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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 0252-2024-SUNARP-TR (NSIR-T)
LIMA, 19 de enero de 2024
APELANTE : ROSARIO TRINIDAD SUÁREZ CONDEZO.
TÍTULO : Nº 3066881 del 19/10/2023. (SID SUNARP)
RECURSO : Escrito presentado el 26/10/2023.
REGISTRO : Predios de Piura.
ACTO : Bloqueo registral.
SUMILLA
BLOQUEO SOBRE PARTE DE UN PREDIO
En aplicación extensiva el artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, para la inscripción del bloqueo que recae sobre parte de un predio, no se
requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá acompañarse los planos que
identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que el área objeto de bloqueo
pueda determinarse de los antecedentes registrales.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del
Sistema de Intermediación Digital - SID SUNARP, inscribir el bloqueo
registral referido a la transferencia de un área de 40 ha. ubicado en el
Sector el Tablazo-Congora, distrito y provincia de Paita, departamento de
Piura, que forma parte de un área de mayor extensión inscrita en la partida
N° 11149917 del Registro de Predios de Piura.
A tal efecto se presentan los siguientes documentos:
- Solicitud de bloqueo registral formulada por la notaria de Piura, Jennifer
Roxana Maldonado Pérez.
- Copia de la minuta de independización y transferencia del 20/10/2014,
con certificación notarial de firmas del mismo día por el notario de Piura
Juan Manuel Quinde Rázuri.
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II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Piura, Luis Javier Fajardo
Arriola, denegó la inscripción solicitada formulando tacha sustantiva en los
términos siguientes:
“Señora notaria: Jennifer R. Maldonado Pérez
Se tacha el presente título por cuanto:
1. ACTO SOLICITADO: Bloqueo registral. Partida Electrónica N.° 11149917.
2. IDENTIFICACIÓN DE LOS DEFECTOS:
Se adjunta minuta de fecha 20.10.2014 extendida ante su notaría, a través de la
cual se solicita el bloqueo registral de una “Independización y transferencia de
propiedad de lote de terreno”, que otorga la Comunidad Campesina de San
Lucas de Colán a favor de la Sra. Rosario Trinidad Suárez Condezo, identificada
con DNI N°. 09750616.
2.1. Se transfiere la propiedad a favor de la adquirente respecto a un lote de
terreno de 40 has, ubicado en el Sector el Tablazo - Congora, distrito y provincia
de Paita, cuya área matriz de 8,478.0481 ha., corre inscrito en la Partida
electrónica N° 11119224.
2.2 De los antecedentes registrales, se puede determinar que la partida N°.
11149917, tiene un área de 7924.0767 ha. y perímetro de 46561.51, el mismo
que no ha sido independizado.
3. SUGERENCIA:
3.1. A efectos de proceder con la inscripción de la anotación de bloqueo, es
necesario que previamente exista la partida de independización que corresponda
a los bienes materia de transferencia, ello en estricta aplicación al “PRINCIPIO
DE ESPECIALIDAD”. Por tanto, se procede a TACHAR sustantivamente el
presente título, de conformidad con el artículo 42 inc. b) del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros Públicos: “El Registrador tachará el título
presentado cuando: Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida
registral”.
4. BASE LEGAL:
- Art. 2017° del Código Civil.
- Arts. IV. 32° y 42° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
- Resolución N°. 2742-2021-SUNARP-TR”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente señala los siguientes fundamentos:
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- El registrador cita la norma que regula la institución del Bloqueo
contenida en el Decreto Ley Nº 18278 y sus modificatorias aprobadas por
el Decreto Ley Nº 20198 y la Ley Nº 26481. El actual Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, también contiene regulación en los
artículos 136 y 137.
- En nuestro ordenamiento jurídico, el derecho de propiedad sobre bienes
inmuebles se transmite de manera consensual en el ámbito extrarregistral,
de conformidad con lo previsto por el artículo 949 del Código Civil; sin
embargo, esto no garantiza la plena oponibilidad del derecho de
propiedad del adquirente contra todas las personas dado que no se
elimina la posibilidad de su pérdida ulterior por una doble venta o su
afectación con gravámenes o cargas no consentidas. Es así, que el
Registro establece un orden en los derechos que concurren sobre un
mismo inmueble de manera objetiva e imparcial, a través de la prioridad
registral, estableciendo la protección para el que llegó primero al Registro:
prior in tempore, potior in iure. Es este el principal fundamento y objetivo
del Bloqueo Registral.
