INTRODUCCIÓN

El sistema registral peruano se refiere al conjunto de instituciones, normativas y

procedimientos utilizados en el Perú para la inscripción y registro de diferentes
actos y derechos sobre bienes inmuebles, así como otros actos jurídicos de relevancia. El
sistema registral tiene como objetivo principal brindar seguridad jurídica y protección a los
derechos de los ciudadanos en relación con la propiedad inmobiliaria y otros derechos
reales. A través de la inscripción en los registros correspondientes, se busca establecer
un ordenamiento legal y público que permita determinar de manera clara y precisa
quiénes son los propietarios legales de los bienes, así como las limitaciones y
gravámenes que puedan existir sobre ellos. El sistema registral peruano está regulado
por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), entidad
encargada de supervisar y administrar los registros públicos a nivel nacional. La SUNARP
se encarga de llevar diferentes registros, como el Registro de Propiedad Inmueble, el
Registro de Personas Jurídicas, el Registro de Bienes Muebles, entre otros. Para inscribir
un acto o derecho en el sistema registral, es necesario seguir ciertos procedimientos
establecidos por la ley. Por lo general, se requiere presentar una solicitud o escritura
pública que contenga la información necesaria sobre el acto o derecho a inscribir, como
datos del titular, descripción del bien o acto, entre otros.

Esta solicitud debe ser presentada ante la SUNARP o una de sus sedes registrales a
nivel nacional. Una vez presentada la solicitud, se realiza un análisis y verificación de
la documentación presentada, así como la conformidad con las normas vigentes. Si todo
está en orden, se procede a la inscripción en el registro correspondiente, y se emite un
asiento registral que otorga publicidad y certeza jurídica al acto o derecho inscrito. Es
importante destacar que el sistema registral peruano tiene como principio fundamental
la fe pública registral, lo que implica que se presume la veracidad y exactitud de la
información contenida en los registros. Esta presunción puede ser objeto de
impugnación y prueba en caso de controversias o discrepancias.

En resumen, el sistema registral peruano es fundamental para brindar seguridad jurídica y

protección a los derechos de los ciudadanos en relación con la propiedad inmobiliaria y
otros derechos reales. A través de la inscripción en los registros públicos, se busca
establecer un ordenamiento legal y público que permita la identificación clara de los
titulares de los derechos y las limitaciones que puedan existir sobre ellos
DESARROLLO BREVE RESEÑA HISTÓRICA DE LA SUNARP

Con la promulgación de la Ley N° 26366 se creó el Sistema Nacional de los

Registros Públicos con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del
ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización,
simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de
los registros que lo integran. Asimismo, la citada Ley creó la Sunarp como ente rector
de dicho sistema en calidad de organismo descentralizado del Sector Justicia la misma
que goza de autonomía económica, financiera, administrativa y registral. A las Oficinas
Registrales se las dotó no solo de autonomía administrativa, sino que, bajo el contexto
normativo entonces vigente se les asignó la competencia territorial de las regiones y el
Estatuto les dio las denominaciones propias de ésta con excepción de Lima y Callao que,
como se sabe, nunca se constituyó propiamente en región. Hasta que el 11 de julio de
2002 se aprobó el Estatuto de la Sunarp mediante el que se dispuso la creación de trece
Zonas Registrales con sede administrativa en las ciudades de Piura, Chiclayo,
Moyobamba, Iquitos, Trujillo, Pucallpa, Huaraz, Huancayo, Lima, Cusco, Ica, Arequipa y
Tacna, a través de las cuales se ha desconcentrado la labor de apoyo administrativo a la
función registral, que en forma autónoma ejercen las sesenta y cuatro Oficinas Registrales
con que cuenta el sistema, incluidas las mencionadas sedes zonales y a la labor de 90
Oficinas Receptoras que hacen posible el acceso al servicio que brinda la Sunarp, a una
parte importante de la población de menores recursos del país.

