Boletín Técnico

N° 2-2024-ESED
Estadísticas de Edificaciones
(ESED) 2023
Minería, manufactura y construcción

Junio, 2024
 Permisos de
Construcción
Estadísticas de Edificaciones 2023

2
Dirección/Departamento
Dirección de Estadísticas Económicas

Unidad
Gestión de Estadísticas Estructurales

Elaborado por:
Valery Paz y Miño
Enrique Vallejo
Alejandro Cordova

Revisado por:
Lorena Ramos
Roberto Chaves
Diana Barco

Aprobado por:
Estefanía Encalada

Contacto:
inec@[Link]
[Link]
(02) 2232303· (02) 2232012· (02) 2232151

3
TABLA DE CONTENIDOS
Resumen .................................................................................................................................................................. 5
Introducción ............................................................................................................................................................ 5
Aspectos metodológicos ..................................................................................................................................... 5
Principales resultados ............................................................................................................................................ 6
1. Evolución histórica del número de edificaciones a construir ...................................................... 6
2. Edificaciones y viviendas a construir ................................................................................................. 6
3. Superficie de terreno y áreas de construcción ............................................................................... 7
4. Principales materiales ........................................................................................................................... 7
5. Tipo de obra y uso de la edificación ................................................................................................ 8
6. Fuente de financiamiento ................................................................................................................... 8
7. Indicadores ............................................................................................................................................. 8
8. Análisis comparativo ............................................................................................................................ 9
Glosario .................................................................................................................................................................. 10
Bibliografía ............................................................................................................................................................. 10

LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1. Edificaciones a construir serie 2014 - 2023. .................................................................................... 6
Gráfico 2. Edificaciones a construir por principales cantones. .................................................................... 7
Gráfico 3. Número de viviendas a construir por principales cantones. ..................................................... 7
Gráfico 4. Número de edificaciones a construir por rangos de área total por m2. ................................. 7
Gráfico 5. Área de construcción por vivienda, según cantones en metros cuadrados (superficie
mediana). ................................................................................................................................................................ 7
Gráfico 6. Porcentaje de edificaciones a construir según material de construcción por etapas de la
obra. ......................................................................................................................................................................... 8
Gráfico 7. Porcentaje de participación de edificaciones a construir, por tipo de obra. ....................... 8
Gráfico 8. Participación según el uso de las edificaciones a construir. ..................................................... 8
Gráfico 9. Porcentaje del valor total de la edificación a construir por recursos provenientes de
préstamos. ............................................................................................................................................................... 8
Gráfico 10. Viviendas a construir por cada mil habitantes en países de la región (2023). .................... 9
Gráfico 11. Área a construir por cada 100 habitantes en países de la región (metros cuadrados). .. 9

LISTA DE TABLAS
Tabla 1. Número de edificaciones y viviendas a construir por regiones (2023). ....................................... 6
Tabla 2. Caracterización de superficie y áreas a construir. .......................................................................... 7
Tabla 3. Resumen de indicadores, por principales cantones, 2023. ........................................................... 9
Tabla 4. Número de permisos de construcción, viviendas y área a construir en países de la región,
año 2023. ................................................................................................................................................................. 9

