Área techada: Superficie y/o área que se calcula sumando la proyección de los límites de la poligonal del techo que
encierra cada
piso. En los espacios a doble o mayor altura se calcula en el piso que se proyecta.
No forman parte del área techada:
- Los ductos.
- Las cisternas, los tanques de agua, los cuartos de máquinas, los espacios para la instalación de equipos donde no ingresen personas.
- Los aleros desde la cara externa de los muros exteriores cuando tienen como finalidad la protección de la lluvia, las cornisas, y los
elementos descubiertos como los balcones y las jardineras.
- Las cubiertas de vidrio o cualquier material transparente o traslucido con un espesor menor a 10 mm cuando cubran patios
interiores o terrazas.
Área común: Área libre o techada de propiedad común de los propietarios de las unidades inmobiliarias en que se ha independizado
un predio.
- Se mide entre las caras internas de los muros que la limitan.
- En el caso de áreas comunes colindantes con otros predios se mide hasta el límite de propiedad.
Área libre: Superficie de terreno donde no existen proyecciones de áreas techadas. Se calcula sumando las superficies comprendidas
fuera de los linderos de las poligonales definidas por las proyecciones de las áreas techadas sobre el nivel del terreno, de todos los
niveles de la edificación y hasta los límites de la propiedad.
Área neta: Superficie y/o área resultante de un terreno después de haberse efectuado las cesiones para vías, para los aportes
reglamentarios, así como para reserva para obras de carácter regional o provincial.
Área ocupada: Superficie y/o área techada y sin techar de dominio propio, de propiedad exclusiva o común de un inmueble y/o
unidad inmobiliaria, delimitada por los linderos de una poligonal trazada en la cara exterior de los muros del perímetro o sobre el eje
del muro divisorio en caso de colindancia con otra unidad inmobiliaria. No incluye los ductos verticales.
Remodelación: Obra que se ejecuta para modificar la distribución de los ambientes con el fin de adecuarlos a nuevas funciones o
incorporar mejoras sustanciales, dentro de una edificación existente, sin modificar el área techada.
Ampliación: Obra que se ejecuta a partir de una edificación preexistente, incrementando la cantidad de metros cuadrados de área
techada.
Inscribir ampliación de fábrica: Si se altera volumetría de zonas comunes, es necesaria contar con autorización de junta de
propietarios o con licencia de edificación [Resolución 2100-2023-Sunarp-TR]
Fundamento destacado: 10. Con respeto al numeral 2.2, tal como se pudo establecer en el considerando sexto de esta resolución,
salvo disposición contraria del reglamento interno, azotea o aires son conceptos equivalentes, con lo cual el titular del último nivel
de la edificación: azotea, adquiere la facultad de sobreelevar que implica el derecho de construir más pisos o niveles, teniendo en
cuenta los límites establecidos por los parámetros urbanísticos. Asimismo, en el reglamento interno pueden también establecerse
límites respecto al número de niveles que podrán edificarse.
Ahora bien, uno de los límites que se presenta son las zonas comunes de la edificación, que según su destino o naturaleza
pertenecen a todos los propietarios del inmueble una vez que se hayan enajenado las secciones de dominio exclusivo, por lo que los
aires en cuestión no podrían proyectarse sobre áreas de dominio común.
Estando a lo señalado, debe entenderse que, si bien la extensión de los aires puede abarcar más allá de la proyección de las unidades
inmobiliarias sobre las que se encuentran, dicha extensión no puede afectar derechos de terceros ni la proyección de los aires de las
zonas comunes, pues esta tendrá la misma condición que la unidad sobre la que se ubica, salvo que el reglamento interno disponga
lo contrario, o se acuerde con posterioridad su desafectación y transferencia.
En el presente caso, de acuerdo con el antecedente registral reseñado en el rubro IV de esta resolución, tenemos que actualmente el
predio matriz ha quedado reducido a zonas comunes, sin que conste restricción alguna sobre el derecho de edificar de la unidad
exclusiva (azotea). Asimismo, se puede apreciar que la sección “azotea” inscrita en la partida N° 11036382 es de propiedad de Jorge
Arturo Viteri Falcón. Entonces, estando que la azotea es sinónimo de aires de la edificación, se colige que al titular de dicha unidad
exclusiva le asiste el derecho de sobreelevación hasta los límites establecidos en los parámetros urbanísticos y edificatorios,
correspondiendo —por tanto— la edificación resultante al titular de aquella.