La Sunarp cuenta con un plantel de personal técnico y profesional, que le permite

desempeñar un papel fundamental dentro de las instituciones públicas del país,
habiéndose transformado en forma continuada y progresiva, en una institución de servicio
público eficiente y eficaz. Para llegar a esta situación, en una primera etapa, la Sunarp
aprobó en el año de 1,995 los reglamentos para el concurso de acceso al cargo de
Registradores Públicos y Asistentes Registrales en general. Mediante ello, y atraves de
un riguroso examen, se garantizó el ingreso de personal calificado para el ejercicio de las
funciones registrales. A la fecha y mediante el Decreto Supremo N° 012-2013-JUS se
aprueba el nuevo Reglamento de Organización y Funciones de la Entidad, que establece
una nueva estructura organizacional, la cual coadyuva al logro de nuestras metas y la
optimización de la Gestión Institucional. Asimismo, el citado Decreto Supremo en su Única
Disposición Complementaria Derogatoria deja sin efecto el Estatuto de la Sunarp
aprobado por Resolución Suprema N° 135-2002-JUS.
PRINCIPALES ACTIVIDADES DE LA SUNARP

Actividades de Inscripción y Publicidad Registral La actividad del Sistema Nacional de los

Registros Públicos es brindar servicios de inscripción y publicidad registral a los usuarios,
con el fin de otorgar la seguridad jurídica a las transacciones que realizan los
ciudadanos. La Sunarp brinda sus servicios de Inscripción y Publicidad Registral, en los
siguientes Registros: Registro de Personas Naturales, que comprende los siguientes
registros: El Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de
Sucesiones Intestadas, el Registro Personal, el Registro de Comerciantes, y el Registro
de Gestión de Intereses.

b. Registro de Personas Jurídicas, que comprende los siguientes registros: El Registro de

Personas Jurídicas (incluyendo al registro de Asociaciones, Fundaciones, Comités,
Cooperativas y de Personas Jurídicas creadas por Ley, así como cualquier Persona
jurídica distintas a las Sociedades y a las EIRL); el Registro de Sociedades Mercantiles, el
Registro de Sociedades Mineras, el registro de Sociedades del Registro Público de
Hidrocarburos, el Registro de Sociedades Pesqueras y el Registro de Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada.

c. Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros: el Registro de

Predios, el Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos, el
Registro de Derechos Mineros, el Registro de Áreas Naturales Protegidas, y el Índice de
Verificadores. d. El Registro de Bienes Muebles, que comprende los siguientes registros:
el Registro de Propiedad Vehicular, el Registro de Naves, el Registro de Aeronaves
(incluye Aeronaves y Motores de Aeronaves), el Registro de Embarcaciones Pesqueras,
el Registro de Buques, el Registro Mobiliario de Contratos, el Registro de bienes
vinculados a la actividad minera, y el Registro de Martilleros Públicos.

ANALISIS DE LA REALIDAD REGISTRAL PUERTORRIQUEÑA EN EL SIGLO XXI A.

LA PUBLICIDAD REGISTRAL

El tema de la publicidad registral en el contexto de la Ley Hipotecaria en Puerto Rico. La

Ley Hipotecaria puertorriqueña se basa en la Ley Hipotecaria Española y ha
experimentado varias modificaciones y ratificaciones a lo largo de su historia. El texto
menciona que la Ley Hipotecaria de 1861 de España no se extendió inicialmente a Puerto
Rico debido a los problemas que causó en España debido a su naturaleza altamente
innovadora. Sin embargo, después de ser enmendada en 1869, se convirtió en la Ley
Hipotecaria para la Provincia de Puerto Rico en 1878. Posteriormente, fue reemplazada
por la Ley Hipotecaria para las provincias de Ultramar en 1893. Después de la invasión
estadounidense, la ley fue ratificada por dos leyes anglosajonas: la "Ley Foraker" de 1893
y la "Ley Jones" de 1917. Finalmente, la Ley y el Reglamento Hipotecario quedaron
ratificados por la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico en 1952. En 1979
se aprobó la ley actual, conocida como la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad.

