TEMA 18
EL DERECHO DE PROPIEDAD
I. CONCEPTO
ALBADALEJO define la propiedad como “el poder jurídico pleno sobre una cosa en virtud de la cual ésta queda sometida directa
y totalmente a nuestro señorío exclusivamente”.
Se regula en el título II del libro II del Código Civil (arts. 348 a 391).
El CC establece en el art. 348 que: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para
reivindicarlo”. Aunque esta definición incurre en los siguientes defectos:
- El hablar de propiedad objetiva y cuando a lo que verdaderamente se refiere el CC es al dº de propiedad.
- El de tener un sentido esencialmente individualista.
II. CONTENIDO
a) Antiguamente. Los autores antiguos hablaban de los derechos de usar, disfrutar, abusar, disponer y vindicar.
b) Actualmente. Modernamente, muchos autores y los códigos simplifican esta enumeración y reducen las facultades del
dominio a las de disposición, de goce o aprovechamiento y de exclusión:
- Facultad de libre disposición: comprende las facultades de enajenar o transmitir a otros el derecho, y también la de gravarlo.
- Facultad de libre aprovechamiento: consiste en la posibilidad de emplear la cosa para satisfacer las necesidades del
propietario, bajo las siguientes formas: uso (utilizando de la cosa misma), disfrute (percepción de sus productos) y consumo
(destrucción de la cosa por el uso).
- Facultad de exclusión: tiene por misión impedir la intromisión o perturbación causada por personas extrañas en el goce y
utilización de la cosa.
LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
En la evolución del dº de propiedad se han enfrentado fundamentalmente 2 corrientes: la concepción individualista y la teoría social
de la propiedad que defiende. Nuestro CC no hace mención alguna a la función social de la propiedad. Pero fuera del mismo, algunos
de nuestros textos legales recogieron la teoría de la función social del dº de propiedad como la Ley de Expropiación Forzosa. Sin
embargo, su proclamación máxima se hace en el art. 33 de la Constitución de 1978 que dispone que “la función social de estos DD
delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes”.
El TC ha precisado que la reserva de Ley que contiene el art. 33.2 de la CE ha de entenderse en el sentido de que queda prohibida
toda operación de deslegalización de esta materia o todo intento de regulación del contenido del dº de propiedad privada por
reglamentos independientes o extra legem.
Según el art. 53 de la Constitución sólo por Ley podrá regularse el ejercicio de los DD y LL reconocidos en el Capítulo II del Título
I, entre los cuales se encuentra el dº de propiedad. Otras normas de la Constitución enmarcan al declaración del art. 33 como la
progresividad de los impuestos del art. 31 o el art. 128 cuando dice que “toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual
fuere su titularidad está subordinada al interés general”.
LIMITACIONES DE UTILIDAD PÚBLICA Y UTILIDAD PRIVADA
El propio CC afirma, en el art. 348, que “la propiedad es el dº de gozar y disponer de una cosa o de un animal sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes”.
I. LIMITACIONES DE UTILIDAD PÚBLICA
1. Contenidas en el CC
Podemos distinguir los siguientes grupos:
a) En interés de la defensa nacional, art. 589 CC: “No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o
fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia”.
b) En interés de la seguridad de las personas y cosas: También recoge el art. 389 del CC que “Si un edificio, pared, columna
o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras
necesarias para evitar su caída. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a
costa del mismo”. Igualmente señala el art. 390 del CC que: “Cuando algún árbol corpulento amenazare caerse de modo
que pueda causar perjuicios a una finca ajena o a los transeúntes por una vía pública o particular, el dueño del árbol está
obligado a arrancarlo y retirarlo; y si no lo verificare, se hará a su costa por mandato de la Autoridad”.
c) En interés de la navegación, flotación, pesca y salvamento: Art. 553 p1º y 2º CC-. “Las riberas de los ríos, aun cuando sean
de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de 3 metros, a la servidumbre de uso
público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a las riberas de
los ríos navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la
navegación y flotación fluvial”.
2. Contenidas en leyes administrativas
Muchas leyes administrativas imponen limitaciones al derecho de propiedad; destacan las impuestas por la Ley de Costas de 28 de
junio de 1988 y las de la legislación urbanística de las comunidades autónomas.
El texto refundido de la Ley de Suelo de 30 de octubre de 2015 establece: “El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es
estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial
y urbanística” (art. 11.1).
II. LIMITACIONES DE UTILIDAD PRIVADA
Dentro de este tipo destacamos los DD de tanteo y retracto, las prohibiciones de disponer y las relaciones de vecindad. Ahora nos
centraremos únicamente en las dos últimas.
