G
Gestión y Calidad
INTE G81:2021
Servicios de valuación.
Tipos de bienes.
Correspondencia: Esta norma nacional no es equivalente con
ninguna norma internacional, por no existir referencia alguna
al momento de su elaboración”.
Miembros de Fecha: 2021-11-12
Primera Edición
Secretaría: INTECO
Editada e impresa por ©INTECO
Derechos reservados
ICS 03.120.01; 03.080.99
INTE G81:2021
AVISOS IMPORTANTES SOBRE ESTE DOCUMENTO
Aviso y descargo de responsabilidad concerniente al uso de documentos INTECO
Las normas, los documentos normativos y otros instrumentos documentales de la Dirección de
Normalización de INTECO, entre ellos el presente, son elaborados a través de un proceso de
desarrollo de normas que se llevan a cabo bajo los principios de transparencia, apertura,
imparcialidad, consenso, efectividad, relevancia, coherencia y dimensión del desarrollo, que
emanan del Organismo Mundial de Comercio (OMC).
Ese proceso reúne a expertos voluntarios en distintas materias, integrados en comités que llevan el
nombre del objeto de cada norma y representan distintas visiones. Forman parte los consumidores,
empresarios, el Estado, y otros interesados en la norma, que exponen diferentes puntos de vista e
intereses para lograr el consenso de la norma; mientras que la Dirección de Normalización de
INTECO coordina el proceso y establece reglas para promover la equidad en el consenso para
aprobar cada norma. La Dirección de Normalización de INTECO no forma parte de ningún comité,
no vota, ni evalúa o verifica el contenido de ninguna norma, solo facilita el proceso de desarrollo de
esta.
Por ello, INTECO no se hace responsable por el contenido de cada norma aprobada en un órgano
de estudio, ya que esa responsabilidad recae en los miembros que participaron y la aprobaron
pues son los expertos en la materia objeto de la norma.
INTECO no aceptará responsabilidad alguna por la aplicación de una norma, en especial no la
acepta sobre daño personal, o sobre las cosas o derechos, u otros de cualquier naturaleza, ya
sean especiales, directos o indirectos como consecuencia de la utilización del presente documento.
Tampoco por la calidad resultante del producto o servicio al cual aplica.
La Dirección de Normalización de INTECO tampoco garantiza la precisión o que la información
aquí publicada esté completa. Al expedir y poner este documento a la disposición del público, la
Dirección de Normalización de INTECO no se responsabiliza por la prestación de servicios
profesionales o de alguna otra índole a nombre de cualquier otra persona o entidad. Si el
interesado no es experto o duda del contenido de la norma, deberá buscar la ayuda de un
profesional competente y capacitado para determinar el ejercicio razonable en cualquier
circunstancia.
La Dirección de Normalización de INTECO, desde el proceso de desarrollo de normas, no tiene
poder, ni responsabilidad, para vigilar o hacer cumplir los contenidos de este documento. Este
proceso de desarrollo de normas no certifica, prueba o inspecciona productos, diseños o
instalaciones en cumplimiento de ninguna norma. Cualquier certificación u otra declaración de
cumplimiento con los requerimientos de este documento es únicamente responsabilidad del Ente
Certificador o la persona o entidad que hace la declaración.
II
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
INTE G81:2021
Las observaciones a este documento han de dirigirse a:
Instituto de Normas Técnicas de Costa Rica
San Pedro de Montes de Oca
San José, Costa Rica
Tel: +506 2283 4522
[email protected]
www.inteco.org
© INTECO 2021
El presente documento técnico pertenece a INTECO en virtud de los instrumentos nacionales e
internacionales, y por criterios de la Organización Mundial de la Propiedad Intelectual (OMPI).
Salvo por autorización expresa y escrita por parte de INTECO, no podrá reproducirse ni utilizarse
ninguna parte de esta publicación bajo ninguna forma y por ningún procedimiento, electrónico o
mecánico, fotocopias y microfilms inclusive, o cualquier sistema futuro para reproducir documentos.
