TEMA 22

LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y CLASES

I. CONCEPTO
La comunidad de bienes se regula en el título III del libro II del CC (arts. 392 a 406).
El CC dispone: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un dº pertenece pro indiviso a varias personas” (art. 392, p1º).
El código se está refiriendo no a la comunidad en general, sino a la comunidad constituida sobre el dº de propiedad, es decir, a la
copropiedad o condominio. Pero no solo el derecho de propiedad puede ser objeto de la comunidad, sino también otros DD reales,
los DD subjetivos e incluso los derechos de crédito (donde dará lugar a las titularidades mancomunada y solidaria).
Por tanto, desde un punto de vista amplio, existe comunidad cuando un dº o conjunto de DD están atribuidos a una pluralidad de
sujetos, a los que les corresponde en común.
FUENTES
El art. 392 p2.º dice: “A falta de contratos o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.
De este modo, la comunidad se rige en primer lugar por el pacto o contrato; en su defecto, por las disposiciones especiales de la
comunidad de que se trate; y subsidiariamente por las disposiciones del título III del libro II del CC, que se estudiarán en este tema.
II. CLASES

1. SINGULAR O UNIVERSAL: según recaiga sobre derechos determinados (como la comunidad de una cosa) o sobre un
patrimonio (como la comunidad entre coherederos).
2. VOLUNTARIA O INCIDENTAL: según haya sido establecida por la voluntad de los interesados (como la que se da
entre los socios) o sin esta (caso de la conmixtión).
3. ORDINARIA Y FORZOSA: según vaya o no acompañada de la facultad de exigir la división.
4. COMUNIDAD POR CUOTAS Y COMUNIDAD EN MANO COMÚN:
a) En la comunidad romana, cada uno tiene una parte no concreta, sino ideal, alícuota de la cosa (llamada cuota), de manera
que cada uno de los cotitulares puede operar separadamente de los otros con el derecho a su parte.
b) En la comunidad germánica, la cosa es íntegramente de todos. Les pertenece colectivamente como grupo. No hay una
fijación de una cuota de participación para cada uno (la cuota no es más que una expectativa para el caso de que la
comunidad se disuelva). Paradigma de ella en el derecho español es la sociedad de gananciales. A diferencia de la
comunidad romana, en la germánica, al no existir cuotas propiamente dichas, no existe la posibilidad de disponer o enajenar.
Además, en la comunidad romana cada dueño tiene, para la realización de su cuota, la acción de división, mientras que en la
germánica no existe dicha acción, porque falta una participación específica y precisa (porque no se tiene derecho a una determinada
participación, sino a la cosa entera, pero juntamente con los otros condueños).
EL CONDOMINIO, CONCEPTO Y REGLAS DEL CÓDIGO CIVIL
I. CONCEPTO
La copropiedad o condominio puede ser definida como la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa
pertenece por indivisión a varias personas.
Son caracteres: 1) La pluralidad en el sujeto, 2) La unidad de la cosa objeto del condominio y 3) La atribución de cuotas (división
intelectual).
II. REGLAS DEL CC
1. Contenido del condominio
a) DD DE LOS COMUNEROS EN RELACIÓN A LA COSA COMÚN
Es característica general de las facultades que se atribuyen a cada uno de los partícipes sore la cosa común la de estar necesariamente
subordinadas al dº de todos los demás.
a. DD relativos al uso de la cosa común, Art. 394-. “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga
de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes
utilizarlas según su derecho”.

b. DD relativos al disfruta y conservación de la cosa común, Art. 393-. “El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios
como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario,
las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad”.
 Tienen los condueños los siguientes DD: 1. Percibir de los beneficios una parte proporcional a la cuota de cada uno (art.
393) y 2. Art. 395-. “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de
conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece
en el dominio”.

c. DD relativos a la alteración de la cosa común, Art. 397-. “Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los
demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”.
El TS ha declarado reiteradamente que la enajenación de la cosa común como acto de disposición requiere la aprobación
de todos los interesados. La cuestión básica es determinar cuándo estamos en presencia de actos de administración y cuándo
de actos de alteración que requieren unanimidad. La jurisprudencia radica en considerar que los actos de administración se
caracterizan por estar referidos únicamente al aprovechamiento de la cosa y los actos dispositivos arrojan consecuencias
permanentes en relación con la titularidad de la cosa.
d. DD relativos a la administración: Art. 398-. “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios
los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses
que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez
proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será
aplicable la disposición anterior”.
Se requiere la suma de las cuotas de los propietarios que voten un acuerdo sea superior a las cuotas de aquellos que se
quedan en situación minoritaria. Además, según el tercer párrafo del art. 398 se deduce que el recurso al juez se da en 2
casos: si no resultare mayoría y acuerdo gravemente perjudicial.

