TEMA 29

HIPOTECA INMOBILIARIA: CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES

I. CONCEPTO
Cabe definir la hipoteca como un dº real constituido en garantía de una obligación dineraria, sobre bienes inmuebles ajenos y
enajenables que permanecen en posesión del propietario y que faculta a su titular, en caso de que la obligación garantizada no sea
satisfecha a su vencimiento, para solicitar la venta de dichos bienes y satisfacerse su crédito con el importe obtenido.
La hipoteca está regulada:
- En el capítulo III del título XV del libro IV del CC (arts. 1874 a 1880).
- Y, principalmente, en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, concretamente en el título V (arts. 104 a 197).
- Y en el Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947, también en el título V (arts. 215 a 271).
- También hay que tener en cuenta la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario,
focalizada en el crédito y no en la hipoteca, pero que modificó algunas cuestiones relativas a las hipotecas en la LH y la
LEC.
II. CARACTERES
Podemos señalar los ss: es un dº real, es un dº de realización de valor, constituye una garantía de una obligación dineraria, es
accesorio, es indivisible, es un dº transmisible y, en general, hipotecable y es de constitución registral.
III. CLASES
1. Por su origen: voluntarias y legales.
a) Hipotecas voluntarias. Las hipotecas voluntarias son las que tienen su origen, bien en un convenio entre las partes, o
bien en la voluntad unilateral del dueño del bien hipotecado.
1) Convencionales. Art. 145 LH (reiterando el art. 1875 CC)-. “Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente
establecidas se requiere: 1.º) Que se hayan constituido en escritura pública. 2.º) Que la escritura se haya inscrito en el
Registro de la Propiedad”. Y ello con carácter constitutivo (forma ad solemnitatem).
2) Unilaterales. En las hipotecas voluntarias unilaterales, constituidas por un acto unilateral del dueño de la finca
hipotecada, es precisa para su eficacia la aceptación del favorecido por la hipoteca, que se hará constar en el Registro de
la Propiedad por nota marginal (art. 141 LH).
b) Hipotecas legales. Las hipotecas legales se denominan así por encontrar su fundamento u origen inmediato en la propia
ley, la cual impone a ciertas personas la obligación de constituirlas y, en consecuencia, otorga a otras el derecho a exigir
su constitución.
Entre las hipotecas legales cabe citar (art. 168 LH):
1) La que pueden exigir los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos de la reserva lineal y vidual.
2) La que pueden exigir los hijos sometidos a la patria potestad sobre los bienes de los padres que administren los suyos.
3) La que pueden exigir los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores.
2. Por su configuración: de tráfico y de seguridad.
Según quede configurada la obligación asegurada en la inscripción registral, se suele distinguir entre hipoteca de tráfico y de
seguridad:
1) Hipoteca de tráfico u ordinaria: se da en aquellos supuestos en que la obligación es cierta y, además, su cuantía queda
determinada en la propia inscripción registral. Por consiguiente, la existencia y condiciones del crédito hipotecario son
directamente cognoscibles a través del Registro de la Propiedad.
2) Hipoteca de seguridad: en este caso, la hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación cuya cuantía no se
encuentra determinada en la inscripción registral; o bien una obligación cuya existencia en el futuro es incierta o dudosa
(obligaciones futuras sometidas a condición, por ejemplo). Son las más comunes.
En tales supuestos, la exacta identificación del crédito hipotecario no puede deducirse del Registro de la Propiedad, cuya exactitud
quedará circunscrita a la existencia de la hipoteca, pero no a la existencia (que puede ser dudosa) y cuantía (que es indeterminada)
del crédito hipotecario.
REQUISITOS SUBJETIVOS
I. REQUISITOS RELATIVOS AL HIPOTECANTE
El constituyente o deudor hipotecario ha de ser dueño de la cosa hipotecada y mayor de edad. Hay que realizar algunas precisiones
destacando entre ellas: Los padres no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares, sino por causas justificadas
de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal, salvo que el menor
hubiere cumplido los 16 años y consistiere en documento público (art. 166 CC).
II. REQUISITOS RELATIVOS AL ACREEDOR HIPOTECARIO
Al acreedor hipotecario solo se le exige tener la capacidad general para contratar. No obstante, cuando exista solidaridad entre
acreedores, cada uno de éstos puede hacer lo que sea útil a los demás, pero no lo que les sea perjudicial (art. 1141 CC).