Todo irrespeto a los derechos de autor será denunciado ante las autoridades respectivas. Las
solicitudes deben ser enviadas a la Dirección de Normalización de INTECO.
III
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
INTE G81:2021
CONTENIDO PÁGINA
AVISOS IMPORTANTES SOBRE ESTE DOCUMENTO ................................................................... II
PRÓLOGO .......................................................................................................................................... V
0 INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................ VI
1 OBJETO Y CAMPO DE APLICACIÓN ........................................................................................ 7
2 NORMAS DE REFERENCIA ....................................................................................................... 7
3 ÉRMINOS Y DEFINICIONES ...................................................................................................... 7
4 TIPOS DE BIENES ...................................................................................................................... 9
5 CORRESPONDENCIA .............................................................................................................. 11
BIBLIOGRAFÍA.................................................................................................................................. 12
IV
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
INTE G81:2021
PRÓLOGO
El Instituto de Normas Técnicas de Costa Rica, INTECO, es el Ente Nacional de Normalización,
según la Ley N° 8279 del año 2002. Organización de carácter privado, sin ánimo de lucro, cuya
Misión es “desarrollar la normalización del país con el soporte de los servicios de evaluación de la
conformidad y productos relacionados a nivel nacional e internacional, con un equipo humano
competente, con credibilidad e independencia”. Colabora con el sector gubernamental y apoya al
sector privado del país, para lograr ventajas competitivas en los mercados interno y externo.
La representación de todos los sectores involucrados en el proceso de Normalización Técnica está
garantizada por los Comités Técnicos y el periodo de Consulta Pública, este último caracterizado
por la participación del público en general.
Esta norma ha sido desarrollada en cumplimiento de los requisitos de nivel 1 y nivel 2 del
Standards Council of Canada (SCC).
Esta norma INTE G81:2021 fue aprobada por INTECO en la fecha del 2021-11-12.
Esta norma está sujeta a ser actualizada permanentemente con el objeto de que responda en todo
momento a las necesidades y exigencias actuales.
A continuación, se mencionan las organizaciones que colaboraron en el estudio de esta norma a
través de su participación en el Comité Técnico CTN 59, Servicios de valuación.
Participante Organización
Luis Alfredo Oreamuno Pérez Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI)
Alberto Poveda Alvarado
Ministerio de Hacienda
Miguel Hernández Benavides
Johhny Solano Zúñiga Instituto Nacional de Seguros (INS)
Robert Laurent Sanabria Instituto Costarricense de Valuación (ICOVAL)
Oscar Bonilla Bolaños Colegio de Ingenieros Agrónomos
Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos
Tamara Becerra Cotti
(CFIA)
Ronny González Mora Consultor independiente
Juan Daniel Anchía Rodríguez Consultor independiente
Otto Peñaranda Guzmán Grupo Tecno
Minor Herrera Chavarría Universidad Estatal a Distancia (UNED)
Juan Picado Salvatierra Universidad de Costa Rica (UCR)
Ministerio de Obras Públicas y Transporte
Ismael Murillo Jiménez
(MOPT)
V
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
INTE G81:2021
0 INTRODUCCIÓN
La propiedad inmobiliaria constituye una parte considerable de la riqueza del mundo, y su
valuación es fundamental para la viabilidad de los mercados globales financiero e inmobiliario, los
valuadores a menudo se encuentran con encargos de valuación de tipos de bienes distintos a los
inmuebles, cuyo valor incluye varias categorías de bienes, por lo que resulta esencial entender
cada tipo de bien y sus características distintivas.
VI
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
INTE G81:2021
Servicios de Valuación. Tipos de bienes.
1 OBJETO Y CAMPO DE APLICACIÓN
Esta norma establece una clasificación de los bienes de acuerdo con su tipo, determina las
características que los diferencian a unos de otros, y se aplica a los diferentes tipos de
valuaciones.
Esta norma no establece las metodologías que se deben seguir para la valuación de los
respectivos bienes, las cuales son objetos de las Normas y Guías técnicas correspondientes.
