E) DERECHO REGISTRAL - LEY 17801 - DECRETO 466/99 - DTR - IT

Artículo 1º - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad

inmueble existentes en cada provincia y en la CAPITAL FEDERAL.

Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes
del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, para su
- publicidad,
- oponibilidad a terceros y
- demás previsiones de esta ley,
en los mencionados registros se
- inscribirán o
- anotarán,
según corresponda,
los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan DERECHOS REALES
SOBRE INMUEBLES;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias CAUTELARES;
c) Los establecidos por OTRAS LEYES nacionales o provinciales.

Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser
inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por
- ESCRITURA NOTARIAL O
- RESOLUCIÓN JUDICIAL O
- ADMINISTRATIVA,
según legalmente corresponda;
b) Tener las
- FORMALIDADES establecidas por las leyes y
- estar AUTORIZADOS SUS ORIGINALES O COPIAS por quien esté facultado para
hacerlo;
c) Revestir el carácter de AUTÉNTICOS Y HACER FE POR SÍ MISMO O CON OTROS
COMPLEMENTARIOS en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo
INMEDIATAMENTE DE TÍTULO al dominio, derecho real o asiento practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados
los INSTRUMENTOS PRIVADOS, siempre que la firma de sus otorgantes esté
CERTIFICADA por escribano público, juez de paz o funcionario competente.

Artículo 3° bis - NO se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo

2° inciso a), si no constare la CLAVE O CÓDIGO DE IDENTIFICACIÓN de las PARTES
INTERVINIENTES otorgado por la
- Administración Federal de Ingresos Públicos o por (CUIT/CDI)
- la Administración Nacional de la Seguridad Social, (CUIL)
de corresponder.
INSCRIPCIÓN Y ANOTACIÓN: Son 2 MODALIDADES de generar el asiento registral que
dependerá del CONTENIDO DEL DOCUMENTO
- INSCRIPCIÓN: Es todo asiento que NO está sujeto a un plazo o a una condición.
Por ejemplo el dominio perfecto.
- ANOTACIÓN: Es todo asiento que está SUJETO A CONDICIÓN O PLAZO. Por
ejemplo las medidas cautelares, las hipotecas, etcétera.
TEMA 1) - REGISTRACIÓN DE REGÍMENES ESPECIALES - AFECTACIÓN AL RÉGIMEN
DE PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA

El régimen de protección a la vivienda es una institución que tiende a PROTEGER EL

INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA, orientado a la PROTECCIÓN del núcleo familiar
beneficiario, para asegurar la vivienda o su sustento.

INMUEBLE
ARTÍCULO 244.- AFECTACIÓN. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, UN
inmueble DESTINADO A VIVIENDA, por su TOTALIDAD o hasta una PARTE DE SU
VALOR. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se INSCRIBE en el registro de la propiedad inmueble según las formas
previstas en las reglas locales, y la PRIORIDAD TEMPORAL se rige por las normas
contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
NO puede afectarse MÁS DE UN INMUEBLE. Si alguien resulta ser propietario ÚNICO de
DOS O MÁS inmuebles afectados, debe optar por la SUBSISTENCIA de uno solo en ese
carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de
considerarse afectado el constituido en primer término.

(Los casos de condominio no se encuentran comprendidos en el supuesto del art. 244 del
CCyC., último párrafo, que solo refiere a quien resulte propietario único de dos o más
inmuebles afectados a este Régimen o al que establecía la Ley 14.394.)

ARTÍCULO 256.- Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al
INMUEBLE RURAL QUE NO EXCEDA DE LA UNIDAD ECONÓMICA, de acuerdo con lo
que establezcan las reglamentaciones locales.

DTR 4/2016
ARTÍCULO 1° — La AFECTACIÓN de inmuebles al régimen de protección de la vivienda,
establecido en el CCyC, conforme lo previsto en su artículo 244, 2° párrafo, se hará
mediante
- petición ante este Registro o
- por escritura pública.
En este último supuesto, si se solicitara la certificación a la que hace referencia el art. 23 de
la ley 17.801, la misma se expedirá con los efectos a que hacen referencia los artículos 22,
24, 25, 26 y cctes. En los casos en los que NO SE SOLICITARE CERTIFICACIÓN, se
estará a la PRIORIDAD DIRECTA conforme lo dispuesto por el art. 40 de la citada
normativa.

La LNR establece que para la transmisión, constitución, modificación o cesión de DR sobre

inmuebles, deberán expedirse los CERTIFICADOS REGISTRALES.
La afectación al régimen de protección de la vivienda NO constituye uno de esos supuestos,
sin embargo, por DTR se estableció que de solicitarse, puede gozar de la PRIORIDAD
INDIRECTA, y en caso de que NO se soliciten, se estará a la PRIORIDAD DIRECTA.

ARTÍCULO 2° — En la calificación de los documentos de afectación al régimen de

protección de la vivienda, sean estos originados por petición administrativa o por escritura
pública, deberán verificarse los siguientes requisitos:
a) Que hayan sido otorgados por el
- TITULAR de dominio o
- por TODOS los condóminos en forma conjunta;
b) Que cuando el afectante establezca beneficiarios, ACREDITE EL VÍNCULO
correspondiente. En el caso del CONVIVIENTE bastará que resulte del documento la
MANIFESTACIÓN DEL CONSTITUYENTE de que se trata de una unión convivencial
conforme los artículos 509 y 510 del CCyC;
c) Manifestación de:
• Cumplimiento del artículo 247 del CCyC (HABITACIÓN EFECTIVA DE LA VIVIENDA);
• Convivencia en el supuesto del artículo 246 inc. b) del CCyC;
• NO tener en trámite de inscripción OTRA SOLICITUD SIMILAR ni resultar ser propietario
ÚNICO de dos o más inmuebles afectados a este Régimen o al que establecía la Ley
14.394.

ARTÍCULO 245.- LEGITIMADOS. La afectación puede ser solicitada por el TITULAR

REGISTRAL; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla TODOS los
COTITULARES CONJUNTAMENTE.
La afectación puede disponerse POR ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD; en este caso, el
juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio
Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución
que atribuye la VIVIENDA en el juicio de DIVORCIO o en el que resuelve las cuestiones
relativas a la CONCLUSIÓN DE LA CONVIVENCIA, si hay BENEFICIARIOS INCAPACES
O CON CAPACIDAD RESTRINGIDA.

ARTÍCULO 246.- BENEFICIARIOS. Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o
descendientes;
b) en DEFECTO DE ELLOS, sus parientes colaterales dentro del TERCER GRADO que
CONVIVAN CON EL CONSTITUYENTE.

ARTÍCULO 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral,

se requiere que AL MENOS UNO DE LOS BENEFICIARIOS HABITE EL INMUEBLE.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos PERMANEZCA
EN EL INMUEBLE.

(No es admisible la designación como beneficiarios de parientes colaterales dentro del

tercer grado, JUNTAMENTE CON ascendientes y descendientes, acorde art. 246 inc. b))

ARTÍCULO 3º — Podrá ser afectado un inmueble INDEPENDIENTEMENTE DE SU

VALOR, pero si se lo afectare sólo por una parte de él (art. 244 del CCyC), se expresará tal
circunstancia en el documento debiéndose consignar en el formulario de inscripción, a los
efectos de su anotación, LA PORCIÓN en TÉRMINOS FRACCIONARIOS que respecto del
total representa dicha parte del valor.

ARTÍCULO 4° — En el supuesto previsto en el artículo 248 del CCyC, del documento de

afectación por SUBROGACIÓN REAL deberán surgir los datos de la CONSTITUCIÓN
ORIGINARIA. NO SERÁ NECESARIA ni materia de inscripción, la “RESERVA” de subrogar
el beneficio en el documento de DESAFECTACIÓN correspondiente.

ARTÍCULO 248.- SUBROGACIÓN REAL. La afectación se transmite a la vivienda adquirida

en sustitución de la afectada y a los IMPORTES que la sustituyen en concepto de
INDEMNIZACIÓN O PRECIO.

ARTÍCULO 5º — Cuando el inmueble estuviere en

- condominio: debe ser afectado por la TOTALIDAD DE LOS COTITULARES, sin
necesidad que exista entre ellos parentesco alguno.
- En caso que exista usufructo, el inmueble debe ser afectado por el NUDO
PROPIETARIO Y EL USUFRUCTUARIO CONJUNTAMENTE; igual criterio se
aplicará al uso y habitación.

ARTÍCULO 6° — Cuando se solicitara la DESAFECTACIÓN por el constituyente que se

encuentra casado o vive en unión convivencial inscripta, será menester el ASENTIMIENTO
que prevé el art. 255 inc. a), con independencia del estado civil que aquel haya tenido al
MOMENTO DE LA AFECTACIÓN

ARTÍCULO 255.- DESAFECTACIÓN Y CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN. La

desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:
a) a SOLICITUD DEL CONSTITUYENTE; si está casado o vive en unión convivencial
inscripta se requiere el ASENTIMIENTO DEL CÓNYUGE O DEL CONVIVIENTE; si éste se
opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser
AUTORIZADA JUDICIALMENTE;
b) a solicitud de la MAYORÍA DE LOS HEREDEROS, si la constitución se dispuso por
ACTO DE ÚLTIMA VOLUNTAD, excepto que
- medie DISCONFORMIDAD del cónyuge supérstite,
- del conviviente inscripto, o
- existan beneficiarios INCAPACES O CON CAPACIDAD RESTRINGIDA,
caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más CONVENIENTE para el interés de
éstos;
c) a requerimiento de la MAYORÍA DE LOS CONDÓMINOS computada en proporción a sus
respectivas PARTES INDIVISAS, con los mismos LÍMITES EXPRESADOS EN EL INCISO
ANTERIOR;
d) a instancia de CUALQUIER INTERESADO O DE OFICIO, si
- NO subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o
- FALLECEN el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los
límites indicados en el artículo 249.

EFECTOS
ARTÍCULO 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es INOPONIBLE A LOS
ACREEDORES DE CAUSA ANTERIOR A ESA AFECTACIÓN.
La vivienda afectada NO ES SUSCEPTIBLE DE EJECUCIÓN POR DEUDAS
POSTERIORES A SU INSCRIPCIÓN, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que
GRAVAN DIRECTAMENTE AL INMUEBLE;
b) obligaciones con GARANTÍA REAL SOBRE EL INMUEBLE, constituida de conformidad a
lo previsto en el artículo 250; (conformidad del cónyuge/conviviente inscripto)
c) obligaciones que tienen origen en CONSTRUCCIONES U OTRAS MEJORAS realizadas
en la vivienda;
d) obligaciones ALIMENTARIAS a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad,
incapaces, o con capacidad restringida.

Los acreedores SIN DERECHO a requerir la EJECUCIÓN, NO pueden cobrar sus créditos
sobre EL INMUEBLE AFECTADO, ni sobre los IMPORTES que la sustituyen en concepto
de INDEMNIZACIÓN O PRECIO, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta
ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los
acreedores enumerados en este artículo.

ARTÍCULO 250.- Transmisión de la VIVIENDA AFECTADA. El inmueble afectado NO puede

ser objeto de LEGADOS O MEJORAS TESTAMENTARIAS, excepto que FAVOREZCAN a
los beneficiarios de la afectación prevista en este Capítulo.
Si el constituyente está CASADO O VIVE EN UNIÓN CONVIVENCIAL INSCRIPTA, el
inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la CONFORMIDAD del cónyuge o del
conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión
o gravamen deben ser AUTORIZADOS JUDICIALMENTE.

(ARTÍCULO NICO CHEJA)

SUBSISTENCIA DE LA AFECTACIÓN: Para transmitir la vivienda afectada, se precisa
previamente la desafectación, AHORA BIEN, el artículo dice “transmisión de la vivienda
afectada”, lo que infiere que EXISTE la posibilidad de que se transmita afectado y se
MANTENGA la protección legal RETROACTIVAMENTE a la fecha de su constitución
originaria, en los siguientes supuestos:
- Por CAUSA DE MUERTE: para los herederos que sigan viviendo, con modificación o
no de beneficiarios. Se puede realizar en el marco de la partición de herencia.
- LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE COMUNIDAD en el matrimonio: la indivisión que
se genera debe liquidarse. Si la masa estuviera integrada por un inmueble afectado,
se podría rogar la subsistencia para el cónyuge adjudicatario.
- DONACIÓN: el donatario, cuando sea beneficiario del régimen y cumpla con los
requisitos.
- DIVISIÓN DE CONDOMINIO Y ADJUDICACIÓN: cuando un condómino resulte
adjudicatario del inmueble afectado, puede optar porque continúe la afectación.
en todos los casos, el beneficio de la subsistencia reside en que sus efectos se
MANTIENEN desde su CONSTITUCIÓN ORIGINARIA y solo se MODIFICAN LOS
SUJETOS BENEFICIADOS.

IT 6/2016
“16- TRANSMISIONES DIN DESAFECTACIÓN: No es necesaria la desafectación en el
supuesto de adjudicación por partición. Tampoco será necesaria la desafectación, en el
supuesto de TRANSMISIÓN A FAVOR DE BENEFICIARIOS DEL RÉGIMEN.”
ARTICULO 251.- Frutos. Son EMBARGABLES Y EJECUTABLES los frutos que produce el
inmueble si NO son indispensables para SATISFACER LAS NECESIDADES de los
beneficiarios.

ARTICULO 252.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la
transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a
favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco
años posteriores a la transmisión.
Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están
exentos de impuestos y tasas.
ARTICULO 253.- Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe
prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los
trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.
ARTICULO 254.- Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de
constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el
uno por ciento de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los
concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de
la valuación fiscal.

IT 6/2016
“7- MEDIDAS CAUTELARES o HIPOTECA SOBRE EL INMUEBLE. La existencia de
medidas cautelares sobre el inmueble no impide su afectación, SALVO QUE HUBIERE UNA
PROHIBICIÓN DE INNOVAR; tampoco lo impide la existencia de hipotecas sobre el
inmueble que se afecta, en cuyo caso no es necesario el consentimiento del acreedor
hipotecario, ni la expresión documental en la escritura de la inoponibilidad que opera en los
términos del artículo 249 inc. b.”
“9- INMUEBLE COMPLEMENTARIO o AFECTACIÓN CONJUNTA. Si la vivienda está
integrada por MÁS DE UNA UNIDAD FUNCIONAL, las cuales se complementan
conformando una sola unidad de vivienda y, así se lo declarare, es admisible su afectación
conjunta. El mismo criterio se aplicará a las fincas edificadas en lotes contiguos. Las
unidades complementarias del régimen de propiedad horizontal quedarán siempre
comprendidas en la afectación (art. 2045 CCyC.). Asimismo, se admitirá la afectación con la
principal, de partes indivisas de unidades funcionales destinadas a cochera o baulera,
exigiéndose únicamente que estén UBICADAS EN EL MISMO EDIFICIO.”
“10- AMPLIACIÓN y EXCLUSIÓN SUBJETIVA (beneficiarios) y OBJETIVA (Inmuebles).
Dada la continuidad con el régimen anterior, se admitirán la AMPLIACIÓN Y REDUCCIÓN
SUBJETIVA Y OBJETIVA, siempre que se cumplan los requisitos de ley y los supuestos
especiales del criterio 9. El apoderado que en representación del titular tramite la
EXCLUSIÓN DE BENEFICIARIOS deberá presentar poder con facultades especiales que lo
faculten a tal efecto o poder que reúna las condiciones para desafectar establecidas en el
criterio 16.”

INDIVISIONES FORZOSAS
TEMA 2) - FUNCIÓN DEL REGISTRO - DERECHO REGISTRAL

CARACTERES DEL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO ARGENTINO

- REAL
- TÉCNICA DE FOLIO REAL
- INSCRIBE (no transcribe)
- DE TÍTULOS
- NO CONVALIDANTE
- DECLARATIVO

FUNCIÓN DEL REGISTRO

NATURALEZA JURÍDICA: En un sentido AMPLIO, se podría decir que los registros son los
ORGANISMOS mediante los cuales se produce la PUBLICIDAD JURÍDICA.

TEORÍAS??
Normalmente se intenta contemplar a los registros desde 3 puntos de vista:
- como oficina pública
- como conjunto de libros
- como institución
La única verdadera concepción es aquella que considera al registro como una institución,
siendo sólo objeto de su organización el examen de los libros y la caracterización de la
oficina.
A su juicio, el fin de los registros es PROPORCIONAR PLENA SEGURIDAD JURÍDICA.

En el Código de Vélez, se adoptó la TRADICIÓN como MEDIO DE PUBLICIDAD, salvo

para las hipotecas. Lógicamente, ya que el inmueble queda en manos del deudor, no hay
tradición.
Luego, surgen los REGISTROS.
En el 1968 se modifica un artículo que dice que como requisitos, la adquisición o
transmisión de los DR sobre inmuebles, NO serán oponibles a terceros hasta que NO estén
registrados”
La TRADICIÓN+TÍTULO SUFICIENTE constituyen el DR, pero la INSCRIPCIÓN es
necesaria para que es DR sea oponible a 3eros ajenos al mismo.
Luego, con la 17801, surge de su artículo 2 que la inscripción es necesaria para su
OPONIBILIDAD A TERCEROS.

CLASES DE REGISTROS
- DE HECHOS: El Registro anota y da a conocer simplemente un HECHO. Por
ejemplo el Registro Civil cuando inscribe el Nacimiento o muerte de alguien.
Fin: facilitar la prueba del hecho ocurrido.
- DE DOCUMENTOS: Se registra el instrumento que contiene un determinado hecho,
por ejemplo el registro de testamentos.
- DE ACTOS Y CONTRATOS: Por ejemplo el matrimonio se debe registrar en el
registro Civil y el mismo debe ser celebrado ahí, ante un oficial público competente
para actuar en ese Registro.
- DE TÍTULOS: variedad del anterior. El acto o contrato existe aunque se haya
celebrado fuera del registro, si se realizó ante un funcionario que ha sometido el acto
 o contrato a un examen de legalidad. El acto o contrato ingresa al registro
incorporado a un documento, pero en estos casos, el documento no es considerado
un hecho, sino un elemento portante de un negocio jurídico causal.
- DE DERECHOS: no existen en nuestro sistema.

TÉCNICAS DE REGISTRACIÓN:
- PERSONALES: tiene en miras al SUJETO y NO el objeto de la registración. Las
registraciones personales pueden referirse a aspectos generales de la persona y NO
en relación a bienes determinados.
- REALES: se refieren al objeto de la registración, generalmente cosas, estas sean
muebles o inmuebles.

CLASIFICACIÓN:
- DE TRANSCRIPCIÓN: son las registraciones que consisten en la TRANSCRIPCIÓN
LITERAL, ya sea parcial o total, de los títulos causales de la mutación del derecho
real.
Esta técnica se limitaba a transcribir las partes pertinentes o la totalidad del
documento.
Este tipo de registros, en principio, no exigía evaluación por parte del registrador y
tampoco garantizaba la exactitud de lo publicitado con la realidad extrarregistral.
- DE COPIAS: NO están organizados por folios, sino que cada inmueble posee un
LEGAJO en donde obran agregadas las copias de los instrumentos que generen
alguna mutación jurídica en el inmueble.
Se ingresan a través de una solicitud de inscripción, y el profesional que lo requiere
no es responsable del contenido, sin perjuicio de las responsabilidades que pudieran
corresponderles en los sistemas del notariado latino.-
- RESUMEN - MINUTA: En estos casos, sin perjuicio de que el profesional que solicita
la inscripción ACOMPAÑE EL TÍTULO que genera el cambio jurídico en el inmueble,
está OBLIGADO Y ES RESPONSABLE por la exactitud del resumen y/o minuta que
extracte de manera sintética el contenido del acto.
Con este sistema se logra agilizar el proceso inscriptorio y permite al registro no
ingresar a revisar el fondo del instrumento, limitando su tarea a examinar las
formales instrumentales adoptadas.
- FOLIOS: a cada persona (técnica personal) o cosa (técnica real) le corresponde un
folio que contendrá la mutación jurídica sufrida de manera cronológica, con su
titularidad, gravamen y cancelación, y si es real, también la descripción del objeto.
- COMPUTARIZADOS: dependerá de la técnica utilizada, igual que el anterior, y el
folio será ELECTRÓNICO, teniendo el registro actual de la titularidad y los
gravámenes vigentes.

DERECHO REGISTRAL
CONCEPTO: Es el CONJUNTO DE PRINCIPIOS Y NORMAS que tienen por objeto
REGLAR los ORGANISMOS ESTATALES encargados de registrar
- personas,
- hechos,
- documentos,
- actos y
- derechos,
así como también, las FORMAS que han de practicarse, sus EFECTOS Y
CONSECUENCIAS JURÍDICAS que deriven de estas.

CONTENIDO Y OBJETO:
Publicitar hechos y actos para dar SEGURIDAD a la relaciones o sucesos acaecidos
EXTRA REGISTRALMENTE.
Su razón de ser es el de ser un instrumento de seguridad.

PUBLICIDAD COMO PRESUPUESTO DE LA OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS:

La publicidad es la EXTERIORIZACIÓN de un hecho o un acto, a fin de que sea
COGNOSCIBLE por todos y que de esa manera haya SEGURIDAD en el tráfico jurídico.
La publicidad dará oponibilidad frente a terceros en lo referente a la constitución,
transmisión, modificación o extinción de derechos.

PUBLICIDAD REGISTRAL: Aquella que se obtiene por medio del REGISTRO, el que es el
órgano específico a tal fin.

PUBLICIDAD EXTRARREGISTRAL:
Antiguamente, en el sistema del CC, la publicidad en cuanto a la adquisición de un
inmueble, se obtenía con la TRADICIÓN (entrega y recepción voluntaria).

JURISPRUDENCIA EN EL CASO “TODROS”

A es titular de dominio, firmó un boleto a favor de B, a quien le hizo la TRADICIÓN mediante
la entrega de la POSESIÓN.
Posteriormente, A, que había firmado el boleto, otorga una escritura de venta del mismo
inmueble, a C (otra persona), la que se inscribió en el Registro.
Luego, C HIPOTECÓ el inmueble a D, el que ante la falta de pago, procedió a la
EJECUCIÓN de la misma, quien se encuentra con que hay un poseedor por boleto que es
B.
B, el adquirente por BOLETO y POSESIÓN planteó:
- la NULIDAD de la escritura, ya que NO hubo tradición de la cosa, porque él se
encontraba en posesión, por ende no hay TRANSMISIÓN del dominio; y
- la NULIDAD de la HIPOTECA, ya que el propietario (C), en virtud de lo dicho, NO es
propietario.
D, El acreedor hipotecario manifiesta su carácter de tercer adquirente de BUENA FE y a
TÍTULO ONEROSO, conforme al artículo 1051 del CC, alegando que quien constituyó la
hipoteca, aparecía en el RPI como TITULAR DE DOMINIO.
La CÁMARA resolvió que, ante la colisión de derechos existente entre quien había adquirido
por boleto primitivamente (A) y el acreedor hipotecario (D), es INAPLICABLE el artículo
1051 del CC, ya que el comprador por escritura (C) NUNCA RECIBIÓ LA TRADICIÓN DEL
BIEN.
Agrega que la BUENA FE contemplada en dicho artículo, NO es compatible con la
NEGLIGENCIA del acreedor hipotecario (D), que se complacieron con las manifestaciones
efectuadas en la escritura de venta de A a C, en donde dice que se le otorgaba la tradición,
sin haber hecho el acreedor (D) las constataciones necesarias del ESTADO DE
OCUPACIÓN DEL INMUEBLE, que de haberse efectuado, hubiera demostrado la
IMPOSIBILIDAD de la ADQUISICIÓN POSESORIA por C.
Entre el adquirente por boleto (B), que exteriorizó por la vía publicitaria vigente (posesión) y
acreedores hipotecarios (D), que por una FALTA DE DILIGENCIA, no conocieron o actuaron
como si ignoraran el boleto, la opción debe favorecer al POSEEDOR POR BOLETO.
Alterini dice que si bien la superioridad de la publicidad registral sobre la posesoria es
indiscutible desde el punto de vista técnico, desde el punto de vista del hombre común, los
estados de hecho tienen una función exteriorizada que cuestionará el especialista, pero que
impresionan sus sentidos de manera más simple y directa que la evolucionada publicidad
registral. De allí que la realidad viva podrá mostrar a veces la eficiencia de la publicidad
posesoria.
TEMA 3) - ART 9° - RECURSOS REGISTRALES CABA Y PBA

Artículo 9º - Si OBSERVARE el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) RECHAZARÁ los documentos viciados de NULIDAD ABSOLUTA Y MANIFIESTA;

b) Si el defecto fuere SUBSANABLE, devolverá el documento al solicitante dentro de los

TREINTA DÍAS DE PRESENTADO, para que lo rectifique.
Sin perjuicio de ello lo INSCRIBIRÁ O ANOTARÁ PROVISIONALMENTE por el plazo de
CIENTO OCHENTA DÍAS, contado desde la fecha de presentación del documento,
PRORROGABLE POR PERÍODOS DETERMINADOS, a petición FUNDADA del requirente.
Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro
que RECTIFIQUE LA DECISIÓN. Esta solicitud implica la PRÓRROGA del plazo de la
inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido.
Cuando la decisión NO FUESE RECTIFICADA podrá promoverse el RECURSO O
IMPUGNACIÓN que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se
mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.

La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse
los recursos.

Las inscripciones y anotaciones provisionales CADUCAN DE PLENO DERECHO cuando se

convierten en DEFINITIVAS O TRANSCURRE EL PLAZO DE SU VIGENCIA.

CÓDIGO COMENTADO CLUSELLAS

Una vez examinada la situación jurídica registrable, el registro toma una de las siguientes
actitudes al receptar el documento:
1) REGISTRA el documento, otorgando una prioridad determinada, es decir, lo inscribe
de forma definitiva o condicional, según el caso.
2) RECHAZA cuando el documento estuviere viciado de nulidad absoluta y manifiesta.
En ese caso, el documento carece de prioridad y de reserva, aunque se debe dejar
constancia de su presentación.
3) OBSERVA: cuando el documento es subsanable, por lo que el registro devuelve el
documento dentro de los 30 días de presentado, lo cual produce una inscripción
PROVISIONAL por el plazo de 180 días corridos, el que puede renovarse a petición
fundada del requirente o por el hecho de pedir la rectificación. (pasados los 30 días
sin que el registro haya devuelto el documento, el rogante puede considerar que el
documento fue inscripto)
Durante dicho plazo, la inscripción surtirá sus efectos propios, aunque PROVISORIOS, e
impedirá la anotación definitiva de otros documentos inscribibles.
Como es un plazo de caducidad, decae por el mero transcurso del tiempo, sin ser menester
practicar un asiento de extinción.
Pero en caso de que se transforme en definitiva una inscripción provisoria, sus efectos SE
RETROTRAEN A LA FECHA DE INGRESO DEL DOCUMENTO.
Esta registración constituye una verdadera reserva de prioridad.
Más aún, si dicha registración se hizo dentro de los 45 días de haberse autorizado el acto,
subsanado el defecto, los efectos de la inscripción definitiva se retrotraen a la fecha de
realización del acto.
En el inciso B), se observan 2 soluciones:
- aceptar la observación y subsanar dentro del plazo otorgado o uno más amplio, si es
que lo solicitó y se lo hayan concedido (el documento se considera registrado a la
fecha de su presentación).
Atento a la redacción de la Ley y aunque no esté enunciado en la forma expresa, se
entiende que si solicita la prórroga, tácitamente está aceptando la observación, no
pudiendo impugnar luego.
- NO acepta la observación, quien procede a iniciar el proceso contencioso registral,
pudiendo RECLAMAR en diversas instancias la RECTIFICACIÓN de la observación.

DTO 466/99
ARTÍCULO 38. — Si el documento presentado al Registro de la Propiedad fuere observado
por un DEFECTO SUBSANABLE, el registrador interviniente lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el término de CIENTO OCHENTA (180) días. En ese lapso el
interesado podrá ACEPTAR LA OBSERVACIÓN y solicitar una nueva prórroga de la
inscripción provisional por SESENTA (60) días, la que será concedida por el mismo
funcionario. En casos de excepción la Dirección del Registro podrá conceder además de
ésta, nuevas prórrogas de la inscripción provisional hasta un máximo de CIENTO VEINTE
(120) días, las que se otorgarán por resolución con mención de las causas que las motivan.

ARTÍCULO 39. — Si el interesado considerare que la inscripción o anotación DEBE SER

DEFINITIVA, deberá solicitar recalificación al registrador interviniente del documento dentro
de los NOVENTA (90) días de su ingreso al Registro de la Propiedad, fundando su pedido y
ofreciendo la prueba que haga a su derecho en el mismo acto, admitiéndose con
posterioridad sólo la relativa a hechos o documentos desconocidos.

CHEQUEAR: si el plazo de 90 días es para pedir la rectificación o es para iniciar la vía

recursiva cuando ya fue solicitada la rectificación y la denegaron.!!!!!

DEFECTOS/FALLAS SUBSANABLES Para distinguir las faltas subsanables de las

insubsanables, deberá atender el Registro tanto al CONTENIDO COMO A LAS FORMAS Y
SOLEMNIDADES DEL TÍTULO y a los ASIENTOS DEL REGISTRO CON ÉL
RELACIONADOS.
- PLAZO: EFECTOS: RPI procede a realizar la inscripción provisoria por 180 días
corridos, contados desde el INGRESO del documento (a partir del siguiente día, es
decir, el primer día es el siguiente al del ingreso.)

- PRÓRROGA: por PETICIÓN FUNDADA del requirente, la cual será por períodos
determinados. No hay límite a la cantidad de prórrogas admisibles, mientras cada
una de ellas lo sea por plazo determinado.
Art 38 decreto: 60 días hasta un máximo de 120 (únicamente por excepción).
Si culmina el plazo de la registración provisoria o de cualquiera de las prórrogas, SIN
DEVOLVER EL DOCUMENTO por parte del registro, se entiende la tácita prolongación del
plazo.
La solicitud de prórroga implica la RENUNCIA a interponer recursos.
La solicitud de rectificación origina una prórroga.
- ALCANCE: el RPI no define el alcance de la expresión de “DEFECTOS
SUBSANABLES”.
Por lo pronto, el concepto abarca a toda clase de invalidez relativa, ya que ellos son
subsanables por distintas vías, ya sea por prescripción de la acción, confirmación expresa y
confirmación tácita del acto, conforme así lo establece el art. 338 CCCN.
Pero, la mayoría de los casos de registraciones provisorias NO se generan por invalidez de
ningún tipo, sino por ERRORES DE MENOR ENVERGADURA que no alcanzan a la validez
o no del acto.
También, puede ser por INCUMPLIMIENTO DE NORMATIVAS ADMINISTRATIVAS O
FISCALES de carácter previo o por fallas en las FORMAS EXTRÍNSECAS del documento.
La falta de tracto sucesivo motiva a una INSCRIPCIÓN PROVISIONAL, NO al rechazo.
- OPONIBILIDAD a terceros de buena fe de lo REGISTRADO PROVISORIAMENTE:
NO impide la oponibilidad la registración provisoria, el registro DEBE informar la
existencia de toda registración provisoria a quien solicite la información.
los terceros NO pueden desconocerlo por falta de registración definitiva.