- El bloqueo registral permite anotar preventivamente en el Registro un
contrato todavía no formalizado, es decir, cuando solamente se tiene la
minuta, ello con la finalidad de reservar su prioridad hasta que se produzca
la formalización mediante la instrumentación pública y se solicite la
inscripción de la constitución, modificación o extinción del derecho real de
que se trate, cuya inscripción retrotraerá sus efectos a la fecha de la
anotación del bloqueo respectivo.
- Como puede apreciarse, el efecto principal del bloqueo, según el artículo
4 del Decreto Ley Nº 18278 y la precisión del artículo 137 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, es que durante el plazo de
vigencia del bloqueo no se inscriba o anote preventivamente algún acto o
contrato incompatible con aquél cuya prioridad se ha reservado.
- Es así, que los efectos del bloqueo están ligados a la aplicación del
principio de prioridad. Anotado el bloqueo se produce el cierre temporal
de la partida registral para los actos incompatibles, a efectos que se
cumpla con la formalización notarial e inscripción registral del acto o
contrato, dentro del plazo legal.
- Como queda evidenciado, el bloqueo registral permite gozar de la
eficacia retroactiva del contrato con fecha anterior a su formalización
notarial. De esta manera, una vez formalizado el contrato mediante la
escritura pública y siempre que esta se inscriba dentro del plazo que
contempla la citada norma legal, los efectos de dicha inscripción se
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retrotraen a la fecha del asiento de presentación del título que dio mérito
a la anotación del bloqueo respectivo.
- Asimismo, debe tenerse presente que según el artículo 1 del Decreto
Ley Nº 18278, luego modificado por el Decreto Ley Nº 20198 y la Ley Nº
26481, el bloqueo se encuentra establecido a favor de las personas
naturales y jurídicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren
en virtud de los cuales se constituyan, amplíen o modifiquen derechos
reales en favor de los mismos. En otros términos, la figura del bloqueo
registral tiene por objeto cautelar el futuro acceso al Registro de un acto o
contrato que implica una mutación jurídica real.
- Por otro lado, el tercer párrafo del artículo 136 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, establece que la calificación del
bloqueo se limita a las formalidades extrínsecas, la acreditación del tracto
sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan de la
partida registral. No obstante, la calificación del acto definitivo cautelado
por el bloqueo se realizará con los alcances del artículo 32° del
Reglamento General de los Registros Públicos. En tal sentido, es evidente
que el registrador se está excediendo en sus funciones calificadoras del
bloqueo presentado, pues no toma en cuenta que la diferencia de áreas
que se observa, producto del transcurso del tiempo transcurrido, y que ha
derivado de posterior desmembración que la Comunidad de Colan viene
realizando, respetando el área que venimos poseyendo durante mas 09
años, legítimamente adquiridas, y que se encuentra dentro de la partida
matriz N° 11149917 que señala discordancia.
- El área que es materia de pedido de bloqueo, ahora forma parte de la
señalada 11149917, conforma a las coordenadas UTM que se señala en
la minuta, y que conforme al Certificado de Búsqueda Catastral de
Propiedad Inmueble se establece de manera fehaciente su inclusión en la
señalada partida.
- Es inexacto de que la inclusión en una nueva partida, se trate de un
obstáculo insalvable, en tanto que es la misma Comunidad de Colán la
llamada realizar los insertos de las certificaciones correspondientes que
serían acompañadas en la escritura de compraventa definitiva, que a la
presente minuta materia de bloqueo se agregará.
- Las observaciones del registrador resultan prematuras y desnaturaliza el
llamado principio de especialidad, pues lo que se pretende con este
bloqueo, además de la finalidad que se señala en los fundamentos que
anteceden, es establecer los elementos que determinaran la apertura de
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la partida registral, que con la venta definitiva cuyo bloqueo se solicita
quedará configurado.
- La tacha formulada ha excedido las atribuciones que le competen al
registrador, quien viene realizando calificaciones de naturaleza prematura
no verificables en un simple procedimiento de bloqueo, por lo que su
actuación no se encuentra con arreglo a Ley.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica N° 11149917 del Registro de Predios de Piura
El predio rústico denominado REMANENTE del predio Comunidad
Campesina San Lucas de Colán, ubicado en el sector Colán Este, distrito
de Colán, distrito y provincia de Paita, departamento de Piura, con un área
de 7924.0757 ha., corre inscrito en la partida electrónica N° 11149917 del
Registro de Predios de Piura.
