ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA EL DISEÑO DE UN PROYECTO

INMOBILIARIO – ROCAND 54, EDIFICIO DE APARTAMENTOS EN PALMIRA -

VALLE DEL CAUCA PARA EL 2019

CARLOS ARTURO MORALES CORREA

UNIVERSIDAD DEL VALLE SEDE PALMIRA

FACULTAD DE CIENCIAS DE LA ADMINISTRACIÓN
ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
PALMIRA
2018
 PROPUESTA DE FACTIBILIDAD PARA EL DISEÑO DEL PROYECTO
INMOBILIARIO – ROCAND 54, EDIFICIO DE APARTAMENTOS EN PALMIRA -
VALLE DEL CAUCA PARA EL 2019

CARLOS ARTURO MORALES CORREA

Trabajo de grado para optar al título de

Administrador de Empresas

DIRECTORA
ESPERANZA REYES

UNIVERSIDAD DEL VALLE SEDE PALMIRA

FACULTAD DE CIENCIAS DE LA ADMINISTRACION
ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
PALMIRA
2018
 CONTENIDO

RESUMEN
INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………...14
1. ANTECEDENTES…………………………………………………………………….16
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA………………………………………………20
2.1 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA…………………………………………..22
2.2 SISTEMATIZACIÓN DEL PROBLEMA……………………………………...22
3. OBJETIVOS ....................................................................................................... 23
3.1 OBJETIVO GENERAL . .............................................................................. 23
3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ....................................................................... 23
4. JUSTIFICACIÓN ................................................................................................ 24
5. MARCO DE REFERENCIA................................................................................ 27
5.1 MARCO CONTEXTUAL .................................................................................. 27
5.1.1 Comunas ............................................................................................... 29
5.1.2 Sector de la Construcción ..................................................................... 29
5.1.3 Desarrollo histórico ................................................................................ 33
5.1.4 División político – administrativa ............................................................ 35
5.1.5 Sistema de asentamientos..................................................................... 36
5.1.6. Análisis urbanístico ............................................................................... 46
[Link] Condiciones de localización ................................................................ 46
[Link] Tipos de vivienda elegibles y descripción técnica ............................... 47
5.2 MARCO TEÓRICO .......................................................................................... 48
5.2.1 El mercado inmobiliario.......................................................................... 48
5.2.2 Proyectos ............................................................................................... 49
5.2.3 Estudio de factibilidad ............................................................................ 52
5.2.4 Las cinco fuerzas de Porter ................................................................... 53
5.2.5 La pirámide de Maslow .......................................................................... 55
5.2.6 Teoría de la Renovación Urbana ........................................................... 57
5.2.7 Teoría de la competitividad .................................................................... 59
 5.2.8 El emprendimiento ................................................................................. 61
5.2.9 El administrador ..................................................................................... 66
5.2.10 La administración estratégica .............................................................. 68
5.2.11 Teoría Clásica de la Organización de Fayol ........................................ 70
5.3 MARCO CONCEPTUAL .................................................................................. 71
5.4 MARCO LEGAL ............................................................................................... 73
5.4.1 Constitución Política de Colombia ......................................................... 73
5.4.2 Ley 400 de 1997 de agosto 19 .............................................................. 74
5.4.3 Decreto 1052 de 1998 de junio 10 ......................................................... 75
5.4.4 Decreto 33 de 199 de enero 9 ............................................................... 76
5.4.5 Resolución 01138 de 2013 de Julio 31 .................................................. 76
5.4.6 Ley 52 de 1993 de Junio 9 ..................................................................... 76
5.4.7 Resolución 020 de 1951 ........................................................................ 78
5.4.8 Resolución No. 02413 de mayo 22 de 1979 .......................................... 79
5.4.9 Resolución No. 02400 de mayo 22 de 1979 .......................................... 79
5.4.10 Resolución 08321 de agosto 4 de 1983............................................... 80
5.4.11 Creación de empresa .......................................................................... 80
[Link] Cámara de comercio..................................................................... 81
[Link] Actividad ....................................................................................... 81
[Link] Consulta tipo de sociedad ............................................................. 81
[Link] Definir tipo de sociedad ................................................................ 82
6. METODOLOGÍA ............................................................................................... 83
6.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN.............................................................................. 83
6.2 ENFOQUE ....................................................................................................... 83
6.3 POBLACIÓN .................................................................................................... 84
6.4 MUESTRA ....................................................................................................... 84
6.5 FUENTES Y TÉCNICAS PARA LA RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN. ... 83
6.5. 1 Fuentes primarias ................................................................................. 84
6. 5. 2 Fuentes secundarias............................................................................ 84
6. 6. ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN ................................................................. 84
7. ESTUDIO DE MERCADO ................................................................................. 85
7.1 ESTUDIO MACROECONÓMICO .................................................................... 85
7.1.1 Indicadores económicos ........................................................................ 88
7.1.2 ESTUDIO MICROECONÓMICO ........................................................... 89
[Link] Comunas urbanas............................................................................... 90
[Link] Oferta y demanda del sector inmobiliario en Palmira.......................... 93
[Link] Comercio y zonas de influencia .......................................................... 94
7.2 PERCEPCIÓN DE LA POBLACIÓN PALMIRANA CON RESPECTO AL
DISEÑO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE APARTAMENTOS.. ................ 95
7.2.1. PLAN DE MARKETING Y COMERCIAL............................................. 103
[Link] Análisis de las cinco P´s ................................................................... 103
[Link] Promocion del producto .................................................................... 104
[Link] Diseño de la estrategia de ventas ..................................................... 104
[Link] Anuncios de prensa .......................................................................... 104
[Link] Vallas publicitarias ............................................................................ 105
[Link] Publicidad en internet y física .......................................................... 105
7.2.2 Competidores ...................................................................................... 106
7.3 ELEMENTOS TÉCNICOS Y ADMINISTRATIVOS PARA EL DISEÑO DE UN
PROYECTO INMOBILIARIO DE APARTAMENTOS.. ......................................... 108
7.3.1 ELEMENTOS ADMINISTRATIVOS DEL PROYECTO ........................ 108
[Link] Tipo de empresa ............................................................................... 108
[Link] Quienes somos ................................................................................. 108
[Link]. Cultura organizacional ..................................................................... 108
[Link].1 MISIÓN .......................................................................................... 108
[Link].2 VISIÓN........................................................................................... 108
[Link].3 VALORES CORPORATIVOS ........................................................ 109
[Link].4 POLITICA DE CALIDAD ................................................................ 109
[Link].5 Organigrama .................................................................................. 110
7.3.2. ANÁLISIS JURÍDICO .......................................................................... 116
7.3.3 Análisis DOFA del proyecto ................................................................ 117
 [Link] Estrategias FO FA DO DA ................................................................ 120
7.3.4 ELEMENTOS TÉCNICOS DEL PROYECTO ...................................... 120
[Link] Características del terreno ................................................................ 121
[Link] Tectónica del terreno ........................................................................ 121
[Link] Sismicidad ........................................................................................ 122
[Link]. Estratigrafía ..................................................................................... 122
[Link] Nivel Freático .................................................................................... 124
[Link] Propiedades del suelo ...................................................................... 124
[Link] Contenido de humedad..................................................................... 124
[Link] Preconsolidación............................................................................... 126
[Link] Plasticidad ........................................................................................ 126
7.3.5 Resistencia .......................................................................................... 126
[Link] Potencial Contracto Expansivo del Suelo ......................................... 127
[Link] Determinación del Potencial de Expansión ....................................... 127
[Link] Potencial de licuación de los depósitos de arena ............................. 129
[Link] Humedad de Equilibrio ...................................................................... 131
[Link] Propuesta de estudio ........................................................................ 132
[Link] Fondo Nacional del Ahorro .............................................................. 139
[Link] La protección contractual al consumidor inmobiliario ....................... 142
[Link]. Análisis tributario.............................................................................. 147
7.4 VIABILIDAD FINANCIERA PARA EL DISEÑO DE UN PROYECTO
INMOBILIARIO DE APARTAMENTOS.. .............................................................. 150
7.4.1. COSTOS DEL PROYECTO ................................................................ 150
8. CONCLUSIONES ............................................................................................ 156
9. RECOMENDACIONES ................................................................................... 158
BIBLIOGRAFÍA
ANEXOS
 LISTA DE GRÁFICAS

Gráfico No. 1 Unidades en oferta de vivienda en Palmira según estrato

socioeconómico ..................................................................................................... 32
Gráfico No. 2 Unidades vendidas de vivienda en Palmira según estrato
socioeconómico 2016 ............................................................................................ 32
Grafico 3. Unidades vendidas de vivienda en Palmira según
caracterizacióVIP/VIS/NO VIS 2016 ...................................................................... 33
Gráfico No. 4. Empresas en Palmira por actividad económica 2016 ..................... 34
Gráfico No. 5 PIB por ramas de actividad económica (2015-2016, var. %) ........... 88
Gráfica No.6 Rango de edad ................................................................................. 96
Gráfica No.7 Sexo.................................................................................................. 96
Gráfica No.8 Estrato .............................................................................................. 97
Gráfica No.9 Tiempo residiendo en Palmira ......................................................... 97
Gráfica No.10 Tipo de vivienda donde vive ........................................................... 98
Gráfica No.11 Tipo de vivienda que prefiere .......................................................... 98
Gráfica No.12 Qué busca en una edificación ......................................................... 99
Gráfica No.13 En caso de adquirir un apartamento, que tipo de diseño prefiere ... 99
Gráfica No.14 Cuáles son sus ingresos mensuales?........................................... 100
Gráfica No.15 Considera importante crear inmobiliarios en Palmira que ofrezcan
diseño ambiental? ................................................................................................ 100
Gráfica No.16 Invertiría en un proyecto inmobiliario de edificios con espacios más
grandes de los existentes en Palmira, diseño ambiental y excelente ubicación? 101
 LISTA DE TABLAS

Tabla No. 1 Perímetro Urbano y Rural de Palmira................................................. 40

Tabla No. 2 Climatología ....................................................................................... 40
Tabla No. 3 Superficie ........................................................................................... 41
Tabla No. 4 Alturas Principales .............................................................................. 41
Tabla No. 5 Número De Licencias, Unidades y Áreas Aprobadas 1993- 2015 ...... 42
Tabla No. 6 Proyección demográfica. Datos a julio de 2017 ................................. 43
Tabla No. 7 Estudiantes matriculados por nivel, por sector y por zona al 2015 .... 43
Tabla No. 8 Cantidad de establecimientos educativos 2015 ................................ 44
Tabla No. 9 Estudiantes de pregrado y tecnología por universidad y programa ... 44
Tabla No. 10 Estudiantes de especialización o postgrado por universidad y
programa ............................................................................................................... 46
Tabla No. 11. Déficit cuantitativo subregión sur del Valle del Cauca ..................... 86
Tabla No. 12. Déficit cuantitativo subregión sur del Valle del Cauca ..................... 87
Tabla No. 13 Parámetros del suelo...................................................................... 124
Tabla No.14 Carta de plasticidad ......................................................................... 125
Tabla No. 15 Clasificación de suelos expansivos ................................................ 126
Tabla No. 16. Evaluación del potencial expansivo del suelo ............................... 127
Tabla No. 17. Potencial de licuación del suelo..................................................... 129
Tabla No. 18. Parámetros del suelo..................................................................... 130
Tabla No. 19 Áreas e índices del terreno ............................................................. 150
Tabla No. 20 Costos del proyecto ........................................................................ 150
Tabla No. 21 Gastos fijos por tipo de apartamento .............................................. 150
Tabla No. 22 Unidades vendidas por año ............................................................ 150
Tabla No. 23 Gastos de ventas............................................................................ 151
Tabla No. 24 Total gastos de administración ....................................................... 151
Tabla No. 25 Gastos iniciales .............................................................................. 151
Tabla No. 26 Balance General ............................................................................. 151
Tabla No. 27 Estado de Resultados .................................................................... 152
Tabla No. 28 Flujo de Caja .................................................................................. 153
Tabla No. 29 Variables financieras de viabilidad ................................................. 154
 LISTA DE FIGURAS

Figura No. 1 Ubicación geográfica de Palmira – Valle del Cauca ......................... 28

Figura No. 2 Mapa de Palmira – Valle del Cauca. ................................................. 29
Figura No. 3 Mapa inmobiliario en Palmira – Valle del Cauca. .............................. 30
Figura No. 4Tipología lineal ................................................................................... 37
Figura No. 5Tipología reticulada ............................................................................ 37
Figura No. 6Tipología mixta ................................................................................... 38
Figura No. 7 Isla especializada ............................................................................. 38
Figura No.8 Ubicación barrio las Mercedes – Palmira ........................................... 46
Figura No. 9. Localización del proyecto ................................................................. 47
Figura No. 10 Las cinco fuerzas de Porter ............................................................. 53
Figura No. 11 Pirámide de Maslow. ....................................................................... 54
Figura No.12 Clasificación de empresas según grupos.. ....................................... 62
Figura No. 13. Comunas urbanas de Palmira – Valle del Cauca. .......................... 92
Figura No. 14. Comunas rurales de Palmira – Valle del Cauca. ............................ 92
Figura No. 15 Esquema de flayer ....................................................................... 105
Figura No. 16. Organigrama ................................................................................ 109
Figura No. 17 Fachada principal .......................................................................... 136
Figura No. 18 Fachada lateral izquierda .............................................................. 136
Figura No.19 Corte del edificio............................................................................. 137
Figura No.20 Fachadas ....................................................................................... 137
Figura No.21 Imagen en 3D del proyecto ............................................................ 138
 LISTA DE CUADROS

Cuadro No. 1 Competencia del sector ................................................................. 106

Cuadro No.2 Manual de funciones Gerencia General ......................................... 110
Cuadro No.3 Manual de funciones Dirección Administrativa ............................... 111
Cuadro No.4 Manual de funciones Dirección de construcción ............................. 112
Cuadro No.5 Manual de funciones Dirección de ventas ...................................... 113
Cuadro No. 6 Matriz DOFA .................................................................................. 118
Cuadro No. 7 Estrategias FO FA DO DA ............................................................. 119
Cuadro No. 8 Áreas generales del proyecto ........................................................ 132
Cuadro No. 9. Áreas del edificio .......................................................................... 133
 RESUMEN

Este proyecto de investigación tiene como propósito desarrollar un estudio de

factibilidad para el diseño de un proyecto inmobiliario Rocand 54, edificio de
apartamentos, en Palmira - Valle del Cauca, para el 2019, con diseños
inteligentes, innovadores y ambientales para lo cual es necesario analizar y
evaluar varios factores entre los cuales se destaca el área organizacional,
mercadeo, operativo, financiero, legal y ambiental con el fin de optimizar sus
recursos e incrementar una mayor posibilidad de éxito comercial y financiero del
proyecto. Para ello, se llevó a cabo una investigación aplicada de tipo evaluativa,
con enfoque exploratorio y descriptivo utilizando métodos cualitativos y
cuantitativos. Se hizo uso de una encuesta a 100 habitantes del municipio de
Palmira para determinar la percepción con respecto a la propuesta de diseño
inteligente e innovador de un edificio de apartamentos como proyecto de
emprendimiento.

Los resultados evidenciaron que, los dos primeros años no se tendrá ganancias,
pero la rentabilidad neta muestra resultados positivos a partir del tercer año, el
proyecto es viable teniendo en cuenta los criterios de decisión financiera los
cuales arrojan los siguientes resultados: una TIR (Tasa Interna de Retorno) del
13.58%; y un Período de Recuperación de la Inversión de 1.89.

Palabras claves: Factibilidad financiera, diseño, apartamentos, construcción.

 ABSTRACT

This following research project focuses on establishing the feasibility of designing a

Rocand 54 real estate project, an apartment building, in Palmira - Valle del Cauca,
for 2019, with intelligent, innovative and environmental designs for which it is
necessary to analyze and evaluate several factors, among which the
organizational, marketing, operational, financial, legal and environmental areas
stand out in order to optimize their resources and increase the possibility of
commercial success and financial of the project. For this, an applied research of
evaluative type was carried out, with an exploratory and descriptive approach using
qualitative and quantitative methods. survey was made to 100 inhabitants of the
municipality to Palmira to determine the perception with respect to the proposal of
intelligent and innovative design. of an apartment building as a project of
entrepreneurship.

The results showed that the first two years will not have profits, but the net
profitability shows positive results from the third year. The Project is viable taking
into account the financial decision criteria which yield the following results: a TIR
(Rate) Internal Return) of 67.68%; an Investment Recovery Period of 0.67 and a
NPV of $ 531,411,990.

Keywords: Financial feasibility, design, apartments, construction.

 INTRODUCCIÓN

La construcción de edificaciones es una actividad principal en el desarrollo social y

económico de nuestro país. La Cámara Colombiana de la Construcción -
CAMACOL indicó que el 2017 fue un año de recuperación lenta y pausada, lo que
asegurará un mejor panorama para el 2018 con un crecimiento del 4.6%(Portafolio
2017) casi el doble de la economía en su conjunto. Sus características de
generación de demanda de mano de obra, encadenamientos sectoriales y efectos
multiplicadores hacen que el renglón de la construcción de edificaciones sea
fundamental para el avance productivo y la inversión en Colombia, triplicando su
participación en el PIB, pasando de 1,8% a 5,3% según la Cámara Colombiana de
la Construcción en su informe Construyendo Colombia 2018-2022 donde se refleja
que el sector de la construcción y las actividades inmobiliarias ocupan
directamente el 8% de la mano de obra del país y la cifra de personas ocupadas
en la construcción y actividades inmobiliarias asciende a 1.8 millones1.

Además el sector de la construcción se convierte en una de las fuentes fiscales de

mayor relevancia para los municipios. De acuerdo con el Departamento Nacional
de Planeación - DNP (2016, p.37), el impuesto predial es la segunda fuente de
recursos dentro de la estructura de ingresos fiscales, el 40% de estos municipios
del país derivan un tercio o más de sus ingresos a través del impuesto predial
municipal. A esto se suman otros ingresos derivados de la construcción formal
como impuestos de delineación urbana, contribuciones por valoración,
participaciones en plusvalía, entre otros.

En esta investigación se abordó el tema de diseño de un proyecto inmobiliario, que

involucra la construcción de un bien raíz, destinado a usos civiles para construir un
edificio y destinar las unidades a la venta. Esta iniciativa de emprendimiento surge

1 Cifras a noviembre de 2017. Con base en las cifras a julio de ocupación en actividades
inmobiliarias, se estiman 450.000 personas a noviembre de 2017.

14
en el marco de la ley del emprendimiento 1014 del 2006 con el apoyo de la redes
de emprendimiento y el beneficio de progresividad (art. 4 ley 1429 de 2010) para
la construcción y diseño del proyecto tendrán en cuenta los aspectos legales
vigentes para la construcción permitidos por el estado colombiano y contará con
tecnología medioambiental y diseños exclusivos en distribución de instalaciones y
tamaño.

Surge ante la necesidad de promocionar nuevos espacios de vivienda de mayor

capacidad estructural, con diseños minimalistas y medio ambientales en uno de
los mejores sectores del municipio de Palmira – Valle del Cauca, además de
aprovechar el amplio auge del mercado de la construcción en la ciudad de Palmira
promoviendo características ideales para la superación de la pobreza, la solución
del déficit habitacional, el mejoramiento de las condiciones de salubridad y el
desarrollo urbano formal.

Así mismo, para la mayoría hogares del país, su vivienda representa el activo más
importante, y su amortización, la principal responsabilidad financiera a lo largo de
su vida productiva. De acuerdo con Szalachman & Paz (2010, p.11), la inversión
social en vivienda se ve reflejada en disminución de los problemas sanitarios, así
como en reducción de los índices de morbilidad y mortalidad.

Ante este panorama, esta investigación evaluó y diseñó una propuesta de

factibilidad para la ejecución del proyecto inmobiliario Rocand 54, en Palmira –
Valle del Cauca en el 2019 impulsando la productividad sectorial y el acceso a la
vivienda en ambientes inteligentes e innovadores, impulsado al economía y la
empleabilidad de la región.

15
 1. ANTECEDENTES

Para el debido desarrollo de esta investigación, resulta necesario contar con

antecedentes en los entornos internacional, nacional y regional que permitan
contar con referentes de estudios previos a esta investigación en el área del
proyecto

Dichos antecedentes, servirán como referentes de experiencias académicas

anteriores dentro del contexto del diseño y construcción de edificios y complejos
de apartamentos, denotando la efectividad, manejo y desarrollo de dichas
investigaciones en otros sectores, las metodologías utilizadas y los hallazgos y
resultados de éstas.

La vivienda constituye una de las principales necesidades básicas de los

individuos y uno de los medios más importantes para el desarrollo integral como
seres humanos que les permite mantener cierta seguridad y conformar colectivos
familiares como parte del desarrollo personal y socio cultural.

Desde la óptica internacional, se encuentra un estudio realizado por Juan Carlos

Donayre Salas, titulado: Diseño de un edificio de apartamentos, de la Pontificia
Universidad Católica del Perú, en 2007. Fue dividido en cuatro etapas: la primera
abordó la estructuración, pre dimensionamiento, metrado de cargas y diseño de
losas, utilizando para el metrado de cargas lo establecido en la Norma Peruana E-
020 de Cargas; la segunda etapa consistió en realizar el análisis sísmico del
edificio para el cual se utilizó el programa SAP 2000; en la tercera etapa se realizó
el diseño en concreto armado de las vigas, columnas y placas siguiendo los
requerimientos de la Norma Peruana E-060 de Concreto Armado; finalmente en la
Cuarta etapa, se realizó el diseño de la cimentación, escaleras, tanque elevado,
cuarto de máquinas, cisterna, cuarto de bombas y cerco perimétrico. El diseño se
basó en los requerimientos de las Normas Peruanas E-050 de Suelos y

16
Cimentaciones, E-060 de Concreto Armado y E-070 de Albañilería según sea el
caso del elemento a diseñar.

De igual forma, en un estudio realizado por Jessica Maritza Rodas Ochoa y Paola
Patricia Ochoa Muñoz, denominado: Estudio de Factibilidad Financiera para la
construcción y comercialización de casas ubicadas en el sector de Challuabamba
en la ciudad de Cuenca, de la Universidad Politécnica Salesiana de Ecuador en
2011, se realizó una investigación, no solamente en el propósito de enriquecer
los conocimientos adquiridos a lo largo de la Maestría en Administración de
Empresas, sino en ponerlos en práctica. A través del presente estudio de
factibilidad financiera, lo que se busca es sustentar la inversión que la familia de
una de las autoras hará en su activo, que en este caso es el terreno, estudiando
los aspectos necesarios para la ejecución del proyecto y buscando un manejo
eficiente y eficaz de los recursos, con miras a que a través de esto se logre la
obtención de una rentabilidad. Los inversionistas esperan incursionar en la
industria de la construcción, iniciando su negocio a través del presente proyecto,
cuyo beneficio será utilizado para una reinversión. Lo que las autoras propusieron
a través de este estudio, fue la aplicación de un nuevo modelo de administración,
que consiste en la subcontratación de servicios por etapas, que en comparación
con el método convencional, resulta más conveniente en cuanto a costos y
tiempos de ejecución.

A nivel nacional, se tiene el trabajo realizado por Guillermo león molina González
Cesar Mercado y Eduardo Gutiérrez ternera, denominado: Metodología para
determinar la factibilidad de proyectos inmobiliarios en el municipio de sabaneta
para estratos 4 y 5, de la Universidad de Medellín, en 2012. Tuvo como finalidad
dar solución a tal problemática a partir de una metodología que integre, de forma
lógica y secuencial, cada uno de los parámetros básicos que hacen parte de un
adecuado estudio de factibilidad para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en el
municipio de Sabaneta - Antioquia, a partir de un análisis comparativo de dos lotes

17
ubicados en el sector., ya que, la evaluación y formulación de proyectos contiene
los instrumentos que permiten establecer la viabilidad o factibilidad de los mismos;
sin embargo, a pesar de su importancia, es inquietante que dicho análisis en
algunas ocasiones esté simplemente basado en la experiencia o en la intuición,
sin tener en cuenta cada uno de los componentes que afectan su vialidad como un
conjunto integral de implicaciones que determinan el éxito o fracaso de éstos.

En otro trabajo realizado por Andrea Natali Pérez Vega y Daniela Pulido Najar,
llamado Estudio de factibilidad para la construcción de vis en el sector del 7 de
agosto (Yopal Casanare), de la Universidad de la Salle Bogotá, en el 2017. Se
comenzó realizando un estudio de mercado en el sector del 7 de agosto de Yopal
Casanare con el fin de determinar la viabilidad comercial de la construcción de
vivienda de interés social. Con base en la información recopilada, se procedió a
analizar la viabilidad técnica, económica y legal. Finalmente se presentó un
estudio de factibilidad integral que beneficie tanto a la población de bajos recursos,
como a los diferentes constructores independientes y empresas ya constituidas
que deseen licitar.

A nivel regional, se encontró el estudio realizado por Hugo

Nieto, llamado Estudio de factibilidad para la creación de la empresa “Dédalus
Proyecto” dedicada al suministro y construcción de estructuras y sistemas livianos,
de la Universidad del Valle, en 2016, el cual, tuvo como como propósito desarrollar
un estudio de factibilidad para la creación de una empresa dedicada a la
construcción de estructuras y sistemas livianos, ubicada en la ciudad de Cali,
departamento del Valle del Cauca. Esta empresa tiene como objetivo principal, dar
solución a las necesidades de construcción y obra civil del entorno. Para lograr
conocer su factibilidad, se realizarán todos los procesos necesarios para evaluar y
diagnosticar su viabilidad. Dentro de este proceso evaluativo, estuvo la
metodología, la idea del negocio, el entorno, los análisis respectivos, el
benchmarking, el estudio de mercado, estudio técnico, financiero y organizacional.

18
En otro estudio realizado por Ernesto Marulanda Guevara, llamado Estudio de
mercado, viabilidad e interés económico de la promoción de viviendas sismo
resistentes en guadua en la ciudad de Santiago de Cali – Colombia, de la
Universidad Politécnica de Valencia, en 2013, cuya metodología se basó en
realizar una actualización del estado del arte en materia de nuevas técnicas de
construcción sismo resistente con un material como la Guadua Angustifolia,
además, de un estudio de mercado y viabilidad para impulsar su implementación
en proyectos inmobiliarios o de Vivienda de Interés Social (VIS) en la ciudad de
Santiago de Cali que permitiera revaluar las políticas de acceso a la vivienda para
la población menos favorecida, incentivando el uso de materiales de fácil
disponibilidad, excelentes propiedades físicas y mecánicas, renovables y seguras
como la Guadua Angustifolia, el cual reduce el costo total de construcción de las
casas y aumenta la calidad de vida de sus usuarios.

Para el municipio de Palmira, el llevar a cabo este tipo de proyectos inmobiliarios

permite el ahorro del espacio público, debido a que este tipo de construcciones
son una de las mejores alternativas para el uso inteligente de los terrenos,
conservación y mejoramiento del entorno medio ambiental, tecnificación y
modernización de sus construcciones y modernización de su aspecto físico

A nivel local, no se han llevado este tipo de estudios en Palmira – Valle del Cauca,
razón por la cual, esta investigación constituye una excelente oportunidad de
insertar los conocimientos necesarios para desarrollar una propuesta de
factibilidad en el sector de la construcción, que brinde otras opciones y
oportunidades de convivir dentro del entorno que ofrece a ciudad, que se
asequible y cuyo diseño, tamaño y tecnología en pro del medio ambiente y la
sostenibilidad, que sea único y diferenciador.

19
 2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Desde los inicios de la humanidad, los individuos siempre han tenido la necesidad
de buscar formas de protegerse físicamente, lo que los ha llevado a generar
refugios que les permitan defenderse de la intemperie, de las inclemencias y
fenómenos naturales, de los depredadores y especies salvajes, entre otros, con el
fin de salvaguardar su integridad personal y desde luego, asentar sus
pertenencias, bienes y recursos, aprovechando además el entorno y lo que este
ofrece.

