamente es el
espacio que garantiza la efectividad de los derechos de la personalidad, y en el plano moral, es el centro
de la esfera de la intimidad, “el santuario de su vida privada”.

El art. 14 bis de la CN, agregado por la reforma de 1957 declara: “… la protección integral de la familia,
la defensa del bien de familia, la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna…”

Antecedentes
La ley 14.394 regulaba el bien de familia, que tenía como objetivos el instituto los siguientes:

 Un objetivo económico, tendiente a la conservación de una parte del patrimonio dentro del núcleo
familiar;
 Y uno social, en cuanto pretendía el mantenimiento de la familia bajo el mismo techo.

Sin embargo, esa normativa exigía importantes reformas a los fines de su adaptación a los nuevos
tiempos, pues contemplaba un concepto de familia que debía replantearse a la luz de un criterio más
abarcativo.

Bien jurídico tutelado

Es un régimen especial de protección de la vivienda única, que impide su ejecución por deudas nacidas
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

con posterioridad a la afectación, salvo casos excepcionales previstos por la ley.

La excepción es el principio “Patrimonio del deudor es prenda común de los acreedores”.

Concepto
Es un instituto jurídico de familia, de tipo patrimonial, comprendido por ello en el derecho civil, teniente
la protección de un inmueble urbano o rural, ocupado o explotado por los beneficiarios directamente, que
por estar al servicio de la familia es inembargable, con disponibilidad restringida, subsistiendo su afectación
luego de la muerte de su titular.

Afectación (ART.244). Formalidades

ART 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a
vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras
disposiciones legales.

Puede ser afectado cualquier inmueble siempre que este destinado a vivienda. Por lo que se interpreta
que no se permite la afectación de un inmueble que se destine exclusivamente al desarrollo de una
actividad comercial, industrial o profesional. Lorenzetti, estima que no habría problema en la afectación de
un inmueble en el que el beneficiario o los beneficiarios desarrollen una actividad comercial, industrial o
profesional y al mismo tiempo al menos uno de ellos lo habite, es decir, que tenga un destino mixto. O que
se trate de un inmueble rural que se dedique a la explotación agrícola o ganadera, esto lo interpreta a partir
del art. 256, que posibilita la afectación de un inmueble rural limitado a la unidad económica.

Lo afectado es el valor de la vivienda. Se puede optar por afectar sólo una parte del valor del bien, por
lo que la otra parte sería susceptible de ejecución. Esta previsión podría implicar por un lado la posibilidad
de ejecutar todo el inmueble y luego entregar el valor de la parte que se hubiese afectado u otra alternativa
viable sería la venta privada o en subasta pública de la parte indivisa no afectada, lo que generaría un
condominio.

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las
reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro
inmobiliario.

Inscripción constitutiva: la protección no va a comenzar a regir hasta tanto el bien de familia no se

encuentre inscripto en el registro.

No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles
afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad
de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.

Vivienda única: solo para vivienda, donde habiten los beneficiarios

Inmueble rural (Art. 256) (no en prog)

ART 256. Inmueble rural. Las disposiciones de este capítulo son aplicables al inmueble rural que no
exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.

Pueden afectarse al régimen de protección tanto, los inmuebles urbanos, como los rurales. En el primer
caso, la ley no establece límites en cuanto al valor del bien, pero contempla la posibilidad de afectarlo en
su totalidad, o sólo una parte de su valor. En cambio, si se trata de inmuebles rurales lo limita a la
denominada “unidad económica” (superficie mínima, aquella que cubre los costos y permite un nivel de
vida adecuado a una familia rural) establecida por las reglamentaciones locales.

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Legitimados (ART. 245)

ART 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en
condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.

El constituyente debe ser titular del dominio del inmueble y capaz para disponer a título oneroso, pues
la afectación importa un verdadero acto de disposición que restringe seriamente sus facultades sobre el
bien.

La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la
inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la
vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la
convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

Introduce una novedad, que es la protección de incapaces es deber Juez del divorcio y Ministerio
Publico.

El Código no deja librada la constitución a la exclusiva voluntad del titular registral, sea el inmueble
propio o ganancial, pues la afectación también puede ser decidida por el juez, aunque no de oficio, en la
resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio, o en la que resuelve las cuestiones relativas a
la conclusión de la convivencia si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

Beneficiarios (Art. 246). Tipos de familia (no en prog)

ART 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente.

A los fines de la afectación al régimen de protección de la vivienda basta con la existencia de un solo
beneficiario, que puede ser su titular. El beneficio puede tener como destinatario, tanto al cónyuge del
constituyente, como a su conviviente. También a sus ascendientes, descendientes, y en defecto de éstos,
a sus colaterales hasta el tercer grado, sin distinción entre consanguíneos o afines, siempre que exista
convivencia.

Anteriormente no podían ser beneficiaros los parientes por afinidad, los colaterales podían serlo en
forma subsidiaria (en defecto de las otras personas mencionadas), y únicamente si convivieran con el
constituyente.

Tampoco se protegía anteriormente a la familia unipersonal, como el caso de la persona sola, soltera,
o que carece de parentesco familiar y que tiene necesidad de cuidar su vivienda.

Habitación efectiva (ART. 247). (No en prog)

ART 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al
menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

La afectación del inmueble al régimen de protección puede ser solicitada por el titular registral en su
exclusivo beneficio, en cuyo caso deberá habitarlo. Si existiesen otros beneficiarios, basta con que uno
solo de ellos lo habite para que los efectos de la afectación subsistan.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Requisitos
 Constituyente: ser titular de dominio o condominio, capaz (importa un acto de disposición).
 Habitarlo efectivamente (el constituyente o aunque sea alguno de los beneficiarios).

Si no se cumplen o conservan estos requisitos, se podrá pedir la desafectación, y procederá la

ejecución.

Subrogación real (ART.248)

ART 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la

afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

Bajo la vigencia de la Ley 14.394, no se preveía la posibilidad de la sustitución del inmueble afectado
ante contingencias tales como la destrucción o incendio que diese lugar al pago de un seguro, o su
sometimiento a una expropiación por causa de utilidad pública, o la necesidad de su venta para su
reemplazo por otro que satisfaga mejor las necesidades de los beneficiarios.

Registro propiedad inmueble CABA

“(…) del documento de afectación por subrogación deberán surgir los datos de la constitución
originaria. Cuando la desafectación y la afectación por subrogación no sean simultáneas, deberá hacerse
expresa “reserva” de subrogar el beneficio en el documento de desafectación correspondiente”.

Inembargabilidad y oponibilidad (ART. 249). Efecto principal de la afectación. Calificación registral

Subasta. Proceso concursal

ART 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa
anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan
directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el
artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con
capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble
afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea
obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo.

En relación al constituyente:
 Inejecutable por deudas posteriores.
 Continúa siendo titular de dominio.
 Debe habitarlo personalmente por lo menos uno de los beneficiarios (art. 247).
 Sometido a una inalienabilidad relativa: El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras
testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios.
 Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser
transmitido o gravado sin la conformidad del cónyuge a del conviviente; si este se opone, falta, es
incapaz o tiene su capacidad restringida, la transmisión o gravamen deberá ser autorizada

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judicialmente.
 Conserva la administración del inmueble, pero no podrá celebrar actos que se contrapongan con la
afectación.
 Frutos: embargables y ejecutables los que produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer
las necesidades de los beneficiarios.

En relación al beneficiario:
 Se puede servir de la cosa.

En relación a los acreedores:

 Anteriores: inoponible
 Posteriores: no pueden ejecutar el bien. Excepciones: art. 249 CCyC.

Transmisión (ART.250)

ART 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o
mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en este
Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser
transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz
o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.

ART 251.- Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

Créditos fiscales y gastos de constitución (ART. 252).

ART 252.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por
causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados
en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión.
Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de
impuestos y tasas.

Deberes de la autoridad de aplicación y honorarios (ARTS. 253 y 254)

ART 253.- Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar

asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con
la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.

La autoridad de aplicación es el Registro de la Propiedad Inmueble, en sus distintas sedes locales.

ART 254.- Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen
profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos
preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.

El constituyente puede optar por obtener asesoramiento directamente ante la autoridad administrativa,
en cuyo caso será gratuito. En cambio, en el supuesto de recurrir a profesionales particulares deberá
solventar el pago de sus honorarios, que no podrán exceder del 1% de la valuación fiscal del bien afectado,
porcentual que se incrementará al 3% cuando se trate de transmisión hereditaria del bien o de concursos
y quiebras.

Desafectación y cancelación de inscripción (ART. 255)

ART 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la

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inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el
asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad
restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad,
excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente
para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes
indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo,
o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites
indicados en el artículo 249.

Los tres primeros supuestos enumerados configuran causales de desafectación voluntarias, mientras
que los dos últimos imputan causales forzosas. En cuanto a esto último, hay que recordar que el art. 10
del CCyC veda el abuso del derecho, que podría configurarse si el inmueble excede notoriamente las
necesidades del deudor y de su familia o beneficiarios.

