Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL - SALA L
90906/2017
RYB, S c/ F, S R Y OTROS s/DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CON-
TRATO
Buenos Aires, 21 de febrero de 2025.- M
AUTOS; Y VISTOS; Y CONSIDERANDO:
1) Mediante la sentencia del 1 de junio de 2022 el juez de primera instan-
cia rechazó la demanda de desalojo promovida por el Sr. S Ryb contra S R F,
D M R y/o eventuales subinquilinos y/u ocupantes del inmueble destinado a
local comercial ubicado en la calle Los Almendros 1471, de la localidad de
Derqui, Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires.
Para así decidir, el magistrado consideró que “…existieron inconsistencias
insuperables que tornan inadmisible esta demanda pues toda la documental
incorporada por el actor se refiere a un contrato de locación respecto de un
inmueble “local comercial” ubicado en la calle Los Almendros 1741”. En
concreto, sostuvo que ese contrato de locación, el poder otorgado por el Sr.
Ryb a favor del Dr. P J V, las cartas documento enviadas a dos de los deman-
dados y el escrito de inicio se refieren todos al inmueble de la calle Los Al-
mendros N° 1741, de modo que no podía admitirse la demanda respecto de un
inmueble distinto, esto es, el ubicado en Los Almendros 1471. Agregó que la
cuestión sobreviniente, relativa a la modificación del inmueble objeto de la lo-
cación alegando un error excusable, no era suficiente para resolver en sentido
diverso, por cuanto la pretensión ya había sido consolidada.
Contra esa decisión, apeló el Dr. V, en su calidad de apoderado del ac-
tor, por los motivos que expuso en su memorial del 24 de junio de 2022. Allí
el letrado hizo hincapié en que el codemandado R no negó la firma inserta en
el contrato (fs. 130/137), por lo cual, según el art. 356 del CPCC, debería con-
siderarse que aquél fue reconocido. Además, subrayó que el demandado F, de-
clarado rebelde, no contestó la demanda, lo que tiene como consecuencia una
aceptación de los hechos alegados en la demanda y el reconocimiento del con-
trato, lo que no fue considerado por el juez. En cuanto a las inconsistencias
Fecha de firma: 21/02/2025
Firmado por: GABRIELA ITURBIDE, JUEZA DE CAMARA
Firmado por: MARCELA PEREZ PARDO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MANUEL JAVIER PEREIRA, SECRETARIO DE CAMARA
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atribuidas por este último (como incoherencias entre el contrato y la preten-
sión), sostuvo que carecen de sustento pues el demandado Rodríguez no apor-
tó pruebas para respaldar su acusación de fraude (ej. contratos alternativos), y
su versión es inverosímil (ej. alquiler en un centro comercial inexistente). En
cuanto al error en la numeración del inmueble (1471 vs. 1741), indicó que fue
un error material subsanado antes de que se corriera el traslado de la demanda
(fs. 42, 46, 55), de modo que se cumplió la pauta del art. 331 del Cód. Proce -
sal. Finalmente, subrayó que los demandados no acreditaron título válido para
ocupar el inmueble, mientras que el actor acreditó ser titular registral mediante
escritura pública (fs. 3/5), no impugnada por los demandados.
2) Planteada la cuestión en esos términos, luego de valorar las constancias
incorporadas al expediente, la Sala concluye que la apelación debe prosperar.
Veamos.
El juez de grado hizo hincapié en los errores que constan en los distintos
documentos que se acompañaron a la demanda, pero perdió de vista que esos
errores fueron debidamente corregidos antes que se notificara el traslado ini-
cial, es decir, antes de que precluyera la oportunidad para modificar la preten-
sión (art. 331, Cód. Procesal). Adviértase que en el escrito de fs. 42/43 el actor
aclaró que en el contrato de locación las partes habían incurrido en un error al
indicar la numeración del inmueble arrendado (no era 1741, sino 1471) y pre-
cisó que la pretensión de desalojo se refería al inmueble de la calle Los Al-
mendros N° 1471, de la localidad de Derqui, Partido de Pilar, Provincia de
Buenos Aires, circunstancia que coincide con aquella que consta en la copia
del poder conferido al letrado del actor, que fue debidamente rectificado y se
agregó a fs. 53/55.-
A su vez, a fs. 3/5 se incorporó un segundo testimonio de la escritura tras-
lativa de dominio en la que consta que el Sr. Ryb es titular registral de dos lo-
tes de terreno ubicados en la ciudad y partido de Pilar, Provincia de Buenos
Aires, con frente a la calle Los Almendros sin números, entre Las Magnolias y
Los Pensamientos, designados como lotes 19 y 20 de la manzana 1B. Según la
escritura, esos dos lotes corresponden a las parcelas 30 y 31 respectivamente,
de la Circunscripción VI, Sección H, Quinta 35, Manzana 35ª (Matrículas
29.109 y 29.110).