En la ciudad de Palmira, las falencias dentro del contexto de la construcción que

limitan la productividad y la competitividad del sector de la construcción son las
nuevas políticas de ordenamiento territorial que carecen de una normatividad
estandarizada para procesos de construcción y manejo de materiales, la falta de
mano de obra calificada y las altas variaciones del dólar generan sobre costo en
los proyectos inmobiliarios. Según el DANE, en el 2016 hubo una acumulación de
área aprobada de construcción correspondiente a 19.939.342 metros cuadrados,
pero con una reducción del 18.2% con respecto al 2015. De esta cantidad de área
aprobada, el 74.2% se destinó a la construcción de vivienda. Sin embargo, el
mercado residencial tuvo una caída del 16.1% sin ningún aumento en el 2017 en
ningún segmento, es decir, ni en vivienda de interés social ni en viviendas de
interés prioritaria, cuyas cifras disminuyeron en un 12.8% y un 24.9%
respectivamente2.

También cabe resaltar que, aunque Palmira ha tenido grandes avances de

construcción y su expansión edificadora que ha sido significativa en la última
década, carece de construcciones tipo apartamento superiores a 90m2. Según los
datos consultados en el desarrollo de esta investigación y la experiencia que se ha

2 Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas – DANE. Construcción. [Consultado el 25

de septiembre de 2017]. Disponible en: [Link]
tema/construccion

20
tenido en el mercado inmobiliario, que ofrezcan aseguramiento de un manejo
ambiental pleno, con materiales de alta calidad, diseños exclusivos y espacios
inteligentes con sostenibilidad ambiental y grandes áreas para ser disfrutadas por
los usuarios como puede apreciarse en otras ciudades tales como Medellín con
su proyecto residencial Explora, o el Montereserva en Bogotá. En la actualidad, en
la ciudad se desarrollan 7 proyectos de construcción de vivienda de 95 metros
cuadrados, de los cuales, tres están centrados en la construcción de apartamentos
con diseños estándares de vivienda social y ninguno cuenta con un diseño
inteligente e innovador como lo propone el proyecto.

El desarrollar el presente proyecto de apartamentos, supone grandes ventajas

para el usuario como obtener ambientes inteligentes, amigables con la naturaleza
y con altos niveles de seguridad para la familia mediante el control fijo y vigilado
de cámaras en todos los espacios comunes y externos del edificio, así como la
vigilancia y control ofrecido por la portería que permite supervisar entrada y salida
de personal tanto propio como ajeno al edificio, reducir gastos de mantenimiento,
al contar con servicios de electricista, plomería y demás; mantenimiento de
espacios comunes y zonas verdes y una ubicación estratégica.

Bajo este panorama, resulta de vital importancia diseñar construcciones en

Palmira – Valle del Cauca, que cumplan con altos estándares de calidad diseño e
innovación y conformes a la normatividad legal vigente, que brinde espacios
dignos de ser habitados, además de contar con elementos ambientales que
propendan por la integridad de sus usuarios y de la sociedad en general. Además
permitirán desarrollar la práctica de las herramientas teóricas y metodológicas de
la carrera de administración de empresas cursada en la Universidad del Valle sede
Palmira

21
2.1 Formulación del Problema

¿Cómo desarrollar un estudio de factibilidad para diseñar el proyecto inmobiliario

Rocand 54, edificio de apartamentos, en Palmira – Valle del Cauca, para el 2019?

2.2 Sistematización del Problema

- ¿Existe una demanda suficiente en el municipio de Palmira para el diseño de un

proyecto inmobiliario – Rocand 54, edificio de apartamentos en Palmira – Valle del
Cauca para el 2019?

- ¿Cuáles son las variables, elementos y requerimientos necesarios para la

propuesta de factibilidad del proyecto inmobiliario Rocand 54, en Palmira – Valle
del Cauca en el 2019?

- ¿Cuál es la planeación organizacional y legal que debe tener el diseño de un

proyecto inmobiliario – Rocand 54, edificio de apartamentos en Palmira – Valle del
Cauca para el 2019?

- ¿Cuál es la viabilidad financiera del estudio de factibilidad para el diseño de un

proyecto inmobiliario Rocand 54, edificio de apartamentos en Palmira – Valle del
Cauca para el 2019?

22
 3. OBJETIVOS

3.1. Objetivo General

Realizar un estudio de factibilidad para el diseño de un proyecto inmobiliario

Rocand 54, edificio de apartamentos en Palmira - Valle del Cauca para el 2019

3.2. Objetivos Específicos

- Realizar un estudio de mercado que permita conocer la percepción de la

población palmirana con respecto al diseño del proyecto inmobiliario Rocand 54,
edificio de apartamentos.

- Diseñar una estructura técnica y administrativa para el diseño de un proyecto

inmobiliario Rocand 54, edificio de apartamentos en Palmira Valle del Cauca para
el 2019.

- Determinar la viabilidad financiera del estudio de factibilidad para el diseño de un

proyecto inmobiliario Rocand 54, edificio de apartamentos en Palmira - Valle del
Cauca para el 2019.

23
 4. JUSTIFICACIÓN

La evolución de la construcción está enmarcada en cómo la humanidad ha ido

creciendo en función a como se desarrolla el ciclo de vida de los individuos, lo que
hace necesario, por tanto, contar con nuevas tendencias de diseño, control y
ejecución de modelos de vivienda funcionales que cuiden el medio ambiente y
ofrezcan mejores formas de vida.

La construcción es el sector que más aporte brinda a la economía nacional, pues

se convierte en el que más dinamismo presenta con una expansión del 11% en
comparación con el 2016 y un acumulado hasta la fecha de 8.1% 3. Hasta
septiembre de 2017, se han aprobado 1.364.462 licencias para vivienda en el
país, se han realizado 1.125 edificaciones y 1.869 obras civiles en el Valle del
Cauca, representado un PIB de 54.048% a nivel departamental y un PIB de
2.891% a nivel de construcción y generando una tasa de empleo de 58.1%4.

Además, según la Secretaría de Vivienda del Valle del Cauca, cada año se
conforman 25.000 nuevos hogares y los municipios que concentran más del 80 %
de las necesidades de vivienda son: Cali, Buenaventura, Palmira, Yumbo,
Candelaria, Florida, Tuluá, Cartago y Buga5.

De igual manera, atendiendo a aquellas necesidades naturales expuestas por

Maslow que incluye la necesidad de vivienda para el debido desarrollo de los
individuos, se considera una de las principales razones por las que se debe
efectuar procesos y proyectos de construcción que faciliten y optimicen la
suplencia de dicha necesidad de una manera efectiva, sostenible y rentable.

3 Óp. Cit. CAMACOL.

4
Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas – DANE. Cuentas departamentales
Dirección de Síntesis y cuentas nacionales. [Consultado el 27 de septiembre de 2017]. Disponible
en: [Link]
institucional/organigrama/direccion-de-sintesis-y-cuentas-nacionales-dscn
5 Secretaria de vivienda. Valle del cauca. Vivienda. [Consultado el 27 de septiembre de 2017].

Disponible en: [Link]

24
De igual manera, el bienestar para que los grupos sociales lleven a cabo funciones
y actividades primarias, exige de un entorno familiar o similar, donde la vivienda es
la protagonista, no solo como refugio, sino también para la ejecución de
actividades diarias de descanso, alimentación, formación, etc.

Con respecto al espacio, el convivir y compartir con otros individuos dentro de un

mismo entorno supone la importancia de los inmuebles haciéndolos parte
determinante dentro del espacio social como tal. Por ello, puede decirse que
espacio social, es resultado de la acción social y, al mismo tiempo, instancia o
parte constitutiva de la misma6.

Debido a esto, surge la necesidad de potencializar y aprovechar el mercado de

vivienda en Palmira – Valle del Cauca, para fortalecer el sector de la construcción
que tanto aporta a la economía nacional y al sostenimiento económico de la
ciudad en aras de estar a la vanguardia de las grandes ciudades y aprovechar los
espacios y naturaleza de la manera más ética y profesional en el aprovechamiento
de los recursos y el suelo a la vez que se brinde mejores y mayores posibilidades
y opciones de vivienda a la población.

La importancia de llevar a cabo esta propuesta radica entonces en brindar

opciones de vivienda efectivas, con previa planificación y evaluación de los
componentes respectivos necesarios para su desarrollo y mejorar el crecimiento
socio estructural del municipio además de cooperar con el progreso social y
económico cuyo valor agregado se centrará en ofrecer espacios de mayor
amplitud a los existentes en la ciudad, diseños inteligentes y exclusivos y desde
luego con funcionalidad medio ambiental.

También ofrecerá la oportunidad de incrementar los índices económicos del sector

de la construcción, los cuales han sido poco alentadores en los últimos dos años a

6 SOJA, E. La espacialidad de la vida social: hacia una reteorización transformativa. en D. Gregory

y J. Urry, Social relations and spatial structures, Londres, MacMilla. 1985

25
nivel nacional y fortalecer la seguridad jurídica mediante proyectos efectivos,
ofrecer construcciones de alta calidad y garantía.

En cuanto a la perspectiva práctica, esta propuesta será de gran utilidad para la

comunidad palmirana en la oportunidad de adquirir construcciones inteligentes
inexistentes en el municipio, contribuir al mejoramiento del aspecto físico que
denote modernización y tecnificación de las construcciones, así como permitir
implementar los conocimientos adquiridos en el programa de Administración de
Empresas de manera experimental para su autor.

Con respecto a la perspectiva teórica, esta investigación pretende mediante la

aplicación de los conceptos teóricos referenciados en distintos autores, seguir los
principios y características con respecto al sector de la construcción, que permita
diseñar espacios tipo apartamentos en Palmira – Valle del Cauca, con la intención
de mejorar las actividades y desarrollo de infraestructura y el panorama físico y
funcional de la ciudad.

Desde la perspectiva metodológica, con el ánimo de dar cumplimiento a los

objetivos propuestos, se llevará a cabo un estudio de construcción en la ciudad y
la aplicación de una encuesta que permita identificar y diagnosticar las
condiciones y preferencias de vivienda en Palmira – Valle del Cauca actualmente.

26
 5. MARCO DE REFERENCIA

5.1 Marco Contextual

Esta investigación se lleva a cabo en el municipio de Palmira que se ubica dentro

de la región Sur del Valle del Cauca, sobre las coordenadas 3°31´48” de latitud
norte y 76°81´13” del longitud al oeste de Greenwich. Colinda al Norte con el
municipio de El Cerrito, al Este con el departamento del Tolima, al Sur con los
municipios de Pradera y Candelaria y al Oeste con los municipios de Cali, Yumbo
y Vijes.

Cuenta con los corregimientos de: Rozo, La Torre, La Acequia, Matapalo, Obando,
La Herradura, Palmaseca, Coronado (rural), Zamorano (rural), La Dolores,
Guanabanal, Caucaseco, Juanchito, Ciudad del Campo Bolo San Isidro, Bolo
Italia, Bolo Alizal, Bolo Azul, Amaime, Calamar, Boyacá, La Pampa, Tablones,
Tienda Nueva, Guayabal, Barrancas, La Zapata, Aguaclara, Ayacucho, Boyacá,
Combia, Toche, La Bolsa (más conocido como Kabuki), Potrerillo, Caluce, Tenjo,
La Quisquina, La Balastrera, Los Ceibos, Puerto Amor, Tenerife y La Buitrera
(Anuario estadístico de Palmira, 2014).

En los últimos años, Palmira muestra un importante crecimiento en el desarrollo de

la actividad empresarial la cual está sustentada en 5.981 empresas dedicadas al
desarrollo de actividades industriales, comerciales, agrícolas y de servicios
fundamentalmente según cámara y comercio.

27
 Figura No. 1 Ubicación geográfica de Palmira – Valle del Cauca

Fuente: [Link]/comunas-urbanas/123-conozca-a-palmira

Según la Ley 65 de 1909, modificada por Ordenanza 149 de 1961 dio los límites
detallados del Municipio que se fijan así:

“Desde el punto de la Cordillera Central, frente a las fuentes del río Flores
Amarillas, una línea recta hasta encontrar éstas, este río abajo hasta el río
Aguaclara, este abajo hasta el río Bolo, este abajo hasta 100 metros hacia el
occidente del puente sobre el río Bolo en la Carretera Central, de aquí el límite
sigue por el Cauca Seco del Bolo Viejo hasta las bocas de Filipí en el Guachal, de
donde partiendo hacia el sudoeste se sigue como límite el antiguo cauce de
Cauca, llamado Cauca Seco, hasta encontrar el río Cauca, este abajo hasta las
bocas del río Amaime, este arriba hasta su nacimiento en la Cordillera Central, por
el perfil de esta hacia el sur hasta el punto de partida".

28
5.1.1 Comunas

En la actualidad, Palmira cuenta con siete comunas urbanas así:

Figura No. 2 Mapa de Palmira – Valle del Cauca

Fuente: Palmira Avanza, 2014

5.1.2 Sector de la Construcción

El sector de la construcción mostró un buen comportamiento en la región con

crecimiento de 2 dígitos. Para el primer trimestre de 2018, en el país el área
construida en las 15 principales áreas urbanas fue del 21.5%. En el área nueva
iniciada en Cali, Yumbo y Palmira se incrementó en 11.7% frente al mismo periodo
de 2017, poniendo a la ciudad superior a Barranquilla (5.5%) y Bogotá (9.8%),
pero por debajo de Medellín (32.2%) En cuanto a las licencias para nuevas

29
edificaciones, en el Valle ésta aumentó un importante 18.5%, aprobándose
1.612.000m2 por encima del promedio nacional y de Antioquia y Santander
Estos resultados y el de otros indicadores, permiten esperar un destacado
desempeño de la actividad constructora en el Valle del Cauca durante el 2016 y
2017, esperando que la actividad de obras civiles impulse el sector de la
construcción en la economía de la ciudad y el departamento.

Palmira cuenta con constructoras como INMOBILIARIA AMBIENTES Y

CONSTRUCCIONES AYC, PALMASECA INMOBILIARIA, DISEÑO COLECTIVO
ARQUITECTURA SAS, INMOBILIARIA D.J., SCA SOCIEDAD CONSTRUCTORA
ALTAMIRA & CÍA. SAS., KONSTRUIR INGENIERIA S.A., BULEVAR DE LAS
MERCEDES, MORENO TAFURT S.A., RINCON DE LAS FLORES Y CEREZOS
DE LA ITALIA.

Figura No. 3 Mapa inmobiliario en Palmira – Valle del Cauca

Fuente:[Link]
qggeFg4nIDA&q=constructoras+inmobiliarias+en+palmira+valle+del+cauca&oq=constructoras+i

30
Según el reporte de Cámara y Comercio de Palmira (2016), el municipio cuenta
con aproximadamente 350.000 habitantes.

Gráfico No. 1 Unidades en oferta de vivienda en Palmira según estrato

socioeconómico

Fuente: Camacol Valle

Con respecto a las unidades de vivienda en Palmira para el 2016, se tuvo 8.502
viviendas en oferta de estrato dos, 4.113 ofertas en estrato cuatro, 3.230 ofertas
en estrato tres y finalmente 1.874 ofertas para estrato 5.

Gráfico No. 2 Unidades vendidas de vivienda en Palmira según estrato

socioeconómico 2016

Fuente: Camacol Valle

31
En cuanto a las unidades de vivienda vendidas en Palmira para el 2016, se tuvo
que el estrato dos fue el de mayor venta con 1.497 viviendas, seguido del estrato
tres con 476 unidades, el estrato cuatro con 657 unidades y finalmente el estrato
cinco con 93 unidades.

Grafico 3. Unidades vendidas de vivienda en Palmira

según caracterización VIP/VIS/NO VIS 2016

Fuente: Camacol Valle

Según el tipo de viviendas vendidas en Palmira, se obtuvo que se vendieron 1.274

unidades de Viviendas de Interés Social, 715 unidades de Vivienda de Interés No
Social y 434 unidades de Vivienda de Interés Prioritario.

32
Gráfico No. 4. Empresas en Palmira por actividad económica 2016

Fuente: Base de Datos Registro Mercantil Cámara de Comercio

Palmira. Cálculos Cámara de Comercio Palmira y Observatorio Socio económico (OSE).

5.1.3 Desarrollo histórico

El desarrollo de Palmira se caracteriza por un primer crecimiento compacto y

concéntrico, que a partir de mediados de siglo XX se torna disperso, creciendo a
saltos por presión de los grandes propietarios del suelo, regido por las vías de
comunicación intermunicipal, la vía férrea y las vías de acceso a los ingenios y
antiguas casas de hacienda localizadas equidistantemente en un radio de 4.5 Km.
del Parque de Bolívar. El asentamiento se despliega concentrándose a lo largo de
los zanjones que actúan como elementos físicos determinantes del sector urbano.

Durante el siglo XlX y a principios del siglo XX, el crecimiento de la cabecera se

dio de manera concéntrica en torno al parque principal, aunque con tendencia a

33
estirarse entre el río Palmira y el zanjón Salado. Este fue un crecimiento paulatino
manteniendo una tipología de manzana que conservó una estructura compacta.
En la década de los años 1920, el crecimiento urbano se empieza a dar en el
marco de la vía férrea y alterno a las principales vías que comunican la ciudad con
municipios vecinos, vías éstas, que al ser convertidas en troncales nacionales
impulsaron el desarrollo comercial e industrial, obligando la realización de obras
de infraestructura vial y de servicios públicos, elementos que estimularon un gran
crecimiento de población asociado a los flujos migratorios que se intensificaron en
las décadas de los años 30 y 40 producidos por la demanda de mano de obra en
las diferentes industrias.

A partir de 1948, se empiezan a presentar algunos desarrollos que rompen el

crecimiento compacto característico del desarrollo anterior. Sin embargo, la
expansión es menor que en periodos anteriores. Se destaca en este período la
desaparición del zanjón Salado y la aparición al oriente del Batallón Codazzi como
promocionador potencial de nuevos desarrollos. La apertura de la recta Cali -
Palmira fue factor decisivo para el surgimiento de barrios como la Benedicta, la
Emilia, Colombia en los años 50. También la calle 42 fue un agente generador de
expansión y consolidación de algunos barrios como Bizerta, Versalles, San Pedro
y Primero de Mayo.

En 1955 el desarrollo se adhiere a las áreas preexistentes, localizándose

principalmente sobre vías de conexión intermunicipal como la Calle 42, vía a los
Bolos y Candelaria. Se ocupa al occidente de la vía férrea un área determinada
como zona industrial con ocupación de uso residencial.

Desde finales de la década de los 60’s se presenta un patrón de crecimiento

disperso. Se urbanizan áreas periféricas como áreas residenciales de diversos
estratos: Hacia el Batallón Codazzi con la aparición de las viviendas fiscales.
Al occidente de la vía férrea.

34
Sus características geográficas determinan un proceso de crecimiento sobre ejes
viales regionales que se extienden sobre un valle con unas condiciones
geográficas muy especiales como son los ríos y zanjones que cruzan en sentido
oriente-occidente, convirtiéndose en elementos fundamentales estructurantes de
su ordenamiento.

En función de esta estructura, se localizan los elementos primarios que derivan su

jerarquía de la agrupación en el área central. A partir de este núcleo central los
elementos primarios se localizan en un esquema geométrico centrífugo sobre las
vías estructurantes de comunicación intermunicipal. En las salidas a Buga, a Cali,
a Candelaria y a Pradera, conformando una estructura tentacular sobre las cuales
se extiende la centralidad, determinando el ordenamiento de las periferias del
centro.

El crecimiento disperso de las áreas urbanizadas explotan la estructura compacta

del área central extendiéndola hacia las periferias, dando lugar a un sistema de
vacíos urbanos al interior de las áreas construidas y que por su dimensión, se
convierte en un elemento importante dentro de la estructura de la ciudad, haciendo
evidencia de la conformación irregular de los perímetros construidos
caracterizando el área urbana como un asentamiento en proceso de
consolidación.

5.1.4 División político - administrativa

El territorio de Palmira en su conjunto (zona plana y zona de ladera), corresponde

a un sistema de asentamientos de distinto orden (de población, industriales,
institucionales). La división político – administrativa en comunas del municipio de
Palmira está conformada por dos sistemas, uno urbano (barrios) y uno rural
(corregimientos). El primero está estructurado por comunas, desde la No. 1 hasta

35
la No. 7 y el segundo desde la No. 8 hasta la No. 16. (Modificado de: Ministerio de
Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, 2004).

5.1.5 Sistema de asentamientos

De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial de Palmira, es el conjunto de

ocupaciones territoriales permanentes con edificaciones de diversas
características en los que se desarrollan actividades humanas residenciales,
productivas o de servicios de manera exclusiva o mezclada, y que se articulan
funcionalmente. El sistema de asentamientos está conformado por:

a. La cabecera municipal: Corresponde a la ciudad central.

b. Los centros poblados mayores: Situados alrededor de la cabecera municipal y

tienen un desarrollo relativo de la infraestructura por la prestación de los servicios
públicos y servicios sociales. Se consideran centros poblados mayores los
siguientes: Rozo, La Torre, La Acequia, Bolo San Isidro, Bolo La Italia, Bolo Alisal,
La Buitrera, El Arenillo, Chontaduro, Amaime, Guayabal y Coronado.

c. Los pequeños poblados: Se extienden a lo largo de las vías con incipiente o

inexistente infraestructura para la prestación de los servicios públicos o sociales.
Son los demás asentamientos existentes en el área rural que no están clasificados
como Centros Poblados Mayores o Núcleos Especializados.

d. Los Núcleos Especializados: Se desarrollan de manera exclusiva o mezclada

con otros usos compatibles una o varias actividades productivas o albergan
equipamientos cuya función trasciende las necesidades exclusivamente
municipales. Se consideran Núcleos Especializados los siguientes: Parcelación
Industrial, La Dolores, Aeropuerto y Zonas Francas, los Ingenios y otras
instalaciones industriales localizadas de manera aislada en el área rural.

36
Existen distintas clases de asentamientos dentro de la zona plana del área rural de
vivienda. Se caracterizan por sus tipologías urbanas y algunos se pueden agrupar
por similitud en sus configuraciones físicas. Sobresalen las tipologías lineal,
reticulada, mixta y las islas especializadas (Ver figuras 4, 5, 6 Y 7).

Figura No. 4Tipología lineal

Figura No. 5 Tipología reticulada

37
Figura No. 6 Tipología mixta

38
Figura No. 7 Isla especializada

39
Tabla No. 1 Perímetro Urbano y Rural de Palmira

40
 Zona Acuerdo
Zona rural Total
Año urbana Delimitación
Km 2 Km 2 Km2 Perímetro
1973 25 1.137,00 1.162,00 Acuerdo 31 de 1973
1989 20,33 1.141,67 1.162,00 Acuerdo 53 de 1989
1993 20,46 1.141,54 1.162,00 Acuerdo 28 de 1993
1994 20,92 1.141,08 1.162,00 Acuerdo 75 de 1994

1996 21,74 1.140,26 1.162,00 Acuerdo 106 de 1996

1996 21,78 1.140,22 1.162,00 Acuerdo 114 de 1996

1997 22,47 1.133,21 1.162,00 Acuerdo 141 de 1997
2003 19,34* 1.142,66 1.162,00 Acuerdo 058 de 2003
2011 20,49 1.007,51 1.028,00 Acuerdo 080 de 2011

Fuente: Secretaría de Planeación Municipal de Palmira, 2016.

*Total zonas de expansión 0.527 Km 2

En la tabla No. 1, se expone la cantidad de km2 en las zonas rural y urbana con
que el municipio de Palmira contaba hasta el 2016 y los distintos acuerdos de
delimitación del perímetro correspondiente en cada año a partir de 1973.

Tabla No. 2 Climatología

Extensión Proporción
Clima 2
en Km (% )
Cálido 383 33
Medio 242 20.8
Frío 239 20.6
Páramo 298 25.6

Fuente: Secretaría de Planeación Municipal.

Respecto a la climatología, se tiene que el municipio de Palmira cuenta con una

mayor incidencia de clima cálido en una proporción de 33% correspondiente a 383
Km2, seguido de clima de páramo con un 52.6% equivalente a 298 km 2, después

41
está el clima medio con un 20.8% de extensión igual a 242 km 2 y finalmente el
clima frío con un 20.6% de representatividad con 239 km 2.

Tabla No. 3 Superficie

Porcentaje
ZONA Km 2
(%)
Plana 505 43.5
Piedemonte 201.5 17.3
Alta
455.5 39.2
montaña

Fuente: Secretaría de Planeación Municipal.

La superficie del municipio de Palmira está compuesta por un 43.5% de zona

plana con una extensión de 505 km, alta montaña con un 39.2% correspondiente a
455.5 km y zona piedemonte con 17.3% equivalente a 201.5 km

Tabla No. 4 Alturas Principales

Altura
Zonas (m.s.n.m.)
Alto La Florida 4,2
Cañón de la
Reina 4,15
Cuchilla La
Honda 4,2
Cuchilla Cielo
Azul 4,12
Páramo
Miraflores 4,02
Pico Las Torres 4,16
Pico La Estrella 4,155

Fuente: Ministerio de Medio Ambiente y Desarrollo Territorial.

Puede apreciarse las distintas alturas de las que bordean el territorio palmirano en
su periferia y zona rural.

42
Con respecto al sector de la construcción en el municipio de Palmira se han
expedido el siguiente número de licencias, unidades y áreas aprobadas durante
los últimos 22 años:

Tabla No. 5 Número De Licencias, Unidades y Áreas Aprobadas 1993- 2015

Número
Año de Unidades Área
licencias
1993 670 2,777 413,055
1994 512 3,33 611,544
1995 585 2,073 251,541
1996 434 1,114 230,097
1997 316 3,35 555,276
1998 266 1,067 114,635
1999 236 922 78,61
2000 266 570 62,089
2001 271 663 121,884
2002 302 2,769 238,109
2003 550 2,639 310,172
2004 607 2,988 305,529
2005 580 1,959 211,581
2006 329 2,786 236,633
2007 597 3,217 257,126
2008 824 2,023 398,85
2009 311 1,89 143,015
2010 847 2,398 389,98
2011 628 2,218 335.98
2012 864 2,563 397.985
2013 346 2,895 398.815
2014 660 2,991 402.15
2015 SD SD SD

Fuente: Curaduría Urbana

43
Tabla No. 6 Proyección demográfica. Datos a julio de 2017
INDICADOR CANTIDAD
Población total 308,671
Población femenina 159,704
Población masculina 148,967
Población menor de 1 año 4,168
Población entre 1 y 4 años 16,753
Población menor de 5 años 20,921
Población de mujeres en edad fértil (10 - 49 años) 92,438
Población entre los 12 y 17 años 26,647
Población mayor de 65 años 30,703
Tasa de fecundidad en mujeres entre 10 y 14 años 125
Tasa de fecundidad en mujeres entre 15 y 19 años 2,907
Número de muertes totales en el municipio por año 968
Tasa de brutalidad de mortalidad 314

Fuente: DANE, 2017.

Según las estadísticas del DANE, la población total de Palmira corresponde a

308.671 habitantes en total, de los cuales existen 92.438 personas entre los 10 y
49 años que incluye a aquellos individuos en etapa productiva, objeto de estudio
de esta investigación.

Tabla No. 7 Estudiantes matriculados por nivel, por sector y por zona al 2015

Fuente: Secretaría de Educación Municipal.

44
Tabla No. 8 Cantidad de establecimientos educativos 2015

Fuente: Secretaría de Educación Municipal.

Tabla No. 9 Estudiantes de pregrado y tecnología por universidad y

programa

45
(…continuación)

Fuente: Universidades del municipio de Palmira.

Puede apreciarse el gran potencial a nivel técnico, tecnológico y profesional con el

que cuenta el municipio de Palmira infiriendo un mayor nivel educativo y
productivo para la región.