COSAS Y DD SUSCEPTIBLES DE SER HIPOTECADOS
I. COSAS Y DD HIPOTECABLES
Según la LH y en concordancia con el art. 1874 del CC: “Podrán ser hipotecados: Primero. Los bienes inmuebles susceptibles de
inscripción. Segundo. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes” (art. 106).
II. COSAS Y DD NO HIPOTECABLES
Art. 108-. “No se podrán hipotecar:
1.º Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose en todo caso la de aguas,
la cual podrá ser hipotecada.
2.º Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.
3.º El uso y la habitación”, ya que son personalísimos e intransferibles (art. 525 CC).
III. COSAS Y DD SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA CON RESTRICCIONES
Art. 107 LH-. “Podrán también hipotecarse:
Primero. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno
a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada,
o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.
Segundo. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá
la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
Tercero. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.
Cuarto. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo
derecho.
Quinto. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.
Sexto. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los
edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si
bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del
concesionario.
Séptimo. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la
cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se
retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello
precepto judicial.
Octavo. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos
previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que ésta recaerá directamente sobre los bienes
retraídos.
Noveno. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción
que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución
del pleito.
Décimo. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del
hipotecante.
Undécimo. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el artículo
octavo.
Duodécimo. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio
del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes
adjudicados”.
EFECTOS
I. DD DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE HIPOTECADO. LIMITACIONES QUE LE AFECTAN
El derecho de hipoteca no priva de la propiedad al dueño del inmueble hipotecado, y tiene derecho a:
1) Poseer la finca, usar de ella y disfrutarla.
2) Disponer de ella a título gratuito u oneroso, aunque con el gravamen de la hipoteca.
3) Gravarla con otra hipoteca.
Pero el acreedor puede poner en conocimiento del juez los actos abusivos o dañosos del propietario que deterioren maliciosa o
culposamente la finca (a través de la acción de deterioro o devastación). El juez dictará una providencia en la que ordene al
propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño y, si insistiese en seguir abusando, dictará una nueva
providencia en la que ponga el inmueble en administración judicial (art. 117 LH).
II. DD DEL ACREEDOR HIPOTECARIO
a) En la relación jurídica entre acreedor y deudor, los derechos del acreedor son:
1.º El de instar la enajenación del inmueble para hacer efectivo su crédito, aunque dicho inmueble haya pasado a poder de un
tercero (que es el llamado derecho de persecución). Art. 104 LH-. “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre
que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”.
La acción real hipotecaria prescribe a los 20 años, contados desde que pueda ser ejercitada (arts. 1964.1 CC y 128 LH). También
podrá ejercitar la acción personal derivada del crédito garantizado, que prescribe a los 5 años, contados desde el incumplimiento
(art. 1964.2 CC), que es compatible con la hipotecaria.
2.º El derecho de enajenar o ceder a otro su crédito hipotecario.
b) En la relación de los acreedores entre sí, el acreedor hipotecario tiene el derecho de que sea respetada la preferencia
que le corresponde con respecto a los demás acreedores no hipotecarios y los demás acreedores hipotecarios. Para
determinar esta prelación entre acreedores hipotecarios se atiende a la antigüedad, determinada por la fecha de la
inscripción de la hipoteca (que a su vez viene determinada por la fecha del asiento de presentación, según el art. 24 LH).
III. RESPONSABILIDAD DEL SUJETO PASIVO HIPOTECARIO. CASO ESPECIAL DE LIMITACIÓN DE LA
RESPONSABILIDAD PERSONAL AL IMPORTE DE LOS BIENES HIPOTECADOS
a) Hipoteca y responsabilidad patrimonial universal (art. 105 LH). Art. 1911 CC-. “Del cumplimiento de las
obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Así pues, al lado de la responsabilidad real,
nacida de la hipoteca, existe la responsabilidad personal, nacida de la deuda.
