Abstracto
En este trabajo se realizó un caso de una construcción de Casa habitación (fraccionamiento de 100
casas), el cual su objetivo es mejorar las condiciones de habitabilidad, donde se estudió previamente
otros casos existentes de obra con el propósito de no repetir las mismas problemáticas y
solucionarlas, para elevar la calidad de vida en la zona, especialmente al ser de interés social. Se
escoge una metodología la cual es la más eficiente a mi punto de vista a diferencia de la tradicional.
Introducción: Análisis del problema
El crecimiento urbano de la ciudad de Mérida tiene un orden que se puede ver desde un avión, esta
nación podría ser una potencia en un futuro y quizá la mejor ciudad del país, sin embargo antes de
que presente un desorden o un verdadero remedio se deberían acatar los problemas de las viviendas
existentes y una de ellas es Ciudad Caucel, la visual de este fraccionamiento no es tan estético y a la
larga los problemas de seguridad podrían agravarse porque un lugar sin cuidado es olvidado, un gran
ejemplo de lo que podría pasar es lo que se vive en la Ciudad de México, ya que desgraciadamente
donde hay hogares “bonitos” son los que menos problemas poseen.
Entre las prioridades del usuario para remodelar su hogar está construir más espacios para adquirir
privacidad y seguridad, ya que los espacios que tiene su hogar no son los necesarios para cubrir sus
actividades.
En la colonia fraccionamiento horizontes II ubicado en Cd Caucel, presenta ciertas problemáticas las
cuales son: Alumbrado y pavimento público, las casas no cuentan con pavimentación en sus patios
si no hierba, solo cuentan con una habitación, no tienen barda o división entre casas, no existen
techumbres para los autos, espacios para dormir, interiorismo. Todos estos puntos son importantes
para tener un hogar que cumpla las necesidades de los miembros de la familia.
Los espacios públicos con poca iluminación se vinculan con la percepción de inseguridad, ya que los
delincuentes se aprovechan de esta situación, al no ser vistos; al mismo tiempo se aumenta la
probabilidad de que ocurran accidentes automovilísticos, lesiones a peatones y/o infraestructura
vial. También se puede decir que la iluminación es un factor que puede incrementar o degradar el
valor de las propiedades. Al no tener pavimentado los patios en esta localidad y sólo contar con
áreas verdes puede ocasionar plagas de insectos transmisores de virus; estos ocasionan
enfermedades que son mortales, el más común es el mosquito que es un emisor de dengue,
chikungunya o zika. Sin embargo, hay que regular la densidad constructiva y la presencia de área
verde, ya que las remodelaciones que tienden a ocupar el cien por ciento del lote eliminan la
posibilidad de ventilación cruzada natural y/o de soleamiento para sanidad de los espacios.
Las casas al solo contar una habitación no son dirigidas al público que tenga o quiere formar una
familia, si no para parejas solteras o una sola persona. Actualmente hay familias habitando las casas
con integrantes de tres personas mínimo, por la salud mental de los miembros se debe contemplar
2 recámaras por edificación. Al carecer de una barda la cual divide los predios, se pierde el derecho
a la tranquilidad e intimidad de su hogar, podrían existir disputas entre vecinos, abuso de los
espacios, incluso la seguridad de su hogar corre riesgo.
Los habitantes del Fraccionamiento están contentos con poseer una vivienda propia, no obstante,
su preocupación es cómo y cuándo ampliarla, si será bonita, si cumplirá la expectativa de la familia,
si será muy costosa, lo cual permite observar que la vivienda es sentida como una prioridad. La
factibilidad de adecuación está en relación con el lote de terreno y espacio construido, es decir, el
Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS), un elemento de prioridad para el usuario que considera
al área verde como espacio en el cual construir lo faltante de la vivienda, lo que tendrá repercusiones
en otros indicadores como adaptación climática.