46
Tabla No. 10 Estudiantes de especialización o postgrado por universidad y
programa

Fuente: Universidades del municipio de Palmira

47
5.1.6 Ubicación del Proyecto Rocand 57

Con respecto a la ubicación del proyecto, este se realizará en el barrio Las

Mercedes, un barrio perteneciente a la comuna 2 de Palmira con 1.394 predios
actualmente donde predomina el estrato 4 y 5 y que alberga una población de
5.018 personas correspondiente al 1.9% de la población del municipio la cual
podrá gozar de la realización del proyecto directamente.

Figura No.8 Ubicación barrio las Mercedes – Palmira

Fuente: [Link]
76.3000306,15z/data=!3m1!4b1

5.1.6 Análisis urbanístico

[Link] Condiciones de localización

El edificio Rocand 54 se encontrará ubicado en la Calle 54 con Carrera 27 esquina

del Barrio las Mercedes de Palmira – Valle del Cauca, en un lote con un área total

48
de 663,78 m2 sobre un primer piso que ocupa 468,13 m 2, con acceso al edificio
por la carrera y calle, entrada principal sobre la Calle 54. Cuenta con un antejardín
en la carrera 27 de 88.375 m2 y otro sobre la calle 54 de 73.1 m2

Figura No. 9. Localización del proyecto

Fuente: elaboración particular Consultoría y Construcción

[Link] Tipos de vivienda elegibles y descripción técnica

Se diseñaran 8 pisos con 16 apartamentos y 2 pent-house de color blanco y total

acabados, que contarán en el primer piso con un área de 267.56 m 2 para

49
parqueaderos, 25.43 m2 para portería y vestíbulo, 160.17 m2 para puntos fijos y
circulaciones y 14.97 m2 para cuarto de equipos.

En el segundo piso se dispondrá de un área de 60.83m 2 para balcones, 76.34 m2

para terrazas y 36.38 m2 de puntos fijo y circulaciones. En el tercer piso, un área
de 65.28 m2 para balcones y 36.38 m2 para puntos fijos y circulaciones. En el
cuarto piso 33.71 m2 para balcones, 60.66 m2 para terrazas y 36.38 m2 para
puntos fijos y circulaciones. En el quinto piso 33 m 2 para balcones y 36.38 m2 para
puntos fijos y circulaciones, en el sexto piso 34.37 m 2 para balcones y 36.38 m2
para puntos fijos y circulaciones, en el séptimo piso 17.41 m2 para balcones, 19.17
m2 para terrazas y 36.38 m2 para puntos fijos y circulaciones. Y en el octavo piso
288.65 m2 para terrazas privadas, 104.64 m2para terraza social, 10.94 m2 para
balcones y 35.22 m2 para puntos fijos y circulaciones.

5.2 MARCO TEÓRICO

5.2.1 El mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario constituye una de las principales ramas de la economía de

un país que permite proyectar, desarrollar, construir, promocionar, evaluar,
financiar, administrar, intermediar y comercializar bienes raíces o inmuebles, como
uno de los activos tangibles más relevantes para la población en cualquier país
constituyendo el patrimonio familiar, que permite el desempeño, desarrollo y
bienestar de toda sociedad. También puede acotarse como el conjunto de
compradores potenciales que satisfagan la necesidad de satisfacer la venta,
adquisición o goce de un inmueble gracias a un acuerdo de negocio o transacción
con el propietario o propietarios7.

7HEBRUN. El mercado inmobiliario. 2015. [Recuperado el 21 de noviembre de 2017]. Disponible

en: [Link]

50
El mercado inmobiliario ofrece un gran afianzamiento a la economía de los países
ya que promueve las inversiones de locales y extranjeros, estimula el bienestar y
desempeño de la sociedad, genera empleo, trae grandes ganancias económicas,
desarrolla y promueve los activos tangibles, permite la revalorización de
inmuebles, aporta al fisco nacional y a programas de renovación y expansión
urbanística, además de contribuir notablemente con el PIB con aportes en bienes,
producción, capital y consumo.

Pero dicho mercado, puede clasificarse en dos sectores principales como lo son el
de la comercialización inmobiliaria, el cual se puede segmentar en mercado
primario o de nuevos proyectos, mercado secundario o de reventa, mercado de
vacacionales y mercado de suelos. Y por otra parte, está la administración de
mercado inmobiliario, el cual, está segmentado en administración de
arrendamientos y administración de condominios8.

5.2.2 Proyectos

Un proyecto es definido como el esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear
un servicio o productos, o bien, un resultado único.
Por ello, cuentan con un periodo definido y su resultado debe diferenciarse de
cualquier otro9.

El desarrollo de proyectos, obedece a las exigencias del entorno socio económico

y empresarial, donde constantemente se presentan necesidades y ciertas
situaciones que exigen la adaptación a los cambios haciendo de estos
oportunidades para el logro de metas u objetivos basados en lo que la sociedad y
el mercado requiere, como el caso del mercado inmobiliario, puesto que la

8Ibíd.
9
Guía a los fundamentos de la dirección de proyectos del Project Management Institute. 2013.
[Recuperado el 30 de noviembre de 2017]. Disponible en:
[Link]

51
sociedad tiende a crecer exponencialmente creando la necesidad de ampliar los
sectores urbanísticos para suplir las necesidades básicas de las personas.

El gran aporte de desarrollar proyectos de carácter inmobiliario es que permiten

resolver necesidades y requerimientos poblacionales de manera óptima, haciendo
uso de recursos limitados que logren altos rendimientos.

Por ello, los proyectos permiten colocar una organización, persona o personas en
una situación deseada, haciendo uso de herramientas y desarrollando
ordenadamente actividades que permitan alcanzar metas y objetivos en un
determinado tiempo y con un resultado único10.

Sin embargo, los proyectos requieren de una gerencia oportuna, donde se

apliquen de manera óptima competencias, conocimientos, herramientas y
metodologías para alcanzar o superar las exigencias y expectativas de los
involucrados en cualquier proyecto11.

Sumado a esto, dado a que exigen una inversión, resulta de vital importancia
establecer y disponer los recursos, que son limitados, centrados en recurso
humano, tecnológico, material, etc. De tal manera que, se propenda por cumplir el
entorno económico financiero, llevando a cabo una planificación y uso de recursos
disponibles alcanzando la máxima rentabilidad de las operaciones una vez se
implemente o ejecute el proyecto, y en cuanto al entorno social, satisfaciendo
necesidades de los individuos.

10
PALACIOS, L. principios esenciales para desarrollar proyectos. Enfoque latino. Universidad
Católica Andrés Bello. Caracas. 2006
11 Ibíd. Pág. 47

52
5.2.3 Estudio de factibilidad

El objetivo de un estudio de factibilidad está siempre centrado en determinar la

viabilidad socio económico y financiero de un proyecto mediante las respectivas
herramientas financieras sus efectos socio económicos. Ante esto, resulta
necesario que los proyectos cuenten con un estudio de mercado, un estudio
técnico y un estudio financiero que permita establecer desde varios ángulos el
éxito de los mismos12.

Mediante el estudio de mercado, se logran establecer las distintas actividades que

se deben llevar a cabo para la toma de decisiones de manera óptima para
comercializar el bien o servicio. Por lo cual, es necesario definir el producto o
servicio, determinar la demanda, la oferta, el mercado, el precio y las formas en
que se comercializará13.

En el estudio técnico, se determina la infraestructura del proyecto que permita

especificar la capacidad la capacidad que debe utilizar la empresa, determinando
el cronograma de la proyección, la localización, la infraestructura, la tecnología, el
proceso de producción del proyecto, entre otros14.

Para el estudio financiero, se logra fusionar los estudios anteriores

transformándolos en valores o costos que cuantifiquen las variables requeridas y
organicen y procesen la información para obtener resultados que permitan evaluar
el proyecto. Aquí se consignan la maquinaria, la inversión, las materias primas,
etc.15

12 BLANCO, A. Formulación y evaluación de proyectos. Sexta edición. Universidad Católica Andrés

Bello. Caracas. 2007
13 PALACIOS, Óp. Cit. L. 2006
14 BLANCO, Óp. Cit. 2007.
15 Ibíd.

53
Bajo estas premisas, el proyecto determinará las distintas variables de factibilidad
que le permitan establecer si el proyecto de edificar en la zona objeto de estudio,
tendrá viabilidad socio económica y financiera y de este modo desarrollar la
propuesta afianzado en estudios previos y reales.

5.2.4 Las cinco fuerzas de Porter

Las cinco fuerzas de Porter constituyen una de las herramientas o medios más
importantes para el desarrollo de estrategias competitivas para cualquier proyecto
u organización determinando la rentabilidad del mismo a largo plazo. Además,
establece el análisis de la competencia en un sector en particular 16. Esta
herramienta enuncia que la competencia por los beneficios en una zona específica
depende de cinco fuerzas vitales17:

- La intensidad de la rivalidad, donde se consignan los competidores, el

crecimiento de la industria, las barreras de salida, los altos costos fijos, la
diversidad de los competidores, la diferenciación del producto o servicio y la
complejidad informativa.

- La amenaza de nuevos entrantes, donde se establecen las barreras de entrada,

las economías de escala, las ventajas, las políticas, los requerimientos de capital y
los canales de distribución.

- El poder de los proveedores, donde se denotan los productos diferenciados, los

costos de cambio de un proveedor a otro, los productos o servicios sustitutos y la
concentración de los proveedores.

16 FRANCÉS, A. Estrategia para la empresa en América Latina. Ediciones IESA. Séptima edición.
Caracas. 2005
17 PORTER, M. Competitive Strategy: Techniques for Analyzing Industries and competitors. New

York. The free press. 1980.

54
- La amenaza de productos sustitutos, que muestra el desempeño relativo, los
costos de cambio y la propensión del comprador.

- El poder de negociación de los compradores, donde se muestran los costos de

cambio, la información de la que se dispone, el impacto del producto o servicio, la
utilidad del producto o servicio y la diferenciación de los mismos.

Bajo estas concepciones, se facilita el posicionamiento del proyecto frente al

sector que se desea intervenir, de tal forma que se logre competir de manera
exitosa, estableciendo amenazas y oportunidades que pueden afectar dicho
objetivo estableciendo estrategias que minimicen o eviten bajos rendimientos. Se
una herramienta integral porque permite reconocer de manera específica los
competidores, sino también, el comportamiento de proveedores, clientes y otros
productos y/o servicios que pueden sustituir el que se desea comercializar18
(Figura 10).

Figura No. 10 Las cinco fuerzas de Porter

Fuente: Porter, 1980

18 FRANCÉS, Óp. Cit. 2005

55
5.2.5 La pirámide de Maslow

Se reconoce la pirámide de Maslow como una herramienta motivacional

desarrollada por el psicólogo humanista norteamericano Abraham Maslow (1908-
1970), que trata de explicar los factores que impulsan la conducta humana. Dicha
pirámide consta de cinco niveles de manera jerárquica de abajo hacia arriba
común a todos los individuos, donde su base establece las necesidades
fisiológicas que se requieren para cubrir la primera instancia en el diario vivir, las
cuales, una vez cubiertas, se empiezan a satisfacer las necesidades superiores de
manera progresiva y paulatina19 (Figura No. 11).

Figura No. 11 Pirámide de Maslow.

Fuente: MASLOW, 1943.

Esta pirámide incide directamente para el desarrollo de este proyecto, en la

medida en que permite adecuar los productos y/o servicios, el mensaje y la
comunicación a las empresas, conforme el escalón de la necesidad que creen y
que puedan satisfacer.

19MASLOW, A.H. A theory of human motivation. Pyschological Review, Vol. 50. 1943. pp. 370-
396.

56
- En las necesidades básicas o fisiológicas, se incluyen aquellas que le son
inherentes a todos los individuos, resultado básicas para que logre supervivir,
como el respirar, el vestirse, el alimentarse, etc.

- Las necesidades de seguridad buscan crear y mantener el orden ante ciertas

situaciones que propendan por la seguridad a la vida, incluyendo la necesidad
física de salud, económica de contar con ingresos o de vivienda, entre otras.

- Las necesidades sociales determinan el sentimiento de pertenencia a cierto

grupo social, familiar, de pareja, laboral, etc.

- Las necesidades de estima o reconocimiento, incluyen aquellas que permitan

establecer confianza, independencia personal, metas, etc.

- Y las necesidades de autorrealización, donde solo se es satisfecho cuando todas

las demás han sido suplidas, invita al éxito personal.

Estas necesidades incluyen,de manera natural, la necesidad de las personas por

contar con vivienda como parte de una necesidad que deben suplir, y a lo que este
proyecto pretende suplir de manera óptima y eficiente.

5.2.6 Teoría de la Renovación Urbana

Para Brunet, la renovación urbana implica una transformación de la apariencia y

de la estructura de un área urbana, y en ocasiones afecta a su población. Renovar
el área urbana conlleva en ocasiones la destrucción de edificios preexistentes, de
esta manera diferencia la renovación a la rehabilitación. La renovación también

57
implica una reestructuración de la dinámica del distrito y su acceso, y puede
fomentar una especulación inmobiliaria20.

Otros autores diferencian los conceptos de renovación, restauración y

rehabilitación y los reconocen como diferentes tipos de intervención arquitectónica
y/o urbanística21. Para la restauración plantean cierta “aceptación del pasado” a
partir de la conservación de uno o varios edificios lo que implica una acción de
reconstrucción de la identidad22.

Se puede pensar que la renovación urbana se efectúa porque se considera que un

área ha quedado obsoleta, es decir, que requiere de una intervención y de una
serie de políticas públicas mediante las cuales se realicen diferentes
intervenciones con el objetivo de potenciar la zona y optimizarla en un aspecto
espacial y económico.

En síntesis, de acuerdo con las aproximaciones al concepto de renovación urbana,

se llega a un concenso con respecto a que la renovación debe considerar la
transformación morfológica, las dinámicas socio económicas y la relación con el
entorno. Esto permite utilizar diferentes actuaciones urbanísticas como la
conservación, la rehabilitación y la renovación, con las que se articule la zona y se
realicen actuaciones coordinadas que sean priorizadas y adopten todas las
necesidades del escenario, que es intervenido23.

20 BRUNET, R. Les Mots de la Gé[Link] critique. Editorial Reclus, Montpellier- París.

1995.
21 LÉVY, J. Territoire. En J. Lévy y M. Lussault (Eds.), Dictionnaire de la géographie et de l’espace

des sociétés (pp. 907-910). París: Belin. 2003

22 HERNÁNDEZ, F. Abordaje teórico de la Renovación Urbana como proceso de transformación de

la estructura urbana. Aplicación en el casco histórico de la ciudad de Mendoza, Argentina. Revista

del Departamento de Geografía. FFyH – UNC – Argentina. ISSN 2346-8734. Año 2. Nº 2 - 1º. 2014
23 MORENO, M. La incidencia de los procesos de Renovación Urbana en la informalidad y la

economía popular. Estudio de caso: Núcleo comercial San Victorino (1998-2014). Universidad
Colegio Mayor de Nuestra Señora del Rosario. Colombia. 2016

58
Algunas de las razones para intervenir y dar inicio a procesos de renovación
urbana son producto de la necesidad de recuperar el buen funcionamiento de un
área central, desarrollar actividades económicas o turísticas, generar nuevas
dinámicas en el territorio y su entorno y mejorar la calidad de vida de su población.
En este orden de ideas uno de los aspectos que hacen parte de los procesos de
Renovación Urbana es el que tiene que ver con la peatonalización, tema a tratar a
continuación.

Para definir la oferta de una ciudad como espacio de relación atractivo y

revitalizado, es preciso considerar las necesidades e intereses de aquellos a los
que se desea atender y acoger. En este sentido, no cabe ignorar los cambios
acontecidos en el comportamiento del consumidor, en sus necesidades y
demandas. El consumidor actual destina una mayor proporción de su gasto al
ocio, es más exigente en servicio y variedad, aumenta su interés por el respeto
medioambiental, demanda más servicios derivados de su bienestar físico, lo que
constituye un mercado en expansión. Algunos de estos factores, que tan bien han
sido aprovechados en los contextos de oferta comercial periférica y han supuesto
una amenaza para el comercio urbano, pueden ser ahora una oportunidad para
éste si se toman las medidas oportunas.

5.2.7 Teoría de la competitividad

Pasando al tema de la competitividad, ésta en términos generales debe ser

entendida como la capacidad que tiene una organización o negocio, público o
privado, lucrativo o no, de obtener y mantener ventajas competitivas que le
permitan alcanzar, sostener y mejorar una determinada posición en el entorno
socioeconómico.

Porter indica que la competitividad es la capacidad de una empresa para producir

y mercadear productos en mejores condiciones de precio, calidad y oportunidad

59
que sus rivales24. El autor sostiene de nuevo que el concepto de competitividad
conlleva al concepto de excelencia, que implica eficiencia y eficacia por parte de la
organización.

La competitividad para un negocio es la: “Habilidad sostenible de obtener

ganancias y mantener la participación en el mercado”25. La competitividad es
considerada como la capacidad de una empresa (o industria) de producir bienes
con patrones de calidad específicos, requeridos por mercados determinados,
utilizando recursos en niveles iguales o inferiores a los que prevalecen en
industrias semejantes en el resto del mundo, durante un cierto período de
tiempo26.

El ser competitivo hoy en día significa tener características especiales que nos
hacen ser escogidos dentro de un grupo de empresas que se encuentran en un
mismo mercado buscando ser los seleccionados. Es diferenciarnos por nuestra
calidad, por nuestras habilidades, por nuestras cualidades, por la capacidad que
tengamos de cautivar, de seducir, de atender y asombrar a nuestros clientes, sean
internos o externos, con nuestros bienes y servicios, lo cual se traduciría en un
generador de riquezas27.

La competitividad es la necesidad de las organizaciones de sostenerse y

consolidarse dentro de sus mercados, teniendo como indicador el porcentaje de
participación de sus bienes y servicios en ellos a partir de una concepción

24 PORTER, M. Estrategias y Ventajas Competitivas. Editorial Deusto. España. 1985

25 TAMANES, R. Diccionario de Economía. 1998
26 HAGUENAUER, L. La competitividad: una reseña bibliográfica con énfasis en el caso brasileño.

Revista Pensamiento Iberoamericano, Sociedad Serrarla Quinto Centenario, No 17. Madrid,

España. 1990
27 PORTER, M. La ventaja competitiva de las naciones. Editorial Deusto. España. 1990

60
sistemática que incorpora elementos económicos, empresariales, políticos y
socioculturales28.

La competitividad es la capacidad de una organización para mantener o

incrementar su participación en el mercado basada en nuevas estrategias
empresariales, en un sostenido crecimiento de la productividad, en la capacidad
inter empresarial para participar en negociaciones con diferentes instituciones y
otras compañías dentro de su ambiente, en la existencia de un ambiente
competitivo determinado por el sector y el mercado de los consumidores y en
políticas introducidas por los gobiernos nacionales y alianzas económicas
regionales29.

La competitividad es “un concepto comparativo entre las empresas en el ámbito

regional que buscan la creación y agregación de valor, utilizando las estrategias
gerenciales apropiadas para generar prosperidad enmarcado en un ambiente
competitivo sostenido en los niveles macro, meso y micro30.

No existe un marco teórico de aceptación general para conceptualizar la

competitividad; este término tiene diferentes significados: para las empresas
representa la capacidad de competir en los mercados mundiales con una
estrategia global; para una nación significa que tiene una balanza comercial
positiva; en el ámbito económico la competitividad se resume en un bajo costo
unitario de mano de obra ajustado a los tipos de cambio31.

28 MALAVER, F. Lecturas sobre competitividad, empresa y educación gerencial. Bogotá: Centro

Editorial Javeriano. 1999
29 MORALES, M., & Pech, J. Competitividad y Estrategia: el Enfoque, de las Competencias

Esenciales y el Enfoque Basado en los Recursos. Revista Contaduría y Administración, 197, 43-63.
2000
30 LOMBANA, J. La competitividad y los problemas de política comercial en exportaciones: una

perspectiva de los países exportadores en el caso del banano en la Unión Eurepea. Saarbrucken,
Alemania: Müller Verlag. 2006
31 NADIMA, S. Consideraciones sobre la competitividad de la industria. Miguel Ángel Porrúa

Editores. Ciudad de México. 2002

61
5.2.8 El emprendimiento

Emprender es un proceso evolutivo, el cual se encuentra estrechamente ligado al

desarrollo como respuesta a las necesidades del entorno en el que se
desenvuelven los individuos. Son estas las que se convierten en el motor
dinamizador de las economías de mercado. El emprendimiento “es una manera
de ver las cosas y un proceso para crear y desarrollar actividades económicas con
base en el riesgo, la creatividad y la innovación, al gestionar una organización
nueva o una ya existente32.

El emprendimiento ha traído consigo grandes transformaciones en todos los

sistemas sociales, contribuyendo a aumentar los niveles no solamente de empleo,
sino también de participación y mejoramiento de la calidad de vida y desarrollo
socioeconómico. Es así como los emprendedores juegan un papel clave en el
desarrollo no solamente económico, sino también social en el mercado.

Una de las más interesantes y completas teorías sobre el emprendedor y el

emprendimiento, reconoce como pieza clave en el desarrollo. Considera al
empresario como un innovador, el cual es capaz de generar rentas extraordinarias
que saquen del equilibrio pasado a un nuevo equilibrio fundamentado en la
innovación, logrando así un desarrollo económico. Divide este proceso en las
siguientes fases33:

• Invención: cuando se crea un nuevo producto o servicio con un proceso de

producción o comercialización nuevo para uno ya existente en el mercado.

32 JULIEN, P. Emprendimiento regional y economía del conocimiento: una metáfora de las novelas
policíacas. Cali, Editorial Sello Editorial Javeriano. 2005. p. 15
33 SCHUMPETER, A. Ciclos Económicos; Análisis teórico, histórico y estadístico del proceso

capitalista. Zaragoza; Prensas Universitarias de Zaragoza. 2002

62
• Innovación: poner en práctica inventos de cualquier índole tanto en el campo
industrial como en el comercial.

• Imitación: de una manera generalizada se innova teniendo en cuenta a la

competencia, modificando aspectos dando como resultado productos sustitutivos.

Cabría decir entonces, que innovar no solamente se hace en la creación de un

producto, también desde su organización y forma de producción o de llevar a cabo
una tarea34.

Dado el carácter multidisciplinar del emprendimiento, se puede tocar desde

diferentes perspectivas, que conducen, al desarrollo económico, pero también a
diferentes áreas del conocimiento, entre las que se encuentran la psicológica y la
sociológica35, teniendo en cuenta el carácter de la economía y su funcionamiento
en lo individual, regional y global.

Es entonces donde procede el elemento integrador del emprendimiento, entendido

como “la comprensión de cómo son descubiertas, creadas y explotadas las
oportunidades de poner en el mercado nuevos bienes y servicios, por quién y con
qué consecuencias”36. Aquí aparece el concepto de oportunidad, definiendo
entonces al emprendedor como aquella persona que aprovecha las herramientas
y, basado en el análisis de su entorno, decide asumir riesgos e invertir
conocimiento, dinero, tiempo en la realización de su plan de negocio o empresa.
Actualmente, a nivel global el emprendimiento es fomentado desde el campo
académico, dada su evidencia en la contribución al desarrollo económico, el cual

34 FORMICHELLA, M. El concepto de emprendimiento y su relación con la educación, el empleo y

el desarrollo local. Buenos Aires, Argentina: Publicación INTA. 2004
35 AUDRETSCH, D. y FRITSCH, M. Growth Regimes over Time and Space. Regional Studies.

2002
36 VENKATARAMAN, S. The distinctive domain of entrepreneurship research: an editor’s

perspective. In J. Katz and R. Brockhaus (eds.). Advances in Entrepreneurship, Firm Emergence

and Growth, 3, 119-138, Greenwich: JAI Press. 2000

63
actúa como impulso al fomento de procesos de corte innovador. Por consiguiente,
tanto entidades académicas de carácter estatal como universidades privadas y
organismos de gobierno, contemplan dentro de sus políticas programas que
impulsan la creación de nuevas empresas y a la promoción del emprendimiento.

El emprendimiento entonces conlleva a la creación de empresas, que requiere de

cuatro perspectivas que inciden a la hora de crear una empresa: los individuos, las
personas involucradas en el proceso de creación, todas las actividades
desarrolladas por los individuos durante este proceso, el entorno, y la estrategia.
Se puede observar un proceso de carácter multidimensional, el cual se puede
explicar mejor con la siguiente figura, la cual expresa la relación de doble vía e
interdependencia entre cada uno37:

Figura No.12 Clasificación de empresas según grupos.

37GARTNER, W. A conceptual framework for describing the phenomenon of new venture creation.
The Academy of Management Review, 10 (4), 696-706. 1985

64
Fuente: Gartner, 1985.

Es interesante ver como los referentes teóricos confluyen en tres aspectos

principales: la empresa, el empresario y el entorno, donde mencionan el rol del
emprendedor en el desarrollo económico, tocando aspectos tanto personales
como del entorno, como partes que influyen a la hora de transformar un
emprendimiento en un plan de negocio, o creación de empresa.

Es importante en esta instancia tener en cuenta el entorno, entendido como los

factores externos que influyen en la creación de empresas, ya que muestran como
las percepciones juegan un papel relevante a la hora de emprender38. De igual
manera, cabe resaltar el perfil del emprendedor, teniendo en cuenta su género,
nivel socioeconómico, antecedentes, edad y experiencia en el campo que haya
decidido emprender. En cuanto a lo exógeno, el análisis de empresas de bienes o
servicios en el mismo campo es preponderante, analizando su éxito, el cual influye
en el carácter innovador del individuo si quiere competir en ese mercado.

Por otro lado, en el entorno también son importantes las redes. Esta teoría
planteada por Johannisson (1988), mencionan la importancia de la construcción y
mantenimiento de contactos personales y empresariales para aumentar las
posibilidades de éxito en las primeras etapas de la creación de empresas,
trayendo consigo muchos beneficios. Por un lado se consigue conocimiento, se
puede tener un panorama amplio de información financiera, facilidad en el acceso
a canales de distribución, establecimiento de contactos con proveedores y
facilidad para la consecución de clientes, utilizando las demás redes sociales de
los otros. Estas interacciones contribuyen a la facilidad de consecución de
recursos que sirven de soporte en la creación de empresas.

38
KOELLINGER, P. Y MINNITI, M. Not for lack of trying: American entrepreneurship in black and white”,
Small Business Economics Journal, vol. 27, nº 1. 2006. pp. 59-79.

65
Para la creación de empresas se necesita tener una hoja de ruta, la cual se
traduce en el plan de negocio. Donde se requiere un plan de negocios, entendido
como un documento que da luces sobre cómo analizar la oportunidad existente en
el negocio a fin de reducir los riesgos minimizando errores en la toma de
decisiones. De ahí que este autor plantee una estructura básica para desarrollar
un plan de negocio, fundamentado en cinco preguntas básicas: Qué es y en que
consiste el negocio, cuáles son las causas y razones de éxito, cuáles son los
mecanismos y las estrategias que se van a utilizar para lograr las metas previstas,
qué recursos se requieren para llevar a cabo el negocio y qué estrategias se van a
usar para conseguirlos y por último quién dirigirá el negocio39.

Es así como el plan de negocio se convierte en un documento anacrónico, el cual

sirve tanto para la creación de la empresa, como para apoyo a nuevos proyectos
cuando esta ya está en funcionamiento como la búsqueda de nuevas
oportunidades.

Las principales características que debe tener todo plan de negocio son40:

• Análisis de mercado, económico, técnico, administrativo, valores, social,

financiero, riesgos, sensibilidad.
• Evaluación del proyecto.
• Sustentación del plan.
• Consecución de recursos.
• Puesta en marcha.
• Gestión.

Se puede ver entonces cómo detrás de un plan de negocio necesariamente debe

haber una iniciativa o emprendimiento, que se traduce en el primer paso para

39 VARELA, R. Innovación empresarial. Bogotá: Pearson. 2011. p. 11

40 Ibíd.

66
crear empresa. En el emprendimiento empresarial prima, desde el desarrollo
económico, la generación de empleo y por ende, la generación de capital humano.