RECHAZO. DEFECTOS/FALLOS NO SUBSANABLES

CASOS en que procede:
- documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta.
El CCCN no establece la clasificación de las nulidades en manifiesta o no manifiesta. No
obstante, utiliza dicha categoría en los artículos 387 (nulidad absoluta) y 1919, inc A
(presunción de mala fe cuando el título es de nulidad manifiesta), entre otros.
El CCCN establece los criterios de distinción para determinar una nulidad absoluta o relativa
en su artículo 386 (“Son de nulidad absoluta los actos que contravienen el orden público, la
moral o las buenas costumbres. Son de nulidad relativa los actos a los cuales la ley impone
esta sanción sólo en protección del interés de ciertas personas.”)
El registrador sólo podrá rechazar el documento si la INVALIDEZ ABSOLUTA surge del
PROPIO INSTRUMENTO.
- cuando el documento o la minuta no contenga la matrícula o si se la consignó
erróneamente.
ARTÍCULO 68. — No se practicarán inscripciones ni anotaciones provisionales:
a) cuando no surja del documento o de la rogación la INSCRIPCIÓN O MATRÍCULA
correspondiente, o SE LE CONSIGNE ERRÓNEAMENTE;
b) cuando el inmueble NO ESTUVIERE ANTES REGISTRADO.
es decir, si no se indicará el número de matrícula, se RECHAZA. Si se indicara
correctamente pero el enajenante no coincide con el titular registral, corresponde la
inscripción provisoria.
- por una incompatibilidad por prioridad EXCLUYENTE.
por ejemplo 2 ventas del mismo inmueble a personas distintas. Ejemplo: se presenta un
documento donde J le vende a R. Del registro surge que J le había vendido a P, por lo que
el titular registral es P.
SALVEDAD: TRACTO SUCESIVO: la falta de cumplimiento del tracto motiva a una
observación, NO al rechazo. Por lo que en el ejemplo, pudo haber pasado que A le vendió a
C, luego C le vendió a A nuevamente (pero no se inscribió) y ahora A le esté vendiendo a B.
Es decir, acá no habría una doble venta, sino que hay incumplimiento de tracto, por lo que
se lo rechazaría solamente si:
a) la fecha del instrumento que exhibe R es anterior a la de P (titular inscripto), porque se
demostraría efectivamente que hubo una doble venta; o
b) si, siendo posterior la venta de J a R, surge del mismo que J NO la adquirió de P, ya que
si así fuera, se habría quebrado el tracto sucesivo.
 - por actos que reflejan previas extinciones de derechos, por ejemplo si ya se canceló
una hipoteca que ahora se pretende cancelar nuevamente, ya que acá NO hay
RESERVA DE PRIORIDAD que haya que salvaguardar, rige la prioridad directa.
- ajenas al registro inmobiliario que se peticiona su registración, por ser dicho
organismo incompetente por materia o territoro
- rogada por quienes carecen de interés legítimo

EFECTOS DEL RECHAZO

Pérdida de la reserva de prioridad.
Los rogantes no podrían pretender que, de solicitarse la registración de otro acto que no
tuviera esos defectos, se les atribuya la prioridad desde la fecha de presentación del
primitivo.
Sin embargo, el art. 33 y 18 inc A, establece la registración provisional para el supuesto de
RECHAZOS de documentos durante el plazo de 180 días y para dejar constancia en la
matrícula para el conocimiento de los terceros.
La diferencia aquí es que la registración provisoria típica (la que contenga defectos
subsanables) admite las PRÓRROGAS y la del rechazo, NO
Los efectos de la inscripción provisoria se dan siempre y cuando sea posible, ya que si el
rechazo se da por: a) incompetencia material o territorial; b) ausente o errónea designación
de la matrícula a la que se vinculan; o c) por actos cancelatorios de otros; NO podrá
procederse a los efectos de la inscripción provisional, ya que en los primeros 2 cosas no
puede determinarse la matrícula correcta en donde deba asentarse el rechazo y en el
último, ya figura el mismo asiento.
García Coni establece que tampoco deberá asentarse cuando el rechazo sea por carencia
de interés legítimo.

IMPUGNACIÓN DE LA DECISIÓN REGISTRAL

Legitimados para variar la situación registral:
Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. (transmitente o
adquirente)
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.”

La vía administrativa NO se inicia con la mera respuesta del rogante ante la observación del
registro, sino cuando a esta última, le sigue una PETICIÓN con la FORMALIDAD que cada
reglamentación establezca (CABA: art. 48 466/99 y PBA: art 49, 5479/65).

PBA
Dto 11643/63 y 5479/65 computa los plazos en días HÁBILES (art. 50 11643/63)
- RECURSO DE RECONSIDERACIÓN: este recurso se presenta ante el Director del
Registro para que reconsidere la resolución del registrador que rechaza la
inscripción.
Debe presentarse dentro de los 20 días desde la notificación del rechazo.
Se abre el periodo de prueba por 30 días (prorrogables a solicitud de parte), y la resolución
debe dictarse dentro de los 30 días (Si esto no se cumple la inscripción se transforma en
definitiva)
⟡ Actualmente, contra la resolución dictada en el recurso de reconsideración, se puede
interponer recurso de APELACIÓN ante la Cámara de Apelación en lo Civil, dentro de los 10
días de notificada.

CABA
- RECURSO DE RECALIFICACIÓN. El análisis de este recurso nos enfrenta con
problemas que parten desde su legitimación hasta la resolución.
Los plazos que se mencionan corresponden a días hábiles.
√ Legitimación: La ley concede el recurso al requirente del documento.
√ Decisiones contra las que procede (casos del art.9, inc. a): El inc. b del art. 9 señala que si
el requirente no está de acuerdo con la inscripción provisoria practicada puede solicitar al
registro que RECTIFIQUE LA DECISIÓN; en cambio, el inc. a) no prevé recurso alguno
contra la decisión del registro de rechazar el documento por estimar que el acto que
contiene está viciado de nulidad absoluta y manifiesta.
Esto ha llevado a ciertos autores a pensar que el recurso de recalificación sólo procede
respecto de los documentos inscriptos en forma provisional; en cambio, si el documento es
devuelto sin inscribir, lo que cabe es el recurso administrativo de reconsideración y luego el
jerárquico (Molinario, Iapalucci, Vaccarelli).
√ Plazos: El art. 39 del Dcto.466/99 establece el plazo de 90 días para interponer el recurso,
el que debe ser fundado en el mismo acto. El art. 40 del Dcto. dice que “El plazo de
producción de la prueba será de QUINCE (15) días contados desde la interposición del
recurso y podrá prorrogarse a pedido del recurrente en casos de excepción por otros
QUINCE (15) días. El registrador interviniente deberá resolver el recurso dentro de los
QUINCE (15) días de vencido el término de prueba, pudiendo ampliarse este plazo hasta un
máximo de TREINTA (30) días, mediante resolución del Director del Registro dictada con
anterioridad a su vencimiento”.
Así, el plazo para resolver el recurso es de 15 días, vencido el cual se lo considera
tácitamente denegado, contándose este plazo desde que la cuestión esté en condiciones de
ser resuelta, esto es desde que se produjo la prueba.
En lo que respecta a la inscripción provisional, establece el art.41 del dcto que “desde la
interposición del recurso de recalificación y hasta que se concluya la instancia, la inscripción
provisional se considerará prorrogada”.

- RECURSOS POSTERIORES. El Dcto.466/99 prevé un recurso de APELACIÓN ante

el director, o de REVOCATORIA, si la reconsideración no es resuelta en término.
El plazo para su interposición es de 15 días desde que se notifica la resolución o se vence
el plazo para resolverlo.
Contra la resolución del Director cabe el recurso ante la Cámara Nacional de Apelaciones
en lo Civil, el que debe ser interpuesto y fundado dentro de los 10 días de notificada la
resolución (art.2, ley 22.231).
Interpuesto el recurso la Dirección deberá elevarlo al tribunal dentro de los 5 días y éste lo
resolverá sin sustanciación (art.1º, ley 22.231).
TEMA 4) - REGISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Dto 466/99
GENERALIDADES
ARTÍCULO 7º — TODA PRESENTACIÓN de documento se hará con una solicitud que
llevará FIRMA Y SELLO O ACLARACIÓN DEL NOMBRE DEL PETICIONARIO.
Estas solicitudes serán archivadas en sus originales o en reproducciones obtenidas por
medios que aseguren su conservación y legibilidad.
Podrán eliminarse cuando transcurra el plazo legal de vigencia del derecho inscripto, con
excepción de las de dominio, las que se eliminarán cuando hubieren transcurrido DIEZ (10)
años de efectuada la inscripción y registrado DOS (2) transmisiones totales del inmueble.

ARTICULO 8º — La solicitud que tenga por objeto la toma de razón de documentos

REFERIDOS AL DOMINIO Y DEMÁS DERECHOS REALES, contendrá los siguientes
datos:
a) Número de MATRÍCULA del inmueble, tomo y folio si correspondiere, y
NOMENCLATURA CATASTRAL.
b) ESPECIE DEL DERECHO Y ACTO O NEGOCIO CAUSAL.
c) TITULARES DE LOS ASIENTOS Y TITULARES A REGISTRAR con los siguientes datos
filiatorios:
- para los titulares registrales los que surjan del respectivo asiento;
- para los titulares a registrar:
1) apellido y nombres,
2) documento nacional de identidad, libreta de enrolamiento o libreta cívica,
3) estado civil, apellido y nombres del cónyuge y grado de nupcias, para los
casados, viudos o divorciados.
4) Si fueren extranjeros residentes en el país se consignará el documento
nacional de identidad, el pasaporte o la cédula de identidad, si poseyeren
este único documento. Si fueren no residentes, el documento de identidad
que corresponda según la ley del país de residencia.
d) DETERMINACIÓN DEL INMUEBLE.
e) ANTECEDENTE del dominio, hipoteca u otro cuando corresponda.
f) Número y fecha de las CERTIFICACIONES en los casos del artículo 23 de la Ley Nº
17.801 y sus modificatorias.
g) Lugar y fecha de otorgamiento, FUNCIONARIO AUTORIZANTE, carátula del juicio,
juzgado y jurisdicción cuando corresponda.
h) MONTO de la operación, si lo hubiere.
i) PROPORCIÓN EN LA COTITULARIDAD, expresada en números fraccionarios.
Deberá presentarse una solicitud por cada inmueble.

INSCRIPCIÓN DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 11. — La solicitud de inscripción de los REGLAMENTOS de copropiedad y
Administración, además de los datos establecidos en el artículo 7º de este reglamento,
deberá contener:
a) Referencia a los PLANOS DE MENSURA y DIVISIÓN particular por el régimen de
propiedad horizontal.
b) Descripción de las UNIDADES FUNCIONALES Y COMPLEMENTARIAS consignando
número, ubicación y superficies que SURJAN DEL PLANO, indicando los totales
correspondientes a cada piso o planta, cuando la unidad se ubique en más de uno, y la
cuota o proporción de la copropiedad forzosa que corresponda a cada unidad sobre el total
de bienes comunes.
c) LIMITACIONES Y RESTRICCIONES al dominio, uso o goce de las unidades funcionales.

ARTÍCULO 109. — Los reglamentos de copropiedad y administración se presentarán

acompañados por una solicitud redactada de acuerdo a lo establecido en el artículo 8º de
este Reglamento, asimismo se adjuntará COPIA DEL PLANO DE DIVISIÓN HORIZONTAL
APROBADO POR EL ORGANISMO CORRESPONDIENTE.

ARTÍCULO 110. — La calificación del reglamento de copropiedad y administración será

igual a la dispuesta para los demás documentos registrables.
Se verificará, además el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 9º de la
Ley Nº 13.512.

DTR 2/16 (Deroga la DTR 2/15)

La ley 26994 que aprobó el CCCN, deroga, entre otras, la ley 13512 regulatoria del
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, el que ha sido reemplazado como DERECHO
REAL, regulado en el CCCN.
DISPONE:
“ARTÍCULO 1° — Para su registración, los reglamentos de propiedad horizontal a los que
se refiere el artículo 2038 del CCyC, cuyo contenido establece el artículo 2056 del CCyC, se
presentarán acompañados por una solicitud de inscripción, en los términos del artículo 7 del
Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), y por una COPIA DEL PLANO DE MENSURA Y
DIVISIÓN HORIZONTAL, registrado en el ORGANISMO CATASTRAL DEL GOBIERNO DE
LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES.
ARTÍCULO 2° — La solicitud de inscripción a que hace referencia el artículo anterior deberá
contener además de los datos requeridos en los artículos 8 y 11 del Decreto N° 2080/80
(T.O. Dec. N° 466/99), los siguientes elementos exigidos por el artículo 2056 del CCyC, a
saber:
a) determinación del terreno;
b) determinación y descripción de las unidades funcionales y complementarias,
consignando superficie total, porcentual de dominio y ubicación (piso); y
c) nombre de la persona jurídica consorcio (conf. art. 151 del CCyC).
Los elementos referidos serán consignados en los asientos respectivos….”
….-
ARTÍCULO 5° — Continuarán siendo de aplicación los artículos 109, 110 primera parte,
111, 112, 115 (segunda parte), 116 y 117 del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), en
los supuestos en ellos considerados. A los efectos previstos en el artículo 115 primera parte
se estará a las mayorías a las que hace referencia el CCyC.
ARTÍCULO 6° — La presente disposición sustituye la DTR N° 2/2015…-”

INSCRIPCIÓN REGLAMENTO DE PH CONJUNTA CON TRANSMISIÓN UF

ARTICULO 111. — Cuando se realizare escritura de constitución de reglamento de
copropiedad y administración SIMULTÁNEAMENTE con la de TRANSMISIÓN O
GRAVAMEN DE UNIDADES DE DOMINIO EXCLUSIVO, la solicitud de CERTIFICACIÓN
DEBERÁ CONSIGNAR TAL CIRCUNSTANCIA, con indicación de las unidades objeto de la
venta o gravamen. Los documentos conteniendo los actos arriba expresados deberán ser
PRESENTADOS SIMULTÁNEAMENTE, salvo el caso de inscripción anterior del
reglamento.

ARTICULO 112. — En el supuesto expresado en el artículo anterior, si el reglamento de

copropiedad y administración fuere inscripto PROVISIONALMENTE, la transmisión o
gravamen de las unidades respectivas QUEDARÁ SUBORDINADA AL RESULTADO DE LA
INSCRIPCIÓN DEL REGLAMENTO, tomándose razón de tales actos en forma provisional,
sin perjuicio de la calificación correspondiente al documento que instrumenta la transmisión
o gravamen.

DTR 2/16
“...ARTÍCULO 4° — A los efectos del artículo 2045 del CCyC, se admitirá que la
enajenación de la unidad funcional no comprenda la o las unidades complementarias que le
acceden cuando estas se trasmitan en FORMA PREVIA O SIMULTÁNEA A FAVOR DEL
TITULAR O TITULARES DE OTRA UNIDAD FUNCIONAL DEL MISMO EDIFICIO. Igual
criterio se seguirá en el supuesto de previa o simultánea vinculación de la o las unidades
complementarias con una unidad funcional cuyo dominio pertenezca al disponente.-...
ARTÍCULO 5° — Continuarán siendo de aplicación los artículos 109, 110 primera parte, 111,
112, 115 (segunda parte), 116 y 117 del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), en los
supuestos en ellos considerados. A los efectos previstos en el artículo 115 primera parte se
estará a las mayorías a las que hace referencia el CCyC.
ARTÍCULO 6° — La presente disposición sustituye la DTR N° 2/2015…-”

UF Y UC
ARTÍCULO 10. — Cuando la petición tenga por objeto el registro de documentos que
- TRANSMITAN,
- CONSTITUYAN O
- MODIFIQUEN
derechos reales sobre UNIDADES RESULTANTES del régimen de PROPIEDAD
HORIZONTAL, la solicitud, además de los datos exigidos en el artículo 8º, deberá contener:
a) NÚMERO de la unidad y UBICACIÓN en el edificio.
b) ÁREAS TOTALES QUE SURJAN DEL PLANO, consignándose los PARCIALES que
correspondan a cada piso o planta cuando la unidad se ubique en más de uno.
c) Cuota o PROPORCIÓN de la copropiedad sobre los BIENES COMUNES.
d) Número, ubicación, superficie y proporciones de las UNIDADES COMPLEMENTARIAS
que accedan a la unidad funcional si existieren.

ARTICULO 117. — Las unidades complementarias NO son susceptibles de ser registradas

en forma independiente sino VINCULADAS COMO ACCESORIAS DE UNA UNIDAD
FUNCIONAL, con EXCEPCIÓN del supuesto en el que se transmitan a quien fuere titular de
una unidad funcional en el mismo edificio, o la adquiera simultáneamente.
En tal caso, la unidad complementaria quedará ASIGNADA a la funcional de propiedad del
adquirente.

UNIDADES POR CONSTRUIR O EN CONSTRUCCIÓN.

ARTICULO 113. — Si en el reglamento de copropiedad y administración se incluyeren
unidades POR CONSTRUIR O EN CONSTRUCCIÓN, los asientos registrales consignarán
TAL CIRCUNSTANCIA.
Respecto de ellas sólo se admitirá el registro de MEDIDAS PRECAUTORIAS dispuestas por
autoridad competente, haciéndose saber a los jueces que dichas unidades no pueden ser
objeto de actos que transmitan o constituyan derechos reales hasta que fueren
HABILITADOS.

ARTICULO 114. — Obtenida la HABILITACIÓN de las unidades a que se refiere el artículo

anterior, se hará constar tal circunstancia en acta notarial de la que se TOMARÁ RAZÓN
EN LOS ASIENTOS CORRESPONDIENTES.

MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO
ARTÍCULO 115. — NO se tomará razón de documentos que modifiquen el reglamento de
copropiedad y administración en lo referente a aspectos CONSTITUTIVOS de la propiedad
horizontal cuando los mismos NO fueren otorgados por TODOS LOS INTEGRANTES DEL
CONSORCIO.
Si la modificación SÓLO IMPLICARE VARIACIÓN EN LA CONFIGURACIÓN DE
UNIDADES FUNCIONALES DETERMINADAS, SIN ALTERACIÓN DE LAS
PROPORCIONES en la copropiedad, será suficiente que el otorgamiento del documento
modificatorio se efectúe con la INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES DE LAS UNIDADES
COMPRENDIDAS, si así se hubiere PREVISTO en el reglamento de copropiedad y
administración.

ARTICULO 116. — En todos los casos, si las unidades afectadas por la modificación
estuvieren HIPOTECADAS, en el documento deberá consignarse el CONSENTIMIENTO
DEL ACREEDOR HIPOTECARIO RESPECTIVO.

DTR 2/16
“...ARTÍCULO 3° — De las escrituras de MODIFICACIÓN de reglamento de propiedad
horizontal deberá surgir que se han cumplido con las mayorías y requisitos exigidos para
ello por la normativa aplicable, y por el reglamento de propiedad horizontal, en su caso,
SEGÚN LA NATURALEZA DE LO MODIFICADO.-...”
ARTÍCULO 5° — Continuarán siendo de aplicación los artículos 109, 110 primera parte, 111,
112, 115 (segunda parte), 116 y 117 del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), en los
supuestos en ellos considerados. A los efectos previstos en el artículo 115 primera parte se
estará a las mayorías a las que hace referencia el CCyC.
ARTÍCULO 6° — La presente disposición sustituye la DTR N° 2/2015…-”

DTR 6/19
En virtud de las distintas interpretaciones existentes acerca de las facultades que posee el
administrador del consorcio para otorgar la escritura de modificación de reglamento y
considerando lo establecido por el CCCN en relación a lo establecido por:
- el artículo 2057 “el reglamento SÓLO PUEDE MODIFICARSE POR RESOLUCIÓN
DE LOS PROPIETARIOS, mediante una mayoría de DOS TERCIOS de la totalidad
de los propietarios”.
- El artículo 2044 “el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales
constituye la PERSONA JURÍDICA CONSORCIO, siendo sus órganos la asamblea,
el consejo de propietarios y el ADMINISTRADOR”.
- El artículo 2065 establece que el REPRESENTANTE LEGAL del consorcio es el
ADMINISTRADOR
DISPONE:
ARTICULO 1°. Siempre que en la asamblea de propietarios se hubiese reunido la MAYORÍA
NECESARIA, según corresponda, la escritura pública de modificación del reglamento de
propiedad horizontal puede ser otorgada por
a) los propietarios o
b) por el Administrador del Consorcio -éste último en su carácter de órgano
representativo del mismo-, en ejecución de lo resuelto por la pertinente asamblea.
ARTICULO 2°. En el supuesto que el otorgante fuera el Administrador del consorcio, deberá
resultar del instrumento a calificar que se han cumplido las formalidades establecidas por el
artículo 2062 del CCyCN y que se han verificado las condiciones formales del acta de
asamblea, la cual deberá transcribirse en partes pertinentes.
ARTICULO 3°. Deberá resultar de la escritura que se ha dado cumplimiento a lo establecido
en los artículos 2059, 2060 y 2061 del CCyCN.
ARTICULO 4°. Asimismo deberá surgir de las constancias notariales la comprobación de la
TITULARIDAD DOMINIAL DE LOS PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES DEL EDIFICIO
QUE HUBIESEN APROBADO LA MODIFICACIÓN, y de existir GRAVÁMENES O
DERECHOS REALES QUE IMPIDAN EL OTORGAMIENTO DE LA MODIFICACIÓN, SU
LEVANTAMIENTO, CANCELACIÓN, EXTINCIÓN, O EN SU CASO, LAS
CORRESPONDIENTES CONFORMIDADES.

ARTÍCULO 2059.- CONVOCATORIA Y QUÓRUM. Los propietarios deben ser convocados

a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo
el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan
por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son
válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos
tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

ARTICULO 2060.- MAYORÍA ABSOLUTA. Las decisiones de la asamblea se adoptan por

mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de
notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días
contados desde la fecha de la asamblea.
ARTICULO 2061.- CONFORMIDAD EXPRESA DEL TITULAR. Para la supresión o
limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus
titulares.
ARTICULO 2062.- ACTAS. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración
del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de
firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben
firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben
ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios;
éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones
adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el
presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe
dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones
recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

Artículo de GONZALÍA - Asamblea como órgano del consorcio de propiedad horizontal

Clases de asambleas
- ORDINARIAS O EXTRAORDINARIAS
- CONVOCADAS O AUTOCONVOCADAS
- JUDICIALES Y NO JUDICIALES
Quórum: cantidad mínima de personas que se necesitan para que un cuerpo deliberante
trate asuntos y tome decisiones válidas
Mayoría: número mínimo de votos favorables con el que debe contar la resolución para
aprobar, con los efectos de resultar obligatoria para todos
clases de mayorías:
- simple: mayor número de votos entre presentes
- absoluta: más de la mitad de la totalidad de los miembros (CCCN EN PRINCIPIO, es
decir, como REGLA GENERAL, salvo que la ley o reglamento exige algo mayor)
- 2/3 : de la totalidad de los miembros
- unanimidad: totalidad de miembros
Forma de computar mayorías
- unidad: cantidad de UF, independientemente del porcentual
- porcentual: cada voto tiene el valor del porcentual que le corresponde a la UF
- DOBLE CÓMPUTO: cumplir con AMBOS (CCCN)

Mayorías necesarias
- MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO: art 2057 dice ⅔ de la totalidad (principio
general. El reglamento lo puede aumentar, NO disminuir)
La doctrina reconoce 2 tipos de cláusulas
1) ESTATUTARIAS: se vinculan con el DERECHO PATRIMONIAL de CADA UNO de
los propietarios, de modo tal que la modificación AFECTA LA EXISTENCIA O
AMPLITUD de los titulares, es decir sus intereses y derechos subjetivos.
ejemplo: distribución de porcentual sobre bienes comunes, proporción con que cada
propietario solventa los gastos.
2) REGLAMENTARIAS: se refieren al goce o aprovechamiento material de las cosas
comunes y privativas, a la administración y asuntos de interés común.
Para modificar una estatutaria, se requiere UNANIMIDAD.
Para modificar una reglamentaria, se requiere como MÍNIMO el ⅔ DE LA TOTALIDAD.

IT 5/2023 - MODIFICACIÓN DEL DESTINO DE UF

CONSIDERANDO:
Que conforme lo determina el inciso j del artículo 2056 del Código Civil y Comercial de la
Nación, el reglamento debe contener el destino de las unidades funcionales.
Que el segundo párrafo del artículo 2038 del mencionado Código establece que “El
reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional,”
Que la modificación del reglamento, en cuanto al destino de las unidades, no sólo afecta al
titular de la unidad o unidades objeto de la modificación sino también a los propietarios del
resto de las unidades del edificio.
Que en virtud de ello, esta Dirección Instruye:
1° En los supuestos en que se solicite la registración de la modificación del destino de uno o
más unidades del edificio sometido a propiedad horizontal, deberá registrarse el documento
modificatorio en la matrícula en que se encuentre registrado el reglamento originario, bajo
asiento que sólo contendrá la constancia de “modificación de reglamento”, pudiendo
asimismo, si así se solicitara, consignarse tal circunstancia en la matrícula correspondiente
a la o las unidades alcanzadas por la modificación.

IT 8/16 - DISCORDANCIA ENTRE PLANO Y REGLAMENTO (NO ES MODIFICACIÓN)

Que el artículo 11 del Decreto 2080/80 (TO Dec. N°466/99) en concordancia con la
Disposición Técnico Registral n° 2/2016 instituye que la solicitud de inscripción del
reglamento de propiedad horizontal, entre otros datos, debe contener la determinación y
descripción de las unidades funcionales y complementarias, consignando número, ubicación
(piso), y superficie total, circunstancias que deben resultar del plano de mensura en
horizontal correspondiente.
Que en no pocas oportunidades, al confeccionarse el reglamento de propiedad horizontal,
resultan discrepancias –en relación a la ubicación y/o superficie– ENTRE EL PLANO Y LO
ASENTADO EN LA ESCRITURA.
Que la rectificación de tales circunstancias no puede considerarse una modificación de
reglamento de propiedad horizontal en los términos a que hace referencia el mencionado
artículo 2057 del CCyC, sino una rectificación de las contempladas en el artículo 76 del
Decreto 2080/80 (TO Dec. 466/99).
Que en virtud de ello, esta Dirección General instruye:
1°.- Para la rectificación, modificación o aclaración del número, ubicación (piso) y/o
superficie de las unidades funcionales o complementarias consignadas en el reglamento de
propiedad horizontal, será suficiente el requerimiento del titular registral de la unidad de que
se trate, expresado en escritura pública, siempre que la discordancia que motiva el
requerimiento tuviere su origen en las constancias del reglamento de propiedad horizontal
en relación a las que surgen del plano de mensura correspondiente.
2°.- En los supuestos contemplados en el apartado anterior, entre las constancias notariales
de la escritura deberá resultar que el autorizante comunicará la rectificación efectuada al
escribano o al archivero que tuviere en custodia el protocolo en que se haya redactado el
reglamento de propiedad horizontal, a fin que se coloque en el documento matriz nota de la
rectificación efectuada.
3°.- Los documentos que contuvieren las rectificaciones a que hacen referencia los
apartados que anteceden, deberán anotarse en la matrícula correspondiente a la unidad o
unidades respectivas y en aquella en que se encuentra registrado el reglamento de
propiedad horizontal.
MENSURA, DIVISIÓN Y UNIFICACIÓN DE INMUEBLES
Dto.
ARTICULO 163. — Los planos de mensura, división y/o unificación de inmuebles sólo se
tomarán en cuenta si son acompañados de documento notarial, judicial o administrativo, en
el que se exteriorice la voluntad de modificar el estado parcelario del inmueble.

ARTICULO 164. — Dichos documentos podrán exteriorizar la voluntad modificatoria en

forma expresa o tácitamente por contener la transmisión del dominio o la constitución de
otro derecho real inmobiliario respecto de la nueva parcela.
TEMA 5) PUBLICIDAD REGISTRAL - FE PÚBLICA REGISTRAL

PUBLICIDAD REGISTRAL
CONCEPTO
Se la podría definir como publicidad material o formal.
Desde el punto de vista MATERIAL, se alude a la posibilidad legal de conocimiento de las
situaciones jurídicas, y desde el punto de vista FORMAL, se refiere a la información acerca
de las situaciones jurídicas registrales, es decir, la publicidad de los asientos.

Artículo 21. - El Registro es público para el que tenga INTERÉS LEGÍTIMO en averiguar el
estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las
disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser
considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.

MEDIOS
Artículo 22. - La
- plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y
- la libertad de disposición,
SÓLO PODRÁ ACREDITARSE CON RELACIÓN A TERCEROS POR LAS
CERTIFICACIONES a que se refieren los artículos siguientes.

La primera parte del artículo tiene que ver con la INFORMACIÓN QUE NOS DA EL
REGISTRO referida a:
1) la PLENITUD de los derechos inscriptos (haciendo referencia al DOMINIO PLENO,
es decir, que NO está gravada con un DR) o a la existencia de un dominio
IMPERFECTO; y la LIMITACIÓN O RESTRICCIÓN de los derechos inscriptos
(haciendo referencia a la existencia o no de gravamenes)
2) LIBERTAD DE DISPOSICIÓN de los derechos inscriptos (es decir, si la PH o PJ,
quien quiere disponer del bien de su propiedad, está o no en libertad de hacerlo, es
decir si está inhibida o no.
La segunda parte dice que “SOLO podrá acreditarse”, de lo cual se puede intuir que en el
caso que DIFIERA la información del certificado con la información del asiento registral,
debe darse PREFERENCIA al certificado (en caso de discordancia, el registro será
responsable) (OJO! GONZALÍA DICE ESTO, PERO HAY OTROS AUTORES QUE NO)

Artículo 27. - Aparte de la certificación a que se refiere el artículo 23, el Registro expedirá
- copia AUTENTICADA de la documentación registral y
- los INFORMES que se soliciten de conformidad con la reglamentación local.

DTO 466/99
LEGITIMADOS:
ARTÍCULO 54. — A los efectos establecidos en el artículo 21 de la Ley Nº 17.801 y sus
modificatorias, podrán conocer los asientos registrales, además de sus titulares:
a) El PODER JUDICIAL DE LA NACION, de las Provincias, PODER JUDICIAL DE LA
CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES y MINISTERIOS PUBLICOS.
b) Quienes ejerzan las profesiones de escribano, abogado, procurador, agrimensor,
ingeniero, arquitecto, contador público o martillero.
c) Los Organismos del ESTADO NACIONAL o PROVINCIAL, del GOBIERNO DE LA
CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y de las Municipalidades.
d) Quienes no estando comprendidos en la enumeración precedente, ACREDITEN TENER
INTERÉS LEGÍTIMO, a juicio de la Dirección del Registro.

ARTÍCULO 55. — La PUBLICIDAD DE LOS ASIENTOS se efectuará por medio de

- certificados (publicidad material),
- informes (publicidad formal)
- copias (publicidad formal. estas son en relación a inmuebles no matriculados en FR
o en proceso)
- y consulta de los asientos (publicidad formal),
en la forma que se dispone en los artículos siguientes.