1. Concepto
Con referencia al dº de propiedad, por prohibición de disponer se puede entender, en general, toda restricción a al libre enajenación,
gravamen o celebración de negocios obligacionales, que recaiga sobre una cosa, reduciendo el régimen normal de libertad que
normalmente corresponde al propietario. Tienen un doble aspecto:
- Restringen fundamentalmente el dº de dominio.
- Constituyen para el beneficio por ella una situación jurídica secundaria.
Existen distintos tipos de prohibiciones: las legales, las judiciales o administrativas y las voluntarias.
2. Clases
Puede darse la siguiente clasificación:
a) Por razón de su duración: atendiendo al art. 758 del CC siendo las únicas admitidas las prohibiciones temporales.
b) Por sus efectos: pueden excluir todo tipo de acto dispositivo o de graven de carácter voluntario, pero pueden las
prohibiciones voluntarias configurarse con menor alcance.
c) Por su configuración:
a. Las prohibiciones expresas: se establecen de una manera clara y terminante.
b. Las prohibiciones tácitas: se derivan de cláusulas del negocio jurídico, de los pactos establecidos o de las normas
legales.
c. Presuntas son aquéllas que se pueden inferir de otras circunstancias, aunque al regirse el ppio de que la propiedad
es naturalmente libre, no pueden admitirse las prohibiciones presuntas.
d) Por su origen: el art. 26 de la LH las clasifica en legales, judiciales o administrativas y voluntarias.
a. Legales: “Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia
jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del
dominio” (art. 26.1 LH). Como ejemplo de prohibiciones legales de disposición de señala: enajenar la vivienda
habitual por el cónyuge titular sin consentimiento del consorte, art. 1320 del CC.
b. Judiciales o administrativas: “Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa
serán objeto de anotación preventiva” (art. 26.2 LH).
c. Voluntarias: tienen su origen en la autonomía de la voluntad y pueden ser impuestas en actos a título gratuito u
oneroso.
3. Efectos
Las prohibiciones de disponer:
- Restringen el poder de disposición sin privarlo totalmente: excluyen la realización de actos dispositivos, pero no los actos
de mera administración, ni los actos de riguroso dominio que trascienden la mera administración ordinaria y habitual.
- Implican la creación de una situación jurídica protegida.
- La sanción por incumplimiento es la nulidad absoluta como regla general pero no exclusiva.
- Impiden la realización de los actos voluntarios de transmisión intervivos.
ACCIONES QUE PROTEGEN EL DOMINIO. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA
Si todo dº ha de estar normalmente protegido por una acción, el dominio requiere una especial tutela y está dotado de variedad de
acciones.
I. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA
1. Concepto
El CC señala que: “El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo” (art. 348).
Sintéticamente el TS la viene definiendo como: “Aquélla que se ejercita por el propietario no poseedor contra el poseedor no
propietario”.
2. Naturaleza jurídica
Se trata de una acción de naturaleza real que puede ejercitarse erga omnes. Es una acción declarativa de condena.
3. Requisitos
Las condiciones a que está subordinada el ejercicio de la acción reivindicatoria sean las siguientes:
- En cuanto al actor, que se justifique su dº de propiedad.
- En cuanto al demandado, que sea poseedor o detentador.
- En cuanto a la cosa, que se acredite su identidad:
a) Condiciones relativas a la persona del actor
a. Quien puede reivindicar: la acción se interpone por quien alega ser dueño de la cosa, ya sea dueño único y pleno,
nudo propietario o comunero de una comunidad.
b. Prueba del dominio: el TS ha declarado reiteradamente que para el éxito de la acción reivindicatoria es preciso
justificar la propiedad de los bienes reclamados.
b) Condiciones relativas al demandado
El segundo requisito es la posesión del demandado.
a. La actualidad de la posesión plantea problemas pero lo que ocurrirá es que, en trance de ejecución de sentencia,
será imposible la restitución de la cosa y la condena será sustituida por una indemnización de daños y perjuicios.
b. Posesión indebida: cuando posee sin título que justifique su posesión. Si el poseedor ostenta un título de carácter
obligacional o derivado de un ius in re aliena, no es necesaria la acción reivindicatoria porque dichas acciones
podrán ser recuperadas.
c) Condiciones relativas a la cosa
a. Cosas corporales, concretas y determinadas.
b. Identificación de las cosas: es requisito indispensable para el ejercicio de la acción determinar o identificar la cosa
objeto de ella.
4. Efectos
Si prosperase la acción reivindicatoria, se declarará el dº de propiedad del reivindicante y se condenará al demandado a la restitución
de la cosa y las indemnizaciones que procedan. El Código regula esta materia dentro del Título V del Libro II que trata de la posesión
(arts. 451 a 458).
