Volumen 10 - Abril / 2015

ÍNDICE GENERAL
ACTUALIDAD LEGAL Y JURISPRUDENCIAL

Resumen legislativo y jurisprudencial del mes

I Reseña de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales
publicadas en el último mes....................................................................... 14
II Resumen de la jurisprudencial civil, procesal civil y registral del mes............ 16
III Resumen de las modificaciones de las principales normas civiles, procesales civiles
y registrales producidas en el último mes.................................................... 19
IV Resumen de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales
del mes...................................................................................................... 20

Últimas modificatorias al Código Civil Derecho de

especial del mes Familia y Registral

entrevista 1 Carlos Enrique Becerra: Buenas intenciones para combatir

los efectos de los fraudes: Ley N.° 30313............................ 22
entrevista 2 Mario Castillo Freyre: Con la Ley N.º 30313 no estamos ante
un supuesto exótico de materia arbitrable............................ 28

Doctrina práctica
Martín Mejorada: Herramientas contra el fraude inmobiliario.......................... 34

Doctrina práctica
Gilberto Mendoza del Maestro: La Ley N.° 30313, ¡ahí está el detalle!........... 40

Doctrina práctica
Henry Huanco Piscoche: Cuando justos pagan por pecadores… Análisis de
La Ley N.° 30313: el fraude inmobiliario.......................................................... 48

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 3

 Actualidad

Civil Índice general

Doctrina práctica
Javier Anaya Castillo: Cancelación administrativa de un asiento registral
viciado y el cambio al principio de legitimación registral: comentarios
a la Ley N.° 30313........................................................................................... 56

Doctrina práctica
Wuilber Jorge Alca Robles: La formulación de oposición según la Ley
N.° 30313. Vulneración a la naturaleza especial del procedimiento
registral o necesaria medida para una efectiva seguridad jurídica........................ 88

Doctrina práctica
Jorge Ortiz Pasco: Ley N.° 30313: un solo de contradicciones.......................... 110

civil
ACTO JURÍDICO

Doctrina práctica
Ángel Carrasco Perera: El sistema de nulidades contractuales del Código Civil
peruano............................................................................................................ 122

Nos preguntan y contestamos

Consulta: Con el cumplimiento de la finalidad de la condición se pueden exigir
las obligaciones de un acto sujeto a condición suspensiva................................... 134

Reseña de jurisprudencia
Nulidad ipso iure de contratos celebrados por poder no otorgado por el supuesto
representado y consecuencias registrales (Casación N.º 1794-2013 Ucayali)....... 136

contratos

Doctrina práctica
Ramón Daniel Pizarro: Reflexiones en torno al desmantelamiento de los
efectos del hecho ilícito lucrativo....................................................................... 144

Doctrina práctica
Sisi Geraldine Yupanqui Álvarez: La revocación de la donación ante el
incumplimiento del cargo.................................................................................. 156

4 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Índice general
Nos preguntan y contestamos
Consulta: Cabe la resolución del contrato aunque el vendedor del bien
sub litis no es el propietario................................................................................ 170

Reseña de jurisprudencia
Validez del pacto en contrario de la ley sobre el momento de trasferencia de un
bien futuro: indefinición judicial (Casación N.º 2942-2013 Lima)....................... 172

derecho de familia

Doctrina práctica
Benjamín Aguilar Llanos: Concubinos debidamente registrados podrán
adoptar............................................................................................................. 180

Doctrina práctica
Manuel Bermúdez Tapia: La reforma del proceso de adopciones con la
Ley N.° 30311.................................................................................................. 192

RESPONSABILIDAD Responsabilidad Médica

Doctrina práctica
Carlos Antonio Agurto Gonzáles / Sonia Lidia Quequejana Mamani:
La naturaleza jurídica de la responsabilidad civil médica.................................... 198

Doctrina práctica
Olenka Woolcott Oyague: Los daños médicos y el sistema de salud a la luz de la
seguridad de los pacientes. ¿De la responsabilidad civil a la seguridad social?..... 212

Doctrina práctica
Eduardo Buendía De Los Santos: La relación de causalidad y la carga de la
prueba en la responsabilidad médica a la vista de un breve estudio comparado.. 232

Comentario de jurisprudencia
Gina Chávarry Rodríguez: Responsabilidad solidaria entre una obstetra y la clínica
por daños causados por negligencia (CAS. N.° 4254-2013 Lima Norte)............. 260

Reseña de jurisprudencia
Aplicación de sucedáneos probatorios y máximas de experiencia para
cuantificar el daño moral (Casación N.º 4393-2013 La Libertad)........................ 271

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 5

 Actualidad

Civil Índice general

procesal civil

postulatorio

Doctrina práctica
F. Martín Pinedo Aubián: ¡Al final es lo mismo!. La coincidencia de
objetivos entre el empleo de la conciliación extrajudicial y el derecho de
acceso a la justicia como formas de resolución de conflictos............................... 282

Nos preguntan y contestamos

Consulta: Si se solicitó el inicio de un proceso no contencioso y en el auto admisorio
se indica por error que la vía es la abreviada ¿qué recurso debe emplearse para
corregir ello?..................................................................................................... 293

Reseña de jurisprudencia
Emplazamiento válido en el domicilio real y no en el consignado en el
título valor en cobro (Casación N.º 4313-2013 Lima)......................................... 295

probatorio

Comentario de jurisprudencia
Silvana B. Lovera Jiménez: El objeto de valoración: documentos no incorporados
como medios probatorios expresamente (CAS. N.° 3864 - 2013 Huánuco)........ 300

Nos preguntan y contestamos

Consulta: La remisión de una carta notarial exigiendo la devolución del bien
¿prueba que la posesión dejó de ser pacífica?.................................................... 314

Reseña de jurisprudencia
Insuficiencia documental en la acreditación de hechos (Casación N.º 1201-2014
Lima)................................................................................................................ 316

6 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Índice general

ejecución

Comentario de jurisprudencia
Christian Cárdenas Manrique: El título ejecutivo en los procesos de ejecución
de garantías (CAS. N.° 1521-2013 Lima).......................................................... 320

Nos preguntan y contestamos

Consulta: Un acuerdo de compensación por posibles daños contenido
en escritura pública ¿puede exigirse en vía ejecutiva?........................................ 332

Reseña de jurisprudencia
Título ejecutivo especial derivado del documento que contiene la garantía y del
estado de cuenta del saldo deudor (Casación N.º 3477-2013 Lima)................... 334

procesos

Doctrina práctica
Antonio María Lorca Navarrete: Constitución y Poder Judicial en España........ 342

Doctrina práctica
Manuel Iván Miranda Alcántara: Comentarios a los plenos casatorios civiles... 354

Nos preguntan y contestamos

Consulta: Conveniencia de incoar la prescripción adquisitiva cuando la
adquisición del bien consta solo en documento privado.................................... 365

Reseña de jurisprudencia
Necesidad de determinar el momento de inicio de cómputo de plazo para demandar
la nulidad de cosa juzgada fraudulenta (Casación N.º 3468-2013 Sullana)........ 367

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 7

 Actualidad

Civil Índice general

arbitraje
Comentario de jurisprudencia
Renzo Seminario Córdova / Diego Gonzáles Cusicanqui:¿Papelito
manda? No siempre. El caso de la “parte no signataria”. A propósito de la
Casación N.° 288-2014-LIMA .......................................................................... 376

Nos preguntan y contestamos

Consulta: ¿Se exige reciprocidad para ejecutar en el Perú un laudo arbitral
extranjero?........................................................................................................ 388

Reseña de jurisprudencia
Obligaciones de dar suma de dinero de periodos distintos al laudo emitido
deben igual someterse a arbitraje (Casación N.º 1149-2013-Lima)..................... 390

jurisprudencia fundamental
Casaciones
Jurisprudencial Fundamental: Abandono procesal.............................................. 398

8 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 PRESENTACIÓN

Modificaciones relevantes al Código Civil: adopción por

convivientes y contra los fraudes inmobiliarios

Ciertamente las recientes modificaciones efectuadas al Código Civil a través de las leyes
[Link] 30311 y 30313 son de grandísima trascendencia. La primera norma mencionada incorpora
la posibilidad legal de que los convivientes puedan adoptar menores en estado de abandono,
algo que anteriormente y como pareja solo podían hacer los cónyuges (aunque alguna casación
suprema había ya establecido tal posibilidad, anticipándose así la regulación ahora emitida).
La Ley N.° 30313, por su parte, ha causado gran revuelo entre los operadores legales y, en
particular, en el ámbito académico, pues se adoptan varias discutibles medidas (registrales y
notariales) para limitar la producción de fraudes en las transferencias inmobiliarias, vía suplan-
tación de personas o con documentaciones falsas. A tal efecto, se reconfiguran figuras legales de
una alta incidencia práctica, como la fe pública registral (que legalmente se extenderá hasta los
títulos archivados), las competencias territoriales notariales en temas inmobiliarios y el carácter
no contencioso de los procedimientos registrales (que habría quedado desnaturalizado con los
procedimientos de oposición y de cancelación de asiento registrales regulados), entre otros.
En el especial central de este número de la revista se analiza integralmente esta nueva normativa
contra los fraudes inmobiliarios, incluyéndose dos clarificadoras entrevistas a los reconocidos
profesores Becerra Palomino y Castillo Freyre, y rigurosos artículos de comentario de los doc-
tores Mejorada Chauca, Mendoza del Maestro, Ortiz Pasco, Anaya Castillo y Huanco Piscoche.
Por su parte, en la sección de Derecho de familia de la revista, los doctores Aguilar Llanos y
Bermúdez Tapia abordan críticamente los alcances de la Ley N.° 30311 y explican en general
la problemática legal general de las adopciones en nuestro país.
Finalmente, y en adición a otros varios trabajos incluidos —de revisión indispensable—, la
revista cuenta con un segundo especial, en el que se trata un tema de no menos relevancia
actual que los antes mencionados: la responsabilidad civil médica en sus aspectos principales,
su tratamiento legal y en la doctrina (incluso desde el derecho comparado). En este caso se
cuenta con la muy destacada participación de los doctores Woolcott Oyague, Buendía De Los
Santos, Agurto Gonzales y Quequejana Mamani (en coautoría) y Chávarry Rodríguez. Sin duda,
se trata de un número de la revista que despertará gran interés en la comunidad jurídica y
será de mucha utilidad para nuestros suscriptores y lectores en general.
 Abril / 2015
Año 1 Volumen 10

ACTUALIDAD LEGAL Y
JURISPRUDENCIAL
 Actualidad
Área
Civil Actualidad legal
Actualidad legal y jurisprudencial
y jurisprudencial

Contenido
Reseña de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales 14
I
publicadas en el último mes
II Resumen de la jurisprudencial civil, procesal civil y registral del mes 16
Resumen de las modificaciones de las principales normas civiles, 19
III
procesales civiles y registrales producidas en el último mes
Resumen de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales 20
IV
del mes

RESUMEN LEGISLATIVO Y
Actualidad Legal y jurisprudencial

JURISPRUDENCIAL DEL MES*

I RESEÑA DE LAS PRINCIPALES NORMAS CIVILES, PROCESALES CIVILES

Y REGISTRALES PUBLICADAS EN EL ÚLTIMO MES

1. Publican Ley que permite a convivientes adoptar a menores de edad

declarados judicialmente en abandono (Ley N.° 30311, El Peruano, 18
de marzo de 2015)

Mediante la Ley N.° 30311 se modificaron los artículos 378 y 382 del Código Civil y los
artículos 2 y 5 de la Ley de procedimiento administrativo de adopción de menores de edad
declarados judicialmente en abandono (Ley N.° 26981).
Con tales modificatorias, se permite que los convivientes o parejas que conforman una unión
de hecho, siempre que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 326 del Código Civil,
sean adoptantes de menores de edad declarados judicialmente en abandono.
Así, se incorpora el inciso 4 al artículo 378 del Código Civil, cuyo texto final es el siguiente:

“Artículo 378.- Requisitos para la adopción

Para la adopción se requiere:
(…) 4. Que cuando el adoptante sea conviviente conforme a lo señalado en el artículo
326, concurra el asentimiento del otro conviviente”.

* El presente resumen legislativo y jurisprudencial del mes comprende desde el 16 de marzo al 15 de abril
de 2015.

14 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Actualidad legal y jurisprudencial

En tanto que el artículo 382 del Código Civil quedó redactado de la siguiente manera:
“Artículo 382.- Prohibición de pluralidad de adoptantes
Nadie puede ser adoptado por más de una persona, a no ser por los cónyuges o por
los convivientes conforme a lo señalado en el artículo 326 del presente Código”.

En el mismo sentido, se han modificado los artículos 2 y 5 de la Ley N.° 26981, que admiten
a los convivientes como adoptantes.

2. Publican Ley que modifica los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y
el Decreto Legislativo del Notariado (Ley N.° 30313, El Peruano, 26 de
marzo de 2015)

Mediante la Ley N.° 30313 se han establecido disposiciones vinculadas a la oposición en el

procedimiento de inscripción registral en trámite así como a la cancelación del asiento registral
por suplantación de identidad o falsificación de los documentos presentados a los registros
administrados por la Superintendencia de los Registros Públicos (Sunarp).
La citada ley modifica los artículos 2013 y 2014 del Código Civil, en relación al principio de
legitimación y buena fe pública registral, cuya nueva redacción es la siguiente:

“Artículo 2013.- Principio de legitimación

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano
judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos
con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes”.
“Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del registro”.

Asimismo, se produce la modificatoria del artículo 4 y las Disposiciones Complementarias

Quinta y Sexta del Decreto Legislativo del Notariado (D.L. N.° 1049), estableciendo como
novedad importante que los notarios solo podrán otorgar escrituras públicas de inmuebles
ubicados dentro de la provincia donde ejercen su función, caso contrario serían nulos de
pleno derecho.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 15

 Actualidad

Civil Actualidad legal y jurisprudencial

3. SUNARP: aprueban Directiva que establece lineamientos para la califica-
ción de escrituras imperfectas (Resolución N.° 087-2015-Sunarp/SN, El
Peruano, 10 de abril de 2015)

Los registradores públicos deberán realizar la calificación de escrituras imperfectas según

nuevos criterios establecidos con la finalidad de fortalecer la seguridad del procedimiento de
inscripción de los títulos contenidos en ellas.
Se trata de la Directiva N.° 004-2015-Sunarp/SN, aprobada por la Resolución N.°
087-2015-Sunarp/SN, que fija las pautas para dicha calificación.
En la actualidad, existe una gran cantidad de escrituras imperfectas que fueron otorgadas
antes de la entrada en vigencia de la Ley N.° 29824 y que son presentadas a la Sunarp para
su inscripción.
Pero la problemática en relación a la calificación de estos títulos no queda ahí: es evidente
que este tipo de escrituras han sido utilizadas con frecuencia para la inscripción de actos
fraudulentos, sobre todo tratándose de inmatriculaciones, lo que hace aún más relevante
la necesidad de establecer con la mayor claridad posible los criterios a seguir para la ca-
lificación de actos contenidos en estos instrumentos a fin de no afectar el rol del registro
en relación a la seguridad jurídica, y lograr además, un grado de predictibilidad idóneo
en las decisiones que toman las instancias registrales al calificar los títulos que contienen
escrituras imperfectas.
En este sentido, la Directiva N.° 004-2015-Sunarp/SN enfatiza que las escrituras imperfectas
no revisten las formalidades propias de los instrumentos públicos notariales, por lo que busca
establecerse, de acuerdo a la casuística registral y a la normatividad vigente, criterios básicos
para la calificación registral.

II RESUMEN DE LA JURISPRUDENCIAL CIVIL, PROCESAL CIVIL Y REGISTRAL

DEL MES

1. Juez no puede otorgar indemnización a cónyuge perjudicado por divorcio

si esta no fue peticionada (Exp. N.° 00782-2013-PA/TC, publicado En:
[Link], el 7 de abril del 2015)

Otorgar indemnización a cónyuge perjudicado por proceso de divorcio cuando este no lo

invoca refleja una cuestionable interpretación del artículo 345-A del Código Civil, con la cual
el juez de Familia vulneraría el principio de congruencia y el derecho de defensa.
Así lo determinó el Tribunal Constitucional (TC) que, en discordia, declaró fundada la demanda
recaída en el Expediente N.° 00782-2013-PA/TC en la que el demandante impugnaba las
resoluciones judiciales que le imponían dicha obligación (indemnización) por haber ocasionado
un daño emocional a quien fuere su cónyuge.
En la demanda de divorcio por separación de hecho que él inició ante el Poder Judicial, la
parte emplazada no formuló la petición de una indemnización; es más, no se apersonó al
proceso, siendo declarada rebelde.

16 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Actualidad legal y jurisprudencial
Se aprecia que el recurrente interpuso demanda civil solicitando el divorcio por causal de
separación de hecho, el fenecimiento de la sociedad de gananciales, que se declare sin objeto
regular el régimen de la patria potestad y de bienes y, asimismo, que se declare el cese de la
obligación de pensión alimenticia; y que la parte emplazada jamás formuló la petición de una
indemnización. Es más, nunca se apersonó al proceso, siendo declarada rebelde.
El Quinto Juzgado de Familia de Trujillo estimó la demanda y ordenó, a su vez, que la empla-
zada reciba una indemnización por daño emocional, fijando un monto de S/. 3,000.00. La
Sala revisora solo revocó el monto de indemnización, reduciéndolo a S/. 2,000.00.
Ante esto, el demandante interpuso recurso de casación, alegando –entre otras causales– la
interpretación errónea del artículo 345-A del Código Civil y, con ello, la vulneración del
principio de congruencia y de su derecho de defensa. La Sala Civil de la Corte Suprema de
Justicia declaró improcedente el recurso. De esa manera, el recurrente interpuso el proceso
de amparo, el cual fue denegado y ante ello se interpone el recurso de agravio constitucional,
llegando así al Tribunal Constitucional.
El Supremo Intérprete de la Constitución fijó como punto a dilucidar si en el caso efectivamente
se había lesionado el principio de congruencia y el derecho de defensa del recurrente. Para
ello, tuvo que establecer si la aplicación del citado artículo del Código Civil por parte de los
jueces civiles, era legítima.
La posición en mayoría del TC realizó una interpretación correctiva del citado artículo, en los
siguientes términos:

“10. Efectivamente, la indemnización ordenada de oficio por los jueces ordinarios

no es procedente pues estos no pueden arbitrariamente ordenar el pago de una in-
demnización sustentada en el artículo 345-A del Código Civil sin que se haya alegado
algún acto o hecho dañoso en perjuicio de una de las partes y sin que exista ningún
medio probatorio que pruebe dicho daño, máxime si en el presente proceso la parte
emplazada fue declarada rebelde (…).”

En consecuencia, resolvió que “la relativización del principio de congruencia y el deber de

velar por la estabilidad económica del cónyuge más perjudicado [establecida en el Tercer
Pleno Casatorio Civil], no autoriza al juez, en ningún caso, a fijar discrecionalmente una in-
demnización a favor de un supuesto cónyuge perjudicado, si es que este no ha denunciado
algún perjuicio”; declarando fundada la demanda.

2. Responsabilidad por bullying no solo recae en los agresores directos (Ca-

sación N.° 1431-2014-Cusco, El Peruano, 02 de marzo de 2015)

A decir del Supremo Colegiado, el hecho de no demandar a los alumnos-adolescentes auto-

res del bullying, ni al Colegio (en el que estudian) como persona jurídica, no implica que el
director y profesores no tengan la responsabilidad civil por no cumplir con lo establecido por
el artículo 18 del Código de los Niños y Adolescentes.
Se trata de la Casación N° 1431-2014-Cusco (El Peruano, 02/03/2015), en la cual el director
y los profesores del Colegio Salesiano conforman la parte pasiva del proceso sobre contra-
vención a los derechos de los niños y adolescentes. Ello, a causa de que alumnos de la citada

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 17

 Actualidad

Civil Actualidad legal y jurisprudencial

institución educativa incurrieron en actos de hostigamiento (bullying) en agravio del menor
de iniciales E.G.G.
Si bien las instancias de mérito declaran fundada la demanda, los demandados denuncian
que la sentencia de vista carece de una debida motivación, dado que, en el caso concreto,
entre otros: que el Código de los Niños y Adolescentes no establece taxativamente como
competencia del juez de familia conocer del bullying ni pronunciarse sobre ello; no habría
lógica alguna para establecer responsabilidad en los profesores y director mas no así en los
directamente responsables, esto es, los alumnos agresores; y que además, se sentencia contra
personas jurídicas (el Colegio) que nunca fueron notificadas.
Ante ello, nuestra Corte Suprema, contrariamente a las denuncias formuladas, sostiene que ad
quem estableció con claridad que el director y los profesores demandados no cumplieron con
su labor de control estipulada por el artículo 18 del Código de los Niños y Adolescentes. Así:

“(…) el Ad quem ha establecido que el Director y los profesores demandados no cum-

plieron con su labor de control estipulada por el artículo 18 del Código de los Niños y
Adolescentes, siendo tal conducta omisiva atentatoria contra los derechos del adoles-
cente agraviado y por tanto, tipificada como una contravención, resultando aplicables
los artículos 69, 72 y 137 del Código Procesal Civil. En conclusión, no se advierte que
el Ad quem haya invocado la ley a que alude el recurrente en este extremo, sino que
más bien ha sustentado su fallo en normas del Código de los Niños y Adolescentes,
razón por la cual este extremo también debe desestimarse, al no existir la infracción
denunciada.” (f.j. 7).

En ese sentido, el Supremo Colegiado indica que el juez de familia sería competente para
aplicar sanciones respecto a las contravenciones a los derechos del niño y del adolescente,
enfatizando que, aun cuando no se haya demandado a los adolescentes que incurrieron en
la falta sancionable, ni al Colegio como persona jurídica, los profesores y el director serían
también responsables. Ergo, declararon improcedente el recurso de casación interpuesto.

3. El Estado podría formular oposición contra la inscripción de un derecho

por un tercero sobre el bien de su propiedad aunque ello no se encuentre
regulado (Casación N.° 4685-2013-Ica, El Peruano, 30 de marzo de 2015)

Así lo determinó la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema

en la Casación N.° 4685-2013-Ica, en la cual el demandante pretendió inscribir su derecho
de posesión ante el registrador público, no obstante, la Superintendencia de Bienes Nacio-
nales inició una demanda de oposición registral, puesto que se trataba de un predio rústico
de propiedad estatal.
Si bien la Ley del Registro de Predios Rurales (Decreto Legislativo N.° 667), no considera
explícitamente la posibilidad de que el Estado presente oposición cuando alguien persiga
inscribir su posesión sobre un bien de su propiedad:

“Artículo 22.
Quien esté poseyendo y explotando económicamente un predio rural de propiedad de
particulares en forma directa, continua, pacífica, pública y como propietario, por un

18 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Actualidad legal y jurisprudencial

plazo mayor de 5 años, podrá solicitar la inscripción de su derecho de posesión en el

‘Registro Predial’ (…)”.

La Suprema estableció lo siguiente:

“(…) desde la óptica de la protección a la tutela jurisdiccional y, además, del favore-

cimiento al proceso, evidencia la necesidad de reconocer al Estado la posibilidad de
oponerse a las inscripciones de derecho de posesión que puedan realizarse sobre los
bienes de su propiedad, puesto que, aun cuando la regulación contenida en el decreto
legislativo N.° 667 no permite que la inscripción del derecho de posesión produzca
automáticamente la inscripción del derecho de propiedad a favor del posesionario,
ello no deja de lado el hecho de que, en estos casos, el Estado deba enfrentarse a la
inscripción de un derecho ajeno sobre los bienes de su propiedad, frente a lo cual
debe posibilitarse una vía de impugnación a lo decidido administrativamente.” (f.j.8)

En este sentido, cabe señalar que cualquier ciudadano (y ahora también el Estado), puede
presentar oposición a la solicitud de prescripción adquisitiva administrativa en el plazo de
treinta días hábiles. Que no se plantee oposición a los documentos que acreditan el derecho
de posesión trae consigo la automática inscripción del derecho de propiedad, cancelándose
el derecho del titular anterior.

III
RESUMEN DE LAS MODIFICACIONES DE LAS PRINCIPALES NORMAS
CIVILES, PROCESALES CIVILES Y REGISTRALES PRODUCIDAS EN EL
ÚLTIMO MES

Código Civil
(Decreto Legislativo N.° 295)
Ley N° 30311
Modifican los artículos 378 y 382 del Código Civil.
(El Peruano, 18/03/2015)
Ley N.º 30313 Modifican los artículos 2013 y 2014 del Código Civil.
(El Peruano, 26/03/2015)
Ley de procedimiento administrativo de adopción de menores de
edad declarados judicialmente en abandono
(Ley N.° 26981)
Ley N° 30311 Modifican los artículos 2 y 5.
(El Peruano, 18/03/2015)
Decreto Legislativo del Notariado
(D.L. N.° 1049)
Ley N.º 30313 Modifican los artículos 4 y 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias
(El Peruano, 26/03/2015) Transitorias y Finales.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 19

 Actualidad

Civil Actualidad legal y jurisprudencial

IV RESUMEN DE LAS PRINCIPALES NORMAS CIVILES, PROCESALES CIVI-

LES Y REGISTRALES DEL MES

Poder Legislativo
Ley N° 30311 Ley que permite la adopción de menores de edad declarados judicialmente
(El Peruano, 18/03/2015) en abandono por parte de las parejas que conforman una unión de hecho.
Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y
Ley N° 30313 cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsifi-
cación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014
(El Peruano, 26/03/2015) del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones
Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo 1049.
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
Res. N° 079-2015-SUNARP/SN Modifican la conformación de la Primera y la Tercera Sala del Tribunal
(El Peruano, 02/04/2015) Registral de la SUNARP para el periodo 2015.
Modifican la Res. Nº 087-2011-SUNARP-SA que aprobó la Directiva N.º
Res. N° 085-2015-SUNARP-SN
001-2011-SUNARP-SA, la cual regula la solicitud y expedición de publi-
(El Peruano, 10/04/2015)
cidad registral compendiosa nacional desde cualquier Oficina Registral.
Res. N° 086-2015-SUNARP-SN Aprueban la Directiva N.° 003-2015 SUNARP/SN, Directiva que regula
(El Peruano, 10/04/2015) el Sistema de Correlación del Registro de Predios y del Registro Personal.
Aprueban la Directiva N.° 004-2015-SUNARP/SN, Directiva que establece
Res. N° 087-2015-SUNARP-SN
los lineamientos que deben seguir las instancias registrales en la calificación
(El Peruano, 10/04/2015)
de escrituras imperfectas.
Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual
Res. Adm. N° 077-2015-CE-PJ Aprueban Cuadro de Valores de los Aranceles Judiciales para el Ejercicio
(El Peruano, 21/03/2015) Gravable del año 2015
Poder Judicial

Res. Adm. N° 141-2015-P-CSJLI/PJ Establecen conformación de diversas salas civiles y penal, y designan y
disponen permanencia de jueces supernumerarios en la Corte Superior
(El Peruano, 25/03/2015) de Justicia de Lima.
Dan por concluida designación, disponen la incorporación y reasignan
Res. N° 241-2015-P-CSJLN/PJ
magistrados en diferentes órganos jurisdiccionales de la Corte Superior
(El Peruano, 31/03/2015)
de Justicia de Lima Norte.
Oficializan acuerdo de Sala Plena y seleccionan a los postulantes que
Res. N° 258-2015-P-CSJLN/PJ
obtuvieron nota aprobatoria en el concurso para Jueces Supernumerarios
(El Peruano, 31/03/2015)
de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte.
Res. Adm. N° 099-2015-P-CSJV/PJ Conforman Comisión de Capacitación para Magistrados de la Corte
(El Peruano, 01/04/2015) Superior de Justicia de Ventanilla para el año 2015.
Designan miembros de las Comisiones de Coordinación de Actos Prepa-
Res. Adm. N° 151-2015-P-CSJLI/PJ ratorios de los Plenos Jurisdiccionales Distritales, Regionales y Nacionales
(El Peruano, 02/04/2015) en materias de Familia, Civil, Constitucional, Penal, Contencioso Adminis-
trativo, Laboral y Comercial.
Conforman la Primera Sala Civil y la Cuarta Sala Laboral y designan
Res. Adm. N° 153-2015-P-CSJLI/PJ
magistrados en diversos órganos jurisdiccionales de la Corte Superior de
(El Peruano, 02/04/2015)
Justicia de Lima.
Disponen la redistribución de demandas por calificar, expedientes en
Res. Adm. Nº 196-2015-P-CSJLE/PJ trámite que no se encuentren expeditos para sentenciar al 31 de marzo
(El Peruano, 04/04/2015) de 2015 y expedientes en ejecución del Primer Juzgado Civil de San Juan
de Lurigancho, al Primer Juzgado Civil Transitorio.
Conforman Primera y Segunda Sala Civil con Subespecialidad Comercial
Res. Adm. N° 155-2015-P-CSJLI-PJ
y designan Jueces Supernumerarios en diversos órganos jurisdiccionales
(El Peruano, 07/04/2015)
de la Corte Superior de Justicia de Lima.
Res. Adm. N° 157-2015-P-CSJLI/PJ Conforman Primera Sala Contenciosa Administrativa y Tercera Sala Civil
(El Peruano, 09/04/2015) de la Corte Superior de Justicia de Lima.

20 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Abril / 2015
Año 1 Volumen 10

ESPECIAL DEL MES

Nueva normativa contra
los fraudes inmobiliarios
 Actualidad
Área
Civil Últimasdelmodificatorias
Especial Mes al Código Civil
Contenido
Carlos Enrique Becerra: Buenas intenciones para combatir los efectos de los
entrevista 1 22
fraudes: Ley N.° 30313
Mario Castillo Freyre: Con la Ley N.º 30313 no estamos ante un supuesto
entrevista 2 28
exótico de materia arbitrable
doctrina práctica Martín Mejorada: Herramientas contra el fraude inmobiliario 34
doctrina práctica Gilberto Mendoza del Maestro: La Ley N.° 30313, ¡ahí está el detalle! 40
Henry Huanco Piscoche: Cuando justos pagan por pecadores… Análisis de La
doctrina práctica 48
Ley N.° 30313: el fraude inmobiliario
Javier Anaya Castillo: Cancelación administrativa de un asiento registral
doctrina práctica viciado y el cambio al principio de legitimación registral: comentarios 56
a la Ley N.° 30313
Wuilber Jorge Alca Robles: La formulación de oposición según la Ley N.° 30313.
doctrina práctica Vulneración a la naturaleza especial del procedimiento registral o necesaria medida 88
para una efectiva seguridad jurídica
doctrina práctica Jorge Ortiz Pasco: Ley N.° 30313: un solo de contradicciones 110

entrevista
Entrevista

Buenas intenciones para combatir los efectos

de los fraudes: Ley N.° 30313

Carlos Enrique Becerra*

Notario Público de Lima.

A propósito de la recientemente emitida Ley N.° 30313, en esta interesante entrevista el

notario Carlos Enrique Becerra, connotado experto en la temática registral y notarial, ex-
plica los alcances generales de las funciones notariales y comenta críticamente los cambios
introducidos por el dispositivo a los efectos de combatir los fraudes inmobiliarios. Una
frase suya queda como conclusión de su análisis especializado: “se tiene buenas intencio-
nes para combatir los efectos de los fraudes pero (…) no se ataca de raíz los problemas”

Actualidad Civil (AC): A modo de intro- decía el jurista español Castán Tobeñas. El
ducción, ¿nos podría decir qué funciones notario da fe y da forma tratándose de los
cumplen los notarios? actos y contratos que se celebren ante él y
esto implica en nuestro país autenticar, redac-
(CBP): La función notarial implica una gama
tar, conservar, reproducir, asesorar y tramitar
de actividades, es una función compleja como
asuntos no contenciosos.
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San En este contexto el notario peruano tiene que
Marcos. Ha sido Decano del Colegio de Notarios de verificar que los instrumentos protocolares
Lima (CNL), Presidente de la Junta de Decanos de que se otorgan ante él se hallen de acuerdo
Colegio de Notarios de Lima, Presidente del Congreso con la ley, puesto que los documentos nota-
Interamericano de Notarios 27º, Presidente y director
de la Escuela peruana de Derecho Notarial y Miembro riales tienen la presunción de autenticidad
de la Academia Notarial Americana (ANA). en los hechos y legalidad en el derecho. Por

22 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Carlos Enrique Becerra Normativa contra los fraudes inmobiliarios

ello, tiene que verificar por ejemplo que se

paguen los impuestos de alcabala, a la renta,
predial, etc. Incluso, hace dos años se nos
impuso obligaciones de control y diligencia
en materia de prevención y lavado de activos,
minería ilegal, narcotráfico y financiamiento
de terrorismo.
También se nos ha impuesto la obligación
de acceder a la base de datos de Reniec
para identificar a las personas tratándose
de instrumentos protocolares y para el uso
del sistema de identificación biométrica.
Ahora con esta nueva ley se nos exige que
recurramos también a la Dirección General
de Migraciones (tratándose de extranjeros),
que tramitemos oposiciones a inscripciones Carlos Enrique Becerra
registrales en trámite y que debamos solicitar
anotaciones preventivas tratándose de instru- Ahora con esta nueva ley se nos
mentos protocolares y extraprotocolares pre- exige que recurramos también a
sumiblemente falsificados o en los que haya la Dirección General de Migracio-
habido suplantación de personalidad, en un nes (tratándose de extranjeros),
tiempo determinado y bajo responsabilidad. que tramitemos oposiciones a ins-
¿Qué más podemos hacer? cripciones registrales en trámite y
que debamos solicitar anotaciones
(AC): ¿Consideraría que función notarial preventivas tratándose de instru-
de ejercerse solo en o estar limitada a la mentos protocolares y extrapro-
circunscripción provincial? ¿Por qué? tocolares presumiblemente falsi-
(CBP): La competencia notarial tiene tres limi- ficados o en los que haya habido
taciones: por razón de la personas (ejemplo: suplantación de personalidad, en
el notario no puede autorizar un instrumento un tiempo determinado y bajo res-
en el que se le impongan obligaciones a él o ponsabilidad.
su cónyuge), por razón de la materia (ejemplo
no puede dar fe sobre una diligencia judi-
cial) y por el territorio. En este último caso un determinado notario de una provincia
la competencia del notario en nuestro país para otorgar un determinado acto jurídico
siempre ha sido provincial y está bien que o contrato sin importar la ubicación del
así sea. El notario no puede actuar fuera de inmueble.
la provincia para la que ha sido nombrado,
salvo las excepciones previstas por ley. Un Esto ha variado recientemente con la pro-
notario de Lima no es notario en el Callao ni mulgación de la Ley N. ° 30313, que con
en Cajamarca o Arequipa. una concepción errada de lo que significa la
De hacerlo incurre en responsabilidad y sus competencia territorial del notario dispone
actos son nulos, salvo el caso de un inven- que, tratándose de actos de disposición o
tario o de que actúe con autorización de gravamen solo será competente el notario
su Colegio en una provincia donde no haya de la provincia donde se halle ubicado el
notario. Lo normal es que la competencia inmueble, disponiendo incluso nulidades e
territorial provincial esté dada en virtud inicio de procesos disciplinarios de oficio.
de la comparecencia de las personas ante Curiosamente esta limitación no se aplica si se

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 23

 Actualidad

Civil Especial del Mes

trata de varios inmuebles o de si esta opera-
ción se realiza en el extranjero ante el cónsul.
(AC): ¿Qué opinión le merecen los cam-
La Ley N.° 30313 tiene una con-
bios introducidos con la Ley N.° 30313
cepción errada de lo que significa
al Decreto Legislativo del Notariado? la competencia territorial del no-
¿Está de acuerdo con las modificaciones tario dispone que, tratándose de
formuladas? actos de disposición o gravamen
(CBP): La dación de la Ley N.° 30313 sig- solo será competente el notario de
nifica en mi opinión que se tiene buenas la provincia donde se halle ubicado
intenciones para combatir los efectos de el inmueble, incluso para las nuli-
los fraudes pero que no se ataca de raíz los dades e inicio de procesos discipli-
problemas, como sería por ejemplo acciones narios de oficio. Curiosamente esta
concretas para combatir en forma decidida limitación no se aplica si se trata de
centros de falsificación de documentos como varios inmuebles o de si esta ope-
ración se realiza en el extranjero
el “jirón Azángaro”. Los gobiernos pasan y
ante el cónsul.
este centro continúa e incluso se reproduce
en otros lugares. Pareciera que se prefiere
convivir con el fraude, las suplantaciones
y falsificaciones. Ahora se busca hacer las inmuebles ubicados en diferentes provincias
correcciones como por ejemplo exigiendo será competente cualquier notario donde
mayor formalidad en los laudos arbitrales y esté ubicado uno de ellos o cuando actúa
mayores requisitos para acogerse al principio un cónsul. Para evitar las suplantaciones es
de fe pública registral para evitar que algunos mucho más importante la exigencia de la
vivos aprovechen los mecanismos del sistema. identificación biométrica y las consultas en
Eso está bien pero a veces el propio Estado línea a Reniec que venimos haciendo los
facilita las cosas como por ejemplo cuando notarios. La modificación del artículo 4 me
una resolución de SUNARP, contrariando el parece muy mal redactada, y en términos
principio de jerarquía de normas, señala que concretos, inconveniente.
para gozar del principio de fe pública registral
En cuanto a las modificaciones del artículo
bastaba que las causales de invalidez, resci-
55 se mantiene los errores de concepción
sión o resolución no consten en los asientos
originales agregando que además de recurrir
registrales cuando el Código Civil se refería a
a la base de datos de Reniec, se consulte a
los Registros, que incluía no solo los asientos
sino los títulos archivados. Ahora se declara migraciones tratándose de extranjeros. No
que se debe revisar también los títulos que en se puede disminuir la fe de conocimiento del
rigor era lo que el Código decía y así lo había notario, y la tecnología bienvenida pero como
explicado inclusive la exposición de motivos elemento auxiliar, no la podemos sobrevalo-
oficial. Las cosas entonces han vuelto a su nivel rar; quien da fe pública es el notario.
como debe ser. En un momento del debate se pretendía
En cuanto a las modificaciones del Decreto aprobar que al momento de la firma del
Legislativo del Notariado me parecen inconve- instrumento se tome fotografías, pero este as-
nientes y no tienen sentido para lo que se bus- pecto felizmente se dejó de lado. Cabe hacer
ca. Se dificultará y encarecerá la contratación notar que en la Comisión de Justicia hay un
ante notario. La cercanía de un notario con predictamen sobre modificaciones al Decreto
un inmueble no va a evitar que se produzcan Legislativo del Notariado, en el que se acoge
suplantaciones y la propia ley desvirtúa este la propuesta de algún congresista en el sentido
criterio cuando permite que si existen varios de que cada contratante lleve su testigo. ¿Se

24 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Carlos Enrique Becerra Normativa contra los fraudes inmobiliarios

imagina todos los problemas que traería si se comprende a los actos de otorgamiento
aprueba esta propuesta? de poderes. ¿Está de acuerdo con esta
interpretación?
Volviendo ahora al artículo 55: curiosamente
se ha colocado al final del artículo un pa- (CBP): En lo personal no estoy de acuerdo
réntesis y tres puntos, ¿qué significa? Parece con esa interpretación puesto que si bien la
que alguien se olvidó de colocar el párrafo redacción de la norma aprobada es mala, no
existente en el texto original según el cual el puede ser tanto que haga imposible que una
notario estaba obligado a dejar constancia en persona pueda otorgar un poder para que otra
las escrituras públicas de “haber efectuado las persona lo represente ante un notario que es
mínimas acciones de control y debida diligen- el facultado para elevar a escritura pública
cia en materia de prevención del lavado de un contrato de compraventa de un inmueble
activos, especialmente vinculados a la minería ubicado en dicha provincia.
ilegal u otras formas de crimen organizado, No olvidemos que de acuerdo al Título
respecto a todas las partes intervinientes en Preliminar del Código Civil las normas que
la transacción, específicamente con relación restringen derechos (esta lo es) deben inter-
al origen de los fondos, bienes u otros activos pretarse en sentido estricto y no solo debemos
involucrados en dicha transacción , así como recurrir al elemento gramatical sino a los
los medios de pago utilizados”. No creo demás elementos de interpretación: lógico,
que esto haya sido intención del legislador histórico, sociológico, sistemático, teleológico.
evidentemente que por el mencionado De- Sería absurdo pensar que una persona que
creto Legislativo N.° 1106 nos ha impuesto por razones de salud no pueda viajar a Puno
excesivas obligaciones a los notarios, inclusive por ejemplo, no pueda transferir su inmueble
con posibilidad de sanciones penales, razón ubicado allí a través de un apoderado.
por la cual hemos interpuesto una acción de
inconstitucionalidad que debe ser resuelta en Además, el Código Civil exige que tratándose
breve por el Tribunal Constitucional. del otorgamiento de poderes para actos de
disposición o gravamen se requiere que estos
También hay otras obligaciones que se nos consten en escritura pública bajo sanción de
impone, como que debemos oponernos a las nulidad y el Decreto Supremo N.° 006-JUS
solicitudes de inscripción y que “debemos” establece que tratándose de los actos de
solicitar anotaciones preventivas, en un plazo disposición o gravamen los poderes deberán
determinado, bajo responsabilidad, no solo hacerse previa identificación biométrica. Ade-
de casos concretados en instrumentos proto- más, ¿en qué momento opera el acto de dis-
colares sino extraprotocolares. posición o gravamen? No con el otorgamiento
En realidad el Decreto Legislativo del Notaria- de la escritura del poder sino cuando se hace
do es un texto orgánico, una copia casi textual la escritura de transferencia o de hipoteca.
de la segunda Ley del Notariado, que tiene (AC): Con la modificación al artículo 55 del
deficiencias pero que merece un estudio inte- Decreto Legislativo del Notariado se esta-
gral no leyes “parche”. Nosotros proponemos blecen una serie de requerimientos para
una nueva Ley del Notariado que se elabore identificar a los comparecientes. ¿Está de
con el rigor y la seriedad que esto merece. acuerdo con lo señalado respecto de la fe
(AC): Con relación a la modificación del de identidad?
artículo 4 del Decreto Legislativo del No- (CBP): Este artículo 55 del Decreto Legislativo
tariado, la indicación de que “son nulas de ha sido modificado varias veces. En realidad,
pleno derecho las actuaciones notariales re- los requisitos que exige este artículo, con la
feridas a actos de disposición o gravamen” sustitución establecida por la Ley N.° 30313,
se está interpretado en el sentido de que son los mismos que se vienen exigiendo ya,

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 25

 Actualidad

Civil Especial del Mes

habiéndose adicionado la consulta además inicia un inventario en una ciudad y tiene la
de Reniec a Migraciones tratándose de posibilidad de trasladarse a otras provincias en
extranjeros y no haciéndose mención a las razón de la existencia de otros bienes, pero ese
obligaciones relacionadas con el Decreto Le- es un caso excepcional. Un amigo y colega me
gislativo N.° 1106 sobre lavado de activos, hacía notar que en la posibilidad de favorecer
que seguramente es una omisión involuntaria a quienes contratan en grande está la trampa
(tal como lo hemos comentado). de la ley recientemente aprobada. Podríamos
En realidad, como lo hemos dicho antes, en no ser tan mal pensados pero con esto se de-
estas normas se sobrevalora los aspectos tec- muestra la incongruencia de la norma.
nológicos o las consultas en línea en desmedro (AC): ¿Considera necesario que el nota-
de la fe de conocimiento o de identidad que rio pueda intervenir en los procesos de
puede dar el notario, llevándonos a una fe de nulidad de acto jurídico de bienes, como
identificación, creándose problemas cuando parte, independientemente de que tenga
no hay Internet y no se está en condiciones o no interés en el resultado del proceso?
de brindar el servicio; incluso a veces se corta
transitoriamente la posibilidad de hacer con- (CBP): Creo que el notario debiera tener la
sultas. De otro lado, algunas personas tienen posibilidad de intervenir en un proceso en el
problemas en cuanto a la identificación bio- que se plantea la nulidad de un acto jurídico
métrica porque por su edad o naturaleza de consagrado en una escritura pública o en un
su trabajo es muy difícil captar las huellas. El acta protocolar, pues debe estar interesado en
notario no debe estar supeditado a la tecnolo- defender su actuar. Creo que las demandas
gía sino que esta debe ser una ayuda para su deben ser puestas en su conocimiento para
labor, no una traba. El notario es quien ejerce que él decida si interviene o no puesto que
la actividad fedataria bajo su responsabilidad. si bien es cierto una cosa es el acto jurídico
y otra el instrumento o documento que sirve
(AC): ¿Es adecuado regular la competencia para probarlo, en algunos casos la formalidad
de los notarios en función a la cantidad de es esencial y el notario puede tener legítimo
actos de disposición de bienes que realice interés para intervenir en defensa de su labor
su titular? Con lo que si el titular realiza y su prestigio.
varios actos de disposición, no le alcanza-
ría la modificación formulada al artículo (AC): Para concluir, ¿podría señalarnos
4 del Decreto Legislativo del Notariado cuáles son los problemas que afrontan
(nulidad de actuación notarial). los notarios cuando dan fe de los actos
de disposición de bienes en las relaciones
(CBP): Me parece que la excepción prevista entre privados?
en la Ley N. ° 30313 tratándose de los actos
de disposición cuando existen varios predios (CBP): Creo que ya los hemos expuesto a lo
o cuando actúa el cónsul es una demostración largo de la presente entrevista. Me parece
de que la cercanía del notario a un bien no que los problemas pueden presentarse ma-
tiene ninguna relevancia para garantizar la yormente en el interior del país, donde no
identificación de las personas o para evitar la existe acceso a Internet ni a la comprobación
suplantación. Más aún se estaría evitando los en línea con Reniec y ahora con Migraciones.
contratos pequeños y abriendo una compuer- Es que a veces se legisla pensando solamente
ta a quienes tienen contratos en grande como en Lima y en las grandes ciudades. Hay dis-
puede hacerse si una misma empresa tiene tritos en los que no hay notario y tienen que
varios inmuebles en diferentes localidades. ir a la capital de provincia pero es probable
Tal vez se ha tomado como antecedente lo que el notario más cercano esté en un dis-
dispuesto por la Ley N. ° 26662 respecto a la trito de otra provincia. La consulta a Reniec
prórroga de competencia del notario cuando y Migraciones debe ser gratuita porque el

26 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Carlos Enrique Becerra Normativa contra los fraudes inmobiliarios

notario está ejerciendo una función pública lo acordamos en el Convenio que firmamos
orientada a dar seguridad jurídica pero a veces con el actual jefe de Reniec cuando ejercía-
se dificulta las cosas en perjuicio del usuario mos la Presidencia de la Junta de Decanos de
como sucede hasta ahora con la consulta a los Colegios de Notarios del Perú. El notario
Reniec que significa dos consultas, una para en su diario actuar se encuentra día a día
los datos de la ficha de inscripción y otra para con problemas y tiene que solucionarlos, su
la identificación biométrica, con lo cual hay contacto es con personas y no solo con docu-
doble pago. Espero que se implemente ya una mentos. Tiene que tener una gran vocación de
sola consulta y que se exonere de pago a las servicio y esforzarse en cumplir su labor con
personas de menores recursos (domiciliadas capacidad, diligencia, ética y responsabilidad
en los lugares de extrema pobreza) tal como social.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 27

 Actualidad

Civil Especial del Mes

entrevista
Entrevista

Con la Ley N.º 30313 no estamos ante un

supuesto exótico de materia arbitrable

Mario Castillo Freyre*

Profesor principal en la Pontificia Universidad Católica del Perú

El reconocido jurista Mario Castillo Freyre explica en esta reveladora entrevista cómo la
última modificatoria al artículo 2013 del Código Civil no otorga facultades especiales a
los árbitros al poder declarar la invalidez de asientos registrales, dado que los árbitros
resuelven controversias de la misma forma que los jueces, por lo que contaban de por
sí con tales facultades; aunque afirma también que los ámbitos de actuación (judicial y
arbitral) se encuentran plenamente delimitados. No obstante, en su opinión esta nueva
regulación generará mayor seguridad para quienes acudan al fuero arbitral, sin desnatu-
ralizar los alcances de los convenios arbitrales ni afectar la regla de confidencialidad de
los arbitrajes (que, por lo demás, no debería ser una regla absoluta).

Actualidad Civil (AC): Recientemente se te significativa. Incluso, nuestra Constitución,

ha modificado el artículo 2013 del Código al tiempo de que garantiza el acceso a la
Civil, ¿considera que esta modificatoria justicia ordinaria, permite a los particulares
otorga facultades especiales a los árbitros y aun al Estado, dejar de lado la jurisdicción
al tener la posibilidad de declaración de ordinaria o natural, recurriendo al arbitraje
invalidez de los asientos registrales? como fórmula alternativa1.
Considero que la Ley N. º 30313 no le otorga El arbitraje debe convivir con la justicia or-
a los árbitros facultades especiales para de- dinaria, pero para que esta convivencia sea
clarar la invalidez de los asientos registrales; armónica, habrá de establecerse una relación
sino que, sencillamente, les reconoce una de cooperación entre ambos mecanismos.
potestad que, en la práctica arbitral, ya tenían
En tal sentido, se ha llegado a sostener que
los árbitros. Me explico. No cabe duda de que
así como los árbitros deben comprender las
el desarrollo del arbitraje en el mundo ha
limitaciones —como la falta de coertio— que
sido enorme en los últimos años, habiendo
les impone su origen privado, es necesario
devenido en una vía utilizada con mucha
que los jueces compartan la idea del arbitraje
frecuencia para la resolución de conflictos, lo
como sistema que coopera en la solución de
que le otorga una importancia verdaderamen-
conflictos, prestando su auxilio cuando se
deba recurrir a ellos, y aceptando también
* Magíster y doctor en Derecho, abogado en ejercicio,
socio del estudio que lleva su nombre. Miembro de 1 En efecto, el segundo párrafo del inciso 1 del artículo
número de la Academia Peruana de Derecho. Director 139 de la Constitución Política del Perú establece que
de las colecciones Biblioteca de Arbitraje y Biblioteca de “no existe ni puede establecerse jurisdicción alguna in-
Derecho de su Estudio <[Link]>. dependiente, con excepción de la militar y la arbitral”.

28 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Mario Castillo Freyre Normativa contra los fraudes inmobiliarios

sus propias limitaciones, como son la de no

intervenir en materias sometidas a arbitraje2.
Por ende, los árbitros ostentan la gran mayoría
de las facultades de quienes ejercen la función
jurisdiccional, a excepción —claro está— de la
coerción o ejecución forzosa de una resolución
que puedan emitir.
Dentro de tal orden de ideas, cabe tener en
cuenta el contenido del modificado artículo
2013 del Código Civil, luego de la entrada en
vigencia de la Ley N.° 30313:

Artículo 2013.- Principio de legitimación

El contenido del asiento registral se presume cierto
y produce todos sus efectos, mientras no se recti-
fique por las instancias registrales o se declare su
invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante
resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede
administrativa cuando se acredite la suplantación Mario Castillo Freyre
de identidad o falsedad documentaria y los supues-
tos así establecidos con arreglo a las disposiciones Con el nuevo texto del artículo
vigentes.
2013 del Código Civil no se está
La inscripción no convalida los actos que sean nulos
o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
extendiendo una facultad hacia los
árbitros, sino que esta ya la tenían
Cabe recordar que hasta antes de la entrada en virtud de una interpretación
en vigencia de la citada ley, el texto del citado concordada entre el Código Civil y
precepto era el siguiente: la Ley de Arbitraje, por lo que mal
se haría en pensar que con el nue-
Artículo 2013.- El contenido de la inscripción vo texto del citado artículo recién
se presume cierto y produce todos sus efectos, se ha otorgado una nueva facultad
mientras no se rectifique o se declare judicialmente a los tribunales arbitrales.
su invalidez.

Como se puede observar, el texto del deroga-

jueces a efectos de resolver una controversia
do artículo 2013 establecía que el contenido
o tomar una decisión, podrán también enten-
de la inscripción se presume cierto y produce
derse hechas a un tribunal arbitral. Esta es,
todos sus efectos, mientras no se rectifique
sin duda, una interpretación que se le podría
o se declare judicialmente su invalidez. Es
otorgar a la ley y con la que me encuentro
decir, dicha potestad se establecía a favor de
plenamente de acuerdo.
los jueces.
En ese sentido, con el nuevo texto del artículo
Así, teniendo en cuenta la Cuarta Disposición
2013 del Código Civil no se está extendiendo
Complementaria del Decreto Legislativo N.°
una facultad hacia los árbitros, sino que esta
1071 (en adelante, la Ley de Arbitraje), a par-
ya la tenían en virtud de una interpretación
tir de la entrada en vigencia de dicho Decreto
concordada entre el Código Civil y la Ley de
Legislativo, todas las referencias legales a los
Arbitraje, por lo que mal se haría en pensar
que con el nuevo texto del citado artículo
2 Cfr. Caivano, Roque J. Arbitraje, Buenos Aires, Ad- recién se ha otorgado una nueva facultad a
Hoc, 2000, p. 35. los tribunales arbitrales.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 29

 Actualidad

Civil Especial del Mes

De esta forma, la declaración de invalidez de desempeña cada actor, pues mientras en el
los asientos registrales se encuentra, desde fuero judicial se pueden someter a su decisión
antes de la entrada en vigencia de la Ley N.° controversias de toda índole, en un proceso
30313, dentro de la potestades de un árbitro arbitral ello no ocurre, y lo expresamente re-
que, teniendo un conocimiento cierto, exacto y conocido por el hoy vigente artículo 2013 del
probado del hecho, puede solicitar su invalidez. Código Civil constituye esa materia que la ley
(AC): Si las materias ventiladas en arbitraje (a través del artículo 2 de la Ley de Arbitraje)
son de libre disposición, ¿consideraría que señala como susceptible de ser sometida a
la declaración de nulidad de un asiento re- arbitraje. Naturalmente, ello vía una interpre-
gistral por un árbitro equipara plenamente tación literal de dicho precepto, ya que, como
la función arbitral con la función judicial? señalamos en la primera interrogante que se
nos planteó, dicha facultad se encontraba en
Más allá de que ahora se les reconozca expre- manos de los árbitros —al menos— desde el
samente a los árbitros la posibilidad de que 1 de septiembre de 2008.
puedan declarar la invalidez de un asiento
registral, resulta importante tener en cuenta (AC): Cree usted que la posibilidad de
que la función arbitral y la función jurisdiccio- que un árbitro declare la nulidad de los
nal poseen ámbitos claramente delimitados. asientos registrales ¿es un mecanismo que
El árbitro, como dirimente de una contienda da más seguridad a las partes respecto de
que enfrenta a dos o más sujetos de derecho, quienes acudirían a la vía judicial?
no goza de ninguna posición institucional Tengo la impresión de que ello podría ser así y
predeterminada. En efecto, su posición solo es que hoy en día los particulares que apuestan,
viene dada por la voluntad de las partes en lastimosamente, por formas delictivas (como
conflicto y por el reconocimiento que el le- suplantación de identidad o falsificación de
gislador nacional o internacional (tratados y documentos), reflexionarán mejor antes de ser
convenios de esta naturaleza) le otorga para parte de un proceso arbitral en el que intenten
que resuelva mediante un procedimiento presentar documentos falsificados.
garantista el conflicto que se somete a su
consideración y juicio3. En tal sentido, considero que la Ley N.º 30313
tendrá efecto disuasivo para la comunidad
Dentro de tal orden de ideas, el arbitraje no en general, lo cual es coherente con el rol
tiene carácter público, sino netamente priva- de prevenir la comisión de distintos tipos
do. Su origen es convencional y los árbitros penales. Dentro de esta línea de pensamien-
no son jueces sino simplemente particulares to, la posibilidad de declarar la nulidad de
que no se encuentran investidos del carácter los asientos registrales sí otorgaría mayor
de funcionarios públicos encargados de ad- seguridad jurídica a las partes que acuden al
ministrar justicia en nombre del Estado, dado fuero arbitral, ya que en él podrán dilucidar
que derivan su poder directamente de las aspectos relacionados a este punto de manera
partes. En consecuencia, el reconocimiento
mucho más rápida y sin necesidad de acudir
de tal potestad no desnaturaliza ni la función
al fuero judicial, en donde resolver asuntos de
arbitral ni la jurisdiccional, sino que responde
este tipo podría resultar más lento y oneroso.
al halo de facultades que posee cada árbitro
por el mismo ejercicio de su actividad. (AC): Con la declaración de nulidad de
En ese orden de ideas, debemos tener cla- los asientos registrales por un árbitro ¿se
ramente diferenciada el área en la que se estarían extendiendo los efectos del con-
venio arbitral?
Por supuesto que no. Ya hemos señalado que
3 Cfr. Merino Merchán, José F, Estatuto y responsa-
bilidad del árbitro, Ley 60/2003 de Arbitraje, Navarra, el artículo 2 de la Ley de Arbitraje permite
Thomson-Aranzadi, 2004, p. 35. que sean materias arbitrales aquellas que las

30 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Mario Castillo Freyre Normativa contra los fraudes inmobiliarios

partes establezcan como tales (con los límites arbitral, es evidente que esta parte se encon-
que la ley impone), así como aquellas mate- trará obligada en virtud del citado convenio
rias establecidas expresamente por ley, como a acudir al fuero arbitral.
sería el caso del nuevo contenido del artículo
2013 del Código Civil.
IMPORTANTE
No deben confundirse conceptos. Un tema
es el de las materias susceptibles de arbitraje
y otro muy distinto la figura de la extensión En el fuero judicial se pueden so-
del convenio arbitral a partes no signatarias. meter a su decisión controversias
Ambas figuras se encuentran reguladas por los
de toda índole, en un proceso ar-
bitral ello no ocurre, y lo expresa-
artículos 2 y 14, respectivamente.
mente reconocido por el hoy vigen-
De otro lado, cabe recordar que el inciso 1 del te artículo 2013 del Código Civil
artículo 13 de la Ley de Arbitraje establece constituye esa materia que la ley
que el convenio arbitral es un acuerdo por el (a través del artículo 2 de la Ley de
que las partes deciden someter a dicho fuero Arbitraje) señala como susceptible
todas las controversias o ciertas controversias de ser sometida a arbitraje.
que hayan surgido o puedan surgir entre ellas
respecto de una determinada relación jurídica
Así las cosas, el laudo que resuelva la contro-
contractual o de otra naturaleza. Sin embargo,
el convenio arbitral —como expresión de la versia, no solo tiene y tendrá efectos entre di-
autonomía privada— se encuentra limitado chas partes, sino en la comunidad en general,
por diversos criterios (como los señalados en pues los efectos de la situación jurídica que
el referido artículo 2 de la Ley de Arbitraje), se haya resuelto en el laudo, repercutirán de
los cuales están relacionados, principalmente, manera indirecta en terceros (ello, de modo
a normas del orden público. alguno, significa que estemos en presencia
del supuesto del citado artículo 14 de la Ley
En ese sentido, no se podría afirmar que con de Arbitraje).
la declaración de nulidad de los asientos re-
gistrales por un árbitro, se estaría extendiendo Lo mismo ocurrirá si es que se produjese la
los efectos del convenio arbitral, ya que esta declaración de nulidad de los asientos regis-
figura está pensada para otros supuestos dis- trales por medio de laudo arbitral, ya que los
tintos al regulado por el hoy vigente artículo directos afectados serán las partes que solicita-
2013 del Código Civil. ron a un tribunal arbitral pronunciarse sobre
dicha situación de hecho, es decir, el laudo se
(AC): Queremos replantear nuestra pre-
aplicará a estos particulares, pues ellos han
gunta anterior: la declaración de nulidad
solicitado un pronunciamiento sobre el tema.
de los asientos registrales por un laudo
Dicho pronunciamiento, como cualquier otro
arbitral ¿extiende los efectos del laudo
laudo, solo tendrá efecto directo entre ellos, e
a ámbitos que no corresponden a una
indirectos frente a terceros, quienes, como no
relación entre agentes privados?
podrá ser de otra manera, tendrán expedito
Pienso que no. Si una parte participa en la su derecho para acudir ante el Poder Judicial
negociación de un contrato, pero no en su en caso dicho pronunciamiento afecte sus
celebración, lo lógico es que dicha persona intereses de manera injustificada.
quede excluida del contrato y del convenio
(AC): Finalmente, ¿esta regulación no se
arbitral que eventualmente se hubiese acor-
opone al carácter confidencial del arbi-
dado (esto, salvo que sea de aplicación el
traje?
artículo 14 de la Ley de Arbitraje). En cambio,
si alguien ha participado en la celebración del Considero que no. En principio, no cabe duda
contrato, y ese contrato contiene un convenio de que al tratarse de una justicia privada, la

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 31

 Actualidad

Civil Especial del Mes

confidencialidad del arbitraje podría constituir gistral y proceder a su cancelación, no vulnera
una característica distintiva de esta institución en modo alguno de la confidencialidad propia
con respecto a la administración de justicia or- del arbitraje. Por el contrario, contribuye a
dinaria; y esto ha venido siendo así de manera optimizar y hacer más eficaz este mecanismo,
rigurosa y con raras excepciones. no solo para las partes sino también para la
comunidad en general.
Sin embargo, corresponde preguntarnos si por
naturaleza, la justicia arbitral debe ser privada. Con todo, considero que la lectura que debe
Pensamos que ello no necesariamente tiene realizarse del nuevo texto del artículo 2013
que ser así, habida cuenta de que —al fin y al del Código Civil, debe ser una que simple y
cabo— estamos hablando de administración llanamente encuentre concordancia con el ya
de justicia, la cual es una facultad concedida a mencionado artículo 2 de la Ley de Arbitra-
los árbitros por mandato constitucional y que, je, a través del cual se establece claramente
por último, implica una cesión a los particula- cuáles son las materias susceptibles de ser
res para que se administre esta justicia fuera arbitrales.
de los tribunales ordinarios4.
Intentar otorgarle otro tipo de interpretación
Esta cesión, pues, no tiene por qué implicar (mezclando y confundiendo conceptos, como
clandestinidad. Fernando de Trazegnies se el querer fundamentar que estamos ante un
pronuncia en este sentido, al señalar que “el nuevo supuesto de inclusión de terceros), no
arbitraje tiene una función privada, pero tam- contribuiría en nada a la función que los tribu-
bién comparte, de cierta manera, la función nales arbitrales tengan de ahora en adelante.
pública de juzgar y, en esta forma, asume
Si dos o más partes quieren que un tribunal
también obligaciones frente a la sociedad”5.
arbitral se pronuncie sobre la validez o no
Así, el tribunal arbitral, o árbitro único, al de un asiento registral, dicha discusión debe
juzgar y declarar la invalidez de un asiento re- entenderse como perfectamente posible (en
tanto se enmarque dentro de los alcances del
convenio arbitral) y su naturaleza de arbitra-
4 Cfr. Castillo Freyre, Mario, Rita Sabroso Minaya,
Laura Castro Zapata y Jhoel Chipana Catalán, bilidad debe ser aceptada sin mayor discusión
Comentarios a la Ley de Arbitraje, Lima, ECB Ediciones que los límites y causales de anulación de
& Thomson Reuters, 2014, segunda parte, p. 823. laudo que existen en la actualidad para todas
5 Cfr. Trazegnies Granda, Fernando, “Confiden- las materias arbitrables.
cialidad o publicidad en el arbitraje. Nueva Ley de
Arbitraje 2008”, En Arbitraje. Ponencias del Tercer No estamos ante un supuesto exótico de
Congreso Internacional de Arbitraje 2009. Biblioteca materia arbitrable. Estamos ante lo que el im-
de Arbitraje del Estudio Mario Castillo Freyre, Lima,
Palestra Editores, Centro de Arbitraje de la Pontificia perio y el mandato de la ley establece desde
Universidad Católica del Perú y Estudio Mario Castillo la entrada en vigencia de la Ley N.° 30313
Freyre, 2010, volumen 12, p. 830. y ello, como toda materia arbitrable,

32 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 RAÚL FERRERO C.
(Compilador)

DERECHO CONSTITUCIONAL
GENERAL
MATERIALES DE ENSEÑANZA

SEGUNDA EDICIÓN ACTUALIZADA Y AUMENTADA

SOBRE LA OBRA
“En la presente edición hemos realizado una
selección de textos de reconocidos especialistas
en derecho constitucional, con el propósito de
que puedan ser utilizados como materiales de
enseñanza por los alumnos universitarios, de pre-
y posgrado, que sean parte del syllabus corres-
pondiente y que, a su vez, sirva para facilitar a los
profesores una obra estructurada en la enseñanza
de la materia. Para realizar esta tarea, hemos
tenido el cuidado de compilar, en cada uno de los
temas, los más logrados trabajos elaborados por
prestigiosos especialistas. En una disciplina que
constituye el referente mediato de todas las
demás del mundo jurídico, cada texto ha sido
seleccionado con todo rigor y privilegiando el
lenguaje directo y didáctico en las ideas expresa-
das. Se ha optado también por respetar los textos
originales de cada autor seleccionado, habiéndo-
se realizado solamente algunas anotaciones
indispensables que así lo han requerido. Nuestro
propósito no es solamente que los estudiosos
tengan acceso a las ideas de destacados autores
en cada tema, sino que además puedan utilizar
estos materiales para realizar las lecturas pertinen-
tes antes de asistir al dictado de clases, de modo FICHA TÉCNICA
que las mismas se enriquezcan con un intercam- Año de edición: 2015
bio de ideas más vasto en contenido ya que cada Número de edición: Primera
quien podrá expresar sus propios puntos de vista Número de páginas: 960
con mayor conocimiento de estas materias”. Formato: 24 x 17 cm
Raúl Ferrero C. Cosido y encolado Hot Melt
 Actualidad

Civil Especial del Mes

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

Herramientas contra el fraude inmobiliario

Martín Mejorada
Socio Estudio Rodrigo, Elías & Medrano

1. Comentario inicial
SUMARIO

2. Procedimiento de oposición y cancelación

3. Principio de fe pública registral
4. Competencia territorial de los notarios
5. La anotación preventiva ante la sospecha de fraude

1. Comentario inicial juez. La intervención de los autorizados es

La Ley N.° 30313 introduce varias modifi- un filtro para que la diligencia registral no se
caciones en materia registral. Los principales perturbe por el mero reclamo de los usuarios.
temas que se abordan son: i) los procedimien- Las víctimas del crimen inmobiliario tendrán
tos de oposición al registro y cancelación de que acudir a los despachos correspondientes,
asientos, ii) el nuevo artículo 2014 del Código y convencer a los mencionados personajes
Civil, iii) la competencia territorial de los sobre la necesidad de intervenir en el expe-
notarios y iv) la anotación preventiva ante la diente registral para cortar su curso, o revertir
sospecha de fraude. Veamos. lo que ya se hubiese inscrito.
Pareciera que la norma no da crédito indiscri-
2. Procedimientos de “oposición” y minado al reclamo de la supuesta víctima, y
“cancelación” hace bien. Truncar el registro de un negocio
puede ser tanto o más grave que inscribir lo
Los procedimientos de “oposición” y “cance-
indebido. La evaluación a cargo de los auto-
lación” son instrumentos que evitan la inscrip-
rizados tiene que ser muy exigente y sesuda,
ción de documentos fraudulentos en trámite,
teniendo en cuenta la gravedad del daño que
o cancelan el asiento ya inscrito. La oposición
puede ocasionar la frustración del registro.
o cancelación la tienen que pedir al Registro,
el notario, cónsul, juez, funcionario público o Aunque se sabe que estos procedimientos
árbitro suplantados, o cuyos escritos han sido están pensados para el mercado de inmuebles
falsificados (en adelante, los “autorizados”). y el Registro de Predios, lo cierto es que las
normas no distinguen el ámbito de aplicación.
A través de un procedimiento registral se logra
En tal sentido, la oposición y cancelación tam-
lo que de ordinario era competencia de un
bién funcionarán para actos comprendidos en
otros registros.
* Profesor de Derecho Civil de la Pontificia Universidad
Católica del Perú, Universidad Nacional Mayor de San Sin perjuicio de la reglamentación que habrá
Marcos y de la Universidad del Pacífico. de expedirse, la que seguramente esclarecerá

34 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Martín Mejorada Normativa contra los fraudes inmobiliarios

algunos detalles de estas actuaciones, quiero

llamar la atención sobre algunos aspectos RESUMEN
de los procedimientos. La ley distingue cla-
ramente entre oposición y cancelación, en En el presente artículo, el autor analiza las
ambos casos se debe probar la falsificación herramientas reguladas contra el fraude
de documentos o la sustitución de personas. inmobiliario en Ley N.° 30313. Resalta
así la importancia de los procedimientos
Empero, tratándose de la “oposición” el regis- de oposición y cancelación, pero advierte
trador tiene el poder de calificar la solicitud, que lamentablemente ellos no resuelven los
pudiendo discrepar con los autorizados y no problemas de fondo, pues la mayor parte
detener la inscripción (artículo 3.4), mien- de actos fraudulentos se efectúan con falsos
tras que en la “cancelación” se dice que esta poderes. Critica además, y severamente, las
modificaciones al principio de fe pública
procede bajo exclusiva responsabilidad de registral, pues lo que antes implicaba solo la
los autorizados (artículo 4.2), lo que hace lectura de las líneas resumidas de los asientos,
pensar que la cancelación es un pedido que se vuelve ahora un análisis técnico detallado
el Registro no puede rechazar. y profundo de documentos complejos; las
incorporadas a la competencia territorial
No se indica responsabilidad para los autoriza- de los notarios, al encarecerse el estudio y
dos en caso de oposición. La diferencia no se el otorgamiento de títulos, con los costos
justifica, ya que precisamente la intervención adicionales en traslados para las partes; y la
inscripción de anotaciones preventivas ante
de estos personajes, que son los directamente la presunta falsificación de documentos,
involucrados, garantiza la seriedad del encar- que no guarda coherencia alguna con la fe
go, bajo su responsabilidad. pública registral.
Tanto en la oposición como en la cancelación
tendría que aceptarse la solicitud, debiendo CONTEXTO NORMATIVO
el Registro verificar únicamente los aspectos
formales del requerimiento y el cumplimien- • Ley N.º 30313: Artículos 3 y 4
to de la Ley N.° 30313, o no aceptarse en • Código Civil: Artículos 2011, 2013 y 2014
ningún caso y dejar que sean los funcionarios • Reglamento General de los Registros Públi-
cos: Artículo 36
registrales quienes tengan la última palabra.
No tiene sentido el tratamiento diferenciado.
Los autorizados deben ser responsables siem- PALABRAS CLAVE
pre que piden la oposición o la cancelación
y el Registro debe proceder conforme a lo Oposición y cancelación/ Fe pública registral /
Competencia territorial del notario
solicitado. Claro, sea que la responsabilidad
corresponda a los autorizados o a los regis-
tradores, lo cierto es que estos se tomarán su
tiempo o de plano no aceptarán el reclamo contradicciones, ya que podría ocurrir que
de la víctima, si de por medio corren el riesgo el Registro entienda que sí procede la tacha
de responder por un error en la evaluación de mientras que los autorizados resuelven que no.
los documentos. Antes de la ley que comento existía un pro-
De otro lado, la ley señala que después que cedimiento para que el interesado denuncie
la víctima ha recurrido a los autorizados el fraude y se detenga la inscripción (artículo
pidiendo la oposición, puede dirigirse al 36 del Reglamento General de los Registros
Registro para informar este hecho y solicitar Públicos) y otro para bloquear el asiento
que la propia instancia registral tache el título, inscrito mediando presunta falsificación (Di-
se entiende que antes de recibir el dictamen rectiva N.° 001-2012 SUNARP). Estas normas
de los autorizados. Este pedido adelantado reglamentarias eran ilegales, pues los títulos
desordena el trámite y genera posibles y asientos solo pueden sufrir alteraciones por

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 35

 Actualidad

Civil Especial del Mes

mecanismos previstos en “leyes”, no por dis- perfecto de los hechos que acompañaron a
posiciones de menor jerarquía (artículos 2011 cada acto jurídico. Eventos como la capacidad
y 2013 del Código Civil). Conservar estos de los contratantes, la violencia o intimida-
procedimientos reglamentarios no es buena ción, la falsificación de documentos o incluso
idea porque genera desorden y duplicidad el estado civil de las personas son hechos de
de esfuerzos, sin embargo, la Ley N.° 30313 difícil comprobación. Si los adquirentes tu-
ha mantenido expresamente el trámite de viesen que hacer un despliegue para verificar
denuncia para evitar una inscripción. todo esto, sencillamente el mercado quedaría
Los procedimientos de oposición y cancela- paralizado o sus precios serían prohibitivos.
ción no están del todo mal, pero en realidad Por esta razón es indudable el beneficio de
no resuelven el problema de fondo, ni siquiera contar con la fe pública registral, aun cuando
todos los supuestos de fraude. La mayor parte algunos delincuentes se aprovechen de ello.
de actos fraudulentos se realizan a través de
falsos poderes. El delincuente se presenta con
¿SABÍA USTED QUE?
un falso “poder” del dueño del inmueble, y
con él celebra la compraventa a favor de un
tercero o de un cómplice. La compraventa Los procedimientos de “oposición”
propiamente dicha no es falsa ni presenta
y “cancelación” previstos en la Ley
N.° 30313 son instrumentos que
suplantación, pues está firmada por el su-
evitan la inscripción de documen-
puesto representante y el comprador, las dos
tos fraudulentos en trámite o can-
personas reales y con participación efectiva
celan el asiento ya inscrito.
ante un notario real. Este acto fraudulento no
podría ser materia de oposición o cancelación,
ya que el poder no es materia de calificación La buena fe del tercero, es decir, su ignorancia
sino la compraventa. sobre el vicio que invalida el derecho del ena-
jenante, se construye principalmente a partir
3. Principio de fe pública registral de la información que obra en los Registros
Públicos. Sin embargo, la información registral
Se ha modificado el artículo 2014 del Código
tiene varias fuentes: una está conformada por
Civil que se ocupa de la llamada “fe pública
los “asientos”, que son un resumen de los
registral” o “protección de terceros de buena
actos o títulos que ingresan a los Registros, y
fe”. Esta figura es de enorme importancia
otra es la que integran los “títulos archivados”,
para el tráfico comercial. A través de ella
estos son los documentos completos donde
se protege a los que adquieren derechos de
consta el detalle de los actos que dieron
quienes aparecen en los Registros Públicos
como propietarios del bien, aunque después lugar a los asientos. Los títulos archivados
se descubra que los vendedores no eran pueden revestir la más variada naturaleza y
dueños, pero por causas que el adquirente complejidad (compraventa, permuta, remate,
ignoraba. Este adquirente es el “tercero de sucesión, liquidación, dación en pago, usuca-
buena fe”, a quien se protege permitiéndole pión, expropiación, etc.). Cuando el Registro
conservar el inmueble. expide una copia literal de una partida solo
proporciona los asientos, igual cuando otorga
Si no existiera esta figura nadie celebraría un certificado de gravámenes o cuando permi-
contratos sobre inmuebles, pues nunca se ten- te el acceso a la información vía la web de la
dría la certeza de que el enajenante ostenta el Sunarp, solo se ven los asientos, no los títulos
derecho que dice tener. Lograr un diagnóstico archivados. Por ello, los usuarios comunes y
completo de la propiedad supondría un estu- corrientes, incluso los abogados estudiábamos
dio de todas las transferencias hacia atrás, lo principalmente los asientos para conformar la
que en ningún caso permitirá el conocimiento buena fe del adquirente.