Fecha de firma: 21/02/2025
Firmado por: GABRIELA ITURBIDE, JUEZA DE CAMARA
Firmado por: MARCELA PEREZ PARDO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA
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A su vez, con el informe de la Municipalidad de Pilar enviado el 28 de
enero de 2025 y que se agregó el 3 de febrero de 2025 (v. fs. 307), se corrobo-
ra lo señalado por el actor acerca de que el inmueble al que se refiere el juicio
está integrado por dos lotes denominados parcelas 30 y 31 y cuyas matrículas
son 029109 y 029110.
En efecto, la Dirección de Catastro Técnico de la Municipalidad de Pilar
envió la siguiente plancheta catastral respecto de las parcelas 30 y 31 de la
Manzana 35 a, Circunscripción VI, Sección H, Quinta 35:
Por otra parte, de la vista aérea de Google Maps surge lo siguiente:
Fecha de firma: 21/02/2025
Firmado por: GABRIELA ITURBIDE, JUEZA DE CAMARA
Firmado por: MARCELA PEREZ PARDO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MANUEL JAVIER PEREIRA, SECRETARIO DE CAMARA
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Si se correlaciona la plancheta catastral con la información que brinda
Google Maps, puede comprobarse lo afirmado por el actor acerca de que los
dos lotes de su propiedad se encuentran materialmente unificados en un único
inmueble, que coincide con aquel donde se notificó el traslado de la demanda
y que se encuentra identificado en las fotografías a fs. 41, 126 y 128.
Adviértase que de esas fotografías surge claro que el juicio quedó circuns-
cripto a un inmueble que cuenta con una construcción y cuyo frente está enre-
jado, y que además es lindero a otro que en la fotografía cuenta con una chapa
con el N° 1469 (v. también el informe del Oficial Notificador agregado a fs.
71/72).
En efecto, el inmueble cuya restitución se persigue es este:
En definitiva, el error originario en el que se incurrió en el contrato de lo-
cación al identificar el inmueble objeto de la locación no puede constituir un
obstáculo a la procedencia de la demanda pues, por un lado, ese error quedó
subsanado por las constancias incorporadas al expediente con posterioridad y,
por otro lado, porque quedó demostrado que a la altura del N° 1741 de la calle
Los Almendros, Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires, no existe inmue-
ble o local comercial alguno. Adviértase que el Oficial Notificador que inter-
vino en la diligencia del 28 de febrero de 2018 informó que se apersonó en “la
calle Los Almendros – de la localidad de Pte. Derqui, partido de Pilar, en
donde pud(o) observar que dicha arteria posee su numeración al 1200 al
1400, donde se corta por el shopping Palmas del Pilar, renaciendo al 1800-
(posterior al shopping Palmas del Pilar), no siendo(le) posible la ubicación
1741 de dicha arteria…” (v. fs. 40 del expediente en soporte papel).
Fecha de firma: 21/02/2025
Firmado por: GABRIELA ITURBIDE, JUEZA DE CAMARA
Firmado por: MARCELA PEREZ PARDO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA
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Por otra parte, la Sala considera que si el juzgado entendía que las incon-
sistencias que surgían de los documentos incorporados por el actor tornaban
improcedente su pretensión, no debió admitirse que la demanda fuera modifi-
cada ni debió ordenarse que ese escrito fuera notificado junto al escrito inicial
y el traslado de fs. 35. Tampoco debió admitirse que la personería había que-
dado subsanada con el poder que se acompañó a fs. 56.-
Consecuentemente, por las razones expresadas, la Sala concluye que la
apelación del actor resulta procedente, de modo que corresponde avanzar en la
cuestión de fondo relativa a la procedencia de la acción.-
3) La demanda fue promovida contra el Sr. F, pero éste no contestó el tras-
lado inicial y fue declarado en rebeldía. Ello permite tener por ciertos los he-
chos expresados por el actor y por reconocida la documentación que se le atri-
buye, en especial, el contrato de locación agregado en copia a fs. 23/25, con la
rectificación de fs. 42/43 (arts. 59, 60 y 356 inciso 1°, Cód. Procesal).-
4) Por otra parte, la acción también fue dirigida contra el Sr. D M R habi-
da cuenta de que éste habría suscripto el “otro sí digo” del contrato de loca-
ción. Allí se hizo constar que “Las partes de común acuerdo decid(ían) en
es(e) acto aceptar la renuncia del Sr. A A, titular del DNI 12.740.736, a su
condición de locatario, aceptando el Sr. D M R, titular del DNI 22.518.180,
con domicilio en la Av. El Callao 2082 de la localidad de Grand Bourg, Parti-
do de Malvinas Argentinas, quien ocupara en el presente contrato el lugar de
locatario, con los derechos y obligaciones que constan en el presente”. En
función de ello, se hizo constar en el contrato que “El Sr. A queda(ba) desvin-
culado de cualquier responsabilidad que pudiera ocurrir en el futuro, deriva-
do del presente contrato”.-
Al comparecer al proceso, el Sr. R manifestó que no habitaba el inmueble
de calle Los Almendros 1471, sino el inmueble lindero de la calle Los Almen-
dros 1469. Aunque la numeración correcta del inmueble no pudo ser corrobo-
rada, si se correlacionan los distintos datos que surgen del expediente –en es-
pecial la plancheta catrastral- puede concluirse válidamente en que el Sr. Ro-
dríguez no ocupa un inmueble distinto de aquél que el actor persigue recupe-
rar, sino precisamente aquel identificado en la fotografía de fs. 41, que –se rei-
Fecha de firma: 21/02/2025
Firmado por: GABRIELA ITURBIDE, JUEZA DE CAMARA
Firmado por: MARCELA PEREZ PARDO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA
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tera- coincide con aquellas agregadas a fs. 126 y 128 y que corresponde a las
parcelas 30 y 31 de la manzana 35a.