En relación con la publicidad registral, la Ley Hipotecaria establece los lineamientos sobre
la naturaleza pública del Registro de la Propiedad. Según la ley, el Registro es público
para aquellas personas que tengan interés en verificar el estado jurídico de los bienes
inmuebles o derechos reales inscritos. Los registradores están obligados a permitir el
acceso a los libros o sistemas de información del Registro a las personas que
demuestren tener interés en consultarlos. Sin embargo, no se les permite sacar los
libros de la oficina y se deben tomar precauciones para garantizar su conservación y
evitar la adulteración o pérdida de los mismos.

También se menciona que el Secretario, mediante reglamento, puede establecer las

condiciones y el momento en que los notarios pueden acceder a los sistemas de
información del Registro, siempre y cuando se garantice la integridad y el contenido de los
sistemas. Una vez que la operación del Registro de la Propiedad esté
completamente mecanizada, los usuarios y el público en general podrán acceder al
contenido y a las constancias del Registro solo a través de la nota simple informativa.
Esta nota se proporcionará previa solicitud y pago de los derechos correspondientes. Las
consultas personales se realizarán durante las horas de atención al público y de acuerdo
con las disposiciones establecidas en el reglamento, sin que esto entorpezca el servicio
de la oficinas

En resumen, la información versada se basa en el origen histórico de la Ley Hipotecaria

en Puerto Rico y su relación con la Ley Hipotecaria Española. Además, aborda los
aspectos relacionados con la publicidad registral, destacando el carácter público del
Registro de la Propiedad y las condiciones para acceder a la información contenida en él.

B. PUBLICIDAD FORMAL

La información que hemos analizado se trata sobre el Registro de la Propiedad en Puerto

Rico, así como su marco legal y su importancia en la economía del país. Se menciona
que las operaciones del Registro de la Propiedad se rigen principalmente por la Ley Núm.
198 de 8 de agosto de 1979, conocida como Ley Hipotecaria y del Registro de la
Propiedad, junto con su Reglamento. Además, se hace referencia a que están reguladas
por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico, otras disposiciones
legales contenidas en la Ley Notarial y el Código Civil, y por la reglamentación interna
adoptada por el Departamento de Justicia. Estas normativas establecen el marco legal y
los procedimientos a seguir en el Registro de la Propiedad.

Se destaca que el Registro de la Propiedad es una dependencia del Departamento de

Justicia y su función principal es la inscripción o anotación de las transacciones
relacionadas con los bienes inmuebles del país y los derechos que afectan a dichos
bienes. Su objetivo es indicar la procedencia de los títulos de propiedad y brindar
constancia de las transacciones a los propietarios de cada título. Además de esta función
principal, el Registro de la Propiedad lleva a cabo otras tareas, como anotar los derechos
personales (embargos y prohibiciones contra la disposición de propiedad), inscribir
hipotecas sobre bienes muebles y proteger y garantizar los derechos de propiedad o
dominio y otros derechos reales sobre los bienes inmuebles y algunos bienes muebles.

Se resalta la importancia del Registro de la Propiedad en la economía de Puerto Rico. Se

menciona que la banca hipotecaria, la industria de bienes raíces, los desarrolladores
de terrenos, los notarios y las compañías de seguros se benefician de los trámites
realizados diariamente en cada una de las 29 secciones del Registro de la Propiedad.
Esto indica que el Registro desempeña un papel fundamental en la actividad económica
relacionada con la propiedad inmobiliaria en Puerto Rico, ya que brinda seguridad jurídica
y confianza en las transacciones inmobiliarias.

En resumen, se proporciona una visión general del Registro de la Propiedad en Puerto

Rico, destacando su marco legal, funciones y su importancia en la economía del país.