La publicidad formal quiere decir que está disponible para la sociedad, por ejemplo el
pedido de un informe. La material, se vincula con el proceso necesario para la inscripción de
un documento

CERTIFICADOS
CONCEPTO: Es el instrumento público que a petición de parte, expide el RPI informando
sobre la situación jurídica de los inmuebles y de las personas; y que simultáneamente con la
expedición origina una RESERVA DE PRIORIDAD para el ACTO DISPOSITIVO QUE SE
INDIQUE EN LA SOLICITUD.-
Tiende a informar el contenido de los asientos y garantiza patrimonialmente la exactitud y la
inmutabilidad de lo informado por la reserva de prioridad.
Si la información de dicho certificado es inexacta o no se mantiene la inmutabilidad, el RPI
responderá patrimonialmente.-

FUNCIÓN DEL CERTIFICADO: Ver art. 22 explicado anteriormente

ACTOS PARA LOS QUE SE EXIGE

Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
- transmisión,
- constitución,
- modificación o
- cesión de derechos reales sobre inmuebles,
sin tener a la vista el
- título inscripto en el Registro,
- así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el
estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación.

Doble obligación para los escribanos: tener a la vista título inscripto y certificados.
Asimismo, surge la obligatoriedad de consignar en el documento el NÚMERO Y FECHA de
expedición del certificado.

ACTOS: NO menciona los que EXTINGUEN DR

Otros actos:
 - RENUNCIA DE USUFRUCTO: DTR 11/2016:
ARTÍCULO 1°: Será de aplicación el artículo 23 de la Ley 17801 cuando se autoricen
escrituras en las cuales el USUFRUCTUARIO transmita o RENUNCIE AL DERECHO REAL
DE USUFRUCTO.
- AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE VIVIENDA: DTR 4/2016:
ARTÍCULO 1° — La afectación de inmuebles al régimen de protección de la vivienda,
establecido en el CCyC, conforme lo previsto en su artículo 244, 2° párrafo, se hará
mediante petición ante este Registro o por escritura pública. En este último supuesto, si se
solicitara la certificación a la que hace referencia el art. 23 de la ley 17.801, la misma se
expedirá con los efectos a que hacen referencia los artículos 22, 24, 25, 26 y cctes. En los
casos en los que no se solicitare certificación, se estará a la prioridad directa conforme lo
dispuesto por el art. 40 de la citada normativa

LEGITIMADOS: escribano y funcionarios públicos.

EFECTOS: Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos
anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el
mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo
5º, SIN LA ADVERTENCIA ESPECIAL ACERCA DE LAS CERTIFICACIONES
ANTERIORES QUE EN DICHO PERÍODO HUBIERE DESPACHADO.
Esta certificación producirá los efectos de ANOTACIÓN PREVENTIVA a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere
solicitado.

EFECTOS DE LA FALTA DE CERTIFICADOS O VENCIDOS

La falta de certificados o escriturar con certificados vencidos, no acarrea la nulidad de la
escritura. Pero sí, el escribano será pasible de una sanción disciplinaria por parte del
Colegio de Escribanos, según la reglamentación notarial local.-
Una escritura pública sin certificados, VALE y debe ser registrada.
La falta de certificados lo que acarrea es la FALTA DE LA RESERVA DE PRIORIDAD y por
consiguiente la PÉRDIDA DE LA PRIORIDAD INDIRECTA.- Es decir, escriturar sin
certificados o con certificados vencidos, implica que ese documento TENDRÁ PRIORIDAD
DIRECTA y no tendrá el beneficio del mecanismo legal de la prioridad indirecta.
La 7º Reunión Nacional de Directores de Reg. Prop., sostuvo que la escritura sin
certificados podrá registrarse sin contar con la protección de la reserva de prioridad y por
ende su eficacia en sede registral con relación a 3ros solo cuenta a partir de la inscripción
en el registro.

CESIÓN DEL CERTIFICADO

La pregunta es si ¿un certificado puede ser utilizado por un escribano distinto al que lo
solicitó?
La respuesta es NO, es decir, que no puede ser utilizado por otro escribano distinto al que lo
solicitó.- Tampoco se admite la cesión de los certificados entre escribanos.-
Si bien la ley no establece la validez/vigencia del certificado en cuanto a quién lo utiliza, ésto
resulta implícito ya que el propio art. 24 al establecer los plazos de vigencia de los mismos,
lo hace en función del domicilio del escribano autorizante, supone que éste es el mismo que
el que lo solicitó.
Además cuando genera la anotación preventiva del negocio en gestación por el art. 25,
tiene que dejar constancia que escribano y registro notarial lo pidió y se reserva la prioridad
para ese registro notarial y no para otro.
Cuando la ley ha querido permitir la UTILIZACIÓN DEL CERTIFICADO POR UN
FUNCIONARIO DISTINTO, lo ha establecido expresamente por ej: (art. 16 inc. c) y art. 26
para las escrituras simultáneas)

Efectos de la utilización del certificado por otro escribano: El efecto es la PÉRDIDA DE LA

RESERVA DE PRIORIDAD

Efectos de la utilización del certificado para un acto distinto para el cual fue solicitado: El
uso del certificado para otros actos fuera del art. 16 y 26, NO ESTÁ AUTORIZADO por la
ley, cuando el acto de de mayor extensión que aquel para el cual se lo ha solicitado. El
efecto es la PÉRDIDA DE LA PRIORIDAD.
6ta Reunión Nacional de Directores de registro de la Propiedad:
La utilización de los certificados con los efectos de la preanotación del art. 25, está
exclusivamente limitada al ESCRIBANO ROGANTE O SU REEMPLAZANTE LEGAL. La
posibilidad de usar un certificado recabado por otro notario, en el caso de escrituras
simultáneas, requiere la presentación del segundo de los actos con anterioridad o
conjuntamente con el primero, con el fin de evitar que el segundo quede sin la protección
que otorga el certificado
Reunión Nacional de Directores de registro de la Propiedad de 1970:
En el caso de que otorgue una escritura sin haber requerido el certificado o si se lo requirió
para un negocio distinto, sólo podrá registrase sin contar con la protección que da la reserva
de prioridad y por lo tanto, su eficacia solamente empezará desde su inscripción.

El decreto 466/99 reafirma la postura que en contra de la cesión de los certificados:

ARTÍCULO 62. — La validez del asiento de reserva de prioridad queda condicionada a la
utilización del certificado por el MISMO FUNCIONARIO QUE LA REQUIRIÓ, SU
ADSCRIPTO O REEMPLAZANTE LEGAL, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo
siguiente.
ARTÍCULO 63. — Cuando se solicite certificado para MÁS DE UN ACTO, se expresará esa
circunstancia en la solicitud y el registrador la anotará en el asiento de reserva de prioridad;
de igual modo se procederá cuando la certificación se solicitara para ser utilizada por
FUNCIONARIO DISTINTO DEL REQUIRENTE, en cuyo caso se lo individualizará con los
mismos datos establecidos en el artículo 61 de este Reglamento.

Certificado solicitado para otro escribano: El art. 63 prevé la posibilidad de que un escribano
solicite un certificado para ser utilizado por otro escribano (y que no pierda la reserva de
prioridad), estableciendo que el registrador deberá realizar la anotación del negocio en
gestación dejando constancia de dicha situación.

PLAZO DE VIGENCIA DE LOS CERTIFICADOS (ART. 24)

Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la
CERO HORA DEL DÍA DE SU EXPEDICIÓN, será de
- quince,
- veinticinco o
- treinta días
según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios
públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o
territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para
las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la
provincia o territorio.

Los plazos se cuentan por días CORRIDOS, y el plazo varía según 2 elementos:
- domicilio ESCRIBANO
- domicilio RPI
Variantes:
- Escribano de CABA: 15 días para RPI CABA y 30 días para los demás RPI.
- Escribano de Mar del Plata (PBA): 25 días para RPI PBA (ya que está ubicado en La
Plata) y 30 días para las demás provincias.
Para los de CABA solo se tienen plazos de 15 y 30 días.
Para los de PBA están los 3 (obviamente, dependiendo de la Ciudad que se encuentre cada
uno)

CÓMPUTO DEL PLAZO DE VIGENCIA: Según la ley los plazos empiezan a correr desde
las 0 horas del día de su EXPEDICIÓN.
En CABA y PBA, en base a sus respectivos decretos, el plazo comienza a correr desde las
0 horas del día de su PRESENTACIÓN.
Los registros RPI de la Provincia de Buenos Aires y el de CABA, así como tantos otros en el
resto del país, a través de sus decretos reglamentarios, se apartan de la ley y establecen
que el plazo de vigencia del certificado comienza a correr a partir del día en que se ingresa
la solicitud del certificado.
466/99 Art. 60: A los efectos del artículo 24 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias se
entenderá por día de expedición de la certificación el DÍA DE INGRESO DE SU
SOLICITUD.

PRÓRROGA DE CERTIFICADOS:
¿Se prorrogan los certificados? NO. La ley no admite.-
Cada Certificado, nace y muere, el día de su nacimiento y vencimiento. No se prorrogan.-
Si se vence un certificado, y no se pudo escriturar por cualquier motivo, SE DEBERÁ
SOLICITAR OTRO. Este otro, será uno nuevo con su propio plazo de vigencia y su propia
reserva de prioridad.-

La DIFERENCIA ENTRE LA CERTIFICACIÓN O LOS CERTIFICADOS Y LOS INFORMES

es la siguiente:
El informe, al igual que la copia auténtica de los asientos, sólo produce
PUBLICIDAD-NOTICIA y asegura la veracidad de la información en el momento en que es
emitida. En cambio, el certificado, además de producir un anoticiamiento respecto de la
situación registral de un inmueble, ASEGURA SU INMUTABILIDAD durante el plazo de su
validez mediante el mecanismo de la reserva de prioridad.
Además, se diferencian en los LEGITIMADOS PARA SOLICITARLO.
EFECTO RETROACTIVO DE LA INSCRIPCIÓN: VER EN BOLILLA DE PRIORIDAD

FE PÚBLICA REGISTRAL

INTRODUCCIÓN
CARÁCTER CONVALIDANTE Y NO CONVALIDANTE
El carácter convalidante implica que la registración es un elemento para SUBSANAR los
defectos de la situación jurídica registral
El sistema Argentino, sienta el efecto NO CONVALIDANTE

Artículo 4º - La inscripción NO CONVALIDA EL TÍTULO NULO NI SUBSANA LOS

DEFECTOS DE QUE ADOLECIERE según las leyes.

KIPER: Los sistemas no convalidantes son aquellos que tienen como efecto principal es la
PUBLICIDAD en sí misma con los efectos tasados por la ley (oponibilidad plena).
La inscripción no convalidante ofrece al titular del derecho registrado una protección
defensiva, que le da cierta inmunidad, basada en la apariencia jurídica, pero que puede
EVENTUALMENTE PERDERSE O MODIFICARSE POR SITUACIONES ANTERIORES A
LA REGISTRACIÓN, que NO lo libera hacia el futuro de posibles nulidades que causen la
pérdida del derecho por una situación del pasado.
La función de la inscripción NO es dotar los documentos de eficiencia, sino que
simplemente publicitarlos.
“ARTÍCULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos
reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una
persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y
pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de
derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha
realizado sin intervención del titular del derecho.”
Dispone dejar a salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe y a título
oneroso.
El principio relacionado con la convalidación es la FE PÚBLICA REGISTRAL. La fe pública
registral asegura al tercero adquirente protegido, la existencia, titularidad y extensión de los
DR inscriptos.
Nuestro sistema NO consagra dicho principio, sino que hay una presunción de legitimidad.
Los asientos registrales se presumen veraces, que el DR inscripto existe y que son ciertas
las anotaciones vinculadas al inmueble.
Presunción iuris tantum (posible de demostrar lo contrario). Quien afirme la inexactitud, es
decir que no coincide con la realidad extra registral, deberá probarlo, ya que en principio, lo
que informa el registro se presume verdadero.

En un sistema convalidante, una adquisición NULA de B respecto de A, permite a aquel

SUBSANAR ESE DEFECTO DE INVALIDEZ INSCRIBIENDO SU TÍTULO.
En cambio, un sistema que NO es convalidante pero cuenta con fe pública registral, la
misma adquisición de B NO se subsanaría por la inscripción.

En síntesis, el sistema registral inmobiliario argentino es NO convalidante, aunque el título

ingresado obtenga inscripción registral, dicho estado no subsana, purifica ni sanea los vicios
que padezca. Por más que allá un asiento registral que refleje un documento inscripto, ello
no significa que el título no pueda llegar a padecer de algún tipo de vicio que lo convierta en
ineficaz.
El registro tiene efecto declarativo y no convalidante, pero no exime al registrador de una
correcta calificación del principio de legalidad.
Tampoco consagra el principio de fe pública registral.
TEMA 6) - TÍTULO Y MODO SUFICIENTES

El CCCN establece algunos modos de adquisición de los DR. Uno de ellos, es a través del
TÍTULO Y MODO SUFICIENTES, lo cual es aplicable a la adquisición derivada por actos
entre vivos de un DR.

ARTÍCULO 1892.- TÍTULO Y MODOS SUFICIENTES. La adquisición derivada por actos

entre vivos de un derecho real requiere la CONCURRENCIA DE TÍTULO Y MODO
SUFICIENTES.
Se entiende por título suficiente el ACTO JURÍDICO revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por FINALIDAD TRANSMITIR O CONSTITUIR EL DERECHO REAL.
La TRADICIÓN POSESORIA es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
que se ejercen por la posesión.
No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto
jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando
el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser CAPACES Y ESTAR LEGITIMADOS AL EFECTO.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

KIPER: La ADQUISICIÓN DERIVADA POR ACTOS ENTRE VIVOS que se ejercen por la
POSESIÓN, requiere la concurrencia de:
- TÍTULO SUFICIENTE
- MODO SUFICIENTE
La tradición por sí sola NO sirve para transmitir el DR, si no va precedida de un negocio
jurídico antecedente que justifica la transmisión.
TÍTULO SUFICIENTE: AJ apto para transmisión de DR del disponente capaz y legitimado al
efecto y que debe ser formalizado de acuerdo a los requisitos legales.
MODO SUFICIENTE: acto a través del cual la adquisición tiene lugar para MATERIALIZAR
de la mencionada posibilidad (REALIZACIÓN DE ACTO MATERIAL). Tradición posesoria.

si el otorgante es INCAPAZ o NO ESTABA LEGITIMADO AL EFECTO: JUSTO TÍTULO

para USUCAPIR.
TÍTULO responde a la CAUSA: AJ que sirve de causa a la tradición

TÍTULO CAUSA MEDIATA Y TRADICIÓN CAUSA INMEDIATA.

La tradición es CONSTITUTIVA del DR.

Servidumbres positivas: el PRIMER USO equivale a la tradición.

En algunos casos el MODO no es la tradición, sino la INSCRIPCIÓN: AUTOMOTORES

(registro constitutivo de DR)
La excepción a este sistema es la HIPOTECA, que NO se ejerce por la posesión, por lo que
NO hay tradición, solo título.
Tampoco la SERVIDUMBRE NEGATIVA (la POSITIVA es co el primer uso)

OPONIBILIDAD A TERCEROS: los DR son oponibles ERGA OMNES, por lo que requieren
de PUBLICIDAD para ser conocidos y oponibles a terceros.

ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales

constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe MIENTRAS NO TENGAN PUBLICIDAD SUFICIENTE.
Se considera publicidad suficiente la INSCRIPCIÓN REGISTRAL O LA POSESIÓN,
SEGÚN EL CASO.
Si el modo CONSISTE EN UNA INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA, la registración es
presupuesto necesario y suficiente para la OPONIBILIDAD DEL DERECHO REAL. No
pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos
que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

Ley 17801 deja en claro que el RPI tiene por finalidad la PUBLICIDAD y OPONIBILIDAD a
terceros, y que las PARTES, SUS HEREDEROS Y LOS QUE HAYAN INTERVENIDO, NO
pueden prevalerse de la FALTA de inscripción, ya que respecto de ellos, el documento se
considera registrado.

otro resúmen
TÍTULO SUFICIENTE (suficiente para la adquisición del derecho real) es (cuando se lo
refiere a la teoría del título y el modo) el acto jurídico válido que tiene la finalidad de
transmitir o constituir un derecho real, finalidad que sólo quedará cumplida si al título
suficiente se agrega el modo suficiente.
Para que al acto jurídico sea válido debe reunir las condiciones de FONDO y de FORMA
requeridas por la ley
DE FONDO:
- CAPACIDAD de las personas que otorgan el acto
- LEGITIMACIÓN: El transmitente/constituyente debe ser titular del derecho que
transmite/constituye
DE FORMA: En materia de forma los AJ se rigen por el principio de libertad de formas,
SALVO que la ley imponga una FORMA DETERMINADA.
ARTICULO 284.- Libertad de formas. Si la ley no designa una forma determinada para la
exteriorización de la voluntad, las partes pueden utilizar la que estimen conveniente. Las
partes pueden convenir una forma más exigente que la impuesta por la ley.

La ley puede exigir determinada forma para la PRUEBA o como SOLEMNIDAD, y

asimismo, en este último caso como absoluta o relativa.
- para la PRUEBA: el AJ produce sus efectos propios aunque no se cumpla con la
exigencia legal.
- FORMAL:
1) SOLEMNIDAD RELATIVA: el acto no produce sus efectos propios, es decir,
el fin inmediato de su AJ, pero sí produce el efecto de CONVERSIÓN del
acto, las partes se obligan a celebrarlo en la forma establecida.
 2) SOLEMNIDAD ABSOLUTA: su inobservancia hace que el acto no produza
ningún efecto, sino que es nulo. No hay convención del negocio. Por ejemplo
la donación de un inmueble.
en materia inmobiliaria se requiere la ESCRITURA PÚBLICA y es FORMAL SOLEMNE
RELATIVO, no es bajo pena de nulidad

ARTICULO 285.- Forma impuesta. El acto que no se otorga en la forma exigida por la ley no
queda concluido como tal mientras no se haya otorgado el instrumento previsto, pero vale
como acto en el que las partes se han obligado a cumplir con la expresada formalidad,
excepto que ella se exija bajo sanción de nulidad.

ARTICULO 1015.- Libertad de formas. Sólo son formales los contratos a los cuales la ley les
impone una forma determinada.
ARTICULO 1016.- Modificaciones al contrato. La formalidad exigida para la celebración del
contrato rige también para las modificaciones ulteriores que le sean introducidas, excepto
que ellas versen solamente sobre estipulaciones accesorias o secundarias, o que exista
disposición legal en contrario.
ARTICULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:
a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado
mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa;
b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;
d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser
otorgados en escritura pública.
ARTICULO 1018.- Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de
un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere
una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo
hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea
asegurado su cumplimiento.

La TRADICIÓN es requisito constitutivo del DR (cuando el mismo se ejerza por la posesión)

La tradición traslativa del dominio debe reunir los requisitos de la tradición posesoria
(porque es una especie de ella) y los suyos propios.
La tradición “traslativa o constitutiva del derecho real” (acto jurídico real, porque transmite o
constituye un derecho real) es SUBESPECIE de la especie tradición “traslativa de la
posesión” (que no es acto jurídico real porque sólo transmite la posesión y no un derecho
real).
La tradición en virtud de un boleto de compraventa es sólo tradición posesoria pero no
traslativa del dominio, por cuanto falta el título suficiente (falta la observancia de la forma
prescripta por la ley para el acto jurídico causal).
El requisito de la tradición para la transmisión y constitución de los derechos reales, no
consistiendo en otra cosa que en la “transmisión” de la posesión, sólo tiene aplicación con
relación a los derechos reales que se ejercen por la posesión.

EXCEPCIONES A LA TRADICIÓN:
La tradición no es necesaria en los casos de:
- TRADITIO BREVI MANU:
El art. 1923 dice: “Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la
tradición. No es necesaria la tradición…. cuando la cosa es TENIDA A NOMBRE DEL
PROPIETARIO, Y ÉSTE PASA LA POSESIÓN A QUIEN LA TENÍA A SU NOMBRE (p.ej.
venta al locatario), o cuando el que la POSEÍA A NOMBRE DEL PROPIETARIO, PRINCIPIA
A POSEERLA A NOMBRE DE OTRO, quien la adquiere desde que el tenedor queda
notificado de la identidad del nuevo poseedor (p.ej. venta del inmueble alquilado).
En el primer caso hay una jerarquización de relación de poder, pasa de TENEDOR A
POSEEDOR; y en la segunda permanece en la misma situación, pero a nombre de otro
- CONSTITUTO POSESORIO
está contemplado también en el art. 1923.- “Modos de adquisición. Las relaciones de poder
se adquieren por la tradición…. Tampoco es necesaria cuando el POSEEDOR LA
TRANSFIERE A OTRO, RESERVÁNDOSE LA TENENCIA Y CONSTITUYÉNDOSE EN
REPRESENTANTE DEL NUEVO POSEEDOR.-”
En este, a la inversa de lo que ocurre en la traditio, paso de POSEEDOR a TENEDOR, es
decir, hay una disminución de la jerarquía.
El transmitente queda como tenedor (por ejemplo, venta y me quedo en comodato o venta y
me alquila)
Es la transformación de una relación de posesión en una relación de tenencia, operada sin
actos materiales (hay, al igual que en la teoría del título y el modo, dos actos jurídicos, pero
ninguno de los actos jurídicos exige como forma los actos materiales que requiere la
tradición).
carece de interés alguno realizar una doble operación de entrega del enajenante al
adquirente y de este último al primero.

La doctrina y la jurisprudencia han precisado, en protección de terceros, los requisitos

necesarios para la procedencia de esta manera de adquirir la posesión:
1°) DOS ACTOS JURÍDICOS INDEPENDIENTES (en el mismo instrumento o en
instrumentos separados, se exige independencia conceptual, p.ej. compraventa y locación
de cosa del comprador al vendedor): el acto de enajenación (venta, etc.) y otro acto jurídico
por el cual el enajenante se constituye en tenedor reconociendo la posesión en el
adquirente (p.ej. constitución de usufructo a favor del enajenante).
Se requiere un doble acto jurídico de suerte tal que, independientemente de p.ej. la
compraventa, exista otra que implique título adecuado para cambiar la naturaleza de la
relación posesoria, es decir, que determine que la relación real descienda de escala y baje
de posesión a ser simple tenencia (modificación de la "causa dettentionis").
2°) FECHA CIERTA SI EL SEGUNDO ACTO JURÍDICO SE FORMALIZA EN
INSTRUMENTO PRIVADO (por una cuestión de prueba y oponibilidad a terceros).

INSCRIPCIÓN REGISTRAL
En materia de derechos reales, la publicidad es la EXTERIORIZACIÓN DE LAS
SITUACIONES JURÍDICAS REALES (referidas a cosas individualizadas), a los efectos de
que, posibilitando su cognoscibilidad por los terceros interesados, puedan serles oponibles.
La publicidad de los derechos reales es necesaria para su oponibilidad a terceros
interesados, debiendo entenderse por tales, a todos aquellos que, de no cumplirse con la
publicidad, pueden invocar un interés legítimo en desconocer, en cuanto a ellos respecta, la
transmisión o constitución del derecho real de que se trate. Para ello el tercero deberá ser
de buena fe.
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código NO SON OPONIBLES A
TERCEROS INTERESADOS Y DE BUENA FE MIENTRAS NO TENGAN PUBLICIDAD
SUFICIENTE.
Se considera publicidad suficiente la INSCRIPCIÓN REGISTRAL O LA POSESIÓN,
SEGÚN EL CASO.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario
y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos
que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

LEY 17801
Art. 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del
CCyC, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;…

CARACTERES DEL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO ARGENTINO

- REAL
- TÉCNICA DE FOLIO REAL
- INSCRIBE (no transcribe)
- DE TÍTULOS
- NO CONVALIDANTE
- DECLARATIVO

SÍNTESIS DEL ESQUEMA DE TRANSMISIÓN INMOBILIARIA EN EL RÉGIMEN

ARGENTINO (CLUSELLAS)
- Por un lado, pueden ser ORIGINARIAS o DERIVADAS.
Las derivadas implican un vínculo jurídico entre el titular anterior y su sucesor, como los
contratos. Las Origianarias, carecen de dicho enlace, como la prescripción adquisitiva.
- por otro lado, debe separarse la sucesión por CAUSA DE MUERTE y el resto de las
causas
las derivadas por ACTOS ENTRE VIVOS, deben aplicar a la teoría del T+M.
Es indistinto el orden en que operan el T y M. Se extiende a todos los DR, salvo a la
hipoteca y la servidumbre negativa.
El T SUFICIENTE es un AJ bilateral válido que en sus 3 elementos (sujetos, objeto causa),
tiene particularidades que lo distinguen.
Los sujetos son el TRANSMITENTE, capaz y legitimado y el ADQUIRENTE, capaz.
El objeto es la COSA sobre la que se cumplió o cumplirá el M.
La causa debe tener una naturaleza DETERMINADA, que es la aptitud adquisitiva,
transmisiva o extintiva de un DR y una forma determinada por la ley.
La forma se impone por el objeto, cuando se trata de inmuebles es la escritura pública,
salvo los específicamente exceptuados por la ley o cuando medie subasta judicial o
administrativa.
El M suficiente se trata de un AJ que coloca al adquirente en la posibilidad de ejercer los
actos de disposición física de la cosa que correspondan al DR consiguiente.
para todos los DR que se ejercen por la posesión, el M es la TRADICIÓN, que requiere
actos voluntarios de al menos una parte con la conformidad de la otra.
En las servidumbres positivas la tradición se reemplaza por el primer uso.
la tradición puede reemplazarse por la traditio brevi manu y constituto posesorio.
TEMA 7) - PRINCIPIOS REGISTRALES

PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
Desde el punto de vista de la mecánica registral, la inscripción consiste en determinar de los
títulos que acceden a la órbita registral sus NOTAS PREDOMINANTES; opuesto al de
transcripción, que exige la reproducción íntegra del documento que se lleva a registro.
En cuanto al papel que aquella inscripción cumple, esto es, si constituye o no un recaudo
exigido para que la constitución o transmisión del derecho quede efectivamente
perfeccionada, puede ser declarativa o constitutiva.
Se vincula con la necesidad de inscripción y sus efectos, que en nuestro régimen
inmobiliario es DECLARATIVO.

Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes
del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a
terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros SE INSCRIBIRÁN
O ANOTARÁN, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser
INSCRIPTOS O ANOTADOS, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según
legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios
en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título
al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados
los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por
escribano público, juez de paz o funcionario competente.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Este principio se vincula con la determinación PRECISA de
- SUJETOS
- OBJETO
- CAUSA
de la RJ que ingresa al registro, a fin de provocar una MUTACIÓN en el ASIENTO
correspondiente.
La ley 17801 asocia con este principio todo lo relativo a la MATRICULACIÓN, toda vez que
en el artículo 12, contiene todas las especificaciones sobre la determinación de los distintos
elementos de la relación jurídica.

Artículo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artículo 2º, serán PREVIAMENTE MATRICULADOS en el
Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público.
Artículo 12. - El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la
- UBICACIÓN Y DESCRIPCIÓN del inmueble,
- sus medidas, superficie y linderos
- y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización.
Además, cuando existan, se tomará razón de su
- nomenclatura catastral,
- se identificará el plano de mensura correspondiente y
- se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten.
Expresará el
- nombre del o de los titulares del dominio,
- con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas.
Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará
- su nombre o razón social,
- clase de sociedad y
- domicilio.
Se hará mención de la
- proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen,
- el título de adquisición,
- su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante,
estableciéndose el ENCADENAMIENTO DEL DOMINIO QUE EXISTA AL MOMENTO DE
LA MATRICULACIÓN.
Se expresará, además, el NÚMERO Y FECHA DE PRESENTACIÓN del documento en el
Registro.

- MATRICULACIÓN
El artículo 10, fija la TÉCNICA REGISTRAL en sentido estricto, adhiriendose a la llamada
del FOLIO REAL, mandando que cada inmueble debe MATRICULARSE, es decir,
incorporarse al registro mediante la apertura de una matrícula para cada inmueble.
La misma está destinada a permitir la INDIVIDUALIZACIÓN de los INMUEBLES.
excluye: inmuebles de dominio público propiedad del estado.
- OBJETO
El inmueble es el ELEMENTO PRINCIPAL, por lo que la referencia a la descripción de la
cosa es imprescindible. Como así también, el contacto entre el RPI y CATASTRO, ya que
para que exista el inmueble como cosa susceptible de derechos, previamente debe haber
un plano generador. De allí que la referencia a la designación catastral y la identificación del
plano de origen del inmueble, constituyen elementos ESENCIALES para la descripción de la
finca (a su vez pueden surgir otras circunstancias de trascendencia real, ya sean
restricciones administrativas, por ejemplo).
- SUJETOS
Es necesario consignar los datos personales de los titulares de los derechos, lo que también
deberá hacerse mediante la técnica de la inscripción.
Art. 12: nombre de los titulares, como así también los datos personales requeridos para las
escrituras. Respecto de PJ su denominación, tipo de sociedad y domicilio.
- TÍTULO CAUSAL
Necesidad de identificar, también mediante la técnica de inscripción, el título causal.
Art. 12: se hará mención a la proporción de la copropiedad o el monto del gravamen, clase,
fecha, lugar de otorgamiento y funcionario autorizante, título de adquisición,
estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación.
Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento”:
Este título constituye un DOCUMENTO INSCRIBIBLE.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Artículo 8º - El Registro EXAMINARÁ LA LEGALIDAD DE LAS FORMAS EXTRÍNSECAS de
los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos.

El proceso registral, los documentos inscribibles y los efectos generados por la publicidad
registral, es decir, el sistema como un conjunto, DEBE SER ADECUADO A DERECHO.
Si el procedimiento se ha cumplido de acuerdo a derecho y el registrador ha examinado en
ejercicio de la función calificadora el documento a inscribir, se genera una PRESUNCIÓN de
que el DERECHO INSCRIPTO o la SITUACIÓN JURÍDICA REGISTRADA son LEGALES,
es decir, AJUSTADO A DERECHO, por haber cumplido los requisitos impuestos por la ley
en cuanto a su FORMA.
Por lo tanto, refleja la realidad EXTRA REGISTRAL, ya que los asientos se presumen
exactos y concordante con la realidad jurídica exterior.
la apariencia que genera la registración, dotando a la mutación registrada de oponibilidad,
hace necesario que el documento inscripto sea REVISADO en sus aspectos formales,
debiendo negarse la inscripción a los que presenten vicios instrumentales que puedan
causar la privación de sus efectos.
El registrador es responsable de hacer efectivo este principio, es un deber analizar el
documento inscribible y así determinar si se puede inscribir, lo rechaza, lo anota
provisionalmente hasta tanto subsane ciertos defectos o que se anote condicionalmente,
subordinado a la presentación de otros documentos que cuenten con prioridad.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Quien es primero en el tiempo, es mejor en el derecho, es decir que goza de una prioridad.
Es la PREFERENCIA que se le da a un documento o derecho respecto de otro en atención
al momento en que se ingresa al registro.
Quien resulte titular registral en primer término u obtenga la anotación de medidas
cautelares (directa), inscriba su título en el plazo previsto en el artículo 5 (indirecta) o
reserve la prioridad para la celebración de un negocio mediante el certificado (retroprioridad)
prevalecerá sobre el que adquiera su derecho o posición registral con posterioridad.
No obstante lo dicho precedentemente, las partes pueden alterar su posición en
determinados casos.

Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los
documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá
resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El art. 14 prevé que los asientos que se hagan en folio real se llevarán en un ESTRICTO
ÓRDEN CRONOLÓGICO que impida INTERCALACIONES entre los de su misma especie y
en la forma que establece el art. 12, en cuanto fuere compatible.

