ARÍSTIDES GONZALO VÉLIZ FLORES

INGENIERO CIVIL INGENIERO VALUADOR

Registro del Colegio de Ingenieros del Perú N° 93710 Registro REPEV Nº: 565-2022

INFORME DE VALUACIÓN DE INMUEBLE

A VALOR COMERCIAL EN MERCADO

VISTA PRINCIPAL DEL INMUEBLE

PROPIETARIA FIORELLA MARTHA BELLIDO CAMASCA

SOLICITANTE FIORELLA MARTHA BELLIDO CAMASCA
URBANO AV. DEL EJERCITO AEROPUERTO MZ. M-D LOTE DE TERRENO N°01 AYACUCHO;
UBICACIÓN REGISTRAL DISTRITO: ANDRES AVELINO CÁCERES DORREGARAY, PROVINCIA: HUAMANGA,
DEPARTAMENTO: AYACUCHO.
UBICACIÓN MUNICIPAL ------------------
ESQUINA AV. EJERCITO CON JR. MARÍA REICHE - LOTE DE TERRENO N°01 DE LA MZ M-D CON
UBICACIÓN IN – SITU FRENTE A LA AV. DEL EJERCITO AEROPUERTO; DISTRITO: ANDRES AVELINO CÁCERES
DORREGARAY, PROVINCIA: HUAMANGA, DEPARTAMENTO: AYACUCHO.
FECHA DE VALUACIÓN 03 DE ABRIL DEL 2025
ANTIGÜEDAD MAT. PREDOM. ESTADO CONST. ZONIFICACIÓN
----- ----- ------- C5

Área Terreno =994.26 m2 C.T por m2 = S/. 2,510.00 / m2

C.T por m2 = US$. 680.22 / m2
SE CONSIDERA SOLO VALOR DE TERRENO

CUADRO DE VALORES VALOR DEL VALOR DE VALOR DE OBRAS VALOR

TERRENO S/. EDIFICACIÓN S/. COMPLEMENT. S/. INMUEBLE S/.
VALOR DE REPOSICIÓN
A ESTADO ACTUAL 2’495,592.60 0.00 00.0 2’495,592.60

VALOR COMERCIAL US$ 676,312.36 S/. 2’495,592.60

T.C. (SBS promedio) S/.3.69

PERITO: ING. ARÍSTIDES GONZALO VÉLIZ FLORES FIRMA Y SELLO

CIP Nº93710 – REPEV 565-2022

Perito Inscrito en la S.B.S., Habilitación Vigente

Jr. Arica N° 384 S.J.B; Cel. 990210888
Email: [email protected]
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INFORME DE VALUACIÓN
I DATOS GENERALES
I.1 PROPIETARIOS:
FIORELLA MARTHA BELLIDO CAMASCA
SOLICITANTE:
FIORELLA MARTHA BELLIDO CAMASCA
I.2 OBJETO DE LA VALUACIÓN

El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial en el mercado a la fecha del

inmueble, aplicando el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú R.M. 172-2016-
Vivienda y R.M 424-2017. Se contó con la autorización respectiva para la inspección
física y la documentación mínima: legal y técnica.

Recibimos la solicitud de la Sra. FIORELLA MARTHA BELLIDO CAMASCA para evaluar el

inmueble que se encuentra en la zona denominada URBANO AV. DEL EJERCITO
AEROPUERTO MZ. M-D LOTE DE TERRENO N°01 AYACUCHO; DISTRITO: ANDRES
AVELINO CÁCERES DORREGARAY, PROVINCIA: HUAMANGA, DEPARTAMENTO:
AYACUCHO, la presente Valuación es con fines que el propietario vea por conveniente.