36 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Martín Mejorada Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Esto ha cambiado desde este 27 de marzo de territorial del notario provincial (…)”. Es decir,
2015. Ahora necesariamente se tienen que las escrituras de compraventa, permuta, dona-
revisar los títulos archivados que dan lugar ción, aporte en sociedad, hipoteca, anticresis,
a los asientos del Registro. Sin en esos títulos servidumbre, etc. deberán suscribirse ante un
apareciera un vestigio de la invalidez del dere- notario de la provincia donde está el predio,
cho del enajenante, entonces el tercero tendrá salvo que se acuda a un cónsul fuera del país.
mala fe y perderá protección. En la práctica, Nótese que la nulidad afecta a las actuaciones
la jurisprudencia de la Corte Suprema había notariales, no a los actos jurídicos en sí.
insinuado en varias ocasiones la necesidad
En tal sentido, aun si la escritura pública se ex-
de revisar los títulos archivados para contar
tendiera ante el notario incorrecto, será nula la
con buena fe, pero ahora ya no hay ninguna
escritura pero no el contrato. Salvo casos muy
duda. Por cierto se entienden derogadas todas
especiales como la donación inmobiliaria que
las referencias de los reglamentos registrales
requiere escritura como formalidad solemne
a una fe pública basada en los asientos. Esta
(artículo 1625 del Código Civil), la mayoría de
situación ha encarecido los estudios de títulos.
actos de disposición son negocios informales.
Los adquirentes tienen que convocar a espe-
Los actos de disposición o gravamen deben
cialistas para revisar los archivados y ver que
entenderse comprensivos de los poderes para
estén perfectos desde el punto de vista legal.
disponer o gravar. Las actuaciones notariales,
Lo que antes solo merecía la lectura de unas
según la ley que las rige (Decreto Legislativo
líneas resumidas (asientos), desde hace unos
N.° 1049) abarcan una gama muy amplia de
días supone el análisis técnico detallado y documentos, más allá de la típica escritura
profundo de documentos complejos. Habrá pública hay una serie de instrumentos extra-
que estudiar el título archivado que dio lugar protocolares, como las actas y certificaciones
al derecho del vendedor, pero también los que pudiendo referirse a actos de disposición
anteriores a él, al menos los que no hayan o gravamen también están sometidos a la
cumplido 10 años de antigüedad. Pasados los regla sobre competencia territorial. Aquí
10 años, aun de existir algún vicio en los títu- también habrá que considerar que el acto
los, el tercero podría alegar la prescripción de en sí no está viciado, sino la intervención
la acción o incluso la prescripción adquisitiva del notario.
de dominio, siempre que se haya cumplido la
Esto se ha hecho para evitar que notarios de
posesión calificada que exige la ley.
lugares alejados al inmueble sean sorprendi-
dos por los delincuentes, o que se confabulen
4. Competencia territorial de los con ellos para producir documentos ilegales.
notarios Se entiende la razón, pero es como matar una
Se ha modificado la competencia territorial mosca con un misil. Los notarios de todo el
de los notarios prevista en el artículo 4 del país deben ser personas preparadas, con re-
Decreto Legislativo N.° 1049. Desde el 27 cursos, impermeables al fraude y al engaño,
de marzo de 2015 son nulas las actuaciones y dotados de la infraestructura necesaria para
notariales referidas a actos de disposición dar verdadera fe de los actos en los que par-
o gravamen de inmuebles ubicados fuera ticipan. Si los notarios son sorprendidos o se
del ámbito de su provincia. Es decir, ahora confabulan deben ser condenados. Su única
los notarios solo pueden intervenir en actos función es no ser engañados, así que no hay
vinculados a bienes de su provincia. pretextos, si no pueden enfrentar esta tarea
La norma es amplia: “Son nulos de pleno no deben ser notarios.
derecho las actuaciones notariales referidas a La solución de la Ley N.° 30313 es muy
actos de disposición o gravamen intervivos de costosa para las operaciones comerciales in-
bienes inmuebles ubicados en fuera del ámbito mobiliarias y no resuelve el problema. Ahora

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 37

 Actualidad

Civil Especial del Mes

todos las personas tendrán que trasladarse La modificación es totalmente incoherente
hasta la provincia donde está el bien para con la fe pública registral. Aun cuando la bue-
formalizar sus operaciones, con todo el costo na fe ahora se nutre de los títulos archivados,
que ello implica. En especial, teniendo en no hay razón para que se manche la partida
cuenta que las empresas más importantes con una anotación si al mismo tiempo la ley
domicilian en la ciudad de Lima, sus apode- pone a salvo a los terceros respecto de los
vicios que no constan en los Registros Públi-
rados deberán desplazarse a las provincias,
cos (artículo 2014 del Código Civil). ¿Hay fe
incluso para delegar sus poderes, dejando
pública o registral o no?
de atender otros aspectos del negocio en la
matriz. Absurdo. La anotación preventiva notarial no cambia
el estatus del tercero. Si este tiene buena fe
estará protegido pese a la anotación. Ahora
5. La anotación preventiva ante la bien, dado que el tercero adquiere de manera
sospecha de fraude efectiva, la aparición de un cuarto adquirente,
Se ha modificado la competencia notarial quien recibe del tercero, será una operación
que permite la inscripción de anotaciones válida y eficaz. Es decir, la anotación preven-
preventivas ante la presunta falsificación tiva tampoco impactaría en el cuarto, quinto,
de documentos, o suplantación del notario o sucesivos adquirentes.
en títulos inscritos o en actuaciones insertas En suma, la preventiva no sirve para proteger
en ellos. Es una anotación que advierte de a la víctima de una suplantación o falsifica-
la sospecha de una irregularidad y tiene ción. Solo logra perjudicar la partida haciendo
vigencia de un año. Esta medida ya existía un alboroto innecesario y generando dudas
pero ahora se ha señalado que procede la en los negocios del tercero, cuarto y demás
anotación incluso si el bien ya fue transferido adquirientes. Estamos pues ante otro error
a un tercero. de la ley.

38 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 ANÍBAL TORRES VÁSQUEZ

ACTO JURÍDICO
Quinta edición actualizada y aumentada

2 volumenes

SOBRE LA OBRA
Esta obra ofrece un panorama completo
sobre el acto jurídico en toda su amplitud, y
facilita su entendimiento con ejemplos y
casos resueltos por la jurisprudencia. Es una
obra que conjuga, por tanto, los aspectos
teóricos del acto jurídico con aquellos
prácticos, a fin de hacer una materia útil
para todos los estudiosos del derecho,
abogados, magistrados, notarios, docentes
universitarios, investigadores en materia
jurídica y estudiantes universitarios.
El acto jurídico es una materia nuclear, no
solamente del derecho civil, sino de todo el
ordenamiento jurídico privado. Temas
como manifestación de voluntad, requisitos
de validez, representación, interpretación,
modalidades, simulación, fraude del acto
jurídico, vicios de la voluntad, ineficacia
estructural, ineficacia funcional, confirma-
ción, ratificación, etc., son de aplicación a
casi todas las disciplinas jurídicas privadas y
se extienden también a algunos campos del
derecho público.
La presente edición da particular importan-
FICHA TÉCNICA
cia a las innovaciones legislativas y jurispru-
Año de edición: 2015
denciales nacionales y extranjeras, en todas
Número de edición: Primera
las materias tratadas, pero con especial
Número de páginas: Volumen 704 / Volumen II, 566
referencia a los requisitos de validez, la
Formato: 24 x 17 cm
representación y la ineficacia estructural.
Tapa dura cosido y encolado Hot Melt
 Actualidad

Civil Especial del Mes

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

La Ley N.° 30313, ¡ahí está el detalle!

Gilberto Mendoza del Maestro*

Profesor de Derecho Civil de la PUCP

1. Introducción
2. Objetivo de la Ley
3. Procedimiento especial
SUMARIO

4. Fe pública registral
5. El asiento registral
6. El rol del título archivado
7. La nueva regulación de la fe pública registral
8. Conclusiones

1. Introducción Para entender los alcances de la norma bajo

Es recordada la película de Mario Moreno comentario, debemos tener como contexto
“Cantinflas” —quizá la mejor de su extensa que los supuestos de fraude inmobiliario (V.g.
producción—, la cual se denominó “Ahí está falsificación, suplantación, entre otras) han
el detalle”. Evoco esta pues al final de la trama venido afectando la confianza en el registro.
cuando los actores principales —juez, repre- Ahora bien, fundamento de este sistema (y
sentante del ministerio público, abogados de cualquier sistema registral) es la denomi-
y acusados— se mimetizan con el discurso nada “Verkehrssicherheit” o seguridad en la
del actor principal, hablando mucho y no circulación de derechos.
diciendo casi nada. ¿Cómo regular la circulación de derechos
Si trasladamos esto al ámbito registral, pode- evitando las grietas del fraude? es uno de los
mos decir que nuestro legislador ha adoptado objetivos que tienen nuestros legisladores1 .
a medias discursos que van en contra del La Sunarp ha ido cediendo en los presu-
sistema registral, regulando diversos aspec- puestos del sistema registral, probablemente
tos, pero que no necesariamente ayudan al porque se ha visto abrumada por los casos
objetivo de erradicar el fraude inmobiliario. de fraude inmobiliario, disponiendo incluso
Se busca “parchar” normativamente el pro- directivas en contra de sus garantías, como
blema, sin embargo la regulación a pesar de por ejemplo la directiva de inmovilización de
ser vasta, muchas veces es confusa. partidas. Nótese la contradicción, soy garante

* Abogado por la Pontificia Universidad Católica del

Perú. Magíster en Derecho Constitucional por la 1 Lo indico en presente dado que aún no se ha solu-
Universidad Nacional Mayor de San Marcos. cionado el problema.

40 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Gilberto Mendoza del Maestro Normativa contra los fraudes inmobiliarios

de la circulación de derechos, sin embargo re-

gulo para que puedan no disponer del mismo RESUMEN
en un periodo de tiempo.
Quizá para abordar este complejo tema se En este incisivo trabajo, se comentan los cam-
bios formulados al sistema registral a partir
debió analizar dónde se produce la patolo- de la Ley N.° 30313, cuyo fin es detener
gía del sistema a fin de verificarse si existen los fraudes inmobiliarios. Entre otras consi-
herramientas dentro del sistema capaces de deraciones, el autor critica particularmente
erradicarlas, en caso contrario, disponer me- la modificación efectuada al principio de
diante nuevos dispositivos normativos nuevas fe pública registral previsto en el artículo
2014 del Código Civil, en el sentido de que
reglas para solucionar los problemas. la buena fe se extienda al título archivado,
por considerarla innecesaria y onerosa para
2. Objetivo de la ley el tráfico jurídico de inmuebles. Además de
señalar que los títulos archivados solo tienen
El artículo 1 de la norma señala que el objetivo una función de complementariedad (cuando
de la misma es prevenir y anular las acciones falten datos en los asientos registrales), expli-
fraudulentas que perjudican la seguridad ca las razones por las que este nuevo criterio
jurídica. Este norte se concreta en cuatro ac- priva de eficacia a la labor de calificación de
nuestros registradores, que es fundamento
ciones: la oposición al trámite, la cancelación de nuestro sistema registral, generándose
del asiento, la modificación del principio de simplemente con ello que la problemática
legitimación y fe pública en el Código Civil, así se traslade al ámbito judicial.
como la modificación del Decreto Legislativo
del Notariado. CONTEXTO NORMATIVO
Inicialmente podemos advertir que esta nor-
ma no ha sido prolijamente trabajada en su • Ley N.º 30313: Artículos 4 y 5.
redacción “¿Principio de “buena fe” pública • Código Civil: Artículos 949, 2012, 2013 y
2014
registral?” lo cual puede llevar a equívocos
en su interpretación sistemática. No obstante • Reglamento General de los Registros Públi-
cos: Artículos 50, 80, 81 y 108
ello, solo nos vamos a pronunciar sobre el
fondo del contenido de la ley.
PALABRAS CLAVE
Para ello, es necesario identificar dentro de la
cadena de formalización de las transferencias Fraude inmobiliario / Fe pública registral / El rol
de dominio de bienes inmuebles algunos de del título archivado
los problemas que debieron ser solucionados
por la presente norma.
Nuestro artículo 949 del Código Civil nos Una vez realizada la escritura pública, se emi-
señala que la transferencia de propiedad ten los partes notariales dirigidos al registro
se realiza mediante el mero consenso. No para que se logre su inscripción, y así goce de
obstante ello, al comprador no le basta con la publicidad registral que indica el artículo
el mero acuerdo para sentirse seguro con su 2012 de nuestro Código Sustantivo.
adquisición. Dentro de este tránsito de formalización,
Aparte de la entrega de la posesión por un consideramos que es en la elaboración de la
lado y por lo menos inicialmente con la legali- escritura y su remisión al registro los momen-
zación de las firmas en el contrato, se requiere tos en los que se dan la mayor cantidad de
la firma de la minuta a fin de que se eleve a los casos de falsificación y suplantación a los
escritura pública. Este segundo momento se que se refiere la norma2.
da (salvo la entrega de la posesión física) en
sede notarial. 2 Entendemos como suplantación los supuestos en los

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 41

 Actualidad

Civil Especial del Mes

3. Procedimiento especial do el apersonamiento del notario, del juez,
Si bien el problema ha surgido fuera del re- del árbitro o del cónsul.
gistro, el legislador ha tratado de parchar el Dicho apersonamiento es limitado, dado que
problema dentro y fuera del mismo. solo tiene como función permitir la oposición
En el ámbito notarial, se ha dispuesto me- a la inscripción del título por los supuestos
diante segunda disposición complementaria de falsificación y suplantación, cuando estos
modificatoria que son nulas las actuaciones agentes efectivamente o supuestamente han
notariales sobre bienes que se encuentran participado en la elaboración de los títulos
fuera de su circunscripción, iniciándoles un sujetos a calificación en el registro.
proceso disciplinario de ser el caso.
4. Fe pública registral
Si bien la cantidad de notarios que ha estado
involucrado en casos de tráfico de terrenos ha Hasta dicho momento la ley se enfoca en el
sido mínima (aunque las externalidades han problema de cómo paliar las externalidades
sido nocivas), dicha medida consideramos negativas que genera nuestro sistema de
que es adecuada —a pesar que va a elevar transmisión para tratar de corregirlo en el
en un sector los costos de transacción— hasta procedimiento. No obstante, añade como
que se encuentren otros mecanismos de segu- primera disposición complementaria modifi-
ridad para el acceso al registro a fin de evitar catoria la modificación de los artículos 2013
supuestos de fraude inmobiliario. (principio de legitimación) y 2014 (principio
de ¿buena fe? pública registral).
Nos reservamos el comentario a las intro-
¿SABÍA USTED QUE? ducciones hechas respecto al principio de
legitimación, aunque confunden al mismo
Nuestro artículo 949 del Código Ci- con la garantía de intangibilidad del asiento,
vil nos señala que la transferencia e introducen adicionalmente la posibilidad de
de propiedad se realiza median- forma expresa de que los árbitros cancelen los
te el mero consenso. No obstante asientos registrales3.
ello, al comprador no le basta con
el mero acuerdo para sentirse se- No obstante ello, nos vamos a centrar en la
guro con su adquisición. modificación realizada al artículo 2014 del
Código Civil, principio de fe pública registral
(ceteris paribus) para analizarla de forma
Ahora bien, esta medida ayuda pero no concreta, a fin de verificar las externalidades
soluciona los supuestos de falsificación ni de que genera la modificación de la misma en
suplantación, por lo que se ha regulado un el sistema registral.
procedimiento especial.
En principio se señala que el procedimiento Artículo 2014. Principio de buena fe pública
general sigue siendo no contencioso, aunque registral
se amplía el principio de rogación permitien- El tercero que de buena fe adquiere a título one-
roso algún derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene
su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda, cancele o resuelva el
cuales quienes participan en el negocio traslativo no
del otorgante por virtud de causas que no consten
son exactamente los mismos titulares ni sus apodera-
dos, sino que se hacen pasar por ellos. Puede ser que
el instrumento público formalmente sea elaborado 3 Este es un problema serio en nuestra realidad, dado
correctamente, pero los sujetos que intervienen no que si bien la institución del arbitraje es muy útil, el
son los que debieran participar. En cambio, en los problema es que recurrentemente ha venido siendo
casos de falsificación, el instrumento no se elabora utilizada por personas inescrupulosas para perjudicar
en la notaría, consulado, en sede arbitral o judicial. a los titulares registrales.

42 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Gilberto Mendoza del Maestro Normativa contra los fraudes inmobiliarios

en los asientos registrales y los títulos archivados cendente para el conocimiento de terceros,4
que lo sustentan. la cual recibirá cierta protección por parte del
La buena fe del tercero se presume mientras no ordenamiento según lo establecido por la Ley
se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. de Creación del Sistema Registral en su literal
b) del artículo 3 “(…) La intangibilidad del
En principio debemos decir que antes de la contenido de los asientos registrales, salvo
norma se discutía hasta donde se extendía título modificatorio posterior o sentencia
la buena fe, siendo que el sistema registral judicial firme.”
arrojaba como resultado al asiento registral.
Esta norma se complementa con lo desarro-
Sin embargo, con la dación de la norma el ra-
llado respecto a los efectos de la calificación
zonamiento cambia, ahora debemos también
en los principios de legitimación y fe pública
analizar qué dice el título archivado.
registral. Así pues, el artículo 2013 del Código
No obstante, para entender la magnitud del Civil y el artículo VII del título preliminar del
cambio realizado por esta norma debemos TUO del Reglamento General de los Registros
recordar por qué es importante en un sistema Públicos señala “Los asientos registrales se
el asiento registral y cuál es la función del presumen exactos y válidos. Producen todos
título archivado. sus efectos y legitiman al titular Registral
para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en
5. El asiento registral
este Reglamento o se declare judicialmente
Debemos indicar, en principio, que nuestro su invalidez.”
sistema se acoge –en general– al sistema de
Así pues, luego de inscrito el asiento existe
inscripción mediante el cual el registrador
una presunción relativa de exactitud y validez
luego de calificar extrae lo que considera re-
respecto a aquel, lo cual tiene efectos tanto
levante para los terceros a fin de publicitarlo.
interna como externamente. Internamente el
registrador en el mismo procedimiento deberá
“Artículo 50 del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos.- Contenido general del
pronunciarse sobre todos los aspectos concer-
asiento de inscripción. Todo asiento de inscripción nientes al título no pudiendo, en principio,
contendrá un resumen del acto o derecho materia dejar su pronunciamiento para un momento
de inscripción, en el que se consignará los datos posterior siendo por tanto la calificación
relevantes para el conocimiento de terceros, íntegra y no sucesiva; no podrá pronunciarse
siempre que aparezcan del título; así como, la
indicación precisa del documento en el que conste
sobre la calificación realizada sobre un asiento
el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto de inscripción anterior, ni incluso a propósito
y segundo, el número de presentación del título de una rectificación.
que da lugar al asiento, el monto pagado por
derechos registrales la fecha de su inscripción, Ahora bien, una de las preocupaciones más
y, la autorización del registrador responsable de importantes es el supuesto de las inexactitudes
la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, registrales.
aprobado por el órgano competente, que permita
su identificación”. El Texto Único Ordenado ha desarrollado en su
título VI todo lo concerniente a la inexactitud
El asiento es redactado por un profesional del
derecho, luego de un estudio pormenorizado 4 “Asiento de inscripción.- Los asientos de inscripción
del mismo en el cual ha revisado –entre otros solo deben publicar aquella información contenida
en el título que sea trascendente para el conocimiento
temas– la validez del acto y que haya estado de terceros, caso contrario, las partidas registrales se
sujeto al principio de legalidad. atiborrarían de datos irrelevantes que las tornarían
confusas, perjudicándose de esta manera la fluidez
Estando apto el título para ser inscrito, se pu- del tráfico jurídico”. Resolución N.° 078-2006 (4ª
blicará solo aquella información que sea tras- Sala del Tribunal Registral).

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 43

 Actualidad

Civil Especial del Mes

registral y su rectificación. Así pues ha clasificado con todo lo dicho, los derechos adquiridos
a los errores (artículo 80) en materiales y de por terceros6.
concepto. El primero (artículo 81) se presenta
cuando se han escrito una o más palabras, nom-
bres propios o cifras distintas a los que constan
¿SABÍA USTED QUE?
en el título archivado respectivo; se ha omitido
la expresión de algún dato o circunstancia que El objetivo de la Ley N.° 30313 es
prevenir y anular las acciones frau-
debe constar en el asiento; se ha extendido el
dulentas que perjudican la seguri-
asiento en partida o rubro diferente al que le co- dad jurídica. Este norte se concreta
rresponde o se han numerado defectuosamente en 4 acciones: la oposición al trá-
los asientos o partidas. En los demás supuestos mite, la cancelación del asiento, la
se reputarán como de concepto. modificación del principio de legi-
En caso no pueda rectificarse de esta manera, timación y fe pública en el Código
Civil, así como la modificación del
toda vez que la presunción es relativa, se po-
Decreto Legislativo del Notariado.
drá rectificar judicialmente, teniendo la carga
de anotar esto en el registro a fin de evitar po-
sibles injerencias de terceros que perjudiquen Asimismo, toda vez que el sistema fue crea-
su interés. Los efectos de dichas rectificaciones do para tutelar la seguridad del tráfico, el
surten a partir de la fecha de la presentación ordenamiento a partir del artículo 2014 del
del título que contiene la solicitud respectiva, Código Civil (texto anterior), así como por el
y en los casos de rectificación de oficio, desde artículo VIII del título preliminar del TUO del
la fecha en que se realiza. Reglamento General de los Registros Públicos
“La inexactitud de los asientos registrales por
En ese sentido es precisa la afirmación:
nulidad, anulación, resolución o rescisión
del acto que los origina, no perjudicará al
“Por lo tanto, tratándose de la omisión errónea
en la extensión de un acto o derecho en el Regis- tercero registral que a título oneroso y
tro, el referido acto no surtirá efecto alguno sino de buena fe hubiere contratado sobre la
desde la fecha en que se extiende en el Registro base de aquéllos, siempre que las causas de
mediante el respectivo asiento, ello no obstante
constare en un título que forma parte del archivo dicha inexactitud no consten en los asientos
registral. Es decir, solo los actos “inscritos” surten registrales.”
efectos publicitarios, legitimadores y oponibles
erga omnes”5. Todo esto es coherente con lo señalado en el
artículo I del TUO del Reglamento General
De otro lado, como efectos externos se de los Registros Públicos, el cual indica que
encuentran que los terceros tomarán conoci- “El Registro otorga publicidad jurídica a los
miento de dicha situación publicitada en los diversos actos o derechos inscritos. El con-
registros y podrán contratar con los legitima- cepto de inscripción comprende también a
dos en dichos asientos. las anotaciones preventivas, salvo que este
En caso de error en la calificación, los titulares Reglamento expresamente las diferencie. El
registrales podrán pedir la rectificación de contenido de las partidas registrales afecta
los mismos sin perjudicar, para ser coherente a los terceros aun cuando estos no hubieran

5 SILVA DÍAZ, Martha del Carmen. “¿Por qué la 6 TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
presunción de conocimiento del contenido de las Artículo 87.- Derechos adquiridos por terceros. En
inscripciones no comprende a los títulos archivados?”, ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los
En: Actualidad Jurídica, tomo 145, diciembre, Gaceta derechos adquiridos por tercero de buena fe durante
Jurídica, diciembre 2005, p. 41. la vigencia del asiento que se declare inexacto.

44 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Gilberto Mendoza del Maestro Normativa contra los fraudes inmobiliarios

tenido conocimiento efectivo del mismo.” Toda vez que el registrador luego de practi-
(El énfasis es nuestro)7. cado el asiento ordena el archivamiento de
los documentos, consideramos que dichos
6. El rol del título archivado títulos archivados solo tienen una función de
complementariedad cuando falten datos en
El registrador, toda vez que nuestro sistema es
los asientos registrales.
causal, se basa en una serie de documentos
para emitir el respectivo asiento de inscripción Así pues, de esto podemos deducir que existen
y dar lugar a la publicidad erga omnes. grados de publicidad a cargo de la institución.
La de tipo jurídico –ublicidad efecto– recogida
Ahora bien, luego de inscrito el título ¿qué
en el artículo 2012 del Código Civil enfocada
sucede con los documentos?, ¿qué rol tienen
al contenido de las inscripciones (asientos
los mismos en el sistema registral?
registrales) y, de otro lado, la mera publicidad
En principio debe indicarse que el artículo –publicidad noticia– que otorgan los registros
108 del TUO del Reglamento General de los administrativos que comprende a los títulos
Registros Públicos señala los documentos que archivados y demás documentos que forman
forman parte del archivo registral8, y por el parte del archivo registral10.
principio de publicidad formal recogido el
Esto es así porque existe un filtro técnico,
artículo II del título preliminar del mismo
registrador público, que luego de un estudio
reglamento, se garantiza que toda persona
minucioso determina qué situaciones merecen
tenga acceso tanto al contenido de las partidas
ser publicitadas. Nuestro sistema no es igual
registrales como al archivo registral9.
al español, al italiano ni al francés, ni mucho
menos al alemán, sino es uno que puede tener
7 Así pues nuestra judicatura ha indicado “Noveno algunos rasgos de ellos, pero que tiene una
(…) siendo adecuado resaltar que en realidad este configuración propia.
principio de la publicidad registral se halla justificado
por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de ¿O es que el mismo tipo de publicidad tiene
la contratación en base a los asientos de inscripción que un asiento de inscripción que los documentos
otorgan los Registros; (…)” (El énfasis es nuestro). Cas.
Nº 306-2007 Lima.
administrativos presentados y archivados,
8 Artículo 108.- Documentos que integran el archivo circulares, documentos con firmas legaliza-
registral das, entre otros? ¿Acaso dichos documentos
El archivo registral está constituido por: gozan de publicidad erga omnes? Cuando
a) Las partidas registrales que constan en tomos, se solicita la inscripción con reserva de la
fichas movibles, discos ópticos y otros soportes
magnéticos; rogatoria de algunos actos contenidos en el
b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones mismo y se tiene una calificación positiva,
conforme a lo establecido en el artículo 7, acom- ¿tendrán los mismos efectos los actos inscri-
pañados de los documentos en los que consten las
decisiones del Registrador o del Tribunal Registral
tos que fueron materia de calificación que
emitidos en el procedimiento registral, los infor- aquellos que no lo fueron pero que perma-
mes técnicos y demás documentos expedidos necen en el título archivado?
en este;
c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya Lamentablemente, nuestra respuesta debe ser
inscripción fue denegada, con las respectivas negativa. Por tanto debemos ubicar el rol de
esquelas de observación y tacha;
d) Los índices y los asientos de presentación organi-
zados en medios informáticos así como los que,
de acuerdo con la técnica anterior, constaran en mento General de los Registros Públicos. Publicidad
soporte papel. formal.- El Registro es público. La publicidad regis-
En el supuesto del literal b) corresponderá al Registra- tral formal garantiza que toda persona acceda al
dor, bajo responsabilidad, remitir al Archivo Registral, conocimiento efectivo del contenido de las partidas
debidamente foliados, únicamente los documentos registrales y, en general, obtenga información del
establecidos en él. (…) archivo Registral. (…)
9 Artículo II del Título Preliminar del TUO del Regla- 10 SILVA DÍAZ, Martha del Carmen, cit., p.44.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 45

 Actualidad

Civil Especial del Mes

los títulos archivados como complementarios Téngase en cuenta que en este extremo se
a los asientos registrales. desvaloriza la labor del registrador, ¿para
qué la calificación si de todas formas deberá
7. La nueva regulación en la fe pú- verificarse el título archivado? Tendrá cono-
blica registral cimiento nuestro legislador que uno de los
fundamentos de nuestro sistema es la labor de
El dispositivo normativo señala como novedad
nuestro registrador, y que al quitarle eficacia a
que la buena fe se extiende al título archivado,
su calificación está trasladando el problema al
toda vez que según nuestros legisladores ahí
ámbito judicial. ¡Ahí está el detalle!
podemos encontrar el fraude. Los asesores
de nuestros legisladores probablemente les Un segundo punto, que hay que tener mucho
habrán indicado que esto va a solucionar los cuidado en su interpretación dado que aún
supuestos de fraude inmobiliario –lo cual no podemos salvar en algo la lógica del sistema,
logra–, y adicionalmente la miopía de ver es el ámbito de análisis hasta qué título archi-
parte del cuadrante del tablero registral se les vado debe estudiarse.
olvidó “avisarles” los efectos en el resto del
Señalamos esto, dado que consideramos que
sistema ¡Ahí está el detalle!
el legislador, y gran parte de la doctrina, han
No debe olvidarse que si bien es cierto que venido asumiendo que la diferencia entre
una norma puede (incentivar) o desincentivar el análisis del título archivado y el asiento
comportamientos socialmente indeseables registral solo es de unos soles.
(ejemplo de ello son las sanciones penales)11,
Esto no es así, dado que cualquier persona
dicha dación puede también generar externa-
que haya hecho análisis de títulos sabrá que
lidades positivas o negativas en los agentes
estos contienen los más diversos instrumentos,
que se vinculan con el sistema.
y que la nulidad no necesariamente se verifica
El ceteris paribus en el ámbito económico ahí mismo. ¿O es que acaso en el título archi-
permite analizar el fenómeno manteniendo vado las partes que realizaron el negocio van a
las demás variables del sistema constantes. En- indicar que “este título es falsificado” o “este
tonces solo vamos a analizar esta modificación título ha sido en mérito a una suplantación”?
dejando para otro momento las variaciones
en las demás garantías del sistema. Dado que el asiento registral simplemente
será informativo no importando lo señalado
¿Cuáles son las implicancias actualmente por el funcionario técnico en su calificación,
de estudiar los títulos archivados en nuestro para que un usuario tenga confianza que
sistema registral? En principio debemos decir adquiere bien tendrá que analizar todos los
que la responsabilidad de la calificación del títulos archivados anteriores al mismo hasta el
registrador para casos de responsabilidad civil plazo de los 10 años anteriores para en caso
ya no se le extiende. En los nuevos procesos de patología, alegar el término prescriptorio.
en los cuales se alegue la fe pública registral
(porque van a seguir dándose), cuando se le Téngase en cuenta que dicho razonamiento
demande al registrador por una inadecuada reduce el ámbito de actuación del principio
inscripción, este simplemente va a alegar de legitimación del asiento registral ¿aún
que es hecho de la propia víctima o hecho sigue vigente?, dado que en principio más
determinante de tercero, dado que se debió importante sería la ¿legitimación? que otorga
ir al título archivado a verificar la patología. el título archivado y esto irradia en los demás
principios y garantías como en el denominado
principio de oponibilidad. Es que acaso ahora
vamos a hablar de la oponibilidad del título
11 BECKER, “Crime and Punishment: An Economic
Approach”, Journal of Political Economy, 76 (1968), archivado frente al asiento registral cuando
págs. 169 y ss. exista alguna patología en el primero.

46 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Gilberto Mendoza del Maestro Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Se ha trasladado la carga del análisis del título Percátese entonces que la obligación que nos
del registrador en su calificación, al abogado ha establecido ahora nuestro legislador es ir
(no todos son especialistas en registral) que a analizar el título archivado que dio mérito
deberá realizar el estudio de títulos, el cual a la inscripción del otorgante, siendo difícil
no le va a asegurar la titularidad necesaria- imaginar que en el mismo se evidencie la fal-
mente, y los costos de transacción se van a sificación o la suplantación de la transacción.
incrementar para el usuario. ¿Más costos y no
¿Esta norma era necesaria? Evidentemente
existirá seguridad que la adquisición va a ser
que no. Los que desconocen el funcionamien-
inimpugnable? ¿Esta es la solución de nuestro
to del sistema, o los que desean cambiar el
legislador? ¡Qué tal detalle!
mismo por intereses particulares (introducir
Felizmente, nuestro legislador no es un buen el seguro de títulos quizá), han venido difun-
técnico al momento de redactar sus disposi- diendo que el problema es el artículo 2014
tivos normativos, lo cual nos permite cierto del Código Civil.
grado de interpretación acorde al sistema.
Veamos: el tercero registral lo es respecto a la
8. Conclusiones
adquisición patológica en la que no es parte.
• Desde diferentes posiciones se señaló
Cuando se señala que se anule, rescinda, que el principio de fe pública registral no
cancele o resuelva se refiere al negocio pato- se aplicaba al fraude inmobiliario, y se
lógico, y es respecto a estos “y solo de estos” verificó que dicho fraude no se originaba
que deberá analizarse el título archivado en el registro, en definitiva ¡ahí está el
“asientos registrales y los títulos archivados detalle!.
que lo sustentan”.
• Quizá esto debió entender el legislador, a
Al ser una norma que restringe ,“priva” de de- fin de comprender a plenitud el sistema
rechos, no podemos ampliar su interpretación y no ir parchando “a ciegas” con posibles
a otros supuestos, sino que debe ser lo más soluciones que al final perjudican al sis-
restrictiva posible. ¡Feliz detalle! tema registral existente.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 47

 Actualidad

Civil Especial del Mes

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

Cuando justos pagan por pecadores…

Análisis de La Ley N.° 30313: el fraude inmobiliario

Henry Huanco Piscoche*

Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria por la Universidad de Barcelona
SUMARIO

1. Los fraudes inmobiliarios

2. Creación de dos procedimientos registrales
3. La fe pública registral se extiende al título archivado
4. Restricción de la competencia notarial
5. Dejando de lado al tercero amparado en la fe pública registral
6. Conclusiones

1. Los fraudes inmobiliarios ver en la prensa (escrita, radial y televisiva)

Desde hace ya varios años venimos presen- noticias de personas que han sido despojadas
ciando un interesante desarrollo inmobiliario de sus propiedades por una transferencia
en el Perú. Este desarrollo se aprecia en la eje- basada en documentos falsificados o en tran-
cución de diversas inversiones inmobiliarias, sacciones en las que no han intervenido. Y lo
tanto nacionales como extranjeras, principal- peor es que, en la mayoría de casos, cuando
mente en viviendas (casas y departamentos), pretenden recuperar su propiedad, no lo
oficinas y locales comerciales del sector retail pueden hacer, debido a un instituto jurídico
(malls, strip centers o stand alone). Además, denominado fe pública registral. Desde el
estas inversiones son descentralizadas, pues punto de vista de un ciudadano común, esto
no solo se vienen ejecutando en Lima, sino es sorprendente, pues no es concebible que
también en diversas ciudades del Perú. Esto es la propia ley impida recuperar la propiedad a
bueno para nuestro país, pues satisface las ne- un legítimo propietario por una transferencia
cesidades de las personas, genera fuentes de hecha en base a documentos falsos.
empleo y además contribuye al PBI nacional.
El referido fraude inmobiliario se manifiesta,
Sin embargo, un serio problema que amenaza principalmente, de las siguientes formas:
este desarrollo es el denominado fraude in-
(i) Suplantación de contratantes o decla-
mobiliario. En efecto, cada vez es más común
rantes en los instrumentos públicos
notariales. En este caso, se presenta ante
* Profesor en la Facultad de Derecho en la Universidad el notario una persona distinta a la que
Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC). Asociado senior dicen ser (con DNI falso), y el notario, no
en el Área Civil e Inmobiliaria del Estudio Echecopar
asociado a Baker & Mckenzie International. Abogado percatándose de ello, eleva la minuta a
por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. escritura pública. Una vez que pasa este

48 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Henry Huanco Piscoche Normativa contra los fraudes inmobiliarios

primer filtro, el registrador tampoco se

percata de esta situación, pues este no RESUMEN
verifica la identidad de los comparecien-
tes (que se supone fue bien hecha por el Ante la proliferación de los fraudes jurídicos
notario), sino solo la validez y legalidad inmobiliarios, se emitió la Ley N.° 30313,
del acto materia de inscripción. que estableció diversas medidas —registrales
y otras— para mitigar dicho fenómeno, las
(ii) Falsificación de partes notariales, judicia- cuales se estudian de forma especializada en
les o documentos provenientes de sede este trabajo. El autor analiza así los procedi-
arbitral o administrativa y, en especial, mientos de oposición a la inscripción registral
los que provienen de ciudades distintas en trámite y de cancelación de asientos
registrales (en caso de títulos ya inscritos),
a donde se pretende lograr la inscripción. al mediar una suplantación de identidad o
En este caso, no existe forma de que el falsificación de documentos. Cuestiona a su
registrador público pueda corroborar la vez la extensión de la fe pública registral al
autenticidad de tales documentos por conocimiento de los títulos archivados, al
la natural imposibilidad de contar con ser una medida ineficaz y generar innece-
sarios sobrecostos; también que los notarios
herramientas suficientes y plenamente puedan solicitar una anotación preventiva
fiables que permitan tener un compen- ante inscripciones derivadas de instrumentos
dio actualizado de firmas y sellos de los presumiblemente falsos, lo que en ocasiones
funcionarios o servidores públicos con perjudicará a terceros adquirentes; y que los
alcance nacional. actos de disposición o gravamen de bienes
inmuebles solo puedan efectuarse ante el
Además, en este caso, los títulos falsifi- notario de la provincia respectiva, al generar
cados no pasan por el filtro del notario, sobrecostos de transacción para las partes
sino ingresan directamente a los Registros (por traslados u otorgamiento de poderes).
Públicos.
(iii) Uso de un falso poder de representación CONTEXTO NORMATIVO
en una compraventa, es decir, quien
celebra la compraventa es la persona • Ley N° 30313
quien dice ser y lo hace en una escritura
pública verdadera; sin embargo, esta PALABRAS CLAVE
persona no actúa en nombre propio,
sino en supuesta representación del real Fraudes inmobiliarios / Procedimientos registra-
propietario, al amparo de un poder que les / Fe pública registral / Título archivado
no le otorgaron. A diferencia del supuesto
anterior, la falsificación no es de la escri-
tura pública de compraventa, sino del mecanismos como la alerta registral, la para-
poder de representación. lización temporal de partidas registrales, la
tacha por falsedad documentaria, el bloqueo
En este caso, el notario, no percatándose de
por falsedad de documentos y la anotación
tal situación, eleva la minuta a escritura pú-
preventiva de falsedad o suplantación de
blica y la envía a los Registros Públicos, que
documentos. Sin embargo, los grupos delin-
inscribe dicha transferencia.
cuenciales que realizan estos actos fraudu-
En todos los casos descritos, una vez que lentos han sabido esquivar tales mecanismos
el título logra inscribirse en los Registros e, inclusive, otras medidas de seguridad que
Públicos, inmediatamente, se transfiere a un utilizan las notarías como la identificación de
tercero con la finalidad de ampararse en la Fe huellas digitales (biométrica).
Pública Registral. Como un intento adicional, el 26 de marzo de
Para hacer frente a estos fraudes inmobilia- 2015 se publicó en el diario oficial El Peruano
rios, el Estado ha venido instaurando diversos la Ley N° 30313 (en adelante, la “Ley”) que

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 49

 Actualidad

Civil Especial del Mes

contiene diversas disposiciones para hacer sus representantes en un instrumento
frente al fraude inmobiliario. A continuación público protocolar o extraprotocolar
analizaremos las principales disposiciones de (que dé mérito a la inscripción regis-
esta Ley. tral).
- Declaración notarial o del cónsul
2. Creación de dos procedimientos (cuando realice función notarial),
registrales indicando que el instrumento público
La Ley instaura dos nuevos procedimientos protocolar o extraprotocolar (que dé
registrales: (i) la oposición al procedimiento mérito a la inscripción registral), que
de inscripción registral en trámite (mecanismo aparentemente proviene de su res-
preventivo) y (ii) la solicitud de cancelación pectivo despacho no ha sido emitido
del asiento registral ya inscrito (mecanismo por él.
correctivo); en ambos casos, por las causales - Oficio del juez indicando que el parte
de suplantación de identidad o falsificación judicial materia de calificación, que
de documentos. aparentemente proviene de su res-
pectivo despacho no ha sido emitido
2.1 Oposición al procedimiento de inscrip- por él.
ción registral en trámite
- Declaración del funcionario público
Es importante precisar que antes de la expe- competente mediante oficio de la
dición de la Ley, no existía la posibilidad de entidad administrativa, indicando
interrumpir un trámite de inscripción registral, que el documento presentado para
al ser este un procedimiento no contencioso. su inscripción no ha sido emitido por
En efecto, en la etapa de calificación regis- la entidad que representa.
tral, y dado que el análisis del registrador
- Declaración del árbitro o presidente
es netamente documental, no cabía admitir
del tribunal arbitral, indicando que
oposición de terceros en el procedimiento
el laudo arbitral materia de califica-
registral, pues en él no se realizan ni tienen
ción no ha sido expedido por él o por
que realizarse actuaciones probatorias. Sin
el tribunal arbitral.
embargo, con la promulgación de la Ley se
otorga esta posibilidad, pero bajo reglas muy La norma es muy clara en el sentido de
estrictas, como veremos a continuación. no permitir una oposición hecha: (i) por
un sujeto distinto a los indicados expre-
A) Sujetos legitimados samente en el numeral 3.1 de la Ley, o
En el caso de la oposición al procedimien- (ii) en base a documentos distintos a los
to de inscripción registral en trámite, la indicados expresamente en dicho nume-
ley no permite que la persona perjudicada ral, pues en ambos casos será rechazada
con la suplantación o falsificación, como la solicitud, en decisión irrecurrible en sede
sería el propietario real del inmueble, administrativa. Sin embargo, nada obsta
intervenga en este procedimiento, sino para cuestionar tal decisión en sede ju-
considera como “sujetos legitimados” dicial.
solo al notario, cónsul (cuando realice La imposibilidad de permitir la interven-
función notarial), juez, funcionario públi- ción directa de las personas presunta-
co o árbitro, presentando los siguientes mente perjudicadas en el procedimiento
documentos: registral es, en nuestra opinión, correcta,
- Declaración notarial o del cónsul pues de permitirse ello, esta facultad
(cuando realice función notarial), podría ser ejercida, por algunas personas,
indicando que se ha suplantado al únicamente para dilatar la calificación
compareciente, a su otorgante o a registral.

50 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Henry Huanco Piscoche Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Adviértase que, a diferencia del supuesto ción o en un documento falsificado (y no

de falsificación de documentos que se ha dentro del plazo de vigencia del asiento
previsto para todos los procedimientos de presentación).
antes indicados, el supuesto de suplan- Asimismo, la ley dispone que la persona
tación de identidad solo se prevé para el que presenta la denuncia debe poner en
caso del instrumento público expedido conocimiento de la misma al registrador
por los notarios o cónsules (cuando o al tribunal registral para que oficie al
realicen función notarial). Entonces, si la sujeto legitimado según corresponda, y
suplantación se presenta en algún proceso
declare la tacha por falsedad documen-
judicial, procedimiento administrativo
taria prevista en el art. 36 del Reglamento
o actuación arbitral, el perjudicado con
General de los Registros Públicos (en el
la suplantación no podría oponerse al
procedimiento de inscripción registral caso de falsificación de documentos) o
motivado por el parte judicial, documen- verifique la existencia de la denuncia (en
to administrativo o por el laudo arbitral, el caso de suplantación de identidad).
respectivamente. En este supuesto, tampoco se establece
la responsabilidad del registrador o del
Entendemos que, una vez que los suje- tribunal registral, si no cumple con enviar
tos legitimados reciban las respectivas dicho oficio o si lo hace de manera tardía.
denuncias, estos se encuentran obligados
a formular la oposición ante Registros D e o t ro l a d o , d a d o q u e n o s e
Públicos, por lo que no tendrían la facul- establece una formalidad específica
tad de exigir el pago de algún monto por tanto para denunciar la suplantación
realizar dicha oposición. Sin embargo, la o la falsificación, como para poner en
norma no regula expresamente la respon- conocimiento de la misma al registrador o
sabilidad de los sujetos legitimados en al tribunal registral, la denuncia se podría
caso no se opongan o lo hagan de manera realizar de cualquier forma, aunque lo
tardía, es decir, luego de la inscripción, recomendable es hacerlo por escrito.
en cuyo caso, ya no se podría hacer uso
de este procedimiento. DATOS
B) Plazo de oposición y plazo de resolu-
ción Cada vez es más común ver en la
Según la ley, los documentos antes prensa (escrita, radial y televisiva)
referidos deberán ser presentados por noticias de personas que han sido
los sujetos legitimados dentro del plazo despojadas de sus propiedades por
de vigencia del asiento de presentación. una transferencia basada en docu-
Sin embargo, ¿qué sucedería si el título mentos falsificados o en transaccio-
basado en una suplantación o en un nes en las que no han intervenido.
documento falsificado se inscribe antes Y lo peor es que, en la mayoría de
del vencimiento de dicho plazo, y luego casos, cuando pretenden recuperar
de ello (dentro del plazo de vigencia su propiedad, no lo pueden hacer,
del asiento de presentación) se presenta debido a un instituto jurídico de-
la solicitud de oposición? Dado que
nominado fe pública registral.
este mecanismo, por su naturaleza, se
debe presentar antes de que el título se Asimismo, como quiera que se trate de un
inscriba, entonces lo correcto hubiera procedimiento registral en trámite, cuyo
sido indicar ello, es decir, que se puede título que lo originó viene siendo calificado
presentar la oposición antes de que se por el registrador, será este o el Tribunal Re-
inscriba el título basado en una suplanta- gistral quien resuelva la denuncia. La norma

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 51

 Actualidad

Civil Especial del Mes

tampoco establece un plazo para resolver la suplantación de identidad o falsificación de
solicitud de oposición. documentos y disponer, de ser el caso, la can-
celación del asiento. Su decisión de cancelar
Finalmente, este mecanismo debe comple-
es irrecurrible en sede administrativa, es decir,
mentarse con la alerta registral, para que la
podría ser cuestionado solo en sede judicial.
persona que pueda ser perjudicada con la
Además, dado que la norma no prohíbe la po-
suplantación o la falsificación se entere al
sibilidad de cuestionar en sede administrativa
momento en que se pretenda realizar alguna
la decisión de no cancelar el asiento registral,
inscripción sobre el predio, e inmediatamente,
se entendería que sí es posible realizar tal
formule la denuncia respectiva.
cuestionamiento en dicha sede.
2.2. Cancelación de asientos registrales
Antes de la vigencia de la ley, si se lograba IMPORTANTE
inscribir la transacción por más fraudulenta
que haya sido, esta adquiría consolidación, La ley instaura dos nuevos procedi-
es decir, era válida frente a otras personas e, mientos registrales: (i) la oposición
incluso, frente al propietario real. Asimismo, al procedimiento de inscripción
la cancelación, en principio, solo procedía a registral en trámite (mecanismo
través de un largo, costoso e impredecible preventivo) y (ii) la solicitud de
proceso judicial. cancelación del asiento registral
El procedimiento de cancelación, a diferencia ya inscrito (mecanismo correctivo);
de la oposición, se presenta cuando el título en ambos casos, por las causales de
ya está inscrito. Los sujetos legitimados para suplantación de identidad o falsifi-
presentar las solicitudes y los documentos cación de documentos.
idóneos para dicho efecto son los mismos que
para la oposición, es decir, los indicados ex- El plazo para resolver la solicitud de cance-
presamente en el numeral 3.1 de la Ley1. Las lación del asiento registral se establecerá en
causales son también similares: suplantación el Reglamento. Sin embargo, la ley no se
de identidad o falsificación de documentos. pronuncia sobre el plazo para presentar la
A diferencia de la oposición en que simple- solicitud de cancelación, ¿acaso se podría
mente no se inscribe un título, en este caso se cancelar un asiento por más antiguo que este
cancela uno ya inscrito. Por ello, se atribuye la sea? Dado que no se restringe tal posibilidad,
responsabilidad de dicha cancelación al sujeto la respuesta sería afirmativa.
legitimado que haya solicitado la cancelación, Asimismo, según el art. 5 de la ley, la in-
pues bastará que este presente cualquiera formación contenida en las inscripciones y
de los documentos indicados en el numeral anotaciones preventivas que han sido cance-
3.1 de la ley según corresponda, para que se ladas, no perjudica al tercero en los términos
proceda a cancelar el asiento registral. establecidos en el artículo 2014 del Código
El jefe zonal de la Oficina Registral de la Sunarp Civil. Tampoco perjudican a las inscripciones,
es el competente para recibir las solicitudes anotaciones o los títulos pendientes cuya
de cancelación de asientos registrales por prioridad registral sea anterior al asiento de
cancelación. Es decir, por más que el propie-
tario perjudicado logre cancelar el asiento
1 No obstante que en el numeral 4.1 de la Ley solo originado por la suplantación o falsificación
se señala “(…) presunta suplantación de identidad o puede que no mantenga su propiedad si, con
falsificación de documentos notariales, jurisdiccionales o fecha anterior a la cancelación, existe una
administrativos (…)”, sin hacer mención expresa a los
documentos arbitrales, consideramos que, por inter- transferencia a favor de un tercero amparado
pretación sistemática, estos también están incluidos. en la Fe Pública Registral.

52 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Henry Huanco Piscoche Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Finalmente, es necesario precisar que tanto con la revisión del título archivado, el tercero
la oposición como la solicitud de cancelación adquirente se podría percatar de la suplan-
solo se refieren a los supuestos de suplan- tación de identidad o de la falsificación de
tación de identidad y falsificación de docu- documentos; sin embargo, ello no es del todo
mentos; sin embargo, la ley no ha previsto cierto, pues si ni siquiera los registradores, al
expresamente una solución para el caso de momento de realizar la calificación registral,
la falsificación de poderes, que es otra mani- se percatan de ello, es posible que el tercero
festación del fraude inmobiliario, conforme adquirente tampoco pueda advertir tales
lo detallamos en el acápite (iii) del numeral irregularidades.
1 del presente artículo.
4. Restricción de la competencia
3. La fe pública registral se extiende notarial
al título archivado En la mayoría de los casos, el modus operandi
La fe pública registral es el principio registral de los grupos delincuenciales que realizan los
que protege al tercero de buena fe, quien fraudes inmobiliarios es realizar las transaccio-
adquiere, a título oneroso, algún derecho de nes (con suplantación de identidad o en base
una persona que en el registro aparece con a documentos falsificados) en notarias que
facultades para otorgar tal derecho, por más se ubiquen en lugares muy alejados, con la
que después de la inscripción de su derecho, finalidad de evitar –lo que en la práctica viene
se anule, rescinda, cancele o resuelva el dere- sucediendo– que el registrador se comunique
cho de su otorgante por causas que no consten con el notario para confirmar la veracidad del
en los registros públicos. documento.
Antes de la ley, la interpretación que se hacía Por ello, la ley ha dispuesto que los actos de
de esta última frase: “causas que no consten disposición o gravamen inter vivos de bienes
en los registros públicos” fue objeto de con- inmuebles, solo podrán ser realizadas ante el
troversia, en el sentido de si se refería solo notario de la provincia en donde se ubican los
a los asientos registrales o incluía también a mismos. En consecuencia, los actos notariales
los títulos archivados. La ley despeja tal duda serán nulos si los bienes a los que se refieren
indicando expresamente que, para beneficiar- están fuera de la localidad del notario que
se de la fe pública registral, el tercero debe los realizó. Adviértase que la norma utiliza
revisar los asientos registrales y los títulos el término general “actuaciones notariales”.
archivados. Antes de la expedición de la ley, era válido
Esta situación no solo recortará la fluidez del celebrar transacciones en cualquier Notaría de
tráfico inmobiliario, sino también elevará Lima sobre inmuebles ubicados en cualquier
los costos de transacción, pues se deberá parte del Perú, considerando que la mayoría
solicitar las copias de los títulos archivados de empresas tiene su sede en Lima. Con la
a los Registros Públicos y, en los casos en los ley, ello ya no será posible.
que el inmueble se encuentre en otra ciudad, Esta disposición también generará mayores
se tendrá que solicitar en la oficina registral costos de transacción, pues las partes deberán
respectiva. Además, cada título tiene una na- trasladarse o deberán otorgar un poder para
turaleza jurídica distinta, por lo que se deberá que otra persona se traslade en representación
convocar a los especialistas de cada materia de ellas, a la oficina de la Notaría competente.
para efectuar el respectivo estudio de títulos.
Al respecto, mediante comunicado conjunto
¿Cuál ha sido el propósito del legislador al publicado el 27 de marzo, el Colegio de
exigir que el conocimiento se extienda al título Notarios de Lima y la Junta de Decanos de
archivado? Seguramente habría pensado que los Colegios de Notarios del Perú, se han

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 53

 Actualidad

Civil Especial del Mes

manifestado en contra de esta disposición, ello claramente se perjudica al tercero, pues
pues – según dicen – “perjudica directamente a en la partida de su inmueble constará dicha
los ancianos, a las personas discapacitadas, a los anotación, y si lo quiere transferir, difícilmente
ciudadanos con carencia de recursos económicos, alguien comprará su inmueble cuando en su
especialmente a los más pobres, y a aquellos que partida conste tal anotación. Adviértase que
cuentan con escaso tiempo para realizar gestio- con ello se deja de tutelar inclusive al tercero
nes, entre las que se hallan las de tipo notarial”. que adquirió bajo la fe pública registral. Sin
Es cierto también que esta disposición afectará embargo, debemos precisar que dicho ter-
económicamente a las Notarías de la capital, cero no será privado de su propiedad, si su
pues seguramente reducirá las transacciones adquisición se basó en la fe pública registral.
tramitadas en sus despachos.
6. Conclusiones
5. Dejando de lado al tercero ampa- Todo intento de eliminar las trabas al de-
rado en la fe pública registral sarrollo de un sector tan importante de la
Finalmente, la ley modifica la quinta dispo- economía, como es el inmobiliario, es una
sición complementaria, transitoria y final del buena noticia. Sin embargo, en nuestra opi-
Decreto Legislativo del Notariado. Así, se nión, el problema del fraude inmobiliario se
mantiene la facultad de los notarios de que, debe afrontar desde su origen. Las personas
en caso identifiquen inscripciones sustentadas que realizan las suplantaciones de identidades
en instrumentos notariales protocolares o y falsificaciones de documentos son grupos
extraprotocolares presumiblemente falsifica- organizados reincidentes. Y si ello sucede es
dos, que supuestamente se le atribuye, estos porque no contamos con un sistema penal
pueden presentar la solicitud de anotación (policial y judicial) eficaz. Si las normas pe-
preventiva en el diario de la oficina registral nales se harían respetar por las autoridades
dentro de los cinco días hábiles contados competentes, se reduciría o, incluso, se elimi-
desde que tuvo conocimiento, bajo su res- naría este tipo de delitos.
ponsabilidad.
En resumen, por la ineficacia de nuestro
Dicha anotación preventiva tendrá la vigencia sistema penal se ha tenido que aprobar la
de un año contado a partir de la fecha del ley para hacer frente a los fraudes inmobi-
asiento de presentación. Y se podrá correla- liarios hechos por los grupos delincuencia-
cionar con la anotación de la demanda judicial les; sin embargo, algunas disposiciones de
o medida cautelar que se refiera a este mismo la ley, como la extensión de la fe pública
hecho, surtiendo sus efectos desde la fecha registral al título archivado, la competencia
del asiento de presentación de la anotación provincial de las notarías y la anotación
preventiva.
preventiva aun contra el tercero de buena
Sin embargo, la novedad está en que esta ano- fe registral, impedirán la fluidez y elevarán
tación preventiva notarial se puede realizar los costos de las transacciones inmobiliarias
aún si consta inscrito un tercero que ya haya en general, es decir, “justos pagaremos por
adquirido la propiedad del inmueble. Con pecadores”.