Artículo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se

registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el
dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los
artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma
que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de
las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente
con relación al derecho que se inscriba.

Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho
una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos
existentes en cada folio deberán RESULTAR EL PERFECTO ENCADENAMIENTO del
titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Este principio indica que debe existir una PERFECTA CORRELACIÓN entre el TITULAR
REGISTRADO, quien está legitimado para disponer o gravar el derecho y de los demás
derechos registrados.
Implica una SUCESIÓN PERFECTA Y CONTINUA de titulares.
El encadenamiento permite conocer el historial de las sucesivas titularidades de dominio,
permitiendo remontarse al momento de mayor antigüedad en la registración.
El tracto sucesivo importa la EXIGENCIA de la PREVIA INSCRIPCIÓN en cabeza de su
disponente, ya que NO se admite el ingreso al registro de un documento en el que no sea él
quien resulte el disponente, SALVO el TRACTO SUCESIVO ABREVIADO, donde se
establece que NO es necesaria la PREVIA INSCRIPCIÓN O ANOTACIÓN para
determinados supuestos.

Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la

continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran
a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que
figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

Se prevén situaciones en las que NO se requiere al disponente el requisito de la PREVIA

inscripción de un derecho para lograr la registración de un documento. Es una simplificación
del proceso. en vez de practicarse 2 o más asiento, en UNO solo se concentran DIVERSOS
ACTOS DISPOSITIVOS.

SUPUESTOS
- A promete la venta de un inmueble a través de un boleto, quedando pendiente la
escrituración. Fallece. Persiste la obligación de escriturar, la que debe ser cumplida
por sus herederos declarados o por el juez.
- herederos declarados o sus sucesores no necesitan inscribir los bienes a su nombre
para disponer y lograr el acto dispositivo, sino que venden directamente.
- documentos otorgados como consecuencia o que resulten relativos a la partición.
Por ejemplo, fallece A, tramita su sucesión, dictándose la respectiva DH. Los
declarados resuelven en el expediente adjudicar bienes, sin otorgarse las hijuelas,
pero habiéndose homologado dicha adjudicación. Luego un heredero adjudicatario
pero NO titular registral, resuelve la VENTA del bien. Se entiende que el acto a
inscribir proviene de un acto relativo a la partición. Se deberá relacionar tanto la DH,
como la ADJUDICACIÓN y el dominio se inscribirá directamente a nombre del
adquirente.
- instrumentaciones simultáneas: se habilita por este medio la transferencia de
dominio simultáneamente con la constitución de otros DR cuando se refieran a
negocios jurídicos simultáneos sobre el mismo inmueble.
Es enunciativo el artículo, NO taxativo.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Indica que el procedimiento registral solamente puede ser iniciado a INSTANCIA DE PARTE
y mediante SOLICITUD o PETICIÓN DIRIGIDA al registrador, para que este ponga en
marcha el procedimiento de inscripción. NO puede actuar de oficio.

Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:

a) El AUTORIZANTE del documento que se pretende inscribir o anotar, O SU
REEMPLAZANTE LEGAL;
b) Quien tuviere INTERÉS EN ASEGURAR EL DERECHO QUE SE HA DE REGISTRAR.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.

La rogación se hace conjuntamente con la presentación del título formal, es decir,

acompañada del documento portante del derecho o situación jurídica registrable.
REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES
El art. 30 de la ley 17.801 dice: “El registro tendrá secciones donde se anotarán:
a) La declaración de la INHIBICIÓN de las personas para disponer libremente de sus
bienes;
b) Toda otra registración de CARÁCTER PERSONAL que dispongan las leyes nacionales o
provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.”

En coincidencia, el inc.b) del art. 2 de la ley dice: “De acuerdo con lo dispuesto por los
artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA
NACIÓN, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos: … LOS QUE DISPONGAN EMBARGOS, INHIBICIONES Y DEMÁS
PROVIDENCIAS CAUTELARES.

Y el art.22 de la ley expresa: “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscritos y
LA LIBERTAD DE DISPOSICIÓN, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las
certificaciones a que se refieren los artículos siguientes.”

El art.37 de la ley de Registro dice que caducan de pleno derecho: “Las anotaciones a que
se refiere el inc.b del art.2 a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes”.

En la organización interna de los registros la oficina de ANOTACIONES PERSONALES es

una SECCIÓN DISTINTA DE LA INMOBILIARIA.
Las anotaciones personales solo pueden referirse a
- personas físicas o
- jurídicas
y no en relación a bienes determinados. Se asientan allí las SITUACIONES JURÍDICAS
PERSONALES CON RELEVANCIA REGISTRAL.

PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN REGISTRAL O DE LEGITIMIDAD.-

Según el cual los asientos registrales se presuman veraces –el derecho real inscripto se
presume que existe- hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica
y sean, en consecuencia, rectificados. Este principio se enlaza con el de “fe pública
registral”, que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el
registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral,
pero aquí sin admitirse prueba en contrario, es decir, sin que quepa demostración de que la
persona que figura como titular en el Registro no es, en la realidad jurídica, la verdadera
propietaria. Con más exactitud, la única realidad jurídica es la que surge de las constancias
registrales.

El principio de legitimidad aparece receptado en el art.22 de la ley 17.801, no así el de la fe

pública registral, atento a lo que dispone el art.4 acerca de que la inscripción no convalida
los vicios de que pueda adolecer el título.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.-
La publicidad en sentido lato, es una actividad tendiente a hacer notorio un hecho, una
situación o una relación jurídica. Encontramos en la publicidad dos elementos unidos de
manera inescindible: por una parte la publicidad produce ciertos efectos sustantivos
(constitutividad, oponibilidad a terceros, seguridad del tráfico) –publicidad material-, y por
otra parte, el legislador, para lograr esos fines, organiza un sistema en el que se emplean
ciertos instrumentos o herramientas publicitarias –publicidad formal-.

PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN DE COMPLETITIVIDAD O INTEGRIDAD.-

Como resultan inoponibles a los terceros interesados de buena fe los derechos no
inscriptos, ello conduce a suponer que todos los títulos relativos a derechos reales sobre
inmuebles han tenido acceso al Registro y, consecuentemente, que lo no registrado no
perjudica a dichos terceros (protección negativa). El principio aparece en los arts.2, 20 y 22
de la ley 17.801 (conf.art.2505 C.C.)
TEMA 8) - PRINCIPIO DE ROGACIÓN - DOCUMENTOS REGISTRABLES

PRINCIPIO DE ROGACIÓN
(art. 6 y 7 LEY 17801)

CONCEPTO: El Registro no actúa de oficio, necesita la PETICIÓN DEL INTERESADO.

Por ej: no inscribe de oficio, no expide solicitudes ni subsana de oficio.-
Constituye uno de los principios rectores de la registración inmobiliaria argentina.
Se impide la actuación de los organismos registrales de oficio.

Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.

Desde el artículo 6 se desprende el principio al decir que “la situación registral SOLO
VARIARÁ A PETICIÓN DE…”

LEGITIMADOS
Tiene que tener INTERÉS LEGÍTIMO, ellos son:
- OTORGANTES
- AUTORIZANTES y sus reemplazantes
- SUCESORES de los otorgantes (quien tuviese interés en asegurar el derecho que
ha de registrar
- REPRESENTANTES de los otorgantes

Los artículos 18 y 21 refuerzan el principio de rogación

Artículo 18. - No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere
lugar por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su
presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de
duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o
certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo
5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el
Registro informará la variación producida.
La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la
petición o a quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral, mediante
notificación fehaciente.

Artículo 21. - El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el
estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las
disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser
considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.
FORMA DE LA ROGACIÓN
Artículo 7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentación local.

Deberá ser por escrito y se deberá acompañar el título.

Conforme algunos artículos generales que se refieren al tema en el Decreto

466/99 del Reglamento o de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital
Federal (Decreto Nº 2080/80 - T.O. 1999), a saber:

CAPITULO II.- DE LOS PETICIONARIOS

ARTÍCULO 5º — Cuando los peticionarios del registro NO FUEREN LOS AUTORIZANTES
del documento se observarán las siguientes reglas:
a) Si se tratare de los OTORGANTES del documento, deberán fijar su DOMICILIO EN LA
CAPITAL FEDERAL Y AUTENTICAR SU FIRMA ANTE ESCRIBANO.
b) Si se tratare de PERSONAS DISTINTAS DE LOS OTORGANTES, deberán justificar su
INTERÉS en el registro, por el procedimiento que fije la Dirección del Registro, además de
cumplir con los recaudos enunciados en el inciso anterior.
c) Si se tratare de LETRADOS O PROCURADORES deberán estar expresamente
AUTORIZADOS POR EL JUEZ de la causa para gestionar el registro que se pretende o
para completar datos registrales.
d) Si se tratare de SÍNDICOS en los casos previstos por la Ley Nº 24.522, su carácter
deberá resultar del documento que se pretende registrar.

Peticionantes:
Autorizante, si no lo es
- otorgantes. requisitos: fijar domicilio y certificar firma
- quienes tengan interés legítimo. mismos requisitos
- letrados/procuradores: autorizados por juez
- síndicos: ley 24522.

CAPITULO III.- DE LA PRESENTACIÓN

ARTÍCULO 6º — La presentación de los documentos se hará ante la oficina designada para
ello por la Dirección del Registro, dentro del horario establecido a tal efecto. Cada
presentación dará lugar al asiento del documento en el ordenamiento diario a que se refiere
el artículo 40 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias y los artículos 32 y 33 de este
Reglamento.
Por cada presentación se dará un recibo en el que conste la fecha y número de orden.

CAPÍTULO IV.- DE LAS SOLICITUDES

ARTICULO 7º — Toda presentación de documento se hará con una SOLICITUD QUE
LLEVARÁ FIRMA Y SELLO O ACLARACIÓN DEL NOMBRE DEL PETICIONARIO.
Estas solicitudes serán archivadas en sus originales o en reproducciones obtenidas por
medios que aseguren su conservación y legibilidad. Podrán eliminarse cuando transcurra el
plazo legal de vigencia del derecho inscripto, con excepción de las de dominio, las que se
eliminarán cuando hubieren transcurrido DIEZ (10) años de efectuada la inscripción y
registrado DOS (2) transmisiones totales del inmueble.
ARTÍCULO 8º — La solicitud que tenga por objeto la toma de razón de documentos
referidos al dominio y demás derechos reales, contendrá los siguientes datos:
a) Número de matrícula del inmueble, tomo y folio si correspondiere, y nomenclatura
catastral.
b) Especie del derecho y acto o negocio causal.
c) Titulares de los asientos y titulares a registrar con los siguientes datos filiatorios: para los
titulares registrales los que surjan del respectivo asiento; para los titulares a registrar,
apellido y nombres, documento nacional de identidad, libreta de enrolamiento o libreta
cívica, estado civil, apellido y nombres del cónyuge y grado de nupcias, para los casados,
viudos o divorciados. Si fueren extranjeros residentes en el país se consignará el
documento nacional de identidad, el pasaporte o la cédula de identidad, si poseyeren este
único documento. Si fueren no residentes, el documento de identidad que corresponda
según la ley del país de residencia.
d) Determinación del inmueble.
e) Antecedente del dominio, hipoteca u otro cuando corresponda.
f) Número y fecha de las certificaciones en los casos del artículo 23 de la Ley Nº 17.801 y
sus modificatorias.
g) Lugar y fecha de otorgamiento, funcionario autorizante, carátula del juicio, juzgado y
jurisdicción cuando corresponda.
h) Monto de la operación, si lo hubiere.
i) Proporción en la cotitularidad, expresada en números fraccionarios. Deberá presentarse
una solicitud por cada inmueble.

ARTÍCULO 12. — Los oficios en los que se solicite la anotación de inhibiciones de personas
físicas, deberán contener:
a) Apellido y nombre completos, no admitiéndose iniciales.
b) Domicilio.
c) Número de libreta de enrolamiento, libreta cívica o documento nacional de identidad para
los argentinos. Para los extranjeros residentes en el país el del documento nacional de
identidad o en su defecto el del pasaporte. Para los extranjeros no residentes en el país el
número de documento que corresponda según la ley del país de su residencia.
d) En el caso de menores que carecieren de documento nacional de identidad se admitirá la
cédula de identidad con indicación de la autoridad que la expidió.

ARTICULO 13. — Si se solicitare la inhibición de personas de existencia ideal, se deberán

consignar los siguientes datos:
a) Nombre completo independientemente de la sigla utilizada. Se entiende por nombre
completo el que conste en los respectivos registros o en el acto de constitución.
b) Número de inscripción registral cuando corresponda.
c) Domicilio.

ARTICULO 15. La solicitud de certificación o informes deberá contener los siguientes datos:
a) Nombre, apellido y domicilio del peticionario; registro notarial; juzgado, secretaría, fuero,
jurisdicción y carátula del juicio en su caso, asiento legal y expediente administrativo si
correspondiere.
b) Nombre y apellido del titular registral.
c) Individualización del inmueble.
d) Inscripción o matrícula en la que conste lo registrado.
e) Actos para los que se solicita.

ARTICULO 16. — El pedido de certificación sobre inhibiciones deberá contener los mismos
requisitos que este Reglamento exige para su toma de razón.

ARTICULO 17. — La solicitud de inscripción de medidas cautelares deberá contener la

transcripción de la resolución judicial que dispone la medida; la carátula del expediente, su
juzgado, secretaría, fuero y jurisdicción; y la individualización del inmueble cuando se trate
de medidas cautelares relativas a éste, indicando su inscripción de dominio, matrícula y
unidad funcional en su caso, y el nombre del titular registral del inmueble. Dicha solicitud
deberá ser suscripta por el funcionario judicial competente o por el letrado autorizado a ese
efecto, en cuyo caso se consignará tal autorización.

DOCUMENTOS REGISTRALES
Es el documento escrito, público o privado, cuyo contenido es generalmente dispositivo, y
que instrumenta un hecho, que por disposición de la ley, debe ser inscripto en un registro,
para producir determinados efectos jurídicos.

Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los 1890, 1892 y 1893 y concordantes del
Código Civil, para su PUBLICIDAD, OPONIBILIDAD A TERCEROS Y DEMÁS
PREVISIONES DE ESTA LEY, en los mencionados registros se INSCRIBIRÁN O
ANOTARÁN, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

- El primer inciso se relaciona con los derechos reales sobre inmuebles

- El segundo inciso regula los embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares
- El tercer inciso indica los que dispongan otras leyes nacionales o provinciales. Por
ejemplo la derogada ley 13.512 de Propiedad Horizontal, derogada la ley 14.394 de
2 Bien de Familia; la ley 14005 de venta de inmuebles, fraccionados en lotes,
anotación de los boletos, etc.-

FORMALIDADES DE LOS DOCUMENTOS A INSCRIBIR (Art. 3 y 3 bis)

Todo documento a inscribir tiene que cumplir con las formalidades establecidas por los arts.
3 y 3 bis.

Art 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior PUEDAN SER
INSCRIPTOS O ANOTADOS, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según
legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios
en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título
al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados
los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por
escribano público, juez de paz o funcionario competente.

Art 3° bis - No se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo 2° inciso

a), si no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes otorgado por
la Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de la
Seguridad Social, de corresponder.

Dichos documentos son INSTRUMENTOS PÚBLICOS Y DEBERÁN SER EMITIDOS por:

1) Escribanos (documentos notariales)
2) Jueces (documentos judiciales)
3) Funcionarios administrativos (doc. administrativos)

REQUISITOS. ART.3
1) Por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,
2) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
3) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios
4) Servir de título inmediato al dominio, derecho real o asiento practicable (principio de
TRACTO SUCESIVO)

El principio general es que los documentos privados no tienen acceso al registro, salvo que
así lo disponga la ley.

Art. 3 bis:
CUIT. CUIL o CDI en documentos art. 2 inciso a) (los que traten sobre derechos reales
sobre inmuebles).

INSCRIPCIÓN y ANOTACIÓN: especies del género registración.

Son 2 modalidades de generar el asiento registral que dependerá del contenido del
documento, la VI Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad diferenciar
dichos conceptos.
- INSCRIPCIÓN: Toda toma de razón (o asiento principal) de carácter definitivo,
provisional o condicional que se practica en la matrícula, como consecuencia de la
presentación de un documento publico dispositivo (transmisivo o constitutivo),
declarativo, aclaratorio o extintivo de un DR, con la finalidad y efectos que resulten
de la ley.
Es todo asiento que NO ESTÁ SUJETO A UN PLAZO O CONDICIÓN. Es siempre definitiva
ya que no está sujeta a un plazo o condición.
- ANOTACIÓN: todo asiento TEMPORAL que se practique con relaciona una
inscripción, como consecuencia de la presentación de un documento, conformado
de acuerdo con la ley, del que resulta que la integridad de la inscripción queda
afectada por alguna causal que se expresa o resulta de dicho documento.
Es todo asiento que está SUJETO A UN PLAZO O CONDICIÓN.

DOCUMENTOS QUE NO SON REGISTRABLES

- BIENES DE DOMINIO PÚBLICO (art. 10)
 - las RESTRICCIONES AL DOMINIO EN EL INTERÉS PÚBLICO.
Estas limitaciones pueden afectar el carácter:
- absoluto: restricción administrativa
- exclusivo: servidumbre administrativa
- perpetuo: expropiación.
La restricción es genérica, se aplica a todos los inmuebles en la misma situación, por eso no
se indemniza ni se inscribe. En cambio la servidumbre administrativa y la expropiación
limitan al dominio individualmente en beneficio del Estado, y estas sí se indemnizan además
de requerir de inscripción registral, salvo las servidumbres legales.
- También hay acuerdo en que no son inscribibles las hipotecas de unidades
complementarias y el embargo de créditos hipotecarios.

Artículo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público.

EFECTOS DE LA REGISTRACIÓN
(CLUSELLAS)
- efecto principal: OPONIBILIDAD A TERCEROS
- publicidad
- prioridad entre derechos incompatibles y rango entre los compatibles
- protección del negocio jurídico en gestión, mediante la reserva de prioridad indirecta
- medio de prueba supletorio de la documentación que originó el asiento (Artículo 29. -
El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo
originara)
- continuidad del tracto
- presunción de legalidad de las situaciones registradas
TEMA 9) PRINCIPIO DE LEGALIDAD - INSCRIPCIÓN PREVENTIVA ART. 38 LEY 19550

CONCEPTO
El principio de legalidad consiste en la FACULTAD que tiene el registro de EXAMINAR EL
TÍTULO cuya toma de razón se solicita, para verificar si REÚNE LOS REQUISITOS
EXIGIDOS PARA PODER SER INSCRIPTO, y que se efectivizan a través de la llamada
“calificación registral”, que puede aceptar (definitivamente o provisionalmente) el título o
rechazarlo.
El principio de legalidad impone que los títulos que pretendan su inscripción sean sometidos
previamente a un examen, verificación o calificación a fin de que, como principio, sólo
tengan acceso los que fueran válidos y perfectos. Se hace efectivo a través de la función
calificadora que se asigna al registrador.
FUNDAMENTO: necesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad
externa al registro, evitando que ingresen documentos carentes de validez o de
autenticidad.
De este modo se tiende a evitar que ingresen al registro documentos nulos o insuficientes
que no justifiquen y permitan conferirles los especiales efectos publicitarios, teniendo a la
vista el principio de la seguridad jurídica, proponiendo lograr con mayor concordancia la
realidad registral de la extra registral.

Tener en cuenta que igualmente el escribano también realiza una tarea previa de
calificación a los efectos de determinar que los títulos a inscribirse no adolezcan de vicios
que puedan perjudicar a las partes o a terceros.

Artículo 8º - El Registro EXAMINARÁ LA LEGALIDAD DE LAS FORMAS EXTRÍNSECAS de

los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos.
¿Qué se entiende por formas extrínsecas? únicamente se limita a eso la calificación?
Cuando se habla de formas extrínsecas se hace referencia al acto instrumental, es decir a
los requisitos propios del instrumento público de que se trate.
Posturas de límites a la función calificadora:
- RESTRINGIDA: Se atiene exclusivamente al texto del art.8, y afirman que la función
calificadora debe circunscribirse al análisis de la legalidad de las formas extrínsecas
del documento. Para esta posición, por forma extrínseca debe entenderse a las
solemnidades que según las leyes deben observarse en la formación de los
documentos. El límite, según esta posición, es doble: por un lado, se circunscribe al
análisis de la legalidad de las formas extrínsecas y, por otro, debe atenerse a los que
resulte del documento y de los asientos.
Críticas: esta postura está en retroceso, porque de otros arts. de la ley surge que es posible
que el registro observe documentos por cuestiones que no hacen a las formas extrínsecas,
tal es el caso del acto nulo de nulidad absoluta y manifiesta, el supuesto de no continuidad
del tracto, el del disponente inhibido, etc. Sin embargo, si bien hay consenso en cuanto a
que no se limita únicamente al análisis de las formas extrínsecas del documento, se
discrepa en cuanto a que otros aspectos pueden ser objeto de calificación por el registrador
- AMPLIA: no se limita al examen de legalidad de las formas extrínsecas. Pero donde
reviste importancia es en cuanto a la facultad del registrador de calificar el contenido
del acto. Dice que conf. art.9, inc.b) de la ley, no hay duda que se deben observar
los actos nulos de nulidad absoluta y manifiesta, frente a los que la ley impone la
 obligación de devolver el documento sin practicar el asiento correspondiente a la
inscripción solicitada. En cambio, al ser el acto nulo de nulidad relativa, al ser en su
opinión manifiesta, el documento deberá ser observado, sea que la nulidad relativa
afecte las formas extrínsecas o el contenido del acto instrumentado. Siendo la
nulidad relativa subsanable, la observación da origen a una inscripción provisoria. En
cuanto a los actos anulables, como su constatación requiere de una investigación de
hechos extraña al registro, es ajena a la posibilidad de calificación.

CLUSELLAS:
El principio de legalidad registral es aquel por el que se impone que los documentos que se
pretenden inscribir o anotar en el RPI, reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su
registración, a cuyo fin, es necesario someterlos a un previo examen, verificación o
calificación que asegure su validez o perfección.
La CALIFICACIÓN es el medio para hacer EFECTIVO el principio de legalidad. Sin
embargo, los límites de la calificación no se agotan en el principio de legalidad, sino que se
extienden a otros principios como el de tracto sucesivo, prioridad y determinación.
En el derecho argentino, la calificación implica un control del documento y de la rogatoria
que ingresa al registro para evitar la inscripción de aquellos que no reúnan los requisitos
legales requeridos y con el fin de lograr la menor cantidad posible de inexactitudes
registrales.
CARACTERES:
- OBLIGATORIA: No solo es un derecho, sino que también es un DEBER del
registrador, quien en consecuencia asume las responsabilidades emergentes de los
errores en el control a su cargo.
Si bien la inscripción del acto NO CONVALIDA el titulo nulo ni subsana el defecto, el
registrador no puede omitir el contralor de las formas EXTRÍNSECAS del
documento.
- AUTÓNOMA: deben tener independencia y dictaminar de manera autónoma, sin
recibir imposiciones de los poderes del estado de los que dependan cada
jurisdicción
- ÍNTEGRA: la eficiencia de la calificación radica entre otras cosas en que ella sea
completa, íntegra, única y fundada
LÍMITES: En los registros declarativos que reconocen la preexistencia del DR y que limitan
sus efectos a la publicidad y oponibilidad, la función calificadora es más limitada dado que
las inscripciones NO convalidan vicios o defectos no subsanados. A la inversa de los
Registros constitutivos, donde es más amplio el alcance de la función calificadora.
LÍMITES EN LA 17801:
- Legalidad de las FORMAS EXTRÍNSECAS
- documentación sobre la que se funda: la que INGRESA PARA SU INSCRIPCIÓN y
los asientos respectivos.
Interpretaciones: restrictiva: sólo las formas extrínsecas, ya sea notarial, administrativo o
judicial; amplia: más allá de lo establecido por el artículo 8, entendiendo que no se agota
con el análisis del cumplimiento de las formas extrínsecas. Es decir que se extiende a
analizar el contenido del negocio para determinar si tiene o no VOCACIÓN REGISTRAL,
verificar el cumplimiento del tracto, observar actos nulos, etcétera.
En síntesis, pueden resumirse algunos puntos objeto de calificación
- si es registrable (art. 2)
- si es auténtico que sirva inmediatamente de título al dominio (art. 3)
 - cumplimiento del art. 3 bis
- legitimación del peticionante para hacer variar la situación registral (art. 6)
- si se cumplen las formalidades extrínsecas (art. 8)
- si ostenta algún vicio que implique la nulidad absoluta y manifiesta
- cumplimiento del encadenamiento registral (15 y 16)
- si se ha calificado previamente el poder de disposición del transmitente/constituyente
(23 y 30)
- requisitos de la solicitud de la registración
- oponibilidad o incompatibilidades
- existencias de otras prioridades que coinciden la posición el documento
- asentimientos
El proceso de calificación va a culminar con una registración definitiva, provisional,
condicional o directamente su rechazo.

LA JURISPRUDENCIA. PLENARIO “FELDMAN”. La justicia ha tenido reiteradamente que

pronunciarse sobre esta cuestión, especialmente para decidir si el asentimiento conyugal es
materia o no de observación del registro. La cuestión versaba sobre si el consentimiento
exigido por el art.1277 CC hace o no a las formas extrínsecas.
En este plenario, la mayoría afirmó que en la ley existen argumentos significativos que
permiten EXTENDER LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR MÁS ALLÁ DE LAS
FORMAS EXTRÍNSECAS para penetrar en cierta medida en el contenido del acto, sin
detenerse en su continente.
Así, el art.15 condiciona la registración a que aparezca en el documento como titular del
derecho la persona que figura en la inscripción precedente; los arts.30 y 32 que contemplan
las anotaciones personales, determinan que en atención a lo que resulte de los asientos
respectivos del registro, no es posible la inscripción definitiva de existir una inhibición del
disponente o interdicción; por el art.9, si el documento revela nulidad absoluta y manifiesta
se rechaza la inscripción, mientras que si el defecto es subsanable, se practica una
inscripción provisional hasta que se lo rectifique.
En cambio, el voto de la minoría, señala que sin perjuicio de los establecido en los arts.8 y 9
de la ley, otras disposiciones suyas permiten avanzar sobre el examen de los requisitos
sustanciales de los documentos.

Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta
días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de
presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del
requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el
Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la
inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no
fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la
ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación
provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse
los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

VER EN EL TEMA 3), AHÍ ESTÁ EXPLICADO (CLUSELLAS)!!

Plazos para calificar. 30 días contados desde la fecha de su presentación en el registro

(conf. art. 9, inc.b).
Si vencido el plazo no efectuará la calificación, sin perjuicio del rogante a solicitar pronto
despacho y, de las sanciones administrativas que le quepan al registrador, éste igualmente
puede y debe efectuar la calificación.
Sin embargo, si la inscripción fuese hecha en forma provisoria por 180 días, este plazo se
computará desde la fecha en que se efectuó la notificación al rogante de las observaciones
y no desde la fecha de presentación del documento. Es decir que la demora en calificar
produce la suspensión del plazo de la inscripción provisoria.

EFECTOS: Pueden producirse las siguientes situaciones:

1) INEXISTENCIA DE OBSERVACIONES. INSCRIPCIÓN DEFINITIVA DEL DOCUMENTO.
Se procederá a inscribir o anotar el documento en forma definitiva, a no ser que exista un
certificado con reserva de prioridad respecto del documento que se pretende inscribir, o esté
corriendo el plazo del art.5, en cuyo caso, se lo debe anotar en forma condicional.
2) EXISTENCIA DE OBSERVACIONES. Pueden presentarse dos situaciones:
a. RECHAZO DEL DOCUMENTO.
El caso de un documento que contiene un acto nulo de nulidad absoluta y manifiesta. La
doctrina se inclina a pensar que no obstante su rechazo y devolución, es necesario practicar
una nota de advertencia en el folio pertinente ante la eventualidad de que el interesado
recurra la decisión. Y,
b. INSCRIPCIÓN O ANOTACIÓN PROVISORIA.
En caso de un documento con defecto subsanable, se deberá inscribir el documento en
forma provisoria por 180 días, plazo en el cual deben rectificarse los defectos. Dicho plazo
se cuenta desde la fecha de presentación en el registro y no desde su devolución, salvo que
el registro se demore más de 30 días para calificar el documento, en cuyo caso el plazo de
180 días se suspende a partir del trigésimo día. El plazo se cuenta por días corridos. Frente
a la inscripción provisoria el interesado puede aceptarla o rechazarla por vía recursiva

Aceptada la observación, durante los 180 días, puede ocurrir:

i. Que se subsane el defecto, en cuyo caso la inscripción provisoria se transforma en
definitiva, y con efectos retroactivos a la fecha de expedición del certificado, si se cumplió
con todos los recaudos de la ley. Es por ello que durante el plazo de 180 días toda otra
inscripción que ingrese al registro lo hace en forma condicional.
ii. Que no se subsane el documento, pero antes de los 180 días se solicite en forma
fundada una prórroga de la inscripción provisoria.
iii. Si no se concede la prórroga o si directamente vencidos los 180 días el defecto no se
subsana y se presenta nuevamente el documento para su inscripción, ésta caduca de pleno
derecho (conf.art.9) con la consecuencia de que deja de ser oponible a terceros. Las
medidas anotadas provisoriamente lo pasan a estar de forma pura y simple.
INSCRIPCIÓN PREVENTIVA DEL ART. 38 DE LA LEY 19.550
El art. 38 de la 19.550 y el art. 154 del CCCN, establecen que la persona jurídica en
formación, puede inscribir preventivamente bienes registrables a su nombre.-

ARTÍCULO 154.- Patrimonio. La persona jurídica debe tener un patrimonio.

La persona jurídica en formación puede inscribir preventivamente a su nombre los bienes
registrables.
ARTÍCULO 38….- Inscripción preventiva.
Cuando para la transferencia del aporte se requiera la inscripción en un registro, ésta se
hará preventivamente a nombre de la sociedad en formación.

El cumplimiento del aporte debe ajustarse a los requisitos dispuestos por las leyes de
acuerdo a la naturaleza de los bienes.
En materia de inmuebles permanece vigente la obligación de
- hacer tradición,
- la de otorgar la escritura pública y
- Obtener la inscripción registral.

CARACTERÍSTICAS Y PROCEDIMIENTO
La aportación de un bien registrable a una sociedad en formación determina la realización
de un NEGOCIO TRASLATIVO, completo, por parte del aportante a favor de dicha
sociedad.
La integración del capital de una sociedad en formación con bienes registrables, implica una
verdadera transmisión de dominio a título de aporte a favor de esta entidad, quien lo
adquiere antes de operar su inscripción en el Registro Público.
La transmisión debe operarse utilizando el documento idóneo para ello, con cumplimiento
de todos los recaudos legales.
debe acudir a la aportación por escritura pública, no pudiendo prescindir de la tradición.
Registralmente debe practicarse en todos los casos una inscripción definitiva a nombre de
la sociedad en formación, sustituyendo la titularidad del aportante por la de la sociedad.
Este asiento por su propia naturaleza, no está sujeto a duración ni condicionalidad de
ninguna especie. Debe excluirse todo régimen basado en inscripciones provisionales, notas
marginales o anotaciones preventivas.
La rogación del asiento registral respectivo, puede ser solicitada por el notario, por el
aportante, por el órgano de representación de la sociedad en formación y por quien acredite
interés legítimo en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Operada la inscripción de la sociedad sólo cabe anoticiar al registro de esta circunstancia
siendo suficiente para ello, REINGRESAR EL DOCUMENTO YA INSCRIPTO por el art. 38
con una ROGATORIA O MINUTA con el único objeto que se consigne en el asiento la
INSCRIPCIÓN DE LA SOCIEDAD EN IGJ Y SE DEJE CONSTANCIA DE ELLO EN EL
TITULO.-

DTO 466/99
Sociedades en Formación.
ARTÍCULO 104. — En el caso previsto en el artículo 38 de la Ley Nº 19.550 (T.O. 1984) y
sus modificatorias, la anotación se practicará siempre que el documento presentado para su
registro, reúna los siguientes requisitos:
a) Que esté constituido por escritura pública
b) Que el propietario del inmueble transmita el dominio a la SOCIEDAD EN FORMACIÓN.
c) Que del documento resultare que el transmitente INTEGRA LA SOCIEDAD Y QUE LA
TRANSMISIÓN LA REALIZA COMO APORTE.