1.3 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

DIRECCIÓN : URBANO AV. DEL EJERCITO AEROPUERTO MZ. M-D LOTE DE

TERRENO N°01 AYACUCHO.
DISTRITO : ANDRES AVELINO CÁCERES DORREGARAY
PROVINCIA : HUAMANGA
DEPARTAMENTO: AYACUCHO

1.4 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE

DESCRIPCIÓN
Se trata de un predio urbano con dos frentes ubicado en una esquina Av. el Ejercito
con Jr. María Reiche al Sur de la Plaza Mayor de Ayacucho a una distancia de 2,650.00
m. aproximadamente, y está constituido por un lote de terreno de forma regular, su
relieve se puede considerar con desnivel, no existe edificación significante por lo que
se considerará como terreno libre. El predio cuenta con servicios básicos como agua,
desagüe y fluido eléctrico. El lote se encuentra delimitado por un cerco perimétrico y
construcciones colindantes

1.5 INFORME DE LA LABOR REALIZADA

Se efectuó la valuación sin restricciones el cual se verifico los ambientes del inmueble,
se contó con los documentos legales del terreno inscrito en la SUNARP, como se

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muestra en el Certificado Literal – Predios: Partida N°: 02002897 emitido por la

SUNARP.

1.6 ALCANCE Y LIMITACIONES DEL TRABAJO

La valuación se realiza con fines de determinar el costo del terreno como también de
la construcción existente y sus obras complementarias. Se contó con la documentación
legal y técnica necesaria.

1.7 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR

La presente valuación se realizó con fecha: 03 de abril del 2025.

1.8 PÓLIZA DE SEGUROS

No cuenta con póliza de seguros.

II VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 INSPECCIÓN OCULAR

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

El entorno en donde se ubica el predio sus vías están totalmente pavimentadas y
cuenta con redes de agua, redes de desagüe, redes de alumbrado público, energía
eléctrica domiciliaria, redes telefónicas e internet.
En la zona existen inmuebles de material noble utilizadas como vivienda y comercio,
siendo una zona altamente comercial. Su área de estructuración se considera como
Vivienda - Comercio.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DE LA PROPIEDAD

El inmueble materia de la presente valuación y que figuran en el Certificado Literal –

Predios: Partida N°: 02002897 tiene los siguientes linderos y perímetro:

- Frente o Este: Colinda con la Av. del Ejercito con un tramo recto de 20.00 m.
- Derecha o Norte: Colinda con el Lote 02 de la Manzana M-D con un tramo recto de
50.00 m.
- Izquierda o Sur: Colinda la calle N°03 con un tramo recto de 49.74 m.
- Fondo u Oeste: Colinda el Lote 6 con un tramo recto de 19.87 m.

ÁREAS
El área del terreno, encerrado dentro de los linderos y medidas perimétricas señalados,
es de:

AT= 994.26 m2

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PERÍMETRO: 139.61 m.

2.2 VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS

INSCRIPCIÓN
La propiedad está inscrita en la SUNARP, con Inscripción de Propiedad inmueble en
Manifiesto Asiento de Inscripción de Predios con Código de Predios N°: 02002897.

GRAVÁMENES
Se desconoce.

SERVIDUMBRES
No cuenta con servidumbre de paso.

III METODOLOGÍA APLICADA

3.1 BASES PARA SU DESARROLLO

Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del

predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de
inmuebles con características similares.

3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

La valuación se realiza utilizando el Reglamento Nacional de Tasaciones del

Perú aprobado por R.M. N°172-2016-Vivienda y su modificatoria R.M. N°424-
2017 - Vivienda del 03 de noviembre del 2017, así como la modificatoria R.M.
N° 124-2020 - Vivienda del 25 de junio del 2020, aplicando el método de
valuación directa y criterios valuatorios razonables que considere el perito.

El Método de Valuación Directa, corresponde a la determinación del Valor de

los componentes físicos del inmueble: terreno, edificaciones y obras
complementarias.

3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

Se ha realizado las investigaciones oculares correspondiente al predio, así
como el entorno a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta
de inmuebles con características similares. De acuerdo a su ubicación,
dimensiones y características constructivas, el terreno se puede utilizar como
vivienda y/o comercio.