54 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Actualidad

Civil Especial del Mes

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

Cancelación administrativa de un asiento

registral viciado y el cambio al principio
de legitimación registral: comentarios
a la Ley N.° 30313

Javier Anaya Castillo*

Registrador Público de la Propiedad
SUMARIO

1. Introducción
2. Antecedentes de la cancelación administrativa prevista en la Ley N.° 30313
3. Cancelación administrativa en la Ley N.° 30313
4. Principio de legitimación
5. Conclusiones

1. Introducción nes fraudulentas que día a día buscan privar

Los cambios formulados al sistema registral o despojar el patrimonio de los particulares,
peruano y otras normas legales a partir de la de las personas jurídicas e incluso del propio
entrada en vigencia de la Ley N.° 303131, Estado. Y es que el actuar delictivo de estas
responden a una preocupación legítima del mafias u organizaciones criminales, no solo
Poder Ejecutivo y del Legislativo, que no es menoscaba la seguridad jurídica de los ciu-
otro que el hacer frente a las distintas accio- dadanos, sino que logra también afectar el
normal desenvolvimiento del tráfico jurídico
de los bienes.
* Abogado por la Pontificia Universidad Católica del
Perú con estudios en Maestría de Derecho Civil por di- Empero, para ciertos actores involucrados2
cha casa de estudios y con estudios de especialización o especialistas en la materia3, algunas de la
en Derecho Registral por la Universidad Autónoma de
Madrid. Miembro de la Comisión Consultiva de Dere-
cho Registral y de la Comisión Consultiva de Derecho 2 El Colegio de Notarios de Lima mediante el Oficio
Urbanístico, Inmobiliario y Catastral del Colegio de N.° 619-2015-CNL/D formuló una férrea crítica a
Abogados de Lima. Actualmente se desempeña como la modificación del artículo 4 del Decreto Legislativo
abogado de la Dirección Técnica de la SUNARP y viene del Notariado, por considerar que la norma afectaba
integrando diversas comisiones normativas para la el principio de la libertad contractual, encareciendo
elaboración de reglamentos y directivas registrales. además los costos de transacción.
1 Ley de oposición al procedimiento de inscripción 3 A decir de Martín Mejorada: “Producto de los delitos
registral en trámite y cancelación del asiento registral inmobiliarios mediáticos, se aprecia cierta esquizofrenia
por suplantación de identidad o falsificación de do- en el legislador al momento de tratar el tema. En realidad
cumentación y modificatoria de los artículos 2013° la modificación de la Fe Pública Registral, haciéndola
y 2014° del Código Civil y de los artículos 4° y 55°, más cara y complicada, no resolverá en lo absoluto los
y la quinta y sexta disposiciones complementarias fraudes en el sector. Los actos criminales se basan en la
transitorias y finales del Decreto Legislativo 1049. falsificación de documentos y sustitución de personas a

56 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

modificaciones formuladas en virtud de Ley

N.° 30313 (nos referimos concretamente al RESUMEN
artículo 4 del Decreto Legislativo del Notaria-
do y al artículo 2014 del Código Civil) si bien El presente trabajo es un estudio riguroso
pueden haber estado inspiradas en buenas del mecanismo de la cancelación admi-
intenciones, terminan por encarecer la contra- nistrativa previsto en la Ley N.° 30313.
Para tal efecto, el autor no solo analiza los
tación inmobiliaria y con ello el desincentivo alcances de la aludida norma, sino que
de la circulación de la riqueza. describe los antecedentes normativos de la
En líneas generales consideramos que la Ley cancelación y su regulación en el derecho
comparado, teniendo en cuenta que en
N.° 30313, como todo instrumento jurídico otros sistemas (como el alemán) se puedan
perfectible, no deja de tener aciertos y des- cancelar inscripciones notoriamente viciosas
aciertos, quedando finalmente en manos de o irregulares; estudia así la experiencia con
la doctrina y sobre todo, de la jurisprudencia, la figura en el sistema argentino. Considera,
la interpretación adecuada y armonizada de entre otras conclusiones, que la cancelación
administrativa de un asiento registral viciado
estos dispositivos normativos a fin optimizar por falsificación o suplantación de identidad
su aplicación práctica. evita que se acuda innecesariamente a la vía
judicial para impedir que el registro legitime
Lo que se viene constatando con la entrada asientos registrales derivados de títulos apó-
en vigencia de esta norma es la aceptación y crifos. Asimismo, dada la vinculación de la
el rechazo simultaneo al establecimiento de cancelación con el principio de legitimación,
un nuevo orden en la transferencia inmobi- el autor comenta los cambios formulados al
liaria (pues ahora la buena fe supone lectura artículo 2013 del Código Civil, resaltando que
se han recogido nuevos supuestos de ruptura
del título archivado y salvo otorgamiento de la presunción de exactitud.
de poder, estaríamos impedidos de compa-
recer ante un notario que esté fuera de la
jurisdicción del inmueble que es materia de CONTEXTO NORMATIVO
transferencia), una redefinición del procedi-
• Ley 30313: Artículos 4 y 5.
miento inscriptorio de un título (si bien el
• Código Civil: Artículos 2013 y 2014
procedimiento es no contencioso ahora cabe
la oposición en casos de falsificación y suplan- • Reglamento General de los Registros Públi-
cos: Artículos 95 y 96.
tación) y la creación de nuevos supuestos de
excepción de los efectos legitimadores del
registro (ahora se puede cancelar adminis- PALABRAS CLAVE
trativamente un asiento registral en casos de
Cancelación administrativa / Falsedad documen-
falsificación y suplantación).
taria / Suplantación de identidad
Lo cierto es que ninguna sociedad está inmu-
nizada a los delitos de estafa o fraude, por lo
que independientemente de los mecanismos o remedios que el ordenamiento jurídico
adopte para combatir dichas actuaciones
través de títulos que ingresan a los Registros Públicos y
delictivas, la sofisticación de estas acciones
se inscriben. Los terceros que revisan estos documentos, fraudulentas va a permitir que aquí y en cual-
al verificar los títulos archivados, no tendrán cómo saber quier parte del mundo se siga delinquiendo en
que son amañados, de modo que igualmente conservarán perjuicio de todas las personas. En ese sentido,
su adquisición. El Estado sigue sin encontrar una solución
integral al problema. Quizá debería prestar atención a los mecanismos propuestos por esta nueva
quienes hemos postulado la herramienta de una con- ley no van a evitar que se sigan produciendo
traseña registral como manera de ingresar al registro.” estas ilicitudes, pues sería absurdo pensar que
MEJORADA CHAUCA, Martín. “El nuevo estudio de con la dación de una ley las mafias u organi-
títulos”. En: Diario Gestión, publicado el 30.3.2015
en la web del diario. zaciones criminales van a dejar de despojar a

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 57

 Actualidad

Civil Especial del Mes

los propietarios de sus bienes. Sin embargo, si es, por tanto causa de extinción de un asiento
se logran usar en forma adecuada y oportuna registral, sino todo lo contrario, consecuencia
se podría prevenir e incluso corregir algunas de esa extinción”.
situaciones patológicas producidas por la
Sin embargo, la cancelación de la cual vamos
falsificación documentaria y la suplantación
hablar en el presente trabajo se presenta
de identidad.
en determinados supuestos especiales que
En ese contexto y dada la amplitud de las requieren cierto grado de valoración y cons-
instituciones recogidas en la Ley N.° 30313, tatación por parte del registro y de otros
a través del presente trabajo nos centraremos operadores jurídicos. Así, por imperio de la
en la figura de la cancelación administrativa de Ley N.° 30313, se ha creado una cancelación
un asiento registral viciado y en los cambios administrativa que opera cuando el asiento
formulados al principio de legitimación registral registral se sustente en un título fraudulento
a partir de la modificatoria del artículo 2013 (esto es, por falsificación o suplantación).
del Código Civil. Para tal efecto, analizare-
Dicho mecanismo, no es ajeno al derecho
mos los antecedentes normativos de esta ley
comparado, pues en sistemas como el alemán
tomando en cuenta la experiencia argentina.
se puedan cancelar inscripciones notoriamen-
Luego analizaremos la figura de la cancelación
te viciosas o irregulares6. De igual modo, en
administrativa en los términos planteados por
Argentina ya se viene implementando este
la Ley N.° 30313, para finalmente evaluar
mecanismo pese a no contar con una herra-
los cambios formulados al artículo 2013 del
mienta legal que expresamente confiera dicha
Código Civil.
facultad al Registro.

2. Antecedentes de la de la cance- Pues bien, veamos ahora un poco de esta ex-

periencia comparada en Argentina y los diver-
lación administrativa prevista en
sos antecedentes normativos que motivaron
la Ley N.° 30313
la creación de la cancelación administrativa
La cancelación de un asiento registral en en la Ley N.° 30313.
sentido estricto no es algo que sea ajeno a
nuestro sistema registral, pues esta figura 2.1. Antecedentes previos: la experiencia
está recogida en diversas disposiciones del Argentina
T.U.O. del Reglamento General de los Registros En el XVI Congreso Internacional de Derecho
Públicos4. Así, de producirse la extinción del Registral (Cinder) celebrado en la ciudad de
acto o derecho inscrito, la consecuencia va a Valencia, España, del 20 al 22 de mayo de
ser que se extienda el asiento de cancelación 2008, el Dr. Alberto Ruiz de Erenchun pre-
correspondiente para que la inscripción se ex- sentó, a través de su ponencia denominada
tinga también respecto de terceros, es decir, le “El control de la legalidad en la atribución de los
sea oponible. En ese mismo sentido Manzano derechos reales”, la problemática que se viene
Solano5 ha señalado que: “la cancelación no suscitando con los asientos registrales viciados7,

4 Para tal efecto puede revisarse los artículos 91 y 94 6 GONZALES BARRÓN, Gunther. Estudio Preliminar del
del TUO del Reglamento General de los Registros Sistema Notarial Peruano. En: El Notario como garante
Públicos. El artículo 91 contempla dos situaciones de los derechos de la persona. Por Alfonso Cavallé
concretas: la cancelación expresa, cuando se produce Cruz, Biblioteca Moderna de Derecho Civil N.° 10,
alguno de los supuestos previstos en el artículo 94 Jurista Editores, Lima, 2012, pág. 49.
del mismo reglamento y, la inscripción de un acto o 7 Como indica el propio Ruiz de Erenchun “La problemá-
derecho posterior que al modificar el acto o derecho tica no es nueva en los Registros de la Propiedad Inmueble
inscrito, lo priva de vigencia. de Latinoamérica. Esa fue la causa que a principios de la
5 MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho registral inmo- década del 90, e impulsados por las experiencias vividas
biliario: para iniciación y uso de universitarios, Volumen II, como registrador a mediados de la década del 70, co-
Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1994, pág. 943 menzamos a elaborar la idea que luego formó parte de

58 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

esto es, aquellos asientos registrales que se tiva. Como explica De la Puente de Alfaro10,
extienden como consecuencia de un fraude la propuesta generó un fructífero debate que
documentario8. A tal efecto, propuso que las reflejó dos claras posturas: “la de quienes en-
legislaciones y reglamentaciones registrales de tendían que la propuesta invadía directamente las
los distintos sistemas jurídicos instituyan, ante competencias judiciales pues no puede en ningún
la patente nulidad de un asiento practicado, un caso aceptarse la cancelación de derechos por
procedimiento registral acreditativo y breve el Registrador sin que lo ordene una sentencia
que permita, en “acto fundado”, disponer la judicial y la de aquellos otros que entendían que
cancelación o anulación de tales asientos vicia- dada la inexistencia de cosa juzgada, la propuesta
dos, sin perjuicio de la posterior salvaguarda no hacía más que proporcionar un medio para
judicial que establezcan las leyes respecto de restituir la legalidad groseramente violentada,
dichos actos irregulares o incausados. los derechos del auténtico titular y el valor del
contenido del Registro.”
Posteriormente, en el congreso denominado
II Foro Internacional de Derecho Registral
celebrado en la ciudad de Santa Fe, república ¿SABÍA USTED QUE?
de Argentina, del 23 al 25 de abril de 2009,
el propio Ruiz de Erenchun9 puso nuevamente
De acuerdo con el artículo 4 de
de manifiesto la necesidad de contar con un
la Ley N.° 30313, la solicitud de
procedimiento estrictamente registral que cancelación de un asiento registral
permita que los “asientos viciados” puedan solo puede ser presentada ante los
ser “removidos” en forma rápida y expedi- Registros Públicos por un notario,
cónsul, juez, funcionario público o
árbitro.
las labores presentadas en el XVI Encuentro del Comité
Latinoamericano de Consulta Registral (Guayaquil. Ecua-
dor. 1997). También en mayo del año 2007 con motivo Lo importante del debate suscitado en dicho
del Encuentro Especial convocado por la Superintendencia evento es que respecto a la problemática de
Nacional de Registros de la Propiedad (Sunarp) de Perú, los asientos registrales viciados, se arribaron
en forma conjunta con el Colegio de Registradores de la
Propiedad y Mercantil de España, donde expuse el tema”. a las siguientes conclusiones:
RUIZ DE ERENCHUN, Alberto. “El control de legali-
dad en la atribución de los derechos reales: asientos “(…) 6. Los operadores no deben permanecer inac-
registrales viciados”. Ponencia presentada en el XVI tivos frente al indicio de haberse producido hechos
Congreso Internacional de Derecho Registral - CINDER generadores de un asiento viciado. Esa actividad debe
celebrado en la ciudad de Valencia, España, del 20 al enmarcarse en la normativa vigente.
22 de mayo del 2008.
7. Frente a esta problemática, resulta conducente un
8 Resultan ilustrativas las palabras de Alberto Ruiz de procedimiento preventivo (administrativo-registral)
Erenchun sobre la falsificación documentaria existente que respete los principios del debido proceso legal y
en la República de Argentina: “(…) los delincuentes en que provea una publicidad registral del mismo, que-
la materia “idearon” las modalidades de la ‘adulteración’ dando en todos los casos sujeto a revisión o amparo
(ej. borrando notas o modificando las colocadas), ‘sustitu- judicial este procedimiento y cuando de él resulte.
ción’ (quitando el nombre del titular y colocando otro) o
‘suponiendo asientos’ (ej. intercalando hojas) con asientos 8. La correspondencia entre la realidad jurídica regis-
de documentos que simulando su existencia, cuya matriz trada y la extraregistral reduce los costes de transacción
notarial o judicial no existe, pero que sin embargo ‘cir- y contribuye a sustentar la seguridad dinámica. (…)”
culaba’ un ‘testimonio del acto con toda su verosimilitud
sellos e inscripciones’, el que era ‘creado’ valiéndose de
la errónea o a veces falta del cuidado debido en estudiar
la matriz por parte de quienes luego autorizaban que se 10 DE LA PUENTE DE ALFARO, Fernando. Medios de
‘contratara’ en base a ese ‘instrumento apócrifo’.” calificación del registrador y título cuya nulidad no resulta
9 Su ponencia se tituló: “Inexactitudes registrales pro- del mismo: una propuesta. Colección Cuadernos de
venientes de asientos registrales viciados” que fue una Derecho Registral dirigida por Antonio Pau, Colegio
continuación de la presentada en el XVI Congreso del de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
CINDER 2008 a la que ya hemos hecho referencia. España, Madrid, 2010, pág. 11.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 59

 Actualidad

Civil Especial del Mes

De las conclusiones señaladas, se puede se les atribuía la autoría de oficios judiciales
destacar la necesidad de incorporar en la de cancelación de gravámenes.
normativa registral vigente (esto es, la de los
En esa línea, de la Puente de Alfaro señala
distintos sistemas registrales) un procedimiento
que los fundamentos usados por el Director
preventivo (administrativo-registral) que permi-
del Registro de la capital federal de Argentina
ta, desde el propio registro, hacer frente a los
para disponer la cancelación de un asiento
hechos generadores de un asiento viciado, a
registral viciado fueron los siguientes: “(…) el
fin de contribuir con la concretización de la
principio de legalidad que ilumina la Ley 17801
seguridad dinámica.
sobre Registro de la Propiedad Inmueble, el prin-
cipio de juricidad del procedimiento y del asiento
¿SABÍA USTED QUE? en el Registro, el principio de seguridad del tráfico
y del servicio registral (artículo 2505 del Código
Civil argentino que encuentra su reflejo en la Ley
Si bien el artículo 4.3 de la Ley N.°
17801), el deber de velar por el contenido del
30313 establece que la cancelación
del asiento registral se hace bajo Registro que se plasma en la calificación registral y
exclusiva responsabilidad del no- el control de legalidad, la exigencia constitucional
tario, autoridad o funcionario que de que exista ‘derivación legal suficiente’ en el
emitió alguno de los documentos tracto de asientos (…)”12
que sustenta la oposición, dicha De acuerdo con lo expuesto, se puede colegir
disposición no excluye la eventual que la solución adoptada consistiría en el
responsabilidad en la que pueda dictado de una resolución fundada por el
incurrir el jefe zonal o incluso el Director General del Registro, que habilita al
registrador, de no seguir en forma registrador para efectuar un “contra asiento”
adecuada con el procedimiento que deje sin efecto, el “asiento viciado”.
respectivo que para tal efecto esta-
blezca el reglamento. Sin embargo, nos llama la atención que la
propia Ley 1780113, Ley que regula el Régimen
de los Registros de la Propiedad Inmueble, no
Debe tenerse presente que la propuesta haya previsto con claridad dicha atribución, es
formulada no es meramente teórica, sino decir, la facultad registral de poder cancelar un
que por el contrario, ya había sido puesta asiento de inscripción fraudulento o viciado.
en práctica11 como respuesta a las distintas
denuncias formuladas por acreedores de-
12 DE LA PUENTE DE ALFARO, Fernando. Ob. Cit. pág.
fraudados, propietarios despojados de su 15.
dominio, notarios que nunca otorgaron los 13 Tengamos presente que la cancelación prevista en la
instrumentos, e inclusive, en algunos casos, Ley 17801, Ley que regula el Régimen de los Registros
jueces o secretarios de los juzgados a los cuales de la Propiedad Inmueble, no ha regulado la proble-
mática de los asientos registrales viciados. Al respecto,
el artículo 36 de dicha ley establece que: “Las inscrip-
11 El caso que ha expuesto Alberto Ruiz de Erenchun en ciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de
diversos eventos académicos para graficar la proble- solicitud, acompañada del documento en que conste la
mática de un asiento registral viciado es el siguiente: extinción del derecho registrado; o por la inscripción de
se había transferido un inmueble a través de un la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor
representante, logrando posteriormente inscribirse de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial
dicha transferencia en los registros públicos. El detalle o por disposición de la ley. Cuando resulten de escritura
es que la persona que supuestamente había vendido, pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular
esto es, el representado, había fallecido cuarenta del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legí-
años atrás. Es decir, jamás otorgó poder alguno de timos. Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento
disposición sobre el inmueble, circunstancia que es suficiente el certificado de defunción del usufructuario.
plenamente acreditable ante los registros públicos La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de
con la respectiva partida de defunción del supuesto los respectivos documentos y se practicará en la forma
poderdante transferente. determinada por la reglamentación local”.

60 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

En ese sentido, la propuesta formulada, si tienen ‘interés legítimo’ respecto de esos asientos,
bien responde a una preocupación legítima para que interpongan los recursos registrales
de querer restituir la legalidad groseramente previstos (ley 22.301), o que contempla la ley
violentada por la falsificación documentaria, nacional de procedimientos administrativos (ley
no tendría mayor sustento que la propia 19.549), o las acciones judiciales que estimen a
interpretación sistemática y teleológica que sus derechos.”
se habría hecho de los principios registrales
En atención a lo expuesto, podemos decir
(legalidad, seguridad del tráfico, deber de ve-
que si bien la experiencia argentina constitu-
lar por el contenido del Registro, entre otros)
ye un primer antecedente de la cancelación
imperantes en su ordenamiento jurídico.
por suplantación de identidad o falsificación
Ello quizás se justifique en parte por la au- documentaria, en nuestro ordenamiento
sencia del principio de legitimación registral en jurídico la realidad ha sido otra, pues para la
el sistema registral argentino14, razón por la implementación de este remedio correctivo,
que sus asientos registrales, a diferencia de se vio por conveniente que sea una ley dictada
los nuestros, no gozan de la garantía de la por el Poder Legislativo la que otorga esta
intangibilidad, la misma que como sabemos facultad al propio registro, lo cual además ha
–antes de la modificación efectuada por la requerido por parte del legislador la nece-
ley 30313- solo quedaba enervada en los sidad imperiosa de modificar el principio de
casos de rectificación o invalidez por declara- legitimación previsto en el artículo 2013° del
ción judicial. Código Civil, a fin de adecuarlo a los supuestos
especiales de cancelación que prevé la nueva
Así, vemos que la ausencia de una normativa
ley N.° 30313.
que prevea dicho mecanismo de cancelación,
no ha sido impedimento para contar con un En las líneas que siguen haremos un comenta-
“debido proceso administrativo registral” que les rio breve de los diversos proyectos normativos
permita recoger en dicho procedimiento todas que sobre el particular se han presentado al
las constancias documentales, informativas, Congreso de la República.
testimoniales y demás pruebas que habiliten
y acrediten la “irregularidad del asiento regis- 2.2. Proyecto de Ley N.° 4542/2010-PE16
tral”. Al respecto, como indica el propio Ruiz A finales del 2010, el Poder Ejecutivo pre-
de Erenchun15: “Con ello a la vista y merituado sentó un proyecto de ley denominado “Ley
el caso, se dicta la Resolución Administrativa, de modernización y simplificación de la función
con causa y fundamento legal y probatorio, Registral”, proyecto que de conformidad con
que dispone la cancelación del asiento viciado el artículo 77 del Reglamento del Congreso
y la consecuente restitución de vigencia de los fue derivado a la Comisión de Justicia y De-
asientos que hubieren sido fraudulentamente rechos Humanos como proyecto de Ley N.°
cancelados, la cual se notifica a los sujetos que 4542/2010-PE para su respectivo estudio y
dictamen.
En líneas generales este proyecto de ley
14 Con relación al sistema registral argentino se ha seña-
lado: “El efecto de la inscripción es de mera oponibilidad, proponía algunos cambios estructurales en
pero no existen los principios de fe pública y legitimación, la organización del registro, como la creación
consecuencia de las muy limitadas facultades calificadoras de la calificación sustitutoria para títulos en trá-
del Registrador, pues se encomienda al notario o escri-
mite o la implementación de salas transitorias
bano la valoración de la titulación del disponente a la
vista de la certificación registral”. MANZANO SOLANO,
Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, María del Mar. 16 Este proyecto de ley se elaboró durante el gobierno
Instituciones de derecho registral inmobiliario, Colegio de Alan García Pérez y fue presentado cuando era Mi-
de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de nistra de Justicia, la Dra. Rosario Fernández Figueroa y
España, Madrid, 2008, pág. 104. cuando era superintendente nacional de los Registros
15 RUIZ DE ERENCHUN, Alberto. Ob. Cit. págs. 15 y 16. Públicos, el Dr. Álvaro Delegado Scheelje.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 61

 Actualidad

Civil Especial del Mes

o vocales únicos en el ámbito de la segunda o por funcionario competente para ello
instancia registral. Asimismo, propuso algunos (supuesto de falsificación documentaria).
cambios de carácter sustantivo en el procedi- Bajo esta propuesta la oposición era tramitada
miento registral de inscripción de un título, al exclusivamente por el notario, el juez o el
precisar las características y los alcances de la funcionario competente de la entidad admi-
función calificadora, o extender la responsa- nistrativa. Cabe resaltar que en el proyecto
bilidad a los servidores que coadyuvan con la de ley N.° 4542/2010-PE, la oposición por
calificación registral de un título17. suplantación de identidad solo se admite por
Empero, merece detenerse en este proyecto declaración notarial, mientras que los supues-
de ley pues pese a que fue archivado por el tos de falsificación documentaria pueden ser
Congreso de la República, constituye uno de promovidos por declaración notarial, judicial
los primeros antecedentes de la Ley N.° o del funcionario competente de la entidad
30313. Así, entre los cambios resaltantes administrativa.
que el Poder Ejecutivo planteó a través del Respecto a los supuestos especiales de cance-
proyecto de Ley N.° 4542/2010-PE destaca la lación de asientos de inscripción, el artículo
regulación de la oposición en el procedimiento 1218 del proyecto de ley N.° 4542/2010-PE
registral de inscripción (art. 11 del proyecto) ha contemplado los siguientes supuestos:
y la cancelación de un asiento registral en
supuestos específicos (art. 12 del proyecto). (i) Cuando se compruebe la inexistencia del
asiento de presentación del título.
En cuanto a la oposición, se indicó en el
(ii) Cuando el acto inscrito no conste en el
proyecto de ley N.° 4542/2010-PE que esta
título señalado como su sustento o se
debería ser presentada por el diario de la
compruebe su denegatoria de inscripción.
Oficina Registral correspondiente, debiendo
el registrador admitirla solo si se presentaba (iii) Cuando se sustente en alguno de los
cualquiera de los siguientes documentos: supuestos de oposición y sean acredita-
dos con algunos de los documentos allí
(i) Declaración notarial de suplantación del descritos, y siempre que no se afecten a
otorgante de la escritura pública o acta terceros con derecho inscrito.
notarial formalizada ante aquel (supuesto
Lo primero que habría que comentar con
de suplantación de identidad).
relación a este dispositivo normativo es que
(ii) Declaración notarial o judicial en el senti- no se precisa si la cancelación de un asiento
do que el parte notarial o judicial materia registral puede efectuarse en sede adminis-
de calificación, no había sido expedido trativa o debe necesariamente recurrirse a la
por aquellos (supuesto de falsificación vía judicial para obtener la tutela requerida.
documentaria).
(iii) Declaración del funcionario competente
de la entidad administrativa respecto a 18 Artículo 12.- Supuestos especiales de cancelación
de asientos de inscripción.- Constituyen supuestos
que el documento presentado para su especiales de cancelación del asiento de inscripción:
inscripción no había sido extendido o a) Cuando se compruebe la inexistencia del asiento
emitido por la entidad que representa de presentación del título.
b) Cuando el acto inscrito no conste en el título
señalado como su sustento o se compruebe su
denegatoria de inscripción.
c) Cuando se sustente en algunos de los supuestos
17 De acuerdo con el artículo 8 de este proyecto de citados en el artículo anterior y sean acreditados
ley no solo los registradores públicos o vocales del con algunos de los documentos allí descritos,
Tribunal Registral son responsables de la calificación siempre que no afecten a terceros con derecho
e inscripción, sino también los asientes registrales inscrito. La cancelación de asientos de inscripción
y otros servidores que intervengan en el proceso se efectuará bajo exclusiva responsabilidad de la
inscriptorio. autoridad o funcionario competente.

62 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Entendemos que debe ser lo primero, pues la en dicho proyecto ha sido adoptado por la
idea es justamente evitar que el propietario Ley N.° 30313.
que se ve perjudicado por una suplantación o
En cuanto a la cancelación por suplantación
una falsificación documentaria tenga que acu-
o falsificación de un asiento registral en sede
dir, con los costos que ello involucra, al Poder
administrativa, vemos que en la exposición
Judicial. Lo segundo que habría que resaltar
de motivos de dicho proyecto se señaló lo
de este proyecto es que los supuestos en los
siguiente: “(…) Por consiguiente, se considera
que procede la cancelación son más amplios a
como supuestos especiales tanto de ‘oposición’
los previstos en la Ley N.° 30313, pues no se
en los procedimientos de inscripción registral
agotan en la suplantación o en la falsificación
en trámite como de ‘cancelación’ del asiento
documentaria, sino que comprende también
registral siempre que en dicha sede administra-
los casos de inexistencia del acto causal o del
tiva sea acreditada la falsificación documental
asiento de presentación, o cuando pese a su
de manera indubitable. Siendo ello así, con las
advertida denegatoria se inscribió en forma
normas propuestas en el presente proyecto de
indebida un acto o derecho. Estos supuestos,
ley se busca regular medidas de excepción que
como veremos más adelante, no constituyen
permitan mantener y sostener la seguridad que
ninguna novedad pues el T.U.O del Reglamen-
emana del Registro. (…)”
to General de los Registros Públicos ya los ha
contemplado. Ahora bien, esta propuesta normativa se
distingue de la formulada en el artículo 12
2.3 Proyecto de Ley N.° 2996/2013-PE19 del proyecto de ley N.° 4542/2010-PE,
Este proyecto de ley resulta de gran impor- por cuanto precisa con claridad quién es el
tancia para comprender los alcances de la competente para resolver las solicitudes de
Ley N.° 30313, pues tanto desde el nombre cancelación, siendo en el presente caso, el jefe
hasta su estructura, así como las propuestas zonal de la oficina registral correspondiente,
normativas formuladas a otros cuerpos nor- con lo cual no quedaría duda que estaríamos
mativos (Código Civil y el Decreto Legislativo frente a un procedimiento de cancelación
del Notariado), han servido de inspiración dispuesta por una autoridad administrativa y
a la ley que ahora es materia de comenta- no por una judicial.
rio. Debe tenerse presente que el presente Con relación a los supuestos en los que opera
proyecto de ley (artículo 1) tenía por objeto la cancelación, vemos que el artículo 421 del
establecer disposiciones vinculadas a la opo-
sición al procedimiento de inscripción registral
Legislativo del Notariado, referido a la competencia
en trámite y cancelación del asiento registral de los notarios.
por suplantación o falsificación de docu- 21 Artículo 4. Supuestos especiales de cancelación de
mentos presentados a los Registros Públicos, asientos registrales
previendo además la modificación de los El jefe Zonal de la Oficina Registral correspondien-
te es competente para resolver las solicitudes de
artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de cancelación de asientos registrales por falsificación
diversas normas del Decreto Legislativo N.° de documentos jurisdiccionales o administrativos y
104920. Como se ve, el esquema propuesto siempre que estén acreditados con algunos de los
documentos señalados en los literales d), e), y f), d,
y e del artículo precedente.
19 Este proyecto de ley se elaboró durante el gobierno También proceden las solicitudes de cancelación de
de Ollanta Humala Tasso y fue presentado cuando era asientos registrales por suplantación y/o falsificación
ministro de Justicia, el Dr. Juan Jiménez Mayor, siendo de documentos notariales, solo cuando se acredite con
además impulsado por el actual superintendente algunos de los documentos señalados en los incisos
nacional de los Registros Públicos, el Dr. Mario Solari a), b) y c) del artículo precedente; en los demás casos
Zerpa hasta la aprobación del mismo, con varias los notarios proceden de acuerdo a lo establecido
modificaciones, a través de la Ley N.° 30313. en la Quinta y Sexta Disposición Complementaria,
20 Debe tenerse presente que esta propuesta normativa Transitoria y Final del Decreto Legislativo N.° 1049,
no recogía la modificación del artículo 4 del Decreto Decreto Legislativo del Notariado.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 63

 Actualidad

Civil Especial del Mes

proyecto de ley hace una remisión al artículo arbitral, notarial o administrativo que lo sustenta,
3, esto es, a los supuestos en los que se puede a través del pronunciamiento de la autoridad que
interponer la oposición de un título en trámite. lo hubiese emitido y en otros supuestos similares
El siguiente cuadro grafica los casos en que el que se apruebe por Decreto Supremo”.
notario, la autoridad o el funcionario corres- Sobre dicha propuesta normativa formulamos
pondiente pueden solicitar la cancelación de brevemente los siguientes comentarios. De
un asiento registral ante los Registros Públicos. acuerdo con el tenor modificado del artículo
Cancelación por Cancelación por
2013 del Código Civil, la cancelación en sede
“Falsificación docu- “Suplantación de administrativa se restringiría en principio solo
mentaria” identidad” para el caso de falsificación documentaria, con
- Declaración notarial - Declaración notarial lo cual no guardaría coherencia con el artículo
- Declaración judicial - Declaración del cónsul 4 del proyecto de ley que permite también la
- Declaración de cónsul - Declaración del juez cancelación para el caso de la suplantación de
- Declaración del árbitro de paz cuando realice
identidad de los comparecientes. En esa mis-
- Declaración del funcio- función notarial
nario administrativo ma línea, se aprecia que en forma innesaria
- Declaración del juez se ha excluido, para los casos de cancelación
de paz cuando realice por falsificación, la declarción del cónsul, no
función notarial
obstante, que el artículo 4 del proyecto ya
Asimismo, de acuerdo con el aludido proyecto citado si lo permite.
normativo se advierte que la cancelación de Finalmente, está el hecho de que expresamen-
un asiento registral por suplantación o falsi- te se admite la posibilidad de que se pueda
ficación puede aplicarse sobre instrumentos cancelar un asiento registral en supuestos
públicos protocolares o extraprotocolares, con distintos a la falsificación documentaria, siem-
lo cual podríamos inferir que este remedio pre que sean “similares” y estén recogidos en
correctivo no solo se daría sobre actos inscri- un “Decreto Supremo”. De lo señalado, surge
bibles en el Registro de Predios. la duda respecto a qué debe enteserse por
Finalmente, en aras de conservar una adecuada suspuestos similares a la falsificación. Además,
al exigirse solo decreto supremo se estaría ob-
concordancia22 con las modificaciones plan-
viando cualquier otro supuesto de excepción
teadas, se aprecia que con relación al principio
al efecto legitimador de la inscripción que
de legitimación registral previsto en el artículo
este previsto en una ley o en una norma de
2013 del Código Civil, se propuso adoptar el menor jerarquía (A modo de ejemplo, pode-
siguiente tenor: “(…) El asiento registral podrá mos decir que si la Ley N.° 30313 hubiere
ser cancelado en sede administrativa cuando adoptado dicho tenor dispositivo, se excluirían
se acredite la falsedad del documento judicial, los supuestos de cancelación previstos por los
artículos 95 y 96 del T.U.O. del Reglamento
En caso de que se disponga la cancelación del asiento General de los Registros Públicos).
registral, será bajo exclusiva responsabilidad del no-
tario, autoridad o funcionario que emitió alguno de
2.4. Proyecto de Ley 3848/2014-CR23
los documentos referidos en el artículo precedente.
La decisión del Jefe Zonal de disponer la cancelación En virtud de este proyecto de ley también se
de un asiento registral debidamente motivada, es recogió la figura de la cancelación en sede
irrecurrible en sede administrativa, quedando a salvo
el derecho del administrado de presentar la demanda administrativa de un asiento registral viciado
en el proceso contencioso administrativo. o fraudulento. Este proyecto fue posterior-
22 En la exposición de motivos del proyecto de Ley N.° mente acumulado con los proyectos de Ley
2996 se señaló lo siguiente: “Finalmente, y en razón N.° 2996/2013-PE, N.° 3029/2013-CR, N.°
de conservar una adecuada concordancia, la previsión de
los supuestos de cancelación en sede administrativa ha
sido considerada en el nuevo texto del artículo 2013 del 23 Este proyecto de ley fue presentado por el grupo
Código Civil peruano, propuesto en la Primera Disposición parlamentario Fuerza Popular, por iniciativa del con-
Complementaria Modificatoria”. gresista de la República Héctor Becerril Rodríguez.

64 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

3257/2013-CR, N.° 3350/2013-CR, N.° Artículo 2013 Artículo 2013

3365/2013-CR y 3849/2014-CR, siendo meri- (Versión (Versión proyecto de ley N.°
primigenia) 3848)
tuado en el dictamen que emitió la Comisión
“El contenido “El contenido de la inscripción se
de Justicia y Derechos Humanos del Congreso
de la inscrip- presume cierto y produce todos sus
de la República. ción se pre- efectos, mientras no se cancele por
sume cierto y las instancias registrales pertinentes o
A diferencia de la propuesta formulada por el produce todos se declare judicialmente su invalidez.
Poder Ejecutivo, este mecanismo correctivo no sus efectos, El asiento registral podrá ser cancela-
se reguló en forma independiente sino que fue mientras no do de oficio exclusivamente mediante
se rectifique o los siguientes documentos:
incorporado en el artículo 2013 del Código
se declare ju- 1. Declaración notarial de suplanta-
Civil. Al respecto, si bien la vinculación entre dicialmente su ción de alguno de los otorgantes
el principio de legitimación y la figura de la invalidez.” o de sus representantes.
cancelación administrativa resulta patente, con- 2. Declaración del notario en el sentido
sideramos que no hubiese sido conveniente de que el instrumento notarial mate-
ria de calificación no ha sido emitido
adoptar dicha propuesta en los términos que por él.
se estaba planteando, pues como se sabe, 3. Declaración del juez de paz o cónsul,
la ratio legis de dicho dispositivo del Código cuando realice función notarial, en
los supuestos señalados preceden-
Civil ha sido resaltar el efecto legitimador de temente.
la inscripción registral como un principio y no 4. Declaración judicial del juez que su-
incidir en sus excepciones, es decir, regular los puestamente habría emitido el man-
alcances o efectos del principio de legitima- dato judicial materia de calificación,
en el sentido de no ser él el autor de
ción y no centrarse tanto en los supuestos de dicho mandato.
ruptura de la presunción de exactitud. 5. Declaración oficial de la autoridad
administrativa que supuestamente
Sin perjuicio de ello, resulta pertinente lo se- habría emitido el acto materia de
ñalado en la exposición de motivos de dicho calificación, en el sentido de no ser
proyecto respecto a la justificación del cambio: él el autor de dicho acto.
6. Declaración oficial del árbitro en el
“(…) Actualmente, el ordenamiento jurídico nacio- sentido de que el laudo materia de
nal no contiene disposición alguna que permita a calificación no ha sido expedido por
un tercero interesado oponerse a la inscripción en él.
El tercero interesado podrá solicitar
los registros públicos de un determinado derecho. a registros públicos la cancelación de
Esta situación que busca asegurar la agilidad del la inscripción únicamente mediante
intercambio de bienes, permite la inscripción de la presentación de los documentos
señalados precedentemente.
derechos amparados en títulos inválidos y por Los notarios públicos, jueces,
increíble que parezca, aun habiéndose probado cónsules, árbitros y autoridades
la invalidez del título que dio origen a la inscrip- administrativas citadas se
ción, esta no pueda ser anulada, salvo disposición encuentran obligados a presentar
los documentos señalados
judicial. Es por las razones expuestas que es ne- precedentemente en un plazo
cesario permitir al tercero perjudicado oponerse no mayor de tres días hábiles de
a la inscripción registral únicamente en aquellos conocido el hecho, bajo responsabi-
lidad.
casos donde la rogatoria de la inscripción se El incumplimiento del plazo no
fundamente en un título falso o en casos de implica la invalidez, inadmisibilidad
suplantación de identidad; y en los mismos casos, o improcedencia de la solicitud reali-
zada posteriormente ante los registros
facultar al registrador a cancelar el asiento registral públicos.
respectivo. (…)”. La decisión de cancelar el asiento
registral es irrecurrible en sede ad-
En el siguiente cuadro comparativo, podremos ministrativa, quedando a salvo el
apreciar los alcances de esta iniciativa legisla- derecho del administrado de iniciar
la demanda contencioso administra-
tiva respecto de la propuesta de modificación tiva”.
formulada al artículo 2013 del Código Civil:

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 65

 Actualidad

Civil Especial del Mes

Vemos que este proyecto normativo en forma contratantes en los instrumentos públicos y la
innecesaria excluye la figura de la rectificación falsificación de documentos presentados en
para los supuestos de inexactitud registral, es los procedimientos de inscripción registral.
decir, los casos en que a instancia de parte o de Con anterioridad a esta norma, ya existían
oficio se puede rectificar los errores materiales algunos mecanismos registrales que han
o de concepto que en forma involuntaria co- pretendido alcanzar dichos objetivos. Así,
meten los registradores al momento de exten- tenemos la tacha por falsedad documentaria24,
der un asiento de inscripción o anotación. De el servicio de alerta registral25, el bloqueo por
otro lado, resulta contradictorio que se diga presunta falsificación documentaria26, la
que el asiento registral podrá ser cancelado anotación por presunta falsificación de docu-
de oficio por el registrador y que luego se diga mentos extraprotocolares27 y la inmovilización
que este procede exclusivamente por decla- de partidas registrales28.
ración del notario, juez, árbitro o funcionario Sin embargo, a la fecha, pese a existir los me-
administrativo, lo que haría suponer que la canismos normativos antes enunciados, no se
cancelación se promueve más bien a instancia ha logrado detener los problemas derivados
de parte interesada antes que de oficio. de la suplantación de contratantes en los ins-
Finalmente, corresponde señalar que al igual trumentos públicos notariales o la falsificación
que el proyecto de Ley N.° 2996/2013-PE, se de los partes notariales, consulares, judiciales
previó que la decisión de cancelar el asiento o documentos provenientes de las entidades
registral sea irrecurrible en sede administra- administrativas.
tiva, sin perjuicio de se pueda luego iniciar En tal sentido, entre las novedades que
la demanda contenciosa administrativa. trae la Ley N.° 30313, está la cancelación
Empero, se indicó que la legitimación para administrativa de asientos registrales viciados,
solicitar la cancelación podría ser atribuida mecanismo que a nuestro modo de ver,
a cualquier tercero interesado, es decir, una constituye una herramienta importante para
regla distinta a la prevista en el artículo 4 de aquellas personas que se ven despojadas de
la Ley N.° 30313, donde la legitimación recae sus propiedades a partir de una inscripción
exclusivamente en el notario, juez, árbitro, registral, pues se les permite, con el concurso
cónsul o funcionario administrativo, esto del notario, autoridad o funcionario, cancelar
es, la disposición vigente recoge la figura de dichos asientos sin la necesidad de recurrir a
presentación cautiva para las solicitudes de la vía judicial. Por ello, entendemos que la
cancelación.
Pues bien, hecho este breve recuento de
la experiencia argentina y de las distintas 24 Recogido en el artículo 36º del T.U.O. del Reglamento
General de los Registros Públicos.
iniciativas legislativas que se han formulado 25 Es una medida preventiva que se ha planteado
con anterioridad a la Ley N.º 30313, veamos con la Directiva Nº003-2008-SUNARP/SN y que
en primer lugar de que trata la figura de la luego fue repotenciada mediante la Directiva N.°
cancelación administrativa de un asiento regis- 006-2013-SUNARP/SN.
26 Directiva N.°001-2012-SUNARP/SN, directiva que
tral viciado para luego entrar a analizar las
regula el Bloqueo por presunta falsificación de docu-
modificaciones formuladas al principio de mentos aprobada por resolución N.° 019-2012-SU-
legitimación registral. NARP/SN de fecha 27.02.2012.
27 Directiva N.°003-2012-SUNARP/SN, directiva que
regula la anotación por presunta falsificación de
3. Cancelación administrativa en la instrumentos extraprotocolares y de constancias de
Ley N.° 30313 acreditación de quórum, aprobada por resolución
N.° 257-2012-SUNARP/SN de fecha 13.09.2012.
En líneas generales la Ley N.° 30313 tiene
28 Directiva N.° 008-2013-SUNARP/SN aprobada por
como objetivos centrales enfrentar y desin- Resolución N.° 314-2013/SUNARP/SN, vigente a
centivar la suplantación de identidad de los partir del 24.12.2013.

66 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

propuesta normativa formulada tiene una los Registros Públicos, los mismos que están
finalidad constitucionalmente legítima pues, referidos a supuestos de nulidades formales
con el establecimiento de estas nuevas medi- o típicamente registrales33 siendo, por tanto,
das de control, se pretende tutelar la seguridad inscripciones indebidas atribuibles al propio
jurídica en el ámbito de las contrataciones29. registro. En los demás casos, esto es, cuando se
cuestionaba la validez o la legalidad del título
Al respecto, resulta pertinente lo señalado por
que dio mérito a la inscripción (por ejemplo
Gonzales Barrón30 quien afirma que: “Desde
se solicite la nulidad del título por falsedad
hace mucho tiempo sostenemos que la inscrip-
documentaria), dicha cancelación solo podía
ción basada en título falsificado debe cancelarse,
ser dispuesta por el Poder Judicial.
porque la inexistencia total de acto jurídico hace
superfluo que se inicie y tramite un proceso 3.1. Definición y naturaleza
judicial de nulidad. Esta solución se encuentra
generalizada en el derecho comparado, en el En virtud de la cancelación administrativa pre-
que se permite la cancelación de inscripciones vista en el artículo 4 de la Ley N.° 30313 se
notoriamente viciosas o irregulares”. pretende dejar sin efecto un asiento registral
cuyo acto causal se sustenta en (i) un docu-
Con anterioridad a la entrada en vigencia de la mento falsificado total o parcialmente, es
Ley N.° 30313, la cancelación de los asientos decir, un documento apócrifo o con matriz
registrales en sede administrativa solo ocurría inexistente; o, (ii) un instrumento cuyo reves-
en los casos previstos en los artículos 9531 y timiento formal, si bien puede ser auténtico,
9632 del T.U.O. del Reglamento General de carece de la declaración de voluntad del
agente por haber mediado la suplantación
29 Respecto de la seguridad jurídica, en la sentencia re- de su identidad.
caída en los expedientes acumulados Nº 0001/0003-
2003-AI/TC el Tribunal Constitucional ha señalado Por la oportunidad en que se solicita la can-
lo siguiente: “[…] la seguridad jurídica es un principio celación administrativa, esto es, cuando ya
consustancial al Estado constitucional de derecho, se produjo la extensión del asiento registral
implícitamente reconocido en la Constitución. Se trata
de un valor superior contenido en el espíritu garantista viciado, estaríamos frente a un remedio co-
de la Carta Fundamental, que se proyecta hacia todo el rrectivo, pues se pretende a posteriori restituir
ordenamiento jurídico y busca asegurar al individuo una la legalidad groseramente violentada por la
expectativa razonablemente fundada respecto de cuál
será la actuación de los poderes públicos y, en general,
acogida de un título fraudulento.
de toda la colectividad, al desenvolverse dentro de los Ahora bien, la Ley N.° 30313 plantea que
cauces del Derecho y la legalidad. […] [E]ste Colegiado
ha reconocido que la inscripción registral del derecho sea el jefe zonal de la Oficina Registral de la
de propiedad dota de una incuestionable seguridad Superintendencia Nacional de los Registros
jurídica al ejercicio de ese derecho. […]” (el subrayado Públicos, el competente para disponer la can-
es nuestro). celación del asiento registral, lo cual, a nuestro
30 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. Cit. pág. 49.
31 Artículo 95.- Cancelación por inexistencia del acto
causal o de la rogatoria competente, cuando se compruebe la inexistencia
También se cancelarán de oficio o a petición de parte, del asiento de presentación del título que debería
los asientos de inscripción o de anotación preventiva sustentarlas o la denegatoria de inscripción del título
cuando contengan actos que no consten en los títulos correspondiente.
consignados como sustento de los mismos o cuando 33 Sobre el particular, Manuel Soria señala que: “A
se hayan extendido sin estar comprendidos en la diferencia de la nulidad material del título, esta es una
rogatoria de inscripción. nulidad que deriva directamente del asiento como unidad
32 Artículo 96.- Cancelación por comprobada inexis- registral, siendo de naturaleza formal. Todos los asientos
tencia del asiento de presentación o denegatoria de que se extienden en el Registro, se sujetarán al cumpli-
inscripción miento de los requisitos formales señalados en cada uno
Las inscripciones y anotaciones preventivas, podrán de sus reglamentos; es más, se observarán los requisitos
ser canceladas, de oficio o a petición de parte, en mé- específicos de cada caso.” SORIA ALARCÓN, Manuel.
rito a la resolución que expida la jefatura de la oficina Comentarios a la Legislación registral. Palestra Editores.
registral respectiva, previa investigación del órgano Lima, 2001. pág. 225.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 67

 Actualidad

Civil Especial del Mes

modo de ver, resulta pertinente, pues dado los efecto un derecho inscrito, debería preverse
altos ingresos de solicitudes de inscripción que en el reglamento las garantías necesarias
vienen asumiendo los registradores públicos, para resguardar el debido procedimiento
sería contraproducente que se traslade más administrativo, razón por la cual, el carácter
atribuciones sin incrementar la capacidad contencioso que es ajeno al procedimiento
operativa del registro (esto es, sin aumentar el de inscripción de un título, sería imperante
número de registradores y asistentes registra- en este tipo de procedimientos.
les). A ello, habría que agregar la experiencia
Conforme a ello, en tanto el procedimiento
que vienen alcanzando los jefes zonales con la
administrativo puede ser definido como el
tramitación del bloqueo y la anotación por la
“conjunto de actos y diligencias tramitadas en
presunta falsificación de documentos proto-
una entidad, conducentes a la emisión de un acto
colares y extraprotocolares. Además, desde el
punto de vista funcional34, el jefe zonal puede administrativo que produzca efectos jurídicos
contar con mayores recursos para garantizar individuales o individualizables sobre intereses,
un adecuado procedimiento a todas las partes obligaciones o derechos de los administrados”,
involucradas. podríamos a priori colegir que el procedi-
miento de cancelación de un asiento registral
Sin embargo, siendo un cargo de confianza viciado es un procedimiento administrativo.
y no de carrera, consideramos que debería
preverse en el reglamento de la ley una 3.2. Sujetos legitimados
disposición que garantice la autonomía o la Teniendo en cuenta el Proyecto de Ley N.°
independencia del jefe zonal al momento de 3848/2014-CR, en virtud del cual se propuso
que este funcionario disponga la cancelación que la solicitud de cancelación pueda ser
de un asiento registral, así como la necesidad promovida por cualquier tercero interesado, se
de que sea un técnico con experiencia en el discutió en la Comisión de Justicia y Derechos
ámbito registral y notarial.
Humanos del Congreso de la República, la
En cuanto a la naturaleza de este procedimien- pertinencia de que la solicitud de cancelación
to, vemos que si bien el jefe zonal dispone la pueda ser presentada en forma indiscrimi-
cancelación del asiento registral viciado, será nada por cualquier ciudadano que se vea
finalmente el registrador público competente afectado por una inscripción sustentada en
el encargado de disponer la extensión del un documento falsificado o en un documento
asiento respectivo. En atención a ello, ¿la can- donde se le haya suplantado su identidad.
celación administrativa compartiría las mis- Cabe resaltar que en el Proyecto de Ley N.°
mas particularidades que un procedimiento 2996/2013-PE no se formuló ninguna referen-
de inscripción de un título? Consideramos que cia sobre el particular limitándose a indicar
no, pues la actuación probatoria así como la que la cancelación procederá con la presen-
decisión adoptada se dan en la propia jefatura tación de alguno de los documentos previstos
zonal. Además, dado que se está dejando sin para la oposición, esto es, sin especificar qué
sujeto lo podría presentar.
34 De acuerdo con el artículo 62 del Reglamento de
Organizaciones y Funciones de la SUNARP aprobado Téngase en cuenta que mediante el mecanis-
por el Decreto Supremo N.° 012-2013-JUS, la jefatura mo del bloqueo por presunta falsificación de do-
zonal puede ser definida como: “La Jefatura Zonal cumentos protocolares o extraprotocolares, se
está encargada de la dirección, ejecución, evaluación
y supervisión de las actividades de la Zona Registral en permite a cualquier administrado solicitar
armonía con la política y lineamientos generales estable- la extensión de un asiento de bloqueo o una
cidos por la Alta Dirección. El Jefe Zonal es el funcionario anotación, según corresponda, en aquella par-
de mayor jerarquía en la Zona Registral, depende de la tida en la cual se haya inscrito un asiento con
Superintendencia Nacional y coordina sus actividades y
funciones con la Secretaría General. En caso de ausencia documentación presuntamente falsificada. Es
es reemplazado por el Jefe de la Unidad Registral”. decir, la presentación de estas solicitudes no

68 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

es “cautiva” sino por el contrario “liberada”, árbitro, el cónsul o el funcionario administra-

pudiendo por tanto ser presentada la solicitud tivo. Sin embargo, la presentación cautiva de
del bloqueo por cualquier interesado. la solicitud de cancelación plantea la siguiente
interrogante. Aunque la norma expresamente
Empero, el artículo 4.2 de la Ley N.° 30313
optó por una presentación restringida para diga que la solicitud de cancelación de asiento
este tipo de procedimientos al indicar que: registral solo es presentada por el notario, autori-
“La solicitud de cancelación de asiento registral dad o funcionario, ¿se podría entonces exigir el
solo es presentada ante los Registros Públicos apersonamiento al registro en todos los casos?
por notario, cónsul, juez, funcionario público o
árbitro, según corresponda, que emitió alguno
de los documentos referidos en los literales a, b,
¿SABÍA USTED QUE?
c, d y e del párrafo 3.1 del artículo 3”.
Si la cancelación administrativa
Consideramos que la opción adoptada se del asiento registral viciado se lo-
pudo deber a las siguientes razones: (I) evitar gra materializar en forma oportu-
la falsificación de la propia solicitud de cance- na, esto es, antes de que inscriba
lación, tengamos en cuenta que el nivel de la posterior transferencia, se logra
falsificación se ha vuelto tan sofisticado que restituir los derechos del auténtico
no nos sorprendería que si se logra falsificar titular y con ello el valor del conte-
con bastante rigor un instrumento público, se nido del Registro.
pueda sencillamente falsificar la propia solici-
tud de cancelación formulada por el notario,
autoridad o funcionario público; y, (ii) evitar Consideramos que en el caso del notario no
la dilación innecesaria en el procedimiento, la habría mayor inconveniente, pues parte de
cancelación registral debe caracterizarse por su labor ordinaria es la inmediación ante los
ser un trámite expeditivo a fin de evitar que el registros públicos, ello sin perjuicio de que
bien pueda ser transferido a ulteriores adqui- en los casos de licencia o fallecimiento, el
rentes que luego pretendan ampararse en la fe reglamento prevea el remplazo o sustituto
pública registral. En ese sentido, en aquellos correspondiente para la presentación de la
casos en que opere un apersonamiento directo solicitud de cancelación.
del propio notario, autoridad o funcionario
público ante los Registros Públicos, ya no sería Tratándose del árbitro o del funcionario ad-
ministrativo, creemos que tampoco debería
necesario que el jefe zonal les curse oficio para
haber mayor problema, pues en el primer
comprobar la autenticidad del documento
caso, dado que no existe en nuestro orde-
presentado (solicitud de cancelación).
namiento un registro nacional de árbitros
Ahora bien, los actos o derechos que acceden habilitados (tanto de ad hoc o institucionales)
al registro pueden estar contenidos en diversos resulta imperioso la inmediación de esta auto-
tipos de instrumentos otorgados por notarios, ridad ante los Registros Públicos para su plena
funcionarios o autoridades competentes. Esta identificación; y en el segundo caso, en tanto
variedad de instrumentos inscribibles ante el es deber del Estado velar por la legalidad de
registro pone de relieve el hecho de que la los documentos que sus funcionarios expiden,
falsificación documentaria o la suplantación debería determinarse mediante resolución
de identidad, pueda desplegarse en distintos autoritativa previa de la entidad competente,
ámbitos de actuación del derecho. En atención qué funcionario sería el responsable de pre-
a ello, la Ley N.° 30313 ha previsto que los sentar la solicitud de cancelación, no siendo
sujetos legitimados para solicitar la cancelación por tanto necesario en dichas circunstancias
de un asiento registral viciado por falsificación que la propia autoridad administrativa que
o suplantación sean los propios generadores expidió el instrumento fraudulento se aper-
del instrumento, es decir, el notario, el juez, el sone directamente ante el registro.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 69

 Actualidad

Civil Especial del Mes

Empero, donde tenemos dudas respecto del modo tal, que el contenido o la firma
apersonamiento sería en el caso del cónsul que lo integra, se les da la apariencia de
y del juez. En el primer caso, pues resulta genuinidad. En esa línea Gonzales Barrón35
por demás absurdo que se le exija al cónsul ha señalado: “el fraude inmobiliario se ma-
apersonarse al registro para solicitar la cance- terializa en títulos de propiedad falsos, que
lación de un asiento registral viciado por tener no son otra cosa que documentos ficticios o
como acto causal un parte consular fraudu- no auténticos, esto es, los que supuestamen-
lento por falsificación o suplantación, dado te contienen la declaración de una persona,
que sus funciones las ejerce necesariamente lo que no es cierto, pues no se ha declarado
fuera del territorio nacional. En el caso de los nada”.
jueces, dada la investidura que los distingue Esta falsificación documentaría puede
y la abundante carga procesal que manejan,
ser total o parcial. En el caso de la falsifi-
dudo mucho que paralicen sus labores para
cación total, se crean todos los elementos
apersonarse al registro y presentar la respec-
requeridos para que el documento tenga
tiva solicitud de cancelación. En ese sentido,
existencia real, es decir, se confecciona
aunque la ley establezca una competencia
tanto el contenido como el revestimiento
restringida, consideramos que en estos casos
puntuales el reglamento debería prever la formal. Así, tratándose del “contenido”,
figura de un dependiente o representante se le atribuye la manifestación a alguien
debidamente acreditado, para efectos de no que no es autor o se atribuye la manifes-
vaciar de contenido a la norma. tación propia a una persona supuesta. En
cuanto el “revestimiento formal”, se logra
Es importante resaltar que si bien el artículo 4.3 alcanzar la falsificación falseando los
de la Ley N.° 30313 establece que la cancela- signos autentificadores del instrumento
ción del asiento registral se hace bajo exclusiva (Ej. se falsifican sellos, firmas, papeles
responsabilidad del notario, autoridad o funcio- membretados, etc. del notario, autoridad
nario que emitió alguno de los documentos que o funcionario público).
sustenta la oposición; no se excluye a través de
dicha disposición la eventual responsabilidad en En el caso de la falsificación parcial, esta
la que pueda incurrir el Jefe Zonal o incluso el se manifiesta por medio de adiciones, su-
Registrador por no seguir en forma adecuada presiones o modificaciones, sobre alguno
el procedimiento respectivo que para tal efecto de estos elementos, es decir, se falsifica el
establezca el reglamento. contenido o los signos de autenticación. De
ese modo, se transforma un documento
3.3. Supuestos en los que opera la cance- legítimo al agregarle o quitarle palabras,
lación símbolos, números, cifras, etc. En esa me-
De acuerdo con el artículo 1 de la Ley N.° dida, la falsificación documentaria parcial
30313 se advierte que la cancelación de un puede también significar la adulteración
asiento registral “viciado” tiene como objetivo de un documento verdadero, es decir, la
“prevenir y anular las acciones fraudulentas que falsificación de un documento genuino
afectan la seguridad jurídica”. En ese sentido, que es preexistente pero que por efecto
los supuestos en virtud de los cuales opera de la manipulación que le da el falsifi-
la cancelación administrativa – esto es, para cador, se le da un significado distinto al
contenido.
hacer frente a las acciones fraudulentas– serían:
(i) la falsificación documentaria y la (ii) suplan-
tación de identidad.
* Falsificación documentaria 35 GONZALES BARRÓN, Gunther. La falsificación: nuevo
modo de adquirir la propiedad. Crítica a los tribunales
La falsificación documentaria no es otra que amparan al tercero que nace del fraude inmobiliario.
cosa que crear un documento falso, de Gaceta Jurídica, Lima, 2015, pág. 82.

70 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Cabe destacar que el artículo 4 de la la verificación de su fotografía, datos

Ley N.° 30313, no hace distinción entre y/o la identificación por comparación
falsificación total o parcial, por lo que debe biométrica de sus respectivas huellas
entenderse que la cancelación adminis- dactilares.
trativa de un asiento registral viciado Sin embargo, el cumplimiento parcial o el
opera en cualquiera de esos supuestos
incumplimiento antojadizo de esta norma
de falsificación.
por parte de algunos malos notarios, ha
* Suplantación de identidad propiciado que se genere un forado en
Aunque la tendencia en las legislaciones la seguridad jurídica, pues el no uso de la
mundiales36 respecto al robo de identidad tecnología para identificar con certeza a
ha sido mostrar su preocupación por las los comparecientes, ha llevado a que se
actividades ilícitas derivadas de la infor- incremente las estafas inmobiliarias por
mática, vemos que en nuestra realidad suplantación de identidad.
social sigue pululando la suplantación de En ese contexto, se dictó el Decreto Supre-
identidad en los procesos de elaboración mo N.° 006-2013-JUS, el cual establece
de los instrumentos públicos. limitaciones para la realización de transac-
Como sabemos, el artículo 55 del De- ciones en efectivo dentro de los oficios no-
creto Legislativo N.° 1049 establece tariales, así como la obligatoriedad del uso
que el notario tiene el deber de dar fe, del sistema de verificación de la identidad
de conocer o haber identificado a los por comparación biométrica. Al respecto, en
otorgantes y/o intervinientes en instru- la exposición de motivos de dicha norma se
mentos públicos notariales, por lo que indicó lo siguiente: “(…) ante la continua co-
se encuentra obligado a acceder a la misión de operaciones fraudulentas efectuadas
base de datos del Registro Nacional de mediante instrumentos públicos notariales, que
Identificación y Estado Civil (Reniec), afecta el correcto desempeño de la función nota-
en aquellos lugares donde se cuente rial, resulta necesario disponer la obligatoriedad
con acceso a Internet, para proceder a del uso del sistema de verificación biométrica
verificar la identidad de los referidos en todos los oficios notariales del país, con la
otorgantes y/o intervinientes mediante finalidad de elevar los niveles de certeza del
proceso de identificación de los otorgantes y/o
36 En Wurzburgo, durante 1992, la Asociación Interna- intervinientes en actos notariales y dotar de
cional de Derecho Penal emitió recomendaciones con una mayor seguridad jurídica a las operaciones
respecto a los delitos de tipo informático, entre ellas realizadas notarialmente; (…)”
destaca la iniciativa de reformar el contenido penal
y definir las nuevas conductas antisociales para ser Así, el artículo 5.1 de dicho decreto supremo
tipificadas como delitos. Así por ejemplo, en Austria
tenemos la Ley de reforma del Código Penal de 22 de
establece que el notario tiene la obligación
diciembre de 1987. En Francia, la Ley número 88-19 de efectuar la verificación por comparación
de 5 de enero de 1988 sobre el fraude informático. biométrica de las huellas dactilares, a través del
En EEUU el Acta Federal de Abuso Computacional
(18 U.S.C. Sec.1030) que modificó al Acta de Frau-
servicio que brinda el Registro Nacional de
de y Abuso Computacional de 1986. En nuestro Identidad y Estado Civil (en adelante Reniec).
ordenamiento jurídico, el Congreso de la República De ese modo, en el caso que la comparación
aprobó recientemente la Ley N.° 30096, Ley de biométrica arroje resultados negativos, el
Delitos Informáticos, en cuyo artículo 9 establece
que: “el que, mediante tecnologías de la información o notario está facultado a solicitar que el com-
de la comunicación suplanta la identidad de una persona pareciente o interviniente efectúe el trámite
natural o jurídica, siempre que de dicha conducta resulte de actualización de huellas respectivas ante
algún perjuicio, material o moral, será reprimido con pena
privativa de libertad no menor de tres ni mayor de cinco el Reniec, suspendiendo el otorgamiento del
años”. instrumento notarial respectivo.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 71

 Actualidad

Civil Especial del Mes

Sin embargo, la propia norma plantea una SUPUES-
SUJETOS
excepción a esta regla, y es que tal obligación TOS DE
LEGITI- INSTRUMENTO
dejará de ser exigible, si es que no existen las CANCE-
MADOS
LACIÓN
facilidades tecnológicas necesarias para efectuar
Su plan- Notario Declaración notarial indi-
la verificación biométrica de la identidad en tación de cónsul cando que se ha suplanta-
la provincia o distrito donde su ubica el oficio identidad do al compareciente o a su
notarial, con lo cual, nuevamente se estaría otorgante o a sus represen-
tantes en un instrumento
incumplimiento los fines que se persiguen público protocolar o extra-
con la norma. Al respecto, si bien se ha pre- protocolar inscrito.
visto que el Consejo del Notariado verifique Declaración consular indi-
la cobertura de redes, a efectos de colegir cando que se ha suplanta-
quiénes están o no obligados a cumplir con el do al compareciente o a su
otorgante o a sus represen-
precepto antes citado y de ese modo limitar la tantes en un instrumento
competencia notarial37 para otorgar escrituras público protocolar o extra-
pública, lo cierto es que a casi dos años de protocolar inscrito.
entrada en vigencia de dicha norma, se han Falsifica- Notario Declaración del notario
seguido suscitando denuncias en distintos ción do- cónsul indicando que el instru-
cumenta- juez mento público protocolar
medios de comunicación por casos de despojo ria árbitro o extraprotocolar inscrito
de propiedad o defraudación de acreedores, funcionario no ha sido emitido por él.
a raíz de la suplantación de identidad de los Declaración del cónsul in-
verdaderos titulares. dicando que el instrumento
público protocolar o extra-
Finalmente, sobre este punto corresponde for- protocolar inscrito no ha
mular algunas precisiones respecto a quiénes sido emitido por él.
son los sujetos legitimados para solicitar la Oficio del juez indicando
cancelación en los supuestos de suplantación que el parte judicial inscrito
no ha sido expedido por él
de identidad y falsificación documentaria. o por su juzgado.
El siguiente cuadro nos permitirá graficar Declaración del árbitro
con mayor claridad la cuestión planteada a o presidente del tribunal
propósito de lo dispuesto en el artículo 4 de arbitral, indicando que el
laudo arbitral inscrito no ha
la Ley N.° 30313.
sido expedido por él o por
el tribunal arbitral.
Declaración del funcionario
público competente me-
diante oficio de la entidad
administrativa, indicando
37 Al respecto, en el propio Decreto Supremo N.° 006- que el documento inscrito
2013-JUS se ha previsto una disposición complemen- no ha sido extendido o
taria y transitoria que limita la actuación notarial en emitido por la entidad que
caso no existan facilidades tecnológicas para efectuar representa.
la verificación biométrica de la identidad. ÚNICA.-
Implantación del Sistema de verificación biométrica: De acuerdo con lo señalado en dicho cuadro,
“En las provincias y distritos donde no existan facilidades
tecnológicas para efectuar la verificación biométrica de la los supuestos de suplantación de identidad
identidad, el ejercicio provincial o distrital de la función podrían ser promovidos por el notario o
notarial, en todos los casos establecidos en el artículo
5.2, respecto de los actos señalados en el artículo 5.3, se
cónsul, pues a ellos la función fedante que les
entenderá referido sólo a los bienes ubicados dentro de la viene atribuida por ley les exige que tengan
provincia o distrito donde tiene su sede el oficio notarial, que identificar necesariamente a los compa-
o a las personas jurídicas cuyo domicilio se ubique en la
provincia o distrito donde tiene su sede el oficio notarial, recientes (fe de identidad y fe de conocimiento).
según corresponda”. En los demás casos, claramente se puede

72 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

concluir que no cuentan con dicha atribución, siguiente de su publicación, esto es, desde el
además sería poco probable que se suplante 27 de marzo del presente.
a un administrado que promueve un proce- Conforme a ello, surgen las siguientes interro-
dimiento ante una entidad determinada o al gantes: ¿la presente norma se aplica incluso
litigante en un proceso judicial o arbitral. En a los procedimientos en trámite? o ¿podría
cambio, en los casos de falsificación documen- aplicarse a los procedimientos que ya han
taria, dicha patología podría presentarse en concluido con la inscripción irregular? Con
cualquier escenario donde se instrumentalice relación a la primera pregunta, que está
derechos, razón por la cual la legitimación referida al caso particular de la oposición,
para la cancelación es más amplia. no vemos mayor inconveniente para que la
oposición se presente respecto de un título
3.4. Procedimiento: alcances y ámbito de que está siento objeto de calificación, siempre
aplicación
que dicha solicitud sea presentada a partir del
La Ley N.° 30313 se publicó en el diario El 27 de marzo de 2015, ello por la teoría de la
Peruano el 26 de marzo del 2015, previendo aplicación inmediata de la normas.
una disposición complementaria final única
En el caso de la segunda pregunta, la cues-
que establece que el Poder Ejecutivo (es de-
tión resulta más complicada, pues si bien es
cir, el Ministerio de Justicia) reglamentará la
menester que la cancelación administrativa se
presente ley en un plazo no mayor de noventa
pueda plantear, incluso sobre situaciones ya
(90) días calendario contados a partir de su
consolidadas, pues justamente la ratio de la
entrada en vigencia. A su vez, en la única dis-
norma es recomponer la titularidad registral
posición complementaria transitoria se indicó
del verus dominus, que ocurriría en el caso que
que el Poder Ejecutivo según corresponda (o el titular registral irregular (cuyo título adqui-
sea la Sunarp), efectuará la adecuación del sitivo es falso) transfiere el bien a un tercero,
Reglamento General de los Registros Públicos ¿podría igual disponerse la cancelación? Si el
para el cumplimiento de la presente Ley en un bien, no ha sido transferido, consideramos
plazo de sesenta (60) días calendario a partir que si se podría disponer la cancelación de
de su entrada en vigencia. dicho asiento registral viciado pese a que se
Las aludidas normas merecen los siguientes extendió con anterioridad al 27 de marzo del
comentarios. Hubiese sido conveniente que presente. No habría mayor inconveniente en
el plazo corto, esto es, de sesenta (60) días ello. En el caso que el bien se transfiera una
calendario, sea para el Ministerio de Justicia y otra vez la situación es totalmente distinta.
y no para la Sunarp, pues de salir primero la Trataremos de responder a esta interrogante
adecuación del Reglamento General de los cuando hablemos más adelante de los efectos
Registros Públicos a la Ley N.° 30313, podría de la cancelación administrativa.
suscitarse discrepancias con el reglamento Ahora bien, dado que aún no se ha dicta-
aprobado por decreto supremo, norma que do el reglamento correspondiente y la ley
además es de mayor jerarquía. No se ha pre- ya entró en vigencia, la Sunarp ha dictado
visto una vacatio legis de la norma, por lo que algunos lineamientos provisionales que per-
al prever en ambos casos que el plazo para miten viabilizar la tramitación de la solicitud
reglamentar se cuenta a partir de la entrada en de cancelación al interior de los Registros
vigencia de ley, se entiende, de conformidad Públicos, proponiéndose para tal efecto las
con el artículo 109 de la Constitución Políti- siguientes reglas:
ca38, que la norma es obligatoria desde el día

38 Artículo 109°.- La ley es obligatoria desde el día disposición contraria de la misma ley que posterga
siguiente de su publicación en el diario oficial, salvo su vigencia en todo o en parte.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 73

