TEMA 30
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
La doctrina suele considerar el Registro de la Propiedad bajo diversos aspectos:
1) Como institución. ROCA SASTRE lo definía como la institución jurídica que, destinada a robustecer la seguridad jurídica
inmobiliaria, tiene por objeto la constancia de las constituciones, transmisiones, modificaciones y extinciones de los
derechos reales sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales referentes a la capacidad de las personas y los
contratos de arrendamiento y opción.
Según los arts. 605 CC y 1.p1º LH: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”.
2) Como oficina. Su organización se basa en un sistema de competencia territorial, de manera que los derechos sobre las
fincas se inscriben en el registro del lugar de ubicación de la finca (art. 1.2 LH).
3) Como conjunto de libros, en los cuales constan los asientos referentes a las fincas que prueban lo que figura en ellos, y
producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud (art. 1.3 LH).
La regulación del Registro de la Propiedad se encuentra, principalmente, en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y en el
Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947.
SISTEMAS
- Atendiendo al principio de publicidad. ROCA SASTRE distinguía tres principales sistemas registrales:
a) De registro, con efectos de oponibilidad (prototipo dº francés).
b) De registro, con efectos de presunción de exactitud y plena protección de terceros.
c) De registro, con plena eficacia formal y material (sistema australiano).
- Atendiendo al modo de ordenación, se distingue entre:
a) Los sistemas de folio real, en los que se abre un folio independiente para cada finca, en el que se hace constar su historial
completo (sistema español o alemán).
b) Y los de folio personal (sistema francés).
DELIMITACIÓN DE LA MATERIA INSCRIBIBLE: EL ARTÍCULO 2 DE LA LEY HIPOTECARIA
Art. 2 LH-. “En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:
1º. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
2º. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
3º. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de
transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
4º. Las resoluciones judiciales en que se declaren la ausencia o el fallecimiento o afecten a la libre disposición de bienes de una
persona, y las resoluciones a las que se refiere el párrafo segundo del art. 755 LEC. Las inscripciones de resoluciones judiciales
sobre medidas de apoyo realizadas en virtud de este apartado se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y
disposición de bienes inmuebles.
5º. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
6º. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o
eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos”.
TÍTULOS INSCRIBIBLES Y ASIENTOS REGISTRALES
I. TÍTULOS INSCRIBIBLES
Art. 33 RH-. “Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde
inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto
de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite”.
Este precepto viene a determinar las condiciones generales y básicas que ha de reunir un documento para merecer la calificación de
título inscribible, y exige:
1.º El documento debe ser público. Art. 1216 CC-. “Son documentos públicos los autorizados por un Notario o empleado público
competente, con las solemnidades requeridas por la ley”. Excepcionalmente, cabe que el título esté incorporado a un documento
privado.
2.º En el documento ha de fundar inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción.
3.º El documento ha de hacer fe del contenido que es objeto de la inscripción.
Aparte de los requisitos básicos anteriormente examinados, el título formal debe contener una serie de circunstancias exigidas por
la legislación hipotecaria:
1.º El título deberá observar las solemnidades exigidas por la ley en cada caso (Art. 21.1 LH)
2.º El documento ha de concordar con la situación jurídica registral (Art. 18 LH)
3.º El título ha de reunir los requisitos exigidos por la legislación fiscal (Art. 254 LH)
Art. 3 LH-. “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura
pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que
prescriban los reglamentos. También podrán ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del
auto de homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del deudor, de los acreedores o de las
partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se les hayan extendido sus efectos”.
Conjugando este precepto con los arts. 33 y 34 del RH, la doctrina entiende que pueden distinguirse 3 clases de documentos:
notariales (como las escrituras públicas, las actas y los testimonios notariales), judiciales (sentencias de trascendencia registral, autos
y, en especial, autos de homologación de un plan de reestructuración en el ámbito concursal en las condiciones señaladas y
providencias) y administrativos.
II. ASIENTOS REGISTRALES
Art. 41 RH-. “En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos
de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas,
cancelaciones y notas marginales”:
1) Inscripción: en sentido estricto, es la anotación en los libros del registro de los actos constitutivos, declarativos o
modificativos de los derechos reales inmobiliarios.
El asiento de inscripción es el que atribuye al derecho inscrito todos los efectos del sistema hipotecario: presunción de legitimación
(art. 38 LH), prioridad (art. 17), inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito (art. 32) y fe pública registral (art. 34).