e. DD relativos a la división de la cosa común: Art. 400 p1º-. “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la
comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. La división se estudiará más
adelante.

f. DD relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común: considera el TS que cualquiera de los partícipes
puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los DD de la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en
cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a sus compañeros, sin que les perjudique la adversa o contraria.

b) DD DE LOS COMUNEROS CON RELACIÓN A SU PORCIÓN O CUOTA

1) Autonomía. Respecto de su cuota, cada partícipe actúa con autonomía, aunque hay algunas limitaciones. Art. 399-. “Todo
condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su
consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos
personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que
se adjudique en la división al cesar la comunidad”.
2) Servidumbres. No puede imponerse una servidumbre sobre un fundo indiviso sin el consentimiento de todos los
copropietarios. Art. 597-. “Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos
los copropietarios. La concesión hecha solamente por algunos quedará en suspenso hasta tanto que la otorgue el último de
todos los partícipes o comuneros. Pero la concesión hecha por uno de los copropietarios separadamente de los otros obliga
al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido”.
3) Retracto de comuneros. Art. 1522-. “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse
a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del
retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
2. Extinción de la comunidad
a) CAUSAS DE EXTINCIÓN
1ª. La pérdida del dº de propiedad.
2ª. La consolidación o reunión de las cuotas en un solo propietario.
3ª. La división de la cosa común.
b) DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN
a. Cuándo puede exigirse
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se
divida la cosa común” (art. 400 p1º). Este dº es de carácter imprescriptible (art. 1965), y la doctrina lo considera irrenunciable, por
ser de orden público.
Pero la facultad de instar la división está limitada en algunos casos concretos:
1.º Que exista el pacto de conservar la cosa indivisa, siempre que sea por un tiempo determinado que no exceda de 10 años, que
puede prorrogarse por una nueva convención (art. 400 p2º).
2.º Que la cosa sea indivisible, en cuyo caso los copropietarios quedan privados del dº de pedir la división material, pero no del
derecho a exigir la disolución de la comunidad.
El CC admite 2 supuestos:
- Indivisibilidad material: Art. 404 p1º-. “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren
en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.
- Indivisibilidad funcional: Art. 401 p1º-. “Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán
exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina”.
b. Modo de efectuarse la división
1.º Practicarla de común acuerdo los interesados mismos (art. 402, párrafo 1º). Y si se trata de bienes inmuebles, elevar el convenio
a escritura pública (art. 1280 del CC y 3º de la Ley Hipotecaria).
2.º Practicarla por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes (art. 402, párrafo 1º) y evitando cuando
sea posible los suplementos a metálico (art. 402, párrafo 2º).
3.º Practicarla judicialmente, o sea, ejercitando la actio común dividundo.
Si la cosa es divisible se hará la división material, Art. 401 p2º-. “Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a
solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes,
con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el art. 396”.
Si la cosa es indivisible por indivisibilidad física (art. 404) o porque resultaría inservible para el uso a que se destina (art. 401), se
hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios, que pagará el precio que corresponda a los demás
según sus cuotas, si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas (art.
404).
Por último, Art. 406-. “Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de
la herencia”.
c. Efectos de la división de la cosa común
1) Efectos con relación a las personas de los condueños
1.º Concreción de la cuota. Convierte la cuota ideal y abstracta de cada partícipe en una porción determinada y material sobre la
cosa o derecho, o su valor, si la división física era imposible o inviable.
2.º Presunción de posesión. Art. 450 1ª frase-. “Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común se entenderá que ha
poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión”.