En el caso de los coherederos o de los condóminos, se puede advertir una excepción al principio
sentado por el art. 1990, pues no se exige una decisión unánime de los copartícipes sino sólo de la mayoría
absoluta. Así como procede la afectación de una parte del inmueble (art. 244), aunque el Código no lo diga
puede concluirse que la desafectación también podría ser parcial. (v. protocolo de afectación página
siguiente.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

PROTOCOLO GENERAL. AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE VIVIENDA

a solicitud de LAUTARO JAVIER MORALEJO. ESCRITURA NÚMERO SESENTA Y UNO.
En la Ciudad de San Rafael, Provincia de Mendoza, República Argentina, a doce días del
mes de marzo del año dos mil veinticuatro, ante mí: ROBERTO DURÁN, Notario, Titular del
Registro número ciento noventa y ocho, comparece la persona que se identifica y expresa
sus datos personales que son: Lautaro Javier MORALEJO, argentino, D.N.I. número
34.890.723, CUIL/T 23-34890723-9, nacido el seis de marzo de 1989, casado en primeras
nupcias con Verónica SALUSTRO, domiciliado en calle Galilei número 423, Las Paredes,
San Rafael, Provincia de Mendoza; de mi conocimiento, por haberlo identificado, conforme
a lo previsto en el artículo 306 inciso a) del Código Civil y Comercial de la Nación.
INTERVIENE: por sí y expone: PRIMERO. Objeto. Que conforme a las prescripciones de los
artículos 244 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, manifiesta su
voluntad de afectar al régimen de protección de vivienda un inmueble donde se emplaza su
vivienda familiar, ubicado en la República Argentina, Provincia de Mendoza, Departamento
San Rafael, Distrito Las Paredes, con frente a calle Galilei número 423, a cuatrocientos
ochenta metros cuarenta y cinco centímetros de calle Bentos, individualizado en su título
como FRACCIÓN D, constante de una superficie según título y plano de mensura visado por
la Dirección Provincial de Catastro bajo el número 17-32.890, de: DOS MIL METROS
CUADRADOS, limitando: Norte: en sesenta y cinco metros cincuenta centímetros con
Ramón Estevanetto; Sud: en sesenta y cinco metros cincuenta centímetros con Fracción C;
Este: en treinta metros y cincuenta y seis centímetros con Fracción H; y Oeste: en treinta
metros cincuenta y un centímetros con calle Galilei. SEGUNDO. Declaraciones del afectante.
El afectante declara que: 2.1. la existencia y composición familiar que quedará comprendida
en la afectación de este régimen es la del constituyente y de los siguientes beneficiarios: su
cónyuge Verónica SALUSTRO, argentina, D.N.I número 39.478.901 y sus hijos: Benjamín
MORALEJO, argentino, D.N.I. número 48.212.390 y Rosario MORALEJO, argentina, D.N.I.
número 50.230.891. 2.2. No tiene constituido ni en trámite de afectación otro inmueble al
régimen al cual hoy se acoge. 2.3. El inmueble que afecta constituye la sede permanente de

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su hogar, donde habitan el constituyente y los beneficiarios. 3.3. Cumple con todos los
recaudos legales para la afectación. TERCERO. Solicitud. El constituyente solicita al Notario
autorizante expida testimonio de esta escritura, a fin de que se tome razón en el folio
respectivo. CUARTO. Constancias notariales. Como Notario Autorizante dejo constancia: I)
TÍTULO: el inmueble descripto corresponde al afectante, en igual superficie y estado civil,
por donación que le efectuaran sus padres, Roberto Moralejo y Amelia Saravia, conforme
escritura pasada ante el Notario Sergio Ballestrini, de fecha 2-2-2014, número 15, fojas 36
del Protocolo y Registro Notarial 811 a su cargo, con asiento en San Rafael. II)
INSCRIPCIONES: a) en el Registro de la Propiedad Raíz de San Rafael, se encuentra
inscripto bajo matrícula 11.111/17, asiento A-1, a nombre del afectante. No registra
gravámenes ni contratos a excepción de una servidumbre negativa recíproca preexistente,
predio sirviente y dominante, registrada bajo los asientos B-1 y D-1, conforme certificado
expedido por dicha repartición bajo el número 312.890, de fecha 12-6-2024. b) Padrón
territorial: 17-58901-3. c) Nomenclatura catastral: 17-03-00-1400-289071-0000-4. III)
PARENTESCO: he tenido a la vista las partidas de matrimonio y nacimiento pertinentes. Leo
al compareciente, quien otorga y firma, ante mí, doy fe.

Atribución de la Vivienda familiar (ART. 456 y 522) (no en prog)

Es voluntaria, no hay obligación legal de constituirla. Sin embargo, es un sistema protectorio que
conviene.

ART 456. Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del
otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni
transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto o la
restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, pero no más
allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del
matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el
asentimiento del otro.

ART 522. Protección de la vivienda familiar. Si la unión convivencial ha sido inscripta, ninguno de los
convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de
los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la
disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido. Si no media esa
autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto dentro del plazo de
caducidad de seis meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión
convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el
asentimiento del otro.

Estos artículos autorizarían a interpretar que se admite una constitución automática, restringiendo la
agresión patrimonial de los acreedores, en virtud de la condición de “vivienda familiar” del inmueble.

c) MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIÓN

Enumeración (1947 a 1963)

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- Apropiación - Transformación
- Caza - Aluvión
- Pesca - Avulsión
- Enjambres - Hallazgo
- Tesoro - Construcción, siembra y plantación
- Especificación - Invasión del inmueble colindante
- Accesión

ACCESIÓN, concepto

Es un modo de adquirir el dominio por un título autónomo, distinto a la propiedad que se tiene sobre
los accesorios de la cosa. Contempla la adquisición de una cosa por el dueño de otra, luego de una unión
o incorporación, lo que ocurre a veces naturalmente y en otras por obra del hombre.

La accesión puede tener lugar cuando una cosa mueble se adhiere a un inmueble (plantación), a otra
cosa mueble (art.1958) o cuando la reunión es de dos inmuebles (aluvión).

ART 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que
medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva
pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible
determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

Este supuesto se denomina también “accesión por unión o continua”. La accesión debe producirse
sin que medio hecho del hombre, ed. debe ser casual, porque si no se aplicaría el régimen de
transformación o el de cosas muebles. Al igual que el art.1957 dice que, quien se queda con la cosa debe
indemnizar al otro, pero en el art. 1958 no dice nada sobre esto, dando a entender que se puede llegar a
la solución del art. anterior aplicando la analogía, porque de no ser así se generaría un enriquecimiento sin
causa. La indemnización pueden pactarla las partes, si no hay acuerdo la resuelve un juez y puede consistir
en dinero o la entrega de otra cosa de la misma especie a la que se unió.

Si las cosas han sido mezcladas o confundidas, o no se puede determinar qué cosa tenia mayor valor
se estaría frente a un condominio cuya fuente es la ley. Es un condominio de indivisión forzosa perdurable
de modo que cada propietario no puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común. En el caso
de la mezcla o confusión que origina un condominio, en el régimen anterior se afirmaba que no era de
indivisión forzosa y la cuota de cada condómino era proporcional al valor de la cosa que se adhirió, mientras
que ahora el Código dice que son partes iguales.

Accesión de inmuebles: Casos. ALUVIÓN: concepto y requisitos (ART. 1959)

ART 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay
acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos
que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el
curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al
frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las
aguas, como por el abandono de su cauce.

Se llama aluvión a los acrecentamientos o incrementos de tierra que reciben paulatina e

insensiblemente los terrenos ribereños por efecto del lento arrastre de las corrientes, y que corresponde
por accesión a los propietarios de dichos inmuebles.
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Condiciones
Los acrecentamientos de tierra se deben producir en forma paulatina e insensible, como fenómeno no
perceptible de un día a otro, como resultado de la acción lenta de las aguas, que se hace perceptible
después de transcurrido cierto tiempo.

Se atribuye al propietario ribereño el aumento que se deriva del aluvión, lo cual no deja de ser una
solución razonable y equitativa por aquello de que, así como algunas veces se verá perjudicado por el
efecto de las corrientes, en otras, es justo que se beneficie.

Para que exista aluvión, la tierra debe estar adherida al terreno ribereño y haber dejado de formar
parte del río. Por el contrario, si se hubiere acumulado tierra en un lugar muy cercano al fundo ribereño,
pero sin adherirse a él y estando todavía separada de él por una corriente de agua permanente —o no
intermitente, como dice la norma—, no hay aluvión.

Cuando el terreno de aluvión se ha formado a lo largo de varias propiedades ribereñas y es menester

proceder a su reparto. La división debe hacerse entre los propietarios que pueden tener derecho a ella, en
proporción del ancho de cada una de las heredades.

Intermitencia

El CCyC señala que, “no obsta a la adherencia el curso de agua intermitente”. Por regla, la tierra no
debe estar separada del terreno por una corriente de agua que forme parte del rio; se requiere la
sedimentación. Sin embargo, cuando la corriente de agua es intermitente, ello no impide la adhesión.
Intermitente significa que la corriente de agua es discontinua, que se interrumpe o cesa y luego prosigue
o se repite.

El aluvión debe ser natural

Este es un fenómeno natural y cuando el acrecentamiento de tierra sobre algunos terrenos es obra
del hombre, no se trata de la situación que regula la ley y en consecuencia los propietarios perjudicados
pueden pedir la exclusión de sus terrenos de las aguas ilegítimamente invasoras, y si eso no es posible
puede demandar la destrucción de esas obras o el restablecimiento de las cosas a su estado anterior. El
ribereño afectado puede pedir la supresión de las obras, construir obras defensivas y reparar las
destruidas, pero además pedir los gastos necesarios y demás daños; pero si no ejerce sus derechos, el
autor de los trabajos adquirirá el terreno con la responsabilidad correspondiente.

Aluvión por abandono

La última parte del art. dice “Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos
producidos por el retiro natural de las aguas, como por el abandono de su cauce”. Prevé el caso del “alveus
exciccatus”, aquel en el que el rio abandona parcialmente su cauce, se va retirando poco a poco de una
de las riberas, para recostarse sobre la otra. El resultado es que sobre la ribera en que se ha retirado, ha
quedado al descubierto parte de su cauce, que se hace propiedad de los ribereños. También contempla el
“alveus derelictus” o abandono del cauce, que recibe la misma solución.

Fundamento: ya no tiene razón de ser que los terrenos que formaban parte del cauce sigan siendo
del dominio público del Estado, primero porque ya no son cauce, segundo porque esto es una suerte de
correlato con los inmuebles de la orilla de enfrente, que pierden el terreno que el rio ocupa como cauce y
tercero porque la situación podría haber sido al revés: podrían haber perdido parte de su terreno que el rio
tomara como cauce, y los de la orilla de enfrente haberlo ganado.

Vélez no había previsto el alveus derelictus, es decir, cuando el agua de un rio o arroyo deja de correr
por un determinado cauce, por haber cambiado de recorrido o por haberse agotado su fuente. Es un caso
excepcional que a veces no se da en forma lenta, insensible o paulatina, sino en forma súbita por las
crecidas por copiosas lluvias.
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Ahora el Código subsana la omisión y prevé la misma solución para los dos casos. El cauce
abandonado ya no cumple la finalidad de tal, queda desafectado del dominio público ya que por el cambio
deja de ser cauce, mientras que otra parte de la superficie terrestre ha comenzado a serlo y todo debe
darse de forma natural.