2) Inmatriculación: es la primera inscripción de dominio de una finca en el registro; abre el folio registral, y describe la finca
y expresa todos los derechos reales que versen sobre ella (art. 7).
3) Anotación preventiva: se examina en los epígrafes siguientes.
4) Nota marginal: es un asiento sencillo que se practica al margen de otros asientos y en el que se hacen constar determinados
hechos, circunstancias o referencias a esos o a otros asientos. Aportan un cambio, una advertencia o una referencia, con el
contenido que, para cada caso concreto, establece la ley.
5) Asiento de presentación: es el asiento que se practica en el libro diario en el acto de ser presentado cualquier título que
deba producir en el registro algún asiento (arts. 248 LH y 416 RH). Tiene por finalidad fijar la fecha de otros asientos
registrales. Art. 24 LH-. “Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha
del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma”.
6) Cancelación. Es un asiento negativo que se practica para extinguir la eficacia registral de otro.
LA ANOTACIÓN PREVENTIVA: CONCEPTO, NATURALEZA Y EFECTOS.
I. CONCEPTO
ROCA SASTRE definía la anotación preventiva como un asiento principal, provisional y, en general, positivo, que tiene por objeto
asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto, pero no consumado, o preparar un asiento definitivo.
II. NATURALEZA
La naturaleza de la anotación preventiva no es unitaria, si bien puede servir para fijarla su distinción con el asiento de inscripción:
a) Duración. La anotación preventiva es un asiento temporal y provisional, ya que, pasado cierto tiempo, se extingue y da
lugar a una cancelación o a una inscripción; mientras que la inscripción es de duración indefinida y de carácter definitivo.
Art. 86 LH-. “Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los 4 años de la fecha de la anotación misma,
salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las
autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de 4 años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga
sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los 4 años de la fecha de la anotación misma
de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real
afectado”.
b) Derechos a que se refieren. La inscripción publica derechos reales y solo por excepción derechos personales; la anotación
preventiva publica indistintamente derechos reales y personales.
c) Efectos. La inscripción produce el efecto positivo de la fe pública registral; la anotación preventiva tiene un efecto
negativo, ya que hace que perjudiquen a terceros situaciones todavía no inscribibles, pero que pueden serlo en el futuro.
III. EFECTOS
1) El enervamiento de la fe pública registral: la anotación preventiva da a conocer en el registro determinado hecho y, por
tanto, los terceros deben soportar las consecuencias de ese hecho, respecto del cual no pueden alegar su desconocimiento
(art. 32 LH).
2) Ineficacia positiva de la anotación, de modo que nadie puede ampararse en la información suministrada por la anotación
para que se mantenga cualquier negocio jurídico realizado con fundamento en dicha información, como podría pretenderse
mediante la aplicación del art. 34 LH.
3) Ineficacia legitimadora de la anotación preventiva, al contrario de lo que el art. 38 concede para la inscripción.
4) Transmisibilidad de los bienes o derechos objeto de la anotación. La LH dispone que, en general, los derechos sobre
los que recaiga la anotación podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se
hubiese hecho la anotación (art. 71). Aunque no siempre es así, como sucede con la anotación preventiva de prohibición
de enajenar.
5) Temporalidad de la anotación preventiva: la anotación preventiva es un asiento de carácter temporal, que ha de terminar
necesariamente, además de por la cancelación, por su caducidad o por su conversión en inscripción.
CLASES
a) Atendiendo a los efectos del asiento
Las anotaciones de simple publicidad se limitan a dar publicidad a un derecho del anotante o a una pretensión del anotante sobre
bienes inmuebles determinados. Este grupo comprende:
1) Las anotaciones de demanda.
2) Las de derecho hereditario.
3) Las de legado de cosa inmueble, específica y propia del testador.
Las anotaciones constitutivas son las que crean una garantía real sobre bienes determinados para la efectividad de un dº del
anotante, que no es, en sí mismo, un derecho real. Este grupo comprende:
1) Las anotaciones de embargo.
2) Las de créditos refaccionarios.
3) Las de legados de género o cantidad.
b) Atendiendo a su origen: cabe hablar de anotaciones preventivas de oficio (practicadas por el registrador cuando lo ordena
la ley, sin que sean solicitadas u ordenadas), voluntarias (a instancia de los interesados), judiciales o administrativas
(ordenadas por autoridades judiciales o administrativas).