3.º Saneamiento. Los condueños están mutuamente obligados a responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados,
salvo estipulación en contrario (art. 1069, en relación con el art. 406).
4.º Pagos pendientes, frutos y rentas. Los comuneros tienen derecho para reclamar de los otros copartícipes los pagos que hubieran
hecho por cuenta de la comunidad, y, asimismo, para que se les rinda cuenta de la administración y se les entreguen las rentas o
frutos percibidos.
2) Efectos con relación a los bienes o DD de la comunidad: A pesar de la participación, subsisten de modo indivisible las
servidumbres afectas al inmueble (art. 535) y las hipotecas constituidas sobre el mismo (art. 123 de la LH).
3) Efectos de la división respecto a terceros
1.º Oponerse e impugnar la división. Art. 403-. “Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de
la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso
de fraude o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos
del deudor o del cedente para sostener su validez”.
2.º No ser perjudicados por la división y conservar sus derechos. Art. 405-. “La división de una cosa común no perjudicará a
tercero, el cual conservará los DD de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición.
Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los DD personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.
Respecto a los censos, si la finca o fincas indivisas estuvieran gravadas con un censo, no pueden dividirse sin el consentimiento
expreso del censualista (art. 1618).
c) ANIMALES DE COMPAÑÍA
Art. 404 p2º y 3º-. “En caso de animales de compañía, la división no podrá realizarse mediante su venta, salvo acuerdo unánime de
todos los condueños.
A falta de acuerdo unánime entre los condueños, la autoridad judicial decidirá el destino del animal, teniendo en cuenta el interés
de los condueños y el bienestar del animal, pudiendo preverse el reparto de los tiempos de disfrute y cuidado del animal si fuere
necesario, así como las cargas asociadas a su cuidado”.
COMUNIDADES ESPECIALES
I. COMUNIDAD Y MEDIANERÍA
Su verdadera naturaleza jurídica es la de una comunidad. Se invoca a favor de esta postura el hecho de que el propio CC en el art.
579 califica expresamente a la medianería de mancomunidad. Ahora bien, dentro de esta clasificación caben diversas posturas.
Algunos autores la califican de “una comunidad de utilización”, otros de “una comunidad funcional” o una comunidad especial o
sui generis. El TS la ha calificado como “una comunidad de utilización”.
II. COMUNIDAD Y SOCIEDAD DE GANANCIALES
Se considera como una comunidad de tipo germánico o en mano común, que conlleva que ninguno de los cónyuges pueda disponer,
como bienes privativos suyos, sobre mitades indivisas de los bienes comunes.
III. COMUNIDAD HEREDITARIA
La doctrina mayoritaria estima que se trata de una comunidad ordinaria o por cuotas.
IV. COMUNIDAD Y PROPIEDAD DE LOS DIFERENTES PISOS DE UN EDIFICIO
La forma de comunidad es rechazada dado que la situación descrito no se aviene con los ppios de la comunidad, en especial, con la
posibilidad del ejercicio de la acción de división por cualquiera de los comuneros.
V. COMUNIDAD DE APROVECHAMIENTO DE PASTOS Y LEÑAS
El CC habla indistintamente de comunidad de pastos y servidumbres (art. 600, párrafos 1º y 2º). El TS ha declarado que “el
aprovechamiento de leñas y pastos se ha configurado como servidumbre o como comunidad”. El CC regula esta figura distinguiendo:
1. Comunidad en terrenos públicos
Art. 601-. “La comunidad de pastos en terrenos públicos, ya pertenezcan a los Municipios, ya al Estado, se regirá por las leyes
administrativas”.
2. Comunidad en terrenos privados
Es preciso distinguir si la comunidad está constituida entre vecinos de uno o más pueblos o entre propietarios determinados.
a) Art. 602-. “Si entre los vecinos de uno o más pueblos existiere comunidad de pastos, el propietario que cercare con tapia
o seto una finca, la hará libre de la comunidad. Quedarán, sin embargo, subsistentes las demás servidumbres que sobre la
misma estuviesen establecidas. El propietario que cercare su finca conservará su derecho a la comunidad de pastos en las
otras fincas no cercadas”.
b) Art. 600-. “La comunidad de pastos sólo podrá establecerse en lo sucesivo por concesión expresa de los propietarios, que
resulte de contrato o de última voluntad, y no a favor de una universalidad de individuos y sobre una universalidad de
bienes, sino a favor de determinados individuos y sobre predios también ciertos y determinados. La servidumbre establecida
conforme a este artículo se regirá por el título de su institución”.