 Actualidad

Civil Especial del Mes

• La solicitud de cancelación se deberá • Una vez que el jefe zonal disponga
presentar por el diario, razón por la mediante resolución la cancelación ad-
cual ingresa como un título cualquiera ministrativa, derivará al Registrador que
y generará por tanto un asiento de pre- formuló el pase para que proceda a ex-
sentación. Ello es importante, por cuanto tender el asiento de cancelación o la tacha
en aplicación del principio de prioridad de la solicitud de cancelación. En el caso
excluyente, previsto en el artículo 2017 de tacha, se deriva al archivo registral la
del Código Civil39, la preferencia obtenida resolución jefatural y la esquela de tacha.
con la presentación de la solicitud de • Finalmente, se ha previsto que la solicitud
cancelación, permitirá suspender cual- de cancelación no esté sujeta al pago de
quier título incompatible que ingrese con derechos registrales, pues para cobrar
posterioridad a tal solicitud. tasas es necesario que dicho servicio esté
• Una vez que la solicitud de cancelación incorporado en el TUPA de la Sunarp.
es asignada a la sección registral, el re- Sin perjuicio de ello, el reglamento de la Ley
gistrador correspondiente la derivará en tendría también que prever normas procedi-
el día al jefe zonal para que proceda de mentales que regulen la actuación del notario,
conformidad con el artículo 4 de la Ley la autoridad o funcionario para que en cual-
N.º 30313. Entendemos que en tanto quiera de los casos, se le permita concluir con
no se implemente el pase en el sistema, plena seguridad que el instrumento ha sido
se procederá en forma manual con el falsificado o se ha suplantado la voluntad de
encausamiento de dicho título. los comparecientes. Incluso considero que el
• A falta de regulación del plazo del proce- reglamento debería establecer ciertas garan-
dimiento, se ha previsto que se aplique en tías mínimas al ciudadano denunciante, para
forma supletoria y en lo que resulte perti- que en caso de renuncia del notario, autoridad
nente, la directiva que regula el bloqueo o funcionario a no querer solicitar la cance-
por presunta falsificación de documentos lación de un asiento registral fraudulento,
protocolares. En ese sentido, el plazo para puede plantear su queja ante una autoridad
que el jefe zonal pueda pronunciarse sería especializada o el superior correspondiente.
de tres (03) días hábiles contados desde
En cuanto al ámbito de aplicación de la can-
que se generó el asiento de presentación,
celación administrativa, esto es, si se puede
debiendo ser ejecutado por el registrador
presentar dicha solicitud respecto de actos
competente en el mismo día en que se
inscritos en otros registros jurídicos distintos al
le hizo llegar la resolución respectiva.
Registro de Predios, se puede advertir del dia-
Particularmente, consideramos que este
rio de debates de la Ley N.° 30313 así como
plazo es muy corto, más aún si como ya
de la exposición de motivos de los proyectos
hemos señalado, se debe de prever de
de Ley N.° 2996/2013-PE y N.° 3848/2014-
garantías del debido procedimiento a los
CR, que este mecanismo estuvo pensado
directamente involucrados. Asimismo,
para frenar el fraude inmobiliario. Es más,
en el caso de un registro con alcance
el artículo 5 de la ley referido a los efectos
nacional, será competente la jefatura
de la cancelación, establece que la anulación
de la zona registral en la que perteneció
de un asiento registral viciado no perjudica
el registrador público que extendió el
al tercero en los términos establecidos en el
asiento registral viciado que es objeto de
artículo 2014 del Código Civil, norma que
cancelación.
como sabemos está pensada para los casos
de transferencias consecutivas de predios.
39 Artículo 2017.- No puede inscribirse un título in- Empero, el artículo 1 de la Ley N.° 30313
compatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior. establece que: “La presente Ley tiene como

74 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

objeto establecer disposiciones vinculadas a la del Registro. Es decir, una vez que se
oposición en el procedimiento de inscripción inscribe el asiento de cancelación en la
registral en trámite, la cancelación del asiento partida registral correspondiente, se logra
registral por suplantación de identidad o falsi- recomponer la titularidad vulnerada por
ficación de los documentos presentados a los la inscripción irregular.
registros administrados por la Superintendencia * Se rompe el tracto sucesivo para el
Nacional de los Registros Públicos, así como ulterior adquirente
modificar las disposiciones del Código Civil y del Al inscribirse la cancelación administrativa
Decreto Legislativo del Notariado para prevenir del asiento de dominio del titular registral
y anular las acciones fraudulentas que afectan que ingresó en forma irregular, se rompe
la seguridad jurídica”. Es decir, de acuerdo el tracto sucesivo para el ulterior adqui-
con este precepto, se establecen en la ley rente. Esto es, si bien la Ley N.° 30313
reglas vinculadas a la cancelación del asiento no puede impedir que este adquirente
registral por suplantación de identidad o irregular pueda nuevamente transferir
falsificación de documentos presentados en el inmueble, se consigue por lo menos
los distintos registros administrados por la con esta medida que no pueda ingresar
Sunarp, razón por la cual se podría concluir al registro, recuperando el “verus domi-
que este mecanismo correctivo podría ser nus” la titularidad registral desvalijada
presentado para cancelar un asiento registral indebidamente. De esa forma, se evita
viciado sustentado en un acto o derecho inscri- que se pueda materializar el despojo del
to en el Registro de Bienes Muebles, Personas inmueble por efecto de una inscripción
Jurídicas o Personas Naturales. irregular.
3.5. Efectos de la cancelación administra- En el segundo escenario, el titular registral
tiva irregular logra inscribir la transferencia de
dominio del inmueble con anterioridad
Con la finalidad de establecer cuáles podrían
a la solicitud del asiento de cancelación.
ser los efectos derivados de la cancelación
En ese caso, ¿se podría de todos modos
administrativa de un asiento registral viciado,
inscribir la cancelación? Al respecto, en
hay que diferenciar los dos escenarios que
virtud de lo señalado en el artículo 5 de la
podrían presentarse sobre el particular.
Ley N.° 30313 se podría absolver dicha
En primer lugar, está el supuesto en que el interrogante. Dicho dispositivo normativo
titular registral irregular (cuyo título adquisitivo establece que: “La información contenida
es fraudulento por falsificación o suplanta- en las inscripciones y anotaciones preventi-
ción) todavía no ha presentado al registro vas que han sido canceladas, no perjudica
la solicitud de inscripción de la transferencia al tercero en los términos establecidos en
del inmueble. En este caso, de presentarse la el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco
solicitud de cancelación con anterioridad a la perjudican las inscripciones, anotaciones o
transferencia, por efecto de la prioridad ob- los títulos pendientes cuya prioridad registral
tenida, se conseguirían los siguientes efectos: sea anterior al asiento de cancelación”.
* Se restituye los derechos del auténtico Este dispositivo normativo es similar al artículo
titular registral 97 del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos40, el cual regula el efecto de
Si la cancelación administrativa del asien-
to registral viciado se logra materializar
en forma oportuna, esto es, antes de 40 Artículo 97.- Inoponibilidad de la cancelación
que inscriba la posterior transferencia, se La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventi-
vas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por
logra restituir los derechos del auténtico el Artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudicará
titular y con ello el valor del contenido la inscripción de los títulos pendientes cuya prioridad

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 75

 Actualidad

Civil Especial del Mes

inoponiblidad del asiento cancelatorio. Así, el numeral 3.4 del presente trabajo, es que
de acuerdo con lo señalado en dicha norma la ausencia de un plazo legal para ejercer
reglamentaria, en mérito de la cual se señala la acción cancelatoria, podría suponer que
que la cancelación no perjudica al tercero am- se pueda extender un asiento cancelatorio
parado en el artículo 2014 del Código Civil (es incluso si el bien fue transferido numerosas
decir, no le es oponible), se podría inferir que si veces. Precisamente, si con la cancelación
se logró inscribir la transferencia del titular re- inmediata posterior a la transferencia, pue-
gistral irregular a un tercero con antelación a la do conseguir enervar la buena fe del ulterior
solicitud de cancelación, no podría inscribirse adquirente, y con ello evitar el carrusel de las
luego la cancelación, pues de hacerlo, se esta- subsecuentes transferencias; que ocurriría si
ría perjudicando a este adquirente al manchar la situación patológica se produjo desde hace
la partida registral de su inmueble con una un buen tiempo y el bien ha sido objeto de
cancelación que ya deviene en innecesaria. múltiples transferencias. ¿Qué utilidad tendría
La otra interpretación que se podría argüir, cancelar asientos registrales históricos? Por
y que ha sido sostenida por cierto sector de esa razón, consideramos que en el contexto
la doctrina41, es que pese a la inscripción de antes descrito, resulta de vital importancia
la transferencia, sí resultaría procedente la que los titulares registrales estén suscritos al
extensión del asiento cancelatorio, dado que servicio de alerta registral, pues la prontitud y
como indica la propia norma no se perjudica la celeridad lo son todo cuando se trata de
al tercero de buena fe. enfrentar los problemas derivados del fraude
inmobiliario.
A nuestro modo de ver, el artículo 5 de la Ley
N.° 30313 habría optado por esta segunda Además, aunque el asiento de cancelación
interpretación, pues del tenor de la aludida no sea una carga o gravamen, consideramos
norma, a diferencia del artículo 97 del RGRP, que el reglamento de la Ley debería prever un
se ha indicado en forma expresa que: “(…) plazo de permanencia de dicho asiento sobre
inscripciones y anotaciones preventivas que han la partida del inmueble, con la finalidad de
sido canceladas”, es decir, se asume que la limpiar en algún momento la mancha que
cancelación ya procedió y que los efectos de ocasionó la cancelación. De lo contrario, nin-
esta no le serán aplicables a los terceros que gún ulterior adquirente podría verse ampara-
gocen de buena fe en los términos previstos do por el principio de fe pública registral, pese
en el artículo 2014 del Código Civil. a que es un tercero registral cualificado que
sí cumple a plenitud con todos los requisitos
El problema de ello, y con esto trataremos
del artículo 2014 del Código Civil42.
de responder a la pregunta formulada en
3.6. Ejecución de la cancelación
registral sea anterior al asiento cancelatorio.” Conforme a lo señalado, una vez que el jefe
41 Al respecto se ha señalado: “Consecuentemente, la zonal estime procedente la solicitud de can-
eventual cancelación de un asiento por acreditarse la celación de un asiento registral viciado por
existencia de un supuesto de inexactitud registral (en- falsificación o suplantación, corresponderá al
tendida ésta en sentido amplio, es decir, proveniente
de nulidad, anulabilidad, rescisión, resolución del título registrador público, en etapa de ejecución,
causal o existencia de errores registrales), no debe extender el asiento cancelatorio respectivo.
perjudicar el derecho de los terceros registrales que han
contratado e inscrito su derecho durante la vigencia del Al respecto, y teniendo en cuenta los supues-
asiento inexacto. (…) De lo expuesto se colige sin lugar tos antes descritos, en el caso que el titular
a dudas que la cancelación de un asiento no determinará
la cancelación de los posteriores, aunque los derechos en
ellos contenidos se deriven del publicitado en el asiento 42 Recordemos que el artículo 2014 del Código Civil
cancelado.” GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios también ha sido modificado, incorporando como
al nuevo reglamento general de los registros públicos, causal adicional que el tercero debe desconocer la
Gaceta Jurídica, Lima, 2002, pág. 454. cancelación de un asiento registral.

76 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

registral irregular todavía no haya inscrito la la Ley del 02 de enero de 1888 ya se había
transferencia del inmueble, la cancelación creado el Registro de Propiedad Inmueble en
deberá extenderse en el rubro “C) Títulos de el Perú, los legisladores de los Códigos Civiles
dominio” de la partida registral correspondien- de 1852 y de 1936 optaron por no recoger
te. Pues el efecto es restituir los derechos del dicho principio. Así, no será hasta el Código
auténtico titular registral. Civil de 1984 que este principio registral va
a cobrar existencia legal con la disposición
En cambio, si el titular registral irregular logra
contenida en el artículo 2013.
inscribir la transferencia de dominio del
inmueble con anterioridad a la solicitud del
asiento de cancelación, el asiento cancelatorio CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE
debería extenderse en el rubro “E) Cancelacio-
nes” de la partida registral correspondiente, La cancelación administrativa de
pues se trata de cancelar un asiento de domi- un asiento registral por falsifica-
nio histórico (dado que ya se publicitó la mu- ción o suplantación de identidad
tación jurídica del inmueble). Además, de esa evita que en forma innecesaria se
forma se evitaría que al expedirse publicidad tenga que ir a la vía judicial para
de esa partida, los terceros puedan entender impedir que el registro legitime
que se está frente a una carga o gravamen asientos registrales sustentados en
sobre el inmueble, pues el efecto disuasivo títulos apócrifos.
de dicha inscripción debe circunscribirse a
la enervación de la buena fe de los terceros.
Empero, este principio registral tuvo su primer
Veamos ahora en las líneas que siguen los al- antecedente normativo en el artículo VII del
cances de la modificación realizada al artículo Título Preliminar del Reglamento General
2013 del Código Civil por la Ley N.° 30313. de los Registros Públicos aprobado por la
Corte Suprema el 29.5.1968, cuyo tenor es
4. Principio de legitimación el siguiente: “El contenido de las inscripciones
se presume cierto y produce todos sus efectos,
Con relación a los cambios formulados al
mientras no se rectifique en la forma que esta-
principio de legitimación, vemos que en
blecen las leyes y reglamentos o no se declares
esencia se mantiene el mismo efecto material,
judicialmente su invalidez”.
esto es, la presunción certeza o exactitud del
asiento registral. Debe tenerse presente que la codificación de
nuestros principios registrales ha recibido una
Pero en cuanto los supuestos de excepción gran influencia por parte del sistema registral
de dicha presunción, mas que hablar de una español43. Así, en el momento en que se
“reforma” podemos decir incluso que estamos
frente a una “revolución” de este articulado. 43 Al respecto, en la exposición de motivos del Código
Antes de comentar la modificatoria, analice- Civil se señaló con relación a las fuentes del Libro
IX (Registros Públicos), lo siguiente: “Las fuentes de
mos previamente la evolución que ha sufrido nuestro Código Civil son muchas y no es este el lugar
el principio de legitimación desde su adopción para mencionarlas. Nos limitaremos entonces a señalar
por el Código Civil hasta su reciente modifi- cuáles son las fuentes del Libro de Registros Públicos. En
ese sentido, se puede señalar que las principales son:
cación por la Ley N.° 30313. el Código Civil de 1936, el Reglamento General de los
Registros Públicos, el Reglamento de las Inscripciones y,
4.1. Antecedentes del principio de legi- en cuanto a la legislación extranjera, la ley hipotecaria
timación en nuestro ordenamiento de 1946. También constituyen fuentes los aportes de
jurídico la doctrina nacional y extranjera y la jurisprudencia de
nuestros tribunales”. (el subrayado es nuestro). Exposi-
Con relación al origen del principio de legiti- ción de Motivos del Código Civil – Registros Públicos,
mación registral vemos que pese a que con publicado en El Peruano el 19 de noviembre de 1990.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 77

 Actualidad

Civil Especial del Mes

reguló el principio de legitimación registral del contenido de la inscripción. Es decir, tienen
en el reglamento de 1968, este principio ya en común un mismo efecto sustantivo, en
estaba previsto en el artículo 41 del texto virtud del cual se legitima al titular registral ac-
refundido de la Ley Hipotecaria de 1909 y tuar conforme al contenido de la inscripción.
posteriormente en los artículos 1, 38 y 97 de
Pero en la Ley Hipotecaria española se tiene
la Ley Hipotecaria de 1946. Cabe anotar con
además otro efecto sustantivo. Ello es así por
relación a los antecedentes de la regulación
cuanto en el sistema español no solo existe
española, que conforme a lo señalado por
una presunción de exactitud respecto del conte-
Álvarez Caperochipi44, el principio de legiti-
nido del asiento, efecto previsto en el artículo
mación español estaría inspirado en el pará-
2013 de nuestro Código Civil, sino también
grafo § 89145 del Código Civil alemán (BGB
una presunción de posesión, es decir, la inscrip-
de 1900), cuyo antecedente además estaría
ción registral también permite presumir que
en el artículo 7 de la Ley Prusiana de 1872.
el titular registral de un bien tiene la posesión
4.2. Diferencias con el sistema español del mismo (art. 38 de L.H.).
Antes de entrar a desarrollar los alcances y Con relación a los alcances derivados de esta
contenidos de las modificaciones efectuadas presunción, habría que preguntarse cómo se
al artículo 2013 del CC. me parece importante condice este efecto legitimador con la regla
evaluar como punto previo qué semejanzas prevista en el artículo 5 de Ley Hipotecaria
y diferencias existen entre el sistema registral Española –similar al artículo 2021 de nuestro
peruano y español, en atención a que la Ley Código Civil– el cual establece que: “los títulos
Hipotecaria española y no el BGB alemán, sir- referentes al mero o simple hecho de poseer
vió de fuente de inspiración para la regulación no son inscribibles”. Consideramos que dicha
de este principio en nuestro Código Civil. Es presunción no debería aludir a una posesión
más el nombre de nuestro principio registral material o de hecho, sino al derecho a poseer
es el mismo que adopta la Ley Hipotecaria (ius possidendi) que sería inherente al derecho
española, pues en otros sistemas registrales inscrito. Además, como explica Martínez Cor-
como el suizo o el alemán se conoce a este balán46, si por efecto de la inscripción ya se
principio simplemente como presunción de presume el dominio, sería redundante además
exactitud. presumir la posesión del mismo, ya que el
derecho a poseer es una facultad derivada
Ahora bien, el principio de legitimación tanto en del dominio.
su versión primigenia como en la modificada
por la Ley N.° 30313 tiene semejanzas pero Al respecto, es menester señalar que en el
sobre todo diferencias con la regulación pre- entendido de que la publicidad posesoria no
vista en la Ley Hipotecaria de 1946, pues en puede ser opuesta a la publicidad registral,
dicho régimen jurídico el efecto legitimador el artículo 91247 de nuestro Código Civil ha
tiene efectos sustantivo y procesales que difieren establecido que la presunción de que el po-
de nuestra realidad. seedor inmediato es reputado propietario, no
puede ser opuesta al titular de un derecho
Al respecto, podemos decir que tienen en
común la presunción de exactitud o certeza
46 MARTÍNEZ CORBALAN, Jesús. “Más sobre los artículos
24 (38 de la Ley unificada) y 41 vigente Ley Hipotecaria”.
44 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmo- En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Número
biliario Registral. Ediciones Legales, Lima, 2012, pág. 219-220, agosto-septiembre de 1946, Madrid, págs.
493. 521 y siguientes.
45 § 891.- Presunción legal de exactitud registral 47 Artículo 912.- El poseedor es reputado propietario,
Si está inscrito en el Registro un derecho a nombre mientras no se pruebe lo contrario. Esta presunción
de alguien, se presume que el derecho le pertenece. no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor
Si está cancelado en el Registro un derecho inscrito, mediato. Tampoco puede oponerse al propietario con
se presume que el derecho no existe. derecho inscrito.

78 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

inscrito. Empero, esta regla no puede ser español, que es fuente de inspiración de
entendida, como que el titular registral de nuestro artículo 2013 del Código Civil, existen
un bien tenga además la presunción de la diferencias ostensibles en cuanto a los efec-
posesión del mismo. tos legitimadores. Veamos ahora con mayor
detalle de qué trata este principio registral.
La otra diferencia con el sistema español es
la acción real registral. Este efecto procesal 4.3. Definición y características
previsto en el art. 41 de la L.H48, permite
que las acciones reales procedentes de los Como sabemos los principios registrales,
derechos inscritos puedan ejercitarse a través siguiendo a García García51, pueden definirse
de un juicio verbal regulado en la Ley de como notas, rasgos o caracteres básicos que
Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título tiene y debe tener un sistema registral. Esto
inscrito, se opongan a aquellos derechos o es, en tanto se extraen de preceptos positivos
perturben su ejercicio. Incluso para cierto y responden a un determinado ordenamiento
sector de la doctrina puede ser visto como jurídico, permiten identificar a un sistema
un proceso ejecutivo49. registral en comparación con otros.

Lo señalado, nos permite concluir que Ahora bien, dentro de la clasificación existente
nuestro principio de legitimación registral en la doctrina sobre los principios registrales
es relativamente nuevo en comparación con están aquellos que derivan del valor jurídico
otros sistemas registrales pues tuvo aplicación sustantivo de la publicidad registral. Pues
efectiva a partir de su regulación en el Código bien, el efecto legitimador derivado de este
Civil50, y que en el caso particular del sistema principio guarda una estrecha relación con la
publicidad material que emana del registro.
48 Artículo 41. Modificado por Ley 1/2000, de 7 de * Definición.
enero.
Las acciones reales procedentes de los derechos Puede ser definido como aquel princi-
inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal pio en virtud del cual se presume cierta
regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra o exacta la inscripción. De ese modo,
quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos legitima al titular para actuar conforme
derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones,
basadas en la legitimación registral que reconoce el al contenido de la inscripción. Ni más
artículo 38, exigirán siempre que por certificación del ni menos. Es decir, el efecto legitimador
registrador se acredite la vigencia, sin contradicción que se desprende de este principio se
alguna, del asiento correspondiente.
limita siempre por el propio contenido
49 Se iniciará por un escrito del titular registral, en el que
se expresará su título adquisitivo y la inscripción del del asiento registral. De ese modo, siendo
mismo en el Registro, los hechos que se opongan a su un concepto que se ha traído del derecho
derecho o perturben su ejercicio, el nombre, apellidos procesal civil, justifica la razón por la que
y domicilio del opositor o perturbador, la cuantía de una persona ejercita un determinado
la caución que se considere adecuada para responder
de la devolución de frutos e indemnización de daños derecho y le permite en su condición de
y perjuicios y pago de costas, las medidas que solicite titular registral actuar no solo en el tráfi-
para asegurar en todo caso la sentencia que recayere co jurídico sino también en un eventual
y la súplica con las peticiones correspondientes. proceso judicial.
50 Al respecto se ha señalado: “El desconocimiento de
los alcances de este principio y, fundamentalmente el Cabe señalar que pese a que el artículo
rango infra-legal del precepto, conspiraron en contra de 2013 del Código Civil se refiere al efecto
la aplicación por los Tribunales, ya que al ser ésta una
norma adjetiva de inversión de inversión de la carga
de la prueba, su mayor fruto debe apreciarse siempre
en ámbito procesal o “conflictivo de los derechos”. Era Registral Inmobiliario, Segunda Edición, Jurista Editores,
comprensible que una mera disposición reglamentaria Lima, 2001, págs. 809 y 810.
–sin correlato en el Código Civil- no fuese aplicada con 51 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario
profusión, y ni siquiera invocada por los justiciables. registral o hipotecario, Tomo I, Editorial Civitas S.A.,
GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Madrid, 2002, pág. 533.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 79

 Actualidad

Civil Especial del Mes

legitimador como una presunción de certe- 4.4. Supuestos de ruptura de la presunción
za de la inscripción, el artículo VII del Título de exactitud
Preliminar del Reglamento General de los El artículo 2013 del Código Civil en su versión
Registros Públicos, ha ido más allá de lo primigenia establecía dos casos puntuales en
previsto en dicha norma legal, pues ha em- los que se podía enervar la presunción de
pleado el término presunción de “validez”. certeza o exactitud del asiento registral. Nos
Entendemos, que bajo una interpretación referimos a los supuestos de: (i) rectificación
contrario sensu de la expresión normativa o (ii) declaración judicial de invalidez.
“se declare judicialmente su invalidez” se
Incluso el artículo 3 de la Ley N.° 26366, Ley
entendería que estamos frente un asiento
de Creación de la Sunarp, estableció que la
registral válido, pero no deja de ser una garantía de la intangibilidad del contenido del
interpretación forzada de la norma. asiento registral no operaba en el caso de un
Sin perjuicio de ello, vemos que esta título modificatorio posterior, lo cual por demás
disposición reglamentaria va en la línea resulta evidente pues responde a la mutación
del artículo 7 del Reglamento Mercantil ordinaria que puede sufrir el derecho inscrito,
español, el cual establece que: “El conte- y cuando exista sentencia judicial firme, enten-
nido del Registro se presume exacto y válido. diendo como tal al supuesto patológico de la
Los asientos del Registro están bajo la sal- inscripción que judicialmente es declarada
vaguarda de los tribunales y producirán sus inválida. Es decir, el artículo 3 de la Ley N.º
efectos mientras no se inscriba la declaración 26366, norma especial y posterior al Código
judicial de su inexactitud o nulidad”. Civil, había excluido el supuesto de rectifica-
ción al cual ya habíamos hecho referencia.
* Características
(i) Es una presunción iuris tantum. A Sin embargo, pese a contar con un marco
diferencia de otros sistemas como legal que delimitaba claramente los supues-
el australiano, donde este mismo tos en los cuales se podía enervar el efecto
efecto de la inscripción goza de una legitimador del asiento registral, vemos
presunción iuere et de iure, nuestro que la casuística registral y las disposiciones
sistema admite la posibilidad de reglamentarias se han encargado, vía inter-
que la presunción a la que hemos pretación extensiva, de ampliar los casos que
hecho referencia pueda destruirse pueden suponer la ruptura de la presunción
por prueba en contrario. de certeza o exactitud del asiento registral.
(ii) Existe un alcance amplio de la presun- Veamos brevemente estos supuestos de rup-
ción legitimadora. Se extiende a todo tura de la presunción de certeza o exactitud
el contenido del asiento registral, lo del asiento registral.
cual comprende no solo los asientos
de inscripción o anotación preven- 4.4.1. Rectificación: inexactitud registral
por asiento erróneo.
tiva, sino también los asientos de
presentación. En el caso del titular El artículo 75 del T.U.O. del Reglamento Ge-
registral, la presunción de exactitud neral de los Registros Públicos ha adoptado
se mantiene sin tener en cuenta la una regla similar a la prevista en el artículo
buena fe, onerosidad o la forma de 39 de la Ley Hipotecaria Española. Así, en
adquisición. virtud de este dispositivo reglamentario se
define a la inexactitud registral como: “(…)
(iii) No supone convalidación. La inscrip-
todo desacuerdo existente entre lo registrado y
ción no convalida actos nulos o la realidad extrarregistral”.
anulables. Es decir no sanea el vicio
o la patología que adolece el acto Al respecto, Roca Sastre señala que la inexac-
causal de la inscripción. titud registral “constituye una situación tabular

80 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

anómala que interesa al derecho inmobiliario guarda de los Tribunales. Y es que no puede
registral, en cuanto la misma ha de ser rectificada ser otra forma, la declaración de invalidez del
para lograr la concordancia entre el contenido acto causal quedará en manos de los jueces,
del registro de la propiedad y la realidad jurídica quienes tienen la potestad constitucional
extrarregistral, a fin de que sea un reflejo exacto de administrar justicia y dilucidar sobre un
de ésta, y muy especialmente para que tal inexac- derecho controvertido.
titud no sirva de soporte para que sea mantenido
Cabe anotar, que de conformidad con el se-
en su adquisición un tercero amparado en la fe
gundo párrafo del artículo 2011 del Código
pública registral”.52
Civil, en la calificación de un parte judicial, el
Dicho precepto reglamento precisa en su registrador puede y debe evaluar básicamente
segundo párrafo que, tal inexactitud puede el carácter inscribible del acto, la adecuación
provenir de “error u omisión cometido en el del acto con los antecedentes registrales, las
asiento o partida registral”, en cuyo caso se rec- formalidades extrínsecas de la documentación
tificará en la forma establecida en el Título VI presentada y requerir que la sentencia tenga
del cual forma parte o por causas distintas a la calidad de cosa juzgada, aspectos que no
las anteriores, siendo que en estos supuestos suponen el análisis de la validez de la decisión
la inexactitud se rectificará “en mérito al título judicial.
modificatorio que permita concordar lo registra-
Ahora bien, para que una sentencia dictada
do con la realidad”.
dentro de un proceso judicial ordinario ad-
Queda claro entonces que el mecanismo de quiera la calidad de cosa juzgada, no bastará
la rectificación previsto en el artículo 2013 con que estén presentes sus elementos forma-
del Código Civil está pensado para corregir la les y materiales, sino que será necesario que
inexactitud registral por un asiento erróneo, el dicha sentencia sea dictada de conformidad
cual podrá tener su origen en un error material con el orden objetivo de valores, con los
o en un error de concepto en la “confección principios constitucionales y con los derechos
del asiento” en el Registro, circunstancias que fundamentales.
son muy diferentes al asiento provocado por
un documento “falso o apócrifo”. 4.4.3. Nulidad por acto administrativo
Los actos administrativos, dada su condición de
4.4.2. Invalidez por decisión judicial actos emitidos por razón de interés público, se
El artículo 90 del T.U.O del Reglamento Gene- presumen válidos y producen todos sus efectos
ral de los Registras Públicos, ha establecido, mientras no se declare su nulidad mediante los
de conformidad con lo dispuesto en el artí- medios establecidos por la Ley53. En ese senti-
culo 2013 del Código Civil, que corresponde do, en virtud del principio de presunción de va-
exclusivamente al órgano jurisdiccional la
declaración de invalidez de los asientos
registrales. Consecuentemente, no resulta 53 En esa línea, debe además tenerse en cuenta que de
acuerdo con el principio de conservación del acto admi-
procedente que mediante el mecanismo de la nistrativo (consagrado en el artículo 14 de la LPAG),
rectificación, ya sea de oficio o a solicitud de se privilegia la eficacia de la actuación administrativa
parte, se produzca declaración en tal sentido. frente a irregularidades de los actos administrativos
que la ley estima leves. Así, el acto administrativo
De la misma forma, en el artículo 1 de la Ley subsiste aun cuando su contenido sea impreciso o
Hipotecaria española se ha señalado que las incongruente; o cuando se haya emitido con una
motivación insuficiente o parcial; con infracción a
inscripciones registrales quedan bajo la salva- las formalidades no esenciales del procedimiento;
cuando se concluya indudablemente de cualquier otro
modo que el acto administrativo hubiese tenido el
52 ROCA SASTRE, Ramón, y ROCA SASTRE MUNCUNILL, mismo contenido, de no haberse producido el vicio;
Luís. Derecho Hipotecario. Octava Edición. Barcelona- o cuando se haya emitido con emisión de documen-
Editorial Bosch, Tomo III, 1996, p.201. tación no esencial.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 81

 Actualidad

Civil Especial del Mes

lidez del acto administrativo, en tanto su nulidad que dispone la nulidad de un título adminis-
no sea declarada por la misma administración trativo inscrito, constituiría título suficiente
o por el Poder Judicial, existe la presunción de para extender el asiento cancelatorio res-
la regularidad del procedimiento, conforme a pectivo. Para tal efecto, dicho colegiado ha
los artículos 3 y 9 de la Ley del Procedimiento interpretado en forma extensiva el artículo
Administrativo General. 94 del Reglamento General de los Registros
Públicos al señalar que “la nulidad del título su-
Cabe resaltar que de conformidad con el
pone la nulidad de la inscripción extendida en su
artículo 218.1 de la aludida ley, corresponde
mérito, siendo la resolución judicial que declare
al Poder Judicial declarar la nulidad de los
dicha nulidad, título suficiente para la cancela-
actos administrativos, sólo en aquellos casos
ción del asiento respectivo; no señala que sea el
en que los referidos actos hubiesen agotado
único, y conforme a los fundamentos esgrimidos
la vía administrativa54.
es posible cancelar un asiento extendido sobre la
Teniendo en cuenta este marco normativo, el base de resolución administrativa en mérito de la
Tribunal Registral ha señalado en la Resolución resolución administrativa que declara su nulidad”.
N.° 627-2008-SUNARP-TR-L que “la nulidad
De este modo se puede constatar que el
de un título, declarada en sede administrativa por
Tribunal Registral ha establecido un criterio
órgano competente, surte los mismos efectos que
interpretativo reiterado (precedente) que
la nulidad declarada en sede judicial, no requi-
le ha permitido romper la presunción de
riéndose adicionalmente declaración judicial de
exactitud del principio de legitimación, pese
nulidad del mismo título o del asiento de inscrip-
a que el artículo 2013 del Código Civil solo
ción, siendo de aplicación la norma contenida en
permite enervar esta presunción en los casos
el literal b) del artículo 94 del Reglamento General
de rectificación o invalidez judicial.
de los Registros Públicos, es decir, cancelación
de inscripción en virtud de la nulidad del título”. 4.4.4. Nulidad por laudo arbitral
En ese orden de ideas, en el CV Pleno registral Entre las diferentes teorías que tratan de ex-
realizado los días 4 y 5 de abril del 2013, se plicar la naturaleza del arbitraje56, la propia
aprobó el siguiente precedente de observancia Constitución Política nos señala en su artículo
obligatoria: 139 inciso 1, correspondiente al Capítulo
Inscripción de nulidad declarada en sede VIII “Poder Judicial” que “no existe ni puede
administrativa55 establecerse jurisdicción alguna independiente,
con excepción de la militar y la arbitral”, con lo
“La resolución administrativa que declara la cual se estaría reconociendo indirectamente la
nulidad de un acto administrativo inscrito es naturaleza jurisdiccional57 del arbitraje.
título suficiente para extender el correspondiente
asiento cancelatorio”.
56 En torno a la naturaleza del arbitraje, Gonzales de
De acuerdo con lo señalado, para el Tribunal Cossío sostiene que: “La naturaleza jurídica del arbitraje
Registral la resolución administrativa firme ha generado debate. No obstante que a la fecha dicho
debate no ha encontrado una solución que sea gene-
ralmente aceptada, existen cuatro teorías relevantes: la
54 Ley N.° 27444, Artículo 218.1.- “Los actos admi- jurisdiccional, la contractual, la mixta o híbrida, y la autó-
nistrativos que agotan la vía administrativa podrán noma o sui géneris”. GONZÁLES DE COSSÍO, Francisco.
ser impugnados ante el Poder Judicial mediante el Sobre la naturaleza jurídica del arbitraje. Homenaje a
proceso contencioso-administrativo a que se refiere Don Raúl Medina Mora. En: [Link] Pág.
el Artículo 148 de la Constitución Política del Estado”. 14.
55 Criterio adoptado en las Resoluciones N.° 611-2011-SU- 57 A decir de Fernando Vidal Ramírez: “Debo advertir que
NARP-TR-A del 30/9/2011, N.° 416-2005-SUNARP- en la Constitución peruana no sólo se le menciona, sino
TR-L del 15/7/2005, Nº 408-C-2006-SUNARP-TR-L del que reconoce la función jurisdiccional del arbitraje. Su
6/7/2006, Nº 102-2007-SUNARP-TR-T del 10/5/2007, artículo 139, que enumera los principios y derechos de la
Nº 019-2008-SUNARP-TR-T del 31/1/2008, y Nº función jurisdiccional, en su inciso 1 al declarar la unidad
672-2008-SUNARP-TR-L del 27/6/2008. y exclusividad del de la función jurisdiccional a cargo del

82 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Ello además es así, porque si bien el arbitraje evaluar aspectos distintos o exigir documen-
tiene características propias y distintas, cuyo tación adicional que no haya sido la prevista
origen además reposa en la autonomía de la para la inscripción de un parte judicial.
voluntad privada de las partes involucradas,
De otro lado, el principio competence-
el arbitraje constituye una función jurisdic-
competence59, previsto en el artículo 41
cional desde que los árbitros deben declarar
de la Ley de Arbitraje (en su sentido po-
el derecho que asiste a una de las partes al
sitivo), se refiere a la posibilidad que tie-
resolver la controversia que han sometido a
nen los árbitros de pronunciarse sobre
su conocimiento58.
su propia competencia, incluso sobre las
Al respecto, resulta pertinente lo señalado por excepciones u oposiciones referidas a la
el Tribunal Constitucional en el fundamento inexistencia, nulidad, anulabilidad, invalidez
11 del Expediente N.° 6167-2005-PHC/TC, o ineficacia del convenio arbitral. En nuestro
al indicar que: “Así, la jurisdicción arbitral, que ordenamiento jurídico, en aplicación de
se configura con la instalación de un Tribunal Ar- dicho principio, le está también permitido
bitral en virtud de la expresión de la voluntad de a los árbitros ser competentes incluso si no
los contratantes expresada en el convenio arbitral, está pactado el arbitraje para resolver la
no se agota con las cláusulas contractuales ni con materia controvertida o cualesquiera otras
lo establecido por la Ley General de Arbitraje, sino circunstancias cuya estimación impida entrar
que se convierte en sede jurisdiccional constitu- en el fondo de la controversia.
cionalmente consagrada, con plenos derechos
Debemos resaltar que el principio Competen-
de autonomía y obligada a respetar los derechos
ce-Competence,60 como indica Lava Cavassa61,
fundamentales”.
En este orden de ideas, partiendo de la premisa
de que el arbitraje tiene naturaleza jurisdic- 59 Cabe anotar como explica Lava Cavassa que: “(…) a me-
nudo se emplea denominaciones tales como ‘Competence-
cional, se ha sostenido en sede registral que la
Competence’, ‘Kompetenz-Kompetenz’, o simplemente
calificación del laudo arbitral tiene las mismas ‘the who decides question’ para hacer referencia a los
limitaciones de un mandato judicial, por lo que distintos enfoques que existen sobre el mismo concepto.
no correspondería a las instancias registrales Originalmente, fue conocido con las palabras alemanas
‘Kompetenz-Kompetenz’, permitiéndose incluso que los
árbitros fallen de forma definitiva sobre su propia compe-
Poder Judicial y preceptuar que no puede existir ni esta- tencia, sin que haya lugar a revisión judicial. Sin embargo
blecerse jurisdicción alguna independiente, reconoce como este enfoque no es universalmente aceptado hoy en día; de
excepciones a la militar y a la arbitral. De ahí, entonces, ahí que parece mejor evitar el uso de dicha terminología”
que pueda yo sostener, como jurista peruano y atendiendo En atención a ello, en este artículo nos referiremos a este
al tenor de nuestra Carta Política, que el arbitraje es una principio con el término “Competence-Competence”. LAVA
función jurisdiccional reconocida pero, debo aclarar, no CAVASSA, Luis. La independencia del Convenio Arbitral
solo en razón de su presencia en el texto constitucional, y el Competence-Competence en el arbitraje comercial
sino por la esencia misma de la función arbitral.” VIDAL internacional. En: THEMIS Revista de Derecho, N.° 61,
RAMÍREZ, Fernando. Jurisdiccionalidad del Arbitraje. Lima, 2012, págs. 349-350.
En: Revista Peruana de Arbitraje, Editorial Grijley, 60 En torno a este principio, el Tribunal Constitucional
Lima, 2006, pág. 58. Sin embargo, pese a no suscribir ha señalado en el Fundamento 13 del Expediente N.°
dicha posición, para algunos autores nacionales, como 6167-2005-PHC/TC que: “Es por tal motivo que este
Alfredo Bullard el arbitraje no sería jurisdicción. Así él Tribunal considera conveniente reiterar la plena vigencia
ha señalado que: “Si bien considero que el arbitraje no del principio de la ‘kompetenz-kompetenz’ previsto en
tiene naturaleza jurisdiccional, y que el respeto que los el artículo 39º de la Ley General de Arbitraje –Ley N.º
órganos jurisdiccionales deben darle se deriva justamente 26572–, que faculta a los árbitros a decidir acerca de
de la obligación que existe de respetar lo que las partes las materias de su competencia, y en el artículo 44º del
acordaron, creo que para la discusión del artículo 14 el referido cuerpo legal, que garantiza la competencia de
problema de la naturaleza es inexistente. (…)” (el su- los árbitros para conocer y resolver, en todo momento,
brayado es nuestro). BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. las cuestiones controvertidas que se promuevan durante
En: Comentarios a la Ley Peruana de Arbitraje, Tomo I, el proceso arbitral, incluida las pretensiones vinculadas
Instituto Peruano de Arbitraje, Lima, 2011, pág. 203. a la validez y eficacia del convenio.”
58 VIDAL RAMÍREZ, Fernando. Ob. cit. págs. 58 y 59. 61 LAVA CAVASSA, Luis. Ob. Cit., pág. 350.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 83

 Actualidad

Civil Especial del Mes

no solo tiene un efecto positivo, en el sentido Sin embargo, el Tribunal Registral tuvo otra
de que los propios árbitros tienen el poder lectura de la situación, pues teniendo en
para tomar decisiones sobre su propia com- cuenta el carácter jurisdiccional de la función
petencia, sino que bajo un efecto negativo arbitral así como el principio competence-
prohíbe que los jueces y cortes nacionales se competence, revocó en ambos casos las ob-
inmiscuyan en estas disputas, al menos hasta servaciones formuladas por los registradores
un momento posterior. Eso supone aceptar disponiendo la inscripción correspondiente.
la denominada priority rule, cuya prioridad a
favor de los árbitros pretende posponer la in- Al respecto, en la Resolución N.° 407-2009-SU-
tervención judicial hasta una etapa posterior. NARP/TR-L dicho colegiado esgrimió el
siguiente argumento: “(…) De lo expresado se
De acuerdo con lo señalado, podemos colegir advierte que el árbitro, al igual que el Juez, tiene
que tanto el Tribunal Arbitral como los árbitros
por mandato legal todas las prerrogativas para
en general, son competentes para decidir sobre
ejecutar el laudo, esto es, hacerlo cumplir y, tal
toda cuestión que atañe al procedimiento arbi-
como se desprende de los documentos presenta-
tral, incluida la referida a la existencia, validez,
dos. (…) De otro lado, si como ya se ha concluido
eficacia y forma del convenio arbitral, así como
en los puntos precedentes, el laudo arbitral surte
la ejecución del laudo, no pudiendo por tanto
efectos análogos a los de una resolución judicial,
admitir la posibilidad de que las instancias
también le resulta de aplicación la norma prevista
registrales puedan cuestionar la competencia
en el artículo 99 del Reglamento General de los
de los árbitros para ejecutar sus decisiones
arbitrales ante los Registros Públicos. Registros Públicos, (…). Esto es, no se requiere de
mandato judicial (en este caso, laudo aclaratorio)
Ahora bien, se han presentado al registro que precise los números de las partidas en las que
laudos arbitrales que han pretendido dejar obra inscrito o anotado”.
sin efecto una inscripción registral al declarar
la nulidad del acto causal que los sustenta. Así En ese mismo sentido, en la Resolución N.°
podemos citar el caso de un arbitraje en el que 377-2009-SUNARP/TR-L, se indicó lo siguien-
se había solicitado la nulidad de unos aportes te: “Por lo tanto aplicando analógicamente lo
efectuados a una sociedad que estaba en un señalado en el artículo 99 del Reglamento General
proceso de constitución. Se había inscrito la de los Registros Públicos será la resolución arbitral
transferencia de acciones y derechos de dieci- que declara la nulidad del contrato de sociedad
nueve (19) inmuebles a favor de esta sociedad. (…) la nulidad de los aportes efectuados por
En este caso, el árbitro dispuso la nulidad del ambas partes y la nulidad de las transferencias
contrato de sociedad por considerar que su de propiedad de los inmuebles aportados y de las
objeto era física y jurídicamente imposible. inscripciones efectuadas en el Registro de Predios
(Art. 219.3 del CC). En otro caso, se había de Lima, título suficiente para la cancelación de
celebrado un contrato de compraventa de un los asientos respectivos (…)”
inmueble y el árbitro estimo que hubo un error
de derecho en la formación de la voluntad de Como se puede apreciar estamos frente a
la vendedora al momento de determinar el otro supuesto de ruptura de la presunción de
precio del contrato de compraventa. certeza o exactitud del asiento registral que
no está previsto en el Código Civil, pero que
En ambos casos, si bien los árbitros estaban el Tribunal Registral le ha dado viabilidad.
solicitando la cancelación de dichas inscripcio-
nes, los registradores que tuvieron a su turno 4.4.5. Supuestos de cancelación previstos
la calificación de dichos títulos estimaron, al en el Reglamento General de los
amparo del artículo 2013 del Código Civil, Registros Públicos
que no resultaba procedente. Ello, por cuan- Si bien el T.U.O. del Reglamento General de los
to solo mediante mandato judicial se puede Registros Públicos ha previsto la rectificación
declarar la invalidez de un asiento. para los supuestos de inexactitud registral, ha

84 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

recogido otros casos, que a nuestro modo de pudo consistir en una observación o una
ver, no serían susceptibles de ser rectificados. tacha.
Nos referimos concretamente a los artículos De lo expuesto, se puede colegir que
95 y 96 del aludido reglamento que a conti- no solo la casuística del Tribunal Regis-
nuación detallamos: tral ha permitido que se formulen más
(i) Cancelación por inexistencia del acto excepciones al principio de legitimación
causal: este es el caso en virtud del cual registral (nulidad por acto administrativo
se publicita un derecho o una situación y nulidad por laudo arbitral), pues el
jurídica que no está contenida en el título propio reglamento también lo ha per-
archivado, es decir, el registro proclama mitido con los supuestos de cancelación
un acto inexistente. La situación se pone previstos en los artículos 95 y 96 antes
gravosa para el titular registral si es que comentados.
se publicita en forma indebida una carga 4.5. El principio de legitimación en la Ley
o gravamen inexistente. N.° 30313
(ii) Cancelación por inexistencia de la Pues bien, hecho este breve recuento sobre
rogatoria: en este caso se publicita un los orígenes del principio de legitimación en
acto o derecho, no obstante que en forma nuestro ordenamiento jurídico y habiéndolo
previa, el administrado ha formulado comparado con la regulación adoptada en la
la reserva o el desistimiento parcial de la Ley Hipotecaria española, se puede colegir
rogatoria del mismo, es decir, si bien el que este principio tiene un contenido propio
acto causal está contenido en el título ar- que lo distingue de otros sistemas registrales.
chivado, ha mediado la autorización por En esa medida, la formulación legal que se
parte del interesado para que dicho acto haga sobre el mismo debe adecuarse a la
no se publicite. En ese sentido, se estaría propia realidad jurídica que impera en nuestra
cometiendo una infracción al principio sociedad.
de rogación al publicitar un acto que no
Asimismo, corresponde señalar que este
ha sido rogado.
principio no puede ser visto como un dog-
(iii) Cancelación por inexistencia del asiento ma, pues como acabamos de demostrar los
de presentación: este es un supuesto de supuestos de ruptura de la presunción de
nulidad formal del asiento que en princi- certeza o exactitud del asiento registral no se
pio debió reservarse para conocimiento agotan en los remedios de la rectificación o
del poder judicial. En este tipo de casos la declaración judicial de invalidez previstos en
simplemente no se presentó ninguna soli- el primigenio artículo 2013 del Código Civil,
citud de inscripción, es decir, es un asiento pues existen además los siguientes casos:
carente de acto causal, por tanto es un (i) la nulidad por acto administrativo, (ii) la
asiento sin título archivado. Aquí estamos nulidad por laudo arbitral, (iii) los supuestos
frente a un caso en que el registrador co- de cancelación de los artículos 95 y 96 del
mete un delito contra la fe pública, pues RGRP, (iv) los supuestos de cancelación por
se ha falsificado un asiento registral. suplantación de identidad previstos en la Ley
(iv) Cancelación de inscripción pese a de- N.° 30313, y (v) los casos en que por ley
negatoria: este caso también supone un expresa se dispone la cancelación62. Veamos
actuar indebido por parte del registrador a través del siguiente cuadro comparativo de
que extendió un asiento de inscripción qué tratan las modificaciones:
en forma innecesaria. El caso es muy
sencillo, un título logró inscribirse pese
a que no se subsanó en forma oportuna 62 Un ejemplo de ello, puede ser la cancelación al
la denegatoria formulada, la misma que amparo de Ley N.° 27333.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 85

 Actualidad

Civil Especial del Mes

Art. 2013 CC Art. 2013 CC Ley N.° 30313. Asimismo, en forma genérica
(versión primigenia) (versión actual) se ha empleado la expresión “y los supuestos
“El contenido de la ins- El contenido del asien- así establecidos con arreglo a las disposiciones
cripción se presume cier- to registral se presume vigentes” con ello se estaría comprendiendo
to y produce todos sus cierto y produce todos los casos previstos en los artículos 95 y 96
efectos, mientras no se sus efectos, mientras no
rectifique o se declare ju- se rectifique por las ins- del RGRP y cualquier otro supuesto dictado
dicialmente su invalidez.” tancias registrales o se por ley especial.
declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral
mediante resolución o 5. Conclusiones
laudo firme.
El asiento registral debe
• La figura de la cancelación administrativa
ser cancelado en sede de un asiento registral viciado responde a
administrativa cuando se una preocupación legítima por parte del
acredite la suplantación
Poder Ejecutivo y del Poder Legislativo
de identidad o falsedad
documentaria y los su- de querer hacer frente a las distintas ac-
puestos así establecidos ciones fraudulentas que vienen gestando
con arreglo a las dis- las mafias organizadas para privar de la
posiciones vigentes. La
inscripción no convalida propiedad a los particulares e incluso al
los actos que sean nulos propio Estado.
o anulables con arreglo
a las disposiciones vi- • La cancelación administrativa de un asien-
gentes”. to registral viciado no es ajena al derecho
comparado, pues en sistemas como el
Teniendo en cuenta estas consideraciones, alemán se puedan cancelar inscripciones
vemos que en cuanto al carácter sustantivo notoriamente viciosas o irregulares. De
del efecto legitimador no hay cambio alguno. igual modo, en Argentina ya se viene
Se sigue manteniendo la presunción de exac- implementando este mecanismo pese a
titud y certeza del contenido de la inscripción no contar con una herramienta legal que
registral. En cuanto lo señalado en el último expresamente confiera dicha facultad al
párrafo, esto es, que “La inscripción no con- Registro.
valida los actos que sean nulos o anulables con • En virtud de la cancelación administrativa
arreglo a las disposiciones vigentes”. Vemos que prevista en el artículo 4 de la Ley N.°
dicho dispositivo es una copia fiel del segundo 30313 se pretende dejar sin efecto un
párrafo del artículo 46 del RGRP, lo cual resulta asiento registral cuyo acto causal se susten-
adecuado en un sistema como el nuestro que ta en (i) un documento falsificado total
se caracteriza por no ser convalidante, es decir, o parcialmente, es decir, un documento
la inscripción registral no sanea un acto nulo apócrifo o con matriz inexistente; o, (ii)
o inválido. un instrumento cuyo revestimiento for-
En atención a ello, podemos concluir que mal, si bien puede ser auténtico, carece
con la modificación formulada al artículo de la declaración de voluntad del agente
2013 del Código Civil se ha pretendido por haber mediado la suplantación de su
recoger nuevos supuestos de ruptura de la identidad.
presunción de exactitud del asiento a los ya • La cancelación administrativa de un
previstos (rectificación e invalidez judicial). asiento registral viciado por falsificación
Así, expresamente se han incorporado los o suplantación de identidad evita que
supuestos de nulidad dictada por laudo arbi- en forma innecesaria se tenga que ir a la
tral y los casos de cancelación administrativa vía judicial para impedir que el registro
por suplantación de identidad o falsedad legitime asientos registrales sustentados
documentaria previstos en el artículo 4 de la en títulos apócrifos.

86 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios

• El principio de legitimación no es equipa- la presunción de exactitud del asiento

rable a un principio general del derecho. registral. Así, se han incorporado los
Por tanto no puede ser visto como un supuestos de nulidad dictada por laudo
dogma o algo infranqueable, que no arbitral y los casos de cancelación admi-
admita excepciones. nistrativa por suplantación de identidad
• El principio de legitimación previsto en el o falsedad documentaria previstos en el
Código Civil, tiene un contenido propio, artículo 4 de la Ley N.° 30313.
que le permite diferenciarse de otros • Asimismo, en forma genérica se ha em-
sistemas registrales, y por tanto tiene que pleado la expresión “y los supuestos así
adecuarse al contexto social y económico establecidos con arreglo a las disposiciones
de nuestra realidad. vigentes” con la finalidad de comprender
• Con la modificación formulada al artículo los casos previstos en los artículos 95 y
2013 del Código Civil se ha pretendido 96 del RGRP y cualquier otro supuesto
recoger nuevos supuestos de ruptura de dictado por ley especial.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 87

 Actualidad

Civil Especial del Mes

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

La formulación de oposición
según la Ley N.° 30313
Vulneración a la naturaleza especial del procedimiento registral o
necesaria medida para una efectiva seguridad jurídica

“Vivir no es solo existir, sino existir y crear, saber gozar y sufrir y no dormir sin soñar.
Descansar es empezar a morir.”
Gregorio Marañón (1887-1960)
Médico y escritor español

Wuilber Jorge Alca Robles*

Docente de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y
de la Universidad Privada César Vallejo (Sede Lima Norte)

1. Introducción
2. Planteamiento del problema: supuestos
3. Derecho registral y caracteres
4. Procedimiento registral y características
5. Análisis de la Ley N.° 30313: oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite
SUMARIO

por suplantación de identidad o falsificación de documentación

6. Es legítima la cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación
de documentación
7. Sobre las modificatorias de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil
8. Sobre las modificatorias de los artículos 4, 55 y la quinta y sexta disposiciones complemen-
tarias transitorias y finales del Decreto Legislativo N.° 1049

1. Introducción realidad extraregistral que incide en el ámbito

El presente trabajo es resultado no solo de legislativo, la cual nos ha planteado, sobre
la casuística registral propia de las instancias la base del análisis jurídico y dentro de la
del procedimiento registral, sino de la propia dogmática moderna del derecho registral,
revisar con criterio crítico el procedimiento de
calificación registral en relación a sus caracte-
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San rísticas más inmutables, como es la vinculada
Marcos. Magister en Derecho Civil y Comercial Unidad a la naturaleza especial del procedimiento
Postgrado de Derecho de la UNMSM Doctorando en
Educación Unidad de Postgrado UNMSM con estudios administrativo registral, la cual no admite
de Maestría en Gestión del Conocimiento y Recursos oposición de terceros al procedimiento ya
Humanos por la Universidad Europea del Atlántico y iniciado, institución que si bien desde siempre
Universidad Científica del Sur. Exregistrador público
en la Sede Lima y Exgerente registral en la Sede ha sido considerado como un dogma registral,
Moyobamba. hoy en día y a raíz de los sucesos que han

88 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

venido ocurriendo en nuestra sociedad res-

pecto a los innumerables casos de suplantación RESUMEN
de identidad o falsificación de documentación
contenidos en títulos que han logrado acceder ¿Es legítimo oponerse a la inscripción de un
a registros públicos y lograr con su inscripción título en trámite y permitir la cancelación
la legitimación y fe registral, ha terminado por del asiento registral por suplantación de
identidad o falsificación de documentos?
abrir una brecha, en lo que hasta ayer muchos Este cuestionamiento central, y otros más, se
teóricos del derecho registral y otro tanto de hace el autor a partir de la última modifica-
operadores del sistema registral consideraban toria a los artículos 2013 y 2014 del Código
como una de las característica más inalterables Civil. Para responder ello, el autor parte por
y sui generis en relación con otros procedi- analizar la naturaleza y las características
tanto del derecho registral como del pro-
mientos administrativos existentes en nuestro
cedimiento registral; para luego adentrarse
sistema legal peruano. en los alcances de la Ley N.° 30313. Entre
Ante la realidad de los sucesos, cuando al- sus conclusiones fundamentales considera
que en tanto nuestro sistema registral en
guna vez planteamos el tema en los fueros general no ampare el derecho de oposición,
académicos y técnicos1, la idea no fue acogida evitándose así la contención, la norma emi-
con mucho beneplácito por muchos de los tida desnaturaliza su finalidad; y en general,
colegas, no obstante la importancia de este las medidas adoptadas, por las razones que
explica, no van a solucionar la problemática
tema y la realidad que ya existía en aquel
que motivó su dación: eliminar los casos de
entonces. Nos planteó analizar técnicamente suplantación de identidad o falsificación de
varios supuestos —incluso algunos normati- documentación contenidos en títulos que
vos— que obligaban a estudiar y repensar acceden a registros públicos.
constructivamente algunas instituciones como
esta y observar con más cuidado estos nuevos CONTEXTO NORMATIVO
supuestos, lo cual no debería causar alarma
alguna, sino por el contrario sobre la base de • Código Civil: Artículos 2013 y 2014
una necesaria sinergia en el campo registral, • Ley N.° 30313
permitiera hacer más real y efectivo la finali-
dad que el propio registro busca. PALABRAS CLAVE
En esta oportunidad, el análisis sobre el deno-
minado derecho de oposición se circunscribirá Procedimiento registral / Inscripción de título
estrictamente a los supuestos normativos que registral / Derecho de oposición / Competencia
notarial
ha establecido la Ley N.° 30313 y no de otros
que si bien modestamente considero que
también existen, no son parte del contenido un mayor estudio, profundización y necesario
de la misma, a ello me avocaré en el presente debate académico sobre el tema.
artículo, en el entendido que con su santifi-
cación legislativa ya se ha vuelto una figura 2. Planteamiento del problema:
jurídica que formaría parte de la dogmática supuestos
registral y, por ende, ya no existirá inmacu-
lada su antípoda el criterio de no oposición al Al revisar la doctrina nacional sobre el tema e
procedimiento ya iniciado, sino que ameritaría incluso en los clásicos del derecho hipotecario
español, no cabe duda que es uniformemente
aceptado y no en pocos casos con carácter
de dogma en las posiciones más conserva-
1 ALCA ROBLES, Wuilber Jorge, “El derecho de oposi- doras, que sobre la naturaleza jurídica del
ción en el procedimiento registral. Ficción jurídica,
necesario principio o dogma”, en: Revista Actualidad
procedimiento registral es esencial que no se
Jurídica, tomo 215, Gaceta jurídica, p. 201. deba admitir el derecho de oposición, toda

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 89

 Actualidad

Civil Especial del Mes

vez que el procedimiento registral solo se en- miento ya iniciado y mucho menos oposición
tiende con el presentante del título y no con a la inscripción, ello siempre ha sido así y en
la intervención, apersonamiento o injerencia esto se sustenta la seguridad de los efectos
de ningún tercero al procedimiento ya inicia- de las inscripciones una vez logradas, virtud
do, así lo reconoce en nuestra normatividad que pocos sistemas legales y menos otros
registral el principio de rogación y titulación procedimientos administrativos tienen y en
auténtica 2 del artículo III del Título Preliminar esa medida se ha vuelto una fortaleza del
del Texto Único Ordenado del Reglamento Ge- sistema registral moderno.
neral de los Registros Públicos, aprobado por
No obstante ello, y sin dejar de reconocer di-
Resolución N.° 126-2012-SUNARP-SN del
cha potencialidad, en la actual realidad extra
19.05.2012, (en adelante, TUO del RGRP) y
registral viene sucediendo, un fenómeno que
expresamente el artículo 1 del TUO del RGRP3.
amerita detenernos a observarlo con cierto
reparo, la problemática social que generan
IMPORTANTE los supuestos de suplantación de identidad
o falsificación de documentación contenidos
En el procedimiento registral no en títulos que han logrado acceder a registros
se puede obviar ciertos preceptos públicos y que logran con su inscripción la le-
procesales, como la calificación de gitimación y fe registral, supuesto grave que
títulos que previamente deben ha- afecta la seguridad jurídica y que ha motivado
ber ingresado por el diario y ser la dación de la referida Ley N.° 30313, dis-
calificados dentro del plazo esta- positivo publicado en el marco de una serie
blecido por el Reglamento General de medidas de orden jurídica y técnica con
o en plazos menores, como el esta- evidente influjo de política de Estado, reitero
blecido en reglamentos especiales ante la ola de noticias en diversos medios pe-
y para actos específicos, como ocu- riodísticos locales y nacionales de la existencia
rre con el Reglamento del Registro de innumerables estafas y demás supuestos
Mobiliario de Contratos, el vehicu- delictivos fraudulentos que han involucrado
lar o el societario. el accionar de las principales instituciones que
deberían velar por la seguridad jurídica en las
Como podemos ver, nuestro procedimiento transacciones, actos contratos y derechos de
registral por ser especial se sustenta en el no naturaleza inscribible, tales como la Sunarp,
apersonamiento de ningún tercero al procedi- los notarios públicos, el Poder Judicial, los
árbitros, funcionarios administrativos, etc.
Así es como progresivamente se han venido
2 Principio de rogación: “los asientos registrales se
extienden a instancia de los otorgantes del acto o dando normas como el Decreto Supremo
derecho o de tercero interesado”, más adelante se N.° 006-2013-JUS y su primera disposición
indica que “se presume que el presentante del título complementaria, que aprueba limitaciones
actúa en representación del adquirente del derecho
o del directamente beneficiado con la inscripción a las transacciones en oficios notariales y
que se solicita, salvo que aquel haya indicado en declara la obligatoriedad del uso del sis-
la solicitud de inscripción que actúa en interés de tema de verificación de la identidad por
persona distinta”. comparación biométrica; la Directiva N.°
3 Art. 1: “El procedimiento registral es especial, de
naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la 001-2013-JUS/CN, que regula los lineamien-
inscripción de un título. No cabe admitir apersona- tos para la adecuada aplicación del Decreto
miento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni Supremo N.° 006-2013-JUS, la Directiva N.°
oposición a la inscripción. Las solicitudes presentadas 08-2013-SUNARP-SN, que regula el acto
con tal objeto no formaran parte del procedimiento
registral y el Registrador las rechazara de plano en jurídico denominado “inmovilización temporal
decisión irrecurrible”. de las partidas de predios”; la Resolución del

90 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Superintendente Nacional de los Registros su estrecha vinculación con el derecho civil,

Públicos N.° 258-2014-SUNARP/SN que pero en la actualidad no solo se ha circunscrito
aprueba la Directiva “lineamientos para la a ella, sino también a otras ramas como el
ejecución del control de calidad del servicio de derecho administrativo, procesal, constitu-
inscripción registral” y la ahora reciente Ley cional, penal, etc.
N.° 30313, denominada “Ley de oposición
La doctrina en general ha planteado diversos
al procedimiento de inscripción registral en
conceptos, algunos más técnicos que otros. A
trámite y cancelación del asiento registral por
manera referencial transcribiremos algunos
suplantación de identidad o falsificación de
de ellos.
documentación y modificatoria de los artículos
2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos Según Roca Sastre,
4 y 55 y la quinta y sexta disposiciones com-
plementarias transitorias y finales del Decreto “El Derecho Registral es el conjunto de normas
legales, que regulan la organización y el funcio-
Legislativo 1049”. Todas que ameritarían un namiento del Registro de la Propiedad Inmueble
profundo análisis, ya que considero que se ha y la práctica, valor y efectos de a sus asientos,
evidenciado una profunda crítica al sistema de inmatriculación registral de fincas, con sus
modificaciones y de las inscripciones de actos,
legal en general y en cierto modo al sistema
resoluciones judiciales, administrativas registrales
registral en especifico. y anotaciones preventivas admitidas”.
Partiendo de nuestro modesto conocimiento Amorós Guardiola señala:
de la casuística registral y en el entendido que
por imperio de la norma se ha cumplido el “Es el Derecho que regula de un modo inmediato
y primario el nacimiento, modificación, extinción
aforismo jurídico, que a toda regla en derecho, y eficacia de las relaciones jurídicas registrales, y de
casi siempre le sigue una excepción, procederé un modo general la organización y funcionamiento
a plantear los supuestos normativos que con- del Registro de la propiedad”.
sidero contiene la presente ley por medio de
las siguientes preguntas: Hernández Gil prescribe:

- ¿Es legítimo y no solo legal presentar una “Es el conjunto de normas que regulan la publi-
solicitud de oposición al procedimiento cidad registral de los actos de constitución, trans-
misión, modificación y extinción de los derechos
de inscripción registral de un título en
reales sobre fincas”.
trámite por suplantación de identidad o
falsificación de los documentos presenta- Sanz Fernández dice:
dos a los registros administrados por la
Sunarp? “Conjunto de normas del derecho civil que regulan
las formas de publicidad de los actos de consti-
- ¿Es legítimo y no solo legal permitir tución, declaración, transmisión, modificación
la cancelación del asiento registral por y extinción de los derechos reales sobre fincas”.
suplantación de identidad o falsificación
de los documentos presentados a los Por su parte, el compilador del Manual de
registros administrados por la Sunarp? servicios registrales 2010 manifestó que:
- ¿Es pertinente modificar las disposiciones
“El Derecho Registral es el conjunto de principios,
del Código Civil y del Decreto Legislativo normas generales y reglamentos de carácter espe-
del Notariado para prevenir y anular ciales, que regulan la organización de la institución
las acciones fraudulentas que afectan la registral, su debido funcionamiento y la supervisión
seguridad jurídica? de los servicios de inscripciones en los diferentes
registros de carácter jurídicos que conforman el Sis-
tema Nacional de los Registros Públicos (SINARP),
3. Derecho registral y caracteres regulando además, los efectos de la publicidad
registral formal directa e indirecta, del contenido
Respecto de la conceptualización del derecho de las partidas registrales y de los títulos que ge-
registral como disciplina jurídica, es evidente neraron inscripción. El Derecho Registral protege

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 91

 Actualidad

Civil Especial del Mes

o brinda seguridad jurídica dinámica a los terceros ra: Res. 038-2013-SUNARP-SN Antes:
que contratan en virtud de la información obtenida Res. 086-2009-SUNARP-SN derogado)
del registro y otorgar seguridad jurídica estática al
Tercero Registral”4. Reglamento de Inscripción del Registro
de la Propiedad Vehicular (ahora: Res.
Se ha podido verificar, de los materiales estu- 039-2013-SUNARP-SN, antes: Res.
diados, que de la mayoría de las definiciones 087-2004-SUNARP-SN Derogado), Re-
existentes, queda claro que la orientación que glamento de Inscripciones del Registro
se le da al concepto es siempre en gran parte de Buques, Embarcaciones Pesqueras y
en relación a los actos y derechos inscribibles Naves (ahora: Res. 022-2012-SUNARP-
en el registro de propiedad inmueble, no obs- SA, antes: Res. 479-2002-SUNARP-SN
tante ello, hemos citado y quedamos confor- Derogado), Reglamento de Inscripciones
mes con la definición que otorga la comisión del Registro de Derechos Mineros (Res.
compiladora aludida que fuera constituida 052-2004-SUNARP-SN), Reglamento
por Res. N.° 153-2009-SUNARP-SN, toda del Registro de Testamentos (Oficio
vez que con base en dicho concepto se po- 128-A de la Corte Suprema Derogado),
dría trabajar una adaptación –sin enervar las Reglamento del Tribunal Registral (Res.
naturales diferencias que ya existen entre los 263-2005-SUNARP-SN), Reglamento
registros que la conforman– del concepto de del Registro de Garantías Mobiliarias (Ley
Derecho Registral aplicable como institución 28677 vigente desde el 01.06.2006),
jurídica a otros registros jurídicos administra- Reglamento de Inscripciones del Registro
tivos. Entre los principales caracteres de este Mobiliario de Contratos y su Vinculación
derecho tenemos: con los Registros Jurídicos de Bienes
A) Es un derecho autónomo: por cuanto Muebles (Res. 142-2006-SUNARP-SN),
parte de tener sus principios y leyes Reglamento de Inscripciones del Registro
propias, además de tener un regular de Testamentos y Sucesiones Intestadas
número de reglamentos y directivas de (Res. 156-2012-SUNARP-SN), Regla-
carácter especial que regulan los diferen- mento de Inscripciones de Bienes vin-
tes registros jurídicos que lo componen e culados a la Pequeña Minería Artesanal
integran el Sistema Nacional de Registros en los Registros de Bienes Muebles Res.
Públicos (Sinarp), los cuales al ser aproba- 106-2012-SUNARP-SN, entre otros.
dos por Resolución de Superintendencia,
adquieren una mayor condición de au-
tonomía, pero a la vez integración entre IMPORTANTE
sí. Entre ellos se tienen a los siguientes:
Reglamento General de los Registros El procedimiento registral es espe-
Públicos (ahora: Res. 126-2012-SUNARP- cial, toda vez que tiene una nor-
SN, antes: Res. 079-2005-SUNARP-SN matividad que regula de manera
derogado), Reglamento de las Inscrip- particular el procedimiento mismo
ciones del Registro de Predios (ahora: y los actos inscribibles, existiendo
Res. 097-2013-SUNARP-SN, antes: Res. como un marco general para todos
248-2008-SUNARP-SN derogado), Re- los procedimientos del sistema re-
glamento del Registro de Sociedades (Res. gistral.
200-2001-SUNARP-SN), Reglamento de
Personas Jurídicas No societarias (aho- B) Es un derecho heterogéneo: toda vez
que es una disciplina que no solo tiene
normas de derecho público interno, sino
4 COMISIÓN SUNAR, Manual oficial de los servicios regis-
trales de la Sunarp, Talleres Gráficos Aleph Impresiones también normas de derecho privado, que
SRL, Lima, 2010, pp. 24-25. son de aplicación tanto en la organización

92 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

de la institución como en los diversos vía un proceso judicial contencioso ad-

procedimientos registrales. Respecto de ministrativo.
lo primero es el Estado el que termina
por relacionarse con los particulares, sea 4. Procedimiento registral y caracte-
en sus normas de organización adminis- rísticas
trativa registral, las del procedimiento Es el Texto Único Ordenado del Reglamento
registral propiamente, la regulación del General de los Registros Públicos, aprobado
personal que labora en la institución, por Resolución N.° 126-2012-SUNARP-SN
etc. En lo segundo, propiamente en el del 19.05.2012 (en adelante, TUO del Regla-
campo de la elaboración de los actos mento General de los Registros Públicos) que
y contratos susceptibles de inscripción, reemplazó a la Res. N.° 079-2005-SUNARP-
toda vez que en ellas se suelen regular las SN, el que define y establece los pasos de
relaciones entre privados o particulares, todo procedimiento de inscripción, desde
sobre la base de toda la normatividad la presentación del título en el diario, hasta
civil vigente. su inscripción, asimismo, establece los pre-
C) Es un derecho limitativo: en el derecho supuestos y requisitos para interponer los
registral peruano, como en algunas otra recursos impugnatorios respectivos, a las cali-
áreas del derecho, opera el criterio legal ficaciones negativas, como la reconsideración
del numerus clausus o cerrado en materia y la apelación, a las decisiones en primera
de inscripciones, es decir, que accederán instancia de los registradores públicos y abo-
al registro solo los actos o derechos que gados certificadores en materia de publicidad
estén previamente determinados en la registral, los que serán resueltos en segunda y
ley, en su forma ordinaria (ley, decreto última instancia por el tribunal registral.
ley, decreto legislativo o decreto de En el procedimiento registral, como marco ge-
urgencia) o en otras formas que se en- neral el registrador, no se puede obviar ciertos
cuentren en normas de menor jerarquía preceptos procesales, como la calificación de
(decretos supremos, resoluciones minis- títulos que previamente deben haber ingre-
teriales, resoluciones viceministeriales, sado por el diario y ser calificados dentro del
resoluciones de la Superintendencia de plazo establecido por el reglamento general
los Registros Públicos, etc.) (es decir, en 7 días hábiles como máximo
D) Es un derecho formal: toda vez que los y contados a partir del día siguiente de su
actos por inscribirse se sustentan básica- presentación) o en plazos menores como el
mente en documentos que tienen la con- establecido en reglamentos especiales y para
actos específicos, como ocurre con el regla-
dición de públicos, salvo expresas excep-
mento del Registro Mobiliario de Contratos,
ciones, así tenemos: parte notarial, parte
el vehicular o el societario.
judicial o documento administrativo. Por
tanto, en aplicación del principio registral En cuanto a su naturaleza jurídica, en la
de titulación auténtica las inscripciones doctrina nacional y comparada se ha discu-
solo se efectuarán en virtud de título que tido mucho sobre la naturaleza jurídica del
conste en instrumento o documento pú- procedimiento registral. Algunos la asumen
blico (llamado título formal) el cual debe como uno de naturaleza jurisdiccional pero
contener un acto válido y acorde con el voluntaria, es decir, como los llamados actos
derecho vigente (llamado título material). de jurisdicción voluntaria, toda vez que en lo
En materia registral no existe cosa juzgada esencial lo que se ventila es una pretensión
o cosa decidida (como en sede judicial sujeta a etapas y resoluciones.
o administrativa, respectivamente) de Otro sector contrariamente no lo considera
tal manera que una vez culminado un en el ámbito de lo jurisdiccional, sino por
procedimiento registral indistintamente el contrario le reconoce una naturaleza de
del resultado, este puede ser recurrido procedimiento administrativo especial, por

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 93

 Actualidad

Civil Especial del Mes

cuanto tienen normas propias, principios, Actualmente el nuevo reglamento aprobado
leyes, reglamentos, los cuales lo diferencian por Resolución N.° 126-2012-SUNARP-SN
de cualquier procedimiento administrativo del 19.05.2012, en su artículo primero lo
general pero que de ninguna forma lo vuelven define como aquel:
jurisdiccional, al depender administrativa-
mente del poder ejecutivo específicamente “(...) procedimiento registral es especial, de natura-
del Ministerio de justicia, por tanto todos leza no contenciosa y tiene por finalidad la inscrip-
ción de un título. No cabe admitir apersonamiento
los resultados del procedimiento registral
de terceros al procedimiento ya iniciado, ni opo-
sea en forma de inscripción o publicidad son sición a la inscripción. Las solicitudes presentadas
servicios públicos, aboga también a ello que con tal objeto no formarán parte del procedimiento
en la propia Ley General de Procedimientos registral y el Registrador las rechazará de plano en
Administrativos Ley N.° 27444, se haga refe- decisión irrecurrible”.
rencia expresa al procedimiento de inscripción
registral de manera concreta en su artículo Respecto a las características del procedimiento
34, cuando lo dota de los efectos del silencio registral, a efectos de concordar con su na-
administrativo negativo en contraposición turaleza jurídica particular, se tienen como
del silencio positivo, junto con otra materias características fundamentales las siguientes:
propias de la administración pública como
Es un procedimiento especial, toda vez
salud, medio ambiente, recursos naturales,
que este procedimiento tiene una norma-
seguridad ciudadana, sistema financiero, entre
otros, a efectos de que si en el procedimiento tividad que regula de manera particular el
registral de inscripción de títulos, si la admi- procedimiento mismo y los actos inscribibles,
nistración no se pronuncia dentro del plazo existiendo como un marco general para todos
legal establecido, se entiende o presume que los procedimientos registrales del sistema re-
dichas solicitudes han sido denegadas. gistral, sin perjuicio de la aplicación de norma-
Es decir, con ello se asume que este procedi- tividad contenida en reglamentos especiales
miento, siendo parte del propio sistema admi- para actos inscribibles específicos conforme
nistrativo, guarda consideraciones especiales a cada uno de los registros que la integran.
acorde con su particular finalidad y objetivo, Es un procedimiento de naturaleza no con-
protegiendo el interés común y en la mayoría tenciosa, por medio del cual se debe enten-
de casos el interés particular de las personas der que es contraria a todo litigio o conflicto,
usuarias de sus servicios. características naturales a los casos propios del
El anterior Reglamento General de los Regis- ámbito jurisdiccional del Poder Judicial. Así
tros Públicos, en su artículo primero, definía desde el inicio, desarrollo y culminación del
al procedimiento registral como: procedimiento, ya sea con la inscripción del
título o resolución emitida en última instancia
“El procedimiento registral es especial, de na-
turaleza no contenciosa y tiene por finalidad
por el tribunal registral ordenando la inscrip-
la inscripción de un título. No cabe admitir ción o denegando la misma, esta es seguida
apersonamiento de terceros al procedimiento por una sola persona que es el presentante del
ya iniciado, ni oposición a la inscripción”5.
título, el cual puede ser el adquirente o trans-
ferente del derecho o un tercero con interés,
pero que solicita la inscripción, presentando la
documentación mediante un título y pagando
5 Anterior reglamento general de los registros públicos,
por Resolución N.° 195-2001-SUNARP/SN, publicado los derechos respectivos y está facultado por
en el Diario Oficial El Peruano de fecha 23.07.2001, ley para subsanar los defectos del título y
pp. 20788 y su Texto Único Ordenado aprobado por utilizar los medios impugnatorios respectivos
Res. N.° 079-2005-SUNARP/SN, publicado en el
Diario Oficial El Peruano de fecha 30.03.2005. pp. (reconsideración, apelación, acción conten-
289736-289754. (El resaltado es mío) ciosa administrativa).