El proceso investigativo que se destaca en estas teorías, evidencia el proceso

sistemático en la elaboración del plan de negocio, mostrando un panorama
holístico del emprendimiento donde se aprecian ventajas, desventajas,
oportunidades y aspectos clave para lograr el éxito en todas sus dimensiones.
También se hace importante la realización de proyectar y mirar la viabilidad
financiera, lo cual es pieza clave a la hora de decidir crear la empresa por la
viabilidad y la evidencia de éxito.

5.2.9 El administrador

La labor del administrador constituye una funcionalidad transversal para las

organizaciones, pues la multiplicidad y complejidad de sus actividades exige de un
gran compromiso y esfuerzo determinante para el cumplimiento de los objetivos y
alcance exitoso de logros socio económicos.

Ante ello, se puede agrupar las funciones del administrador en tres categorías
fundamentales, definidas de la siguiente forma41:

- Funciones interpersonales

Dentro de este grupo se encuentra:

1. Representación: incluye aquellas actividades simbólicas y legales en nombre de

la empresa u organización, tales como recibir clientes, realizar acompañamiento
de visitas oficiales, firmar documentos, presidir citas y reuniones, entre otras.

41 MINTZBERG, H. Simply managing. Editorial Berrett-Koehler. USA. 2013

67
2. Liderazgo: determina las actividades principales como administrador, donde
debe desplegar su capacidad y habilidad para entrenar, capacitar, instruir,
escuchar, dialogar, controlar y supervisar.

3. Enlace: le permite interactuar exitosamente con los usuarios externos de la

empresa, en la creación de un tejido social determinante para construir relaciones
satisfactorias y lograr posicionar la organización en el buen nombre. A esto
corresponde actividades como manifestaciones en reuniones con otras entidades
y profesionales, convocar y mantener contacto con los usuarios externos o formar
parte de comisiones específicas.

- Funciones normativas

4. Supervisar: esta labor permite llevarse a cabo cuando se cuenta con la

información necesaria, la cual permite establecer problemáticas y oportunidades
para identificar y puntualizar factores externos que puedan agobiar la
organización. Este incluye lectura de informes, memorandos, periódicos,
publicaciones, artículos, entre otros. Otras formas, las componen las visitas, el
voz a voz, las juntas, la observación.

5. Difundir: la capacidad y habilidad comunicativa para mantener informado al

personal en general, bien sea de manera verbal o escrita.

6. Portavoz: es el manifiesto de los informes que se brindan a personas externas a

la organización, desarrollando actividades de relaciones públicas al informar a
otras instituciones sobre promoción y relación de actividades de la organización,
negociar presupuesto con mandos superiores de la misma, etc.

- Funciones decisorias

68
7. Emprendedor: esta cualidad y habilidad del administrador le permite innovar y
llevar a cabo mejoras dentro de la organización. Sin ser el dueño o socio de la
empresa, el espíritu emprendedor del administrador radica en su capacidad para
escuchar, planificar y crear o innovar, bien sea, productos o servicios.

8. Manejo de problemas: se evidencia en la medida en que presentan actividades

correctivas ante posibles eventos críticos, tales como huelgas, retrasos, quejas,
fallas, etc.
9. Asignación de recursos: define la capacidad de programar, planificar, autorizar,
realizar y asignar los recursos financieros teniendo en cuenta el tiempo, las
prioridades, los incentivos, etc.

10. Negociador: el administrador debe reconocer cuando llevar a cabo contratos,

programas o arreglos con clientes externos e internos buscando el mejor manejo y
uso de recursos, como el negocias con gremios sindicalistas, pagos y contratos
con clientes, formas de interacción con proveedores, etc.

Así pues, estas diez características permiten que el administrador lleve a cabo una
óptima y exitosa función de su rango en el desempeño efectivo y de calidad para
una organización, que le permita delegar, supervisar, escuchar, analizar, controlar
cualquier toma de decisión.

5.2.10 La administración estratégica42

La administración estratégica se define como el arte y la ciencia de formular,

implementar y evaluar decisiones multidisciplinarias que permiten que una
empresa alcance sus objetivos. Como lo sugiere esta definición, la administración
estratégica se enfoca en integrar la administración, el marketing, las finanzas y la

42 DAVID, F. Administración estratégica. Ed. Pearson. 14 edición. México. 2013. Pág. 5-8

69
contabilidad, la producción y las operaciones, la investigación y el desarrollo, y los
sistemas de información, para lograr el éxito de una organización.

El proceso de la administración estratégica consta de tres etapas: formulación,

implementación y evaluación de estrategias.

- La formulación de estrategias implica desarrollar una visión y misión, identificar

las oportunidades y amenazas externas a la empresa, determinar las fortalezas y
debilidades internas, establecer objetivos a largo plazo, generar estrategias
alternativas y elegir las estrategias particulares que se han de seguir.

- La implementación de la estrategia requiere que la empresa establezca objetivos

anuales, cree políticas, motive a los empleados y asigne recursos para que las
estrategias formuladas puedan ejecutarse. La implementación de estrategias
implica desarrollar una cultura que apoye la estrategia, crear una estructura
organizacional efectiva, redirigir los esfuerzos de marketing, preparar
presupuestos, desarrollar y utilizar sistemas de información y vincular la
remuneración de los empleados al desempeño organizacional.

- La evaluación de estrategias es la etapa final de la administración estratégica.

Los directivos necesitan con urgencia saber si ciertas estrategias no están
funcionando bien; la evaluación de la estrategia es el medio principal para obtener
esta información. Todas las estrategias están sujetas a modificaciones futuras,
debido al cambio constante de los factores externos e internos.

La evaluación de estrategias consta de tres actividades fundamentales:

1) Revisar los factores externos e internos en función de los cuales se formulan las
estrategias actuales.
2) Medir el desempeño.

70
3) Aplicar acciones correctivas. La evaluación de estrategias es necesaria porque
el éxito de hoy, no garantiza el éxito de mañana. El éxito siempre genera
problemas nuevos y diferentes; las organizaciones complacientes con ellas
mismas tienden a desaparecer.

5.2.11 Teoría Clásica de la Organización de Fayol43

Henri Fayol señaló que la teoría administrativa se puede aplicar a toda

organización humana (universalidad). Se le considera el padre del proceso
administrativo, y creador e impulsador de la división de las áreas funcionales para
las empresas. Fayol identificó 5 reglas o deberes de la administración:

1. Planeación: diseñar un plan de acción para el mañana.

2. Organización: brindar y movilizar recursos para la puesta en marcha del plan.
3. Dirección: dirigir, seleccionar y evaluar a los empleados con el propósito de
lograr el mejor trabajo para alcanzar lo planificado.
4. Coordinación: integración de los esfuerzos y aseguramiento de que se comparta
la información y se resuelvan los problemas.
5. Control: garantizar que las cosas ocurran de acuerdo con lo planificado y
ejecución de las acciones correctivas necesarias de las desviaciones encontradas.

Más importante aún, Fayol creía que la administración se podía enseñar. Le

interesaba mucho mejorar la calidad de la administración y propuso varios
principios para orientar el quehacer administrativo, los que se muestran a
continuación:

1. División del trabajo.

43FAYOL, Henri. Administration industrielle et générale; prévoyance, organisation, commandement,

coordination, controle, Paris, H. Dunod et E. Pinat. 1916

71
2. Autoridad y responsabilidad.
3. Disciplina.
4. Unidad de mando.
5. Unidad de dirección.
6. Interés general sobre el individual.
7. Justa remuneración al personal.
8. Delegación vs. Centralización.
9. Jerarquías.
10. Orden.
11. Equidad.
12. Estabilidad del personal.
13. Iniciativa.
14. Espíritu de equipo.

Fayol aclaró que estos principios administrativos no son de ninguna manera

rígidos, ya que en diversas situaciones, se requiere hacer uso del criterio personal
y la mesura. Lo más importante es que constituyen guías universales; en cualquier
tipo de organización humana se pueden aplicar.

Áreas funcionales: Para Fayol, deben existir 6 áreas funcionales dentro de la

empresa:

1) Técnica: Se encarga de la producción.

2) Comercial: Se encarga de la compraventa.
3) Financiera: Se encarga del uso del capital.
4) Contable: Se encarga de inventarios, balances y costos.
5) Seguridad: Se encarga de proteger los bienes de la empresa y del empleado.
6) Administrativa: Se encarga de utilizar adecuadamente los recursos.

72
Modelo del proceso administrativo: Para Fayol, deben existir dentro de la empresa
ciertas etapas para poder desarrollar cualquier tipo de trabajo, dentro de ellas
encontramos:

1) Previsión: Examinar el futuro.

2) Organización: Formular estructura.
3) Dirección: Hacer funcionar los planes.
4) Coordinación: Armonizar la información.
5) Control: Verificar los resultados.

5.3 MARCO CONCEPTUAL

Construcción: todo aquello que exige, antes de hacerse, disponer de un proyecto

y una planificación predeterminada. Bien sea una obra ya construida o edificada,
edificación o infraestructura en proceso de realización, e incluso a toda la zona
adyacente usada en la ejecución de la misma44.

Estudio de factibilidad: está siempre centrado en determinar la viabilidad socio

económica y financiera de un proyecto mediante las respectivas herramientas
financieras. Ante esto, resulta necesario que los proyectos cuenten con un estudio
de mercado, un estudio técnico y un estudio financiero que permita establecer
desde varios ángulos el éxito de los mismos45.

Fuerzas de Porter: herramienta que enuncia de la competencia por los beneficios

en una zona específica. Depende de cinco fuerzas vitales: la intensidad de la
rivalidad, la amenaza de nuevos entrantes, el poder de los proveedores, la
amenaza de productos sustitutos, que muestra el desempeño relativo, los costos

44 Beauty, Humanism, Continuity between Past and Future. Traditional Architecture Group. 2014
45 BLANCO, Óp. Cit. 2007

73
de cambio y la propensión del comprador y el poder de negociación de los
compradores46.

Mercado inmobiliario: es una de las principales ramas de la economía de un

país que permite proyectar, desarrollar, construir, promocionar, evaluar, financiar,
administrar, intermediar y comercializar bienes raíces o inmuebles. Así mismo, es
uno de los activos tangibles más relevantes para la población en cualquier país
constituyendo el patrimonio familiar, que permite el desempeño, desarrollo y
bienestar de toda sociedad.47

Pirámide de Maslow: herramienta motivacional que trata de explicar los factores

que impulsan la conducta humana. Dicha pirámide consta de cinco niveles de
manera jerárquica de abajo hacia arriba común a todos los individuos, donde su
base establece las necesidades fisiológicas que se requieren para cubrir la
primera instancia en el diario vivir, las cuales, una vez cubiertas, se empiezan a
satisfacer las necesidades superiores de manera progresiva y paulatina48

Proyecto: definido como el esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un
servicio o productos, o bien, un resultado único. Por ello, cuentan con un periodo
definido y su resultado debe diferenciarse de cualquier otro49.

Proyecto inmobiliario: es cualquier proyecto que involucre una obra de

construcción sobre un bien raíz, destinado a usos civiles50.

Sismo resistente: cuando se diseña y construye con una adecuada configuración

estructural, con componentes de dimensiones apropiadas y materiales con una

46
PORTER, Óp. Cit. 1980.
47 HEBRUN, Óp. Cit. 2015
48 MASLOW, Óp. Cit. 1943
49 Guía a los fundamentos de la dirección de proyectos del Project Management Institute. Óp. Cit.

2013.
50 HEBRUN, Óp. Cit. 2015

74
proporción y resistencia suficientes para soportar la acción de fuerzas causadas
por sismos frecuentes51.

5.4. MARCO LEGAL

Como parte de la estructura legal de la presente investigación se tuvo en cuenta la

normatividad legal vigente en cuestión de diseño, construcción y creación de
empresa.

5.4.1 Constitución Política de Colombia en su artículo 79 establece que "Todas

las personas tienen derecho a gozar de un ambiente sano. La ley garantizará la
participación de la comunidad en las decisiones que puedan afectarlo. Es deber
del Estado proteger la diversidad e integridad del ambiente, conservar las áreas de
especial importancia ecológica y fomentar la educación para el logro de estos
fines. "

Así mismo el artículo 80 señala “El Estado planificará el manejo y

aprovechamiento de los recursos naturales, para garantizar su desarrollo
sostenible, su conservación, restauración o sustitución. Además, deberá prevenir y
controlar los factores de deterioro ambiental, imponer las sanciones legales y
exigir la reparación de los daños causados...”

Finalmente el artículo 82 hace alusión que “Es deber del Estado velar por la
protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común,
el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en

51 Sismo resistencia. 2017. [En línea]. [Recuperado el 1 de marzo de 2018]. Disponible en:
[Link]

75
la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y
del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”.

5.4.2 Ley 400 de 1997 de agosto 19. Por el cual se adoptan normas sobre
construcciones sismo resistentes.

Artículo 1º.- Objeto. La presente Ley establece criterios y requisitos mínimos para
el diseño, construcción y supervisión técnica de edificaciones nuevas, así como de
aquellas indispensables para la recuperación de la comunidad con posterioridad a
la ocurrencia de un sismo, que puedan verse sometidas a fuerzas sísmicas y otras
fuerzas impuestas por la naturaleza o el uso, con el fin de que sean capaces de
resistirlas, incrementar su resistencia a los efectos que éstas producen, reducir a
un mínimo el riesgo de la pérdida de vidas humanas, y defender en lo posible el
patrimonio del Estado y de los ciudadanos.

Además, señala los requisitos de idoneidad para el ejercicio de las profesiones

relacionadas con su objeto y define las responsabilidades de quienes las ejercen,
así como los parámetros para la adición, modificación y remodelación del sistema
estructural de edificaciones construidas antes de la vigencia de la presente Ley.

Parágrafo.- Una edificación diseñada siguiendo los requisitos consagrados en las

normas que regulan las construcciones sismo resistentes, debe ser capaz de
resistir, además de las fuerzas que le impone su uso, temblores de poca
intensidad sin daño, temblores moderados sin daño estructural, pero posiblemente
con algún daño en elementos no estructurales y un temblor fuerte con daños a
elementos estructurales y no estructurales, pero sin colapso.

El cuidado tanto en el diseño como en la construcción y la supervisión técnica, son

fundamentales para la sismo resistencia de estructura y elementos no
estructurales.

76
Artículo 2º. Las construcciones que se adelanten en el territorio de la República
deberán sujetarse a las normas establecidas en la presente Ley en las
disposiciones que reglamenten.

Corresponde a las oficinas o dependencias distritales o municipales encargadas

de conceder las licencias de construcción, la exigencia y vigilancia de su
cumplimiento. Estas se abstendrán de aprobar los proyectos o planos de
construcciones que no cumplan con las normas señaladas en la esta Ley o sus
reglamentos.

La construcción deberá sujetarse estrictamente al correspondiente proyecto o

planos aprobados.

5.4.3 Decreto 1052 de 1998 de junio 10. Por el cual se reglamentan las
disposiciones referentes a licencias de construcción y urbanismo, al ejercicio de la
curaduría urbana, y las sanciones urbanísticas.

Artículo lº. La licencia es el acto por el cual se autoriza a solicitud del interesado
la adecuación de terrenos o la realización de obras.

Artículo 2º. Clases de licencias. Las licencias podrán ser de urbanismo o de

construcción.

Artículo 3º. Licencia de urbanismo y sus modalidades. Se entiende por licencia de

urbanismo, la autorización para ejecutar en un predio la creación de espacios
abiertos públicos o privados y las obras de infraestructura que permitan la
construcción de un conjunto de edificaciones acordes con el plan de ordenamiento
territorial del municipio o distrito. Son modalidades de la licencia de urbanismo las
autorizaciones que se concedan para la parcelación de un predio en suelo rural o
de expansión urbana, para el loteo o subdivisión de predios para urbanización o
parcelación y el encerramiento temporal durante la ejecución de las obras
autorizadas.

77
Las licencias de urbanismo y sus modalidades están sujetas a prórroga y
modificaciones.

5.4.4 Decreto 33 de 199 de enero 9. Por el cual se establecen los requisitos de

carácter técnico y científico para construcciones sismo resistentes NSR-98.

5.4.5 Resolución 01138 de 2013 de Julio 31. Por la cual se adopta la Guía de
Manejo Ambiental para el Sector de La Construcción y se toman otras. Que
uno de los objetivos ambientales establecidos en el Decreto 190 de 2004, Plan de
Ordenamiento Territorial del Distrito Capital, es: “Interiorizar los costos
ambientales de las actividades urbanas de forma tal que se compartan los costos
de corrección, mitigación y prevención de impactos ambientales”, es de vital
importancia que todos los proyectos, sin importar su escala o área de influencia,
tenga el componente ambiental como prioridad y no como ha sucedido hasta el
momento que ha sido considerado como algo secundario.

5.4.6 Ley 52 de 1993 de Junio 9. Por medio de la cual se aprueban el "Convenio

No. 167 y la Recomendación No. 175 sobre Seguridad y Salud en la Construcción,
adoptados por la 75a. Reunión de la Conferencia General de la OIT, Ginebra
1988.

Artículo 1º.
1. El presente Convenio se aplica a todas las actividades de construcción, es
decir, los trabajos de edificación, las obras públicas y los trabajos de montaje y
desmontaje, incluidos cualquier proceso, operación o transporte en las obras
desde la preparación de las obras hasta la conclusión del proyecto.
2. Todo miembro que ratifique el presente Convenio podrá, previa consulta con las
organizaciones más representativas de empleadores y de trabajadores
interesadas, si las hubiere, excluir de la aplicación del Convenio o de algunas de

78
sus disposiciones determinadas ramas de actividad económica o empresas
respecto de las cuales se planteen problemas especiales que revistan cierta
importancia, a condición de garantizar en ellas un medio ambiente de trabajo
seguro y salubre.
3. El presente Convenio se aplica también a los trabajadores por cuenta propia
que pueda designar la legislación nacional.

Artículo 2º. A los efectos del presente Convenio:

a) La expresión "construcción" abarca:
i) La edificación, incluidas las excavaciones y la construcción, las transformaciones
estructurales, la renovación, la reparación, el mantenimiento (incluidos los trabajos
de limpieza y pintura) y la demolición de todo tipo de edificios y estructuras;
ii) Las obras públicas, incluidos los trabajos de excavación y la construcción,
transformación estructural, reparación, mantenimiento y demolición de, por
ejemplo, aeropuertos, muelles, puertos, canales, embalses, obras de protección
contra las aguas fluviales y marítimas y las avalanchas, carreteras y autopistas,
ferrocarriles, puentes, túneles, viaductos y obras relacionadas con la prestación de
servicios, como comunicaciones, desagües, alcantarillado y suministro de agua y
energía;
iii) El montaje y desmontaje de edificios u estructuras a base de elementos
prefabricados, así como la fabricación de dichos elementos en las obras o en sus
inmediaciones;
b) La expresión "obras" designa cualquier lugar en el que se realicen cualesquiera
de los trabajos u operaciones descritos en el apartado a) anterior;
c) La expresión "lugar de trabajo" designa todos los sitios en los que los
trabajadores deban estar a los que hayan de acudir a causa de su trabajo, y que
se hallen bajo el control de un empleador en el sentido del apartado e);
d) La expresión "trabajador" designa cualquier persona empleada en la
construcción;
e) La expresión "empleador" designa:

79
i) Cualquier persona física o jurídica que emplea uno o varios trabajadores en una
obra, y
ii) Según el caso, el contratista principal, el contratista o el subcontratista;
f) La expresión "persona competente" designa a la persona en posesión de
calificaciones adecuadas, tales como una formación apropiada y conocimientos,
experiencia y aptitudes suficientes, para ejecutar funciones específicas en
condiciones de seguridad. Las autoridades competentes podrán definir los criterios
apropiados para la designación de tales personas y fijar las obligaciones que
deban asignárseles;
g) La expresión "andamiaje" designa toda estructura provisional, fija, suspendida o
móvil, y los componentes en que se apoye, que sirva de soporte a trabajadores y
materiales o permita el acceso a dicha estructura, con exclusión de los aparatos
elevadores que se definen en el apartado h);
h) La expresión "aparato elevador" designa todos los aparatos, fijos o móviles,
utilizados para izar o descender personas o cargas;
i) La expresión "accesorio de izado" designa todo mecanismo o parejo por medio
del cual se pueda sujetar una carga a un aparato elevador, pero que no sea parte
integrante del aparato ni de la carga.
II. Disposiciones generales.

5.4.7 Resolución 020 de 1951. Reglamenta los artículos 349 y 359 del Código
Sustantivo de Trabajo.

5.4.8 Resolución No. 02413 de mayo 22 de 1979. Reglamento de higiene y

seguridad para la industria de la construcción, cuyo contenido es: Aspectos
generales de la Construcción, Aspectos Médicos y Paramédicos, Habilitación
Ocupacional, Organización del programa de Salud Ocupacional, Obligaciones de
los trabajadores, De los Campamentos Provisionales, De las Excavaciones, De los
Andamios, Medidas para disminuir altura de libre caída, Escaleras, De la
Demolición y Remoción de escombros, Protección para el público aceras,

80
Explosivos, Medidas de Seguridad, Quemaduras, Vibraciones, ruido, Maquinaria
Pesada, De las Herramientas Manuales, De la Ergonomía en la Construcción, de
los Comités Paritarios de Higiene y Seguridad, Equipos de Protección Personal
Cinturones de Seguridad, Herrajes, Cascos de Seguridad, Otros Elementos de
Protección Personal: Guantes para Trabajo en General, Botas de Seguridad,
Primeros Auxilios, el trabajador menor en la construcción y Sanciones.

5.4.9 Resolución No. 02400 de mayo 22 de 1979. Normas sobre vivienda,

higiene y seguridad en los establecimientos de trabajo. Dicha Resolución contiene
los siguientes títulos o apartados: Disposiciones Generales, Campo de Aplicación,
Obligaciones de los Patronos, Obligaciones de los Trabajadores, De los inmuebles
destinados a establecimientos de trabajo, Edificios y locales, Servicios de Higiene,
Servicios permanentes, De la higiene en los lugares de trabajo. Orden y limpieza,
Evacuación de residuos o desechos, De los campamentos de los trabajadores,
Normas generales sobre riesgos establecimientos de trabajo: De la temperatura,
humedad y calefacción, De la ventilación, De la iluminación, De los ruidos y
vibraciones, De las radiaciones ionizantes, Radiaciones no ionizantes: ultravioleta,
infrarroja y radiofrecuencia, De la electricidad, Alterna, Continua y Estática, De las
Concentraciones Máximas Permisibles, Contaminación Ambiental, De las
Substancias Infecciosas y Tóxicas, De las Substancias Inflamables y Explosivas,
De la ropa de trabajo - Equipos y elementos de protección, De la ropa de trabajo,
De los equipos y elementos de protección, De los colores de seguridad, Código de
colores, De la prevención y extinción de Incendios, De la prevención de Incendios,
De la extinción de Incendios, De los explosivos, Del Manejo de los Explosivos, Del
Transporte de los Explosivos, De los Locales Destinados a Polvorines, De los
Barrenos y Voladuras, De las Máquinas-Equipos y Aparatos en General, De las
Máquinas-Herramientas y Máquinas Industriales, De los Equipos-Tanques y
Recipientes de almacenamiento, De las Tuberías y conductos, De las
herramientas en general, De las Herramientas de Mano, De las Herramientas de
Fuerza Motriz, Del manejo y transporte de materiales, Del Manejo y Transporte

81
Manual de Materiales, Del Manejo y Transporte Mecánico de Materiales, De las
Instalaciones Industriales Operaciones y Procesos, De los generadores de vapor,
De los recipientes y tuberías sometidos a presión, De los cilindros para gases
comprimidos, De los hornos y secadores, De la soldadura eléctrica autógena y
corte de metales, De los trabajos en aire comprimido, De los trabajos de pintura a
presión, De la Construcción, De la Demolición y Remoción de Escombros, De las
Excavaciones, De los Andamios y Escaleras, De los Túneles y Trabajos
Subterráneos, De las Canteras y Trituración, Del trabajo de Mujeres y Menores,
Disposiciones Finales.

5.4.10 Resolución 08321 de agosto 4 de 1983. Normas sobre protección y

conservación de la audición, de la salud y bienestar de personas.

Palmira avanza. (2014). El Informe de la Renovación Urbana y Peatonalización del

centro de Palmira.

5.4.11 Creación de empresa

Para el desarrollo de este proyecto se tuvieron en cuenta los requisitos legales

que son obligatorios para la creación de empresa, los cuales incluye:

[Link] Cámara de comercio

Para realizar el registro como persona jurídica ante la cámara de comercio de la

ciudad (Palmira), se debe tener los siguientes documentos:
1. Original del documento de identidad
2. Formulario del Registro Único Tributario RUT
El Registro Único Tributario (RUT), administrado por la Dirección de Impuestos y
Aduanas Nacionales (DIAN) constituye el mecanismo único para identificar, ubicar

82
y clasificar a las personas y entidades que tengan la calidad de contribuyentes,
declarantes de impuesto sobre la renta y no contribuyentes.
Nombre del establecimiento
Antes de constituir un establecimiento comercial, es necesario validar que el
nombre que se va a usar para la empresa, no ha sido registrado antes.

[Link] Actividad

Consultar la actividad económica de su empresa (código CIIU). La actividad

económica de este negocio será Expendio de Alimentos y Bebidas con código
CIIU 5523.

[Link] Consulta tipo de sociedad

En Colombia existen diferentes formas jurídicas previstas en la legislación

colombiana para el ejercicio de cualquier actividad económica, así como las
características más relevantes de cada una de ellas. Lo que difieren unas de las
otras es el la cantidades mínimas de aporte de capital

[Link] Definir tipo de sociedad

Para el presente proyecto se constituirá una Sociedad por Acciones Simplificada

(SAS), la cual podrá constituirse por una o varias personas naturales o jurídicas,
quienes sólo serán responsables hasta el monto de sus respectivos aportes. Salvo
lo previsto en el artículo 42 de la presente ley, el o los accionistas no serán
responsables por las obligaciones laborales, tributarias o de cualquier otra
naturaleza en que incurra la sociedad; su naturaleza será siempre comercial,
independientemente de las actividades previstas en su objeto social. Para efectos

83
tributarios, la Sociedad Por Acciones Simplificada se regirá por las reglas
aplicables a las Sociedades Anónimas.

84
 6. METODOLOGÍA

6.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN

Al constituir una propuesta de factibilidad, esta investigación es aplicada de tipo

evaluativa puesto que tiene el propósito de describir y comprender las distintas
relaciones entre las variables y el establecimiento causal en la situación objeto de
estudio52.

De este modo, se pretende evaluar y diseñar una propuesta de factibilidad para la

ejecución del proyecto inmobiliario Rocand 54, en Palmira – Valle del Cauca en el
2019, por lo cual, constituye un estudio transversal puesto que la recolección de
datos se efectuará en un solo momento53.

6.2 ENFOQUE

Exploratorio y observacional de corte transversal. Es un estudio exploratorio ya

que pretende dar una visión general, de tipo aproximativo, respecto a una
determinada realidad. Sirve para aumentar el grado de familiaridad con fenómenos
relativamente desconocidos, obtener información sobre la posibilidad de llevar a
cabo una investigación más completa sobre un contexto particular de la vida real,
investigar problemas del comportamiento humano que consideren cruciales los
profesionales de determinada área, identificar conceptos o variables promisorias,
establecer prioridades para investigaciones posteriores o sugerir afirmaciones
verificables54.

52 BALESTRINI, M. Cómo se elabora el proyecto de investigación. Caracas. 2002

53 HERNANDEZ, R., FERNÁNDEZ, C., BAPTISTA, P. Metodología de la investigacion. Editorial
McGraw Hill. Cuarta edicion. México. 2006
54 Ibíd.

85
Observacional transversal. Ya que el investigador no interfirió con el fenómeno
estudiado y es transversal porque recolectan datos en un solo momento, en un
tiempo único, su propósito es describir variables y analizar su incidencia e
interrelación en un momento dado55.