Los usuarios de mayor ingreso económico son los que empezarán a realizar remodelaciones
desafortunadamente suelen por saturar el lote a costa de ventilación, ya que debido al reducido
espacio interior existente de la vivienda consideran viable el uso y pago de aires acondicionados de
servicio según se requiera. Otro inconveniente expresado es la convivencia de todos los miembros
de la familia en un solo espacio dormitorio por la noche, lo que implica reducir la intimidad de la
pareja. Al interior de la vivienda se dificulta el acomodo del mobiliario, pues se trata de un espacio
reducido para las funciones asignadas de sala habitación comedor cocina, incluso la gente refiere
divisiones de uso en horarios, para lo cual invierten horas del día en estar acondicionando. Por
ejemplo, la mesa del comedor va y viene en posiciones y lugares según el momento del día y la
noche, al igual que sus sillas que entran y salen de la vivienda hacia el pasillo
Algunos cambios de las casas están en relación con hábitos culturales como el uso de las hamacas.
Si bien cuentan con hamaqueros, estos dificultan y condicionan el acomodo de los muebles, donde
a mayor mobiliario menos hamacas, y la gente se queja de no poder mecerse sin recibir golpes o
tener dolores musculares en espalda y cuello por la inadecuada colocación de estas. Así tenemos
que los indicadores para evaluar la funcionalidad están en las dimensiones de los espacios
existentes, que se denotan pequeños y en la habilitación de espacios faltantes que muestran una
preferencia por ocupar la totalidad del lote.
Estos son problemas reales actuales que presentan los fraccionamientos existentes, por lo tanto, es
importante partir de estos al realizar otro y no solo ejecutarlo por hacer casas por inversión, es
importante que al ser de interés social debe implicar calidad. La experiencia previa a estos nos ayuda
a generar un nuevo proyecto donde cubrirá estas necesidades de los colonos. Sin embargo, hay que
tomar una nueva metodología porque lo más probable es que las casas existentes fueron realizadas
con una tradicional por lo tanto tienen deficiencias para sus usuarios, así que ejerceremos una de
las nuevas metodologías que a mi punto de vista es mejor.
Es importante entender que en general el impacto en productividad se da por tres razones: factores
externos (complejidades del proyecto y obra, extensas regulaciones, informalidad de mano de obra,
corrupción), dinámicas de industria (industria altamente fragmentada, estructura e incentivos
desalineados, requerimientos de los consumidores a la medida) y factores internos (diseños
inadecuados, baja inversión en digitalización y tecnología, insuficiencia de mano de obra
calificada)(Cifuentes Suárez, 2018).
Las reglas del juego en el desarrollo de nuevos productos en el sector de la construcción están
cambiando, y las empresas han descubierto que se necesita más que los conceptos básicos
aceptados de alta calidad, bajo costo y diferenciación para sobresalir en el competitivo mercado
actual. También se necesita velocidad y flexibilidad (Takeuchi, 1986)
Alcance del proyecto
Ubicación del proyecto
Estado: Yucatán, Mérida Municipio: Cd. Caucel. Colonia: fraccionamiento horizontes II
Ubicación del proyecto: Noroeste de la ciudad de Mérida.
Primeramente, hay que tramitar la licencia necesaria para el Uso de suelo, dirigida al Director
General de Planeación y Desarrollo Urbano del H. Ayuntamiento de Mérida, especificando la
superficie total del terreno, colindancias; respaldándolo con el plano del predio.
Hoy en día es importante los espacios públicos como puntos de encuentro, paisaje urbano, se
desarrollan actividades sociales, etc. Estos espacios son fundamentales porque influyen
positivamente en la salud mental y física de los habitantes. La ausencia de estos es dolo trae malas
conductas e incluso inseguridad. Asegurar la planeación para un desarrollo urbano que cumpla con
las necesidades básicas de hoy en día.
Hacer una propuesta de diseño para cada espacio de las casas, para nuevos espacios contando así
de: cocina, sala-comedor, baño, dos recámaras, patio trasero, patio frontal con techumbre, pasillo
exterior, paisajismo. Se hará por espacio, ya que se realizan diferentes actividades y/ necesidades.
Actualmente hay una mala planeación en cuanto a los servicios públicos, uno muy grande y básico
es el internet, ya que no es posible contratar cualquier servicio de internet por el cableado, ya que
no está permitido, por lo cual se contempla que todo el cableado sea subterráneo para que los
habitantes puedan tener acceso a un servicio tan vital como es el internet que hoy en día es
indispensable. A demás la propuesta de luminarias públicas para que exista una sensación de
seguridad a los colonos de ciudad caucel. En este sentido, la construcción debe garantizar una vida
útil de la vivienda, que permita conformar también un patrimonio para sus habitantes. Así mismo
los servicios de urbanización como banquetas, electrificación, pavimentación, cordones.