2 NORMAS DE REFERENCIA
Las siguientes normas contienen disposiciones que, al ser citadas en este texto, constituyen
requisitos de esta norma. Las ediciones indicadas estaban en vigencia en el momento de esta
publicación. Como toda norma está sujeta a revisión, se recomienda a aquellos que realicen
acuerdos con base a ellas, que analicen la conveniencia de usar las ediciones recientes de las
normas citadas seguidamente.
INTE G79, Conceptos y principios generales de valuación
3 ÉRMINOS Y DEFINICIONES
Para los propósitos de esta norma, se aplican los términos y definiciones dados en la norma INTE
G79 y siguientes.
3.1 activos
recursos controlados por una empresa como resultado de eventos pasados y de los cuales se
espera que fluyan algunos beneficios económicos futuros a la empresa. La propiedad de un activo
es por si un incorpóreo. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser corpóreo o incorpóreo.
[Fuente: INTE G79:2020]
Los beneficios económicos futuros que genere un activo podrán fluir a la organización de varias
formas. Por ejemplo, un activo puede: a) ser utilizado individualmente o en combinación con otros
activos en la producción de bienes o servicios para su venta por la organización; b) ser
intercambiados por otros activos; c) utilizarse para saldar un pasivo; o d) ser repartido entre los
participantes de la organización.
[Fuente: NIIF F55]
Un activo se incluye en el balance cuando es probable que los beneficios económicos futuros
fluyan a la organización y el activo tiene un costo o valor que puede ser objeto de medición
[Fuente: NIIF 89]
3.2 activo biológico
un activo biológico es un ser vivo. La transformación biológica comprende los procesos de
crecimiento, degradación, producción y procreación que son la causa de los cambios cualitativos o
cuantitativos.
7 | 12
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
INTE G81:2021
La cosecha o recolección es la separación del producto del activo biológico del que procede, o bien
el cese de los procesos vitales de un activo biológico.
3.3 bien
concepto de bien es sinónimo del concepto de cosa. En general, la cosa o bien, corresponde a
activos que como tales son sujetos de estimar su valor.
[Fuente: INTE G79:2020]
3.4 Inmueble
cosa se considera inmueble ya sea por su naturaleza, o porque la ley así lo disponga.
La tierra es el inmueble por naturaleza. A causa de su unión con el suelo, se consideran también
inmuebles: las construcciones edificadas sobre el suelo o debajo de este, las plantas adheridas a
la tierra y sus frutos pendientes de recolectar (activo biológico) (ver apartado 3.2).
Por su naturaleza son inmuebles: los edificios, caminos, puentes, túneles, canales, tuberías,
ferrocarriles y estanques.
Por disposición de ley, igualmente se consideran inmuebles los objetos o cosas que están
adheridas a la tierra o unidas a los edificios y construcciones de forma fija y permanente, y los
derechos reales sobre inmuebles. Ejemplos de ello tenemos: elevadores, rótulos, maquinaria de
producción, servidumbres, entre otros).
Si el objeto es separado de la cosa a la que estaba adherido, recupera entonces su condición de
mueble.
[Fuente: INTE G79:2020]
3.5 Mueble
similar a como sucede con las cosas inmuebles, las cosas muebles se consideran así en función
de su naturaleza, o porque la ley así lo disponga.
Los muebles, desde la forma de consumo, se les denomina como fungibles y no fungibles. Los
fungibles son aquellos que son consumidos de forma natural (alimentos, combustibles, tinta, entre
otros), o que salen del patrimonio de su dueño por su primer uso, como serían el dinero y valores
comerciales.
Los no fungibles, son los muebles que no se consumen, pero que si se deterioran por uso
(vestimenta, muebles, ropa, maquinaria, vehículos, entre otros).
[Fuente: INTE G79:2020]
3.6 Propiedad
concepto de connotación eminentemente legal. Corresponde al derecho más completo que se
puede tener sobre una cosa, es un derecho absoluto, pues quien lo posee, tiene facultad para
gozar y disponer de la cosa, sin otras restricciones que las permitidas por él, o las que sean
impuestas por ley en beneficio del interés común.