En el asiento C0001 de la citada partida corre inscrito el dominio a favor
Comunidad Campesina San Lucas de Colán inscrita en la partida N°
05012870 del Registro de Personas Jurídicas de Piura.
En el asiento D0002 consta registrada la medida cautelar de anotación de
demanda sobre el predio inscrito en la presente partida, cuyo proceso
principal versa sobre demanda contenciosa administrativa de nulidad de
acto jurídico, a fin de que se declare la nulidad parcial de la partida N°
11149917, cuyo antecedente es la partida 11119224-cerrada, en la parte
correspondiente a 5 ha. y 5,000 m2.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión
a determinar es la siguiente:
-Si para la inscripción del bloqueo sobre parte de un predio se requiere la
independización previa y, si corresponde exigir la presentación de planos.
VI. ANÁLISIS
1. La institución del bloqueo se encuentra regulada por el Decreto Ley Nº
18278 y sus modificatorias aprobadas por el Decreto Ley Nº 20198 y la
Ley Nº 26481. El actual Reglamento de Inscripciones del Registro de
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Predios, aprobado mediante Resolución Nº 097-2013-SUNARP-SN
también contiene regulación en los artículos 136 y 137.
En nuestro ordenamiento jurídico, el derecho de propiedad sobre bienes
inmuebles se transmite de manera consensual en el ámbito extrarregistral,
de conformidad con lo previsto por el artículo 949 del Código Civil 1; sin
embargo, esto no garantiza la plena oponibilidad del derecho de
propiedad del adquirente contra todas las personas dado que no se
elimina la posibilidad de su pérdida ulterior por una doble venta o su
afectación con gravámenes o cargas no consentidas.
Es así que el Registro establece un orden en los derechos que concurren
sobre un mismo inmueble de manera objetiva e imparcial, a través de la
prioridad registral, estableciendo la protección para el que llegó primero al
Registro: prior in tempore, potior in iure.
2. El bloqueo registral permite anotar preventivamente en el Registro un
contrato todavía no formalizado, es decir, cuando solamente se tiene la
minuta, ello con la finalidad de reservar su prioridad hasta que se produzca
la formalización mediante la instrumentación pública y se solicite la
inscripción de la constitución, modificación o extinción del derecho real de
que se trate, cuya inscripción retrotraerá sus efectos a la fecha de la
anotación del bloqueo respectivo.
Como puede apreciarse, el efecto principal del bloqueo, según el artículo
4 del Decreto Ley Nº 182782 y la precisión del artículo 137 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, es que durante el plazo de
vigencia del bloqueo no se inscriba o anote preventivamente algún acto o
contrato incompatible con aquél cuya prioridad se ha reservado.
Es así, que los efectos del bloqueo están ligados a la aplicación del
principio de prioridad3. Anotado el bloqueo se produce el cierre temporal
de la partida registral para los actos incompatibles, a efectos que se
cumpla con la formalización notarial e inscripción registral del acto o
contrato, dentro del plazo legal.
1
Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
2
Artículo 4.- “(…) el Registrador no podrá inscribir ningún acto o contrato relacionado con el
inmueble materia de la anotación preventiva, celebrado por terceros y por los que se constituyan,
amplíen o modifiquen derechos reales, (…)”.
3
La prioridad registral se encuentra regulada en los artículos 2016 y 2017 del Código Civil. El
artículo 2016 establece que “la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de
los derechos que otorga el Registro”. El artículo 2017 señala que “no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.
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3. Como queda evidenciado, el bloqueo registral permite gozar de la
eficacia retroactiva del contrato con fecha anterior a su formalización
notarial. De esta manera, una vez formalizado el contrato mediante la
escritura pública y siempre que esta se inscriba dentro del plazo que
contempla la citada norma legal, los efectos de dicha inscripción se
retrotraen a la fecha del asiento de presentación del título que dio mérito
a la anotación del bloqueo respectivo4.
Asimismo, debe tenerse presente que según el artículo 1 del Decreto Ley
Nº 18278, luego modificado por el Decreto Ley Nº 20198 y la Ley Nº
26481, el bloqueo se encuentra establecido a favor de las personas
naturales y jurídicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren
en virtud de los cuales se constituyan, amplíen o modifiquen derechos
reales en favor de los mismos.