Aluvión formado a lo largo de varios inmuebles

Lo que dispone el art.1959 parece sencillo y lo es si todos los terrenos van en líneas paralelas hacia
el rio. Las dificultades son cuando los terrenos tienen límites que van en distintas direcciones o ángulos,
porque la distribución debe hacerse en proporción al frente que cada una de las heredades presente frente
al rio, pero no siguiendo la dirección de la línea de los limites, sino la que corresponde a la obtención del
terreno proporcional a la anchura del fundo para poder cumplir con lo que la ley ordena. Será en todo caso
un problema de trigonometría que deberá resolver el perito agrimensor,

Cauce del río (ART. 1960). Línea de ribera

ART 1960. - Cauce del río. No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran
comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio de las
máximas crecidas ordinarias.

No se adquieren por “aluvión” las arenas o fango que forman parte del mismo río o, más precisamente,
del lecho del río que se extiende hasta “las más altas aguas en su estado normal”.

(Kíper) Las partículas de tierra, arenas, fango u otros materiales que se encuentren dentro de los
límites del río, no pueden nunca constituir aluvión, porque no ha habido adherencia a los terrenos del
dominio privado, y además porque no forman parte de ellos sino del curso de agua. Nada de lo depositado
que se encuentre dentro del límite del río o lago constituye aluvión.

AVULSIÓN: concepto y requisitos (ART. 1961)

ART 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una
adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se
origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término
de seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las
cosas perdidas.

Se entiende por avulsión el hecho de que un río o arroyo arranque, por la fuerza súbita de la corriente,
tierra, arena o plantas, o cualquier otra cosa susceptible de adherencia natural, y las arrastre para unirla
por adjunción o por superposición a un campo inferior o a un fundo situado en la ribera opuesta. La avulsión
implica jurídicamente acrecentamiento de modo brusco.

Derecho de remoción

El segundo párrafo del art. establece que el propietario del terreno del cual las cosas se desprendieron
por acción violenta de las aguas tiene el derecho a reivindicarlas mientras no se hayan adherido
naturalmente al terreno donde fueron a parar contando con el plazo de seis meses. Pero él, tiene también
el derecho de abdicar si propiedad, de abandonar la cosa. De ahí que el dueño del terreno donde las cosas
fueron a parar, no tiene derecho para exigir que ellas sean removidas.

Parece una excepción a las facultades materiales y de exclusión (art.1941 y 1944) que el propietario
tiene sobre su predio, pero no lo es porque esos artículos están previendo conductas humanas de terceros,
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mientras que acá se trata de un hecho de la naturaleza, fuerza súbita de la corriente de agua que produce
desprendimientos, lo cual constituye un caso fortuito o de fuerza mayor.

El dueño del terreno no tiene derecho a exigir que las cosas llegadas a su inmueble de aquella manera
sean removidas. Produciendo si hay adherencia natural, la accesión de pleno derecho, como modo de
adquirir el dominio, pero si no hay adherencia el modo de adquirir es la usucapión.

Cosas excluidas

La última parte del artículo establece la misma solución del Código de Vélez, al decir que solo las
cosas susceptibles de adherencia natural, a los terrenos a los que acceden, son objeto de adquisición por
avulsión, pues cualquier cosa mueble que no posea esa propiedad no puede acceder a ningún predio a
ese título, por ej. si la inundación arrastra, muebles a otro fundo.

Por eso dice que se aplican las normas de cosas perdidas. Lo serán si son de algún valor. El que se
apropie de ellas, además de restituirlas, debe indemnizar los deterioros que ellas sufrieren. La acción solo
podría detenerse ante la usucapión larga, porque no hay buena fe.

CONSTRUCCIÓN, SIEMBRA Y PLANTACIÓN. Dueño del inmueble y materiales ajenos. Tercero de

buena fe y mala (ART. 1962)

ART 1962.- Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta
con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño
del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del
inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de
valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su
derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en
inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el
dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

Este modo de acrecentamiento no es obra de la naturaleza, sino de la acción del hombre. Además no
debe perderse de vista que, por virtud del principio en el que “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”,
las adherencias que reciba el inmueble, pertenecen al dueño del fundo.

ACCESIÓN INVERSA: Invasión de inmueble colindante. Invasor de buena fe y de mala fe (ART. 1963)

ART 1963.- Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade
el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso
inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento
normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva,
el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

Solo alude a la construcción, y la solución que ofrece es novedosa, ya que resuelve de manera
contraria a la prevista por el Código anterior, donde el dueño del inmueble invadido se quedaba con la
obra, previo pago de la indemnización, si no prefería la demolición. Ahora se implementa la “accesión
inversa o invertida”.
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La invasión puede ocurrir sobre el suelo o en el subsuelo, podría ocurrir que debajo del suelo se
extendiera un garaje o sótano, pasando el límite.

Para que funcione es necesario que el constructor sea de buena fe, es decir, que tenga la creencia de
construir en suelo totalmente propio o con derecho a construir en él, fundada en un error de hecho
excusable relativo a los límites de los suelos en litigio. Si hay dudas no habrá buena fe.

Quien edifica en su inmueble, lo hace de buena fe con materiales propios pero invadiendo terreno
ajeno colindante; sin consentimiento del dueño del inmueble vecino, puede obligarlo a respetar lo
construido si no se “opuso inmediatamente de conocer la invasión”. Por ende, si el invadido se opone, y se
lo hace saber al constructor, este debe meditar si sigue o no con la construcción. También es posible que
el vecino invadido inicie una acción de obra nueva, que detenga la obra iniciada. Este último no puede
destruir lo hecho y solo tiene un crédito por el valor de la parte invadida, esto es así si no se opuso
inmediatamente, porque se supone que si dejo que su vecino avanzara e invirtiera dinero de alguna manera
lo consintió y estaría obrando de mala fe si luego de terminada la obra exigiera su demolición.

La norma exige que no solo se construya sobre el inmueble ajeno sino también en el suyo, que le
pertenezca. Es una venta forzosa cuando la construcción se asentó en el terreno del constructor pero
invadiendo parte del terreno vecino. El fundamento es que optar por la demolición puede ser abuso del
derecho, pero tampoco es justo adjudicarle la construcción al dueño del terreno invadido.

Cuando el constructor es de mala fe, el dueño puede pedir la demolición de la obra y la reposición de
las cosas a su estado anterior, pero si no se ponen de acuerdo y el juez interpreta que la postura es
manifiestamente abusiva puede obligarlo a indemnizar.

El conocimiento que tiene que tener el propietario del fundo es un conocimiento cierto, efectivo,
concreto y no presumido. Es importante la prueba de este conocimiento del dueño, porque si él sabía que
se estaba construyendo en su terreno y no se opuso a ello, luego no podrá pedir la demolición de la obra
y la restitución de las cosas a su estado anterior.

Daños. Acciones

El constructor debe indemnizar el valor de la parte invadida, de modo que su derecho sobre el terreno
se achica, al igual que debe pagar si hay otro daño que haya causado. Ahora, puede reclamar su
adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y la
disminución del valor de la parte no invadida. Puede ser que la venta de la parte invadida deje al inmueble
menoscabado y quizás difícil de aprovechar, debiendo el invasor adquirirlo en su totalidad o compensar la
pérdida del valor del resto del inmueble.

Si el invasor no paga lo que corresponde, el dueño del inmueble invadido puede pedir la demolición
de lo construido. La demolición está sujeta al pago de la indemnización.

APROPIACIÓN (Hasta el pto 2, no aparecen estos temas en el prog)

Es un modo unilateral y originario de adquirir el dominio de las cosas muebles no registrables sin
dueño.

El CCyC no la define, pero puede decirse que existe apropiación cuando se aprehende una cosa con
ánimo de hacerse dueño de la misma. Sólo servirá para adquirir el dominio cuando:

1) El adquirente tenga capacidad de adquirir: esta capacidad es la que se exige para adquirir la
posesión (con ánimo de apropiársela),

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2) La cosa debe ser susceptible de apropiación: cosas sin dueño o abandonadas, entran dentro de
esta categoría las cosas muebles sin dueño, las que nunca tuvieron dueño (animales salvajes) y las cosas
muebles abandonadas por sus dueños.

Los inmuebles no son susceptibles de apropiación porque nunca carecen de dueño, ya que si no
pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado.

Cosas susceptibles de apropiación (ART. 1947)

Recordemos que los inmuebles sin dueño pertenecen al dominio privado del Estado, al igual que las
cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas. Las cosas muebles registrables siempre
tienen un dueño conocido, de allí que no entran en el régimen de apropiación, salvo abandono explícito.
El Código no define a la apropiación ni a las cosas abandonadas.

ART 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por
apropiación.
a) son susceptibles de apropiación:

i) las cosas abandonadas;

Estas han tenido dueño pero por alguna razón dejaron de tenerlo. El abandono debe ser voluntario. El
principio es que debe considerarse que todas las cosas tienen dueño; la excepción a esa regla son las de
este Capítulo.

La intención de renunciar no se presume (948) y el principio es que mientras no sea una res nulius
(nunca tuvieron dueño) todas las cosas tienen dueño, se dispone que si la cosa hallada es de “algún valor”
se presume perdida y no abandonada. Pero si el dueño es desconocido, la cosa pertenece al dominio
privado del Estado. También para considerar si la cosa es perdida o abandonada debe tenerse en cuenta
el lugar en que se halló y demás circunstancias relativas.

Sin embargo, una cosa de valor puede ser abandonada por error o ignorancia de su propietario, por
ej.: un grabado encontrado en una bolsa de basura, que se descubre que es obra de un reconocido artista,
o libros viejos abandonados al pie de un árbol que resultan ser de valor. Al no haber duda que las cosas
fueron abandonadas, pueden ser apropiadas por el primero que las encuentre y las tome.