Restringir las cerradas, ya que solo fomentan a la ilegal de vialidades y espacios públicos, haciendo
que las distancias sean más largas si uno desea ir a pie y transporte público. Por lo tanto, realizar
varios accesos viales. Una vez terminando el diseño, describiremos las etapas de construcción.
Se prospecta el diseño de una casa que cumple con las necesidades, se muestra la planta de la casa
modelo.
Descripción del Proceso
El Proyecto consiste en la construcción de un fraccionamiento habitacional de 100 casas de interés
social. Donde se contempla la construcción de casas, banquetas, pavimentación cordones, drenaje,
electrificación. El proceso se basará en:
• Desmonte del sitio
• Remoción del material superficial del terreno
• Nivelación del terreno Acarreos del material
• Excavación y nivelación
• Obras de drenaje
• Obras de electrificación
• Obras de conducción de agua potable Explotación de bancos de material Operación de
maquinaria y equipo.
• Consumo de agua.
• Pavimentación.
• Construcción de casas Manejo y disposición de residuos
Componentes del proyecto
El proyecto debe pasar por varias aprobaciones para que se lleve a cabo, por lo tanto, es importante
que las personas que estén comprometidas a que realicen bien su trabajo cumpliendo con los
objetivos de la obra. Es importante que se tomen en cuento los requisitos y solicitudes de se
requieren para la elaboración del fraccionamiento los cuales son:
A. Solicitud firmada por el Propietario o Representante Legal.
B. Copia de los poderes del Representante Legal, debidamente inscritos ante el Registro
Público de la Propiedad y de Comercio.
C. Copia de Dictamen de Uso del Suelo Favorable.
D. Copia del Dictamen Vigente de Factibilidad de Servicio de Agua Potable y Alcantarillado
Sanitario expedido por la C.E.S.P.T.
E. Copia del Dictamen Vigente de Factibilidad de Suministro de Energía Eléctrica expedido por
la C.F.E.
F. Copia del Polígono Certificado por la Dirección de Catastro Municipal, con una vigencia
máxima de un año.
G. Copia de la Anuencia de Impacto Ambiental, expedida por la Dirección de Protección al
Ambiente del Ayuntamiento ó cualquier otra Dependencia facultada.
H. Copia del Estudio de Mecánica de Suelos y Diseño de Pavimentos, debidamente firmado y
avalado por un perito adscrito y vigente ante la Dirección de Administración Urbana (ver
Requisitos Mínimos en Anexos).
I. Copia de las Escrituras o Documentos de Propiedad, debidamente inscritos ante el Registro
Público de la Propiedad y de Comercio, que amparen el polígono a desarrollar y en caso de
que aplique, la prueba que acredite la posesión jurídica de los terrenos, que podrá ser la de
apeo y deslinde judicial.
J. Planos de Anteproyecto, en forma impresa y digital en archivos DWG de AutoCad, que deben
tener la leyenda de aprobación y ser presentados en el siguiente orden:
• Polígono envolvente
• Topografía Natural
• Manzanas y ejes viales
• Lotificación
• Uso de suelo
• Topografía de Proyecto
• Rasantes en Vías Públicas
k) Análisis y justificación de Secciones Viales propuestas.
l) Análisis general de Escurrimientos Pluviales.
(GOBIERNO MÉRIDA, 2012)
Una vez obteniendo todos estos procesos y documentos, para poder generar un control y ejecución
eficiente es necesario la aprobación final de la junta directiva. Es importante cumplir con el art.9° de
la Ley de Fraccionamientos del Estado de Yucatán, contar con la infraestructura de los siguientes
servicios:
• I.- AGUA POTABLE.
• II.- ELECTRIFICACION:
o a). - Subterránea.
o b). - Aérea. o c). - Baja tensión. o d). - Alta tensión.
• III.- ALUMBRADO PUBLICO.
• IV.- REDES TELEFONICAS:
o a). - Principales. o b). - Secundarias.