ARTÍCULO 105. — En el asiento resultante sólo se podrán realizar ANOTACIONES DE

MEDIDAS PRECAUTORIAS ordenadas contra la sociedad en formación, hasta tanto se
registre su constitución definitiva, CIRCUNSTANCIA QUE SE INDICARÁ EN EL ASIENTO Y
EN EL DOCUMENTO INSCRIPTO.
Sin perjuicio de ello se registrarán
- las transmisiones de dominio originadas en sustitución de aporte,
- imposibilidad de constitución definitiva de la sociedad o
- decisión de sus socios de no constituirla,
en cuyo caso tales circunstancias deberán resultar suficientemente del documento
presentado.

ARTÍCULO 106. — El registro de la constitución definitiva de la sociedad en formación se

hará presentando el instrumento constitutivo de la sociedad debidamente inscripto en el
REGISTRO PÚBLICO DE COMERCIO que corresponda, acompañado por el documento
indicado por el artículo 104 de este Reglamento, EN EL QUE SE DEJARÁ CONSTANCIA
DE LA ANOTACIÓN.
La petición se limitará a solicitar dicho registro y será firmada por el autorizante del
documento o por el representante legal de la sociedad. En este último caso se exigirá que
su firma esté certificada por escribano.
Este procedimiento podrá ser reemplazado por una escritura complementaria, otorgada por
el representante legal de la sociedad, en la que se relacionarán debidamente las
circunstancias expresadas.

DTR 8/72
DISPONE:
Artículo 1: Toda vez que se ruegue la toma de razón de documento portante de
transferencia de dominio en los términos del art. 38, Ley 19.550, se han de procesar tales
documentos calificando la procedencia de su asiento definitivo o provisional, según sea, de
acuerdo al régimen común de negocios jurídicos.

Artículo 2: El asiento deberá contener en el rubro 1, CONSTANCIA EXPRESA RELATIVA

AL CARÁCTER DE TRANSFERENCIA EN LOS TÉRMINOS DEL ART. 38 DE LA LEY
19.550. Tal circunstancia deberá HACERSE SABER A TERCEROS en los certificados e
informes que se expidan.

Artículo 3: Las medidas cautelares que se ordenen respecto de estas titularidades, se

asentarán conforme se señala en el art. lº de la misma forma que respecto del dominio
perfecto. Solamente se prevendrá en todo caso el Juzgado Oficiante, la naturaleza del
dominio a que afectan.
TEMA 10) MENORES E INCAPACES - ESTIPULACIÓN - GESTIÓN

Dto 466/99
MENORES E INCAPACES
ARTÍCULO 86. — Tratándose de menores cuya REPRESENTACIÓN FUERE EJERCIDA
POR SUS PADRES, se entenderá que la ADQUISICIÓN SE HACE POR EL MENOR,
inscribiéndose en consecuencia el bien a nombre de éste.
Cuando la adquisición fuere realizada por el padre o la madre POR DERECHO PROPIO,
acordándose una ESTIPULACIÓN A FAVOR DEL MENOR O CON CARÁCTER DE
DONACIÓN PARA ÉSTE, el bien se inscribirá a nombre del padre, dejándose constancia de
la estipulación o donación, salvo que la adquisición se presente para su registro juntamente
con el documento de aceptación o que ésta estuviera contenida en el mismo acto, en cuyo
caso el bien se inscribirá a nombre del menor.

1) responsabilidad parental: adquiere el hijo

2) por derecho propio: estipulación a favor de tercero: a nombre de los padres

ARTICULO 87. — Cuando la representación fuere realizada por TUTOR O CURADOR,

trátese de MENORES U OTROS INCAPACES, la representación se acreditará consignando
en el documento la RESOLUCIÓN QUE LEGITIME LA INVESTIDURA INVOCADA, además
de la AUTORIZACIÓN EXPRESA, EN EL CASO, PARA LA ADQUISICIÓN.

TUTOR (menores) y curados (incapaces)

- resolución que los legitime como tal
- autorización para adquirir

CCCN
MENORES
ARTÍCULO 638.- Responsabilidad parental. Concepto. La responsabilidad parental es el
conjunto de deberes y derechos que corresponden a los progenitores sobre la persona y
bienes del hijo, para su protección, desarrollo y formación integral mientras sea menor de
edad y no se haya emancipado.
ARTÍCULO 639.- Principios generales. Enumeración. La responsabilidad parental se rige
por los siguientes principios:
a) el interés superior del niño;
b) la autonomía progresiva del hijo conforme a sus características psicofísicas, aptitudes y
desarrollo. A mayor autonomía, disminuye la representación de los progenitores en el
ejercicio de los derechos de los hijos;
c) el derecho del niño a ser oído y a que su opinión sea tenida en cuenta según su edad y
grado de madurez.
ARTÍCULO 692.- Actos que necesitan autorización judicial. Se necesita autorización judicial
para disponer los bienes del hijo. Los actos realizados sin autorización pueden ser
declarados nulos si perjudican al hijo.
ARTICULO 104.- Concepto y principios generales. La tutela está destinada a brindar
protección a la persona y bienes de un niño, niña o adolescente que no ha alcanzado la
plenitud de su capacidad civil cuando no haya persona que ejerza la responsabilidad
parental.
ARTICULO 121.- Actos que requieren autorización judicial. Además de los actos para los
cuales los padres necesitan autorización judicial, el tutor debe requerirla para los siguientes:
a) adquirir inmuebles o cualquier bien que no sea útil para satisfacer los requerimientos
alimentarios del tutelado;
b) prestar dinero de su tutelado. La autorización sólo debe ser concedida si existen
garantías reales suficientes
c) dar en locación los bienes del tutelado o celebrar contratos con finalidad análoga por
plazo superior a tres años. En todos los casos, estos contratos concluyen cuando el tutelado
alcanza la mayoría de edad;
d) tomar en locación inmuebles que no sean la casa habitación;
e) contraer deudas, repudiar herencias o donaciones, hacer transacciones y remitir créditos
aunque el deudor sea insolvente;
f) hacer gastos extraordinarios que no sean de reparación o conservación de los bienes;
g) realizar todos aquellos actos en los que los parientes del tutor dentro del cuarto grado o
segundo de afinidad, o sus socios o amigos íntimos están directa o indirectamente
interesados.
ARTICULO 122.- Derechos reales sobre bienes del tutelado. El juez puede autorizar la
transmisión, constitución o modificación de derechos reales sobre los bienes del niño, niña o
adolescente sólo si media conveniencia evidente.
Los bienes que tienen valor afectivo o cultural sólo pueden ser vendidos en caso de
absoluta necesidad.
ARTICULO 123.- Forma de la venta. La venta debe hacerse en subasta pública, excepto
que se trate de muebles de escaso valor, o si a juicio del juez, la venta extrajudicial puede
ser más conveniente y el precio que se ofrece es superior al de la tasación.

INCAPACES
ARTÍCULO 24.- Personas incapaces de ejercicio. Son incapaces de ejercicio:
a) la persona por nacer;
b) la persona que no cuenta con la edad y grado de madurez suficiente, con el alcance
dispuesto en la Sección 2ª de este Capítulo;
c) la persona declarada incapaz por sentencia judicial, en la extensión dispuesta en esa
decisión.
ARTICULO 100.- Regla general. Las personas incapaces ejercen por medio de sus
representantes los derechos que no pueden ejercer por sí.
ARTICULO 101.- Enumeración. Son representantes:
a) de las personas por nacer, sus padres;
b) de las personas menores de edad no emancipadas, sus padres. Si faltan los padres, o
ambos son incapaces, o están privados de la responsabilidad parental, o suspendidos en su
ejercicio, el tutor que se les designe;
c) de las personas con capacidad restringida, el o los apoyos designados cuando, conforme
a la sentencia, éstos tengan representación para determinados actos; de las personas
incapaces en los términos del último párrafo del artículo 32, el curador que se les nombre.

GESTIÓN Y ESTIPULACIÓN
CCCN
Art. 1781 CCyC.- Definición. Hay GESTIÓN DE NEGOCIOS cuando una persona ASUME
OFICIOSAMENTE LA GESTIÓN DE UN NEGOCIO AJENO por un MOTIVO RAZONABLE,
sin intención de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o
legalmente.
Ejemplo: Un hermano compra para el otro la casa que este quiso toda su vida y han puesto
recientemente a la venta. El hermano del gestor no se encuentra en el país y este no tiene
forma de contactarse para que lo autorice, o para que celebren un mandato con el
otorgamiento posterior del poder especial de compra.

ARTICULO 1027.- Estipulación a favor de tercero. Si el contrato contiene una estipulación a

favor de un tercero beneficiario, determinado o determinable, el promitente le confiere los
derechos o facultades resultantes de lo que ha convenido con el estipulante. El estipulante
PUEDE REVOCAR LA ESTIPULACIÓN MIENTRAS NO RECIBA LA ACEPTACIÓN del
tercero beneficiario; pero no puede hacerlo sin la conformidad del promitente si éste tiene
interés en que sea mantenida. El tercero aceptante obtiene directamente los derechos y las
facultades resultantes de la estipulación a su favor. Las facultades del tercero beneficiario
de aceptar la estipulación, y de prevalerse de ella luego de haberla aceptado, no se
transmiten a sus herederos, excepto que haya cláusula expresa que lo autorice. La
estipulación es de interpretación restrictiva.

Art. 1028.- Relaciones entre las partes. El promitente puede oponer al tercero las defensas
derivadas del contrato básico y las fundadas en otras relaciones con él. El estipulante
puede:
a) exigir al promitente el cumplimiento de la prestación, sea a favor del tercer beneficiario
aceptante, sea a su favor si el tercero no la aceptó o el estipulante la revocó;
b) resolver el contrato en caso de incumplimiento, sin perjuicio de los derechos del tercero
beneficiario.

Ejemplo: Un padre (estipulante) compra un inmueble a un tercero (promitente), para que

este último lo transfiera a favor de su hijo (beneficiario).- La relación obligacional será entre
estipulante y promitente; y entre beneficiario y promitente.-

DTO
ARTICULO 88. — Cuando en el documento de adquisición se manifestare que ella es para
PERSONA DISTINTA DE AQUELLA QUE APARECE COMO ADQUIRENTE EN EL
NEGOCIO, sin que exista representación legal o convencional, el asiento se confeccionará
consignando COMO TITULAR A ESTE ÚLTIMO, pero INDICANDO LA PERSONA PARA LA
CUAL SE ADQUIERE con los siguientes datos: apellido y nombre; documento de identidad
que legalmente corresponda; nombre o razón social; domicilio de inscripción en el Registro
respectivo si correspondiere, constancia de iniciación del trámite ante la INSPECCION
GENERAL DE JUSTICIA u organismo equivalente, cuando la adquisición fuere para
sociedades en formación. La omisión de los datos precedentes implicará la inexistencia
registral de la voluntad de gestión o estipulatoria, no pudiendo modificarse la titularidad del
asiento sino por los modos ordinarios de transmisión del dominio.

ARTICULO 89. — Registrado el dominio o condominio con las condiciones expresadas en

la primera parte del artículo anterior, la persona para quien se declaró hacer la adquisición
PODRÁ ASUMIR LA TITULARIDAD DEL ASIENTO POR DECLARACIÓN UNILATERAL
manifestada por escritura pública, en la que se cumplirán los REQUISITOS EXIGIDOS POR
EL ARTÍCULO 23 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias. La asunción de titularidad del
asiento se efectuará en el estado de plenitud o limitación en que ésta se encuentre a la
fecha de la escritura respectiva, siendo aplicable a tales efectos lo dispuesto en los artículos
5º, 17, 23, 25 y concordantes de la Ley citada, no exigiéndose certificación por inhibiciones.

ARTICULO 90. — Hasta que se registre la manifestación a que se refiere el artículo anterior,
el TITULAR DEL ASIENTO ESTARÁ LEGITIMADO REGISTRALMENTE PARA OTORGAR
CUALQUIER ACTO DE TRANSMISIÓN O CONSTITUCIÓN DEL DERECHO, pero no podrá
reemplazar la persona física o jurídica para la que originariamente expresare adquirir, salvo
que el reemplazo se dispusiera judicialmente, o tratándose de sociedades, éstas se
hubieren transformado, escindido o fusionado, en cuyo caso deberán relacionarse
claramente las circunstancias respectivas.

Sustitución de beneficiarios: NO podrá reemplazar a la PH/PJ para la que originariamente

expresó adquirir.
SALVO:
- disposición judicial
- sociedades: si se transformaron, escindieron o fusionaron.

Según lo expresa Etchegaray, el detalle insuficiente de datos de la persona a favor de la

cual se compra puede ocasionar que no se inscriba la compra en su favor, no siendo posible
así, la aceptación.

EFECTOS DE LA MUERTE DEL GESTOR INSCRIPTO. INSCRIPCIÓN DE LA

DECLARATORIA DE HEREDEROS FRENTE A LA ACEPTACIÓN DE COMPRA.
La muerte del gestor NO PRODUCE LA CADUCIDAD DEL DERECHO DEL GESTIONADO
a realizar la aceptación del negocio.-
Los herederos continúan con las facultades que poseía el gestor causante, con lo cual
podrán DISPONER DEL INMUEBLE HASTA EL MOMENTO EN QUE EL GESTIONADO
ACEPTA en forma expresa
La inscripción de la declaratoria de herederos, legitima a los herederos para realizar todos
los actos de ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN CON RELACIÓN AL BIEN, con relación
al cual se inscribe la declaratoria de herederos, hasta la aceptación por el gestionado quien
lo podrá hacer en el estado en que se encuentre a ese momento el inmueble.
TEMA 11) - REGISTRACIÓN DEL DOMINIO Y CONDOMINIO - SUBASTA JUDICIAL

DIVISIÓN Y CONDOMINIO
DTO
GENERALIDADES
ARTICULO 8º — La solicitud que tenga por objeto la toma de razón de documentos
referidos al dominio y demás derechos reales, contendrá los siguientes datos:
a) Número de matrícula del inmueble, tomo y folio si correspondiere, y nomenclatura
catastral.
b) Especie del derecho y acto o negocio causal.
c) Titulares de los asientos y titulares a registrar con los siguientes datos filiatorios: para los
titulares registrales los que surjan del respectivo asiento; para los titulares a registrar,
apellido y nombres, documento nacional de identidad, libreta de enrolamiento o libreta
cívica, estado civil, apellido y nombres del cónyuge y grado de nupcias, para los casados,
viudos o divorciados. Si fueren extranjeros residentes en el país se consignará el
documento nacional de identidad, el pasaporte o la cédula de identidad, si poseyeren este
único documento. Si fueren no residentes, el documento de identidad que corresponda
según la ley del país de residencia.
d) Determinación del inmueble.
e) Antecedente del dominio, hipoteca u otro cuando corresponda.
f) Número y fecha de las certificaciones en los casos del artículo 23 de la Ley Nº 17.801 y
sus modificatorias.
g) Lugar y fecha de otorgamiento, funcionario autorizante, carátula del juicio, juzgado y
jurisdicción cuando corresponda.
h) Monto de la operación, si lo hubiere.
i) Proporción en la cotitularidad, expresada en números fraccionarios.
Deberá presentarse una solicitud por cada inmueble.

ARTICULO 83. — El registro del dominio o del condominio será en todos los casos previo a
todo otro y dará lugar en la forma que la Dirección del Registro determine, a la apertura del
folio a que se refiere el artículo 11 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias y 25 de este
Reglamento, si antes no se hubiere abierto.

ARTICULO 84. — Al efectuarse el registro se verificarán las referencias catastrales que

resulten del certificado respectivo, así como la concordancia de los elementos parcelarios, si
existiere plano anotado, o si se lo acompañare, aplicándose las normas contenidas en el
Capítulo VII del Título Primero de este Reglamento.
Si hubiere diferencias entre los elementos parcelarios resultante del título con relación a los
que resulten del catastro, se describirá en el asiento según título, dejándose constancia de
las diferencias que surjan del catastro.

ARTICULO 85. — Los titulares de los asientos de dominio y condominio serán las personas
físicas o jurídicas que resulten adquirentes en los respectivos documentos, sea que lo
hagan por sí o por representación legal.

ARTICULO 91. — Todos los asientos de dominio o condominio revocable o fiduciario se

confeccionarán consignando clara y precisamente las condiciones o plazos resolutorios a
que se encuentren subordinados los derechos o las cláusulas de revocación que surjan de
los documentos respectivos. El cumplimiento de tales cláusulas, plazos y condiciones, sólo
tendrá efecto registral a partir de la anotación que los interesados peticionen al respecto,
debiendo tal anotación hacerse por documento de la misma naturaleza que el que originó el
asiento de dominio o condominio y con la comparecencia de todos sus otorgantes o sus
sucesores.

ARTICULO 92. — En la calificación de documentos de los que resulten actos de transmisión

fiduciaria en los términos de la Ley Nº 24.441 y su modificatoria se aplicarán, en cuanto
sean compatibles, las normas registrales relativas al dominio, condominio, propiedad
horizontal o hipoteca, y las que aquí se establecen.
Los asientos registrales se confeccionarán consignando en el rubro correspondiente la
indicación de su condición fiduciaria según la Ley Nº 24.441 y su modificatoria.
Deberá consignarse también el plazo o condición a que se sujeta el derecho, expresando en
este último caso únicamente cuando el derecho esté sujeto a condición. Si existiere, y así
se solicitare, se hará constar la limitación a que se refiere el artículo 17 de la Ley Nº 24.441
y su modificatoria.
Los supuestos de cesación del fiduciario regulados en los Artículos 9º y 10 de la Ley Nº
24.441 y su modificatoria darán lugar a la apertura de un nuevo asiento en el rubro
titularidad a nombre del fiduciario sustituto.
La Dirección del Registro establecerá los demás criterios de calificación y requisitos de los
asientos, sobre la base de lo dispuesto precedentemente.

Adquisición por usucapión.

ARTÍCULO 96. — El registro del dominio o condominio adquirido por usucapión se
efectuará SOBRE LA BASE DEL TESTIMONIO DE LA SENTENCIA RESPECTIVA.
El documento deberá bastarse a sí mismo en cuanto a la INDIVIDUALIZACIÓN DEL
INMUEBLE Y DE SUS TITULARES, con los demás recaudos registrales exigibles, los que
podrán resultar de la sentencia o de constancias obrantes en el expediente que se
relacionarán debidamente.

CCCN
ARTÍCULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si NO EXISTE JUSTO TÍTULO O BUENA
FE, EL PLAZO ES DE VEINTE AÑOS.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la
mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular
registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se
prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.

SUBASTA JUDICIAL
ARTICULO 94. — Cuando se adquiere el dominio o condominio en subasta judicial, el
documento registrable PODRÁ SER
- EL TESTIMONIO DE LA ESCRITURA DE PROTOCOLIZACIÓN DE LAS
ACTUACIONES JUDICIALES,
- O EL QUE DE ELLAS EXPIDIERE EL ACTUARIO.
En estos casos el documento deberá contener sin perjuicio de los demás recaudos
registrales exigibles, la TRANSCRIPCIÓN DE LA PARTE PERTINENTE DE LOS
SIGUIENTES AUTOS:
a) El que DECRETA EL REMATE.
b) El que lo APRUEBA.
c) El que ordena la PUESTA EN POSESIÓN Y SU CUMPLIMIENTO, o la constatación de
haberla recibido.
d) El que tiene por ABONADO EL PRECIO.
e) El que DESIGNA EL ESCRIBANO U ORDENA LA EXPEDICIÓN DEL DOCUMENTO a
registrar, según el caso.
Los autos referidos se transcribirán, EN SU PARTE PERTINENTE, CON MENCIÓN DE LA
FECHA Y LAS FOJAS DEL EXPEDIENTE JUDICIAL al que corresponden.

Requisitos:
- ordena remate
- aprueba remate
- puesta en posesión y cumplimento
- abonado el precio
- designa escribano / ordena expedición documento
- transcribir parte pertinentes con fecha y fojas

ARTÍCULO 95. — Las medidas precautorias REGISTRADAS con posterioridad a la fecha

del AUTO QUE DECRETA EL REMATE, serán DESPLAZADAS de su posición registral por
el documento resultante de la subasta, comunicándose en tal caso la variación suscitada a
los jueces respectivos, con indicación del fuero, juzgado, secretaría y juicio en el que
aquélla se realizó.

Medidas precautorias
- anteriores a la fecha del auto que decrete el remate: el juez ordena el levantamiento
al solo efecto de escriturar
- posteriores a la fecha del auto que decreta el remate: Art. 95 relacionado.

CCCN
ARTICULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:
a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles. QUEDAN EXCEPTUADOS LOS CASOS EN QUE EL ACTO ES
REALIZADO MEDIANTE SUBASTA PROVENIENTE DE EJECUCIÓN JUDICIAL O
ADMINISTRATIVA…-
TEMA 12) PRINCIPIO DE TRACTO REGISTRAL (GUÍA GONZALIA)
Para comenzar con el tratamiento de éste Principio o de cualquier otro principio registral,
debemos comenzar el mismo por saber cuáles son los DOCUMENTOS REGISTRABLES y
sus formalidades.- Observamos que los mismos se encuentran contemplados en los
artículos 2, 3 y 3 bis de la Ley Nacional 17.801 de Registración Inmobiliaria, a saber:

Art. 2 “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del
Código Civil y Comercial de la Nación, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás
previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según
corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos,
inhibiciones y demás providencias cautelares y c) Los establecidos por otras leyes
nacionales o provinciales.
Art. 3 REQUISITOS: Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan
ser inscriptos o anotados, deberán reunir loo siguientes requisitos:
1) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según
legalmente corresponda;
2) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
3) Revestir el carácter de auténticos y
4) hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registración,
5) sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
6) Cuando la ley lo autorice pueden ser inscritos los instrumentos privados, siempre que la
firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público.- (Incorporado Ley 24441).-

Art. 3bis: No se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo 2 inc. a)

si no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes otorgado por la
Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de la
Seguridad Social, de corresponder.- (Incorp. Ley 25345).-

Carta de Buenos Aires

De acuerdo con lo resuelto en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral bajo
la denominación de "Carta de Buenos Aires", se declaró que "Los principios del derecho
registral son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan la pauta en
la solución de los problemas jurídicos planteados en el derecho positivo".
Uno de esos "principios" es el denominado de "tracto sucesivo" o de "previa inscripción" o
"continuo", y consiste en que:
1) en la historia jurídica de la propiedad de un inmueble
2) aparezca un encadenamiento lógico,
3) en el cual las sucesivas transmisiones, derivándose una de otras,
4) aseguren la preexistencia de la cosa en el patrimonio del transmitente.

Conforme este principio, sólo se inscriben los documentos otorgados por quienes del
Registro aparecen como titulares del mismo.
Exige, que "cada acto dispositivo se verifique en un asiento independiente y que el acto que
pretenda inscribirse derive de otro previamente inscripto, de tal manera que el Registro
refleje las transmisiones en perfecta sucesión".

TRACTO - CONCEPTO GENERAL

Es la unión o relación entre dos objetos o hechos.
De no existir continuidad de un hecho a otro, no habrá relación, por ende, no habrá tracto.

TRACTO - CONCEPTO JURÍDICO

“Es aquel que organiza los asientos registrales de manera que expresen con la mayor
exactitud la sucesión de los derechos que se refieren a un inmueble previamente
determinado y matriculado, de suerte que haya siempre un enlace entre el derecho del
titular actual con el que tenía sentado su causante inmediato anterior”.

REQUISITOS
Son 2:
1) El DERECHO DEBE ESTAR PREVIAMENTE INSCRIPTO a favor del transmisor o
constituyente
2) Cada derecho que se inscriba debe constar en ASIENTO SEPARADO distinto en cuanto
a su contenido jurídico.- (asientos hechos acto por acto, temporalmente independientes uno
de otro).-

REQUISITO DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN:

Este requisito no es indispensable de la FACULTAD DE DISPOSICIÓN, pero sí es requisito
para que para que el acto dispositivo otorgado sea inscripto.-

El principio de tracto es FORMAL. Veamos:

- El registrador NO tiene que comprobar la Previa Inscripción para que quede
justificada la existencia de la facultad o el poder de disposición del dueño, porque
éste puede transferir su derecho aunque él no figure inscripto en el registro.-
- Lo que sí debe comprobar el registrador es el DOCUMENTO que se pretende
inscribir ya que el mismo debe ser suficiente para probar que el poder de disposición
que ejerce, lo tiene como consecuencia de los efectos propios de un acto o negocio
jurídico derivativo traslativo de quien en primera instancia figura como titular del
derecho.-

Por tal motivo veremos que el tracto sucesivo abreviado debe realizarse en el documento
registrable (aspecto documental) para luego reflejarse registralmente (aspecto registral).

MANIFESTACIÓN REGISTRAL DEL TRACTO SUCESIVO Este Principio se puede

manifestar de dos maneras:
- REGLA GENERAL: SUCESIVO DOCUMENTAL
Previa Inscripción del derecho a favor de la persona que dispone
Cada acto dispositivo debe contar con su propio asiento
- REGLA ESPECIAL: ABREVIADO DOCUMENTAL
El Tracto Sucesivo Abreviado
Admite que en un mismo asiento, consten en forma ordenada varios actos dispositivos.
TRACTO SUCESIVO
El artículo 15 es el que regula el principio de tracto sucesivo. Nos dice que los asientos
registrales son como eslabones de una misma cadena, tienen que seguir uno al otro
sucesivamente.
Establece el Principio de Identidad, que consiste en que tiene que haber coincidencia entre
la persona que aparece vendiendo con la persona que figura en el asiento en el Registro.

Art. 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes
en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.

CONCEPTO DE TRACTO SUCESIVO

FALBO dice que "la finalidad que deriva del tracto sucesivo así estructurado, es organizar
los asientos registrales de manera que expresen con la mayor exactitud la sucesión de los
derechos que se refieren a un inmueble previamente determinado y matriculado, de suerte
que haya siempre un enlace entre el derecho del titular actual con el que tenía sentado su
causante inmediato anterior".

TRACTO ABREVIADO
El tracto abreviado es una modalidad, ya que el tracto sucesivo no se rompe ni se
interrumpe, ya que lo único que se evita es la "PREVIA" inscripción, pero no la inscripción
misma.
Es decir, que el o los actos no se van a inscribir previamente, pero sí se van a inscribir en
definitiva, conjuntamente con otro u otros actos en uno o varios asientos según el caso.-

UN ÚNICO DOCUMENTO RECEPTOR Y CONDENSADOR

Es la expresión de un solo documento que refleja en un solo asiento todos y cada uno de
los actos y documentos que habilitan o legitiman al disponente, manteniendo así la cadena
sin solución de continuidad.

ES UNA MODALIDAD y NO UNA EXCEPCIÓN.-

- El tracto abreviado no es una excepción sino una modalidad del tracto sucesivo,
pues éste se cumple partiendo siempre del titular inscripto hasta llegar, directa o
indirectamente, al sustituto que será legitimado por el Registro.
- El tracto sucesivo abreviado en manera alguna altera la regla general del tracto
sucesivo.
- No es más que una forma simplificada, en el tiempo, que evita una "previa"
inscripción.- Ello tampoco significa que se saltee o evite inscribir un acto.
- Todo se inscribe en el RPI. Nada deja de inscribirse.
- Simplemente que en vez de confeccionarse 2 asientos registrales, se va a
confeccionar 1 solo asiento registral, que va a contener lo mismo que si fueran 2.
Por eso a los efectos didácticos lo he llamado “2x1”.-

Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la

continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran
a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

LA ENUMERACIÓN NO ES TAXATIVA.-
• DTR 1/92: Art.1º: Admite la inscripción de derechos de Hipoteca, Servidumbre, Anticresis,
Uso y Habitación como supuestos de "tracto abreviado" enmarcados en el artículo 16, inc.
b) de la ley 17.801
• DTR 2/92: Incorpora el USUFRUCTO.-
• La relación de antecedentes se efectuará de igual modo que la prevista para los supuestos
de transmisión del dominio.-

CASOS CONTEMPLADOS
- En los tres primeros incisos se alude a transmisiones mortis causa. (Se aplica tanto
a Sucesiones Ab-Intestato como Testamentarias)
- El único supuesto de transmisión inter vivos es el previsto en el inciso d), Art. 16, ley
17801, para las operaciones simultáneas.

1er SUPUESTO:
Cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas por el causante o su cónyuge.-
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;

Obligaciones Contractuales:
Contrato u obligación contraída por el causante concluido antes de su fallecimiento. Ej:
boleto de compraventa
Queda pendiente su cumplimiento: otorgar la escritura pública de compraventa.-
El juez, herederos declarados o representantes no hacen otra cosa que formalizar dicho
cumplimiento.-

Sujetos Legitimados:
1) El juez
2) Herederos declarados:
3) Representantes

2do SUPUESTO
Transmisión, cesión, hipoteca, usufructo, uso, habitación, anticresis, servidumbre de bienes
hereditarios por los herederos extensión a legatarios o cesionarios
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;

CÓNYUGE: El inciso prevé la posibilidad que el caudal relicto hubiere bienes inmuebles
registrados a nombre del cónyuge del causante.-
El fallecimiento de uno de los cónyuges provoca la disolución de la sociedad conyugal, hoy
régimen de comunidad.-
Entre la disolución de la sociedad conyugal y su liquidación sobreviene una etapa
intermedia que es la indivision postcomunitaria, en la que el cónyuge titular del bien
ganancial ha perdido el ejercicio del poder dispositivo que tenia sobre el bien.-
En cambio, según lo que dispone la norma, el cónyuge sobreviviente, en común con los
otros herederos, podría disponer del bien.-

Sujetos Legitimados:
1) Herederos Declarados / legatarios
2) Sucesores

Cesión de los bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante, sin necesidad que
antes se inscriba la DH o el Testamento.-. - En este caso, cuando los herederos cedan la
totalidad o solo la parte alícuota de la universalidad jurídica recibida a titulo de herencia,
debe tenerse presente que el cesionario ocupa el lugar del cedente en calidad de sucesor
universal, no digo heredero, de la totalidad o la parte alícuota de la masa reeditaría cedida.-
Por lo tanto cuando se contempla a los sujetos legitimados, por esta razón debe
contemplarse a los 3: Herederos declarados y a sus Sucesores y entre estos también a los
Cesionarios de derechos declarados.-

3er SUPUESTO:
Partición de bienes hereditarios.-

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes

hereditarios.-

Actos efecto de la Partición: se traducen en la adjudicación de los bienes.-

Clases: La partición puede ser privada (art. 2369 CCYC) o judicial (art. 2371 CCYC)

ARTÍCULO 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son
plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por
unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.
ARTÍCULO 2371.- Partición judicial. La partición debe ser judicial:
a. si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
b. si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga
privadamente;
c. si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición
privadamente.