94 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Lo no contencioso parte por asumir que en o fuentes, indistintamente que contenga uno
el procedimiento registral no se aceptará o más de un acto o derecho inscribible.
apersonamiento de terceros una vez esté ya Título formal o documental: es el medio proba-
iniciado, ni el aceptar oposición a las inscrip- torio donde consta el título material o causal y
ciones ya efectuadas. De tal manera que en el cual debe reunir la formalidad establecida
el procedimiento registral solo existe una sola por ley o las partes. Es el documento auténtico y
parte que es el presentante del título y este fehaciente que contiene el acto causal o material.
configura una relación exclusiva y excluyente Igualmente, estos pueden provenir de diversos
con el funcionario (registrador público en pri- orígenes o fuentes, indistintamente que contenga
mera instancia o Tribunal Registral en segunda uno o más de un acto o derecho inscribible.
instancia) que va a calificar el título sujeto a
su competencia. 5. Análisis de la Ley N.° 30313:
oposición al procedimiento de
IMPORTANTE inscripción registral en trámite
por suplantación de identidad o
El legitimado para presentar la so- falsificación de documentación
licitud de oposición, según la nue- Recordemos que una solicitud que contiene
va regulación, solo puede ser el algún derecho de oposición, como mecanismo
notario, cónsul, juez, funcionario de defensa y protección del administrado,
público o árbitro, no pudiendo ha- tiene su asidero legal en el artículo 1076 de la
cerlo ningún tercero bajo cargo de Ley N.° 27444, Ley General de Procedimiento
no formar parte del procedimien- Administrativo, en la medida que nos da una
to y ser rechazada de plano dicha definición normativa básica como punto de
oposición en decisión irrecurrible. partida, definiéndola como aquel derecho
ejercido por cualquier administrado frente
Es un procedimiento cuya finalidad es la inscrip- a un acto que pueda suponer una violación,
afectación, desconocimiento o lesión a un
ción de un título, en la medida que se sustenta
derecho o interés legítimo, pudiendo incluso
en documentación específica establecida
materializarlo en la forma de una contra-
por los dispositivos legales pertinentes, las
dicción administrativa con los alcances del
cuales sustentan el título que será presentado
artículo 109.1 de la referida Ley y muy vin-
al registro y materia de calificación con la
culado al derecho de petición administrativa
consecuente inscripción de ser procedente. del artículo 106 de la misma, es más figura
Debemos, por tanto, entender que si bien este como derecho reconocido indirectamente en
procedimiento busca específicamente lograr la la propia Constitución, artículo 2, numeral
inscripción de un título que contiene un acto, 207, el derecho de oposición complementa
derecho o contrato, la categoría jurídica de tí- la gama de derechos que el sistema jurídico
tulo debe ser entendida en su dos acepciones, instituye a favor de las personas sin distingo
la de título material o causal y la de título for-
mal o documental, ambas sujetas igualmente
6 Art. 107: “Toda vez que cualquier administrado con
a la competencia en materia registral. capacidad jurídica tiene derecho a presentarse per-
sonalmente o hacerse representar ante la autoridad
Titulo material o acto causal: es la razón jurídica administrativa, para solicitar por escrito (...) ejercer
que sustenta la inscripción en el registro y que una facultad o formular legítima oposición”.
puede consistir en la adquisición, afectación, 7 Art. 2.20: “A formular peticiones, individual o colec-
modificación o extinción de un acto o derecho tivamente por escrito ante la autoridad competente,
la que está obligada a dar al interesado respuesta
previamente inscrito o por inscribirse, estas también por escrito, dentro del plazo legal, bajo
causas pueden provenir de diversos orígenes responsabilidad”.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 95

 Actualidad

Civil Especial del Mes

alguno para evitar el estado de indefensión, actos o hechos que dispongan las leyes, se
el abuso del derecho y de autoridad, claro considerarán como inscribibles, no quedando
está con excepción de dispositivo legal en al arbitrio de los particulares qué actos se
contrario, como suele suceder en el ámbito inscriben o no, en este sentido la Resolución
del procedimiento registral ya aludido. N.° 450-2011-SUNARP-TR-L, Resolución
N.° 1168-2008-SUNARP-TR-L y Resolución
En sede registral, había la posición uniforme
N.° 842-2008-SUNARP-TR-L; o porque ade-
en ambas instancias, que ante la mínima
más la persona que la interpone no reúne
expresión de una oposición al procedimien-
la calidad de persona legitimada conforme
to registral de un título en trámite, el cual
a lo regulado por el artículo 143º del TUO
podía llegar a su conocimiento por medio
del RGRP (presentante del título o la persona
de los mecanismos ordinarios por la oficina
a quien este representa), en ese sentido, la
de trámite documentario, vía las hojas de
Resolución N.° 1663-2010-SUNARP-TR-L y
trámite (mecanismo por demás cuestionable
Resolución N.° 1117-2010-SUNARP-TR-L. De
e incoherente con el propio derecho de no
tal forma que si se verifica que vía recurso de
oposición que caracteriza nuestro sistema, y
apelación se aprecia que se trata de una opo-
que queda para el análisis de los órganos de
sición a la inscripción, se procede conforme el
gestión competentes), se las tendrán como no
artículo 1 del TUO del RGRP.
presentadas y no forman parte del título, aun
cuando estas llegan derivadas oficialmente Entonces, no se admiten las solicitudes de
por parte de los órganos de gestión adminis- oposición en sede registral, no obstante con la
trativa del sistema a los registradores públicos dación de la Ley N.° 30313, el panorama en
con el carácter de “para o a conocimiento”, con parte ya ha cambiado. Para iniciar, debemos
anexos respectivos y demás documentación, tener presente los ejes orientadores, que con-
pese a que la misma hace abierta y explícita sidero justificaron la dación de la referida ley.
referencia a la no inscripción de un título en
El primer supuesto normativo que nos avoca
trámite.
es admitir que la norma estrictamente se
En otros supuestos, si el mismo se presenta vía circunscribe de forma literal y específica a los
un título ingresado por el diario, el mismo es casos donde exista suplantación de identidad
tachado liminalmente o de plano amparado o falsificación de documentación contenidos
en el artículo 42 inciso b del TUO, bajo el en títulos que han logrado acceder a registros
sustento que el mismo no contiene acto ins- públicos y que puedan lograr con su inscripción
cribible en sede registral. la legitimación y fe registral, es decir, el objeto
de la Ley es permitir la oposición a un proce-
Por su parte, en la segunda instancia registral,
dimiento registral ya iniciado solo respecto
si llega como recurso de apelación bajo el am-
de los supuestos estatuidos y en ningún caso
paro del artículo 142 y siguientes del TUO del
respecto a otros supuestos distintos, asimismo
RGRP, se le declara improcedente, sea porque
y específicamente que dicha oposición se sus-
al confirmar la tacha sustantiva resuelta en
tente en la presentación de los documentos,
la primera instancia registral, se amparan
según cada caso regulado en los literales A)
bajo la condición de que no constituye acto
a la E) del numeral 3.1 del artículo 3, bajo
no inscribible, al no ser un acto tipificado,
la óptica que con ello se lograría prevenir y
por ejemplo, en el artículo 2019 del Código
Civil u otras normas especiales, siguiendo
no tendrían conocimiento de su registración, y por
con ello la doctrina del principio de tipicidad tanto, no acudirían al Registro, lo cual privaría de
del contenido del registro8, es decir, solo los efectos a esas inscripciones irregulares, B) Se recar-
garía la hoja registral hasta que esta se convierta en
inabarcable”. Citado por Gunther Gonzales Barrón en
8 PAU PEDRON nos dice para sustentarlo: “ A) Si se Tratado de Derecho Registral Mercantil, Jurista Editores,
inscribiesen actos no previstos en la Ley, los terceros Lima, 2002, p. 112.

96 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

anular toda acción fraudulenta que afecten la La pregunta obvia es ¿y qué pasa con todos
seguridad jurídica, es más, se sanciona en el los otros terceros? El artículo 2, presumible-
último párrafo del numeral 3.1 en relación a mente, trata de mantener el dogma registral
otros documentos que puedan presentar los de la no oposición ya que reza lo siguiente:
mismos sujetos legitimados e indirectamente “La persona que presenta una solicitud de opo-
cualquier tercero, lo siguiente: “Cualquier docu- sición sin arreglo a lo previsto en la presente Ley
mento distinto a los antes señalados es rechazado no forma parte del procedimiento, debiendo el
liminalmente, en decisión irrecurrible en sede registrador rechazar de plano dicha oposición,
administrativa”. Ya analizaremos este aspecto al en decisión irrecurrible en sede administrativa”.
responder nuestra pregunta de investigación.
Se entiende que no se desea que se planteen
oposiciones por cualquier otro tercero y
IMPORTANTE por otras causas –lo cual también considero
discutible al menos, esa siempre ha sido mi
posición– pero en fin, si esta norma se circuns-
[El] fenómeno que sustenta la da-
cribe a los supuestos únicos de suplantación de
ción de la Ley N.° 30301 no res-
ponde en el fondo a un tema de la identidad o falsificación de documentación, la
ubicación del inmueble y la segu- pregunta es obvia: ¿qué pasa con el tercero
ridad de los actos notariales, sino con legitimo interés, que ya habiendo recaba-
a la identidad de las personas y el do los documentos de los literales A) a E) del
problema de la correcta identifica- numeral 3.1 del artículo 3, desea presentarlo?
ción de una persona al momento Aquí la respuesta legislativa es rotunda, no
de su participación en sede nota- podría presentarlo ante registros, debe esperar
rial, lo cual se estaría orientando que cualquiera de los sujetos activos estable-
ahora más a un ámbito geográfico. cidos por la ley lo realicen, es decir, solo le
resta esperar la buena voluntad, idoneidad y
El segundo supuesto está referido a los sujetos probidad ética de dichos profesionales, para
legitimados a interponerla; aquí la norma que procedan a su oportuna interposición y
también es restrictiva, no cualquiera puede seguimiento al trámite, salvo lo regulado en
plantear dicho acto administrativo denomi- los numerales 3.5 y 3.6 el cual desarrollare-
nado formulación de oposición, el artículo mos más adelante respectivamente.
2 de la referida ley establece: “Únicamente
cabe admitir el apersonamiento de autoridades - ¿Es legítimo y no solo legal presentar
una solicitud de oposición al procedi-
o funcionarios al procedimiento de inscripción en miento de inscripción registral de un
trámite para plantear su oposición por suplanta- título en trámite por suplantación de
ción de identidad o falsificación de documentos, identidad o falsificación de los docu-
conforme a lo establecido en el artículo 3 de la mentos presentados a los registros
presente Ley” y quienes serían estos sujetos administrados por la Sunarp?
– únicos en el mundo jurídico peruano– pues Al parecer, no. Reiteramos, toda la base de
sin lugar a dudas aquellos que tienen inciden- nuestro sistema registral no ampara en general
cia en la elaboración de los actos, contratos el derecho de oposición, sino por el contrario
y derechos inscribibles en registros públicos,
como son el notario, cónsul, juez, funcionario
público o árbitro, así lo dispone taxativamente 3.1 Solo se admite el apersonamiento del notario,
cónsul, juez, funcionario público o árbitro al
el artículo 3 de la ley en comentario9. procedimiento de inscripción registral en trámite
en los casos de suplantación de identidad o falsi-
ficación de documentos, mediante la oposición a
9 Artículo 3. Formulación de oposición en el procedi- este sustentada exclusivamente en la presentación
miento de inscripción registral en trámite de los siguientes documentos, según corresponda.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 97

 Actualidad

Civil Especial del Mes

evita que el procedimiento registral mismo, profundización sobre el particular, conside-
admita contención y por tanto desnaturalice rando que el asunto debe ser materia de un
su finalidad, como es el de lograr la inscrip- próximo trabajo en el marco de un necesario
ción de los títulos sujetos a su competencia debate académico.
otorgándoles con ello seguridad jurídica,
No debemos olvidar, que esta norma se ha
debiendo proceder de haberse solicitado vía
dado en el marco de una serie de medidas de
título presentado por el diario, con la tacha
orden jurídica y técnica con evidente influjo
sustantiva conforme al inciso b) del artículo
de política de Estado, reitero ante la ola de
42 y el inciso d) del artículo 32 del TUO del
noticias en diversos medios periodísticos lo-
RGRP, al no tener vocación de inscribible
cales y nacionales de la existencia de innume-
el derecho de oposición, en este sentido la
rables estafas, supuestos delictivos y acciones
Resolución N.° 1357-2010-SUNARP-TR-
fraudulentas que han involucrado el accionar
L y en cuyo caso de ser apelado ante la
de las principales instituciones que deberían
segunda instancia registral con el objetivo
velar por la seguridad jurídica, es así como
de bloquear cualquier eventual trámite de
progresivamente se han venido dando normas
inscripción, esta instancia debe confirmar la
como el Decreto Supremo N.° 006-2013-JUS
tacha liminal, en igual sentido la Resolución
y su primera disposición complementaria; la
N.° 596-2011-SUNARP-TR-L. Caso contrario,
Directiva N.° 001-2013-JUS/CN que regula
de haber sido recurrida vía el mecanismo
los lineamientos para adecuada aplicación del
del recurso de apelación respecto de una
Decreto Supremo N.° 006-2013-JUS, la Direc-
observación o tacha a un título en trámite,
tiva N.° 08-2013-SUNARP-SN, la Resolución
es decir, vía recurso de apelación se aprecia
del Superintendente Nacional de los Registros
que en esencia se trata de una oposición a la
Públicos N.° 258-2014-SUNARP/SN, hasta la
inscripción de un título en trámite, el recurso
ahora reciente Ley N.° 30313.
debería también ser declarado improcedente,
conforme a los argumentos antes esgrimidos. Por otro lado, en relación al legitimado para
presentar la solicitud de oposición según la
No obstante lo coherente de esta respuesta,
referida ley, solo puede ser el notario, cónsul,
sobre el particular considero que hay matices
juez, funcionario público o arbitro, no pudien-
que debemos analizar. La Ley N.° 30313,
do hacerlo ningún tercero bajo cargo de no
abre una brecha a estas posiciones técnicas
formar parte del procedimiento y ser recha-
–aparentemente ya definidas– cuando dice en
zada de plano dicha oposición en decisión
su artículo 2 “El procedimiento de inscripción
irrecurrible, no obstante lo único que permite
registral de un título es especial y de naturaleza
la ley al respecto –y con eso considero que de
no contenciosa, con las excepciones previstas
eso ya nada tiene de novedosa la norma y si más
en la presente Ley”, es decir, las excepciones
bien de contradictoria con lo establecido por el
como son los supuestos de suplantación de
mismo artículo 2 antes referida– es permitir que
identidad o falsificación de los documentos con-
la persona que denuncia la falsificación de
tenidos en un título en trámite, es la ratio legis de
documentos o la suplantación de identidad
la norma, queda claramente establecido que
ante notario, cónsul, juez, funcionario públi-
estos supuestos son excepcionales y por tanto
co o arbitro para que se apersone e inicie el
se tramitan como norma especial, amparados
procedimiento de oposición, pueda poner en
en la única finalidad de prevenir y anular las
conocimiento del registrador o del Tribunal
acciones fraudulentas que afectan la seguridad
registral, como lo dicen los numerales 3.5 y
jurídica –con todo lo cual estoy plenamente
3.6 de la norma10 sobre la denuncia interpues-
de acuerdo– pero del cual considero que estos
no serían los únicos supuestos que podrían ser
10 3.5 La persona que denuncie la falsificación de
amparables, sin embargo igual ya el horizonte
documentos ante notario, cónsul, juez, funcionario
a partir de esta norma se abre para una mayor público o árbitro, para que se apersone e inicie el

98 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

ta, para que estos vía oficio de consulta o bien Al margen de ello no hubiese sido más razona-
confirmada proceda con la tacha por falsedad ble y coherente que se permita –estableciendo
documentaria o bien verifique la existencia de el mecanismo o la vía registral más adecuada–
la denuncia por suplantación, como quiera que que todo los sujetos aludidos pudieran aper-
fuere, indirectamente ya se está legitimando sonarse, si al final más que quien lo inicia, todo
también al tercero que denuncia, a tener algún terminara con la verificación de la respuesta que
tipo injerencia en la oposición, si bien no tanto se dé a la comunicación que se envíe al notario,
en la formulación de la oposición, pero si en cónsul, juez, funcionario público o árbitro, por-
el resultado perseguido por la norma, lo cual que no eliminar entonces los mayores costo
queda claramente establecido en el supuesto de tiempo y dinero que evidentemente estos
del numeral 3.5, que explicaré a continuación. trámites podrían generar.
Desde antes y conforme al artículo 36 del
Reglamento General de los Registros Públicos,
era el registrador o la segunda instancia regis-
IMPORTANTE
tral, las que en el procedimiento de calificación
o revisión, sí advertían la falsedad debía proce- Todo estudio de títulos para una
der conforme lo establece el mismo reglamen- debida calificación registral debe
to, no obstante ahora también, es la persona abarcar necesariamente el estudio
que denuncia por falsedad ante los sujetos de los títulos archivados que lo sus-
legitimados por la ley, la que ahora puede tentan, y con ello, si bien se ha zan-
jado la discusión, se ha terminado
poner en conocimiento de dichas instancias
por vulnerar la verdadera seguri-
registrales la denuncia –lo cual tampoco con-
dad jurídica que el registro debe
sidero que sea ajeno a la realidad y menos
brindar por medio de sus asientos
que ello no debiera ser justo, ya que no se de inscripción, pudiendo pensarse
trata de deslindar responsabilidades sino de que nuestra técnica de registro ya
proteger mejor a los titulares registrales en sus no debería ser la de inscripción,
derechos inscritos– con lo cual al margen de la sino el de un simple registro de ar-
legitimidad del interés en cautelar su derecho chivamiento.
y la pertinencia en el caso de la falsificación
de documentos debidamente probada, no
obstante, surge la duda de la pertinencia en La gran pregunta que sigue es ¿Y cómo se
los supuestos de suplantación de identidad. va a interponer esta solicitud de oposición?
Sabiendo que la norma no lo establece y
dejando que sea el reglamento el que lo de-
fina, entendemos que sí se está legitimando
procedimiento de oposición con cualquiera de los a determinados sujetos para su formulación,
documentos establecidos en los literales a, b, c, d y e
del párrafo 3.1, pone esta denuncia en conocimiento ello necesariamente debería implicar ¿que sea
del registrador o del tribunal registral para que, de por la vía de la presentación de un título por el
ser pertinente, se realice la tacha por falsedad docu- diario o que otro mecanismo se emplearía, quizás
mentaria prevista en el Reglamento General de los
Registros Públicos. la hoja de trámite? Tener presente que esta se
3.6 La persona que denuncie la suplantación de debe plantear dentro del plazo de vigencia
identidad ante notario, cónsul, juez, funcionario del asiento de presentación del título afectado
público o árbitro para que se apersone e inicie el
procedimiento de oposición con cualquiera de los
con la oposición, máxime si este concluiría de
documentos establecidos en los literales a, b, c, d y e ser fundada, con una tacha sustantiva confor-
del párrafo 3.1, pone esta denuncia en conocimiento me al numeral 3.4 que dice: “Formulada la
del registrador o del tribunal registral para que oficie oposición al título presentado sustentada en
al notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro
según corresponda, a fin de verificar la existencia de cualquiera de los documentos a que se refie-
la denuncia. ren los literales a, b, c, d y e del párrafo 3.1,

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 99

 Actualidad

Civil Especial del Mes

las instancias registrales bajo responsabilidad, conforme al numeral 4.3 de la misma norma.
previa calificación y verificación, proceden a Igualmente considero que aun existiendo ello,
la tacha del título”. tampoco se resolvería el problema, ya que
no se trata de quien será en última instancia
No nos queda claro entonces, el mecanismo
el responsable por la tacha sustantiva de un
de su interposición en sede registral ya que
titulo por oposición o la cancelación de un
se debe guardar coherencia con el principio
asiento inscrito, sino el buscar con acierto en
de prioridad registral y reflejarse ello en la
sede registral y extra registral, los mecanismos
publicidad registral respectiva, no obstante el
más idóneos de prevención y eliminación
trámite según lo establecido por este disposi-
de estos supuestos que afectan la seguridad
tivo, reiteramos debería concluir con la tacha,
jurídica de todo titular registral.
lo cual es entendible y razonable en el caso
de la tacha sustantiva por falsedad documen- En todo caso, queda a la entera responsabili-
taria y que en definitiva es concordante con dad, diligencia y cuidado (por ahora sin plazos,
lo previsto en el Reglamento General de los términos o instancia que lo fiscalice en dicho
Registros Públicos en sus artículos 42 literal f) proceso) del notario y del cónsul verificar que
y el artículo 36, los cuales a su vez también efectivamente se ha producido una probada
guardan coherencia con los supuestos de los suplantación de identidad –he ahí lo compli-
numerales b), c), d) y e) del referido artículo cado de su debida verificación y eficacia– ya
3 numeral 3.1. que es sabido que dichas pesquisas son un
proceso complejo (así ocurre, por ejemplo,
Por otro lado, no queda muy claro el proceso
en los casos de estafa, donde se mandan a
en el supuesto de la suplantación de identidad
del numeral a) que indica “a. Declaración elaborar DNI falsificados, pero con los datos
notarial o del cónsul cuando realice función verídicos de las víctimas donde se colocan
notarial, indicando que se ha suplantado las fotografías de sus cómplices e incluso se
al compareciente o a su otorgante o a sus fraguan otro tipo de documentación como
representantes en un instrumento público pro- constancias del centro de trabajo, boletas de
tocolar o extraprotocolar. En este último caso, pago, impuesto predial, recibos de servicios,
debe dar mérito a la inscripción registral”. etc., de las personas agraviadas, máxime mu-
chas notarias a nivel nacional no cuentan en
Respecto de esto último, bastaría entonces con la actualidad con el acceso a la consulta AFIS
la simple comunicación del notario o el cónsul del RENIEC y menos un sistema net interco-
de que se ha suplantado al compareciente o a nectado con la RENIEC, PNP, Poder Judicial,
su otorgante o a sus representantes en el ins- Ministerio Público y Defensoría del Pueblo,
trumento público protocolar o extraprotocolar incluso aun si las tuviera, la delincuencia ya
que ha expedido, entiendo que el tema de ha podido realizar la clonación de huellas
suplantación de identidad es delicado y debiera digitales11, con lo cual no solo se podría lograr
ser apreciado por las instancias competentes y la comisión del delito de la suplantación de
tener una certidumbre razonablemente bien identidad, sino incluso el desvirtuar la correcta
sustentada de ello, no dudo de la capacidad realización de un verdadero instrumento nota-
del notario o cónsul aludidos, pero ya que rial o consular amparándose maliciosamente
las consecuencias son muy graves –según la
propia norma comentada se debe proceder con la
tacha sustantiva– me genera suspicacia quedar 11 Procedimiento muy técnico, por la cual el suplan-
tador a quien se le entregaba una copia exacta de
sujeto a la pura decisión y criterio del notario la huella digital de la víctima, para lograr esto de
o cónsul, máxime si no existe un dispositivo le- alguna manera se logra colocar la huella digital de la
gal –al menos por ahora– que determine una víctima en un molde y luego, con el uso de insumos
expresa responsabilidad, como si lo hay en odontológicos, se levanta una película con sus papilas
dérmicas que se mantiene por cuatro o cinco horas,
relación a la cancelación de asientos registrales tiempo suficiente para realizar el ilícito.

100 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

en la presunta suplantación de identidad, en donde vía solicitud presentada por el diario

fin los supuestos podrían ser varios al punto se plantea una oposición a una inscripción
que todo esto ya se considera delito contra ya efectuada, igualmente la misma debe
la fe pública –modalidad de usurpación de resolverse con una tacha liminal, por cuanto
Identidad, falsificación de documentos y dicho título carece de acto inscribible y ade-
otros– cuyas investigaciones están a cargo de más porque todo título ya inscrito, conforme
La División de Investigación de Estafas de la con al nuevo texto del vigente artículo 2013
Policía y la actuación del Ministerio Público), del Código Civil, concordante con el artículo
proceso al que debiera someterse todo notario VII del Título Preliminar del TUO del RGRP,
o cónsul diligente, empero salvo la idoneidad se presume exacto y válido y produce todos
de dichos profesionales, quién garantiza ello sus efectos mientras no se rectifique en los
y cuanto tiempo conllevaría, al menos la Ley términos establecidos en el reglamento o se
no lo dice y el reglamento debería, aunque declare judicialmente su invalidez, como así
tampoco tendría muchas facultades para lo considera la Resolución N.° 322-2008-SU-
modificar otros dispositivos legales sustantivos NARP-TR-L, debiendo para proceder con la
o adjetivos de mayor jerarquía, que logren cancelación de una inscripción, seguir el pro-
ese objetivo. ceso conforme con lo regulado por el artículo
Considero a la luz de la realidad nacional, 94 literal b) del TUO del RGRP y el artículo 99
como sucede en localidades donde hay no- del mismo reglamento, es decir, mediante una
tarios que no cuentan con los mecanismos resolución judicial que declare la nulidad del
mínimos de seguridad y tecnología, dudo título en cuya virtud se extendió la inscripción.
que estos sean tan expeditivos en su diligen- Así lo ratifica también el numeral 3.3 de la
ciamiento o incluso las oficinas registrales, Ley N.° 30313 que dice: “No cabe oposición
despachos judiciales o servicios de mensajería al título inscrito o anotado en la partida registral”.
con iguales o peores limitaciones, ni que decir No obstante, la misma ley ha regulado en su
de la real informalidad en algunos sectores del artículo 4 los supuestos especiales de cancela-
sistema arbitral, estos y otros factores defini- ción de asientos registrales, supuesto que en
tivamente terminarán por complicar también concordancia con los objetivos de la norma
los supuestos de verificación de autenticidad son obvios, así se refiere a solicitudes de
en el caso de las denuncias por falsificación de cancelación de asientos registrales por pre-
documentos ante notario, cónsul, juez, fun- sunta suplantación de identidad o falsificación
cionario público o árbitro. No olvidemos que de documentos notariales, jurisdiccionales o
justicia que tarda demasiado, no es justicia. administrativos y conforme al numeral 4.2 “La
solicitud de cancelación de asiento registral
6. Es legítima la cancelación del solo es presentada ante los Registros Públicos
asiento registral por suplantación por notario, cónsul, juez, funcionario público
de identidad o falsificación de o árbitro, según corresponda, que emitió algu-
documentación no de los documentos referidos en los literales
a, b, c, d y e del párrafo 3.1 del artículo 3”.
- ¿Es legítimo y no solo legal permitir la
cancelación del asiento registral por Es evidente que todo esto, no solo amerita
suplantación de identidad o falsifica- una modificación de la reglamentación re-
ción de los documentos presentados gistral vigente, sino que se ha cambiado el
a los registros administrados por la criterio que toda cancelación de asiento sin el
SUNARP? consentimiento del titular de derecho se debe
En este caso, considero que sí, salvo algunos solicitar y tramitar judicialmente conforme al
reparos que formulare más adelante. Recor- artículo 101 del Reglamento General de los
demos nuevamente que para aquellos casos Registros Públicos, ahora ya no ameritaría

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 101

 Actualidad

Civil Especial del Mes

en estos caso, ningún procedimiento en vía no es suficiente lo que se indica en el primer
judicial, bastando la sola comunicación de los párrafo del numeral 4.3. “En caso de que se
referidos servidores amparados en algunos disponga la cancelación del asiento registral,
de los documentos regulados en los literales esta se realiza bajo exclusiva responsabilidad del
del párrafo 3.1. notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro
que emitió alguno de los documentos referidos
Conforme al numeral 4.112 de la Ley, es
en los literales a, b, c, d y e del párrafo 3.1
el jefe zonal de la Oficina Registral de la
del artículo 3”.
Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos correspondiente, el competente para Respecto de la existencia de esta nueva vía
resolver las solicitudes de cancelación. Esto no administrativa respecto a la suplantación de
es novedoso ya que conforme a los vigentes identidad, considero que dicho supuesto con-
artículos 95 y 96 del Reglamento General de lleva una mayor complejidad (nuevamente
los Registros Públicos, ya existe el caso de se reiterarían aquí los argumentos relativos
cancelaciones de asientos de inscripción y a la verificación ante casos de estafas, con
anotaciones preventivas iniciados de oficio o DNI falsificados y demás documentación
a pedido de parte, en mérito de la resolución complementaria, la falta de acceso a la con-
que expida la jefatura de la oficina registral sulta AFIS del RENIEC y menos un sistema
respectiva, previa investigación del órgano net interconectado entre el RENIEC, la PNP
competente y específicamente para casos y demás instituciones, por parte de muchas
concretos, como la inexistencia del asiento notarias a nivel nacional, la actual clonación
de presentación del título o incluso cuando de huellas digitales, etc. Al punto que todo
el asiento contenga actos que no consten esto ya se considera Delito Contra la Fe Pública
en los títulos o no estén comprendidos en la cuyas pesquisas están a cargo de la División
rogatoria. de Investigación de Estafas de la Policía y la
actuación del Ministerio Público).
En cualquier caso existía una previa inves-
tigación, pero conforme al artículo 4 de la En resumidas cuentas, no se trata al final de a
presente ley, esta ahora solo se limitaría a quién se responsabiliza por los asientos o ano-
verificar el cumplimiento de los documentos taciones ya canceladas, sino que se podría dar
del primer párrafo del numeral 3.1 y en caso la misma problemática que en los supuestos
se disponga la cancelación, esta sería irrecu- de oposición antes referido, ya que quedaría
rrible en sede administrativa. Si bien, por lo a la entera responsabilidad, diligencia y cui-
indicado, ya no estamos en el ámbito de la dado del notario o cónsul el tener que actuar
pura discrecionalidad del ente registral, sí se un procedimiento de objetiva verificación de
logra al menos –sin lugar a dudas en el su- si se ha producido o no una suplantación de
puesto de la falsificación de documentos– evitar identidad (así, por ejemplo, ante la denuncia
el absurdo trámite de un proceso judicial largo de suplantación, el notario o cónsul debieran
y en muchos casos muy costoso. realizar las investigaciones pertinentes, como
es que la persona víctima supuestamente
Nuevamente, he aquí mis reparos en relación
suplantada sea conducida a la dependencia
con la suplantación de identidad; considero que
policial más cercana, la cual debiera estar
debidamente implementada y donde se le
12 4.1. El jefe zonal de la Oficina Registral de la Su-
perintendencia Nacional de los Registros Públicos pueda tomar sus impresiones digitales, no las
correspondiente es competente para resolver las llamadas huellas13), a efectos de identificársele
solicitudes de cancelación de asientos registrales por
presunta suplantación de identidad o falsificación de
documentos notariales, jurisdiccionales o administra- 13 En criminalística se diferencia lo que es huella e im-
tivos, siempre que estén acreditados con algunos de presión digital, ambas tienen que ver con los dibujos
los documentos señalados en los literales a, b, c, d y papilares que tiene la persona en sus manos o pies,
e del párrafo 3.1 del artículo 3. sin embargo, difiere huella en que esta es dejada

102 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

no solamente con el documento de identidad, en relación al texto del referido artículo 5

sino también por su fórmula dactiloscópica que dice:
a efectos de homologarlas con otras, –por
ejemplo las incriminadas en la División de “La información contenida en las inscripciones y
anotaciones preventivas que han sido canceladas,
Identificación o Laboratorio de Criminalística no perjudica al tercero en los términos establecidos
o el RENIEC–; es por ello, que se hace necesa- en el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco
rio un trabajo mancomunado entre la Policía, perjudican las inscripciones, anotaciones o los títulos
el Ministerio Público, el RENIEC, entre otras, pendientes cuya prioridad registral sea anterior al
asiento de cancelación”.
ya que se sabe que muchas personas aún no
se han inscrito para obtener documento de Dicho texto tiene obvia incidencia en el prin-
identidad, empero, si estuvieran identificadas cipio de legitimación y fe pública Registral,
desde su nacimiento, no habría manera de conforme a los ahora nuevos textos de los
escapar al control de identidad personal y artículos 2013 y 2014 del Código Civil res-
con ello determinar si le corresponde a otra pectivamente.
persona distinta de la interviniente, entre otras
necesarias actuaciones técnicas. Al respecto, si bien se trata de mantener
la coherencia del propio sistema registral,
manteniendo la intangibilidad de los demás
IMPORTANTE asientos e incluso títulos pendientes anterio-
res al asiento de cancelación por prioridad y
Con lo nuevos textos de los artícu- legitimación, lo cual se ajusta bien a la propia
los 2013 y 2014 del Código Civil, dinámica registral, pero al final de cuentas no
se trata de mantener la coherencia se constituye con ello un verdadero resultado
del propio sistema registral, man- positivo en la seguridad jurídica buscada, ya
teniendo la intangibilidad de los que si se parte de que van a coexistir asientos
demás asientos e incluso títulos registrales afectados con la cancelación por
pendientes anteriores al asiento de dichas causales, junto a otros asientos vigentes
cancelación por prioridad y legiti- y anteriores al propio asiento de cancelación
mación, lo cual se ajusta bien a la pero posteriores al asiento directamente
propia dinámica registral, pero al afectado con la cancelación, sobre aquellos
final no se constituye con ello un
no nos quedaría más que iniciar procesos
verdadero resultado positivo en la
judiciales de nulidad o cualquier otro vicio
seguridad jurídica buscada.
de la voluntad y generar así también su
cancelación, entonces la pregunta es la si-
En cuanto lo establecido por los artículos 5 guiente: ¿realmente qué se gana en relación
y 6 de la Ley, estos se adecuan a la actual a la seguridad jurídica al lograr este tipo de
regulación sobre la inoponibilidad del asiento cancelaciones en el supuesto de que existan
de cancelación frente a los terceros, ello con- asientos e inscripciones posteriores al asiento
forme al tenor del artículo 97 del TUO de los afectado pero anteriores al asiento de cance-
Registros Públicos y los principios registrales lación y que por lo que manifiesta el nuevo
de titulación auténtica y legitimación del título texto no se verían afectados?
preliminar del mismo reglamento, respecti-
Se entiende que los registros públicos no son
vamente. Quizás solo una breve atingencia
instancias judiciales y, por ende, no gozan
de dicha majestad o discrecionalidad, pues
entonces de que nos sirve esta nueva vía,
por el delincuente en la escena del crimen en forma entiendo que quizás solo para aquellos ca-
involuntaria, mientras que impresión es aquella que
es entregada en forma voluntaria por una persona sos puntuales en que existiendo un asiento
con fines de identificación. o anotación que adolecen de estas causales

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 103

 Actualidad

Civil Especial del Mes

–suplantación o falsificación– se logra que se que reza lo siguiente: “aunque después se anule,
disponga un asiento de cancelación al respecto rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por
y estos son asientos contiguos, no existiendo virtud de causas que no consten en los asientos
entre ellos otros asientos o títulos que tengan registrales y los títulos archivados que lo sus-
prioridad registral anterior al asiento de can- tentan” (el resaltado es mío), esto nos lleva
celación, en fin lo dejo a su perspicaz análisis. a enfrentarnos al gran problema que ya nos
traía el anterior texto del mismo artículo cuan-
Para desarrollar los siguientes dos puntos,
do decía: “por virtud de causas que no consten
recordemos nuestra última pregunta de in-
en los registros públicos” (el resaltado es
vestigación:
mío), ya que el debate suscitado desde antes
¿Es pertinente modificar las disposiciones siempre fue, hasta donde alcanzaba la publici-
del Código Civil y del Decreto Legislativo del dad registral aplicable en la calificación de los tí-
Notariado para prevenir y anular las accio- tulos por el principio de legalidad; las posiciones
nes fraudulentas que afectan la seguridad eran divergentes y aunque técnicamente solo
jurídica? procedía bajo el sistema registral estudiar los
asientos registrales y no los títulos archivados,
7. Sobre las modificatorias de los fue el Poder Judicial el que con cuestionables
artículos 2013 y 2014 del Código resoluciones y criterios muy criticables, am-
Civil plio al ámbito de la calificación y estudio de
partidas registrales, desnaturalizando con ello
Verificado el contenido de las normas modifi-
la dinámica moderna de un sistema registral
cadas, sobre el actual texto del artículo 2013
fuerte, al remitirla también al estudio de los
del Código Civil, se puede percibir que los
títulos archivados, lo cual al final termina por
supuestos regulados por la Ley se han visto
incorporados con la fórmula siguiente: “El desnaturalizar la seguridad jurídica que deben
asiento registral debe ser cancelado en sede exhibir todos los asientos de inscripción por sí
administrativa cuando se acredite la suplan- mismos, encareciendo además los costos de
tación de identidad o falsedad documentaria transacción y desvirtuando la debida legitima-
y los supuestos así establecidos con arreglo a ción que los asientos de inscripción deberían
las disposiciones vigentes”. tener, así la Casación N.° 695-99 Callao14 y
la Casación N.°2356-98 Lima15, que asumen
Pero es curioso lo que se puede interpretar de
que el asiento registral por ser solo un mero
la lectura de su texto, ya que con ello no solo
resumen, se debe por tanto acudir a los títulos
se regularían dichos dos supuestos, sino que al
archivados inscritos donde se verifique que
manifestar “los supuestos así establecidos con
arreglo a las disposiciones vigentes” pareciera no conste la causa de anulación, rescisión o
literalmente dejar abierta la posibilidad de resolución del derecho del otorgante, acorde
que existan otros supuestos que se pudieran
incorporar más adelante y que serían distintos 14 Parte pertinente “(…) y e) que ni de los asientos regis-
de los dos supuestos establecidos en la Ley trales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen,
–suplantación de identidad o falsedad docu- rescindan o resuelvan el derecho del otorgante”.
15 Parte pertinente: “Forman parte de la publicidad de
mentaria– dejaremos para otro momento un
los registros públicos, los títulos archivados, lo que
mayor análisis de si ello es posible de ser inter- guarda concordancia con el artículo 170 del regla-
pretado en dicho sentido y que otros supuestos mento general de los Registros Públicos, porque como
podrían incorporarse. En mi opinión, considero el asiento registral es solamente un resumen, en el que
que sí habrían otros más que solo requerirían consta el titulo que da origen al asiento, dicho título
está a disposición de toda persona, porque forma
ser recogidos normativamente o agrupados en parte del asiento y de la publicidad de los registros.
formulas legales de carácter general. Por ello a fin de asegurar la buena fe registral, no solo
es necesario leer el resumen del asiento registral, sino
Por otra parte, mi gran preocupación va con tomar conocimiento del título archivado que le dio
relación al primer párrafo del artículo 2014 origen (…)”.

104 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

al cumplimiento de uno de los requisitos que de investigación, permítanme iniciar en esta

configuran la fe pública registral, pese a que parte por el análisis de la modificación de las
en la normatividad reglamentario especial, en disposiciones complementarias, transitorias y
la calificación registral por el principio registral finales quinta y sexta del Decreto Legislativo N.°
de legalidad, conforme a lo establecido por 1049, ya que considero que existen algunos
el artículo 32 del Reglamento General de los aportes interesantes.
Registros Públicos se debe:
Ambas disposiciones han regulado con mayor
“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los precisión, lo relativo al tipo instrumentos que
asientos de inscripción de la partida registral en la son objeto del procedimiento de anotación
que se habrá de practicar la inscripción, y, com- preventiva, así se indica más claramente
plementariamente, con los antecedentes registrales
referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación
que se refieren a los instrumentos notariales
de aquéllos” y asimismo tener presente la verdadera protocolares o extra protocolares presumible-
naturaleza e importancia del asiento de inscripción mente falsificados y aquellos donde se habría
registral, como lo reconoce el artículo 50° que suplantado la identidad de los otorgantes, o
refiere: “Contenido general del asiento de inscripción:
Todo asiento de inscripción contendrá un resumen a sus respectivos representantes.
del acto o derecho materia de inscripción, en el De igual forma, ahora ha variado el plazo
que se consignará los datos relevantes para el
conocimiento de terceros, siempre que aparezcan y el término para presentar la solicitud de
del título; así como, la indicación precisa del docu- anotación preventiva en el diario de la ofi-
mento en el que conste el referido acto o derecho; cina registral respectiva, el cual será dentro
la fecha”(el resaltado es mío).
de los cinco días hábiles contados desde que
Ahora, con la actual modificación del artículo se tuvo conocimiento y bajo responsabilidad
2014 queda claro que toda verificación de del notario público, es más, adelantándose
partidas registrales, es decir, en concreto todo la norma a la posibilidad de una denegatoria
estudio de títulos para una debida calificación por extemporaneidad en su presentación y
registral o actos de publicidad registral, debe la aplicación de una posible interpretación
abarcar necesariamente el estudio de los títu- de extinción del derecho por caducidad,
los archivados que lo sustentan y con ello si bien regula que la presentación posterior a dicho
se ha zanjado la discusión, se ha terminado plazo no constituye una causa de inadmisión
por vulnerar la verdadera seguridad jurídica o improcedencia de la solicitud del notario
que el registro debe brindar por medio de ante el registro, infiriendo con ello que se
sus asientos de inscripción, pudiendo llegar a debe proseguir con el trámite.
pensarse y no exageradamente, que nuestra Por último, manifiesta un tema que solo en el
técnica de registro ya no debería ser la de desarrollo de la casuística registral se verá si es
inscripción, sino bajo la nueva óptica del positivo o no y es lo relacionado a la legitima-
dispositivo civil modificado, el de un simple ción que tiene el perjudicado para proceder
registro de archivamiento ya que todo se sus- contra todo tercero registrado aunque no sea
tenta en los archivados, en símil del sistema el titular, así la quinta y sexta disposición reza
registral francés o venezolano. respectivamente en sus artículos lo siguiente:
“(…) La presente anotación preventiva será pro-
8. Sobre las modificatorias de los cedente aunque el actual titular registral sea un
artículos 4 y 55 y la quinta y sexta tercero distinto al que adquirió un derecho sobre
disposiciones complementarias la base del instrumento notarial presuntamente
transitorias y finales del Decreto falsificado” entiéndase también en los casos
Legislativo N.° 1049 “de suplantación de identidad”.
Sin perjuicio de lo ya argumentado, para Es decir, ya no interesaría a la luz del principio
seguir dando respuesta a nuestras preguntas de tracto sucesivo, de si la partida registral

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 105

 Actualidad

Civil Especial del Mes

publicita que la titularidad lo ostente un en el más breve plazo de dicha necesaria
tercero, en el entendido que más importante medida de seguridad jurídica.
es cautelar la gravedad de dichas causales y Finalmente, es también positivo que se deslin-
quizás también porque estamos ante solo una de con claridad, los límites a la intervención
anotación preventiva de contenido eminen- de terceros en el proceso de identificación de
temente provisional –salvo que dentro del los otorgantes y/o intervinientes en el proce-
año se anote la demanda judicial o medida so notarial, así se manifiesta que para estos
cautelar por nulidad, que se refiera a este efectos, el ejercicio personal de la función no
mismo hecho, ya que dicha anotación judicial excluye la colaboración de dependientes del
se correlacionará con la anotación preventiva– despacho notarial, sin que ello implique la
e incluso siendo coherentes también con lo delegación de la función para realizar los actos
establecido por el artículo 5 de la misma ley, complementarios o conexos que coadyuven al
debemos entender que esto se aplica para desarrollo de su labor, bajo la responsabilidad
casos más graves como la cancelación de un exclusiva del notario.
asiento inscrito, aunque igual dicha anotación
tampoco perjudicaría en nada al tercero en Respecto a la modificatoria del artículo 4° de la
los términos establecidos en el artículo 2014 Ley del Notariado sobre el ámbito territorial de
del Código Civil. la competencia notarial, la situación se pone
un tanto controversial al momento de adoptar
Por otro lado, respecto a lo establecido por una posición, sea con argumentos a favor u
la modificación y nuevo texto del artículo 55 otros en contra.
de la Ley del Notariado, considero saludable
que a efectos de verificar la identidad de los La norma dice lo siguiente:
otorgantes y/o intervinientes, ya no solo se
“Artículo 4º.- Ámbito territorial. El ámbito territorial
remita a la constatación con la base de datos del ejercicio de la función notarial es provincial no
del RENIEC, sino que el supuesto de consulta obstante la localización distrital que la presente
se amplíe a otras instituciones, como la base ley determina. Son nulas de pleno derecho las
actuaciones notariales referidas a actos de
de datos de la Superintendencia Nacional de
disposición o gravamen inter vivos de bienes
Migraciones (respecto de la información so- inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial
bre los extranjeros residentes o no en el país, del notario provincial, sin perjuicio que de ofi-
pudiendo ahora acceder al registro de carnés cio se instaure al notario el proceso disciplinario
establecido en el Título IV de la presente ley. La
de extranjería, pasaportes y control migratorio presente disposición no se aplica al cónsul cuando
de ingreso de extranjeros), no obstante, nada realiza funciones notariales. Cuando el acto de
nos dice sobre si el supuesto de consulta se disposición o gravamen comprenda más de
podría ampliar vía el sistema interconectado un inmueble ubicado en diferentes provincias
es competente el notario del lugar donde se en-
con otras instituciones que podría coadyuvar a cuentre cualquiera de ellos, quedando autorizado
los efectos de la norma, como sería, por ejem- para ejercer función notarial fuera de los límites
plo, la actual base de datos de incriminados de la provincia para la cual ha sido nombrado” (el
de la División de Identificación o Laboratorio resaltado es mío).
de Criminalística.
Para algunos, este dispositivo es la mejor
De otro lado, se mantiene la limitación en su forma de neutralizar la posibilidad de la
aplicación cuando indica “y solo en aquellos ocurrencia de los supuestos de suplantación
lugares donde se cuente con acceso a internet de identidad en la misma provincia donde se
y sea posible para la indicada entidad brindar ubica el inmueble, para ello no se encontró
el servicio de consultas en línea”, con lo cual si mejor mecanismo que limitar la contratación
bien trata ser coherente con nuestra realidad y la formalización de la misma, a su ejercicio
actual, se estaría partiendo de no generar las en el ámbito de su sola provincia, lo cual
mejores condiciones para la implementación considero de por sí que es muy opinable, ya

106 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

que este fenómeno que sustenta la dación de y que implicaba en la realidad que él no se
la Ley N.° 30301 no responde en el fondo trasladaba a otras demarcaciones territoriales,
a un tema de la ubicación del inmueble y la sino que eran la partes las que pedían su
seguridad de los actos notariales, si no a la intervención. Este tipo de interpretaciones,
identidad de las personas y el problema de actualmente con la modificatoria, ya no po-
la correcta identificación de una persona al drían ser entendidas así.
momento de su participación en sede notarial,
La norma en estudio es clara en limitar la
lo cual se estaría orientado ahora más a un
competencia notarial bajo dos criterios: 1) el
ámbito geográfico.
tipo de actos, contratos o derechos, y 2) sobre
No obstante, para un sector de la opinión, qué tipo de bienes recae. Sobre el particular la
especialmente la congresal, es mejor delimitar norma determina lo siguiente: “las actuacio-
bajo estos argumentos, la correcta competen- nes notariales referidas a actos de disposición
cia que el notario debe tener en el ejercicio o gravamen inter vivos” y “bienes inmuebles
de sus funciones notariales y evitar así el ubicados fuera del ámbito territorial del no-
problema de las transferencias fraudulentas, tario provincial”, respectivamente.
con lo cual indirectamente se ha desvirtuado Lo contundente es la sanción que impone a su
el tradicional criterio notarial que interpretaba incumplimiento “son nulas de pleno derecho”
convenientemente lo siguiente: no tanto respecto al acto, contrato o derecho
Que si un notario, abogado que por delegación celebrado por las partes y que motivo la in-
del Estado ejerce función pública sin ser funciona- tervención del notario para dar fe, sino exclu-
rio público, ejercía en su despacho notarial cuya sivamente sobre la actuación notarial que le
ubicación es distrital aunque su competencia sea dio la formalidad; es más administrativamente
también hay consecuencias “sin perjuicio que
provincial conforme a la norma, este si podía ver
de oficio se instaure al notario el proceso
todo acto, contrato o derecho vinculados a pre-
disciplinario establecido en el Título IV de
dios, personas naturales o jurídicas, etc. incluso
la presente ley”, sentenciando al final con el
de otras circunscripciones territoriales fuera de su
párrafo seguido “La presente disposición no
provincia. Así por ejemplo, el clásico supuesto se aplica al cónsul cuando realiza funciones
donde un notario de Lima sí puede autorizar notariales”, con lo cual deja en evidencia que
la escritura de venta del inmueble de Trujillo el objetivo último de esta modificación es el
o de cualquier parte del Perú, siempre que no ámbito notarial.
ejerza fuera de la provincia de Lima.
Asimismo, solo se exceptúa de esta norma el
En este caso, si ambas partes van a la oficina notario, cuando asume competencia en actos
del notario de Lima, este estaría ejerciendo de disposición o gravamen que impliquen más
dentro de su provincia, y por tanto, ejerciendo de una predio y los mismos se encuentren
de manera adecuada, amparados en la pura ubicados en diferentes ámbitos provinciales
aplicación del principio notarial de rogación16, de competencia notarial, en este supuesto si se
permite que el notario competente en alguno
de ellos, asuma la competencia de todos ellos
16 Por la rogación los notarios no pueden intervenir de
oficio, sino que deben hacerlo solo a pedido de parte. “quedando autorizado para ejercer función
Este principio notarial se encuentra consagrado en el notarial fuera de los límites de la provincia
decreto legislativo del notariado peruano vigente, y para la cual ha sido nombrado”.
lo mismo ocurría con la ley del notariado peruano
anterior. En este orden de ideas debemos precisar que No obstante, es fácil respondernos, ante la pre-
el inciso c) del artículo 16 del Decreto Legislativo del gunta de cuántos casos de estos existen y con
Notariado vigente en el derecho peruano enumera
las obligaciones del notario, precisando que el notario
está obligado a prestar sus servicios profesionales a señaladas en la ley, el reglamento y el Código de Ética.
cuantas personas lo requieran, salvo las excepciones Referencia virtual: < [Link]

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 107

 Actualidad

Civil Especial del Mes

qué frecuencia se presentan, salvo el caso de las tes libertades: la libertad de competencia, la
grandes inmobiliarias o de entidades públicas libertad de contratación y la legítima autonomía
o privadas de gran envergadura o personas de los contratantes en la decisión de cómo desean
naturales con negocio y gran patrimonio inmo- formalizar esa contratación. Me explico.
biliario, etc. La ocurrencia de esta excepción es
En el país, no es ajeno que la libertad de
justamente eso, una evidente y rara excepción
mercado afecta transversalmente la economía
ya que en la mayoría de casos los usuarios de la
de cada agente económico y con ello indirec-
notaria –que vienen a constituirse la población
tamente al derecho, el cual debe brindar las
de a pie– con escasa frecuencia realizan actos,
herramientas necesarias para que con ello se
contratos o derechos de disposición o gravamen
materialice la seguridad jurídica.
sobre muchos inmuebles, ya que casi siempre
cuentan con únicos predios. En este sentido la Constitución reconoce la li-
bertad de contratar con fines lícitos y según las
Para otro sector de opiniones, quizás más
normas vigentes al tiempo de su celebración,
críticas y agudas al responder a determina-
conforme al artículo 2 numeral 4 y artículo
das percepciones más sociales que jurídicas,
la norma lo único que podría consolidar es 62 de la Constitución Política del Perú, es
un contexto más favorable donde se pueda más, con incidencia en el propio derecho de
institucionalizar por parte de los notarios un la propiedad. Es poco coherente –y con ello
mayor control de precios (entiéndase tasas no hago ninguna cuestión de estado, sino
notariales) o incluso algún tipo de monopolio analizo objetivamente el tema– que un titular
no tanto en la prestación del servicio en sí, registral e incluso un propietario no inscrito,
sino cuestionablemente en lo que costaría la al momento de querer transferir o gravar su
oferta brindada por los notarios de determi- propiedad, se vea obligado por imperio de
nada provincia en comparación con el resto la reciente modificatoria a tomar los servicios
del mercado notarial a nivel nacional, se exclusivos y excluyentes de los notarios de la
crearían así islas o paraísos de gran provecho provincia en la cual se encuentra ubicado su
económico para algunos sectores notariales inmueble, pese a que quizás económicamente
–es sabido en la actualidad que las tasas nota- le convendría celebrarlo ante el notario de
riales que se cobran por determinados servicios otra provincia ya que los costos podrían ser
como, por ejemplo, una prescripción adquisitiva menores o lo que es peor, si estos mismos
de dominio, una formalización de una escritura propietarios se encontrasen en algún lugar
pública de venta, una constitución de hipoteca, del país donde convenientemente ya han
entre otros, no son uniformes entre todos los logrado cerrar un favorable trato económico
notarios de provincias distintas e incluso entre con terceros, se vean obligados por imperio de
notarios de la misma provincia– lo que al final esta ley a tener que viajar al lugar de ubicación
no redundaría en ninguna mejora efectiva del inmueble para efectuar la transferencia o
en el necesario servicio notarial que toda la el gravamen del mismo.
población siempre requiere. Por tanto, concuerdo con aquellas voces que
Particularmente –y es mi sincera opinión– con- consideran que incluso en estos supuestos
sidero que el análisis no va por ahí, no negaré se estaría afectando la libertad de tránsito y
que existe con o sin razonado fundamento, la libre competencia, ambos recogidos en el
una distorsionada percepción de la población artículo 2 inciso 11 y artículo 61 de la Consti-
en relación a la verdadera función notarial en tución Política vigente, ya que al final debería
el país, legítima o no, considero que jurídi- quedar en la estricta esfera de los contratantes
camente la modificación de este dispositivo y los usuarios de los servicios notariales, la
y su actual redacción afectan abiertamente libertad de escoger y decidir qué notario efec-
aspectos constitucionales relativo a las siguien- tivamente desean que le preste los servicios.

