SÍNTESIS SOBRE LAS SERVIDUMBRES
1. Definición de Servidumbre
La servidumbre es un derecho real que impone una carga sobre un predio (llamado
predio sirviente) en beneficio de otro predio (predio dominante) de diferente
propietario. Su finalidad es permitir el uso parcial de un terreno ajeno sin transferir
la propiedad.
2. Características de la Servidumbre
Es inseparable del predio: el derecho de servidumbre se mantiene aunque cambie
el dueño del predio.
No implica la transmisión de propiedad, sino solo un uso limitado del terreno ajeno.
Puede ser activa, desde la perspectiva del predio dominante, o pasiva, desde el
predio sirviente.
Existen limitaciones para el predio sirviente, que no puede modificar ni eliminar la
servidumbre sin acuerdo o causa legal.
3. Clasificación de las Servidumbres
Las servidumbres pueden clasificarse según diversos criterios:
A. Según su origen
Naturales: Se originan por la disposición geográfica de los terrenos.
Ejemplo: La obligación de un predio inferior de recibir las aguas que descienden
naturalmente del predio superior.
Legales: Son impuestas por la ley para regular las relaciones entre propiedades.
Ejemplo: Servidumbre de paso en favor de un terreno sin acceso a la vía pública.
Voluntarias: Se establecen por acuerdo entre propietarios mediante contrato o título
legal.
Ejemplo: Un propietario permite a otro el acceso a un pozo de agua en su terreno.
B. Según su ejercicio
Continuas: Se ejercen de forma constante sin intervención humana.
Ejemplo: Servidumbre de acueducto, donde el agua fluye de manera permanente.
Discontinuas: Requieren actos esporádicos para su ejercicio.
Ejemplo: Servidumbre de tránsito, que se usa cuando se necesita pasar por un
terreno ajeno.
Positivas: Permiten al titular realizar un uso específico sobre el predio sirviente.
Ejemplo: Extraer agua de un pozo en un terreno vecino.
Negativas: Impiden al dueño del predio sirviente realizar ciertas acciones.
Ejemplo: Prohibición de construir más alto para no bloquear la vista de otro predio.
C. Según su apariencia
Aparentes: Son visibles y tienen signos exteriores.
Ejemplo: Un camino marcado que evidencia el derecho de paso.
No aparentes: No tienen señales visibles.
Ejemplo: Una servidumbre de restricción para no edificar en ciertos lugares.
D. Según su duración
Temporales: Limitadas en el tiempo, según contrato o disposición legal.
Perpetuas: No tienen un límite de duración y se mantienen hasta su extinción legal.
4. Principales Tipos de Servidumbres
A. Servidumbre de Tránsito
Es el derecho de paso sobre un predio ajeno para permitir el acceso a otro que no
tiene salida propia.
Requisitos:
El predio dominante debe carecer de acceso a la vía pública.
La servidumbre debe ser la única solución razonable.
Puede requerir indemnización para el dueño del predio sirviente.
B. Servidumbre de Acueducto
Es el derecho de conducir agua a través de un predio ajeno para consumo, riego o
uso industrial.
Características:
Puede establecerse por contrato o por necesidad.
El beneficiario debe indemnizar al dueño del predio sirviente.
Se deben construir las infraestructuras necesarias sin causar daños excesivos.
C. Servidumbre de Luz y Vista
Regula la apertura de ventanas, balcones y otras aberturas con vista al predio vecino.
Reglas:
No se pueden abrir ventanas a menos de una distancia mínima.
Se pueden abrir troneras con rejas y redes si cumplen con requisitos legales.
D. Servidumbre de Medianería
Es la copropiedad de muros, cercas o divisiones entre predios colindantes.
Derechos de los colindantes:
Uso compartido de la pared medianera.
Posibilidad de elevarla si no afecta al vecino.
Derecho de reembolso si uno de los propietarios realiza mejoras.
Obligaciones:
Compartir los costos de mantenimiento y reparación.
No modificarla sin consentimiento del otro propietario.
5. Regulación Legal de las Servidumbres
Las servidumbres están reguladas por el Código Civil y otras normativas específicas
de cada país.
En caso de disputas, se pueden resolver mediante jueces y peritos.
Las servidumbres legales tienen prioridad sobre las voluntarias si hay conflicto de
intereses.
6. Extinción de las Servidumbres
Las servidumbres pueden extinguirse por diversas razones:
Confusión: Cuando ambos predios se unen bajo un solo propietario.
Renuncia: Cuando el propietario del predio dominante decide no ejercer más el
derecho.
Falta de uso: Si no se ejercen durante un período prolongado (generalmente 10
años).
Cambio de circunstancias: Si la necesidad que originó la servidumbre desaparece
(ejemplo: un terreno sin acceso compra una salida a la vía pública).