4
Resumen Aspectos metodológicos
El Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), Las Estadísticas de Edificaciones (ESED), es una
tiene a bien difundir en el presente boletín los operación estadística de periodicidad anual que
resultados de las Estadísticas de Edificaciones caracteriza las edificaciones a ejecutarse a través
(ESED)1, correspondientes al período 2023. de los permisos de construcción emitidos por los
Gobiernos Autónomos Descentralizados
A través de los resultados de la ESED se puede Municipales.
caracterizar y medir el comportamiento del sector
de la construcción y del mercado inmobiliario. Así Tiene como objetivo, proporcionar información
para el año 2023, el número de edificaciones estadística actualizada sobre el ritmo de
estimadas a construir a nivel nacional fue de crecimiento de los potenciales proyectos
30.896, un 25,4 % menos en relación con el año inmobiliarios a construirse, referente a: viviendas,
2022. locales comerciales e industriales, edificios
administrativos, clínicas, entre otros. El desarrollo
El número de viviendas proyectadas fue de 41.742 de esta operación estadística se ha basado en las
unidades habitacionales; la superficie total de necesidades de los usuarios y experiencias
terrenos prevista para levantar las edificaciones internacionales como: Colombia, Chile, la Oficina
fue de 15.7 millones de metros cuadrados, Europea de Estadística (Eurostat), entre otros.
mientras que el área total para construcción
registró 8.2 millones de metros cuadrados La información se recolecta mediante un
aproximadamente. De las potenciales formulario físico y registros administrativos. El
edificaciones, el 85,5% corresponde a nuevas formulario es entregado al informante que solicita
construcciones, en mayor medida con una la aprobación de un permiso de construcción en
finalidad residencial. las oficinas municipales a nivel nacional; a su vez,
el informante puede proceder a la descarga del
Palabras clave: edificaciones, permiso de formulario directamente de la página del INEC.
construcción, viviendas, áreas, materiales. Generalmente, el formulario forma parte de los
requisitos previos para la obtención de un permiso
Introducción de construcción de edificaciones, que constituyen
la unidad de análisis de la investigación.
Los resultados de las Estadísticas de Edificaciones
son utilizados por entidades que tienen como fin En este sentido, es importante mencionar que la
planificar, controlar y ejecutar programas de aprobación de permisos de construcción es el
desarrollo urbano-territorial y similares; ya que resultado de un procedimiento técnico-
constituyen una señal importante para identificar administrativo, por lo tanto, su aprobación está
las expectativas de construcción y la demanda de sujeta a estos procesos. Un permiso puede
inversión de los hogares. contener dentro de sí, la aprobación de una o más
edificaciones y viviendas.
En la primera sección de este boletín, se brinda al
La cobertura geográfica es nacional y la
lector una breve síntesis metodológica que
información se desagrega a nivel cantonal2 según
permite conocer las características técnicas de la
el Clasificador Geográfico Estadístico.
investigación. Posteriormente, se presentan los
principales resultados relacionados al número de
edificaciones; viviendas y áreas a construirse; los
principales materiales a ser utilizados; las
características relacionadas al tipo de obra; uso
de la edificación y financiamiento de los
proyectos aprobados.

Finalmente, se realiza un análisis comparativo con

estadísticas relacionadas de los países de la
región.

1 A partir de los resultados 2021, la operación estadística “Encuesta de 2 De acuerdo con la División Política Administrativa (DPA) 2023.
Edificaciones” pasa a denominarse como Estadísticas de Edificaciones.

5
 Notas para el lector:

El periodo de levantamiento de la información

comprende de enero a diciembre del año 2023. Del
total de la cobertura nacional, el 99% de los cantones Gráfico 1. Edificaciones a construir serie 2014 - 2023.
registraron al menos un permiso de construcción a lo
largo del año.
Edificaciones a construir Variación anual (%)
La aprobación de un permiso de construcción no 34,1% 40,0%

garantiza la ejecución de una edificación, por lo 40.000

5,7%
20,0%

13,2% -6,5%
tanto, los datos presentados miden el potencial 24,8%
41.426
-25,4%
35.000
0,0%

5,0%
desempeño del sector de la construcción. 30.000
4,3%
33.717
35.639
33.314 -25,7% -20,0%