Pero si la persona que abandono la cosa mueble se arrepiente, puede volver a tomarla si no fue
apropiada por otro.

ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;

Son los que pueden ser apropiados por medio de esas formas, son animales salvajes que no tienen
dueños y viven en su libertad natural. Las especies acuáticas de los mares, ríos y lagos navegables
también son susceptibles de apropiación; no así los de los lagos no navegables, ya que estas aguas no
son de uso público (art. 235 inc. c), porque el uso y goce de estos pertenece a los particulares o al dominio
privado del Estado (art. 236 inc. c). Tampoco en las aguas que pertenecen a particulares, salvo autorización
(art. 239). También pueden ser apropiados enjambres de abejas.

iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.

Ej. el agua de lluvia puede ser apropiada en la medida en que haya caído en lugares públicos, o caído
en un lugar privado (techo) pero corra por un lugar público, no la que caiga en terreno de particulares y no
pueda salir de ahí.

b) no son susceptibles de apropiación:

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Este inciso es la contracara del inciso anterior. No nombra a los inmuebles porque siempre tienen dueño
(art.236 inc.a). Como dijimos el principio es que las cosas que tienen dueño nunca se pueden apropiar, por
eso tampoco son susceptibles de apropiación los despojos de los náufragos o la carga que se arrojó de
una embarcación para aligerarla (echazón) porque tienen dueño, no hubo voluntad en abandonarlo sino
que fue por un estado de necesidad.

i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;

Deben restituirse. Si fuesen transmitidas a un sucesor de buena fe, el dueño las puede reivindicar
(acción que solo se detiene ante la usucapión).

ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;

Son aquellos que viven con las personas desde hace muchas generaciones, prestándole alguna
utilidad o haciéndole compañía y gozando de una relativa libertad, siendo alimentados y cuidados. Ellos
tienen dueño y por ende no son susceptibles de apropiación, lo serian si fueran abandonados, resolviendo
según las circunstancias, porque el animal podría estar perdido y se debe llevar a cabo la devolución a su
dueño.

iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a
vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;

Son animales salvajes que se los han acostumbrado a la vista y compañía de la persona, para hacerlos
útiles a él haciéndoles cumplir algún trabajo; su naturaleza salvaje o que han sido maltratados, los lleva a
veces a huir y recuperan su antigua libertad. Mientras viven con las personas son domesticados, tienen
dueño y nadie puede apropiarse de ellos, pero vuelven a ser res nullius si recuperan su antigua libertad.

Estos animales dejan de pertenecer a su dueño cuando son libres, es decir cuando salen del poder de
su dueño y pierden la consuetudo revertendi, circunstancia que les hace perder la condición de
domesticado.

iv) los tesoros.

No son apropiables, tienen dueño pero desconocido y se los somete a un régimen especial.

Caza (ART. 1948).

La Ley 22.421 (art.15) define a la caza como “La acción ejercida por el hombre, mediante el uso de
artes, armas y otros medios apropiados, persiguiendo o apresando ejemplares de la fauna silvestre con el
fin de someterlos bajo su dominio, apropiárselos como presa, capturándolos, dándoles muerte o facilitando
estas acciones a terceros”.

ART 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador
cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene
derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.

Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.

La caza es una forma de apropiación, el animal herido o muerto por el cazador recién le pertenece
cuando “lo tome”. Lo mismo sucede con el que cayó en trampas puestas por él, ya que el cazador tiene la
posesión desde que tiene la posibilidad física de tomarlo. Por ende, debe concretar el acto con la
aprehensión (acto material), para que no se interprete que desistió. El animal para ser cazado debe ser res
nullius, vivir en su libertad natural.

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Los animales salvajes son res nullius (cosa de nadie) según la doctrina y la jurisprudencia. A través
de la misma, una persona puede adquirir su propiedad, simplemente apropiándose de la cosa, a través de
su posesión y sin que tenga que mediar ningún plazo de tiempo (a diferencia de la usucapión). El CC
establecía:

1) Se puede cazar sino en terrenos propios, o terrenos ajenos que no estén cercados, plantados o
cultivados.

2) Si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueño, la ley atribuye la
propiedad, como sanción para el cazador, al dueño del fundo.

3) El cazador que va persiguiendo un animal herido por él no puede introducirse en predios cercados,
sin permiso del dueño. Pero si éste se lo niega o no le entregare la pieza, podrá reclamárselo judicialmente,
con más la indemnización de los correspondientes daños y perjuicios.

La caza puede y debe practicarse según las distintas normas dictadas por las administraciones
provinciales en ejercicio del poder de policía que les es propio y a las leyes sancionadas a ese mismo
efecto: reglamento de caza, y disposiciones de códigos rurales.

Persecución del Animal Herido

El acto de caza con armas comienza cuando se dispara el tiro hiriendo al animal (no se exige que la
herida sea grave), sigue cuando es perseguido por el cazador mientras huye y termina cuando quien lo
hirió lo toma (vivo o muerto). Es un acto de 3 etapas que cuando inicia nadie puede interrumpirlo, ni puede
ser tomado por nadie cuando este huye o si cae. Si alguien lo toma, o cae en su trampa, debe entregárselo
al cazador, porque este mientras lo persiguiere tiene preferencia para convertirse en el dueño del animal,
mientras no desista.

Lugares en los que se puede cazar

Cazar en terrenos propios es ejercer el derecho de propiedad sobre su propio fundo. Pero los animales
salvajes o bravíos allí son res nullius, por ende pueden ser cazados y serán propiedad del que los
aprehenda. El único que puede cazar ahí es el dueño del terreno, a menos que preste autorización a otro
para ello. Si alguien caza en terreno ajeno sin permiso, no tiene derecho a la presa, aunque la hubiese
tomado o hubiese caído en sus trampas; en este caso el propietario del terreno tiene derecho a decomisar
las piezas cobradas por el cazador infractor, pero este está obligado a reparar el daño causado.

Pesca (ART. 1949)

ART 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas,
adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural.

No solo los peces son objeto de la apropiación. Nótese que el artículo refiere a “especie acuática” e
incluye a moluscos, crustáceos, etc.

Esta norma es equivalente al art. anterior, ya que el pez se hace del pescador cuando es aprehendido
por este, lo que ocurre cuando lo “captura o lo extrae de su medio natural”. Según el art. los peces de las
aguas de uso público o de aguas privadas contando con un permiso, serian res nullius; sin embargo, son
del dominio de las provincias, con litoral marítimo, los recursos vivos que pueblen las aguas interiores y
mar territorial argentino adyacente a sus costas, hasta las 12 millas marinas. Son del dominio y jurisdicción
exclusivos de la Nación los existentes en las aguas de la zona económica exclusiva Argentina y en la
plataforma continental (Ley 24.922). Estas se extienden hasta las 200 millas marinas, entendiendo por
“milla marina” la milla náutica internacional, equivalente a 1852 metros.

La pesca es libre en aguas de uso Público, como el mar territorial, ríos navegables o no navegables y
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lagos navegables, ello solo puede hacerse según las disposiciones del Código y reglamentaciones
generales o locales. Si las aguas son del dominio público, cualquiera puede pescar, observando la
reglamentación y mientras no estorbe ni perjudique la libre navegación, pero si son aguas privadas,
además se necesita autorización.

Enjambres (ART. 1950)

ART 1950.- Enjambres. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe
indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo
tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de éste.

Aunque se consideran a las abejas animales salvajes, merecen un tratamiento diferente del que se
dispensa a aquellos, puesto que su huida no las convierte automáticamente en animales carentes de
dueño.

Si las abejas tienen dueño, este no pierde su propiedad porque ellas escapen o posen en un árbol, o
se introduzcan en un inmueble ajeno, mientras fuese en seguimiento del enjambre. Puede ingresar sin
permiso a una propiedad privada, pero debe indemnizar el daño que cause.

Si abandonare su búsqueda o no las reclamare, el Código entiende que las abejas se transformar en
cosas sin dueño y entonces podrán pertenecer al que las tome porque se hacen susceptibles de
apropiación.

TESORO. Concepto. Requisitos (ART. 1951)

ART 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble
o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos
mientras subsiste esa afectación.

El tesoro no forma parte del predio en el que se encuentra. De tal manera no es un accesorio del
inmueble, sino que constituye un objeto que conserva su individualidad.

Es preciso que no tenga dueño conocido. Evidentemente, los tesoros tienen un dueño, que es quien
los ha ocultado, lo importante es que no se conoce quién es.

Al exigir que la cosa mueble, sin dueño conocido, se halle oculta o escondida, lleva a observar que si
no fuere así, es decir, si el objeto fuese hallado en un lugar al descubierto (por ejemplo, en la superficie del
suelo), no se trataría propiamente de un tesoro sino de una cosa perdida y, como tal, el régimen es distinto.

No debe tratarse de un objeto de dominio público ni lo que se encuentra en una sepultura de restos
humanos mientras subsista esa afectación, pues se presume que los objetos dejados en esos lugares
pertenecieron a los muertos. De este modo, se busca evitar la profanación de los sepulcros.

Descubrimiento. Autorización (ART. 1952)

ART 1952.- Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible,
aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en
objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.

Copropietario: Si sólo es coposeedor y hallare un tesoro, hará suyo la mitad de él, y la otra mitad se
dividirá entre los coposeedores (otro porcentaje le corresponde a él como copropietario según su
porcentaje indiviso). El coposeedor está autorizado para buscar el tesoro sin necesidad de requerir la
conformidad de los demás coposeedores, siempre que restituya el predio al estado anterior.

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Tenedor: Siempre que cuente con permiso del dueño o de su representante. La mitad le
corresponderá al que encuentre el tesoro y la otra mitad al propietario.

El primero que hace visible un tesoro es reconocido como el descubridor, si varias personas realizan
trabajos en un inmueble y uno de ellos descubrió el tesoro, es a él a quien se considera descubridor.

Derechos del descubridor (ART. 1953)

ART 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro
pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor
y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al
dueño de la cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le
encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al
hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.

Búsqueda por el propietario del tesoro. Efectos (ART. 1954)

ART 1954.- Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro
que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño
del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al
propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al
dueño del inmueble.