6.3 POBLACIÓN

La población de estudio estaba conformada por los habitantes de Palmira - Valle

del Cauca pertenecientes a los estratos 4 y 5, que según el anuario estadístico de
Palmira – 2017, corresponden a 29.018

6.4 MUESTRA

Dado que la población objeto de estudio, es muy grande, la muestra para la

selección de participantes para la aplicación de los instrumentos se obtuvieron a
través de la muestra por conveniencia definida por Kinear y Taylor56, como “la
selección que se basa en las exigencias y necesidades del estudio, es por ello
esencial que el investigador tenga claro los criterios bien sea por la privacidad de
grupo requerido o de la voluntad de participación de los elegidos” (pág. 405), es
así como se contó 100 habitantes de Palmira – Valle del Cauca.

6.5 FUENTES Y TÉCNICAS PARA LA RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN.

Con el objetivo de determinar una propuesta de factibilidad para la ejecución del

proyecto inmobiliario Rocand 54, en Palmira – Valle del Cauca en el 2019, se
elaboraron cuestionarios tipo encuesta con el apoyo de personal idóneo (Ver
Anexo No. 1). Considerando la encuesta como un procedimiento que permite
explorar cuestiones que hacen a la subjetividad y al mismo tiempo obtener esa
55Ibíd.
56KINEAR, C., TAYLOR, R. Investigacion de mercados. Editorial McGraw Hill. México. 1998. Pág.
405

86
información de un número considerable de personas, así por ejemplo: permite
explorar la opinión pública y los valores vigentes de una sociedad, temas de
significación científica y de importancia en las sociedades democráticas 57.

6.5.1 Fuentes primarias: Esta investigación se apoya en la realización y

aplicación de formularios tipo encuestas a 100 habitantes de Palmira – Valle del
Cauca.

6.5.2 Fuentes secundarias: está constituida por la información consultada en los

textos o libros, diccionarios, artículos de autores y documentos que han abordado
el tema de investigación objeto de estudio anteriormente.

6.6 ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN

En relación a la información obtenida en la encuesta se sistematizó y organizó

(Tablas de Excel) a partir de un análisis univariado. Las técnicas más frecuentes
de análisis univariado son la distribución de frecuencias para una tabla univariada
y el análisis de las medidas de tendencia central de la variable. Se utiliza
únicamente en aquellas variables que se midieron a nivel de intervalo o de
razón58.

57 GRASSO, L. Encuestas: elementos para su diseño y análisis. Encuentro Grupo Editor. Córdoba,
Argentina. 2006.
58 BARDIN, L. El análisis de contenido. Madrid. Akal. 1986

87
 7. ESTUDIO DE MERCADO

7.1 ESTUDIO MACROECONÓMICO

Según datos de CAMACOL59, inició con números a la baja para el sector de la

vivienda, aunque con visión positiva para el segundo semestre del año, basados
en un periodo de ajuste del mercado, pronosticando un repunte del sector con un
crecimiento de las ventas en 3,7% por cuenta de la comercialización de alrededor
de 180.000 viviendas. En la misma línea, BBVA Research en Colombia, señala un
crecimiento significativo del sector a partir del mismo semestre, de la mano con la
reducción de los inventarios actuales y, sobre todo, con un aumento en la
demanda de vivienda, especialmente en lo que respecta a la de precios bajos y
medios.

También tiene suma incidencia el déficit cualitativo y cuantitativo de vivienda que

se presentó en el país, indicando que cerca del 14% de los colombianos no
cuentan con una vivienda de características ideales. Una cifra que cambia según
la región, puesto que en Bogotá es solo del 4%, mientras que en algunas zonas de
la región Caribe puede alcanzar hasta el 50%. De igual manera, con respecto a las
características de las viviendas, el 40% de los hogares del país cuentan con una
casa propia totalmente pagada, 5% la están pagando y 44% viven en arriendo. Al
dar una mirada a las regiones, justamente, CAMACOl identifica una diferencia de
tendencias en el territorio nacional. Las que mejor se están comportando son
Huila, con un alza de 23,6%, seguida de Tolima (24,1%) y Norte de Santander
(18,9%). Por otra parte, las ciudades con peores ventas son Meta (-31,2%),
Bogotá (-26%) y Antioquia y Santander (ambas con -21,9%).

59 FORERO, S. CAMACOL. Panorama de la construcción en Colombia 2018. [en línea].

[Recuperado el 2 de abril de 2018]. Disponible en: [Link]
construccion-en-colombia-2018/

88
Por su parte, lo que respecta al Valle del Cauca, la Asamblea Departamental
acogió el llamado de la Secretaría de Vivienda y Hábitat, para que los 42
municipios por una sola vez y conforme a la Ley 1537 de 2012, incorporen suelo
rural, suburbano y expansión urbana al perímetro urbano, ya que afronta un déficit
habitacional de 242.376 hogares, requiriendo tierras para 130.754 viviendas de
tipo cuantitativo y 111.622 de cualitativo60.

Cada año se conforman 25.000 nuevos hogares, y los municipios que concentran
más del 80 por ciento de las necesidades de vivienda son: Cali, Buenaventura,
Palmira, Yumbo, Candelaria, Florida, Tuluá, Cartago y Buga. Estos y otros
municipios del Valle difieren en sus déficits de vivienda cuantitativos y cualitativos
incluyen a Palmira como se puede apreciar en las tablas No. 16 Y 17.

Tabla No. 11. Déficit cuantitativo subregión sur del Valle del Cauca
Municipio Urbano Rural
Sin Déficit En Déficit Sin Déficit En Déficit
Cali 82.59 17.41 90.15 9.85
Candelaria 64.56 35.44 71.87 28.13
Dagua 85.98 14.02 93.84 6.16
Florida 77.81 22.19 94.20 5.80
Jamundí 82.61 17.39 93.26 6.74
La Cumbre 87.69 12.31 91.68 8.32
Palmira 75.95 24.05 79.38 20.62
Pradera 61.62 38.38 80.66 19.34
Vijes 75.68 24.32 89.90 10.10
Yumbo 76.74 23.26 87.37 12.63
Total 80.83 19.17 84.64 15.36
Fuente: Elaboración Subdirección de Estudios Socioeconómicos y Competitividad Regional,
Departamento Administrativo de Planeación, a partir SISBÉN-DNP.

60 DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACION. Un Estudio del déficit de vivienda para

la Subregión Sur del Valle del Cauca a partir del SISBÉN, 2015. [en línea]. [Recuperado el 5 de
abril de 2018]. Disponible en: [Link]/planeacion/[Link]?id=13470

89
 Tabla No. 12. Déficit cuantitativo subregión sur del Valle del Cauca

Municipio Urbano Rural

Sin Déficit En Déficit Sin Déficit En Déficit
Cali 82.99 17.01 27.87 72.13
Candelaria 80.00 20.00 57.58 42.42
Dagua 51.65 48.35 0.95 99.05
Florida 74.41 25.59 42.19 57.81
Jamundí 84.85 15.15 29.16 70.84
La Cumbre 48.91 51.09 11.45 88.55
Palmira 81.40 18.60 15.90 84.10
Pradera 63.19 36.81 6.90 93.10
Vijes 63.96 36.04 3.91 96.09
Yumbo 68.09 31.91 7.39 92.61
Total 81.24 18.76 26.63 73.37
Fuente: Elaboración Subdirección de Estudios Socioeconómicos y Competitividad Regional,
Departamento Administrativo de Planeación, a partir SISBÉN-DNP.

Cabe resaltar que como déficit cuantitativo se describe el porcentaje de hogares

que residen en una vivienda y que presenta condiciones adecuadas para vivir. En
este sentido, se considera que un hogar tiene déficit cuantitativo cuando tiene muy
mal estado en el material de las paredes, hay presencia de cohabitación, o
conviven 5 o más personas por cuarto (hacinamiento no mitigable). Esta última
variable solo se considera para la zona urbana.

El déficit cualitativo hace referencia a la cantidad de viviendas que no cubren

algunas necesidades básicas o que están en condiciones precarias y que por
ende, necesitan de algún tipo de mejoramiento en base a referencia a la estructura
del piso (material y calidad referente a la estabilidad), hacinamiento mitigable
(viviendas y hogares que lo componen más de tres menos de cinco) y cocina; y a
la tenencia de servicios públicos domiciliarios.

90
7.1.1 Indicadores económicos

Durante el año 2016 el PIB nacional creció 2% respecto al año 2015, las ramas de
actividad con mayor crecimiento fueron: establecimientos financieros, seguros,
actividades inmobiliarias y servicios a las empresas (5%); construcción (4.1%) e
industria (3%). Solo dos sectores presentaron caídas anuales: explotación de
minas y canteras (-6.5%) y transporte, almacenamiento y comunicaciones (-0.1%).

Cuando se comparan los crecimientos de los años 2015 y 2016 se evidencia que
la mayoría de sectores presentaron una desaceleración, a excepción de
construcción e industria quienes ganaron terreno en la generación de valor
agregado (Gráfico No. 12).

Gráfico No. 5 PIB por ramas de actividad económica (2015-2016, var. %)

Fuente: DANE. 2017

En el 2016 el sector de la construcción se expandió al 4.1%, explicado por los

aumentos en el subsector de edificaciones en 6% y en el de obras civiles del
orden del 2.4%. El resultado de construcción de edificaciones fue impulsado

91
principalmente por la producción de edificaciones no residenciales (10.1%). Por su
parte las edificaciones residenciales crecieron a ritmos del 2.2%61.

La calidad del empleo también ha tenido variaciones, encontrando que según

datos del DANE, en el 2017 había una población total de 47.759.000, de los
cuales, existían 23.564.000 hombres (49,3%) y 24.195.000 Mujeres (50,7%). De
esta población, 38.250.000 estaban con edad de laborar, de los cuales 18.703.000
son hombres (48,9%) y 19.548.000 mujeres (51,1%).

Para ese mismo año, había 13.666.000 eran población económicamente inactiva
(PEI), 4.754.000 hombres (34,8%) y 8.912.000 mujeres (65,2%) y en relación a la
población económicamente activa (PEA), habían 24.584.000 hombres (56,7%) y
10.636.000 mujeres (43,3%).

Y de la cantidad de población activa (PEA), 22.288.000 era población ocupada

(O), 12.944.000 eran hombres (58,1%) y 9.344.000 Mujeres (41,9%) y 2.296.000
población desocupada (D), de los cuales, 1.004.000 son Hombres (43,7%) y
1.292.000 Mujeres (56,3%)62.

7.1.2 ESTUDIO MICROECONÓMICO

El municipio de Palmira – Valle del Cauca, está políticamente dividido por

comunas urbanas y rurales, de la siguiente forma:

61 Cámara Colombiana de la Construcción – CAMACOL. PANORAMA MACROECONÓMICO 2016-

2017. [en línea]. [Recuperado el 11 de abril de 2018]. Disponible en:
[Link]
[Link]
62 DANE. Boletín técnico. MERCADO LABORAL POR SEXO. 2017. [en línea]. [Recuperado el 15

de abril de 2018]. Disponible en:

[Link]
[Link]

92
[Link] Comunas urbanas

Comuna 1: Zamorano, Urb. Los Mangos, La Vega, Camilo Torres, Urb. Brisas del
Norte, Urb. Los Caimitos, Urb. Villa del Caimito, Coronado, Urb. 20 de Julio, Urb.
Simón Bolívar, Urb. Villa Diana, Urb. La Esperanza, Urb. Monteclaro, Urb. Villa del
Rosario, Urb. Harold Eder, Urb. Hugo Varela Mondragón, Santiago Eder,
Ciudadela Comfaunión, Urb. Emmanuel, Poblado de Lourdes, Ciudad Belén,
Palma Real, El Porvenir.

Comuna 2: Bosques de Morelia, Urb. Villa Claudia, Industrial, Urb. Ignacio Torres
Giraldo, Urb. Juan Pablo II, Urb. Santa Teresita, La Benedicta, Estonia, Berlín,
Santa Isabel, Versalles, Mirriñao, Urb. Los Samanes, Las Mercedes, Urb.
Samanes de la Merced, Urb. Almenares de la Merced, Santa María del Palmar,
Urb. Campestre, Portal de las Palmas, Urb. Llanogrande, Urb. Departamental, Urb.
Parque de la Merced, Urb. Plazuela de la Merced, Villas de Caña Miel, Poblado de
Comfaunión, Altamira, La Orlidia, Betania de Comfandi.

Comuna 3: Fray Luis Amigó, El Prado, Urb. Santa Ana, Emilia, La Concordia,
Llanogrande, Acacias, Pomona y Brisas del Bolo, Santa Bárbara, Rivera Escobar,
Olímpico, Urb. Villa de las Palmas, Urb. Bosques de Santa Bárbara, Casas de
Alicanto.

Comuna 4: Jorge Eliécer Gaitán, Loreto, Alfonso López, Colombia, Santa Rita,
Obrero, San Cayetano, Bizerta, Uribe Uribe.

Comuna 5: Prados de Oriente, San Pedro, Primero de Mayo, Providencia, La

Libertad, Campestre, San Carlos, Danubio, San Jorge, San José, José Antonio
Galán, Palmeras, María Cano, Popular Modelo, Municipal, Los Sauces, Urb. Siete
de Agosto, Urb. El Jardín, Urb. El Bosque, Urb. Palmeras del Oriente, Palmeras de
Marsella, Urb. Buenos Aires, Urb. Mejor Vivir, La Alameda, Urb. La Estrella.

93
Comuna 6: Central, Colombina, Libertadores, Fátima, El Triunfo, Caicelandia, Urb.
Las Flores, Urb. El Paraíso, Ciudadela Palmira, La Trinidad.

Comuna 7: Luis Carlos Galán, Barrio Nuevo, Las Delicias, El Recreo, Santa Clara,
Urb. Petruc, Urb. Las Américas, La Independencia, Chapinero, Urb. Guayacán,
Sesquicentenario, Parques de la Italia, Las Victorias, Urb. El Trébol, Urb. Portales
del Recreo, Urb. Los Robles, Guayacanes del Ingenio, Urb. La Palmirana, El
Sembrador, Los Coches.

Comunas rurales

Comuna 8: corregimientos de Rozo, La Torre, La Acequia.

Comuna 9: corregimientos de Matapalo, Obando, La Herradura, Palmaseca,

Coronado (rural), Zamorano (rural).

Comuna 10: corregimientos de La Dolores, Guanabanal, Caucaseco, Juanchito.

Comuna 11: Corregimientos de Bolo San Isidro, Bolo Italia, Bolo Alizal.

Comuna 12: corregimientos de Amaime, Boyacá, La Pampa.

Comuna 13: corregimientos de Tienda Nueva, Tablones, Guayabal, Barrancas.

Comuna 14: corregimientos de La Zapata, Aguaclara, Ayacucho.

Comuna 15: corregimientos de Combia, Toche.

Comuna 16: corregimientos de Potrerillo, Caluce, Tenjo.

94
 Figura No. 13. Comunas urbanas de Palmira – Valle del Cauca

Fuente: Palmira Avanza, 2015.

Figura No. 14. Comunas rurales de Palmira – Valle del Cauca

Fuente: Palmira Avanza, 2015.

95
[Link] Oferta y demanda del sector inmobiliario en Palmira

Según los estudios de CAMACOL63, Palmira es el segundo municipio del área de

influencia de Cali, con mayor concentración de la actividad del mercado de
vivienda. En el 2016, la oferta de vivienda en Palmira estaba representada en 24
proyectos, con 105.584 m² y 1.343 unidades habitacionales; esto representó el
36% de las unidades en oferta disponibles en el área de influencia y el 35% del
área total. Con respecto a agosto de 2015, las unidades en oferta disponible
decrecieron en un -35%, mientras que el área decreció en un -15%.

La oferta se concentró en el estrato 2 con una participación del 53% (707

unidades), seguido del estrato 4 con el 23% (314 unidades), el estrato 3 con 20%
(271 unidades) y el estrato 5 el 4% restante (51 unidades). En términos de
crecimiento, el estrato 4 presentó la variación más alta con un 22% (al pasar de
257 unidades en el 2015 a 314 unidades en el 2016), seguido del estrato 3 con
una tasa de crecimiento de 13%; mientras que los estratos 2, 5 y 6 registraron una
variación anual negativa del orden de -52%, -39% y -100%.

Un análisis por tipo de vivienda para el mismo periodo, muestra que el 57% de las
unidades en oferta de Palmira, corresponden a casas (770 unidades) y el restante
43% corresponden a apartamentos (578 unidades). La oferta de casas presentó
decrecimiento anual del -51%, al pasar de 1.577 unidades en agosto de 215 a 770
en agosto de 216. Por su parte los apartamentos crecieron a una tasa del 20%.

La oferta de vivienda llegó a 1.343 unidades, de las cuales el 54% corresponden a

VIS (723 unidades) y el 46% a NO VIS (620 unidades). Con respecto al 2015, la
vivienda VIS presentó un decrecimiento del -58%, al pasar de 1.710 unidades a

63
CAMACOL. Estudio de Oferta y Demanda de Vivienda en Cali y su área de influencia 2016. [en
línea]. p. 160 – 166. [Recuperado el 15 de abril de 2018]. Disponible en:
[Link]
vivienda/#1470752856872-23649fd0-b7fd

96
723 unidades en oferta en 2016, mientras que la vivienda diferente de VIS
presentó un crecimiento del 80%, lo que representó 275 unidades más ofertadas
en agosto de 2016, frente al 2015.

El balance en lo corrido de 2016, mostró un decrecimiento de las ventas en

Palmira de -42%, al pasar de 2.674 unidades vendidas en el periodo enero-agosto
de 2015 a 1.550 unidades entre enero y agosto de 2016; esta variación negativa
se presentó en todos los estratos a excepción del estrato 5 que tuvo una variación
positiva del 77%, mientras que los estrato 2, 6, 4 y 3 presentaron variaciones
negativas en su orden de -46%, -44%, -37% y -36%.

Del total de unidades vendidas en el 2016, el 59% corresponden a VIS (920

unidades) y el 41% restante a NO VIS (630 unidades). Con respecto al 2015, la
vivienda VIS presentó un decrecimiento en el nivel de ventas de -57%, mientras
que la vivienda diferente de VIS presentó un crecimiento del 16%, lo que
representó 88 unidades más vendidas en 2016, frente al 2015.

[Link] Comercio y zonas de influencia

El sector de las Mercedes donde se desarrollará el proyecto, cuenta con una

ubicación estratégica por estar cerca de una de las vías principales de la región
que lleva a múltiples sitos y sectores turísticos con municipios aledaños como
Buga, Ginebra, Cerrito, Zonas turísticas como Santa Elena, Museo de la Caña, el
Paraíso, el Edén, la Maloka de los vientos, zonas de restaurantes y casas
campestres, así como la vía principal que conduce a Bogotá.

Cuenta con colegios reconocidos en la zona como el Agustiniano Campestre,

Liceo la Enseñanza, Colegio Montessori. También se tiene zona rosa de
restaurantes, cercanía de droguerías, panaderías, zonas verdes y parques,
vigilancia, bares, supermercados y minimarkets, entre otros.

97
7.2. PERCEPCIÓN DE LA POBLACIÓN PALMIRANA CON RESPECTO AL
DISEÑO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE APARTAMENTOS.

Para conocer la percepción de la población palmirana con respecto al diseño del

proyecto inmobiliario de apartamentos en dicho municipio, se diseñó e implementó
una encuesta (Anexo 1, pág. 165) cuyos resultados fueron:

FICHA TÉCNICA DE LA ENCUESTA

Aplicada evaluativa, exploratoria, observacional de

Diseño Muestral corte transversal.
29.018 habitantes de Palmira correspondiente a la
Población población ocupada por los estratos 4 y 5

Técnica Encuesta
Tamaño de la
muestra 100 personas mayores de edad

Momento estadístico 3 de febrero – 12 de febrero de 2018

Financiación Recursos propios

Lugar de aplicación Municipio de Palmira estratos 4 y 5

Fuente: elaboración propia

98
 Gráfica No.6 Rango de edad

Descripción de la gráfica
En la gráfica No. 6, con respecto al rango de edad, el 27% de la población
encuestada tiene entre 28 y 32 años de edad, un 23% tienen entre 23 y 27 años,
el 17% tiene entre 33 y 37 años, el 14% está entre 38 y 42 años, el 9% tiene entre
18 y 22 años, un 6% tiene entre 43 y 47 años y un 4% es mayor de 48 años.

99
 Gráfica No.7 Sexo

Descripción de la gráfica 7
De los 100 encuestados, el 60% corresponde al sexo masculino y el 40% restante
al sexo femenino.
Gráfica No.8 Estrato

100
 Descripción de la gráfica 8
Respecto al estrato al que pertenecen, el 55% hace parte del estrato 3, el 27% a
estrato 4, un 9% a estrato 5, el 6% a estrato 2 y un 3% a estrato 1.

Gráfica No.9 Tiempo residiendo en Palmira

101
 Descripción de la gráfica 9
Según el tiempo que llevan residiendo en Palmira, el 30% de los encuestados,
lleva viviendo entre 11 y 16 años, el 18% entre 16 y 20 años, el 17% más de 20
años, el 16% entre 6 y 10 años, el 10% entre 1 y 5 años y el 9% menos de un año.
Gráfica No.10 Tipo de vivienda donde vive

102
 Descripción de la gráfica 10
En la gráfica No. 5, según el tipo de vivienda, el 46% de la población encuestada
vive en vivienda alquilada, un 33% en vivienda propia, el 19% en vivienda de un
familiar y el 2% en otro tipo de vivienda.

Gráfica No.11 Tipo de vivienda que prefiere

103
 Descripción de la gráfica 11
En la gráfica No. 6, el 50% de los encuestados afirman que prefieren vivienda tipo
apartamento, el 48% casa y un 2% aparta estudio.
Gráfica No.12 Qué busca en una edificación

104
 Descripción de la gráfica 12
Respecto a lo que los encuestados buscan en una edificación, el 40% se centra en
el precio, el 34% en la ubicación, el 22% en la innovación y el 4% en el diseño.

Gráfica No.13 En caso de adquirir un apartamento, que tipo de diseño

prefiere

105
 Descripción de la gráfica 12
En la gráfica No.8, según el tipo de diseño que prefieren los encuestados en caso
de adquirir un apartamento, el 72% prefiere un diseño moderno y 28% el
tradicional o clásico.
Gráfica No.14 Cuáles son sus ingresos mensuales?

106
 Descripción de la gráfica 14
Según el rango de ingresos mensuales de los encuestados, el 32% gana entre
$1.500.001 y $2.500.000, el 20% entre $2.500.001 y $3.500.000, el 16% entre
$737.717 y $1.500.000, el 14% entre $3.500.001 y $4.500.000, un 9% más de
$4.500.001 y otro 9% menos de $737.717.

Gráfica No.15 Considera importante crear inmobiliarios en Palmira que

ofrezcan diseño ambiental?

107
 Descripción de la gráfica 15
El 99% de los encuestados considera que es importante crear inmobiliarios en
Palmira que ofrezcan diseño ambiental y el 1% restante no.
Gráfica No.16 Invertiría en un proyecto inmobiliario de edificios con espacios
más grandes de los existentes en Palmira, diseño ambiental y excelente
ubicación?

108
 Descripción de la gráfica 16
El 100% de los encuestados invertiría en un proyecto inmobiliario de edificios con
espacios más grandes de los existentes en Palmira, diseño ambiental y excelente
ubicación.

Análisis de los Resultados

Según los resultados de la encuesta, respecto a la percepción de los encuestados,

la población se concentra en personas con rango de edad entre los 28 y 42 años
principalmente, ya que, aunque cualquier individuo puede gozar de la adquisición
de compra de un apartamento por distintas razones, en dicho rango de edad se

109
encuentran personas con niveles educativos de mayor alcance desde el punto de
vista académico, lo que incide, entre otras condiciones, en la posibilidad de
encontrar personas laboralmente estables, puesto que anualmente según el
Ministerio de Trabajo, en el 2017, el 46.6% de la población vallecaucana entre
dicho rango de edad, está laboralmente activa con algún tipo de contrato64.

En cuanto al género de los encuestados, el 60% son hombres y el 40% mujeres,

como parte de la incidencia de las mujeres en el contexto laboral actual, donde
han sido determinante su desempeño y alcance en el mundo productivo de la
región y el país en general, teniendo en cuenta que en el 2017, el 39% de las
personas ocupadas laboralmente en el Valle del Cauca fueron hombres y muy
seguido con un 35.9% lo ocuparon las mujeres65. Hecho que evidencia una
participación equitativa de hombres y mujeres a la productividad de la región.

Así mismo, pudo establecerse que el 32% de la población encuestada devenga

entre $1.500.001 y $2.500.000 mensual, demostrando la capacidad de solvencia
económica, si se tiene en cuenta que en el Valle del Cauca según el MinTrabajo,
en el 2017, la población entre 29 a 40 años recibió en promedio un ingreso anual
de $1.156.355 y entre los 41 y 60 años de $1.175.650 a diferencia de la población
entre los 18 y 28 años que sólo recibieron $868.660. Ingresos que en el personal
entre los 29 y 60 años, obedecen a los cambios anuales en las tasas de ingresos y
gastos de la población Vallecaucana, pero que brindan la oportunidad de mejorar
las condiciones de vida de los ciudadanos.

De igual manera, con respecto al sexo, en el Valle del Cauca durante el 2017, los
hombres obtuvieron ingresos por $1.167.761 y las mujeres por $875.061,

64 Ministerio del Trabajo. Colombia. Estadísticas. 2017. [en línea]. [Recuperado el 20 de marzo de
2018]. Disponible en:
[Link]
65
Ibíd.

110
denotando el aporte que ambos sexos generan en la oportunidad de suplir sus
necesidades básicas de alimentación, vivienda, educación y vestir.

También se encontró que el 75% de la población estudiada, reside en el municipio

de Palmira desde hace más de once años, lo cual, permite establecer que los
habitantes reconocen de manera integral los sectores y zonas, facilitando la
oportunidad que se dé un mayor y mejor reconocimiento del proyecto en cuanto a
ubicación. Del total de la población, prima aquella que vive en el estrato 3, con un
total del 55% de los encuestados, seguida de aquella estrato 4 con un 27%,
ajustándose a los datos del anuario estadístico del 2017, donde se consigna que
en Palmira el estrato 3 cuenta con la mayor cantidad de población y predios
correspondientes a 87.444 habitantes y 24.285 predios, seguido del estrato 4 con
24.750 habitantes y 5.877 predios y en estrato 5, con 4.267 habitantes y 1.185
predios66.

De la población encuestada, un 46% manifestó que viven en vivienda alquilada y

sólo un 33% en vivienda propia, sugiriendo que aún hay mucha población que no
tiene casa propia, por lo que, la generación de nuevas opciones de vivienda
supone una oportunidad de adquirirla teniendo en cuenta el nivel de ingresos con
el que cuentan mensualmente, además de que la mitad de los encuestados
prefieren tipo de vivienda apartamento, obedeciendo a los beneficios que ofrece
en cuanto a seguridad, tamaño y distribución.

Cabe resaltar que, expusieron como principal características el precio de inmueble

seguido de la ubicación, elementos que el diseño del presente proyecto tuvo en
cuenta ya que se ejecutará en una de las mejores zonas del municipio con precios
asequibles al mercado y diseños innovadores y minimalistas atendiendo las

66 ANUARIO ESTADÍSTICO. Palmira. 2017. Estadísticas aspecto sociodemográficos. [en línea].

[Recuperado el 27 de marzo de 2018]. Disponible en:
[Link]

111
tendencias del mercado actual y siguiendo las percepciones de la población,
donde el 72% prefieren diseños modernos.

Así mismo, para el total de la población, los proyectos inmobiliarios basados en

diseños ambientales resultan importantes, cuya misma cantidad invertiría en un
proyecto inmobiliario de edificios con espacios más grandes de los existentes en
Palmira, diseño ambiental y excelente ubicación, siendo estos, los valores
agregados de este proyecto de investigación.