TÉCNICA QUE TIENE QUE OBSERVARSE PARA LA REDACCIÓN DE LAS

ESCRITURAS.-
SUJETOS INSTRUMENTALES:
¿Quién puede otorgar la escritura?
1) El juez, en cumplimiento de lo resuelto en el proceso judicial respectivo.-
2) Los herederos declarados
3) Los representantes: voluntarios, legales o judiciales.-
4) Los sucesores de los herederos declarados: herederos de los herederos en los casos de
acumulación de procesos.-
5) El albacea testamentario: como representante instituido por el testador para que cumpla,
con los contratos y obligaciones que había contraído en vida
6) El legatario de cosa cierta y determinada (en cuanto le corresponda recibir un bien que
fuera propiedad del testador.-
7) El cesionario (en su calidad de sucesor del heredero cedente del derecho hereditario).-

RELACIÓN DE ANTECEDENTES: ultima parte art. 16

Art. 16: ….. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los
antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir
del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.
1) La relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o
adjudicación,
2) A partir del que figure inscripto en el Registro

CONCEPTO.- Implica la enumeración de los actos a través de los cuales quienes no es

titular registral, se conecta con el asiento registral y queda legitimado para disponer.-

SECUENCIA: En los 3 primeros casos, la conexión deviene del juicio sucesorio.-

1.- TITULAR DEL DERECHO INSCRIPTO EN EL REGISTRO.-

Constancias Notariales: Se debe comenzar expresando la existencia del derecho que se
transmite, a partir del sujeto que aparezca como tal, es decir como titular del derecho en el
folio registral y continuar su relación de manera que resulte evidenciada la legitimación de la
persona que realiza el negocio dispositivo que se formaliza y documenta en la escritura.-
2.- TENER A LA VISTA EL EXPEDIENTE JUDICIAL o TESTIMONIO JUDICIAL (este último
expedido por el Secretario del Juzgado que contiene las partes pertinentes) (Art.26 Ley
17801.-
3.-TENER A LA VISTA EL TITULO DE PROPIEDAD DEL CAUSANTE y
CERTIFICACIONES REGISTRALES.- (Art. 23 Ley 17801)
4.- RELACIONAR:
1) Carátula del juicio sucesorio, Juzgado, Secretaria.-
2) Declaratoria de Herederos con su ampliación si correspondiere, la que puede ser
transcripta literalmente o glosada, indicando quienes son los herederos, fecha, fojas.-
3) Auto que aprueba el Testamento en cuanto a sus formas, en su caso y parte pertinente:
lo relativo a la institución hereditaria.-
4) Auto que ordena la inscripción del Declaratoria de Herederos o del testamento en el
registro de la Propiedad Inmueble.-
5) Cumplimiento de los recaudos previsionales y fiscales; pago de tasa de justicia,
honorarios profesionales, etc.-
6) Autos de identidad, si los hay.-
7) Que el documento es otorgado en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas
en vida por el causante su cónyuge.- Primer supuesto

Segundo Supuesto: Se consigan los mismos datos, y si hay cesión de acciones y derechos
hereditarios se también deberá relacionar y/o transcribir.-

Tercer supuesto: Se consignan los mismos datos, además de la resolución que aprueba y
homologa la Partición si la misma se formalizó por instrumento privado. Pero también, se
puede formalizar directamente la partición por tracto abreviado por escritura pública.-
Cualquiera de las dos formas, son legalmente admitidas.-

Decreto 466/99
Art. 34. Cuando se utilice la modalidad de tracto sucesivo abreviado en los casos
contemplados en los incisos a) y b) del artículo 16 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias,
deberá resultar:
a) Que se ha dictado declaratoria de herederos o aprobado el testamento y que se ha
ordenado la inscripción.
b) El encadenamiento entre quien dispone y el titular registral y la referencia a las
resoluciones judiciales respectivas, que ha de ser precisa, con indicación de fecha, carátula
del expediente sucesorio, juzgado, secretaría, fuero y jurisdicción donde ha tramitado.

Art. 35: En el supuesto del inciso c) del artículo 16 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias,
la referencia se hará extensiva a la resolución que apruebe la partición o la homologue, sin
perjuicio de lo dispuesto por el artículo 698 del CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL
DE LA NACION.

ESCRITURAS SIMULTÁNEAS: Art. 16 inc. d) y art. 26

Art. 16: No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad
del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:… …
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y
1) se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble,
2) aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

Art. 26: “En los casos de escrituras simultáneas o cuando deban mediar referencias de
expedientes, la relación que se hará:
1) respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta,
2) se podrá verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios.
3) En lo que se refiere a las constancias de la certificación registral en escrituras
simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al
respecto contenga la que le antecede.”

CONCEPTO DE LA SIMULTANEIDAD
¿Qué debemos entender por simultaneidad jurídica? Se discute todavía el alcance de la
expresión "forma simultánea".
La doctrina sustentada por el Escribano Francisco Fontbona, considera que las escrituras
simultáneas son las que operan en el mismo día. La simultaneidad encuentra como unidad
témporo-espacial para su desarrollo la escrituración de los distintos actos o negocios que
versen sobre el mismo inmueble, a partir de un titular inscripto en el mismo día.
Esta tesis resulta beneficiosa para la factibilidad de la intervención notarial de escribanos de
distintos distritos notariales.
Adhieren a ello, otros autores como López de Zavalía y Villaro entre otros, considerando
que las escrituras simultáneas son las otorgadas en el mismo día y en todas las latitudes ya
que el día es de 24 horas.
El RPI de Pcia de Buenos Aires, sigue este criterio.-
Otra tesis registral, por el contrario, considera que las distintas escrituras deben ser
autorizadas en el mismo momento, es decir "en la misma mesa de trabajo" (véase
Resoluciones de Reuniones Nacionales de Directores de Registros). Este concepto se
concilia más con el de "simultaneidad". Esta fue la tesis que prevaleció en el Decreto
2080/80, hoy Decreto 466/99 Reglamentario de la Ley Nacional de Registros para el ámbito
de la Ciudad de Buenos Aires, ya que su Art. 36 dispone: "En el supuesto enumerado en el
inciso d) del artículo 16 de la ley 17801 se entenderá por instrumentaciones simultáneas las
autorizadas en un mismo momento...".
En consecuencia, las escrituras simultáneas en el ámbito de las que se instrumenten en la
Ciudad de Buenos Aires, pueden reconocer como autorizantes a distintos funcionarios, pero
todos con competencia territorial en la Capital Federal, por lo que la permisión del Art. 16 en
orden a la autorización por "distintos funcionarios" queda limitada por la reglamentación de
la ley, en la forma que comentamos.

Los presupuestos normativos:

1) Multiplicidad de negocios jurídicos.
2) Que versen sobre el mismo inmueble.
3) Que se trate de negocios jurídicos registrables (conf. art. 2° de la ley 17801).
4) Intervención de un mismo funcionario o funcionarios distintos. El art. 16, inc. d) de la ley
17801 menciona: "...aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios"
5) Relación mediante tracto documental, a partir del negocio que resultó inscrito, del
dominio o derecho real de que se tratare.
6) Cumplimiento del recaudo témporo-espacial.

Transferencias de dominio con constitución simultánea con derecho real de hipoteca.

Analicemos el caso concreto que es el más típico y corriente de escrituras simultáneas. Se
presenta cuando: una persona adquiere un inmueble, para lo cual otorga la correspondiente
escritura de Compraventa en la que se documenta la transmisión del dominio a su favor, y
en ese mismo momento, por otra escritura se Constituye Derecho Real de Hipoteca sobre el
mismo inmueble que adquiere a favor de un acreedor (en muchos casos una institución
crediticia) que le facilita el dinero en préstamo para financiar esa compra.

A esas dos escrituras (la de Compraventa y la de Mutuo con Garantía Hipotecaria) se las
denomina "simultaneas" en razón de que se verifican en un mismo lugar y en un mismo
tiempo.
Entonces: por la primera "A" vende a "B" y por la segunda "B" recibe el dinero en préstamo
e hipoteca a favor del Banco "C".

Las preguntas más frecuentes son:

1. ¿Cuál de las dos escrituras se inscribe primero?
2. ¿Es necesaria la previa inscripción de la escritura de Compraventa para inscribir la
Escritura de Hipoteca?
3. ¿Es esencial contemplar en la Escritura de Hipoteca la Relación de Antecedentes a que
se refiere la última parte del artículo 16 y el 26 de la ley 17801?
4. ¿Cada escribano interviniente debe solicitar individualmente las certificaciones
Registrales?

Recordemos entonces el Principio de la Prescindencia de la Previa Inscripción que se aplica

en todos los supuestos de Tracto Abreviado, estén o no contemplados en la norma.
Comienza diciendo el Artículo 16: "No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los
efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los
siguientes casos..." Y recordemos todo lo explicado de la relación de antecedentes.

Veamos además como el caso en estudio está contemplado expresamente en el artículo 37

del Decreto 466/99 Reglamentario de la Ley 17.801 para la Capital Federal.
El mismo es del siguiente tenor: "En el caso previsto por el artículo anterior, y tratándose de
transferencias de dominio con constitución simultánea de otros derechos reales, se
practicará la inscripción de éstos aunque no se practique la del dominio, cuando fueren
instrumentados en documentos distintos. El documento deberá bastarse a sí mismo en
cuanto a la relación de antecedentes que legitimen al disponente del derecho y el asiento se
practicará indicándolos a partir del titular inscripto, con mención de la escritura de
adquisición (número, fecha y escribano autorizante). La titularidad de dominio variará con la
inscripción del documento transmisivo correspondiente, el que se regirá en cuanto a su
prioridad por las reglas generales (artículos 5°, 9°, 17, 18 y 19 de la leyN°17.801 y
modificatorias).

Constancias Notariales. Relación de Antecedentes.

Debemos tener presente que el vendedor es el titular registral del derecho real de dominio,
y que el comprador —que adquiere y de inmediato hipoteca el inmueble— no es el titular
registral aún, por lo que es indispensable como Técnica notarial que en la Escritura de
Constitución de Hipoteca, específicamente en las Constancias Notariales, esté la redacción
de la "Relación de Antecedentes" teniendo a la vista los títulos respectivos, comenzando:
1°) por el Titular registral inscripto en el registro (vendedor) y 2°) se consagrará "por
escritura simultánea del día de la fecha pasada ante el Escribano.......al Folio.......del
Registro Notarial número..... a su cargo (o de su adscripción) donde A le Transmite el
dominio a B. Esta escritura simultánea, será la de compraventa, la que aún no se encuentra
inscripta, pero que debemos tener a la vista como la "escritura matriz extendida en el
protocolo" para dar cumplimiento con el artículo 23 de la Ley 17.801.

Inscripción Registral
¿Cuál de las dos escrituras se inscribe primero? Cualquiera de las dos.
Ambas deben inscribirse en el plazo legal de 45 días corridos si desean conservar la
reserva de prioridad.
Recordemos que el derecho real nace extra-registralmente y solo se inscribe a los efectos
de publicidad y oponibilidad a terceros interesados, por lo que en ambas escrituras cada
derecho real ya nació.
Cabe destacar que en esta clase de escrituras donde se transmite el dominio de un
inmueble y simultáneamente el adquirente constituye un derecho real de hipoteca, la ley
admite y permite que se inscriba el derecho real de hipoteca antes que el derecho real de
dominio, es decir que se Prescinda de la Previa Inscripción del dominio, pero solo de la
previa inscripción, no de la inscripción misma.
Es decir, ambas escrituras se deben y se van a inscribir dentro del plazo de los 45 días,
pero lo importante de la ley, es que le permite a la hipoteca “no estar esperando” que
primero se inscriba la compraventa, para luego mandar a inscribir la hipoteca.-
Qué pasaría si ¿la compraventa se le vence el plazo de los 45 días para inscribir, Por ej: se
inscribe en el día 48? y la hipoteca necesitara la previa inscripción de la misma y por lo
tanto, se inscribe el día 50? La respuesta es que perdería la prioridad indirecta la
compraventa y en consecuencia también la hipoteca, o sea, ambas.- Porque ambas, en
forma independiente y separada, tienen que cumplir con el plazo del art. 5 de la ley 17801,
es decir, tienen 45 días para inscribir.- Y cualquier de ellas, que lo haga pasado ese plazo,
perderá la prioridad indirecta.-
Reitero, la autorización legal es para evitar, que la segunda escritura, en este caso, la
hipoteca, pueda perder frente a terceros la prioridad que le hubiere correspondido en razón
de la fecha en que se otorgó el acto y a la reserva de prioridad indirecta obtenida mediante
la certificación registral, circunstancia que podría producirse en caso que la transmisión de
dominio (compraventa) no se presentara a inscribir dentro del plazo legal.
Por tal motivo, el segundo documento deberá bastarse a sí mismo en cuanto a la relación
de antecedentes que legitimen al disponente del derecho.

Criterios doctrinales.-
Para una parte de la doctrina es taxativa la enumeración del art.16 de la ley 17.801. Dentro
de esta postura se encuentra Villaró, quien afirma que “el art.16 contiene supuestos que son
una excepción a la legitimación registral, por lo tanto estos supuestos no pueden ser sino
taxativos”.
Críticas:
- Según Cornejo, el tracto abreviado no se refiere a los requisitos de legitimación para
disponer, sino a los requisitos para la inscripción del documento.
- Dice Falbo que “si el tracto abreviado no afecta el normal funcionamiento del registro, ni
destruye ni desnaturaliza la perfecta continuidad del tracto sucesivo, tanto en sede registral
como extraregistral; si con esta técnica se evita efectuar asientos formales de evidente
carácter transitorio y, en cambio, permite una mayor economía del trámite y agilidad de
transacciones; si no perjudica el derecho de ninguna persona, es evidente que pueden
admitirse otros supuestos además de los que hemos estudiado, en cuanto encajen
adecuadamente en la técnica que accede esta regla especial de manifestación registral del
tracto y siempre que se encuentre debidamente acreditada, en sede extrarregistral, la
legitimación del otorgante para ejercer el poder dispositivo a partir del sujeto que figure
inscripto en el registro”.
- La jurisprudencia en este tema tiene resuelto que el denominado tracto registral
comprimido o abreviado no constituye una excepción al extremo de su sucesividad que
custodia el art.15 de la ley 17.801, como se evidencia en el hecho de que aquella modalidad
se establece a los efectos de la continuidad en el tracto. Agrega que el tracto abreviado es
un tracto sucesivo, pero dotado de un mecanismo especial de implementación registral,
dirigido a reducir el número de asientos sin resentir la completitividad del conjunto del
contenido registrado.
- Según Cornejo, quien sostiene el carácter enunciativo, la diferencia entre ambas posturas
radica en la diferente acepción del concepto de tracto sucesivo. Y considera que es una
cuestión de forma de practicar los asientos en el registro, y no como un elemento sustancial
que se relaciona a la disposición del derecho inscripto.

Supuestos de tracto abreviado no enumerados por la ley.- Falbo cita los siguientes:
1) la hipoteca de los bienes hereditarios efectuada por los herederos declarados.
2) La cancelación de la hipoteca constituida por el causante que otorguen los herederos
declarados antes de que el inmueble esté registrado a sus nombres.
3) La anotación de embargos u otra medida cautelar ordenada en un juicio seguido contra
los herederos, antes que esté registrado a sus nombres el inmueble respecto del cual se
dispone la medida cautelar.
4) Resulta factible la disposición de bienes gananciales después de disuelta la comunidad
por divorcio, antes de que se inscriba a nombre de alguno de los cónyuges la
documentación por la que se adjudica el inmueble como consecuencia de la disolución de la
comunidad conyugal. Esta es la hipótesis resuelta en el caso “Solari Costas”.
5) La venta de quien adquiere un inmueble por prescripción veinteñal, sin necesidad de
inscribir previamente la sentencia que declara adquirido el dominio.
6) El heredero declarado puede otorgar el reglamento de copropiedad y administración
antes de inscribir el dominio a su nombre.

JURISPRUDENCIA
"Es que el comprimido o abreviado es un tracto sucesivo, pero dotado de un mecanismo
especial de implementación registral, dirigido a REDUCIR EL NÚMERO DE ASIENTOS sin
resentir la complejidad de conjunto del contenido registrado. La abreviación del tracto no
significa afectar la progresión de la secuencia ordenada e ininterrumpida de actos
transmisivos y ni siquiera su reflejo registral propiamente dicho, sino que sÓLO SE
TRADUCE EN LA CONCRECIÓN RESUMIDA DEL EMPLAZAMIENTO DE LOS
PRIMEROS". ("Solari Costa, Osvaldo s/recurso de recalificación". Buenos Aires, marzo 14
de 1985. Cámara Nacional Civil, Sala D.)
"... El denominado tracto registral comprimido o abreviado (Art. 16 de la ley 17.801) NO
CONSTITUYE UNA EXCEPCIÓN al extremo de sucesividad del mismo que custodia el art.
15 de la ley 17.801, como se evidencia en el hecho de que aquella modalidad se establece
... a los efectos de la continuidad del tracto ... (Art. 16 citado). Por ello las posibilidades de
aplicación de la versión restringida del tracto registral no necesariamente deben apreciarse
literalmente a las enunciaciones de la ley, si así no se logra un máximo rendimiento de
publicidad, y en cambio se desprecia un resultado de economía derivado de la abreviación
de la expresión registral del Tracto." (Sala G, el 7 de abril de 1986 en autos "Rotstein, Benito
s/apelación Registro de la Propiedad Inmueble").
TEMA 13 - PRIORIDAD
CONCEPTO
Es la PREFERENCIA que se le da a un documento o derecho respecto de otro en atención
al momento en que se ingresa al registro. Es decir, se exterioriza la preferencia de una
situación jurídica sobre otra, fijando su prelación.
Junto con la INSCRIPCIÓN, es el FUNDAMENTO del sistema (1° en el tiempo, 1° en el
derecho”
ALTERINI: “La noción de prioridad que traducen los diccionarios de la lengua castellana o
jurídicos, que la caracterizan como la ANTERIORIDAD DE UNA COSA RESPECTO DE
OTRA, o en tiempo o en el orden(1), responde a una imagen acertada, pero que ha
menester de precisiones conceptuales CUANDO DE PRIORIDAD REGISTRAL SE TRATA.
En un sentido amplio, la prioridad alude tanto a la
- preferencia excluyente o
- de superioridad como a la preferencia de rango.
La preferencia EXCLUYENTE se configura frente a derechos reales incompatibles (por
ejemplo, dos dominios sobre una cosa) y por aplicación de la máxima prior in tempore potior
in iure deriva en la primacía del DERECHO REAL ANTES INSCRIPTO EN EL REGISTRO,
QUE EXCLUYE AL INCOMPATIBLE QUE LE SUCEDA.
Cuando los derechos reales son COMPATIBLES, es decir que pueden CONCURRIR
SOBRE LA MISMA COSA (por ejemplo, dos o más hipotecas sobre un inmueble), la
preferencia se llama DE RANGO, y conduce a la prelación del derecho inscripto en primer
término.
El concepto de prioridad expuesta está pensado en el aspecto sustantivo o material, ya que
también ofrece una faceta de tipo formal. La prioridad en el aspecto formal implica para el
registrador la PROHIBICIÓN DE INSCRIBIR DERECHOS INCOMPATIBLES con otros de
igual o anterior fecha - cierre registral - (reflejo de la preferencia sustantiva excluyente) y la
obligación de practicar los asientos según EL ORDEN CRONOLÓGICO de presentación de
los títulos (reflejo de la preferencia de rango)…La importancia del principio de prioridad que
desarrollamos, es puntualizada por Nussbaum con estas reflexiones, válidas para la noción
amplia adoptada: "El principio de prioridad es una de las columnas fundamentales... de todo
buen derecho inmobiliario. Gracias a él, los que vayan a adquirir un derecho sobre una finca
NO TIENEN QUE PREOCUPARSE DE POSTERIORES INSCRIPCIONES, pues éstas para
nada les afectan. Las inseguridades a que otro régimen daría lugar quedan así desterradas,
y garantizada la certeza, que es nervio del crédito territorial".

GRECO dice: “Su fin es el de DETERMINAR EL ORDEN DE PREFERENCIA, de modo que

quien obtenga la inscripción no deba verse subordinado a otro sin su expreso
consentimiento. La protección registral se concreta atendiendo a la prioridad formal y a la
sustancial. Este principio encierra, desde el punto de visto genérico, el concepto de
incompatibilidad u oponibilidad, sin que produzca ninguna dificultad para la dirimencia del
rango o grado en supuesto de peticiones efectuadas simultáneamente, en tanto los
derechos que se pretenda inscribir no sean incompatibles. Los romanos afirmaban: qui prior
est tempore, potior est iure”.

Hay 2 clases:
- PRIORIDAD DIRECTA
- PRIORIDAD INDIRECTA
PRIORIDAD DIRECTA (art. 19 y 40 LEY 17801)

Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la
- fecha y
- el número de presentación asignado a los documentos
en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que
provengan de actos otorgados en forma simultánea, la PRIORIDAD DEBERÁ RESULTAR
DE LOS MISMOS. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo OTRO ORDEN DE PRELACIÓN para sus derechos, compartiendo la
prioridad o autorizando que ésta sea compartida.

Artículo 40. - El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación
local, llevará un SISTEMA DE ORDENAMIENTO DIARIO donde se anotará la presentación
de los documentos por ORDEN CRONOLÓGICO, asignándoles el NÚMERO
CORRELATIVO que les corresponda.

La prioridad directa está determinada por estos 2 artículos. Es la prioridad entre 2 o más
inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble.
se establece por:
- fecha
- número de presentación
La prioridad se relaciona con el derecho de preferencia por prioridad temporal. Significa que
EL DERECHO NACIDO ANTES, DESPLAZA AL QUE PRETENDE NACER DESPUÉS;
primero en el tiempo primero en el derecho.

Libro DIARIO: Es donde se asientan la fecha y número de presentación de cada

documento.
Lugar o instrumento donde se asienta la presentación de los documentos con orden
cronológico y numeración correlativa, DETERMINANDO LA PRIORIDAD entre dos o más
inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble.

ESCRITURAS SIMULTÁNEAS
La 2da parte del art. 19 regula la prioridad frente a escrituras simultáneas, y establece que
la prioridad resultará de los documentos a inscribir. “Con respecto a los documentos que
provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los
mismos”
El registrador al calificar los documentos deberá determinar cuál de ellos tendrá preferencia,
teniendo en cuenta el adagio primero en el tiempo primero en el derecho.
Lo dicho se relaciona con el inc. d) del art 16 de la ley 17801 “Cuando se trate de
instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos
que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan
intervenido distintos funcionario”
Tales instrumentaciones deben ser todas notariales y la prioridad resultará del contenido de
las propias escrituras.

CONVENCIONES SOBRE EL RANGO

Surgen de la última parte del art. 19: “ …No obstante las partes podrán, mediante
declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a 5 los efectos
del principio que antecede ESTABLECIENDO OTRO ORDEN DE PRELACIÓN PARA SUS
DERECHOS, COMPARTIENDO LA PRIORIDAD O AUTORIZANDO QUE ÉSTA SEA
COMPARTIDA”

RANGO: Es el emplazamiento o ubicación que ocupa un derecho en el Registro con

respecto a otros derechos compatibles, dándose así una relación de preferencia entre
ellos.-
El rango es el derecho que yo tengo sobre una matrícula, el lugar que ocupo en el
emplazamiento registral.

En el 1º CONGRESO INT. DCHO. REGISTRAL 1972. BS.AS se dijo: “El rango de los
derechos compatibles, SI NO AFECTAN EL ORDEN PÚBLICO, pueden ser objeto de
- negocio jurídico,
- reserva,
- permuta o
- posposición”.-
No estando comprometido el orden público, es posible que el principio de prioridad pueda
ser RENUNCIADO por el beneficiario. Las partes PUEDEN ALTERAR EL ORDEN DE
PRIORIDAD.

TIPOS:
- RESERVA DE RANGO:
Si bien el nuevo CCYC no la regula expresamente, no puede interpretarse que la misma ha
sido derogada, como tampoco las demás convenciones sobre el rango hipotecario.-
El código civil de Vélez hacía referencia a la reserva del rango en el art. 3135 in fine.
Art. 3135. ….. AL CONSTITUIR LA HIPOTECA, el propietario puede, con
CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR, reservarse el derecho de constituir ulteriormente
otra de grado preferente, EXPRESANDO EL MONTO a que ésta podrá alcanzar.
a) La reserva de rango tiene un límite temporal que es “al momento de constituir la
hipoteca”
b) Conformidad del acreedor
c) Monto de la hipoteca a realizar en el futuro
El DECRETO 466/99 del RPI de CABA dice: Art. 125: En el caso de documento que
contenga reserva de rango su REGISTRO PODRÁ SER SIMULTÁNEO CON EL DE LA
HIPOTECA O POSTERIOR A ELLA, debiendo resultar del documento el consentimiento
expreso del acreedor. Los asientos que se practiquen en su consecuencia, serán
autónomos y se consignará en ellos con PRECISIÓN EL MONTO DE LA RESERVA.

- PERMUTA
Consiste en el cambio de grado de DOS DERECHOS REALES YA INSCRIPTOS, siendo
indiferente para que haya permuta que las dos hipotecas estén emplazadas inmediatamente
o que existan otros acreedores intermedios.
Tanto la permuta, posposición o la reserva de rango, pueden ser objeto de acuerdo entre las
partes interesadas, siempre que NO se afecte el ORDEN PÚBLICO NI LOS INTERESES
DE LOS TERCEROS.
La permuta de rango no significa la modificación de la hipoteca, sino solamente el orden de
prelación del crédito garantizado.
1) dos rangos hipotecarios ya inscriptos
2) acuerdo de titulares sin perjudicar a 3º acreedores

- POSPOSICIÓN
Opera cuando uno de los derechos que interviene en la negociación está inscripto y EL
OTRO NO, y el derecho de hipoteca que ocupará el grado preferente se constituye
SIMULTÁNEAMENTE A LA CESIÓN DEL RANGO, que hace el acreedor que retrocede.
La posposición de rango exige el CONSENTIMIENTO DE LOS ACREEDORES
POSTERIORES al rango que se pospone. 1
) Un derecho ESTÁ INSCRIPTO Y EL OTRO NO.-
2) El derecho de hipoteca que ocupará el grado preferente se constituye
SIMULTÁNEAMENTE CON LA CESIÓN DE RANGO hipotecario que hace el acreedor que
retrocede.-
3) Se exige CONSENTIMIENTO DE ACREEDORES posteriores al rango si los hubiere.-

El DECRETO 466/99 RPI de CABA dice en Art. 124: El registro de los documentos que
contengan permuta o posposición del rango hipotecario se practicará en asiento
independiente de las respectivas inscripciones hipotecarias, indicándose con precisión y
claridad el o los asientos de hipoteca afectados. No obstante se practicará en el mismo
asiento cuando la posposición o permuta resulte del documento constitutivo de hipoteca.

- COPARTICIPACIÓN DE RANGO
Opera cuando un acreedor hipotecario acuerda compartir la prioridad.
La coparticipación puede darse también en forma conjunta una posposición de rango.

PRIORIDAD INDIRECTA (art. 5, 17 y 25)

CONCEPTO
Es una clase de prioridad, que para determinados supuestos, nos va a dar un beneficio
siempre y cuando se cumplan con los plazos estipulados por la ley.
A través de una serie de mecanismos y cumplimiento de plazos registrales, es posible que
una INSCRIPCIÓN POSTERIOR, TENGA PRIORIDAD RESPECTO DE UNA EFECTUADA
CON ANTERIORIDAD.

EFECTO RETROACTIVO
Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.

OPONIBILIDAD E INCOMPATIBILIDAD DE INSCRIPCIONES

Art. 17: Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior
fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se
hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los
artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º.”.-

PRINCIPIO GENERAL: “Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de

igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible”.
Se trata de preferencia de superioridad o excluyente, cuando se trata de derechos
incompatibles entre sí, como por ejemplo (dos dominios que concurran simultáneamente
sobre el mismo inmueble y que conduce a la relegación o exclusión del derecho
incompatible por el derecho previamente inscripto).
La INCOMPATIBILIDAD se producirá cuando el documento inscripto no puede concordarse
con el presentado en segundo término, o sea cuando ellos no armonizan o se
complementan.
La OPOSICIÓN resultará del enfrentamiento entre dos documentos (uno inscripto y otro
posterior que también se desee inscribir), en donde hay contradicción entre los derechos
que resultan del que está inscripto y del que se solicita su inscripción.

EXCEPCIÓN: “salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado

durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y
concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º”
El documento presentado en segundo término, tiene el emplazamiento registral guardado
desde la fecha de expedición del certificado, siempre y cuando la inscripción se realice
dentro del plazo legal de 45 días de otorgada la escritura.
De no ser así se aplicara la prioridad directa del art. 19+40.

RESERVA DE PRIORIDAD
Art. 25: Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el
Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble
dentro del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, SIN LA
ADVERTENCIA ESPECIAL acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período
hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de ANOTACIÓN PREVENTIVA
a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo
otorgamiento se hubiere solicitado.
Tiene 2 efectos:
- anotación preventiva. art. 25
- retroprioridad. art. 5
Con ello se provee la más AMPLIA COBERTURA REGISTRAL, porque se protege al
documento desde los momentos previos a la formación de la escritura, hasta su ingreso al
registro para su inscripción.

ANOTACIÓN PREVENTIVA
Luego de ordenarse la expedición de una certificación, la primera obligación del Registro es
la de “TOMAR NOTA” en el folio real correspondiente.
la nota se referirá:
- Quien solicitó el certificado: nombre y nº de registro notarial
- Acto o negocio para el que se pidió el certificado. Ej: compraventa
Conforme la primera parte del artículo, la ley no impide que el registro otorgue otras
certificaciones sobre el mismo inmueble; solamente impone al registro la obligación de
advertir especialmente al nuevo solicitante que ya se despachó otro certificado, es decir que
hay una certificación vigente y de esta manera estará informando la existencia de un
negocio en gestación.
Por eso, no existe el mal llamado “bloqueo registral”, ya que no hay ningún bloqueo.
Cualquier otro documento que ingrese mientras haya una certificación vigente, ingresará y
no será bloqueado por el registro.-
Al contrario, el RPI lo va a anotar pero en forma “condicional” y le va a advertir al solicitante,
que hay una certificación que está vigente, es decir, que ya se ha solicitado un certificado.
(Por ejemplo, para formalizar una escritura de compraventa, es decir, que hay un negocio
que se está gestando ).
Hay una anotación preventiva de un negocio en gestación.-

PLAZOS REGISTRALES
- VIGENCIA DE LOS CERTIFICADOS: ART. 24 (ver bolilla 5)
- PLAZO PARA INSCRIBIR LUEGO DE OTORGAMIENTO. Retroprioridad Art. 5.
- PRÓRROGA DE 180 DÍAS. Art. 9, inc b).

Art. 24: El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora
del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con
domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o
fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la
reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta
certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias
locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las
certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia
o territorio.