108 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Finalmente, mayor razón existe en cuestionar plimiento obligatorio a nivel nacional, no

la norma cuando refiere que “son nulas de obstante, he manifestado mis apreciaciones
pleno derecho las actuaciones notariales refe- en relación a sus dispositivos, los cuales en
ridas a actos de disposición o gravamen inter muchos casos, considero que no van a solucio-
vivos de bienes inmuebles”, ya que si bien se nar la problemática que motivó su dación, que
refiere solo a actos de formalización de un acto consistió en eliminar los casos de suplantación
de disposición o gravamen, esto no guardaría de identidad o falsificación de documentación
concordancia con las otras formas de actuación contenidos en títulos que acceden a registros
notarial que también existen y que sin referirse públicos y que buscan lograr con su inscripción la
a actos de disposición o gravamen, también legitimación y fe registral que el registro brinda.
implican actuaciones vinculadas a actos de
Quizás la intención de la norma, ante los casos
adquisición de dominio o complementarias a
de vulnerabilidad de la seguridad jurídica por
ello, y en dichos supuestos concretos no hay
actos fraudulentos, ha sido buena, pero en la
la restricción indicada.
realidad jurídica, y quizás también la social, ha
Basta con ver el caso de las cartas notariales terminado por perder la adecuada perspectiva
donde el criterio es la ubicación física del lugar que se debiera tener para implementar una
o dirección donde se hace la entrega, o en el real solución al problema.
caso de la sucesión intestada por disposición
A la fecha ya existen varias normas vigentes
del derecho sustantivo donde el criterio será
y en diferentes niveles, que buscan neutra-
el último domicilio del causante o en el caso
lizar el referido problema, la solución no
del procedimiento de prescripción adquisitiva
debiera partir por seguir abundando en más
que toma el lugar de ubicación del inmueble,
normas sobre el tema, sino ver con criterio
considero que no se deben generar tratamien-
otros aspectos igual de importantes, como
tos diferenciados, ya que reitero los motivos
implementar mejores y mayores mecanismos
que sustenta la Ley N.° 30301, no responde
tecnológicos de seguridad, mayor acceso
en esencia al tema de la ubicación del inmue-
a la información y mejora en los sistemas
ble, sino a la identidad de las personas y el
interconectados de información y datos de
problema de la correcta identificación de una
manera oportuna y en tiempo real entre
persona al momento de formalizar el acto y
las principales instituciones involucras, así
más si sobre estos temas ya existe regulación
como sancionar ejemplarmente a quienes
vigente y, en este sentido, considero válidas
(en calidad de sujetos privados y/o públicos)
las interrogantes del notario de Chiclayo, Dr.
intervienen o participan dolosamente en la
Santa Cruz17, cuando por el mismo motivo comisión de dichos ilícitos, etc.
comentaba el entonces proyecto del año
2014, primer intento de implementar la Por tanto, no basta con seguir expidiendo
modificación del referido artículo 4. más normas sobre el particular, sino –rei-
tero– implementar otros mecanismos más
Concluiré manifestando que la Ley eficientes y eficaces aplicables al propio
N.° 30313 ya está en vigencia y es de cum- proceso, lo cual considero que no se logrará
con la simple modificación y adecuación del
Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento
17 Documento virtual, en: <[Link] “(…)
Cabe solo plantear una pregunta ¿es razonable poner General de los Registros Públicos, Resolución
en riesgo derechos y principios constitucionales, N.º 126-2012-SUNARP-SN, conforme lo es-
desconociendo la naturaleza de los procedimientos tablece la única disposición complementaria
notariales que son diversos, para mantener una pro-
puesta que será inútil porque la materia que trata de
transitoria. Considero que hay todavía mucho
solucionar ya está regulada? más que hacer.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 109

 Actualidad

Civil Especial del Mes

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

Ley N.° 30313: un solo

de contradicciones

Jorge Ortiz Pasco*

Profesor en la Pontificia Universidad Católica del Perú y en la Universidad de Piura

1. Introducción
2. ¿Qué le estamos diciendo a la sociedad con tamaña ley?
3. Naturaleza del procedimiento registral y oposición a la inscripción
4. ¿La esencia de una directiva convertida en ley? ¡Un documento que no es jurisdiccional!
5. ¡El colmo! ¿Responsabilidad por denunciar?
SUMARIO

6. ¿En qué plazo el jefe de la oficina registral deberá disponer la cancelación del asiento registral?
7. ¿Cuáles son los efectos de la cancelación?
8. La norma se pregunta: ¿Cuál va ser el título formal para los laudos arbitrales?
9. ¿Cómo ha quedado el artículo 2013 o mejor dicho cómo ha quedado el principio de legi-
timación de lo inscrito?
10. Más contradicciones en la ley cuando regula el artículo 2014 y luego modifica las disposi-
ciones quinta y sexta de la Ley del Notariado
11. Conclusiones

1. Introducción regular una situación que lamentablemente

La verdad, no tengo la menor idea por dónde afecta la sociedad y además ataca a una de
empezar. ¿Qué han hecho? ¿Se propusieron las instituciones que todavía generan seriedad
generar tantas contradicciones? ¿Se habrán cuando nos referimos a la seguridad jurídica:
dado cuenta de que han perdido una excelen- el registro público.
te oportunidad para ordenar lo que significa
una inscripción en el Perú de hoy? 2. ¿Qué le estamos diciendo a la
sociedad con tamaña ley?
La Ley N.° 30313 es la expresión de reconoci-
miento (¿legal?) de los documentos falsos o en Que al registro no solamente ingresan docu-
los que opera la suplantación. Se ha intentado mentos válidos y que generan veracidad, sino
que también ingresan documentos carentes
* Se desempeña como abogado consejero en el área de veracidad y por tanto inválidos. ¿Esto es
en Derecho Civil del estudio Luis Echecopar. Dirige seguridad jurídica?
la segunda especialidad de postgrado en Derecho
registral de la PUCP donde además dicta los cursos Una herramienta muy interesante para com-
de Teoría General del Registro, Registro de Personas batir1 a la falsedad documental la encontra-
Naturales y Propiedad Informal y nuevos registros. Ha
sido investigador principal del Instituto del Perú, Coor-
dinador del Marco Legal e Institucional de Cofopri y 1 Lamentablemente parece que nos empezamos a acos-
Superintendente Nacional Adjunto de la SUNARP. tumbrar a defendernos de los falsificadores, cuando

110 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Jorge Ortiz Pasco Normativa contra los fraudes inmobiliarios

mos en la informática que lamentablemente

se usa muy poco en la presentación de docu- RESUMEN
mentos al registro. Qué interesante sería que
un registrador pueda ingresar a nivel nacional El autor hace ver en este clarificador tra-
desde su módulo de trabajo al juzgado que le bajo las muchas y graves incongruencias y
solicita anotar un embargo. contradicciones que se desprenden de la
regulación de la Ley N.° 30313, entre otras:
como el procedimiento registral ya no será
3. Naturaleza del procedimiento re- no contencioso (cabe la oposición a una
gistral y oposición a la inscripción inscripción en trámite), partidas registrales
inmobiliarias contendrán de pronto anotacio-
El procedimiento registral es especial2 y (era) nes que no respetarán la intangibilidad de los
no contencioso. Si nos referimos al carácter no asientos registrales; el propio notario, cónsul,
contencioso de un procedimiento es porque funcionario público o árbitro que emitió el
no se permite el apersonamiento de terceros documento falso ¿será quien solicite luego
la cancelación del asiento de inscripción?;
ajenos al mismo. Solamente tienen derecho
la ley responsabiliza los funcionarios públi-
los sujetos legitimados o con interés directo. cos y árbitros que soliciten la cancelación
Las inscripciones son solicitadas por quien ante el jefe de la oficina registral, es decir,
tiene legítimo interés y nadie ajeno a dicho ¿responsabilidad por denunciar? Finalmente,
interés, podrá oponerse. ¿cuál va ser el título formal para los laudos
arbitrales? ¿Se requerirá la protocolización
La ley en el artículo segundo establece que el del laudo ante notario público?
procedimiento es especial y no contencioso,
“salvo”, las excepciones previstas en la pre- CONTEXTO NORMATIVO
sente ley. La salvedad planteada lamentable-
mente le quita el carácter de no contencioso. • Ley N.° 30313
Desde el momento que alguien se puede
oponer a una inscripción, entonces el proce- PALABRAS CLAVE
dimiento registral deja de ser no contencioso.
Incluso, es grave encontrar en las dos modifi- Procedimiento registral / Tercero registral /
caciones a las disposiciones complementarias, Presunción de inscripción registral / Cancelación
de inscripción
transitorias y finales quinta y sexta de la ley
del notariado la siguiente expresión:
que busca el registro y cree en el mismo,
“La presente anotación preventiva será procedente
aunque el actual titular registral sea un tercero de un momento a otro tendrá en la partida
distinto al que adquirió un derecho sobre la base registral del inmueble de su propiedad una
del instrumento notarial presuntamente falsificado anotación que no respeta la intangibilidad de
(para la disposición quinta) y dice exactamente los asientos registrales4, desde los cuales ade-
lo mismo (para la disposición sexta) que regula
un supuesto distinto como el de la suplantación”. más se adquirió el mencionado inmueble. ¿A
esto le llaman seguridad jurídica? Al presente
Pero más allá del presente error, que ni la fe tema nos vamos a referir en nuestro análisis
de erratas3 ha tomado en cuenta, el tema de del artículo 2014 del Código Civil al finalizar
fondo pasa por entender que una persona el presente artículo.
Como “única” (en el siguiente párrafo veremos
nuestra actitud social debería ser la de combatir a que no es la única) posibilidad de oponerse
quien comete un delito.
2 El artículo 2009 del Código Civil ha sido lo ha esta-
a la inscripción la ley regula la actuación de
blecido. También encontramos razón de ser especial
en el artículo II del Título Preliminar de la Ley de
Procedimiento Administrativo General. 4 Que representa una de las garantías del sistema
3 Publicada en El Peruano el día 28 de Marzo de 2015. registral peruano. Ley N.° 26366 artículo 3 literal b.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 111

 Actualidad

Civil Especial del Mes

los funcionarios (salvo el caso de los árbitros ¿Cómo se contrapone lo expresado en el
que no son funcionarios públicos) que hayan párrafo anterior con lo regulado en el segundo
elaborado5 (sean los autores) el documento párrafo del artículo segundo de la ley?
notarial, judicial, administrativo o arbitral.
La norma establece: “Únicamente cabe ad-
¿También se puede oponer a la inscripción mitir el apersonamiento de autoridades o
la persona que denuncia la suplantación6 funcionarios al procedimiento de inscripción
o la falsedad documental7? en trámite (…)”.
La persona que denuncia la “suplantación” no
puede oponerse porque el reglamento gene- IMPORTANTE
ral de los registros públicos no contempla la
posibilidad de una terminación anticipada del
La ley en el artículo segundo es-
procedimiento registral a través de una tacha
tablece que el procedimiento es
por suplantación. especial y no contencioso, “sal-
La persona que denuncia la “falsificación” (o vo”, las excepciones previstas en
mejor dicho presunta falsedad documental), la presente ley. La salvedad plan-
sí puede oponerse por cuanto el reglamento teada lamentablemente le quita el
general de los registros públicos sí contempla carácter de no contencioso. Desde
la terminación anticipada del procedimiento el momento que alguien se puede
registral a través de la tacha por falsedad oponer a una inscripción, entonces
documentaria. el procedimiento registral deja de
ser no contencioso.
Entonces, si el denunciante que no necesa-
riamente tiene que ser el sujeto legitimado,
sino aquella persona (distinta del sujeto legi- El tema se agrava cuando en el numeral 4.2 de
timado) que conoce de un documento falso y la ley se determina que la solicitud de cance-
hace la denuncia (la ley usa la palabra “pone lación del asiento registral solo es presentada
la denuncia”), también podrá con su denun- ante registros públicos por el notario, cónsul,
cia oponerse al procedimiento de inscripción juez, funcionario público o árbitro, según
registral de un documento falso. corresponda que emitió (por favor, quedarse con
esta idea) alguno de los documentos referidos en
los literales a, b, c, d y e del párrafo 3.1 del artículo
5 Según la teoría general del instrumento público
3. ¿Qué regula la norma del artículo 4.2? Regula
registrable el documento público debe tener: a) Un la forma válida para que el funcionario público
autor, b) Hacer fe por sí mismo y c) Ser auténtico. solicite la cancelación del asiento registral8.
6 Artículo 3.6 de la ley: “La persona que denuncie la
suplantación de identidad ante notario, cónsul, juez, Líneas arriba solicité “quedarse con una
funcionario público o árbitro para que se apersone idea”. La norma establece la emisión por
e inicie el procedimiento de oposición con cual- el funcionario público del documento en el
quiera de los documentos…pone esta denuncia en cual aparece una suplantación. Por tanto,
conocimiento del registrador o del tribunal registral
tenemos que descartar la posibilidad de que
para que oficie al notario, cónsul, juez, funcionario
público o árbitro según corresponda, a fin de verificar un funcionario público emita un documento
la existencia de la denuncia”. falso. Lo increíble es que la ley en el numeral
7 Artículo 3.5 de la ley: “La persona que denuncia la 4.2 regula que la solicitud de cancelación del
falsificación de documentos ante notario, cónsul, juez, asiento “(…) solo es presentada por el funcio-
funcionario público o árbitro para que se apersone e
nario que emitió alguno de los documentos
inicie el procedimiento de oposición con cualquiera
de los documentos… pone esta denuncia en cono-
cimiento del registrador o del tribunal registral para 8 Dejamos constancia que el notario y el árbitro no son
que, de ser pertinente, se realice la tacha por falsedad funcionarios públicos. En el caso del notario cumple
documental prevista en el Reglamento General de los una función pública, pero no es funcionario público.
Registros Públicos”. El árbitro ejerce solamente una función privada.

112 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Jorge Ortiz Pasco Normativa contra los fraudes inmobiliarios

(…)”. Una vez más: ¿Acaso la norma ha sido a los funcionarios públicos (notario, juez,
redactada para que un notario, un cónsul, un cónsul, funcionario público) y a los árbitros
funcionario público o un árbitro emitan docu- por solicitar la cancelación ante el jefe de la
mentos falsos y luego soliciten la cancelación oficina registral12. Aquí, no se trata de saltar
del asiento de inscripción? del barco cuando la tormenta empieza, de
lo que se trata es de unir esfuerzos para
Creemos que la redacción no ayuda y, por tanto,
que conjuntamente, registro (que inscribe) y
deberíamos entender que el numeral 4.2 de la
funcionarios públicos (que hacen y autorizan
ley debería regir para los casos de suplantación,
documentos registrables y árbitros) hagan
pero ello no es posible y por tanto se trata de
frente a la delincuencia que falsifica y suplan-
un error más de la ley de las contradicciones.
ta. Lamentablemente, caemos una vez más en
el divisionismo de una terrible frase: “no es mi
4. ¿La esencia de una directiva con- culpa”, que solo refleja individualismo egoísta
vertida en Ley? ¡Un documento y no causa común. ¿Hasta cuándo vamos a
que no es jurisdiccional! seguir luchando contra enemigos comunes
La directiva9 que regula el bloqueo por falsedad desde distintas trincheras?
documental ha sido tomada como base para
regular el artículo 4.1 de la ley. La directiva 6. ¿En qué plazo el jefe de la oficina
establece que el jefe de la oficina zonal (del registral deberá disponer la can-
registro) sea quien lleve adelante el procedi- celación del asiento registral?
miento de cancelación de los asientos regis-
La ley ha dejado la regulación de la cancela-
trales por presunta suplantación o falsificación
ción al “reglamento”; por tanto, durante el
de documentos notariales, jurisdiccionales o
tiempo que ello suceda (que exista el regla-
administrativos. ¿Y los documentos arbitrales?
mento) los falsificadores y suplantadores, y
La ley entiende que los mismos se encuentran
como tal los delincuentes, se estarán riendo
dentro de la denominación de documentos
de la sociedad una vez más.
“jurisdiccionales”. Tremendo error (tan así que
casi lo escribo con “h”). El documento arbitral Esperemos que el plazo no sea uno de pro-
es privado, la justicia arbitral es privada, res- tección al funcionario público (funcionario
ponde a una delegación del Estado10 para que registral), sino más bien uno de protección al
en vía privada se administre justicia. Ello no le, usuario (desesperado porque le falsificaron
otorga la calidad de jurisdiccional. el documento o lo suplantaron en el mismo).
No debemos olvidar que los funcionarios
5. ¡El colmo! ¿Responsabilidad por públicos tienen por razón de ser y en el ejer-
denunciar? cicio del cargo, como obligación inherente al
En el colmo del desaliento y como no de la mismo, el ser “servidores públicos”, por lo
falta de coherencia11, la ley hace responsable que el plazo por ser regulado no puede ser
excesivo. Ello sin olvidar de donde viene el
9 Directiva N.° 001-2012-SUNARP/SN que regula el documento falsificado o en el que se generó
bloqueo por falsedad documental (de documentos la suplantación (podría ser un notario o un
protocolares con la excepción del laudo arbitral, que
no necesita protocolización) cuya idea nació de la ex
gerencia registral de la Sunarp en la cabeza de dos
muy buenos profesionales, los abogados Hugo Espi- 12 El artículo 4.3 establece: “En caso se disponga la
noza y Mario del Rosario. Quienes incluso proyectaron cancelación del asiento registral, esta se realiza bajo
sus ideas a una posterior directiva sobre falsedad exclusiva responsabilidad del notario, cónsul, juez,
documental en documentos extraprotocolares. funcionario público o árbitro que emitió alguno de
10 El artículo 139 de la Constitución. los documentos…” que dieron mérito a la inscripción
11 Palabra que hoy se declara inexistente por la poca que hoy se busca cancelar mediante resolución del
práctica diaria en la vida. Jefe de la Oficina Registral.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 113

 Actualidad

Civil Especial del Mes

juez en una provincia del Perú o un cónsul 1) La formalidad del documento arbitral
en el extranjero). (laudo arbitral) que busca ser registrado
será regulada dentro del “reglamento”,
7. ¿Cuáles son los efectos de la can- que la ley espera. Por tanto, los falsifi-
celación? cadores (aquí no cabe la suplantación)
estarán durante el tiempo que tome hacer
La norma ha establecido como principal efec-
la norma reglamentaria felices de la vida,
to que la cancelación no perjudica al tercero
riéndose una vez más de la sociedad.
registral del 2014 ni las inscripciones o anota-
ciones o títulos pendientes cuya prioridad re- 2) La Sunarp ha sido encargada por la ley
gistral sea anterior al asiento de cancelación13. para decidir por la forma documental
Esta es una clara expresión de la defensa de que deberá revestir el laudo arbitral en
lo inscrito y como tal de la “intangibilidad” su acceso al registro. Entonces, bajo el
del asiento (garantía del sistema registral). “fantasma de los Orellana, los Oropeza
Más adelante nos ocupamos de analizar las y cuanto delincuente se encuentre de
disposiciones complementarias, transitorias y moda”, esperemos que la decisión no
finales quinta y sexta de la ley del notariado. sea de corte burocrático y se exija lo
inexigible, pero que lamentablemente
muchas veces genera tranquilidad en el
8. La norma se pregunta: ¿Cuál va
funcionario público. Nos estamos refi-
ser el título formal para los laudos riendo y espero que nos equivoquemos,
arbitrales? que el reglamento le exigirá al laudo
Otra vez volvimos a leer y por supuesto no arbitral la protocolización (como históri-
entender cómo la ley puede confundir el camente ya lo hizo) ante notario público.
documento con la decisión que el mismo con- Si dicha posición, que esperamos no sea,
tiene. La ley establece como denominación triunfa, habremos claudicado frente a
del artículo 6: Título formal en las decisiones la naturaleza de lo que el documento
arbitrales. arbitral significa. Documento privado,
Consideramos que el artículo sexto a fin de emanado de la justicia privada y como
no confundir debió decir “Documento o Título tal, ubicado en la excepción de que al
Válido para registrar el laudo arbitral” y no Registro llegan solamente documentos
como lo dice: la decisión arbitral. públicos, tal y como lo regula el artículo
2010 del Código Civil14.
Pero el tema no acaba en este análisis concep-
tual, sino que además genera temor cuando 9. ¿Cómo ha quedado el artículo
establece que: “(…) la decisión arbitral que 2013 o mejor dicho cómo ha que-
sustenta la inscripción o anotación en el
dado el principio de legitimación
registro deberá cumplir la formalidad que
de lo inscrito?
disponga la Sunarp conforme al principio
registral de titulación auténtica”. Separemos nuestro análisis:
¿Qué deberíamos entender de la norma? ¿Que ha mantenido el artículo 2013?
Creemos que dos temas: Ha mantenido la presunción de lo inscrito
desde el asiento registral (entiéndase por ello
una inscripción o una anotación preventiva).

13 No debemos ni podemos dejar de mirar el Precedente

de Observancia Obligatoria que aprobó el Tribunal
Registral en el Pleno Tercero, Séptimo Precedente 14 “La inscripción se hace en virtud de título que conste
sobre la aplicación de la Prioridad registral cuando en instrumento público, salvo disposición distinta de la
existen o no títulos incompatibles. ley”.

114 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Jorge Ortiz Pasco Normativa contra los fraudes inmobiliarios

Ha mantenido los efectos del asiento inscrito Se olvida que una ley también puede dejar sin
(o anotado) mientras que no se “rectifique” efecto una inscripción (o anotación) prueba
o se declare la invalidez de lo inscrito por el de ello son:
órgano judicial.
La Ley N.° 26785, artículo 1; Ley N.° 27795,
¿Qué se agrega al artículo 2013? disposición complementaria sexta, Ley N.°
28259 a través de su reglamento aprobado
Se agrega lo que desde el año 1979 a través
por el Decreto Supremo N.° 035-2004-AG
de la Constitución15 era ya sabido; y es que,
artículo 5.7, artículo 2; Ley N.° 28667, ar-
un laudo arbitral puede dejar sin efecto una
tículo 2, Ley N.° 29320, artículo 1; Ley N.°
inscripción. Además, el Tribunal Registral lo
29415, artículo 16; Ley N.° 27809, artículo
había establecido16. En todo caso se sincera
83.2, literal g.
el artículo.
Se agrega la posibilidad de que el jefe de la
oficina registral (sin responsabilidad alguna IMPORTANTE
de acuerdo con lo dispuesto en el artículo
4.3 de la ley) pueda dictar una resolución En el colmo del desaliento y cómo
administrativa y deje sin efecto una inscripción no, de la falta de coherencia, la ley
(o una anotación). hace responsable a los funcionarios
públicos (notario, juez, cónsul, fun-
¿Qué se ha olvidado en el nuevo artículo
cionario público) y a los árbitros
2013?
por solicitar la cancelación ante el
Se ha olvidado que una resolución adminis- jefe de la oficina registral.
trativa puede dejar sin efecto una inscripción
(o anotación) cuando el acto administrativo
También se olvida que el Tribunal Registral
es declarado nulo. El Tribunal Registral lo
ha resuelto a través de la Resolución N.°
estableció en el Pleno CV17 dictando un pre-
137-2008-SUNARP-TR-T18 que en mérito de
cedente único que estableció:
un título archivado se puede dejar sin efecto
“La resolución administrativa que declara la nu- una inscripción.
lidad de un acto administrativo inscrito es título
suficiente para extender el correspondiente asiento
Y por último, se olvida que el artículo 95 del
cancelatorio”. (debió decir: “de cancelación”) Reglamento general de los Registros Públicos
contempla la posibilidad de cancelación de
un asiento registral (inscripción o anotación)
cuando no exista coincidencia entre el
15 Artículo 139. Solo por ley expresa se crean, modifican acto causal y lo reflejado en el asiento de
o suprimen tributos y se conceden exoneraciones y inscripción.
otros beneficios tributarios. La tributación se rige
por los principios de legalidad, uniformidad, justicia, ¿Cómo ha quedado el artículo 2014 o mejor
publicidad, obligatoriedad, certeza y economía en la dicho cómo ha quedado el principio de fe
recaudación. No hay impuesto confiscatorio ni pri-
vilegio personal en materia tributaria. Los gobiernos pública registral de lo inscrito?
regionales pueden crear, modificar y suprimir tributos
o exonerar de ellos con arreglo a las facultades que
¿Qué ha mantenido el artículo 2014?
se les delegan por ley. Los gobiernos locales pueden
crear, modificar y suprimir contribuciones, arbitrios
y derechos o exonerar de ellas, conforme a ley.
16 Resolución N.° 377-2009-SUNARP-TR-L que esta- 18 “En virtud del principio de causalidad, la legitima-
bleció: “Un laudo arbitral debidamente consentido ción registral se enerva si la sentencia emitida en un
puede dar mérito a la cancelación de asientos regis- proceso penal establece la legalidad de una situación
trales”. inscrita, en cuyo caso debe cancelarse el asiento
17 Sesión de fechas 04 y 05 de abril de 2013 y publicado correspondiente aunque dicha sentencia no lo haya
en El Peruano el 18 de abril de 2013. ordenado expresamente”.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 115

 Actualidad

Civil Especial del Mes

Ha mantenido al tercero, que adquiere de a la reivindicación y que este no prescribe o
buena fe, a título oneroso, de persona que es imprescriptible. Por tanto, el único que
aparece con facultades para otorgarlo, e ins- salió ganando con esta búsqueda, costosa,
cribe su derecho. desnaturalizante del procedimiento registral y
antieconómica para cualquiera, es el provee-
¿Qué se agrega en el artículo 2014?
dor de los títulos archivados y que en algunos
A los ya conocidos resuelva, rescinda o anule casos tienen un costo desproporcional con el
se agrega en concordancia con la modificación servicio prestado (¿Indecopi, dónde estás?).
del artículo 2013, “se cancele” administrati-
vamente y desde lo dispuesto en la ley, es 10. Más contradicciones en la ley
decir, solamente cuando el jefe de la oficina
cuando regula el artículo 2014 y
registral lo decida y “sin responsabilidad para
luego modifica las disposiciones
el registro” ante el pedido de un notario, juez,
cónsul, funcionario administrativo o árbitro.
quinta y sexta de la Ley del No-
tariado
También se agrega que dichas causales de El tema del artículo 2014 no queda solamente
rescisión, resolución, anulabilidad o cancela- en los temas analizados, sino que también
ción administrativa no consten en los asientos alcanza una incongruencia mayúscula con
registrales y en los títulos archivados. lo dispuesto por las modificaciones que la
El presente requisito no guarda concordancia misma ley ha planteado para las disposiciones
con la presunción de veracidad que consagra quinta y sexta de la Ley del Notariado; en
el artículo 2013, que está basado en una ambas disposiciones y específicamente en el
presunción de veracidad del asiento y no de último párrafo de cada una de ellas, se regula
los títulos archivados. lo siguiente:
Lamentablemente, la incorporación del título
“La presente anotación preventiva (instrumentos
archivado ya generó la desnaturalización del falsos – disposición quinta e instrumentos con
procedimiento registral soportado y centrado suplantación – disposición sexta) será procedente
en la calificación registral. La pregunta es aunque el actual titular registral sea un tercero dis-
muy sencilla: ¿Para qué existe la calificación tinto al que adquirió un derecho sobre la base del
instrumento notarial presuntamente falsificado”.
registral (decisión del Estado encargada a un
funcionario público llamado registrador o en
Esto es lo más contradictorio que puede existir
segunda instancia en el Tribunal Registral)?
en función de lo que significa la fe pública
La respuesta es simple: de poco o de nada,
registral. Si este principio está soportado en
ya que la ley no ha tenido en cuenta que el
un tercero, a quien se le exigen requisitos para
asiento registral es una declaración del Esta-
ser considerado como tal, cómo es posible que
do previa evaluación de la legalidad y de la
exista una norma legal (disposiciones quinta y
compatibilidad desde una norma legal como
sexta) que permita la anotación por falsedad o
el artículo 2011 del Código Civil19.
suplantación cuando ella está contenida en un
Además, el artículo 2014 modificado nos título distinto al del adquiriente de buena fe,
obliga a revisar los títulos archivados sin límite. a título oneroso, que adquirió de quien en el
Algunos consideran que el límite es hasta 10 registro aparece con facultades para otorgarlo
años, teniendo en cuenta la prescripción de la y además inscribe.
acción real. Lo que no podemos olvidar que
Acaso el artículo quinto de la ley que regula
inmobiliariamente también opera el derecho
los efectos de la cancelación no ha previsto:

19 El artículo 2011 del código Civil regula el alcance “La información contenida en las inscripciones
y contenido del principio registral de calificación y anotaciones preventivas que han sido cance-
registral. ladas: no perjudica al tercero, en los términos

116 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Jorge Ortiz Pasco Normativa contra los fraudes inmobiliarios

establecidos en el artículo 2014 del código civil. Hubiera sido importante que se tome en
Tampoco perjudican las inscripciones, anotaciones cuenta lo regulado en el Proyecto de Ley
o los títulos pendientes cuya prioridad registral sea
anterior al asiento de cancelación”.
N.° 3848-2014-CR, con respecto al plazo
(dicho proyecto planteó tres meses) en el cual
no existe protección del registro al tercero
11. Conclusiones adquiriente. No olvidemos que dicha figura
Hubiera sido importante que la ley contemple de no protección al tercero tiene origen en el
no solamente a la cancelación administrativa artículo 36 de la Ley Hipotecaria española.
como consecuencia de falsedad o suplan- Esperemos que el laudo arbitral sea reconoci-
tación como causal de cancelación de una do en sede registral como lo que es: un docu-
inscripción, sino también a todas aquellas mento privado y, por tanto sin necesidad de
que tienen el mismo efecto de cancelación. ser protocolizado ante notario público.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 117

DERECHO CIVIL
 Abril / 2015
Año 1 Volumen 10

ACTO JURÍDICO
 Actualidad
Área
Civil Acto
Acto jurídico
Jurídico

Contenido
Ángel Carrasco Perera: El sistema de nulidades contractuales del Código
DOCTRINA PRÁCTICA 122
Civil peruano
NOS PREGUNTAN Y CONSULTA: Con el cumplimiento de la finalidad de la condición se pueden
CONTESTAMOS
134
exigir las obligaciones de un acto sujeto a condición suspensiva
Nulidad ipso iure de contratos celebrados por poder no otorgado por el
RESEÑA DE
JURISPRUDENCIA supuesto representado y consecuencias registrales (Casación N.º 1794-2013 136
Ucayali)

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

El sistema de nulidades contractuales del

Código Civil peruano

Ángel Carrasco Perera

Catedrático de Derecho civil en la Universidad de Castilla-La Mancha, Toledo, España
SUMARIO

1. Tres rasgos estructurales del sistema peruano de nulidades

a. “Actos jurídicos” y abstracción sistemática
b. Un sistema binario de nulidades
c. La ausencia de desincentivos legales a la inobservancia de las leyes
2. En general, los diversos tipos de ineficacia inicial
a. Contratos incompletos
b. Contratos inaptos
c. Falta de requisitos esenciales del contrato
d. Contratos inoponibles o ineficaces
e. Nulidad por ilicitud
f. Contratos anulables
3. La aplicación del modelo abstracto de ineficacias al Código Civil peruano
a. Simulación
b. Incompletud y nulidad/anulabilidad
c. Incapacidades absolutas y relativas
d. Una vez más, el tercero dañado por una simulación
e. ¿Qué queda, finalmente, de las causales de nulidad?

122 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
1. Tres rasgos estructurales del sis-
tema peruano de nulidades RESUMEN
La regulación del Código civil peruano (en
adelante CCP) en materia de nulidades de Con mirada crítica, el autor, un muy recono-
cido jurista español, analiza el tratamiento
los actos y negocios jurídicos –omitiendo en que tienen la nulidad y anulabilidad en el
este estudio nulidades singulares de actos Código Civil peruano. Señala que deberían
prohibidos que puedan contenerse en las existir matices normativos necesarios en sede
regulaciones singulares de cada institución– se de nulidad contractual, dado que existen
estructura de la manera que sigue. modalidades de ineficacia que no se acomo-
dan al tipo de la nulidad y/o anulabilidad.
Asimismo, describe un modelo abstracto
a) “Actos jurídicos” y abstracción sis- “perfecto” de ineficacias contractuales de tipo
temática originario; para luego analizar en qué medida
• ¿La abstracción conceptual justifica la el sistema normativo del Código Civil peruano
sobriedad normativa? se corresponde con el mencionado modelo y,
sobre la base de ello, efectúa una interesante
El régimen de la nulidad contractual propuesta: cuando se encuentre la denomi-
clásico queda absorbido y superado en nación “nulidad” o “anulabilidad”, debe
el CCP por un concepto de abstracción considerarse que la norma hace un empleo
superior, que es el acto jurídico, en cuya meramente descriptivo y funcional de una
causal de ineficacia contractual originaria.
sede se localiza el régimen de nulidades.
Se gana ciertamente en generalidad sis-
temática y en abstracción de contenidos, CONTEXTO NORMATIVO
pero a costa de renunciar a especialidades
• Código civil: Artículos 140, 219 y 221.
importantes en sede de cada acto jurídico
considerado, especialmente en los con-
tratos. El modelo seguido no procede de PALABRAS CLAVE
los códigos civiles europeos y americanos
de tradición (en origen) francesa, que no Acto jurídico / Ineficacia / Nulidad / Anulabilidad
/ Simulación / Inexistencia del acto jurídico
supieron o no pretendieron construir un
nivel de abstracción normativa de esta
clase; pero el orden, sistema y contenido
de esta sección del CCP recuerdan sobre- Es una enseñanza para todo codificador:
manera el Título 2 de la Sección II del la regulación de una institución debe
Código argentino de VÉLEZ SARSFIELD. hacerse lo más cerca posible del objeto real.
En origen, esta ordenación de los elemen-
b) Un sistema binario de nulidades
tos del negocio jurídico en un orden de
abstracción superior al de los contratos • El propósito sistemático
es invento de la codificación alemana y El sistema piramidal peruano –mante-
el resultado final, a la vista de una larga niendo siempre ese elevado nivel de
evolución en la praxis y en la teoría, no abstracción mencionado– se estructura en
me parece digna de emularse. Al derecho dos subniveles, con una lógica deductiva.
peruano le faltan matices normativos im- En la clave de bóveda del sistema, el art.
portantes en sede de nulidad contractual, 140 enumera los requisitos de validez de
porque ha querido centralizar el régimen los actos jurídicos en general. El art. 219
de nulidades bajo el concepto abstracto lista las “causales de nulidad” (radical) y
de acto jurídico, ajeno a la praxis, y, por el art. 221 las “causales de anulabilidad”.
ende, a las enseñanzas que la praxis en- El sistema de ineficacias negociales se di-
seña. No es una crítica, también le ocurre seña de esta forma como un repertorio
al sistema codificado alemán y a otros. puramente binario: nulidades radicales

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 123

 Actualidad

Civil Acto Jurídico

y anulabilidades, nada más, cada una ineficacia, sino a las que producen una
con su propio régimen, a saber, distinta determinada inefectividad del acto ju-
legitimación para impugnar, posibilidad o rídico de modo originario y que no son
no de confirmación, diez o cuatro años de reconducibles a los moldes de la nulidad
plazo de prescripción de la acción anula- y la anulabilidad. El CCP incorpora al
toria (art. 2001 CCP), sin matices ni reglas menos una de estas ineficacias originarias
intermedias. El reparto de las distintas atípicas, que es la “inoponibilidad” del
causales es el común en los sistemas jurí- negocio celebrado por el representante
dicos codificados y no hay que hacer, de sin poder o con exceso de poder (art.
momento, ninguna observación, sino la 161), que se acerca a la anulabilidad
de destacar como originalidad relativa la en cuanto susceptible de sanación por
consideración de la simulación contractual ratificación (art. 162).
con daño de tercero como una causa de c) La ausencia de desincentivos legales
anulabilidad. Seguramente, esta asigna- a la inobservancia de las leyes
ción clasificatoria proviene de que el CCP • Nemo propriam turpitudinem allegare
ha huido del empleo del concepto de potest
“causa” contractual, contentándose con
Es singular en el modelo codificado pe-
un sucedáneo de menor alcance como
ruano –lo que le distingue de todas las
el “fin” del negocio. Volveremos sobre el
codificaciones de tipo continental, pero
asunto de la simulación.
también del Common Law– que el sistema
de nulidades no haya incorporado la
IMPORTANTE regla clásica nemo auditur. En su función
de prevención general, la regla en cuestión
Al derecho peruano le faltan ma- prohíbe que las partes puedan exigirse el
tices normativos importantes en cumplimiento del contrato nulo y que la
sede de nulidad contractual, por- parte que ya ha cumplido pueda pedir
que ha querido centralizar el régi- la restitución de lo entregado aunque la
men de nulidades bajo el concepto contraparte aún no haya cumplido, dis-
abstracto de acto jurídico, ajeno a minuyendo de esta forma el incentivo de
la praxis, y, por ende, a las ense- la parte no cumplidora a cumplir el acto
ñanzas que la praxis enseña. prohibido, siquiera para evitar que la con-
traparte que prestó primero pueda ejercer
exigir restitución de lo entregado, que la
• Excepciones
parte aún no cumplidora desea retener.
A pesar de la pretensión de cierre del En su función sancionatoria, y cuando el
sistema de nulidades, la bipartición ex- acto prohibido ya hubiera sido ejecutado,
puesta no agota el universo de “inefica- la regla prohíbe que ninguna de las partes
cias” negociales de carácter originario. Es copartícipes en la torpeza pueda reclamar
notorio que existen en todo ordenamien- la restitución de lo mutuamente entrega-
to modalidades de ineficacia negocial do en cumplimiento del contrato nulo1.
sobrevenida que no se acomodan al tipo
de la nulidad/anulabilidad ex tunc, como
1 El art. 1468 del Código de Andrés Bello contiene una
son la rescisión pauliana, la resolución sucinta formulación de esta regla clásica: No podrá
en sus distintas modalidades, la rescisión repetirse lo que se haya dado o pagado por un objeto o
por lesión, la extinción por imposibilidad causa ilícita a sabiendas. En el Derecho común europeo,
sobrevenida o por aplicación de la técnica cfr. art. VII.- 6:103 Draft Common Frame of Reference
(2008), aunque limitado al caso en que la exclusión
de la excesiva onerosidad sobrevenida, de la restitución es precisa para satisfacer el interés
etc. No me refiero a estas causas de tratado de salvaguardar por la norma infringida.

124 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
Aunque la regla encontró sus aplicaciones por su cantidad, la cláusula de intereses
históricas más señaladas en atribuciones moratorios es enteramente nula, y no
patrimoniales realizadas para premiar o se reduce hasta “la medida de lo justo”.
conseguir favores sexuales o en ganan- El art. 224 del CCP incorpora una parte
cias y pérdidas de juegos prohibidos, de este material preventivo, cuando es-
su vigencia actual ha superado aquellas tablece que la nulidad de disposiciones
especies (hoy marginales), para aplicarse singulares no importa la nulidad del acto
a todas formas de chantaje, usura, abuso cuando estas sean sustituidas por normas
anticompetitivo de posición dominante imperativas. Pero con esta previsión-
o contratos de cártel restrictivos de la importante y necesaria- no se agota el
competencia. La regla en cuestión crea espectro de casos, como resulta de lo
incentivos y desincentivos adecuados, al expuesto. Tampoco se contiene nada al
menos si se evita su aplicación en daño respecto en la parte del CCP en que se
de la contraparte contractual cuyo interés regulan los contratos de adhesión ni en
era el que precisamente quería tutelar la el Código de Defensa del Consumidor del
norma prohibitiva. Más extraña resulta año 2010.
esta carencia cuando el CCP sí recoge
adecuadamente algún supuesto de 2. En general, los diversos tipos de
deslegitimación para evitar resultados ineficacia inicial
contrarios al fin de la norma protectora,
El lector me va a permitir que exponga una
como es el caso del art. 229 (mala fe del
lista de modalidades de ineficacia originaria
incapaz).
contractual, que no pretende ser la interpreta-
• Nulidades parciales y reducción con- ción de ningún sistema jurídico en particular,
servadora de la validez ni siquiera el español, y que se ofrece como
El sistema jurídico ha de proveer dos modelo puro al margen de un marco norma-
tipos de desincentivos a tentaciones tivo específico. Sostengo que en un sistema
“perversas” cuando se trata de deter- jurídico (hipotético) que pudiera considerarse
minar el grado de invalidez de cláusulas completo en materia de ineficacias contrac-
contractuales “abusivas” en los contratos tuales ordinarias, habría que distinguir entre
entre empresarios y consumidores finales. las siguientes causales de ineficacia, cada una
El primer desincentivo preciso es evitar dotada de un régimen propio.
que el profesional o empresario puede
a) Contratos incompletos
demandar la nulidad total (haciendo
perder al consumidor la prestación o • La incompletud
servicio) acreditando que aquel no hu- Los contratos incompletos no infringen ni
biera estado dispuesto a contratar sin contravienen ningún mandato positivo ni
la cláusula declarada nula. El segundo atentan a ninguna prohibición legal. Los
desincentivo importante –impuesto como contratantes no sufren ningún vicio en la
Derecho armonizado de la Unión Europea formación de voluntad negocial, no hay
por la STJUE de 14 de junio de 2012, As. defectos de capacidad ni de representa-
618/2010– es que en caso de cláusulas ción. Ocurre en ocasiones que el ordena-
“continuas” (de precio, de duración, de miento exige (o las partes acuerdan: así la
cantidad, etc.), la declaración de nulidad aposición de una condición suspensiva)
ha de ser de todo el continuum, y no solo que el supuesto de hecho contractual
comportar una reducción hasta el límite satisfaga distintas y secuenciales etapas
en que la cantidad deja de ser conside- o fases para que pueda producir ple-
rada abusiva. Por eso, por ejemplo, si el no efecto, o un determinado efecto, el
interés moratorio acordado es “abusivo” efecto que se corresponde con el plan

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 125

 Actualidad

Civil Acto Jurídico

contractual que constituye la causa del del negocio incompleto se confundirá
negocio. Un negocio incompleto podrá o irremediablemente con la categoría del
no ser completado por las partes, y ello negocio contra legem, cuando se pro-
dependerá de si estas tienen acción para penda a considerar –erróneamente– que
compelerse a completar el supuesto. De un negocio que no ha completado el
esta forma, las partes pueden compelerse supuesto de hecho correspondiente es un
mutuamente a llenar la forma necesaria negocio que infringe la norma imperativa
en la mayoría de negocios formales one- que impone la susodicha secuencia nece-
rosos. Habrá también supuestos en que saria en el supuesto de hecho.
la situación de incompletud sea colmada
por el legislador, que integra imperativa-
IMPORTANTE
mente el supuesto de hecho incompleto.
El negocio incompleto –mientras no se
complete, o definidamente, si ya no se A pesar de la pretensión de cierre
puede completar– es ineficaz, pero no del sistema de nulidades, la bipar-
nulo. No tiene sentido preguntarse si es tición expuesta no agota el uni-
o no prescriptible la acción para que se verso de “ineficacias” negociales
declare la ineficacia por incompletud. No
de carácter originario. Es notorio
que existen en todo ordenamiento
tiene sentido tampoco cuestionar quién
modalidades de ineficacia negocial
puede demandar la nulidad. El negocio
sobrevenida que no se acomodan
incompleto no puede ser confirmado,
al tipo de la nulidad/anulabilidad
sino completado. ex tunc […].
• Tipos de incompletud
Un negocio es incompleto cuando carece b) Contratos inaptos
de la forma sustancial que es precisa para
la validez; cuando carece de los requisitos • Inaptitud
sustanciales que tienen que concurrir para Los contratos inaptos para un determina-
hacer completo un negocio jurídico, aun- do fin no son contratos nulos, ni inefica-
que no se trate de requisitos de forma; ces, ni contrarios a normas, sino negocios
cuando no está inscrito en un registro estructuralmente inhábiles para producir
público, si esta inscripción es condición un efecto determinado, aunque no para
de plenitud de efectos; cuando carece producir un efecto jurídico diverso. No
(aún) de una autorización administrativa se pueden arrendar bienes consumibles,
que es sustancial para la producción de no se puede pactar que el depositario
los efectos típicos; cuando requiere aún use la cosa o que el comodatario pague
del consentimiento o asentimiento de una módica renta por el uso, no se puede
un tercero, etc. Cuando las partes han pactar que el agente comercial compre y
preconstituido convencionalmente cuál venda en su propio nombre, no puede
es complejo o proceso del supuesto de el socio comanditario inmiscuirse en el
hecho negocial (básicamente, subordinar giro y tráfico del negocio, no puede el
los efectos a una condición o a una auto- comprador pagar todo el precio con una
rización de tercero), el negocio es incom- cosa específica entregada en permuta, no
pleto en tanto en cuanto el supuesto de puede el cuentacorrentista garantizarse
hecho negocial no ha sido completado. la restitución de las aportaciones hechas
El contrato no puede ser considerado un al gestor en un contrato de cuentas en
contrato nulo ni anulable. En no pocos participación, etc. En todos estos casos
casos, especialmente en los contratos el negocio en cuestión es inhábil para
necesitados de autorización, la categoría un fin pretendido, pero no para otros.

126 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
Si todavía se insiste en conseguir el fin en mi opinión del art. 140 del CCP no
para el que el negocio es inapto, segura- se sigue ningún tipo predeterminado
mente se producirá una recalificación del de nulidad. Se trata de una categoría
contrato en el tipo de contrato adecuado residual. Mejor, de una categoría sin
y congruente con el propósito (lícito, por cualificación técnico jurídica determinada.
principio) deseado por las partes. Así el Pueden existir aquí causas de nulidad
comodato por precio pasará a ser arren- radical, de anulabilidad, de incompletud
damiento, la falsa agencia de venta de negocial. Incluso de una categoría prete-
gasolina deberá recalificarse como venta rida por el legislador peruano (también
en firme y contrato de distribución, el por el español) pero que no puede ser
depósito “pierde el concepto” de tal, etc. expulsada por la puerta sin entrar por la
• Inaptitud y nulidad ventana: la pura inexistencia de negocio.
La falta de consentimiento producida
La inaptitud del negocio para la causa por discapacidad, minoría de edad y
concreta no es una hipótesis de nulidad. vicios del consentimiento se sujeta a la
El contrato de comodato (por precio) o el nulidad o anulabilidad según los casos. Si
contrato de arrendamiento (sobre cosas el contrato no tiene objeto determinado
consumibles) o el depósito con permiso alguno preciso es difícil imaginar siquiera
de uso de la cosa no son nulos. No existe que haya contrato que pueda ser anula-
comodato ni arrendamiento en tales ca- do. Si uno ha prestado su consentimiento
sos. No tiene sentido preguntarse si pres- si voluero, en rigor estamos padeciendo
cribe o no una acción para que se declare de nuevo un problema de inexistencia
la nulidad. Los terceros no tienen que contractual.
impugnar tales sedicentes contratos, ni
• De la inexistencia a la nulidad estruc-
les afectan. Si las partes se han intercam-
tural
biado prestaciones en cumplimiento del
negocio, las deben restituir, y para cual- ¿A qué contratos se aplicaría entonces la
quier otro caso en que se haya producido categoría (y el régimen) de las nulidades
una modificación del statu quo, que haga estructurales? En realidad, solo a aquellos
interesar a una parte reaccionar contra él, casos en que ha existido una apariencia de
los plazos de prescripción y de usucapión contrato que tiene que ser neutralizada por
son los ordinarios de Derecho común. medio de una acción de parte interesada.
Si una de las partes exige, no importa Todavía más en concreto, un contrato es
cuándo, que se cumpla el negocio (que susceptible de ser calificado de nulo, y
se pague la renta del arrendamiento), y no de meramente inexistente, cuando se
el contrato no ha podido recalificarse por dan las condiciones para que las presta-
vía de interpretación, la otra parte podrá ciones prometidas puedan ser ejecutadas
siempre oponerle sin límite de tiempo la y consumadas; si la “nulidad” conduce por
inexistencia de causa de deber. hipótesis a que, ni aun queriendo, pueda
“cumplirse” el contrato, entonces la hipó-
c) Falta de requisitos esenciales del con-
tesis es de mera inexistencia, incompletud
trato
del supuesto de hecho. Patologías contrac-
• Una categoría residual tuales de nulidad estructural solo pueden
Igual que ocurre con el art. 1261 del CC imaginarse dos. O bien una parte hizo una
español, el art. 140 del CCP podría ser declaración negocial sin voluntad ni cono-
considerado como el paradigma de las cimiento alguno (casos de falta de declara-
nulidades estructurales, aquellas que no ción, de animus iocandi, o de incapacidad
están sujetas a los límites de legitimación, mental absoluta) o bien las partes realizan
y que no pueden “confirmarse”. Mas una declaración simulada. Más todavía en

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 127

 Actualidad

Civil Acto Jurídico

el primer supuesto la nulidad estructural del acuerdo. La ineficacia no procede
no es la solución adecuada y, como regla, aquí de ningún vicio estructural, sino de
el régimen de anulabilidad será el proce- la imposibilidad de afectar por contrato
dente, al menos en parte. En mi opinión, la esfera jurídica ajena sin consentimiento
de nulidad radical solo puede hablarse con del titular del interés del que se dispone.
propiedad y rigor en dos casos. Primero, El prototipo de estos contratos ineficaces
cuando las partes han acordado y querido es el contrato celebrado en nombre
un contenido negocial prohibido (artículos ajeno sin apoderamiento o ratificación
V del Título Preliminar y 219, inciso 8 del del dominus negotii. Son contratos indu-
CCP). Segundo, –aunque no estoy seguro dablemente válidos, pues pueden ser
si no sería mejor calificarlo de inexistencia ratificados por el principal y revocados
pura– cuando las partes declaran expresa por el otro contratante antes de que la
y conscientemente querer como válido un ratificación se produzca. También la venta
negocio que no puede serlo por falta de de cosa (total o parcialmente) ajena es
la voluntad típica o de la causa necesaria un contrato válido si no media error o
(simulación). En el resto de los supuestos dolo, por mucho que sea ineficaz frente
o no hay nulidad radical, o se trata de un al dueño de la cosa que no consintió su
contrato incompleto o de un contrato no enajenación.
existente o de un problema que ha de
resolverse –siquiera parcialmente– acu- IMPORTANTE
diendo al régimen de la anulabilidad.
• Simulación De nulidad radical solo puede ha-
La simulación (absoluta o relativa) es blarse con propiedad y rigor en dos
casi el único caso imaginable de nulidad casos. Primero, cuando las partes
estructural, fuera de las nulidades por han acordado y querido un conte-
razón de contenido. Hay una apariencia nido negocial prohibido. Segundo,
de contrato, hay (normalmente) un inter- cuando las partes declaran expre-
cambio de prestaciones, y existe un vicio sa y conscientemente querer como
de consentimiento o –según se defina la válido un negocio que no puede
simulación– de causa contractual. La nu- serlo por falta de la voluntad típi-
lidad del negocio simulado nunca ha sido ca o de la causa necesaria (simula-
puesta en duda. Sí lo ha sido, y mucho, la ción).
posible nulidad del negocio disimulado,
al menos en dos hipótesis que, aunque e) Nulidad por ilicitud
tomadas de la experiencia española, no • Ilicitud de la regla contractual
son extravagantes al sistema normativo
Con esta terminología nos referimos
peruano, cuales son la garantía comi-
a aquellos contratos cuyo contenido
soria encubierta bajo una compraventa
de regulación es ilícito. El fundamento
simulada y la compraventa simulada
de la ilicitud será cualquiera de los
que esconde una donación con daño a la
estándares del Ordenamiento jurídico
legítima sucesoria de los descendientes.
que tienen competencia para imponer
d) Contratos inoponibles o ineficaces límites a la autonomía negocial de las
• Inafectabilidad de la esfera jurídica partes y se correspondería con el art.
ajena 219, inciso 4 del CCP. La ilicitud a la
Hay contratos ineficaces frente a los ter- que nos referimos aquí se restringe a
ceros que en principio serían los llamados la ilicitud por razón del contenido de
a asumir los efectos positivos o negativos la regla contractual.

128 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
• Contratos inmorales eso cabe hablar de una fuerza expansiva
Hay contratos inmorales, contratos incur- del régimen de anulabilidad. Por eso im-
sos en “causa torpe”. Estos negocios están porta mucho considerar si la prohibición
doblemente prohibidos. Primero y obvio, o imperativo legal obedece a una razón
porque conculcan la norma prohibitiva de interés público o se trata de una regla
que prohíbe pactar cláusulas contrarias de protección de sujetos determinados,
a la moral. Segundo, porque incurren en y decidir por la nulidad radical o la anu-
fin o causa ilícita. No es dudoso que estos labilidad en consecuencia.
contratos sean nulos.
• Infracción de normas 3. La aplicación del modelo abstrac-
Finalmente, hay negocios incursos en in- to de ineficacias al Código Civil
fracción de norma prohibitiva o imperativa. peruano
Estos negocios son los que se identifican Voy a considerar ahora en qué medida el sis-
en el art. V del título preliminar del CCP. tema normativo del CCP responde al modelo
Puede ser que estos contratos sean, abstracto de ineficacias de tipo originario que
además de ilegales, injustos, inmorales, acabo de proponer en el epígrafe anterior,
incursos en causa torpe. y qué se sigue en términos prácticas de la
f) Contratos anulables correspondencia o falta de correspondencia
• Anulabilidad con este modelo.
Son anulables los contratos que incurren a) Simulación
en alguna de las patologías listadas en el • Exposición del régimen del CCP
art. 221 del CCP: vicios del consentimien-
El régimen codificado de la simulación
to, contratos celebrados por menores o
contractual en el CCP en la parte que
incapaces relativos. Conservaremos para
estas hipótesis la denominación clásica de ahora me importa es como sigue. Por
anulabilidad, sin que con ello asumamos el la simulación absoluta se aparenta ce-
contexto dogmático y jurisprudencial en el lebrar un acto jurídico cuando no existe
que esta terminología se produce y maneja. realmente voluntad para celebrarlo (art.
La anulabilidad se caracteriza fundamen- 190 CCP). Cuando las partes han querido
talmente por ser un régimen de ineficacia concluir un acto distinto del aparente,
contractual sustentado en una finalidad de tiene efecto entre ellas el acto ocultado,
protección de una parte del contrato, ante siempre que concurran los requisitos de
contingencias que han afectado negativa- sustancia y forma y no se perjudique el
mente a la producción del consentimiento derecho de tercero (simulación relativa)
contractual emitido por esta parte. Se trata (art. 191 CCP). La norma del artículo
de la defensa de intereses privados, y, por 191 es de aplicación cuando en el acto
ello, disponibles por la parte legitimada. se hace referencia a datos inexactos o
interviene interpósita persona (art. 192
• La expansión de las normas de la CCP). La simulación absoluta es causa de
anulabilidad
nulidad absoluta (art. 219.5 CCP); pero
Considero que la anulabilidad –igual que constituye una causal de anulabilidad la
la inoponibilidad– constituye un régimen simulación “cuando el acto real que lo
expansivo, y ha de servir de marco re- contiene perjudica el derecho de tercero”
gulatorio analógico para otros supuestos (art. 221.3 CCP).
de ineficacia negocial donde concurra
identidad de razón. La anulabilidad no • Consecuencias de la calificación en el
es el único caso de patología negocial CCP
en la que se tutelan intereses privados Si estamos conformes en que toda
disponibles por la parte legitimada. Por simulación contiene un negocio simu-

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 129

 Actualidad

Civil Acto Jurídico

lado y otro disimulado, la ineficacia del simulado que se aparenta con el mismo
primero debería ser siempre del mismo fin. Este tercero, creo, será el único legi-
tipo, o radical o anulabilidad, porque timado para impugnar, conforme al art.
se trata de un negocio sobre las partes 222 del CCP. Si mi hipótesis es correcta,
deliberadamente no han consentido. En la solución del CCP constituye sustancial-
el sistema jurídico español se sostiene mente un acierto. En la medida en que
que esta nulidad es siempre radical, con no existe un interés público concernido
la consecuencia –ineficiente– de que no en el negocio disimulado (v. gr. se trata
tiene plazo de prescripción, hay legitima- de una donación, para eludir a los legiti-
ción de tercero, el juez puede apreciarla marios o a los acreedores), debe quedar
de oficio y el negocio simulado no puede a disposición de parte hacer valer esta
ser “confirmado”. En realidad, el negocio causal de ineficacia y confirmar el negocio
simulado siempre debería ser radicalmente si le parece bien. Pero esta conclusión nos
nulo porque falta en todo caso el con- descubre ahora una inconsecuencia en la
sentimiento contractual. Debería estar lista de causales de nulidad del art. 219
incluido en el art. 219.1 del CCP, pues del CCP: no siempre es absolutamente
no hay acuerdo de voluntades sobre el nulo el contrato afectado por un fin ilícito
negocio aparente. ¿Y qué ocurre con el del art. 219, inciso 4 del CCP, porque la
negocio disimulado? En mi opinión, no simulación con daño de tercero es casi el
se puede hacer ninguna declaración de arquetipo de contrato con fin ilícito.
orden general. El negocio disimulado • ¿Y qué pasa con la simulación relativa
puede ser válido, puede ser un negocio
en general?
incompleto por falta de forma necesaria,
puede ser un negocio prohibido, etc. En Hace bien de nuevo el CCP en prescindir
cualquier caso, es evidente que el régi- de un régimen de nulidades para las
men propio de la “patología” contractual simulaciones relativas distintas de las del
del negocio disimulado, si padece de art. 221.3. No existe un régimen de nu-
alguna, no es susceptible de encasillarse lidad propio para este tipo de negocios.
en nichos predeterminados de nulidad Si los contratos disimulados bajo otras
o anulabilidad. Comprobamos entonces declaraciones negociales aparentes han
que el sistema del CCP no es enteramente de ser nulos o anulables, será por aco-
congruente con el modelo virtual elabo- modarse a alguna de las causales de los
rado por mí, porque el art. 219.5 es, o arts. 219 y 221 del CCP.
bien redundante con el 219.1 respecto b) Incompletud y nulidad/anulabilidad
del negocio simulado, o contiene una • Objeto negocial incompleto y falta de
regla de nulidad que, de ser aceptada, forma solemne
también habría de aplicarse al negocio
Se trata de dos causales de nulidad
simulado en una estructura de simulación
absoluta listadas en los incisos 3 y 6 del
relativa.
art. 219 del CCP. Por tanto, gozan del
• La simulación con daño de tercero régimen de legitimación cuasi universal y
Confieso no estar seguro de haber en- de la imposibilidad de confirmación. Pero
tendido el significado ni el propósito del un negocio con objeto definitivamente
apartado 3 del art. 221 del CCP. Quiero indeterminado no es tanto un negocio
imaginar que el supuesto de hecho que nulo como un negocio inexistente; na-
la norma contempla es el de un negocio die puede exigir su cumplimiento y si se
relativamente disimulado con el que se ha hiciera, se alegaría la inexistencia abso-
querido lesionar la posición jurídica de un luta por vía de excepción procesal. Con
tercero. O de un negocio absolutamente todo, si el actor cumplimenta el objeto

130 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
a su capricho, demanda judicialmente el hecho (conditio iuris) o un contrato in fieri
cumplimiento, pero la otra parte se alla- en el que de momento no se ha prestado
na en este punto ¿por qué ha de poder la aceptación por el destinatario.
un juez apreciar de oficio la nulidad? Lo
mismo cabe decir de un negocio respecto
¿SABÍA USTED QUE?
del cual todavía no se ha completado la
forma solemne, pero puede completarse
en el futuro, incluso a instancia de una En el sistema jurídico español se
parte, que pide, por ejemplo, la elevación sostiene que esta nulidad [la si-
a público o el registro de un contrato de mulación] es siempre radical, con
hipoteca. la consecuencia —ineficiente— de
que no tiene plazo de prescripción,
• Otros casos de incompletud sin nuli- hay legitimación de tercero, el juez
dad puede apreciarla de oficio y el ne-
En algún caso están considerados en el gocio simulado no puede ser “con-
art. 219 del CCP, en otros no. Imaginemos firmado”.
un contrato con objeto jurídicamente
imposible. Yo no creo que el Ministerio
c) Incapacidades absolutas y relativas
Público tenga interés ni competencia
justificada para solicitar esta nulidad. Ni • No importa el tipo de incapacidad
tan siquiera si un contratante demanda Las incapacidades absolutas y relativas
el cumplimiento de una promesa pro- que dan lugar, respectivamente, a nulidad
hibida por una norma, porque en este o anulabilidad no distinguen en el CCP
caso, además de la excepción instada por si los contratos han sido celebrados por
la otra parte, el juez aplicará de oficio incapaz que haya sido incapacitado (y so-
del Derecho imperativo. Pero el objeto metido a una institución de curatela) o si
imposible jurídicamente (o físicamente) se trata de un “incapaz natural” no some-
puede devenir luego posible. ¿No podrán tido a representación de curatela (art. 564
las partes “confirmar” el negocio, será del CCP) por no haber sido judicialmente
preciso que contraten nuevamente? Si las incapacitado (cfr. el supuesto del art. 582
partes eran en origen conscientes de la del CCP). En mi opinión, no es la misma la
imposibilidad, es seguro que no debería necesidad de protección en ambos casos.
hablarse de “confirmación” en sentido El sujeto absolutamente incapaz y some-
técnico, pero sí de algo muy cercano a tido a curatela, que celebra un contrato
la confirmación si ambos realicen actos para el que no está habilitado, no tiene
inequívocos de atenerse al contrato una necesidad de protección distinta de
ahora posible. Y si la parte en cuestión la que requiere el sujeto relativamente
ignoraba la imposibilidad original y ahora incapaz en la misma situación. Su régi-
quiere el cumplimiento posible, el con- men debe ser el de la anulabilidad. En
trato ha devenido válido sin necesidad cambio, el sujeto absolutamente o relati-
de novación ni confirmación. Además vamente incapaz que celebra un contrato
de este que se acaba de exponer, hay para el que no tiene facultad habitual o
otros supuestos innúmeros de contratos puntual de discernimiento debe gozar
incompletos que no tienen cabida en las de los beneficios de la nulidad absoluta
causas de nulidad del art. 219 del CCP, si no ha sido judicialmente incapacitado
como son contratos no provistos (aún) de ni sometido a curatela. En ausencia de
la autorización administrativa pertinente, un cuidador oficial, la legitimación para
contratos donde falta por completarse impugnar el contrato ha de reconocerse a
una parte constitutiva de su supuesto de cualquier interesado y deben concederse

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 131

 Actualidad

Civil Acto Jurídico

al Ministerio Fiscal y al juez poderes de existe ninguna objeción de fondo a que
actuación de oficio. Con todo, eventual- un sujeto no contraparte pueda estar
mente, estos contratos “nulos” deberían legitimado para la anulabilidad, enton-
poder ser “confirmados”, si se da el su- ces deberían haber sido tratadas como
puesto correspondiente (v. gr. recupera la hipótesis de anulabilidad todos los casos
salud mental, es sometido a curatela y el en que el contrato (no necesariamente
curador acepta el contrato, etc). simulado) pretende la producción de un
daño a tercero o terceros identificables.
Por ejemplo, un competidor, cuando el
IMPORTANTE
contrato entre un operador dominante
y un consumidor final se realiza en con-
El negocio disimulado puede ser diciones de abuso de mercado por tener
válido, puede ser un negocio in- por objeto la discriminación o elimina-
completo por falta de forma ne- ción del competidor.
cesaria, puede ser un negocio pro-
hibido, etc. En cualquier caso, es e) ¿Qué queda, finalmente, de las cau-
evidente que el régimen propio sales de nulidad?
de la “patología” contractual del • La ratio última de la nulidad radical
negocio disimulado, si padece de Después de la exposición que hemos
alguna, no es susceptible de enca- realizado, puedo concluir con una pro-
sillarse en nichos predeterminados
puesta reductora del ámbito de la nulidad
de nulidad o anulabilidad.
radical. Un contrato ha de ser reputado
nulo cuando esté afecto por un vicio de
d) Una vez más, el tercero dañado por validez tal que su neutralización exceda
una simulación del interés tutelado de las partes del con-
• La ratio de la nulidad trato y de cualquier otro tercero o terceros
identificables a los que el ordenamiento
Una vez más quiero destacar la origina-
atribuya legitimación para demandar la
lidad de la regulación contenida en el
anulabilidad. En otros términos, el ámbito
art. 221.3 del CCP. El contrato deviene
de la nulidad radical es el de los vicios de
anulable cuando la simulación se mate-
validez que tengan una extensión difusa,
rializa en daño del derecho de un tercero.
una función institucional y que, por lo
Claro que en tales condiciones el tercero
mismo, no sea conveniente confiar a
debe hallarse legitimado para impugnar
sujetos determinados o determinables la
el contrato conforme al art. 222, aunque
responsabilidad o competencia última
no se trate de una contraparte contrac-
para instar la nulidad.
tual. Ahora bien, si en el presente caso
puede el tercero devenir sujeto protegido • Aplicación al art. 219 del CCP
por una regla de anulabilidad, también Voy ahora a aplicar la regla anterior a la
podría ser de esta forma en el resto de los lista de causales del art. 219 para con-
casos en que un contrato produce daño cluir con una propuesta de calificación.
de tercero. Pero con esta lógica desapare- En el supuesto 1.º no hay propiamente
cía casi la distinción entre nulidad radical “nulidad” radical, sino no-contrato,
y anulabilidad, porque la legitimación de inexistencia o, en el mejor de los casos,
cualquier “interesado” para ejercitar una un proceso negocial aún no completado.
acción de nulidad radical solo se explica No existe prima facie un interés público
porque este tercero no es contraparte en la invalidez de este no-contrato. Res-
contractual, y por ello no podría impug- pecto del supuesto 2.º, ya he expuesto
nar el contrato como anulable. Mas si no cómo conviene separar los supuestos de

132 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
incapacidad seguida por una sentencia interpretación, y en materia de nulidades
de incapacitación y nombramiento de debe aceptarse con holgura la aplicación
curador, y los casos de incapaces natu- del brocardo falsa demostratio non nocet.
rales no incapacitados judicialmente. Finalmente, el número 8.º representa,
En la hipótesis 3.º, un contrato en que una vez más, el tipo puro de nulidades:
se promete el cumplimiento de lo que el contrato infringe normas o valores
no es posible cumplir no genera acción cuya función de protección rebasa la
de cumplimiento siquiera. Como no se persona de los contratantes y de cuales-
puede cumplir, tampoco cabe hablar quiera grupos de sujetos determinados.
siquiera de una posible restitución de En Derecho español cabe sintetizar este
prestaciones derivadas de la nulidad. En tipo de nulidad radical como de nulidad
lo que respecta al contrato con objeto por ilicitud causal, terminología que no
indeterminable, cabe decir lo mismo, sería apropiada para Perú, al haberse
además de que puede darse el caso eliminado en el CCP cualquier referencia
de que se trate de un proceso negocial a la función institucional de la “causa del
todavía incompleto. El supuesto 4.º se contrato”.
corresponde con el supuesto natural • Propuesta
de la nulidad contractual, pero podría El desarrollo argumental realizado, la
tratarse la especie como anulabilidad, si propuesta de un modelo de “ineficacias”
se procediera a una aplicación analógica y el contraste del CCP con este modelo no
del art. 221.3. y la ilicitud no excediera han perseguido ni justifican una crítica del
los intereses individuales de un sujeto sistema peruano. En rigor, en este punto
o de una clase determinada de sujetos. Perú se ha limitado, con algún rasgo de
Respecto de la simulación absoluta (nú- originalidad positiva, a seguir los modelos
mero 5.º), la hipótesis se confunde con existentes en las codificaciones europeas y
la del número 1.º, que, además, también americanas. Mi propuesta se reduce a un
se aplicaría sin distinciones al contrato simple cambio de perspectiva a la hora de
simulado que contiene un contrato sub- enfrentarse con el sistema codificado de
yacente disimulado (simulación relativa). nulidades. La propuesta es así de simple:
Cuando se ha omitido la forma solemne siempre que se encuentre la denomina-
prescrita por la Ley (número 6.º), el ne- ción de “nulidad” o de “anulabilidad”,
gocio podría ser nulo o anulable, según considérese que se está produciendo un
si la forma impuesta satisface solo la empleo meramente descriptivo y funcio-
necesidad de tutela del otro contratante nal de una causal de ineficacia contrac-
o cumple funciones institucionales más tual originaria. Investíguese entonces el
amplias. Pero también podría tratarse propósito de la norma, el interés jurídico
de un proceso negocial incompleto y protegido, la posible y más eficaz defensa
susceptible de ser completado ulterior- de terceros concernidos, la conveniencia
mente, acaso mediante la reclamación de un plazo u otro de prescripción, la
judicial por una parte que demande a posibilidad de “recuperar” la validez por
la otra a que consienta a llenar la forma una conducta ulterior de las partes que
prescrita. El número 7.º contiene una no requiera una “novación”. Y propón-
cláusula residual, pero no siempre que gase entonces el régimen jurídico más
la ley denomine “nulo” a un negocio o pertinente. Una vez más, la regla más
acto jurídico deberá el intérprete deducir sabia para conducirse es aceptar que en
que se trata de una nulidad del art. 219 materia de “nulidades” falsa demostratio
del CCP. El término requiere siempre de non nocet.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 133

 Actualidad

Civil Acto Jurídico

NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS

Nos preguntan y contestamos

Contenido
CONSULTA
Con el cumplimiento de la finalidad de la condición se pueden exigir las obligaciones de un
acto sujeto a condición suspensiva

CONSULTA
Nos consultan un caso de dos personas (con una larga relación de
amistad) que celebraron un contrato de mutuo dinerario, conviniendo
expresamente que la devolución del dinero sería efectuada cuando el
mutuante asuma un puesto laboral en la empresa de seguridad XXX (el
interés del acuerdo era forzar al mutuante a que obtenga un trabajo).
Sin embargo, meses después fue grande la sorpresa del mutuatario al
recibir una carta notarial que le exige el cobro del préstamo efectuado.
Ante esta situación, el abogado del deudor nos consulta si está obligado
o no a realizar el pago, toda vez que el mutuante no obtuvo el trabajo
en la empresa de seguridad XXX sino en una diferente.

De los hechos descritos se desprende que se y económica: no afectan la validez, sino la

trata de un contrato sujeto a una condición eficacia del acto”2.
suspensiva. Siendo así, es pertinente analizar
Ahora bien, el problema gira en determinar
los artículos contenidos en el Libro II (acto
cuándo y en qué momento se considera
jurídico), Título V del Código Civil, sobre las
realizada la condición. Al respecto, Roppo
modalidades del acto jurídico, en específico
indica que “se tiene verificación cuando el
las disposiciones relativas a la condición y
hecho condicionante se produce, es decir,
cargo.
están presentes todos sus elementos”3. No
Es menester señalar que cuando un contrato obstante aquí, cabe enfatizar que la corres-
se somete a una condición suspensiva, quiere pondencia entre los acontecimientos reales y
decir que el nacimiento de las obligaciones la descripción de los acontecimientos hecha
y su exigibilidad se producirán una vez en la cláusula debe realizarse atendiendo a la
verificada el hecho condicionante (hecho razonabilidad, el principio de la buena fe, y
futuro e incierto)1; lo cual implica supeditar en línea con el plan de intereses de las partes.
los efectos del contrato, mas no así su validez.
Así por ejemplo, A (teniendo en cuenta el
En este sentido, Torres Vásquez señala: “Los
riesgo del cobro de su crédito) condiciona la
elementos accidentales no son necesarios para
venta de su propiedad a que el comprador B
que el acto jurídico cumpla su función social
obtenga el financiamiento por el banco BM:

1 No obstante ello, nuestro ordenamiento jurídico, aún 2 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal, Acto Jurídico, Editorial
pendiente la condición suspensiva, otorga tutela a las IDEMSA, Tercera Edición, Lima, 2007, p. 502.
partes por ser estos titulares de derechos expectaticios 3 ROPPO, Vincenzo, El contrato, traducido por Eugenia
y en atención al principio de la buena fe. Ariano Deho, Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 576.