No obstante, las clases más importantes de anotaciones preventivas son las que enumera el art. 42 LH. Solamente diremos algunas
particularidades de cada una:
1. Anotación preventiva de demanda (art. 42.1º).
a) Supuesto. “Podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el registro correspondiente: 1.º El que
demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier
derecho real”.
b) Efecto: es garantizar las consecuencias de un fallo:
- Si se desestima la demanda: se cancelará la anotación (art. 206 RH).
- Si se estima la demanda: se practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenen en la sentencia (art. 198, primer
párrafo, del RH).
2. Anotación preventiva de embargo (art. 42.2º y 42.3º).
a) Supuesto. “Podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el registro correspondiente:
2º. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.
3º. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites
establecidos en la LEC”.
b) Efectos. Refleja el embargo en el registro, y aunque no cierra el registro, sí garantiza el embargo, ya que el deudor podrá
vender los bienes embargados, pero sin perjuicio del derecho de la persona en cuyo favor se haya hecho la anotación (art.
71 LH).
3. Anotación preventiva de secuestro y de prohibición de enajenar (art. 42.4º).
a) Supuesto. “Podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el registro correspondiente: 4º. El que,
demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia
ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles”.
b) Efecto:
- Secuestro: supone poner los bienes bajo administración judicial, y permite oponer a los terceros una posible situación
jurídica que finalmente llegue a existir, con lo que sus efectos son muy parecidos a los de las anotaciones de demanda.
- Prohibición de enajenar: impide que, durante el juicio, el propietario pueda disponer del bien en perjuicio de la resolución
que se dicte.
4. Anotación preventiva de demanda de incapacidad (art. 42.5º).
a) Supuesto. “Podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el registro correspondiente: 5º. El que instare
ante el órgano judicial competente demanda de alguna de las resoluciones expresadas en el apartado 4º del artículo 2, salvo
las relativas a medidas de apoyo a personas con discapacidad”.
b) Efecto: permite garantizar la eficacia de la sentencia, para evitar que el demandado se desprenda de bienes durante la
pendencia del proceso.
5. Anotación preventiva del derecho hereditario en abstracto (art. 42.6º).
a) Supuesto. “Podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el registro correspondiente: 6º. Los herederos
respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes
indivisas de los mismos”.
b) Efectos: esta anotación produce el efecto de la legitimación registral, de manera que, según el último párrafo del art. 46
LH-. “El derecho hereditario anotado podrá transmitirse, gravarse y ser objeto de otra anotación”.
6. Anotación preventiva a favor del legatario (art. 42.7º).
a) Supuesto. “Podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el registro correspondiente: 7º. El legatario
que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría”.
b) Efecto: evita que el heredero pueda eludir el pago o la entrega del legado, bien sea enajenando los bienes hereditarios, o
bien dejándolos ejecutar por sus acreedores.
A partir de aquí, los efectos difieren:
- Si el legado es de una cosa específica inmueble propia del testador: la anotación es precursora de la inscripción, de la que
constituye un avance, así que surte efectos semejantes a las inscripciones.
- Respecto de los demás legados: sus efectos son semejantes a los de las anotaciones de embargo.
7. Anotación preventiva de créditos refaccionarios (art. 42.8º).
a) Supuesto. “Podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el registro correspondiente: 8º. El acreedor
refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción”.
El crédito refaccionario es aquel por el que una persona presta a otra una cantidad determinada de dinero para que la invierta en
obras de construcción, conservación, reparación o mejora de un bien o, como ha admitido el TS, aquel que tiene una persona (por
ejemplo, el contratista) como consecuencia de la puesta de trabajo o suministro de materiales para alguno de aquellos fines.
b) Efecto: Art. 59 p2º-. “Esta anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca”.
8. Anotación preventiva por defectos en los títulos (art. 42.9º).
a) Supuesto. “Podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el registro correspondiente: 9º. El que
presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad
del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya
practicado en la forma que reglamentariamente se determine”.
b) Efectos: estas anotaciones producen, en general, los mismos efectos que los asientos de inscripción, anotación preventiva,
cancelación o nota marginal.
9. Anotaciones previstas en otras normas (art. 49.10º).
“Podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el registro correspondiente: 10º. El que en cualquiera otro caso
tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley”.