C. SEGURIDAD INFORMÁTICA, EN LA PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS Y

CONSULTA TELEMÁTICA

En esta parte de la investigación se plantea una reflexión sobre la seguridad en el

contexto jurídico y la seguridad informática en relación con la presentación de
documentos y la consulta del Registro de la Propiedad por medios telemáticos.

Se comienza definiendo la seguridad como una cualidad del ordenamiento jurídico

que implica la certeza de sus normas y la previsibilidad de su aplicación. Asimismo, se
menciona que la seguridad informática ha evolucionado a lo largo del tiempo, y la
protección, el control de acceso, la confidencialidad y la disponibilidad de la información
son elementos clave en la comprensión de la seguridad informática.

Se plantea la posibilidad de aspirar a una técnica confiable en la presentación de

documentos y la consulta del Registro de la Propiedad mediante medios telemáticos. Sin
embargo, se destaca que la "seguridad absoluta no existe", como lo señalan los expertos
en seguridad. Se cita a Gene Spafford, quien afirma que el único sistema verdaderamente
seguro es aquel que está desconectado y guardado en un lugar altamente protegido.
Aunque se reconoce que la seguridad absoluta es utópica, se argumenta que es
posible garantizar la certeza y celeridad de la publicidad formal del Registro de la
Propiedad sin comprometer la seguridad de los títulos inscritos.

De igual manera se refiere a las cualidades de seguro que se deben encontrar en un

protocolo de Internet, mencionando cuatro pilares básicos: integridad, autenticidad,
confidencialidad y no repudio. La integridad se refiere a garantizar que la información
enviada llegue sin cambios al sistema de destino, y se logra mediante el uso de
criptografía, funciones hash y firmas digitales. La autenticidad se relaciona con saber
exactamente quién está al otro lado en el entorno digital, asegurando que una página
web sea del titular que aparece en ella. La confidencialidad busca proteger la
información para que solo sea accesible por el destinatario, evitando que terceros tengan
conocimiento del contenido. Por último, el no repudio se refiere a prevenir situaciones en
las que alguien pueda manipular información en su propio beneficio, perjudicando al
emisor.

En resumen, se plantea la importancia de la seguridad en el ámbito jurídico y la seguridad

informática en el contexto del Registro de la Propiedad.

Se reconoce que la seguridad absoluta es inalcanzable, pero se argumenta que es

posible garantizar la certeza y celeridad en el Registro sin comprometer la seguridad
de los títulos inscritos.

Se mencionan las cualidades de seguro que deben estar presentes en un protocolo de

Internet, destacando la integridad, autenticidad, confidencialidad y no repudio como
elementos fundamentales para considerar un sistema seguro.

D. LA LLEGADA DE LA FIRMA ELECTRÓNICA, ANTESALA PARA UN

REGISTRO DIGITAL
Se destaca la importancia de la firma electrónica como un paso importante en el ámbito
del Derecho Registral inmobiliario y en la próxima reforma dirigida a la presentación y
consulta telemática de documentos relacionados con negocios jurídicos. Se menciona que
en Puerto Rico, en 1998, se adoptó la Ley de Firmas Digitales de Puerto Rico con
el objetivo de reconocer legalmente el valor de la firma digital realizada a través de
claves de algoritmo, equiparándola a la firma manuscrita en términos de efecto legal.

La Ley de Firmas Digitales de Puerto Rico no solo reconoció la validez de las firmas
digitales, sino que también autorizó y reguló su uso. Además, otorgó al Departamento de
Estado la facultad de otorgar licencias a las autoridades certificadoras y estableció
requisitos y salvaguardias para garantizar la confidencialidad de las firmas digitales. Con
esta ley, también se enmendó la Ley Núm. 5 de 8 de diciembre de 1955, conocida
como la Ley de la Administración de Documentos Públicos, para adaptarse a la era
digital.

La adopción de la Ley de Firmas Digitales y la regulación de su uso en Puerto Rico refleja

el reconocimiento de la importancia de la tecnología digital en el ámbito jurídico y registral.
La firma electrónica se considera una herramienta segura y confiable para la
presentación y consulta telemática de documentos, permitiendo agilizar los procesos
y brindar mayor comodidad y eficiencia a los usuarios.