29.785 30.895 30.896

27.199 28.379
25.000
-40,0%

En años anteriores, los principales resultados de la 24.764

ESED se publicaron para la variable “Permisos de
20.000 -60,0%

construcción”. A partir de la publicación del periodo

15.000 -80,0%

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
de referencia 2018, esta variable pasa a denominarse
“Edificaciones a construir”. Esto permite diferenciar las Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023.
series de “permisos” y “edificaciones”, considerando
que en cada permiso de construcción se puede 2. Edificaciones y viviendas a construir
aprobar la construcción de una o varias
edificaciones. Esta diferenciación no afecta la serie En un permiso pueden aprobar la construcción de
de estas variables. una o varias viviendas; en este sentido, en la Tabla
1 se detalla el número de edificaciones y viviendas
La información del D. M. Quito fue reportada hasta
a construir por regiones.
el 08 de diciembre de 2023.
Tabla 1. Número de edificaciones y viviendas a construir
Para más información de la operación estadística
por regiones (2023).
consultar el siguiente link:
[Link]
Edificaciones a Viviendas a
Región
construir construir
Sierra 17.102 25.391
Costa 11.841 13.817
Principales resultados
Amazonía 1.784 2.295
En esta sección, se presentan los principales Insular 169 239
resultados obtenidos en las Estadísticas de Total 30.896 41.742
Edificaciones (ESED) correspondientes al período
Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023.
2023.
En cuanto al número de edificaciones a construir
1. Evolución histórica del número de a nivel nacional, en 2023 se registraron un total de
edificaciones a construir 30.896. De acuerdo con la Tabla 1, el 55,4% de los
proyectos inmobiliarios se concentran en las
El Gráfico 1 muestra el registro del número de provincias de la región Sierra.
edificaciones a construir, en el periodo 2014-2023.
A partir de 2014, el número de edificaciones a Las provincias con mayor número de edificaciones
construir creció de forma sostenida a una tasa a construir fueron: Pichincha, 7.314; Guayas, 6.235;
promedio anual del 7,0% hasta el 2018, mientras Azuay, 2.218 y Manabí, 2.118.
que en el período 2019 y 2020, el número de
edificaciones a construir cayó en un 6,5% y 25,7% Los cantones con mayor número de edificaciones
respectivamente, a causa de la crisis económica a construir se muestran en el Gráfico 2. D. M. Quito
y de salud generados por la COVID-19. En el año y Guayaquil, registraron el 20,3% y 9%,
2023, el número de edificaciones a construir tiene respectivamente, del total de edificaciones a nivel
una disminución del 25,4%, reflejando el nacional.
comportamiento del sector de la construcción.

6
Gráfico 2. Edificaciones a construir por principales Gráfico 4. Número de edificaciones a construir por
cantones. rangos de área total por m2.
13.318
8.965
2022 2023
7.296 7.280

6.264
3.726
3.928 2.344
2.793 2.409
2.034 1.547 1.650 1.747 1.285
1.208

D. M. Quito Guayaquil Daule Cuenca Loja Menos de 100 a 199 200 a 299 300 a 399 400 a 499 500 y más
100
Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023 Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023.

Del mismo modo, en el Gráfico 3 se observa que el

cantón D. M. Quito registró el mayor número de De acuerdo con el Gráfico 4, el 59,2 % de las
viviendas a construir para el 2023, con el 23,1% del edificaciones a construir se aprobaron para áreas
total nacional. inferiores a los 300 m2.

Gráfico 3. Número de viviendas a construir por En el año 2023, a nivel nacional las viviendas
principales cantones. planificadas a construir registraron 113 m2 de
14000
12.838 construcción. En los cantones de Cuenca y Loja se
12000
observa la mayor superficie de construcción por
10000
9.630 2022 2023 vivienda (169 m2 y 166 m2 respectivamente),
mientras que Guayaquil, presentó la menor
superficie (80 m2), tal como lo indica el Gráfico 5.
8000

4.325
6000

3.029 2.406 3.021 2.554

2.184 1.805 1.823 Gráfico 5. Área de construcción por vivienda, según
4000

2000

cantones en metros cuadrados (superficie mediana).