En otros términos, la figura del bloqueo registral tiene por objeto cautelar
el futuro acceso al Registro de un acto o contrato que implica una
mutación jurídica real.
4. Respecto de la calificación del bloqueo registral, el artículo 136 5 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) establece:
“Artículo 136.- Anotación de Bloqueo Registral
La anotación del bloqueo a que se refiere el Decreto Ley Nº 18278 y sus
modificatorias se extienden en mérito a la solicitud formulada por el Notario
que tiene a su cargo la formalización del acto y a la copia simple de la minuta.
Tratándose de minutas con firma digital o electrónica de los contratantes y
del abogado autorizante, de conformidad con la Ley 27269, Ley de Firmas y
Certificados Digitales, se incorpora en ellas el medio que permita al notario
consultar el archivo electrónico donde conste dicho documento a fin de
verificar su autenticidad e integridad.
La solicitud del bloqueo se presenta electrónicamente con la firma digital del
notario mediante la plataforma informática de la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos, salvo las excepciones previstas normativamente,
en cuyo caso la presentación en soporte papel la realiza el notario o su
dependiente acreditado.
La calificación del bloqueo se limita a las formalidades extrínsecas, la
acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos
insalvables que aparezcan en la partida registral, no siendo materia de
calificación otros aspectos como la representación de los
intervinientes. No obstante, la calificación del acto definitivo cautelado por
4
El artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos precisa que
“Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos
emanan, se retrotraerán a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación”.
5
Artículo modificado por Resolución N° 017-2022-SUNARP/SN del 16/07/2019, publicada en el
diario oficial “El Peruano” el 10/2/2022.
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el bloqueo se realizará con los alcances del artículo 32 del Reglamento
General de los Registros Públicos.
El bloqueo tiene una vigencia de sesenta (60) días hábiles contados a partir
de la fecha de su anotación en la partida registral correspondiente.
Inscrito definitivamente el acto o derecho cuya prioridad estaba
resguardada, su eficacia se retrotraerá a la fecha del asiento de
presentación del bloqueo”.
(Resaltado nuestro)
Conforme a ello, la calificación del bloqueo registral se circunscribe a lo
siguiente:
- Formalidades extrínsecas.
- Acreditación del tracto sucesivo.
- La inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la
partida registral.
5. En el presente caso se solicita, a través del Sistema de Intermediación
Digital - SID SUNARP, inscribir el bloqueo registral referido a la
transferencia de un área de 40 ha. ubicado en el Sector el Tablazo-
Congora, distrito y provincia de Paita, departamento de Piura, que
formaría parte de un área de mayor extensión inscrita en la partida N°
11149917 del Registro de Predios de Piura; para tal efecto, se presenta
la minuta de independización y transferencia del 20/10/2014, con
certificación notarial de firmas del mismo día por el notario de Piura Juan
Manuel Quinde Rázuri.
El registrador observa el título señalando que, es necesario que
previamente exista la partida de independización que corresponda al bien
materia de transferencia, en estricta aplicación al “principio de
especialidad”.
Por lo tanto, corresponde analizar, si es que para efectos de la inscripción
del bloqueo registral solicitado, se requiere de la previa independización
del predio objeto de transferencia.
6. Revisada la partida registral N° 11149917 del Registro de Predios de
Piura, en la que se solicita la inscripción del bloqueo, se aprecia que
corresponde al predio rústico denominado REMANENTE del predio
Comunidad Campesina San Lucas de Colán, ubicado en el sector Colán
Este, distrito de Colán, distrito y provincia de Paita, departamento de
Piura, con un área de 7924.0757 ha., cuyo titular registral es la Comunidad
Campesina San Lucas de Colán.