Por ende, corresponde abordar las defensas que el Sr. Rodríguez planteó al
contestar la demanda.-
En lo que se refiere a la excepción de defecto legal por una falta de una
adecuada determinación del inmueble, debe estarse a lo señalado en el consi-
derando 2) de este pronunciamiento en orden a que el inmueble por el cual se
formuló la pretensión fue luego debidamente identificado con las fotografías a
fs. 41. Por ende, corresponde rechazar esta defensa del demandado pues no se
advierte que su derecho de defensa haya sido vulnerado, en la medida en que
no se vio impedido de ejercer su derecho de defensa ya que contestó la deman-
da y opuso una serie de defensas.-
Tampoco resulta procedente la excepción de falta de legitimación activa
pues el Sr. Ryb se encontraba habilitado a promover la demanda en su condi-
ción de locador, la cual surge del contrato de locación acompañado en origi-
nal. El Sr. Rodríguez admitió que la firma que consta en la última hoja del
contrato de locación le pertenece, pero sostuvo que ese instrumento “consiste
en la unión de la última hoja de una vieja operación comercial frustrada junto
a 2 hojas realizadas en otro momento sólo entre los otros firmantes”. Ade-
más, admitió haber tenido una relación locativa con el actor, pero sostuvo que
esa operación se frustró por responsabilidad de este último porque precisa-
mente los locales comerciales arrendados nunca existieron y no se pudo tomar
posesión de ellos. Insistió en que fue engañado por el locador y también por
los locatarios originarios, que sabían acerca de la inviabilidad del negocio por
la inexistencia de los locales. Agregó que “no le sorprendería enterar(se) que
alguno o ambos demandados están detrás de esta acción con la intención de
hacerse de su casa”.-
Lo cierto es que ninguna de esas manifestaciones del demandado ha sido
corroborada pues por providencia del 22 de diciembre 2021 se declaró la cues-
tión como de puro derecho por providencia que se encuentra firme. Recuérde-
se que según el art. 314 del Cód. Civil y Comercial, el reconocimiento de la
firma importa el reconocimiento del cuerpo del instrumento, de modo que co-
Fecha de firma: 21/02/2025
Firmado por: GABRIELA ITURBIDE, JUEZA DE CAMARA
Firmado por: MARCELA PEREZ PARDO, JUEZ DE CAMARA
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rrespondía al Sr. R probar que existió una alteración en el contenido del con-
trato.-
Por otra parte, no es necesario ser dueño del inmueble para revestir la cali-
dad de locador (CNCiv., Sala K, 28/4/2000, “Lekini, Mónica O. c/ Tsisto, Ri-
cardo y otros”, LL, 2000-E-585 y DJ, 2000-3-114). Ello se debe a que el obje-
to del contrato de locación no se relaciona con el derecho de dominio, sino
con el simpe uso del inmueble (cfr. CNCiv., Sala E, 8/7/98, “Terzolo, Roberto
c. Varela Escalada, Alfredo E. y otro”, LL, 1999-A-9). Basta que el actor re-
sulte locador para que esté habilitado para reclamar la restitución del inmue-
ble, sin que sea necesario probar la titularidad de dominio (cfr. [Link].y-
Com., Sala II, 24/3/88, BJCNECC, N° 8, sum. 99), sin perjuicio de que en este
caso esa calidad se encuentra acreditada con la documentación agregada a fs.