• V.- GUARNICIONES:
o a). - Concreto.
o b). - Precolados o de Mampostería.
• VI.- BANQUETAS:
o a). - Concreto o Precolado. o b). - Pétreas o de material compactado al 90%.
o c). - De Material blanco compactado.
• VII.- CALLES TERMINADAS:
o a). - Con concreto hidráulico o carpeta asfáltica. o b). - Con dos riegos de sello
asfáltico.
o c). - Con material blanco compactado 90% Próctor o material con propiedades
similares de compactación. V
• III.- SISTEMA COLECTOR DE AGUAS PLUVIALES.
• IX.- SISTEMA DE TRATAMIENTO DE AGUAS NEGRAS INDIVIDUAL O COLECTIVO, según las
normas que señala el Artículo 14.
• X.- HIDRANTE CONTRA INCENDIOS. Los Reglamentos correspondientes determinarán las
modalidades y características de dichos servicios para los distintos fraccionamientos.
Realizar una calendarización donde se expongan las actividades a realizarse y los tiempos
propuestos, por ejemplo, en el siguiente cuadro se expone en semanas las actividades.
Cuadro 1. Ejemplo de Calendarización
El proyecto está dividido en 4 etapas
• Diseño, está pensado en las necesidades de los usuarios
• Planeación es la más complicada para el director de proyecto ya que debe calcular las
necesidades de personal, recursos y equipo que deben lograr el tiempo planeado que se
tiene previsto. De igual manera también las comunicaciones, contratos y actividades de
adquisición.
• Ejecución, de acuerdo con la planeación se deben concretar las actividades programadas.
La comunicación debe ser efectiva porque así garantiza un mejor control sobre los procesos
y plazos. También se monitoriza el flujo de recursos, presupuesto y el tiempo, el cual se
apoya con la herramienta de gestión de proyectos. En esta etapa se gestiona el riesgo, los
eventos, gastos, recursos, tiempo, actualizaciones y modificantes. Esto para evitar cualquier
anomalía.
• Cierre, establece el término de la obra, obteniendo el objetivo principal; Realizamos así una
evaluación final de la gestión de proyecto. Una información que podremos encontrar
detallada en nuestra herramienta de gestión.
Selección del marco de trabajo para desarrollar el proyecto en tiempo y forma
(Scrum, PMI, PRINCE, Agile, etc).
Las metodologías ágiles por definición son aquellas que facilitan adaptar el trabajo a las condiciones
del proyecto a ejecutar, el cual permite cierta flexibilidad e inmediatez en la respuesta para adaptar
su ejecución a las circunstancias específicas de su entorno (Villán, 2019).
Como una solución a las restricciones que presentaban las metodologías tradicionales en la gestión
de proyectos de la industria del software, surgieron las metodologías ágiles, las cuales permiten
flexibilizar los procesos y centrarse en la eficiencia, pasando de un modelo de negocio predictivo en
el cual el objetivo es producir el producto diseñado, con los costos y las ventas previstas en el plan
de negocio, a un modelo adaptativo en donde el objetivo se centra en dar al producto el mayor valor
posible de forma constante (Palacio, 2007).
Las metodologías de gestión en cascada o tradicionales no siempre son eficaces en los proyectos de
construcción, y su aplicación depende de las características y complejidad del entorno en el que se
desarrollan (Ormeño Zender & García de Soto, 2020).
Sabemos que, a la hora de realizar un gran Fraccionamiento de esta magnitud, existen muchas
inconvenientes en el tiempo a ejecutarse y a pesar de que son casas repetitivas de diseño, la
planeación suele salirse de control si no se adecua bien el tiempo de cada actividad y esto genera
problemas de atrasos por ende económicos. Así que usaremos la metodología SCRUM para este
proyecto.
Implicaciones prácticas del marco de trabajo seleccionando, ¿cómo se va a
implementar en el desarrollo del proyecto?
Al estar basado en el control de procesos, tomaremos los tres pilares de este que son la
transparencia, inspección y adaptación en este desarrollo. Dividiremos el proyecto en tareas que
deben ser cumplidas al termino de cada Sprint, y así evitar cualquier retraso de la ejecución de las
actividades que se deben entregar al cliente en las fechas pactadas.