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7. Ahora bien, verificada la copia de la minuta de compraventa e
independización del 20/10/2014 que otorga la Comunidad Campesina San
Lucas de Colán (La transferente) a favor de Rosario Trinidad Suarez
Condezo (La adquiriente), se aprecian –entre otras- las siguientes
cláusulas:
“TERCERO: DEL OBJETO DEL CONTRATO
En virtud a las facultades otorgadas en la asamblea de fecha 19 de marzo
del presente año, e inscritas en el asiento C0017 de la partida número cero
cinco millones doce mil ochocientos setenta (05012870) del Registro de
Comunidades Campesinas y Nativas de la Zona Registral N° I-sede Piura,
por el presente contrato, “La Transferente” transfiere la propiedad a favor
de “La Adquiriente”, un lote de terreno de 40 has, ubicado en el Sector el
Tablazo-Congora, distrito y provincia de Paita, departamento de Piura,
con un área matriz de 8,478.0481 has corre inscrito en la Partida N°
1119224 del Registro de Propiedad Inmueble, con las coordenadas
siguientes:
CUARTO: DE LA INDEPENDIZACIÓN DEL LOTE DE TERRENO
La descripción, linderos, independización, ubicación del lote de
terreno y demás características constan en la memoria descriptiva y en
los planos perimétricas, de ubicación/localización que adjuntamos
(…)”.
(Resaltado nuestro)
Del tenor de dichas cláusulas se aprecia que el bien objeto de
transferencia viene a ser un área de 40 ha., ubicado en el Sector el
Tablazo-Congora, distrito y provincia de Paita, departamento de Piura, y
la delimitación del área a bloquear está detallada en los planos respectivos
que se indica que existen; el cual formaba parte del predio matriz inscrito
en la partida N° 1119224.
Al respecto, debemos señalar que la mencionada partida se encuentra
cerrada producto de las independizaciones realizadas (en las partidas N°
11149912 y 11149917); siendo que en la partida N° 11149917 del
Registro de Predios de Piura, en la que se solicita la inscripción del
bloqueo, contiene área remanente del predio matriz.
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En tal sentido, el área objeto de transferencia (40 ha.) ahora recae en la
partida N° 11149917 del Registro de Predios de Piura.
8. Resulta pertinente aplicar el artículo 133 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, el cual prescribe lo siguiente:
“Artículo 133.- Gravámenes o cargas que afectan parte del predio.
Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de
habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten parte del
predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo,
deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que
recae el derecho, salvo que ésta se pueda determinar de los
antecedentes registrales”.
(Resaltado nuestro)
Conforme al citado artículo es posible inscribir gravámenes y cargas que
afecten parte de un predio, no siendo necesario su independización, ya
que no se va inscribir una transferencia de propiedad.
Lo mismo sucede con el bloqueo registral, pues este acto tiene por objeto
cautelar el futuro acceso al Registro de un acto o contrato que implica una
mutación jurídica real. En ese entender con el bloqueo registral no se va
inscribir la transferencia de propiedad, pudiendo aplicarse extensivamente
el artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Por consiguiente, para la inscripción del bloqueo que recae sobre parte de
un predio, aplicando extensivamente el citado artículo 133, no se requerirá
la independización previa. Sin embargo, deberá acompañarse los planos
que identifiquen el área sobre la que recae el derecho. Y conforme a la
cláusula cuarta de la minuta de compraventa e independización del
20/10/2014, el usuario tiene los planos que identifican el área sobre la que
recae el derecho, por lo que deberá presentarlo ante el Registro para
proceder con la rogatoria solicitada.
Es así que por todo lo expuesto, se procede a revocar la tacha
sustantiva formulada por la primera instancia, y se procede a la
observación del título conforme a lo señalado en el último párrafo del
considerando octavo presente.
Con la intervención del vocal (s) Yamiz Jonathan Oblea Silva, autorizado
mediante Resolución N° 015-2024-SUNARP/PT del 8/1/2024.
Estando a lo acordado por unanimidad;
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VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la tacha sustantiva formulada por el registrador público del
Registro de Predios de Piura, y DISPONER la observación conforme a lo
señalado en el último párrafo del considerando octavo de la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral.
YAMIZ JONATHAN OBLEA SILVA
Vocal (s) del Tribunal Registral.
WS(EM)
Firmado digitalmente por: Firmado digitalmente por: Firmado digitalmente por:
ALIAGA HUARIPATA Luis Alberto FAU 20267073580 VASQUEZ TORRES Elena Rosa FAU 20267073580 hard OBLEA SILVA Yamiz Jonathan FAU 20176231506
hard Motivo: Soy Autor del Documento Motivo: Soy Autor del Documento
Motivo: Soy Autor del Documento
Fecha: 2024/01/19 [Link]-0500 Fecha: 2024/01/19 [Link]-0500 Fecha: 2024/01/19 [Link]-0500