7.2.1. Plan de marketing y comercial

[Link] Análisis de las cinco p´s

MEZCLA DE MERCADEO
PRODUCTO Edificio de 8 pisos con 16 apartamentos y 2 pent-house de color blanco y total
acabados, diseño ambiental y minimalista.
PLAZA Calle 54 con Carrera 27 esquina del Barrio las Mercedes de Palmira, Valle del
Cauca.
PRECIO Varían de acuerdo con el tipo de apartamento o pent-house que el cliente elija.
Estrategia de Comunicación que incluye:
Sala de ventas
PROMOCIÓN Volantes
Página web
Ubicación de stands de promoción de servicios en diferentes actividades y
eventos realizados en el municipio
Anuncios de prensa.
Vallas publicitarias
PÚBLICO Toda persona que esté interesada en adquirir apartamento o pent-house en uno
de los sectores más emblemáticos y reconocidos del municipio y tenga poder
adquisitivo para ello. Especialmente estratos 4 y 5
Fuente: elaboración propia

[Link] Promoción del producto

El proyecto Rocand 54 se promocionará bajo las siguientes estrategias de venta:

[Link] Diseño de la estrategia de ventas

112
La estrategia de distribución se hará de forma directa, a través de una sala de
ventas ubicada en la zona de construcción del edificio en la Calle 54 Carrera 27
esquina del barrio Las Mercedes donde el encargado de dicho punto ofrecerá un
servicio de asesoría de todo lo que tiene que ver con el diseño, construcción,
precios, garantías y demás aspectos del edificio así como lo que respecta a cada
apartamento o pent-house con ayuda de material escrito y de una maqueta. De
igual manera, también se colocarán puntos de asesoría en sitios estratégicos de la
ciudad como centros comerciales.

El objetivo junto con los elementos promocionales es atraer clientes potenciales

para mostrar de manera directa las ventajas y beneficios de invertir en el proyecto
Rocand 54.

Durante la ejecución del proyecto, el profesional encargado estará en contacto con

el cliente a través de reuniones presenciales, virtuales o telefónicas para verificar
la satisfacción de sus requerimientos y necesidades durante el proceso y de ser
necesario implementar acciones correctivas y preventivas en pro de garantizar su
satisfacción.

[Link] Anuncios de prensa

Se publicitará la realización del proyecto para que el cliente conozca la nueva

propuesta de construcción medio ambiental en el municipio de Palmira – Valle del
Cauca mediante anuncios en prensa de periódicos nacionales como El Tiempo y
locales con presentaciones sugestivas que creen expectativa en los lectores.

[Link] Vallas publicitarias

113
Se ubicarán vallas publicitarias con el nombre del edificio como una nueva
propuesta de construcción en puntos estratégicos de la ciudad como la entrada al
barrio las Mercedes sobre la carrera 28, en el centro de Palmira, entradas y
salidas del municipio, centros comerciales, entre otros.

[Link] Publicidad en internet y física

Se repartirán volantes por todo el municipio dando a conocer el proyecto e

invitando a los clientes a acercarse a las instalaciones donde estará ubicada la
sala de ventas principal y otras sucursales en centros comerciales. De igual
manera, se contará con una página en internet y publicidad respectiva ligada a
otros buscadores y proveedores aliados.

Figura No. 15 Esquema de flayer

Fuente: elaboración propia

7.2.2 Competidores

El mercado inmobiliario del Municipio de Palmira, tiene como principales

competidores a:

114
Cuadro No.1 Competencia del Sector

115
INMOBILIARIA D.J.
Cra. 28 #33-01
Agencia inmobiliaria ·
Calle 33 #27-16, La Factoria
INMOBILIARIA ASEIN
Agencia inmobiliaria ·
Carrera 28 #33-56 Local 109
Organización Brando y Compañia
Barrio, Cl. 55 #2737
RED INMOBILIARIA
Cra. 26 #62
COMERCIALIZADORA OSPINA E HIJOS LTDA
Cra. 28 #34-24
Comfandi oficina vivienda
Cra. 28 #32-97
[Link]
Cra. 25 #467
Inmobiliaria Conex
Cra. 26 #33-34
BLUE HOME INMOBILIARIA
Cl. 31 #22-07
INACAR PALMIRA
Calle 42 con 44
Darwich Inmobiliaria S.A.S
Carrera 28 No. 32 - 44 Piso 2
Inmobiliaria Gestionamos
Ac. 26 #local 1
A&S Inmobiliaria Palmira
Cl. 35 #25-112
Jardín de las Flores
Calle 23 carrera 4a. Barrio Las Flores
Margarita Cucalon
Cra. 28 #34-10
Vive Colombia Inmobiliaria
Cra. 27 #34-68
Inmobiliaria Jp
Cl. 29 #30 - 56
Inmobiliaria Arango Ruíz
Cra. 30 #30-79

Fuente: Elaboración propia

116
7.3 Elementos Técnicos y Administrativos para el Diseño De Un Proyecto
Inmobiliario De Apartamentos.

7.3.1 Elementos Administrativos Del Proyecto

[Link] Tipo de empresa: Sociedad limitada, conformada por cuatro socios.

[Link] Quienes somos

Rocand 54 es una empresa dedicada a la prestación de servicios inmobiliarios en

la planeación, diseño, construcción, revisión, control y comercialización de
inmuebles innovadores con el mejor uso del entorno y respetando siempre el
medio ambiente como parte integral de las soluciones de vivienda.

[Link]. Cultura organizacional

[Link].1 MISIÓN

Brindar un servicio de asesoría inmobiliaria personalizada orientada a cuidar el

patrimonio de nuestros clientes, con ética y profesionalismo, proporcionando a
nuestros clientes asesoría inmobiliaria personalizada e integral, con honestidad y
discreción, siempre orientados al servicio personalizado en todas las etapas de
nuestra intervención en la venta, compra, construcción o alquiler, basados en
nuestra experiencia y capacitación en el sector.

[Link].2 VISIÓN

Ser la mejor alternativa para quienes quieren la ayuda de un profesional

inmobiliario, desde una relación cercana y resolutiva, ofreciendo las propuestas
más innovadoras.

117
Que nuestros clientes se sientan plenamente acompañados y asesorados durante
todo el proceso de compra de una propiedad, para mejorar su calidad de vida.

[Link].3 VALORES CORPORATIVOS

Trabajo en equipo: fomentamos la participación de todos para lograr un objetivo

común, compartiendo información y conocimientos.

Conducta ética: actuamos con profesionalidad, integridad moral, lealtad y respeto

a las personas.

Orientación al cliente: centramos nuestro esfuerzo en la satisfacción del cliente,

aportando soluciones competitivas y de calidad.

Innovación: promovemos mejoras continuas e innovación para alcanzar la máxima

calidad desde criterios de rentabilidad.

Transparencia: Actuando coherentemente con información abierta y oportuna

[Link].4 POLITICA DE CALIDAD

Un factor de éxito clave para Rocand 54 es la calidad de su gestión, contribuyendo

así a la reputación que ha alcanzado en los rubros inmobiliarios y de la
construcción. Excelencia que a su vez representa una garantía para clientes,
proveedores y accionistas.

En su anhelo de seguir potenciando este sello, la compañía se ciñe al Sistema de

Gestión de Calidad contemplado por ley bajo el lema “Trabajamos para usted”.
Este concepto busca satisfacer a los clientes, de modo que ellos reciban su
producto con el menor costo, la mayor calidad y en el menor tiempo posible.

118
[Link].5 Organigrama

El proyecto contará con el siguiente organigrama:

Figura No. 16. Organigrama

GERENTE GENERAL

Contabilidad Prevencioncita de riesgos

Dirección Ingeniería del Dirección de Dirección

Administrativa proyecto construcción de ventas

Secretaria
Concursos y Residentes de
presupuestos obra

Contratos
Planeación
Supervisión y control

Facturación
Programación

Coordinación
Estimaciones de
obra

Contratistas y
Fianzas Compras destajos

Fuente: Elaboración propia.

Las características por las distintas áreas se encuentran consignadas en los

siguientes manuales de funciones:

119
 Cuadro No.2 Manual de funciones Gerencia General

GERENCIA DEL PROYECTO

Es la encargada de la elaboración de proyectos y su gestión, está compuesta de
un Gerente de proyectos (líder de proyecto) y la integración temporal por procesos
de equipos o de comité, por la Dirección financiera y de administración, la Dirección
técnica administrativa, la Dirección de construcción y la Dirección de ventas, estas
cuatro integran la Comisión de proyectos a manera de equipo para el desarrollo
organizacional. El gerente es la persona que tiene la responsabilidad total del
planteamiento y ejecución del proyecto integral.
FUNCIONES
· Elaboración de proyectos constructivos
· Gestión de proyectos (planeación, dirección, organización, integración,
implantación y control)
· Supervisión de proyectos
· Administración del riesgo
· Integración y elaboración de informes
OBJETIVOS
· La entrega en tiempo y forma de los proyectos constructivos con los
resultados establecidos o mejorados
· Contribuir con el desarrollo de la organización con propuestas de proyectos
constructivos innovadores y altamente rentables.
· Desarrollo organizacional
REQUISITOS
· Preparación profesional en carreras tipificadas para ocupar este puesto o
afines y con amplia experiencia en el sector de la construcción o en empresas
constructoras.
· Conocimiento y experiencia en la elaboración de proyectos de inversión para
el sector de la construcción
· Estudios de mercado
· Estudios económicos financieros
· Estudios técnicos
· Impacto ambiental
· líder de proyecto
· contar con una propuesta de gestión de proyectos preferentemente
· Manejo de sistemas informáticos técnicos administrativos
· Los tradicionales por competencia.

Fuente: Elaboración propia.

120
 Cuadro No.3 Manual de funciones Dirección Administrativa

DIRECCIÓN ADMINISTRATIVA

Es una área de fus ión para el entendim iento del lenguaje de la organización a todos
los niveles y es la encargada de cubrir las neces idades para el des arrollo de las
actividades operativas por m edio del abas to de m ateriales (com pras ) m ano de obra
(s ubcontratos ) y perm is os de tipo gubernam ental y no gubernam ental (ges toría)
para s u correcta aplicación (s upervis ión) teniendo com o función principal
el control de obra bas ado en los proces os y s is tem as im plantados .

FUNCIONES
· Ges tión de com pras
· Ges tión de s ubcontratos
· Ges tión de s upervis ión
· Ges tión de la ges toría
· Contribuciones en m ateria adm inis trativa y am biental para la elaboración de
proyectos de invers ión a la gerencia de proyectos
· Dotar de herram ientas de control a la gerencia de proyectos
· Control de proyectos cons tructivos
· Apoyo a unidades de negocio corporativos
· Inves tigación y des arrollo de nuevos proces os y s is tem as de trabajo
adm inis trativo.
OBJETIVOS
· Dotar a la obra de m ateriales para la cons trucción en tiem po y form a, con las
es pecificaciones técnicas que m arca el proyecto y con cos tos com petitivos .
· Dotar al proyecto cons tructivo de m ano de obra altam ente capacitada,
s eleccionada de acuerdo a las políticas y proces os de la organización
· Tram itar y cons eguir todos los perm is os y licencias de tipo gubernam ental y
no gubernam ental para la ejecución del proyecto en tiem po y form a
· Hacer que los proyectos s e lleven a cabo en tiem po y form a con
la calidad requerida y que los proces os s e cum plan de acuerdo a los s is tem as y
program as es tablecidos . (inclus ive la logís tica de obra)
REQUISITOS
· Preparación profes ional con carreras tipificadas para ocupar es te pues to o
carreras afines adaptadas al área.
· Experiencia en cons tructoras o en el s ector cons trucción
· Conocim ientos del aparato gubernam ental relacionados con el s ector
cons trucción y s us aplicaciones de interacción con la organización
· Conocim ientos de los proces os de s ubcontratación de obra (com o
s ubcontratados y s ubcontratantes )

· Conocim ientos técnicos de los proces os de cons trucción y s u calidad de obra

· Experiencia en s is tem as de s upervis ión técnica

· Conocim ientos y experiencia en s is tem as inform áticos de tipo técnico
adm inis trativo
· Experiencia o conocim ientos en el control de inventarios
· Experiencia o conocim ientos en el m anejo de cuentas por pagar
· Interpretación de cuentas contables
· Negociador
· Interpretación de planos y pres upues tos
· Manejo de pers onal
· Acos tum brado a el trabajo individual y de equipos .
· Manejo s is tem as inform áticos técnicos adm inis trativos
· Los tradicionales por com petencia.

Fuente: Elaboración propia.

121
 Cuadro No.4 Manual de funciones Dirección de construcción

DIRECCIÓN DE CONSTRUCCIÓN
Es la encargada del diseño y presupuestos de obra de proyectos constructivos,
además, de su ejecución técnica, estableciendo procesos y sistemas de trabajo
con los estándares de calidad de acuerdo a las especificaciones técnicas
y normas organizacionales y gubernamentales.
FUNCIONES
· Gestor de presupuestos (técnicos)
· Gestor del área de diseños
· Coordinación de la ejecución de obra
· Contribución en materia técnica operativa para la elaboración de proyectos de
inversión al área de gerencia de proyectos
· Ejecutar proyecto
· Investigación y desarrollo de nuevos procesos y sistemas de construcción y
diseño
OBJETIVOS
· Entregar en tiempo y forma la obra con los estándares de calidad que marca
el proyecto
· Creación de diseños innovadores a bajo costo con programas, procesos y
sistemas de construcción que reduzcan los tiempos de construcción
· Contribución con el desarrollo de la organización con nuevas propuestas
técnicas
REQUISITOS
· Preparación profesional en carreras tipificadas para este puesto (técnica al
100%)
· Amplia experiencia al frente del área de construcción y conocimientos bastos
en obras de todo tipo
· manejo de sistemas informáticos técnicos (software construcción )
· Conocimientos en sistemas informáticos (software) técnicos

· Conocimientos de la normatividad técnica de la ingeniería civil y sus alcances

· Conocimiento en diseños a pequeña y gran escala de conjuntos y desarrollos
habitacionales, comerciales, industriales e infraestructura urbana.
· Experiencia en la administración, organización, coordinación y ejecución de
obra.
· Experiencia en concursos de obra (pública o privada)
· Los tradicionales por competencia

Fuente: Elaboración propia.

122
 Cuadro No.5 Manual de funciones Dirección de ventas

DIRECCIÓN DE VENTAS
Es la encargada de dirigir al área de ventas y su función principal es efectuar
la venta de obras ejecutadas por la empresa constructora en todas sus
modalidades, tomando en cuenta de cubrir sus objetivos y metas de facturación. Su
gestión abarca todo el proceso de la venta, para ello organiza y coordina la actividad
de la fuerza comercial con la de los servicios que intervienen antes y después de la
venta.
FUNCIONES
· Gestión de ventas (planeación, organización, dirección control e integración)
· Recopilación de información de las necesidades y expectativas de
los clientes (marketing)
· Recopilación de información de los clientes después del proceso de ventas
(post venta)
· Informes de mercados (situación actual y a futuro) o cambios de mercados
· Informes sobre la competencia
· Contribuir con la empresa constructora (corporativa) para el desarrollo
organizacional con la aportación y participación en estudios de mercado para la
gerencia de proyectos
· Relaciones públicas (clientes y equipos)
· Elaboración del presupuesto de ventas anuales y cumplimiento de la
facturación proyectada (objetivo)
, Presupuestos de gastos del departamento comercial
OBJETIVOS
· Incremento de las ventas de la organización
· Captación de clientes y mantener a los actuales
· Mantener e incrementar la imagen de la organización
· Contribuir con el desarrollo organizacional con la aportación de sus
conocimientos especialistas en materia de ventas y de mercados (en todos sus
procesos) y en la elaboración de estudios en materia para la integración de
proyectos de inversión para el corporativo mediante el apoyo a equipos y a la
gerencia de proyectos.
REQUISITOS
· Preparación profesional
· Gestor de ventas
· Experiencia o conocimientos en la elaboración de estudios de mercado
· Visión de retos comerciales a futuro (clientes más exigentes, estrategias de
ventas y competencia más dura)
· Altamente competitivo (no competidor)
· Conocimientos en publicidad y marketing
· Experiencia en ventas inmobiliarias
· Experiencia y conocimientos en cuentas por cobrar
· Manejo de personal
· Trabajo en equipos de desarrollo
· Los tradicionales por competencias

Fuente: Elaboración propia.

123
Los contratos para el personal de diseño, correspondiente a ingenieros, arquitecto
y técnicos de obra, se realizarán mediante contratación a término indefinido y por
servicios en algunos casos como el del contador externo. De este modo se
establecerá un contrato de empresa, como una forma especial del contrato de
arrendamiento y consiste en un acto jurídico en virtud del cual una persona
encarga a otra la realización de una obra material, que ésta se compromete a
realizar a cambio de una remuneración, sin que existan entre las partes relaciones
de dependencia o subordinación (art. 2053 del Código Civil).

El contrato para la construcción de edificios es una modalidad del contrato de

obra. Se entiende por edificio toda obra de carácter duradero o definitivo, que es el
producto de la unión permanente de materiales y está destinada a permanecer
adherida al suelo. En general, se considera indiferente la destinación que haya de
tener la edificación, y, por tanto, puede tratarse de casas de habitación, edificios
de apartamentos o de oficinas, bodegas, locales, puentes, parqueaderos
subterráneos, muelles, etc.

Tradicionalmente se ha señalado que el contrato de obra admite diversas

modalidades que dependen de la forma como se pacte el precio. Las citadas
modalidades son:

a. Por precio único, global o alzado: se paga una suma fija y determinada por toda
la obra, incluyendo los materiales, la mano de obra y la remuneración del
contratista.
b. Precios unitarios fijos: en esta modalidad se discrimina el precio de cada uno de
los ítems de la obra y a cada uno de ellos se le da un valor por unidad de medida.
El precio final de la obra dependerá del número de unidades de medida que
finalmente se realicen de cada ítem.

124
c. Por presupuesto o administración delegada: es un contrato mixto que combina
el contrato de obra y el contrato de mandato, porque el constructor es un
mandatario del dueño de la obra para la administración de los recursos. El
empresario tiene derecho a unos honorarios equivalentes a un porcentaje sobre lo
que se invierta en materiales y mano de obra.

7.3.2. ANÁLISIS JURÍDICO

Dado a que se debe establecer el derecho que se tiene sobre los bienes
inmuebles ubicados en uno o más pisos de una edificación, para poder ejercer
este derecho conocido como dominio, se debe establecer la creación de una
persona jurídica, estableciendo que varias personas tienen los mismos deberes y
derechos sobre un bien común (áreas comunes), el cual es totalmente
independiente.

Después, según las leyes colombianas establecen que se debe comenzar con la
elaboración de una escritura pública, para luego inscribirla en la oficina de registro
de instrumentos públicos.

El artículo 4 de la ley 675 del año 2001 establece: “Un edificio se somete al
régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina
de Registro de Instrumentos Público. Realizada esta inscripción, surge la persona
jurídica, a que se refiere esta ley”.

Ante esta dependencia gubernamental, se deberá consignar el reglamento de

Propiedad Horizontal, según lo dicta el artículo 5 de la ley 675 de 2001, este a su
vez deberá presentar en su contenido al menos:

 Nombre completo e identificación del propietario.

 Nombre distintivo del edificio o conjunto.

125
 Determinación del terreno o de los terrenos donde se levanta el edificio o
conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o los títulos
de adquisición y los correspondientes folios, de matrícula inmobiliaria.
 La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular, de acuerdo
con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o
por la entidad o persona que haga sus veces.
 La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el
carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados
sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
 Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
 La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o
conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
 Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad
del edificio o conjunto.

Aunado a estos requisitos y dando cumplimiento al artículo 6 de la ley 675 de

2001, se deberá realizar la entrega detallada de los siguientes documentos:

 Localización.
 Linderos.
 Nomenclatura.
 Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de
propiedad exclusiva o particular.
 Señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

Por último, luego de haber realizado la inscripción de la escritura de constitución o

del reglamento de la propiedad horizontal, se realizará el trámite para obtener el
certificado de existencia y representación legal de la persona jurídica. Este trámite

126
solo se lleva a cabo en la alcaldía municipal o distrital correspondiente a la
ubicación de la edificación o conjunto residencial.

Los requisitos exigidos por la alcaldía municipal o distrital que se deben presentar
para obtener este certificado de existencia son:

 Escritura debidamente registrada de constitución o reglamento del régimen de

propiedad horizontal;
 Todos los documentos que demuestren y acrediten los nombramientos y las
constancias de aceptación de dichos nombramientos entre los que se
encuentran el representante legal y el revisor fiscal de la propiedad horizontal.

7.3.3 Análisis DOFA del proyecto

Con el ánimo de reconocer los factores internos y externos que favorecen las
condiciones de ejecución del proyecto se establecen las fortalezas bajo las cuales
se apoyará el proyecto, aprovechando las oportunidades para lograr supera las
debilidades y minimizar las posibles amenazas. Cabe resaltar que surgen de los
elementos teóricos que se han desarrollado sumado a la experiencia propia que
se ha tenido en el campo de la industria inmobiliaria en el municipio y otros
sectores fuera de este.

127
 Cuadro No. 6 Matriz DOFA
FORTALEZAS DEBILIDADES
Se tiene disponibilidad de Recurso Incremento de los costos de construcción por
Humano, tecnología, equipos y materiales. actividades extras.
Experiencia en el desarrollo de proyectos Falta de completa coordinación técnica durante
inmobiliarios. todas las etapas del proyecto.
Sobrecostos por cambios que afecten el alcance
Fluidez económica.
del proyecto.
Se estableció y realizó un estudio de Posibles modificaciones de diseño incidiendo en
mercado. las actividades presupuestadas.
Se ofrece diseño medio ambiental y de Atrasos en la obra por dificultades administrativos
espacios apropiados únicos en la ciudad. o diseños no acertados en la práctica.
Se tuvieron en cuenta las consideraciones
Retiramiento de contratistas antes de que se
legales, ambientales, territoriales y técnicas
termine la obra.
vigentes.
Se presentan los aspectos técnicos, Definición de un presupuesto definitivo acorde a la
administrativos y financieros de viabilidad práctica para el cubrimiento total antes de
del proyecto. empezar el proyecto.
Definición de un procesos de manejo de cambios y
Interés de la población en el proyecto.
trazabilidad de éstos.
OPORTUNIDADES AMENAZAS
Amplio mercado para este tipo de
Entrada de competidores con precios más bajos.
proyectos.
Nuevas tecnologías y procedimientos de
Aumento de las tasas de interés.
construcción.
Empresas proveedoras con experiencia, Aumento del poder de negociación de clientes y
certificadas y de trayectoria. proveedores.
Diseños auto sostenibles, novedosos y Posible incumplimiento de contratistas, ingenieros,
creativos. diseñadores, etc.
Alianzas con proveedores Condiciones sociales, climáticas y ambientales.
Disminución de tiempos y costos. Incumplimiento de proveedores.
No tienen alto nivel de complejidad por su
Variaciones de precios de insumos.
tendencia minimalista.
Optimización de los diseños y su
Recesión económica.
coordinación.
Fuente: Elaboración propia.

128
[Link] Estrategias FO FA DO DA

Cuadro No. 7 Estrategias FO FA DO DA

FORTALEZAS DEBILIDADES
Se tiene disponibilidad de Recurso Incremento de los costos de construcción por
humano, tecnología, equipos y materiales actividades extras.
Experiencia en el desarrollo de proyectos Falta de completa coordinación técnica durante
inmobiliarios todas las etapas del proyecto
Sobrecostos por cambios que afecten el alcance
Fluídez económica
del proyecto
Factores internos Se estableció y realizó un estudio de Posibles modificaciones de diseño incidiendo en
Factores externos mercado las actividades presupuestadas
Se ofrece diseño medio ambiental y de Atrasos en la obra por dificultades administrativos
espacios apropiados únicos en la ciudad o diseños no acertados en la práctica.
Se tuvieron en cuenta las consideraciones
Retiramiento de contratistas antes de que se
legales, ambientales, territoriales y
termine la obra
técnicas vigentes.
Se presentan los aspectos técnicos, Definición de un presupuesto definitivo acorde a la
administrativos y financieros de viabilidad práctica para el cubrimiento total antes de
del proyecto empezar el proyecto
Definición de un procesos de manejo de cambios y
OPORTUNIDADES Interés de la población en el proyecto
trazabilidad de éstos
Amplio mercado para este tipo de proyectos
Nuevas tecnologías y procedimientos de Consolidar la razón social Congruencia entre los planeado y lo invertido
construcción
Empresas proveedoras con experiencia, certificadas
Establecer planes de contingencia para
y de trayectoria. Ampliar oferta de servicios
cumplimiento de tiempos por escases de material
Diseños auto sostenibles, novedosos y creativos.
Alianzas con proveedores Formalizar todos los cargos que se requieran de
Establecer alianzas manera que se manifieste compromiso y
Disminución de tiempos y costos
responsabilidad
No tienen alto nivel de complejidad por su tendencia
minimalista Desplegar publicidad local y regional Impulsar el diseño y sustentabilidad del mismo
Optimización de los diseños y su coordinación
AMENAZAS
Entrada de competidores con precios más bajos Establecer relaciones comerciales duraderas y con
Diseñar estrategias de mercadeo
Aumento de las tasas de interés acuerdos de pago
Aumento del poder de negociación de clientes y
proveedores Proporcionar previa inducción, capacitacion
Revisión constante de la planeación
Posible incumplimiento de contratistas, ingenieros, para una efectiva contratación
diseñadores, etc.
Condiciones sociales, climáticas y ambientales Establecer parametros de ubicación y
Contar con personal calificado y establecer
cantidad de materiales debidamente
Incumplimiento de proveedores tiempos optimos de construcción
dispuestos
Variaciones de precios de insumos
Contar con respaldo económico Mantener indices financieros estables
Recesión económica

Fuente: Elaboración propia

7.3.4 ELEMENTOS TÉCNICOS DEL PROYECTO

Dentro del diseño del proyecto inmobiliario Rocand 54, se deben tener en cuenta
otras consideraciones con respecto a la necesidad de establecer las

129
características de tipo técnico y administrativo que harán parte determinante para
el desarrollo y posterior ejecución del mismo, iniciando con la licencia del uso del
suelo (Anexo No. 3, pág. 171) y solicitud de licencias de construcción (Anexo No.
5, pág.174), sumado a ello se tendrán en cuenta los siguientes elementos:

[Link] Características del terreno

El proyecto consiste en un terreno que se encuentra ubicado en la Carrera 27 con

Calle 54 esquina del barrio Las Mercedes de Palmira - Valle del Cauca, el cual,
gracias a estudios realizados por el Observatorio Sismológico del Sur Occidente
Colombiano (OSSO), se pudo establecer que el municipio de Palmira está ubicado
al occidente del denominado Bloque Norandino, una microplaca que limita con la
placa oceánica de Nazca, al oriente con la placa Suramericana y al norte con la
placa Caribe. Los límites de placas más cercanas son de carácter compresivo. El
más destacado por su dinamismo y fuente sísmica es el debido a la convergencia
de las placas de Nazca y Suramericana/Bloque Norandino, zona de subducción,
cuya traza superficial está localizada frente a la costa Pacífica.

[Link] Tectónica del terreno

Las componentes horizontales del tensor de esfuerzos en la parte superior de la

corteza en esta región están orientadas entre E-W y ESE-NNW, de este sistema
de placas y su cinemática resulta un régimen sismo tectónico que da como
resultado las siguientes fuentes:

- Zona de Subducción: Es la interfase de convergencia y fricción entre la placa de

Nazca (oceánica) y la continental. Las zonas de subducción son a escala global, el
tipo de fuente sísmica de mayor actividad y amenaza, en términos de magnitudes
máximas y periodos de recurrencia.

130
- Zona de Wadati-Beniof: La continuación de la zona de subducción en
profundidad. Aquí la sismicidad es producto de esfuerzos de tensión-compresión y
cambios de fase bajo presión dentro de la placa oceánica que se sumerge en el
manto terrestre. A este tipo de fuente está asociada la sismicidad de focos
intermedios y profundos, e históricamente se le asocian los terremotos con
intensidades intermedias de la región.