Otras de las ventajas es que Scrum entrega más rápido el retorno de la inversión y genera valor
mucho más rápido que el método tradicional en la construcción (Orígenes de Scrum - YouTube,
n.d.)
Al disminuir en los tiempos de entrega, nos ayuda a que la gestión de control sea mejor.
Nos ayudará a definir el plazo del proyecto y seccionarlo en Sprint (Semanas o meses), cada uno de
estos se definirá un entregable BIM. Se realizarán reuniones con los encargados que definen el
proyecto con tareas y tiempo a comentar estandarizados. Las tareas se mostrarás a través de gráficos
de control y avance de la obra. Es muy importante la recopilación de datos para proyectos
posteriores.
Establecer estándares de colaboración y ejecutivos es el objetivo por desear, ya que estos deben
estar definidos desde el principio con los roles claros para garantizar un buen proyecto final, este es
el éxito, la repetición de esta metodología diaria y semanal durante el proyecto con el fin de
disminuir los riesgos lo antes posible al hacer estas revisiones constantes
Se definen los roles los cuales son:
• Product Owner, establece objetivos del proyecto. Es el responsable de coordinar los
requerimientos del proyecto ejecutivo. Así mismo se encarga que el Development team
cumpla con los requisitos del cliente respecto a costo, plazo, definición.
• Scrum Máster, quien es el mentor del development team
• Development team, son los modeladores BIM
Beneficios del marco de trabajo seleccionado para el proyecto y comparación con
el sistema tradicional.
La mayoría de veces la metodología logra los objetivos por cumplir, sin embargo también hay
problemas en las demoras y por lo tanto en los costos, a pesar de que existe un “colchón” para estos
imprevistos lo ideal es no usarlo solo si es estrictamente necesario. Hay elementos por mejorar,
como la retroalimentación que no siempre existe en este sistema, la facilidad de los cambios, la
agilidad de procesos, el aumento de productividad; esto con el fin de mejorar la satisfacción de los
clientes. El producto se entrega a la gerencia, pero no hay retroalimentación para todo el equipo
sobre los resultados de otros grupos de trabajo. Este enfoque de gestión tiende a ser demasiado
programático o caótico, con el resultado de que los productos de esta etapa tienden a ser
incompletos, inconsistentes o no brindan una dirección óptima para las etapas posteriores del
proyecto.
A comparación con Scrum, la estructura de trabajo está organizada en grupos de trabajo auto
eficaces y empodera dores, con comunicación frecuente y recíproca entre ellos.
• Participación del cliente. Los requisitos de documentación son una tarea central en el diseño
previo, por lo que se requiere, si no se requiere, la participación explícita del cliente.
• La esencia de la planificación. Debido a la complejidad y la incertidumbre inherentes a la
fase previa al diseño, hay muy poca planificación formal y rigurosa en las primeras etapas
de los proyectos.
• Enfoque de desarrollo. Dadas las necesidades de participación e integración del cliente, se
debe adoptar un enfoque de desarrollo iterativo e incremental para la fase previa al diseño.
Las metodologías ágiles tienen el potencial de mejorar el enfoque de la fase de prediseño, lo que
hace que su implementación sea bien estructurada pero también lo suficientemente flexible como
para permitir aprovechar las oportunidades y diseñar soluciones innovadoras.
La metodología Scrum permite tener equipos multidisciplinares en los que todos los miembros
aportan y se aprovecha el conocimiento de todo el equipo desde su experiencia y lecciones
aprendidas en otros proyectos, la información está disponible para todas las áreas y no hay
jerarquías, lo que hace que el trabajo en equipo sea esencial, la respuesta al cambio debe estar por
encima de la rigidez en los procesos, y la principal prioridad es satisfacer al cliente (Universidad EAN,
2020)
(Universidad EAN,2020)
Conclusión
La implementación de metodologías ágiles en la elaboración de viviendas se necesita capacitar al
personal del proyecto en la metodología porque son desconocidos en construcción y conocimiento.
Proporcionar una gestión efectiva de proyectos y una vez que los gerentes de proyectos están
capacitados para ser responsables de capacitar a otros profesionales relacionados con este proceso.
