AVALUO INMOBILIARIO
1.- ANTECEDENTES
Solicitante del avalúo: C. Manuel Humberto García Cobos
Valuador: Lic. Julio Cesar Morales Romo.
Fecha del avalúo: 22 de diciembre del 2024
Inmueble que se valúa: Lote de terreno urbano con construcción de local comercial.
Ubicación del inmueble: Calle Pedro José Méndez s/n, lote 8-c manzana 222, entre calle
Guayalejo y calle Monterrey, zona centro.
Municipio: El Mante
Estado: Tamaulipas
Régimen de propiedad: Particular.
Propietario del inmueble: Manuel Humberto García Cobos
Objetivo del avalúo: Obtener su valor comercial del inmueble por el método físico o
directo aplicando deméritos y castigos.
Número de cuenta predial: No presento
Cuenta catastral: 21-01-02-044-030
II.- CARACTERISTICAS URBANAS
Clasificación de la zona: comercial
Tipo de construcción: Dominante de locales comerciales 1 y 2 pisos.
Índice de saturación de la zona: 100%
Población: Normal
Contaminación ambiental: Normal y natural a una población de 110,000 habitantes, zona
destinada a la agricultura y ganadería
Uso del suelo. Local comercial.
Vías de acceso e importancia de estas: Blvd Luis Echeverria Álvarez, Calle Álvaro
Obregón, Calle Monterrey.
Servicios públicos: Agua potable, drenaje, alumbrado público, pavimento de concreto
hidráulico en la zona, cable, teléfono e internet.
Equipamiento Urbano: Escuela 600m., Plaza principal 600m., Hospital 400m., Iglesia
500m., Gasolinera 400m., Bomberos 700m., Campo deportivo 400m., Cementerio 800m.,
Mercado 650m.
III.- TERRENO
CALLE MONTERREY
12.40 mts.
4.00 mts 4.00 mts
CALLE mtsm
PEDRO J. MENDEZ 12.40 mts.
CALLE
ÁLVARO OBREGÓN
NORTE CALLE GUAYALEJO
Tramo de calles, calles transversales, limítrofes y orientación
NORTE: En 4.00 metros. Con calle Pedro José. Méndez
SUR: En 4.00 metros. Con lote 8-B
ESTE: En 12.40 metros. Con lote 8
OESTE: En 12.40 metros. Con lote 8-B
Superficie total: 49.58m2 según: escrituras
Registro público de la propiedad: No presento
Configuración topográfica: Regular sin accidentes topográficos.
Características panorámicas y urbanas: Normales al entorno público
Densidad habitacional: 100%
Intensidad de construcción: reglamento de obras públicas 100% en el predio 100%
Servidumbre o restricciones: no tiene.
IV.- DESCRIPCION GENERAL
Uso actual: local comercial
Tipo de construcción: Regular,
Calidad y Clasificación de la construcción: Moderna media.
Número de niveles: 1
Edad aproximada de la construcción: 5 años
Vida útil remanente en años: + de 50 años
Estado de conservación: Normal.
Calidad del proyecto:Regular
Unidades rentables o susceptible de rentarse: uno, comercial
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION.
Cimentación: A base de piedra mamposteada en zapatas, cadenas de desplante de
concreto armadas.
Estructura: Muros de carga, cadenas, castillos de concreto armado.
Muros: A base de Block 15x20x40 cm.
Entrepisos: No tiene.
Techos: Losa de concreto armada.
Azotea: Impermeabilizante asfaltico.
Bardas: No tiene.
Revestimientos y acabados
Aplanados: Mortero cemento arena a nivel y plomeado. Incluye yeso nivelado.
Plafones: Mortero cemento arena y nivelado.
Lambrines: Azulejo en baño.
Pisos: con vitropiso cerámico en interiores.
Zoclos: de vitropiso ceramico
Escaleras: No tiene.
Pintura: Vinílica en muros y paredes, esmalte en herrería.
Recubrimientos especiales: No tiene.
Carpintería
Puertas: Marco de madera y tambor de pino en interiores, cortina en la entrada.
Instalaciones hidráulicas y sanitarías: Completas, tubería de concreto simple, tubería
cobre diferentes diámetros hidráulica.
Muebles de baño: Tipo Nacesa en Wc, y lavabo.
Instalaciones eléctricas: Completas ocultas con poliducto, cable # 12, #10, #4 con
accesorios tipo IUSA.
Puertas y ventanas
Herrería: Perfiles tubulares tipo corredizo.
Vidriería: Medio doble de 5 mm.
Cerrajería: Tipo fanal.
Fachada: Aplanado mortero cemento arena en frente con piso cerámico marca
Interceramic color café pegado con cemento Crest
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
El inmueble en estudio cuenta con todos los servicios municipales y equipamiento urbano
próximos a la zona, se considerarán los precios que prevalecen en el mercado.
VII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (Valor físico o directo)
Del terreno
Lote tipo aproximado de 4.00 x 12.40
Valor de calle o zona $ 2400
FRACCION SUPERFICIE VALOR COEF. MOTIVO VALOR
M2 UNITARIO DEL COEF PARCIAL
I 49.60 $2,400.00 1.00 ubicación $119,040.00
Valor unitario medio del terreno: $119,040.00
De las construcciones
TIPO DESCRIPCION SUPERFICIE V.R.N DEMÉRITO V.N.R.
VALOR
T1 Construcción 36.00 $ 4000.00 0.05 $ 3,800.00. $136,800.00
Valor físico o directo del terreno + construcción $ 255,840.00
VIII.- AVALUO POR CAPITALIZACION DE RENTAS
Renta total mensual estimada y redondeada $ 3,000.00
Importe de deducciones 20% $ 600.00
Renta neta mensual $ 2,400.00
Renta neta anual $ 28,800.00
Capitalizado la renta neta anual a una tasa de 9%
Aplicable al caso. $ 320,000.00
Resultado del valor de capitalización $ 320,000.00
IX.- RESUMEN
VALOR FÍSICO O DIRECTO $ 255,840.00
VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS $ 320,000.00
X.- CONCLUSION
Valor comercial del inmueble $ 255,840.00
(Doscientos cincuenta y cinco mil ochocientos cuarenta pesos 00/100m.n)
Esta cantidad representa el valor comercial al día 22 de diciembre del 2024.
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Lic. Julio Cesar Morales Romo