0

Mediana nacional
D. M. Quito Guayaquil Cuenca Daule Ambato 113 m2
169 166 165
Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023. 157
132
125 121
109
3. Superficie de terreno y áreas de construcción 96
80
La Tabla 2 muestra que la superficie total del lote
o terreno para las potenciales construcciones fue
de 15.7 millones de metros cuadrados (m2). Así
mismo, se registraron 12.1 millones de metros
Cuenca

Riobamba
Loja

Santo Domingo

Daule

Guayaquil
Ibarra

D. M. Quito

Machala
Ambato

cuadrados para espacios verdes. Además, el área

total a construir llegó a 8.2 millones de metros
cuadrados que incluye el área a construir
residencial, no residencial y área para
parqueadero3
Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023.

Tabla 2. Caracterización de superficie y áreas a

construir. 4. Principales materiales
Valor en metros
Superficie/Áreas El hormigón armado fue el principal material para
cuadrados
las edificaciones a construir a nivel nacional, en
Superficie del terreno 15.729.260
cimientos (78,6%), pisos (28,9%), estructura (68,7%)
Área a construir residencial 5.871.254
y cubierta (30,9%). El principal material de las
Áreas a construir no residencial 2.326.852 paredes fue el bloque, registrado para el 48,1 % de
Área a construir parqueadero 17.997 las potenciales edificaciones (ver Gráfico 6).
Área para espacios verdes 12.138.031
Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023

3 Es el área destinada para parqueadero de edificaciones no residenciales.

7
Gráfico 6. Porcentaje de edificaciones a construir Gráfico 8. Participación según el uso de las
según material de construcción por etapas de la obra. edificaciones a construir.

Edificaciones de una vivienda 67, 2%

21,4%
31,3%
51,9%
71,1% 69,1% Edificaciones de dos viviendas 10,7%

Edificaciones de tres o más

78,6% viviendas
7,9%
68,7%
48,1%
28,9% 30,9% Comercial 5,6%

Cimientos Pisos Estructura Paredes Cubierta Mixto 5,4%

Hormigón armado Bloque Otros materiales Industrial 1,2%

Nota: Otros materiales para cimientos incluye: hormigón ciclópeo, sobre

pilotes, cimientos portantes. Para pisos: cerámica, porcelanato,
Otros Usos* 2,0%
madera, tierra estabilizada, piso laminado, mármol, cemento pulido,
piso epóxico. Para estructura: metálica, madera, muros portantes. Para
paredes: madera, ladrillo, adobe o tapia, bahareque, prefabricada,
Nota: Otros usos incluye: Edificio Administrativo, Educación, Cultura,
planchas de cartón yeso, vidrio. Para cubierta: teja, fibrocemento,
Complejos recreacionales, Salud, Transporte, y Otros.
láminas metálicas, losa mixta, madera y capa asfáltica, tipo sánduche
Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023.
o metálico poliuretano y policarbonato
Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023.
6. Fuente de financiamiento
5. Tipo de obra y uso de la edificación
Las principales fuentes de financiamiento fueron
De las 30.896 potenciales edificaciones estimadas los recursos propios7 representando al 51,2% del
para el año 2023, las construcciones nuevas total del monto proyectado, los recursos mixtos el
representaron el 85,5%. 27,4%; mientras que los recursos provenientes de
préstamos representan el 21,4% restante, siendo los
Gráfico 7. Porcentaje de participación de edificaciones préstamos de bancos privados el financiamiento
a construir, por tipo de obra. más a utilizar, como se observa en el Gráfico 9.