134 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Nos preguntan y contestamos
si el banco se niega al financiamiento la con- el nomen u objeto social de la empresa lo de-
dición falta y el contrato debería ser sin duda terminante, sino la finalidad de la condición,
ineficaz. Pero imaginemos que el comprador esto es, la sola obtención de un empleo. Lo
llega a encontrar en otra parte los recursos contrario (interpretación literal), nos conlle-
para garantizar el pago de la deuda; entonces, varía a la no exigibilidad del pago ad calendas
es razonable consentirle invocar la eficacia graecas, dado que el acontecimiento futuro e
del contrato de compraventa, pues el fin de incierto depende de la suerte del mutuante de
la condición es garantizar el pago del precio. ocupar un puesto laboral en la empresa XXX.
Importa entonces realizar una interpretación
Absolviendo la consulta, debemos señalar
valorativa del hecho condicionante, tutelando
que el mutuatario sí está en la obligación de
los intereses de las partes. En ese sentido,
realizar el pago por concepto de contrato de
en el caso bajo consulta, si bien el acreedor
mutuo dinerario.
mutuante no obtuvo el empleo en la empresa
XXX sino en otra empresa de la misma natu-
Fundamento Legal:
raleza, el razonamiento jurídico exige que se
dé por realizado el hecho condicionante, ya Código Civil: Artículos 171, 174, 182 y 186
que para su verificación en este caso no era Código Procesal Civil: Artículo 546

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 135

 Actualidad

Civil Acto Jurídico

RESEÑA DE JURISPRUDENCIA
Reseña de jurisprudencia

Casación N.º 1794-

2013 Ucayali
Nulidad ipso iure de contratos
celebrados por poder no otorgado
por el supuesto representado y
consecuencias registrales

CASACIÓN N.º 1794-2013 Ucayali

Publicado en Sentencias en Casación, Año XVIII, Nº 697
(El Peruano 30/10/2014, p. 57470)
Proceso Nulidad de acto jurídico
Decisión INFUNDADA
Normas aplicables Código Civil: Artículos 156 y 219, inciso 1.
Fundamentos jurídicos “(…) se aprecia de autos que, en mérito a un Poder General registrado en [el] Registro
relevantes de Mandatos y Poderes (…), supuestamente otorgado por el accionante a favor [de
la supuesta representante], esta en representación de su hermano (el demandante)
celebró los contratos de promesa de venta (…) y otorgó la escritura pública de compra
venta (…), enajenando el bien sub litis a favor del codemandado (…); quedó probado
que el demandante, al momento que se emitió el poder general, no se encontraba en
el Perú, siendo por tanto nulos ipso iure los contratos materia del presente proceso.
(…) Atendiendo a que el contenido del Registro no genera derechos constitutivos
sino declarativos de derechos, por lo cual las normas de publicidad registral no
resultan aplicables al haber nacido muerto el poder que supuestamente se otorgó a
la codemandada.

TEXTO DE LA CASACIÓN

CAS. N.º 1794-2013 UCAYALI

Sumilla.- Resulta nulo ipso iure, por falta de volun-
tad del agente, el contrato celebrado con poder que
no fue emitido por el otorgante. Lima, diecinueve
de noviembre de dos mil trece.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA;
vista la causa número mil setecientos noventa y cuatro - dos mil trece, en audiencia pública
llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sen-
tencia: 1.- MATERIA DEL RECURSO: Que, se trata del recurso de casación interpuesto por el
demandado Francisco Pezo Torres (fojas 1164), contra la sentencia de vista contenida en la
resolución número veintitrés, del veinte de marzo de dos mil trece (fojas 1147), que confirma
la sentencia apelada del once de junio de dos mil doce (fojas 1057), que declara: i) fundada
la demanda interpuesta por Grimaldo Campos Arévalo, sobre nulidad de acto jurídico, corres-
pondiente al expediente número 867-2005; y, ii) fundada la demanda interpuesta por Gri-
maldo Campos Arévalo contra Levis Luz Campos Arévalo, Francisco Pezo Torres y Luz Marina
Linares Viena, sobre nulidad de escritura pública de compraventa; en consecuencia, ordenó

136 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Reseña de jurisprudencia

declarar la nulidad del acto jurídico contenido en el contrato de promesa de compraventa

celebrado el catorce de febrero de mil novecientos noventa y seis, suscrito entre Levis Luz
Campos Arévalo, en representación de Grimaldo Campos Arévalo, y Francisco Pezo Torres; y,
la nulidad de la escritura pública del contrato de compra venta de fecha diecinueve de agosto
de mil novecientos noventa y seis, celebrado entre Levis Luz Campos Arévalo, en representa-
ción de Grimaldo Campos Arévalo, y Francisco Pezo Torres y Luz Marina Linares Viena. 2.-
CAUSALES POR LAS QUE SE DECLARÓ PROCEDENTE EL RECURSO DE CASACIÓN: Que,
esta Sala Suprema, por resolución de fecha ocho de julio de dos mil trece, obrante a folios
treinta y ocho del cuaderno de casación, ha declarado la precedencia ordinaria del recurso de
casación por la siguiente causal: Infracción normativa de los artículos 2, inciso 23; incisos
3 y 6 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado; 364 del Código Procesal
Civil; 184, inciso 1, de la Ley Orgánica del Poder Judicial; y artículo I del Título Prelimi-
nar del Código Procesal Civil. 3.- ANTECEDENTES: Que, para efectos de determinar si en
el caso concreto se han infringido los dispositivos antes mencionados, es necesario realizar las
precisiones que a continuación se detallan: DEMANDA. 3.1. Que, en el proceso acumulado,
expediente número 867-2005, a folios ciento trece, Grimaldo Campos Arévalo solicitó se
declare nulo y sin efecto el contrato privado de promesa de venta del catorce de febrero de
mil novecientos noventa y seis, celebrado por su hermana Levis Luz Campos Arévalo a favor
de Francisco Pezo Torres, respecto al inmueble ubicado en el jirón Progreso número ciento
cuarenta y tres, distrito de Callería, provincia de Pucallpa, departamento de Ucayali (antes
lotes once y doce de la manzana ciento nueve del Plano Regulador de Pucallpa); por falta de
manifestación de la voluntad del agente. Manifiesta, que el treinta de diciembre de mil nove-
cientos noventa y dos, sus padres Grimaldo Campos Rojas y Levis Luz Arévalo Tuesta, por
contrato de compraventa le trasladan el inmueble antes referido, encontrándose inscrita la
transferencia en el Registro de la Propiedad de Inmueble de Ucayali. En el año mil novecien-
tos noventa y tres, por razones de trabajo tuvo que viajar a Japón, por lo que sus progenitores,
al haber vivido siempre en el inmueble, continuaron en posesión del mismo. Que, tomó co-
nocimiento que el negocio jurídico efectuado con sus padres se declaró nulo, por el proceso
que les inició Forestal San Roque, al considerar que el bien se encontraba embargado por este
último, por lo tanto no podía ser enajenado. Asimismo, tuvo conocimiento que su hermana
Luz Levi Campos Arévalo, con un poder distinto al que le otorgó para que lo representara en
el proceso antes mencionado, celebró un contrato con Francisco Pezo Torres en el que le dio
en venta el bien sub litis, y este a su vez lo hipotecó a favor del Banco Continental. Agrega, que
si bien el inmueble no le pertenecía en virtud a la nulidad de la venta declarada judicialmen-
te; no obstante, la transferencia realizada por su hermana fue cuando aún el bien era de su
propiedad y supuestamente en su representación, además, no otorgó su manifestación de
voluntad para dicho acto jurídico. 3.2. Que, en el expediente número 458-2006, el accio-
nante solicitó se declare la nulidad del acto jurídico contenido en la escritura pública de
compraventa celebrado el diecinueve de agosto de mil novecientos noventa y seis, por Levis
Luz Campos Arévalo, en su representación, con Francisco Pezo Torres y Luz Marina Linares
Viena, por la causal de falta de manifestación de la voluntad del agente; y, se declare la nuli-
dad de la inscripción en los Registros Públicos. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. 3.3. Que,
al contestar la demanda, Francisco Pezo Torres, representado por Julio Enrique Ruiz López
(fojas 154 y 333, respectivamente), manifiestó que el poder con el que se realizó la venta no
adolece de vicio alguno, al haber sido otorgado con todas las formalidades establecidas por
ley, llegándose a inscribir incluso en los Registros Públicos. 3.4. Que, por su parte Levis Luz
Campos Arévalo, al contestar la demanda (fojas 168 y 321), manifestó que el accionante le
envió un poder desde Japón, para que lo represente en el proceso que le entabló la empresa
Forestal San Roque, sobre nulidad de acto jurídico. Que, a pedido de su progenitor, le solicitó
vender el inmueble como apoderada del accionante; sin embargo, el poder otorgado por su
hermano solo le facultaba intervenir en el juicio de nulidad de acto jurídico. Que, Franscico
Pezo Torres nunca tomó posesión del bien, jamás pagó impuesto predial, ni reclamó su dere-
cho de propietario, porque sabía que no le correspondía, al haberse efectuado el contrato en
forma ficticia. 3.5. Que, mediante resolución número quince, del ocho de enero de dos mil
siete (fojas 275), se dispuso la acumulación sucesiva del expediente número 867-2005 y el
expediente número 458-2006, ambos sobre nulidad de acto jurídico. PUNTOS CONTRO-
VERTIDOS. 3.6. Que, en Audiencia de Conciliación (fojas 187 y 370), se fijaron como puntos
controvertidos: a) Determinar si procede o no declarar la nulidad del acto jurídico por falta
de manifestación de la voluntad sobre el contrato de promesa de venta suscrito por los code-
mandados con fecha catorce de febrero de mil novecientos noventa y seis. b) Determinar si

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 137

 Actualidad

Civil Acto Jurídico

resulta procedente declarar la nulidad del acto jurídico celebrado con fecha diecinueve de
agosto de mil novecientos noventa y seis, que contiene la escritura pública de compraventa
del inmueble referido en la demanda por la causal de falta de manifestación de la voluntad
del agente, toda vez que en la suscripción del referido documento intervino en representación
del recurrente Levis Luz Campos Arévalo, sin que le haya otorgado el poder respectivo. c)
Determinar si resulta procedente declarar la cancelación de la inscripción del referido acto en
el asiento números 1435 y 1436, de folios setenta y tres del Registro de la Propiedad Inmue-
ble de Ucayali. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. 3.7. Que, el Juez de primer grado,
por sentencia contenida en la resolución número cincuenta y cinco, del once de junio de dos
mil doce (fojas 1057) [emitida en cuarta oportunidad, al haberse declarado nulas las tres pri-
meras sentencias], declaró: fundada la demanda interpuesta por Grimaldo Campos Arévalo
contra Francisco Pezo Torres, Luz Marina Viena y Levis Luz Campos Arévalo, sobre nulidad de
escritura pública de compraventa; en consecuencia, ordena declarar la nulidad: 1) del acto
jurídico contenido en el contrato de promesa de compraventa celebrado con fecha catorce de
febrero de mil novecientos noventa y seis, entre Levis Luz Campos Arévalo, en representación
de Grimaldo Campos Arévalo, y Francisco Pezo; 2) de la escritura pública del contrato de
compraventa de fecha diecinueve de agosto de mil novecientos noventa y seis, celebrado
entre Levis Luz Camos Arévalo, en representación de Grimaldo Campos Arévalo, y Francisco
Pezo Torres y Luz Marina Linares Viena; y, 3) del asiento registral números 1436 y 1435, folios
setenta y tres, tomo número veintiséis, del Registro de la Propiedad Inmueble de Ucayali; al
considerar que se verificó que el contrato de promesa de compraventa celebrado el catorce
de febrero de mil novecientos noventa y seis, adolece de nulidad por la causal de falta de
manifestación de voluntad, pues, de la copia simple del testimonio de poder de folios veinti-
siete, se aprecia que Levis Luz Campos Arévalo, solo tenía las facultades indicadas en los artí-
culos 74 y 75 del Código Procesal Civil para intervenir ante las autoridades del Poder Judicial;
por tanto, no se encontraba autorizada para enajenar el inmueble conforme lo dispone el
artículo 156 del Código Civil; en consecuencia, el poder que supuestamente le otorgó el de-
mandante Grimaldo Campos Arévalo ante Notario Público, el veintitrés de julio de mil nove-
cientos noventa y cuatro, no corresponde a la real voluntad del otorgante, al haberse acredi-
tado en autos que a la fecha de su emisión este se encontraba en Japón, lo cual se corroboró
con la copia legalizada del pasaporte que obra a folios cincuenta y seis, así como la constancia
emitida por el Archivo General de la Nación, concordado con el Certificado de Movimiento
Migratorio de folios mil once; por lo que el demandante no prestó su manifestación de volun-
tad en la celebración del contrato de promesa de compra venta ni el contrato de compraven-
ta del inmueble sub litis, celebrado por los codemandados; siendo así, también corresponde
declarar la nulidad de la inscripción de estos actos jurídicos. SENTENCIA DE SEGUNDA
INSTANCIA. 3.8. Que, apelada la sentencia por el demandado Francisco Pezo Torres (fojas
1080), la Sala Especializada en lo Civil y Afines de la Corte Superior de Justicia de Ucayali,
absolviendo el grado, por resolución número veintitrés (fojas 1147), del veinte de marzo de
dos mil trece, confirmó la resolución número cincuenta y cinco, del once de junio de dos mil
doce; al considerar que el demandante no pudo manifestar su voluntad en el poder del vein-
titrés de julio de mil novecientos noventa y cuatro, por cuanto en esa fecha se encontraba en
Japón, según la constancia migratoria que no fue cuestionado por el apelante, con lo cual los
actos jurídicos de promesa de venta del catorce de febrero de mil novecientos noventa y seis,
y el contrato de compraventa del diecinueve de agosto del mismo año, devienen en nulos,
conforme lo establece el inciso 1 del artículo 219 del Código Civil. Que, la buena fe registral
alegada por el codemandado Francisco Pezo Torres, quedó desvirtuada porque el codeman-
dado conocía de la inexactitud del registro, conforme se acredita con la declaración de la co-
demandada Levis Luz Campos Arévalo, quien manifestó que vendió el bien sub litis con la
intención de salvar al accionante de la demanda de nulidad de acto jurídico que le siguió la
Empresa Forestal San Roque, cuya resolución obra a folios treinta y dos, sentencia dictada
meses antes de la enajenación del bien materia de litis, pues para evitar su ejecución, su padre
(ya fallecido) y Jorge Vela Pinedo (administrador de la Empresa Forestal Pezo, de propiedad
del codemandado) realizaron la simulación de la venta, con conocimiento del codemandado,
quien no se encontró en posesión del bien, ni lo reclamó por más de diez años; por lo tanto
no se aprecia la buena fe. RECURSO DE CASACIÓN 3.9. Que, esta Sala Suprema ha decla-
rado procedente el recurso de casación por: i) Contravención del inciso 23 del artículo 2, incisos
3 y 6 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado y 364 del Código Procesal Civil; alega,
que se vulneró su derecho a la defensa y la pluralidad de instancias, toda vez que no se ana-
lizó todos los argumentos expuestos en su recurso de apelación; que, la vulneración del dere-

138 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Reseña de jurisprudencia

cho al debido proceso surge de la violación al principio de congruencia en la misma que se

pone de manifiesto cuando se produce un pronunciamiento infra petita, esto es, cuando se
omite resolver uno de los pedidos; en el caso de autos, conforme se advierte del estudio de
los fundamentos de la sentencia contenida en la resolución número veintitrés, expedida por
la Sala Superior, esta ha omitido pronunciarse respecto a los fundamentos de la apelación
interpuesta, advirtiéndose del décimo primer considerando que el Ad Quem no solo se ha
basado en un (solo) poder para sustentar su fallo estimatorio, sino que además, se ha ampa-
rado en la declaración de la codemandada (de fojas ciento sesenta y ocho a ciento setenta y
uno), así como en los reportes migratorios completos del demandante. Agrega, que el Ad
quem, intencionalmente no se ha pronunciado sobre la existencia del poder otorgado por
escritura pública con fecha veintitrés de julio del año mil novecientos noventa y cuatro; en
consecuencia, existe un vicio procesal que acarrea la nulidad de la sentencia materia de casa-
ción a consecuencia también de la contravención del artículo I del Título Preliminar del Códi-
go Procesal Civil y el inciso 3 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado. ii) Con-
travención a lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 184 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial y el artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil; aduce, que se con-
traviene lo dispuesto en las normas denunciadas al confirmar la sentencia de primera instan-
cia, sustentándose en argumentos distintos a los que sirvieron para emitir la misma; acota que
respecto al tema de la fe pública registral, el Ad quem, de manera absolutamente parcializada
y arbitraria, articula una serie de argumentos bajo indicios que supuestamente el demandado
sí conocía de la inexactitud del registro, y con ello pretende reforzar su tesis sobre la ineficacia
del poder otorgado por escritura pública con fecha veintitrés de julio de mil novecientos no-
venta y cuatro, cuando dicho acto jurídico nunca fue declarado nulo o ineficaz, por lo que
mantiene su plena vigencia; máxime si quedó demostrado que hasta la actualidad dicho po-
der corre inscrito en el registro, conforme se advierte de la vigencia del poder que obra a fojas
cuarenta y siete y, que este mismo documento se volvió a presentar conjuntamente con los
alegatos; por consiguiente resulta fuera de todo razonamiento que el demandado haya cono-
cido de la inexactitud del registro; siendo así, los argumentos vertidos por el Ad quem, quedan
absolutamente rebatidos, demostrándose una vez más la existencia de una motivación apa-
rente en los considerandos de la sentencia de vista, lo cual constituye un vicio procesal que
acarrea la nulidad de la sentencia materia de casación. 4.- CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBA-
TE: Que, la materia jurídica en debate consiste en determinar si existió vulneración a las ga-
rantías constitucionales de la tutela jurisdiccional efectiva, pluralidad de instancias y defensa,
contenidos en el derecho al debido proceso, al dejar el Ad quem de emitir pronunciamiento
respecto a todos los extremos del recurso de apelación y específicamente respecto al poder
que supuestamente otorgó el accionante, el veintitrés de julio de mil novecientos noventa y
cuatro, el cual se encuentra inscrito en los Registros Públicos, a favor de su hermana Levis Luz
Campos Arévalo. 5.- CONSIDERANDO: Primero.- Que, existe infracción normativa cuando la
resolución impugnada padece anomalía, exceso, error o vicio de derecho en el razonamiento
judicial decisorio, en el que incurrió el juzgador, perjudicial para la resolución de la controver-
sia y nocivo para el sistema jurídico, que se debe subsanar mediante las funciones del recurso
de casación. Segundo.- Que, al existir denuncias por vicios in procedendo, corresponde verifi-
car si se ha configurado o no esta causal, pues en caso de ser estimada, correspondería repo-
ner la causa al estadio procesal correspondiente, lo cual impediría emitir pronunciamiento
sobre el fondo del proceso. Tercero.- Que, en el caso de autos, tal como se aprecia de los
términos en que el codemandado Francisco Pezo Torres plantea el recurso casatorio, lo que
cuestiona en esencia es la inobservancia del derecho al debido proceso, por el principio de
congruencia, así como la violación de su derecho a la defensa y pluralidad de instancias.
Cuarto.- Que, el debido proceso está referido al respeto de los derechos fundamentales con-
sagrados en la Constitución Política del Estado, que posibilita que toda persona pueda recurrir
a la justicia para obtener tutela jurisdiccional efectiva, a través de un procedimiento legal, con
la observancia de las reglas procesales establecidas para el procedimiento y a través del cual
las instancias jurisdiccionales emitan pronunciamiento debidamente motivado con arreglo a
Ley. Quinto.- Que, la motivación de las resoluciones judiciales constituye un elemento del
debido proceso y, además, se ha considerado como principio y función jurisdiccional consa-
grado en el inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado, norma constitucio-
nal que ha sido recogida en el artículo 12 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del
Poder Judicial, en el inciso 6 del artículo 50 e incisos 3 y 4 del artículo 122 del Código Proce-
sal Civil, y cuya contravención origina la nulidad de la resoluciones, conforme lo dispone las
dos últimas normas indicadas. Sexto.- Que, se debe señalar también, respecto al deber de la

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 139

 Actualidad

Civil Acto Jurídico

debida motivación, que tal como se ha desarrollado en la jurisprudencia constitucional de

nuestro país, este constituye un derecho que no exige una determinada extensión de la moti-
vación, por lo que su contenido se respeta siempre que exista una fundamentación jurídica,
congruencia entre lo pedido y lo resuelto y que, por sí misma, exprese una suficiente justifica-
ción de la decisión adoptada. Sétimo.- Que, ciertamente la motivación judicial no puede
convertirse en un extenso y minucioso desarrollo de cada alegación efectuada por las partes,
dado que se permite que la fundamentación sea breve o concisa, si ello es suficiente, pero
tampoco puede instituirse en una actividad autónoma o independiente de las alegaciones
sustanciales esgrimidas por las partes en el ejercicio de su derecho de defensa, en especial en
materia de impugnación, en la que opera la regla tantum apellatum quantum devolutum, por la
cual: “(...) las facultades del órgano Ad quem se extienden a aquello que ha sido objeto del recurso,
o mejor, al enjuiciamiento de aquellas cuestiones deducidas en la instancia a las que se refiere la
impugnación del recurrente principal o, en su caso, del apelado; lógicamente teniendo en cuenta
también las alegaciones formuladas por este último”1 [el subrayado es nuestro]. Octavo.- Que,
asimismo, en virtud al principio de congruencia procesal, el Juez debe dictar sus resoluciones
de acuerdo con el sentido y alcances de las peticiones formuladas por las partes y a los hechos
alegados en la etapa postulatoria, toda vez que la infracción a este principio determina la
emisión de sentencias incongruentes como: a) la sentencia ultra petita, cuando se resuelve más
allá del petitorio; b) la sentencia extra petita, cuando el Juez se pronuncia sobre petitorio o
hechos no alegados; c) la sentencia citra petita, en el caso que se omite total pronunciamiento
sobre las pretensiones (postulatoria o impugnatoria) formuladas; y, d) la sentencia infra petita,
cuando el juzgador no se pronuncia sobre todos los petitorios o todos los hechos relevantes
del litigio, omisiones y defectos que infringen el derecho al debido proceso. Noveno.- Que,
al resolver el acápite i), se aprecia que el codemandado Francisco Pezo Torres, alega vulnera-
ción del derecho al debido proceso, sosteniendo que el Ad quem no emitió pronunciamiento
respecto al poder que el demandante otorgaría a la codemandada Levis Luz Campos Arévalo,
con fecha veintitrés de julio de mil novecientos noventa y cuatro, sin tener en cuenta que,
precisamente analizando este poder, los Jueces Superiores concluyeron en los considerandos
décimo cuarto y décimo quinto de la sentencia recurrida, que resultaba materialmente impo-
sible que el demandante lo otorgara, debido a que al momento de su emisión se encontraba
en Japón, conforme se aprecia de la constancia migratoria expedida por el Archivo General de
la Nación (fojas 1011), que precisa que el demandante salió del país rumbo a Japón el dieci-
nueve de octubre de mil novecientos noventa y tres; y, el certificado de Movimiento Migrato-
rio número 17067/2011/N/1601 de folios mil once, en el que se consigna las entradas y sali-
das del demandante de los años dos mil a dos mil siete; apreciándose que en este último
documento se deja constancia que la emisión del documento se efectuó luego de analizar los
movimientos migratorios desde enero de mil novecientos noventa y cuatro. Por otro lado, el
casante no indicó cuál es la defensa que dejó de efectuar, apreciándose por el contrario que
la Sala Superior otorgó tutela jurisdiccional al resolverse el proceso con arreglo a ley, emitién-
dose pronunciamiento respecto a todos los agravios indicados en su recurso de apelación, con
lo que se cumple el principio de la doble instancia. Siendo así, y al no haberse afectado las
normas denunciadas, esta infracción no puede ser ampara. Décimo.- Que, pasando a resolver
lo indicado en el acápite ii), previamente se debe precisar que, el artículo 184 de la Ley Or-
gánica del Poder Judicial, fue derogada por la Única Disposición Complementaria Derogatoria
de la Ley 29277 - Ley de la Carrera Judicial, por lo que no corresponde emitir pronunciamien-
to respecto a este extremo denunciado. Undécimo.- Que, respecto a los demás argumentos
expuestos por el casante, se aprecia de autos que, en mérito a un Poder General registrado en
la partida número 07008325, del Registro de Mandatos y Poderes de la Oficina Registral
número VI - Sede Pucallpa, supuestamente otorgado por el accionante a favor de Levis Luz
Campos Arévalo, esta en representación de su hermano (el demandante) celebró los contratos
de Promesa de Venta del catorce de febrero de mil novecientos noventa y seis (fojas 48), y
otorgó la escritura pública de compra venta del diecinueve de agosto del mismo año (fojas
40), enajenando el bien sub litis a favor del codemandado Francisco Pezo Torres. Duodécimo.-
Que, quedó probado que el demandante, al momento que se emitió el Poder General de fe-
cha veintitrés de julio de mil novecientos noventa y cuatro (fojas 45), no se encontraba en el
Perú, siendo por tanto nulos ipso iure los contratos materia del presente proceso. Décimo
Tercero.- Que, atendiendo a que el contenido del Registro no genera derechos constitutivos
sino declarativos de derechos, por lo cual las normas de publicidad registral no resultan apli-

1 PASCUAL SERRATS, Rosa. (2001). El Recurso de Apelación Civil. Editorial Tirant Lo Blanch, página 21.

140 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Reseña de jurisprudencia

cables al haber nacido muerto el poder que supuestamente se otorgó a la codemandada Levis
Luz Campos Arévalo; por lo que esta denuncia tampoco puede ser amparada. Décimo Cuar-
to.- Que, en tal contexto fáctico y jurídico, al no configurarse el motivo de la infracción nor-
mativa denunciada, el recurso de casación debe ser desestimado y procederse conforme a lo
dispuesto en el artículo 397 del Código Procesal Civil. 6.- DECISIÓN: Por estos fundamentos:
Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por el demandado Francisco Pezo
Torres (fojas 1164); en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista contenida en la re-
solución número veintitrés, del veinte de marzo de dos mil trece (fojas 1147), emitida por la
Sala Especializada en lo Civil y Afines de la Corte Superior de Justicia de Ucayali; DISPUSIE-
RON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabi-
lidad; en los seguidos por Grimaldo Campos Arévalo con Francisco Pezo Torres, Luz Marina
Linares Viena y Levis Luz Campos Arévalo, sobre nulidad de acto jurídico; y los devolvieron.
Intervino como ponente la Jueza Suprema señora Huamaní Llamas.-
SS. ALMENARA BRYSON, HUAMANÍ LLAMAS, ESTRELLA CAMA, RODRÍGUEZ CHÁVEZ, CAL-
DERÓN PUERTAS

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 141

 Abril / 2015
Año 1 Volumen 10

CONTRATOS
 Actualidad
Área
Civil Contratos
Contratos

Contenido
Ramón Daniel Pizarro: Reflexiones en torno al desmantelamiento de los
DOCTRINA PRÁCTICA 144
efectos del hecho ilícito lucrativo
Sisi Geraldine Yupanqui Álvarez: La revocación de la donación ante el
DOCTRINA PRÁCTICA 156
incumplimiento del cargo
NOS PREGUNTAN Y CONSULTA: Cabe la resolución del contrato aunque el vendedor del bien sub
170
CONTESTAMOS litis no es el propietario
RESEÑA DE Validez del pacto en contrario de la ley sobre el momento de trasferencia de
JURISPRUDENCIA
172
un bien futuro: indefinición judicial (Casación N.º 2942-2013 Lima)

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

Reflexiones en torno al desmantelamiento de

los efectos del hecho ilícito lucrativo

Ramón Daniel Pizarro*

Profesor de Derecho Privado de la Universidad Empresarial Siglo XXI, Argentina

1. El hecho ilícito lucrativo

2. ¿Cómo desmantelar los efectos de un hecho ilícito lucrativo?
a. La responsabilidad civil “elongada” del dañador
SUMARIO

b. Los daños punitivos

c. El enriquecimiento sin causa como instituto adecuado para desmantelar los efectos
del ilícito lucrativo
3. Aplicación de la figura en el derecho argentino vigente
4. La acción de enriquecimiento sin causa por intrusión en derecho ajeno
4.1. Caracterización
4.2. Requisitos
4.3. ¿Cuál es el contenido económico de la condictio por intromisión en derecho ajeno?

1. El hecho ilícito lucrativo sable de un hecho antijurídico, luego de pagar

Se llama ilícito lucrativo a aquEl que reporta la indemnización y de satisfacer otras posibles
utilidades o beneficios patrimoniales al respon- sanciones económicas que puedan corresponder
([Link]., administrativas, multas penales, etcétera).
* Doctor en Derecho y Ciencias Sociales, miembro En tal supuesto, la reparación del perjuicio
de número de la Academia Nacional de Derecho y
Ciencias Sociales de Córdoba, Argentina. resulta insuficiente e ineficiente para resta-

144 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
blecer la legalidad, pues subsiste un beneficio
económico, derivado directamente del ilícito, RESUMEN
a favor de quien delinquió. Ello por una
razón obvia: el daño efectivamente sufrido En el presente trabajo se explican los efectos
marca el límite de la pretensión resarcitoria patrimoniales derivados de los denominados
hechos ilícitos lucrativos, esto es, cuando el
del damnificado, quien, en principio, solo causante del hecho dañoso termina por benefi-
tiene derecho a ser plenamente resarcido ciarse económicamente, aun después de pagar
del referido menoscabo. Si el daño sufrido la indemnización de daños y/o de sufragar
es inferior al beneficio económico obtenido cualquier otra sanción económica que se le
aplique. El autor propone el necesario desman-
por quien deliberadamente lo causó, esa telamiento de tales efectos a través de la figura
“diferencia” técnicamente no constituye del enriquecimiento sin causa, institución que, a
daño y es insusceptible de ser reclamada por su criterio, requiere de necesarias matizaciones,
vía resarcitoria. según se trate de enriquecimientos por presta-
ción o por intrusión en bien o derecho ajeno,
La juridicidad se resiente cuando, en tales cir- puesto que en este último caso no es exigible
cunstancias, subsisten beneficios económicos el requisito del empobrecimiento del actor y
sin embargo se impone al agente el deber de
en el patrimonio del dañador, que se erigen en entregar al accionante todo el valor obtenido
un fuerte incentivo para que se reiteren tales por el acto de intrusión.
conductas ilícitas, que a la postre terminan
generando réditos ilegítimos. CONTEXTO NORMATIVO
Nosotros creemos que el principio de des-
• Código Civil peruano: Artículos 1954 y
mantelamiento de los efectos patrimoniales
1955
del hecho ilícito lucrativo constituye uno
• Código Civil argentino: Artículos 589, 590
de los pilares fundamentales del moderno y 2423
derecho de daños. Conforme al mismo el
sistema jurídico integralmente considerado
PALABRAS CLAVE
debe orientar sus instituciones para posibili-
tar el pleno desmantelamiento de los efectos Daño / Hecho ilícito lucrativo / Enriquecimiento
patrimoniales del hecho ilícito, y evitando sin causa / Indemnización
que queden en poder del dañador réditos
económicos después de haber pagado las
indemnizaciones y, en su caso, afrontado a. La responsabilidad civil “elongada”
las sanciones económicas de otra índole del dañador
que pudieren corresponder (administrativas, Conforme una orientación, la responsabilidad
penales, etcétera). civil podría dar solución a esta problemática,
para lo cual se deberá repensar algunos crite-
2. ¿Cómo desmantelar los efectos rios clásicos en derredor de la misma1.
de un hecho ilícito lucrativo? Es sabido que el principio de reparación inte-
Admitida la conveniencia y, más aún, la nece- gral, que rige entre nosotros, luce orientado
sidad de desmantelar plenamente los efectos a colocar al damnificado en la situación más
de los hechos ilícitos lucrativos, surge la gran próxima posible a la que se habría hallado
interrogante: ¿cómo alcanzar dicho objetivo?
La respuesta dependerá de una cuestión de 1 Es el criterio que, en nuestra opinión, propicia en Fran-
política legislativa. cia el reciente Proyecto de la Academia de Ciencias
Morales y Políticas de Francia, de reforma al Código
Son tres las instituciones que pueden resultar Civil, elaborado bajo la dirección de François Terré
útiles para alcanzar esa finalidad. (art.54).

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 145

 Actualidad

Civil Contratos
en caso de no haberse producido el hecho
dañoso, en términos de razonabilidad. El daño IMPORTANTE
efectivamente sufrido marca, en consecuen-
cia, el límite de su pretensión resarcitoria. La El problema que se presenta en
reparación supone que una vez efectuada no materia de ilícitos lucrativos es el
quede perjuicio ni provecho alguno en cabeza siguiente: después de ser plena-
del afectado. mente indemnizado el damnifica-
do por el responsable, subsisten
El problema que se presenta en materia de réditos económicos a favor de este
ilícitos lucrativos es el siguiente: después de último, deliberadamente busca-
ser plenamente indemnizado el damnificado dos, derivados del ilícito.
por el responsable, subsisten réditos económi-
cos a favor de este último, deliberadamente
Nuestra ley de defensa del consumidor
buscados, derivados del ilícito.
(art. 52 bis), con muchas imperfecciones,
¿Puede, en tal caso, el damnificado ser también sigue esta orientación2, aunque su
indemnizado por un monto mayor al daño eficacia puede verse menguada, en los casos
efectivamente sufrido por él? ¿Puede la más importantes, por el límite en la cuantía
noción de “daño” resarcible ser extendida que dicha normativa establece. De todos
hasta comprender no solo el menoscabo modos, su específico ámbito de aplicación
sufrido sino también el rédito obtenido por solo da respuesta a la problemática de los
el dañador, a expensa suya, por encima de ilícitos lucrativos en el ámbito del derecho
aquel? del consumidor, no resultando aplicables en
otras áreas de enorme importancia como, por
Nosotros creemos que tal criterio es inacep- ejemplo, el derecho ambiental o en materia
table. La acción resarcitoria no parece ser la de piratería intelectual.
institución adecuada para dar respuesta a esta
problemática, pues ello importaría desnatu- c. El enriquecimiento sin causa como
ralizar la esencia misma de la reparación del instituto adecuado para desmantelar
daño, su función y sus límites. El daño sufrido los efectos del ilícito lucrativo
marca el límite cualitativo y cuantitativo de En nuestra opinión, el desmantelamiento de
la pretensión resarcitoria del damnificado y, los efectos de los hechos ilícitos lucrativos
correlativamente, de la obligación de indem- debe alcanzarse emplazando el tema en derre-
nizar del responsable. Nada, por encima de dor del enriquecimiento sin causa o injusto3,
dicho límite, es justificable desde la perspectiva
estrictamente resarcitoria. 2 Aunque destina el monto de la pena al propio afec-
tado.
La solución, nos parece, debe ser buscada 3 La bibliografía sobre el tema es inagotable. Puede
acudiendo a otras instituciones. consultarse, con provecho: Alterini, Atilio A., El
derecho de las obligaciones en el “IV Congreso Nacional
b. Los daños punitivos de Derecho Civil”, JA, Doctrina, 1970-216; ÁLVAREZ
CAPEROCHIPI, José A., El enriquecimiento sin causa,
Los daños punitivos, adecuadamente regula- 2ª ed., Comares, Santiago de Compostela, 1989;
dos (o un sistema de multas civiles, de corte ídem, “El enriquecimiento sin causa en el derecho
similar), pueden convertirse en un instrumen- civil español”, en Revista General de Legislación y
Jurisprudencia, Madrid, año CXXIII, t. 236, 1974, p.
to útil y eficaz para desmantelar los efectos 415; ídem, El enriquecimiento sin causa en la juris-
de hechos ilícitos lucrativos. Es el criterio que prudencia del Tribunal Supremo, en Revista de Derecho
propicia en Francia el Anteproyecto Catalá Privado, 1977, p. 845; ídem, “El interés, el justiprecio
(art. 1371), que deja con buen criterio librado y el enriquecimiento sin causa”, en Revista Crítica de
Derecho Inmobiliario, Madrid, 1984, p. 1183; BASO-
a facultad judicial el asignar una parte de los ZABAL ARRUE, Xavier, Enriquecimiento injustificado por
mismos al tesoro público. intromisión en derecho ajeno, Civitas, Madrid, 1998;

146 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
para lo cual habrá que formular un profundo tivo, con lo cual la institución resultaría inútil
replanteo de esta institución. a los fines que ahora nos ocupan.
En efecto, en nuestro país se adoptó una cos- Nosotros creemos que la concepción unitaria
movisión unitaria de la figura, estructurada del enriquecimiento sin causa, de corte ra-
sobre el paradigma del enriquecimiento sin cionalista, está hoy completamente superada
causa por prestación4. Sobre la base de dicha por la realidad. Su subsistencia en el derecho
tipología, la doctrina configuró los cuatro re- vigente (y también en el proyectado) sólo
quisitos clásicos de la figura: empobrecimiento puede explicarse como resabio de una tra-
del actor, enriquecimiento del demandado, dición, que entre nosotros hunde sus raíces
correlatividad entre el empobrecimiento y el en las recomendaciones del Tercer y Cuarto
enriquecimiento y subsidiariedad de la acción. Congreso Nacional de Derecho Civil. Pero que
Conforme a ese prisma unitario de la figura, luce apartada de los orígenes de la figura en
cuando el enriquecimiento sea superior al el derecho romano y de los perfiles modernos
empobrecimiento, supuesto específico del actuales de la institución.
ilícito lucrativo que ahora nos interesa, la La figura que nos ocupa requiere de necesarias
medida de la acción deberá ser siempre lo matizaciones según se trate de enriquecimien-
menor. O sea que estará dada por la entidad tos por prestación y por intrusión en bien o
del empobrecimiento. Va de suyo que, de ser derecho ajeno. No se reduce solamente a la
ello así, el enriquecido conservará un “plus” primera tipología y debe también compren-
de enriquecimiento derivado del ilícito lucra- der la segunda, con las necesarias disimilitu-
des que existen entre una y otra.

1) Enriquecimiento sin causa por pres-

DE LA CAMARA ALVAREZ, Manuel - DÍEZ-PICAZO, tación.
Luis M., Dos estudios sobre el enriquecimiento sin
causa, Civitas, Madrid, 1988; DÍEZ-PICAZO, Luis
Opera cuando el desplazamiento patrimo-
M., Fundamentos del derecho civil patrimonial, Civitas, nial (o la obtención del lucro) se produce en
Madrid, 4ª ed., 1995, t. III; 5ª ed., 1996, ts. I y II; virtud de una prestación o por vía de la misma.
ídem, Los principios generales del derecho en el
Se trata de revertir o de dar marcha atrás los
pensamiento de Federico de Castro, en Anuario de
Derecho Civil, Madrid, 1984; Derecho de daños, Ci- efectos del comportamiento prestacional, a
vitas, Madrid, 1999 FERNÁNDEZ-NOVOA, Carlos, El fin de restituir el aumento del patrimonio
enriquecimiento injustificado en el derecho industrial, obtenido a través de aquel. Adviértase que
Marcial Pons, Madrid, 1997: LÓPEZ MESA, Marcelo,
“El enriquecimiento sin causa en el derecho actual”, lo que se procura es neutralizar el aumento o
en Ley, Razón y Justicia, año 3, nº 5, Alveroni, Córdo- enriquecimiento patrimonial del demandado
ba, 2001; NÚÑEZ LAGOS, Rafael, El enriquecimiento y el correlativo empobrecimiento sufrido por
sin causa en el derecho español, 2ª ed., Reus, Madrid,
1961; PIZARRO, Ramón Daniel - VALLESPINOS, Carlos el actor a raíz de la prestación.
Gustavo, Instituciones de derecho privado. Obligaciones,
Hammurabi, [Link]. 2008, t,4, n.824 y ss, p. 64 y ss.
Quedan comprendidos dentro de este su-
4 Es el criterio seguido por la casi totalidad de los puesto:
proyectos de reforma al Código Civil, dedicando una
regulación orgánica a la figura del Anteproyecto de
• La condictio indebiti, que tiene por objeto
Bibiloni, (arts. 1366 y ss); Proyecto de 1936 (arts. la restitución de las prestaciones realiza-
852 y ss), Anteproyecto de 1954 (arts. 1059 y ss), das con animus solvendi cuando no existe
Proyecto de 1987 (arts. 2309 y 2310), Proyecto del obligación al tiempo de ejecutarse el
Poder Ejecutivo de 1993 (arts. 151 y 1542), Proyecto
de la Comisión Federal de 1993 (arts. 2309 y 2310) pretendido acto solutorio y de las pres-
y Proyecto de 1998 (arts. 1721 y 1722), Proyecto de taciones realizadas con animus donandi
2012 (arts. 1794 y 1795). Es también la solución pre- o de liberalidad, cuando no ha llegado
valeciente en el derecho comparado (Cód. Alemán,
parág. 812; cód. Suizo de las Obligaciones, art.62; a producirse la finalidad procurada con
cód. Italiano, art. 2041; cód. de Portugal, art. 473). ellas.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 147

 Actualidad

Civil Contratos
• La condictio ob causam finitam, que opera Se advierte de inmediato que esta acción o
cuando el desplazamiento patrimonial es condictio por intromisión en derecho ajeno
realizado con miras a una causa existente actúa en el terreno del derecho de la resti-
que luego se desvanece (v. gr., por cum- tución como un mecanismo complementario
plimiento de condición resolutoria o por de la acción reivindicatoria o de la acción
anulación del negocio jurídico). resarcitoria (particularmente, a la hora de
• La condictio causa data causa non secuta, desmantelar los efectos de hechos ilícitos
que se configura cuando el desplaza- lucrativos). En el primer caso, su importan-
miento patrimonial se realiza teniendo cia opera cuando la restitución de la cosa
en cuenta un acto futuro que luego no se hace imposible (v. gr., porque ha desapa-
se concreta. recido o se ha extinguido), alcanzándose a
través de ella una suerte de transformación
• La condictio ob turpem vel iniustam causam, del derecho real en un derecho al valor, si
que se aplica cuando la finalidad de la con ese valor se ha enriquecido el autor de
prestación tenía por objeto violar una la intrusión. En el segundo supuesto asume
prohibición legal. especial relieve en materia de hechos ilíci-
Como puede advertirse, se encuentran den- tos lucrativos, que se configuran cuando el
tro de esta tipología las figuras genéricas del responsable obtiene un rédito económico
pago indebido (como, por ejemplo, el pago derivado de la intrusión en derecho ajeno,
sin causa), los enriquecimientos derivados de aun después de haber pagado todas las
contratos nulos o anulados, o resueltos por indemnizaciones pertinentes.
incumplimiento o por imprevisión contrac-
La condictio por intrusión en derecho o bie-
tual, etcétera.
nes ajenos, impone que el demandado deba
En todos estos casos, son requisitos para que entregar al actor todo el valor obtenido por el
proceda la acción de enriquecimiento sin cau- acto de intrusión sobre un bien ajeno, aunque
sa aquellos que la doctrina unitaria moduló este sea superior al daño sufrido por la víctima
clásicamente: enriquecimiento del actor, em- o al empobrecimiento experimentado por ella.
pobrecimiento del demandado, correlatividad Más todavía: este último podría llegar a no
entre enriquecimiento y empobrecimiento, configurarse. Es, si se admite la expresión, una
ausencia de causa y subsidiariedad de la solución alternativa en el plano de política
acción. legislativa, a la que podrían ofrecer los daños
punitivos del sistema anglosajón, al punto que
2) Enriquecimiento sin causa por intro- no son pocos los autores que remarcan en ella
misión o intrusión en derecho ajeno una función preventiva-punitiva6.
En el enriquecimiento sin causa por intromisión
en derecho ajeno nos encontramos con una Como puede advertirse, el contraste con la
situación diferente: a una persona le afluyen tipología del enriquecimiento por prestación
valores patrimoniales que legalmente no le es muy evidente: en tanto en éste último es
corresponden, obtenidos mediante una intrusión
o invasión indebida en la esfera jurídica ajena5. 6 En este sentido es dable destacar la excelente
solución contenida en el § 812 del Código Civil
alemán, que en su primer párrafo determina:
“(1) Quien mediante la prestación de otro o de
5 DÍEZ – PICAZO, La doctrina del enriquecimiento cualquier otro modo a su costa adquiere algo
injustificado en Dos estudios sobre el enrique- sin causa jurídica está obligado frente a este a
cimiento sin causa, Madrid, 1998, p. 98 y ss; su restitución”. La obligación de restitución “se
PANTALEON PRIETO, La constitución, el honor y extiende a las utilidades obtenidas, así como a
unos abrigos, La Ley española, año XVII, nº 4033, aquello que el receptor obtiene con motivo de
ejemplar del 10/5/96, p. 3; BASOZABAL ARRUE, un derecho adquirido o con resarcimiento por
Enriquecimiento injustificado por intromisión en la destrucción, daño o pérdida del bien” (§ 818
derecho ajeno, p. 113 y ss. (1)).

148 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
necesario que haya empobrecimiento del de uso o renta de disfrute al que podría aspirar
actor y más todavía, correlatividad entre este el afectado y no todas las ganancias obtenidas
y el enriquecimiento del demandado, dichas por aquel. Dicho de otro modo: el titular del
exigencias no son computables en las condic- bien afectado solo tendría derecho a exigir
tio por intrusión, que pueden operar aun sin que le paguen el precio o regalía de la licencia
empobrecimiento del accionante. de explotación de la cosa (o una prestación
similar) y no la ganancia total del intruso.
Quedan comprendidas dentro de este su-
Conforme otra orientación, que nos parece
puesto:
más razonable, el contenido económico
• Las intrusiones que derivan de la utiliza- debe estar dado, como regla, por todas las
ción de bienes ajenos (v. gr., simple uso ganancias obtenidas por quien realiza el acto
de cosa ajena, la obtención de frutos de de intrusión. De lo contrario, la figura diluye
cualquier naturaleza que esta hubiera su finalidad preventiva y sancionatoria, desde
producido, utilización de aquella para la el mismo momento en que podrían subsistir
creación o construcción de otra diferente, réditos económicos derivados de la intrusión
etcétera). en derecho ajeno, aun después de pagadas las
• Las hipótesis de usurpación de propiedad indemnizaciones por daños y perjuicios y el
intelectual e industrial. valor de la licencia de explotación. Si aquellos
• Los supuestos de intrusión arbitraria en el no se neutralizan y subsisten, la figura que nos
derecho al honor, a la imagen, a la inti- ocupa sirve, en verdad, de poco.
midad y a la identidad personal, cuestión
que asume extraordinaria importancia CONCLUSIÓN IMPORTANTE DEL
en los casos de responsabilidad de los AUTOR
medios masivos de comunicación.
¿Cuál es el fundamento de la condictio por Nosotros creemos que la concep-
intromisión en derecho ajeno? De acuerdo ción unitaria del enriquecimiento
con una orientación (teoría de la antiju- sin causa, de corte racionalista,
ridicidad), el fundamento anidaría en el está hoy completamente supera-
carácter objetivamente antijurídico del acto da por la realidad. (…) requiere
del enriquecido, siendo irrelevante que el de necesarias matizaciones según
rédito obtenido de la intrusión en derecho se trate de enriquecimientos por
ajeno provenga de un obrar culpable o irre- prestación y por intrusión en bien
prochable. La restitución como consecuencia o derecho ajeno.
de la prohibición de hacer ganancias a través
del patrimonio ajeno.
Conforme a otro enfoque (teoría de la 3. Aplicación de la figura en el de-
atribución), la justificación estaría en la con- recho argentino vigente
tradicción que se produce entre el acto de ¿Es factible proclamar que la condictio por
intrusión y la ordenación general de los bienes intromisión en derecho ajeno tiene aplicación
dispuesta por el ordenamiento jurídico. en el derecho argentino? ¿Son proyectables
¿Cuál es el contenido económico de la condic- a nosotros las construcciones realizadas en el
tio por intromisión en derecho ajeno? El tema derecho alemán, italiano y español a la luz de
presenta una gran complejidad, cuya consi- la realidad normativa que tenemos?
deración en profundidad excede los límites Llama poderosamente la atención que el
de este estudio. Baste por el momento con tema no haya merecido prácticamente tra-
señalar que conforme un criterio, quien usa tamiento alguno por la doctrina nacional,
o disfruta un bien ajeno, debe restituir el valor pese a la enorme importancia que presenta.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 149

 Actualidad

Civil Contratos
Nuestros autores se han mantenido apegados cido a los otros. Lo dicho asume mayor relieve
a los esquemas tradicionales que modelan cuando ambas especies comparten el mismo
la figura del enriquecimiento sin causa y de substrato: la regla que veda el enriquecimien-
la actio in rem verso, como acción subsidiaria to sin causa o injusto.
con basamento en la equidad, dejando de
Existen supuestos en los cuales parece induda-
lado a los supuestos encuadrables dentro de
ble que condictio por intromisión en derecho
esta tipología.
ajeno, tiene un claro reconocimiento norma-
tivo; en otros casos, en cambio, su existencia
IMPORTANTE es inferible por aplicación de los principios
generales que rigen en esta materia, y que
emanan de aquel marco normativo.
La figura [el enriquecimiento sin
causa] que nos ocupa requiere Veamos ejemplos en los cuales la condictio
de necesarias matizaciones según por intromisión, sin ser denominada de ese
se trate de enriquecimientos por modo, claro está, tiene un marco normativo
prestación y por intrusión en bien específico.
o derecho ajeno. No se reduce so-
lamente a la primera tipología y El primer campo de aplicación importante lo
debe también comprender la se- encontramos en los casos de utilización de
gunda, con las necesarias disimili- bienes ajenos. Quedan comprendidos dentro
tudes que existen entre una y otra. de este supuesto, los supuestos de simple
uso de una cosa ajena, de acuerdo con su
destino y sin introducir en ella modificación o
Nos inclinamos por una respuesta afirmativa transformación alguna; los casos de ejercicio o
a los interrogantes anteriores, en la convicción disfrute de la obtención de frutos (naturales,
de que nuestro sistema normativo da pie para civiles o industriales) que la cosa produce o
ello. Se nos dirá, posiblemente, que se trata hubiera podido producir; y, finalmente, los
de una construcción doctrinaria que muy de utilización de una cosa para la creación o
esforzadamente puede inferirse de los textos construcción de otra diferente.
vigentes y de los proyectados. A ello cabría
responder que toda la teoría del enriqueci- Nos parece que la figura está ínsita en la
miento sin causa en nuestro sistema tiene normativa existente en el Código Civil ar-
un fuerte basamento doctrinario, apoyado, gentino, que regula las relaciones entre el
ciertamente, en textos legales y en distintas propietario y el poseedor de buena o mala
notas del Código Civil. La configuración de la fe (arts. 2423 y ss., 589, 590 y concs., Cód.
figura, de los elementos que requiere la actio Civil), particularmente cuando se determina
in rem verso concebida como acción subsi- que el poseedor de buena fe hace suyos los
diaria de equidad y sus efectos son fruto de frutos percibidos y se impone al poseedor de
una elaboración doctrinaria y jurisprudencial, mala fe a restituir los frutos percibidos, los
desde el mismo momento en que en el Código pendientes y aquellos que la cosa hubiere
Civil vigente no hay norma legal alguna que podido normalmente producir 7.
regule dichos aspectos en forma expresa, ni de Estos preceptos contienen reglas esenciales del
manera genérica, ni en supuestos particulares. sistema y si bien no surge de ellos en términos
Frente a esa licencia interpretativa que admite explícitamente formales una condictio por
la figura bajo el prisma unitario, cabe reivindi- intromisión en derecho ajeno que permita la
car el mismo derecho desde la perspectiva que restitución del valor indebidamente percibido,
proclama la existencia de distintas tipologías
de enriquecimiento sin causa. Lo que está 7 Picasso, Sebastián, Sobre los denominados daños
permitido a unos, debe también ser recono- punitivos, La Ley, 2007-F-1154.

150 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
la esencia de la figura aparece claramente buena fe puede eximir el pago de daños y
implicada, en particular a la luz del diferente perjuicios, pero no legitimar un enrique-
trato que se da en los casos de posesión de cimiento injustificado en estos supuestos,
buena y de mala fe. La regla general en caso cuando el mismo deriva por intromisión en
de ejercicio injustificado del denominado ius derecho ajeno. Esto explica que quien utiliza
fruendi, que es el que caracteriza al poseedor materiales ajenos en una obra, sobre terreno
de mala fe, determina que deban restituirse propio, deba pagar el valor de aquellos y si
no solo los frutos percibidos, sino también los es de mala fe, además, indemnizar los daños
pendientes y los que se hubieran podido per- y perjuicios que pueda haber causado. Las
cibir, lo cual evidencia una solución normativa mismas conclusiones valen para el caso de
que tiene un paralelismo significativo con la especificación, cuando se utiliza materia aje-
condictio que nos ocupa. La idea es clara en na para formar una nueva especie, supuesto
materia de frutos percibidos y pendientes. en el cual el especificante, si bien hace suya
En cambio, tratándose de frutos que la cosa la obra, debe reconocer al dueño el valor
hubiere podido producir, el sentido de su de la materia.
reconocimiento es claramente resarcitorio y Existen, sin embargo, otros supuestos de suma
no restitutorio (porque no se ha obtenido importancia que no tienen una regulación
enriquecimiento alguno en lo que a dichos normativa más o menos expresa, que pueden
frutos atañe). ser situados dentro del terreno de la condictio
Conforme a ese razonamiento, la norma del por intromisión en derecho ajeno, por vía de
art. 2423 Cód. Civil argentino, que reconoce una generalización inductiva de los principios
al poseedor de buena fe los frutos percibidos que emanan de aquel marco normativo. Se
al tiempo de su posesión, tiene un marcado propicia, de tal modo, para ellos, una meto-
carácter excepcional, pues técnicamente ha- dología similar a la que se ha empleado para
blando, aun con buena fe, el enriquecimiento la elaboración de la actio in rem verso en su
es objetivamente injustificado. formulación clásica o unitaria.
Si la solución es esa cuando alguien se apro- Entre ellos mencionamos por su importancia:
pia indebidamente de una cosa, mueble o • Los casos de enriquecimiento por intro-
inmueble, no parece que pueda sensatamente misión en derecho ajeno que derivan
ser distinta cuando “se apropie” del honor, de del mero uso de una cosa ajena, que no
la intimidad o de la imagen de una persona produce daño al propietario, sin transfor-
para obtener un beneficio económico aun marla, ni extraer sus frutos (v. gr., durante
después de haber pagado las indemnizaciones
la ausencia del dueño de una casa, unos
del caso.
“ocupas” muy considerados penetran
También, nos parece, que buena parte en ella y no sólo la habitan, sin producir
del régimen legal vigente en materia de daño alguno, sino que inclusive la man-
accesión, evidencia claros supuestos de tienen en perfecto estado de higiene y
enriquecimiento sin causa derivado de la conservación). En tal caso, no hay daño
intromisión en derecho ajeno. Cabe insistir alguno para el propietario —a quien el
en lo siguiente: la ley consagra el principio inmueble le es restituido en perfecto
de restitución del enriquecimiento en tales estado no bien regresa—, pero sí se con-
supuestos, con la relevante particularidad figura un supuesto de enriquecimiento
de que la buena fe no exime la restitución sin causa derivado de la intromisión en
del valor (a diferencia de lo que sucede en derecho ajeno, que conduce a que se le
materia de frutos percibidos), posiblemente reconozca a este último el valor que se
porque lo que se utiliza es el valor entero asigne a la posibilidad de uso que en tal
de la cosa y no simplemente sus frutos. La caso se habría obtenido.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 151

 Actualidad

Civil Contratos
• Los casos de usurpación de propiedad distintas tipologías para la figura del enrique-
intelectual e industrial, de tanta impor- cimiento sin causa deben consecuentemente
tancia en la actualidad. proyectar tales disimilitudes al terreno de la
• Los supuestos de utilización ilegítima de acción de enriquecimiento sin causa. Por esa
derechos de la personalidad relativa- vía, se podrá afirmar que la definición que
mente disponibles por su titular, como brinda la doctrina antes considerada es la
el derecho a la imagen o a la intimidad, correcta para la acción de enriquecimiento
cuestiones que asumen especial relieve sin causa por prestación, que ha sido sin duda
cuando la intrusión emana de la actividad alguna el paradigma tenido en cuenta a la
de los medios de comunicación social y hora de modelar la figura. Sin embargo, la
se realiza con fines comerciales. acción de enriquecimiento sin causa por in-
trusión en derecho ajeno tiene un sentido más
amplio pues no requiere de empobrecimiento
4. La acción de enriquecimiento sin
del actor —basta con que el demandado se haya
causa por intrusión en derecho enriquecido como resultado de una intrusión en
ajeno un derecho de aquél—, ni menos aún de corre-
4.1. Caracterización latividad entre el posible empobrecimiento del
demandante y el efectivo enriquecimiento que
Configurado el enriquecimiento sin causa nace
haya obtenido el demandado.
contra el enriquecido una acción restitutoria
que actualmente es denominada “acción de La acción de enriquecimiento sin causa por
enriquecimiento sin causa” o in rem verso. intromisión en derecho ajeno (o condictio por
intrusión en derecho ajeno) es, de tal modo,
La conceptuación de esta figura, en términos aquella que el ordenamiento jurídico confiere
más precisos, dependerá del criterio que se a quien ha sido objeto de una intrusión en
siga a la hora de modular el enriquecimiento sus bienes contra aquel que a raíz de dicha
sin causa. conducta se ha beneficiado injustamente a raíz
Quienes participan de una cosmovisión de ello, a fin de que este le restituya todo el
unitaria, clásica, de la figura, definen a la provecho económico derivado de esa situa-
acción como aquella que se “confiere a toda ción jurídica. Sus elementos son: intrusión en
persona que ha experimentado sin justa derecho ajeno, enriquecimiento injustificado
causa una disminución patrimonial a raíz del del actor y subsidiariedad de la acción.
desplazamiento de un bien que ha salido de Quede en claro que ambas son acciones de
su patrimonio, contra quien se ha beneficiado enriquecimiento sin causa, que tienen un
injustamente por ello”8 . Concebida de tal sustrato común (el enriquecimiento injusto),
modo la cuestión, es menester la presencia pero que difieren en cuestiones relevantes
de cinco requisitos básicos para su confi- que derivan de la diferente tipología que ca-
guración, que analizaremos más adelante: racteriza a los enriquecimientos derivados de
empobrecimiento del actor, enriquecimiento prestación o con motivo de ella, de los otros
del demandado, correlatividad entre empo- que dimanan de intrusión en derecho ajeno.
brecimiento y enriquecimiento, ausencia de La condictio por intromisión o intrusión en de-
causa y subsidiariedad. Esta es la realidad
recho ajeno opera cuando a una persona le
que refleja limitadamente los artículos 1794
afluyen valores patrimoniales que legalmente
y 1795 del Proyecto.
no le corresponden, en virtud de haber sido
Aquellos que, en cambio, admitimos la teoría obtenidos mediante una intrusión o invasión
de la diferenciación y la necesidad de formular indebida en la esfera jurídica ajena. Poco
importa a tal fin que la conducta del deman-
8 LLAMBÍAS, Jorge J., Tratado de derecho civil. Obliga- dado sea antijurídica, o que haya obrado con
ciones, Perrot, [Link]., 1980, t. IV-B, n. 3028, p. 375. culpabilidad.

152 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
La legitimación activa recae sobre el titular Sus requisitos, sin embargo, no coinciden to-
del derecho objeto de intrusión por tercero; talmente con aquellos que rigen en la actio in
la legitimación pasiva descansa en quien, a rem verso gestada esencialmente en derredor
raíz de una intrusión o intromisión en derecho de la idea de enriquecimientos sin causa que
ajeno, se ha enriquecido sin causa. deriva de prestación o con motivo de ella.

4.2. Requisitos
¿SABÍA USTED QUE? Para que proceda nuestra condictio es menes-
ter la presencia conjunta de estos requisitos:
La condictio por intrusión en dere-
cho o bienes ajenos, impone que el 4.2.1. Intrusión ilegítima del demandado
demandado deba entregar al actor sobre un derecho o posición jurídica
todo el valor obtenido por el acto protegida del actor, de contenido
de intrusión sobre un bien ajeno, atributivo
aunque este sea superior al daño Debe, en primer lugar, operar un acto de intro-
sufrido por la víctima o al empo- misión ilegítima sobre un derecho o posición
brecimiento experimentado por jurídica protegida del actor, que otorgue a su
ella. titular posibilidades exclusivas de aprovecha-
miento, con exclusión de terceros dentro de
su ámbito. Esto explica que quien a través de
Se trata de una acción personal, no inherente
actos de intromisión ilegítima ejerce dichos
a la persona, susceptible de ser transmitida
poderes sin la conformidad de su titular, incu-
activa y pasivamente a los herederos por vía
rra en la situación prevista por esta condictio y
sucesoria. Va de suyo que la acreencia puede
quede obligado a restituir el valor obtenido a
ser, también, transmitida por acto entre vivos
su titular, que es el sujeto a quien el derecho
y la acción, resultar objeto de ejercicio por los
se lo tiene reservado9.
acreedores por vía subrogatoria (art. 1196,
Cód. Civil). Parece claro que están alcanzadas por la
condictio las intrusiones indebidas sobre
Esta acción forma parte del denominado los derechos absolutos del actor, expresión
derecho de las restituciones y tiene por ob- dentro de la cual quedan comprendidos los
jeto reintegrar al titular de un derecho de derechos reales y también algunos persona-
contenido atributivo el valor económico de lísimos, como el derecho a la imagen y a la
los beneficios obtenidos por el demandado intimidad. En caso de que existan distintos
derivados de un acto de intrusión sobre derechos reales sobre una misma cosa (v. gr.,
el mismo. Luce orientada, de tal modo, a dominio e hipoteca) habrá que determinar a
desmantelar los efectos del enriquecimiento quién correspondía ejercitar la facultad que el
injusto por intrusión en derecho ajeno y se tercero se ha “apropiado” de modo indebido,
erige en una vía complementaria adecuada a cuyos efectos tendremos que calibrar las re-
de los mecanismos resarcitorios, particu- laciones que existen entre los titulares de esos
larmente frente a los supuestos de hechos derechos. Así, por ejemplo, en caso de uso
ilícitos lucrativos a los que hemos hecho ilegítimo de la cosa hipotecada, la condictio
referencia anteriormente. corresponderá al propietario y no al acree-
Al igual que la actio in rem verso (enriqueci- dor hipotecario, puesto que este último no
miento sin causa por prestación), la condictio por está legitimado para usar y disfrutar la cosa,
intromisión en derecho ajeno tiene por fina- aunque sí para ejecutarla en caso de incumpli-
lidad corregir un enriquecimiento sin causa o
injusto, específicamente aquel que deriva del 9 Ver, BASOZABAL ARRUE, Enriquecimiento injustificado
acto de intromisión en derecho ajeno. por intromisión en derecho ajeno, p. 128 y ss.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 153

 Actualidad

Civil Contratos
miento y para cobrar con preferencia a otros de razonablemente pretender la restitución
acreedores. También la intrusión arbitraria de los beneficios obtenidos en tal caso por
sobre ciertos derechos de la personalidad de el medio que injuria o calumnia, desde el
carácter relativamente disponible, como lo mismo momento en que no habría estado
son el derecho a la intimidad y a la imagen, facultado de conceder una licencia a tal fin,
encuentran campo fértil para la figura que por ser contraria al ordenamiento jurídico y
nos ocupa. a las buenas costumbres.
Sin embargo, esto debe ser tomado con mu-
cha relatividad y prudencia, pues en puridad
IMPORTANTE
conceptual nada impide que la condictio que
nos ocupa también pueda derivar de la lesión
a determinadas situaciones jurídicas de hecho, Nos parece que la figura [la con-
como la posesión, o de la intrusión sobre dictio por intromisión en derecho
derechos de crédito, como el del arrendatario ajeno] está ínsita en la normativa
frente a quien disfruta indebidamente de una existente en el Código Civil ar-
vivienda arrendada. gentino, que regula las relaciones
entre el propietario y el poseedor
Lo relevante parecería ser lo siguiente: el dere- de buena o mala fe (arts. 2423 y
cho objeto de intrusión debe tener contenido ss., 589, 590 y concs., Cód. Civil),
atributivo, expresión que pone acento en el he- particularmente cuando se deter-
cho de que confiera a su titular el monopolio mina que el poseedor de buena fe
de la explotación de las distintas situaciones hace suyos los frutos percibidos y
y prerrogativas jurídicas que de él emergen. se impone al poseedor de mala fe
La pretensión restitutoria cabalga, de tal a restituir los frutos percibidos, los
modo, sobre el conflicto que existe entre la pendientes y aquellos que la cosa
libertad de obtener unos beneficios a partir hubiere podido normalmente pro-
de elementos patrimoniales ajenos (sean ducir.
materiales o no), por un lado, y la legítima
pretensión del titular de estos últimos de ex-
4.2.2. Enriquecimiento del demandado
cluir la actuación de terceros sobre ellos y más
todavía, para usufructuarlos económicamente Es preciso que el demandado, que realiza el
en la forma que juzgue más conveniente, acto de intrusión por sí o por terceros, se haya
dentro de los límites que impone el ordena- enriquecido a raíz del mismo. Ordinariamen-
miento jurídico. te, el enriquecimiento opera por incremento
patrimonial positivo, aunque nada impida
Pero no alcanza con la intrusión a un derecho
que también llegue a canalizarse por pérdidas
de contenido atributivo para que opere la
evitadas, o por ambos al mismo tiempo. Pue-
figura que nos ocupa. Es preciso, además,
de, de tal modo, resultar de un aumento en
que se trate de derechos disponibles por su
el activo del patrimonio, por el ingreso de un
titular, exigencia que se explica si se tiene en
bien o la valoración de uno ya existente, como
cuenta que el basamento de la figura parece
la disminución en el pasivo del patrimonio por
asentarse sobre esta premisa: que el titular del
la cancelación total o parcial de una deuda.
derecho hubiera podido cederlo lícitamente a
un tercero a cambio de un precio en el mer- No es menester que el enriquecimiento
cado. La cuestión tiene enorme importancia, sea actual y que subsista al tiempo de la
por ejemplo, en los casos de intromisiones demanda. Basta con que se haya producido
ilegítimas en el derecho al honor cometidas en algún momento, sin que importe cual-
a través de la prensa. La idea acuñada por la quier contingencia ulterior que a su respecto
doctrina alemana es la siguiente: nadie pue- pueda producirse, solución que se justifica

154 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
teniendo en cuenta que estamos en el ámbi- Nosotros creemos, en cambio, que —salvo
to de beneficios que derivan de la intrusión previsión normativa en contrario— ella no
en derecho ajeno. He aquí una importante procede cuando el demandante disponga de
diferencia con la actio in rem verso que hemos otra acción contra quien se ha enriquecido con el
estudiado supra. acto de intrusión, que le permita remediar los
efectos del empobrecimiento, obteniendo un
El enriquecimiento ordinariamente debe pro-
beneficio equivalente. Se trata de un supuesto
venir de la conducta del propio enriquecido,
de subsidiariedad relativa.
pero nada impide que pueda tener su causa
en la conducta de un tercero. 4.3. ¿Cuál es el contenido económico de la
No es preciso que haya empobrecimiento del condictio por intromisión en derecho
actor, ni consecuentemente, correlatividad ajeno?
entre este y el enriquecimiento del demanda- El tema presenta una gran complejidad,
do. Para la procedencia de esta acción debe cuya consideración en profundidad excede
bastar con este último. Es otra consecuencia los modestos límites de este trabajo. Baste
lógica que deriva del desmantelamiento de por el momento con señalar que conforme
la intrusión injustificada en derecho ajeno. a un criterio, quien usa o disfruta un bien
ajeno solo debe restituir el valor de uso o
4.2.3. Vinculación causal entre el acto de renta de disfrute al que podría aspirar el
intrusión y el enriquecimiento del afectado y no todas las ganancias obtenidas
demandado por aquel. Dicho de otro modo: el titular del
Se trata de una exigencia lógica, fácilmente bien afectado únicamente tendría derecho a
justificable. No es necesario, en cambio, que exigir que le paguen el precio de la licencia o
haya empobrecimiento del actor, ni que este, regalía de explotación del bien usurpado (o
en caso de configurarse, sea correlativo con una prestación similar) y no la ganancia total
el enriquecimiento experimentado por el del intromisor. Conforme a otra orientación,
demandado. que nos parece más razonable, el contenido
económico debe estar dado, como regla,
4.2.4. Quid de la ausencia de otros me- por todas las ganancias obtenidas por quien
canismos jurídicos que posibiliten
realiza el acto de intrusión, incluidas las ga-
alcanzar el mismo resultado (sub-
sidiariedad de la acción) nancias. De lo contrario la figura diluye su
finalidad preventiva y sancionatoria, desde
¿Rige en esta condictio el principio de subsi- el mismo momento en que podrían subsistir
diariedad de la acción? El tema es difícil y, réditos económicos derivados de la intrusión
sobre todo, opinable. en derecho ajeno, aun después de pagadas
Conforme a un criterio, el requisito de la las indemnizaciones por daños y perjuicios
subsidiariedad no es procedente en este caso, y el valor de la licencia de explotación. Si
ya que la condictio puede confluir con la vindi- aquellos no se neutralizan y subsisten, la
catio, sustituirla cuando esta materialmente no figura que nos ocupa sirve, en verdad, de
sea posible e inclusive quedar excluida como poco.
tal cuando exista una causa de denegación
jurídica10

10 BASOZABAL ARRUE, Enriquecimiento injustificado por intromisión en derecho ajeno, p. 128 y ss.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 155

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Civil Contratos

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

La revocación de la donación ante el

incumplimiento del cargo

Sisi Geraldine Yupanqui Álvarez*

Registradora Pública de Lima

1. Introducción
2. Definición legal de la donación
3. Características del contrato de donación
4. Sujetos de la donación
4.1. En lo relativo al donante
4.2. En lo relativo al donatario
5. Donación sujeta a modalidad o con cargo
5.1. Definición
SUMARIO

5.2. ¿Qué es el cargo?