Plazo de vigencia para inscribir. Efecto retroactivo de la inscripción.

Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.

Una vez que se autoriza la escritura y se utilizaron para la misma, los certificados registrales
dentro del plazo legal, empieza a correr el plazo para la inscripción de la misma, que es de
45 DÍAS contados desde el día SIGUIENTE de su otorgamiento.

Variables/ Opciones de inscripciones

1. Si la escritura no tuviese ningún defecto, el RPI la inscribirá DEFINITIVAMENTE.-
2. Si la escritura tuviere vicio de nulidad absoluta y manifiesta, el RPI la RECHAZARÁ.-
(art.9 inc.a y 18 inc.a)
3. Si la escritura tuviese algún defecto subsanable, el RPI la inscribirá de forma
PROVISIONAL y me devolverán la escritura, y tendré un plazo de 180 días, para subsanarla
y volverla a ingresar (art. 9 inc. b)
4. Si se diera alguno de los 3 supuestos del art. 18 inc. b) la escritura se inscribirá
CONDICIONALMENTE.

Inscripción o Anotación condicional (art.18 inc. b)

Art. 18: No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar
por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su
presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de
duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional,
o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el
artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la
condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el
Registro informará la variación producida.
La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a
quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación
fehaciente.

Ejemplo: Opera cuando por ej. el día 1ro ingresó un certificado, y al día siguiente ingresa un
oficio solicitando un embargo sobre el inmueble.
Ese embargo SE ANOTARÁ CONDICIONALMENTE. Es por esto que no existe el mal
llamado bloqueo registral, ya que todo se inscribe o se anota en el folio

3 CASOS DE INSCRIPCIÓN CONDICIONAL art.18 inc. b)

- Cuando este corriendo el plazo de un certificado vigente (15,25 o 30)
- Cuando este corriendo el plazo de 45 días para su inscripción
- Cuando esté corriendo el plazo de 180 días para subsanar e inscribir.

EFECTO RETROACTIVO DE LA INSCRIPCIÓN art. 5

Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas A LA FECHA DE SU
INSTRUMENTACIÓN.

Es el efecto retroactivo del art. 5.- Por ejemplo: la escritura otorgada dentro del los 15 días
de vigencia del certificado e inscripta dentro de los 45 días de otorgada, se inscribirá con
efecto retroactivo a la fecha de otorgamiento del acto.
Se brinda así un carácter retroactivo a la inscripción.-
Es una verdadera prioridad indirecta o retro prioridad exógena, toda vez que se va a
retrotraer a la fecha del instrumento.

SISTEMA ARGENTINO:
CERTIFICACIÓN REGISTRAL+EFECTO RETROACTIVO+INSCRIPCIÓN PROVISIONAL
Tienen una finalidad común que es asegurar las operaciones jurídicas, permitiendo
conservar inmutable una determinada situación registral, reservando la prioridad que se
adquiera, mientras se cumplan los plazos y el documento ingrese, sin defectos o bien se
subsanen los mismos en el tiempo legal.

RETROPRIORIDAD INDIRECTA
Es el efecto retroactivo en virtud del cual el registro me reconoce la prioridad desde el
momento en que solicitó el certificado, me guarda el lugar desde las 0 horas del día en que
pido el certificado.
la prioridad se va a RETROTRAER A LA FECHA DE EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO
REGISTRAL, es decir a una fecha anterior a la del otorgamiento del acto, siempre y cuando
la inscripción se efectúe dentro de los plazos legales.-

De no ser así, y si se ingresa el documento una vez vencido cualquiera de los plazos, ya
sea:
1) el plazo del certificado registral (15, 25 ó 30 días, según sea el caso) ó
2) el plazo para la inscripción registral (45 días) ó
3) el plazo para subsanar los errores y reingresar el documento, si fuera el caso (180 días
de la inscripción provisional del art. 9),
entonces, el plazo será computable DESDE LA FECHA DE REGISTRACIÓN.

a. Es decir, si cumple con los plazos legales tendrá Prioridad Indirecta.-

b. Si no los cumple, tendrá Prioridad Directa (art.19+art.40).-

EJEMPLOS

1.- EMBARGO judicial ingresado un día antes, que un Certificado para escriturar, sobre el
mismo inmueble.-
Si un día X, ingresa al RPI un embargo judicial, el mismo TIENE PRIORIDAD DIRECTA, Y
SE ANOTARÁ en el folio real por fecha y Nº de presentación.- (arts.19+40)
Si al día siguiente, un escribano ingresa un certificado de dominio para formalizar una
compraventa sobre ese inmueble, este certificado INFORMARÁ QUE HAY UN EMBARGO
ANOTADO Y VIGENTE.-
Por lo tanto, para poder vender y escriturar, se deberá levantar previamente ese embargo
en forma judicial.-

2.- EMBARGO JUDICIAL Y CERTIFICADO PARA ESCRITURAR, ingresados el MISMO

DÍA sobre el mismo inmueble.-
Si en un mismo día, ingresa un embargo que tienen prioridad directa y un escribano ingresa
un certificado de dominio para formalizar una compraventa, en virtud de la RETRO
PRIORIDAD indirecta, el certificado SERÁ CONSIDERADO COMO QUE ENTRÓ ANTES
YA QUE SU INGRESO SE CUENTA DESDE LAS 0 HORAS DE ESE DÍA, y por tal motivo,
el EMBARGO QUEDARÁ ANOTADO CONDICIONALMENTE por el art. 18 inc. b)
Se reserva la prioridad para el certificado.
Una vez que se otorga la escritura dentro del plazo de vigencia de certificado, y se inscribe
en el RPI, el embargo que estaba anotado condicionalmente, VA A QUEDAR
DESPLAZADO, y el abogado tendrá que buscar otro inmueble que embargar.

3.- EMBARGO JUDICIAL INGRESADO UN DÍA DESPUÉS del ingreso de un Certificado

para escriturar, sobre el mismo inmueble.-
Si un día X, un escribano ingresa un certificado de dominio para formalizar una
compraventa sobre ese inmueble, se reserva la prioridad del certificado.
Si un día después, un abogado ingresa un embargo judicial, el mismo tiene prioridad
directa, y se anotará en el folio real por fecha y Nº de presentación.-
Ese embargo quedará anotado CONDICIONALMENTE porque hay una certificación
vigente.-

Posibles situaciones para los casos de ejemplos 2 y 3:

1) Una vez que se otorga la escritura dentro del plazo de vigencia de certificado, y se
inscribe en el RPI, el embargo que estaba anotado condicionalmente, va a quedar
DESPLAZADO, y el abogado/juez tendrá que buscar otro inmueble que embargar.-
2) Que se haya otorgado la escritura FUERA DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL
CERTIFICADO: esa escritura perderá el beneficio de la prioridad indirecta y quedará con la
prioridad directa de la fecha y Nº de presentación al igual que el embargo.- Entonces ese
embargo que estaba anotado condicionalmente, lOGRARÁ LA ANOTACIÓN DEFINITIVA.-
3) Que se haya otorgado la escritura dentro del plazo de vigencia del certificado pero
ingresó al RPI para su inscripción FUERA DEL PLAZO DE LOS 45 DÍAS: esa escritura
perderá el beneficio de la prioridad indirecta y quedará con la prioridad directa de la fecha y
Nº de presentación al igual que el embargo.- Entonces ese embargo que estaba anotado
condicionalmente, LOGRARÁ LA ANOTACIÓN DEFINITIVA.-
4) Que se haya otorgado la escritura dentro del plazo de vigencia del certificado e ingresó al
RPI para su inscripción dentro del plazo de los 45 días, PERO FUERA DEL PLAZO DE LOS
180 DÍAS otorgados para la inscripción provisional para subsanar un defecto, esa escritura
perderá el beneficio de la prioridad indirecta y quedará con la prioridad directa de la fecha y
Nº de presentación al igual que el embargo.- Entonces ese embargo que estaba anotado
condicionalmente, LOGRARÁ LA ANOTACIÓN DEFINITIVA.-

ART. 148 DEC. 466/99 RPI CABA

“Vigente un asiento de reserva de prioridad, las medidas cautelares se registrarán en forma
CONDICIONADA, haciéndose saber al juez esa circunstancia y el nombre del escribano,
magistrado o funcionario que solicitó la reserva.-
Si el acto para el cual se solicitó la reserva de prioridad no se registrase en los plazos de
vigencia de aquella, la medida cautelar quedará registrada en forma definitiva.
Caso contrario, LA ANOTACIÓN CONDICIONADA SERÁ DESPLAZADA DE SU POSICIÓN
REGISTRAL AL EFECTUARSE DICHO REGISTRO.-”

LAS MEDIDAS CAUTELARES Y LA RESERVA DE PRIORIDAD:

El embargo preventivo y las demás medidas cautelares constituyen ACCIONES DE
GARANTÍA que tratan de mantener la igualdad entre las partes de un juicio y evitar así que
la sentencia se convierta en ilusoria y pueda ser eficaz.
1. VEROSIMILITUD EN EL DERECHO
2. PELIGRO EN LA DEMORA
3. CONTRACAUTELA

EMBARGO
inmovilización del bien para que el acreedor pueda hacer efectivo su crédito una vez que
obtenga la sentencia a su favor. El propietario del bien embargado puede disponer del
mismo pero el comprador deberá reconocer y aceptar el embargo.
La anotación preventiva del negocio en gestación que se realiza con motivo de la
expedición de un certificado (art. 25), tiene prioridad por sobre el embargo posterior, aun
cuando fueren ingresados en el mismo día.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LITIS

medida cautelar que tiene por objeto asegurar la publicidad de los procesos relativos al
inmueble, para que la sentencia que en ellos se dicte pueda ser opuesta a 3ros adquirentes
del bien litigioso. No es un embargo ni una inhibición y el bien puede ser gravado o
enajenado; por lo tanto el adquirente no podrá invocar la buena fe.

MEDIDA DE NO INNOVAR
Es una medida cautelar. Es la facultad que tiene el juez para PROHIBIR que se altere la
situación de hecho, cuando con ello haya peligro de que la modificación convierta en
imposible el cumplimiento la sentencia.
Dicha medida, a través de su publicidad tiende a evitar que se produzcan modificaciones
sobre el inmueble en cuestión.
Una vez solicitados los certificados y corriendo el plazo de reserva de prioridad, la única
manera de detener la escritura, es a través de una medida de no innovar, la que debe ser
notificada al escribano que solicitó el certificado, mediante mandamiento judicial con
habilitación de días y horas inhábiles.

DERECHO COMPARADO
- SISTEMA ROMANO
No había publicidad registral. Determinaba la prelación de la constitución de la hipoteca más
antigua sobre las posteriores.
Era una prioridad EXTRA REGISTRAL a favor de la constituida en primer término, pero era
dejada de lado ante las PRIVILEGIADAS, las cuales eran las formalizadas por instrumentos
públicos o privados suscripto por 3 testigos por sobre las que eran en simples instrumentos
privados.
la garantía de la hipoteca se extendía a todo el valor del inmueble y los acreedores
postergados, solo podían cobrar por el saldo de la venta.
- SISTEMA ESPAÑOL
"Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una
misma finca, se atenderá a la hora de presentación en el Registro de los títulos
respectivos''.
- SISTEMA FRANCÉS
Los títulos se archivan en una sección de presentaciones donde se deja constancia del día
de la inscripción y del orden en que se la recibió. El sistema posterior al decreto contempla
las siguientes pautas fundamentales: 1°) si las inscripciones de las hipotecas son de fechas
distintas, privará la anterior; 2°) si las inscripciones son de la misma fecha, deberá
atenderse a la antigüedad de los títulos y por tanto el rango superior le cabe al título más
antiguo; 3º)si las inscripciones son de la misma fecha y también los títulos llevan igual
fecha, las distintas hipotecas serán concurrentes.
- SISTEMA ITALIANO
Rige la prioridad REGISTRAL. Para la fijación del rango de las hipotecas se atiende al
orden cronológico de las inscripciones y no a la fecha del título, pero si las peticiones de
inscripción son simultáneas tienen el mismo número, lo que lleva a su concurso en igual
grado.
- SISTEMA AUSTRALIANO
En este régimen la prioridad se determina por la fecha de presentación de los documentos
al Registro y no por la fecha de la cual datan, y los títulos deben ser registrados según su
orden de presentación.
- SISTEMA ALEMÁN
"El orden entre los varios derechos con que esté gravado un predio se determinará por el de
las inscripciones cuando los derechos se hallen inscriptos en la misma sección del Registro
de la Propiedad. Si estuviesen inscriptos en secciones diferentes se atenderá al orden de
las fechas. Los que estén inscriptos en la misma fecha tendrán el mismo rango..."
- SISTEMA SUIZO
La prioridad es reglada en función de las fechas de las inscripciones respectivas, con
prescindencia del lugar en que ellas fueron asentadas, con lo que se aleja del molde
alemán. En las hipotecas la prelación queda determinada por el número de la casilla
ocupada, con abstracción de la fecha de los asientos.
14) CAMBIO DE DENOMINACIÓN, TRANSFORMACIÓN, FUSIÓN, ESCISIÓN -
DISOLUCIÓN RÉGIMEN COMUNIDAD - PACTOS DE CONVIVENCIA Y DIVORCIO

CAMBIO DE DENOMINACIÓN
DTO
ARTICULO 103. — Cuando un asiento de dominio o condominio tuviere como titular a una
PERSONA JURÍDICA CUYO NOMBRE FUERE MODIFICADO, la RECTIFICACIÓN del
asiento se hará en la forma prevista en los artículos 71 y 77 de este Reglamento,
debiéndose consignar en el documento rectificatorio el NÚMERO Y LAS CONSTANCIAS
RESULTANTES DEL CERTIFICADO POR INHIBICIONES SOLICITADO CON RELACIÓN
AL NOMBRE O DENOMINACIÓN QUE SE CAMBIA, así como la referencia al trámite
pertinente ante el Registro que corresponda, según la naturaleza de la persona jurídica
titular del asiento.

El DTO establece que la forma de hacer dicho cambio es la RECTIFICACIÓN

ARTICULO 71. — La rectificación, modificación o aclaración de un asiento, sobre la base de

lo dispuesto por el artículo 35 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias, se hará por nota en
el rubro pertinente del folio, con los siguientes datos:
a) NÚMERO Y FECHA DE PRESENTACIÓN de la solicitud o documento que la autorice.
b) FUNCIONARIO autorizante o solicitante.
c) BREVE SÍNTESIS DE LO modificado, aclarado o RECTIFICADO.

ARTICULO 77. — En todos los casos, la rectificación, modificación o aclaración podrá

hacerse EN FORMA AUTÓNOMA O SIMULTÁNEAMENTE con la transmisión o constitución
de un derecho real referente al inmueble objeto del asiento.
Si se tratare de un documento que no origine título al dominio, deberá acompañarse
también el documento inscripto con nota que indique la modificación, aclaración o
rectificación efectuada, dejándose constancia en él de lo actuado.

IGJ 7/15
NEXO DE CONTINUIDAD
Artículo 87.– Para la inscripción del cambio de la denominación social o razón social, en la
cláusula contractual o estatutaria respectiva y en el aviso del artículo 10 de la Ley Nº
19.550, cuando se requiera por el tipo, DEBE ESTABLECERSE CLARAMENTE EL NEXO
DE CONTINUIDAD JURÍDICA ENTRE LA DENOMINACIÓN ANTERIOR Y LA NUEVA
ADOPTADA. Si se obtuvo reserva de la denominación adoptada, debe acompañarse el
formulario de actuación correspondiente, con el registro preventivo vigente.

INSCRIPCIÓN DE BIENES REGISTRABLES

Inscripto el CAMBIO DE DENOMINACIÓN, su toma de razón en los registros
correspondientes a bienes de la sociedad, debe efectuarse mediante el libramiento de
oficios conforme a los artículos 186 y 187.

Artículo 186.– Las inscripciones en sus respectivos registros de bienes transferidos a

sociedades
- fusionarias,
- incorporantes o
 - escisionarias
- o cuyo dominio deba exteriorizarse bajo el nuevo tipo social adoptado por
transformación,
se dispondrán por OFICIO en el cual se requerirá la toma de razón y harán constar
- los datos de identificación del bien o bienes a inscribir,
- los certificados de dominio y anotaciones personales de la sociedad de cuyo
patrimonio se transfieran y
- los datos que correspondan a la nueva titular o a la sociedad transformada, según el
caso.
El libramiento del oficio podrá solicitarse en las mismas actuaciones en que se hubiere
practicado la inscripción de la reorganización, o bien en actuaciones separadas –a las que
se acompañará copia certificada notarialmente de la documentación inscripta– mediante el
trámite urgente con aplicación del procedimiento del artículo 51, incisos 1, 3, 4 y 5 y el
tratamiento arancelario contemplado en el Anexo I, sin que pueda exceder de diez (10) la
cantidad de bienes individualizada en cada oficio.

Artículo 187.- Las disposiciones del artículo anterior se aplican a la anotación de la

titularidad de otros derechos sobre bienes registrables.

TRANSFORMACIÓN

DTR 13/2016
El artículo 74 de dicha ley, indica que: “Hay transformación cuando una sociedad ADOPTA
OTRO DE LOS TIPOS PREVISTOS.
No se disuelve la sociedad ni se alteran sus derechos y obligaciones”

Que la doctrina moderna es conteste en sostener que el acto de transformación de una

sociedad, es un procedimiento que involucra un solo sujeto de derecho, la sociedad o
entidad que resuelve transformarse, motivo por el cual la decisión que se adopte en tal
sentido es una resolución orgánica, deliberativa e interna de la misma, que en nada afecta
su condición jurídica ni su personalidad. Por tal motivo, puede acentuarse en forma
indubitable, QUE SE MANTIENE EN TODOS LOS CASOS LA IDENTIDAD DEL SUJETO
DE DERECHO.
Que asimismo, se sostiene:
a) que la sociedad CONSERVA LA PERSONALIDAD JURÍDICA, primitiva, originaria y no se
produce su disolución;
b)TAMPOCO IMPORTA NOVACIÓN del acto constitutivo;
c) NO EXISTE TRANSMISIÓN DE PATRIMONIO, ni relación de sucesión;
d) ES EL MISMO SUJETO que adopta una forma (tipo) distinto;
e) NO SE ALTERAN LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES ADQUIRIDOS;
f) las responsabilidades y débitos frente a terceros continúan bajo el nuevo tipo legal.

Que una vez inscripta la transformación de una sociedad, A PARTIR DE ESE MOMENTO
LA SOCIEDAD COMIENZA A OPERAR CONFORME LAS REGLAS DEL NUEVO TIPO
ADOPTADO y no requiere de ninguna solución de continuidad para seguir operando; sus
créditos le pertenecen y sus débitos la obligan de igual forma, por cuanto es consecuencia
del PRINCIPIO DE INALTERABILIDAD DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES
consagrado por el art. 74 último párrafo.
Que en relación al patrimonio societario, rige el principio de la inalterabilidad, no hay
desplazamiento ni traslación patrimonial por causa alguna, atento la identidad y unicidad del
sujeto de derecho o persona jurídica, quien continúa en pleno ejercicio de los atributos del
derecho real que se trate.

Teniendo presente que por la propia naturaleza jurídica de la transformación no se ocasiona

la disolución de la sociedad y, por lo tanto, no existe transmisión o sucesión patrimonial,
debe tenerse presente que dicho movimiento registral sólo importa un complemento del
asiento existente, mediante el cual se anoticia que la sociedad titular del bien inscripto ha
variado su tipo social y, en consecuencia, modificado también su denominación.

Que una vez inscripta la transformación en el Registro Público de Comercio, y pendiente la

registración respecto de los inmuebles en el registro respectivo, se origina una discordancia
entre la realidad registral y la realidad extraregistral, por cuanto el titular del derecho real
que se trate, conforme el asiento existente, ha modificado su tipo. Ello determina la
necesidad de variar la realidad incorrecta, para adecuarla a la nueva, tal como lo establece
el art. 35 de la ley 17801.

DISPONE:
ARTÍCULO 1° — Para proceder a la toma de razón de los documentos a que hace
referencia el art. 77 inc. 5° de la Ley General de Sociedades N° 19550, será instrumento
suficiente, la copia o testimonio de la escritura otorgada por el representante de la sociedad
que se ha transformado, de la que resulten los datos del instrumento de transformación con
la constancia de la inscripción en el Registro pertinente y la descripción de los bienes
inmuebles que integren su patrimonio con sus gravámenes si los hubiera.
ARTÍCULO 2° — Será menester para autorizar la escritura a la que hace referencia el
artículo que antecede, la solicitud de informes de dominio e inhibiciones por el nombre de la
sociedad objeto de la transformación (artículo 27 ley 17801) debiéndose consignar en el
documento número, fecha y constancias que resulten de los mismos.
ARTÍCULO 3° — Igual procedimiento se aplicará en caso de adecuaciones de titularidad del
derecho real que se trate, de sociedades que han efectuado proceso de subsanación
conforme lo dispuesto en el artículo 25, sección IV, de la Ley General de Sociedades N°
19550.

FUSIÓN Y ESCISIÓN
LGS
ARTICULO 82. — Hay fusión cuando
- dos o más sociedades se disuelven sin liquidarse, para constituir una nueva, o
- cuando una ya existente incorpora a una u otras, que sin liquidarse son disueltas.
La nueva sociedad o la incorporante adquiere la TITULARIDAD DE LOS DERECHOS Y
OBLIGACIONES DE LAS SOCIEDADES DISUELTAS, produciéndose la TRANSFERENCIA
total de sus respectivos patrimonios al inscribirse en el Registro Público de Comercio el
acuerdo definitivo de la fusión y el contrato o estatuto de la nueva sociedad, o el aumento
de capital que hubiere tenido que efectuar la incorporante.

ARTÍCULO 88. — Hay escisión cuando:

 a) Una sociedad sin disolverse destina parte de su patrimonio para fusionarse con
sociedades existentes o
b) para participar con ellas en la creación de una nueva sociedad;
c) Una sociedad sin disolverse destina parte de su patrimonio para constituir una o
varias sociedades nuevas;
d) Una sociedad se disuelve sin liquidarse para constituir con la totalidad de su
patrimonio nuevas sociedades.

DTR 16/16
Que la fusión consiste en una operación corporativa mediante la cual dos o más
sociedades se disuelven sin liquidarse, para constituir una nueva o cuando una ya existente
incorpora a otra u otras que, sin liquidarse, son disueltas (art. 82 Ley 19.550).
Que por su parte la escisión, es otra modalidad de reorganización posible, permeable y
múltiple, mediante la cual una sociedad sin disolverse destina parte de su patrimonio para
fusionarse con sociedades existentes o para participar con ellas en la creación de una
nueva sociedad, o cuando una sociedad sin disolverse destina parte de su patrimonio para
constituir una o más sociedades nuevas o finalmente cuando una sociedad se disuelve sin
liquidarse para constituir con la totalidad de su patrimonio nuevas sociedades (art. 88 apart.
I, II y III y demás aplicaciones previstas en la Resolución 7/2015 de la IGJ).
La inscripción registral de la fusión y de la escisión, en cualquiera de sus formas, producen,
además de la oponibilidad de los respectivos acuerdos, la transferencia total o parcial,
según el caso, del patrimonio, independientemente de cualquier declaración o resolución al
respecto, transferencia, que por otra parte es UNIVERSAL, SIN NECESIDAD DE
LIQUIDACIÓN, PARTICIÓN O ADJUDICACIÓN DE BIENES.
Que en ambos casos se produce una transmisión universal del patrimonio de la fusionante o
escindente; esta transmisión comprende tanto a los bienes conocidos como los
desconocidos. Por tal motivo si después de haber cumplido con todo el procedimiento de
fusión o escisión, se advirtiera la existencia de bienes ignorados al tiempo de realizar la
operatoria, sin perjuicio del reconocimiento de eventuales derechos económicos que
podrían reclamar sus accionistas, ese bien le corresponde a la fusionaria y esta última
sociedad podría requerir la registración dominial a su favor, acreditando la existencia del
bien y la fusión o escisión.

DISPONE
ARTÍCULO 1º. Se considerará documento idóneo para variar la situación registral, en los
casos de fusión y escisión, el documento notarial que contenga la relación de todos los
antecedentes respectivos, la constancia de inscripción de la fusión o escisión en el registro
público, la individualización de los bienes y las constancias de inscripción respectivas,
aplicándose en lo pertinente las reglas de la DTR 13/2016.
ARTÍCULO 2º. Será menester para autorizar la escritura a la que hace referencia el artículo
que antecede, la solicitud de informes de dominio e inhibiciones por el nombre de la
sociedad fusionante o escindente (artículo 27 ley 17801) debiéndose consignar en el
documento número, fecha y constancias que resulten de los mismos.

DTO
ARTICULO 107. — En los casos de
- transformación
- fusión y
 - escisión
de sociedades comerciales, previstas por los artículos 74, 82, 88 y concordantes de la Ley
Nº 19.550 (T.O.1984) y sus modificatorias, la toma de razón se efectuará sobre la base del
documento a que se refiere el segundo párrafo del artículo 84 de dicha Ley. Podrá aplicarse
en los supuestos correspondientes, el procedimiento de tracto abreviado, mediante la
transcripción de la resolución de la autoridad de aplicación que ordene la inscripción de los
bienes, en los casos citados.

LGS
ARTICULO 84. —...- Inscripciones en Registros.
Tanto en la constitución de nueva sociedad como en la incorporación, las inscripciones
registrales que correspondan por la naturaleza de los bienes que integran el patrimonio
transferido y sus gravámenes deben ser ordenados por el juez o autoridad a cargo del
Registro Público de Comercio.
La resolución de la autoridad que ordene la inscripción, y en la que contarán las referencias
y constancias del dominio y de las anotaciones registrales, es instrumento suficiente para la
toma de razón de la transmisión de la propiedad…-

ADJUDICACIÓN DE BIENES POR DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CONYUGAL

Indivisión postcomunitaria
ARTICULO 481.- Reglas aplicables. Extinguido el régimen por muerte de uno de los
cónyuges, o producido el fallecimiento, mientras subsiste la indivisión postcomunitaria se
aplican las reglas de la indivisión hereditaria.
Si se extingue en vida de ambos cónyuges, la indivisión se rige por los artículos siguientes
de esta Sección.

ARTICULO 482.- Reglas de administración. Si durante la indivisión postcomunitaria los ex

cónyuges no acuerdan las reglas de administración y disposición de los bienes indivisos,
subsisten las relativas al régimen de comunidad, en cuanto no sean modificadas en esta
Sección.
Cada uno de los copartícipes tiene la obligación de informar al otro, con antelación
razonable, su intención de otorgar actos que excedan de la administración ordinaria de los
bienes indivisos. El segundo puede formular oposición cuando el acto proyectado vulnera
sus derechos.

El documento mediante el cual se inscriba la adjudicación de bienes como consecuencia de

la disolución y liquidación de la sociedad conyugal, excepto el caso de fallecimiento de
alguno de los cónyuges, podrá ser, según el procedimiento por el que se opte,
- testimonio de la escritura de división de bienes o
- de las actuaciones judiciales respectivas.-
Si la adjudicación de bienes se realiza por escritura pública, de ella deberá resultar la
respectiva SENTENCIA DE DIVORCIO Y SU FIRMEZA, en cuanto disuelve la sociedad
conyugal, y el juzgado, secretaría, fuero, jurisdicción y carátula del correspondiente
expediente judicial.
Si la adjudicación se efectúa judicialmente, el documento deberá contener
- la relación de la respectiva sentencia de divorcio,
- del convenio de partición o
 - de la resolución particionaria en su caso.
(Art.102, Dcto. 2080/80 T.O. 466/99)

ARTICULO 437.- Divorcio. Legitimación. El divorcio se decreta judicialmente a petición de

ambos o de uno solo de los cónyuges.

ARTICULO 438.- Requisitos y procedimiento del divorcio. Toda petición de divorcio debe ser
acompañada de una propuesta que regule los efectos derivados de éste; la omisión de la
propuesta impide dar trámite a la petición.
Si el divorcio es peticionado por uno solo de los cónyuges, el otro puede ofrecer una
propuesta reguladora distinta.
Al momento de formular las propuestas, las partes deben acompañar los elementos en que
se fundan; el juez puede ordenar, de oficio o a petición de las partes, que se incorporen
otros que se estiman pertinentes. Las propuestas deben ser evaluadas por el juez, debiendo
convocar a los cónyuges a una audiencia.
En ningún caso el desacuerdo en el convenio suspende el dictado de la sentencia de
divorcio.
Si existe desacuerdo sobre los efectos del divorcio, o si el convenio regulador perjudica de
modo manifiesto los intereses de los integrantes del grupo familiar, las cuestiones
pendientes deben ser resueltas por el juez de conformidad con el procedimiento previsto en
la ley local.

ARTÍCULO 439.- Convenio regulador. Contenido. El convenio regulador debe contener las
cuestiones relativas a la atribución de la vivienda, la distribución de los bienes, y las
eventuales compensaciones económicas entre los cónyuges; al ejercicio de la
responsabilidad parental, en especial, la prestación alimentaria; todo siempre que se den los
presupuestos fácticos contemplados en esta Sección, en consonancia con lo establecido en
este Título y en el Título VII de este Libro. Lo dispuesto en el párrafo anterior no impide que
se propongan otras cuestiones de interés de los cónyuges.

PACTOS DE CONVIVENCIA
ARTÍCULO 509.- Ámbito de aplicación. Las disposiciones de este Título se aplican a la
unión basada en relaciones afectivas de carácter
- singular,
- pública,
- notoria,
- estable y
- permanente de
dos personas que conviven y comparten un proyecto de vida común, sean del mismo o de
diferente sexo.

ARTÍCULO 510.- Requisitos. El reconocimiento de los efectos jurídicos previstos por este
Título a las uniones convivenciales requiere que:
a) los dos integrantes sean mayores de edad;
b) no estén unidos por vínculos de parentesco en línea recta en todos los grados, ni
colateral hasta el segundo grado;
c) no estén unidos por vínculos de parentesco por afinidad en línea recta;
d) no tengan impedimento de ligamen ni esté registrada otra convivencia de manera
simultánea;
e) mantengan la convivencia durante un período no inferior a dos años.

Art. 511.- Registración. La existencia de la unión convivencial, su extinción y los pactos que
los integrantes de la pareja hayan celebrado, se INSCRIBEN en el registro que corresponda
a la jurisdicción local, SÓLO A LOS FINES PROBATORIOS.

Art. 514.- Contenido del pacto de convivencia. Los pactos de convivencia pueden regular,
entre otras cuestiones:
a) la contribución a las cargas del hogar durante la vida en común;
b) la atribución del hogar común, en caso de ruptura;
c) la división de los bienes obtenidos por el esfuerzo común, en caso de ruptura de la
convivencia.

Art. 515.- Límites. Los pactos de convivencia no pueden ser contrarios al

- orden público,
- ni al principio de igualdad de los convivientes,
- ni afectar los derechos fundamentales de cualquiera de los integrantes de la unión
convivencial.

Art. 516.-. Modificación, rescisión y extinción. Los pactos pueden ser modificados y
rescindidos por acuerdo de ambos convivientes El cese de la convivencia extingue los
pactos de pleno derecho hacia el futuro.