3/5.-
En lo que se refiere a los cuestionamientos acerca de la personería invoca-
da por el Dr. V, no basta con alegar que el Sr. Ryb habría sufrido un accidente
cerebro-vascular y que, por ello, no se hallaba en condiciones de otorgar un
mandato válido pues no se ha promovido acción alguna tendiente a que se de-
clare la nulidad de ese acto de apoderamiento. Tampoco basta con alegar la
falsedad de la firma que consta en el poder o que éste fue adulterado, pues la
vía idónea para cuestionar la eficacia probatoria de un instrumento público es
aquella prevista en el art. 395 del Cód. Procesal, incidente de redargución de
falsedad que no fue promovido.-
En cuanto al fondo de la cuestión, la Sala considera que no resulta verosí-
mil la versión del demandado acerca de que celebró un contrato de locación y
entregó dinero (U$$8.000) sin antes verificar que el local comercial alquilado
efectivamente existía. Aun de haber sido ello así, no aclaró cuál habría sido la
adulteración del contrato, ni cuál era el texto del documento que afirmó haber
efectivamente celebrado, pues no acompañó copia de ese otro documento, ni
transcribió sus cláusulas.-
Lo concreto es que el actor demostró su condición de locador y propietario
del inmueble mencionado en el considerando 2, mientras que el demandado no
demostró título alguno que justifique su permanencia en aquél. Repárese en
Fecha de firma: 21/02/2025
Firmado por: GABRIELA ITURBIDE, JUEZA DE CAMARA
Firmado por: MARCELA PEREZ PARDO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MANUEL JAVIER PEREIRA, SECRETARIO DE CAMARA
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que invocó ser poseedor del inmueble, pero no acompañó prueba alguna de
que cambió su relación de poder, es decir, que su calidad de tenedor –que se
deriva del contrato de locación- cambió a la de poseedor.-
La Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN) ha decidido que “La
interversión requiere de actos de oposición y no de meras expresiones verba-
les, que sean lo suficientemente precisos para significar la voluntad del tene-
dor de excluir al poseedor, y lo suficientemente graves para poner en conoci-
miento de la situación al poseedor, para que éste pueda hacer valer sus dere-
chos. El acto de oposición es al mismo tiempo un acto de afirmación de la po-
sesión propia y de negación de la posesión ajena. Por otra parte, el acto de
oposición debe ser público, en el sentido de que deben llegar a conocimiento
del que sufre la interversión. En este sentido, no son suficientes las meras de-
claraciones de voluntad, pues lo que debe exteriorizarse son hechos materia-
les. Es indispensable una manifiesta rebelión contra el titulo actual y contra
el poseedor a nombre de quien ocupaba la cosa” (cfr. CSJN, 3/6/2014, “Mi-
mica, Ricardo Juan y otro c/ Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico
Sur, Provincia de s/ Usucapión” (Considerando 13)).
Consecuentemente, por las razones expresadas, encontrándose holgada-
mente vencido el plazo de la locación (31/7/2010), corresponde admitir la el
recurso de apelación y hacer lugar a la demanda en los términos de los arts.
1604 del Cód. Civil y 1210 del Cód. Civil y Comercial.-
6) En síntesis, por lo expresado, el Tribunal RESUELVE: 1) Revocar la
sentencia del 1 de junio de 2022 y hacer lugar a la demanda de desalojo pro-
movida por S Ryb. En consecuencia, se condena a S R F, a D M R y/o even-
tuales subinquilinos y/u ocupantes a desalojar -dentro del plazo de 10 días de
quedar firme este pronunciamiento- el inmueble ubicado en la calle Los Al-
mendros 1471, de la localidad de Derqui, Partido de Pilar, Provincia de Bue-
nos Aires y que fue identificado en las fotografías agregadas a fs. 41, 126 y
128, bajo apercibimiento de disponer el lanzamiento por la fuerza pública; 2)
Las costas en ambas instancias se imponen a los demandados vencidos (arts.
68, párrafo primero, 69 y 279, Cód. Procesal); 3) Difiérese la regulación de
honorarios para una vez fijados los de primera instancia.-
Regístrese. Notifíquese por Secretaría. Comuníquese al CIJ y devuélvase.-
Fecha de firma: 21/02/2025
Firmado por: GABRIELA ITURBIDE, JUEZA DE CAMARA
Firmado por: MARCELA PEREZ PARDO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA
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Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL - SALA L
GABRIELA A. ITURBIDE
MARCELA PÉREZ PARDO
JUAN PABLO RODRÍGUEZ
Fecha de firma: 21/02/2025
Firmado por: GABRIELA ITURBIDE, JUEZA DE CAMARA
Firmado por: MARCELA PEREZ PARDO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MANUEL JAVIER PEREIRA, SECRETARIO DE CAMARA
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