5.3. Distinción entre carga y cargo
5.4. ¿Es posible que el incumplimiento del cargo sea incorporado como causal de revocación
de la donación sujeta a modalidad?
5.5. ¿Qué ocurre si no se cumple el cargo establecido?
6. Conclusiones

1. Introducción otros miembros de su entorno, ya sea alenta-

Decía Aristóteles que el hombre es un ser social do por un espíritu altruista o también por un
por naturaleza, por lo que desde el origen del reconocimiento social.
hombre sobre la tierra, en aquellos tiempos Es a través de la donación que se formaliza
inmemoriales nuestros antepasados han tenido esta manifestación de voluntad en mérito a la
el afán de formar grupos, en un inicio por nece- cual se busca favorecer a un tercero, a través
sidad, pues era mejor andar agrupado para la de un desprendimiento patrimonial de bienes.
recolección de los alimentos, a su vez, lo hacían
Sin embargo, en la donación sujeta a modali-
como una manera de aprender a defenderse
dad si bien el donante se obliga a transferir en
mejor de los peligros existentes.
propiedad un bien determinado, se establece
De tal manera y como una consecuencia de la que el favorecido debe realizar una prestación
formación de grupos y de vivir en comunidad, de tipo personal, cuyo cumplimiento resulta
ha existido en él la intención de favorecer a obligatorio para ganarse el derecho a la atri-
* Abogada egresada de la Facultad de Derecho y Ciencia bución patrimonial.
Política de la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos, con Estudios de Maestría de Derecho de la De esta forma se genera un equilibro con-
Empresa en la Pontificia Universidad Católica del Perú. tractual entre la transferencia en propiedad

156 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
a favor del donatario y lo que va a recibir el
donante. RESUMEN
Pero, ¿qué ocurre cuando el beneficiario de la
donación no cumple con el cargo pactado en Cuando el beneficiario de una donación no
cumple con el cargo establecido ¿cabe revocar
el contrato? ¿Podría esta situación ocasionar el contrato de donación? La autora se avoca
la revocación del contrato de donación, más a absolver esta interesante interrogante,
aún, cuando el cargo establecido constituye analizando nuestra normativa, la doctrina
el sustento del contrato mismo? y la jurisprudencia aplicables. Al efecto,
parte por explicar la naturaleza jurídica y
las características y/o rasgos diferenciadores
2. Definición legal de la donación de la donación conforme a su regulación
El art. 1621 del Código Civil peruano esta- en el Código Civil vigente, centrándose
luego en el análisis del tipo específico de
blece que “por la donación el donante se
la donación sujeta a cargo. Precisa que
obliga a transferir gratuitamente al donatario además de temporal, el cargo puede
la propiedad de un bien”. establecerse en interés del donante o de un
tercero y difiere de las cargas o gravámenes.
De ello se puede concluir que la donación es Sobre la interrogante formulada, considera
un contrato, en principio porque está ubicada que el donante solo tiene la opción de
en el Libro VII del Código Civil, referido a las acudir a la vía judicial para procurar el
Fuentes de las Obligaciones. Y en consecuen- cumplimiento del cargo, lo cual es injusto
cia, al tratarse de un contrato, para su validez pues aunque accesorio, el cumplimiento del
cargo constituye el motivo de la donación
requiere de la manifestación de voluntad del efectuada y debería regularse que en tal
donante y la aceptación del donatario; así caso proceda la revocación del acto mismo.
como del cumplimiento de otras formalidades
establecidas en la norma sustantiva.
CONTEXTO NORMATIVO
A tenor de lo señalado por Blasco Gascó1, la
donación es un contrato en cuya virtud una • Código Civil: Artículos 185, 186, 1621,
parte, el donante atribuye bienes a otra, do- 1642, y 1637
natario, sin contraprestación por parte de este.
La consecuencia es, pues, el enriquecimiento PALABRAS CLAVE
del patrimonio de este al donatario a costa del
correlativo empobrecimiento del donante. Contrato / Donación / Modalidades del acto
jurídico / Cargo / Carga / Revocabilidad.
El contrato de donación es en esencia un con-
trato formal, prueba de ello es la regulación
contenida en el Código Civil, y sobre todo en
lo referido a bienes inmuebles. Asimismo, y las causales de indignidad y de desheredación
por tratarse de un contrato en el cual existe un previstas en el derecho de sucesiones.
desmedro en el patrimonio del donante, con Tal como se concluye la donación es un
el fin de favorecer al donatario, se ha estable- contrato cuya nota característica es el animus
cido también en nuestro Código Civil la figura donandi, es decir, aquella voluntad presente
de la revocación como un derecho a favor del en el donante, de favorecer a un tercero, por
donante, siempre que se presente alguna de cuanto se obliga a transferir la propiedad de
un bien, acto jurídico que va a conllevar un
desmedro patrimonial. Y, al ser un contrato
1 BLASCO GASCÓ, CAPILLA RONCERO, A. LÓPEZ Y matizado por el espíritu altruista del donante,
LÒPEZ, A.M.; MONTÉS PENADÉS, V.L., ORDUÑA MO- el legislador protege el patrimonio del donan-
RENO, J.; ROCA I TRIAS, E.; VALPUESTA FERNÁNDEZ,
te a través de la revocación, como acto jurídico
Ma. R. Derecho civil obligaciones y contratos, Tercera
edición, Tirant Lo Blanch, Valencia 1998, p. 636. unilateral que deja sin efecto el contrato.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 157

 Actualidad

Civil Contratos
3. Características del contrato de Al respecto, Lohmann 4 comentando el art.
donación 1621 del Código Civil señala que la “liberalidad
Max Arias Schereiber, citando a Castán2, seña- es la espontánea voluntad de enriquecer al
la que la donación es un contrato que cuenta donatario con el correlativo empobrecimiento del
con tres elementos esenciales: 1) el empobre- donante. Y por ser espontánea, no son exigibles
cimiento del donante; 2) el enriquecimiento los contratos preparatorios que obliguen a
del donatario; y 3) la intención de hacer una celebrar un futuro contrato de donación”.
liberalidad (animus donandi). En efecto, si una persona desea regalar algo,
Al hablar de empobrecimiento en el donante dicho acto debe ser espontáneo y no progra-
se refiere al concepto de disposición patri- mado, por lo que aquí no cabe un contrato
monial que debe existir en la donación (art. preparatorio de donación, el mismo que va
1621 del Código Civil). Es por tal razón que a conllevar una tratativa, un acuerdo previo,
no son donantes el prestamista, el fiador o el lo que contraviene el espíritu mismo de la
depositario. Como contrapartida al empobre- liberalidad.
cimiento del donante, la donación conlleva
un enriquecimiento en el donatario, lo cual CONCLUSIÓN IMPORTANTE DEL
significa la incorporación de un bien a su AUTOR
patrimonio y se habla de “enriquecimiento”
precisamente porque el donatario no entrega
La donación es un contrato cuya
nada a cambio de lo que recibe.
nota característica es el animus
A tenor de la redacción del art. 1621 del donandi, es decir, aquella voluntad
Código Civil peruano se concluye que el presente en el donante, de favo-
enriquecimiento en el donatario debe darse recer a un tercero, por cuanto se
mediante la adquisición de propiedad de obliga a transferir la propiedad de
un bien, ya sea mueble o inmueble; de esta un bien, acto jurídico que va a con-
manera se adquiere la propiedad de uno o llevar un desmedro patrimonial.
más bienes.
En cuanto al elemento de la liberalidad, si- Arias Schreiber5 señala que los caracteres
guiendo a Albaladejo (citado por Arias Schrei- jurídicos de la donación son los siguientes:
ber3), esta se puede definir como aquel acto a. Es un contrato principal, o autónomo,
por el cual una persona sin estar obligada a ello, lo que significa que tiene existencia pro-
proporciona a otra alguna ventaja o beneficio sin pia sin estar subordinado o ser accesorio
recibir nada a cambio. La liberalidad presupone a otra modalidad contractual.
la falta de un deber por parte de quien la
b. Es un contrato a título gratuito. Tal
ejecuta: quien obra con este ánimo no tiene
como señala Blasco Gascó, y otros6, no
por qué hacerlo. Es más, la liberalidad no
siempre las personas, cuando contratan,
depende solamente de la intención del agente
desean obtener una contraprestación a
como factor subjetivo, sino de un factor
objetivo consistente en la efectiva ausencia
4 Código Civil comentado, (Comentan 209 especialistas
del deber jurídico. en las diversas materias del Derecho Civil), Tomo VIII,
Contratos Nominados, Primera parte, Gaceta Jurídica,
3ª. Edición, Setiembre 2010, p. 391.
5 ARIAS SCHREIBER, Max, Op. Cit., pp. 176-177.
2 ARIAS SCHREIBER, Max, Exégesis del Código Civil Pe- 6 BLASCO GASCÒ, CAPILLA RONCERO, A. LÒPEZ Y
ruano de 1984, Tomo II, Contratos Nominados, Gaceta LÒPEZ, A.M.; MONTÉS PENADÉS, V.L., ORDUÑA MO-
Jurídica S.A., Segunda Edición, Diciembre 2011, p. RENO, J.; ROCA I TRIAS, E.; VALPUESTA FERNÁNDEZ,
170. Ma. R., Derecho civil obligaciones y contratos, Op. Cit.,
3 ARIAS SCHREIBER, Max. Op. Cit., p. 171. p. 635.

158 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
cambio de sus bienes. Motivos familiares, Al respecto, Arias Schreiber7 sostiene
altruistas, políticos, etc., pueden llevar a que en la donación de inmuebles la for-
decidir el enriquecimiento de otro patri- malidad se presenta más rígida, pues el
monio, con la consecuencia inmediata Código impone la escritura pública, con
del empobrecimiento del propio. Nos señalamiento de los bienes que se donan,
hallamos ante el grupo de los contratos su valor y el de las cargas que asuma
que tienen causa gratuita, cuyo paradig- el donatario (en los casos de donación
ma es la donación. con cargo) y ello está dado por el valor
c. Es un contrato de una sola prestación económico de los predios.
En efecto, a pesar de tratarse de un acto Resumiendo entonces, la donación es un
jurídico bilateral, la única prestación contrato formal por cuanto, además de
es aquella a que se obliga el donante: la manifestación de voluntad de ambas
transferir la propiedad de un bien. partes contratantes, donante y donatario,
resulta indispensable el otorgamiento
d. Es predominantemente un contrato
de la escritura pública, asimismo, en el
formal, aunque excepcionalmente puede
instrumento público se debe indicar el o
ser concluido verbalmente, cuando versa
los bienes transferidos, su valor real, y las
sobre bienes muebles de escaso valor,
cargas que deba satisfacer el donatario,
definidos por el art. 1623 del Código
si fuera el caso.
Civil y tratándose de muebles donados
con ocasión de bodas o acontecimientos Estos requisitos tienen una razón común:
similares, según el art. 1626. Así, para proteger al donante para evitar su empo-
los bienes muebles, cuando su valor no brecimiento por la vía de la prodigalidad,
exceda el 25% de la UIT se hará en forma con lo que no solo se le protege directa-
verbal. Si su valor excede el límite fijado, mente sino también a sus herederos y
se deberá hacer por escrito de fecha cier- acreedores.
ta, bajo sanción de nulidad. Por otro lado, e. Es un contrato conmutativo, entendién-
para inmuebles, según reza el art. 1625 dose así la ausencia de aleatoriedad, por
del Código sustantivo, el acto jurídico ello, el donante y donatario conocen de
debe formalizarse por escritura pública, antemano los alcances del contrato que
sea cual fuere el valor de los mismos, bajo celebran.
sanción de nulidad. f. Es un contrato obligacional, pues el
Registralmente, debemos hacer hincapié donante se compromete a transferir
en el carácter formal de la donación, gratuitamente la propiedad de un bien.
por cuanto tratándose de inmuebles, La traslación de dominio se produce, por
deberá realizarse por escritura pública, tanto, en ejecución de la prestación.
según establece el art. 1625 del Código g. Es un contrato de ejecución única, pero
Civil, debiendo adjuntarse al Registro de puede ocurrir que la entrega del bien
Predios, el parte notarial de la escritura donado sea fraccionada en el tiempo.
pública que formaliza dicho acto jurídico, Adicionalmente, una característica esen-
acorde con el art. 6 del Reglamento de cial es que la donación se trata de un
Inscripciones del Registro de Predios que acto inter vivos. Al respecto, Lorenzetti8,
establece que cuando las inscripciones se señala que “debe ser entre vivos, lo que la
realicen en mérito a escritura pública, se
presentará el parte expedido por el notario
o cónsul o el traslado respectivo extendido 7 ARIAS SCHREIBER, Max, Op. Cit., p. 187.
8 LUIS LORENZETTI, Ricardo, Contratos, Parte Especial,
por el funcionario que conserva en su poder Tomo II, RubinzalCulzoni Editores, Buenos Aires,
la matriz. 2000, p. 457.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 159

 Actualidad

Civil Contratos
distingue de las disposiciones testamen- la muerte del donante, ya no estamos ha-
tarias; debe ser realizado con espíritu de blando de una donación propiamente dicha,
liberalidad y enriquecer gratuitamente sino de un acto de disposición testamentaria,
al beneficiario, debiendo coexistir estos el que será válido siempre que guarde la
elementos conjuntamente; se efectúa formalidad establecida en el Código Civil. En
dando, obligando y liberando…”. consecuencia, sostenemos que no es posible
En ese mismo sentido, José Luis Lacruz Berde- su inscripción como donación sujeta a plazo
jo9, indica “La donación es, en principio, como suspensivo en el Registro Público, porque
los demás contratos, un acto inter vivos, y no contraviene uno de los caracteres esenciales
un negocio mortis causa. Es lo que viene a de la donación, que es un acto entre vivos;
explicar el art. 621 (del Código Civil Español), por lo que el art. 1622 del Código Civil debe
al establecer que las donaciones que hayan interpretarse no como una donación sino
de producir sus efectos entre vivos se regirán como un legado, debiendo inscribirse en el
por las disposiciones generales de los contra- Registro Público como este último.
tos y obligaciones en todo lo que no se halle
determinado en este título. Por consiguiente,
LOHMANN dice:
el régimen de las donaciones mortis causa y
su delimitación se expondrá en el Derecho
de sucesiones”. “art.[Comentando el
Nuestro Código Civil peruano en su art. 1622 1621 del Códi-
señala que la donación que ha de producir sus go Civil] la liberali-
efectos por muerte del donante, se rige por las dad es la espontá-
reglas establecidas para la sucesión testamentaria. nea voluntad de
enriquecer al do-
En relación con este tema, la Resolución N.° natario con el co-
1216-2012-SUNARP-TR-L del 20/8/2012 rrelativo empobre-
emitida por el Tribunal Registral de Lima cimiento del donante. Y por ser
determinó que “La donación mortis causa espontánea, no son exigibles los con-
como contrato con finalidad traslativa cons- tratos preparatorios que obliguen a
tituye acto inscribible en el Registro conforme celebrar un futuro contrato de dona-
al numeral 1 del art. 2019 del Código Civil
siendo que al cumplimiento del hecho futuro
”
ción .
cierto como es la muerte de los donantes,
procederá extender el asiento que publique
la mutación real de acuerdo al numeral 4 del 4. Sujetos de la donación
art. 2019 del Código Civil”. Intervienen en la donación dos sujetos: el
donante y donatario.
De allí que en nuestra opinión, dicho acto
jurídico no es un contrato de donación por
4.1. En lo relativo al donante
no guardar uno de los requisitos esenciales
del contrato, cual es que sea celebrado y eje- Tratándose la donación de un acto de dis-
cutado en vida de los contratantes (donante posición, para las personas naturales debe
y donatario), dado que si la transferencia existir plena capacidad de ejercicio según el
patrimonial va a ser efectiva una vez ocurrida art. 42 del Código Civil. Para las personas que
intervienen mediante representante, resulta de
aplicación el art. 156 del Código Civil, cuando
9 LACRUZ BERDEJO, José Luis y Otros, Elementos de indica que “para disponer de la propiedad del
derecho civil II, Derecho de Obligaciones, Volumen representado o gravar sus bienes, se requiere
Segundo, Contratos y Cuasicontratos, Delito y Cuasi-
delito, Tercera Edición, José María Bosch Editor S.A.
que el encargo conste en forma indubitable y
Barcelona, 1995, p. 91. por escritura pública, bajo sanción de nulidad”.

160 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
Al respecto, el poder para intervenir en re- Jurídicas respectiva, acorde con el art. 14 de
presentación del donante puede estar inscrito la Ley General de Sociedades, tratándose de
en el Registro de Personas Naturales, o por personas jurídicas reguladas por esta Ley.
el contrario, constar únicamente en escritura
pública, siendo en ambos casos, válida la 4.2. En lo relativo al donatario
representación. Como lo señala Arias Schreiber10, en lo que
concierne al donatario, la legislación y la
Por otra parte, en el caso de representantes
doctrina son menos rigurosas en cuanto a la
legales, cuando el donante es menor de
capacidad que le es exigible. Ello, por cuanto,
edad, conforme al art. 447 del Código Civil
la donación no puede ser perjudicial para
–al referirse a la patria potestad– los padres
quien la recibe. Como principio general se
no pueden enajenar ni gravar los bienes de los
necesita tener capacidad para celebrar el con-
hijos, ni contraer obligaciones que excedan de
trato de donación aun cuando la intervención
los límites de la administración, salvo por causas
del donatario se limite a su aceptación. Es por
justificadas de necesidad o utilidad y previa
eso, que no pueden aceptar donaciones los
autorización judicial.
incapaces absolutos a que se refiere el art. 43
Para aquellas personas sujetas a tutela o cura- del Código Civil.
tela resulta de aplicación la misma exigencia
En lo referente a los representantes de meno-
de autorización judicial, para la disposición
res o incapaces y la posibilidad de que actúen
a título gratuito de los bienes del menor o
como donatarios en nombre de estos, cabe
incapaz, según fluye de los arts. 531 (“Los
distinguir lo siguiente:
bienes del menor no pueden ser enajenados
ni gravados sino con autorización judicial, con- a) Donaciones puras y simples, los repre-
cedida por necesidad o utilidad y con audien- sentantes legales están facultados para
cia del consejo de familia…”); art. 538 inciso aceptarlas y en caso de no hacerlo, debe
3) (“Se prohíbe a los tutores: 3.- Disponer de mediar resolución judicial según el art.
los bienes del menor a título gratuito”) y art. 448 inciso 4, 532 y 568 del Código Civil.
568 del Código Civil (“Rigen para la curatela b) Donaciones modales o con cargo,
las reglas relativas a la tutela…”). el tratamiento es distinto porque ellas
conllevan determinada obligación a
Aquí debemos precisar que, registralmente, el
cargo del donatario. La ley es más rigu-
título idóneo para la inscripción de donación
rosa y exige a los representantes legales
de bienes de menores de edad es la escritura
de menores o incapaces la autorización
pública en la que intervengan sus padres en
judicial. Podrán aceptar donaciones mo-
representación del menor; asimismo, deben
dales o con cargo, pero con autorización
constar los partes judiciales que contengan la
de juez, según el art. 448 inciso 9, 532
resolución del juez que autorice la donación
y 568 del Código Civil.
del bien inmueble del menor.
La donación también podrá ser celebrada
Tratándose de personas jurídicas, resulta de entre cónyuges siempre que exista régimen
aplicación la norma general contenida en el de separación de bienes o que se trate de
art. 167 del Código Civil, “Los representantes bienes propios, a tenor del art. 327 del
legales requieren autorización expresa para Código Civil. En estos casos, el registrador
realizar los siguientes actos sobre los bienes público debe verificar que el régimen de
del representado: 1.-Disponer de ellos o separación de bienes haya sido inscrito en
gravarlos…”. el Registro Personal.
En el caso de donación de bienes de personas
jurídicas, el poder o encargo deberá constar
inscrito en la partida del Registro de Personas 10 ARIAS SCHREIBER, Max, Op. Cit., pp. 178-179.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 161

 Actualidad

Civil Contratos
5. Donación sujeta a modalidad o beneficie al donatario, como cuando se dona
con cargo algo con el cargo de que se reciba de abogado,
supuesto en el que funciona como una condición
5.1. Definición resolutoria; es coercible, es decir, susceptible de
La donación con cargo es un tipo especial cumplimiento forzado.
del contrato de donación, pues aunada a la
transferencia gratuita de propiedad de un bien 5.2. ¿Qué es el cargo?
a favor de tercero, está la prestación accesoria A mayor abundamiento de la definición de
que deberá ser cumplida por el beneficiario cargo dada líneas arriba debe aclararse que la
de la donación. donación puede hacerse con cargos que sean
La donación con cargo se encuentra regulada en el interés del donante o de un tercero, sea el
en nuestro Código Civil en el art. 1642, cuan- cargo relativo al empleo o al destino que debe
do establece que en el caso de donaciones darse al objeto donado, sea que consista en una
remuneratorias o sujetas a cargo, su invalidación prestación cuyo cumplimiento se ha impuesto
o revocación determina la obligación del al donatario. Por ejemplo, aquella donación de
donante de abonar al donatario el valor del un predio rústico ubicado en Jauja, que será
servicio prestado o del cargo satisfecho. destinada únicamente para sembrar papas; una
persona entrega 10 vacas con el cargo de que
Según Hedeman11, con respecto a la donación una vez por semana se reparta leche a los niños
modal “Consiste esta figura en una deter- del pueblo natal del donante, por un periodo
minación añadida a una donación; es una de 6 meses; la joya de diamantes que deberá
modalidad frecuente en la práctica pero cuya ser lucida en cada aniversario por la pareja de
concepción jurídica crea dificultades. El punto un enamorado y acaudalado hombre; y final-
de vista humano (económico) consiste en que mente, el área de terreno que es donada por el
el aprovechamiento de lo donado no debe Estado peruano a una municipalidad para ser
quedar al puro arbitrio del donatario, sino que destinada como loza deportiva.
para el tratamiento y utilización de lo donado
le pueden ser establecidas (‘impuestas’) por El obligado a cumplir el cargo es el adquirente
el donante líneas de orientación”. del derecho, que en este caso es el donata-
rio. Las partes pueden fijar un plazo para el
Lorenzetti12 señala que el cargo es una obliga- cumplimiento del cargo y si no lo hicieren
ción con las siguientes características: es accesoria puede solicitarse su fijación judicial, aunque
de la obligación principal y, por lo tanto, sigue se ha resuelto que en caso se haya estable-
su suerte, en cuanto a la forma, es excepcional, cido un plazo, “es evidente que se pactó un
por lo que si no está expresamente pactada cargo perpetuo, subsistente hasta tanto no se
su existencia, no se presume; puede ser una hiciere valer su prescripción”. Así, el art. 186
obligación vinculada al destino que debe tener del Código Civil peruano establece que si no
la cosa o bien a una prestación que sea exigible hubiese plazo para la ejecución del cargo, este
al donatario; puede consistir en una obligación debe cumplirse en el que el juez señale y que la
de dar sumas de dinero o cosas o una actividad; demanda se tramita como proceso sumarísimo.
como obligación debe tener un objeto lícito,
puesto que de lo contrario es nulo y transmite Mario Castillo Freyre13 considera que es
ese defecto a la donación; puede beneficiarse conveniente tener en claro cuáles son las
al donante o a un tercero, nada impide que se
13 CASTILLO FREYRE, Mario, ¿Por qué el Estado no
11 HEDEMAN, J.W., Derecho de obligaciones, Volumen puede disponer del Aeródromo de Collique? A pro-
III, Traducción de la última edición alemana de Jaime pósito de los alcances de la donación con cargo, En:
Santos Briz, Editorial Revista de Derecho Privado, [Link]
Madrid, 1958, p. 289. por_que_el_estado_no_puede_disponer_aerodro-
12 LUIS LORENZETTI, Ricardo, Op. Cit., p. 487. mo_de_collique.pdf. Pág. 8-9-11.

162 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
implicancias del concepto de cargo (también el Estado peruano incorporó al Margesí de
denominado por la doctrina como “modo”), Bienes del Cuerpo Aeronáutico del Perú– una
pues existe un doble alcance en torno a esta extensión de 22 fanegadas 335 milésimas de
expresión. La característica esencial del modo los terrenos que formaban parte del fundo
–a diferencia de la condición, que suspende Chacra Cerro para el desarrollo de la aviación
los efectos del negocio jurídico– es que reduce civil nacional, en el que se impuso un cargo,
el alcance del beneficio de una atribución el cual no era otro que la propia finalidad para
gratuita, por lo que una vez que la dispo- la cual había adquirido el terreno, a saber, el fo-
sición haya sido aceptada, se convierte en mento y desarrollo de la aviación civil en el Perú.
una verdadera obligación de ejecutar lo que
constituye objeto de peso o carga. Citando a
Werner Flume, el autor peruano señala que el LORENZETTI dice:
modo es la disposición negocial mediante la
cual, en una donación o atribución por causa
de muerte, el donatario o instituido queda
“ser[Laentre
donación] debe
vivos, lo
obligado a una prestación. Dado que la atri- que la distingue de
bución se efectúa bajo modo, la conservación las disposiciones tes-
de la atribución por el beneficiario solo está tamentarias; debe
justificada si cumple el modo. ser realizada con es-
Asimismo, Castillo Freyre citando a Domenico píritu de liberalidad y
Barbero14, indica que el cargo consiste en un enriquecer gratuita-
peso que solo en los negocios a título gratuito mente al beneficiario, debiendo
coexistir estos elementos conjunta-
(testamento o donación) puede ser impuesto
mente; se efectúa dando, obligando
al destinatario de la liberalidad, de hacer o
dar algo a favor del disponente o de un ter-
y liberando.... ”
cero o del beneficiado mismo, o en general,
de emplear de una determinada manera el La donación con carga —conforme Lacruz
objeto de la disposición. Berdejo15— reviste muy distintos aspectos
según la naturaleza y finalidad del gravamen.
Por ello, concluye Castillo Freyre que el cargo
Puede éste ser un límite impuesto a la pro-
es un límite a su iniciativa en la disposición
pia atribución, o expresión del objeto de la
del objeto de la liberalidad recibida, ya una
liberalidad o del destino que ha de darse a
obligación de hacer o de dar y en general
los bienes (art. 797 del Código Civil español),
siempre un gravamen que reduce el beneficio
sin disminución de su cuantía y acaso en be-
de la atribución patrimonial, por lo que se le
neficio del propio favorecido (por ejemplo,
denomina también “carga”. Es por tal razón
una prohibición de disponer, o la donación
que el legislador peruano ha establecido en
del dinero preciso para hacer un viaje, cursar
el art. 187 del Código Civil, que el gravado
los estudios de medicina); o bien consistir en
con el cargo no está obligado a cumplirlo en la
una obligación del gratificado, sin posible
medida en que exceda el valor de la liberalidad.
valorización patrimonial (llevar corbata negra
El mismo autor señala como ejemplo de do- los 5 próximos años), o también en el deber
nación con cargo, aquel caso del Aeródromo de realizar donaciones que tienen una precisa
de Collique, en el cual la Liga Nacional de equivalencia pecuniaria. En los últimos casos,
Aviación otorgó en donación a favor del Es- el gravamen puede ser en beneficio del propio
tado peruano –por Resolución Suprema N.° favorecido, del donante (S. 22 marzo 1993:
706 de fecha 3/11/1944 por virtud de la cual

14 CASTILLO FREYRE, Mario, Op. Cit., p. 11. 15 LACRUZ BERDEJO, José Luis. Op. Cit., p. 112.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 163

 Actualidad

Civil Contratos
obligación de alimentarlo) o sus herederos, inmuebles con independencia del propietario
o de un tercero. o poseedor de tales bienes y carga personal,
los gravámenes personales consistentes en
Por otro lado, las cargas en la donación de-
aquellas obligaciones que recaen sobre las
ben ser temporales y no perpetuas, pues se
personas (….)”.
trata de una obligación accesoria al contrato
principal de donación16. Es por eso, que el “Que, a efectos de determinar la posición asu-
Código Civil en su art. 186 señala que si no mida por nuestro ordenamiento legal respecto
se pactó un plazo, entonces el que impuso la al significado que se le da al término ‘carga’,
carga tiene derecho a accionar judicialmente es necesario analizar primeramente el artículo
vía proceso sumarísimo, para que el juez es- 140 del Código Civil, el cual dispone que el
tablezca un plazo de cumplimiento. acto jurídico es la manifestación de voluntad
destinada a crear, regular, modificar o extinguir
De lo anterior se colige que en algunos casos,
relaciones jurídicas; asimismo, los artículos
el cargo impuesto puede ser algo de menor
171 y siguientes, establecen la distinción entre
relevancia para el donatario, sin embargo,
los actos jurídicos modales y puros, en razón
en otros, está referido a una prestación de
que puedan o no admitir la inserción de una
difícil cumplimiento, toda vez que incluso
modalidad (condición, plazo o cargo)(…)”.
podría conllevar un verdadero esfuerzo en
su aplicación. “Que, el cargo o modo consiste en la imposi-
ción de una obligación anexa a la adquisición
5.3. Distinción entre carga y cargo del derecho, es en tal sentido, un pacto ac-
Un tema interesante surgió en el ámbito cesorio que se adhiere al acto principal (…)”.
registral entre las donaciones con cargo y las
donaciones cuyo objeto son los predios afec-
tados con cargas o gravámenes. Al respecto CONCLUSIÓN IMPORTANTE DEL
se debe considerar que la donación con cargo AUTOR
–materia de análisis en el presente trabajo– es
aquel contrato en el cual el donante estable- Si la transferencia patrimonial va
ce una prestación al donatario con cargo, la a ser efectiva una vez ocurrida la
cual es de tipo obligacional, sin embargo, muerte del donante, ya no esta-
ello es distinto a aquella donación con carga mos hablando de una donación
o gravamen que transfiere la propiedad de propiamente dicha, sino de un acto
un predio afectado con un derecho real de de disposición testamentaria, el
garantía, –hipoteca o anticresis–.
que será válido siempre que guar-
de la formalidad establecida en el
La Resolución N.° 329-99-ORLC-TR, de fecha Código Civil.
03/12/1999, emitida por el Tribunal Registral
nos aclara dicha confusión cuando sostiene:
“Que, en primer lugar se plantea lo relativo En conclusión, con los párrafos anteriores y la
a la definición de carga a que se refiere el explicación vertida por el Tribunal Registral,
artículo mencionado, al respecto el vocablo queda claro que registralmente, la donación
‘carga’ jurídicamente tiene una amplia y con cargo es la que establece una prestación
general acepción que abarca igualmente al accesoria y no aquella referida a predios con
derecho real como a la obligación personal, gravámenes que figuran en la partida registral.
entendiéndose como derecho real o carga Normas relativas al cargo encontramos en los
real a los gravámenes impuestos sobre los artículos 1641, 1642, 185, 186, 187, 188 y
189 del Código Civil, en los cuales se concluye
que ante el incumplimiento establecido en el
16 Véase: [Link]
donacion-con-cargo contrato de donación, nuestro Código brinda

164 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
la posibilidad de que sea exigido judicialmen- ciertos comportamientos del donatario poste-
te. Sin embargo, ante el incumplimiento del riores a la donación hacen que aquel resulte
cargo por parte del donatario, considero que no merecedor de la liberalidad.19
ello constituye un acto de ingratitud de este
De una lectura de los artículos 1637, 1638,
último, por lo que debiera incluirse dicha
1639 y 1640 del Código Civil, se establece
circunstancia como una causal de revocación
que el donante puede revocar la donación por
de la donación.
las mismas causas de indignidad para suceder
5.4. ¿Es posible que el incumplimiento del y de desheredación. Se establece además que
cargo sea incorporado como causal la facultad de revocar la donación no pasa
de revocación de la donación sujeta a los herederos. También que la facultad de
a modalidad? “revocar” la donación caduca a los 6 meses
Como sabemos, dentro de la clasificación de desde que sobrevino alguna de las causas del
la donación existen las donaciones con cargo, artículo 1637 y; que si dentro de 60 días de
siendo aquellas en las que el donante realiza hecha por el donante, la revocación no es co-
a favor de un tercero estableciendo que el municada en forma indubitable al donatario
beneficio patrimonial está ligado a una presta- o a sus herederos, ella no producirá efecto.
ción de tipo personal, la cual es de obligatorio Tenemos entonces que ante el incumplimiento
cumplimiento. Sin embargo, ¿qué ocurre si el del cargo en un contrato de donación, debe-
donatario no cumple con el cargo establecido mos recurrir a la norma general establecida
en el contrato de donación?, ¿procedería la en los arts. 185 y 186 del Código Civil (Libro
revocación del contrato de donación? II Título V: Modalidades del Acto Jurídico)
Según Arias Schreiber, la revocación de la que establece que ante el incumplimiento
donación es un acto voluntario y se diferencia del cargo por parte del donatario, el donante
por lo tanto de la nulidad y de la caducidad, tiene la opción de acudir a la vía judicial para
que se dan de pleno derecho, por lo demás, procurar su cumplimiento, a través del pro-
la existencia de un contrato de donación per- ceso sumarísimo. Sin embargo, consideramos
fecto, pero que pierde su eficacia por hechos que dicha regulación es insuficiente dado
sobrevenidos y que hacen al donatario no que resulta injusto que continúe vigente la
merecedor a su beneficio17. atribución patrimonial cuando aquí precisa-
mente se establece un pacto accesorio, a ser
Asimismo, señala el autor18, que se ha estable-
respetado por el favorecido con la donación,
cido en el artículo 1638 del Código Civil que
y cuyo cumplimiento constituye el motivo, el
la facultad de revocar no pasa a los herederos,
sustento de dicho acto jurídico.
porque lo que se pretende es imponer al do-
natario una sanción civil frente a la violación Por ello, consideramos que legislativamente
del deber de gratitud que debe tener para con debe regularse la posibilidad de que el do-
el donante, el cual hace un sacrificio patrimo- nante revoque su donación ante el incum-
nial en vida y actúa con una generosidad que plimiento del cargo sin que sea necesario
no estaría siendo correspondida. que se acuda a la vía judicial toda vez que si
hubo incumplimiento, entonces ya se rompió
Lohmann ya destacó que siendo la donación
la confianza que había entre ambas partes
un contrato, lo natural es que no pueda de-
contratantes.
caer por voluntad unilateral. Sin embargo,
ya desde el derecho romano se advirtió que

19 Código civil comentado, (Comentan 209 especialistas

17 ARIAS SCHREIBER, Max, Op. Cit., p. 198. en las diversas materias del Derecho Civil), Op. cit.,
18 Ibídem, p. 200. p. 432.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 165

 Actualidad

Civil Contratos
5.5 ¿Qué ocurre si no se cumple el cargo una capilla en honor a la Santísima Cruz de
establecido? Motupe; sin embargo, la parte demandada
Hemos revisado la Casación N.° 3112-2010- se ha desistido de culminar con el proceso de
LIMA emitida por la Sala Civil Transitoria de independización del terreno original y revertir
la Corte Suprema de Justicia de la República el terreno a los propietarios de las acciones
emitida el 20-6-2011 (publicada en El Peruano y derechos que resulten ser los legítimos
el día 2-1-2012), sobre resolución de contrato propietarios del bien. Por ello, en primera ins-
de donación interpuesta contra la Sentencia tancia, el A quo declaró fundada la demanda
de Vista del 8-6-2010 por la cual se revocó y resuelto el contrato de donación contenido
la sentencia apelada que declaró fundada la en la E.P. de Donación según el art. 1432 y
demanda de resolución de contrato interpuesta 1631 del Código Civil.
por Gloria Nora Navarro Ventura y Jesús Victor La Sala Civil revocó la apelada y la reformó
Prado Navarro y en consecuencia, resuelto el declarando improcedente la demanda, pues
contrato de donación, por lo que dispuso se la donación es un acto jurídico especial
restituya a favor de los demandantes el predio generador de obligaciones, y no tiene un
formado por el lote equivalente al 1.795% tratamiento igual al de un contrato común
de acciones y derechos del área de terreno por esa razón el Código Civil ha establecido
denominado Potrero Carrizal de Santiago de formalidades distintas en su nacimiento, así
Surco, y reformándola declara improcedente la como la reversión, invalidez, revocación o ca-
demanda. ducidad; no encontrándose prevista la figura
de la resolución del contrato de donación.

¿SABÍA USTED QUE? El superior señala que la resolución de vista no

está debidamente motivada pues no puede
entenderse que la resolución del contrato de
La donación con cargo se encuen-
tra regulada en nuestro Código donación solo esté condicionada a las causales
Civil en el art. 1642, cuando esta- del art. 1637 del Código Civil, esto es, a las
blece que en el caso de donaciones causales de indignidad y desheredación. Esa
remuneratorias o sujetas a cargo, regla no es limitativa para todo porque solo
su invalidación o revocación de- restringe la revocación a los casos en los que
termina la obligación del donante el donatario sea indigno de la donación que lo
de abonar al donatario el valor del ha beneficiado, sin embargo, no prohíbe que
servicio prestado o del cargo satis- por otras razones pueda solicitarse la resolución
fecho. de un contrato. Por lo que mal hace el juez en
asimilar las causales de indignidad y deshere-
dación como las únicas a usar por el donante
En el fundamento tercero de la parte consi- a fin de invalidar su propia liberalidad.
derativa de la Resolución Casatoria, se señala
que Gloria Nora Navarro Ventura y Jesús Asimismo, indica que la revocación y la
Víctor Prado Navarro en calidad de donantes caducidad de la donación están vinculadas
interponen demanda de resolución de con- a una conducta de personas naturales y no
trato de donación contra el Arzobispado de a actos de personas jurídicas como lo es la
Lima y que se restituya a su favor el predio demandado (Arzobispado de Lima), siendo
constituido por un terreno equivalente al lógico que las personas jurídicas no puedan
1.795% de uno mayor ubicado en Santiago incurrir en las causales de revocación a que
de Surco, toda vez que se firmó un contrato alude el juez, por lo que debe posibilitarse
de donación a favor de la Parroquia Santiago que a través de la resolución de contrato, el
Apóstol de Surco, en el que se estipuló que donante pueda dejarlo sin efecto, arguyendo
el predio donado era para la construcción de motivos perfectamente válidos distintos, tales

166 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
como el incumplimiento de lo pactado, según remedio que el ordenamiento jurídico otorga
establece el art. 1371 del Código Civil. En para oponerse a la continuidad del vínculo
consecuencia, al evidenciar un pronuncia- contractual por eventos sobrevinientes que
miento contradictorio en la resolución de alteran el nexo de reciprocidad entre las
vista, ello trae como consecuencia la nulidad prestaciones generadas de un contrato con
de la resolución impugnada según el art. 171 prestaciones recíprocas. En el décimo octavo
del Código Procesal Civil razón por la cual se considerando se indica que la donación es un
declara fundado el recurso de casación y nula acto unilateral, dado que en atención a los
la resolución de vista por lo que ordena que elementos que la conforman y a su naturaleza
el Colegiado Superior expida nuevo fallo con de gratuidad, la única obligación está dada
arreglo a ley. para el donante de entregar el bien donado,
y si bien la donación puede contener algún
Asimismo, en la Casación N.° 262-2012-
cargo o condición para el donatario, ello no
LIMA20 del 1-4-2014 emitida por la Sala Civil
puede ser considerado como una contrapres-
Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de
tación pues ello sería interpretar dicho acto
la República seguida entre las mismas partes
jurídico de manera contraria a su naturaleza
(Gloria Nora Navarro Ventura y Jesús Víctor
gratuita dado que la contraprestación implica
Prado Navarro como demandantes contra
onerosidad. Justamente de manera coherente
el Arzobispado de Lima como demandado)
a dicha naturaleza es que nuestra legislación
sobre el mismo petitorio (resolución de con-
únicamente contempla la revocación de la
trato de donación), en el que existe un voto
donación para dejarla sin efecto, pues le da la
en minoría, resultan relevantes los siguientes
facultad al donante a que sin la intervención
fundamentos: noveno considerando: la dona-
del donatario revoque el acto que él mismo
ción es un contrato con prestación unilateral a
motivó de manera unilateral. Los actos unila-
cargo del donante que se agotó y cumplió con
terales no se resuelven sino se revocan.
el acto de la firma de las escritura pública y no
existe prestación a cargo del donatario; por Nuestro comentario:
tanto, no se puede afirmar que la prestación
a cargo del donatario resulta imposible por Se trata de una demanda de resolución de
su culpa, debido a que no tiene que realizar contrato de donación de inmueble con car-
prestación principal alguna para que se per- go. El cargo consistía en que el predio era
feccione ni ejecute la donación. En ese sentido entregado en donación para la construcción
no resulta aplicable al caso de autos el artículo de una capilla en honor a la Santísima Cruz
1432 del Código Civil por no tratarse de un de Motupe, por ello, como es fácil advertir,
contrato con prestaciones recíprocas; el hecho en el presente caso el cargo establecido cons-
de que exista una carga que no tiene plazo tituye el motivo de la donación, por lo que al
de ejecución no significa que se trate de una no haberse cumplido este, el contrato debía
prestación principal a cargo del deudor, toda quedar sin efecto.
vez que a diferencia del contrato con presta- Es pertinente indicar que en algunos supuestos
ciones recíprocas el contrato con prestación el cumplimiento del cargo es la esencia misma
de una sola parte pone a aquel que debe la de la donación, tal como señala Mario Castillo
prestación en la posición exclusiva del deudor, Freire (caso: donación de la Liga Nacional de
por tanto el peso del contrato está todo de Aviación al Estado peruano de un terreno para
un lado, mientras que del otro lado está toda ser destinado como Aeródromo de Collique ya
la ventaja. En el décimo sexto considerando mencionado), porque cuando hablamos de una
se indica que la resolución de contrato es el donación con cargo y cuando se trata de un cargo
tan evidente y que el mismo constituye la causa
20 Revista Actualidad Civil N° 2, Instituto Pacífico, Lima,
por la cual se ha efectuado la propia donación,
Perú, Agosto 2014, pp. 205-215. el cargo pasa a constituir no sólo una modalidad

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 167

 Actualidad

Civil Contratos
del acto jurídico, sino su propia esencia, causa o En ese mismo sentido, y en aquellas donacio-
finalidad21. nes con cargo en las cuales el cargo constituye
el sustento de la donación, sería recomenda-
Creemos que en principio, la demandante
ble que exista un mecanismo legal más rápido
debió solicitar vía proceso sumarísimo, el
que permita dejar sin efecto el contrato de do-
cumplimiento del cargo por parte del dona-
nación a través de la figura de la revocación,
tario, a tenor de lo establecido en los artículos
y solo en aquellos casos de incumplimiento
185 ,186 y 188 del Código Civil22 y no la
del cargo por parte del beneficiario.
resolución del contrato por ser la donación un
contrato con una sola prestación según esta-
blece el art. 1621 del Código Civil, dado que IMPORTANTE
la resolución solo procede para los contratos
con prestaciones recíprocas, acorde con el art. La donación con cargo es la que es-
1428 del mismo Código Civil23. tablece una prestación accesoria y
De las normas glosadas se concluye que ante no aquella referida a predios con
el incumplimiento del cargo establecido en el gravámenes que figuran en la par-
contrato de donación, el Código Civil brinda la tida registral.
posibilidad de que sea exigido judicialmente.
Sin embargo, ante el incumplimiento del car- Es por tal razón que dicho incumplimiento de-
go, por parte del donatario, y al ser este un biera ser incluido como causal de revocación
acto de ingratitud por parte del beneficiario, en el art. 1637 del Código Civil, que actual-
se debe incluir dicha circunstancia como una mente establece la revocación de la donación
causal de revocación de la donación. únicamente por las causales de ingratitud o
de desheredación y siempre que exista la
comunicación indubitable al donatario, según
21 CASTILLO FREIRE, Mario, En: [Link] la forma prevista en los arts. 1639 y 1640 del
[Link]/archivos/pdfs/articulos/por_que_el_esta- Código sustantivo.
do_no_puede_disponer_aerodromo_de_collique.pdf.
Pág.14. Finalmente se debe indicar que con la pro-
22 Artículo 185° del Código Civil: El cumplimiento del puesta se pretende evitar que el donante
cargo puede ser exigido por el imponente o por el acuda al Poder Judicial para exigir el cumpli-
beneficiario. Cuando el cumplimiento del cargo sea miento del cargo y hacer un gasto de dinero
de interés social, su ejecución puede ser exigida por y tiempo innecesario, dado que si él mismo
la entidad a la que concierna.
Artículo 188.- La obligación de cumplir los cargos
pactó el cumplimiento de una prestación
impuestos para la adquisición de un derecho pasa accesoria, la que constituye la médula misma
a los herederos del que fue gravado con ellos, a no de la liberalidad, entonces solamente a él le
ser que sólo pudiesen ser cumplidos por él, como corresponde dejar sin efecto dicho contrato
inherentes a su persona.
En este caso, si el gravado muere sin cumplir los
en forma unilateral, a través de la figura de
cargos, la adquisición del derecho queda sin efecto, la revocación.
volviendo los bienes al imponente de los cargos o a
sus herederos. 6. Conclusiones
Artículo 189.- Si el hecho que constituye el cargo
es ilícito o imposible, o llega a serlo, el acto jurídico • La donación de inmuebles, como acto de
subsiste sin cargo alguno. liberalidad, es un acto jurídico formal por
23 Artículo 1428 del Código Civil: “En los contratos con excelencia.
prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes
falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte • La donación sujeta a modalidad es un
puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato que contiene una prestación
contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de a cargo del donatario. Pero en algunos
daños y perjuicios. A partir de la fecha de la citación
con la demanda de resolución, la parte demandada casos, el cargo o modalidad constituye
queda impedida de cumplir su prestación.” el sustento de la liberalidad.

168 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Doctrina práctica
• No puede solicitarse la resolución de a modalidad, entonces, en caso de in-
contrato de donación con cargo en caso cumplimiento, se debe regular normati-
de incumplimiento, por cuanto según el vamente que el donante puede revocar
art. 1428 del Código Civil, la resolución el contrato de donación.
es una figura que se aplica para contratos • Debe incluirse un artículo en nuestro
con prestaciones recíprocas, sin embargo Código Civil, en el que se establezca que
la donación es un contrato a título gratui- la donación será revocada a instancia
to, no existiendo una contraprestación a del donante, cuando el donatario haya
cargo de los bienes. dejado de cumplir el cargo que aquel le
• Si bien el art. 1642 del Código Civil pe- impuso, dado que existe una ruptura en
ruano prevé que las donaciones con cargo, la confianza brindada al momento de
pueden ser objeto de invalidación o de celebración del contrato.
revocación, no se ha regulado qué se hace • En tal sentido, se propone la siguiente
ante el supuesto del incumplimiento del redacción del artículo 1637 del Código
cargo pactado en este tipo de contratos. Civil:
• En el caso de que el donatario no cum- “El donante puede revocar la donación por
pla con el cargo establecido, el donante las mismas causas de indignidad para suceder
puede acudir a la vía judicial, vía proceso y de desheredación.
sumarísimo, acorde con los artículos 185 Asimismo, también puede ser revocada la do-
y 186 del Código Civil. nación remuneratoria, cuando el donatario no
• Si el cargo constituye el sustento, la cumpla con el cargo establecido en el contrato
médula del contrato de donación sujeto y este constituya el fin de la donación”.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 169

 Actualidad

Civil Contratos

NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS

Nos preguntan y contestamos

Contenido
CONSULTA Cabe la resolución del contrato aunque el vendedor del bien sub litis no es el propietario

CONSULTA
Nos plantean el caso de propietario del un bien sub litis que celebró
una compraventa bajo la modalidad de alquiler-venta del bien y que
posteriormente solicita judicialmente la resolución del contrato de com-
praventa y la restitución del bien, debido a que el comprador incumplió
con el pago de las cuotas pactadas. No obstante, el comprador señala
que se pretende discutir y probar una pretensión imposible porque el
demandante nunca fue ni será propietario del bien materia de autos,
razón por la que se vio obligado a suspender los pagos (excepción de
incumplimiento). Si bien el A quo declaró infundada la demanda en
virtud del artículo 1426 del Código Civil, el abogado del demandante
nos consulta si cabe el amparo de la excepción interpuesta y, por ende,
si habría imposibilidad para la restitución de las prestaciones.

En primer lugar, debe notarse que la figura regula un sistema de tutela resolutoria frente
del arrendamiento-venta o alquiler-venta se a un eventual incumplimiento de las obliga-
encuentra regulada en el artículo 1585 del ciones por una de la partes en perjuicio de la
Código Civil1, a través de la cual el comprador- otra; siendo propio de la resolución su efecto
arrendatario podrá usar y disfrutar el bien al reintegrativo o restitutorio de las prestaciones
mismo tiempo que deberá pagar una cantidad realizadas. Por lo que a priori resultaría ampa-
dineraria que constituirá, a la vez, renta y pago ble la pretensión del demandante, al produ-
parcial de una compraventa2. cirse una causal de resolución: el comprador
Luego, tratándose de contratos con prestacio- ha dejado de pagar las cuotas pactadas.
nes recíprocas, nuestro ordenamiento jurídico No obstante, nuestro Código Civil acoge
también la figura jurídica de la exceptio non
1 Artículo 1585.- Las disposiciones de los artículos adimpleti contractus o comúnmente denomina-
1583 y 1584 son aplicables a los contratos de da “excepción por incumplimiento” (artículo
arrendamiento en los que se convenga que, al final
de los mismos, la propiedad del bien será adquirido
1426 del Código Civil) mediante la cual, en
por el arrendatario por efecto del pago de la merced un contrato con prestaciones recíprocas, una
conductiva pactada. de las partes justificaría no llevar a cabo el
2 Doctrinariamente se discute si se trata de una compra- cumplimiento de su obligación porque la otra
venta con condición suspensiva, un arrendamiento
con promesa de venta o una compra-venta con
parte, a su vez, no ha cumplido la prestación
reserva de propiedad (ARIAS SCHREIBER PEZET, por ella debida.
Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1894. Tomo
II: Contratos nominados, Ed. Normas Legales, Lima, Mediante la excepción por incumplimiento,
2011, p. 108). y he ahí su esencia, no se busca disolver

170 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Nos preguntan y contestamos
el contrato y destruir las correspondientes afectando además la buena fe contractual, que
obligaciones, sino únicamente suspender frente a una demanda de resolución por incum-
temporalmente la obligación de quien alega plimiento y a sabiendas de que la prestación de
tal remedio3. Así, por ejemplo, si primus deja su contraparte no es realizable, el demandado
de cumplir debidamente su obligación porque alegue en su defensa una excepción por incum-
secundus no realiza la suya, este último no po- plimiento. En tal caso, no existiría la situación
dría resolver el contrato alegando que primus transitoria referida en el párrafo anterior, y más
no cumple. Lo que sucedería es que primus aún, siendo el efecto la suspensión de su obli-
suspendería justificadamente su obligación gación, supuestamente se estaría a la espera de
invocando la excepción por incumplimiento.
que la contraparte cumpla o al menos garantice
En ello es coherente el Código Civil al indicar la prestación debida, lo que como es sabido
que el excepcionante suspendería el cumpli- nunca se va a dar. Por estas razones, creemos
miento de la prestación a su cargo, hasta que que no cabe la invocación del artículo 1426 del
su contraparte satisfaga su contraprestación o Código Civil en el caso planteado.
al menos garantice su cumplimiento.
Con lo dicho además, si bien el demandado
Ahora bien, la suspensión debe ser transitoria, interpone la excepción de incumplimiento a
esto es, que no se torne en una situación per- efectos de justificar su incumplimiento (no
manente pues de lo contrario se desvirtuaría
cumplo porque no cumples) y suspender su
la naturaleza de la excepción. Por ello tanto
obligación, implícitamente aceptaría que su
en nuestra doctrina peruana, como en la es-
pañola e italiana, en casos en los cuales ya no contraparte pueda ejecutar la prestación o
sea posible garantizar o ejecutar la prestación, garantizarla, con lo que se pondría fin a la
cabe dejar sin efecto la suspensión de la obli- suspensión de la obligación. Por tal motivo, al
gación del excepcionante, recomendándose plantear la excepción por incumplimiento, el
entonces la resolución del contrato4. demandado incurre en contradicción y actúa
de mala fe.
En ese sentido, sería inútil y contrario a la esencia
misma del artículo 1428 de nuestro Código Civil, En conclusión, y tratándose de un contrato
con prestaciones sinalagmáticas, se debe
declarar infundada la excepción propuesta en
3 PUENTE Y LAVALLE, Manuel, El Contrato en general,
Tomo II, p. 328. el caso planteado y amparar la demanda de
4 Véase: PUENTE Y LAVALLE, Manuel, Op. Cit. p. 329; resolución de contrato por incumplimiento,
ROPPO, Vincenzo, El contrato, traducido por Eugenia restituyéndose las prestaciones.
Ariano, Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 903; DÍEZ-
PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio, Sistema de Derecho Fundamento legal:
civil, Vol II, Tomo II, Editorial Tecnos, 10ª edición,
Madrid, 2012. p. 29. Código Civil: Artículo 1372, 1426 y 1428.

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 171

 Actualidad

Civil Contratos

RESEÑA DE JURISPRUDENCIA
Reseña de jurisprudencia

Casación N.º 2942-

2013 Lima
Validez del pacto en contrario
de la ley sobre el momento de
trasferencia de un bien futuro:
indefinición judicial
CASACIÓN N.º 2942-2013 LIMA
Publicado en Sentencias en casación, Año XVIII, Nº 699
(El Peruano 30/12/2014, p. 59133)
Proceso Tercería de propiedad
Decisión FUNDADO
Normas aplicables Código Civil: Artículos 949 y 1534
Fundamentos jurídicos Se debate sobre la compraventa de un bien futuro, operada en virtud a un contrato
relevantes suscrito [en el que] se habría establecido el momento en que operaría efectivamente
la traslación de dominio, ello en oposición a la norma legal contenida en el artículo
1534 del Código Civil que dispone que la eficacia del contrato de venta de un bien
futuro se supedita a que dicho bien llegue a tener existencia. (…) Es cierto que lo
pactado en la minuta de compraventa de bien futuro (…) obliga a las partes conforme
a lo que allí se estipula, sin embargo, cabe preguntarnos si lo normado en el artículo
1534 del Código Civil puede ser considerado o no norma imperativa que limite los
alcances del pacto entre las partes o si existe alguna otra norma que restrinja lo acor-
dado libremente por los contratantes. Este es un aspecto que no ha sido analizado por
la Sala Superior, que si bien conviene en privilegiar el acuerdo privado, omite analizar
la naturaleza de la norma contenida en el artículo 1534 ya citado.

TEXTO DE LA CASACIÓN

CAS. Nº 2942-2013 LIMA

SUMILLA: La regla general en materia de normas
sobre contratos es que ellas tienen carácter dispositi-
vo, siendo la excepción que tengan carácter impera-
tivo, entendiéndose por normas dispositivas aquéllas
que son aplicables en ausencia o para integrar las
lagunas de la manifestación de la voluntad de las
partes, mientras que son normas legales imperativas
aquellas manifestaciones del ordenamiento jurídico
que no permiten a los contratantes traspasar los
límites del poder que les ha sido delegado. Lima,
veintidós de setiembre de dos mil catorce.-

172 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

 Reseña de jurisprudencia

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA:

Vista la causa número dos mil novecientos cuarenta y dos – dos mil trece y producida la vota-
ción con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia.- MATERIA DEL RECURSO DE CASA-
CIÓN: Se trata del recurso de casación interpuesto por Javier Jesús Canessa Gaviria a fojas mil
setenta y ocho, contra la sentencia de vista de fojas novecientos sesenta y nueve, de fecha
dieciséis de mayo de dos mil trece, emitida por la Primera Sala Civil Subespecialidad Comer-
cial de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revoca la sentencia apelada de fojas seiscien-
tos ochenta y uno, de fecha trece de diciembre de dos mil once, que declaró fundada la de-
manda interpuesta, con lo demás que contiene y reformándola declaró infundada la
misma.- FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN: Que, el recurso de casación fue
declarado procedente por resolución de fecha dieciocho de octubre de dos mil trece, por la
causal de infracción normativa prevista en el artículo 386 del Código Procesal Civil, en virtud
de lo cual el recurrente denuncia que: Se ha interpretado y aplicado erróneamente la
última parte del artículo 949 del Código Civil, toda vez que el impugnante adquirió la
propiedad de los bienes sub litis el día uno de marzo de dos mil dos y el perfeccionamiento
de su transferencia no podía condicionarse a la inscripción registral de la declaratoria de fá-
brica, independización y reglamento interno del edificio, toda vez que la inscripción registral
es meramente declarativa. La controversia versa sobre un derecho real de propiedad que co-
rresponde al tercerista, frente a un derecho personal que corresponde al embargante; y dado
que se trata de derechos de diferente naturaleza deben aplicarse las reglas del derecho co-
mún, no rigiendo las disposiciones del derecho registral. El tercerista ya era propietario de los
inmuebles con anterioridad a la inscripción de la medida de embargo y la transferencia a su
favor solo estuvo condicionada a la existencia de los bienes materia de la presente tercería, no
requiriéndose la inscripción registral para que la transferencia quede perfeccionada al no ser
constitutiva de derechos. En la cláusula tercera y quinta del contrato de compraventa se con-
cluye sin dificultad que la venta de bienes futuros se celebra de conformidad con los artículos
1534 y 1535 del Código Civil, es decir, condicionado a que los inmuebles llegaran a tener
existencia; y si bien en la cláusula sexta se afirma que la transferencia de los bienes quedará
perfeccionada con la inscripción de la declaratoria de fábrica, independización y reglamento
interno, dicha cláusula debió ser interpretada de forma sistemática con las demás cláusulas
del contrato y no de forma aislada, entendiéndose que la traslación de dominio ocurrió cuan-
do los bienes llegaron a existir, correspondiendo al vendedor perfeccionar la venta, es decir,
realizar los actos necesarios para colocar al comprador en la posibilidad de gozar de los dere-
chos y atribuciones inherentes a la propiedad, pues no se puede perfeccionar algo que no
existe. Se aportaron diversas pruebas que acreditan que el suscrito viene ejerciendo la pose-
sión y los derechos inherentes a la propiedad contemplados en el artículo 923 del Código
Civil desde el año dos mil dos, lo que acredita que los inmuebles sub materia tuvieron exis-
tencia y en dicha fecha operó la transferencia de propiedad a su favor. Finalmente, cabe ad-
vertir que los Jueces Superiores Wong Abad y Hurtado Reyes se apartaron del precedente ju-
dicial establecido en el Expediente número 5482-2008 sobre Tercería de Propiedad seguido
en relación a dos inmuebles ubicados en el mismo edificio, oportunidad en la cual confirma-
ron el fallo favorable al tercerista; sin embargo, en este proceso lo revocan.- CONSIDERAN-
DO:- Primero.- Que, conforme aparece de la revisión de los actuados, Javier Jesús Canessa
Gaviria interpuso demanda de Tercería de Propiedad para que se deje sin efecto la medida
cautelar de embargo en forma de inscripción que recae sobre los siguientes inmuebles de su
propiedad: 1) Departamento número 202, ubicado en la Avenida De Los Precursores número
475, Urbanización Valle Hermoso Oeste, Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la Partida
número 11827582 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima; 2) Estacionamiento en la
Sección C del semisótano, ubicado en la Avenida De Los Precursores número 475, Urbaniza-
ción Valle Hermoso Oeste, Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la Partida número
11956207 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. Sostiene que mediante la Minuta
del Contrato de Compraventa de Bien Futuro de fecha uno de marzo de dos mil dos, Cons-
tructora e Inmobiliaria Mediterráneo Sociedad Anónima Cerrada, debidamente representada
por Inversiones Inmobiliarias Nuevo Mundo Sociedad Anónima Cerrada, le transfirió en ven-
ta los inmuebles sub litis por la suma de noventa mil dólares americanos (US$90,000.00), los
cuales formarían parte del edificio multifamiliar próximo a levantarse sobre el terreno de
propiedad de la constructora, el cual se encontraba libre de gravámenes y cargas. En esa mis-
ma fecha y bajo fe notarial, hizo entrega de la suma de dieciocho mil dólares americanos
(US$18,000.00) a la vendedora por concepto de pago a cuenta del precio pactado, fe notarial

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 173

 Actualidad

Civil Contratos

que consta al reverso de la Minuta y dotó de fecha cierta al citado contrato. Agrega que una
vez terminado el edificio y entregada la posesión de los departamentos y estacionamientos a
los compradores, así como inscrita la declaratoria de fábrica en la ficha matriz (Partida núme-
ro 44564653) y la independización en las Partidas números 11827582 y 11956207, inició los
trámites para la inscripción de su derecho en los Registros Públicos, momento en que tomó
conocimiento de la existencia de la medida cautelar de embargo dictada por el Trigésimo
Primer Juzgado Especializado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, en el proceso se-
guido por Ana María y Rosanna María Martello Lanata contra la Constructora e Inmobiliaria
Mediterráneo Sociedad Anónima Cerrada y otros, sobre Obligación de Dar Suma de Dinero,
Expediente número 5544-2004 (hoy Expediente número 5381- 2007 ante el Décimo Primer
Juzgado Comercial de Lima), que afectaba al predio matriz (Partida número 44564653) y que
con motivo de la independización de los departamentos y estacionamientos se trasladó a cada
una de las Partidas Registrales (Asiento número D00004), teniendo que, actualmente el em-
bargo que soporta el departamento asciende a la suma de veinticinco mil dólares americanos
(US$25,000.00), mientras que el del estacionamiento asciende a la suma de quinientos dóla-
res americanos (US$500.00); precisándose que el título que ordena la anotación de la medida
cautelar fue ingresado el día seis de octubre de dos mil cuatro y quedó inscrito con fecha
treinta de diciembre del mismo año, por lo tanto, su derecho de propiedad prima por ser de
fecha anterior.- Segundo.- Que, corrido el traslado de la demanda, únicamente cumplen con
contestar la misma las coemplazadas Ana María y Rosanna María Martello Lanata, señalando
que es falso que el demandante hubiera adquirido el derecho de propiedad de los bienes con
anterioridad a la inscripción de la medida cautelar, toda vez que el contrato de compraventa
está referido a bienes futuros para lo cual las partes convinieron expresamente que la transfe-
rencia de propiedad recién operaría al momento en que se inscribiese la declaratoria de fábri-
ca, independización y reglamento interno del edificio, tal como se tiene expresado en la
cláusula sexta, lo que concuerda con el artículo 949 del Código Civil que permite pactar la
oportunidad en que operará la transferencia de bienes inmuebles. La independización de los
inmuebles se produjo el día quince de diciembre de dos mil cinco, motivo por el cual, en esa
fecha tuvo lugar la transferencia de la propiedad a favor del demandante. De otro lado, un
documento presentado ante Notario Público solo adquiere fecha cierta cuando dicha presen-
tación es para que se legalice la firma o se certifique la fecha, lo cual no ha ocurrido en autos.-
Tercero.- Que, al expedir sentencia en primera instancia, el A quo declara fundada la deman-
da interpuesta y ordena que se levante la medida cautelar de embargo en forma de inscripción
trabada sobre los inmuebles materia de litis, sin costas ni costos, por cuanto: i) Mediante la
Minuta del Contrato de Compraventa de Bien Futuro de fecha uno de marzo de dos mil dos,
la Constructora e Inmobiliaria Mediterráneo Sociedad Anónima Cerrada, debidamente repre-
sentada por Inversiones Inmobiliarias Nuevo Mundo Sociedad Anónima Cerrada, transfirió a
favor de Javier Jesús Canessa Gaviria el Departamento número 202 que se construiría en el
edificio ubicado en la Avenida De Los Precursores número 475, Urbanización Valle Hermoso
Oeste, Distrito de Santiago de Surco, con un área aproximada de ciento siete punto noventa y
siete metros cuadrados (107.97 m2), así como un estacionamiento con un área de veinticinco
metros cuadrados (25 m2) aproximadamente, en la forma y diseño que se precisa en la me-
moria descriptiva, acordándose en la cláusula sexta que la transferencia de la propiedad de
los inmuebles quedará perfeccionada en el momento en que se inscriba en el Registro de la
Propiedad Inmueble la declaratoria de fábrica, la independización y el reglamento interno del
edificio multifamiliar, operando desde dicho momento todos sus efectos civiles, tributarios y
administrativos, para lo cual se suscribirá la correspondiente acta de entrega; ii) La citada
Minuta fue ingresada a la Notaría Schiaffi no el día uno de marzo de dos mil dos, con el Kar-
dex número 30018, por lo tanto, es partir de esa fecha que la referida Minuta adquirió fecha
cierta al encontrarse contenida en el supuesto tercero del artículo 245 del Código Procesal
Civil, esto es, la presentación de la Minuta ante Notario Público para que certifique la fecha
[sic]; iii) Conforme al artículo 1534 del Código Civil, en la venta de un bien que ambas partes
saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener
existencia. Y en autos del material probatorio se verifica que si bien no existe un documento