COSAS PERDIDAS. Concepto

Se debe entender que una cosa se encuentra perdida sobre todo en consideración del valor que tiene
la misma, puesto que si encontramos una cosa que parece nueva, al igual que si encontramos una cosa
valiosa, lo más probable que esos objetos no hayan sido abandonados por el dueño; y en consecuencia,
no pueden ser susceptibles de apropiación.

Si existe duda sobre si la cosa ha sido perdida o si fue abandonada por su dueño, deberá estarse a lo
primero. Se trata de una aplicación de la presunción contenida en el art. 948 CCyC, en cuya virtud, la
voluntad de renunciar no se presume y la interpretación de los actos que permiten inducirla, es restrictiva.

Hallazgo. Obligación del hallador (ART. 1955)

ART 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume
las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a
reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar
intervención al juez.

Las cosas perdidas pertenecen a su dueño, los terceros no tienen la obligación de tomarla, pero si lo
hiciera la ley le asigna la condición de depositario a título oneroso. Como no había obligación de tomar la
cosa perdida, al hacerlo, el hallador realiza una gestión útil que beneficia al propietario. Por tal motivo, se
le asigna la condición de depositario.

Quien alega que la cosa fue abandonada debe probarlo, pues la cosa perdida sale de la posesión del
dueño sin su voluntad.

Sobre los automotores la doctrina discrepa que pueden ser perdidos. En principio no ya que al ser
registrables se puede ubicar al titular. Pero, no se puede ignorar la existencia de rodados que no es posible

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individualizar, por haber sido cambiada o borrada su numeración. Incluso hay normas que permiten el
remate de autos cuyo titular no los reclamo.

El art.1 de la Ley 26.348 dice que “los automotores abandonados, perdidos, decomisados o
secuestrados, cuyo dominio corresponda al Estado nacional o a los Estados particulares en virtud de lo
establecido en el Código, deben ser determinados y compactados en forma previa a su disposición en
calidad de chatarra”.

Obligación del Hallador

Quien halle la cosa perdida debe poner diligencia en informar a quien tenga derecho a la cosa, si lo
conociere o individualiza (esto último se refiere al hecho de que muchas veces en la misma cosa hallada
se está indicado o está grabado en ella, quien es el dueño o su dirección).

El art. utiliza el término “inmediatamente”, que no debe interpretarse en forma literal, porque tal vez
quien la encontró debe hacer alguna averiguación para saber quién es el propietario, una demora de pocos
días no lo puede privar de la recompensa, y más si estuvo investigando quien era su dueño. Esta situación
la analizara el juez de la causa según las circunstancias del hecho. Pareciera que esa obligación de entrega
inmediata, cuando es posible objetivamente, la impone el Código para que no haya duda sobre las
intenciones del hallador; si transcurrieron varios días del hallazgo sin que la cosa hubiese sido entregada
al titular, quien era fácilmente ubicable y se la entrega después que ha puesto avisos ofreciendo
recompensa, ella le puede ser negada y perder el derecho a ser compensado por los gastos en que hubiere
incurrido, debiendo decidir el juez.

Se entiende que no corresponde el pago de recompensa a quien halló la cosa cuando tiene obligación
de guardarla para quien la extravió: en un vehículo de transporte público, o un vestuario de un club donde
el dueño se la olvido o la perdió, cuando quien hallo la cosa no fuese ajeno al servicio público o al lugar en
la que se perdió.

Falta de individualización del sujeto con derecho a la restitución

Si el hallador conoció o pudo conocer al titular de la cosa hallada, debe dársela inmediatamente, pero
si no sabe quién es debe entregarla a la policía del lugar la que dará intervención al juez en lo civil que
corresponda a la jurisdicción donde se halló la cosa.

Transmisión de la cosa a un 3ro de buena fe

Si la persona que encuentra una cosa perdida no se la restituye a su dueño o la entrega a la policía,
sino que decide transmitirla a un subadquirente, este, aun cuando sea de buena fe y a título oneroso, está
expuesto a la reivindicación del titular del derecho real, ya que no hay adquisición legal cuando se trata de
cosas perdidas (1895). La única posibilidad que tiene el 3ro es la usucapión, breve o larga.

Recompensa y subasta (ART. 1956)

ART 1956.- Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe
hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar
la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede
liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.

Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse
en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa.
Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del
lugar en que se halló.

El hallador puede incurrir en gastos de conservación o de traslado para entregar la cosa, por ende
está justificada la exigencia de la norma de que quien se beneficia con ellos debe resarcir a aquel que los
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hizo, pues son gastos sin los cuales la cosa no podría haber sido conservada.

La recompensa también es un incentivo para que el hallador tome la cosa y la devuelva, siendo
diligente. Pero si el dueño de la cosa no tiene interés en ella puede exonerarse de todo reclamo cediéndola
a quien la halló, debiendo cesar el hallador en los reclamos. Esa transmisión al hallador es un abandono
de la cosa para una persona determinada, porque no necesita aceptación del beneficiario, con lo que queda
extinguido el dominio para el anterior propietario.

La doctrina consideraba que no es viable el abandono si la cosa perdió su valor o si se aceptó la

entrega, o si se ofreció públicamente recompensa, ya que si la cosa perdió su valor se vería perjudicado
quien obro honestamente e invirtió dinero en conservarla, en los otros dos casos se trataría de la regla de
que nadie puede ir en contra de sus propios actos.

Por ende si el dueño transmite el dominio, el art. dice “sin perjuicio de la recompensa”, no quedando
claro si esta transmisión libera también de pagar la recompensa o solo los gastos. Dice luego que el dueño
puede liberarse de “todo otro reclamo”, lo que permite interpretar que no se libera de la recompensa. Al ser
así, será difícil que alguien abandone la cosa que es suya si igual tiene que pagar, salvo que los gastos
sean excesivos y no quiera afrontarlos.

Pero si el dueño tiene interés y exige la entrega, el hallador al ser un depositario tiene derecho a
retener la cosa hasta ser íntegramente pagado de los gastos en los que incurrió. El Código no establece
cual debe ser la recompensa, de modo que si hallador y propietario no se ponen de acuerdo en ella, deben
someterse a una mediación y en su defecto al juez en lo civil de la jurisdicción del lugar donde se halló la
cosa.

El art. sigue diciendo que transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a
reclamarla, la cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera
o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece
a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.

Deberán ponerse uno o más avisos, y como los tiene que poner el juez, pueden ser los edictos
judiciales, sin embargo la cantidad de los mismos queda librada a la decisión del juez. Si lo hallado fue
dinero, podrían publicarse avisos destacados en diarios de gran circulación. También el juez podría acudir
a otros métodos para individualizar al titular, como librar oficios a la Policía, la Secretaría Electoral,
Ministerio del Interior, etc.

No se aclara desde cuando corre ese tiempo: si desde que se publica un aviso o desde que la Policía
entrego el objeto perdido. Si el dueño se presenta, deberá demostrar su derecho, lo que podrá hacer por
medios de prueba previstos en el Código Procesal Penal de cada jurisdicción.

Destino del precio

Al no aparecer el dueño o no justificar su derecho, el juez procederá a la venta de la cosa en subasta
pública, deduciendo de lo producido por ella los gastos de conservación, la recompensa debida al hallador,
los gastos de los avisos, de la subasta y la comisión del martillero público, y cualquier otro que se hubiere
generado. El saldo será entregado a la municipalidad del lugar en que se halló la cosa. Es así porque se
considera a esa suma como un producto de un bien vacante o mostrenco, es del Estado, para que este la
aplique al bien común.

Si lo hallado fue una suma de dinero, no hay subasta y ella debe imponerse a interés en el banco de
depósitos judiciales, sumándose los accesorios al capital hallado.

Situación del adquirente en subasta (relación con los Art. 1898 y 2259).

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ART 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo
título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble
hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título

ART 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de
un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el
objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes,
o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de
buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.

TRANSFORMACIÓN. Ámbito de aplicación. Concepto (ART. 1957).

ART 1957.- Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con
una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención
de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de
todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño
de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero
puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño
de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con
indemnización del valor de la materia y del daño.

Se regula la transformación (especificación) como modo de adquirir el dominio. Para que haya
transformación es necesario que una persona, con su trabajo sobre materia ajena, realice un objeto nuevo,
distinto del material utilizado (una estatua con mármol ajeno), y que lo haga con intención de adquirirlo, si
falta ese elemento subjetivo no hay transformación (un sastre que confecciona una prenda a pedido, con
tela que le es llevada por el interesado). Es posible que el transformador solo aporte su trabajo o incorpore
otra cosa.

Esta figura fue discutida por los sabinianos, quienes sostenían que el nuevo objeto creado por el
especificador no le pertenecía a este sino al dueño de la materia, y los proculeyanos, que decían que
pertenecía al transformador, porque el trabajo en la nueva cosa era lo principal y la materia lo accesorio.

El Código adopta la solución de los segundos, si la transformación se hizo de buena fe y la materia no

puede volver a su estado anterior. El transformador solo debe pagar el valor de la cosa utilizada. El
transformador dispone de la materia de otro (corpus) sin saber que es ajena (buena fe), y la transforma en
un nuevo objeto (le agrega trabajo y a veces material) y esto lo hace con intención de adquirirla (animus
domini).

El nombrado es el único caso en que el propietario de la materia pierde la propiedad de la misma

(transformador de buena fe y materia irreversible), en los otros casos (transformador de mala fe y materia
irreversible; y especificador de buena fe y materia reversible) no pierde su propiedad sobre la materia,
como tampoco la pierde en el caso de mala fe y materia reversible.

Propiedad de la cosas transformada. Transformador de buena fe y de mala fe

 Cuando alguien de BUENA FE con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de
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otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior.
En tal caso, sólo debe el valor de la primera cosa.
 Si la cosa es de BUENA FE y la cosa transformada PUEDE VOLVER a su estado anterior (es reversible):
el dueño de la materia es dueño de la especie, y deberá pagar en este caso el valor del trabajo al
transformador; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
 Cuando es de MALA FE y la cosa NO PUEDE VOLVERSE a su estado anterior, el dueño de la materia
tiene derecho a ser indemnizado por el daño ocasionado, si es que no prefiere quedarse con la cosa en
su nueva forma; si se queda con la cosa deberá pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que
haya adquirido la cosa, a su elección.
 Cuando es de MALA FE y la cosa PUEDE VOLVER a su estado anterior, el dueño puede pedir la cosa
nueva sin pagar nada al que la hizo; o bien abdicarla con indemnización del valor de la materia y del
daño.