La Ley de Firmas Digitales de Puerto Rico en su Exposición de Motivos esboza

tres importantes afirmaciones:

1. Cuando el mundo comience a utilizar a gran escala el comercio electrónico, la firma de

puño y letra sobre el papel comenzará a representar un símbolo del pasado. A pesar de
la gradual desaparición del papel como medio para plasmar acuerdos, las firmas serán
aún necesarias en la era electrónica que se avecina.

2. Este Gobierno, interesado en que Puerto Rico forme parte del nuevo orden comercial
que se avecina y se mantenga competitivo en los mercados internacionales creados por la
globalización, reconoce y acepta la firma digital y le confiere el mismo valor y efecto legal
que a la firma de puño y letra en papel.

3. La mecanización de la actividad pública y privada, necesaria para enfrentar los retos

del nuevo milenio, permitirá agilizar los procesos y brindar de la manera más efectiva y
adecuada los servicios que exige la ciudadanía para realizar las gestiones y
transacciones cotidianas que mantienen en curso la actividad de Puerto Rico
Esta Ley fue derogada por la Ley de Firmas Electrónicas de Puerto Rico en el año 2004 a
fin de reconocerle a las firmas generadas electrónicamente el mismo efecto legal
que se reconoce en nuestro ordenamiento a la firma de puño y letra. Por medio de dicha
Ley se dispuso que no se negará a los documentos valor y efecto legal por el hecho de
ser generados electrónicamente; mantuvo además la autorización y reglamentación
en cuanto al uso de firmas electrónicas; creó el Comité de Infraestructura de
Firmas Electrónicas, adscrito al Departamento de Justicia, para que supervise,
reglamente, organice y fiscalice la infraestructura necesaria para instituir el uso de
firmas electrónicas del Estado Libre Asociado de Puerto Rico; además facultó las
entidades participantes. Como parte de su Exposición de Motivos esta nueva Ley esboza
que:

No hay duda de que la mecanización de la actividad pública y privada permite

agilizar los procesos y brindar de la manera más efectiva y adecuada aquellos
servicios y procesos que son necesarios para realizar las transacciones que
mantienen en curso tal actividad en Puerto Rico. Sin embargo, esto trae consigo
unos riesgos inherentes a la naturaleza del medio electrónico que pueden afectar
no tan sólo la integridad misma de las transacciones, sino la confianza
necesaria para que el medio sea favorecido por los ciudadanos en sus
gestiones cotidianas. Como parte de este proceso de mecanización, es
deseable encontrar alguna manera de imprimirle confiabilidad a las
transacciones realizadas por medios electrónicos. A pesar de la gradual
desaparición del papel como medio para realizar transacciones, transmitir
información y plasmar acuerdos, las firmas siguen teniendo relevancia en la
era electrónica. En efecto, en tanto y en cuanto la tecnología permite que la
firma electrónica pueda utilizarse como instrumento para asegurar la
privacidad, la integridad y la autenticidad de las transacciones electrónicas, su uso
deriva un gran valor al proveer confiabilidad en un mundo virtual en donde el
contacto entre las personas se limita a transmisiones electrónicas.

INFLUENCIA Y ANÁLISIS COMPARATIVO DE LA LEY REGISTRAL 17.801 CON LA

LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLA DE 1861 Y DE 1944-1946

Si bien no es objeto de este trabajo desarrollar las causas que dieron lugar al nacimiento y
modificación de la primitiva Ley Hipotecaria Española, sí debe tenerse en cuenta
que la misma fue fruto de un proceso que tuvo su puntapié inicial en un Real Decreto del
8 de agosto de 1855, dictado por el Ministro de Gracia y Justicia Manuel de la Fuente
Andrés, y que finalizó con la promulgación de la Ley el 8 de febrero de 1861, sancionada
por Isabel II y refrendada por el Ministro de Gracia y Justicia Santiago Fernández Negrete,
cuando aún no había sido sancionado un Código Civil en España. La importancia del
sistema adoptado en la legislación hipotecaria, destacando que el objetivo principal fue
establecer la seguridad de la hipoteca y el pago de las obligaciones contraídas. Se
plantea que la legislación hipotecaria enfrentó dos problemas fundamentales: adquirir
propiedades sin temor a perderlas y otorgar préstamos sobre bienes raíces con la
seguridad de que la hipoteca sea efectiva.