Gráfico 9. Porcentaje del valor total de la edificación a

construir por recursos provenientes de préstamos.
Ampliación
12,6% 87,2% 85,8%

Nueva 2022 2023

Construcción
Reconstrucción
85,5%
1,9% 7,5%
5,1% 4,6% 3,9%
3,1% 2,8%

Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023. Préstamos de Préstamos Préstamos del *Otros

Bancos Cooperativas BIESS, ISSFA o Préstamos
Como se observa en el Gráfico 8, el uso privados ISSPOL
residencial4 fue el principal propósito para el 85,8% Nota: *Otros préstamos incluye: préstamos de la Corporación Financiera
Nacional, de las Mutualistas, del (MIDUVI) Bono, incentivo o subsidio de
de las nuevas edificaciones a construir (incluye vivienda, del Banco de Desarrollo del Ecuador, y otros.
edificaciones para una, dos y tres o más Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023.
viviendas). Por su lado, los fines no residenciales 5 y
mixtos6 comprenden el resto de las edificaciones 7. Indicadores
potenciales (14,2%).
Se calculó indicadores por cantones, y se
encuentran resumidos en la tabla 3, por lo que a
nivel nacional el costo proyectado (mediana) por

4 Edificaciones residenciales: cuando sea exclusiva para la ocupación 7 Recursos propios: recursos personales, recursos de empresas y
de una vivienda, dos viviendas, o 3 o más viviendas. constructoras privadas, recursos del gobierno central, provincial,
5 Comercial, industrial, administrativo, educación, salud, recreación, seccional, recursos de las mutualistas y otros.
entre otros.
6 Tienen uso residencial y no residencial.

8
metro cuadrado de construcción es de $300 Para contar con un análisis más apropiado de los
dólares, siendo Daule el cantón que mayor costo resultados de cada país, se calcula indicadores
tiene ($660). Por otro lado, a nivel nacional se que ajustan las variables en términos de su
proyecta construir viviendas con 9 cuartos población.
(mediana). De manera general, Cuenca es el
cantón donde se observa el mayor índice en todos En este sentido, de acuerdo con el Gráfico 10, en
los indicadores, superficie de construcción por Ecuador el número de viviendas a construir es 2
vivienda (169 m2), número de cuartos por vivienda por cada mil habitantes, en el año 2023; es el
(10), y costo proyectado de construcción por menor registro del grupo de comparación
vivienda ($63.716). conjuntamente con Costa Rica y Argentina. Chile
y Colombia destacan con el valor más alto,
Tabla 3. Resumen de indicadores, por principales registrando 5 viviendas a construir por cada mil
cantones, 2023. habitantes.

Cantones
m2 x Cuartos x Costo x Costo Gráfico 10. Viviendas a construir por cada mil habitantes
vivienda vivienda vivienda por m2 en países de la región (Año 2023).

D. M. Quito 125 4 53.962 415

5 5

Guayaquil 80 8 22.250 300

Portoviejo 96 9 72.292 660

Loja 166 9 59.962 349 2 2

Cuenca 169 10 64.667 380 1
Ambato 157 9 53.333 341

Santo Domingo 109 9 40.000 317

Ecuador Chile Colombia Costa Rica Argentina
Ibarra 132 9 40.000 320
Nota 1. El indicador no es publicado por las oficinas estadísticas
Machala 121 9 48.000 353 analizadas, se calcula como el número de viviendas a construir
multiplicado por 1.000 y dividido para la población total.
Riobamba 165 9 50.000 251 Nota 2. Los datos de la población se tomaron de las proyecciones
poblacionales de estadísticas oficiales de cada país.
Fuente: Estadísticas de Edificaciones 2023.
Fuentes: Estadísticas de Edificaciones que se encuentran publicadas en
las páginas web de los países mencionados.
8. Análisis comparativo
Por otro lado, al analizar el área total a construir
Analizar las estadísticas de países de la región por cada 100 habitantes, Chile y Colombia son los
permite contrastar el escenario internacional en el países con mayor área a construir (62 m2 y 53 m2
que se encuentra el Ecuador. Para este fin, en la respectivamente) (ver Gráfico 11).
Tabla 4, se muestra información de Chile,
Gráfico 11. Área a construir por cada 100 habitantes en
Colombia y Costa Rica, países que también
países de la región (metros cuadrados).
generan estadísticas de edificaciones mediante la
información recolectada de permisos de 62
construcción. 53
45
Tabla 4. Número de permisos de construcción, viviendas
y área a construir en países de la región, año 2023. 30
24
Área a construir
País Permisos Viviendas
(en miles)
Ecuador 22.873 41.742 8.216
Chile ND 85.269 10.690
Ecuador Chile Colombia Costa Rica Argentina
Colombia 49.730 217.553 8.750
Nota 1: Este indicador no es publicado por las oficinas estadísticas
Costa Rica 41.381 24.525 3.728
analizadas; se calcula como el área a construir multiplicado por 100 y
Argentina 48.335 ND 13.721 dividido para la población total.
Nota 2: Incluye las áreas de edificaciones residenciales y no
Notas: 1. Colombia levanta 302 municipios de 32 departamentos del
residenciales.
país. Chile y Colombia levantan y publican información mensual. 2.
Nota 3: Los datos de la población se tomaron de las proyecciones
ND=Dato no disponible o no presentado por el país.
poblacionales de estadísticas oficiales de cada país.
Fuentes: Estadísticas de Edificaciones que se encuentran publicadas
Fuentes: Estadísticas de Edificaciones que se encuentran publicadas en
en las páginas web de los países mencionados.
las páginas web de los países mencionados.