- Sistemas de fallas superficiales: Son consecuencia de la trasmisión de esfuerzos

y deformaciones al interior de las placas, a partir de las fuentes primarias, los
límites de placa (zona de subducción) para el caso en mención. Los más
estudiados en el occidente colombiano son los sistemas Cauca y Romeral, como
las principales expresiones de la “Mega cizalla de Dolores “.

[Link] Sismicidad

Es uno de los aspectos que deben ser tenidos en cuenta en la planificación

urbana, en una región de alto nivel sísmico como lo es el Occidente colombiano.
Hay dos tipos de variables ambientales en la consideración de este fenómeno, en
la evaluación como en el manejo:

- Sismicidad: Es la caracterización de los movimientos que pueden localizarse en

el área estudiada, como la ubicación de las fallas geológicas activas, la estimación
de sus probables magnitudes y sus periodos de recurrencia y su efecto entre
distancia de foco y área de riesgo. En nuestro país se trabaja con la especificación
de zonas de amenaza y parámetros de movimiento dados en el NSR-10.

- Efectos locales: Es la modificación que pueden sufrir los movimientos sísmicos

por las condiciones locales superficiales en el área estudiada, esto quiere decir el
estudio de la geología superficial y de la topografía local.

131
[Link]. Estratigrafía

El suelo donde se llevará a cabo el proyecto presenta la siguiente estratigrafía:

Estrato A: RELLENO DE LIMO ARCILLOSO de color café con vetas habanas, la

profundidad promedio alcanzada por esta capa es de 0.20 metros. De acuerdo con
la clasificación unificada de suelos (U.S.C) (MH-ML); de consistencia media a baja
no recomendable para sostener ninguna obra civil.

Estrato B: LIMO ARCILLO-ARENOSO de color habano con trazas rojizas, con Hn

< Lp, plasticidad media baja y se extiende hasta la profundidad de 0.60 mts Este
estrato tampoco se deberá considerar para soporte de obras civiles.
De acuerdo con la clasificación unificada de suelos (U.S.C) (MH-ML)

Estrato C: LIMO ARCILLOSO de color habano con trazas rojizas, con Hn < Lp,
plasticidad media baja y se extiende hasta la profundidad de 2.60 mts. Tipo de
suelos MH-ML, plasticidad media.

Estrato D: LIMO ARCILLO-ARENOSO de color habano con pintas café

amarillentas, con Hn < Lp, plasticidad media y se extiende hasta la profundidad de
4.60 mts. Tipo de suelos MH-ML, plasticidad media.

Estrato E: LIMO ARCILLOSO de color café amarillentas, con Hn < Lp, plasticidad
media y se extiende hasta la profundidad de 6.20 mts. Tipo de suelos MH-ML,
plasticidad media.

Estrato F: ARENA LIMO-GRAVOSA de color café amarillentas, con vetas habanas

y gravas meteorizadas, más compactas a medida que se profundiza la
perforación, con Hn < Lp, plasticidad media y se extiende hasta la profundidad de
12.00 mts. Tipo de suelos MH, plasticidad media.

132
[Link] Nivel Freático

El nivel freático aparece a la profundidad de estudio de 5.00 mts. En temporada

invernal es muy probable la escorrentía superficial y la infiltración de agua en
zonas deprimidas, originando fenómenos erosivos y pérdida de estabilidad
localizada. Poe ello es recomendable la construcción de zanjas de coronación
para el control del agua de escorrentía.

[Link] Propiedades del suelo

Los suelos sobre los que se llevará a cabo el proyecto, están formados por
materiales finos y cohesivos de llanura aluvial, con algunas partículas de arenas
densas. Estos suelos tienen en promedio 3.0 < N <.67.0

Se asume un perfil equivalente al tipo de suelos tipo D.

Las arcillas encontrados son suelos del tipo CL-ML de la clasificación unificada
con mezcla intercalada de limos arcillosos tipo ML, de alta plasticidad, con un
límite líquido que varía entre los 24.0 y 33.0, con un índice plástico entre 5.0 y
13.0.

[Link] Contenido de humedad

Se aproxima al límite plástico, en ningún caso es superior al límite líquido, lo que

significa que su rango de plasticidad es amplio, esto permite tener un suelo con
ciertas características de resistencia a pesar de tener altos contenidos de
humedad. El promedio de humedades es de 15.2 %, encontrándose el valor más
alto entre 1.50 y 2.00 metros, al que corresponde un 30.0 % de humedad.

Sus principales parámetros se podrán observar en la tabla No. 13

133
 Tabla No. 13 Parámetros del suelo

Fuente: Observatorio Sismológico del Sur Occidente Colombiano (OSSO), 2017.

134
 Tabla No.14 Carta de plasticidad

Fuente: Observatorio Sismológico del Sur Occidente Colombiano (OSSO), 2017.

[Link] Pre consolidación.

Por correlación con el Índice de Liquidez se estima una presión de

preconsolidación superior a 4.00 kg/cm2, esto quiere decir que están
preconsolidados.

135
[Link] Plasticidad.

El Índice de Plasticidad es medio - bajo donde su valor es 13.0 % el máximo.

7.3.5 Resistencia.

La resistencia de los suelos varia de media a media-alta con la profundidad, la

respuesta mecánica de los suelos del sitio es prácticamente alta, aumentando a
partir de los 3.50 metros de profundidad. A medida que se profundiza el suelo se
vuelve más resistente por la presencia de Arenas limo gravosas compactas.
[Link] Potencial Contracto Expansivo del Suelo

La contracto-expansividad de un suelo se refiere a la susceptibilidad que este

presenta a cambios volumétricos por fluctuaciones en su contenido de humedad.

Lo anterior quiere decir que cuando el suelo se reseca o pierde humedad se

contrae o asienta y cuando se humedece o aumenta su humedad, se expande o
hincha, situaciones que generan deformaciones del terreno de fundación con el
consecuente daño a las estructuras soportadas por este.

Nuestro caso de evaluación se realiza para los suelos ubicados dentro de la zona
activa, es decir aquellos que están sujetos a cambios de humedad. Este cambio
volumétrico se puede hallar a los primeros 3.00 mts. La tabla No.12 muestra la
zona y suelos con sus características involucradas. De acuerdo con los contenidos
de humedad del suelo, próximos a su límite plástico y a la tendencia a drenar la
zona para las construcciones a desarrollar dentro del pavimento; el suelo es
susceptible a expandirse y no a contraerse.

Tabla No. 15 Clasificación de suelos expansivos

136
Fuente: Observatorio Sismológico del Sur Occidente Colombiano (OSSO), 2017.

[Link] Determinación del Potencial de Expansión

Este se evalúa por medio de varios métodos indirectos los cuales son:
- Expresión Seed, Woodward y Lundgren

S = 60 K ( Ip ) 2.44

- Expresión F.H Chen

S = 0.2558 Exp (0.0838 Ip)

- Expresión O´Neill y Ghazzdy

S = 2.27 + 0.131 LL – 0.27 W

Suelos con potencial de Expansión muy bajo

Tabla No. 16 Evaluación del potencial expansivo del suelo

137
Fuente: Observatorio Sismológico del Sur Occidente Colombiano (OSSO), 2017.

Donde:
1. Potencial expresión Seed, Woodward y Lundgren
2. Potencial expresión Chen
3. Potencial expresión O´Neill y Ghazzdy
S = Potencial expansivo del suelo definido como el porcentaje de expansión de
una muestra confinada lateralmente, la cual ha sido humedecida bajo una
sobrecarga de 1 psi, después de haber sido compactada con la humedad
óptima y la densidad máxima.
K = 3.6 x 10 – 5
Ip = índice plástico en porcentaje

[Link] Potencial de licuación de los depósitos de arena

El fenómeno de licuación de los depósitos de arena corresponde a la pérdida o

disminución de su resistencia al corte por incremento en su presión de poros,
originada por cargas vibratorias o de sismo.

En zonas de amenaza sísmica alta, como es el caso a estudiar, durante un sismo

la presión de poros se incrementa considerablemente, sobre todo cuando los

138
estratos de arena están confinados por suelos de baja permeabilidad como es el
caso de los limos y las arcillas, pudiendo igualar la presión efectiva del suelo y por
lo tanto eliminar su resistencia al corte, haciendo que el estrato de arena se
comporte como un fluido viscoso (se licue).

El fenómeno de licuación se presenta en ciertos medios geológicos e hidrológicos,

especialmente capas de suelos no cohesivos (arenas), relativamente sueltos, con
un nivel freático alto.

Las unidades sedimentarias que más probablemente contienen sedimentos

licuables son los depósitos recientes que en nuestro caso están conformados por
depósitos de arena.

Normalmente en la evaluación del potencial de licuación de un suelo arenoso se

utiliza como parámetro el valor de la resistencia a la penetración estándar el cual
se compara con el N crítico del suelo ( valor mínimo requerido para que no se licue
bajo el evento sísmico). Este tipo de falla se presenta en suelos que presentan :

Fracción menor que 0.005 mm < 15%.

Contenido de humedad = Limite Liquido
Limite líquido < 35%
Índice de plasticidad < 6

Tabla No. 17. Potencial de licuación del suelo

139
Fuente: Observatorio Sismológico del Sur Occidente Colombiano (OSSO), 2017.

Las arenas son profundas saturadas dada la presencia del nivel freático sobre las
arenas presentes con mezcla de limos muy compactos y confinados. No se espera
el fenómeno de licuación.

[Link] Humedad de Equilibrio

140
Es aquella que corresponde a la avidez natural del suelo por el agua, si la
humedad natural es inferior, el suelo buscará satisfacerla proceso por el cual tiene
lugar la expansión. Corresponde al cálculo siguiente:

Weq = 0.47 Ll + 3.6

Es probable que los cambios volumétricos se deban inicialmente a la expansión
del suelo en general debido a la hidratación de cationes sobre la superficie de la
arcilla y relajamiento de esfuerzos intrínsecos causados por sobre consolidación o
desecamiento.

Tabla No. 18. Parámetros del suelo

Fuente: Observatorio Sismológico del Sur Occidente Colombiano (OSSO), 2017

Donde:
1. Respecto al terreno natural.
2. Humedad natural.
3. Límite líquido.
4. Límite plástico.
5. Índice plástico.

141
 6. Índice de liquidez= (HN – LP)/IP.
7. Carga aproximada de Preconsolidación Pc.
8. Presión efectiva de sobrecarga.
9. Relación de sobreconsolidación.
10. Resistencia a la compresión Inconfinada.
11. Peso unitario húmedo del suelo.
12. Del ensayo de penetración estándar.

El proceso de humedecimiento requerido para provocar cambio volumétrico se

puede deber entre otros factores a infiltración de aguas de escorrentía durante un
periodo lluvioso, tuberías de acueducto y alcantarillado deterioradas, regadío de
zonas verdes y árboles.

La contracción debido al secado ocurre por el incremento de la evaporación que

disminuye el contenido de humedad del suelo y hace descender la posición del
nivel freático; creando en la zona por encima de este fuerzas internas de
compresión debidas al incremento en la presión de succión del suelo por la
disminución de la presión de poros, hasta alcanzar valores negativos respecto a la
presión atmosférica.

Igualmente raíces de diversas plantas aplican una succión adicional al suelo

reduciendo el contenido de humedad. Esta succión es del orden de 1 a 2 MPA (10
a 20 atmósferas) y actúan en todas las direcciones excediendo en ocasiones la
capacidad lateral de tracción en la masa del suelo, originando una etapa de
saturación secundaria causante del agotamiento de la estructura del suelo.

Con el tiempo los cambios de humedad son permanentes, consecuencia de la

variación climática, pluviométrica, evapo-transpiración, acción antrópica, etc. A
que puede estar sujeta la zona de estudio. Esta acción continua produce cambios
en la distribución del agua intersticial debidos al ascenso y descenso del nivel

142
freático que a su vez induce un aumento o reducción del potencial de succión del
suelo, por lo cual se generan fenómenos de expansión y contracción.

[Link] Propuesta de estudio

Categoría de la edificación: Edificación 8 Pisos. Se hará uso de maquinaria

especializada para obra (Anexo No. 2, pág. 169), y se tendrán en cuenta las
consideraciones como las especificaciones de tubería (Anexo No. 4, pág.173),
acero (Anexo No. 6, pág. 179), otros elementos de acero (Anexo No. 7, pág. 183),
tuberías y conexiones (Anexo No. 8, pág.187), ficha técnica cemento (Anexo No.9,
pág. 193) y la tubería sanitaria (Anexo No. 10, pág.195).

El terreno se dividirá de la siguiente forma:

Cuadro No. 8 Áreas generales del proyecto

ÁREAS GENERALES M2
Área Lote 663,78
Área ocupada en primer piso 468,13
ÍNDICE DE OCUPACIÓN 0,71
ÍNDICE DE
CONSTRUCCIÓN 4,53

Cuadro No. 9. Áreas del edificio

CUADRO DE ÁREAS - EDIFICIO MULTIFAMILIAR LAS MERCEDE ROCAND 54 LAS MERCEDES

PISO ESPACIO M2
Parqueaderos 267,56
Portería y vestíbulo 25,43
1
Puntos fijos y circulaciones 160,17
Cuarto de equipos 14,97

143
 Total Área construida Piso 1 468,13
Área apartamento 134,76
Apartamento 1 Balcones 19,79
Área terraza 68,35
Total apartamento 1 222,90
Área apartamento 114,28
Apartamento 2 Balcones 19,38
2 Área terraza 7,99
Total apartamento 2 141,65
Área apartamento 98,04
Apartamento 3
Balcones 21,66
Total apartamento 3 119,70
Puntos fijos y circulaciones 36,38
Total área construida Piso 2 444,29
Área apartamento 134,76
Apartamento 1
Balcones 19,79
Total apartamento 1 154,55
Área apartamento 115,19
Apartamento 2
Balcones 23,83
3 Total apartamento 2 139,02
Área apartamento 98,04
Apartamento 3
Balcones 21,66
Total apartamento 3 119,70
Puntos fijos y circulaciones 36,38
Total área construida Piso 3 449,65
Área apartamento 120,81
6,47
Apartamento 1
Balcones
Terraza 27,25
Total apartamento 1 154,53
Área apartamento 100,05
Apartamento 2 Balcones 5,58
4
Terraza 33,41
Total apartamento 2 139,04
Área apartamento 98,04
Apartamento 3
Balcones 21,66
Total apartamento 3 119,70
Puntos fijos y circulaciones 36,38
Total área construida Piso 4 388,99

144
 Área apartamento 120,81
Apartamento 1
Balcones 6,47
Total apartamento 1 127,28
Área apartamento 99,14
Apartamento 2
Balcones 4,87
5 Total apartamento 2 104,01
Área apartamento 98,04
Apartamento 3
Balcones 21,66
Total apartamento 3 119,70
Puntos fijos y circulaciones 36,38
Total área construida Piso 5 387,37
Área apartamento 120,81
Apartamento 1
Balcones 6,47
Total apartamento 1 127,28
Área apartamento 99,14
Apartamento 2
Balcones 4,87
6 Total apartamento 2 104,01
Área apartamento 98,82
Apartamento 3
Balcones 23,03
Total apartamento 3 121,85
Puntos fijos y circulaciones 36,38
Total área construida Piso 6 389,52
Área apartamento 120,81
Apartamento 1
Balcones 6,47
Total apartamento 1 127,28
Área apartamento 99,14
Penthouse 1
Primer piso
Balcones 4,87
7 Total Penthouse 1 - Primer piso 104,01
Área apartamento 98,82
Penthouse 2
Primer piso Balcones 6,07
Terrazas 19,17
Total Penthouse 2 -Primer piso 124,06
Puntos fijos y circulaciones 36,38
Total área construida Piso 7 372,56
Penthouse 1 Área apartamento 36,03
8 Segundo piso Terraza privada 67,06
Total Penthouse 1 - Segundo piso 103,09

145
 Penthouse 2 Área apartamento 36,03
Segundo piso Terraza privada 67,68
Total Penthouse 2 - Segundo piso 103,71
Terraza social 104,64
Puntos fijos y circulaciones 35,22
Total área construida Piso 8 107,28
Área apartamento 135,17
Balcones 4,87
Penthouse 1
Terrazas 67,06
Total Penthouse 1 207,10
Área apartamento 134,85
Balcones 6,07
Penthouse 2
Terrazas 86,85
Total Penthouse 2 227,77

TOTAL ÁREA CONSTRUIDA EDIFICIO 3007,79

Fuente: Elaboración propia.

Figura No. 17 Fachada principal

146
Fuente: Elaboración propia.

Figura No.18 Fachada lateral izquierda

Fuente: Elaboración propia.

Figura No.19 Corte del edificio

147
Fuente: Elaboración propia.

Figura No.20 Fachadas

Fuente: Elaboración propia.

Figura No.21 Imagen en 3D del proyecto

148
Fuente: Elaboración propia.

[Link] Fondo Nacional del Ahorro

La obligación de información, es la columna vertebral del derecho de la protección

al consumidor puesto que resulta fundamental en las relaciones precontractuales
de consumo relativas al sector inmobiliario. El consumidor se ve abocado a
contratar para satisfacer necesidades cotidianas en multiplicidad de sectores en
los que, dada su calidad natural de profano, no es especialista; y por lo tanto
tendrá que acudir a la confianza y la buena fe para obligarse en materias que no
son de su experticia. Por lo tanto, esta condición de lego se constituye en la fuente
de una de las asimetrías que padece el consumidor, a saber, la asimetría
informativa.

Dado que este no tiene los conocimientos para poder tomar decisiones acertadas
e informadas, se acude a la obligación de información, a cargo del productor,
como un mecanismo para restablecer parte del equilibrio perdido entre productor y
consumidor, y de paso proteger el consentimiento del consumidor-contratante el
consumidor inmobiliario formará su manifestación de voluntad y tomará una

149
decisión económica con base en la información que le brinde el constructor o
promotor de ventas relativa al inmueble destinado a vivienda que piensa adquirir.
Para él resultará vital entonces que la información sobre aspectos esenciales del
contrato, como el precio y las características objetivas del inmueble, resulte ceñida
a la realidad.

En consecuencia, el Estatuto de Protección al Consumidor tendrá vocación para

aplicarse en materia de información brindada al consumidor inmobiliario, sobre
todo en la etapa precontractual, y para tal fin actúan como normas generales los
artículos 23 y siguientes de dicho Estatuto que obligan a los productores o
proveedores a suministrar a los consumidores información clara, veraz, suficiente,
oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre los productos que
ofrezcan; para el caso de este escrito, sobre los inmuebles destinados a vivienda
ofrecidos en venta.

En consecuencia, toda la información dada en la etapa precontractual sobre el

inmueble en venta obliga al productor, así como la inducción a error sobre el
precio, el área del inmueble, las zonas comunes, las características del inmueble
comprometen la responsabilidad del constructor o vendedor.

Tal importancia tiene la información precontractual al consumidor inmobiliario que,

adicionalmente, la Superintendencia de Industria y Comercio (en adelante, SIC)
expidió la Circular Externa n.° 6 de 2012 (hoy en día incluida en la Circular Única
de esa entidad), destinada a todas las personas naturales o jurídicas que vendan
y/o promocionen inmuebles destinados a vivienda, la cual tuvo como finalidad
"impartir instrucciones a todas las personas naturales o jurídicas que vendan y/o
promocionen inmuebles destinados a vivienda con el propósito de garantizar el
respeto del derecho de los consumidores a recibir información veraz y suficiente
en relación con las características y propiedades de los bienes que se ofrecen al
público". Esta norma, que actúa como norma especial y complementaria de la Ley

150
1480 de 2011, tiene el objetivo de proteger y reforzar la obligación de información
a cargo del constructor y que recibe el consumidor inmobiliario, por lo que
examinaremos su contenido.

Según la norma en examen, el constructor tiene a cargo la obligación de informar

en la etapa de preventas, en sala de ventas y en folletos o plegables:

- Se deberá informar el área privada construida.

- Se deberá informar el área privada libre o las áreas comunes de uso exclusivo

Cabe resaltar que por área privada construida debe entenderse, según el artículo
3 de la Ley 675 de 2001: "Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado,
excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de
conformidad con las normas legales". Y las áreas comunes de uso exclusivo,
según el artículo 22 ibídem, se definen como sigue: "Bienes comunes de uso
exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes
de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre
goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores
y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los
bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. Los parqueaderos de
visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su
naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas
de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los
parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto
podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios
de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no
contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y
construcción".

Además, la Circular de 2012 establece otra información obligatoria:

151
- Cuando los parqueaderos de los propietarios estén ubicados en áreas comunes
de uso exclusivo, se deberá informar a los consumidores que, una vez constituida
la propiedad horizontal, la asamblea de copropietarios, con la decisión de más del
70% del coeficiente de la copropiedad, podrá modificar la destinación de las áreas
comunes de uso exclusivo.
- Se deberá informar si el proyecto que se va a construir es o no por etapas.
- Se deberá informar el valor aproximado (estimado) de la cuota de administración.
- Se deberá informar el estrato socioeconómico que tendrá el inmueble (estrato
que podrá estar sujeto a modificación por parte del respectivo municipio o distrito).
- Se deberán informar las características de las zonas de parqueo.
- Se deberá informar, de manera general, las características de los muebles y
equipos que se van a entregar y el tipo y calidad de los acabados.

- En caso de que el proyecto se realice por etapas, se deberá indicar claramente

qué zonas comunes se entregarán con cada etapa y el estimado de cuándo se
desarrollarán las etapas posteriores, sin perjuicio de que las fechas propuestas
puedan variar.

Se observa entonces cómo la norma procura que el consumidor reciba

información completa sobre aspectos que resultan relevantes, respecto de los
cuales además la casuística demuestra que han sido objeto de disputas entre los
consumidores y los vendedores de los inmuebles y de los proyectos inmobiliarios.

[Link] La protección contractual al consumidor inmobiliario

Una vez el vendedor (constructor o promotor inmobiliario) y el comprador

(consumidor inmobiliario) han celebrado el contrato de compraventa de la unidad
habitacional, entramos claramente en la etapa contractual, regida en primera
medida por el contrato y las normas de los contratos, y específicamente de la

152
compraventa de derecho común. Pero no debe perderse de vista que al existir
además una relación de consumo, se está frente a una compraventa de inmueble
en la que tienen vocación para aplicarse las normas de protección al consumidor.
Allí, las obligaciones principales del contrato se tornan lógicamente cardinales, el
comprador tiene que pagar el precio y el vendedor tiene que hacer la tradición del
inmueble, lo que comprende su entrega física y posterior registro. Además, las
obligaciones derivadas de la naturaleza del contrato, comprendidas generalmente
en la escritura pública, devienen importantes, tales como el saneamiento por
evicción, el saneamiento por vicios ocultos, entre otros. No obstante, más allá de
esas obligaciones derivadas del derecho común, y comoquiera que para el ámbito
de este artículo interesa revisar los aspectos regulados por las normas de
protección al consumidor, se abordará la obligación de garantía por calidad,
idoneidad y seguridad de los inmuebles (A), las cláusulas abusivas (B) y luego la
responsabilidad por producto defectuoso (C).

A. Garantía por calidad, idoneidad y seguridad de bienes inmuebles

Conforme al artículo 5, numeral 5, de la Ley 1480 de 2011, la garantía es una

"obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder
por el buen estado del producto y la conformidad del mismo con las condiciones
de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas". Por lo
tanto, la obligación de garantía es una obligación definida en el tiempo, y la misma
Ley 1480 de 2011 prescribe que la garantía legal para bienes inmuebles por
estabilidad de la obra es de diez años, y el término de garantía para los acabados
y líneas vitales, según la misma norma, de un año.

Adicionalmente, debe recordarse que existen normas del derecho civil o comercial
que pueden resultar aplicables en casos de fallas o deterioros del inmueble
imputables al vendedor; conviene hacer alusión a ellas. Desde el punto de vista
del derecho civil existe a cargo del constructor, al tenor del artículo 2060 c. c.,

153
numeral 3, una obligación de responder durante diez años, en caso de que el
edificio perezca o amenace ruina, por los vicios de construcción, por los vicios del
suelo y los vicios de los materiales. Esta obligación decenal está a cargo del
constructor (empresario, según el código civil) y a favor del dueño de la obra. A
este tema le apareció un nuevo ingrediente con la Ley 1796 de julio de 2016,
denominada "Ley de Vivienda Segura", por la cual se establecen medidas
enfocadas a la protección del comprador de vivienda, entre otros temas, y que con
respecto a lo dispuesto en las dos normas citadas estableció que, "en el evento
que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la Certificación
Técnica de Ocupación de una vivienda nueva, se presente alguna de las
situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el
constructor o el enajenador de vivienda nueva, estará obligado a cubrir los
perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados" (art.
8). Igualmente, el parágrafo de este artículo dice: "El constructor o el enajenador
de vivienda nueva deberán amparar los perjuicios patrimoniales a los que hace
referencia la presente ley a través de su patrimonio, garantías bancarias,
productos financieros o seguros, entre otros".

En consecuencia, surge el mandato de asegurar o garantizar los perjuicios

patrimoniales por eventuales daños sufridos por el inmueble en caso de que
perezca o amenace ruina, la cual entra a complementar la obligación decenal del
artículo 2060 c. c. y busca de una manera loable constituir una garantía para el
pago de los eventuales perjuicios que se ocasionen al propietario. No es claro en
esta norma qué tipo de garantía se debe constituir, por qué montos, a partir de
cuándo y hasta qué momento tendrá vigencia la misma; seguramente se trata de
aspectos que la reglamentación aclarará. Por el contrario, esta norma no se
confunde con las normas de protección al consumidor, en primer lugar porque
tiene finalidades diferentes a la garantía de calidad, idoneidad y seguridad, ya que
la norma del artículo 2060 c. c. busca garantizar el pago de perjuicios y la garantía

154
del derecho del consumo tiene finalidades de cumplimiento. Se concluye más bien
que las normas se complementan.

B. Cláusulas abusivas

En el derecho del consumo la protección al contratante vulnerable -consumidor-

nace como parte de la necesidad de evitar o controlar los riesgos propios de la
contratación en masa, que por excelencia utiliza la figura del contrato de
adhesión67.

El consumidor inmobiliario es por excelencia un adherente en las relaciones pre-

contractuales y contractuales en que participa. Este rol pasivo en la contratación
implica riesgos para el consumidor, riesgo contractual que se centra en el peligro
de abuso en el contenido del clausulado que le es impuesto por parte del
vendedor. Esta situación no es ficticia, y en la práctica se presentan con
frecuencias las denominadas "cláusulas abusivas" en los contratos inmobiliarios
con consumidores. Según la Ley 1480 de 2011 son cláusulas abusivas "aquellas
que producen un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor y las que,
en las mismas condiciones, afecten el tiempo, modo o lugar en que el consumidor
puede ejercer sus derechos" (art. 42). Aunado a lo anterior, en el artículo 43 se
establece una lista negra de cláusulas abusivas y en caso de que en un contrato
celebrado con un consumidor aparezca alguna cláusula que corresponda a esta
tipología, se entenderá que la cláusula es abusiva de manera objetiva. En todo
caso, una cláusula abusiva en contratos celebrados con los consumidores se
tendrá por no escrita.

En un estudio realizado de una muestra de decisiones de la SIC se estableció que

para el ámbito nacional, en el periodo comprendido entre 2013 y 2015, las

67 ACOSTA, J. M. "El control sobre cláusulas abusivas un régimen en evolución", Revista IUSTA,
n.° 30, enero-junio de 2009.

155
cláusulas abusivas más frecuentes a que se ven expuestos los consumidores
inmobiliarios y que han sido objeto de sanción son las siguientes en orden de
prelación68:

- Las que vinculan al consumidor aun cuando el vendedor incumpla.