5. La acción reivindicatoria respecto a los bienes muebles
Los bienes muebles: son de difícil identificación, el propietario no suele tener título de adquisición de los mismos, y además, como
señala la doctrina: “el resultado para el comercio de facilitar la reivindicación de muebles sería funesto, paralizaría los cambios y
destruiría la confianza, al extremo de que nadie poseería tranquilamente el objeto que hubiera comprado con buena fe”. Su
regulación viene establecida en los arts. 464 del CC y concordantes.
II. LA ACCIÓN DECLARATIVA
Sus requisitos son los mismos que los de la acción reivindicatoria, pero su finalidad es la de obtener la declaración de que el actor
es propietario, acallando a la parte contraria que discute o se atribuye ese dº. La acción declarativa exige la prueba de dominio por
el actor y la identificación de la cosa en iguales términos que la acción reivindicatoria, pero no que el demandado se halle en su
posesión. La legitimación pasiva corresponde a los que nieguen o contesten simplemente el dº de aquél.
III. LA ACCIÓN NEGATORIA
1. Concepto
No está regulada en el CC, ni en ningún otro cuerpo legal. Por ello, la doctrina se ha pronunciado acerca del alcance de esta acción.
Albadalejo considera que: “la acción negatoria la puede ejercer no sólo el propietario, sino también los titulares de otros DD reales
por perturbaciones consistentes en el ejercicio de un dº real por el demandado pero también para defenderse de perturbaciones
meramente de hecho”.
2. Requisitos
Requiere el ejercicio de la acción negatoria:
- Que el actor justifique su dº de propiedad.
- Que pruebe la perturbación que el demandado le haya causado en el goce de su propiedad.
3. Efectos
Se producirán los siguientes efectos:
- Cese de la perturbación o de la inmisión indebida.
- Posible adopción de medidas precautorias.
- Responsabilidad civil por el hecho y su correspondiente indemnización.
LAS RELACIONES DE VECINDAD
Las relaciones de vecindad se traducen en un conjunto de límites o limitaciones al contenido de la propiedad inmobiliaria que se
establecen en interés de las propiedades contiguas o próximas y de cuantos por cualquier título disfrutan de ellas.
I. CONSTRUCCIÓN DOCTRINAL
Se han formulado diversas teorías:
- Teoría de la prohibición de los actos de emulación: actos realizados con ánimo de perjudicar al vecino, los cuales deberán
ser prohibidos.
- Teoría de la prohibición de los actos de inmisión: el envío de sustancias de cualquier género sobre el fundo del vecino.
- Teoría de la normal tolerancia: se deben prohibir todo los influjos que se inicien directamente en el fundo del vecino.
- Teoría del uso normal: los DD deben ser ejercitado según su natural destino y de modo normal, con tal de que no ocasionen
a los demás un daño apreciable.
II. REGULACIÓN EN NUESTRO OJ
No contiene el CC una disciplina global de las relaciones vecinales, aunque la doctrina y la jurisprudencia han destacado los arts.
590 y 1908 del CC deduciendo esto de la doctrina del abuso del dº en el art. 7.2 del mismo Código.
El art. 1908 dispone que: “Igualmente responderán los propietarios de los daños causados: b) Por los humos excesivos, que sean
nocivos a las personas o a las propiedades. d) Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin
las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen”.
Art. 590-. “Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas,
establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor o fábricas que por sí mismas o por sus productos
sean peligrosas o nocivas sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de
resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.
A falta de reglamento, se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a
las heredades o edificios vecinos”.
Se permite entonces distinguir 3 supuestos:
- Que por incumplimiento de las distancias y medidas reglamentarias en la construcción o la infracción de las prescripciones
relativas a su uso se hayan causado a los vecino daños, molestias o perturbaciones superiores a las normalmente tolerables.
- No obstante el cumplimiento de las exigencias del emplazamiento y resguardo establecidas en aras a la convivencia vecinal
se hayan producido en predios daños vecinos daños o perturbaciones que rebasen la medida de la normal tolerancia.
- Que en la construcción ejecutada o en la actividad o explotación a que se destina no se hayan observado las distancias y
precauciones a que legal y reglamentariamente se hallan sujetas y hayan llegado a experimentar las finas vecinas o sus
propietarios o usuarios daños, perturbaciones o molestias apreciables.
El CC contiene limitaciones al dº de propiedad como consecuencia de relaciones de vecindad como por ejemplo en el art. 552 con
la servidumbre natural de aguas.
En la Compilación de Dº Civil de Navarra dentro de las “limitaciones de la propiedad inmobiliaria” se recoge como ppio general el
de que: “Los propietarios u otros usuarios de inmuebles no pueden causar riesgo a sus vecinos ni más incomodidad que la que pueda
resultar del uso razonable de su derecho, habida cuenta de las necesidades de cada finca, el uso del lugar y la equidad” (Ley 367
párrafo 1º).