8 | 12
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
INTE G81:2021
Del derecho de propiedad emanan lo demás derechos, que corresponde a formas parciales de
dominio, sin que por sí solas puedan proporcionar la plenitud del goce de la cosa.
Tal y como lo establece el Código Civil de Costa Rica, el derecho de propiedad comprende los
siguientes derechos:
− De posesión.
− De usufructo.
− De transformación y enajenación.
− De defensa y exclusión; y
− De restitución e indemnización.
Si no se poseen todos esos derechos, la propiedad de la cosa es imperfecta o limitada.
[Fuente: INTE G79:2020]
4 TIPOS DE BIENES
Los bienes se pueden clasificar en:
a) Bienes inmuebles
b) Bienes muebles
c) Empresas
d) Intangibles
e) Activos financieros
4.1 Bienes inmuebles
4.1.1 Generalidades
Son inmuebles los siguientes1:
a) Las tierras, los edificios y demás construcciones que se hagan en la tierra.
b) Las plantas, mientras estén unidas a la tierra, y los frutos pendientes de las mismas
plantas.
c) Todo lo que esté adherido a la tierra, o unido a los edificios y construcciones, de una
manera fija y permanente.
d) Las servidumbres y demás derechos reales sobre inmuebles.
4.1.2 Propiedad inmobiliaria.
La propiedad inmobiliaria representa derechos sobre bienes inmuebles. Estos derechos
normalmente se plasman en un documento formal, como una escritura de compraventa o un
contrato de arrendamiento. Por tanto, la propiedad inmobiliaria es un concepto jurídico distinto del
bien inmueble. La propiedad inmobiliaria incluye todos los derechos y beneficios relacionados con
el dominio del inmueble.
Tal como se define en la norma INTE G79 la propiedad inmueble ejerce un conjunto de derechos
que en su totalidad dan la propiedad plena del inmueble, no obstante, en algunas situaciones,
algunos derechos específicos se pueden separar del conjunto y cederse, arrendarse o ser objeto
de expropiación forzosa.
1
Nota. De acuerdo a los artículos 254 y 255 del Código Civil de la República de Costa Rica.
9 | 12
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
INTE G81:2021
4.2 BIENES MUEBLES2
4.2.1 Generalidades
Los bienes muebles son de naturaleza tangible y representan los derechos de dominio sobre
bienes distintos a los inmuebles, caracterizados por su movilidad sin perder su integridad y utilidad.
Son bienes susceptibles de apropiación y de ser transportados y la utilidad o el uso no depende del
lugar donde esté situado, si no de sus propias características.
4.2.2 Tipos de bienes muebles
Los bienes muebles se dividen en fungibles y no fungibles, y en consumibles y no consumibles. 3
4.2.2.1 Bienes fungibles
Los bienes fungibles son aquellos de los que no puede hacerse el uso adecuado a su naturaleza
sin que se consuman, se agotan con su uso y pueden ser reemplazables cuando estos se
deterioran.
4.2.2.2 Bienes no fungibles
Los bienes no fungibles son aquellos bienes determinados por sus cualidades individuales, por lo
tanto, no se puede intercambiar por otros, puesto que son únicos en su especie y no hay otro que
sea idéntico que los represente exactamente. En el supuesto de la destrucción de la cosa fungible
solamente es necesario la restitución por uno de iguales condiciones de especie, calidad y
cantidad, pero no en el caso del no fungible.
4.2.2.3 Bienes consumibles y no consumibles
Los bienes consumibles son aquellos que se extinguen con su primer uso y los no consumibles
aquellos que no se extinguen en su primer uso, sino que solamente se desgastan conforme al tipo
y tiempo de uso que se les dé. Por lo general los bienes fungibles son consumibles, pero esto no
ocurre en sentido contrario. Hay que observar que para decidir si una cosa es o no consumible se
tiene en cuenta su destino normal.