- Las que estipulan el pago de intereses no autorizados.
- Las que implican renuncia de los derechos del consumidor.
- Las que limitan la responsabilidad del productor.
- Las que implican el no reintegro de lo pagado por el consumidor.
- Las que trasladan la responsabilidad del productor.
- Las que presumen la voluntad del consumidor.
- Las que establecen la prohibición de resolver el contrato.

C. Responsabilidad por bienes inmuebles defectuosos

La responsabilidad por productos defectuosos es una subespecie de

responsabilidad que busca la reparación de los perjuicios ocasionados a las
personas con ocasión de la utilización de productos que presenten problemas en
su fabricación, embalaje o diseño.

La Ley 1480 de 2011 reguló por primera vez el tema en Colombia, aunque existían
antecedentes jurisprudenciales sobre el tema69. Lo contemplado en dicha norma
permite incluir dentro de las hipótesis de responsabilidad por productos
defectuosos los daños ocasionados por bienes inmuebles, es decir que un bien
inmueble puede ser considerado un producto defectuoso en el derecho

68 Universidad Sergio Arboleda, Superintendencia de Industria y Comercio y Red Nacional de

Protección al Consumidor, Documento técnico (cartilla): Análisis de las problemáticas de los
consumidores del sector de la construcción, Bogotá, 2016, 70.
69 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 30 de abril de 2009, exp. 25899-3193992-

1999-00629-01, M.P.: Pedro Octavio Munar Cadena. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación
Civil, 24 de septiembre de 2009, ref. 05360-31-03-001-2005-00060-01, M.P.: César Julio Valencia
Copete.

156
colombiano. Esto quiere decir que cuando un bien inmueble, por problemas en su
fabricación o diseño, le cause daños (la muerte o lesiones corporales) a los
consumidores, o a sus bienes, el constructor y todos los involucrados en la
construcción y venta del inmueble deben responder por los daños causados.

No obstante, se anota al respecto que la Ley 1480 de 2011 excluyó a los

promotores inmobiliarios, "que en la práctica son los verdaderos responsables"70,
afirmación respecto de la cual se considera que el promotor inmobiliario sí puede
quedar cubierto dentro de la categoría de proveedor o expendedor según la
definición del artículo 5 de dicha norma y, por ende, obligado a responder.

En efecto, en el artículo 20 del Estatuto del Consumidor se dice: "El productor y el

expendedor serán solidariamente responsables de los daños causados por los
defectos de sus productos".

Igualmente se pueden ver involucrados los proveedores de los materiales si a

causa de la deficiente o mala calidad de los mismos se causan lesiones a las
personas o daños a bienes diferentes al inmueble, en concordancia con lo
preceptuado en el artículo 20 señalado. Para los efectos de esta responsabilidad,
consumidor será toda persona que sufra daños, por lo que la noción de
consumidor se extiende más allá de la misma definición de la Ley 1480 de 2011.

[Link] Análisis tributario

El sector de la construcción, al igual que cualquier empresa dedicada a la

comercialización de productos o servicios, está orientado a la elaboración de
bienes inmuebles, prestación de servicios de construcción y concesiones viales.

70TAMAYO, J. "La responsabilidad civil en el nuevo Estatuto del Consumidor", en Derecho del
consumo, problemáticas actuales, J. M. Cual Acosta y J. C. Villalba Cuéllar (dirs.), Bogotá, Ibáñez,
2013, 662.

157
Desde este punto de vista, las constructoras tributan en primera categoría con
base en rentas efectivas que se obtienen de su misma actividad. Los impuestos
primordiales para los contribuyentes dedicados a la construcción, son:

 IVA (Impuesto al Valor Agregado).

 IETU (Impuesto Empresarial a Tasa Única).
 ISR (Impuesto Sobre la Renta).
 Ley de impuesto a los Depósitos en Efectivo.

De acuerdo con el artículo 29 de la Ley de Rentas, para que las empresas

constructoras puedan realizar la tributación, es necesario que reconozcan los
ingresos de promesa de venta de inmuebles e ingresos brutos que representan el
valor de la obra ejecutada.

Cuando la constructora se establece como proveedora del financiamiento para el

ejercicio productivo en una sociedad de responsabilidad limitada, ocupa la función
de controladora, por lo que se representa como un solo contribuyente en el ISR.
En el caso del IETU, esta condición es considerada solo para acreditación de
pagos provisionales.

La tributación también ofrece beneficios empresariales como deducción de ISR,

realizada sobre el costo de adquisición de terrenos que cumplan los siguientes
requisitos:
• Que se destine a la construcción de desarrollos inmobiliarios para enajenación.
• Los ingresos acumulables provengan del mismo fin en un 85%.
• En cuanto sea enajenado, se considere el valor total, no solo la ganancia.
• El costo no sea incluido en la estimación de costos directos e indirectos.
• Se asiente por federatario público, que se opta por aplicar estímulo fiscal.
• Acumule como ingreso el 3% del valor del terreno, en caso de no enajenarse.

158
Los ingresos obtenidos por IVA, se dan por la urbanización de terrenos. La
prestación de servicios destinados a casa habitación, proporcionando mano de
obra y materiales, está exenta de este impuesto.

7.4 VIABILIDAD FINANCIERA PARA EL DISEÑO DE UN PROYECTO

INMOBILIARIO DE APARTAMENTOS.

Para establecer la viabilidad financiera del diseño del proyecto Rocand 54 en

Palmira – Valle del Cauca, se tendrá en cuenta los siguientes aspectos:

7.4.1 COSTOS DEL PROYECTO

Para lograr la viabilidad financiera del proyecto, se establecerán los costos

iniciales y las respectivas proyecciones.

Tabla No. 19 Áreas e índices del terreno

ÁREAS (Metro cuadrado)
Área de lote 663,78
Área construída 3007,79
ÍNDICES
Índice de ocupación 0,71
Índice de construcción 4,53
Fuente: Elaboración propia.

Tabla No. 20 Costos del proyecto

DESCRIPCIÓN VALOR (Metro cuadrado) COSTO TOTAL
COSTO DE TERRENO $ 600.000,00 $ 398.268.000
COSTOS DE PLANIFICACIÓN Y LICENCIAS $ 23.547.800,00 $ 23.547.800
COSTO DE EDIFICACIÓN $ 1.041.287,00 $ [Link]
COSTOS DE URBANIZACION $ 2.470.000,00 $ 59.280.000
TOTAL $ [Link]

Fuente: Elaboración propia.

159
 Tabla No. 21 Gastos fijos por tipo de apartamento
TIPO LOTE LICENCIAS EDIFICACION URBANIZAR GASTOS FIJOS PRECIO DE VENTA
APARTAMENTO TIPO 1 $ 22.126.000,00 $ 1.308.211,11 $ 177.018.790,00 $ 2.470.000,00 $ 202.923.001,11 $ 273.946.051,50
APARTAMENTO TIPO 2 $ 22.126.000,00 $ 1.308.211,11 $ 114.541.570,00 $ 2.470.000,00 $ 140.445.781,11 $ 189.601.804,50
APARTAMENTO TIPO 3 $ 22.126.000,00 $ 1.308.211,11 $ 124.954.440,00 $ 2.470.000,00 $ 150.858.651,11 $ 203.659.179,00
PENTHOUSE TIPO 1 $ 22.126.000,00 $ 1.308.211,11 $ 177.018.790,00 $ 2.470.000,00 $ 202.923.001,11 $ 273.946.051,50
PENTHOUSE TIPO 2 $ 22.126.000,00 $ 1.308.211,11 $ 187.431.660,00 $ 2.470.000,00 $ 213.335.871,11 $ 288.003.426,00
Fuente: Elaboración propia a partir de la herramienta financiera de FONADE

Tabla No. 22 Unidades vendidas por año

TIPO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
APTO 1 0 0 2 2 2
APTO 2 0 1 1 1 2
APTO 3 0 1 2 1 1
PENTHOUSE 1 0 0 1 0 0
PENTHOUSE 2 0 0 1 0 0
TOTAL 0 2 7 4 5
Fuente: Elaboración propia a partir de la herramienta financiera de FONADE

Tabla No. 23 Gastos de ventas

DESCRIPCIÓN AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Gastos de Ventas $ 4.800.000,00 $ 10.080.000,00 $ 10.584.000,00 $ 11.113.200,00 $ 11.668.860,00

Fuente: Elaboración propia a partir de la herramienta financiera de FONADE

Correspondientes a publicidad y promoción.

Tabla No. 24 Total gastos de administración

Total/Año AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
TOTAL $ 60.900.000,00 $ 89.982.000,00 $ 94.368.780,00 $ 98.970.406,20 $ 103.797.441,20

Fuente: Elaboración propia a partir de la herramienta financiera de FONADE

Correspondientes a salarios de contador, personal de ventas, aseo y

administración de las ventas.

160
 Tabla No. 25 Gastos iniciales
GASTOS DE PUESTA EN MARCHA $ 1.720.000,00
MUEBLES Y ENSERES $ 6.800.000,00
EQUIPOS DE OFICINA $ 5.100.000,00
TOTAL $ 13.620.000,00

Fuente: Elaboración propia.

La inversión inicial para el diseño del proyecto se estima en $[Link] para

el cumplimiento de lo planificado en zonas comunes e individuales, estimando
ventas desde el segundo año hasta el año 5. Los gastos de administración para el
primer año se estiman en $60.900.000, la puesta en marcha de $1.720.000, valor
de publicidad inicial de $4.800.000 y una inversión de $11.900.000 en muebles,
enseres y equipos de oficina.

161
 Tabla No. 26 Balance General
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
BALANCE GENERAL
Activo
Efectivo 61.434.569 -33.065.431 -164.271.494 30.443.942 109.697.836 259.270.623
Cuentas X Cobrar 0 0 0 0 0 0
Provisión Cuentas por Cobrar 0 0 0 0 0
Inventarios Materias Primas e Insumos 0 0 0 0 0 0
Inventarios de Producto en Proceso 0 0 0 0 0 0
Inventarios Producto Terminado 0 0 0 0 0 0
Anticipos y Otras Cuentas por Cobrar 0 0 0 0 0 0
Gastos Anticipados 1.376.000 1.032.000 688.000 344.000 0 0
Total Activo Corriente: 62.810.569 -32.033.431 -163.583.494 30.787.942 109.697.836 259.270.623
Terrenos 0 0 0 0 0 0
Construcciones y Edificios 0 0 0 0 0 0
Maquinaria y Equipo de Operación 0 0 0 0 0 0
Muebles y Enseres 6.800.000 5.440.000 4.080.000 2.720.000 1.360.000 0
Equipo de Transporte 0 0 0 0 0 0
Equipo de Oficina 5.100.000 3.400.000 1.700.000 0 0 0
Semovientes pie de cria 0 0 0 0 0 0
Cultivos Permanentes 0 0 0 0 0 0
Total Activos Fijos: 11.900.000 8.840.000 5.780.000 2.720.000 1.360.000 0
Total Otros Activos Fijos 0 0 0 0 0 0
ACTIVO 74.710.569 -23.193.431 -157.803.494 33.507.942 111.057.836 259.270.623
Pasivo
Cuentas X Pagar Proveedores 0 0 0 0 0 0
Impuestos X Pagar 0 0 0 16.261.472 15.947.932 41.860.983
Acreedores Varios 0 0 0 0 0
Obligaciones Financieras 0 0 0 0 0 0
Otros pasivos a LP 0 0 0 0 0
Obligacion Fondo Emprender (Contingente) 0 0 0 0 0 0
PASIVO 0 0 0 16.261.472 15.947.932 41.860.983
Patrimonio
Capital Social 74.710.569 74.710.569 74.710.569 74.710.569 74.710.569 74.710.569
Reserva Legal Acumulada 0 0 0 0 17.504.996 25.291.340
Utilidades Retenidas 0 0 -97.904.000 -232.514.063 -74.969.095 -4.892.005
Utilidades del Ejercicio 0 -97.904.000 -134.610.063 175.049.964 77.863.434 122.299.736
Revalorizacion patrimonio 0 0 0 0 0 0
PATRIMONIO 74.710.569 -23.193.431 -157.803.494 17.246.470 95.109.904 217.409.640
PASIVO + PATRIMONIO 74.710.569 -23.193.431 -157.803.494 33.507.942 111.057.836 259.270.623

Fuente: Elaboración propia a partir de la herramienta financiera de FONADE

El balance general muestra que el proyecto presenta un decrecimiento durante los

dos primeros años, pero después presenta crecimiento y continuidad en el
patrimonio del proyecto, lo que nos demuestra que el proyecto tiene viabilidad
financiera y sostenibilidad en una proyección futura.

162
 Tabla No. 27 Estado de Resultados

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

ESTADO DE RESULTADOS
Ventas 0 412.924.033 [Link] [Link] [Link]
Devoluciones y rebajas en ventas 0 61.938.605 282.255.723 213.435.346 256.113.416
Materia Prima, Mano de Obra 0 261.169.491 [Link] 882.907.989 [Link]
Depreciación 3.060.000 3.060.000 3.060.000 1.360.000 1.360.000
Agotamiento 0 0 0 0 0
Otros Costos 28.800.000 120.960.000 120.960.000 120.960.000 120.960.000
Utilidad Bruta -31.860.000 -34.204.063 296.608.216 204.238.972 279.627.020
Gasto de Ventas 4.800.000 10.080.000 10.584.000 11.113.200 11.668.860
Gastos de Administracion 60.900.000 89.982.000 94.368.780 98.970.406 103.797.441
Provisiones 0 0 0 0 0
Amortización Gastos 344.000 344.000 344.000 344.000 0
Utilidad Operativa -97.904.000 -134.610.063 191.311.436 93.811.366 164.160.719
Otros ingresos
Intereses 0 0 0 0 0
Otros ingresos y egresos 0 0 0 0 0
Utilidad antes de impuestos -97.904.000 -134.610.063 191.311.436 93.811.366 164.160.719
Impuesto renta +CREE 0 0 16.261.472 15.947.932 41.860.983
Utilidad Neta Final -97.904.000 -134.610.063 175.049.964 77.863.434 122.299.736
Fuente: Elaboración propia a partir de la herramienta financiera de FONADE

El análisis del estado de resultados o pérdidas y ganancias muestra que aunque el

proyecto durante sus dos primeros años de operación tendrá una utilidad neta
negativa. Sin embargo, a partir del tercer año muestra tendencia creciente en la
proyección de cinco años, lo que nos demuestra que el proyecto es viable y
sostenible en el tiempo de operación futura.

163
 Tabla No. 28 Flujo de Caja
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
FLUJO DE CAJA
Flujo de Caja Operativo
Utilidad Operacional -97.904.000 -134.610.063 191.311.436 93.811.366 164.160.719
Depreciaciones 3.060.000 3.060.000 3.060.000 1.360.000 1.360.000
Amortización Gastos 344.000 344.000 344.000 344.000 0
Agotamiento 0 0 0 0 0
Provisiones 0 0 0 0 0
Impuestos 0 0 0 -16.261.472 -15.947.932
Neto Flujo de Caja Operativo -94.500.000 -131.206.063 194.715.436 79.253.894 149.572.787
Flujo de Caja Inversión
Variacion Cuentas por Cobrar 0 0 0 0 0
Variacion Inv. Materias Primas e insumos3 0 0 0 0 0
Variacion Inv. Prod. En Proceso 0 0 0 0 0
Variacion Inv. Prod. Terminados 0 0 0 0 0
Var. Anticipos y Otros Cuentas por Cobrar 0 0 0 0 0
Otros Activos 0 0 0 0 0
Variación Cuentas por Pagar 0 0 0 0 0
Variación Acreedores Varios 0 0 0 0 0
Variación Otros Pasivos 0 0 0 0 0
Variación del Capital de Trabajo 0 0 0 0 0 0
Inversión en Terrenos 0 0 0 0 0 0
Inversión en Construcciones 0 0 0 0 0 0
Inversión en Maquinaria y Equipo 0 0 0 0 0 0
Inversión en Muebles -6.800.000 0 0 0 0 0
Inversión en Equipo de Transporte 0 0 0 0 0 0
Inversión en Equipos de Oficina -5.100.000 0 0 0 0 0
Inversión en Semovientes 0 0 0 0 0 0
Inversión Cultivos Permanentes 0 0 0 0 0 0
Inversión Otros Activos 0 0 0 0 0 0
Inversión Activos Fijos -11.900.000 0 0 0 0 0
Neto Flujo de Caja Inversión -11.900.000 0 0 0 0 0
Flujo de Caja Financiamiento
Desembolsos Fondo Emprender 0
Desembolsos Pasivo Largo Plazo 0 0 0 0 0 0
Amortizaciones Pasivos Largo Plazo 0 0 0 0 0
Intereses Pagados 0 0 0 0 0
Dividendos Pagados 0 0 0 0 0
Capital 74.710.569 0 0 0 0 0
Neto Flujo de Caja Financiamiento 74.710.569 0 0 0 0 0

Neto Periodo 62.810.569 -94.500.000 -131.206.063 194.715.436 79.253.894 149.572.787

Saldo anterior 61.434.569 -33.065.431 -164.271.494 30.443.942 109.697.836
Saldo siguiente 62.810.569 -33.065.431 -164.271.494 30.443.942 109.697.836 259.270.623

Fuente: Elaboración propia a partir de la herramienta financiera de FONADE

Se evidencia un flujo de caja operativo negativo durante los dos primeros años del
proyecto con significativa recuperación a partir del tercer año.

164
 Tabla No. 29 Variables financieras de viabilidad
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Supuestos Macroeconómicos
Variación Anual IPC 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Devaluación 4,40% 4,58% 4,50% 4,34% 4,47%
Variación PIB 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
DTF ATA 4,13% 4,96% 5,35% 5,11% 4,86%
Supuestos Operativos
Variación precios N.A. N.A. 30,2% 5,9% 0,0%
Variación Cantidades vendidas N.A. N.A. 250,0% -28,6% 20,0%
Variación costos de producción N.A. 8535,0% 347,3% -25,2% 18,8%
Variación Gastos Administrativos N.A. 47,8% 4,9% 4,9% 4,9%
Rotación Cartera (días) 0 0 0 0 0
Rotación Proveedores (días) 0 0 0 0 0
Rotación inventarios (días) 0 0 0 0 0
Indicadores Financieros Proyectados
Liquidez - Razón Corriente N.A. N.A. 1,89 6,88 6,19
Prueba Acida 0 0 2 7 6
Rotacion cartera (días), N.A. 0,00 0,00 0,00 0,00
Rotación Inventarios (días) N.A. 0,0 0,0 0,0 0,0
Rotacion Proveedores (días) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Nivel de Endeudamiento Total 0,0% 0,0% 48,5% 14,4% 16,1%
Concentración Corto Plazo 0 0 0 1 1
Ebitda / Gastos Financieros N.A. N.A. N.A. N.A. N.A.
Ebitda / Servicio de Deuda N.A. N.A. N.A. N.A. N.A.
Rentabilidad Operacional N.A. -32,6% 10,2% 6,6% 9,6%
Rentabilidad Neta N.A. -32,6% 9,3% 5,5% 7,2%
Rentabilidad Patrimonio 422,1% 85,3% 1015,0% 81,9% 56,3%
Rentabilidad del Activo 422,1% 85,3% 522,4% 70,1% 47,2%
Flujo de Caja y Rentabilidad
Flujo de Operación -94.500.000 -131.206.063 194.715.436 79.253.894 149.572.787
Flujo de Inversión -74.710.569 0 0 0 0 0
Flujo de Financiación 74.710.569 0 0 0 0 0
Flujo de caja para evaluación -74.710.569 -94.500.000 -131.206.063 194.715.436 79.253.894 149.572.787
Flujo de caja descontado -74.710.569 -84.375.000 -104.596.670 138.594.602 50.367.282 84.871.616
Criterios de Decisión
Tasa mínima de rendimiento a la que aspira el emprendedor 12%
TIR (Tasa Interna de Retorno) 13,58%
VAN (Valor actual neto) 10.151.261
PRI (Periodo de recuperación de la inversión) 1,89
Duración de la etapa improductiva del negocio ( fase de
6 mes
implementación).en meses
Nivel de endeudamiento inicial del negocio, teniendo en
0,00%
cuenta los recursos del fondo emprender. ( AFE/AT)
Periodo en el cual se plantea la primera expansión del
0 mes
negocio ( Indique el mes )
Periodo en el cual se plantea la segunda expansión del
0 mes
negocio ( Indique el mes )

Fuente: Elaboración propia a partir de la herramienta financiera de FONADE

Con una estimación del 12% de tasa de rendimiento para emprendedores, se

evidencia que el proyecto es viable con una TIR de 13.58% y un PRI de 1.89.

165
 8. CONCLUSIONES

El estudio de mercado permitió establecer la aceptación por parte de la población

palmirana para la consecución de un proyecto de apartamentos en una de las
mejores zonas del municipio como lo es el sector de las Mercedes. Se encontró
que la población entre los 28 y 42 años con ingresos superiores a $1.500.000
mensuales son los más interesados en la adquisición de vivienda del tipo que esta
investigación presenta,. De igual manera, el 75% de los individuos encuestados
viven en Palmira hace más de once años reconociendo la zona y brindando
confiabilidad en la proyección del proyecto. Sumado a ello, el factor innovador de
contar con una estructura ambientalista, fue una de las características de mayor
interés puesto que en el municipio no se cuenta con ningún tipo de construcción
de este tipo.

En cuanto a los aspectos y elementos técnicos y administrativos para el diseño del

proyecto inmobiliario de apartamentos, se establecieron todos los requisitos
necesarios para llevar a cabo un diseño exclusivo, de calidad, ambientalista y
adecuado a las necesidades actuales de la población, sujeto a los más altos
índices de construcción según los requisitos legales y operativos para este tipo de
edificaciones. También se realizó la estructura organizacional bajo la cual estará
supeditado el proyecto teniendo en cuenta las áreas, personal y funciones que se
necesitan para un óptimo desarrollo del proyecto.

Con respecto a la viabilidad financiera para el diseño del proyecto, se encontró

que aunque los dos primeros años no se tendrá ganancias, durante esta etapa se
fortalecerá el proceso de promoción y construcción. La rentabilidad neta muestra
resultados positivos a partir del tercer año, teniendo en cuenta que el proyecto
tendrá una etapa improductiva de seis (6) meses. La rentabilidad neta para el Año
3, es de 9.3%, para el Año 4 es de 5.5%; para el Año 5, será del 7.2%. Los
porcentajes anteriores evidencian que este Proyecto es atractivo y creciente, pues

166
no necesariamente todo proyecto inicia con la recuperación de su inversión desde
el primer año o momento de su constitución. El Proyecto es viable teniendo en
cuenta los criterios de decisión financiera los cuales arrojan los siguientes
resultados: una TIR (Tasa Interna de Retorno) del 13.58%; y un Período de
Recuperación de la Inversión de 1.89.

Las ventas están proyectadas en un escenario normal tendiente a pesimista con el

fin de minimizar los márgenes de error financiero que se puedan presentar en un
escenario optimista, el cual por lo general no se ajusta a la realidad de los nuevos
emprendimientos.

167
 8. RECOMENDACIONES

Fortalecer la intervención del municipio en el diseño y construcción de obras que

se ajusten realmente a las políticas municipales, regionales y nacionales de
manera efectiva encaminadas a una óptima y oportuna estructuración del entorno
aprovechando la innovación que ofrece el entorno.

Incentivar la participación del municipio en diseños y obras de construcción,

mediante mecanismos de financiamiento que amortigüe el temor a realizar diseños
de calidad, en excelentes espacios y respetando el medio ambiente.

Crear, implementar y supervisar real y efectivamente todo tipo de construcción

independientemente del sector y la población a la que va dirigida que motiven a la
población a adquirir bienes inmuebles.

Para la academia, resulta necesario incentivar la realización de investigaciones

encaminadas a generar un aporte real y un mayor alcance e impacto en la
economía y desarrollo socio cultural de la región como eje transversal para
mejorar las condiciones de vida, en tanto que para las empresas y organismos de
promoción, se sugiere hacer mayor cobertura e inserción de recursos que
fomenten este tipo de investigaciones y les permita visualizar con mayor claridad
la situación económica generada por el sector empresarial y de construcción en
general.

Aprovechar el reconocimiento y buen nivel académico de la Universidad del Valle,

para que fortalezca desde el abordaje académico, procesos y metodologías de
emprendimiento en la región objeto de estudio, y trayectoria en el municipio de
Palmira, para ofrecer programas, foros, seminarios, capacitaciones o cursos
cortos dirigidos a administradores, gerentes y personal en general, en el tema de
formación empresarial que les brinde herramientas conforme a los lineamientos y

168
beneficios que ofrece el Estado y la manera en que pueden establecerse en el
mercado internacional.

169
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175
 ANEXOS
Anexo No. 1 Encuesta

Objetivo: Determinar una propuesta de factibilidad para la ejecución del proyecto

inmobiliario Rocand 54, en Palmira – Valle del Cauca en el 2018

Nota: El uso de la información es completamente confidencial y su uso exclusivamente académico

cuyas respuestas anónimas permitirán garantizar la honestidad de los colaboradores.

1. EDAD: _________

2. SEXO:

MASCULINO__

FEMENINO__

3. ESTRATO:

1___

2___

3____

4__

5__

6__

4. CUÁNTO TIEMPO LLEVA VIVIENDO EN PALMIRA? (Años)

Menos de 1__

1 a 5__

6 a 10__

1 a 15__

16 a 20__

20 o más__

176
5. VIVE EN CASA:

Propia__

Alquilada__

De un familiar__

Otra__

6. QUÉ TIPO DE VIVIENDA PREFIERE?

Casa__

Apartamento__

Aparta estudio__

Otro__ Cual? _________

7. QUÉ BUSCA EN UNA EDIFICACIÓN:

Precios__

Innovación__

Ubicación__

Diseño__

Otro__ Cuál?__

8. EN CASO DE ADQUIRIR UN APARTAMENTO, QUE TIPO DE DISEÑO PREFIERE?

Tradicional o clásico__

Moderno__

9. CUÁLES SON SUS INGRESOS MENSUALES?

Menos de $737.717__

Entre $737.717 y $1.500.000__

Entre $1.500.001 y $2.500.000__

Entre $2.500.001 y $3.500.000__

Entre $3.500.001 y $4.500.000__

177
Más de $4.500.001__

10. CONSIDERA OPORTUNO CREAR INMOBILIARIOS EN PALMIRA QUE OFREZCAN

DISEÑO AMBIENTAL?

SI__ NO__

11. INVERTIRÍA EN UN PROYECTO INMOBILIARIO DE EDIFICIOS CON ESPACIOS MÁS

GRANDES QUE LOS EXISTENTES EN PALMIRA, DISEÑO AMBIENTAL Y EXCELENTE
UBICACIÓN?

SI__ NO__

178
 Anexo No. 2 Maquinaria requerida

RELACIÓN DE MAQUINARIA PARA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIO

RETROEXCAVADORA
VOLQUETA - CAPACIDAD 9 METROS CUBICOS
COMPACTADOR LIVIANO - MANUAL TIPO RANA
COMPACTADOR LIVIANO - MANUAL TIPO CANGURO
MEZCLADORA DE CONCRETO - CAPACIDAD UN (1) SACO DE
CEMENTO
MEZCLADORA DE CONCRETO - CAPACIDAD DOS (2) SACO DE
CEMENTO
VIBRADOR ELECTRICO DE CONCRETO TIPO AGUJA
VIBRADOR A GASOLINA DE CONCRETO
TORRE - PLUMA PARA ELEVACIÓN CAPACIDAD 600 KG
HERRAMIENTA MENOR

179
Anexo No. 3 Solicitud uso del suelo

180
181
Anexo No. 4 Especificaciones de tubería

182
Anexo No. 5 Solicitud de licencias

183
184
185
186
187
Anexo No. 6 Acero

188
189
190
191
Anexo No. 7 Otros elementos de acero

192
193
194
195
Anexo No. 8 Tuberías y conexiones

196
197
198
199
200
201
Anexo No. 9 Ficha técnica cemento

202
203
Anexo No. 10 Tubería sanitaria

204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228