Se puede crear una instalación unificada en los procesos para reducir los costos y mejorar la
satisfacción del cliente, esto se verá reflejado en la inversión inicial de la capacitación.
El uso de estilos, los proyectos serán de eficientes, porque los cambios y la falta de planes que a
menudo se presentan en proyectos se pueden resolver de manera rápida por el seguimiento de las
reuniones. Así mismo se pueden administrar rápidamente, haciendo que las reuniones sean más
eficientes, aprovechando el tiempo que se usa y no estar a la espera de más de una semana para
determinar la solución de eventos o problemas inesperados.
En un mundo globalizado que requiere flexibilidad ante el cambio, los gerentes de proyectos deben
ser capaces de implementar nuevas metodologías que brinden alternativas de solución a los
problemas. Los eventos inesperados afectan las limitaciones de tiempo y costo del proyecto, que es
donde se afecta el objetivo del proyecto.
Referencias bibliográficas
Perez, A. (2021)¿Cuáles son las etapas de un proyecto? Te lo contamos en esta infografía. OBS
Business School. . Febrero 22, 2022. Sitio web: [Link]
sonlasdeunproyectote-lo-
contamosenestainfografia#:~:text=Las%20etapas%20de%20un%20proyecto
%20son%20cinco.,%2C%20ejecuci%C3%B3n%2C%20seguimiento%20y%20cierre.
Sinnaps, (2017). Fases y etapas de un proyecto. Gestor de Proyectos Online. Febrero 22, 2022. Sitio
web: [Link]
Dallos, L., Ariza, D., Moncada, D., & Franco, V. (2019). Análisis comparativo entre metodologías ágiles
y tradicionales para la gerencia de proyectos. Febrero 25, 2022. Sitio web:
Https://[Link]/bitstream/handle/10882/9559/[Link]?
sequence=1&isallowed=y
Ormeño, Y., & García de Soto, B. (2020). Use of Scrum in the rehabilitation of a commercial building
in Peru. Construction Innovation. Febrero 25, 2022. Sitio web: [Link]
0140 Fraccionamientos, L., Estado, D., & Yucatan, D. (n.d.).
[Link]
Metrópoli MID. (2020, November 11). La Movilidad: el gran pendiente de la planeación urbana en
Mérida | MetrópoliMid. Febrero 25, 2022. Sitio web: [Link]
gran-pendiente-de-la-planeacion-urbana-en-merida/
F. (2020). ¿Qué es esto de Lean Construction? | Blog - THINK Productivity. THiNK Productivity.
Febrero 25, 2022. Sitio web:[Link]
gclid=CjwKCAiAvOeQBhBkEiwAxutUVASTBcFRMdyMT7uzCQdzhW36pp_yBP_4nmDaPVlPXkxT2tJG
bMWHkhoCqUkQAvD_BwE
Marc. (2015). Scrum in construction – Construccion Lean. Construcción lean Febrero 24, 2022. Sitio
web: [Link]
%20se%20esta%20utilizando,similar%20conocido%20como%20Last%20Planner.
Cifuentes Suárez, M. C. (2018). Productividad el desarrollo Inmobiliario y Constructor. Febrero 25,
2022. Sitio
web:[Link]
omica-sectorial/productividad-el-camino-para-el-desarrollo-sectorinmobiliarioconstructor
Takeuchi, H. (1986). The new new product development game. Journal of Product Innovation
Management, 3(3), 205–206. [Link]
Villán, V. R. (2019). Las metodologías ágiles más utilizadas y sus ventajas dentro de la empresa.
Thinking for Innovation. Febrero 23, 2022 Sitio web: [Link]
sonmetodologias-agilesagile-scrum/
Palacio, J. (2007). Flexibilidad con Scrum: Principios de diseño e implantación de campos de Scrum
Safe creative. Febrero 25, 2022. Sitio web:
[Link]
Aguilar, J., Leana, R., Rueda, M., Sandra, V., & Leguizamón Barreto, M. (2020). Ventajas de la
metodología scrum en la planeación de proyectos de construcción de vivienda en Bogotá , Febrero
28, 2022. Sitio web:
[Link]
sequence=1&isAllowed=y