9
Glosario Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
(2023). Documento Metodológico
Ampliaciones: Puede ser de dos tipos: Ampliación Estadísticas de la Construcción. San José,
horizontal que se refiere a construcciones en las Costa Rica.
que debe existir comunicación directa e interior, Instituto Nacional de Estadísticas (INE). (2023).
entre la parte antigua y la nueva, caso contrario Metodología Encuesta de Edificación
la construcción debe darse como nueva Mensual. Santiago, Chile.
construcción. Además, están las ampliaciones Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda
hacia arriba que son aquellas obras que se (MIDUVI). (2014). Norma Ecuatoriana de la
realizan sobre una construcción ya existente. Construcción. Quito, Ecuador.
Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda
Área total a construir: Es la suma de las superficies (MIDUVI). (2022). Normas técnicas para
horizontales (pisos) que tiene la edificación. catastro de bienes inmuebles urbanos,
rurales. Quito, Ecuador.
Edificaciones: Indica el número de construcciones Ministerio de Fomento. (2016). Metodología
para las cuales se solicita un permiso de Estadística de Construcción de Edificios.
construcción. Una edificación puede tener Madrid, España.
diversos usos (residencial y no residencial); y, Superintendencia de Bancos. (2023). Sistema de
registrar una o varias unidades habitacionales Banca Privada y Pública Informe del Sector
(viviendas). de la Construcción. Quito, Ecuador.

Formulario permiso de construcción (INEC): Forma

parte de un conjunto de documentos habilitantes
para la obtención de una licencia de Todas las bases de datos del INEC ahora son libres en
construcción, este debe ser llenado por los nuestra página web. La base, los cálculos y la
proyectistas, constructores o propietarios de la metodología de esta operación están disponibles en la
misma fuente.
edificación a construir. En un formulario se puede
solicitar la aprobación de una o más Más información disponible en:
edificaciones. [Link]

Nueva Construcción: Es aquella obra de ingeniería Ecuador cuenta con el INEC

que se construirá desde los cimientos y debe tener
toda la información que se requiera para la
misma.

Reconstrucción: Son aquellas obras que no

afectan a los cimientos, ni a la estructura de la
edificación.

Superficie total del terreno: Se refiere a la superficie

o tamaño, en metros cuadrados, que tiene el DIRECCIÓN EJECUTIVA
terreno o lote de terreno sobre el cual se levantará
la edificación.

Bibliografía

Departamento Administrativo Nacional de

Estadística (DANE). (2023). Metodología
General Estadísticas de Edificación
Licencias de Construcción-ELIC . Bogotá,
Colombia.
Departamento Administrativo Nacional de
Estadística (DANE). (2023). Indicadores
Económicos Alrededor de la Construcción-
TriMayotral. Bogotá, Colombia.

10