Art. 517.- Momentos a partir de los cuales se producen efectos respecto de los terceros. Los
pactos, su modificación y rescisión son oponibles a los terceros desde su inscripción en el
registro previsto en el artículo 511 y en los registros que correspondan a los bienes incluidos
en estos pactos. Los efectos extintivos del cese de la convivencia son oponibles a terceros
desde que se inscribió en esos registros cualquier instrumento que constate la ruptura.

Art. 528.- Distribución de los bienes. A falta de pacto, los bienes adquiridos durante la
convivencia se mantienen en el patrimonio al que ingresaron, sin perjuicio de la aplicación
de los principios generales relativos al enriquecimiento sin causa, la interposición de
personas y otros que puedan corresponder.
TEMA 15) TRANSMISIONES HEREDITARIAS - CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS
- HIPOTECA - CONVENCIONES SOBRE EL RANGO - CANCELACIÓN HIPOTECA -
FIDEICOMISO - LEASING

TRANSMISIONES HEREDITARIAS - CESIONES

DTO
ARTÍCULO 97. - Cuando se disponga la inscripción de
- una DECLARATORIA DE HEREDEROS o
- TESTAMENTO
con relación a un asiento de dominio, condominio o propiedad horizontal, del documento
deberán resultar los siguientes autos:
a) el que DECLARA LOS HEREDEROS o APRUEBA EL TESTAMENTO, en su caso;
b) el que ORDENA LA INSCRIPCIÓN.
En el supuesto testamentario, del documento deberá resultar también la INSTITUCIÓN
HEREDITARIA.

ARTICULO 98. — Si se hubiere efectuado CESIÓN DE ACCIONES Y DERECHOS

HEREDITARIOS ella deberá ser inscripta SIMULTÁNEAMENTE CON LA DECLARATORIA
O TESTAMENTO, sea que se acompañe el TESTIMONIO DE SUS PARTES
PERTINENTES O EL INSTRUMENTO DE LA CESIÓN.

ARTICULO 99. — Una vez REGISTRADA la declaratoria o testamento, NO SE TOMARÁ

RAZÓN DE CESIÓN DE ACCIONES Y DERECHOS HEREDITARIOS con relación al
asiento de dominio, SALVO QUE SE DISPUSIERA JUDICIALMENTE.

ARTICULO 100. — Si el cónyuge supérstite CEDIERE DERECHOS HEREDITARIOS SIN

INCLUIR EXPRESAMENTE A LOS BIENES GANANCIALES, la toma de razón quedará
limitada exclusivamente a los primeros.
ARTÍCULO 137. — En las secciones a que se refiere el artículo 30 de la Ley 17.801 y sus
modificatorias se anotarán:
a) la inhibición de las personas para disponer de sus bienes;
b) la cesión de acciones y derechos hereditarios anteriores a la registración de la respectiva
declaratoria o testamento.

ARTICULO 101. — Si hubiere pluralidad de herederos deberá consignarse la proporción

que a cada uno corresponda en la titularidad del asiento respectivo.
(esté art. contradice la DTR 7/16, NO se aplica más)

DTR 6/99 (VIGENTE?)

VISTO:
Lo establecido en el inciso b) del artículo 137 del "Reglamento de la Ley del Registro de la
Propiedad Inmueble para la Capital Federal -Decreto 2080/80- T.O. 1.999".
Y CONSIDERANDO:
Que con motivo de lo dispuesto en la norma precitada, es menester regular el Registro de
Cesión de Acciones y Derechos hereditarios;
Que resulta imprescindible que la aplicación de la norma permita cumplir los fines de
publicidad que tuvo en miras al implantarse, sin entorpecer los negocios que se
instrumenten;
Que es menester regular el modo de registración de este negocio jurídico de manera que
los interesados puedan verificar mediante la simple compulsa de los documentos en que se
hubieren instrumentado, el alcance de los mismos;
Por ello:
EL DIRECTOR GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA
CAPITAL FEDERAL
DISPONE
ARTICULO 1º.- El ASIENTO de anotación personal de cesión de acciones y derechos
hereditarios deberán contener:
a) Nombre y apellido del causante; documento de identidad y el apellido materno;
b) Lugar, fecha y número de escritura Registro Notarial en que se otorgó el acto;
ARTICULO 2º.- Para otorgar escritura de Cesión de Acciones y Derechos Hereditarios, será
menester solicitar
- certificado de inhibiciones y de derechos hereditarios por el causante y
- de inhibiciones por el cedente,
debiendo resultar de los documentos traídos a registración, el número, fecha y constancias
que resulten de la certificación;
ARTICULO 3º.- Serán observados y merecerán el tratamiento a que hace referencia el
inciso b) del artículo 9º de la Ley 17.801, los documentos instrumentados en los supuestos
contemplados por los incisos b) y c) del artículo 16 de la citada Ley, cuando de los mismos
no resulte el número, fecha y constancias del certificado referido a la CESIÓN DE
DERECHOS HEREDITARIOS DEL CAUSANTE;
ARTICULO 4º.- Los asientos de los documentos a que se refiere el artículo 1º caducarán a
los CINCO AÑOS DE SU TOMA DE RAZÓN, SI ANTES NO SE RENOVAREN. En igual
plazo caducarán los asientos vigentes, computándose el mismo a contar de la fecha de
vigencia de esta disposición;
ARTICULO 5º.- La solicitud de rogación destinada a obtener la anotación, será redactada en
minuta universal y ha de contener necesariamente los datos indicados en el artículo 1º de la
presente;
ARTICULO 6º.- El registro de cesión de acciones y derechos hereditarios regulado en esta
Disposición, estará a cargo del Departamento Sistematización de Datos y Anotaciones
Personales, el que adoptará los recaudos técnicos para ello y a cuyo efecto anotará toda
cesión con referencia al causante de los derechos, independientemente de quien fuere el
cedente;

DTR 7/16
CONSIDERANDO:
Que conforme el art. 2335 “El proceso sucesorio tiene por objeto identificar a los sucesores,
determinar el contenido de la herencia, cobrar los créditos, pagar las deudas, legados y
cargas, rendir cuentas y entregar los bienes”.
Que por su parte, el art. 2337 establece que la investidura de los herederos, a los fines de la
transferencia de los bienes registrables, debe ser reconocida mediante la DECLARATORIA
JUDICIAL DE HEREDEROS.
A su vez, el art. 2363 prescribe que “LA INDIVISIÓN HEREDITARIA SOLO CESA CON LA
PARTICIÓN. Si la partición incluye bienes registrables, es oponible a los terceros desde su
inscripción en los registros respectivos”.
Que dispone asimismo el art. 2403, que LA PARTICIÓN TIENE EFECTOS
DECLARATIVOS, juzgándose que cada heredero SUCEDE INMEDIATAMENTE al causante
en los bienes comprendidos en su hijuela.
Que el art. 2369 ordena que estando la TOTALIDAD DE LOS COPARTÍCIPES
PRESENTES Y SIENDO PLENAMENTE CAPACES, la partición puede hacerse en la
FORMA Y POR EL ACTO QUE POR UNANIMIDAD JUZGUEN CONVENIENTE, como
asimismo que la partición puede ser total o parcial.
Que el art. 101 del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), reglamentario de la Ley N°
17.801, en tanto dispone que al momento de inscribirse la declaratoria o el testamento, en
caso de existir pluralidad de herederos, deberá consignarse la proporción que a cada uno
corresponda en la titularidad del asiento respectivo, CONTRADICE LO DISPUESTO EN LA
NUEVA NORMATIVA.
Que mantener el criterio expuesto en la norma referida, induce a suponer que la partición ya
se llevó a cabo, cuando en realidad hasta tanto los copartícipes no la otorguen, solo tienen
una porción ideal sobre la universalidad hereditaria.
Que una interpretación armónica de la normativa aludida permite sostener que cuando se
enajena la totalidad de un inmueble integrante del acervo sucesorio, EL ACTO
DISPOSITIVO IMPORTA EN SÍ UN ACTO LIQUIDATORIO, sea que la adquisición fuese
hecha por terceros o por alguno de los comuneros.
En cambio, si sólo se enajena o grava una PARTE INDIVISA, necesariamente se ha de
REQUERIR EL OTORGAMIENTO DE LA PARTICIÓN.
DISPONE:
ARTÍCULO 1° — Cuando se presenten a registración documentos que contengan
declaratorias de herederos o testamentos SIN QUE EXISTA PARTICIÓN, solo se tomará
razón, con relación a los sucesores y —en su caso— cónyuge supérstite, de sus datos
personales, SIN CONSIGNARSE PROPORCIÓN ALGUNA.
ARTÍCULO 2° — La toma de razón de actos de enajenación sobre la TOTALIDAD DE UN
INMUEBLE INTEGRANTE DEL ACERVO HEREDITARIO, NO REQUIERE DE LA
PARTICIÓN SIEMPRE Y CUANDO SEA OTORGADO POR TODOS LOS COPARTÍCIPES
DECLARADOS. Si se dispusiera de una PARTE INDIVISA, o se CONSTITUYEREN
GRAVÁMENES sobre todo o una parte indivisa de un inmueble integrante del acervo
hereditario, se requerirá necesariamente la PREVIA O SIMULTÁNEA PARTICIÓN DE
DICHO BIEN.
ARTÍCULO 3° — La aplicación de la presente disposición operará a partir del 1° de octubre
de 2016.
ARTÍCULO 4° — La publicidad de proporciones en los asientos registrales de declaratorias
de herederos o testamentos, que continuará hasta la entrada en vigencia de la presente
disposición, NO IMPORTARÁ CESACIÓN DE LA INDIVISIÓN HEREDITARIA YA QUE
ÉSTA SÓLO CONCLUYE CON EL OTORGAMIENTO DE LA PARTICIÓN.

DTR 1/24
Que, por la DTR 1/1986 se admitió al instrumento notarial como DOCUMENTO
INSCRIBIBLE PARA LOS SUPUESTOS DE ANOTACIÓN DE DECLARATORIAS DE
HEREDEROS Y SUCESIONES TESTAMENTARIAS, siempre que mediare ORDEN DE
PROTOCOLIZAR LAS ACTUACIONES JUDICIALES, la que debía surgir del propio
documento traído a registración.
Que la DTR 5/1992 admitió la posibilidad de registración de la transmisión “mortis causa”
respecto a aquellas partes indivisas por las que no se hubieran realizado actos dispositivos,
utilizando el procedimiento previsto en los incisos a), b) y c) del artículo 16 de la Ley 17.801
(tracto abreviado), mediando únicamente orden de inscripción del juzgado interviniente;
Que NO corresponde exigir requisitos distintos para situaciones similares, debiendo
entenderse que RESULTA SUFICIENTE LA ORDEN DE INSCRIPCIÓN Emitida por el
Juzgado, NO SIENDO NECESARIA LA ORDEN DE PROTOCOLIZACIÓN DE LAS
ACTUACIONES, en los supuestos que sólo se pretenda registrar la
- declaratoria de herederos,
- sucesión testamentaria o
- adjudicación hereditaria;
DISPONE
ARTÍCULO 1°.- Modifícase el artículo 1° de la DTR 1/1986, el que quedará redactado de la
siguiente manera: En los supuestos de registración de declaratoria de herederos, sucesión
testamentaria o adjudicación hereditaria, se ADMITIRÁ COMO DOCUMENTO A
REGISTRAR EL TESTIMONIO DEL ACTA NOTARIAL DE PROTOCOLIZACIÓN O ACTA
DE TRANSCRIPCIÓN.
ARTÍCULO 2°.- Para la toma de razón en los supuestos del artículo precedente, es
menester que al acto notarial
- comparezcan la totalidad de los titulares del derecho a registrar, y
- que el documento a inscribir contenga los mismos requisitos y datos de estilo que los
exigidos para el testimonio judicial.

HIPOTECA
ARTÍCULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre
uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que
otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y
preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

DTO
LETRAS Y PAGARÉS HIPOTECARIOS
ARTÍCULO 118. — Las letras o pagarés que se emitan deberán coincidir con el documento
de constitución hipotecaria en cuanto a su número y monto.
Presentados a inscribir, el registrador consignará en ellos nota de inscripción con indicación
del asiento de la hipoteca a que correspondiere.
ARTICULO 119. — La presentación de las letras o pagarés podrá hacerse simultáneamente
con la del documento hipotecario, pero si se hiciere después de registrado éste, deberá
acompañarse dicho documento con la respectiva solicitud.
ARTICULO 120. — Una vez registrados los pagarés o letras, no se tomará razón de cesión
o transmisión alguna del crédito hipotecario, salvo que los pagarés no hubieren circulado y
así se lo expresare; o se consignare que se transmiten en ese acto.
No se registrará la cesión de los pagarés o letras.
ARTICULO 121. — La cancelación del asiento hipotecario se hará con la presentación de
los pagarés o letras respectivos, acompañada de solicitud hecha en DOS (2) ejemplares,
firmada por el deudor hipotecario o por el tenedor de los documentos.
Los pagarés o letras serán inutilizados por el registrador, quien dejará constancia de la
cancelación practicada en el ejemplar de la rogación, que será devuelto al peticionario.
Cuando se otorgue escritura de cancelación deberá indicarse que se tuvieron a la vista los
pagarés o letras en su totalidad y que fueron inutilizados.
ARTICULO 122. — La anotación de letras hipotecarias emitidas en los términos de la Ley
Nº 24.441 y su modificatoria se hará, previa calificación de las siguientes circunstancias:
a) Existencia de la firma del deudor y del escribano autorizante de la hipoteca.
b) Coincidencia entre el nombre del deudor, en su caso del propietario y del acreedor con
los consignados en el asiento hipotecario.
c) Monto de la obligación incorporado a la letra.
d) Coincidencia de los datos de ubicación del inmueble hipotecado y sus datos catastrales
con los que resulten del asiento hipotecario.
e) Que su emisión fue consentida en el acto constitutivo de la hipoteca.
f) Que la hipoteca es de primer grado.
La Dirección del Registro establecerá los demás criterios de calificación y las modalidades
de los asientos, sobre la base de lo dispuesto precedentemente.
ARTICULO 123. — Si se tratara de letras hipotecarias escriturales, su creación, emisión y
condiciones deberán resultar del contrato hipotecario, requiriéndose para la anotación de la
letra la petición expresa en tal sentido mediante la solicitud respectiva. Se aplicará en lo
pertinente lo dispuesto en el artículo anterior, pero deberá dejarse constancia en la solicitud
y en el asiento del agente de registro designado para la custodia de la escritura hipotecaria
y registro de la letra escritural.
La cancelación se efectuará mediante comunicación del agente de registro de la que resulte
la extinción de la letra, acompañada de la respectiva solicitud. La autenticidad de la
comunicación se establecerá de acuerdo con los requisitos que para ello establezca la
Dirección del Registro.

CONVENCIONES SOBRE EL RANGO (detallado en el tema 13 junto a coparticiáción de

rango)

Es generalizado ejemplo doctrinario como caso posible de reserva de rango hipotecario, el

que se verifica en el mercado de la construcción cuando el empresario compra un inmueble
para levantar un edificio, pero no paga la totalidad del precio, garantizando el saldo con
hipoteca, donde la reserva de constituir otra de grado preferente le facilitaría la obtención de
crédito para financiar la construcción.
Existe permuta de rango cuando dos hipotecas inscriptas intercambian sus rangos. Es
fundamental esa aproximación conceptual, porque muchas veces bajo denominaciones
similares se referencian instituciones distintas.
La posposición de rango hipotecario tiene lugar cuando el titular de una hipoteca inscripta
cede su rango preferente en favor de otro derecho hipotecario otorgado por ese acto.
Acogemos esta noción estricta de "posposición", porque en sentido genérico bajo ese
vocablo pueden comprenderse hasta las reservas de grado preferente y las permutas; en la
reserva de rango preferente hay una "posposición" en favor de una hipoteca futura, y en la
permuta de rango una "posposición" de la hipoteca que cede su prelación a la que avanza.
Habrá coparticipación de rango hipotecario cuando se constituyan varias hipotecas del
mismo rango, que por ello tendrán igual orden de prelación.

Permuta, Posposición y Reserva de Rango.

ARTICULO 124. — El registro de los documentos que contengan
- PERMUTA O
- POSPOSICIÓN
del rango hipotecario se practicará en ASIENTO INDEPENDIENTE DE LAS RESPECTIVAS
INSCRIPCIONES HIPOTECARIAS, indicándose con precisión y claridad el o los asientos
de HIPOTECA AFECTADOS.
No obstante se practicará en el MISMO ASIENTO cuando la posposición o permuta resulte
del documento CONSTITUTIVO DE HIPOTECA.

ARTICULO 125. — En el caso de documento que contenga RESERVA DE RANGO su

registro podrá ser
- simultáneo con el de la hipoteca o
- posterior a ella,
debiendo resultar del documento el CONSENTIMIENTO EXPRESO DEL ACREEDOR.
Los asientos que se practiquen en su consecuencia, serán autónomos y se consignará en
ellos con PRECISIÓN EL MONTO DE LA RESERVA.

DIVISIÓN Y CANCELACIÓN DE HIPOTECAS.

LIBERACIÓN DE HIPOTECA: Típico caso en el cual se ha constituido una hipoteca por un
terreno, luego se construyó un edificio y luego se afectó a PH, por lo que todas las UF están
alcanzadas por la hipoteca. Entonces, a medida que le van pagando al acreedor por las
ventas de las UF, se le solicita que se le LIBERE de la hipoteca a una determinada UF. Esto
NO implica cancelación ni reducción del monto del gravamen, subsiste sobre el mismo
monto por el resto del terreno, las UF y todo lo construido.

DIVISIÓN DE HIPOTECA El principio de la hipoteca es la INDIVISIBILIDAD. En cambio,

siguiendo el ejemplo anterior, cuando se afecta a PH, tenemos las UF. Con la división
logramos que se DIVIDA la hipoteca entre cada una de las UF, lo que permitirá que,
eventualmente, los adquirentes tomen a su cargo dichas hipotecas. Tener presente que se
le tendría que asignar un monto garantizado por cada UF.

ARTICULO 126. — La cancelación de los asientos hipotecarios sólo podrá hacerse en

FORMA TOTAL, SALVO que se tratare del supuesto prescripto en los artículos 3112 y 3188
del CODIGO CIVIL, o que comprendiendo la hipoteca VARIOS INMUEBLES, el acreedor
CONSIENTA SU DIVISIÓN, manifestándose en el documento respectivo
- el monto que se adjudica a cada inmueble o
- al inmueble que se pretende liberar,
en cuyo caso podrá registrarse también la REDUCCIÓN DEL MONTO DEL GRAVAMEN
que la LIBERACIÓN PARCIAL IMPLICA.

ARTICULO 127. — Si el inmueble hipotecado se AFECTARE AL RÉGIMEN DE LA

PROPIEDAD HORIZONTAL, se estará igualmente a lo dispuesto en el artículo anterior,
entendiéndose que la CONSTITUCIÓN HIPOTECARIA SE EXTIENDE A TODAS LAS
UNIDADES FUNCIONALES RESULTANTES, con las excepciones expresadas en ese
artículo.

MODIFICACIÓN DEL MONTO DEL GRAVAMEN

ARTICULO 128. — Cuando se REDUJERE EL MONTO del gravamen hipotecario, el
asiento resultante se denominará reducción de monto y así se consignará en la NOTA DE
INSCRIPCIÓN QUE DEBE COLOCARSE EN EL DOCUMENTO RESPECTIVO, NO
ADMITIÉNDOSE LA EXPRESIÓN LIBERACIÓN O CANCELACIÓN PARCIAL PARA ESTE
SUPUESTO.

ARTICULO 129. — Si se AUMENTARE el monto del gravamen hipotecario, deberá

REALIZARSE UN NUEVO ASIENTO entendiéndose que se trata de una NUEVA
CONSTITUCIÓN HIPOTECARIA, por lo que deberá exigirse, en consecuencia, el
cumplimiento de los recaudos establecidos para el registro de la hipoteca.

DTR 12/2021
VISTO la Disposición Técnico Registral Número 20 de 22 de septiembre de 2016 que
estableció en su artículo 3° que las inscripciones hipotecarias vigentes al día 15 de
septiembre de 2016 CADUCARÁN A LOS 35 AÑOS de su toma de razón
y CONSIDERANDO:
Que al sancionarse la ley 27.271 con vigencia desde el 15 de septiembre de 2016, por su
artículo 24 se amplió la duración de la inscripción del registro de la hipoteca de 20 A 35
AÑOS.
Que, como consecuencia de ello, este Organismo dictó la citada Disposición Técnico
Registral Número 20 estableciéndose, en su artículo 3°, que las inscripciones hipotecarias
VIGENTES AL DÍA 15 DE SEPTIEMBRE DE 2016 CADUCARÁN A LOS 35 AÑOS.
Que dicho artículo fue motivado por aplicación de lo dispuesto en el artículo 7° del Código
Civil y Comercial de la Nación, por haberse considerado que el plazo de caducidad de la
inscripción de la hipoteca es una consecuencia no agotada en el tiempo.
Que en la LIII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble
(Paraná, octubre de 2016), por unanimidad, y con la sola abstención de la Provincia de
Buenos Aires y la Ciudad Autónoma, se recomendó que los efectos de la inscripción
registral de la hipoteca se conservarán por el plazo de 35 años, SÓLO EN LOS
SUPUESTOS EN QUE FUERAN CONSTITUIDAS A PARTIR DE LA ENTRADA EN
VIGENCIA DE LA LEY 27.271 (15/09/2016).
Que como consecuencia de ello en dicha Reunión se entendió que corresponde
MANTENER EL PLAZO DE CADUCIDAD DE 20 AÑOS A LAS HIPOTECAS
CONSTITUIDAS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGENCIA de la nueva
normativa;
Que la doctrina que inspirara la DTR N° 20 / 2016 no fue acogida por la Excelentísima
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en fallos dictados en diferentes recursos
interpuestos contra lo resuelto por este Registro; en los que se ha entendido que
corresponde aplicar el criterio expresado en el acápite anterior, disponiendo la caducidad de
la anotación a los 20 años, en los supuestos de hipotecas constituidas con anterioridad a la
vigencia de la citada ley.
DISPONE:
ARTÍCULO 1°: Sólo será aplicable el plazo de 35 años a que hace referencia el artículo
2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, reemplazado por el artículo 24 de la ley
22.271, A AQUELLAS HIPOTECAS REGISTRADAS A PARTIR DEL 15 DE SEPTIEMBRE
DE 2016.
ARTÍCULO 2°: Las inscripciones hipotecarias efectuadas con anterioridad al 15 de
septiembre de 2016, sÓLO SE CONSERVAN POR EL TÉRMINO DE 20 AÑOS, SI ANTES
NO SE RENOVARÁN.

FIDEICOMISO
ARTÍCULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere
con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a
durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a
quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

DTO
ARTICULO 91. — Todos los asientos de dominio o condominio revocable o FIDUCIARIO se
confeccionarán consignando clara y precisamente las CONDICIONES O PLAZOS
RESOLUTORIOS A QUE SE ENCUENTREN SUBORDINADOS LOS DERECHOS o las
cláusulas de revocación que surjan de los documentos respectivos. El cumplimiento de tales
cláusulas, plazos y condiciones, sólo tendrá efecto registral a partir de la anotación que los
interesados peticionen al respecto, debiendo tal anotación hacerse por documento de la
misma naturaleza que el que originó el asiento de dominio o condominio y con la
comparecencia de todos sus otorgantes o sus sucesores.

ARTICULO 92. — En la calificación de documentos de los que resulten actos de transmisión

fiduciaria en los términos de la Ley Nº 24.441 y su modificatoria se aplicarán, en cuanto
sean compatibles, las normas registrales relativas al dominio, condominio, propiedad
horizontal o hipoteca, y las que aquí se establecen.
Los asientos registrales se confeccionarán consignando en el rubro correspondiente la
indicación de su condición fiduciaria según la Ley Nº 24.441 y su modificatoria.
Deberá consignarse también el plazo o condición a que se sujeta el derecho, expresando en
este último caso únicamente cuando el derecho esté sujeto a condición. Si existiere, y así
se solicitare, se hará constar la limitación a que se refiere el artículo 17 de la Ley Nº 24.441
y su modificatoria.
Los supuestos de cesación del fiduciario regulados en los Artículos 9º y 10 de la Ley Nº
24.441 y su modificatoria darán lugar a la apertura de un nuevo asiento en el rubro
titularidad a nombre del fiduciario sustituto.
La Dirección del Registro establecerá los demás criterios de calificación y requisitos de los
asientos, sobre la base de lo dispuesto precedentemente.

ARTICULO 93.— Lo establecido en el artículo anterior, en cuanto sea compatible y lo que

se dispone seguidamente, se aplicará para los documentos referidos a derechos reales
inmobiliarios integrantes de fondos comunes de inversión.
En los asientos resultantes se deberá indicar la denominación de la sociedad depositaria
que actúe como fiduciaria, con la designación que individualice el fondo común de inversión
inmobiliaria al que pertenece el bien, indicándose que corresponde al régimen del artículo
14, inciso e), de la Ley Nº 24.083 modificada por la Ley Nº 24.441 y su modificatoria.
En la calificación de los documentos deberá verificarse la existencia del asentimiento
expreso de la sociedad gerente en todo acto de adquisición o disposición de bienes.

IT 4/16
Visto el artículo 1669 del CCyC por el que se establece la forma a la cual debe ajustarse la
celebración del contrato de fideicomiso, resultando necesario −atendiendo su redacción−
establecer los criterios que deben aplicarse en la calificación de los documentos traídos a
registración.
Que esa norma prevé expresamente la posibilidad de la incorporación de bienes con
posterioridad a la celebración del contrato de fideicomiso, aclarando que es suficiente con el
cumplimiento “en esa oportunidad” de las formalidades necesarias para la transferencia en
cuestión.
Que sostener una interpretación literal del citado artículo resulta un rigorismo excesivo e
incongruente con la finalidad buscada por la norma, que se satisface con la trascripción o
protocolización del contrato de fideicomiso en una escritura pública, que dota al contrato de
inmutabilidad y permanencia, brindando adecuada seguridad frente a terceros.
Que en virtud de ello, esta Dirección General DISPONE que en la calificación de
documentos donde se INCORPOREN BIENES INMUEBLES AL PATRIMONIO
FIDUCIARIO, cuando el contrato de fideicomiso NO HUBIERE SIDO OTORGADO EN
ESCRITURA PÚBLICA SE ADMITIRÁ:
a) La TRANSCRIPCIÓN DEL CONTRATO DE FIDEICOMISO FORMALIZADO POR
INSTRUMENTO PRIVADO, dentro de la misma ESCRITURA DE TRANSMISIÓN DE
DOMINIO FIDUCIARIO;
b) LA REFERENCIA O RELACIÓN de la escritura en que se hubiere transcripto −por
PROTOCOLIZACIÓN− el CONTRATO DE FIDEICOMISO.

LEASING

ARTÍCULO 1227.- Concepto. En el contrato de leasing el dador conviene transferir al

tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de
un canon y le confiere una opción de compra por un precio.

DTO
ARTÍCULO 162. — Los documentos que constituyan contratos de leasing según la Ley Nº
24.441 y su modificatoria, se calificarán aplicando lo dispuesto por los artículos 3º de la Ley
Nº 17.801 y sus modificatorias y 27 de la Ley Nº 24.441 y su modificatoria. Con relación a
su contenido registrable se tendrá presente lo dispuesto por los artículos 5º, 14 y 23 de la
citada Ley Nº 17.801 y sus modificatorias.
Los asientos se practicarán en el RUBRO GRAVÁMENES DEL FOLIO RESPECTIVO,
consignando al inicio que se trata de leasing según la Ley Nº 24.441 y su modificatoria. Se
dejará constancia de
- los datos identificatorios del tomador,
- el plazo de duración del contrato y
- la individualización del documento según las reglas generales.
No se aplicará a los asientos así concebidos el plazo de caducidad establecido en el artículo
37 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias.
La Dirección establecerá los restantes criterios de calificación y las modalidades de los
asientos, sobre la base de lo dispuesto precedentemente.

CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES

Artículo 36. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de
solicitud, acompañada del documento en que conste
 - la extinción del derecho registrado;
- o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de
otra persona;
- o por confusión;
- o por sentencia judicial
- o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del
- titular del derecho inscripto,
- sus sucesores o
- representantes legítimos.
Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento suficiente el CERTIFICADO DE
DEFUNCIÓN DEL USUFRUCTUARIO. La cancelación podrá ser
- total o
- parcial
según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la
reglamentación local.

Artículo 37. - Caducan de PLENO DERECHO Y SIN NECESIDAD DE SOLICITUD

ALGUNA, por el TRANSCURSO DEL TIEMPO que expresa este artículo o por el que, en su
caso, establezcan leyes especiales:
a) La INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA, al vencimiento del plazo legal si antes no se
renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los CINCO AÑOS, salvo
disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.

DTO
REGISTRO DE MEDIDAS PRECAUTORIAS

ARTICULO 141. — El registro de los documentos que dispongan embargos u otras medidas
cautelares respecto de inmuebles se efectuará en el lugar del folio indicado en el inciso b)
del artículo 14 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias.

ARTICULO 142. — La medida cautelar deberá constar en oficio o testimonio, o en los

documentos que establezcan los convenios interjuridiccionales en su caso.

ARTICULO 143. — El documento a inscribir deberá consignar la medida cautelar que se

ordena, el auto que la dispone, la individualización de los bienes sobre los cuales se hará
efectiva, la carátula del expediente y el juzgado y secretaría en que éste tramita.

ARTICULO 144. — Si se tratare de una medida cautelar genérica, deberá indicar los bienes
o derechos objeto de la medida.

ARTICULO 145. — La reinscripción de las medidas cautelares reguladas en este Capítulo

deberá solicitarse observándose los mismos recaudos exigidos para el registro originario,
consignándose además, el número y fecha de este último.
El asiento de reinscripción se practicará del mismo modo que el anterior, en forma
independiente de aquél.
ARTICULO 146. — El levantamiento de las medidas cautelares se efectuará por documento
que contenga los mismos requisitos que los establecidos para su anotación, además del
número y fecha del asiento, debiendo coincidir los autos en los que se dispuso la anotación
con aquellos en los que se ordenó el levantamiento, así como el juzgado, fuero y secretaría.
Si no existiere esa coincidencia se hará constar la causa legal que la motiva.

ARTICULO 147. — El levantamiento de los embargos e inhibiciones al solo efecto de

escriturar se practicará siempre que en el documento respectivo se consigne:
a) Apellido y nombre, registro notarial y domicilio del escribano que intervendrá.
b) Número y fecha del asiento de embargo o inhibición que se levanta.
c) Determinación del inmueble (inscripción de dominio, nomenclatura catastral y ubicación)
respecto del que se realizará la escritura.
En el caso de los embargos, la inscripción del documento para cuya autorización se dispuso
el levantamiento, importará el levantamiento definitivo de la medida. En el caso de la
inhibición, ella continuará vigente luego de inscripto el documento, salvo que la resolución
judicial disponga su extinción.

ARTICULO 148. — Vigente un asiento de reserva de prioridad, las medidas cautelares sólo
se registrarán en forma condicionada haciéndose saber al juez esa circunstancia y el
nombre del escribano, magistrado o funcionario que solicitó la reserva.
Si el acto para el cual se solicitó la reserva de prioridad no se registrase en los plazos de
vigencia de aquélla, la medida cautelar quedará registrada en forma definitiva. Caso
contrario la anotación condicionada será desplazada de su posición registral al efectuarse
dicho registro.