Ambas responsabilidades son compatibles: el art. 105 LH dice que la hipoteca “no alterará la responsabilidad personal ilimitada
del deudor que establece el art. 1911 CC”. El acreedor puede optar, para hacer efectivo el crédito garantizado, entre la acción
personal contra el deudor y la acción hipotecaria sobre los bienes especialmente hipotecados, aunque estos hayan pasado a
poder de un tercero, e incluso cuando haya optado por la acción hipotecaria conserva la personal para la parte del crédito que haya
quedado insatisfecha.
b) Limitación de la hipoteca al bien hipotecado (artículo 140). Art. 140 LH-. “Podrá válidamente pactarse en la escritura
de constitución de la hipoteca VOLUNTARIA que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los
bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor por virtud del préstamo
hipotecario quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio
del deudor”.
Ahora bien: “Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de
crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la
forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121”, o sea, sin perjudicar los derechos reales adquiridos sobre estas fincas
después de la hipoteca.
IV. REPERCUSIONES QUE LA COMPRAVENTA DE LA FINCA HIPOTECADA PRODUCE SOBRE EL DÉBITO
PERSONAL HIPOTECARIO
Art. 118 LH-. “En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará
no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el
primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.
Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio
de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará
subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado”.
V. PROTECCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA
Hay que distinguir las 2 fases por las que pasa la vida de la hipoteca:
- En su fase inicial o preventiva, el acreedor solo dispone de las acciones dirigidas a la conservación de su dº, como son: a)
La acción de deterioro o devastación y b) La acción declaratoria o de constatación de la hipoteca.
- En su fase de consumación o ejecución, entra en juego el dº de realización del valor de la cosa para el cobro de dicho
crédito, que se traduce en 2 distintas acciones: a) La acción personal contra el deudor, derivada del crédito, y b) La acción
hipotecaria contra el inmueble, derivada de la hipoteca. Es distinta la duración pues en la primera prescribe a los 5 años y
en la segunda a los 20. La doctrina admite el carácter opcional de las acciones, que parece tener un claro fundamento en
el art. 105 de la LH.
EXTENSIÓN
I. RESPECTO A LA OBLIGACIÓN ASEGURADA
Garantiza la obligación asegurada en la cuantía expresada en la inscripción.
II. RESPECTO A LOS INTERESES
Es preciso distinguir 2 supuestos:
- Que los bienes hipotecados estén en poder de un tercer poseedor: Art. 114 LH-. “Salvo pacto en contrario, la hipoteca
constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los
intereses de los 2 últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.
En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a 5 años.
En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes
inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo
del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y
pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el art. 579.2.a) LEC. Las
reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario”.
- Que los bienes hipotecados sigan perteneciendo al deudor hipotecario: Art. 146 LH-. “El acreedor hipotecario podrá
repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba
verificarse el reintegro del capital; mas si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la
repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al art. 114”.
Art. 115 p1º y 2º-. “Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al
artículo anterior el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.
Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella”.
III. RESPECTO A LA COSA HIPOTECADA
Se extiende a la finca hipotecada en el estado en que se encuentre en el momento de constituirse la hipoteca y a ciertas cosas con
ella relacionadas que cabe denominar accesorios. La extensión depende de 2 circunstancias:
- Art. 109-. “La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones
concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados”.
- Art. 112-. “Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados
permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación,
siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de
la pertenencia del mismo”.
EXTINCIÓN
I. EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN ASEGURADA
La hipoteca es un derecho accesorio de un derecho principal, al que garantiza. Por tanto, la extinción de la obligación principal
implica inexorablemente la extinción de la hipoteca (art. 1857.1.º CC).
La LH menciona algunas causas que también contempla el Código Civil, como el pago, la condonación de la deuda, la
confusión, la compensación y la novación (arts. 144 LH y 1156 CC).
II. LAS CAUSAS QUE ACTÚAN DIRECTAMENTE SOBRE LA HIPOTECA Y NO SOBRE EL CRÉDITO
Podemos señalar la renuncia de su titular, el acuerdo o convenio entre acreedor y propietario y la pérdida material o jurídica de la
cosa hipotecada (art. 79.1 LH). Se extinguirá también la hipoteca por la prescripción de la acción hipotecaria que prescribe a los
20 años contados desde que pudo ser ejercitada (Art. 1964 del CC y art. 128 LH).
Cabe resaltar la incidencia que en la materia tiene la Ley 5/2019 que contiene reglas para la protección de las PPFF que sean
deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro dº real de garantía sobre bienes
inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservas DD de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o
por construir.