Requisitos:
1. Materia ajena. Es fundamental que la cosa sobre la que se trabaje sea ajena. Si fuera propia no habría
conflicto, pues el dueño está facultado para transformar la cosa y darle el destino que mejor atienda a
sus intereses.
2. La transformación se produce por la actividad del transformador o por la incorporación a la cosa de
otra. Si la transformación de la cosa es consecuencia de un hecho de la naturaleza, no habría conflicto
alguno, dado que la cosa nueva sería propiedad del dueño de la materia.
3. Objeto nuevo. El objeto de la transformación es, precisamente, la creación de un objeto nuevo, distinto
del anterior. Es este un requisito insoslayable. Si la actividad se limitó a darle un cambio de apariencia
(por ejemplo, la limpieza de la cosa, darle una mano de pintura, aun cuando sea distinta de la originaria,
etc.) no habría propiamente un objeto nuevo.
4. Intención de apropiarse del objeto nuevo. Existen numerosos ejemplos de personas que aplican su
actividad sobre la materia prima ajena y que, sin embargo, no por ello adquieren el dominio por
transformación del objeto nuevo o transformado, pues falta en esos supuestos la intención de
apropiárselo. Tal es el caso del escultor que, por encargo, trabaja sobre la piedra que le fue
proporcionada para lograr la forma deseada.

Distinción de la accesión

La accesión es un modo de adquirir el dominio que se realiza por efecto de la conjunción de dos cosas:
una principal y otra accesoria, cuando la cosa accesoria sea absorbida por la cosa principal, de tal modo
que se convierte en parte o elemento constitutivo de ella (Bonfante).

La accesión se diferencia de la transformación, porque en la primera se unen dos cosas distintas,

mientras que en la segunda alguien aporta trabajo y realiza un objeto con la materia de otro.

ART 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que
medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva
pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible
determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

5. DOMINIO MOBILIARIO. Regímenes especiales

a) COSAS MUEBLES: Disposiciones generales (remisión Unidad I, punto 3 b)

El CCyC dispone que los derechos individuales que integran el patrimonio de una persona pueden
recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Si ellos son materiales, se llaman cosas, y las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de
ser puestas al servicio del hombre (Art. 16 CCyC).

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Se consideran cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa
(Art. 227 CCyC).

El art. 1890 CCyC establece una distinción entre los derechos reales que recaen sobre cosas
registrables y no registrables, las cuales pueden ser muebles o inmuebles, y la misma radica en la
obligatoriedad de la inscripción de títulos en los registros respectivos a los efectos que corresponda.

En materia de cosas muebles, la diferencia se ve plasmada en las disposiciones referidas a los modos
especiales de adquisición del dominio, ya que sólo las cosas muebles no registrables son susceptibles de
apropiación (art. 1947 CCyC), transformación (art. 1957 CCyC) y accesión (art. 1958 CCyC).

En lo atinente a la adquisición derivada, el art. 1892 CCyC establece por principio general que para
ambos tipos de cosas muebles, son requisitos de adquisición el título suficiente y el modo suficiente; en
tanto a las adquisiciones por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro V.

Las cosas muebles también pueden ser adquiridas ex lege, por imperio de la ley. Respecto de este
modo de adquisición el CCyC regula, en el artículo 1895 la adquisición legal de derechos reales sobre
muebles registrables y no registrables, y el instituto de la prescripción adquisitiva en los arts. 1898 y 1899.

Cosas muebles no registrables

La regla general es que para adquirir un derecho real por actos entre vivos deben existir:

TÍTULO SUFICIENTE + MODO SUFICIENTE

Título suficiente
ART 1892.- Título y modos suficientes. (…) Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de
las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

(…) Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.

Requisitos necesarios para que un título pueda ser considerado suficiente:

 Acto jurídico: Acto voluntario lícito que tiene por finalidad el nacimiento, modificación o extinción de
situaciones o relaciones jurídicas (Art. 259 CCyC).
 Legitimación: El legitimado natural para transmitir o constituir derechos reales es el dueño de la
cosa pero existen supuestos legales o convencionales en los cuales hay otros legitimados
(representantes voluntarios o legales).
 Capacidad: Para que un acto sea considerado jurídico debe ser voluntario, es decir, ejecutado con
discernimiento, intención y libertad. Tienen discernimiento para la ley, en materia de actos lícitos, los
mayores de 13 años, sin perjuicio de que en principio, su capacidad de ejercicio se encuentra
restringida hasta los 18 años, razón por la cual, para determinados actos se requiere la actuación de
sus representantes legales o autorización judicial -art.692 CCyC- (se necesita autorización judicial
para disponer de los bienes del hijo).
 Con formalidades legales (escritura pública para inmuebles), salvo subasta judicial y administrativa,
y donaciones al Estado.
 Con fin de transmitir o constituir el derecho real.

Modo suficiente
De acuerdo al artículo 1892 CCyC, la tradición es modo suficiente para la adquisición de cosas
muebles no registrables, salvo cuando el tipo de derecho requiera de la inscripción registral.

Para que haya tradición debe por lo menos, una de las partes realizar actos materiales que otorguen
un poder de hecho sobre la cosa. No bastan frente a terceros las declaraciones de darla o recibirla.
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El art. 1925 CCyC establece que, se presume hecha la tradición de cosas muebles en algunos
supuestos, como por ejemplo, la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos,
siempre que no haya existido oposición; y también en el caso de remisión por cuenta y orden de otra
persona, cuando el remitente las entregó al transportador con aprobación del envío por el adquirente.

Supuesto del subadquirente de buena fe (ART.1895)

Existen casos excepcionales, donde la ley dispone la adquisición del dominio o el condominio de una
cosa mueble, sin título suficiente.

ART 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de
buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

Antecedentes
La distinción más importante, entre cosas muebles e inmuebles, siempre ha radicado en el ejercicio
del derecho de reipersecusión del propietario de la cosa, cuando ésta ha salido de su patrimonio sin su
voluntad de transmitir el dominio y obedece no sólo al menor valor, factibilidad y celeridad de la transmisión
de las cosas muebles, sino al sistema de publicidad adoptado por los distintos regímenes para dar a
conocer a la sociedad quién es el propietario de una cosa determinada.

El Derecho Romano consideraba que las cosas muebles podían ser reivindicadas por el propietario
de quien las tuviera, salvo que se hubieran cumplido los requisitos que permitieran considerar que el
detentador las había adquirido por prescripción.

El Derecho Germánico, en cambio, partía de una importante distinción relativa a la causa del
desapoderamiento, entendiendo que no podía el propietario tener las mismas facultades si se había
desprendido voluntariamente de la tenencia o posesión de la cosa, que si la había perdido o se la habían
robado. En el primer caso, sólo podía ejercer una acción personal contra quien estuviera obligado a
restituírsela; en tanto frente a las cosas robadas o perdidas podía ejercer la acción reivindicatoria contra
aquel que las tuviera.

El Derecho Francés primero siguió el criterio romanista, pero en el S.XVII, ante los problemas
existentes en materia de transmisión de cosas muebles que habían afectado la celeridad y seguridad de
las transacciones, adoptó como regla que el derecho de reivindicar se limitaba a las cosas muebles robadas
o perdidas.

Vélez en materia mobiliaria aplicó el principio: “posesión vale título”; de tal modo la adquisición del
dominio de una cosa mueble queda demostrada mediante la posesión de buena fe.

A tal efecto las cosas objeto del derecho real se dividen en: a) muebles entregados por su dueño y b)
cosas robadas o perdidas.

En el art. 2412 lo único que se consagraba era una presunción iuris tantum de propiedad, respecto del
subadquirente de una cosa mueble no robada o perdida que la ha adquirido de buena fe y a título oneroso,
de quien la ostentaba en virtud del desprendimiento voluntario del propietario por un título nulo, rescindido,
resuelto o revocado o por un contrato que implicara la obligación de restituir.

Fundamento
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El fundamento de esta protección al tercer subadquirente, radica en la necesidad de proteger no sólo

la seguridad jurídica estática, sino la dinámica, ya que en materia de cosas muebles, ej. en las que el
principio radica en “posesión vale título”; es muy importante brindar seguridad a las enajenaciones, siempre
que se cumplan los presupuestos de protección establecidos para lograr el tráfico jurídico y su desarrollo.

Se recurre a la teoría de la apariencia jurídica, con la finalidad de:

 Dar certeza al tráfico mobiliario.
 Facilitar la prueba del derecho real de dominio
 La posesión como modo de publicidad.

Naturaleza de la adquisición
Actualmente, conforme la disposición del artículo, queda claro que la naturaleza jurídica de la
adquisición es legal.

Condiciones de aplicación:
Son requisitos para que proceda la adquisición:

a) desprendimiento voluntario del dueño

La existencia de un subadquirente, es decir, por lo menos tres sujetos. El dueño de la cosa debió
desprenderse sólo de la tenencia –por ejemplo, en el depósito- y el obligado a restituir la cosa intervirtió el
título, y se la vendió a un tercero o se desprendió de la posesión en virtud de un acto nulo y antes de que
la nulidad estuviera declarada, el adquirente se la vendió a un tercero. (ej. A-B-C y el libro de A).

Si no hubiera mediado este desprendimiento voluntario estaríamos frente a un robo o hurto, lo que
tornaría inaplicable la norma.

b) posesión del tercero

Para que el supuesto de la norma pueda operar requiere además de la presencia de un tercer sujeto,
que recibe el nombre de subadquirente. Este sujeto, debe ser efectivamente un tercero que se presente a
realizar la adquisición de la cosa, sin haber tenido conocimiento previo de la situación dada entre los dos
sujetos anteriores.

c) buena fe.
La buena fe requerida en materia de cosas muebles no registrables, es la establecida por el art. 1902
CCyC, para la relación posesoria y consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
la posesión, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable, está persuadido de la legitimidad
de la adquisición.