4.3 Empresas
Son organizaciones que conjuntan factores de producción, fundamentalmente capital y trabajo. La
finalidad de toda empresa es la organización de los factores de producción para un fin específico,
que es la producción de un bien o servicio para un mercado.
Las organizaciones empresariales cubren una amplia gama de actividades en todos los sectores
de la actividad económica, tanto privada como pública. En virtud del interés público y la legislación
nacional vigente involucrada en su actividad, para operar en determinados sectores se requiere
autorización y vigilancia de entidades de supervisión estatal especializada.
2 Nota. De acuerdo al artículo 256 del Código Civil de Costa Rica todas las cosas o derechos no
comprendidos en el apartado 4.1 de esta norma, son muebles.
3 Nota. Definido en el artículo 257 del Código Civil de Costa Rica.
10 | 12
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
INTE G81:2021
4.4 Intangibles
Son activos que se manifiestan por sus características económicas. No tienen soporte físico;
confieren derechos, prerrogativas a sus dueños y podrían generar beneficios económicos futuros.
Los intangibles pueden catalogarse según procedan de derechos, relaciones jurídicas, intangibles
agrupados o propiedad intelectual, entre otros. En la norma INTE G79 se clasifican los bienes
intangibles.
Hay muchos tipos de activos intangibles, pero generalmente se considera que caen dentro de una
o más de las siguientes categorías (o fondo de comercio).
a) Relacionados con la comercialización: Los activos intangibles relacionados con
comercialización se usan de manera primaria en la comercialización o promoción de
productos o servicios. Los ejemplos incluyen marcas comerciales, nombres comerciales,
diseños comerciales únicos y nombres de dominio de internet.
b) Relacionados con el cliente: Los activos intangibles relacionados con el cliente incluyen
listas de clientes, órdenes de servicio, contratos con clientes, y relaciones contractuales y
no contractuales con clientes.
c) Relacionados con lo artístico: Los activos intangibles con relación artística surgen del
derecho a beneficios de obras de arte o trabajos artísticos tales como obras teatrales,
libros, películas y música, y de protección no contractual de derechos de autor.
d) Relacionados con contratos: Los activos intangibles relacionados con contrato representan
el valor de derechos que derivan de acuerdos contractuales. Los ejemplos incluyen
acuerdos de licencias y regalías, contratos de servicios o suministros, acuerdos de
arrendamiento, derechos de transmisión, contratos de mantenimiento, contratos de empleo
y acuerdos de no competencia y derechos sobre recursos naturales.
e) Basados en tecnología: Los activos intangibles relacionados con la tecnología e innovación
que surgen de los derechos contractuales o no contractuales de utilizar tecnología
patentada, tecnología no patentada, bases de datos, fórmulas, diseños, tecnologías de la
información, procesos o recetas.
4.5 Activos financieros
Los activos financieros son anotaciones o títulos que le ofrecen al comprador la posibilidad de
obtener un ingreso futuro, y para el emisor se convierten en una obligación o pasivo para con la
persona que obtiene el activo. Los activos financieros se caracterizan por:
• su liquidez,
• el riesgo implícito que tienen al no pago y
• por su rentabilidad.
Los activos financieros se clasifican por la modalidad de renta que reciben, en:
• activos de renta fija
• activos de renta variable
5 CORRESPONDENCIA
Esta norma nacional no es equivalente con ninguna norma internacional, por no existir referencia
alguna al momento de su elaboración”.
11 | 12
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
INTE G81:2021
BIBLIOGRAFÍA
INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE. Normas Internacionales de Valuación.
Tipos de Bienes. Edición en español: Séptima edición 2005, 69-90 p.
Norma Internacional de Contabilidad N° 32 (NIC 32) - Instrumentos financieros.
12 | 12
© INTECO 2021
INTECO AUTORIZA EL USO DE ESTE DOCUMENTO A LOS MIEMBROS DEL CTN 59.
LICENCIA PARA UN USUARIO. COPIA Y USO EN RED PROHIBIDOS.