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 4
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La evaluación de precios de terrenos, considerando que existe poca oferta de

lotes que demanda por la zona a la fecha, se realizó el respectivo estudio de
mercado al entorno y siendo adecuado para los sectores medios y bajos.

Las referencias de valores de ofertas de terrenos a la fecha 03 de abril del 2025,

más significativos son las siguientes:
Valor
Distancia al
N° Ubicación Relaciòn Unitario Fuente Inf. Refe.
predio (m)
S./M2
Terreno a media cuadra de la Av.
https://www.dviviendas.com/in
Del Ejército (Altura: Cruce ejército
1 Similar 620 2,400.00 muebles/venta-de-terreno-por-el-
con vía Evitamiento). Distr. Andres
aeropuerto-ayacucho/
Avelino Cáceres - Cel 935375756
https://fhaunt.com/externo/vent
Terreno Cerca al Aeropuerto y a-de-terreno-en-ayacucho-
2 cuartel General de Ayacucho. Zona Similar 390 2,200.00 terreno-por-el-aeropuerto--
segura tipo condominio. ayacucho-publicado-en-olx-
5a60abe9b6c6a
Terreno en venta (plano), ubicado
frente al aeropuerto, con mas de Celular: 980 030 213 contacto Sr.
3 Similar 280 2,290.00
15m. de frontis Cuenta con dos Raúl.
salidas.
Información Directa: CEL:
Venta de terreno en Vista en Vista
4 Similar 450 2,030.00 999061776 – 988617020. GRUPO
Hermoza Cel: 988617020
ORE BENDAÑO

3.4 HOMOLOGACIÓN DEL VALOR UNITARIO PROMEDIO DEL TERRENO VALUADO.

Factores de Homologaciòn Valor
AREA DEL PRECIO Factor de
PRECIO DEL Factor Unitario
N° TERRENO UNITARIO Homolog
TERRENO S Ubic. Zonf. Supf. Serv. Topog. Entorno de Resultante
M2 S. /M2 aciòn
Negoc. Soles
1 500,400.00 208.50 2,400.00 1.03 1.10 1.00 1.00 1.00 1.05 1.00 1.19 2,855.16
2 459,800.00 209.00 2,200.00 1.05 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 2,425.50
3 572,500.00 250.00 2,290.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 2,290.00
4 1,185,317.00 583.90 2,030.00 1.10 1.05 1.00 1.00 1.00 1.05 1.00 1.21 2,461.88

Valor unitario Promedio (S/m2) 2,508.14

Valor unitario Redondeado (S/m) 2,510.00

La Valuación del terreno de acuerdo a la homologación efectuada donde se ha tenido

en cuenta la ubicación del predio que tiene a dos frentes una a la Av. del Ejercito
debidamente pavimentada, por ello nos permite recomendar razonablemente el valor
de S/. 2,510.00 y en dólares seria US$ 680.22/m2 de acuerdo a la homologación de
terrenos en el cuadro mostrado.

3.5 ANÁLISIS DEL MEJOR Y MAS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN
De acuerdo a su ubicación, dimensiones y características constructivas, el
inmueble se puede utilizar como:
- Como vivienda - comercio.

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3.6 SUSTENTACIÓN
El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las
apreciaciones indicadas son las más razonables para determinar el valor del
predio.

IV CÁLCULOS EFECTUADOS

4.1 DESARROLLO:
VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)
a. Valor del Terreno (VT)
Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra
y venta de terrenos similares en ubicación y entorno del predio a la fecha;
el perito asigna como Valor Comercial Unitario:

US$ 680.22 /m2

Soles 2,510.00 /m2

VT = Área de terreno x Costo/m2 en Soles

ÁREA VALOR/M2 SUB-TOTAL
(m2) Soles Soles
994.26 2,510.00 2,495,592.60
VALOR DE TERRENO (VT) 2,495,592.60
SON: DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL
QUINIENTOS NOVENTA Y DOS CON 60/100 SOLES.

b. Valor de Edificación (VE)

En este caso por no existir construcción considerable no se considerará el
valor de edificación.