Si bien la buena fe se presume (salvo en materia de cosas muebles registrables), admite prueba en
contrario, y además la ley expresamente, en el art. 1919 CCyC, establece los casos de presunción de mala
fe cuando:
1. El título es de nulidad manifiesta;
2. La cosa se ha adquirido de una persona que no hace habitualidad en su comercio o carece de medios
para adquirirla;
3. Cuando se trate de ganado marcado o señalado, cuya marca o señal se encuentre registrada por
otra persona.

El código expresamente determina en el art. 392 CCyC, que el subadquirente no podrá ampararse en
su buena fe (ni en su título oneroso) en las adquisiciones en las que no ha sido parte el dueño de la cosa.

Podemos advertir que en estos supuestos el subadquirente no tiene título suficiente, sino justo título y
sólo adquiere porque la ley así lo dispone en razón de la seguridad del tráfico jurídico.

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d) adquisición onerosa
El subadquirente debe haberla adquirido por título oneroso. La onerosidad se presume pero admite
prueba en contrario

La ley frente a dos “inocentes”: el propietario (que no tenía intención de vender o aquel que lo hizo sin
capacidad, con su voluntad viciada o en la expectativa de recuperar la cosa frente a determinados
supuestos) pero depositó mal su confianza; y el subadquirente (que confío en la publicidad posesoria y no
tuvo posibilidades de saber que quien le vendía no era el dueño de la cosa), prefiere la ley a éste último.

Supuesto de cosas muebles embargadas (tercería de dominio)

Se trata de un mecanismo legal para la defensa de un derecho que se entiende lesionado (derecho
de propiedad), por tanto, no constituye una oposición del tercero al juicio ejecutivo en curso (no se discute
la existencia o no de la deuda que se reclama), sino que el objeto del mismo radica única y exclusivamente
en liberar al bien de la carga (embargo indebido). La tercería de dominio por tanto, tal y como declara la
jurisprudencia, entraña una verdadera acción reivindicatoria en la que el tercero, ajeno al proceso ejecutivo,
pretende defender bienes propios embargados de manera improcedente al no pertenecer éstos al
ejecutado. La tercería de dominio es la acción que un tercero interpone para hacer ver al juez que la cosa
embargada no pertenece a un sujeto sino a otro, y que se ha producido por tanto un error.

La tercería de dominio es un incidente procesal instado por una persona distinta del demandante y
demandado, llamada tercerista, que está dirigido a alzar el embargo realizado por error sobre sus bienes.

En supuestos de cosas embargadas, al acreedor le basta con probar que las cosas estaban en poder
de su deudor; mientras que el tercerista, debe probar que el deudor es tenedor de la cosa, por lo cual
puede invocar un contrato o acto jurídico que deberá tener fecha cierta anterior a la del embargo para ser
opuesto al acreedor embargante.

Ej. se hizo lugar a la pretensión del tercerista, inquilino de una barra de un boliche que manifestó ser
dueño de los elementos cautelados al momento de diligenciarse en el local el embargo dirigido al
demandado, titular de la discoteca.

Supuestos de los ARTS. 462, 760, 761 y 757

ART 462.- Cosas muebles no registrables. Los actos de administración y disposición a título oneroso de
cosas muebles no registrables cuya tenencia ejerce individualmente uno de los cónyuges, celebrados por
éste con terceros de buena fe, son válidos, excepto que se trate de los muebles indispensables del hogar
o de los objetos destinados al uso personal del otro cónyuge o al ejercicio de su trabajo o profesión.
En tales casos, el otro cónyuge puede demandar la nulidad dentro del plazo de caducidad de seis meses
de haber conocido el acto y no más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial

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ART 760.- Entrega de la cosa a quien no es propietario. Bienes no registrables. Con relación a
terceros, cuando la obligación de dar cosas ciertas tiene por fin restituirlas a su dueño, si la cosa es mueble
no registrable y el deudor hace, a título oneroso, tradición de ella a otro por transferencia o constitución de
prenda, el acreedor no tiene derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente cuando la cosa
le fue robada o se ha perdido. En todos los casos lo tiene contra los poseedores de mala fe.

En materia de cosas muebles no registrables, si el deudor la entrega efectivamente a un tercero de

buena fe y a título oneroso (transfiriéndole un derecho real), el acreedor pierde todo derecho siempre y
cuando la cosa no sea robada o perdida. En el conflicto de intereses, si se verifican todos estos requisitos,
se privilegia al adquirente por una cuestión de seguridad jurídica. Constituye un excepción al principio nemo
plus iuris.

ART 761.- Entrega de la cosa a quien no es propietario. Bienes registrables. Si la cosa es inmueble o
mueble registrable, el acreedor tiene acción real contra terceros que sobre ella aparentemente adquirieron
derechos reales, o que la tengan en su posesión por cualquier contrato hecho con el deudor.

ART 757.- Concurrencia de varios acreedores. Bienes muebles. Si varios acreedores reclaman la
misma cosa mueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho:
a) el que tiene emplazamiento registral precedente, si se trata de bienes muebles registrables;
b) el que ha recibido la tradición, si fuese no registrable;
c) en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.

En todos los casos, la buena fe es necesaria para poder invocar la protección que la norma concede.
Si bien consiste en el desconocimiento de la otra obligación, debe también entenderse que la norma no
rige para quien debió conocerla, pero no lo hizo por una conducta negligente (por ejemplo, el
desconocimiento de una inscripción registral previa).

Cosas muebles registrables

En materia de bienes muebles registrables, debemos distinguir si la registración es constitutiva o
declarativa.

La registración es declarativa cuando, el derecho real nace para las partes fuera del registro y sólo
accede a él a efectos de la publicidad que permite que sea oponible a terceros, ej. Registro de la Propiedad
Inmobiliaria. En cambio, es constitutiva cuando el derecho real nace o se modifica con la inscripción y antes
de ella sólo existe para las partes un derecho personal, ej. Registro del Automotor.

En ambos casos hay supuestos de excepción. El registro inmobiliario es constitutivo en materia de

protección de la vivienda y medidas cautelares por ejemplo, y el registro automotor es declarativo frente a
la prenda que nace antes de su inscripción y con ella sólo se obtiene la publicidad frente a terceros y la vía
ejecutiva de cobro.

Para los muebles registrables la regla general es la misma que para las cosas no registrables; o sea
que para adquirir un derecho real por actos entre vivos deben existir:
TÍTULO SUFICIENTE+ MODO SUFICIENTE

Título suficiente
Se aplican las reglas expuestas para los muebles no registrables, pero para las cosas muebles
registrables el Código impone la formalidad del acto jurídico, razón por la cual debemos distinguir:
 Titulo-causal (venta, donación, permuta etc.).
 Titulo-formal o instrumental (formulario de inscripción, carta de porte).

Para que el título sea suficiente deben existir ambos:

TÍTULO CAUSAL + TÍTULO FORMAL.
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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Modo suficiente. Tradición o Inscripción.

Es la tradición el modo suficiente para la adquisición de derechos reales sobre cosas muebles
registrables con efecto declarativo.

En materia de cosas muebles registrables con efectos constitutivos, el modo suficiente es la inscripción
registral, conforme el art. 1892 CCyC. La registración es además presupuesto necesario y suficiente para
la oponibilidad del derecho real (art. 1893 CCyC).

Existen, sin embargo casos excepcionales donde la ley dispone la adquisición del dominio o el
condominio de una cosa mueble, sin título suficiente.

De acuerdo al artículo 1895 CCyC, al igual que en las cosas muebles no registrables se requiere que
la posesión del subadquirente de una cosa mueble no hurtada o pérdida sea de buena fe y a título oneroso.
Variando solamente el concepto de buena fe, que se especializa, ya que sólo habrá buena fe si la cosa
está inscripta a nombre de quien la invoca y coinciden los elementos identificatorios de la cosa con los
asentados en el registro, en los casos en que la normativa especial prevé la existencia de elementos
identificatorios.

De acuerdo al artículo 1902 CCyC, para que exista buena fe deben haberse examinado en forma
previa la documentación y las constancias registrales y en el caso de existir elementos identificatorios
verificar que los mismos coincidan con los registrados.

b) AUTOMOTORES: Decreto. Ley 6582 y su modificación Ley 22.977

El CCyC tiene varios artículos referidos a las cosas muebles registrables. Por ello, se plantea la
problemática de que sucede con las leyes particulares, cual es la que predomina.

La doctrina y la jurisprudencia de nuestro país sostienen desde antiguo que, la ley general no deroga
la ley particular en forma tácita. A su vez, el Proyecto presentado por la Comisión Redactora en su
exposición de motivos expresamente dice que, se respetan los microsistemas autosuficientes, como el del
Registro Nacional de Propiedad del Automotor.

Ed. que no estando contemplado el decreto-ley en el Art.3 de la Ley 26.994 (que establece leyes que
son derogadas por la aplicación del nuevo Código), el CCyC es en principio inaplicable a esta materia, que
se seguirá rigiendo, tanto en lo atinente a las relaciones o situaciones existentes antes de su vigencia,
como aquellas que se produzcan con posterioridad a la misma (Art.7 CCyC), por el Dec.Ley 6582/58.

El justificativo radica en que estos muebles, se diferencian de otros muebles, ya que:

 Son cosas que pueden identificarse, recordemos que tienen una patente, que equivale al DNI de
las personas.
 Tienen valor.
 Tienen movilidad, tanto física como jurídica.
 Son cosas riesgosas.
 El uso de los mismos se encuentra reglamentado.
 Y desde el punto de vista fiscal son objetos imponibles.

La adquisición por título suficiente e inscripción constitutiva (art.1)

ART 1: La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o
privado y solo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción
en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor.

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

Como podemos apreciar, en el caso de los automotores se requiere del título suficiente, que puede
ser instrumento público o privado, y el modo suficiente se encuentra en la inscripción.

La adquisición legal (art.2)

ART. 2: La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la propiedad

del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor no hubiese sido
hurtado o robado.