Se menciona que con la entrada en vigor del Código Civil Español en 1889 se produjo una
modificación significativa en el sistema hipotecario. El artículo 1875 introdujo un
régimen registral constitutivo para el surgimiento del derecho real de hipoteca,
reemplazando así el sistema declarativo establecido por los legisladores en 1861. La
colisión entre las normativas fue superada en 1909 con una nueva edición de la Ley
Hipotecaria, que buscó armonizar y suprimir las disposiciones contradictorias derogadas
por el Código Civil.

CONCLUSIONES

En conclusión, el sistema registral peruano, a cargo de la Superintendencia Nacional de

los Registros Públicos (SUNARP), desempeña un papel fundamental en la
protección de los derechos de los ciudadanos en relación con la propiedad inmobiliaria y
otros derechos reales. Su objetivo principal es brindar seguridad jurídica a través de la
inscripción y registro de actos y derechos sobre bienes inmuebles, así como otros actos
jurídicos relevantes.

El sistema registral peruano establece un ordenamiento legal y público mediante la

inscripción en los registros correspondientes. Esto permite identificar de manera clara y
precisa a los propietarios legales de los bienes, así como las limitaciones y gravámenes
que puedan existir sobre ellos. La fe pública registral, principio fundamental del sistema,
presume la veracidad y exactitud de la información contenida en los registros, aunque
esta presunción puede ser impugnada y probada en caso de controversias.

En el caso de Puerto Rico, la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad

regula las operaciones del Registro de la Propiedad. Este registro es público y brinda
seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias, permitiendo a las personas verificar el
estado jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El acceso a la
información registral está regulado por normativas y se pueden obtener notas simples
informativas previa solicitud y pago de los derechos correspondientes.

El Registro de la Propiedad en Puerto Rico tiene una función fundamental en la economía

del país, beneficiando a la banca hipotecaria, la industria de bienes raíces,
desarrolladores de terrenos, notarios y compañías de seguros. Su papel es garantizar la
seguridad jurídica y la confianza en las transacciones relacionadas con la propiedad
inmobiliaria. En conclusión, el análisis de la realidad registral española resalta la
importancia del Registro Mercantil y la necesidad de regular la publicidad registral para
evitar la ocultación de cargas y vicios en el tráfico mercantil.

En cuanto al análisis comparativo de la Ley Registral 17.801 con la Ley Hipotecaria

española de 1861 y las reformas de 1944-1946, se destaca que la legislación hipotecaria
fue fruto de un proceso que buscaba establecer la seguridad de la hipoteca y el pago de
las obligaciones contraídas. Con la entrada en vigor del Código Civil en 1889, se produjo
una modificación significativa en el sistema hipotecario, reemplazando el sistema
declarativo por uno registral constitutivo. Posteriormente, se llevaron a cabo reformas y
actualizaciones en la legislación hipotecaria entre 1944 y 1946, con el objetivo de
organizarla de manera sistemática y concisa en los registros.

En resumen, el análisis comparativo muestra la evolución del sistema hipotecario y

registral en España a lo largo del tiempo, resaltando los cambios introducidos y la
necesidad de armonizar y actualizar la ley para facilitar su aplicación en la práctica
jurídica. También se hace referencia a la influencia de las leyes españolas en los
codificadores de la década de 1960, lo cual demuestra su relevancia y reconocimiento en
el ámbito jurídico.