Por lo tanto.

Valor de Edificación (VE)

VE=Edif. 01
COSTO/M2 DEDUCCIÓN SUBTOTAL
VE AREAS (M2)
(Soles) (FD) (Soles)
Edif 01 1.00 0.00 1.00 0.00

VE VALOR DE EDIFICACIÓN TOTAL 0.00

SON: CERO CON 00/100 SOLES.

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 6
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Valor de obra Complementaria (VOC)

COSTO/M2 DEDUCCIÓN SUBTOTAL

VE AREAS (M2)
(US$) (FD) (US$)
VOC 0.00 0.00 1.00 0.00
VOC VALOR DE OBRA COMPLEMENTARIA TOTAL 0.00

SON: CERO CON 00/100 SOLES.

C. Valor de Reposición de Inmueble (VR)

VR = VT + VE +VOC
VT VE VCO SUB-TOTAL
soles Soles Soles Soles
2,495,592.60 0.00 0.00 2,495,592.60

VALOR DE REPOSICIÓN (VR) 2,495,592.60

SON: DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS

NOVENTA Y DOS CON 60/100 SOLES.
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)
De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el
valor de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la
fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:

VC = 2’495.592.60 Soles

SON: DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS

NOVENTA Y DOS CON 60/100 SOLES.

4.2 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos
aplicados, nos muestran una clara consistencia para la obtención del Valor de
Realización.

V OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

5.1 El Valor Comercial de la Inmueble materia de la presente valuación en soles
asciende a la suma de S/. 2’495.592.60 (DOS MILLONES CUATROCIENTOS
NOVENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS

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 7
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NOVENTA Y DOS CON 60/100 SOLES) y en Dólares a la fecha sería US$

676,312.36 (SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS DOCE CON 36/100
DÓLARES AMERICANOS)
5.2 La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio,
aplicando las normas vigentes de valuaciones.
5.3 Vigencia de la valuación: si no varían las condiciones de mercado, económicas
y otras, así como de no surgir imponderables. La valuación podría tener una
vigencia de 90 días.

VI DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
- Se contó con la información de carácter legal de titularidad de la propiedad.
- La información de precios se obtuvo del campo, indagaciones inmobiliarias y se
comprobó con datos de nuestra base de datos.

03 de Abril del 2025

ING. ARÍSTIDES GONZALO VÉLIZ FLORES

CIP Nº93710
REPEV 565-2022
Perito Inscrito en la S.B.S., Habilitación Vigente

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 8
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PLANO DE UBICACIÓN DEL PREDIO

Ubicación del inmueble: URBANO AV. DEL

EJERCITO AEROPUERTO MZ. M-D LOTE DE
TERRENO N°01 AYACUCHO; DISTRITO: ANDRES
AVELINO CACERES DORREGARAY, PROVINCIA:
HUAMANGA, DEPARTAMENTO: AYACUCHO
Latitud : -13.151617471346986
Longitud : -74.20669643914115
Coordenadas UTM -WGS84
Este (x) : 585969.93 m
Norte (y) : 8545966.07 m

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 9
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Vista frontal del inmueble – Av. del Ejercito

Vista del entorno al predio av. del Ejercito

Vista del entorno al predio Jr. María Reiche (Calle 03)

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Vista del interior del predio

Vista del interior del predio

Vista del interior del predio

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Construcción existente en el interior del predio en mal estado

Vista del interior del predio hacia la puerta de entrada

Vista del interior del predio hacia la puerta de entrada

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 12
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Vista del interior del predio hacia la puerta de entrada

Vista el muro colindante del predio

Medido y recibo de luz

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 13
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Ubicación del predio - Vista satelital

https://maps.app.goo.gl/bxJnmswfZ7JvZpzQ8

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 14