El artículo 2 dispone el caso de adquisición legal en materia de automotores, cuya redacción es

prácticamente igual a aquella con la que contaba el artículo 2412 para los bienes muebles no registrables
en el Código de Vélez.

La norma, al igual que como ocurre en el caso del artículo 1895, dispone la necesidad del cumplimiento
de requisitos.

A. Desprendimiento voluntario, automotor no robado ni hurtado

Nuevamente, la norma refiere a un supuesto en el cual el titular del derecho real de dominio,
depositando mal su confianza, entrega la cosa a una persona quien tiene obligación de devolverla, y en
vez de ello, procede a la venta del automotor logrando previamente su inscripción.

B. Buena fe
Recordemos que necesitamos para el caso la existencia de tres sujetos, de los cuales el tercero es un
subadquirente, que tiene que tener la condición de buena fe, que en el caso de los automotores el régimen
especial requiere de la verificación, caso contrario no habrá buena fe alegable.

C. Inscripción del automotor

El régimen del automotor es de tipo constitutivo, requiere de la inscripción del vehículo en el Registro
para poder dar nacimiento al derecho real, supongamos un caso en el que se procede a la falsificación de
la documentación por el segundo sujeto y logra emplazamiento registral.

D. Tercer subadquirente y adquisición a título oneroso

El tercer sujeto es aquella persona que tiene que pagar el precio por la cosa y proceder a la adquisición,
nuevamente, veamos en este caso que la norma no indica expresamente que debe ser a título oneroso,
pero la doctrina así lo ha resuelto en su mayor, y actualmente debemos tener en cuenta la nueva redacción
del artículo que le sirvió como antecedente que sí lo dice expresamente.

La adquisición por prescripción adquisitiva (arts. 3 y 4 y ARTS. 1899 y 2254 CCYC)

ART 3: Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra quien lo
tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripción fuera de
buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley.

ART 4: El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción
reivindicatoria transcurridos DOS (2) años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese
poseído de buena fe y en forma continua.

Cuando un automotor hurtado o robado hubiera sido adquirido con anterioridad a la vigencia del presente
en venta pública o en comercio dedicado a la venta de automotores, el reivindicarte deberá resarcir al
poseedor de buena fe del importe pagado en la venta pública o en el comercio en que lo adquirió. El
reivindicante podrá repetir lo que pagase, contra el vendedor de mala fe.

El artículo 4, establece la prescripción de este caso en los automotores, indicando los requisitos

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

(coincidente con lo dispuesto por el artículo 1898 CCyC).

 Se ha logrado la inscripción del vehículo.

 El automotor es robado o hurtado.
 El adquirente tiene posesión de buena fe y continúa.
 Requiere del plazo de 2 años para poder solicitar la prescripción del vehículo

El título formal del automotor

ART 1899: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de
su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean
coincidentes.

La doctrina ha planteado el supuesto del poseedor que haya obtenido el automotor de quien figura
como titular inscripto, en virtud de un acto lícito (ej. boleto de compraventa), que tenía por fin transmitirle
la propiedad, pero que adolecía de fallas o defectos que impidieron la inscripción de la transmisión en el
Registro. En este supuesto, por aplicación de las normas generales, no podría calificarse al adquirente
como de buena fe; la ausencia de inscripción en el marco de un sistema de inscripción constitutivo supone
un error de derecho (art. 8) que no admite excusa. Pero la legitimidad de la contratación, del título causal
de la adquisición, la existencia de tradición, la necesidad de sanear situaciones que se presentan
usualmente, los plazos de amortización de este tipo de cosas seguramente han movido al legislador para
contemplar este caso especial.

La citada norma exige la concurrencia de dos extremos: 1) el poseedor debe haber recibido la cosa
del titular registral o de su cesionario sucesivo. Al decir “la recibe”, el artículo 1899 supone que hubo
tradición; 2) los elementos identificatorios previstos por el régimen especial deben ser coincidentes.

Sin embargo, dada la redacción del Art.1899 CCyC, que menciona al titular registral o su cesionario
sucesivo, tal solución sólo cabe a los automotores usados, subsistiendo el problema en los casos de
automotores 0km, nacionales o importados, que no hayan tenido emplazamiento registral, los cuales de
no mediar solución por vía de las posibles acciones contractuales, sólo podrán ser prescriptos transcurridos
20 años de posesión ostensible y continua (Art.1900 CCyC).

ART 2254. Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los automotores
inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.

Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante
dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados
en chasis y motor del vehículo.

El título formal del automotor.

ART 6: Será obligatoria la inscripción del dominio en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor,
de todos los automotores comprendidos en el artículo anterior, de acuerdo con las normas que al efecto
se dicten.
La primera inscripción del dominio de un automotor, se practicará en la forma que lo determine la
reglamentación.
A todo automotor se le asignará al inscribirse en el Registro por primera vez, un documento
individualizante que será expedido por el Registro respectivo y se denominará “Título del Automotor”. Este
tendrá carácter de instrumento público respecto de la individualización del automotor y de la existencia en

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D Reales I 2024 Sol Lavilla

el Registro de las inscripciones que en él se consignen, pero sólo acreditará las condiciones del dominio y
de los gravámenes que afecten al automotor, hasta la fecha de anotación de dichas constancias en el
mismo.

ART 20: El título del automotor deberá contener los datos siguientes:
1. Lugar y fecha de su expedición;
2. Número asignado en su primera inscripción;
3. Elementos de individualización del vehículo, los que serán determinados por la reglamentación,
incluyendo: marca de fábrica, modelo, número de chasis y/o motor, tipo de combustible empleado, número
de ejes, distancia entre los mismos, número de ruedas en cada eje, potencia en caballos de fuerza, tipo de
tracción, peso del vehículo vacío, tipo de carrocería, capacidad portante;
4. Indicación de si se destinara a uso público o privado;
5. Nombre y apellido, nacionalidad, estado civil, domicilio, documento de identidad, y Cuit o Cuil, así
como también razón social, inscripción, domicilio y clave o código de identificación, en el caso de las
personas jurídicas.
6. Indicación de los instrumentos y/o elementos probatorios en virtud de los cuales se anota el dominio
7. Modificaciones introducidas al vehículo siempre que ellas alteren algunos de los datos previstos en
el inciso 3).
Deberán consignarse, además, en el título del automotor, las constancias de inscripción en el Registro
de instrumentos públicos o privados: 1)de prenda o locación referentes al vehículo, con indicación del
nombre, apellido y domicilio del acreedor o locatario, plazo y monto de la obligación prendaria; 2) De
transferencia de dominio, con los datos personales o sociales, domicilio, documentos de identidad y clave
o código de identificación del adquirente; y De toda inscripción que afecte el dominio, posesión o uso del
automotor, que estuviere vigente al presentarse el título en el registro y no figurase en él.

(Buques, aeronaves, semovientes no en el programa)

195
 VIVIENDA
 El derecho de acceso a la vivienda es un derecho humano reconocido en diversos tratados internacionales
 La Constitución Nacional protege el derecho a la vivienda en su art. 14 bis
 La protección estaba regulada mediante el régimen del “bien de familia” de la Ley 14.394
 El nuevo CCyC sustituye el régimen del bien de familia de la ley 14.394 por un capítulo especial dedicado a la
vivienda (arts. 244 a 256)

Concepto De acuerdo al art. 244, puede afectarse a este régimen un inmueble destinado a vivienda,
ya sea por su totalidad o hasta una parte de su valor.
 La afectación debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble
 La afectación puede ser por el total o hasta una parte del valor del inmueble
 No se puede afectar más de un inmueble

Legitimados a) El titular registral, (o todos lo cotitulares conjuntamente en su caso) /

b) El testador, por un acto de última voluntad (testamento)
 También, en ciertos casos, puede ser decidida por el juez, a petición de parte

Beneficiarios ¿A quiénes beneficia este régimen? a) Al propietario constituyente, su cónyuge, su

conviviente, sus ascendientes o descendientes / b) En defecto de ellos, a sus parientes
colaterales dentro del 3ª grado que convivan con el constituyente.

Habilitación efectiva Es requisito que, al menos, uno de los beneficiarios habite el inmueble.

Subrogación real Se admite (conf. Art. 248). La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución
AFECTACIÓN A VIVIENDA

de la afectada y a los importes que la sustituyen (indemnización o precio)

Efecto principal de  Si la deuda es anterior a la afectación, ésta no se puede oponer a los acreedores
la afectación  Si la deuda es posterior a la afectación, la vivienda afectada no puede ser ejecutada,
salvo en los casos de excepción mencionados en el art. 249

Frutos producidos
Son embargables y ejecutables si no son indispensables para los beneficiarios.
por el inmueble
Transmisión de la El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias, salvo que
vivienda afectada favorezca a los beneficiarios de la afectación. Para vender o gravar el inmueble, el
constituyente necesita la conformidad del cónyuge o del conviviente.
Impuestos y honorarios
Vivienda afectada régimen especial de impuestos y honorarios (arts. 252 y 254)

Desafectación y
La desafectación es el acto por el cual se deja sin efecto la afectación del inmueble y cesan
cancelación de la
sus efectos legales. Se lleva a cabo cancelando la inscripción en el Registro:
inscripción  Proceden: a) a solicitud del constituyente / b) a solicitud de la mayoría de los herederos
/ c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos / d) a instancia de cualquier
interesado o de oficio / e) en caso de expropiación, reivindicación o venta judicial

Deberes de la Debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados, a fin de concretar
autoridad de los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación
aplicación (conf. Art. 253)

DIFERENCIAS a) Bien de familia a favor del titular sin familia / Constitución por todos los condóminos
FUNDAMENTALES b) La afectación puede ser decidida por el juez, a petición de parte (en ciertos casos)
ENTRE EL RÉGIMEN DE
c) Se amplía la lista de los beneficiarios al conviviente
LA LEY 14.394 Y EL
NUEVO CÓDIGO CIVIL d) Se prevé la subrogación real (se adquiere una nueva vivienda, manteniendo la afectación)
Y COMERCIAL e) Se resuelven problemas discutidos en la doctrina (quiebra, retroprioridad registral, etc.)