Siendo así, resulta innecesario presentar el acta de junta de propietarios por el cual se reconoce la propiedad preexistente de los
aires al dueño de la última sección independizada, pues tratándose de un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común,
cuando las secciones están ubicadas en la azotea, ello implica que les corresponden los aires, salvo que el reglamento interno
establezca lo contrario, que no es el caso.
En ese sentido corresponde revocar el numeral 2.2 de la observación.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°2100-2023-SUNARP-TR
Arequipa, 15 de mayo de 2023
APELANTE : JORGE ARTURO VITERI FALCÓN
TÍTULO : N.° 178523 del 18.01.2023
RECURSO : N.° 05590 DEL 06.03.2023
REGISTRO : PREDIOS – TRUJILLO
ACTO : DECLARATORIA DE FÁBRICA
SUMILLA :
AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA INSCRIPCIÓN DE OBRAS
Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica sobre secciones de propiedad exclusiva, cuando altere la volumetría,
estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la edificación, se requiere acreditar ante el Registro la autorización de la junta de
propietarios salvo que se cuente con licencia de edificación. La autorización se acredita con copia certificada del acta asentada en el
libro de actas de la Junta, acompañada de documentos que acrediten la convocatoria salvo que la sesión haya sido universal.
AZOTEA O AIRES
En el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando las secciones están ubicadas en la azotea, ello implica que les
corresponden los aires, salvo que el reglamento interno establezca lo contrario.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica respecto de la sección inscrita en la
partida registral N° 11036382 del Registro de Predios de Trujillo.
Para tal efecto, se ha presentado la siguiente documentación:
Formato de solicitud de inscripción que contiene la rogatoria.
Formulario registral N° 1 Ley N° 27157, suscrito por Jorge Arturo Viteri Falcón y por el ingeniero verificador José Marti
Segundo Saldaña Leiva, con firmas certificadas del 17.01.2023, por el notario público de Trujillo Apolonio Bracamonte
Morales.
Informe técnico de verificación suscrito por el ingeniero verificador José Marti Segundo Saldaña Leiva, con firma
certificada del 17.01.2023, por el notario público de Trujillo Apolonio Bracamonte Morales.
Plano de localización y ubicación (Lámina U-01) autorizado por el ingeniero verificador José Marti Segundo Saldaña Leiva,
con firma certificada del 17.01.2023, por el notario público de Trujillo Apolonio Bracamonte Morales.
Plano de unidad independizada Partida 11036382 (Lámina A-01) autorizado por el ingeniero verificador José Marti
Segundo Saldaña Leiva, con firma certificada del 17.01.2023, por el notario público de Trujillo Apolonio Bracamonte
Morales.
Plano de fábrica inscrita Partida 11036382 (Lámina A-02) autorizado por el ingeniero verificador José Marti Segundo
Saldaña Leiva, con firma certificada del 17.01.2023, por el notario público de Trujillo Apolonio Bracamonte Morales.
Plano de distribución ampliación – quinto piso (Lámina A-03) autorizado por el ingeniero verificador José Marti Segundo
Saldaña Leiva, con firma certificada del 17.01.2023, por el notario público de Trujillo Apolonio Bracamonte Morales.
Plano de distribución ampliación – azotea (Lámina A-04) autorizado por el ingeniero verificador José Marti Segundo
Saldaña Leiva, con firma certificada del 17.01.2023, por el notario público de Trujillo Apolonio Bracamonte Morales.
Plano de distribución resultante – quinto piso (Lámina A-05) autorizado por el ingeniero verificador José Marti Segundo
Saldaña Leiva, con firma certificada del 17.01.2023, por el notario público de Trujillo Apolonio Bracamonte Morales.
Plano de distribución resultante – azotea (Lámina A-06) autorizado por el ingeniero verificador José Marti Segundo
Saldaña Leiva, con firma certificada del 17.01.2023, por el notario público de Trujillo Apolonio Bracamonte Morales.
Escrito que contiene el recurso de apelación.
[Continúa…]
